提高商業(yè)大廈經(jīng)營管理水平整體設(shè)想策劃
提高商業(yè)大廈經(jīng)營管理水平的整體設(shè)想及策劃
1.1 認(rèn)識(shí)與定位
1.1.1 項(xiàng)目概況
**財(cái)富中心(以下簡(jiǎn)稱**)位于z市--中路、--中路和--南路交匯處,占地面積7914.15平方米,總建筑面積72617平方米,地下2層,地上29層,是一座以高檔寫字樓為主,融合商場(chǎng)、金融、餐飲、會(huì)務(wù)中心和酒店于一體的智能化大廈。整座大廈建筑形象現(xiàn)代、壯觀,地理位置極佳,樓宇機(jī)電設(shè)備先進(jìn),配套設(shè)施完善,和寫字樓國際水準(zhǔn)全面軌,是z市高檔寫字樓客戶的最佳選擇。
**擬定于今年6月底封頂,年內(nèi)全面投入運(yùn)行。
ss建設(shè)集團(tuán)極具戰(zhàn)略眼光,不僅在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段選擇世界名家,早在大廈入伙前8個(gè)月,即開始籌劃日后的物業(yè)管理服務(wù),體現(xiàn)出成熟地產(chǎn)商的風(fēng)范。
1.1.2 服務(wù)需求
**物業(yè)管理總體要求是:
* 創(chuàng)造高效、有序、尊貴、舒適的辦公環(huán)境以及餐飲、消費(fèi)和健身活動(dòng)場(chǎng)所;
* 整體設(shè)備運(yùn)行可靠,消費(fèi)價(jià)格合理,物業(yè)服務(wù)優(yōu)良;
* 提供商務(wù)、會(huì)務(wù)、信息、咨詢等服務(wù),全方位滿足寫字樓客戶需求。1.1.3 客戶分析
**客戶群體包括業(yè)主、租戶、來賓、顧客、會(huì)員等,其中寫字樓客戶以白領(lǐng)上班一族為主,普遍素質(zhì)較高、眼界寬廣,法律觀念和維權(quán)意識(shí)較強(qiáng),對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求期望值較高,對(duì)環(huán)境、文化、環(huán)保、信息方面的要求與一般客戶群體亦有所不同;商場(chǎng)、酒店、酒樓和康體中心等客戶成分復(fù)雜,需求多樣化,其中經(jīng)營者對(duì)營造繁華的商業(yè)氣氛需求突出,而消費(fèi)者要求方便、舒適、悠閑、自在,這些與寫字樓注重的嚴(yán)肅尊貴氣氛很大差異,增大了大廈的管理難度,因此,根據(jù)不同的需求層次實(shí)施高質(zhì)量,全方位的特色管理服務(wù)顯得很有必要。
1.1.4 項(xiàng)目定位
**項(xiàng)目整體形象定位是:
現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮
* 現(xiàn)代展示現(xiàn)代化、國際化的商務(wù)辦公形象。
*高效塑造進(jìn)取、創(chuàng)新和富有效率的商務(wù)氣氛。
*環(huán)保樹立注重環(huán)保的文化內(nèi)涵和社會(huì)形象。
* 繁榮聚集湘江商貿(mào)氣氛,打造z商城亮點(diǎn),注重社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。
1.2 工作重點(diǎn)
1.2.1 全方位整體經(jīng)營
ss建設(shè)集團(tuán)在本項(xiàng)目物業(yè)管理邀標(biāo)活動(dòng)中,其重要宗旨之一是選擇一家優(yōu)質(zhì)并真正是實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè),全面承接**物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營、管理和服務(wù)工作。
**集辦公商務(wù)、消費(fèi)健身多種功能于一體,要滿足各種客戶的不同需求,要求物業(yè)管理公司在保證物業(yè)管理主項(xiàng)基礎(chǔ)上,提供綜合配套服務(wù),包括租賃經(jīng)營服務(wù)、會(huì)務(wù)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、信息服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備維護(hù)及技術(shù)服務(wù)、汽車美容服務(wù)等。**在物業(yè)經(jīng)營運(yùn)作方面,積累了較多成功經(jīng)驗(yàn)。**若有幸接管**項(xiàng)目,將迅速組織專業(yè)力量,融合于該項(xiàng)目市場(chǎng)推廣活動(dòng)之中,深入分析目標(biāo)客戶服務(wù)需求,細(xì)致調(diào)整物業(yè)功能布局,從時(shí)間、市場(chǎng)、服務(wù)三個(gè)視角規(guī)劃和經(jīng)營**優(yōu)質(zhì)物業(yè),全面提升該項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值。
1.2.2 大廈整體形象
通過環(huán)境形象與樓宇形象的控制,大廈設(shè)備和公共設(shè)施的管理,周邊治安和交通的控制與引導(dǎo),物業(yè)管理服務(wù)人員的行為規(guī)范以及**專業(yè)形象的展示和物業(yè)文化氣氛的融合,塑造現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮的整體形象,為發(fā)展商ss建設(shè)集團(tuán)和z市樹立物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)品牌。
1.2.3 樓宇設(shè)備管理
**設(shè)備先進(jìn),智能化程度高,大廈使用功能多樣化,要求24小時(shí)全天候保障設(shè)備運(yùn)行萬無一失,這對(duì)物業(yè)管理公司設(shè)備管理的技術(shù)實(shí)力是重要的考驗(yàn)。**擬在前期介入期間全面參與設(shè)備安裝、調(diào)試、熟悉設(shè)備特性,掌握運(yùn)行規(guī)律;在正式運(yùn)行后,確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、中央空調(diào)及通迅系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行正常。
1.3 指導(dǎo)思想、管理模式、管理目標(biāo)、獎(jiǎng)懲措施
1.3.1 指導(dǎo)思想:真誠合作、專業(yè)保障、長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān)
1.3.1.1 真誠合作 體現(xiàn)了**尊重客戶、依法經(jīng)營一貫風(fēng)格,重合同、講道德、守信譽(yù),注意及時(shí)溝通和協(xié)調(diào),真誠為**業(yè)主、客戶提供高水準(zhǔn)專業(yè)服務(wù),為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。
1.3.1.2 專業(yè)保障 展示**'敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新'的企業(yè)精神,充分發(fā)揮公司is09000質(zhì)保體系、人力資源管理體系、財(cái)務(wù)預(yù)算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)管理制度以及專用物業(yè)管理軟件五大體系的巨大作用,組織專業(yè)力量,體現(xiàn)專業(yè)水準(zhǔn),保障專業(yè)效果。
1.3.1.3 長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān) 注重合作的即效性,更著眼于合作的長(zhǎng)遠(yuǎn)前景和綜合效益,力避急功近利、華而不實(shí)和短期行為。有階段計(jì)劃,更有長(zhǎng)遠(yuǎn)安排,將服務(wù)概念由委托管理期局部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期,是物業(yè)管理人的應(yīng)盡職責(zé)。
[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式
1.3.2 工作模式:[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式
**物業(yè)管理行業(yè)道創(chuàng)[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式,在物業(yè)管理實(shí)踐中取得顯著效果。[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式的核心思想為:將物業(yè)管理的概念從一般運(yùn)行、維護(hù)、管理提升到對(duì)物業(yè)整體項(xiàng)目全面的策劃、服務(wù)和管理層面,服務(wù)概念從委托合同期局部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期,從而開發(fā)物為的功能潛力并提高使用效率,真正體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的社會(huì)功能。[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式在實(shí)際操作中,以物業(yè)管理主業(yè)為核心,以樓宇設(shè)備維護(hù)、改造為技術(shù)支持,以規(guī)劃物業(yè)功能、提高物業(yè)使有率為輔助手段,以配套項(xiàng)目的經(jīng)營作為服務(wù)客戶的補(bǔ)充,形成全方位物業(yè)管理服務(wù)的綜合能力。
[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式在**具有廣闊的施展的空間。**強(qiáng)大的技術(shù)支持系統(tǒng)可以在設(shè)備管理方面發(fā)揮重要的保障作用;**豐富的經(jīng)驗(yàn)可以協(xié)助業(yè)主合理規(guī)劃、科學(xué)安排、適時(shí)調(diào)整,提高物業(yè)使用效能;**的綜合服務(wù)能力,在滿足服務(wù)需求中最具實(shí)力。
[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式在**的應(yīng)用,可以提升大廈的無形資產(chǎn),保障設(shè)備運(yùn)行,提高物業(yè)的使用效率,明顯提升物業(yè)管理服務(wù)的附加值,并顯著降低物業(yè)運(yùn)行的總體成本。
1.3.3 管理目標(biāo)承諾
1.3.3.1 自接管之日起,三年內(nèi)**達(dá)到全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈要求,樹立**品牌形象。
1.3.3.2 自接管之日起,第一年度內(nèi),實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理客戶滿意率95%以上。
1.3.3.3 入伙兩年內(nèi),配合發(fā)展商,力爭(zhēng)使大廈使用率達(dá)到80%。
1.3.4 獎(jiǎng)懲措施
在全面完成管理目標(biāo)承諾后,由ss建設(shè)集團(tuán)返還風(fēng)隊(duì)抵押金并近風(fēng)
險(xiǎn)抵押金的金額數(shù)量予以**獎(jiǎng)勵(lì);在**每年完成各項(xiàng)管理指標(biāo)后,ss建設(shè)集團(tuán)按當(dāng)年管理者傭金總額的20%予以獎(jiǎng)勵(lì);
**末完成管理目標(biāo)承諾,**業(yè)主委員會(huì)扣除風(fēng)險(xiǎn)抵押金作為**懲罰;未完成當(dāng)年指標(biāo),**業(yè)主委員會(huì)按當(dāng)年管理者傭金總額的20%進(jìn)行獎(jiǎng)懲。
1.4 **服務(wù)**的主要優(yōu)勢(shì)
1.4.1 經(jīng)營優(yōu)勢(shì):提供[經(jīng)營型]物業(yè)管理服務(wù)
**首創(chuàng)的[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式能開發(fā)所管物業(yè)的經(jīng)營潛力和提高經(jīng)濟(jì)效益,并通過對(duì)物業(yè)經(jīng)營管理的統(tǒng)一策劃,使業(yè)主和客戶享受更全面和完善的物業(yè)管理服務(wù)。
**積累了深圳[中航苑](40萬平方米多功能物業(yè)群體)綜合性物業(yè)管理十五年經(jīng)驗(yàn),業(yè)務(wù)令域涉及餐飲、休閑娛樂和汽車美容等,經(jīng)營效益良好。**將物業(yè)經(jīng)營和管理融為一體服務(wù)客戶的優(yōu)勢(shì)在深圳、武漢、北京多個(gè)項(xiàng)目中得到充分體現(xiàn)。
1.4.2 技術(shù)優(yōu)勢(shì):強(qiáng)大的樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持
**積累十幾年高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn),集設(shè)計(jì)、安裝、維護(hù)、改造能力于一身,技術(shù)實(shí)力在物業(yè)管理行業(yè)首屈一指。**目前擁有高級(jí)工程師十余名,中級(jí)職稱技術(shù)人員四十余名以及百余名機(jī)電設(shè)備熟練維修人員。這支技術(shù)隊(duì)伍對(duì)各類物業(yè)基本設(shè)施由電梯、中央空調(diào)、供配電、給排水、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、智能控制直至停車場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)均有完善的技術(shù)保障規(guī)范和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),可以為**制訂高效率的設(shè)備管理方案,確保各項(xiàng)系統(tǒng)運(yùn)行正常、維修及時(shí),并有效延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命。
**所屬的中航電梯公司是深圳眾多物業(yè)管理企業(yè)中電梯維修實(shí)力最強(qiáng)的企業(yè),可以為**的21部電梯安全運(yùn)行和維護(hù)提供全面的技術(shù)保障。
**技術(shù)優(yōu)勢(shì)還體現(xiàn)在能根據(jù)**的實(shí)際情況,制訂有效的節(jié)能降耗措施,從而顯著降低物業(yè)運(yùn)行能源費(fèi)用。
1.4.3 服務(wù)觀念:客戶想到,我已做到。
**久經(jīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的洗禮,深諳物業(yè)管理待客之道,懂得:客戶沒有我們可以另請(qǐng)高明,而我們離開客戶則寸步難行。因此,在**經(jīng)營理念中,將服務(wù)客戶作為最高原則,將客戶滿意作為工人業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的重要指標(biāo),以客戶滿意為起點(diǎn),最大限度地滿足客戶需求。在這種理念支持下,**在員工隊(duì)伍中堅(jiān)持不懈地強(qiáng)化服務(wù)觀念、市場(chǎng)觀念以及危機(jī)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)和成本意識(shí)。正是由于員工團(tuán)隊(duì)具備良好的服務(wù)觀念,近年來,在**所管轄的百余萬平方米物業(yè)中,重大投訴率均未超過千分之二。
1.4.4 管理團(tuán)隊(duì),優(yōu)中選優(yōu)。
