物業(yè)工程部培訓(xùn)-維修保養(yǎng)管理
物業(yè)工程部培訓(xùn):維修保養(yǎng)管理
1.維修分類(lèi)及定義
1.1.設(shè)備維修的定義
設(shè)備維修是設(shè)備技術(shù)狀態(tài)劣化到某一臨界狀態(tài)或發(fā)生故障時(shí),為恢復(fù)其功能而進(jìn)行的技術(shù)活動(dòng),包括各類(lèi)計(jì)劃修理,計(jì)劃外的故障修理和事故修理。
1.2.從不同的角度出發(fā),維修可有不同的分類(lèi)方法,最常用的是按照維修的目的與時(shí)機(jī),分為預(yù)防性維修、修復(fù)性維修和改進(jìn)性維修三種基本類(lèi)型。
1.2.1.預(yù)防性維修(pm, preventive maintenance)
是指通過(guò)對(duì)設(shè)備的檢查、檢測(cè),發(fā)現(xiàn)故障征兆,為防止故障發(fā)生,使其保持在規(guī)定狀態(tài)所進(jìn)行的各種維修活動(dòng)。預(yù)防性維修包括擦拭、潤(rùn)滑、調(diào)整、檢查、更換和定時(shí)拆修(即定時(shí)翻修)等。這些活動(dòng)是在故障發(fā)生前預(yù)先對(duì)設(shè)備(或其機(jī)件)進(jìn)行的,目的是為消除故障隱患,防患于未然。這種維修主要用于故障后果會(huì)危及安全和影響任務(wù)完成,或?qū)е螺^大經(jīng)濟(jì)損失的情況。預(yù)防性維修可分為定時(shí)拆修、定時(shí)報(bào)廢、預(yù)知維修和隱患檢測(cè)四種維修類(lèi)型。
定時(shí)拆修(rw, rework at fi*ed interval)
是指設(shè)備使用到規(guī)定的時(shí)間予以拆修,使其恢復(fù)到規(guī)定的狀態(tài)。例:水泵定期拆修,接觸器拆修等。
定時(shí)報(bào)廢(ds, discard at some interval)
是指設(shè)備使用到規(guī)定的時(shí)間予以廢棄。定時(shí)報(bào)廢較之定時(shí)拆修是一種資源消耗更大的預(yù)防性維修工作。工作的結(jié)果或者是設(shè)備更換零部件,或者是報(bào)廢。例:空氣開(kāi)關(guān),繼電器等。
有時(shí)把定時(shí)拆修和定時(shí)報(bào)廢這兩種預(yù)防性維修類(lèi)型統(tǒng)稱(chēng)為定時(shí)維修(ht, hard time maintenance)。定時(shí)維修適用于已知壽命分布規(guī)律的而且有耗損期的設(shè)備。這種設(shè)備故障的發(fā)生、發(fā)展同使用時(shí)間有明確的關(guān)系,設(shè)備的大部分能工作到預(yù)期的時(shí)間以保證定時(shí)維修的有效性。
預(yù)知維修(predictive maintenance)
是指經(jīng)過(guò)一定的時(shí)間間隔后,將觀察到的設(shè)備狀態(tài)與適用的允許標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較的工作。工作的結(jié)果可以是設(shè)備能繼續(xù)使用到下一個(gè)檢查期或重新加工后使用,也可以是設(shè)備零部件的更換或者報(bào)廢。例:運(yùn)行記錄,巡檢工作及記錄,水泵運(yùn)行檢查,聽(tīng)噪音、摸溫度。
隱患檢測(cè)(ihf, inspection for hidden failure )
是指在某一具體的時(shí)間間隔內(nèi),為發(fā)現(xiàn)設(shè)備已存在的但對(duì)操作人員來(lái)說(shuō)尚不明顯的功能故障(稱(chēng)之為隱蔽功能故障)所進(jìn)行的檢測(cè)工作,也稱(chēng)之為隱蔽功能檢測(cè)或使用檢查。例:跳閘之后的檢查、測(cè)試、滿(mǎn)載、三相不均衡等。
1.2.2.修復(fù)性維修(cm, corrective maintenance)
是指設(shè)備(或其機(jī)件)發(fā)生故障后,使其恢復(fù)到規(guī)定狀態(tài)所進(jìn)行的維修活動(dòng),也稱(chēng)排除故障維修或修理。修復(fù)性維修包括:故障定位、故障隔離,分解、更換、再裝、調(diào)校、檢驗(yàn),以及修復(fù)損壞件等。
1.2.3.改進(jìn)性維修(im, improvement maintenance)
是利用在完成設(shè)備維修任務(wù)的同時(shí),對(duì)設(shè)備進(jìn)行改進(jìn)或改裝,以提高設(shè)備的固有可靠性、維修性和安全性水平的維修。例:閥門(mén)安裝位置不好,換閥時(shí)改變安裝位置,使其便于操作、維修。
預(yù)防性維修的內(nèi)容和時(shí)機(jī)是事先加以規(guī)定并按照預(yù)定的計(jì)劃進(jìn)行的,因而也可稱(chēng)之為計(jì)劃維修(scheduled maintenance)。 修復(fù)性維修因其內(nèi)容和時(shí)機(jī)帶有隨機(jī)性,不能在事前做出確切安排,因而也可叫做非計(jì)劃維修(unscheduled maintenance)。
1.3.從修理內(nèi)容和要求以及工作量大小出發(fā),維修可劃分為:大修、項(xiàng)修、小修和定期檢查試驗(yàn)、定期精度調(diào)整等。
1.3.1.大修
設(shè)備大修是工作量最大的一種有計(jì)劃的預(yù)防性維修。大修時(shí),對(duì)設(shè)備的全部或大部分解體檢查,修復(fù)基礎(chǔ)件,更換或修復(fù)全部不合用的零件;修復(fù)、調(diào)整電氣系統(tǒng);修復(fù)設(shè)備的附件以及翻新外觀等,從而達(dá)到全面消除修前存在的缺陷,恢復(fù)設(shè)備規(guī)定的精度和性能。
1.3.2.項(xiàng)修(中修)
項(xiàng)目修理是根據(jù)設(shè)備的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)而存在的,對(duì)技術(shù)狀態(tài)劣化已達(dá)不到運(yùn)作要求的某些設(shè)備,按實(shí)際需要進(jìn)行的針對(duì)性修理,恢復(fù)所修部分性能。
對(duì)經(jīng)營(yíng)中的重要設(shè)備采用項(xiàng)修,容易解決計(jì)劃維修與經(jīng)營(yíng)的矛盾,可利用間隙時(shí)間(節(jié)、假日),從而保證設(shè)備的正常進(jìn)行。
1.3.3.小修
小修是維持性修理,不對(duì)設(shè)備進(jìn)行較全面的檢查、清洗和調(diào)整,只結(jié)合掌握的技術(shù)狀態(tài)的信息進(jìn)行局部拆卸、更換和修復(fù)部分失效零件,以保證設(shè)備正常工作能力。
1.3.4.定期維護(hù)或定期檢查
該項(xiàng)工作通常列入計(jì)劃修理來(lái)進(jìn)行,做到及時(shí)掌握設(shè)備的技術(shù)狀態(tài),發(fā)現(xiàn)和清除設(shè)備隱患以及較小故障,以減少突發(fā)故障的發(fā)生。針對(duì)性地提出相鄰近的計(jì)劃修理內(nèi)容,做好維修前準(zhǔn)備工作或據(jù)此調(diào)整修理計(jì)劃。
對(duì)動(dòng)力設(shè)備、受壓容器、電氣設(shè)備、起重運(yùn)輸設(shè)備等安全性要求高的設(shè)備,由專(zhuān)業(yè)人員按規(guī)定期限和規(guī)定要求進(jìn)行試驗(yàn),如對(duì)耐壓、絕緣、電接地、安全裝置、指示儀表、負(fù)荷、限制器、制動(dòng)器等的試驗(yàn)。通過(guò)試驗(yàn)可及時(shí)發(fā)現(xiàn),消除隱患或安排修理。
1.3.5.定期精度檢查
對(duì)重要設(shè)備如冷凍機(jī)的幾何精度進(jìn)行有計(jì)劃的定期檢查并調(diào)整,使其達(dá)到或接近規(guī)定的精度標(biāo)準(zhǔn),保證其精度穩(wěn)定以滿(mǎn)足加工要求。通常該項(xiàng)檢查的周期為1-2年,并應(yīng)安排在氣溫變化較小的季節(jié)進(jìn)行。
2.報(bào)修及投訴處理
2.1.業(yè)戶(hù)報(bào)修及投訴渠道
一般地講,有關(guān)設(shè)備方面的投訴應(yīng)向客戶(hù)服務(wù)部提出,但實(shí)踐中僅這一條還不夠。有的客人往往會(huì)直接打電話到工程部,或是將電話打到銷(xiāo)售部或別的地方。因此,公司建立報(bào)修投訴內(nèi)部聯(lián)網(wǎng)制度是十分必要的,業(yè)戶(hù)可以向客戶(hù)服務(wù)部提出,也可以向工程部、總經(jīng)理辦公室或其他任何一個(gè)部門(mén)提出。任何一個(gè)部門(mén)接到報(bào)修或投訴,應(yīng)負(fù)責(zé)立即將此報(bào)修或投訴轉(zhuǎn)告客戶(hù)服務(wù)部,由客戶(hù)服務(wù)部發(fā)出維修單到工程部,并記錄備案;接收者認(rèn)為必要時(shí)可將情況向總經(jīng)理報(bào)告。要堅(jiān)決防止推托現(xiàn)象,這是服務(wù)質(zhì)量低劣的表現(xiàn)。
工程部當(dāng)班員工在接到故障投訴后應(yīng)該在15分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),屬一般故障應(yīng)該立即排除,復(fù)雜的故障應(yīng)立即向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),由領(lǐng)導(dǎo)判斷并組織力量排除。在現(xiàn)實(shí)中,許多客人有意見(jiàn)不是因?yàn)樵O(shè)備有了故障,而是因?yàn)橛辛斯收喜荒芗皶r(shí)解決。
2.2.業(yè)戶(hù)報(bào)修制度
設(shè)備的日常報(bào)修及業(yè)戶(hù)報(bào)修是工程部進(jìn)行維修工作的依據(jù)。
2.2.1 《工程維修單》由客戶(hù)服務(wù)部負(fù)責(zé)填寫(xiě),包括申請(qǐng)業(yè)戶(hù)名稱(chēng)、申請(qǐng)人、工作地點(diǎn)、聯(lián)系電話及工作內(nèi)容等。
2.2.2 《工程維修單》一式四聯(lián),第一聯(lián)為工程部,第二聯(lián)為財(cái)務(wù)部,第三聯(lián)為客戶(hù)服務(wù)部,第四聯(lián)為業(yè)戶(hù)。前臺(tái)人員應(yīng)隨時(shí)將填寫(xiě)好的《工程維修單》4聯(lián)一并交到工程部值班室,由值班工程師簽收。
2.2.3 值班工程師在接到《工程維修單》后,根據(jù)維修內(nèi)容、輕重緩急和工種不同分配給相應(yīng)專(zhuān)業(yè)班組。
按如下順序分列優(yōu)先安排:
人身安全、消防安全。
與客戶(hù)有關(guān)。
設(shè)備故障影響到客人。
一般維修。
正常計(jì)劃維修保養(yǎng)。
2.2.4 各專(zhuān)業(yè)班組在接到報(bào)修單后,根據(jù)報(bào)修內(nèi)容和重要性,核實(shí)耗用材料和預(yù)計(jì)工時(shí)(工時(shí)費(fèi)rmb10元起,rmb10元/工時(shí),15分鐘內(nèi)免收工時(shí)費(fèi)),準(zhǔn)備相應(yīng)工具、材料到達(dá)維修地點(diǎn),現(xiàn)場(chǎng)由業(yè)戶(hù)進(jìn)行確認(rèn)收費(fèi)金額后進(jìn)行維修;業(yè)戶(hù)如對(duì)收費(fèi)金額提出異議,在解釋無(wú)效的情況下,應(yīng)將《工程維修單》轉(zhuǎn)客戶(hù)服務(wù)部與業(yè)戶(hù)作進(jìn)一步協(xié)商。
2.2.5 檢修技工在維修完工后,由業(yè)戶(hù)填寫(xiě)滿(mǎn)意程度,請(qǐng)業(yè)戶(hù)簽字認(rèn)可后給業(yè)戶(hù)留存一聯(lián),其余帶回交給專(zhuān)業(yè)主管。各專(zhuān)業(yè)主管核實(shí)后交至值班工程師。
2.2.6值班工程師將《工程維修單》中工程部一聯(lián)留檔,其余返至客戶(hù)服務(wù)部前臺(tái)接待。
2.2.7 值班工程師要經(jīng)常檢查或抽查工作單的執(zhí)行情況。
2.2.8 工程部在核銷(xiāo)維修單時(shí),如發(fā)現(xiàn)缺漏時(shí),工程部要追查原因;凡因各種原因一時(shí)完不成的項(xiàng)目,應(yīng)通知客戶(hù)服務(wù)部預(yù)計(jì)完成時(shí)間。當(dāng)情況復(fù)雜時(shí),報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理協(xié)調(diào)解決。
2.2.9 工程部每周、每月匯總一次,并將完成、未完成情況及有償維修收費(fèi)費(fèi)用(每月統(tǒng)計(jì))進(jìn)行匯總,并轉(zhuǎn)交客服部復(fù)核。
2.2.10 在發(fā)生使用部門(mén)對(duì)工程部的投訴時(shí),可以報(bào)修單為依據(jù)。
2.2.11 工程部一般情況不接受電話請(qǐng)修,如有特殊情況,事后應(yīng)補(bǔ)《工程維修單》。
2.2.12 所有正常的維修保養(yǎng)計(jì)劃,應(yīng)根據(jù)總工程師的指示填寫(xiě)工作單后方可進(jìn)行。
2.2.13 工程部各專(zhuān)業(yè)自檢出的問(wèn)題由各專(zhuān)業(yè)工程師自行填寫(xiě)《工程維修單》。
2.2
.14 如有特殊原因需簽免費(fèi)用,需總經(jīng)理簽字批準(zhǔn)。
2.2.15 客戶(hù)服務(wù)部每日15:00前發(fā)出的《工程維修單》,工程部應(yīng)于每日17:30前將維修情況反饋至客戶(hù)服務(wù)部;每日15:00之后發(fā)出的《工程維修單》工程部應(yīng)于次日11:00將維修情況反饋至客戶(hù)服務(wù)部。
備注:夜間報(bào)修:工程部安排一名主管和若干技工負(fù)責(zé)夜間緊急值班。在接到報(bào)修電話后,對(duì)一般故障,要及時(shí)修理,對(duì)一時(shí)難以修復(fù)的,應(yīng)在值班日記上記錄報(bào)修時(shí)間及修理內(nèi)容,第二天由值班工程師安排班組檢修;在必需夜間緊急檢修而人力不足時(shí),可向值班經(jīng)理匯報(bào),采取應(yīng)急措施,組織人力進(jìn)行搶修。
2.3.進(jìn)戶(hù)維修服務(wù)規(guī)范
業(yè)戶(hù)的每間房間都有設(shè)備,有設(shè)備就有檢查、保養(yǎng)和維修工作。員工如何按照服務(wù)規(guī)范進(jìn)戶(hù)工作,這不僅是一個(gè)技術(shù)問(wèn)題,而且有禮儀禮貌、勞動(dòng)紀(jì)律等多方面問(wèn)題,弄不好會(huì)引起業(yè)戶(hù)的反感,造成不好的影響。因此凡進(jìn)戶(hù)工作的員工必須有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí),要將進(jìn)戶(hù)工作的全過(guò)程作為體現(xiàn)自己技術(shù)水平和服務(wù)水準(zhǔn)的過(guò)程。
進(jìn)戶(hù)工作的規(guī)范要求:
2.3.1.一般情況下應(yīng)先預(yù)約,說(shuō)清楚進(jìn)戶(hù)工作內(nèi)容,得到業(yè)戶(hù)的同意。除非遇到緊急情況,不能在未得到業(yè)戶(hù)同意的情況下進(jìn)戶(hù)工作。若在預(yù)約維修工作時(shí),發(fā)現(xiàn)業(yè)戶(hù)已全部外出;應(yīng)通過(guò)門(mén)縫留下維修到訪通知。
2.3.2.到達(dá)業(yè)戶(hù)門(mén)口應(yīng)輕輕敲門(mén),得到業(yè)戶(hù)同意后方能進(jìn)入業(yè)戶(hù)區(qū)域。
2.3.3.如進(jìn)入電腦機(jī)房等十分整潔的房間,員工應(yīng)在進(jìn)戶(hù)前穿上鞋套。進(jìn)入室內(nèi)步子要輕,工具袋背在肩上,如拿在手中應(yīng)高于地面一定距離。
2.3.4.到達(dá)工作地點(diǎn)后,將干凈的保護(hù)用品(舊床單、帆布或塑料布)鋪在地面,用于存放工具和需要拆卸的零件,不能將工具和拆卸下來(lái)的零件直接放在地上。提醒鄰近桌面物品的清理由業(yè)戶(hù)自行負(fù)責(zé),維修人員提供白單子保護(hù)桌面。
2.3.5.工作中手腳要輕,盡可能不發(fā)出噪音,實(shí)在無(wú)法避免時(shí)應(yīng)事先向業(yè)戶(hù)說(shuō)明。
2.3.6.如工作中將會(huì)出現(xiàn)大量塵土(例如在墻壁上鉆孔掛畫(huà))可以配備吸塵器,一邊鉆孔,一邊吸去塵土;或提前通知清潔人員到場(chǎng)配合,更能體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
2.3.7.工作結(jié)束,收拾好工具,應(yīng)向業(yè)戶(hù)介紹維修保養(yǎng)情況,并告訴業(yè)戶(hù)正確使用設(shè)備的注意事項(xiàng),并請(qǐng)客戶(hù)簽字驗(yàn)收。如例行檢查應(yīng)告訴用戶(hù)具體情況或有什么問(wèn)題,需要怎么辦及應(yīng)注意事項(xiàng)等。
2.3.8.離開(kāi)前應(yīng)將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈,如地面受污染,應(yīng)負(fù)責(zé)打掃干凈。
2.3.9.整個(gè)工作期間不得收受業(yè)戶(hù)送的物品,也不應(yīng)借用業(yè)戶(hù)的工具、抹布等。
2.4.處理復(fù)雜故障
所謂復(fù)雜故障是指難于馬上解決的設(shè)備問(wèn)題,包括:
2.4.1.設(shè)備比較復(fù)雜,一次或多次修復(fù)仍達(dá)不到原來(lái)的狀況,此時(shí)應(yīng)該下大力氣認(rèn)真修復(fù),使業(yè)戶(hù)滿(mǎn)意。
2.4.2.設(shè)備本身的工作參數(shù)達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),一般是產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題,此時(shí)應(yīng)向業(yè)戶(hù)說(shuō)明真情,表示歉意,并表示將盡快向生產(chǎn)廠商聯(lián)系,解決問(wèn)題。
2.4.3.設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常,達(dá)到了設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)卻達(dá)不到業(yè)戶(hù)的要求,此情況最難處理。遇到這種情況應(yīng)保持規(guī)范的禮貌服務(wù),進(jìn)行友好的解釋,切忌用生硬的口氣回答,如'沒(méi)有辦法','就是這樣'等等。
2.5 質(zhì)量記錄
《工作通知單》ed-tb-0309-130
3.緊急應(yīng)變措施
3.1.設(shè)備故障處理
3.1.1.物業(yè)如發(fā)生重大設(shè)備事故,現(xiàn)場(chǎng)人員立即切斷電、煤氣等危險(xiǎn)源,保護(hù)事故現(xiàn)場(chǎng),工程部人員或使用部門(mén)應(yīng)立即通知工程部、客戶(hù)服務(wù)部及總經(jīng)理。工程部負(fù)責(zé)人和相關(guān)人員必須迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng),分析檢查故障的原因,采取果斷應(yīng)急措施。
3.1.2.總經(jīng)理、總工程師、保安部經(jīng)理查看后,根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況決定立刻修復(fù)或關(guān)閉有關(guān)設(shè)備進(jìn)行搶修。
3.1.3.找出原因后,總工程師和主管工程師須立即組織工程部人員進(jìn)行搶修、排除故障、恢復(fù)正常運(yùn)行,匯報(bào)總經(jīng)理。
3.1.4.主管工程師寫(xiě)出一份書(shū)面報(bào)告,說(shuō)明發(fā)生故障的原因,提出預(yù)防措施和再次發(fā)生故障的處理預(yù)案,報(bào)總工程師,抄報(bào)總經(jīng)理。
3.1.5.如果故障是由于操作人員違反規(guī)程造成的責(zé)任事故,由主管工程師根據(jù)情況對(duì)責(zé)任者提出處理意見(jiàn),報(bào)總工程師審批后給予處罰,并通知人事部備案;如果情況較嚴(yán)重,需要辭退者,需報(bào)人事部和總經(jīng)理批準(zhǔn)。
3.2.運(yùn)行事故分析
3.2.1.不需要停止運(yùn)行進(jìn)行修理的事故,稱(chēng)一般事故,由工程師調(diào)查與分析原因,提出修理意見(jiàn)和事故責(zé)任原因,吸取教訓(xùn),記錄在案,并匯報(bào)總工程師。
3.2.2.設(shè)備因非正常原因,造成物業(yè)停電、停汽、停水、停冷、停暖、停煤氣、停梯及消防系統(tǒng)等設(shè)備故障等影響物業(yè)正常營(yíng)業(yè),造成惡劣影響的均屬重大事故,應(yīng)立即上報(bào)工程部和保安部(影響治安時(shí))。由工程部組織人員緊急搶修和配合有關(guān)主管部門(mén)進(jìn)行事故調(diào)查。對(duì)重大事故應(yīng)在沒(méi)有查清楚,肇事者和員工沒(méi)有受到教育和沒(méi)有采取有效防范措施以前,決不放過(guò)。事故處理結(jié)果應(yīng)上報(bào)總經(jīng)理批示。對(duì)事故隱瞞不報(bào)或拖延上報(bào)的部門(mén)與個(gè)人,應(yīng)追究行政和經(jīng)濟(jì)、直至刑事責(zé)任。
3.3.當(dāng)發(fā)現(xiàn)物業(yè)內(nèi)發(fā)生緊急情況時(shí),工程部各級(jí)員工應(yīng)保持鎮(zhèn)定,迅速通知有關(guān)部門(mén)和領(lǐng)導(dǎo),嚴(yán)守崗位、各司其職,積極采取有效措施阻止災(zāi)害的擴(kuò)大,盡力搶救物業(yè)內(nèi)的人員生命財(cái)產(chǎn)及物質(zhì)財(cái)產(chǎn),將損失降至最低。當(dāng)緊急情況解除后,應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)措施,并出具事件過(guò)程及原因分析、改進(jìn)方法的報(bào)告,以備日后參考及要求保險(xiǎn)時(shí)使用。具體行動(dòng)可參見(jiàn)以下指示。
3.4.水浸之處理程序:
3.4.1.如發(fā)現(xiàn)大廈范圍內(nèi)水浸,應(yīng)立即將情況報(bào)告當(dāng)值主管,同時(shí)盡快采用就近的防水設(shè)施保護(hù)好受浸樓層各電梯槽口,以免電梯受損。
3.4.2.采用有效的措施,攔截和疏泄積水,防止水浸之蔓延,盡可能減少水浸所致的損失。包括:
將電梯升高離開(kāi)受浸之范圍;
關(guān)閉受浸區(qū)域之電掣,以防人員觸電;
在水蔓延的通道上擺放攔水沙包,防止水浸蔓延到其他樓層;
用布、沙包或其他材料塞住漏洞;
疏通排水地漏、排水渠;
開(kāi)啟排水泵;
用吸水機(jī)吸水;
其他一切經(jīng)濟(jì)有效的措施。
3.4.3.設(shè)法查明浸水之來(lái)源并采取有效的措施加以截?cái)?
如水浸起自大廈機(jī)管設(shè)施之損壞和故障,應(yīng)當(dāng)關(guān)閉控制有關(guān)故障部位的水掣或供水泵。
如洪水來(lái)自大廈外,應(yīng)當(dāng)在大廈各低于室外水位的出入口安上擋水閘板。
如水浸來(lái)自市政地下水反溢,應(yīng)當(dāng)暫時(shí)將有關(guān)反溢的地下水道通往大廈的入口封閉,并用排水泵將大廈的積水抽排出大廈外。
3.4.4.水源中斷后應(yīng)修復(fù)受損的設(shè)施,盡快回復(fù)大廈的正常使用。
3.4.5.如有單位受浸,應(yīng)盡快通知管理部處理。
3.4.6.如有任何公共設(shè)施的正常使用受到影響,通知管理部在大廈各主要出入口設(shè)置告示,知會(huì)用戶(hù),如有任何區(qū)域存在危險(xiǎn)性,應(yīng)在該處范圍外設(shè)置警示標(biāo)志或警告牌。
在發(fā)生以下所列的情況時(shí),除采取上述一般性措外,還應(yīng)采取以下相應(yīng)的針對(duì)性措施:
3.4.7.大廈的供水管道發(fā)生破裂,應(yīng)盡快找到并關(guān)上能夠控制破裂部位的閥門(mén)。
3.4.8.大廈內(nèi)的噴淋頭受損噴水失控時(shí),應(yīng)當(dāng)盡快用該處的消防栓內(nèi)的軟水管套住受損噴水的噴淋頭,用了消防軟水管將所噴出的水引導(dǎo)到衛(wèi)生間的排水地漏排出,如水勢(shì)太大,地漏無(wú)法及時(shí)疏通時(shí),則可將水從走火梯排到街外。
3.4.9.如大廈的空調(diào)設(shè)施出現(xiàn)漏水現(xiàn)象,應(yīng)當(dāng)在漏水處擺放桶接水,同時(shí)用沙包保護(hù)好附近可能受影響的電梯槽和用戶(hù)的單位。
3.4.10.在進(jìn)行防火噴淋頭檢修操作前,應(yīng)先關(guān)上有關(guān)閥門(mén),并把有關(guān)部位的積水放出,然后才可以對(duì)噴淋頭進(jìn)行操作。
3.5.燃?xì)庑孤┑奶幚沓绦?
3.5.1.保持冷靜。
3.5.2.盡快關(guān)閉泄漏處以前的燃?xì)夤苈烽l摯。
3.5.3.在氣體泄漏的現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)格禁止任何人使用明火,開(kāi)閉電筒、使用無(wú)線電對(duì)講機(jī)以及開(kāi)關(guān)任何電掣開(kāi)關(guān),以免電火花引燃泄漏的氣體。
3.5.4.將事件通知大廈消防中心,并說(shuō)明事發(fā)地點(diǎn)和程度,以便消防人員根據(jù)情況作出處理(如通知消防局、煤氣公司等等)。在匯報(bào)情況時(shí)不可在燃?xì)庑孤┓秶鷥?nèi)使用電話、對(duì)講機(jī)等設(shè)備。
3.5.5.打開(kāi)泄漏范圍的有關(guān)門(mén)窗,加快氣體擴(kuò)散,阻止現(xiàn)場(chǎng)范圍的非有關(guān)工作人員圍觀。并根據(jù)實(shí)際情況和消防人員的指示,采取有效的措施和指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)人員疏散。
3.6.電梯故障困人的處理程序:
3.6.1.員工接獲投訴或巡查發(fā)現(xiàn)電梯故障有人被困時(shí),應(yīng)
馬上通知大廈保安監(jiān)控中心,并記錄發(fā)現(xiàn)或接報(bào)的時(shí)間,報(bào)知監(jiān)控中心的時(shí)間。
3.6.2.監(jiān)控中心接報(bào)后應(yīng)盡快通過(guò)電梯內(nèi)部電話等工具與被困者取得聯(lián)系,安慰被困者保持鎮(zhèn)定,說(shuō)明大廈消防中心已獲知他們被困,并已在積極采取有效的措施,同時(shí)向被困者了解梯內(nèi)人員數(shù)量和健康狀況。接報(bào)后應(yīng)記錄接報(bào)的時(shí)間、被困人員數(shù)量。
3.6.3.監(jiān)控中心盡快確定電梯停頓的所在樓層位置。由大廈工程部電梯技工及保養(yǎng)公司到場(chǎng)檢修。
3.6.4.通知保安員或管理員盡快到場(chǎng)查看該電梯門(mén)有無(wú)被物件阻擋而未能完全關(guān)妥,并設(shè)法采取措施解決,直到電梯技工到場(chǎng)。
3.6.5.如果大廈本身無(wú)能力解除故障,或電梯內(nèi)有孕婦或健康情況惡劣的人仕,而大廈技工又沒(méi)有于短時(shí)間內(nèi)排除故障,則應(yīng)視情況考慮向公安部門(mén)求助(如向消防局求助,應(yīng)向消防人員詳細(xì)說(shuō)明求助的原因和情況)。
3.6.6.監(jiān)控中心記錄好發(fā)現(xiàn)或接報(bào)的時(shí)間,電梯技工到場(chǎng)的時(shí)間、被困人員獲得解困的時(shí)間、電梯,恢復(fù)正常運(yùn)作的時(shí)間。
3.7.停電的處理程序:
3.7.1.由工程部盡快采取措施恢復(fù)供電。
3.7.2.使用緊急照明,保證各主要公共地方及通道的照明。
3.7.3.如未預(yù)知的情況下大廈突然發(fā)生停電,通知客戶(hù)服務(wù)部盡快派員工到大廈各主要電梯廳及大廈出入口維持秩序,并通知保安中心采取必要措施,嚴(yán)防有人制造混亂,混水摸魚(yú)。
3.7.4.如突然接獲通知大廈將在短時(shí)間內(nèi)停電,工程部應(yīng)安排電梯工,在停電前十分鐘將電梯停在大廈首層并通知客戶(hù)服務(wù)部提前十分鐘派管理員到各主要電梯廳維持秩序,阻止客人使用電梯,以免停電期間有客人在電梯內(nèi)受困,并盡力通知客戶(hù)即將停電,請(qǐng)客戶(hù)做好準(zhǔn)備。
3.7.5.如有人被困于電梯內(nèi),立即聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門(mén)做好解救工作。
3.7.6.客戶(hù)服務(wù)部應(yīng)立即通知客戶(hù)有關(guān)停電情況,防止偷盜和搶掠,必要時(shí)可考慮關(guān)閉大門(mén)。
3.8.火警之處理程序:
3.8.1.第一個(gè)發(fā)現(xiàn)起火的人應(yīng)該馬上用消防電話、對(duì)講機(jī)或其他最快的方式通知大廈消防中心,說(shuō)明起火的確實(shí)地點(diǎn)和起火的性質(zhì),通知客戶(hù)服務(wù)部,由客戶(hù)服務(wù)部知會(huì)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)一帶的業(yè)主和員工疏散。然后視情況決定是否打破就近的消防玻璃報(bào)警器,以便發(fā)出火警警報(bào),然后視情況運(yùn)用就近的消防器材如公共地方設(shè)置的消防滅火器、消防栓、沙袋、水龍頭等盡快將火焰撲滅,或控制火勢(shì)發(fā)展,等待消防人員到來(lái)。對(duì)電器發(fā)生的火災(zāi),需用氣體滅火器、投擲沙袋或干粉滅火器等,而不可使用水性滅火用具。
3.8.2.接報(bào)后應(yīng)馬上通知以下人員:
消防控制中心。
當(dāng)值保安主任。
物業(yè)總經(jīng)理
工程部總工程師
如獲得總工程師給予的指示后,通知消防局。
3.8.3.工程部總工程師/系統(tǒng)工程師無(wú)論誰(shuí)先到達(dá)起火地點(diǎn),都有權(quán)有責(zé)任用最快的時(shí)間作出是否向消防隊(duì)報(bào)警的決定,因?yàn)榛馂?zāi)的蔓延大都是因?yàn)楹雎粤思皶r(shí)通知消防部門(mén)而造成的。
3.8.4.由管理部利用大廈之傳訊系統(tǒng)如消防廣播等知會(huì)所有用戶(hù)疏散,并告知用戶(hù)切勿使用電梯應(yīng)由走火通道撤離。
3.8.5.如火勢(shì)擴(kuò)大,大廈員工要各司其職,協(xié)助大廈人士撤離現(xiàn)場(chǎng),使其有秩序地撤離及集中在安全的指定地點(diǎn)。管理員要注意維持大廈各主要公共地方秩序,指導(dǎo)和協(xié)助大廈內(nèi)人員從正確的途徑疏散。而保安人員要控制好大廈的出入口,保證其通暢,并提防壞人'趁火打劫'。工程部則應(yīng)關(guān)閉有關(guān)區(qū)域的電源、將有關(guān)電梯鎖停在首層,只留消防電梯由消防中心控制。
3.8.6.如已通知消防局,則客戶(hù)服務(wù)部派人在約定的大廈門(mén)口或路口接應(yīng)消防員,引其到場(chǎng)。消防員到場(chǎng)后將滅火工作交給消防員,工程部應(yīng)保持與消防員方面的聯(lián)系,為其工作提供可能的協(xié)助。
3.8.7.如有人員損傷,應(yīng)通知醫(yī)療部門(mén),應(yīng)積極組織救援。
3.8.8.火災(zāi)撲滅后要保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),直到消防局的消防調(diào)查完畢,并盡快將火災(zāi)有關(guān)情況的報(bào)告送交有關(guān)負(fù)責(zé)人。
3.9.消防應(yīng)急方案
3.9.1.目的:本方案制定的目的在于大廈有關(guān)消防設(shè)備未投入自動(dòng)運(yùn)行時(shí),制定在火災(zāi)狀態(tài)下的應(yīng)急操作要點(diǎn),以備有關(guān)人員熟悉、掌握。
3.9.2.本運(yùn)行要點(diǎn)亦為今后工程部人員在工作巡視中,對(duì)設(shè)備保證重點(diǎn)的參考。
3.9.3.當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí),全體員工要保持清醒、冷靜,安排指導(dǎo)人員有秩序的疏散,盡到本崗位應(yīng)盡的職責(zé)與義務(wù)。
3.9.4.消防中控室職責(zé)
消防中控室在確認(rèn)火災(zāi)發(fā)生后,除按有關(guān)規(guī)程執(zhí)行外,迅速在操作臺(tái)上操作有關(guān)消防設(shè)備,同時(shí)與工程部聯(lián)系,報(bào)告火災(zāi)發(fā)生地點(diǎn)、位置、火情,要求工程部迅速開(kāi)啟相關(guān)消防設(shè)備。
在中控室手動(dòng)操作大廈全部電梯迫降,并觀察反信指示燈是否亮啟。
電話通知總配電室,要求在保證大廈供電(尤其是應(yīng)急供電系統(tǒng))的同時(shí)切除空調(diào)系統(tǒng)的供電。
打開(kāi)消防事故廣播系統(tǒng),通知相關(guān)樓層人員疏散。
迎接相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和專(zhuān)業(yè)人員參加消防指揮,同時(shí)介紹有關(guān)情況。
為消防隊(duì)員準(zhǔn)備好消防電梯的鑰匙。
負(fù)責(zé)維護(hù)中控室及周邊地帶。
3.9.5.工程部職責(zé)
當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí),工程部全體人員立即放下其它工作,全體投入火災(zāi)救險(xiǎn)工作,同時(shí)關(guān)掉自己近旁與消防系統(tǒng)無(wú)關(guān)的用電設(shè)備,提高供電系統(tǒng)的可靠性。
總工程師和弱電主管迅速到達(dá)消防中控室,參與消防工作的指揮和參謀。
工程部人員在到達(dá)指定位置時(shí),應(yīng)帶好通訊設(shè)備,包括對(duì)講機(jī)、消防電話或普通電話。
總工程師負(fù)責(zé)安排并確認(rèn)工程部消防崗位的到位情況。
弱電主管負(fù)責(zé)確認(rèn)電梯的消防狀態(tài),消防泵、噴淋泵的開(kāi)啟,空調(diào)電源及相關(guān)風(fēng)機(jī)等設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)。
強(qiáng)電主管帶領(lǐng)一名運(yùn)行電工盡量到達(dá)總變電站,等候命令,負(fù)責(zé)指揮相關(guān)停送電操作,確定空調(diào)電源切除,并按照總工程師命令組織所有各層地下室人員撤離。
強(qiáng)電維修技工帶領(lǐng)一名電工盡可能到達(dá)火災(zāi)相關(guān)分配電室,等候工程師或總工程師的命令,執(zhí)行有關(guān)停送電操作,監(jiān)視相應(yīng)防火門(mén)、防火卷簾門(mén)的正確工作,并按照總工程師命令組織相關(guān)人員撤離。
強(qiáng)電運(yùn)行技工帶領(lǐng)一名電工盡可能到達(dá)消防水泵房,與消防中心取得聯(lián)系,根據(jù)消防中心指示要求保證消火栓泵、噴淋泵、補(bǔ)水泵的正常工作,必要時(shí)應(yīng)急搶修,視情況手動(dòng)啟動(dòng)消防設(shè)備。按消防中心指揮人員命令組織撤離,撤離前將消火栓泵、噴淋泵轉(zhuǎn)入自動(dòng)狀態(tài),并與消防中心確認(rèn)遠(yuǎn)控工作狀態(tài)。
弱電主管帶領(lǐng)程控交換機(jī)機(jī)務(wù)人員到達(dá)總機(jī)機(jī)房,負(fù)責(zé)保證電話系統(tǒng)暢通,根據(jù)消防中心指示組織人員撤離。
給排水專(zhuān)業(yè)工程師負(fù)責(zé)消防用水系統(tǒng)的可靠工作,保證所有水箱供水,盡量保證水箱的高水位和各層供水泵的正常運(yùn)轉(zhuǎn),并與消防中心保持聯(lián)系,根據(jù)消防中心指示組織人員撤離,撤離前將各水泵轉(zhuǎn)入自動(dòng),盡可能保證自動(dòng)工作有效。
給排水水專(zhuān)業(yè)運(yùn)行主管帶領(lǐng)水工到達(dá)各水箱間,全部開(kāi)啟水箱入口水閥,手動(dòng)開(kāi)啟向高位消防水箱供水水泵,同時(shí)監(jiān)視水箱水位、供水情況,同消防中心取得聯(lián)系,聽(tīng)從消防中心指揮。
給排水專(zhuān)業(yè)維修主管負(fù)責(zé)正確指引消防隊(duì)員在院內(nèi)的消火栓接口、消防水池取水口、水泵接合器的位置,并配合消防隊(duì)工作。
空調(diào)設(shè)備工程師負(fù)責(zé)指揮本專(zhuān)業(yè)人員關(guān)斷煤氣入口閥,火災(zāi)相關(guān)區(qū)域的排煙風(fēng)機(jī)、正壓送風(fēng)機(jī)的正確工作,組織相關(guān)人員撤離,并與消防中心保持聯(lián)系。(風(fēng)機(jī)操作點(diǎn)分散,相對(duì)復(fù)雜,人員地點(diǎn)應(yīng)根據(jù)本大廈實(shí)際情況安排)
3.9.6.關(guān)于通訊
在火災(zāi)發(fā)生時(shí),任何人有責(zé)任盡可能保證通訊系統(tǒng)和指揮系統(tǒng)的通暢,與救火無(wú)關(guān)的事情不得占用通訊及信道。
在使用通訊設(shè)備時(shí),講話力求簡(jiǎn)樸、明確,少占用通訊時(shí)間。
使用對(duì)講機(jī)時(shí)請(qǐng)注意,在信道無(wú)空閑時(shí),不要按發(fā)射按鈕講話,講完話后立即放開(kāi)發(fā)射按鈕。
使用消防專(zhuān)用電話時(shí)請(qǐng)注意,在與消防中心講完話后,一定要掛好電話,否則其他人無(wú)法與消防中心通話。
目前各設(shè)備層的水箱間、空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)的電話插孔已調(diào)好線,插入普通電話后即可為內(nèi)線電話,可直接撥叫消防中心(內(nèi)線****)。如要證實(shí)本機(jī)號(hào)碼,請(qǐng)撥叫總機(jī)詢(xún)問(wèn)(撥叫**)。
3.10.地震的應(yīng)急措施
3.10.1.當(dāng)感覺(jué)到地震發(fā)生時(shí),各級(jí)員工不可驚慌失措,要保持鎮(zhèn)定。在確保人身安全的前提下,關(guān)閉可能發(fā)生危險(xiǎn)的設(shè)備,如冷水機(jī)組等。
3.10.2.在地震來(lái)臨時(shí),不可盲目亂跑,試圖離開(kāi)大廈。應(yīng)尋找安全的地方躲蔽可能發(fā)生的危險(xiǎn),直至地震暫告一段落。
3.10.3.當(dāng)?shù)卣鹜Ｖ箷r(shí),在確保人身安全的前提下,配電室、中控室員工視情況將供電設(shè)備切換為緊急供電,保證人員撤離大廈時(shí)的照明。
3.10.4.在有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的組織下,各級(jí)員工協(xié)助
大廈內(nèi)的業(yè)戶(hù)進(jìn)行疏散,有秩序的撤離至安全地點(diǎn),撤離過(guò)程中切記不要使用電梯。
3.11.雷暴及颶風(fēng)的緊急處理
3.11.1.當(dāng)雷暴及颶風(fēng)來(lái)臨前,應(yīng)注意收聽(tīng)天氣預(yù)報(bào),密切注意其動(dòng)向。各級(jí)員工應(yīng)做好防風(fēng)、防雨的準(zhǔn)備工作,檢查各排污泵、下水道、門(mén)窗玻璃、插銷(xiāo)及防雷裝置,確保它們有效暢通。
3.11.2.固定或搬離放置在圍墻頂或其他高處的可移動(dòng)物品,如花盆、燈罩、指示牌等,加固樹(shù)木、門(mén)窗玻璃等物品。
3.11.3.應(yīng)準(zhǔn)備好各種工具以備使用,如防水手電筒,雨衣雨鞋、潛水泵等。
3.11.4.通知物業(yè)內(nèi)各住戶(hù)雷暴及颶風(fēng)即將到來(lái),請(qǐng)他們協(xié)助管理好自己區(qū)域內(nèi)的物品,避免損失。
3.11.5.當(dāng)雷暴及颶風(fēng)來(lái)臨時(shí),各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、員工須堅(jiān)守崗位。應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各敏感部位的巡視,如各雨水口、雨污水泵房、天臺(tái)、防雷裝置、衛(wèi)星天線、大面積門(mén)窗等部位,一旦發(fā)現(xiàn)異常立即處理,確保物業(yè)內(nèi)不進(jìn)水、不漏風(fēng)、不跑電。
3.11.6.雷暴及颶風(fēng)結(jié)束后,應(yīng)即時(shí)進(jìn)行檢查及填報(bào)損毀報(bào)告,以便安排保險(xiǎn)賠償事宜。
4.設(shè)備保養(yǎng)制度的組織實(shí)施
4.1.維修保養(yǎng)組織流程
4.1.1.工程部各專(zhuān)業(yè)工程師分別制定設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃,維修保養(yǎng)計(jì)劃經(jīng)總工程師審批后,統(tǒng)一安排,形成整個(gè)大廈的設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃。
4.1.2.各專(zhuān)業(yè)工程師根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃的要求,將任務(wù)分別落實(shí)到各專(zhuān)業(yè)班組或人員,安排好時(shí)間、器材、工具。
4.1.3.維修保養(yǎng)人員根據(jù)主管的安排,準(zhǔn)備好工具、材料、按照維修保養(yǎng)的要求,維修保養(yǎng)設(shè)備。
4.1.4.維修保養(yǎng)完成后認(rèn)真填寫(xiě)維修保養(yǎng)記錄,上報(bào)存檔。
4.1.5.專(zhuān)業(yè)工程師要檢查維修保養(yǎng)結(jié)果,總工程師亦應(yīng)抽查。
4.1.6.在正常進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)遇到有緊急情況發(fā)生,應(yīng)先安排排除故障,后將維修保養(yǎng)內(nèi)容補(bǔ)上。
4.1.7.一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時(shí)間。
4.1.8.由專(zhuān)業(yè)工程師跟進(jìn)維修保養(yǎng)的落實(shí)情況,根據(jù)完成情況對(duì)保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行消項(xiàng)處理。
4.2.預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)
4.2.1.所有設(shè)備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊(cè)及相關(guān)規(guī)程,進(jìn)行定期檢修及保養(yǎng),并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)項(xiàng)目。
4.2.2.相關(guān)工程人員必須認(rèn)真執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目,以便盡可能延長(zhǎng)系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命,并減少緊急維修之機(jī)會(huì)。
4.2.3.保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實(shí),并須由系統(tǒng)工程師建立設(shè)備維修檔案,以便分析故障原因,確定責(zé)任。
4.2.4.各系統(tǒng)之維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目之制訂由系統(tǒng)工程師負(fù)責(zé),并提交總工程師審閱;保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由主管負(fù)責(zé),并提交系統(tǒng)工程師及總工程師審閱。
4.2.5.進(jìn)行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時(shí),如對(duì)客戶(hù)使用產(chǎn)生影響,必須提前三天通知管理部,由管理部發(fā)出通告,確定檢修起止日期及時(shí)間(須盡可能減少對(duì)客戶(hù)之影響范圍),以便使受影響之客戶(hù)做好充分準(zhǔn)備。
4.3.緊急維修
4.3.1.必須進(jìn)行緊急維修時(shí),須立即通知總工程師,安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場(chǎng)檢查情況,并按實(shí)際情況進(jìn)行處理。
4.3.2.如因緊急維修,必須對(duì)客戶(hù)使用產(chǎn)生影響時(shí),須立即通知管理部,并由管理部向受影響之客戶(hù)發(fā)出緊急通告,同時(shí),需考慮盡量減少影響范圍。
4.3.3.如發(fā)生故障之設(shè)備在保修期內(nèi),應(yīng)做出適當(dāng)之應(yīng)急處理,以盡量減少對(duì)客戶(hù)之影響,并立即通知有關(guān)供應(yīng)商之保修負(fù)責(zé)人。
4.3.4.緊急維修結(jié)束后,須由主管填寫(xiě)維修記錄及更換零配件記錄,并以書(shū)面形式將故障原因、處理方法、更換零配件之名稱(chēng)、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、故障發(fā)生時(shí)間、恢復(fù)正常時(shí)間等向工程師報(bào)告,并提交總工程師審閱。此報(bào)告由工程師存入設(shè)備維修檔案,備查。
4.4.人員調(diào)配
4.4.1.正常情況下,各班組按工程部的組織結(jié)構(gòu)圖,負(fù)責(zé)各自的職責(zé)范圍,完成自身的工作。
4.4.2.總工程師有權(quán)根據(jù)工作情況,臨時(shí)調(diào)配人力、工具。各專(zhuān)業(yè)工程師均應(yīng)服從。
4.4.3.當(dāng)發(fā)生突發(fā)事件時(shí),需要班組之間協(xié)助解決,各工程師可協(xié)商調(diào)配人力、工具,解決問(wèn)題。當(dāng)發(fā)生危及人身安全、危及設(shè)備安全時(shí),工程部的每一位員工應(yīng)根據(jù)自己的能力,首先處理問(wèn)題,可不顧工種、專(zhuān)業(yè)的限制。
4.5.設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造
4.5.1.出于技術(shù)更新、提高效率、安全運(yùn)行、減少污染及降低能耗等方面考慮,工程部有責(zé)任提高對(duì)現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。
4.5.2.設(shè)備更新及改造建議,必須向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告,并須考慮總體系統(tǒng)運(yùn)行之安全性及可靠性,待批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。
4.5.3.由于此類(lèi)工作通常沒(méi)有迫切性,故須盡量安排在最有利及對(duì)客戶(hù)影響最小之時(shí)間進(jìn)行。
4.6. 質(zhì)量記錄
《保養(yǎng)通知單》ed-tb-0309-127
5.設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃的編制
5.1.設(shè)備修理計(jì)劃包括按時(shí)間進(jìn)度編制的計(jì)劃和按修理類(lèi)別編制的計(jì)劃兩大類(lèi)。按時(shí)間進(jìn)度編制的計(jì)劃有年度和季度計(jì)劃、月份計(jì)劃表,計(jì)劃中包括大修、項(xiàng)修(中修)、小修、更新設(shè)備的安裝和技術(shù)改造等;按修理類(lèi)別編制的計(jì)劃通常為年度大修理計(jì)劃表,以便于大修理費(fèi)用的管理。而計(jì)劃編制的主要依據(jù)是設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)和產(chǎn)品對(duì)設(shè)備的要求。
5.1.1.年度修理計(jì)劃
它是設(shè)備維修工作的大綱,是企業(yè)貫徹執(zhí)行計(jì)劃維修和檢查執(zhí)行修理情況的基礎(chǔ)。它的內(nèi)容包括:修理的設(shè)備名稱(chēng)、修理類(lèi)別、修理日期、停歇時(shí)間、修理工作量(含經(jīng)費(fèi)、所需備品、備件及材料等)。
5.1.2.季度修理計(jì)劃
它是年度修理計(jì)劃的實(shí)施計(jì)劃,必須在落實(shí)停修時(shí)間、修理技術(shù)、準(zhǔn)備工作及勞動(dòng)組織的基礎(chǔ)上編制。
5.1.3.月份修理計(jì)劃
它是季度計(jì)劃的分解,在月份修理計(jì)劃中,應(yīng)列出應(yīng)修項(xiàng)目的具體開(kāi)工、竣工日期,對(duì)跨月項(xiàng)目可分階段考核。應(yīng)注意與生產(chǎn)任務(wù)的平衡,要合理利用維修資源。
5.2.在編制修理計(jì)劃時(shí),應(yīng)注意采取多方面的措施,盡量減少停機(jī)損失,如充分利用節(jié)假日,采用工藝迂回、替代等;同型號(hào)設(shè)備盡可能安排同時(shí)或連續(xù)修理,這對(duì)修前準(zhǔn)備有利;考慮修前準(zhǔn)備工作量和進(jìn)度,尤其是對(duì)關(guān)鍵配件、鑄鍛件的供應(yīng)、特殊工檢研具的制造等;注意勞動(dòng)力的合理利用和工作量的平衡安排。
5.3.質(zhì)量記錄
《電梯定期保養(yǎng)記錄表》 ed-tb-0309-313
6.影響正常營(yíng)業(yè)的施工及設(shè)備保養(yǎng)工作的進(jìn)行
6.1.對(duì)需要停機(jī)維修保養(yǎng)且會(huì)影響正常營(yíng)業(yè)的設(shè)備,由工程部制訂維修保養(yǎng)計(jì)劃,報(bào)總經(jīng)理審批。
6.2.對(duì)會(huì)影響營(yíng)業(yè)的消防設(shè)備的維修,由工程部會(huì)同保安部制定維修計(jì)劃,報(bào)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一實(shí)施。
6.3.經(jīng)總經(jīng)理審批后的維修計(jì)劃,實(shí)施前由工程部書(shū)面通報(bào)有關(guān)使用部門(mén)。需停電、停水、停氣和暫?？照{(diào)時(shí),工程部須提前采取應(yīng)急措施,并通知有關(guān)部門(mén)。必要時(shí)由物業(yè)部發(fā)通知給用戶(hù)。在可能的情況下,正式停機(jī)前采取應(yīng)急措施,盡可能不影響正常營(yíng)業(yè)和用戶(hù)需要。
6.4.停機(jī)前,按照維修方案提前準(zhǔn)備好器材、零件、工具和需要更換的部件。專(zhuān)業(yè)工程師和主管應(yīng)親自到場(chǎng),做好組織和安全工作,按照停修規(guī)程迅速檢修,更換零件和調(diào)試,保證在盡可能短的時(shí)間內(nèi)完成任務(wù)。
6.5.維修保養(yǎng)結(jié)束時(shí)作好記錄,填寫(xiě)維修項(xiàng)目、時(shí)間、更換零件名稱(chēng)型號(hào),主要故障原因,維修后的運(yùn)行效果檢查等內(nèi)容,交工程部備案。
6.6.設(shè)備恢復(fù)正常運(yùn)行,中斷臨時(shí)應(yīng)急措施,并報(bào)告總經(jīng)理,通報(bào)有關(guān)使用部門(mén),恢復(fù)正常營(yíng)業(yè)。
6.7.質(zhì)量記錄
《工程任務(wù)單》 ed-tb-0309-126
7.設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃的變更、檢查與考核
保養(yǎng)計(jì)劃是按科學(xué)程序制定的,是物業(yè)公司組織設(shè)備管理與維修的指導(dǎo)性文件,也是物業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的重要組成部分,具有嚴(yán)肅性,必須加強(qiáng)調(diào)度,認(rèn)真執(zhí)行,努力完成。當(dāng)確因特殊情況需要對(duì)計(jì)劃進(jìn)行變更修改時(shí),應(yīng)按原審批程序,經(jīng)申請(qǐng)批準(zhǔn)后,方可執(zhí)行變更的計(jì)劃。申請(qǐng)調(diào)整修改時(shí),可考慮以下情況:
7.1.設(shè)備技術(shù)狀態(tài)急劇下降、突發(fā)故障或出現(xiàn)設(shè)備事故而影響設(shè)備性能和生產(chǎn)正常進(jìn)行時(shí),可提前修理或增補(bǔ)項(xiàng)目。
7.2.設(shè)備技術(shù)狀態(tài)
劣化比預(yù)期的慢,與計(jì)劃投修期矛盾,則可酌情推遲修理時(shí)間或改變修理類(lèi)別。
7.3.已投修的設(shè)備,經(jīng)解體鑒定后發(fā)現(xiàn),實(shí)際需要修理的內(nèi)容與計(jì)劃差別過(guò)大,則可酌情改變修理類(lèi)別和停修時(shí)間。
7.4.設(shè)備已達(dá)到計(jì)劃投修期,但修前準(zhǔn)備不足,會(huì)導(dǎo)致修理不能按原計(jì)劃如期開(kāi)工和完工,此時(shí)可酌情推遲修理時(shí)間。
7.5.在計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中,要做好檢查、鑒定、驗(yàn)收和考核工作。除按季、月檢查計(jì)劃執(zhí)行情況外,年中還應(yīng)進(jìn)行半年計(jì)劃執(zhí)行情況小結(jié),分析總結(jié)并調(diào)整下半年計(jì)劃。抓好設(shè)備修理質(zhì)量的鑒定、驗(yàn)收工作,對(duì)不合格者要安排計(jì)劃,及時(shí)加以返修。
7.6.主管部門(mén)對(duì)設(shè)備修理計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行考核、評(píng)比和獎(jiǎng)懲。各項(xiàng)計(jì)劃指標(biāo)要按級(jí)落實(shí)、考核計(jì)劃?rùn)z修完成率、設(shè)備完好率、事故率、返修率、工時(shí)利用率以及設(shè)備停修限額和修理成本等。
7.7.質(zhì)量記錄
《專(zhuān)業(yè)維保工單統(tǒng)計(jì)表》 ed-tb-0309-111
《計(jì)劃?rùn)z修(暫停服務(wù))通知》ed-tb-0309-120
《維保項(xiàng)目通知單》 ed-tb-0309-124
《垂直電梯設(shè)備檢查表》 ed-tb-0309-314
《空調(diào)設(shè)備維保歷史記錄表》ed-tb-0309-504
《消防設(shè)備月檢查記錄表》 ed-tb-0309-507
8.年度維修計(jì)劃
8.1.年度維修計(jì)劃應(yīng)按各專(zhuān)業(yè)制定,將須維修的項(xiàng)目列出,明確指出維修進(jìn)行的時(shí)間。
8.2.計(jì)劃應(yīng)以周為單位進(jìn)行設(shè)定,按周考核各項(xiàng)目的完成情況。
8.3.制定計(jì)劃應(yīng)留有一定的機(jī)動(dòng)時(shí)間處理可能未預(yù)見(jiàn)到的延誤,同時(shí)要考慮到法定假期等情況,預(yù)先作出合理的檢修安排。
8.4.質(zhì)量記錄
《維修通知單》 ed-tb-0309-108
《保養(yǎng)工作單》 ed-tb-0309-131
《暫停正常服務(wù)工程通知》ed-tb-0309-132
《維修工作計(jì)劃表》 ed-tb-0309-116
《強(qiáng)電設(shè)備缺陷記錄單》 ed-tb-0309-309
