商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理要求
商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理問(wèn)題
商業(yè)物業(yè)包括各類商業(yè)廣場(chǎng)及shopping mall等,由于商業(yè)物業(yè)公共設(shè)施配套齊全,每年公共設(shè)施能源費(fèi)的消耗大都在數(shù)百萬(wàn)元乃至數(shù)千萬(wàn)元不等。中央空調(diào)系統(tǒng)作為公共設(shè)施中的一個(gè)重要組成部分,運(yùn)行期間水電費(fèi)的消耗頗巨,控制其運(yùn)行成本,并有效地處理實(shí)際管理中遇到的各類問(wèn)題,是商業(yè)物業(yè)管理工作中的一項(xiàng)不可或缺的重要環(huán)節(jié),特別是對(duì)多產(chǎn)權(quán)、多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言,尤為突出。
筆者根據(jù)對(duì)江蘇省首家shopping mall四年多的管理實(shí)踐,對(duì)中央空調(diào)運(yùn)行成本及相關(guān)管理工作在此做一初探。
一、中央空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用
中央空調(diào)系統(tǒng),由于管道多,覆蓋面積大,運(yùn)行成本亦較高。在對(duì)商業(yè)物業(yè)的中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行成本進(jìn)行估算時(shí),應(yīng)主要考慮以上因素:
1、用電成本(p1、k1、p2)
主機(jī)(p1、k1)
根據(jù)商業(yè)物業(yè)所配備的空調(diào)主機(jī)數(shù)量、用電功率、營(yíng)運(yùn)時(shí)間、使用周期、用電價(jià)格等,對(duì)一年中夏冬二季的運(yùn)行成本進(jìn)行計(jì)算,然后按一年12個(gè)月進(jìn)行平均,得出每個(gè)月的平均電費(fèi)p1。
在實(shí)際操作過(guò)程中,由于主機(jī)并非滿負(fù)荷運(yùn)行,故根據(jù)具體情況,在計(jì)算中要考慮其負(fù)荷系數(shù)k1,k1≈0.6~0.9。
輔機(jī)(p2)
此處主要指中央空調(diào)系統(tǒng)中的冷卻塔、冷卻泵、冷凍泵、空氣處理機(jī)組、各類風(fēng)機(jī)盤(pán)管等?？筛鶕?jù)實(shí)際不同的類型、數(shù)量和功率,進(jìn)行估算。需注意的是因季節(jié)的不同,在制冷和供暖時(shí),輔機(jī)的數(shù)量和類型亦有所不同。
2、用水成本(p3)
中央空調(diào)管道內(nèi)的循環(huán)用水,開(kāi)放式冷卻塔的日常消耗用水,應(yīng)根據(jù)空調(diào)供應(yīng)期間的實(shí)際耗水量及每天的日均正常用水量綜合進(jìn)行考慮。
3、用汽成本(p4)
對(duì)于以蒸汽為能源的溴化鋰機(jī)組,除考慮空調(diào)系統(tǒng)的用電成本外,還要考慮用汽費(fèi)用。根據(jù)每臺(tái)主機(jī)每小時(shí)耗汽量、每天運(yùn)行時(shí)間、蒸汽單價(jià)、每年空調(diào)運(yùn)行的天數(shù)等,計(jì)算出每月的平均蒸汽費(fèi)用。
4、管道損耗(k2)
冷暖氣在中央空調(diào)管道輸送過(guò)程中,因氣流的紊流損耗,管壁損失等所產(chǎn)生的管道損耗,以管道損耗系數(shù)k2表示,k2≈1.02~1.05。
5、預(yù)溫?fù)p耗(k3)
因管道內(nèi)外溫度差異,冷暖氣在輸送過(guò)程中,在管道內(nèi)要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的預(yù)熱或預(yù)冷后,才能達(dá)到一定的出口溫度,故冷暖氣在傳輸過(guò)程中的能量損失,可用預(yù)溫?fù)p耗系數(shù)k3表示,k3≈1.05~1.08。
夏季預(yù)溫時(shí)間隨管道長(zhǎng)短不同而有所變化,通常在40分鐘左右,冬季預(yù)溫時(shí)間較夏季短。
6、變損線損(k4)
廣場(chǎng)內(nèi)電能的變壓器損耗和線路損耗應(yīng)由所有用戶共同承擔(dān),變損線損約占供電量的1%~3%,作為中央空調(diào)系統(tǒng),該項(xiàng)損耗可在其用電成本中,取變損系數(shù)k4≈1.01~1.03加以考慮。
7、電價(jià)差異(k5、k6)
在估算上述用電成本中,注意各地動(dòng)力用電和照明用電的電價(jià)差異,動(dòng)力用電比照明用電通常約低15%左右,故應(yīng)根據(jù)各地實(shí)際電價(jià)對(duì)之進(jìn)行計(jì)算。
另外,白天用電高峰時(shí)期與夜間低谷時(shí)期電價(jià)也不同,在計(jì)算中,應(yīng)根據(jù)用電的不同時(shí)間段加以區(qū)分,在此白天和夜間的電價(jià)分別以k5、k6表示。
8、周期變化
由于一年中空調(diào)的使用周期主要集中在冬夏二季,同時(shí)冬夏季空調(diào)供應(yīng)的時(shí)間和耗能量亦有區(qū)別。長(zhǎng)江中下游地區(qū),通常一年中除三、四月份和十一月份不開(kāi)空調(diào)外,其他月份每月耗能量均不同,因此計(jì)算中央空調(diào)運(yùn)行成本時(shí),在考慮到全年各種氣溫的變化因素后,按月均價(jià)格向業(yè)主收取費(fèi)用較為合適。
9、成本匯總(p)
以p表示空調(diào)運(yùn)行總成本,則考慮到上述各種因素后空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行成本可表示如下:
p=k2k3k4(k5+k6)(k1p1+k1p2+p3+p4)(1)
二、季節(jié)和溫度變化的影響
在長(zhǎng)江中下游地區(qū)(其他地區(qū)可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行修正),夏季空調(diào)供應(yīng)時(shí)間平均為五個(gè)多月,冬季約四個(gè)多月,根據(jù)總建筑面積達(dá)7萬(wàn)m2的揚(yáng)州時(shí)代廣場(chǎng)四年來(lái)的實(shí)際統(tǒng)計(jì)資料,如果將全年空調(diào)供應(yīng)成本的平均價(jià)格定為單位1,則全年不同月份,不同季節(jié)空調(diào)所耗費(fèi)用的不同比例詳見(jiàn)圖1。
由圖1可見(jiàn),中央空調(diào)的能源耗費(fèi)高峰在夏季六至九月,其最高成本約為平均成本的178%,且整個(gè)空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行成本下半年的支出大于上半年。
三、公攤空調(diào)費(fèi)
對(duì)于單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè),無(wú)須區(qū)分自用空調(diào)和公攤空調(diào)的費(fèi)用,但對(duì)于多產(chǎn)權(quán)多業(yè)態(tài)的商業(yè)廣場(chǎng)而言,計(jì)算公攤空調(diào)費(fèi)用則是一項(xiàng)不可或缺的重要工作。盡管在封閉的業(yè)主自用部位和敞開(kāi)的公共部分設(shè)有隔墻,但由于冷暖氣的流動(dòng)和熱量的交換,自用部位和公共空間的空調(diào)溫度很快就會(huì)達(dá)到均衡。因此空調(diào)使用成本與空間容積大小成正比,故根據(jù)業(yè)主自用部位和公共部位各自的使用面積和層高,分別計(jì)算其容積,由此確定公共部位的容積(含室內(nèi)中庭、公共用房等)占商業(yè)物業(yè)室內(nèi)總?cè)莘e的比例,并由此初步確定公攤空調(diào)費(fèi)的大小。此處系用容積比例法,對(duì)公攤空調(diào)費(fèi)用的估算作一探討。
1、氣體的不均勻影響
由于冷暖空氣性質(zhì)的差異,存有暖升冷降的情況,同時(shí)由于公共部位如中庭等處,空間較大,溫度難以均衡,故存在溫度的不均勻性,因此在計(jì)算公共部位冷暖氣容積時(shí),應(yīng)考慮氣體的不均勻性影響,此處以影響系數(shù)k表示:k≈0.75~0.95。
2、計(jì)算步驟
①首先依據(jù)施工竣工圖,并根據(jù)商業(yè)物業(yè)室內(nèi)享用空調(diào)的各部位的使用面積和層高逐一進(jìn)行實(shí)地測(cè)量,對(duì)存有變化之處,做好記錄,對(duì)實(shí)際容積進(jìn)行修正,作為數(shù)字統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)。
②把修正過(guò)的實(shí)際數(shù)據(jù)填入表1中。
③業(yè)主自用和公攤空調(diào)費(fèi)估算
a、業(yè)主自用空調(diào)費(fèi)用成本a(元/ m2)=〔p/(∑s+∑f)〕×〔∑v/(∑v+k*∑g)〕 (2)
b、物業(yè)公攤空調(diào)費(fèi)用成本b(元/ m2)=〔p/(∑s+∑f)〕-a(3)
④使用實(shí)例
時(shí)代廣場(chǎng)五樓由某娛樂(lè)公司經(jīng)營(yíng),根據(jù)行業(yè)特點(diǎn),開(kāi)發(fā)商按合同未為其在室內(nèi)安裝和配備中央空調(diào)設(shè)施,故室內(nèi)空調(diào)全由業(yè)主另行安裝,室內(nèi)空調(diào)費(fèi)用亦由業(yè)主自行承擔(dān)。而對(duì)于公攤空調(diào)費(fèi)用問(wèn)題,業(yè)主認(rèn)為應(yīng)該交,但要求管理公司作出合理的收費(fèi)依據(jù),在我們將上述計(jì)算過(guò)程向業(yè)主交待并進(jìn)行審核后,業(yè)主愉快接受了該項(xiàng)費(fèi)用。
四、延時(shí)空調(diào)費(fèi)
延時(shí)空調(diào)費(fèi)指在正常的營(yíng)業(yè)時(shí)間之外,按部分業(yè)主或使用人的要求,另外開(kāi)啟空調(diào)系統(tǒng)所產(chǎn)生的費(fèi)用。
延時(shí)空調(diào)費(fèi)在多產(chǎn)權(quán)多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)內(nèi),使用較為頻繁,如揚(yáng)州時(shí)代
廣場(chǎng)因業(yè)態(tài)多,經(jīng)營(yíng)主題不同,在商場(chǎng)打烊后繼續(xù)使用中央空調(diào)至凌晨的商家不少,也有清晨即需供應(yīng)空調(diào)的商家。
延時(shí)空調(diào)費(fèi)的計(jì)算,除根據(jù)實(shí)際開(kāi)機(jī)時(shí)間的長(zhǎng)短,按第一部分所述內(nèi)容逐一計(jì)算空調(diào)成本外,還需考慮加班人員的加班費(fèi)用,即管理公司的加班成本。然后根據(jù)申請(qǐng)使用延時(shí)空調(diào)的業(yè)主的數(shù)量和實(shí)際享用空調(diào)的室內(nèi)面積之和,計(jì)算延時(shí)空調(diào)費(fèi)成本,由申請(qǐng)供應(yīng)延時(shí)空調(diào)的業(yè)主或商戶共同承擔(dān)。由于單獨(dú)開(kāi)機(jī)成本較高,如果業(yè)主較少或使用面積不大,則費(fèi)用相對(duì)較高。
五、小結(jié)
根據(jù)四年多的工作實(shí)踐,對(duì)商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理工作的幾個(gè)問(wèn)題,小結(jié)如下:
1、對(duì)于單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè)而言,計(jì)算中央空調(diào)的運(yùn)行成本和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),是一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作,由于商業(yè)物業(yè)面積大,能源費(fèi)用運(yùn)行成本高,如對(duì)成本估算不足或?qū)κ召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定有誤,則對(duì)整個(gè)財(cái)務(wù)收支平衡會(huì)帶來(lái)顛覆性的嚴(yán)重后果,故應(yīng)引起各級(jí)管理人員高度重視。
2、對(duì)于多產(chǎn)權(quán),多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言,由于業(yè)主眾多,各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)時(shí)間差異較大,且業(yè)主入住的前期硬件條件又各有不同,故計(jì)算業(yè)主或商家的自用和公攤空調(diào)費(fèi)用,是理順收費(fèi)工作的一個(gè)不可或缺的重要工作。
3、在多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)中,延時(shí)空調(diào)費(fèi)的出現(xiàn)是一種常見(jiàn)的情況,由于前期建設(shè)和后期招商的變化,以及不同業(yè)態(tài)對(duì)中央空調(diào)的需求不同,導(dǎo)致空調(diào)運(yùn)行成本增加,也增加了業(yè)主的使用成本。改變此狀況的根本方法是定位設(shè)計(jì)并定位引進(jìn)商家,或是在商家入駐后,根據(jù)具體情況對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行局部改造。從節(jié)省能源的角度計(jì),應(yīng)盡量避免長(zhǎng)期延時(shí)使用空調(diào)。
4、中央空調(diào)費(fèi)的支出,在一年中起伏較大,夏季達(dá)到高峰,下半年的該項(xiàng)支出比上半年約增加30%~50%,為便于搞好成本控制和收費(fèi)工作,在全年應(yīng)按月均價(jià)收費(fèi),年終決算。
