第1篇 經(jīng)營管理科科長崗位責(zé)任制
第一條在礦長的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營管理科的工作，做好全礦的經(jīng)營管理工作。
第二條 負(fù)責(zé)組織編制、修定人事管理制度。
第三條 負(fù)責(zé)組織編制、修定勞動工資管理制度。
第四條 負(fù)責(zé)組織編制、修定物資管理制度。
第五條 負(fù)責(zé)組織編制、修定綜合考核管理制度。
第六條 負(fù)責(zé)組織制定人員招聘、解聘計劃
第七條 負(fù)責(zé)組織制定人力資源配置計劃
第八條 負(fù)責(zé)同公司及相關(guān)單位進(jìn)行工作協(xié)調(diào)
第九條 負(fù)責(zé)各種資料的審批。
第十條 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、解決員工關(guān)心的熱點、難點問題。
第十一條 負(fù)責(zé)組織本科室員工進(jìn)行業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)
第2篇 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理
商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理
商業(yè)物業(yè)是為人民生活和社會生產(chǎn)提供購物的活動場所。
商業(yè)物業(yè)管理具有的特點包括:服務(wù)對象的雙重性,即租戶和進(jìn)出的購物人員;使用時間相對固定,一般商業(yè)物業(yè)的時間都有個具體的營業(yè)時間,而且這時間是不輕易改變的;人員活動的集中和雜亂,來自不同地方的人員聚集一塊,并且各層次的人員不等;人流、物流同時進(jìn)出,在進(jìn)出的過程中即有人員也同樣有貨物一同;建筑空間大,建筑物內(nèi)空間以貨架擺設(shè)為多,很少間隔物。
按建筑規(guī)模來分,商業(yè)物業(yè)可分為三類:
1、市級購物中心。建筑規(guī)模在3萬-10萬平方米之間,服務(wù)人口在30萬以上,年營業(yè)額在5億元以上。
2、地區(qū)級購物商場。建筑規(guī)模1萬-3萬平方米,服務(wù)人口在10萬之間,年營業(yè)額在1億-5億元之間。
3、居住區(qū)商場。建筑規(guī)模在0.3萬-1萬之間,服務(wù)人口在1萬-5萬之間,年營業(yè)額在3000萬-1億元之間。
按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分,商業(yè)物業(yè)可分為三類:
1、臨時轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)型。即開發(fā)商把物業(yè)的產(chǎn)權(quán)以一定年限的形式出售給投資者,到期后,開發(fā)商退還投資款,收回物業(yè)。
2、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型。以出租的形式經(jīng)營物業(yè),產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一,招租、管理等也統(tǒng)一,便于管理,經(jīng)營效果比較好。
3、分散產(chǎn)權(quán)型。把物業(yè)產(chǎn)權(quán)出售給多個業(yè)主,,形成多人共有產(chǎn)權(quán),缺乏管理的統(tǒng)一,無法樹立整體運營的形象,經(jīng)營效果不理想。
按建筑結(jié)構(gòu)分類為:敞開型;封閉型。
按建筑功能分類為:綜合型;商住兩用型。
商業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容
1、營銷管理
(1)市場推廣。做好宣傳工作,通過廣告宣傳活動,樹立良好的商業(yè)企業(yè)形象,擴大商業(yè)物業(yè)的知名度和影響力,為企業(yè)的市場經(jīng)營打下基礎(chǔ)。
(2)選配承租商。只有保證50%以上的出租面積是由實力雄厚的企業(yè)承租,才能使物業(yè)管理企業(yè)生存下去,不斷的發(fā)掘、選配新的租戶。
(3)確定合理租金。租金應(yīng)在制定零售商業(yè)物業(yè)基礎(chǔ)租金的基礎(chǔ)上,根據(jù)物業(yè)所在地理位置、規(guī)模、設(shè)備配置、服務(wù)水準(zhǔn)和商品類型、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量與價格等方面的差異進(jìn)行分類,作為定價的調(diào)劑因素,以便合理確定每處、每層、每間房屋的租金。同時還要根據(jù)市場情況、租戶的租賃經(jīng)營期限、租戶的經(jīng)濟實力和信譽水平、租戶租賃物業(yè)面積的大小等,對這些基礎(chǔ)租金予以適當(dāng)調(diào)整。
2、日常管理
(1)對租戶的管理。建立租戶檔案,收存租賃合同文本復(fù)印件,詳細(xì)了解租戶的信息,與租戶建立良好的關(guān)系,及時溝通,對租戶的要求盡量給予及時的答復(fù)。
(2)安全保衛(wèi)工作。做好門前警衛(wèi),注意車輛與行人的安全;協(xié)助阻止可疑分子逃出;注意職工專用通道的安全檢查;加強值班和巡邏,并著便衣暗中巡視,晚上盤點完后鎖好門窗,嚴(yán)格檢查清場。啟封時,按預(yù)定路線從上到下,從里到外逐層啟封并做好記錄。
(3)消防工作。對消防龍頭、滅火器、消防通道定期檢查和不定期抽查,確保專項設(shè)備的專項使用,貫徹'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的方針。提高承租戶及業(yè)主的危機意識,制定各種安全規(guī)章制度。
(4)服務(wù)性設(shè)備的管理。電梯(客運、貨運、自動扶梯)的安全性堅持檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時報修,對水電系統(tǒng)、衛(wèi)生設(shè)備要做好日常檢查工作,避免在使用過程中發(fā)生問題。
(5)交通組織管理。在現(xiàn)有條件下管理好交通,以有效地引導(dǎo)和留住顧客,為商場的業(yè)主帶來更多的商機和利潤。
(6)清潔衛(wèi)生管理。做好商場內(nèi)部的環(huán)境清掃,停車場、廣場、衛(wèi)生死角的清潔。
(7)綠化美化管理。通過盆景、綠地、花草、雕塑、噴泉等形式修飾商場內(nèi)外,給顧客和員工一個溫馨、舒適、優(yōu)美的購物和工作環(huán)境。商場的綠化美化管理不僅直接影響著管理者管理水平的定級,而且直接塑造著顧客心中的商場形象,影響著顧客對商場的信譽和層次的判斷。
(8)停車場的管理。有效的疏導(dǎo)和管理車輛的進(jìn)出和停放,盡可能的避免車輛的損壞和丟失。
商業(yè)物業(yè)管理的要求
(1)保持良好的商業(yè)特色和一貫的管理形象。商場管理突出一貫形象,使顧客熟悉、認(rèn)知、印入腦海,并潛移默化地產(chǎn)生聯(lián)想,通過具體對象、特征部分的認(rèn)可,逐步強化認(rèn)識,達(dá)到接受目的。當(dāng)商業(yè)市場進(jìn)入印象時代后,消費者認(rèn)可的是店牌、品牌,同樣的商品在不同的商場會有不同的價值,會給企業(yè)帶來不同的效益。
(2)營造良好的商業(yè)服務(wù)環(huán)境。商場環(huán)境是否優(yōu)美、清潔,綠化情況如何等,不僅直接影響著顧客的購物欲望和在商場逗留的時間,進(jìn)而也影響到商場的營業(yè)利潤,而且會給顧客和員工留下深刻的印象,從而影響商場在社會的形象和商業(yè)競爭力。商場環(huán)境的好壞也影響顧客的環(huán)境意識。
(3)提供高標(biāo)準(zhǔn)的保安服務(wù)。大型商場營業(yè)面積大,商品多,價值大,人群的層次、素質(zhì)和來源較復(fù)雜,管理起來困難,治安保衛(wèi)工作十分艱巨,所以需要提供高標(biāo)準(zhǔn)的治安服務(wù)。
(4)高度重視消防管理。商業(yè)物業(yè)建造費用高,內(nèi)部設(shè)施完善,裝飾豪華,流動資金和各類高檔消費品儲存較多,一旦發(fā)生火災(zāi)比一般建筑物的直接損失要高,還會在國內(nèi)外造成不良的社會政治影響。
第3篇 萬象城市場經(jīng)營管理模式
華潤萬象城市場經(jīng)營管理模式
第一條 經(jīng)營理念:365天引領(lǐng)都市潮流
第二條 企業(yè)宗旨:與客戶共創(chuàng)價值
第三條 品牌定位:品牌萬象城時尚之都
第四條 管理理念:品牌管理創(chuàng)造品牌效益
第五條 組織架構(gòu):垂直化管理架構(gòu)
1、總經(jīng)辦
(1)總經(jīng)理一名,負(fù)責(zé)商場事務(wù)的全面管理;
(2)常務(wù)副總經(jīng)理一名,負(fù)責(zé)商場日常事務(wù)管理,總經(jīng)理不在時,代理行使總經(jīng)理職權(quán);
(3)總經(jīng)理助理一名,協(xié)助總經(jīng)理管理商場日常事務(wù);
2、行政部
(1)辦公室主任一名,負(fù)責(zé)商場辦公事務(wù)管理和各部門的協(xié)調(diào)工作;
(2)辦公室秘書一名,配合辦公室主任處理各項辦公事務(wù);
(3)行政主管一名,配合辦公室主任,負(fù)責(zé)商場員工制度和考勤管理;
(4)辦公室文員兩名,負(fù)責(zé)辦公室文檔管理、文字處理和具體辦公事務(wù);
3、人事部
(1)人事部主任一名,負(fù)責(zé)商場人事管理、培訓(xùn)和協(xié)調(diào)工作;
(2)培訓(xùn)講師兩名,專職商場各部門人員培訓(xùn);
(3)營業(yè)助理兩名,配合人事主任處理人員招聘、考核、培訓(xùn)、上崗等工作;
4、財務(wù)部
(1)財務(wù)主管一名,負(fù)責(zé)商場財務(wù)管理;
(2)會計一名,負(fù)責(zé)商場帳務(wù)工作;
(3)統(tǒng)計一名,負(fù)責(zé)商場銷售報表審核和統(tǒng)計工作;
(4)出納一名,負(fù)責(zé)商場帳務(wù)結(jié)算;
5、市場部
(1)市場總監(jiān)一名,負(fù)責(zé)商場管理、行銷和廣告策劃;
(2)策劃一名,負(fù)責(zé)市場行銷策劃和文案創(chuàng)作;
(3)市調(diào)一名,負(fù)責(zé)市場調(diào)查和分析;
(4)價格巡查一名,負(fù)責(zé)本商場和其他商場的價格巡查;
(5)美工兩名,負(fù)責(zé)商場包裝、設(shè)計和美工
第4篇 物管師物業(yè)經(jīng)營管理模擬試卷
2023年物管師--《物業(yè)經(jīng)營管理》模擬試卷
一、單項選擇題(共40題,每題1分。每題的備選項中,只有1個最符合題意)
1、下列有關(guān)物業(yè)經(jīng)營管理概念的說法,錯誤的是()。
a現(xiàn)代的物業(yè)管理,要求從傳統(tǒng)的物業(yè)運行管理服務(wù),向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價值管理方向拓展
b物業(yè)經(jīng)營管理活動既包括了以保證物業(yè)正常使用的運行操作管理,也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動
c在我國有統(tǒng)一的寫字樓分類管理,如同國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級
d物業(yè)經(jīng)營不是一個特定的專業(yè)領(lǐng)域,而是由物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理隨著市場需求的變化,不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果
2、下列選項中,物業(yè)管理是其物業(yè)經(jīng)營管理全部內(nèi)容的是()。
a居住物業(yè)b收益性物業(yè)c大型非房產(chǎn)物業(yè)d非房產(chǎn)物業(yè)
3、下列選項中,物業(yè)管理是其物業(yè)經(jīng)營管理全部內(nèi)容的是()。
a通貨膨脹風(fēng)險b周期風(fēng)險c變現(xiàn)風(fēng)險d資本價值風(fēng)險
4、房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為()。
a11%b22%c33%d44%
5、年利率為12%,存款額為1000元,期限為一年,以1年1次復(fù)利計算,則一年后的本利和為()。
a1000.00b1120.00c1125.51d1126.83
6、某筆貸款的年得率為15%,借貸雙方約定按委計息,則該筆貨款的實際利率是()。
a14.37%b15.57%c15.87d13.17
7、下列關(guān)于設(shè)備磨損補償?shù)恼f法,錯誤的是()。
a設(shè)備磨損的補償方式有兩種,即局部補償和完全補償
b設(shè)備有形磨損的局部補償是修理,設(shè)備無形磨損的局部補償是現(xiàn)代化技術(shù)改造
c有形磨損和無形磨損的完全補償是更換同,即淘汰舊設(shè)備,更換新設(shè)備
d不進(jìn)行設(shè)備磨損補償,企業(yè)再生產(chǎn)也能正常運行
8、下列關(guān)于物業(yè)價格的說法,不正確的是()。
a物業(yè)價格是獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價
b物業(yè)價格是和平地獲得他人的物業(yè)所出的代價
c物業(yè)價格通常用貨幣來表示,慣例上也是用貨幣形式來償付,但也可以用實物、勞務(wù)等其他形式來償付d以物業(yè)作價入股換取設(shè)備、技術(shù)等是合法的
9、下列選項中,能反應(yīng)物業(yè)價格水平高低的是( )。
a成交價格b市場價格c總價格d單位價格
10、下列()不是構(gòu)成一個完整的房地產(chǎn)系統(tǒng)的因素。
a社會環(huán)境b市場主體c客體d價格
11、需求曲線是一條具有()。
a負(fù)斜率的向左下方價傾斜的曲線b負(fù)斜率的向右下方傾斜的曲線
c正斜率的向左上方傾斜的曲線d正斜率的向右上方傾斜的黃線
12、根據(jù)投資者參與市場的不同投資目的和投資方式,具體分析不同投資方式的適用空間,以及彼此之間的動態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系,這屬于房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)中的()。
a總量結(jié)構(gòu)b區(qū)域結(jié)構(gòu)c供求結(jié)構(gòu)d投資結(jié)構(gòu)
13、我國城市住宅的供給住房,不能進(jìn)入市場流通的是()。
a廉租房b經(jīng)濟適用房c市場價商品住宅d以上全是
14、房地產(chǎn)市場善分析是介于宏觀和微觀分析之間的分析,其中供給分析的內(nèi)容包括()。
a調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的趨勢和未來可能的供給。具體內(nèi)容包括:相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計劃開工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等
b分析當(dāng)前城市規(guī)劃及期可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計劃
c分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況,分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異d以上全是
15、物業(yè)管理的中短期計劃通常是以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同的有效期為周期,通常為()。145
a1~3年b2~4年c3~5年d4~6年
16、物業(yè)租賃指房屋租賃,是一種特定的商品交易經(jīng)濟活動形式,下列選項不是其特征的是()。
a租賃雙方都是符合法律規(guī)定的責(zé)任人b房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中上
c房屋租賃轉(zhuǎn)移房屋的權(quán)d房屋166租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟要式契約關(guān)系
17、在租約答訂前,租賃管理的主要工作有()。
a租金的確定b收取租金c租金調(diào)整d租金結(jié)算
18、()已成為衡量物業(yè)管理企業(yè)實力 競爭力的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。
a信息系統(tǒng)應(yīng)用水平b可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略c智能化小區(qū)d電子商務(wù)平臺
19、租賃合同到期,合同自行終止承租人需繼續(xù)租用,應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前的()個月提出。173
a1b2c3d4
20、客戶關(guān)系管理的英文縮寫是( )。
agrmbcrmcgrndcrn
21、下列選項中,不是營業(yè)成本的是()。
a直接人工費b直接材料費c管理費用d間接費用
22、福利基金按工資總額的()。
a10%b2%c1.5%d14%
23、物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出是()。
a管理費用 b營業(yè)成本c財務(wù)費用d人員費用
24、物業(yè)管理成本控制的含義是()。
a對目標(biāo)成本本身的控制b對目標(biāo)成本完成的控制和過程的監(jiān)督
c在過程控制的基礎(chǔ)上,著眼未來,為今后成本的降低指明方向d以上全部正確
25、前期物業(yè)服務(wù)合同是由()簽訂的。
a建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)b建設(shè)單位和業(yè)主委員會
c業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)d以上提到的三方一起
26、物業(yè)管理實行招投標(biāo),其意義在于()。
a引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)管理觀念,提高自治能力
b推動物業(yè)管理企業(yè)不斷提高管理水平,增強市場競爭力
c全面促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展d以上全部正確
27、下列選項中不屬于風(fēng)險的特征的是()。
a正面性,即風(fēng)險突如其來使之受到傷害
b負(fù)面性,即風(fēng)險是與損失或不利事件相聯(lián)系的,沒有損失就沒有風(fēng)險和風(fēng)險管理
c不確定性,介與偶然事件相聯(lián)系的,即發(fā)生不利事件或損失是不確定的,可能發(fā)生也可能不發(fā)生
d可測性,凡是風(fēng)險都是與特定的時間和空間條件相聯(lián)系的,因此,風(fēng)險事故的發(fā)生是可以測定的
28、資金籌集是指()。
a物業(yè)管理企業(yè)為了持續(xù)從事物業(yè)管理、經(jīng)營與服務(wù)活動而必須籌集所需資金的過程
b物業(yè)管理企業(yè)將所籌集到的資金,按照一定的原則與目標(biāo)投入到物業(yè)管理、經(jīng)營、服務(wù)中去的過程
c物業(yè)管理企業(yè)在籌資和開展物業(yè)管理、經(jīng)營、服務(wù)過程中,所發(fā)生的各種成本費用
d物業(yè)管理企業(yè)所取得的各種收入,如物業(yè)管理報酬、開展物業(yè)經(jīng)營以及多層次服務(wù)取得的收入等
29、下列關(guān)于物業(yè)管理績效評的最重要、最基礎(chǔ)的指標(biāo)是()。
a基本指標(biāo)b修正指標(biāo)c評議指標(biāo)d總況指標(biāo)
30、下列關(guān)于物業(yè)管理績效評價的特點,說法錯誤的是()。
a以物業(yè)管理企業(yè)作為具體評價對象
b以物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)運營水平和后續(xù)發(fā)展能力等方面作為評價重點
c以能準(zhǔn)確反映上述方面的各項定量和定性指標(biāo)作為主要評價依據(jù)
d將各項指標(biāo)與本地區(qū)甚至全國各行業(yè)的相關(guān)指標(biāo)和水平進(jìn)行對比,以期得到對某個物業(yè)管理企業(yè)公正、客觀的評價的結(jié)果
31、物業(yè)管理績效評價的主要方法是()。
a綜合分析判斷法b功效系數(shù)法c定性分析判斷法d基本指標(biāo)計分方法
32、下列選項中,不是按照寫字樓物業(yè)所具備功能差異分類的是()。
a單純型寫字樓b商住型寫字樓c綜合型寫字樓d自用型寫字樓
33、當(dāng)所有的經(jīng)營費用均由租戶直接分擔(dān)時,則稱這種出租方式叫()
a益租b凈租c毛租d利租
34、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價的第一項指標(biāo)是()。
a物業(yè)經(jīng)濟指標(biāo)b服務(wù)滿意度c物業(yè)品牌化d以上都是
35、零售商業(yè)物業(yè)在選址和規(guī)劃時,主要應(yīng)考慮().
a市場容量b進(jìn)出交通 c地點顯著d以上都是
36、選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時,首先要考慮的因素是()。
a聲譽b財務(wù)能力c租戶組合與位置分配d租戶需要的服務(wù)
37、投資者為了降低投資風(fēng)險并實現(xiàn)收益最大化的目標(biāo),進(jìn)行()。
a組合投資b搭配投資c分期投資d貸款投資
38、企業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)是指()。
a企業(yè)為了生產(chǎn)和持續(xù)發(fā)展而擁有的房地產(chǎn)
b企業(yè)為了生產(chǎn)而擁有或租用的房地產(chǎn)
c企業(yè)為了生產(chǎn)和持續(xù)發(fā)展而擁有或租用的房地產(chǎn)
d企業(yè)維持正常經(jīng)營管理的必要而重要的條件之一
39、下列選項中,不屬于以應(yīng)收帳款形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)是()。
a逾期的應(yīng)收帳款b呆滯的應(yīng)收賬款
c壞賬、死賬形式的應(yīng)收賬款d證券投資的應(yīng)收賬款
40、1987年4月,提出“可持續(xù)發(fā)展”的組織是()。
awecdbwcedcwdcedwedc
二、多項選擇題(共30題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)
1、物業(yè)經(jīng)營管理,是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo),綜合運用下列()技術(shù)、手段和模式,為業(yè)主提供綜合性管理服務(wù)。1
a物業(yè)管理b設(shè)施管理c房地產(chǎn)資產(chǎn)管理d房地產(chǎn)投產(chǎn)管理e房地產(chǎn)組合投資管理
2、房地產(chǎn)投資的特征有()。
a位置固定不可移動性b壽命周期長c政策影響性 d專業(yè)管理依賴性e資金流動性
3、我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中,企業(yè)納稅的主要稅種有()。
a經(jīng)營稅金及附加b城鎮(zhèn)土地使用和房產(chǎn)稅c企業(yè)所得稅 d員工所得稅e保險稅
4、物業(yè)價格與一般物品價格的共同之處在于()。
a都是價格用貨幣來表示b都有波動受供求因素的影響c都是按質(zhì)論價:優(yōu)質(zhì)高價,劣質(zhì)低價d都是受區(qū)位的影響很大e都是形成的時間較長
5、選取的可比實例應(yīng)符合()。
a可比實例物業(yè)應(yīng)是估價對象物業(yè)的類似物業(yè)
b可比實例的交易類型與估價時點接近
c可比產(chǎn)例的交易類型與估價目的吻合
d可比實例的成交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正常價格的市場價格
e可比產(chǎn)例應(yīng)同實際完全相符
6、影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會因素有()。
a家庭收入水平及分布b傳統(tǒng)觀念及消費心理c社會福利
d家庭戶數(shù)規(guī)模 e家庭生命周期
7、房屋租賃登記備案的一般程序包括()。
a簽訂b申請c審查d頒證e變更
8、房屋租賃合同的法律特征有()。
a房屋租賃合同是雙務(wù)合同b房屋租賃合同是無償合同
c房屋租賃合同是諾成合同d房屋租賃合同是要式合同
e房屋租賃合同是繼續(xù)性合同
9、在營業(yè)成本中,直接人工費用包括()。183
a人員的工資b人員的資金c人員的福利費d辦公費e差旅費
10、在編制成本預(yù)算時,必須遵循()。195
a成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)b成本預(yù)算要以各項定額為基礎(chǔ)
c成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟措施保證d成本預(yù)算要全面權(quán)衡,提高資金使用效益
e成本預(yù)算要符合實際,不要留余地
11、物業(yè)管理活動中存在著大量的主體,根據(jù)合同的作用以及合同主體的不同,可將合同分為()。
a物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)所訂立的合同 207
b前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同
c業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關(guān)的合同
d物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動的專項服務(wù)合同
e后期物業(yè)管理合同
12、物業(yè)服務(wù)合同具有()特征。212
a物業(yè)服務(wù)合同的訂立應(yīng)以當(dāng)事人相互信任為,任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同,一經(jīng)查實,可依法起訴
b物業(yè)服務(wù)合同是有償合同c物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性
d物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同e物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同
13、企業(yè)財務(wù)活動是指在商品貨幣經(jīng)濟條件下企業(yè)的資金運動,包括()。243
a資金籌集b資金運用 c資金耗費d資金轉(zhuǎn)收e資金收回和分配
14、寫字樓物業(yè)的特點,主要表現(xiàn)在()。302
a所處區(qū)位好,規(guī)模大b多為現(xiàn)代化的高層建筑c功能齊全,配套設(shè)施完善
d全部由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理e保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值的關(guān)鍵
15、零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理工作,主要包括()。
a招商及承租戶組合b零售技術(shù)及營銷c零售技術(shù)
d物業(yè)維護(hù)e運行管理
16、物業(yè)管理企業(yè)運用計算機技術(shù)參與具體事務(wù)的管理,需要綜合考慮()。387
a管理的范圍、深度和想要達(dá)到的管理效果
b現(xiàn)有管理流程的規(guī)范化程序
c管理人員綜合應(yīng)用計算機的水平
d資金的投入e資金的流出
17、下列選項中,屬于物業(yè)管理企業(yè)類型的有()。
a管理型物業(yè)管理企業(yè)b托管型物業(yè)管理企業(yè)c專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)
d非專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)e綜合型物業(yè)管理企業(yè)
18、下列對物業(yè)價格主要特征的說法,正確的是( )。
a物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大b物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格
c物業(yè)價格既有交換代價的價格,又有使用代價的租金
d物業(yè)價格形成的時間較短e物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響
19、市場法是物業(yè)估價的一種方法,其運用的基本的步驟包括()。
a搜集交易實例b選取可比實例c對可比實例成交價格進(jìn)行處理
d求取比準(zhǔn)價格e準(zhǔn)價格交易
20、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)就的主要社會經(jīng)濟力量包括()。
a金融業(yè)的發(fā)展b信息、通信技術(shù)水平的提高c生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變
d人文環(huán)境、自然環(huán)境的變化e人口數(shù)量的不斷增長
21、房屋租賃時,出租人的權(quán)得有()。
a有按期收取租金的權(quán)利b對物業(yè)管理善進(jìn)行監(jiān)督建議的權(quán)利
c有監(jiān)督承租人按照合同規(guī)定合理使用房屋的權(quán)利
d有依法收回出租房屋的權(quán)利e有向用戶宣傳、貫徹執(zhí)行國家房管政策和物業(yè)管理公約、管理規(guī)定的權(quán)利
22、客戶關(guān)系管理對企事業(yè)的作用有()。
a能夠改善企業(yè)形象,提升企業(yè)生產(chǎn)力
b能夠整合客戶、企業(yè)和員工資源,優(yōu)化業(yè)務(wù)流程
c能夠提高企業(yè)、員工對客戶的響應(yīng)、反饋速度和應(yīng)變能力
d能夠提高企業(yè)銷售收入e能夠改善企業(yè)服務(wù),提高客戶滿意度
23、按現(xiàn)行財務(wù)制度的規(guī)定,不得列入成本支出的是()。
a國家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費
b被沒收的財產(chǎn)、支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金,以及企業(yè)的贊助、捐贈支出
c物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進(jìn)行癲狂裝修發(fā)生的支出
d對外投資支出e購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出
24、成本按照計算依據(jù)的不同主要有()。
a邊際成本b差異成本c目標(biāo)成本d定額成本e計劃成本
25、下列選項,屬于最具有的財務(wù)管理目標(biāo)的是()。
a利潤最大化b資本利潤率最大化c每股利潤率最大化
d總股利潤率最大化e企業(yè)價值最大化
26、下列屬于影響寫字樓物業(yè)分類的因素的是()。
a地理位置b交通便利性c聲望或形象d人口密集度e為租戶提供的服務(wù)
27、寫字樓管理策略中應(yīng)該注意()。313
a分階段提供物業(yè)管理服務(wù),清楚辦公室服務(wù)范圍b確保提供“合同服務(wù)”適時提供“超值服務(wù)”c合理保證非收益部分的使用需要d定位目標(biāo)市場e明確吸引租戶的策略
28、投資商成功開發(fā)零售商業(yè)項目后,對項目的處置方式一般有()。351
a完全擁有權(quán)b直接出售一小部分產(chǎn)權(quán),自己仍維持大股東身份
c將大部分產(chǎn)權(quán)出售d全部出售套現(xiàn)e以上全錯
29、企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理涉及()領(lǐng)域的活動。
a購置物業(yè)資產(chǎn)b買賣物業(yè)資產(chǎn) c剝離物業(yè)資產(chǎn)
d財務(wù)e管理人員職能
30、大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)容包括()。
a編制企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)清單b設(shè)定管理目標(biāo)c控制成本
d適時處置資產(chǎn)并獲得收入e財務(wù)收支
答案:
一、單項選擇題
1(c)2(a)3(d)4(c)5(b)6(c)7(d)8(a)9(d)10(a)
11(b)12(d)13(a)14(d)15(c)16(c)17(a)18(a)19(c)20(b)
21(c)22(d)23(b)24(d)25(a)26(d)27(a)28(a)29(a)30(b)
31(b)32(d)33(b)34(b)35(d)36(a)37(a)38(c)39(d)40(b)
二、多項選擇題
1(abde)2(abcd)3(abc)4(abc)5(abcd)6(bcde)
7(bcd)8(acde)9(abc)10(abcd)11(abcd)12(abde)
13(abce)14(abce)15(abcd)16(abcd)17(ace)18(abce)
19(abcd)20(abcd)21(acde)22(bcde)23(abde)24(cde)
25(abde)26(abce)27(abc)28(abcd)29(acde)30(abcd)
第5篇 成功牙科診所的經(jīng)營管理要素
成功牙科診所的經(jīng)營管理要素
口腔醫(yī)療的專業(yè)特點決定了社區(qū)化、小型化診所是國際口腔醫(yī)療的基本模式,也是中國口腔醫(yī)療發(fā)展的大趨勢。分級醫(yī)療及功能分化是我國口腔醫(yī)療發(fā)展的另一趨勢。學(xué)習(xí)和借鑒國外口腔診所管理的成功經(jīng)驗將促進(jìn)我國口腔診所成長和發(fā)展。
美國權(quán)威的口腔診所管理專家指出:成功的牙科診所必須具備以下六個要素:
1. 良好的管理系統(tǒng):包括醫(yī)生、助手及輔助人員的適當(dāng)配比;優(yōu)化的診療流程;準(zhǔn)確的病人約定;協(xié)調(diào)的整體工作;以及客觀、準(zhǔn)確的統(tǒng)計評估管理系統(tǒng);
2. 舒適便利的環(huán)境:創(chuàng)造家庭化的環(huán)境,實現(xiàn)人性化的服務(wù),以消除患者的恐懼心理,增加安全感,培養(yǎng)親近感,并調(diào)節(jié)醫(yī)務(wù)人員的情緒,也便利醫(yī)護(hù)工作;
3. 團隊精神:診所的醫(yī)護(hù)人員必須具備積極向上的精神風(fēng)貌、熱忱周到的服務(wù)態(tài)度、團結(jié)友愛的人際關(guān)系、配合默契的工作氛圍、忠誠執(zhí)著的敬業(yè)精神和至精至善的醫(yī)療作風(fēng);
4. 技術(shù)更新:高標(biāo)準(zhǔn)的醫(yī)療質(zhì)量是診所生存、發(fā)展的基礎(chǔ),而先進(jìn)的診療技術(shù)是醫(yī)療質(zhì)量的保證,因此技術(shù)更新是診所長遠(yuǎn)發(fā)展的必然之路,也是吸引患者的主要途徑;
5. 高效:高效率的工作就是要用最少的時間、最少的花費獲得最大的收入;產(chǎn)出效率是評價診所成功與否的主要指標(biāo),其中最重要的指標(biāo)是個人產(chǎn)出率、單椅位產(chǎn)出率及投入產(chǎn)出比;
6. 交流與合作;于當(dāng)?shù)匮泪t(yī)間的學(xué)術(shù)交流可以提高業(yè)務(wù)水平;經(jīng)營合作可形成行業(yè)規(guī)范;維護(hù)權(quán)益;市場合作可擴大市場;通過參與和資助當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的公益活動也可以擴大診所影響,建立品牌形象。
現(xiàn)代化口腔診所有'六化'標(biāo)準(zhǔn)就是家庭化環(huán)境、人性化服務(wù)、規(guī)范化操作、標(biāo)準(zhǔn)化收費、科學(xué)化管理、市場化經(jīng)營。建好口腔診所有一個'一、二、三、四'要點:'一個目的'就是要創(chuàng)造效益;'二個方面'就是醫(yī)療質(zhì)量,服務(wù)質(zhì)量;'三項理念'是指無痛治療,無交叉感染,無近、遠(yuǎn)期礙害;'四條措施':建立病人聯(lián)系卡、效益核算卡、質(zhì)量保障卡、繼續(xù)教育卡。認(rèn)真做到這'一、二、三、四',診所將立于不敗之地、長興不衰。醫(yī)療質(zhì)量是診所發(fā)展中永恒的主題,它是患者關(guān)注的焦點和社會聲譽的基礎(chǔ),也是降低醫(yī)療風(fēng)險的最重要環(huán)節(jié)。做好醫(yī)務(wù)人員的遴選和規(guī)范化技術(shù)培訓(xùn),建立完善的規(guī)章制度是控制醫(yī)療質(zhì)量的關(guān)鍵。
成本核算是齒科診所管理的重要內(nèi)容,在美國牙醫(yī)診所的成本項目一般包括:醫(yī)生員工工資(15~22%)、技工制作費(7~10%)、材料等消耗品(4~6%)、房屋租金(5~6%)、前臺(2%)、維修(1%)、保險(1~2%)、財務(wù)管理(5%)、市場(1~2%)、雜支(2~3%)等,合計約占收入的39~58%。成本所占比例與診所的規(guī)模和管理水平有密切關(guān)系,降低成本使之保持在最合理狀態(tài)是診所管理的重要課題。
大部分口腔醫(yī)療其實都屬于生活需要的部分,可算作是一項特殊的消費,因而也需要推銷。推銷則離不開了解患者實際(病情、經(jīng)濟),良好的交流和獲得患者信任等要素。迪斯尼的成功啟示是:1、為你的事業(yè)創(chuàng)造一個令人矚目的夢想2、讓他人相信你的夢3、要與眾不同4、知道你顧客的需求5、超出你顧客的期望值6、給你的顧客一個值得記憶的經(jīng)歷。還有一個推銷的3a原則,既有支付能力(affordability)、有效有益的結(jié)果(availability)、親和力(affinity)。實施這一原則必須注意傾聽患者的需求,關(guān)注患者的狀態(tài)和問題,真誠的關(guān)愛他們,給他們最好的幫助。具體到如何進(jìn)行'推銷'則涉及許多技巧,如不要要求患者對治療方案等問題做選擇,比較好的辦法是給出最佳的方案和建議,盡可能讓患者知情(如治療的利弊等),并且不要輕易指責(zé)患者的錯誤。提高'產(chǎn)量'是營銷高效獲利的重要保證,指定科學(xué)合理的治療計劃;讓患者在最舒適的環(huán)境下接受治療;用準(zhǔn)確的預(yù)約以保持治療的連續(xù)性和時效性,以及熟練高效的操作技術(shù)都可以很好的促進(jìn)診所的高產(chǎn)出。
如何保護(hù)診所首先要嚴(yán)格遵守相關(guān)的規(guī)章制度及規(guī)范(包括診療指南及技術(shù)操作規(guī)范等);努力提高醫(yī)護(hù)人員的診療護(hù)理技術(shù);嚴(yán)格履行告知義務(wù);規(guī)范病例書寫及保留完整的醫(yī)療資料;建立處理和防范醫(yī)療糾紛的預(yù)案;杜絕非法行醫(yī)及超范圍行醫(yī);依法正確處理醫(yī)療糾紛。
診所就診環(huán)境是患者的第一印象,從市場促銷的角度來講,診所的整體布局、氣氛、情調(diào)和品位在吸引患者和增加與患者親和力方面有重要作用。診室的設(shè)置應(yīng)該滿足多功能需要、舒適適用、使用方便、簡單便于清潔,按使用頻率排列器材及物品,留有余地,避免影響病人情緒的設(shè)置。
口腔醫(yī)療的'三無'理念即無痛治療、無交叉感染、無近/遠(yuǎn)期礙害,是'以病人為中心'思想在口腔醫(yī)療活動中具體體現(xiàn),應(yīng)成為我國口腔醫(yī)療的基本規(guī)范、普及、實現(xiàn)這一理念則應(yīng)是我國廣大義務(wù)工作者的努力目標(biāo)。
長期以來,傳統(tǒng)口腔治療方式給患者帶來強烈的恐懼感,已成為阻礙患者就診的重要原因。治療無痛本身就是患者在口腔治療中的基本精神需求。無痛治療理念的提出改變了傳統(tǒng)的治療觀念,體現(xiàn)了對患者的尊重和關(guān)愛,創(chuàng)造了舒適愉悅的治療條件,并且實踐了'以人為本'的醫(yī)療思想。因此以現(xiàn)代麻醉及治療技術(shù)為依托的無痛治療被視作是口腔治療的基本條件。
目前我國愛滋病患者超過百萬,乙肝患者超過億,而口腔治療可能成為血液、體液傳播性疾病的重要傳播途徑,因此斷絕經(jīng)口腔治療的傳播途徑也是對口腔醫(yī)療的基本要求,無交叉感染是牙科治療中保護(hù)患者和醫(yī)生安全的重要措施quot;個人專用'則是防止交叉感染的有效途徑,如'六個一':即每位患者專用一套手機、一副(多副)手套、一套治療彎盤、一套隔離罩、一套小器械、一杯消毒液,可以有效防止交叉感染;一些公用物品也應(yīng)采用嚴(yán)格的'一人一消毒'的方式實現(xiàn)'個人專用'。另外對傳染病患者還應(yīng)采取以下強化措施:防護(hù)面罩、護(hù)目鏡、全身隔離衣、雙人四手操作、治療后椅位、設(shè)備的徹底消毒等。而強化醫(yī)護(hù)人員預(yù)防觀念、責(zé)任感和職業(yè)道德是實現(xiàn)'無交叉感染'的關(guān)鍵。
無近、遠(yuǎn)期礙害意為不因治療造成不必要的口腔軟、硬組織損傷,不因治療給患者帶來口頜系統(tǒng)的遠(yuǎn)期損害,即強調(diào)治療的少創(chuàng)性、時效性和安全性。不正確的治療可能造成的口腔組織的損傷或近期與遠(yuǎn)期效果的矛盾,甚至損害患者的近、遠(yuǎn)期利益。要防止近、遠(yuǎn)期礙害就要求醫(yī)務(wù)人員具有廣博的知識基礎(chǔ)、規(guī)范的技術(shù)教育、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖黠L(fēng)教育、良好的醫(yī)德教育等是真正實現(xiàn)無近、遠(yuǎn)期礙害的基礎(chǔ)和保證。
隨著口腔診所的迅速發(fā)展,競爭將是必由之路,應(yīng)在競爭中求生存,在競爭中發(fā)展。公平競爭才是診所立于不敗的正道,惡性的低價位競爭既損害行業(yè)也損害自己。
第6篇 永安物業(yè)管理公司經(jīng)營理念內(nèi)容
永安物業(yè)管理公司經(jīng)營理念:
中等收費、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù):公司承諾在整個行業(yè)中保持中等收費標(biāo)準(zhǔn),絕不低價的惡性競爭,也不追求高標(biāo)準(zhǔn)收費,保持合理的收費標(biāo)準(zhǔn);把更多的實惠讓給客戶,讓客戶物有所值;為客戶提供高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù),讓客戶滿意是我們的追求。
以質(zhì)量立足市場:以高標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量服務(wù)立足市場,并不斷的超越市場服務(wù),使九洲物業(yè)獲得市場的認(rèn)同。
以品牌延續(xù)市場:要做就要做好,要做就要做精,并樹立良好的市場口碑和“一諾千金”的社會信譽。
企業(yè)管理理念:
用人理念:人盡其材,職以能分。
市場理念:市場就是我們的立足點,沒有市場,其他一切都無從談起。
品位理念:品牌是客戶用心托起來的。
崗位理念:
對自己工作目標(biāo)要求的高低與自己對企業(yè)的忠誠度成正比。
“想干與不想干”是“德”的問題;“會干與不會干”是“才”的問題;“能干與不能干”是“創(chuàng)新”的問題。
面對業(yè)主的一線員工表現(xiàn)如何,決定了企業(yè)在市場中的成敗。
服務(wù)理念:
親情服務(wù):物業(yè)管理不是無所不能,但要竭盡所能;
到位服務(wù):想業(yè)主未想之前,做業(yè)主未做之前;
細(xì)微服務(wù):物業(yè)管理無小事;
員工座右銘:
將小事做成精品。
將細(xì)節(jié)做到極至。
將投訴做成驚喜。
時刻提醒:
天天做小事,件件非小事。
干部不引導(dǎo),員工無目標(biāo)。
投入業(yè)主的需求,才產(chǎn)出業(yè)。
第7篇 x房地產(chǎn)經(jīng)營管理部功能描述
房地產(chǎn)經(jīng)營管理部功能描述
1、負(fù)責(zé)公司戰(zhàn)略研究工作
負(fù)責(zé)競爭對手經(jīng)營模式、資源狀況、未來行業(yè)發(fā)展趨勢的研究;
制定可持續(xù)發(fā)展的公司經(jīng)營戰(zhàn)略規(guī)劃;
管理提升及咨詢方案實施配合工作;
2、負(fù)責(zé)公司經(jīng)營調(diào)控工作
擬定年度經(jīng)營計劃和投資計劃, 并分解落實;
采集公司本部、控股、參股公司及開發(fā)項目的經(jīng)營數(shù)據(jù),動態(tài)分析監(jiān)控;
分析經(jīng)營變化,必要時提出經(jīng)營預(yù)警報告或計劃動態(tài)調(diào)整變更的建議方案;
負(fù)責(zé)定期提供公司整體經(jīng)營情況分析報告;
3、負(fù)責(zé)公司資本運營工作
進(jìn)行境內(nèi)外資本市場研究、資本經(jīng)營手段及公司改制上市模式研究;
協(xié)助制定并實施資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、收購、上市等資產(chǎn)重組方案與合作伙伴的尋找、引進(jìn);
公司控股、參股公司擔(dān)保、抵押、內(nèi)部貸款借款、債券發(fā)行等方案的設(shè)計和實施;
協(xié)助選擇并配合相關(guān)會計師、律師、資產(chǎn)評估師、券商展開工作;
4、負(fù)責(zé)控股、參股公司決策支持與日常管理工作
跟蹤業(yè)務(wù)領(lǐng)域的市場動態(tài),對其經(jīng)營計劃及投資方案提供輔助決策支持;
協(xié)助制定控股參股公司的年度經(jīng)營計劃,并監(jiān)控計劃完成情況;
提出控股參股公司的增資、合并、分立、托管、出讓、解散的建議,協(xié)調(diào)實施;
輔助控股參股公司董事會完善的法人治理結(jié)構(gòu);
5、負(fù)責(zé)公司投資發(fā)展--開發(fā)項目投資
論證關(guān)于項目投資的初步方案并向董事會提交項目投資收益研究報告;
負(fù)責(zé)組織開發(fā)項目完成后的投資分析工作,并負(fù)責(zé)投資收益部分的測算工作;
參加項目投資合資、合作談判,協(xié)調(diào)配合有關(guān)中介機構(gòu)開展項目投資專業(yè)支持工作;
6、負(fù)責(zé)公司投資發(fā)展--其他新增投資
負(fù)責(zé)投資、合作的項目的資料收集、整理、分析、評估工作;
協(xié)助董事會投資委員會的投資論證工作,向董事會提交投資項目可行性研究報告;
7、董事會事務(wù)
輔助董事會秘書進(jìn)行會議議案征詢、會議文件的準(zhǔn)備、組織、會議紀(jì)要整理工作;
參與并服務(wù)于董事會專業(yè)委員會,做好與董事、監(jiān)事的意見溝通工作以及會務(wù)工作;
協(xié)助董事會秘書與董事、監(jiān)事定期進(jìn)行日常聯(lián)絡(luò);
第8篇 新注冊物業(yè)管理師-物業(yè)經(jīng)營管理概述模擬試題
第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述
【考點1】物業(yè)經(jīng)營管理的性質(zhì)和管理對象
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)為業(yè)主提供( )服務(wù),滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。
a.物業(yè)管理
b.設(shè)施管理
c.價值管理
d.投資管理
【答案】 c
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵。物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理,是以收益性物業(yè)為對象,為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù),所以主要提供價值管理服務(wù)。 a、 b、
d三個選項太片面,沒有突出物業(yè)經(jīng)營管理綜合性管理服務(wù)的性質(zhì)。故本題選 c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1頁。
2.某寫字樓具有良好的地理位置,建筑物實物狀況良好,建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求,建筑物有功能陳舊因素影響,有自然磨損存在,該寫字樓最可能屬于( )寫字樓。
a.甲級
b.乙級
c.丙級
d.二級
【答案】b
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象。專業(yè)人員主要依據(jù)物業(yè)所處的位置、樓宇設(shè)計裝修狀況和收益能力對其進(jìn)行分類,通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。甲級寫字樓一般具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境,建筑物實物狀況優(yōu)良,建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求,其收益能力與新建寫字樓相當(dāng),有完善的物業(yè)管理服務(wù);乙級寫字樓具有良好的地理位置,建筑物實物狀況良好,建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求,但建筑物的功能不是最先進(jìn)的,有自然磨損,收益能力低于新落成的同類建筑物;丙級寫字樓已使用的年限較長,建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求,且存在較明顯的實物磨損和功能折舊。因本題所述條件符合乙級寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)。故本題選
b.,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第2~3頁。
3.在一個大型城市中,某零售商業(yè)物業(yè)建筑面積為12萬平方米,內(nèi)設(shè)置大面積百貨和超市大賣場,里面擁有大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電、兒童及青年游樂設(shè)施、文化廣場及餐飲,有效商業(yè)服務(wù)半徑達(dá)200公里。則該零售商業(yè)物業(yè)的類型最可能是( )。
a.區(qū)域購物中心
b.市級購物中心
c.地區(qū)購物中心
d.居住區(qū)商場
【答案】a
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象。零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個方面。一般區(qū)域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上,是規(guī)模巨大,集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體,包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心;市級購物中心的建筑規(guī)模一般在3萬平方米以上,其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市;地區(qū)購物商場建筑規(guī)模一般為1―3萬平方米,服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主;居住區(qū)商場商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主。故本題選 a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第3~4頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
4.下面選項中屬于甲級寫字樓特征的有( )。
a.優(yōu)越的地理位置
b.建筑物實物狀況良好
c.有自然磨損存在
d.有完善的物業(yè)管理服務(wù)
e.收益能力與新建成的寫字樓相當(dāng)
【答案】a. d. e
【解析】本題考查的是寫字樓的特征。甲級寫字樓一般具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境,建筑物物理狀況優(yōu)良,建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求,其收益能力與新建寫字樓相當(dāng),有完善的物業(yè)管理服務(wù)。有關(guān)乙級、丙級寫字樓的特征詳見第2題的解析。
5.區(qū)域購物中心的特征包括( )。
a.建筑規(guī)模一般在1萬平方米以上
b.業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合度高
c.有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)200公里
d.商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主
e.服務(wù)人口1萬人左右
【答案】b. c
【解析】本題考查的是商業(yè)物業(yè)的特征。一般區(qū)域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上,是規(guī)模巨大,集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體,包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。有關(guān)零售商業(yè)物業(yè)的具體內(nèi)容詳見第3題的解析。
6.物業(yè)經(jīng)營管理活動除了包括以保證物業(yè)正常適用的運行操作管理,還包括將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的( )、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。
a.資本投資決策
b.市場營銷
c.物業(yè)管理
d.租賃管理
e.成本控制
【答案】a. b. d. e
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵。物業(yè)經(jīng)營管理除了包含物業(yè)管理,主要服務(wù)還體現(xiàn)在價值管理服務(wù)方面。本題前一句表述的內(nèi)容為物業(yè)經(jīng)營管理除了包含物業(yè)管理工作,還需要進(jìn)行哪些方面的管理活動,主要是價值服務(wù)管理方面的內(nèi)容,包括資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。故本題選a. b. d. e.,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1頁。
7.物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象主要包括( )等。
a.寫字樓
b.零售商業(yè)物業(yè)
c.居民自有住宅
d.工業(yè)物業(yè)
e.酒店和休閑娛樂設(shè)施
【答案】a. b. d. e.
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象。物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)。寫字樓是為商務(wù)、辦公活動提供空間的建筑,主要由作為辦公空間的辦公室部分和共用部分構(gòu)成,包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復(fù)合型寫字樓三種類型;零售商業(yè)物業(yè)包括區(qū)域購物中心、市級購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)商場、鄰里服務(wù)性商店、特色商店等類型;工業(yè)物業(yè)包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等;酒店和休閑娛樂設(shè)施包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。需要特殊說明的是,居住物業(yè)中的出租型別墅或公寓也屬于收益性物業(yè)。所以 a、b、d、e選項所述物業(yè)類型均符合收益性物業(yè)的要求,故本題選 a、 b、 d、 e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第2~6頁。
【考點2】物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
8.物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)是在( )的基礎(chǔ)上,保持和提高物業(yè)的市場價值及未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>
a.延長物業(yè)經(jīng)濟壽命周期
b.維持物業(yè)正常使用
c.維持該物業(yè)的物業(yè)管理
d.實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化
【答案】d
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)。物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)是從業(yè)主的角度出發(fā),在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽命周期內(nèi),持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求,在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上,保持和提高物業(yè)的市場價值及未來發(fā)展?jié)摿?。a、 b、 c選項中的內(nèi)容也是物業(yè)經(jīng)營管理所應(yīng)達(dá)到的內(nèi)容要求,但不是物業(yè)經(jīng)營管理的最終目標(biāo)。故本題選 d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第6頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
9.圖1―1所示為某房地產(chǎn)投資信托的組織結(jié)構(gòu)。從圖中可以看出,該集團承擔(dān)的物業(yè)經(jīng)營管理工作同時覆蓋了( )的管理工作。
a.物業(yè)保險管理
b.資產(chǎn)管理
c.物業(yè)管理
d.房地產(chǎn)組合投資管理
e.基金管理
【答案】b. c. e
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的目標(biāo)。由圖1―1可以看出,××信托全資控股××信托基金管理公司和×××零售管理公司。其中××信托基金管理公司負(fù)責(zé)基金管理和資產(chǎn)管理,×××零售管理公司主要負(fù)責(zé)三處商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理工作,收取物業(yè)費。圖中所描述的關(guān)系并不能得出 a、d兩項的結(jié)論。故本題選 b、 c、 e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第7頁。
【考點3】物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
10.某物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任,履行策略性物業(yè)管理的職能,該企業(yè)設(shè)置若干專業(yè)化分公司,履行物業(yè)運行過程中專業(yè)物業(yè)管理的職能。則該物業(yè)管理企業(yè)屬于( )。
a.管
理型物業(yè)管理企業(yè)
b.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)
c.綜合型物業(yè)管理企業(yè)
d.投資型物業(yè)管理企業(yè)
【答案】c
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的分類。物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三類。管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè),對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任,在物業(yè)經(jīng)營管理活動中處于總包的位置;專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)通常以專業(yè)分包的形式獲得業(yè)務(wù),是具有物業(yè)運行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè);綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運營能力管理的企業(yè),既設(shè)置管理層,又設(shè)置專業(yè)化分公司。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第8~9頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
11.物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)中,能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)的企業(yè)一般有()。
a.管理型物業(yè)管理企業(yè)
b.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)
c.投資型物業(yè)管理企業(yè)
d.綜合型物業(yè)管理企業(yè)
e.所有物業(yè)管理公司
【答案】a. d
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的職能。一般具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)可以為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)等工作。管理型、綜合型物業(yè)管理企業(yè)具有物業(yè)策略管理能力,可以為業(yè)主提供物業(yè)顧問、咨詢服務(wù);而專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)主要負(fù)責(zé)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的運營。故本題選a、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第89頁。
【考點4】物業(yè)經(jīng)營管理的層次
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
12.在物業(yè)經(jīng)營管理活動中,物業(yè)管理和設(shè)施管理的主要作用是( )。
a.在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標(biāo)
b.為租戶提供及時的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流
c.詳細(xì)制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略
d.在物業(yè)類型或地域分布上分散投資,減少整體風(fēng)險
【答案】b
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理三個層次的主要作用。物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主,是定位在現(xiàn)場操作層面的管理,對于收益性物業(yè),其主要作用是為租戶提供及時的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流;資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃,并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標(biāo);房地產(chǎn)組合投資管理的主要作用是在物業(yè)類型或地域分布上努力地分散投資,以減少投資組合的整體風(fēng)險。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第10~11頁。
13.物業(yè)經(jīng)營管理活動中,通過對人和工作的協(xié)調(diào),以為某一機構(gòu)創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境為主要功能的管理活動是( )。
a物業(yè)管理
b.設(shè)施管理
c.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
d.房地產(chǎn)組合投資管理
【答案】b
【解析】本題考查的是設(shè)施管理的主要功能。物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修,并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù),以保障物業(yè)始終處在正常的運行狀態(tài);設(shè)施管理的主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào),為某一機構(gòu)(企業(yè)或事業(yè)單位)創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理負(fù)責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司,指導(dǎo)它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計劃;房地產(chǎn)組合投資管理的功能是理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第9―10頁。
14.在物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)中,負(fù)責(zé)審定某物業(yè)的投資計劃,并考察資本開支能否有效提高物業(yè)價值,來決定是否批準(zhǔn)該投資計劃的企業(yè)是( )。
a.物業(yè)管理公司
b.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司
c.房地產(chǎn)組合投資管理公司
d.設(shè)施設(shè)備管理公司
【答案】b
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司的主要職能。物業(yè)管理和設(shè)施管理公司主要負(fù)責(zé)物業(yè)現(xiàn)場操作層面的正常運營;資產(chǎn)管理公司比物業(yè)管理公司具有更廣闊的視角,資產(chǎn)管理公司作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表,管理物業(yè),管理企業(yè),通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃,并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標(biāo);房地產(chǎn)組合投資管理公司以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險回報參數(shù)特征為基礎(chǔ),詳細(xì)制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略。題干描述的內(nèi)容符合資產(chǎn)管理公司的職責(zé)。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1 1頁。
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sp; 15.在物業(yè)經(jīng)營管理活動中,理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo),評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn),為物業(yè)業(yè)主提供最大化目標(biāo)管理資產(chǎn)計劃,這些特征屬于( )的內(nèi)容。
a.物業(yè)管理
b.設(shè)施管理
c.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
d.房地產(chǎn)組合投資管理
【答案】d
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動三個層次的特征。房地產(chǎn)組合投資管理包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo),評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn);審批資產(chǎn)管理公司為維修物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進(jìn),保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃,以經(jīng)風(fēng)險調(diào)整后的組合投資回報最大化為目標(biāo)來管理資產(chǎn),以及在合適的時機購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第10頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
16.物業(yè)經(jīng)營管理通常將其分為( )三個層次。
a.物業(yè)管理或設(shè)施管理
b.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
c.房地產(chǎn)基金管理
d.企業(yè)保險管理
e.房地產(chǎn)組合投資管理
【答案】a.b.e
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的層次。物業(yè)經(jīng)營管理通常分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層次。其中,物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主,房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理以策略型管理為主。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第9―10頁。
17.物業(yè)經(jīng)營管理三個層次工作中,屬于物業(yè)管理主要職責(zé)的有( )等。
a.制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃
b.保持與租戶的聯(lián)系并收租
c.控制運營成本及保存財務(wù)報告記錄
d.資本性支出計劃
e.物業(yè)維護(hù)及安全管理
【答案】b.c.d.e
【解析】本題考查的是物業(yè)管理的主要職責(zé)。物業(yè)管理主要定位于現(xiàn)場操作層面,主要職責(zé)是保持與租戶的聯(lián)系、收租、控制運營成本、財務(wù)報告和記錄的保存、物業(yè)維護(hù)、資本性支出計劃、危機管理、安全管理、公共關(guān)系管理等。a選項內(nèi)容屬于資產(chǎn)管理的主要職責(zé),故本題選b、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁。
18.物業(yè)經(jīng)營管理三個層次工作中,屬于資產(chǎn)管理主要職責(zé)的有( )等。
a.制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃
b.資本性支出計劃及公共關(guān)系
c.監(jiān)控物業(yè)績效
d.負(fù)責(zé)投資組合的績效
e.管理和評價物業(yè)管理企業(yè)
【答案】a. c. e
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理中資產(chǎn)管理的主要職責(zé)。資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃,并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標(biāo)。資產(chǎn)管理的主要職責(zé)是制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃,持有、出售分析,物業(yè)更新改造等主要開支決策,監(jiān)控物業(yè)績效,管理和評價物業(yè)管理企業(yè),協(xié)助物業(yè)管理的租戶關(guān)系工作,定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析等。b選項內(nèi)容屬于物業(yè)管理的職責(zé),d選項內(nèi)容屬于組合投資管理的職責(zé),故本題選a、c、e。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁。
19.物業(yè)經(jīng)營管理三個層次工作中,屬于組合投資管理主要職責(zé)的有( )等。
a.制定并執(zhí)行組合投資策略
b.設(shè)計和協(xié)調(diào)物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)
c.定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析
d.負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用
e.監(jiān)控物業(yè)績效及物業(yè)的持有、出售分析
【答案】a. b. d
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理中組合投資管理的主要職責(zé)。組合投資管理以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險回報參數(shù)特征為基礎(chǔ),詳細(xì)制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略,主要職責(zé)是制定投資組合目標(biāo)與投資準(zhǔn)則,制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略,設(shè)計和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu),負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用,監(jiān)督購置、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策,負(fù)責(zé)投資組合績效,客戶報告與現(xiàn)金管理等。c、e選項內(nèi)容均屬于資產(chǎn)管理的職責(zé)。故本題選a、b、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁。
【考點5】物業(yè)經(jīng)營管理的工作內(nèi)容
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
>20.在物業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略性工作中,影響投資決策的關(guān)鍵因素是( )。
①投資回收期②預(yù)期收益③還貸能力④風(fēng)險水平
a.①④
b.②③
c.②④
d.①③
【答案】c
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容。戰(zhàn)略性工作包括確定戰(zhàn)略、確定標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、決策分析、進(jìn)行資產(chǎn)組合等。近年來制定決策的過程越來越復(fù)雜,而相比于其他因素來說,影響投資決策的兩個關(guān)鍵因素是預(yù)期收益和風(fēng)險水平。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第12~13頁。
21.在物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作現(xiàn)金流和成本管理中,不屬于物業(yè)服務(wù)支出的是( )。
a.日常維修費用
b.物業(yè)管理企業(yè)財產(chǎn)保險費用
c.管理人員的工資
d.法定稅費
【答案】b
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)支出的幾個重要方面包括日常維修費用、計提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護(hù)費用、保險費、法律和財務(wù)費用、工作成本和地方性稅收等。物業(yè)管理企業(yè)的財產(chǎn)保險費用屬于企業(yè)內(nèi)部支出,不屬于物業(yè)服務(wù)支出。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第15頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
22.下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作,表述正確的有( )。
a.現(xiàn)金流和成本管理是物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作的重要組成
b.日常維修和維護(hù)的開支由物業(yè)的租戶承擔(dān)
c.物業(yè)出租的成本負(fù)擔(dān)應(yīng)全部轉(zhuǎn)移給租戶
d.應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)的專門人員對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理維護(hù)
e.如若希望發(fā)生事故造成的損失得到賠償,業(yè)主應(yīng)事先與保險公司簽訂合約
【答案】a. d. e
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容。物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作是為了維持物業(yè)正常使用和保證其保值、升值,并進(jìn)行資產(chǎn)管理,主要包括現(xiàn)金流和成本管理、日常維修和維護(hù)、未來維修和維護(hù)、設(shè)備設(shè)施管理和物業(yè)保險管理5個部分。日常維修和維護(hù)的開支來源,需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式,可能會由租戶承擔(dān),也可能會由業(yè)主承擔(dān),這取決于雙方的商談結(jié)果,所以b選項表述錯誤。對于物業(yè)出租的成本,業(yè)主會希望讓租
戶在租金之外承擔(dān)盡可能多的費用,這不僅可以降低各種管理成本,還可以降低各種風(fēng)險和不確定性帶來的意外成本,但是,把所有成本負(fù)擔(dān)都轉(zhuǎn)移給租戶,在一些情況下既不現(xiàn)實,也不明智。比如,在租戶可能對物業(yè)的某一部分不滿意時,這時為了留住租戶,業(yè)主就不得不降低條件,允許租戶承擔(dān)較低的維修責(zé)任,而自己負(fù)擔(dān)大部分。所以c選項表述錯誤。故本題選a、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第14~18頁。
23.關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理中的服務(wù)費,下列說法中正確的有( )。
a.服務(wù)費用實際是由業(yè)主支付
b.服務(wù)費用實際是由租戶支付
c.包括供暖、排污、電梯等公共服務(wù)設(shè)施
d.包括針對整體物業(yè)的保險或維修
e.計算時不用考慮會計和審計等專業(yè)服務(wù)成本
【答案】b. c. d
【解析】本題考查的是現(xiàn)金流和成本管理的內(nèi)容。服務(wù)費覆蓋的內(nèi)容本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān),但實際上是由租戶支付的。在一個物業(yè)里面,這部分費用不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務(wù)設(shè)施,還包括針對整體物業(yè)的保險或者維修費用。每個租戶在計算服務(wù)費的時候,還必須考慮到會計和審計等專業(yè)服務(wù)成本,這些費用一般是按照租戶繳納的服務(wù)費的一定比例來計算的。故本題選。b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第16―17頁。
24.關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理活動中對物業(yè)的維修與維護(hù),下列說法中正確的有( )。
a.通常業(yè)主會尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶
b.目前大多數(shù)出租活動業(yè)主承擔(dān)各種維修成本
c.一般寫字樓物業(yè)是由業(yè)主與租戶共同負(fù)責(zé)物業(yè)未來的維修和維護(hù)
d.維修計劃應(yīng)該從短期和長期兩個方面考慮
e.日常維修和維護(hù)的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式
【答案】a. d. e
【
解析】本題考查的是日常和未來物業(yè)維修和維護(hù)的相關(guān)知識。日常維修和維護(hù)的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式,業(yè)主會尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶,這也是目前大多數(shù)出租活動處理這個問題的方式,所以b選項錯誤。對于機構(gòu)投資者投資的工廠、倉庫和寫字樓物業(yè),如何處理物業(yè)出租已經(jīng)有了約定的習(xí)慣,即一般是由租戶負(fù)責(zé)物業(yè)未來的維修和維護(hù),所以c選項錯誤。維修計劃應(yīng)該是全面且系統(tǒng)的,應(yīng)從短期和長期兩個方面考慮。故本題選擇a、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第17~18頁。
25.案例分析題:在一宗已開發(fā)的物業(yè)甲旁邊有一小塊土地,該土地適合進(jìn)行開發(fā)建設(shè),但是由于該地塊排水系統(tǒng)出現(xiàn)問題,致使該塊土地?zé)o法進(jìn)行實際的開發(fā)運作。作為物業(yè)甲的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè),對于該塊土地,正確的做法是( )。
a.防止他人利用某些權(quán)利或者名義對自己的土地所有權(quán)造成侵害
b.在土地上搭建物業(yè)甲的附屬停車場,確保土地不被別人占有
c.檢查土地的欄護(hù)情況,確保臨近的土地使用者沒有侵占其土地
d.對土地進(jìn)行等級評定和保險
e.不定期查看土地,確保沒有負(fù)面因素作用在土地上
【答案】 a.c. d. e
第9篇 某某商城經(jīng)營管理建議
某商城經(jīng)營管理建議
目錄
1.前言:
2.組織管理架構(gòu)圖
3.關(guān)于組織架購的說明
4.經(jīng)營各部門職能及崗位設(shè)置和崗位責(zé)任
5.**業(yè)主經(jīng)營公約
6.**經(jīng)營管理制度(附)
*建議公司聘請專業(yè)的商場管理顧問公司作本項目的經(jīng)營管理顧問單位,一方面能夠切實確保**的經(jīng)營管理的有序進(jìn)行,另一方面也是本項目的一個極具競爭力的賣點和優(yōu)勢,能夠極大促進(jìn)本案的銷售和招商。對商城的直接管理可采用兩種方案:
1、由開發(fā)商注冊成立ha市**有限公司,聘請經(jīng)營管理顧問單位進(jìn)行管理。
2、由商城物業(yè)管理公司下設(shè)市場推廣部來管理。
以上兩種方案由開放商整體經(jīng)營戰(zhàn)略因素決定。
**是店中店模式,由專業(yè)的市場策劃機構(gòu)做以全程商業(yè)推廣策劃,在形象推廣方面導(dǎo)入ci戰(zhàn)略,在經(jīng)營上導(dǎo)入cs戰(zhàn)略,并由專業(yè)的從業(yè)人員組建的市場推廣部門將成為經(jīng)營公司的核心機構(gòu)。**全年度將有計劃地組織統(tǒng)一的市場營銷推廣活動,高密度的媒體廣告推廣和各類大型公關(guān)、節(jié)日性活動,有效地帶動每個店鋪的銷售增長,而且規(guī)模性的整體廣告使得每個店鋪所攤的廣告成本和促銷收益比值達(dá)到最小。同時**聘請國際物業(yè)管理公司做物業(yè)管理顧問,向業(yè)主提供全面、專業(yè)、周到的人性化服務(wù)。為確保**規(guī)范、良性的運營,名符其實地將先進(jìn)的管理理念導(dǎo)入當(dāng)?shù)亓闶坌袠I(yè),成為ha市的樣本項目。引入全新的管理理念,作到統(tǒng)一管理,自主經(jīng)營,規(guī)范管理、靈活經(jīng)營相結(jié)合,分權(quán)和集權(quán)相統(tǒng)一、管理與服務(wù)相統(tǒng)一。根據(jù)具體管理方案也可采用自主經(jīng)營,服從統(tǒng)一監(jiān)督。特制訂**管理制度,旨在通過保障產(chǎn)權(quán)所有者權(quán)利、規(guī)范業(yè)主經(jīng)營行為、提高**整體的商業(yè)競爭力。
**管理組織架構(gòu):
關(guān)于架構(gòu)的有關(guān)說明:
1、**管理委員會的組成及基本職能
組建:由ha市工商局、國稅局、地稅局、消費者協(xié)會、質(zhì)量檢測委員會、公安局聯(lián)合組建。
基本職能:對于**的整體運營和市場管理進(jìn)行直接領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督,代表政府管理**的運營,是**內(nèi)的最高、權(quán)利和糾紛裁決機構(gòu)。有權(quán)監(jiān)督審核**的管理制度和營運工作
2、**有限公司的組建和基本職責(zé):
組建:由上級管理部門核準(zhǔn)成立**有限公司,委派對**進(jìn)行全程經(jīng)營管理。
基本職責(zé):
1)制訂整體和階段市場經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)和執(zhí)行策略并負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行。
2)具有cis導(dǎo)入和推廣的職責(zé),具體在于規(guī)范和執(zhí)行'十大統(tǒng)一':
統(tǒng)一營業(yè)員服飾、統(tǒng)一營業(yè)員管理制度、統(tǒng)一服務(wù)培訓(xùn)、統(tǒng)一產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)控、統(tǒng)一的廣告推廣、統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)、統(tǒng)一的信息服務(wù)、統(tǒng)一的門面裝飾格調(diào)。統(tǒng)一的經(jīng)營理念、統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
3)cs(顧客滿意)戰(zhàn)略具有倡導(dǎo)和監(jiān)控的職責(zé)。
4)逐步建立并完善mis系統(tǒng)。
5)直接向業(yè)主負(fù)責(zé),對**的各單元店鋪執(zhí)行統(tǒng)一有效的管理與服務(wù),維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)利。
6)嚴(yán)謹(jǐn)、公證地執(zhí)行**的經(jīng)營管理制度。
7)監(jiān)控物業(yè)管理公司的工作。
3、**業(yè)主委員會的組成及基本職責(zé):
組成:在業(yè)主代表中推選產(chǎn)生,5-8名常委、一名首席常委
基本職責(zé):
1)向**有限公司提出有關(guān)**經(jīng)營和管理的合理化建議
2)對**物業(yè)管理公司的工作進(jìn)行監(jiān)督和評估建議并有權(quán)提出更換物業(yè)管理公司。
3)有權(quán)代表業(yè)主向管理委員會提出和**經(jīng)營管理系統(tǒng)和物業(yè)管理公司之間的糾紛解決要求。
2、關(guān)于收費的列項及建議:
**管委會的收費標(biāo)準(zhǔn)(定額營業(yè)稅另計)
物業(yè)管理公司的收費標(biāo)準(zhǔn)
市場推廣的統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)
建議以上收費按清單列支,并合并統(tǒng)一收取。
3、關(guān)于收銀系統(tǒng)的建議:
自主收銀(統(tǒng)一收據(jù)),統(tǒng)一開票,統(tǒng)一收據(jù)樣式,統(tǒng)一的信譽卡片。
經(jīng)營各部門職能及崗位設(shè)置和崗位責(zé)任
一、營運計劃部:
部門職能:階段性項目整體營業(yè)目標(biāo)和計劃的擬訂,并督促執(zhí)行。
協(xié)調(diào)各部門之間的工作。
對各商鋪的經(jīng)營管理與引導(dǎo)
對營業(yè)員紀(jì)律的管理
直接面向業(yè)主的經(jīng)營管理管理制度的執(zhí)行監(jiān)控和獎懲處理。
對各店鋪經(jīng)營狀況的掌控(資料登記)
協(xié)調(diào)各店鋪之間和店鋪與項目經(jīng)營各部門的關(guān)系
公關(guān)活動、促削方案的擬訂和實施,通知業(yè)主相關(guān)安排和通告促銷費用清單。
投訴站管理
二、市場部職能:`
部門職能:了解宏觀環(huán)境、政府的政策、企事業(yè)單位的消費情況,分析零售商業(yè)的走勢。
本地零售市場定期的調(diào)研、分析商業(yè)格局的變化。
收集商業(yè)情報,競爭對手的動態(tài),并作出針對性的推廣策略
了解最新的項目管理模式和促銷公關(guān)手段,對項目的管理提出合理化建議
對于顧客的調(diào)研,了解顧客的構(gòu)成、消費習(xí)慣、購買意向等方面的調(diào)研
建立**顧客滿意度監(jiān)控體系。提出培育顧客忠誠的建議。
挖掘潛在的顧客群體,提出相應(yīng)建議
配合營運部完成促銷方案擬訂。
三、廣告部:
部門職能:pop室管理、樓體的大型廣告牌的承租制作與管理維護(hù)
內(nèi)部店面pop和店面形象的管理
內(nèi)部公共空間廣告燈箱及海報管理、
內(nèi)部共享空間推廣活動場地的管理、外部項目門前場地大型推廣活動的管理
廣播室管理
促銷公關(guān)活動的推廣執(zhí)行(包括媒體執(zhí)行、現(xiàn)場道具、各類演藝活動組織等)
ci系統(tǒng)的推廣執(zhí)行
四、培訓(xùn)部:
部門職能: 營業(yè)人員的崗前培訓(xùn)
了解新的服務(wù)規(guī)范與行為理念,定期舉行在崗人員的再培訓(xùn)
制訂培訓(xùn)計劃、制訂課堂培訓(xùn)內(nèi)容。
與商業(yè)方面的學(xué)者專家保持良好的合作關(guān)系。
對每期學(xué)員考核評定,對于可以上崗者發(fā)給資格證書,并推薦到適合的鋪位上崗。
五、財務(wù)部:
部門職能:統(tǒng)一管理各收銀臺的收銀,開票工作。
每三天與經(jīng)營者結(jié)算。
經(jīng)營公司財
務(wù)報表編制和分析報告
發(fā)票管理
統(tǒng)一收取各種規(guī)費(工商管理費、稅務(wù)、物業(yè)、推廣等)
項目運營的各種費用支出的審核
現(xiàn)金管理
稅金申報、交納。
項目運營費用公開
項目定期營業(yè)額的估算和分析。
六、信息管理部,逐步健全mis系統(tǒng)。
七、行政部:
部門職能:項目經(jīng)營公司和物業(yè)公司日常行政、辦公管理(包括辦公性支出如電話費等)
對項目經(jīng)營管理員工的行為規(guī)范管理監(jiān)督
后勤、職工福利生活的管理、各類職工活動的組織。
經(jīng)營系統(tǒng)人事、檔案管理、辦公備品管理。
崗位職責(zé)設(shè)定:以上各部門本著節(jié)約開支、精兵簡政的原則設(shè)置崗位,營運部、設(shè)部門經(jīng)理、副經(jīng)理各一名,職員在開業(yè)后至少設(shè)2人,其他各部門設(shè)部門經(jīng)理一人,不設(shè)副經(jīng)理。市場部、廣告部、財務(wù)部職員開業(yè)后至少要兩個人以上。信息部和行政部、培訓(xùn)部可以只有一名職員或由經(jīng)理兼任。
崗位職責(zé):
部門經(jīng)理:對上級主管領(lǐng)導(dǎo)直接負(fù)責(zé),定期參加會議、匯報工作、提出建議。
制訂本部門的工作流程、工作計劃、部門內(nèi)的分工
管理本部門的工作和日常業(yè)務(wù)
監(jiān)督和完善本部門職員的工作、維護(hù)好內(nèi)部的人際關(guān)系。
定期工作總結(jié)和工作計劃的提交
部門副經(jīng)理:直接對部門經(jīng)理負(fù)責(zé),協(xié)助完成相關(guān)管理工作
其他同部門經(jīng)理。
職員:向部門經(jīng)理、副經(jīng)理負(fù)責(zé),在完成好部門內(nèi)的分工所要求的工作基礎(chǔ)上,協(xié)助其他部門的工作。
協(xié)助本部門其他員工工作。
認(rèn)真完成個人工作總結(jié)。
對本部門的工作狀況和建議有權(quán)向部門領(lǐng)導(dǎo)提出,非一般情況可以直接向總經(jīng)理匯報。
**業(yè)主公約(草案)(后附)
**經(jīng)營管理制度
目錄:
總則
進(jìn)場管理制度
經(jīng)營商品質(zhì)量管理
門市形象、店內(nèi)外環(huán)境管理制度
營業(yè)、推廣管理制度
人事、培訓(xùn)管理
服務(wù)營銷管理制度
營業(yè)人員行為規(guī)范
獎懲制度
第10篇 商戶經(jīng)營管理公約-2
商戶經(jīng)營管理公約樣本(二)
為保障商城健康發(fā)展,長期繁榮,鼓勵和保護(hù)公平競爭,保護(hù)商戶和消費者的合法權(quán)益,特制定本公約:
一、商戶在本商城內(nèi)開展經(jīng)營活動必須遵守國家的有關(guān)法律法規(guī),遵守市工商、稅務(wù)的有關(guān)規(guī)定及本商城的各項規(guī)章制度,自覺服從商城管理人員的管理,維護(hù)商城的管理秩序。如有違反,本商城管理公司有權(quán)采取相應(yīng)的措施,予以嚴(yán)肅處理,直至終止協(xié)議;
二、商戶需嚴(yán)格按照商城規(guī)定的營業(yè)時間,統(tǒng)一開閉市,不準(zhǔn)自行推遲營業(yè)時間或提前結(jié)束營業(yè)時間。未經(jīng)批準(zhǔn),在非營業(yè)時間禁止出入商鋪,經(jīng)勸諭無效,由保安實行封閉管理;
三、商戶要誠信經(jīng)營,做到資質(zhì)合格、證照合法齊全,并將相關(guān)證照擺放于商鋪顯眼處。
四、商戶所經(jīng)營的商品要來源合法,貨真價實,嚴(yán)禁摻雜使假、缺斤短兩。嚴(yán)禁欺行霸市,強買騙賣,哄抬物價。嚴(yán)禁經(jīng)營易燃易爆及危險品(取得特種行業(yè)批準(zhǔn)的除外)。嚴(yán)禁擺放、出售不符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)或環(huán)境污染控制標(biāo)準(zhǔn)或內(nèi)容不健康或國家禁止流通的商品;
五、要禮貌經(jīng)營,文明經(jīng)商,禁止污言穢語謾罵、毆打消費者,否則由經(jīng)營管理公司嚴(yán)肅處理,造成后果的移送公安部門處理。
六、商戶與消費者發(fā)生糾紛要耐心細(xì)致解決,不得推諉塞責(zé);
七、禁止采取詆毀他人等不正當(dāng)手段進(jìn)行銷售;
八、商戶要注意自身形象,不說粗話、衣冠整潔,商戶之間不鬧糾紛。
九、公共場所注意形象,禁止打牌、飲酒等不良行為,不得在商城內(nèi)大聲放音響、喧嘩、吵鬧、追逐等,經(jīng)勸告不聽者,保安人員將會采取適當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行制止;
十、商城每日營業(yè)結(jié)束清場后,不要在商鋪內(nèi)及寫字間存放及保管現(xiàn)金、金銀手飾、有價證券等貴重物品,違者如有丟失,自負(fù)一切責(zé)任;商城內(nèi)商戶不得留宿于商鋪,否則管理公司有權(quán)對違約商戶作出處罰,由此引起的相關(guān)責(zé)任由違約商戶負(fù)責(zé)。
十一、未經(jīng)經(jīng)營管理公司批準(zhǔn),商戶不得改變商鋪的用途,未經(jīng)工商部門批準(zhǔn),商戶不得改變經(jīng)營范圍、類別或品種,更不得擅自停業(yè),歇業(yè)或?qū)⑸啼侀L期閑置,否則經(jīng)營管理公司有權(quán)按規(guī)定作相應(yīng)處罰;
十二、商戶承諾嚴(yán)格信守本公約及《商城物業(yè)管理規(guī)定細(xì)則》。
十三、商城商戶應(yīng)簽訂商戶承諾書。
zz商城經(jīng)營管理公司:(蓋章)
商戶:
第11篇 廣西某商場經(jīng)營管理內(nèi)容
1.商場管理項目
商場管理項目主要劃分為以下部分:
(1)組織開業(yè)
--制定商場銷售及招商計劃
--組織招商工作
--組織部分銷售工作
--制定商場開業(yè)時間以及商場開業(yè)時商鋪所占百分比
--組織開業(yè)
(2)租務(wù)管理
--不斷篩選客戶,調(diào)整商場的客戶成分
--商鋪的交收
--租務(wù)管理
--召開租戶會議
--組織商會
--催收租金和管理費
(3)市場推廣
--組織展銷會
--組織促銷會
--組織商場活動
--商場推廣宣傳(如雜志,畫報,宣傳單等)
(4)公共關(guān)系
--處理好政府各級管理機構(gòu)的關(guān)系,包括:供水、供電、市政、園林、衛(wèi)生、街道等。
--與公安、消防保持良好的緊密聯(lián)系。
--與傳媒保持良好關(guān)系和聯(lián)系,包括電臺、報刊、電視臺等。
--與政府各級管理機關(guān)保持良好關(guān)系,獲得各級政府的支持。
(5)物業(yè)管理
--保持商場的清潔,綠化,達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量水平。
--負(fù)責(zé)商場的秩序,安全和消防,做好'四防'工作。
--負(fù)責(zé)商場的營業(yè)管理,執(zhí)行商場管理規(guī)定,保持商場的高標(biāo)準(zhǔn)形象。
--聘請法律顧問,打擊假冒偽劣商品,加強商場商品的誠信度,提高商場的美譽度。
--保養(yǎng)維護(hù)商場的設(shè)備設(shè)施,確保商場的硬件運作正常。
--提供商場的咨詢和服務(wù)工作,解決和處理商戶的困難和投訴。
2.商場管理流程(略)
3.服務(wù)收費及標(biāo)準(zhǔn)
(1)商場的服務(wù)收費和內(nèi)容,包括但不限于以下:
--商場管理費(包括商場的清潔、綠化、保安、日常管理、工程保養(yǎng)、消防等物業(yè)管理費未包含公共用分?jǐn)偹?、電費及空調(diào)費)。
--*商場市場推廣費(包括組織商場市場推廣的廣告宣傳費,促銷活動費等)。
--裝修管理費(包括經(jīng)營者,租戶對商場內(nèi)部裝修的圖紙審批,裝修過程的監(jiān)控與管理,以及工程驗收等行政管理費用)。
--裝修押金(一定數(shù)量的金額,用以保證商場經(jīng)營者,租戶在商鋪內(nèi)的裝修工程不影響和破塊公共設(shè)施,公共環(huán)境等)。
--*裝修垃圾清理費 (用以支付裝修期間的裝修垃圾和淤泥清理費用)。
--商場租金(按照商場租賃合同,向租戶收取的每月商場租金)。
--租賃傭金(代售代租的中介傭金)。
(2) 服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)
--商場管理費:
已定:堤下鋪2元/平方米/月;自建鋪5元/平方米/月(按建筑面積計算,未包含公共分?jǐn)傇趦?nèi))
--商場市場推廣費:
--裝修管理費:
--裝修押金:
按每單元------元收取,裝修工程驗收合格后無息退還。
--裝修垃圾清理費:
--商場租金:
按發(fā)展商租賃合同計收。
--租賃傭金:
按行業(yè)慣例收取,具體視實際情況定。
4.公司對員工工作的考核和檢定
為了保證服務(wù)質(zhì)量和確保商場的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),公司應(yīng)定期對員工工作進(jìn)行考核和檢定。根據(jù)過往的經(jīng)驗,員工考核和檢定可定位半年一次,員工考核內(nèi)容包括但不限于以下:
(1)個人素質(zhì)方面:
--工作態(tài)度
--儀容儀表
--工作紀(jì)律
--禮貌服務(wù)
--合作精神
--出勤率
(2)個人工作績效:
--工作評估
--工作經(jīng)驗
--工作理論
--工作實操
--獎罰記錄
(3)企業(yè)文化方面:
--公司的概況
--公司架構(gòu)
--員工手冊
&
nbsp;--公司質(zhì)量方針和管理目標(biāo)
公司應(yīng)貫徹iso9000的質(zhì)量體系,并定期按iso9000標(biāo)準(zhǔn)對公司各部門工作進(jìn)行檢定。
5.員工培訓(xùn)計劃
不斷地進(jìn)行員工培訓(xùn),才能有一支高素質(zhì)的員工隊伍。
員工培訓(xùn)計劃包括但不限于以下方面:
(1)個人素質(zhì)的提高
--個人儀容儀表
--禮貌禮節(jié)
--服務(wù)意識
--合作精神,團隊意識
(2)工作技能的提高
--工作崗位的應(yīng)知應(yīng)會
--處理投訴的技巧
--意外和緊急情況的處理程序
--專業(yè)知識的培訓(xùn)
(4)人際關(guān)系的認(rèn)識
(5)質(zhì)量管理體系(iso9000)的認(rèn)識
第12篇 酒店委托經(jīng)營管理合同
本合同雙方為：
1、____________(以下簡稱“酒店業(yè)主”)，是根據(jù)中華人民共和國法律成立的法定企業(yè)，法定地址為中華人民共和國___市___路___號。
2、____________(以下簡稱“管理公司”)，是根據(jù)法律注冊及存在的公司，法定地址：______。
鑒于：
雙方同意訂立合同如下：
第1條
定義
經(jīng)雙方接受后，下列之各措辭，用于本合同以及所有有關(guān)之附加或更改文件時，有以下之定義。
1.1酒店--應(yīng)解釋為建筑物之所在地，而其建筑物包括家私、裝置設(shè)置及營業(yè)設(shè)備，其細(xì)則詳列在后，酒店又應(yīng)解釋為依據(jù)本合同而產(chǎn)生之營業(yè)運作。
1.2工程地址--應(yīng)解釋為大約有___平方米之工地，位于____市___路___號及___部分房屋，如附表(一)之地圖所示，在其上將會建成“酒店以及所有主動或被動之附屬建筑物”。
1.3建筑物--應(yīng)解釋為所有在性質(zhì)上或指定上視為地產(chǎn)物業(yè)的樓房及設(shè)施，以及包括所有為該等樓房及設(shè)施所設(shè)之設(shè)備，例如：熱力系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)，所有水管類裝置和電器設(shè)備，戶外及戶內(nèi)之標(biāo)志，升降機等等。
1.4家私，裝置和設(shè)備或簡稱F.F.E--應(yīng)解釋為所有家私、裝置、辦公室設(shè)備、裝飾(無論固定或可移動、包括地毯和墻身裝修)，廚房、酒吧、洗燙設(shè)備、電話設(shè)備、浴室水設(shè)備、物料運送設(shè)備，貨物車和所有其它酒店業(yè)設(shè)備和物資(指使用年限一年以上，單位價值超過人民幣八百元的企業(yè)固定資產(chǎn))。
1.5營業(yè)設(shè)備或簡稱O.E--應(yīng)解釋為一般用于酒店營業(yè)運作之小件，例如：銀器、被單、臺布等物、陶器皿，小型廚房用具和制服，包括使用年限在一年以內(nèi)，單件價值人民幣八百元以下的低值易耗品購置，具體劃分標(biāo)準(zhǔn)按酒店統(tǒng)一會計制度及中外合資會計法規(guī)定處理。
1.6統(tǒng)一制度--應(yīng)解釋為管理公司集團所采用之最新一期由美國酒店和酒店業(yè)公會所出版之“酒店統(tǒng)一會計制度”。此統(tǒng)一制度不得違反中華人民共和國財政部頒發(fā)的“中外合資經(jīng)營企業(yè)會計制度”和其他規(guī)定。
1.7會計年度--應(yīng)解釋為由一月一日開始至十二月三十一日止之十二個月期間，第一會計年度應(yīng)由開業(yè)第一天開始至同年之十二月三十一日止。
1.8獨立公共會計師--應(yīng)解釋為按中華人民共和國法律規(guī)定在中國注冊的中國注冊會計師。
1.9總收入--應(yīng)解釋為營業(yè)收入減去工商統(tǒng)一稅后之營業(yè)收入。任何直接或間接發(fā)生于“酒店”經(jīng)營之全部收入，包括所有房間總銷售、寫字樓公寓收入、食物或飲料銷售、洗衣、電話、電報和電傳的收入，服務(wù)費等其他酒店操作及其設(shè)備使用費及租賃費等等。也包括商場營業(yè)收入或商場出租收入及業(yè)主對外投資收入，固定資產(chǎn)收入，存款利息，各種賠償收入除7.1(D)或(E)條外，其他按7.3條處理和在顧客帳單上所加的任何小帳以及用人民幣代替外幣結(jié)算時，所產(chǎn)生的差額。
1.10營業(yè)毛利或簡釋G.O.P--營業(yè)毛利應(yīng)解釋為每一會計年度(或其一部分)之總收入額與酒店營業(yè)支出之差額。
1.11營業(yè)支出--應(yīng)依據(jù)統(tǒng)一制度，包括下列項目
(A)薪俸，費用和工資，以及其他常規(guī)的或時有的，為酒店營業(yè)員工派發(fā)之其它款項，包括總經(jīng)理，以及任何員工福利和糧款費用，起居住所、交通、員工膳食、其它雜項福利，因上述薪俸之有關(guān)法令或法規(guī)而產(chǎn)生之應(yīng)付款項或稅項。
(B)為酒店而消耗的食品和飲料成本，和一般情況下為收益而發(fā)生之成本。
(C)依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)驗，經(jīng)董事會批準(zhǔn)的實際發(fā)生的呆帳。
(D)因酒店營業(yè)有關(guān)雇用之獨立公共會計師以及用酒店之需要而聘請的法律顧問費用。
(E)第8.2條所指定付于管理公司之基本管理費。
(F)第7.1條所指定付于管理公司之基本管理費。
(G)所有因正常酒店管理所需之營業(yè)設(shè)備，購入和更換之開支，包括1.5所列開支條。
(H)所有廣告、業(yè)務(wù)推廣和公共關(guān)系開支。
(I)第5.3.3條所指定由管理公司集團提供之廣告和業(yè)務(wù)推廣支出內(nèi)之酒店應(yīng)承擔(dān)的份額。
(J)因酒店消耗而發(fā)生的熱力、水、電、煤氣、電話和任何其它公用設(shè)施費用支出。
(K)付于推銷代理及信用卡公司之傭金、費用及開支和預(yù)定費用。
(L)為維持酒店之良好操作狀況而產(chǎn)生之修葺、保養(yǎng)及更換費用，除第6.1條和第6.2條屬業(yè)主責(zé)任范圍的費用外，均列入營業(yè)支出。
(M)一般情況下由酒店或由管理公司在酒店所產(chǎn)生之
之營業(yè)費用。
(N)為酒店營業(yè)任何直接稅項、關(guān)稅、牌照費的繳付，但不包括第1.12條注明的費用。
1.12獨立費用--下列項目應(yīng)解釋為“獨立費用”，不應(yīng)包括在“營業(yè)支出”之內(nèi)。
(A)酒店裝飾、固定附屬裝置和設(shè)備的折舊。
(B)本酒店的資本和房地產(chǎn)稅項。
(C)本酒店土地使用費。
(D)開業(yè)前支出的攤銷。
(E)第6.1條重置儲備金的開支。
(F)由業(yè)主委任的審計師、律師和其他專業(yè)顧問費和任何特別費用。
(G)獎勵性管理費。
(H)本酒店業(yè)主所得稅，固定資產(chǎn)稅和利得稅。
1.13開房率--應(yīng)解釋為酒店實際出租了的客房數(shù)除以酒店可供出租的客房數(shù)(不包括從香港地區(qū)及外國聘請來的人員的宿舍)的百分比。
1.14不可抗力--下述情況均構(gòu)成不可抗力之事件。
(A)戰(zhàn)爭、侵略、反叛、革命、暴動及內(nèi)戰(zhàn)。
(B)政府以統(tǒng)治者身份所作出的措施、政府條例和命令。
(C)地震或任何因自然力量發(fā)生而被影響及不可合理預(yù)測或抗拒的事故。
(D)勞工糾紛。
(E)其他非管理公司可合理控制的而嚴(yán)重地影響管理公司經(jīng)營酒店的能力的事故。
第2條
酒店計劃、建筑及設(shè)備
2.1工程地址財產(chǎn)所有權(quán)
將建酒店之工地圖列于本合同的附錄(一)。
2.2酒店規(guī)模
酒店將擁有下列：
……套房間及有關(guān)配套設(shè)備，在中國政策許可范圍內(nèi)，包括但不限于：
……中西餐廳
……酒吧(廊)……咖啡座
……多用途禮堂
……歌舞廳
……運動/健康設(shè)備
……商店
2.3建筑進(jìn)行程序
為進(jìn)行酒店的建筑、布置、配備及裝飾，酒店業(yè)主將對自行聘請及保留所有
有關(guān)及需要的建筑師、承包商、室內(nèi)設(shè)計師及其它專家和顧問的費用負(fù)責(zé)。酒店業(yè)主應(yīng)于六十天內(nèi)給與管理公司一份酒店設(shè)計、建筑及配備總時間計劃，而由管理公司提出意見。
2.4酒店驗收
管理公司將協(xié)助酒店業(yè)主在酒店建筑設(shè)備安裝及完成時之接收程序，酒店業(yè)主答應(yīng)在一段合理時間內(nèi)執(zhí)行所有必要措施彌補管理公司向其提出之合理建議。
第3條
酒店開業(yè)前事項
3.1酒店開業(yè)前管理公司所提供的服務(wù)
在“酒店”開業(yè)之前，管理公司或管理公司集團受業(yè)主之委托，從事下列活動：
……設(shè)立開業(yè)前之預(yù)算案，呈交酒店業(yè)主批準(zhǔn)后執(zhí)行。
……確立酒店之總體組織和計劃開業(yè)前之各項活動。
……為酒店設(shè)立管理控制和會計制度。
……按照中華人民共和國適用法規(guī)，挑選和招募來自各階層之酒店員工，需要時，履行培訓(xùn)計劃。
……協(xié)助組織和成立酒店內(nèi)之各不同部門。
……承擔(dān)分析各項應(yīng)保項目，和協(xié)商保險計劃，在中國保險公司投保。
……采購開業(yè)所需的物品。
……制訂并執(zhí)行酒店之市場營銷策略。
……承擔(dān)廣告和公共關(guān)系計劃(確定宣傳媒介，擬定宣傳材料，傳送文件予旅行社，以及介入管理公司集團的廣告和公開宣傳等)。
……承擔(dān)業(yè)務(wù)推廣和訂房運作。
……組織開業(yè)典禮。
酒店業(yè)主應(yīng)以本身費用開支使管理公司有適合之辦公地方充分完成其在此段之責(zé)任。
管理公司應(yīng)聯(lián)同酒店業(yè)主采取必要措施，獲得因酒店供應(yīng)、管理和經(jīng)營而需要之牌照和準(zhǔn)許證。
3.2酒店開業(yè)前之預(yù)算
(A)開業(yè)前預(yù)算表應(yīng)如以下第3.5條之規(guī)定由管理公司于不遲于開業(yè)前六個月呈交酒店業(yè)主批準(zhǔn)。
(B)預(yù)算應(yīng)包含所有開業(yè)前活動之成本和支出。
(C)其應(yīng)再包含：
……開業(yè)前酒店總經(jīng)理、營業(yè)經(jīng)理和按人員編制在開業(yè)前委派給酒店的所需人員的工資。
……招募和培訓(xùn)酒店委任員工成本包括有需要時在本集團內(nèi)其它酒店之培訓(xùn)費用。
……開業(yè)前廣告和業(yè)務(wù)推廣之成本。
……開幕典禮之成本。
……一切關(guān)于所有需要之經(jīng)營和行政成本，包括領(lǐng)取所有需要之執(zhí)照和準(zhǔn)許證成本、律師和顧問費用。
……酒店部分開業(yè)時，部分經(jīng)營所需之資金。
酒店業(yè)主應(yīng)依據(jù)下列時間表存放包含本預(yù)表之資金于8.1條所述的銀行帳戶，和使管理公司得以運用。
酒店業(yè)主應(yīng)依據(jù)下列時間表存放包含本預(yù)算表之資金于第8.1條所述的銀行帳戶，和使管理公司得以運用。
……百分之伍拾(50%)開業(yè)前九個月。
……百分之伍拾(50%)開業(yè)前六個月。
非管理公司可控制而發(fā)生：(a)開業(yè)延誤酒店業(yè)主應(yīng)將根據(jù)因延遲而修訂之預(yù)算表所需增加之資金，存入上述提及之帳戶，使管理公司得以運用。
由開業(yè)日起壹百貳拾(120)天內(nèi)，管理公司應(yīng)送與酒店業(yè)主一份說明所有發(fā)生于開業(yè)前之開支和交回過渡之款項于酒店業(yè)主，該份記錄將以會計記錄為基礎(chǔ)，酒店業(yè)主或其代表人將有權(quán)在酒店辦事處視察及稽核全部帳簿。
如本合同于開業(yè)日前因酒店業(yè)主原因終止，酒店業(yè)主應(yīng)賠償管理公司于開業(yè)前服務(wù)所招致的合理損失，(b)酒店業(yè)主應(yīng)負(fù)責(zé)向管理公司賠償。
3.3流動資金及開業(yè)所需的物品
酒店業(yè)主應(yīng)在本合同的有效期內(nèi)提供足夠之作業(yè)流動資金，使酒店保證得以無間斷和有效的運作。
特別提出的是，酒店業(yè)主同意在開業(yè)前六個月提供予管理公司足夠資金，以
采購足夠應(yīng)付初步所需物品(食品、食料和其他消費品)酒店開業(yè)后不超過六十天，管理公司應(yīng)呈交一份確實支出表予酒店業(yè)主。
3.4部分開業(yè)時間
由雙方同意，酒店將有一段部分開業(yè)期，由酒店確實完成和獲得入伙紙后以供第一個付款客人入住享用酒店設(shè)施，至酒店開業(yè)日前立即終止，開業(yè)日明確列在第3.5條。
部分開業(yè)期間于經(jīng)營期內(nèi)的營業(yè)支出，應(yīng)列入開業(yè)前預(yù)算內(nèi)。
3.5酒店開業(yè)日
開業(yè)日應(yīng)經(jīng)雙方同意后決定，并應(yīng)在：
(A)家私、裝置和設(shè)備已實質(zhì)上裝配完畢以后。
(B)已取得酒店經(jīng)營所需之執(zhí)照和許可證以后。
(C)雙方認(rèn)為該酒店已能在完整的營業(yè)基礎(chǔ)上提供豪華服務(wù)予客人以后。
酒店之開業(yè)將不會解除酒店業(yè)主遵守本合同條款的責(zé)任，特別是參照第2.4條有關(guān)更正酒店建筑及設(shè)備之任何缺點或不足。
酒店開業(yè)日，預(yù)計為__年__月__日。
第4條
技術(shù)顧問服務(wù)
4.1專業(yè)技術(shù)及經(jīng)驗
管理公司應(yīng)以其專門經(jīng)驗以及專業(yè)技術(shù)提供現(xiàn)代化的酒店設(shè)計及部署工作，并適當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)酒店業(yè)主及其代理人。
4.2技術(shù)顧問概要
(A)酒店設(shè)備
(Ⅰ)管理公司將協(xié)助酒店業(yè)主選擇及訂立酒店里應(yīng)有的各種設(shè)備，諸如客房的種類與數(shù)量，以及餐飲、宴會、會議廳的形式，酒店后勤等區(qū)域。
(Ⅱ)管理公司將預(yù)備一份設(shè)備計劃，推薦及詳細(xì)說明各設(shè)備的主要特征。
(Ⅲ)酒店業(yè)主將需提供包括以下幾點的最終設(shè)計圖及詳細(xì)規(guī)格給“管理公司”。
(1)最終施工圖及詳細(xì)規(guī)格，必須具備可用以呈報有關(guān)政府機構(gòu)所需的資料，(適用于呈報及申請有關(guān)建筑許可證、規(guī)劃、消防局準(zhǔn)證、旅游局準(zhǔn)證等等)招標(biāo)、施工用途之有關(guān)文件。
(2)規(guī)范客房的詳圖。
(3)燈光與園藝布置詳圖。
(4)最終設(shè)備的布置圖與詳細(xì)規(guī)格。
(5)適用于市場地銷和廣告宣傳有關(guān)客房，各餐飲設(shè)備及公共場所的圖片或模型照片。
管理公司將會檢討最終設(shè)計圖及詳細(xì)規(guī)格，并給予必要的建議，以便設(shè)計達(dá)到要求。
(B)室內(nèi)設(shè)計與裝修
(Ⅰ)管理公司將會給予酒店業(yè)主就室內(nèi)設(shè)計和針對客房、走廊、公共場所、餐飲設(shè)施、宴會廳、會議廳功能上的布局提供意見，以及技術(shù)上的建議。
(Ⅱ)酒店業(yè)主將會提供包括以下幾點的最終設(shè)計給管理公司。
(1)客房、家私和附屬裝置性質(zhì)的客房布局圖。
(2)側(cè)面與天花板示意圖。
(3)燈光圖。
(4)將要采用所有材料的樣本和詳細(xì)規(guī)格，包括地毯的樣本，墻與天花的處理以及家私和附屬裝置的材料。
(5)特別設(shè)計家私、燈光配件及零件的詳細(xì)圖則。
(6)選定物件的相片。
(7)模范客房的圖紙與詳細(xì)規(guī)格。
(8)制服的美術(shù)設(shè)計、美術(shù)稿。
管理公司將會檢討最終設(shè)計，并給予必要的建議，以便設(shè)計達(dá)到要求。
(C)酒店后勤的供給、營業(yè)設(shè)備、營業(yè)所需的供應(yīng)，管理公司將會：
(Ⅰ)預(yù)備一份完整的貨單，包括營業(yè)設(shè)備以及后勤的供給(這份貨單
應(yīng)包含物品、數(shù)量、詳細(xì)規(guī)格等等)，若酒店業(yè)主另有要求，也必須提供一家或多家供應(yīng)商的地址。
(Ⅱ)籌備初步財政預(yù)算，以便采購初期所有的營業(yè)設(shè)備，后勤和營業(yè)所需的供應(yīng)。
(Ⅲ)為以上(I)項所列的物品，做好最終財政預(yù)算。
(Ⅳ)因通貨膨脹因素，財政預(yù)算應(yīng)經(jīng)常地加以檢討與調(diào)查。
4.3報酬
(A)上述技術(shù)顧問及酒店開業(yè)后的服務(wù)(參見第3.1條、4.1條及4.2條)所引起的經(jīng)費，包括其人員的薪俸、旅差費、食宿、辦公費等，由酒店業(yè)主支付。
(B)津貼、報銷費用：在酒店業(yè)主的要求下，管理公司將委派專家，針對項目的某一階段來提供專門的意見，指導(dǎo)或其他方面的服務(wù)，酒店業(yè)主應(yīng)承擔(dān)這些專家的津貼及所引起的費用，包括了來回機票、住宿酒店費、交通費等等。
4.4付款方式
(A)酒店業(yè)主對4.3(A)項費用的支出，應(yīng)與提供服務(wù)者另行協(xié)商。
(B)津貼、報銷費用，每個月管理公司會提出清單給酒店業(yè)主，酒店業(yè)主須于30日之內(nèi)付清。
第5條
管理公司的責(zé)任
5.1管理公司的服務(wù)
在本合同有效期內(nèi)，管理公司應(yīng)遵守中華人民共和國法律，代表酒店業(yè)主執(zhí)行所有在酒店管理及市場推廣范圍內(nèi)之一切任務(wù)，管理公司只許用酒店作為以管理公司集團酒店時下高效能管理為標(biāo)準(zhǔn)的酒店經(jīng)營，管理公司除與國際經(jīng)營行業(yè)正常有關(guān)或因標(biāo)準(zhǔn)改變而產(chǎn)生的輔助及附加活動外將不能在酒店內(nèi)從事其它活動。
5.2商號、商標(biāo)、服務(wù)稱號及服務(wù)標(biāo)志酒店根據(jù)中國法律程序注冊使用名為“××酒店”。
在合同有效期內(nèi)，管理公司許可酒店業(yè)主在酒店公共宣傳以及有關(guān)酒店經(jīng)營有關(guān)之使用___商號、服務(wù)稱號、服務(wù)標(biāo)志及商標(biāo)。所有“酒店”經(jīng)營的一般用具應(yīng)注明___之服務(wù)標(biāo)志以便確認(rèn)酒店為管理公司集團成員之一。合同期滿或解約后，酒店將繼續(xù)使用___商號，至于服務(wù)稱號，服務(wù)標(biāo)志及商標(biāo)則在解約時另行協(xié)商。
5.3廣告
5.3.1集團廣告，推廣及公共關(guān)系
管理公司將會由合同批準(zhǔn)之日起準(zhǔn)備酒店之所有公開宣傳、廣告、公共關(guān)系及努力促銷本酒店業(yè)務(wù)節(jié)目和運動。
5.3.2酒店間之相互廣告及宣傳
管理公司集團之酒店將會向它們之顧客推薦酒店業(yè)主之酒店，同樣酒店亦應(yīng)向其顧客推薦集團之其他酒店。
5.3.3集團廣告和業(yè)務(wù)推進(jìn)之分?jǐn)?/p>
酒店應(yīng)共同負(fù)擔(dān)管理公司集團為屬下酒店之共同利益而推行如本段敘述之廣
告及業(yè)務(wù)推進(jìn)活動，其應(yīng)承擔(dān)款項相等于酒店每月總收入百分之一。管理公司將按月收取該款項，該款項將于計算營業(yè)毛利時當(dāng)作營業(yè)支出處理(由管理公司自行完稅)管理公司應(yīng)提供給與酒店業(yè)主所有已進(jìn)行廣告及業(yè)務(wù)推進(jìn)活動的證明資料。
5.4在酒店層面的協(xié)助
管理公司將會輔助酒店之業(yè)務(wù)推廣工作，以令酒店達(dá)到履行集團之業(yè)務(wù)推廣政策，酒店層面的營業(yè)推廣，應(yīng)在酒店所在地的市場和其它管理公司認(rèn)為適當(dāng)市場進(jìn)行。
管理公司將定出每年之營業(yè)推廣計劃，并將其呈與酒店業(yè)主審查，此外，管理公司還將提供一切必要的輔助及指引，特別有關(guān)以下：
……確定酒店營業(yè)政策。
……決定每年及長遠(yuǎn)之有關(guān)住客率、收入、顧客對象等等之目標(biāo)。
……定出及發(fā)布所有酒店價目(客房、餐廳、酒吧、會議設(shè)施等等)。
……確定特別的營業(yè)條件。
……定出賒銷信用方針。
……設(shè)立對各方不同顧客之營業(yè)方式及程序。
……分析經(jīng)營業(yè)績和常設(shè)控制系統(tǒng)。
管理公司將在酒店層面進(jìn)行適當(dāng)廣告及業(yè)務(wù)推廣事務(wù)，包括：
……確定酒店廣告及業(yè)務(wù)推廣政策。
……按管理公司之標(biāo)準(zhǔn)樣本，準(zhǔn)備廣告文件及小冊。
……派發(fā)這些文件給集團酒店，管理公司各營業(yè)代理辦事處。
當(dāng)酒店進(jìn)行專門地區(qū)業(yè)務(wù)推廣活動時，管理公司將會為其安排負(fù)責(zé)該專門地區(qū)之營業(yè)辦事處加以協(xié)助。
酒店將會被納入于管理公司所參加之商業(yè)陳列及展覽會，所有參加直接費用由酒店自行承擔(dān)，管理公司須事前作出預(yù)算，經(jīng)酒店業(yè)主同意時方執(zhí)行該項計劃。
5.5管理
5.5.1日常業(yè)務(wù)管理
管理公司要接受董事會的常設(shè)機構(gòu)--監(jiān)審委的監(jiān)督。監(jiān)督原則只是對涉及酒店的依法經(jīng)營，和大的經(jīng)濟開支(指人民幣十萬元以上，含十萬元);酒店的副總經(jīng)理、副財務(wù)總監(jiān)、副人事主任及正保安經(jīng)理的招聘和解聘等，要事先征得監(jiān)審委的同意，監(jiān)審委的具體條例參看附件二。
第13篇 x苑小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營成本的測算
景苑小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營成本的測算
管理服務(wù)報價及費用構(gòu)成
一、物業(yè)管理費報價:
1、依據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》及連云港物業(yè)市場情況,制定物業(yè)管理公共服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。
(1)住 宅:0.50元/m2
(2)商業(yè)用房2.00元/m2
((3))空置房按相關(guān)規(guī)定由開發(fā)商全價支付物業(yè)管理公共服務(wù)費
2、停車服務(wù)費
地上車位 : 70元/位.月
地下車位:110元/位.月
3、公眾代辦性服務(wù)
二次供水水費代收代繳,按照行業(yè)相關(guān)規(guī)定;公攤水電費,按實際用量分?jǐn)偟綉?代辦性服務(wù)免費
4、特約服務(wù)費
(1)保潔家政服務(wù),鐘點工按照10元/時收取。
(2)房屋維修按用工、材料成本核算的最終合計價格收取費用。
其余服務(wù)項目按用戶與物業(yè)公司協(xié)商價收取。
二、年物業(yè)管理費用支出構(gòu)成
1、人員費用(包括工資福利、各種保險、管理傭金、按法定稅率交納的稅金):
管理處主任:1500元/人×1*12=16800元
安全護(hù)衛(wèi)隊長:1300元/人×1*12=15600 元
行政財務(wù):1200元/人×1人*12=14400元
安全護(hù)衛(wèi)員:800元/人×5人*12=153600元
設(shè)備管修主管:1200元/人×1人*12=14400元
維修工:700元/人×1人*12=33600元
保潔員:700×2人*12=50400元
綠化工:700×1人*12=33600元
合計:368400元
2、行政辦公費用(包括辦公用品、電話費、培訓(xùn)費及水電費等及稅金):1200元*12月=15600元
3、安全護(hù)衛(wèi)費用(包括安全護(hù)衛(wèi)員裝備費、器材維修費告示及稅金):1100元*12月=13200元
4、公共設(shè)施維護(hù)費用(包括房屋維修、化糞池清掏、水箱清洗、院落護(hù)欄維護(hù)及稅金):800元*12月=9600元
6、設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)費用(包括設(shè)備的保養(yǎng)維護(hù)、年檢、照明燈具的更換及利潤、稅金):1100元*12月=13200元
合計:51600元
總合計420000元
總收入420960元-總支出420000元=960元
第14篇 老城火鍋改善經(jīng)營管理報告
老城門火鍋改善經(jīng)營管理報告
在總公司王總及董事會的領(lǐng)導(dǎo)下,率領(lǐng)酒店全體員工完成總公司制定的各項經(jīng)營、管理指標(biāo),共同提高酒店的服務(wù)質(zhì)量、管理水平和經(jīng)濟效益。確立酒店的經(jīng)營計劃發(fā)展規(guī)劃及經(jīng)營方針,制定酒店的經(jīng)營管理目標(biāo),并指揮實施。
一,老城門火鍋自試營業(yè)業(yè)以來,受諸方面因素影響,經(jīng)營情況不容樂觀,制定20**年度發(fā)展規(guī)劃及經(jīng)營方針即是圍繞著改善經(jīng)營狀況進(jìn)行的,20**年后半年基本確定酒店以中高檔餐、烤鴨、火鍋三大營業(yè)點為重點,加強營銷,細(xì)化服務(wù),提高出品,從而提高酒店整體盈利能力為酒店基本經(jīng)營方針。為推動銷售,帶動消費,我在經(jīng)營方面主要采取以下措施保證經(jīng)營持續(xù)增長:
1、對用餐客人增設(shè)了午餐8.8折,晚餐送餐圈的優(yōu)惠活動,并開始以積分形式激勵客戶.以后的銷售辦法略.
2、針對本年度后期的各類宴席制訂營銷方案。
3、把餐廳定位成中高檔餐廳,細(xì)化服務(wù),加強出品。
4, 在出品方面加強出菜速度,菜品標(biāo)準(zhǔn)化[要適合當(dāng)?shù)厝丝谖禲,程序化,立即制訂標(biāo)準(zhǔn)食譜卡,量化管理.
5、酒店前期經(jīng)營未達(dá)目標(biāo),主要原因為火鍋收入定位與計劃相距過遠(yuǎn)。我建議將烤鴨系列改為中高檔定位,這意味著我們擺脫現(xiàn)在的束縛,輕裝上陣,扭虧目標(biāo)指日可待。
6、指導(dǎo)制定策劃中西方節(jié)日活動,實現(xiàn)創(chuàng)收高峰。
二、主持制定和完善酒店各項規(guī)章制度,建立健全內(nèi)部組織系統(tǒng),協(xié)調(diào)各部門關(guān)系,建立內(nèi)部合理而有效的運行機制。為使酒店的日常運作逐步納入到工作有計劃、有指導(dǎo)、有跟蹤、有總結(jié)的管理系統(tǒng)中去,有效地將計劃性工作和應(yīng)急性工作密切結(jié)合起來,建立明確的工作目標(biāo),要求各部門建立計劃性的工作制度,通過每月總結(jié)、計劃,對各項工作有計劃、有落實,按計劃步驟予以實施。建立每月工作匯報制度,通過對工作的完成情況,對各部門負(fù)責(zé)人予以考評。酒店成立之初,各項制度未健全完善,制度的完善及各項工作程序的確立需在長期大量的實踐中方能逐步完成。因此,制度的建立也是一項長期復(fù)雜的工作。
在目標(biāo)考核方面,一方面按照已出臺的考核實施辦法進(jìn)行考核,另一方面每月每季度召開上月/季度工作總結(jié)會,針對制定的工作計劃,總結(jié)實際實施進(jìn)度,提出需解決的問題,使各項工作落實到人,也以此作為對各部考核的依據(jù)。
三、研究并掌握市場的變化和發(fā)展情況,制定市場拓展及價格體系,適時提出階段性工作重點,并指揮實施。市場的變化與酒店的發(fā)展息息相關(guān),正是基于此緊扣市場脈博,及時提出各階段工作重點:
11月
a:在總公司批準(zhǔn)開烤鴨系列下,迅速開展籌備籌建工作,建冷庫及烤鴨房.制訂招聘計劃,10日前在華商報打廣告招聘.在人員的招聘上,為確保各項工作高效進(jìn)行,節(jié)約控制人力成本,我采取分步有序,逐步到位的辦法進(jìn)行人員的招聘。對于職位缺口較大的部門,采取多種的招聘方法來盡快補足,除了人才市場招聘、勞動力市場招聘外,還通過網(wǎng)上發(fā)布招聘信息,請勞動職業(yè)介紹所幫忙發(fā)布信息和推薦人員,通過勞動局關(guān)系和同行協(xié)助尋找和推薦酒店所需的人才等方式.
b:迅速制訂員工abc級工資制度,勞保方案.獎勵措施,結(jié)合酒店特點搭建組織架構(gòu),制定人員工資標(biāo)準(zhǔn)體系。
c:與各類供貨商聯(lián)系增加新品種.
d:完善硬件設(shè)施,找一家設(shè)計公司制作店內(nèi)店外pop宣傳. 媒體宣傳.
e:完善酒店部門崗位職責(zé)修訂,起草酒店各部門工作程序,開展烤鴨系列營業(yè)籌備工作,完善對包間的布置。
f:續(xù)聘優(yōu)秀營銷人員,組織營銷人員進(jìn)行鉆石卡、優(yōu)惠卡的銷售,策劃各類節(jié)日活動。
j:重組餐廳人員編制,調(diào)整餐廳組織架構(gòu)。確立人員編制、架構(gòu),分步有序進(jìn)行人員招聘,保證人員儲備.
h:加強人員培訓(xùn).為了能夠跟上酒店進(jìn)行烤鴨系列正式營業(yè)時新入店員工的培訓(xùn),本人著手開展培訓(xùn)課,對所有已入店員工進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn),培訓(xùn)內(nèi)容涉及:酒店軟件和硬件的介紹、酒店的儀容儀表規(guī)范、禮貌禮儀的重要性、酒店英文、個人素養(yǎng)、職業(yè)道德、消防安全知識及全員銷售技巧等,不僅從全方位加強員工對酒店的認(rèn)識和拓展知識面,也大大提高員工的工作積極性。
12月
a:制定2008年商務(wù)散客、協(xié)議單位、簽單單位、旅行社價格及合約版本。
b:制定餐廳的工作流程及獎罰制度。制定**會員卡章程。
c:策劃節(jié)日活動及推廣工作,加強財務(wù)管理,制定倉庫管理制度,實行財務(wù)與服務(wù)中心分開管理。
e:狠抓營銷工作,落實酒店營銷計劃,做好營銷任務(wù)分配。
f: 為節(jié)能降耗,制定秋冬季節(jié)中央空調(diào)開放時間。
明年1月
a:做好元旦黃金周的接待工作,及時調(diào)整菜價,提高營業(yè)收入。
b:對酒店進(jìn)行全面布置與策劃,基本達(dá)到預(yù)期效果。
c:根據(jù)季度轉(zhuǎn)變調(diào)整火鍋區(qū),烤鴨區(qū)優(yōu)惠政策,減少贈送,完善烤鴨區(qū)的服務(wù)功能。
四、負(fù)責(zé)中層以上管理人員的培養(yǎng)和使用,督導(dǎo)酒店的培訓(xùn)工作。酒店中層管理人員為酒店的中堅力量,培養(yǎng)酒店自己的優(yōu)秀人才,需要一個和諧的工作環(huán)境和對優(yōu)秀人才能力的肯定,人格的尊重。目前我采用用人的原則為量才適用,讓賢者居上,能者居中,智者居側(cè),充分發(fā)揮人才的主觀能動性,本著對下屬負(fù)責(zé)的態(tài)度,加強監(jiān)督,加強約束,加強管理。培訓(xùn)工作對于酒店適應(yīng)環(huán)境的變化、滿足市場競爭的需要、滿足員工自身發(fā)展的需要以及提升酒店的效益都具有十分重要的意義。通過培訓(xùn)可以提高員工的技能和綜合素質(zhì),從而提高其工作質(zhì)量和效率,減少失誤,降低成本,提高客戶滿意度;員工更高層次地理解和掌握所從事的工作,增強工作信心。酒店初步建立統(tǒng)一的培訓(xùn)體系,人力資源部加強對基礎(chǔ)培訓(xùn)師的能力指導(dǎo)訓(xùn)練,集中組織“培訓(xùn)技能實踐課程”和一些基礎(chǔ)的管理知識和專業(yè)知識課程。加大培訓(xùn)考試的力度,為將來實行各崗位轉(zhuǎn)正、調(diào)職、晉升等考核打下基礎(chǔ)。
五、發(fā)動廣大員工群策群力,搞好民主管理工作;關(guān)心員工生活,不斷改善員工的工作、生活條件。
1、設(shè)立總經(jīng)理信箱,建立起員工與總經(jīng)理溝通的渠道.并逐漸建立一條快捷有效的員工與總經(jīng)理溝通的渠道。 2、根據(jù)已有條件盡可能開展員工文化活動,分部門組織員工活動、召開員工茶話會等,增強企業(yè)凝聚力。每月召開員工生日會,以大家庭的形式為當(dāng)月生日員工慶賀,給予誠心的祝福,增強員工的歸屬感。
3、定期編制出版酒店內(nèi)刊《員工之窗》,按月更新員工宣傳櫥窗,建立酒店與員工溝通的橋梁。
六、規(guī)范管理,完成建章立制,實現(xiàn)辦公電子化制定一套比較完整的管理制度、崗位責(zé)任制以及操作流程。全面完成酒店的標(biāo)準(zhǔn)成本菜單核算。全面清查酒店資產(chǎn),建立一套完整的資產(chǎn)實物臺帳及制度,保證酒店資產(chǎn)的安全。完成財務(wù)后臺電腦軟件的初始化工作,保證電腦建帳使
用的穩(wěn)定性。
七、確立市場定位,加強營銷推廣,開展市場調(diào)查,提高酒店知名度,隨著開發(fā)區(qū)的建設(shè),各企業(yè)逐步完善與增多,并陸續(xù)有品牌企業(yè)進(jìn)駐。根據(jù)本酒店情況,確定酒店的市場定位為中高檔酒店,客源定位為大中型企業(yè)、政要客人、本地公司及小區(qū)住戶等層次與消費能力高的群體。為做到“知已知彼,百戰(zhàn)不殆”酒店組織營銷人員開展對周邊區(qū)域的市場調(diào)查、上門拜訪與洽談溝通,對本區(qū)域內(nèi)高級寫字樓及各家國際旅行社與網(wǎng)絡(luò)訂餐中心商談合作。
第15篇 注冊物業(yè)管理師-物業(yè)經(jīng)營管理試題
物業(yè)經(jīng)營管理試題及參考答案
1、(b)是房地產(chǎn)投資信托基金和機構(gòu)投資者進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。
a.居住物業(yè)
b.收益性物業(yè)
c.公共物業(yè)
d.所有物業(yè)
2、別墅(villa)是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。下列概念中,只有(c)具有別墅類產(chǎn)品的獨有性。
a.空中別墅
b.疊拼別墅
c.獨棟別墅
d.雙拼別墅
3、物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作內(nèi)容包括租賃管理、現(xiàn)金流量管理、成本管理、維護(hù)和維修計劃管理、(a)、設(shè)施設(shè)備管理和物業(yè)保險管理。
a.日常維護(hù)和維修
b.確定管理標(biāo)準(zhǔn)
c.資產(chǎn)管理
d.構(gòu)建信息基礎(chǔ)
4、物業(yè)經(jīng)營管理是(acde)等活動不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果,是貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。
a.物業(yè)管理
b.房地產(chǎn)開發(fā)
c.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
d.房地產(chǎn)組合投資管理
5、房地產(chǎn)區(qū)別與其他投資品最重要的特性是(d)
a.政策影響性
b.專業(yè)管理依賴性
c.相互影響性
d.位置固定性或不可移動性
6、房地產(chǎn)投資企業(yè)通過資本市場融資時,房地產(chǎn)債券或股票的投資者,也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益,成為(d)
a.mbs投資者
b.reits投資者
c.房地產(chǎn)直接投資者
d.房地產(chǎn)間接投資者
7、下列關(guān)于系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險的表述,正確的有(be)。
a.系統(tǒng)風(fēng)險是指市場供求風(fēng)險
b.較之個別風(fēng)險,系統(tǒng)風(fēng)險不易判斷和控制
c.或然損失風(fēng)險屬于個別風(fēng)險
d.周期風(fēng)險屬于個別風(fēng)險
e.持有期風(fēng)險屬于個別風(fēng)險
8、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在(abcd)。
a.投入資金的安全性
b.期望收益的可靠性
c.投資項目的變現(xiàn)性
d.資產(chǎn)管理的復(fù)雜性
e.投資項目的復(fù)雜性
9、從(a)中扣除( )后就可得到物業(yè)的凈運營收益,簡稱凈收益。
a.有效毛收入 運營費用
b.潛在毛租金收入 運營費用
c.有效毛收入 空置和收租損失
d.潛在毛租金收入 空置和收租損失
10、(c)是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時,項目以凈收益低償全部投資所需的時間。
a.全部投資回收期
b.動態(tài)投資回收期
c.靜態(tài)投資回收期
d.投資回收終止期
11、收益性物業(yè)的運營費用包括(de)等。
a.空置和收租損失
b.抵押貸款還本付息
c.房產(chǎn)稅和所得稅
d.為租客提供服務(wù)的費用
12、下列屬于設(shè)備有形磨損的是(ad)。
a.封存的設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損
b.設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場價格降低,從而引發(fā)的原來購買的設(shè)備貶值
c.技術(shù)進(jìn)步因素的影響,社會上出現(xiàn)了新型設(shè)備,從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳舊、落后
d.設(shè)備在運轉(zhuǎn)過程中,在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞
13、(a)是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較,對這些類似物業(yè)的成交價格作適當(dāng)?shù)奶幚?以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。
a.市場法
b.成本法
c.收益法
d.趨勢法
14、物業(yè)價格構(gòu)成中包括了(ad)
a.土地取得成本
b.開發(fā)成本
c.投資利息
d.物業(yè)折舊
e.開發(fā)利潤
15、運用市場法估價時,建立價格可比基礎(chǔ)包括如下(ace)方面的工作。
a.統(tǒng)一付款方式
b.統(tǒng)一采用人民幣
c.統(tǒng)一貨幣單位
d.統(tǒng)一采用平方米
e.統(tǒng)一采用單價
16、一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、(b)、資金和運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。
a.內(nèi)容
b.價格
c.管理機制
d.環(huán)境
17、不屬于需求分析具體內(nèi)容的是(c)。
a.人口和家庭分析
b.就業(yè)分析
c.競爭對手分析
d.收入分析
18、商品住宅需求的影響因素主要有(abde)。
a.收入的變化
b.政府的稅收政策
c.國際市場住宅價格
d.對未來的預(yù)期
e.政府的住房政策
19、建筑物管理計劃的內(nèi)容,包括如下(abd)。
a.建筑物維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)
b.建筑物管理策略
c.租金方案
d.物業(yè)檢查計劃
e.財務(wù)收支計劃
20、按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分,物業(yè)租賃可分為(c)。
a.居住用房租賃和非居住用房租賃
b.定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃
c.公房租賃和私房租賃
d.國內(nèi)租賃和涉外租賃
21、物業(yè)租賃管理模式中,(c)模式業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃。
a.包租轉(zhuǎn)租和委托管理
b.出租代理和委托管理
c.包租轉(zhuǎn)租和出租代理
d.包租轉(zhuǎn)租、委托管理和出租代理
22、關(guān)于自動延期租賃的表述,正確的有(abde)。
a.除非租約一方提出要中止合約,否則將自動續(xù)約
b.租約按周、月、年的周期延續(xù),中止通知應(yīng)與周期對應(yīng)
c.租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時終止
d.又稱周期性租賃
e.該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效
23、租賃方案與策略涉及的主要工作內(nèi)容有(abcd)。
a.確定可出租面積和租賃方式
b.編制租賃經(jīng)營預(yù)算
c.定位目標(biāo)市場
d.確定租金方案
e.明確廣告策略
24、下列哪項不
是物業(yè)管理成本營業(yè)成本中包括的費用(d)。
a.直接人工費
b.間接費用
c.直接材料費
d.管理費用
25、某物業(yè)管理企業(yè),共有保安25人,保安人員人身保險費100元/人月,房租費60元/人月,保安系統(tǒng)費100元/人元,保安用房30元/人月,該物業(yè)管理企業(yè)的保安費的月總支出為(a)元。
a.7250
b.290
c.3480
d.5000
26、成本控制的原則有(abde)。
a.全面控制原則
b.講求經(jīng)濟效益原則
c.常規(guī)管理原則
d.責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則
e.例外管理原則
27、成本預(yù)算編制的基本要求有(ace)。
a.成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)
b.成本預(yù)算要以成本計劃為基礎(chǔ)
c.成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟措施保證
d.成本預(yù)算要全面權(quán)衡,提高員工工作效率
e.成本預(yù)算既要符合實際,又要適當(dāng)留有余地
28、不屬于前期物業(yè)服務(wù)合同特征的是(d)
a.由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂
b.前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性
c.前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同
d.前期物業(yè)服務(wù)合同期限的確定性
29、對雇員在保單有效期內(nèi),從事保單所載明的與投保人業(yè)務(wù)有關(guān)工作時,由于意外或疏忽,造成(c)人身傷亡或財產(chǎn)損失,依法應(yīng)由被保險人賠付的金額,保險人負(fù)責(zé)賠償。
a.投保人
b.被保險人
c.第三者
d.雇員
30、風(fēng)險管理的整個過程可以由(abde)步驟組成。
a.風(fēng)險識別
b.風(fēng)險評估
c.風(fēng)險處理
d.風(fēng)險控制
e.風(fēng)險調(diào)整
31、屬于物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同是(abd)。
a.建設(shè)施工合同
b.售房合同
c.收益性物業(yè)的租賃合同
d.水電供應(yīng)合同
e.專項維修工程承包合同
32、不屬于物業(yè)管理報告構(gòu)成內(nèi)容的是( b)。
a.工作總結(jié)
b.滿意度調(diào)查
c.財務(wù)報告
d.未來工作計劃
33、(d)更能揭示企業(yè)市場認(rèn)可的價值,因此應(yīng)該成為企業(yè)較為合理的財務(wù)管理總體目標(biāo)。
a.利潤最大化
b.資本利潤率最大化
c.每股利潤最大化
d.企業(yè)價值最大化
34、物業(yè)管理績效評價以(abce)等四個方面的內(nèi)容作為評價重點。
a.物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力
b.資產(chǎn)運營水平
c.償債能力
d.物業(yè)管理企業(yè)
e.后續(xù)發(fā)展能力
35、企業(yè)績效評價的計分方法分為(abce )。
a.基本指標(biāo)計分方法
b.修正指標(biāo)計分方法
c.評議指標(biāo)計分方法
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bsp; d.偏差指標(biāo)計分方法
e.定量和定性相結(jié)合計分方法
36、屬于寫字樓物業(yè)管理風(fēng)險特點是(c)。
a.全員性
b.全期性
c.確定性
d.動態(tài)性
37、在確定租金時,一般應(yīng)根據(jù)(de)確定一個基礎(chǔ)租金。
a.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況
b.物業(yè)發(fā)展定位
c.承租人的接受能力
d.業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)
e.其可接受的最低租金水平
38、寫字樓租戶選擇要考慮的主要因素有(bde)。
a.租戶組合與位置分配
b.租戶的商業(yè)信譽和財務(wù)狀況
c.物業(yè)的周邊環(huán)境
d.所需面積大小
e.需要提供的物業(yè)管理服務(wù)
39、租戶和業(yè)主之間可能要協(xié)商一個( d )作為計算百分比租金的基礎(chǔ)。
a.凈租金
b.盈虧平衡點
c.基礎(chǔ)租金
d.人為平衡點
40、零售商業(yè)物業(yè)管理中的風(fēng)險類別有:(abcd)和產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離風(fēng)險。
a.管理模式風(fēng)險
b.管理范圍不確定風(fēng)險
c.墊款風(fēng)險
d.突發(fā)事件風(fēng)險
e.投資風(fēng)險
41、( a )是指設(shè)備或系統(tǒng)從誕生至報廢的整個期間所需要的費用總和。
a.生命周期成本
b.生命周期資產(chǎn)
c.經(jīng)濟周期成本
