z嘉苑項(xiàng)目設(shè)備管理
麗景嘉苑項(xiàng)目設(shè)備管理
1.機(jī)電設(shè)備管理的原則
1)預(yù)防為主,堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃性維修保養(yǎng)并重,使設(shè)備時(shí)刻處于良好狀態(tài);
2)對(duì)設(shè)備做到'三好'、'四會(huì)'和'五定'。'三好'即用好、修好和管理好設(shè)備;'四會(huì)'即維修人員會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障;'五定'即對(duì)主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì);
3)實(shí)行操作人員維護(hù)與專業(yè)人員維修相結(jié)合,以操作人員進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)為主,同時(shí)要求專業(yè)維修人員對(duì)出現(xiàn)的問題及時(shí)維修處理;
4)完善設(shè)備管理和定期檢查、維修制度,制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程,完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計(jì)劃;
5)修舊利廢,合理更新,降低設(shè)備維修費(fèi)用,提高經(jīng)濟(jì)效益;
6)規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維修保養(yǎng)管理工作,確保供配電設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行;
7)推行科技型物業(yè)管理模式,采用科學(xué)的管理方法和手段,如采取冗余策略,即在設(shè)備備件儲(chǔ)備、技術(shù)支援服務(wù)等方面實(shí)現(xiàn)冗余,以備設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)能迅速處理。
2.機(jī)電設(shè)備管理的目標(biāo)
通過經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)與及時(shí)性維修,使設(shè)備設(shè)施時(shí)刻處于最佳的運(yùn)行狀態(tài),延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施使用壽命,提高物業(yè)的運(yùn)作效益,確保機(jī)電設(shè)備完好率98%以上,設(shè)備設(shè)施零修、急修及時(shí)率100%。
3.機(jī)電設(shè)備管理維修保養(yǎng)方式
1)日常維護(hù)保養(yǎng)。操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗(yàn),用聽、聞、看、摸等方式,利用檢測(cè)儀器、儀表對(duì)設(shè)備的關(guān)鍵部位進(jìn)行重點(diǎn)檢查,發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除,并做好記錄。操作人員每班至少巡視兩次,維修人員每周至少檢查一次;
2)一級(jí)保養(yǎng)。維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體,進(jìn)行清潔調(diào)整,每季進(jìn)行一次;
3)二級(jí)保養(yǎng)。維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清理,部分解體檢查和局部修理,更換或修復(fù)磨損件,每半年進(jìn)行一次;
4)中修。對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面檢查,部分解體修理和更換磨損部件,調(diào)整部分機(jī)構(gòu),每年進(jìn)行一次;
5)大修。對(duì)設(shè)備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件,每三年進(jìn)行一次。
4.實(shí)行機(jī)電設(shè)備的動(dòng)態(tài)管理
1)設(shè)立24小時(shí)值班維修服務(wù)電話,隨時(shí)滿足各種維修服務(wù)需要;
2)利用先進(jìn)的監(jiān)控設(shè)備,推行例行巡視抄表檢查制度,對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)實(shí)行動(dòng)態(tài)技術(shù)監(jiān)控;
3)工程維修部除實(shí)行日常巡查、設(shè)備的例行保養(yǎng)工作外,每個(gè)維修工要求配備移動(dòng)電話等通訊工具,在24小時(shí)內(nèi)隨叫隨到,以便于開展應(yīng)急搶修工作,實(shí)行動(dòng)態(tài)管理;
4)組建一支由專業(yè)技術(shù)人員組成的應(yīng)急維修隊(duì)伍,制定應(yīng)急程序和方案,并備齊各種應(yīng)急物品,經(jīng)常進(jìn)行各種應(yīng)急演練。
