物管培訓(xùn)--給排水設(shè)備管理概述
一、給排水設(shè)備系統(tǒng)簡介
物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)是指小區(qū)內(nèi)的各種冷水、熱水、開水供應(yīng)和污水排放的工程設(shè)施的總稱。它主要包括以下幾部分:
1.供水設(shè)備系統(tǒng)
供水設(shè)備系統(tǒng)是指物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)通過城市供水管網(wǎng),供入小區(qū)內(nèi)的給水設(shè)備系統(tǒng)。它可以劃分為物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的庭院給水及房屋或構(gòu)筑物內(nèi)部給水兩大部分,其中涉及到的設(shè)備設(shè)施主要有供水箱、供水泵、水表、供水管網(wǎng)等。
供水系統(tǒng)按照用途分類,基本上可以分為生活用水、生產(chǎn)用水、消防用水三大類,但這三類用水并不一定單獨設(shè)置給水系統(tǒng)。有時會將生活和消防給水共用一個給水系統(tǒng),或生活、生產(chǎn)、消防共用一個給水系統(tǒng),這種系統(tǒng)形式叫聯(lián)合給水系統(tǒng)。具體采用什么樣的給水系統(tǒng)形式,要按用戶(用水設(shè)備)對水質(zhì)、水溫及小區(qū)外城市管網(wǎng)的給水情況,綜合考慮技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和安全條件,確定合適的給水方式。
2.排水設(shè)備系統(tǒng)
排水設(shè)備系統(tǒng)是指小區(qū)內(nèi)用來排除污廢水及雨雪水的設(shè)備系統(tǒng)。它同樣劃分為房屋或構(gòu)筑物內(nèi)部污廢水、雨雪水排放和物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)庭院的污廢水、雨雪水排放兩大部分。其中主要涉及到室內(nèi)排水管道、通氣管、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、室外小區(qū)檢查井和排水管道等。
排水系統(tǒng)按照所接收的污廢水的性質(zhì)不同,分為生活污水、工業(yè)廢水、雨水管道三大類。排水體制有分流制和合流制。三類水共用一套管網(wǎng)排放叫合流制,三類水分別排放叫分流制。具體采用什么樣的排水體制,要根據(jù)污廢水的性質(zhì)、濃度及城市管網(wǎng)的排水體制而定。
3.用水設(shè)備
用水設(shè)備指建筑物內(nèi)或構(gòu)筑物內(nèi)各類衛(wèi)生器具和生產(chǎn)用水設(shè)備。這部分主要包括洗臉盆、洗浴盆、浴盆、便器、噴泉噴頭及各種綠化灑水設(shè)備等。
4.熱水供應(yīng)設(shè)備系統(tǒng)
這部分是指為滿足對水溫的某些特定要求而設(shè)置的設(shè)備系統(tǒng)。通常包括開水供應(yīng),熱水供應(yīng)。其中涉及到的設(shè)備系統(tǒng)包括淋浴器、供熱水管道、熱循環(huán)管、熱水表、加熱器、溫度調(diào)節(jié)器、減壓閥等。
5.消防設(shè)備
建筑或構(gòu)筑物內(nèi)的消防設(shè)備系統(tǒng)及物業(yè)管理小區(qū)庭院內(nèi)的消防設(shè)備系統(tǒng),主要包括消防箱、供水箱、各式消防噴頭、滅水機(jī)、消防栓、消防泵等。
二、給排水設(shè)備設(shè)施的管理內(nèi)容
給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施管理主要針對給排水系統(tǒng)中所涉及的各種設(shè)備及管道等的日常操作運行、維護(hù)等的管理活動。包括物業(yè)管理公司對所管轄區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)的計劃性養(yǎng)護(hù)、零星返修和改善添裝。如檢查井、化糞池的定期清掏,消防水箱定期調(diào)水放水,以防出現(xiàn)阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象,消防泵定期試泵等等都屬于給排水設(shè)備設(shè)施管理范疇。
給排水設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容涉及很多,根據(jù)具體的給排水系統(tǒng)及設(shè)備種類而定。但一般主要包括以下幾個方面:
1.給排水設(shè)備設(shè)施的基礎(chǔ)資料管理
給排水設(shè)備設(shè)施的基礎(chǔ)資料管理的主要內(nèi)容是建立給排水設(shè)備設(shè)施管理原始資料檔案和設(shè)備維修資料檔案。所有給排水設(shè)備設(shè)施(包括其余的如采暖、空調(diào)等)接管后均應(yīng)建立原始資料檔案。這類檔案資料主要有:產(chǎn)品與配套件的合格證、竣工圖、給排水設(shè)備的檢驗合格證書、供水的試壓報告等等。建立設(shè)備卡片,應(yīng)記錄有關(guān)設(shè)備的各項明細(xì)資料,如:給排水設(shè)備類別、型號、名稱、規(guī)格、技術(shù)特征、開始使用日期等。給排水設(shè)備設(shè)施的維修檔案資料主要有:報修單,每次維修填寫的報修單,按月、季統(tǒng)計裝訂,維修管理部門負(fù)責(zé)保管以備存查。運行記錄,值班人員每天填寫設(shè)備運行記錄,以備存查。檢查記錄,平時的設(shè)備檢查記錄。運行月報,管理部門每月上報一次運行情況總結(jié)?？荚u資料,定期或不定期檢查記錄獎罰情況,每年歸納匯總、裝訂保存。技術(shù)革新資料,設(shè)備運行的改進(jìn)、設(shè)備更新、技術(shù)改進(jìn)措施等資料,均為給排水設(shè)備設(shè)施維修資料檔案管理內(nèi)容。
2.給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作管理
給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作管理的內(nèi)容主要是規(guī)范給排水設(shè)備的操作程序。確保正確安全地操作給排水設(shè)備設(shè)施。
3.給排水設(shè)備運行管理
給排水設(shè)備設(shè)施運行管理的內(nèi)容是建立合理的運行制度和運行操作規(guī)定,確保給排水設(shè)備設(shè)施良好運行。
4.給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理
給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理是根據(jù)給排水設(shè)備設(shè)施的性能按照一定的科學(xué)管理程序和制度,以一定的技術(shù)管理要求,對設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修更新,確保給排水設(shè)備設(shè)施性能良好。
5.文明安全管理
文明安全管理的內(nèi)容是對給排水設(shè)備設(shè)施的運行操作、使用進(jìn)行文明安全管理,定期檢查操作人員、維修人員的安全操作,并進(jìn)行安全作業(yè)訓(xùn)練,還要建立安全責(zé)任制和對用戶進(jìn)行安全教育,宣傳一些安全規(guī)范的使用知識。
三、給排水設(shè)備管理機(jī)構(gòu)構(gòu)成及職責(zé)
給排水設(shè)備設(shè)施的維修、保養(yǎng)、日常操作及運行管理工作一般由公司工程部完成。
運行組人員的主要職責(zé)是:負(fù)責(zé)對所管轄范圍內(nèi)機(jī)電設(shè)備的運行,處理一些一般性故障,協(xié)助維修組人員進(jìn)行設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作,對發(fā)生的問題及時向管理組或經(jīng)理匯報,必須對所管轄范圍內(nèi)供水及設(shè)備情況有詳盡了解;掌握相關(guān)設(shè)備的操作程序和應(yīng)急處理措施;定時巡視設(shè)備運行情況,并做好巡查記錄和值班記錄;記錄維修投訴情況,并及時處理;保持值班室、設(shè)備及水泵房等清潔有序;負(fù)責(zé)設(shè)備房的安全管理工作,禁止非工作人員進(jìn)入,做好防水、防火、防小動物的安全管理工作;遇突發(fā)事故,采取應(yīng)急措施,迅速通知相關(guān)人員處理等等。
維修組人員的主要職責(zé)是:熟練掌握設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修保養(yǎng)方法;按時完成設(shè)備的各項維修、保養(yǎng)工作,并作好有關(guān)記錄;保證設(shè)備與機(jī)房的整潔;嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程,防止發(fā)生事故;發(fā)生突發(fā)情況,應(yīng)迅速采取應(yīng)急措施,保證設(shè)備的正常完好;定期對設(shè)備巡視、檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理等等。
管理組人員的主要職責(zé)是:具體負(fù)責(zé)總值班室、倉庫和財務(wù)管理;負(fù)責(zé)內(nèi)務(wù)管理和對外協(xié)調(diào);負(fù)責(zé)人員、車輛、材料、經(jīng)費的統(tǒng)一調(diào)度和使用管理;負(fù)責(zé)工具和材料的采購、保管和發(fā)放;負(fù)責(zé)文件資料的保管、建檔和發(fā)放;負(fù)責(zé)組織人員進(jìn)行安全技術(shù)和質(zhì)量意識培訓(xùn)等工作。
為了提高工程部的工作效率,確保各種設(shè)備的運行、維修和保養(yǎng)工作有序開展,并保證緊急情況下及時派遣人員到達(dá)現(xiàn)場,在工程部下可設(shè)總值班室?？傊蛋嗍颐刻?4h全天值班,各設(shè)備的故障情況均應(yīng)報總值班室,以便總值班室依照工程部經(jīng)理和管理組的指示合理安排人員搶修。
四、給排水設(shè)備設(shè)施管理的范圍界定
物業(yè)管理公司應(yīng)與市政的給水、排水等專業(yè)管理部門明確各自的管理職責(zé),相互分工通力合作。以北京市為例,居住小區(qū)物業(yè)管理公司與城市各專業(yè)管理部門職責(zé)分工為:
1.給水設(shè)備
高層樓宇以樓內(nèi)供水泵房總計費水表為界,多層樓房以樓外自來水表為界。界線以外(含計費水表)的供水管線的設(shè)備,由城市供水部門負(fù)責(zé)維護(hù)管理,界線以內(nèi)至用戶的供水管線及設(shè)備由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)維護(hù)、管理。
2.排水設(shè)備
室內(nèi)排水系統(tǒng)由物業(yè)管理公司維護(hù)管理。居住小區(qū)內(nèi)道路和市政排水設(shè)施的管理職責(zé)以3.5m路寬為界,凡道路寬度在3.5m(含3.5m)以上的,其道路和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施由城市市政管理部門負(fù)責(zé)維護(hù)、管理;道路寬度3.5m以下的由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維護(hù)管理,居住小區(qū)內(nèi)各種地下設(shè)施檢查井的維護(hù)管理,由地下設(shè)施檢查井的產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé),有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位也可委托物業(yè)管理公司維護(hù)、管理。
