商業(yè)物業(yè)中央空調管理要求
商業(yè)物業(yè)中央空調管理問題
商業(yè)物業(yè)包括各類商業(yè)廣場及shopping mall等,由于商業(yè)物業(yè)公共設施配套齊全,每年公共設施能源費的消耗大都在數(shù)百萬元乃至數(shù)千萬元不等。中央空調系統(tǒng)作為公共設施中的一個重要組成部分,運行期間水電費的消耗頗巨,控制其運行成本,并有效地處理實際管理中遇到的各類問題,是商業(yè)物業(yè)管理工作中的一項不可或缺的重要環(huán)節(jié),特別是對多產(chǎn)權、多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言,尤為突出。
筆者根據(jù)對江蘇省首家shopping mall四年多的管理實踐,對中央空調運行成本及相關管理工作在此做一初探。
一、中央空調運行費用
中央空調系統(tǒng),由于管道多,覆蓋面積大,運行成本亦較高。在對商業(yè)物業(yè)的中央空調系統(tǒng)運行成本進行估算時,應主要考慮以上因素:
1、用電成本(p1、k1、p2)
主機(p1、k1)
根據(jù)商業(yè)物業(yè)所配備的空調主機數(shù)量、用電功率、營運時間、使用周期、用電價格等,對一年中夏冬二季的運行成本進行計算,然后按一年12個月進行平均,得出每個月的平均電費p1。
在實際操作過程中,由于主機并非滿負荷運行,故根據(jù)具體情況,在計算中要考慮其負荷系數(shù)k1,k1≈0.6~0.9。
輔機(p2)
此處主要指中央空調系統(tǒng)中的冷卻塔、冷卻泵、冷凍泵、空氣處理機組、各類風機盤管等。可根據(jù)實際不同的類型、數(shù)量和功率,進行估算。需注意的是因季節(jié)的不同,在制冷和供暖時,輔機的數(shù)量和類型亦有所不同。
2、用水成本(p3)
中央空調管道內的循環(huán)用水,開放式冷卻塔的日常消耗用水,應根據(jù)空調供應期間的實際耗水量及每天的日均正常用水量綜合進行考慮。
3、用汽成本(p4)
對于以蒸汽為能源的溴化鋰機組,除考慮空調系統(tǒng)的用電成本外,還要考慮用汽費用。根據(jù)每臺主機每小時耗汽量、每天運行時間、蒸汽單價、每年空調運行的天數(shù)等,計算出每月的平均蒸汽費用。
4、管道損耗(k2)
冷暖氣在中央空調管道輸送過程中,因氣流的紊流損耗,管壁損失等所產(chǎn)生的管道損耗,以管道損耗系數(shù)k2表示,k2≈1.02~1.05。
5、預溫損耗(k3)
因管道內外溫度差異,冷暖氣在輸送過程中,在管道內要經(jīng)過一段時間的預熱或預冷后,才能達到一定的出口溫度,故冷暖氣在傳輸過程中的能量損失,可用預溫損耗系數(shù)k3表示,k3≈1.05~1.08。
夏季預溫時間隨管道長短不同而有所變化,通常在40分鐘左右,冬季預溫時間較夏季短。
6、變損線損(k4)
廣場內電能的變壓器損耗和線路損耗應由所有用戶共同承擔,變損線損約占供電量的1%~3%,作為中央空調系統(tǒng),該項損耗可在其用電成本中,取變損系數(shù)k4≈1.01~1.03加以考慮。
7、電價差異(k5、k6)
在估算上述用電成本中,注意各地動力用電和照明用電的電價差異,動力用電比照明用電通常約低15%左右,故應根據(jù)各地實際電價對之進行計算。
另外,白天用電高峰時期與夜間低谷時期電價也不同,在計算中,應根據(jù)用電的不同時間段加以區(qū)分,在此白天和夜間的電價分別以k5、k6表示。
8、周期變化
由于一年中空調的使用周期主要集中在冬夏二季,同時冬夏季空調供應的時間和耗能量亦有區(qū)別。長江中下游地區(qū),通常一年中除三、四月份和十一月份不開空調外,其他月份每月耗能量均不同,因此計算中央空調運行成本時,在考慮到全年各種氣溫的變化因素后,按月均價格向業(yè)主收取費用較為合適。
9、成本匯總(p)
以p表示空調運行總成本,則考慮到上述各種因素后空調系統(tǒng)運行成本可表示如下:
p=k2k3k4(k5+k6)(k1p1+k1p2+p3+p4)(1)
二、季節(jié)和溫度變化的影響
在長江中下游地區(qū)(其他地區(qū)可根據(jù)當?shù)貙嶋H情況進行修正),夏季空調供應時間平均為五個多月,冬季約四個多月,根據(jù)總建筑面積達7萬m2的揚州時代廣場四年來的實際統(tǒng)計資料,如果將全年空調供應成本的平均價格定為單位1,則全年不同月份,不同季節(jié)空調所耗費用的不同比例詳見圖1。
由圖1可見,中央空調的能源耗費高峰在夏季六至九月,其最高成本約為平均成本的178%,且整個空調系統(tǒng)的運行成本下半年的支出大于上半年。
三、公攤空調費
對于單一產(chǎn)權的商業(yè)物業(yè),無須區(qū)分自用空調和公攤空調的費用,但對于多產(chǎn)權多業(yè)態(tài)的商業(yè)廣場而言,計算公攤空調費用則是一項不可或缺的重要工作。盡管在封閉的業(yè)主自用部位和敞開的公共部分設有隔墻,但由于冷暖氣的流動和熱量的交換,自用部位和公共空間的空調溫度很快就會達到均衡。因此空調使用成本與空間容積大小成正比,故根據(jù)業(yè)主自用部位和公共部位各自的使用面積和層高,分別計算其容積,由此確定公共部位的容積(含室內中庭、公共用房等)占商業(yè)物業(yè)室內總容積的比例,并由此初步確定公攤空調費的大小。此處系用容積比例法,對公攤空調費用的估算作一探討。
1、氣體的不均勻影響
由于冷暖空氣性質的差異,存有暖升冷降的情況,同時由于公共部位如中庭等處,空間較大,溫度難以均衡,故存在溫度的不均勻性,因此在計算公共部位冷暖氣容積時,應考慮氣體的不均勻性影響,此處以影響系數(shù)k表示:k≈0.75~0.95。
2、計算步驟
①首先依據(jù)施工竣工圖,并根據(jù)商業(yè)物業(yè)室內享用空調的各部位的使用面積和層高逐一進行實地測量,對存有變化之處,做好記錄,對實際容積進行修正,作為數(shù)字統(tǒng)計的基礎。
②把修正過的實際數(shù)據(jù)填入表1中。
③業(yè)主自用和公攤空調費估算
a、業(yè)主自用空調費用成本a(元/ m2)=〔p/(∑s+∑f)〕×〔∑v/(∑v+k*∑g)〕 (2)
b、物業(yè)公攤空調費用成本b(元/ m2)=〔p/(∑s+∑f)〕-a(3)
④使用實例
時代廣場五樓由某娛樂公司經(jīng)營,根據(jù)行業(yè)特點,開發(fā)商按合同未為其在室內安裝和配備中央空調設施,故室內空調全由業(yè)主另行安裝,室內空調費用亦由業(yè)主自行承擔。而對于公攤空調費用問題,業(yè)主認為應該交,但要求管理公司作出合理的收費依據(jù),在我們將上述計算過程向業(yè)主交待并進行審核后,業(yè)主愉快接受了該項費用。
四、延時空調費
延時空調費指在正常的營業(yè)時間之外,按部分業(yè)主或使用人的要求,另外開啟空調系統(tǒng)所產(chǎn)生的費用。
延時空調費在多產(chǎn)權多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)內,使用較為頻繁,如揚州時代
廣場因業(yè)態(tài)多,經(jīng)營主題不同,在商場打烊后繼續(xù)使用中央空調至凌晨的商家不少,也有清晨即需供應空調的商家。
延時空調費的計算,除根據(jù)實際開機時間的長短,按第一部分所述內容逐一計算空調成本外,還需考慮加班人員的加班費用,即管理公司的加班成本。然后根據(jù)申請使用延時空調的業(yè)主的數(shù)量和實際享用空調的室內面積之和,計算延時空調費成本,由申請供應延時空調的業(yè)主或商戶共同承擔。由于單獨開機成本較高,如果業(yè)主較少或使用面積不大,則費用相對較高。
五、小結
根據(jù)四年多的工作實踐,對商業(yè)物業(yè)中央空調管理工作的幾個問題,小結如下:
1、對于單一產(chǎn)權的商業(yè)物業(yè)而言,計算中央空調的運行成本和收費標準,是一項重要的基礎性工作,由于商業(yè)物業(yè)面積大,能源費用運行成本高,如對成本估算不足或對收費標準制定有誤,則對整個財務收支平衡會帶來顛覆性的嚴重后果,故應引起各級管理人員高度重視。
2、對于多產(chǎn)權,多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言,由于業(yè)主眾多,各業(yè)態(tài)經(jīng)營時間差異較大,且業(yè)主入住的前期硬件條件又各有不同,故計算業(yè)主或商家的自用和公攤空調費用,是理順收費工作的一個不可或缺的重要工作。
3、在多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)中,延時空調費的出現(xiàn)是一種常見的情況,由于前期建設和后期招商的變化,以及不同業(yè)態(tài)對中央空調的需求不同,導致空調運行成本增加,也增加了業(yè)主的使用成本。改變此狀況的根本方法是定位設計并定位引進商家,或是在商家入駐后,根據(jù)具體情況對空調系統(tǒng)進行局部改造。從節(jié)省能源的角度計,應盡量避免長期延時使用空調。
4、中央空調費的支出,在一年中起伏較大,夏季達到高峰,下半年的該項支出比上半年約增加30%~50%,為便于搞好成本控制和收費工作,在全年應按月均價收費,年終決算。
