物管培訓(xùn):流動(dòng)資產(chǎn)管理
流動(dòng)資產(chǎn)一般是指可以在一個(gè)運(yùn)行周期內(nèi)變現(xiàn)或耗用的資產(chǎn),它具有變現(xiàn)能力強(qiáng)、周轉(zhuǎn)期短等特點(diǎn)。流動(dòng)資產(chǎn)管理是物業(yè)管理公司理財(cái)?shù)囊粋€(gè)內(nèi)容。由于有價(jià)證券在第10章已述,所以本章主要介紹現(xiàn)金、應(yīng)收賬款和存貨等流動(dòng)資產(chǎn)的管理以及物業(yè)管理公司在理財(cái)中針對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)運(yùn)行的病狀如何自我診斷與診治。
一、現(xiàn)金管理
現(xiàn)金是流動(dòng)性最強(qiáng)、盈利性最低的資產(chǎn),物業(yè)管理公司保持適量的現(xiàn)金,是為了實(shí)現(xiàn)收益最大化、風(fēng)險(xiǎn)最小化的目標(biāo)。
(一)現(xiàn)金管理的目的
物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的目的主要是:
1.支付
物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金是為了滿足日常經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)支付的需要。例如用于支付職工工資、購(gòu)買有關(guān)材料等。為滿足公司交易性需要和日常經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)對(duì)現(xiàn)金的需求,公司一定要持有相當(dāng)數(shù)量的現(xiàn)金。此外,每天公司的現(xiàn)金支出和收入不大可能相等,因而公司若不持有一定數(shù)量的現(xiàn)金余額,公司的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)活動(dòng)等就很難正常地進(jìn)行下去。
2.預(yù)防
公司持有現(xiàn)金,便于應(yīng)付意外事件對(duì)現(xiàn)金的需求。公司預(yù)測(cè)的現(xiàn)金需求量一般是正常情況下的需求量,可是許多不可預(yù)見的意外事件往往會(huì)影響公司現(xiàn)金的收入與支出。例如水災(zāi)、火災(zāi)等自然災(zāi)害及一些偶然事故等都打破了公司正常的現(xiàn)金收支計(jì)劃,使現(xiàn)金收支不平衡。公司持有現(xiàn)金,可以當(dāng)作安全存量。
預(yù)防所需現(xiàn)金的數(shù)量決定了:
①現(xiàn)金收支預(yù)測(cè)的可靠程度;
②公司臨時(shí)借款能力;
③公司愿意承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)程度。
3.投機(jī)
公司持有現(xiàn)金,便于開展投機(jī)活動(dòng),從中得到收益。
現(xiàn)金管理的目的,是在保證公司經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)所需現(xiàn)金的同時(shí),節(jié)約使用資金,并從暫時(shí)閑置的現(xiàn)金中獲取更多的利息收入。對(duì)物業(yè)管理公司而言,現(xiàn)金除可獲得存款利息外不能為公司創(chuàng)造任何價(jià)值,且將現(xiàn)金放在金融機(jī)構(gòu)的存款利率大大低于公司的資金利潤(rùn)率?，F(xiàn)金過(guò)多,會(huì)降低公司收益;但現(xiàn)金過(guò)少,又會(huì)影響公司的正常經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)活動(dòng)。因此,現(xiàn)金管理應(yīng)力求既能保證公司正常開支需要,降低風(fēng)險(xiǎn),又能使公司沒(méi)有過(guò)多的閑置現(xiàn)金,以增加收益。一個(gè)物業(yè)管理公司的良好現(xiàn)金管理系統(tǒng)應(yīng)該是公司能滿足日常開支的現(xiàn)金,同時(shí)適當(dāng)保留應(yīng)付緊急情況所需的安全儲(chǔ)備;對(duì)于超過(guò)限額的現(xiàn)金,應(yīng)及時(shí)投資增加收益。
物業(yè)管理公司對(duì)現(xiàn)金管理的內(nèi)容主要包括:
(1)編制現(xiàn)金收支計(jì)劃,以便合理地估計(jì)未來(lái)的現(xiàn)金需求;
(2)對(duì)日常的現(xiàn)金收支進(jìn)行控制,力求加快收款、延緩付款;
(3)確定最佳現(xiàn)金余額,當(dāng)公司實(shí)際的現(xiàn)金余額與最佳余額不一致時(shí),采用短期融資策略或采用歸還借款和投資于有價(jià)證券等策略來(lái)達(dá)到理想的狀況。
(二)現(xiàn)金計(jì)劃
現(xiàn)金計(jì)劃是預(yù)測(cè)未來(lái)一定時(shí)期公司的現(xiàn)金收支狀況,并進(jìn)行現(xiàn)金平衡的計(jì)劃,是公司財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要工具。編制現(xiàn)金計(jì)劃的目的是為了合理安排好現(xiàn)金收支,確保公司現(xiàn)金的正常周轉(zhuǎn)。
物業(yè)管理公司常用的現(xiàn)金計(jì)劃是現(xiàn)金收支計(jì)劃表(見下表)。
現(xiàn)金收支計(jì)劃表的編制如下:
1.預(yù)測(cè)公司的現(xiàn)金流入量
現(xiàn)金流入量主要是經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)現(xiàn)金收入和其他現(xiàn)金收入兩部分。經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)現(xiàn)金收入主要指對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)取得的收入,其數(shù)字可以從經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)計(jì)劃中得到。其他收入主要是物業(yè)租賃收入、證券投資的利息收入、股利收入等。我們要做好物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的預(yù)測(cè)工作,此外,還要對(duì)其他可能發(fā)生的現(xiàn)金收入作出恰當(dāng)?shù)墓烙?jì)。
2.預(yù)測(cè)公司的現(xiàn)金流出量
現(xiàn)金流出量包括經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)現(xiàn)金支出和其他現(xiàn)金支出。經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)現(xiàn)金支出主要是材料及采購(gòu)支出、職工工資支出、支付管理費(fèi)用、支付財(cái)務(wù)費(fèi)用等。其他現(xiàn)金支出主要是固定資產(chǎn)投資支出、債務(wù)本金和利息支出、稅收支出等。
3.確定現(xiàn)金凈流量
現(xiàn)金凈流量指現(xiàn)金收支與現(xiàn)金支出的差額。
現(xiàn)金凈流量=現(xiàn)金收入-現(xiàn)金支出
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sp; 4.處理現(xiàn)金余缺
首先根據(jù)現(xiàn)金收支差額和公司有關(guān)資金管理的規(guī)定,確定籌措或運(yùn)用的資金數(shù)額。如果現(xiàn)金有余,那么可用于投資等領(lǐng)域;如果現(xiàn)金有缺,那么可想方設(shè)法籌措補(bǔ)足。
(三)現(xiàn)金管理
為了使物業(yè)管理公司現(xiàn)金能正常運(yùn)轉(zhuǎn),必須加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金的管理,其主要內(nèi)容有:
1.盡快收款
盡快收款,可以使現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度加快,從而提高現(xiàn)金的使用效率。公司的盡快收款不僅要盡快將到期應(yīng)收款收齊,而且還要盡可能將這些應(yīng)收款轉(zhuǎn)化為可用現(xiàn)金。為此,要求:①減少應(yīng)收款的郵寄時(shí)間;②減少公司收到的支票和支票兌現(xiàn)的時(shí)間;③加快應(yīng)收款進(jìn)入公司往來(lái)銀行的過(guò)程。
2.控制支出
公司在管理現(xiàn)金支出時(shí),應(yīng)盡量延緩現(xiàn)金支出時(shí)間?？刂浦С龅木唧w方法有:
(1)推遲支付時(shí)間
公司在不影響自己聲譽(yù)的情況下,應(yīng)盡量推遲應(yīng)付款的支付時(shí)間,可以直至應(yīng)付時(shí)間的最后日期。
(2)減少支付工資的頻率
公司可選擇按月而不選擇按周發(fā)放工資,以便延期付款。
(3)透支的使用
當(dāng)支出大于存款賬戶實(shí)際余額時(shí),銀行可以自動(dòng)貸款給存款人,以彌補(bǔ)暫時(shí)的不足,但往往有限額和時(shí)間。這也是一種減少現(xiàn)金占用量的方法。
3.力爭(zhēng)現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出同步
4)銀行有權(quán)監(jiān)督公司現(xiàn)金管理
銀行有權(quán)監(jiān)督公司將其收入的現(xiàn)金及時(shí)送存銀行,庫(kù)存現(xiàn)金不得超過(guò)規(guī)定限額,并按規(guī)定用途使用現(xiàn)金,不得套取現(xiàn)金。對(duì)違反現(xiàn)金管理規(guī)定的,按情節(jié)輕重,銀行要給予一定的經(jīng)濟(jì)制裁。
二、應(yīng)收賬款的管理
應(yīng)收賬款是物業(yè)管理公司因經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)而形成的應(yīng)收款項(xiàng)。如果應(yīng)收賬款過(guò)多,那么會(huì)增加應(yīng)收賬款管理的成本,減少收益。為此,應(yīng)收賬款的管理是物業(yè)管理公司理財(cái)?shù)膬?nèi)容之一。
(一)應(yīng)收賬款管理的成本
1.收款成本
該成本是指應(yīng)收賬款的核算費(fèi)用。例如,收集信用情報(bào),分析業(yè)主或潛在顧客信用狀況的費(fèi)用,信用部門自身的成本等等。
2.延期付款成本
該成本指業(yè)主或客戶沒(méi)有按時(shí)付款,物業(yè)管理公司由此而增加與之相關(guān)的管理費(fèi)用。例如,向業(yè)主或客戶發(fā)出到期交款的提示或通知,法律訴訟以及收回過(guò)期應(yīng)收款所作出勞動(dòng)的費(fèi)用。
3.壞賬成本
壞賬成本是指因無(wú)法收回的應(yīng)收賬款而引起的損失。應(yīng)收款項(xiàng)拖欠愈久,壞賬成本愈大。
(二)制定應(yīng)收賬款的規(guī)定
1.信用條件
信用條件是指業(yè)主或顧客應(yīng)物業(yè)管理公司要求支付應(yīng)付賬款的條件,主要包括信用期限和現(xiàn)金折扣。
(1)信用期限
信用期限是物業(yè)管理公司為業(yè)主或顧客規(guī)定的最長(zhǎng)付款時(shí)間,即公司允許業(yè)主或顧客從應(yīng)該付款日到實(shí)際付款日之間的時(shí)間。例如,若某物業(yè)管理公司允許業(yè)主在某服務(wù)項(xiàng)目完成后10天內(nèi)付款,則信用期限為10天。信用期限過(guò)短,不足以吸引業(yè)主,在競(jìng)爭(zhēng)中會(huì)使?fàn)I業(yè)額下降;信用期限過(guò)長(zhǎng),對(duì)營(yíng)業(yè)額上升有利,但同時(shí)會(huì)增加壞賬損失和應(yīng)收賬款的機(jī)會(huì)成本。信用期限為多少最為恰當(dāng),作為物業(yè)管理公司理財(cái)必須慎重考慮后決定。
[例]某物業(yè)管理公司采用30天按發(fā)票全額付款的信用規(guī)定,現(xiàn)準(zhǔn)備將信用期限放寬至60天仍按發(fā)票金額付款,如投資收益率為15%,則信用期限應(yīng)采用30天還是60天對(duì)公司有利。有關(guān)數(shù)據(jù)如下表:
在分析時(shí),先計(jì)算放寬信用期得到的收益,然后計(jì)算增加的成本,最后根據(jù)兩者比較的結(jié)果作出判斷。
①信用條件變化對(duì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的影響
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②信用條件變化對(duì)應(yīng)收賬款機(jī)會(huì)成本的影響
應(yīng)收賬款應(yīng)計(jì)利息=應(yīng)收賬款占用資金×資金成本率
應(yīng)收賬款占用獎(jiǎng)金=應(yīng)收賬款平均余額×銷售成本率
應(yīng)收賬款平均余額=日銷售額×平均收現(xiàn)期
(2)現(xiàn)金折扣
提供了信用期限后,增加了應(yīng)收賬款,為加速資金周轉(zhuǎn)、減少壞賬損失,可在提供信用期限的同時(shí),提供一定的現(xiàn)金折扣?，F(xiàn)金折扣實(shí)際上是公司為了鼓勵(lì)業(yè)主或客戶早日支付應(yīng)付款而給予的一種折扣優(yōu)待。公司提供現(xiàn)金折扣的條件各家公司并不一致,一般情況下,現(xiàn)金折扣率平均在2%~3%之間,折扣期大多為10~20天。
公司向業(yè)主或客戶提供現(xiàn)金折扣,其主要目的是吸引業(yè)主或客戶為享受優(yōu)惠而提前付款,縮短公司的平均收賬期。但是對(duì)一個(gè)物業(yè)管理公司而言,是否應(yīng)該采用現(xiàn)金折扣及折扣條件如何確定,主要取決于提供現(xiàn)金折扣后減少的資金占用是否能獲取比現(xiàn)金折扣更大的收益。
[例]某物業(yè)管理公司為加速資金回收,計(jì)劃在一個(gè)月信用期方案中規(guī)定,如果客戶在10天內(nèi)歸還款項(xiàng)可享受1.5%的現(xiàn)金折扣;在兩個(gè)月信用期方案中規(guī)定,如果客戶在10天內(nèi)歸還款項(xiàng)可享受2%的現(xiàn)金折扣。并估計(jì),如果執(zhí)行一個(gè)月信用期方案,客戶都會(huì)在折扣期內(nèi)付款,壞賬損失可減少1/3,管理費(fèi)用減少數(shù)為需增管理費(fèi)用;如果執(zhí)行兩個(gè)月信用期方案,約有1/2客戶會(huì)在折扣期內(nèi)付款,壞賬損失和管理費(fèi)用可減少1/4。在這種情況下,公司是否還要采取現(xiàn)金折扣措施假定一個(gè)月信用期營(yíng)業(yè)收入1800(千元)、應(yīng)收款年平均占用138(千元)、需增管理費(fèi)8(千元)、壞賬損失9(千元);兩個(gè)月信用期營(yíng)業(yè)收入2000(千元)、應(yīng)收款年平均占用302(千元),需增管理費(fèi)12(千元)、壞賬損失20(千元)。
結(jié)論:提供現(xiàn)金折扣對(duì)一個(gè)月信用期可行,因?yàn)閮羰找嬖黾?對(duì)兩個(gè)月信用期不可行,因?yàn)楝F(xiàn)金折扣支出大于收益增加。對(duì)現(xiàn)金折扣的控制應(yīng)以不減少利潤(rùn)為標(biāo)準(zhǔn),確定最佳方案。
2.收賬政策
收賬政策是指公司為了催收已過(guò)期的應(yīng)收賬款所遵循的程序。包括打電話、派專人催款和采取法律行動(dòng)等。不同的收賬政策會(huì)有不同的收賬費(fèi)用支出。如果其他情況相同,在一定的范圍內(nèi),收賬費(fèi)用開支愈大,平均還款天數(shù)就越短,那么壞賬損失就愈小。通過(guò)收賬費(fèi)用支出與減少壞賬損失和減少應(yīng)收賬款后帶來(lái)的利潤(rùn)相比較,可以選擇收賬政策。
[例]某公司當(dāng)前收賬政策每年開支收賬費(fèi)用1萬(wàn)元,應(yīng)收賬款平均回收天數(shù)為45天,壞賬損失占營(yíng)業(yè)額的3%;擬采用的收款政策每年開支收賬費(fèi)用1.1萬(wàn)元,應(yīng)收賬款平均回收天數(shù)30天,壞賬損失預(yù)計(jì)占營(yíng)業(yè)額的2%。如果當(dāng)前營(yíng)業(yè)額為60萬(wàn)元,采用新的收賬政策對(duì)其無(wú)顯著影響。該公司年資金利潤(rùn)率為20%。問(wèn)新的收賬政策是否可行
具體分析計(jì)算見下表:
結(jié)論:該公司采用新的收賬政策,其收賬費(fèi)用支出小于帶來(lái)的收益,新的收賬政策可行。
采取何種收賬政策的標(biāo)準(zhǔn)在于不論何時(shí),收賬支出均不得超過(guò)帶來(lái)的收益。
(三)應(yīng)收賬款的日常管理
1.應(yīng)收賬款的管理原則
公司應(yīng)收賬款的控制過(guò)程是極為復(fù)雜的,其中不確定因素較多,除了定量分析控制外,還應(yīng)對(duì)一些因素進(jìn)行定性分析控制,以便科學(xué)決策,使應(yīng)收賬款控制達(dá)到良好效果。
應(yīng)收賬款控制中應(yīng)遵循的管理原則有:
(1)利潤(rùn)最大化原則。應(yīng)收賬款控制的任務(wù)不是使信用條件愈低愈好,也并非使壞賬損失愈少愈好,而是要使公司利潤(rùn)達(dá)到最大。不應(yīng)過(guò)分回避風(fēng)險(xiǎn),避免出現(xiàn)壞賬損失,而是要全面權(quán)衡,既要考慮壞賬損失、機(jī)會(huì)成本,也要考慮公司利潤(rùn)大小,以利潤(rùn)最大為決策原則。
(2)區(qū)別對(duì)待原則。對(duì)應(yīng)收賬款控制,公司不應(yīng)在所有業(yè)主或客戶中平均分?jǐn)偩?而應(yīng)區(qū)別對(duì)待,把大部分精力用于對(duì)那些信譽(yù)差、可靠性較低的客戶的調(diào)查分析,對(duì)其嚴(yán)格控制。
(3)從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)的原則。應(yīng)收賬款管理是動(dòng)態(tài)的,公司不僅要看目前利益,而且更要注重長(zhǎng)遠(yuǎn)利益,以便在市場(chǎng)上占有地位,同業(yè)主或客戶建立長(zhǎng)期的良好關(guān)系及網(wǎng)絡(luò),這對(duì)物業(yè)管理公司在市場(chǎng)上的生存和發(fā)展也非常重要。
2.應(yīng)收賬款收回的監(jiān)督
一般情況下,公司應(yīng)收賬款拖欠的時(shí)間愈長(zhǎng),賬款收回的可能性愈小、形成壞賬的可能性就愈大。為此,公司對(duì)應(yīng)收賬款情況要隨時(shí)掌握,嚴(yán)密監(jiān)督,我們可以通過(guò)賬齡分析表來(lái)達(dá)到這個(gè)目的。
利用賬齡分析表,公司可以了解到以下情況:
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sp;(1)有多少欠款尚未在信用期內(nèi)。如表10.5可以看出,320000元應(yīng)收賬款尚在信用期內(nèi),占全部應(yīng)收款的72%。這些應(yīng)收賬款欠款屬正常,但屆時(shí)能否收回不能肯定,所以及時(shí)監(jiān)管非常重要。
(2)有多少欠款超過(guò)了信用期,超過(guò)款項(xiàng)時(shí)間及百分比,有哪些欠款可能因拖欠時(shí)間長(zhǎng)而形成壞賬。從表10.5可以看出,125000元的應(yīng)收賬款已超過(guò)信用期,占全部應(yīng)收賬款的28%,其中90000元拖欠時(shí)間較短(30天內(nèi)),占全部應(yīng)收賬款的20.2%,收回的可能性很大;其中33000元拖欠時(shí)間較長(zhǎng)(31~90天),占全部應(yīng)收賬款的7.3%,收回有一定難度;其中2000元拖欠時(shí)間最長(zhǎng)(90天以上),占全部應(yīng)收賬款的0.5%,很可能成為壞賬。對(duì)不同拖欠時(shí)間的應(yīng)收賬款,公司應(yīng)采取不同措施,制定經(jīng)濟(jì)、可行的政策;對(duì)可能發(fā)生的壞賬損失,要提前充分估計(jì)對(duì)公司損益的影響。
3)信用保險(xiǎn)
公司評(píng)估客戶過(guò)于小心、保守,固然可以避免信用損失,但由此而喪失了很多經(jīng)營(yíng)服務(wù)而取得的利益。為了避免壞賬損失,公司可以進(jìn)行信用保險(xiǎn)。值得注意的是,正常情況下的壞賬損失不能進(jìn)行信用保險(xiǎn),只有非正常情況下的壞賬損失才能進(jìn)行信用保險(xiǎn)。譬如,某物業(yè)管理公司年?duì)I業(yè)凈額為100萬(wàn)元,預(yù)計(jì)壞賬損失為5%,預(yù)計(jì)每年發(fā)生5萬(wàn)元的壞賬損失,屬正常,公司不能對(duì)這筆損失進(jìn)行保險(xiǎn),保險(xiǎn)的范圍只能是超過(guò)5萬(wàn)元的部分。
保險(xiǎn)人往往對(duì)信用保險(xiǎn)承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn),通常情況下,保險(xiǎn)人將信用保險(xiǎn)金額限制在一定范圍內(nèi)并要求被保險(xiǎn)人負(fù)擔(dān)10%~20%左右的壞賬損失。
物業(yè)管理公司要不要進(jìn)行信用保險(xiǎn),應(yīng)根據(jù)公司財(cái)務(wù)狀況及應(yīng)收賬款具體分布而定。
三、存貨管理
存貨是指物業(yè)管理公司在經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)過(guò)程中為銷售或耗用而儲(chǔ)存的各種資產(chǎn)。在公司全部流動(dòng)資產(chǎn)中存貨占有一定比重,加強(qiáng)存貨管理,這也是理財(cái)?shù)囊豁?xiàng)重要內(nèi)容。
(一)存貨控制
在西方,常用的存貨控制方法有:掛簽制度(hang-labelsys-tem)和abc分類法(abcanalysismethod)。對(duì)物業(yè)管理公司而言,abc分類法較為適宜。abc分類法是現(xiàn)代企業(yè)管理方法中的一種選擇重點(diǎn)、照顧一般的方法,其原理是按存貨的占用額大小,將存貨分為abc三類。a類存貨品種少、價(jià)值高、占用資金多,應(yīng)重點(diǎn)控制,a類存貨品種一般占總品種的5%~10%,占存貨資金總額的70%~80%;c類存貨價(jià)值較低,品種較多,占用資金少,c類存貨品種一般占總品種的70%~80%,但占存貨資金總額僅為5%~10%,用“雙貨箱”法控制即將存貨分裝兩箱,擇其中一箱用,用完后取另一箱,用完另一箱后提出訂貨申請(qǐng);b類存貨介于a和c兩類之間,其品種金額均占10%~20%左右,一般應(yīng)對(duì)b類存貨定期概括性檢查控制。
(二)存貨成本
存貨可以保證經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)正常進(jìn)行,均衡組織、降低成本、留有保險(xiǎn)儲(chǔ)備。通過(guò)存貨控制以達(dá)到最大程度地減少存貨成本。
存貨成本主要有:
1.采購(gòu)成本
該成本是指由買價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)等構(gòu)成的成本。為了降低采購(gòu)成本,物業(yè)管理公司應(yīng)不斷了解市場(chǎng)價(jià)格行情,研究市場(chǎng)價(jià)格發(fā)展趨勢(shì),多看幾家,價(jià)比多家,以便使采購(gòu)的材料物資價(jià)廉質(zhì)優(yōu)。
2.持有成本
該成本指存貨在儲(chǔ)存過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用,例如保險(xiǎn)費(fèi)、倉(cāng)庫(kù)儲(chǔ)存費(fèi)、管理費(fèi)、搬運(yùn)費(fèi)等。持有成本在一定時(shí)期的總額等于該期平均存貨量與單位儲(chǔ)存成本之積。作為一個(gè)物業(yè)管理公司要減少存貨數(shù)量才可能降低持有成本。
3.訂貨成本
該成本是指由于每次訂貨業(yè)務(wù)而發(fā)生的文件處理和驗(yàn)收方面的費(fèi)用,例如,郵電費(fèi)、付款費(fèi)用、采購(gòu)人員的差旅費(fèi)、采購(gòu)部門的管理費(fèi)等。因?yàn)橛嗀洺杀就嗀洿螖?shù)有關(guān),而與訂貨數(shù)量無(wú)關(guān),所以,作為物業(yè)管理公司應(yīng)盡可能減少訂貨次數(shù),宜采購(gòu)的批量較大,以降低訂貨成本。
4.缺貨成本
該成本是因?yàn)闆](méi)有足夠的存貨而給公司帶來(lái)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)上的損失。例如,由于材料物資不足造成停工待料或高價(jià)購(gòu)進(jìn)材料物資而增加成本和運(yùn)輸成本。為此,作為物業(yè)管理公司在選擇確定采購(gòu)批量時(shí)應(yīng)注意到缺貨成本。
四、公司財(cái)務(wù)弊病的自我判斷及診治
物業(yè)管理公司在理財(cái)中除了要分析資金的來(lái)源和運(yùn)用情況外,還應(yīng)全面掌握公司機(jī)體運(yùn)轉(zhuǎn)狀況,定期檢查以發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)病癥并及時(shí)診治,從而使整個(gè)公司的機(jī)體能健康、正常、有效地運(yùn)轉(zhuǎn)。本節(jié)主要介紹物業(yè)管理公司
理財(cái)中弊病的自我判斷及診治。
(一)公司理財(cái)中常見病的癥狀
短期凈債務(wù)率高表明公司不穩(wěn)定,可能是收益力有余、安全力不夠,反之則可能是收益力不夠、安全力有余。
3.自有資金率和現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)率
自有資金率是指自有資金占資產(chǎn)總額的百分比;現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)率是指現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)額占總收入的百分比。
自有資金率高表明原始投入的資金多;現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)率高表明貨幣收入多,應(yīng)收賬款少。
4.資金結(jié)構(gòu)
資金結(jié)構(gòu)主要是指資金來(lái)源結(jié)構(gòu)和資金占用結(jié)構(gòu),這二者的對(duì)應(yīng)比例是否合理是否協(xié)調(diào)這就要從比例關(guān)系來(lái)衡量資金結(jié)構(gòu)。
(二)公司理財(cái)中病癥的診治
1.存貨過(guò)大癥的診治
存貨過(guò)大癥一般是說(shuō)存貨超過(guò)公司正常的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的需要,造成資金周轉(zhuǎn)困難的一種病癥。
庫(kù)存物資、材料是公司經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)必備的物質(zhì)條件,庫(kù)存不足造成脫銷,會(huì)影響公司經(jīng)營(yíng);存貨過(guò)多,一則會(huì)使儲(chǔ)存費(fèi)用升高,二則會(huì)形成資金沉淀,難以調(diào)度,造成資金緊張。
(1)存貨過(guò)大癥的判斷
存貨過(guò)大癥可用以下數(shù)據(jù)判斷:
流動(dòng)比率與速動(dòng)比率兩者之差就是存貨占流動(dòng)負(fù)債的比率。流動(dòng)比率過(guò)大而速動(dòng)比率適中或流動(dòng)比率適中而速動(dòng)比率過(guò)小,都能說(shuō)明存貨過(guò)大。
(2)存貨過(guò)大癥的治療
對(duì)于存貨過(guò)大癥,可以采取以下措施:
①加強(qiáng)需求預(yù)測(cè),以出定進(jìn),防止新的積壓。根據(jù)客戶需求規(guī)律均衡組織進(jìn)貨,避免過(guò)量存儲(chǔ)。
②根據(jù)存貨類別,使用適當(dāng)手段處理。例如對(duì)于某些新型材料物品,估計(jì)價(jià)格會(huì)上漲,屬于長(zhǎng)線物資,可適當(dāng)多存。反之,應(yīng)及時(shí)處理存貨,以免長(zhǎng)期儲(chǔ)存增大費(fèi)用,價(jià)格下跌。
③疏通出售渠道,千方百計(jì)擴(kuò)大出貨數(shù)量。
2.應(yīng)收款項(xiàng)過(guò)大癥的診治
應(yīng)收款項(xiàng)過(guò)大癥是指應(yīng)收款項(xiàng)與營(yíng)業(yè)額或流動(dòng)資產(chǎn)相比,超過(guò)了營(yíng)業(yè)規(guī)?；蛄鲃?dòng)資產(chǎn)的一定比例而造成的資金周轉(zhuǎn)不暢、調(diào)度不靈、壞賬損失較高的一種病癥。
(1)應(yīng)收款項(xiàng)過(guò)大癥的判斷
應(yīng)收款項(xiàng)是否過(guò)大的判斷方法主要有財(cái)務(wù)指標(biāo)法和賬齡分類法。
① 財(cái)務(wù)指標(biāo)法。財(cái)務(wù)指標(biāo)主要有:
以上四個(gè)指標(biāo)營(yíng)業(yè)款周轉(zhuǎn)率低或回收天數(shù)長(zhǎng),表明回收情況不佳,應(yīng)收款項(xiàng)過(guò)大。應(yīng)收賬款占流動(dòng)資產(chǎn)比重更能說(shuō)明應(yīng)收款項(xiàng)是否過(guò)大。應(yīng)收賬款損失率高說(shuō)明回收情況不好。
②賬齡分類法
賬齡分類法是根據(jù)應(yīng)收款項(xiàng)在外停留時(shí)間的長(zhǎng)短來(lái)判別其占用是否合理的一種方法。具體做法是,按賬齡分類,然后算出各類應(yīng)收款項(xiàng)在總額中所占的比例。
(2)應(yīng)收賬款過(guò)大癥的治療
①緊縮信用政策;
②通過(guò)現(xiàn)金折扣等方式,刺激應(yīng)收賬款及早回收;
③抓住重點(diǎn),積極催收;
④及早處理壞賬,避免長(zhǎng)期掛賬;
⑤加強(qiáng)日常管理,制定措施,及時(shí)回收應(yīng)收款項(xiàng)。
3)貨幣資產(chǎn)過(guò)大癥
貨幣資產(chǎn)過(guò)大癥是指公司現(xiàn)金、銀行存款占資產(chǎn)總額的比例高于其應(yīng)占比重。
物業(yè)管理公司在經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)中必須保持一定的貨幣資產(chǎn),但由于非貨幣資產(chǎn)收益率高于貨幣資產(chǎn),貨幣資產(chǎn)過(guò)大往往導(dǎo)致資金閑置,造成公司收益不足,發(fā)展緩慢。
貨幣資產(chǎn)過(guò)大癥可利用貨幣資產(chǎn)占全部資產(chǎn)比重來(lái)判定,也可根據(jù)歷史資料和公司的實(shí)際需要,計(jì)算公司最低貨幣需要量,然后將公司貨幣資產(chǎn)實(shí)有數(shù)量與核定的指標(biāo)相比較,差額過(guò)大,說(shuō)明貨幣資產(chǎn)過(guò)大。
貨幣資產(chǎn)過(guò)大癥的診治,可以一邊減少貨幣資金持有量,一邊將資金放
