科技園物業(yè)管理公約
科技工業(yè)園物業(yè)管理公約
為了加強工業(yè)園區(qū)的管理,保持物業(yè)的完好美觀,維護全體業(yè)主(或使用人)的合法權益,保障物業(yè)的安全與合理使用,根據(jù)國家有關物業(yè)管理的法規(guī)政策制定本公約。
一、定 義
(一)在本公約中,除文意另有所指外:
1、本園區(qū): 總建筑面積為70000平方米。
以**科技工業(yè)園區(qū)竣工備案時的實際測量總建筑面積為準。
北京市國有土地使用權出讓合同: 開有限 國用( 2004 )第 41 號
東至:;
南至:;
西至:;
北至: 。
2、業(yè) 主:指對某個單元擁有或共同擁有合法產(chǎn)權的人士,包括其日后
的合法繼承人或承讓人(包括轉讓、饋贈及互易等)。如果該單元已被合法抵押,則'業(yè)主'應包括該抵押人和抵押權人。
3、使 用 人:指不擁有物業(yè)的產(chǎn)權,只做為物業(yè)的實際使用人。
4、發(fā) 展 商:指投資建造該工業(yè)區(qū)的北京博大**投資有限公司。
5、單元:指該工業(yè)區(qū)內(nèi)業(yè)主擁有房屋所有權的單元廠房或研發(fā)樓一
個標準層平面。
6、管理費用:指zz物業(yè)管理有限責任公司用于管理及保養(yǎng)本園區(qū)而引起的所有費用及開支。
7、本 公 約:指當事人于簽署日期簽署的,并包括附屬文件及一切有關管理本工業(yè)園區(qū)的其它文件。
8、入住通知書:指發(fā)展商于該工業(yè)園區(qū)可以交付給各業(yè)主使用時發(fā)給各業(yè)主的通知書。
9、公共地方:指業(yè)主/使用人戶門以外的地方,其中包括:
樓內(nèi),如:樓梯間、通道、電梯間、地下室、管理者辦事處、升降機房、水箱間、配電室、泵房、消防泵房、電視系統(tǒng)控制室、電話交換箱等;樓外,如:園區(qū)入口、行人道、地上地下停車場、行車道、綠化區(qū)、休憩地方、電表房、消防及保安設備控制室、天井及為本工業(yè)園區(qū)的業(yè)主(或使用人)、來訪者而設置并共用的地方或花園。
10、公共設施:指公共地區(qū)內(nèi)所有業(yè)主共用的各種儀器設備、電機、機
房、電纜、電線、管道等,但任何只供個別業(yè)主(或使用人)使用的設施不包括在內(nèi)。
11、保留地方:指發(fā)展商在整體發(fā)展中未出售及保留產(chǎn)權的地方。
12、配套設施:指發(fā)展商為各業(yè)主提供的各種有償或無償?shù)姆赵O施。
13、外墻:指本工業(yè)園區(qū)的所有或部分外墻。
14、管理規(guī)則:指物業(yè)管理公司為維護各業(yè)主的利益實施有效管理而制定的有關管理規(guī)則。
15、裝修規(guī)則:指物業(yè)管理公司就各業(yè)主在其所屬單元的裝修、更改、加建及裝飾所作的規(guī)定。
16、綠 化 區(qū):由發(fā)展商所設計規(guī)劃在本工業(yè)園區(qū)內(nèi)實施綠化的地區(qū)。
17、管理委員會:指各業(yè)主按照本公約適時召開的業(yè)主大會上選出的管理委員會(以下簡稱管委會)。
18、業(yè)主大會:由全體業(yè)主組成,決定本物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自治管理組織。
二、總 則
zz物業(yè)管理有限責任公司(以下簡稱物業(yè)管理公司)是該園區(qū)的物業(yè)管理機構。在管委會未成立前,業(yè)主或使用人同意由發(fā)展商指定的上述機構依照法律授權及有關規(guī)定對'本園區(qū)'的房屋、公共設施、秩序等事務行使管理權。全體業(yè)主及有關人員均應支持配合物業(yè)管理公司工作,并有權對物業(yè)公司的工作提出意見和建議。
公約雙方在平等互利及嚴格遵守國家法律法規(guī)的基礎上制訂本公約及附屬文件并履行各自的權利、職責和義務,并應知曉對自己的行為應該承擔的法律責任和道德責任。
第一章 業(yè)主的權利與義務
第一條 業(yè)主的權利
在各業(yè)主遵守本公約的所有規(guī)定及政府訂立的有關法規(guī)并按期繳納有關費用的條件下,各業(yè)主將享有下述權利:
1、每個業(yè)主對其單元有全權處理權,包括出售、轉讓、抵押、按揭、出租、批準享用或以其他方式處置或變賣,而無須其他業(yè)主或對該園區(qū)有任何權益的人士同意,但該處理須明確地受本公約限制和保障。若任何業(yè)主出租其單元給任何租戶,須就該租戶應當履行及遵守本公約的條款向其他業(yè)主負責。
2、各業(yè)主將其所屬單元出售、轉讓、抵押或出租于第三者時,不得將其享有該單元的任何權利與其擁有的使用權分開出售、轉讓、抵押或出租。
3、各業(yè)主、租戶及其雇傭工人、中介人或許可人均對有關公共地方有通行權。但各業(yè)主須負責此地方的所有維修費、改善或加建等工程的費用。
4、依法合理使用房屋建筑共用設施和公共場所的權利。包括所有下水道,污水渠、化糞池、上水管(閥)、通風管道、氣體供應管道及所有高壓、低壓、微壓電纜或電線。
5、各業(yè)主在繳足所有應付管理費用時,有權享受物業(yè)管理公司提供的服務。
6、有權按國家法規(guī)政策及物業(yè)管理公司有關規(guī)定進行室內(nèi)裝飾裝修。
7、對園區(qū)的各項管理決策,擁有投票權。
8、有權對物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評。
9、有權根據(jù)房屋建筑共同部位、共同設施設備和物業(yè)管理范圍內(nèi)的市政共用設施的狀況,建議物業(yè)管理公司及時組織修繕。
10、有權要求物業(yè)管理公司按照規(guī)定的期限定期公布物業(yè)管理收支帳目。
11、有權要求房屋毗連部位的其他維修責任人承擔養(yǎng)護責任,對方不維修養(yǎng)護或不予配合的,可要求物業(yè)管理公司強制維修保養(yǎng),并按規(guī)定分攤費用。各業(yè)主均享有其所屬單元
的絕對使用權,但除作為居住外不得作其他用途。
第二條 業(yè)主的義務
在使用、轉讓或租賃所擁有物業(yè)時,請您遵守物業(yè)管理法規(guī)政策并遵守以下條款:
(1) 應與其他非業(yè)主使用人建立合法租賃關系,告知對方遵守本公約及物業(yè)管理公司根據(jù)管理的需要而制定的各項規(guī)則。
(2) 如轉讓,前業(yè)主在轉讓日前一周應將其名下的各項費用交清,受讓人應知曉各項管理費用的收取辦法。
(3) 在轉讓或租賃時,請您提前一個月以書面形式告知物業(yè)管理公司并將使用人所簽署的承諾書交于物業(yè)管理公司。
(4) 前業(yè)主如未能交清應付的管理費及其它相關費用,物業(yè)管理公司有權向前業(yè)主或使用人追討。
(5) 執(zhí)行管委會或業(yè)主大會的決議、決定。
(6) 委托物業(yè)管理公司負責房屋、設備、設施、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、保安、綠化等管理,全體業(yè)主和物業(yè)使用人應遵守物業(yè)管理公司根據(jù)政府有關法規(guī)政策和管委會委托制定的各項規(guī)章制度。
(7) 業(yè)主及物業(yè)使用人應積極配合物業(yè)管理公司的各項管理工作。
(8) 業(yè)主或物業(yè)使用人對物業(yè)管理公司的管理工作如有意見或建議,可直接向物業(yè)管理公司投訴,發(fā)生爭議時可通過管委會協(xié)調解決。
(9) 加強安全防范意識,自覺遵守有關安全防范的規(guī)章制度,做好防火防盜工作,確保家庭及人身財產(chǎn)安全。
(10) 各業(yè)主進行室內(nèi)裝修,應遵守有關物業(yè)管理公司制訂的裝修管理規(guī)定,獲得物業(yè)管理公司的同意后,方可進入園區(qū),并交納裝修保證金(詳見裝修管理協(xié)議書)。
(11) 業(yè)主如委托物業(yè)管理公司對其自用部分和毗連部位的有關設施、設備進行維修、養(yǎng)護,應支付相應費用。
(12) 凡房屋建筑及附屬設施設備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的,按規(guī)定應由業(yè)主單獨或聯(lián)合維修、養(yǎng)護的,業(yè)主應及時進行維修養(yǎng)護;拒不進行維修養(yǎng)護的,由管委會委托物業(yè)管理公司進行維修養(yǎng)護,其費用由當事業(yè)主按規(guī)定分攤。
10、在本物業(yè)范圍內(nèi),請不要有下列行為:
(1)擅自改動房屋結構、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格)、設計用途、功能和布局等;
(2)對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建;
(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場等共用設施及場地;
(4)損壞、拆除或改造供電、供氣、供暖、通訊、有線電視系統(tǒng)等;
(5)隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物;
(6)在該住宅區(qū)的任何部分存放危險及易燃易爆物品;
(7)踐踏、占用綠化地,損壞、涂劃園林建筑小品;
(8)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)制造各種噪音及大聲喧嘩影響他人的休息;
(9)將其單元用作非法或不道德,或與土地批文、政府用途許可、交付使用通知書或與本公約相抵觸的用途,不得有滋擾、損害其他業(yè)主的事情發(fā)生;
(10)要求物業(yè)管理公司及其下屬為其提供與該園區(qū)管理無關的服務;
(11)阻塞任何公共地方或放置垃圾、廢物于公共地方內(nèi);(否則,物業(yè)管理公司有權將該物件移走,所產(chǎn)生費用由該業(yè)主承擔,對該業(yè)主的損失,物業(yè)管理公司不需負責);
(12)涂污公共地方或公共服務設施,張貼任何通告、懸掛招牌或其它物件于戶外及公用地方;
(13)隨意停放車輛;
(14)在公共場所、道路亂設攤點;亂搭、亂建、亂掛、設立廣告牌;
(15)法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其它行為。
11、各業(yè)主應如期付清其名下應分攤的管理費、維修基金及其它款項。
12、業(yè)主須負責承擔維修住宅區(qū)的結構,包括外墻、公共地方及公共設施等費用。并按時交納其名下物業(yè)須付的稅項、水電等有關公共設施費用。
13、因業(yè)主違約的行為導致該住宅區(qū)或其中一部分被毀壞,則違約業(yè)主對因此而產(chǎn)生的所有損失、損害、費用、訴訟、索賠及要求須負有賠償責任。
第二章發(fā)展商的責任及權利
第三條 在管委會成立之前,負責制定管理公約。
第四條 審定物業(yè)管理公司擬定的物業(yè)管理制度。
第五條 檢查監(jiān)督物業(yè)管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況。
第六條 審定物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算及決算。
第七條 委托物業(yè)管理公司管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。
第八條 向物業(yè)管理公司提供所需全部圖紙、檔案、資料。
第九條 當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費用時,有義務負責催繳。
第十條協(xié)調、處理本物業(yè)未交付使用前的管理遺留問題。
第十一條 協(xié)助物業(yè)管理公司做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。
第十二條 組織籌建本物業(yè)管委會。
第十三條 承擔本物業(yè)保修期內(nèi)的維修責任。
第三章 物業(yè)管理公司的權利與責任
第十四條 物業(yè)管理公司依據(jù)有關法規(guī),結合實際情況,制訂本園區(qū)管理的相關規(guī)定。
第十五條 依照管理公約和委托管理合同對本園區(qū)實施管理。
第十六條 依照管理公約和委托管理合同收取管理費、維修基金及其它代收代繳費用。
第十七條 物業(yè)管理公司有權對違約業(yè)主提出訴訟。
第十八條 物業(yè)管理公司有責任在業(yè)主入住50%時,協(xié)助組織成立第一屆管委會。
第十九條 有權要求管委會協(xié)助管理。
第二十條 有權選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔專項服務業(yè)務。
第二十一條 有權制止違反有關小區(qū)管理的規(guī)章制度的行為。
第二十二條 物業(yè)管理公司有責任對本園區(qū)的公共場所的照明、消防設備、保安設備、機電設備、園林綠化地等公用設施進行管理和維護,并保持其良好的功效。
第二十三條 保持園區(qū)內(nèi)公共地方的清潔衛(wèi)生。
第二十四條 保持園區(qū)內(nèi)公共綠地的清潔,并進行合理養(yǎng)護。
第二十五條 對園區(qū)內(nèi)的車輛進行管理,定位停放,并收取停放費。
第二十六條 安排管理人員和保安人員對園區(qū)進行日常巡視,對違章行為進行糾正及處罰。
第二十七條 收取的各項費用將用于日常管理,房屋、公共設施設備、環(huán)境綠化等的維護和保養(yǎng),并實行專款專用,年度費用收支情況張榜公布,接受上級部門及交費人的監(jiān)督。
第二十八
條 物業(yè)管理公司及其職員在下列情況時無需對業(yè)主及使用者負責:
1、因任何設施設備必要的保養(yǎng)、維修及更換;
2、自然災害,如水災、地震、大風或其它不可抗拒的損害、毀滅;
3、無法避免的燃料、能源、電力、材料、供水的短缺;
4、物業(yè)管理公司所無法控制的其它一切原因。
第二十九條 在適當?shù)臅r候為本園區(qū)的公共地方包括公共設施投保,以物業(yè)管理公司的名義統(tǒng)一支付保險費以使該保險有效。
第四章 管委會
第三十條 管委會的組建:
1、當入住率達到50%時,發(fā)展商、物業(yè)管理公司在房地局小區(qū)辦指導監(jiān)督下成立管委會籌備組、制定組建管委會實施方案起草管委會章程。
2、籌備組與業(yè)主、使用人代表進行協(xié)商,推薦管委會委員候選人。
3、管委會委員人數(shù)以5-15人單數(shù)為宜,其中使用人不超過管委會委員總數(shù)的30%。
4、籌備組組織召開全體業(yè)主、使用人代表參加的第一次業(yè)主大會,審議通過管委會章程,選舉管委會委員,組建管委會。
5、業(yè)主投票實行本園區(qū)每一單元一票;使用者實行本園區(qū)內(nèi)一個租賃單位一票;
6、召開管委會第一次會議,選舉產(chǎn)生管委會主任。管委會主任必須是業(yè)主或業(yè)主代表。
7、管委會經(jīng)批準成立后,籌備組職能終止。
第三十一條 管委會的主要職責:
1、選聘或解聘物業(yè)管理公司,與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同。
2、審議物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務收費標準、年度計劃、財務預算和結算。
3、聽取產(chǎn)權人、使用人的意見和建議,監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理服務活動。
4、審議批準物業(yè)管理公司制訂的物業(yè)管理規(guī)章制度。
5、組織召開業(yè)主大會。
6、協(xié)助物業(yè)管理公司開展各項工作。
第三十二條 業(yè)主大會職責:
1、聽取管委會工作報告;
2、審議和通過上一年度財務結算和下一年度財務預算;
3、審核與修訂《管理公約》、《管委會章程》等文件;
4、決定物業(yè)管理公司的選聘、續(xù)聘與改聘;
5、管委會的換屆選舉與委員的增減;
第三十三條 業(yè)主大會的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。不得背離物業(yè)管理委托合同的有關條款。如違反此規(guī)定,物業(yè)管理行政主管部門有權予以糾正或撤消。
第五章 法律責任
第三十四條 凡有違反本公約規(guī)定者,除制止其行為外,還應照章交納違約金,違約金按有關規(guī)定執(zhí)行,該項違約金將納入住宅區(qū)管理基金,用于園區(qū)公益事業(yè)。
第三十五條 物業(yè)管理公司人員違反本公約或有關管理規(guī)定,將同上述規(guī)定進行處罰,給住戶造成直接經(jīng)濟損失的,由責任人負責賠償,并追究責任直至法律責任。
第三十六條 本公約中各條款如與國家法律、法規(guī)相抵觸,以國家法律、法 規(guī)為準。其他條款仍然有效。
第六章 附 則
第三十七條 本公約自簽字或蓋章之日起生效。本公約一式二份,業(yè)主(或使用者)、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。
業(yè)主簽章:zz物業(yè)管理有限責任公司
