科信物業(yè)日常維修管理說明
科信物業(yè)日常維修管理說明
1、公共設(shè)施
(1)公共設(shè)施的保養(yǎng)
每年初,維修班按公司規(guī)定制定填寫《公共設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃》,并按計(jì)劃對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng),填寫《公共設(shè)施保養(yǎng)記錄》。
(2)、公共設(shè)施損壞的發(fā)現(xiàn)
護(hù)衛(wèi)員在每日巡查時(shí)應(yīng)注意所巡查范圍內(nèi)公共設(shè)施的狀態(tài)。如發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞,須當(dāng)填寫《發(fā)現(xiàn)故障通知單》交與維修值班員。若遞交《發(fā)現(xiàn)故障通知單》三日后,該問題仍未整改,則再次填寫《發(fā)現(xiàn)故障通知單》,直接遞交給管理處主管主任或質(zhì)量管理部。
(3)、公共設(shè)施損壞的處理
a、維修班接到通知單后,及時(shí)派人修復(fù)處理,不得超過三天,并在《派工單》上做好記錄,如不能及時(shí)修復(fù)處理的應(yīng)報(bào)告維修中心主管,并說明原因,由維修中心主管按實(shí)際情況進(jìn)行處理或向有關(guān)單位報(bào)告;
b、維修中心主管應(yīng)對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題處理情況進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。
(4)、公共設(shè)施的新建或改建
公共設(shè)施的新建或改建由管理處負(fù)責(zé)與開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)確定方案,由工程維修中心負(fù)責(zé)實(shí)施。
2、房屋維修
(1)房屋維修管理規(guī)定
為了認(rèn)真解決用戶入伙后房屋維修問題,本著'實(shí)事求是,劃清責(zé)任,合理收費(fèi),服務(wù)用戶'的精神,
特制訂本規(guī)定。
a、用戶在入伙時(shí)同管理處人員共同驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,要在交驗(yàn)單上分項(xiàng)注明整改項(xiàng)目并簽字,由管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系開發(fā)商組織專人維修。維修后管理處實(shí)行消項(xiàng)驗(yàn)收,維修所發(fā)生的人、工、材料等費(fèi)用由開發(fā)商負(fù)責(zé)。
b、用戶房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題,管理處在接到用戶投訴和反映情況后,如果情況緊急,工程較小,涉及金額不大,則管理處維修班自行維修。如發(fā)生重大的質(zhì)量問題或涉及金額較大,應(yīng)立即報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo),聯(lián)系開發(fā)商,由開發(fā)商找施工隊(duì)保修,所發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用在施工質(zhì)量保證金中扣除。
c、屬于用戶在使用和改建或裝修中發(fā)生的問題,由用戶自行負(fù)責(zé)。
d、如用戶需要進(jìn)行一般性的維修,可直接向管理處工程維修中心提出維修申請(qǐng),由管理處維修中心進(jìn)行維修,維修后由業(yè)主簽名驗(yàn)收,維修中心按成本價(jià)格合理收費(fèi)。
e、如用戶提出大的維修申請(qǐng),管理處工程維修中心應(yīng)上報(bào)管理處,管理處派專職人員核實(shí)情況,制訂維修計(jì)劃,組織人員維修,維修后由用戶驗(yàn)收并在派工單上簽字。
(2)維修工作流程
a、按規(guī)定/約定時(shí)間帶齊工具、材料用品到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),進(jìn)門前,必須先摁門鈴/敲門(每次輕敲不超過三下)。
b、待用戶開門后,用規(guī)范語言說明來意。征得用戶同意后,方可進(jìn)門。
c、先向用戶詢問情況及要求,然后仔細(xì)檢查維修的部位,判斷維修難易程度,估計(jì)工時(shí)及所需材料后,按公司統(tǒng)一規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),向用戶說明應(yīng)收多少費(fèi)用,待用戶確認(rèn)后方可進(jìn)行維修。
d、維修過程中,如無必要,不得主動(dòng)與用戶交談,不得隨意到維修現(xiàn)場(chǎng)以外的房間參觀。
e、維修完工并清潔現(xiàn)場(chǎng)后,禮貌地提請(qǐng)用戶驗(yàn)收,待其確認(rèn)后,再請(qǐng)其支付商定的費(fèi)用,并請(qǐng)用戶在派工單上簽署意見和姓名。
f、維修中和離開時(shí),均不得食用用戶的飲料、食品、香煙等,不得收受用戶的禮物、小費(fèi)。
g、用戶支付維修費(fèi)用和簽署派工單后,必須向用戶致謝。
h、離開用戶房屋時(shí),須使用規(guī)范語言與住戶告別,返回維修班或按上述規(guī)定進(jìn)行下一個(gè)維修項(xiàng)目。
(3)房屋維修回訪
a、管理處指定專人負(fù)責(zé)組織每月定期的維修回訪工作。
b、對(duì)房屋大的缺陷(如屋面漏水、外墻開裂等)維修后,應(yīng)隨時(shí)觀察效果,專人定期仔細(xì)檢查,并作專項(xiàng)記錄。
c、對(duì)業(yè)主室內(nèi)的一般維修,每月按維修班提供的業(yè)主維修派工單隨機(jī)抽樣回訪并作記錄,派工單在20張以下的,均按固定值5張回訪;派工單在20-50張之間的,抽取派工單總量的30%進(jìn)行回訪;派工單在50-100張之間的,抽取派工單總量的15%進(jìn)行回訪;派工單在100張以上的,均按固定值20張回訪?；卦L至少一半是上門回訪,其余可以是電話回訪。
d、對(duì)公共部位的維修保養(yǎng)狀況,除維修班長(zhǎng)需每周巡視外,管理處維修主管仍應(yīng)對(duì)公共設(shè)施的維修保養(yǎng)情況進(jìn)行回查。公共部位維修派工單在30張以下的,均按固定值6張回查;派工單在30-50張之間的,抽取派工單總量的20%回查;派工單在50-100張之間的,抽取派工單總量的15%進(jìn)行回查;派工單在100張以上的,均按固定值15%張回查。回查時(shí)仍填寫回訪記錄表,表中業(yè)主簽名欄由管理處主任簽名確認(rèn)。
