小區(qū)財(cái)務(wù)管理物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算
小區(qū)財(cái)務(wù)管理及物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算
第一部分 財(cái)務(wù)管理
財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理正常運(yùn)營(yíng)的'生命線'。我們將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家及省市有關(guān)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)管理規(guī)定,依法建帳,依法管理,確保物業(yè)管理資金的良性運(yùn)作。
一、財(cái)務(wù)管理模式(附圖七)
二、建立規(guī)范、透明的財(cái)務(wù)體系
1、根據(jù)'zz小區(qū)'的實(shí)際情況,制度切實(shí)可行的財(cái)務(wù)管理制度,并嚴(yán)格執(zhí)行。
2、和益行物業(yè)總公司對(duì)zz小區(qū)管理處的財(cái)務(wù)工作定期進(jìn)行檢查,并每年對(duì)管理處財(cái)務(wù)帳目進(jìn)行一次審計(jì)。
3、管理處每半年向廣大業(yè)主公布一次收支帳目,接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督。
4、管理處于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算報(bào)告,并提交物業(yè)管理委員會(huì)審批,經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。
三、管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳的收取
1、我們將在管理處設(shè)置專職收款員,負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及各項(xiàng)代收代繳費(fèi)用的收取。對(duì)于部分在上班時(shí)間交費(fèi)有困難的業(yè)主,我們將采取節(jié)假日照常辦公、預(yù)約上門(mén)服務(wù)的形式,方便業(yè)主交費(fèi),提高費(fèi)用收繳率。
2、在費(fèi)用收取方式上,我們初期采用人工收費(fèi),且以收現(xiàn)金為主。兩年內(nèi)逐步采用電腦劃帳和委托銀行收款的方式,盡量減少現(xiàn)金的收取,提高收款工作效率。
3、對(duì)于極少數(shù)欠交管理服務(wù)費(fèi)用的住戶,我們將采用電話催交、發(fā)催款通知單的形式進(jìn)行催交,必要情況下管理處經(jīng)理、主任進(jìn)行上門(mén)拜訪或在小區(qū)公告欄中予以公布,敦促其交費(fèi)。對(duì)于拒不交納的住戶,我們將采取法律手段作為催繳方式,以確保全體業(yè)主的利益。
第二部分 日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)測(cè)算
一、物業(yè)資金的籌措與使用
管理資金是物業(yè)管理正常有效運(yùn)作的基礎(chǔ)和必要條件,為此我們把物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支的管理作為管理處工作的又一重要內(nèi)容,確保zz小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)收支實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支上,我們將'取之于民,用之于民'作為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面,堅(jiān)決按招標(biāo)書(shū)確定的參考價(jià)格及煙臺(tái)市建委、發(fā)改委等政府部門(mén)的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;政府部門(mén)沒(méi)有規(guī)定及招標(biāo)書(shū)沒(méi)有提供參考價(jià)格的其他服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),堅(jiān)持略低于市場(chǎng)平均價(jià)格執(zhí)行或雙方協(xié)議價(jià)。支出方面,以服從業(yè)主利益為前提,堅(jiān)持'事前預(yù)算,事后核算,量入為出,合理使用'的資金管理原則,并采取必要的增收節(jié)支措施,在降低物業(yè)管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí),確保資金的合理使用,實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下的高效運(yùn)營(yíng)。
二、日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算匯總
(一)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)測(cè)算依據(jù)及說(shuō)明
1、煙臺(tái)市政府相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及收費(fèi)辦法(煙臺(tái)市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法);
2、《招標(biāo)書(shū)》提供的原始數(shù)據(jù)和有關(guān)規(guī)定;
3、經(jīng)我公司實(shí)地調(diào)研及樓宇管理需要以及物業(yè)管理工作所積累的測(cè)算經(jīng)驗(yàn);
4、稅費(fèi)按管理處總收入的5.5%計(jì)算;
5、管理處員工工資待遇、物業(yè)管理人員配置和物資裝備計(jì)劃;
6、zz小區(qū)與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場(chǎng)行情。
7、本公司對(duì)管理先期購(gòu)置各種設(shè)備、用具所需的費(fèi)用先行墊支,以后逐年折舊收回。
(二)zz小區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖(附圖八)
第三部分 維修基金的管理使用計(jì)劃
維修基金的管理
1、對(duì)維修基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專帳管理,并設(shè)立專用帳號(hào)存儲(chǔ)本物業(yè)的維修基金。
2、管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計(jì)劃和預(yù)算,提交管委會(huì)審議通過(guò)后執(zhí)行。
3、管理處需使用維修基金時(shí),應(yīng)出具詳細(xì)使用方案和預(yù)算,并報(bào)管委會(huì)審批。
4、當(dāng)每棟房屋的維修基金不夠支出時(shí),經(jīng)該棟50%以上的業(yè)主書(shū)面同意后,由該棟房屋的全體業(yè)主按實(shí)際發(fā)生額分?jǐn)偂?/p>
5、維修基金的收支帳目接受和益行公司和業(yè)主監(jiān)督并每半年公布一次,年度使用情況接受管委會(huì)及其委托的會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)。
