某項(xiàng)目管理處設(shè)備管理控制程序
項(xiàng)目管理處設(shè)備管理控制程序
1.0 目的
保證所有為顧客提供各種服務(wù)的公共設(shè)備滿(mǎn)足服務(wù)要求。
2.0 適用范圍
公司管轄的電力(油)拖動(dòng)設(shè)備、電機(jī)、電氣設(shè)備(含強(qiáng)電主線路)、電子設(shè)備(含弱電線路)、管道、風(fēng)道、閥門(mén)及其它房屋附屬裝置。
3.0 職責(zé)
3.1工程部負(fù)責(zé)設(shè)備接管驗(yàn)收及設(shè)備的管理(簽定保養(yǎng)合同、制定作業(yè)指導(dǎo)書(shū)等)。
3.2質(zhì)量管理部負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)情況及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的月、季檢查。
3.3管理處負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備日常管理及《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作,與供方確定分包內(nèi)容,按合同監(jiān)督檢查、評(píng)定供方。
4.0程序
4.1設(shè)備前期管理
4.1.1前期介入
公司組織對(duì)有關(guān)物業(yè)考察,關(guān)于設(shè)備選型、安裝要求等的建議由工程部審核,由商務(wù)部向發(fā)展商提出。政府有關(guān)部門(mén)的驗(yàn)收,管理處應(yīng)參與。
4.1.2設(shè)備的接管驗(yàn)收
設(shè)備的接管驗(yàn)收由工程部代表公司,組織專(zhuān)家及相關(guān)管理處技術(shù)人員組成驗(yàn)收組,依據(jù)為設(shè)備出廠說(shuō)明書(shū)及國(guó)家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn),會(huì)同發(fā)展商、承包商進(jìn)行。
4.2設(shè)備的建帳
4.2.1工程部負(fù)責(zé)發(fā)放物業(yè)代碼,管理處給所管物業(yè)的全部設(shè)備編號(hào)后報(bào)工程部。
4.2.2管理處對(duì)所管理的所有設(shè)施設(shè)備都應(yīng)建帳;
4.2.3工程部對(duì)全公司設(shè)備設(shè)施建帳。
4.3設(shè)備質(zhì)量缺陷整改
新入伙的管理處,機(jī)電設(shè)備接管后,由工程部委托專(zhuān)業(yè)公司對(duì)設(shè)備質(zhì)量缺陷進(jìn)行三個(gè)月整改,達(dá)到五洲標(biāo)準(zhǔn)后,由工程部驗(yàn)收,通過(guò)后,再與供方簽訂《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》。
4.4設(shè)備標(biāo)識(shí)管理
a 未隱蔽的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。
b 設(shè)備的顏色設(shè)備一律按附表《設(shè)備顏色規(guī)定》的要求顏色進(jìn)行刷漆。
c.重要危險(xiǎn)設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(shí)(如配電柜掛“禁止合閘”等),報(bào)廢、封存的設(shè)備須標(biāo)識(shí)。
d.設(shè)備標(biāo)識(shí)牌由企業(yè)發(fā)展策劃部統(tǒng)一設(shè)計(jì)。
4.5 設(shè)備使用管理
4.5.1物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸管理處,供方維修保養(yǎng)時(shí),停電梯、停電、停水、操作設(shè)備須征得管理處同意。
4.5.2管理處維修人員必須對(duì)本管理處管理的設(shè)備進(jìn)行正確操作使用,確保顧客滿(mǎn)意。管理處須認(rèn)真、全面、細(xì)致的作好運(yùn)行監(jiān)視、檢查工作,并作記錄。
4.5.3管理處機(jī)電主管應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄(含水、電抄表記錄),確定系統(tǒng)工作是否正常。作經(jīng)濟(jì)性分析,確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài),及時(shí)予以控制調(diào)整。
4.5.4重要設(shè)備(如變壓器、中央空調(diào)等)的投入、報(bào)停須經(jīng)工程部批準(zhǔn)。
4.6設(shè)備維修保養(yǎng)管理
4.6.1維修保養(yǎng)計(jì)劃
a.供方應(yīng)將委托范圍內(nèi)的設(shè)備下年度保養(yǎng)計(jì)劃于每年12月中旬報(bào)管理處,管理處審核、調(diào)整后,與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的計(jì)劃匯總,于當(dāng)年12月下旬報(bào)工程部審批,審批后的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃工程部、管理處、專(zhuān)業(yè)公司各保留一份。
b.設(shè)備中修、大修、更新改造計(jì)劃由工程部制定,并審查確定方案,編制或?qū)彶轭A(yù)算。
c.工程部根據(jù)質(zhì)量管理部月檢報(bào)告,定期組織專(zhuān)家對(duì)重要設(shè)備進(jìn)行診斷,根據(jù)診斷結(jié)果確定狀態(tài)維修時(shí)機(jī)、維修方案,并組織實(shí)施。
4.6.2設(shè)備檢定
a.電梯檢定計(jì)劃由工程部制定,工程部每年組織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行一次自檢,并按規(guī)定時(shí)限報(bào)送政府有關(guān)部門(mén)檢定。
b.計(jì)量器具檢定計(jì)劃由工程部制定。計(jì)量器具萬(wàn)用表、鉗形電流計(jì)由工程部檢定,絕緣搖表、場(chǎng)強(qiáng)儀、轉(zhuǎn)速計(jì)等由管理處自行送檢,將檢定證書(shū)原件送工程部存檔。
c.有功電能表、無(wú)功電能表、水表、燃?xì)獗碛晒╇娋?、自?lái)水公司、燃?xì)夤矩?fù)責(zé)定期檢定,管理處須保護(hù)好計(jì)量表、柜上的鉛封。
4.7 實(shí)施
4.7.1管理處維修班及供方維修人員須按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、五洲有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維修。
4.7.2發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障(不屬于維修班負(fù)責(zé)維修范圍內(nèi)的故障維修),維修班應(yīng)用《設(shè)備故障問(wèn)題轉(zhuǎn)呈單》立即通知供方,供方接到轉(zhuǎn)呈單后,須在半個(gè)工作日內(nèi)給管理處答復(fù),確定維修時(shí)間。關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障,造成大廈/小區(qū)停電、停水、停梯或嚴(yán)重影響顧客生活及工作(不含重大設(shè)備事故),須按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修,恢復(fù)設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標(biāo)識(shí)后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補(bǔ)辦審批手續(xù)。
4.7.3設(shè)備中修、大修、更新改造工程由工程部選擇供方(招標(biāo)或指定合格的供方),組織訂立有關(guān)合同,辦理合同會(huì)簽手續(xù),并由工程部組織有關(guān)人員(相關(guān)管理處技術(shù)人員、工程部工程師或聘請(qǐng)的專(zhuān)家)進(jìn)行工程施工監(jiān)督。
4.8維修保養(yǎng)檢查
4.8.1維修班人員日常對(duì)設(shè)備進(jìn)行巡視時(shí),應(yīng)對(duì)設(shè)備重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查(點(diǎn)檢),并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決,無(wú)法解決的問(wèn)題用《設(shè)備故障問(wèn)題轉(zhuǎn)呈單》提交專(zhuān)業(yè)公司解決。設(shè)備(ⅰ、ⅱ、ⅲ級(jí)設(shè)備)“日常維護(hù)保養(yǎng)”計(jì)劃執(zhí)行情況由管理處維修班班長(zhǎng)檢查,按同類(lèi)設(shè)備的30%比例進(jìn)行抽樣,并填寫(xiě)保養(yǎng)檢查記錄;ⅰ、ⅱ級(jí)設(shè)備的“一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)” 計(jì)劃執(zhí)行情況由管理處機(jī)電設(shè)備主管檢查,按同類(lèi)設(shè)備的30%比例進(jìn)行抽樣,并填寫(xiě)保養(yǎng)檢查記錄。
4.8.2設(shè)備維修完畢后,應(yīng)對(duì)設(shè)備功能進(jìn)行檢定,屬ⅰ、ⅱ級(jí)設(shè)備由工程部組織檢定并備案;屬ⅲ級(jí)設(shè)備由管理處機(jī)電主管檢定,所有設(shè)備檢定記錄管理處都應(yīng)備案。
4.8.3質(zhì)量管理部每月對(duì)保養(yǎng)計(jì)劃執(zhí)行情況、設(shè)備技術(shù)狀態(tài)、記錄資料,進(jìn)行一次檢查、評(píng)定,并做相關(guān)月檢記錄。
4.8.4設(shè)備中修、大修、更新改造工程竣工驗(yàn)收由工程部組織。驗(yàn)收合格,填寫(xiě)《工程竣工驗(yàn)收證明》,由施工單位、管理處、工程部在單上簽字蓋章。不合格則由施工單位整改,進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。復(fù)驗(yàn)合格辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》,未辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》者不予結(jié)算工程款。
4.9 設(shè)備完好率和紅旗設(shè)備率
4.9.1設(shè)備完好率
每年年底由管理處機(jī)電設(shè)備主管組織管理處有關(guān)人員對(duì)所管進(jìn)行一次檢查,于12月15日之前將設(shè)備完好率報(bào)工程部,工程部按10%抽樣核查,并統(tǒng)計(jì)全公司設(shè)備完好率。
4.9.2紅旗設(shè)備率
每年年底由工程部組織對(duì)公司管轄的ⅰ、ⅱ級(jí)設(shè)備進(jìn)行紅旗設(shè)備檢評(píng),工程部對(duì)檢查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算。
> 4.10設(shè)備安全管理
4.10.1持證上崗與安全檢查
特殊工種作業(yè)的員工(電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等),須持證上崗。
公司安全委員會(huì)每季度對(duì)設(shè)備安全狀況等進(jìn)行一次檢查、評(píng)價(jià),并責(zé)成未達(dá)標(biāo)單位對(duì)安全隱患進(jìn)行整改。綜合得分第一名的管理處,可榮獲流動(dòng)紅旗。
4.10.2事故處理程序
當(dāng)管理處發(fā)生設(shè)備安全事故后,須立即通知工程部(安委會(huì)辦公室)。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場(chǎng)之前,應(yīng)盡可能地保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),拍照或錄像。工程部須組織人員搶修,保證對(duì)顧客的服務(wù)。事后管理處須向安委會(huì)辦公室提交設(shè)備安全事故報(bào)告,工程部根據(jù)管理處的報(bào)告及調(diào)查結(jié)果,向主管副總經(jīng)理提交設(shè)備安全事故調(diào)查報(bào)告,并提出處理意見(jiàn)。事故處理須堅(jiān)持“三不放過(guò)”的原則。
4.11設(shè)備封存及報(bào)廢管理
4.11.1設(shè)備封存
擬封存的ⅰ、ⅱ級(jí)設(shè)備由管理處報(bào)工程部,工程部計(jì)劃、安排設(shè)備封存前的處理工作(防腐、防護(hù)等)。封存地點(diǎn)應(yīng)保持干燥、干凈、安全。管理處應(yīng)定期檢查。封存的設(shè)備,應(yīng)貼封存標(biāo)記,重新啟用時(shí)預(yù)先保養(yǎng)一次。
4.11.2設(shè)備報(bào)廢
對(duì)不能修復(fù)或維修后檢定不合格的設(shè)備,應(yīng)予以報(bào)廢。報(bào)廢的設(shè)備及報(bào)廢件,管理處應(yīng)妥善保管,并統(tǒng)一填寫(xiě)《報(bào)廢設(shè)備、器件清單》,清單每半年上報(bào)公司工程部,由工程部確認(rèn)有利用價(jià)值的統(tǒng)一調(diào)配、回收。
4.12 組織對(duì)供方的控制
4.12.1供方的選取原則上其應(yīng)通過(guò)iso9000認(rèn)證。
4.12.2工程部每年(或一個(gè)合同期)對(duì)供方進(jìn)行一次評(píng)價(jià)并做記錄,對(duì)于不符合要求的供方,不予續(xù)簽合同。
4.12.3當(dāng)發(fā)生嚴(yán)重投訴或事故時(shí),工程部須組織人員對(duì)供方的質(zhì)量體系進(jìn)行審核。
4.12.4日常檢查、監(jiān)督管理處按本規(guī)程要求執(zhí)行,按合同約定對(duì)供方是否按設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng),按約定進(jìn)行維修,予以確認(rèn),在保養(yǎng)、維修記錄上簽字。管理處的確認(rèn)(簽字)不免除供方對(duì)不合格保養(yǎng)、維修進(jìn)行返工、返修的責(zé)任。
4.13 設(shè)備技術(shù)檔案資料管理
4.13.1設(shè)備技術(shù)資料
設(shè)備技術(shù)資料管理按本文7.2條執(zhí)行,資料的借閱必須辦理相關(guān)手續(xù)。
4.13.2質(zhì)量記錄
a.所有質(zhì)量記錄均須采用五洲標(biāo)準(zhǔn)表格。管理處使用本公司表格,五洲專(zhuān)業(yè)公司可使用其公司的表格。
b.設(shè)備運(yùn)行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫(xiě)保存。管理處實(shí)施保養(yǎng)、維修的設(shè)備,由管理處保養(yǎng)維修人填寫(xiě)記錄,分包方實(shí)施保養(yǎng)維修的設(shè)備,由分包方填寫(xiě)保養(yǎng)記錄、維修記錄。
c.機(jī)電設(shè)備月檢記錄由質(zhì)量管理部保管。
d.工程部保存ⅰ、ⅱ級(jí)設(shè)備維修記錄,設(shè)備診斷記錄,紅旗設(shè)備檢評(píng)記錄,設(shè)備完好率評(píng)定統(tǒng)計(jì)記錄。
4.14 設(shè)備(機(jī)具)的申請(qǐng)、采購(gòu)、驗(yàn)證、入庫(kù)建帳
4.14.1申請(qǐng)
根據(jù)樓宇正常運(yùn)作或維修需要,由維修班或辦公室申請(qǐng),填寫(xiě)《設(shè)備(機(jī)具)購(gòu)置申請(qǐng)表》。購(gòu)置總價(jià)在貳千元以下的,由管理處主任批準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi);購(gòu)置總價(jià)在貳千元以上的,經(jīng)管理處主任同意后,報(bào)工程部經(jīng)理審核并轉(zhuǎn)交有關(guān)技術(shù)工程師提出滿(mǎn)足使用要求的設(shè)備技術(shù)指標(biāo),然后呈報(bào)主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)購(gòu)置。
4.14.2采購(gòu)
采購(gòu)人員應(yīng)會(huì)同機(jī)具使用人或申請(qǐng)人共同對(duì)設(shè)備性能、質(zhì)量等作鑒定。確認(rèn)質(zhì)量?jī)?yōu)良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書(shū)、價(jià)格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。
4.14.3驗(yàn)證
對(duì)伍千元以下的設(shè)備(機(jī)具),購(gòu)進(jìn)后,在合同規(guī)定期內(nèi),由管理處主管機(jī)電設(shè)備主管會(huì)同有關(guān)技術(shù)人員驗(yàn)證,填寫(xiě)《設(shè)備(機(jī)具)驗(yàn)證單》;五仟元以上的,由工程部委派有關(guān)工程師根據(jù)設(shè)備的說(shuō)明書(shū)或合同規(guī)定的技術(shù)條件進(jìn)行驗(yàn)證,驗(yàn)證后的設(shè)備(機(jī)具),管理處方可辦理入庫(kù)建帳手續(xù)。所有購(gòu)置的設(shè)備均須在采購(gòu)記錄中登記。
4.14.4入庫(kù)建帳
建帳規(guī)定同4.3。
5.0 相關(guān)文件及記錄
