某商務(wù)物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題
商務(wù)物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題
試題 參考答案
一、名詞解釋題:
1.商務(wù)物業(yè):是指以經(jīng)營性房屋為主體的物業(yè),如寫字樓、商業(yè)場所、會所等,是對其進(jìn)行出租或出售能夠獲得收入的物業(yè)。
2.純租賃式:即進(jìn)駐的商家與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位沒有更多的經(jīng)濟(jì)利益及合作關(guān)系,只是單純的租賃物業(yè),獨(dú)立進(jìn)行經(jīng)營并承擔(dān)和享受經(jīng)營的成果。在租賃物業(yè)時向產(chǎn)權(quán)單位交付物業(yè)的租賃費(fèi),向物業(yè)管理公司定期交付物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理公司受產(chǎn)權(quán)單位的委托,代表產(chǎn)權(quán)單位對物業(yè)進(jìn)行日常管理。
3.合作式租賃:即進(jìn)駐的商家與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位除了付租金以外還有其他合作的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。也就是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位向進(jìn)駐的商家收取數(shù)量較低的物業(yè)租金作為'底金',另一部分暫時不收,作為產(chǎn)權(quán)單位的一種'權(quán)益'或投入,雙方商定一定的比例,根據(jù)經(jīng)營的情況每半年或一年進(jìn)行一次分配。在這過程的始終,物業(yè)管理公司仍只是代表產(chǎn)權(quán)單位,對進(jìn)駐的商家定期收取物業(yè)管理費(fèi)。
二、填空題:
1.會所是指為人們提供健康、娛樂和溝通交流的場所
2.作為商務(wù)性的物業(yè),寫字樓常常被用來全部出租,以收回投資和獲取利潤。
3.停車場有專用停車場和附設(shè)停車場兩種,其中多數(shù)是大型或高層建筑的附設(shè)物業(yè)。
4.現(xiàn)代寫字樓管理較重要的是三個方面:設(shè)備管理,它是寫字樓的“心臟”;清潔管理,是寫字樓的“容貌”;保安管理,它是寫字樓的“衛(wèi)士”。
5.現(xiàn)代寫字樓的保安管理有兩種方式:一種是封閉式管理,另一種方式是開放式管理。
6.物業(yè)管理公司要作好以下兩項(xiàng)常規(guī)性清潔管理工作:清潔保障工作和保潔服務(wù)管理。
7.寫字樓的建筑面積是通過測量已建成樓宇的永久性外墻來計(jì)算的,它包括封閉的樓層、地下室、機(jī)械設(shè)備層和樓頂面積。
8.實(shí)用面積是通過對辦公室、走廊和其他永久性墻體表面的測量來計(jì)算的;也可以是室內(nèi)面積加上隔墻地面水平投影的一半,通常應(yīng)排除與建筑物核心部分相連的部分,如走廊、門廳、休息室、容納建筑物設(shè)備的房屋部分等。
9.最小租金=(日常運(yùn)行費(fèi)用+抵押貸款還款額+預(yù)期投資回收額)/樓宇可租用面積
10.現(xiàn)在會所主要有兩種類型:一是附屬型、二是獨(dú)立型。
11.自營式是指開發(fā)建設(shè)單位自己對商業(yè)場所的設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營,經(jīng)營風(fēng)險由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
12.委托經(jīng)營式是發(fā)展商委托物業(yè)管理公司在全面管理商業(yè)場所各種設(shè)施的同時,代發(fā)展商經(jīng)營商業(yè)場所內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。
三、選擇題:
1.眾多的商務(wù)物業(yè)的集中在城市繁華區(qū)域,形成了(a),國際上流行的稱呼為cbd。a、中央商務(wù)區(qū)或商務(wù)中心區(qū)b、貿(mào)易中心區(qū)c、國際金融中心區(qū)d、經(jīng)濟(jì)中心區(qū)
2.按照經(jīng)營的性質(zhì),商務(wù)物業(yè)主要可以分為以下幾類(abcd)。a、寫字樓物業(yè)b、商業(yè)場所物業(yè)c、會所物業(yè)d、停車場物業(yè)及其他商務(wù)物業(yè)
3.寫字樓物業(yè)主要包括各行各業(yè)的(abc)。a、行政辦公b、業(yè)務(wù)大樓c、商務(wù)寫字樓d、飯(酒)店4.現(xiàn)代商業(yè)場所物業(yè)主要包括各種類型的(abcd)等。a、商場b、購物中心c、購物廣場d、各種專業(yè)性市場5.會所經(jīng)營的主要項(xiàng)目包括(acd)。a、康體項(xiàng)目b、文化項(xiàng)目c、休閑項(xiàng)目d、娛樂項(xiàng)目6.寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)可以用“(c)”六個字來概括。a、安全、豪華、快捷b、安靜、舒適、方便c、安全、舒適、快捷d、安靜、舒適、快捷7.物業(yè)管理企業(yè)在清潔管理中的“三查”制度是指(a)。a、員工自查,領(lǐng)班巡查,部門經(jīng)理抽查b、崗位自查,領(lǐng)班自查,部門經(jīng)理自查c、員工自查,領(lǐng)班自查,部門經(jīng)理自查d、崗位自查,領(lǐng)班自查,部門經(jīng)理抽查8.關(guān)于樓層的租用率、租賃面積、使用面積關(guān)系的計(jì)算公式為正確的有(bcd)。a、使用面積=租賃面積×租用率b、租用率=租賃面積/使用面積c、租賃面積=使用面積×租用率d、使用面積=租賃面積÷租用率
四、簡答題:
1.商務(wù)物業(yè)的特點(diǎn)。答:商務(wù)物業(yè)的特點(diǎn)有:(1)商務(wù)物業(yè)具有商業(yè)特性。(2)商務(wù)物業(yè)具有價值不能儲存的特點(diǎn)。(3)商務(wù)物業(yè)具有不斷保持設(shè)施先進(jìn)的特點(diǎn)。(4)商務(wù)物業(yè)具有綜合性的特點(diǎn)。
2.寫字樓的特點(diǎn)答:現(xiàn)代意義上的寫字樓同過去傳統(tǒng)的辦公樓已是完全不同的概念。過去辦公樓的條件十分簡陋,設(shè)備簡單缺乏。而現(xiàn)在卻不同了,科技的發(fā)展尤其是通訊和信息技術(shù)的現(xiàn)代化帶動了辦公的現(xiàn)代化,人們已經(jīng)不再用傳統(tǒng)的工作方式來滿足今天的工作要求?，F(xiàn)代的寫字樓符合現(xiàn)代化的各種要求,它已經(jīng)具有新的特點(diǎn)。(1)現(xiàn)代寫字樓有相當(dāng)規(guī)模的面積,辦公單位集中,人口密度大。(2)現(xiàn)代寫字樓有良好的建筑和現(xiàn)代化的設(shè)備。(3)現(xiàn)代寫字樓功能齊全,設(shè)施配套、形成了獨(dú)立的生活和工作系統(tǒng)。
3.寫字樓物業(yè)管理的服務(wù)要求答:寫字樓物業(yè)管理的服務(wù)要求為:(1)消防安全和治安保衛(wèi)是物業(yè)管理的首要工作。(2)電梯安全運(yùn)行、水電暖氣供應(yīng)等要充分保證。(3)日常的清掃、保潔及專業(yè)的清潔工作,為租戶提供良好的辦公環(huán)境。(4)做好應(yīng)付突發(fā)事件的準(zhǔn)備。
4.商業(yè)場所物業(yè)的租賃管理的主要內(nèi)容答:商業(yè)場所物業(yè)的租賃管理的主要內(nèi)容是:(1)商業(yè)場所物業(yè)租賃的宣傳。(2)潛在租戶的信息的收集。(3)商場的維護(hù)。(4)商場的安全管理。
5.商業(yè)場所物業(yè)的租賃管理中應(yīng)注意的問題答:商業(yè)場所物業(yè)的租賃管理中應(yīng)注意:(1)加強(qiáng)前期的商業(yè)場所物業(yè)出租方案及出租策略的策劃。(2)強(qiáng)化租賃管理,實(shí)現(xiàn)利潤目標(biāo)、信譽(yù)目標(biāo)和服務(wù)目標(biāo)的統(tǒng)一。(3)處理好與進(jìn)駐商家復(fù)雜的利益關(guān)系,實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展。
6.會所的功能答:會所主要表現(xiàn)在以下幾個方面:(1)會所對綜合大廈和大型住宅小區(qū)有必不可少的重要輔助作用,是其重大的部分。(2)會所是發(fā)展品牌的重要手段。(3)會所能促進(jìn)物業(yè)項(xiàng)目的租售。(4)所能有力地推動社區(qū)文化的發(fā)展。
7.會員制會所產(chǎn)生和發(fā)展的原因答:會員制會所產(chǎn)生和發(fā)展的原因是:(1)有可以享受的理想的環(huán)境和設(shè)施;(2)為有同樣經(jīng)歷、同樣社會地位以及同樣興趣的人聚在一起,交流經(jīng)驗(yàn),分享信息提供機(jī)會;(3)現(xiàn)代商務(wù)活動大量消費(fèi)開支的存在;(4)會員可結(jié)識志趣相投的人,結(jié)識社會和本行業(yè)的知名人士或社會名流;(5)成為某些高級會所的成員能提高自己的聲望,獲得一種榮譽(yù)感;會所的氣氛從容、不喧鬧,服務(wù)熱情周到,可以使會員輕松地用餐、娛樂、健身、修養(yǎng)和度假。
8.會員制會所經(jīng)營中應(yīng)注意的問題答:會員制會所經(jīng)營中應(yīng)注意下列問題:(l)不要把健身、娛樂、美容設(shè)施上的投入反作為提高整個物業(yè)的銷售量或成本中心來看待,通過科學(xué)合理有效的經(jīng)營,這種投入就會轉(zhuǎn)化為利潤中心。(2)會所可以通過提供一些會員專用的設(shè)施,來創(chuàng)造一種會員獨(dú)有的氣氛。(3)建立輪流使用設(shè)施的制度。(4)對于一些相關(guān)性設(shè)施的管理要進(jìn)行嚴(yán)密的時間計(jì)算,以免會員和公眾散客發(fā)生時間上的沖突。
五、論述題:
1.試述商務(wù)物業(yè)管理的特點(diǎn)答:商務(wù)物業(yè)管理的特點(diǎn)是由商務(wù)物業(yè)的特點(diǎn)所決定的,一般來說,商務(wù)物業(yè)管理的特點(diǎn)體現(xiàn)在以下幾個方面:
(1)商務(wù)物業(yè)管理是一種創(chuàng)造性的追加勞動。商務(wù)物業(yè)是以商品的形式存在的,反映其價值的市場價格常常會出現(xiàn)較大的波動。其中,物業(yè)管理作為追加人類勞動的數(shù)量與質(zhì)量,決定了物業(yè)的價值發(fā)生了變化。只有創(chuàng)造性的物業(yè)管理勞動才能提高物業(yè)的價值。(2)商務(wù)物業(yè)管理具有緊迫的時間性。由于商務(wù)物業(yè)的價值是不能儲存的,如果當(dāng)天不能實(shí)現(xiàn)經(jīng)營,就失去了這一天的商業(yè)價值。(3)商務(wù)物業(yè)管理是綜合性的管理。商務(wù)物業(yè)管理內(nèi)容相當(dāng)?shù)膹V泛,既有房屋出租、商業(yè)服務(wù),又有辦公、娛樂等活動,還有衛(wèi)生、保安、綠化等日常管理服務(wù),同時還代表產(chǎn)權(quán)人和租戶與政府有關(guān)部門、公共事業(yè)部門、社會團(tuán)體等組織就相關(guān)問題進(jìn)行協(xié)商等。(4)商務(wù)物業(yè)管理必須實(shí)施現(xiàn)代化、專業(yè)化的管理。這是由商務(wù)物業(yè)須不斷更新其設(shè)備設(shè)施、保持其先進(jìn)性的特點(diǎn)決定的。(5)商務(wù)物業(yè)管理具有極大的社會效益。商務(wù)物業(yè)的投資主體呈日益多元化,維護(hù)投資者的利益就成為社會問題。商務(wù)物業(yè)管理逐漸成為物業(yè)管理的主流,它對社會的安定、人民生活水平的提高、城市的美化等起著不可估量的作用。
2.試述寫字樓物業(yè)市場分析的內(nèi)容。答:首先是地區(qū)分析:鄰近地區(qū)及地區(qū)性分析對于商業(yè)資產(chǎn)尤為重要,地區(qū)分析主要是對這一地區(qū)寫字樓物業(yè)的供給與需求的分析。對寫字樓物業(yè)的地區(qū)供給與需求分析主要考慮以下一些因素:
(1)寫字樓的生命周期。寫字樓建造的自然生命周期決定了辦公空間的空置率,以及是過剩還是缺乏的。如果不考慮其他因素,一般處于生命周期早期的、新建的現(xiàn)代化寫字樓的空置率較低,而陳舊的、老式的寫字樓空置率則相對較高。
(2)地區(qū)新商業(yè)機(jī)構(gòu)與業(yè)務(wù)的發(fā)展。要估算這一地區(qū)新商業(yè)機(jī)構(gòu)的數(shù)量、典型的新業(yè)務(wù)對寫字樓的需求以及想搬到新辦公住所租戶的數(shù)量、類型等,當(dāng)然也需考慮現(xiàn)有租戶增加的可能性。例如估計(jì)某一地區(qū)的企業(yè)數(shù)量每年以2%~4%的速度增加等。
(3)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長。對寫字樓物業(yè)附近的整個地區(qū)的分析主要放在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長上,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長快的地區(qū),市場
不斷擴(kuò)大,寫字樓的需求也隨之?dāng)U大,盈利機(jī)會較多,因而能吸引到國內(nèi)外的大公司進(jìn)駐或設(shè)立辦事處。
(4)地區(qū)的環(huán)境。地區(qū)環(huán)境對物業(yè)的需求影響也很大。租戶比較關(guān)系物業(yè)所在地區(qū)的交通、停車、相近的業(yè)務(wù)與服務(wù),以及地區(qū)的聲譽(yù),環(huán)境的改善,革新與新建設(shè)的項(xiàng)目(主要指污染的治理、綠化的新建項(xiàng)目等)。其次是吸收能力分析:在分析寫字樓物業(yè)的空間時,物業(yè)管理者就要確定對寫字樓物業(yè)的吸收能力。物業(yè)管理者可以根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)確定每年的租賃面積或租賃的吸收能力。如果一座城市有五十萬平方米的寫字樓空間,每年的吸收能力近十萬,那么我們可以推出這座城市擁有五年的可供租用的寫字樓物業(yè)空間。再次是區(qū)位分析:寫字樓所在的地理位置對其銷售也會產(chǎn)生影響作用,大多數(shù)的企業(yè)在選擇寫字樓物業(yè)時不僅要考慮物業(yè)的設(shè)施設(shè)備,還注重物業(yè)所在的區(qū)位,如所處的市場環(huán)境、勞動力資源狀況、交通等。大型的公司尤其看重公共交通及高速公路和勞動力對其的影響,而小公司考慮較多的是成本,環(huán)境對他們的影響是次要的。他們更關(guān)心設(shè)施的便利和租金的合理。所以當(dāng)一些大租戶搬到地段繁華的寫字樓物業(yè)后,舊的物業(yè)便被相對較小的公司占用,這也是繁華地段寫字樓物業(yè)的空置率較低的原因。由此可見,租金的高低是大多數(shù)公司選擇寫字樓考慮的重要因素。
六、案例分析題:
案例3―3高科技企業(yè)想要啥樣的辦公物業(yè)從今年初以來,聯(lián)想控股所屬的融科智地公司開發(fā)的融科資訊中心a座,目前已經(jīng)吸引相當(dāng)數(shù)量的重量級企業(yè)進(jìn)入,比如美國益華科技、電訊盈科、石化盈科、美國在線等國際級大公司都把自己在京城的落巢之地鎖定在此。有些大企業(yè)寧可放棄商務(wù)氛圍濃郁的中心區(qū),而選擇中關(guān)村西區(qū)、融科資訊中心、數(shù)碼中心、同方科技廣場這些軟件園、生命園,就是因?yàn)樗麄冋J(rèn)為這里有適合他們生長和發(fā)展的土壤。那么這些新落戶中關(guān)村的高科技企業(yè)選擇高檔辦公物業(yè)的依據(jù)是什么呢
1.門當(dāng)戶對。企業(yè)在尋找辦公物業(yè)時,除了關(guān)注租售價格和物業(yè)的位置,還比較注重企業(yè)自身的形象,影響企業(yè)形象的主要因素之一便是:鄰居是誰是否與本企業(yè)“門當(dāng)戶對”如果企業(yè)本身挺有身價,而位于同一樓層的另一家企業(yè)檔次較低,那么當(dāng)有客戶來公司造訪時,會對公司印象不佳,公司也會覺得“掉價沒臉面”,生意當(dāng)然受阻。
2.公眾環(huán)境。辦公樓里的公眾環(huán)境十分重要,會對企業(yè)員工有潛移默化的影響,在這個樓內(nèi)的交際圈里,如辦公樓內(nèi)配置的咖啡廳、健身房、公共商務(wù)中心等,各進(jìn)駐企業(yè)的管理者或員工有許多相互接觸、交流的機(jī)會。大家可以相互認(rèn)識,交際比自己所在的企業(yè)更好、更有發(fā)展前程的企業(yè)人員,很可能會對企業(yè)間的合作或員工本人有利,互相影響。
3.業(yè)務(wù)互動。企業(yè)在選擇辦公物業(yè)時,非常關(guān)心進(jìn)駐的其他企業(yè)的定位,看是否能與那些企業(yè)有機(jī)會形成生意伙伴。
4、硬件設(shè)施量身定制。辦公物業(yè)的基礎(chǔ)硬件設(shè)施要符合企業(yè)的實(shí)際需求,就像量身定制一樣,這樣的物業(yè)最受企業(yè)歡迎。比如it企業(yè)就要有相應(yīng)的寬帶等設(shè)施。但如果硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)很高,該企業(yè)卻并不需要,花費(fèi)這么多的租金對企業(yè)來說就不值得了。所以,不同的辦公物業(yè),針對的目標(biāo)企業(yè)是不同的。
5.位置方便工作。在辦公地點(diǎn)的選擇上,企業(yè)會看這里是否有利于開展業(yè)務(wù),以大大提高工作效率和業(yè)務(wù)拓展。石化盈科首席顧問葉祖達(dá)說,盈科在最初選擇寫字樓的時候,cbd(centralbusinessdistrict商務(wù)中心區(qū))和中關(guān)村的一些物業(yè)都曾考察過。選一個樓和用這個樓所具有的功能有很大的關(guān)系。比如說一個數(shù)據(jù)中心就不需要cbd這樣很中心的地點(diǎn)。而如果是銷售、推廣性質(zhì)的公司就肯定要選擇cbd,因?yàn)槟抢锸呛芏啻蠊镜目偛?人氣很旺。盈科主要是一個從事網(wǎng)絡(luò)發(fā)展、研究方案的技術(shù)性的it公司,并不需要cbd的環(huán)境,所以三年之內(nèi)不會考慮cbd,而中關(guān)村的氛圍正好適合他們。
6.高層人員居住問題。辦公物業(yè)周邊的生活配套設(shè)施應(yīng)滿足企業(yè)中高層管理人員的需求,包括在周邊最好有適合的住宅項(xiàng)目,以解決他們的住房問題,使他們沒有后顧之憂,全身心地投入到工作中。
7.吻合的物業(yè)管理。辦公物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)要與進(jìn)駐企業(yè)的形象與需求相吻合,這就要求辦公物業(yè)要針對企業(yè)需要“看人下菜碟”,客戶需要什么樣的服務(wù),就要幫他們配置到什么程度與水平。
討論題:
1.你對述觀點(diǎn)有何看法
2.該分析有無缺陷你認(rèn)為還應(yīng)考慮哪些因素
