設備房管理作業(yè)指導書
1.目的規(guī)范和指引物業(yè)范圍內(nèi)設備房的管理,保障設備運行室內(nèi)環(huán)境,規(guī)避設備管理風險,確保設備完好、運行正常。2.適用范圍適用于消防監(jiān)控室、電梯機房、水泵房等設備房的管理。
3.責任歸屬
3.1項目經(jīng)理(即服務中心/管理處負責人)監(jiān)督本項目設備房管理工作。
3.2工程主管(即設備管理負責人)負責組織、監(jiān)督設備房管理工作。
3.3維修技工(具體的設備責任人)定期巡檢及維護設備房。
4.方法與過程控制4.1 室內(nèi)環(huán)境管理規(guī)范
4.1.1地面應干凈、平坦、干燥、防滑。墻面應平整、整潔,無積塵。專用工具、用品及器具應在(標識)指定位置擺放整齊。嚴禁堆放易燃、易爆及無關物品。
4.1.2消防監(jiān)控室、電話機房、配電房、發(fā)電機房、電梯機房、電腦機房、水泵房等重要設備房室內(nèi)應懸掛干濕溫度計。室內(nèi)環(huán)境溫度建議應控制在40℃以下、相對濕度80%以下。熱力站、鍋爐房室內(nèi)環(huán)境應符合設備運行條件要求。
4.1.3如設備運行產(chǎn)生的噪音或振動影響毗鄰業(yè)戶,宜采取降噪、減震等措施,符合國家相關環(huán)保要求。
4.2 設備管理規(guī)范
4.2.1對項目所有設備建立設備臺賬。
4.2.2明確設備責任人,建立設備設施管理臺賬。
4.2.3設備外觀清潔、無油污、無油漆脫落,無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。
4.2.4易被人體接觸到的轉動部位要有防護罩,設備原有的防護裝置應維護齊全。
4.2.5設備完好、運行正常,各類儀表完好、使用正常、檢定合格有效。
4.2.6設備上端有排污管等設施時,應在該設備上方加裝喇叭口、擋板等設施。
4.3標識管理規(guī)范
4.3.1所有標識應安裝位置適當、醒目,內(nèi)容清晰、完整。
4.3.2設備房門外側應有設備房名稱標識及“機房重地、非請勿進”警示標識。標識樣式符合公司要求。
4.3.3設備開關、閥門等要有明顯的狀態(tài)標識;流體管道要有流向標識;操作有危險的設備、部件要有“危險!勿靠近!”、“危險!勿操作!”等警示標識;各儀表附近應有正常值范圍標識。
4.3.4多臺同型號、配備主/備用的設備應進行編號管理并在設備上懸掛編號標識。
4.3.5供配電設備房應在顯著位置設立“嚴禁合閘”等移動標識的統(tǒng)一掛放點。
4.3.6設備房內(nèi)所有配電箱、柜及控制箱、柜應有顯示其名稱與用途標識。各出線電纜應懸掛出線標識,標明電纜的型號規(guī)格、用途、去向標識;各動力柜、雙電源箱等分控箱的進線端應標明電纜的型號規(guī)格、用途、引自何處;各類空氣開關應標明用途,有互感器的電表要標明計量倍率。
4.4 安全管理規(guī)范
4.4.1無人值守的設備房應上鎖管理。設備房的鑰匙專人管理,備用鑰匙應在監(jiān)控室留存。專人值守的設備房,值班人員應符合上崗要求。
4.4.2參觀來訪人員須由項目經(jīng)理指定專人陪同方可進入。
4.4.3凡有裸露橡膠、塑料等絕緣材質的電纜、電器設備的設備房以及給水設備房建議設置不低于60厘米高的防鼠板,同時室內(nèi)應采取防鼠措施。
4.4.4位于天臺或地下室的設備房入口處應有防止水浸措施。
4.4.5設置集水底坑的設備房,應保持排水系統(tǒng)通暢,并安裝超高水位報警裝置,報警信號引至監(jiān)控室或就近固定崗位處。
4.4.6設備房內(nèi)須配置消防對講或內(nèi)線電話,便于緊急情況與監(jiān)控室聯(lián)系。
4.4.7設備房內(nèi)嚴禁吸煙。
4.4.8設備房內(nèi)應配備應急燈、滅火器,并符合下列要求:
4.4.8.1應急照明燈能在停電事故下至少工作半小時。
4.4.8.2滅火器配置標準:每15平方米配置1個2公斤滅火器;一個滅火器配置場所內(nèi)的滅火器不應少于2只;每個設置點的滅火器不宜多于5只;滅火器擺放位置明顯、便于拿取,并有位置標識。
4.4.8.3設備房內(nèi)配備專用消防設施的,應安裝防止誤動作啟動裝置,并有保障緊急情況下的正常啟用的措施。
4.5 文件及記錄管理規(guī)范
4.5.1墻面應懸掛各類相關的“設備維護作業(yè)指導書”、必要的“應急處理預案”。
4.5.2設備房內(nèi)應放置〖巡檢維護工作記錄表〗備查。專人值守的設備房內(nèi)應放置〖工程部交接班記錄表〗。
4.6定期巡檢及維護要求
4.6.1無人值守設備房的責任人應對設備房定期巡檢;
4.6.2設備房每月清潔1次;
4.6.3重要設備房配電柜及設備每季度檢查接地1次;
4.6.4上述工作內(nèi)容應填寫〖巡檢維護工作記錄表〗。
5.相關記錄
〖設備臺賬〗
〖設備設施管理臺賬〗
〖巡檢維護工作記錄表〗
〖工程部交接班記錄表〗
〖年度維修保養(yǎng)工作計劃表〗
〖設備房進出登記記錄〗
