住宅區(qū)內(nèi)配套商鋪運(yùn)營物業(yè)管理設(shè)想

住宅區(qū)內(nèi)配套商鋪運(yùn)營物業(yè)管理設(shè)想

住宅區(qū)內(nèi)的配套商鋪運(yùn)營及物業(yè)管理設(shè)想

(一)商鋪運(yùn)營

商鋪是有計(jì)劃的商業(yè)聚集,對(duì)商鋪進(jìn)行'統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營'是商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。

'統(tǒng)一管理',要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理,沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。

'分散經(jīng)營',是商鋪對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營者間的交易提供場所,商鋪的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營,只是在消費(fèi)者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。

1.商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于'統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管'

為了達(dá)到'統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營'的管理模式,在商鋪銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。

1.1'統(tǒng)一招商管理'要求對(duì)招商的品牌審核管理和有完善的租約管理。

'品牌審核管理'指:招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。審核包括對(duì)廠商和產(chǎn)品的審核,須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書(適用于批發(fā)代理商)、品牌代理委托書(適用于專賣代理商)、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。

'完善的租約管理'指:簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進(jìn)入。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等,還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理,比如:承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個(gè)商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制,例如:

①本項(xiàng)目擬定位于旅游紀(jì)念品市場。如果商場定位發(fā)生變化,須經(jīng)商鋪所有業(yè)主的認(rèn)可(業(yè)主委員會(huì)(商會(huì))成立之前,經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可)

②承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理;

③為整個(gè)商鋪促銷各單個(gè)經(jīng)營戶需承擔(dān)的義務(wù);

④承租人對(duì)停車場的使用,確定有償還是無償,有無限制;

⑤投保范圍事宜;

⑥是否統(tǒng)一收銀、事后結(jié)算等

另外營業(yè)時(shí)間的確定也要經(jīng)統(tǒng)一表決或經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可;

1.2'統(tǒng)一的營銷管理'有助于維護(hù)和提高經(jīng)營者的共同利益。

由于目前商業(yè)競爭激烈,打折降價(jià)的促銷競爭手段比較流行,以吸引購物者光顧。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好1年12個(gè)月的營銷計(jì)劃,所謂'大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過'。

組織策劃相關(guān)的促銷活動(dòng),所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算,經(jīng)業(yè)主同意后,對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)偂Ｈ绻啼伣y(tǒng)一收銀管理,就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。

1.3'統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督'有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。

商鋪須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會(huì),指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動(dòng),保證商鋪的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見的方式有:

①指導(dǎo)項(xiàng)目:店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排;

②協(xié)調(diào)項(xiàng)目:協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系,增進(jìn)經(jīng)營者之間合作;

③服務(wù)項(xiàng)目:行政事務(wù)管理;

④監(jiān)督項(xiàng)目:維護(hù)商鋪的紀(jì)律、信譽(yù),協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。

2、商鋪的'統(tǒng)一管理'理念下的物業(yè)管理與服務(wù)內(nèi)容包括:

1.商鋪業(yè)戶服務(wù)管理

2.商鋪裝修服務(wù)管理

3.商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理

4.商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理

5.商鋪保安服務(wù)管理

6.商鋪保潔服務(wù)管理

7.商鋪綠化服務(wù)管理

8.商鋪經(jīng)營服務(wù)管理

9.商鋪廣告管理

10.商鋪保險(xiǎn)管理

11.商鋪業(yè)戶服務(wù)管理

3、本項(xiàng)目商鋪物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備

商鋪管理的人員配備原則是因事設(shè)崗、一專多能、精簡高效、使業(yè)戶感覺沒有虛職,沒有閑人,業(yè)戶交納的管理費(fèi)都用在刀刃上。

對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)部分?jǐn)M在'zz第一城物業(yè)管理中心'下設(shè)'商業(yè)物業(yè)管理點(diǎn)一',對(duì)人員和部門作如下配置:

1.業(yè)戶服務(wù)部

設(shè)主管一人,可由物業(yè)主任兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部管理、下設(shè)業(yè)戶接待員若干名,分別兼任行政人事、文書檔案、計(jì)劃財(cái)務(wù)、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務(wù)部的工作時(shí)間和工作量,通常每班保持1人便可。

2.維保服務(wù)部

設(shè)主管一人,全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運(yùn)行,使物業(yè)保值和升值。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進(jìn)行合理配置。

3.保安服務(wù)部

設(shè)主管一人,全面負(fù)責(zé)商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的值勤點(diǎn)、工作量和作業(yè)班次進(jìn)行配備。

4.保潔綠化部

設(shè)主管一人,全面負(fù)責(zé)商鋪的室內(nèi)保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護(hù)工作。該部門的主要職責(zé)是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進(jìn)行安排。

5.經(jīng)營服務(wù)部

設(shè)主管或兼職主管一人,全面負(fù)責(zé)商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項(xiàng)目開發(fā)等經(jīng)營服務(wù)工作。該部門的主要職責(zé)是配合業(yè)戶的經(jīng)營活動(dòng),促進(jìn)商鋪經(jīng)營銷售和物業(yè)管理工作。

4、本項(xiàng)目商鋪物業(yè)管理分項(xiàng)細(xì)化方案

1、業(yè)戶服務(wù)部的工作職能。有兩部分工作職能,一是業(yè)戶服務(wù),二是內(nèi)部管理。

1.1接待與聯(lián)系

接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一,是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進(jìn)行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣,包括傾聽建議和意見,接受投訴,安排維修和回訪,收取管理費(fèi)與內(nèi)外聯(lián)系等。

1.2糾紛、投訴接待

顧客在商鋪購物因環(huán)境服務(wù)因素而來投訴。對(duì)物業(yè)管理方來說,所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄,作為年終表彰與履行'管理公約'業(yè)績考核依據(jù)之一;

1.3報(bào)修接待

商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問題,對(duì)業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報(bào)修,應(yīng)迅速做記錄,填寫《維修任務(wù)單》,即時(shí)派維修工到現(xiàn)場搶修;

1.4走訪回訪

接待員的走訪內(nèi)容包括三方面:

一是聽取業(yè)戶和商鋪方對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見、建議;

二是對(duì)報(bào)修后的維修結(jié)果進(jìn)行回訪;

三是對(duì)業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進(jìn),曉之以理,動(dòng)之以情,用實(shí)際行動(dòng)去感化業(yè)戶,讓他們明白:我們所做的一切,都是為了商鋪的自身形象,我們的目標(biāo)是一致的。

1.5內(nèi)外聯(lián)系

商場內(nèi)部聯(lián)系:

商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費(fèi)、水電能耗費(fèi)、鋪位的報(bào)修搶修費(fèi)等;向商鋪方收取物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)。商鋪服務(wù)管理做得如何,必將影響到收繳率的好壞。

商場的外部聯(lián)系:

商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動(dòng)、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系,如處理不好這些關(guān)系,會(huì)使商鋪的經(jīng)營活動(dòng)很被動(dòng)。處理得好,往往事半功倍。

1.6、商鋪裝修服務(wù)管理

裝修管理應(yīng)包含在業(yè)戶管理中,因管理難度較大,故單獨(dú)列出論述。裝修管理職能主要包括:審核裝修申請(qǐng)、簽訂'裝修管理協(xié)議',現(xiàn)場監(jiān)督管理等。

1.61商鋪樓宇的租賃往往以整個(gè)層面向外出租,出租后,由承租商依據(jù)經(jīng)營要求,提出裝修申請(qǐng);也有的業(yè)主把一個(gè)層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對(duì)鋪面只能通過申請(qǐng)批準(zhǔn)后作一些小的變動(dòng)裝修,裝修管理應(yīng)做好以下幾個(gè)方面:

建立周全、詳細(xì)、便于操作的管理制度;

專人負(fù)責(zé)對(duì)工程實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督;

選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修;

對(duì)裝修現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督管理。

1.62商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點(diǎn)

二次裝修過程應(yīng)遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》;業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機(jī)等設(shè)備的,應(yīng)嚴(yán)格遵守《商鋪動(dòng)火申請(qǐng)制度》的各項(xiàng)規(guī)定;禁止擅自更改水、電管線及負(fù)荷用電;裝修完畢后,物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計(jì)圖、裝修協(xié)議,對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收,如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計(jì)圖及裝修協(xié)議某些條款的,應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理;為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位,裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來確定,通常分以下幾種情況:

凡涉及電力設(shè)備(由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等)進(jìn)行增建、改裝的;為該層的消防設(shè)備(包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等)進(jìn)行增建或改造的

;為該層的電梯、自動(dòng)扶梯進(jìn)行增建或改裝的,以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進(jìn)行增建或改裝的,都由物業(yè)管理處選定工程實(shí)施工方。業(yè)戶則按工程費(fèi)用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費(fèi)。

凡涉及鋪面、商號(hào)招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔,水管、排水道、電力裝置,通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方,也可由物業(yè)管理處選定施工方。

業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計(jì)方案所附的圖紙,應(yīng)包括:清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖;樓層平面圖的正視圖、切面圖(附鋪面、商號(hào)招牌的細(xì)節(jié));排水系統(tǒng)的分布圖(附由關(guān)細(xì)節(jié));電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡圖(附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量);照明設(shè)備位置圖;假天花的平面,切面圖;及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié);裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險(xiǎn)等。等等

1.63裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理

在施工過程中,物業(yè)管理處應(yīng)派專人在現(xiàn)場進(jìn)行管理。管理的內(nèi)容主要包括3方面:

對(duì)施工人員的管理,以及對(duì)工程是否按圖施工、按'裝修協(xié)議'要求和對(duì)裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生(裝潢垃圾)進(jìn)行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊(duì)的人員情況復(fù)雜,大多是臨時(shí)工,施工方對(duì)他們可能也缺乏有效的控制;裝修施工與整個(gè)樓宇的建筑不同,他通常局限于一個(gè)單元或一個(gè)樓層內(nèi)施工,而其他層面則照常營業(yè),如對(duì)施工人員無有效管理,勢必會(huì)影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動(dòng)。對(duì)于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴(yán)格按認(rèn)可的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工,有否違反已簽訂的'裝修管理協(xié)議'上的條款,有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等,如有違反規(guī)定要及時(shí)聯(lián)系,發(fā)出'整改通知單'等。如裝修時(shí)損及商鋪的裝飾、裝置或公用設(shè)施,則由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其修復(fù),直至商鋪方滿意為止。當(dāng)然,也可由物業(yè)管理處修理,但有關(guān)費(fèi)用則由業(yè)戶支付。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳細(xì)記錄,作為竣工驗(yàn)收時(shí)的證據(jù)或參考。等等

2、維保服務(wù)部

2.1商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理

商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)較高,維修要求嚴(yán),其內(nèi)容同辦公樓相似,但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點(diǎn)在于各種設(shè)施,設(shè)備上,因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類,設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營活動(dòng)的正常運(yùn)行。一些設(shè)備如電梯,自動(dòng)扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備,保證其正常運(yùn)行主要靠平時(shí)養(yǎng)護(hù)。

商鋪設(shè)備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對(duì)保證,因?yàn)橐坏┩ｋ?漆黑的營業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不安全的因素,對(duì)商鋪聲譽(yù)帶來不利影響。所以應(yīng)選派優(yōu)秀員工,日夜監(jiān)測電氣運(yùn)行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動(dòng)扶梯的運(yùn)行狀況,一有異常情況及時(shí)安排維修,確保電氣和中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯正常運(yùn)行。

商鋪設(shè)備設(shè)施維保管理的具體實(shí)施過程與辦公項(xiàng)目類似,在此省略。

2.2、商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理

2.21商鋪修繕的計(jì)劃、資金管理。

為了確保商鋪建筑物的完好,應(yīng)制訂完整的修繕制度,編制每年的修繕計(jì)劃,安排年度修繕投資,經(jīng)管理處審核后報(bào)商鋪業(yè)委會(huì)方審批(大中修要落實(shí)資金),檢查修繕結(jié)果。

2.22工程性質(zhì)的確定。

依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度,將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。

大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞,或有局部倒塌的危險(xiǎn);部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝,如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求,通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止?fàn)I業(yè)。因此,工期安排和開工前的籌備工作非常重要;

中修工程是指建筑物部分損壞,在局部維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件,保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸?加固部分鋼筋混凝土梁柱,外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部,商鋪發(fā)生突法事件,保安、管理人員應(yīng)按《應(yīng)急事件處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴(kuò)大,注意保護(hù)現(xiàn)場,及時(shí)向上級(jí)報(bào)告或呼叫救護(hù)車。應(yīng)特別強(qiáng)調(diào),在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時(shí)等等

3、保安服務(wù)部

3.1監(jiān)控中心管理

監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)商鋪進(jìn)行全方位多角度的監(jiān)視,尤其是對(duì)出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應(yīng)進(jìn)行日夜監(jiān)視。

如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突法事件、惡性事件的發(fā)生,監(jiān)控人員應(yīng)及時(shí)錄象,寸作查證。

另外地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控?cái)z像探頭,防止車輛被竊,萬一遭竊,錄象將提供證據(jù)、線索,有利破案等等。

這項(xiàng)工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認(rèn)真、敬業(yè)。

3.2消防管理

商鋪消防工作的重要性不言而喻,商鋪內(nèi)人流大,樓梯、通道(尤其是放火樓梯、通道)相對(duì)面積較小,這給火災(zāi)時(shí)的人員疏散帶來很大困難;

商品多(且大多是易燃品),火種容易迅速燃燒;面積廣,因無防火墻阻隔,烈火蔓延極快;如商廈火災(zāi),高樓內(nèi)的豎井多,煙囪效應(yīng)可使火災(zāi)熱煙上升速度達(dá)到每秒8米,瞬間整個(gè)商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災(zāi)死亡率中最高的。鑒于防止火災(zāi)的重要性,商鋪都安裝有先進(jìn)的火災(zāi)探測裝置(煙感探測器和溫感探測器)和自動(dòng)滅火裝置(噴淋裝置)。這些裝置直接與火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。只要易各地方出現(xiàn)火情,煙霧和溫度各達(dá)到一定的限度,這兩種裝置便自動(dòng)通過導(dǎo)線將報(bào)警信號(hào)傳輸至報(bào)警器,進(jìn)行有效監(jiān)控與預(yù)防。

制定切合本商鋪實(shí)際的消防管理制度(包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案);商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責(zé)、范圍規(guī)定清楚;消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責(zé)范圍。做到'統(tǒng)一指揮,分區(qū)管理,層層負(fù)責(zé),責(zé)任明確,防患未然',切實(shí)貫徹'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的消防方針。

發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災(zāi)報(bào)警號(hào)時(shí),立即用對(duì)講機(jī)通知就近的保安人員赴現(xiàn)場核查與處置;如確為火警,按應(yīng)急方案實(shí)施,報(bào)告保安部主管組織撲救,重點(diǎn)是商鋪內(nèi)人員的疏散,保障人身安全,事故后作好調(diào)查分析報(bào)告并備案。

發(fā)現(xiàn)故障警報(bào),應(yīng)迅速消除警鈴使之還原,并立即通知維保部,協(xié)助維保部盡快排除故障,并作好詳細(xì)記錄。

定期對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標(biāo)記、放火門進(jìn)行檢查,確保完好備用、通道暢通、標(biāo)記清晰。對(duì)一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要認(rèn)真檢查,防止發(fā)生電氣超負(fù)荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險(xiǎn)現(xiàn)象。

在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓(xùn)及消防演習(xí),使人人都會(huì)使用消防器具,掌握火災(zāi)逃生知識(shí),不斷提高大家的防火意識(shí)和消防業(yè)務(wù)水平。等等

4、商鋪保潔服務(wù)管理

商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。

外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設(shè)施及周圍的綠地、廣場、停車場等;

內(nèi)部環(huán)境包括過道、扶梯、自動(dòng)扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會(huì)議室等一切公用場所,以及業(yè)戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。

搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍,為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營環(huán)境,為顧客提供一個(gè)輕松愉快的購物環(huán)境。

4.1商鋪保潔管理方法

要做好商鋪的保潔服務(wù)管理,首先要確定做什么,即什么地方需要保潔,然后定出清潔的標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)、要求再定出保潔的頻率(次數(shù)),還要再加上檢查手段,如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等,制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》,內(nèi)容有檢查的部位、項(xiàng)目、清潔的標(biāo)準(zhǔn)、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問題是怎么做等,制訂《商業(yè)街保潔服務(wù)作業(yè)規(guī)程》,這個(gè)'規(guī)程'指導(dǎo)保潔工對(duì)商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做,是保潔工崗前崗中的培訓(xùn)教材,其要點(diǎn)有:地面清潔、打蠟;墻角線清潔;墻面除塵;大理石清潔、打蠟;不銹鋼面清潔;衛(wèi)生間清潔;玻璃幕墻清潔;窗戶清潔;地毯清洗干凈等。

4.2商鋪保潔管理的重點(diǎn)

商鋪的清潔管理重點(diǎn)之一是地坪清潔。隨著人流的進(jìn)出,給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖;定時(shí)的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購物環(huán)境;

商鋪的玻璃無框門、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面等,由于顧客觸摸頻率較高,留下的手印帶給人視覺上的不舒服,應(yīng)定時(shí)清潔以消除不潔現(xiàn)象;

商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味,也是清潔工作的重點(diǎn);

商鋪外的銅牌,因暴露在室外,風(fēng)吹雨淋會(huì)使銅牌便黑,定期擦拭,能保持其程亮,提升商鋪的形象。

商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置,及時(shí)清理;

雨大進(jìn)門處及其他公用過道應(yīng)設(shè)置一些雨具存放器,盡量不要把帶雨水的雨具帶進(jìn)大廳,同時(shí)注意清潔衛(wèi)生。

對(duì)商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視,但放置鼠藥時(shí),要充分考慮兒童的安全,要放在摸不到的地方;為了安全也可以聘請(qǐng)專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作;

在商鋪的營業(yè)時(shí)間內(nèi),保潔工不能使用長柄拖把,更不能使用濕拖把拖地,以免造成顧客滑倒傷害事故;

在雨雪天,商鋪進(jìn)門處應(yīng)勤保潔并放置地毯或防滑提示牌;

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對(duì)一切能利用的再生垃圾(包裝紙、箱)要回收處理。等等。

5、商鋪綠化服務(wù)管理

綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡,營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環(huán)境的基礎(chǔ)。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好,能使周圍得環(huán)境得到改善,又提升了商鋪得品位。綠化管理應(yīng)配備專業(yè)技術(shù)人員,依據(jù)季節(jié)、氣候,地域條件的不同和樹木花草的生長習(xí)性及要求,制定詳細(xì)的管理細(xì)則,指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)人員實(shí)行。

5.1商鋪綠地管理

商鋪外圍的綠地,在基建時(shí)就已定型,商鋪得整體綠化風(fēng)格和局部獨(dú)立的構(gòu)圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào),水平綠化和垂直綠化要相得益彰。

為保證草坪生長良好,勸阻顧客、游客進(jìn)入草坪;

保持綠地環(huán)境整潔;及時(shí)清除死株、病株,缺株要補(bǔ)檀:定期對(duì)花木修剪整形;

發(fā)現(xiàn)病蟲害要進(jìn)行捕捉或噴藥,藥物防治要注意安全,并掛警示標(biāo)識(shí);

草坪要經(jīng)常除雜草:定期軋剪,每季度施肥一次,施后澆水或雨后施撒;

臺(tái)風(fēng)前對(duì)花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風(fēng)工作,風(fēng)后清除花木折斷的枝干,扶正培植倒斜的花木。等等

5.2商鋪室內(nèi)綠化管理

花卉擺放前要有設(shè)計(jì)圖,造型變更要有小樣圖,與商鋪總體設(shè)計(jì)風(fēng)格相協(xié)調(diào);

花卉上掛名稱牌,簡介花卉學(xué)名、俗稱、習(xí)性,宣傳養(yǎng)花的常識(shí),爭取業(yè)戶和顧客的配合,共同創(chuàng)造幽雅清新的購物環(huán)境,同時(shí)又陶冶情操,增加商鋪的文化氛圍;

花卉搬運(yùn)時(shí),注意保護(hù)花卉株形不受損傷,不散落盆泥,注意場地整潔;

商鋪人流量較大,因此商鋪內(nèi)擺放的花卉要經(jīng)常檢查,及時(shí)修剪,清除黃葉,枯萎的花卉立即更換:由于各點(diǎn)擺放位置的光照度不一,花卉就要定期相互調(diào)劑、更換位置;等等

5.3檢查督導(dǎo)

部門主管對(duì)保沽、綠化,服務(wù)各組工作時(shí)時(shí)進(jìn)行巡視,發(fā)現(xiàn)問題記錄在案,并追究各組長責(zé)任:管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導(dǎo)不定期對(duì)各組工作進(jìn)行抽查,發(fā)現(xiàn)問題立即督促主管部門整改,每月累積數(shù)次,對(duì)主管進(jìn)行處罰。

6、商鋪經(jīng)營服務(wù)管理

商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中,往往會(huì)把商鋪經(jīng)營管理范疇的租賃管理,廣告籌劃、新項(xiàng)目開發(fā)同時(shí)委托給物業(yè)管理公司,以配合其商鋪的經(jīng)營管理.作為物業(yè)管理公司也應(yīng)將商鋪經(jīng)營管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務(wù)緊密地聯(lián)系起來。

6.1租賃管理

出租方式的管理主要是在租金商定時(shí)要考慮多方面因素,如商品經(jīng)營的范圍及類別;附近商鋪樓宇的空置率;承租戶的經(jīng)營特色;商鋪所處的位置。另外經(jīng)營商品給管理帶來的易難也應(yīng)作為一個(gè)因素。租金計(jì)算可采用兩種形式,一種先規(guī)定一個(gè)固定的月租金(根據(jù)面積),然后根據(jù)市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。

一種是按面積定出最低租金,然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。

6.1.1競標(biāo)租賃的注意事項(xiàng):

嚴(yán)格審定投標(biāo)者的資格,主要是審核其個(gè)人或公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營業(yè)績,資信狀況及經(jīng)營品種是否符合行業(yè)規(guī)定等;

投標(biāo)的程序須規(guī)范、嚴(yán)密、全面,尤其是租金的計(jì)算方式及規(guī)定,預(yù)付競標(biāo)租金的保證方式,有關(guān)撤回投標(biāo)的規(guī)定,以及中標(biāo)后延時(shí)簽約的賠償,應(yīng)作更為周全和深人的考慮。

6.1.2協(xié)議租金出租的注意事項(xiàng):

在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應(yīng)了解承租人的資格、經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn),資金狀況,以及目前所經(jīng)營店鋪的數(shù)目,業(yè)績情況及所經(jīng)營品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等;

承租人的經(jīng)營性質(zhì),經(jīng)營范圍,所經(jīng)營的商品檔次和質(zhì)量.是否有能力進(jìn)行一定投入的商業(yè)推廣活動(dòng),從而使商鋪的業(yè)務(wù)前景有較大的發(fā)展等。

6.1.3租金條款

租金制定的參考因素:

要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目,流動(dòng)人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣,交通是否便捷等情況:

要參考商品經(jīng)營的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經(jīng)營特色、承租人要承租的層次、位置等情況等:

要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營業(yè)面積、租金狀況、及經(jīng)營狀況等。

租金的組成要素:

租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險(xiǎn),貸款資金利息、投資回報(bào)率等。

水電能耗費(fèi)、商鋪管理酬金、商鋪利潤,物業(yè)管理費(fèi)等。

大中修整改更新基金等累加應(yīng)分?jǐn)偟矫科椒矫住?也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的)等

7、商鋪廣告管理和統(tǒng)一策劃

7.1廣告統(tǒng)一管理

業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象,追求經(jīng)濟(jì)利益,必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報(bào)刊廣告以外,最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅,張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象,在支持商業(yè)宣傳策劃的同時(shí),必須加強(qiáng)商鋪的廣告宣傳管理。商鋪的整體布局設(shè)計(jì)是很重要的,而各鋪位上的宣傳廣告(包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等)要和商鋪整體設(shè)計(jì)相協(xié)調(diào),這就要求承租業(yè)戶的廣告設(shè)計(jì)必須經(jīng)過物業(yè)管理處審核,以做到管理有序,不會(huì)破壞商鋪的整體設(shè)計(jì)格調(diào)。

7.2廣告策劃

樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的,由商戶提出設(shè)計(jì)要求或制作,必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置;廣告策劃是商鋪經(jīng)營服務(wù)管理的一項(xiàng)重要任務(wù),就是要設(shè)法把顧客吸引進(jìn)來,把承租人留住。因此要策劃和組織各項(xiàng)商業(yè)推廣宣傳活動(dòng),如綜合表演、納涼晚會(huì)、模特表演,攝影展,商品使用演示等.

節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進(jìn)行節(jié)日布置,既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛,提高了商鋪的文化氛圈,又?jǐn)U大了商鋪的知名度,吸引大批消費(fèi)者來購物助興。

協(xié)調(diào)好社會(huì)關(guān)系,與政府及其他組織機(jī)構(gòu)保持聯(lián)絡(luò),參與社會(huì)公益活動(dòng)如捐助失學(xué)兒童等,會(huì)給業(yè)戶帶來潛在的商業(yè)機(jī)會(huì)。

8、服務(wù)項(xiàng)目開發(fā)

物業(yè)管理處還應(yīng)不斷增加服務(wù)項(xiàng)目,擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域.如:開辦商鋪兒童樂園,讓兒童能盡興地玩耍,父母能放心地購物:

開辦商務(wù)中心,為業(yè)戶提供傳真、復(fù)印、打字、電報(bào)、長途電話、電子郵件等服務(wù):

開辦為顧客提供休憩,飲茶、品味小吃的場地:舉辦卡拉o、節(jié)日慶祝,年終聯(lián)歡等文娛活動(dòng),活躍業(yè)戶的文化生活:

辦好商鋪內(nèi)部食堂.為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價(jià)廉的飯萊,為顧客提供寄存包袋、代訂報(bào)刊、代辦保險(xiǎn)、兌換零幣等服務(wù):

開辦投幣洗衣店、快速?zèng)_印照相店,鮮花店、禮品店、電腦屋等

為顧客,業(yè)戶提供全方位的服務(wù),使顧客生活中的大多數(shù)服務(wù)要求都能在商業(yè)街中得到滿足。等等…

9、商鋪保險(xiǎn)管理

商鋪的物業(yè)管理中保險(xiǎn)管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中,均有可能發(fā)生意外的事故(包括火災(zāi)),對(duì)業(yè)戶、顧客、員工造成傷害;在保潔操作中,也有可能保潔工未按'規(guī)程'操作,用了濕拖造成顧客滑倒摔傷;或雨天地滑,顧客在商鋪進(jìn)門處滑跤跌傷;這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和最大限度地減低這方面的損失,商鋪的物業(yè)管理處應(yīng)采取兩種措施:

工程或服務(wù)的公眾責(zé)任險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)(火險(xiǎn));物業(yè)管理方可以向保險(xiǎn)公司投保公眾責(zé)任險(xiǎn)等險(xiǎn)種,在考慮保險(xiǎn)額度時(shí),可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。

還有一種是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn),是為防止商鋪可能遭受火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、暴雨、水浸等損失而投保的,物業(yè)管理處應(yīng)主動(dòng)出面向商鋪方(大業(yè)戶)和各業(yè)戶的投保減災(zāi)提供建設(shè)性意見。

(二)本項(xiàng)目涉及商業(yè)街、酒店外圍廣場公共場所物業(yè)管理方案

為維護(hù)商業(yè)廣場、商業(yè)街、酒店門前廣場等公共場所的治安防范,泊車,人流、車流疏導(dǎo),綠化、景觀、市容的整潔有序,在'商業(yè)物業(yè)管理點(diǎn)一'下轄的保安一部、保潔一部必須同時(shí)擔(dān)負(fù)起針對(duì)商場、酒店外圍,即廣場部位的保安、保潔、門前綠化工作,擬由這兩個(gè)部門內(nèi)專門挑選形象較好和工作細(xì)心的保安、保潔人員負(fù)責(zé)。

具體配置:商城廣場部位保潔設(shè)2人,保安設(shè)外圍巡邏兼市容糾察兼停車指引3人,內(nèi)部巡邏2人;酒店廣場部位設(shè)保潔2人,外圍巡邏兼泊車指引4人,如有需要,酒店內(nèi)部的工程維修和動(dòng)力保障可交由物業(yè)公司代管。則酒店工程部需配備4人,24小時(shí)值班。

(三)'商業(yè)物業(yè)管理點(diǎn)一'總體人員配置表:

總計(jì):32人

(四)'商業(yè)物業(yè)管理點(diǎn)一'物業(yè)管理支出明細(xì)

(一)員工薪金:計(jì)30500元/月

1、酒店、商業(yè)區(qū)管理處主任1人

1500元/月人×1人=1500元/月

2、各部主管4人

1300元/月人×4人=5200元/月

3、保安隊(duì),保安員12人

(1)外保兼泊車員(6人):

950元/月人×6人=5700元/月

(2)內(nèi)保隊(duì)員(6人):

900元/月人×6人=5400元/月

4、保潔綠化部(7人):

700元/月人×6人=4200元/月

5、維保服務(wù)部,維修工2人

1100元/月人×2人=2200元/月

6、業(yè)戶服務(wù)部,接待員4人

1000元/月人×4人=4000元/月

7、經(jīng)營服務(wù)部,設(shè)計(jì)員1人,文員1人

設(shè)計(jì)員1300元/月人×1人=1300元/月

文員1000元/月人×1人=1000元/月

(二)員工福利計(jì)12121元/月

1、社會(huì)保險(xiǎn)金:

(生育0.8%工傷0.5%醫(yī)療8%失業(yè)2%養(yǎng)老20%)

工資總額×31.3%=30500元/年×31.3%=9455元/月

2、年終獎(jiǎng)及加班費(fèi)計(jì)2666元/月

按每人1000元/人/年計(jì),1000元/人×32人=32000元/年。

(三)辦公事業(yè)費(fèi)=800元/月

1、管理處辦公用水電費(fèi)

400元/月×12個(gè)月/年=4800元/年

2、辦公電話費(fèi)(含業(yè)主服務(wù)熱線)

200元/月部×2部=400元/月

(四)管理行政費(fèi)用=600元/月

1、辦公用品及印刷:300元/月

2、辦公行政(加檔案費(fèi)、交通費(fèi)等):200元/月

3、招聘費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi):100元/月

(五)設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)=4319元/月

1、公共照明、附屬設(shè)備、設(shè)施維護(hù)更新費(fèi)用(各類管道、閥門、龍頭等配件)

年度維護(hù)費(fèi):51823