房產(chǎn)公司工程監(jiān)理管理要點(diǎn)
房產(chǎn)開發(fā)公司工程監(jiān)理管理要點(diǎn)
1.目的
對(duì)工程監(jiān)理工作進(jìn)行有效監(jiān)控,促使監(jiān)理單位切實(shí)履行合同,使工程質(zhì)量、投資、進(jìn)度處于受控狀態(tài),確保工程建設(shè)順利進(jìn)行。
2.范圍
適用于***有限公司新建、改建、擴(kuò)建的各工程項(xiàng)目。
3.職責(zé)
由工程部管理并實(shí)施,其他相關(guān)部門配合實(shí)施工作。
4.內(nèi)容
4.1.檢查依據(jù)
4.1.1《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》(建設(shè)部2000版)。
4.1.2《監(jiān)理合同》、經(jīng)審定的《監(jiān)理規(guī)劃》及《監(jiān)理細(xì)則》。
4.2.檢查內(nèi)容
4.2.1準(zhǔn)備階段
4.2.1.1在設(shè)計(jì)完成,施工圖下達(dá)后兩周內(nèi),監(jiān)理單位應(yīng)在開工前編寫監(jiān)理規(guī)劃、專業(yè)(或分項(xiàng)工程、分部工程)監(jiān)理實(shí)施細(xì)則,制定監(jiān)理工作方法,建立監(jiān)理工作報(bào)告制度等,以書面形式提交我方,并分發(fā)至各相關(guān)單位。
4.2.1.2監(jiān)理單位應(yīng)在工程開工前及時(shí)審核施工單位提交的施工組織設(shè)計(jì),包括施工技術(shù)方案、施工進(jìn)度計(jì)劃、安全及文明生產(chǎn)措施,將審查結(jié)果書面答復(fù)施工單位,并抄送我公司。
4.2.1.3要求監(jiān)理單位審查施工單位各項(xiàng)施工準(zhǔn)備工作,協(xié)助我方下達(dá)開工令。
4.2.1.4要求監(jiān)理單位在施工前對(duì)施工圖紙進(jìn)行認(rèn)真會(huì)審,如果因?yàn)閷徍斯ぷ鞑坏轿欢鸬姆倒せ蜃兏?監(jiān)理單位應(yīng)承擔(dān)部分經(jīng)濟(jì)責(zé)任并進(jìn)行賠償。
賠償金額=對(duì)我方造成的損失×10%。
4.2.2施工階段
4.2.2.1監(jiān)理單位資質(zhì)及人員要求
4.2.2.1.1所有監(jiān)理人員進(jìn)場(chǎng)后,必須填寫《監(jiān)理人員登記表》,并于2日內(nèi)收回工程部進(jìn)行審核。
4.2.2.1.2審核監(jiān)理單位確定的總監(jiān)理工程師,必須是合同中確定的總監(jiān)理工程師,也必須是監(jiān)理單位提供考察項(xiàng)目的總監(jiān)理工程師。否則,我方在有權(quán)終止合同,監(jiān)理單位必須無條件退場(chǎng),并承擔(dān)由此造成的一切損失。
4.2.2.1.3要求監(jiān)理單位配備的監(jiān)理工程師必須專業(yè)對(duì)口,特別是綠化、河道工程監(jiān)理必須配備專業(yè)的監(jiān)理工程師,允許監(jiān)理單位將這部分監(jiān)理業(yè)務(wù)分包給更為專業(yè)的監(jiān)理單位,但必須經(jīng)工程部項(xiàng)目主管確認(rèn)并經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn),報(bào)公司備案。
4.2.2.1.4要求土建工程師不少于2名,配套工程師不少于2名,其中必須配備一名弱電工程師,其余的專業(yè)工程師均不得少于1名,專職資料員1名。
4.2.2.1.5要求現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員每周上班時(shí)間為6天(周六周日輪休,輪休期間應(yīng)根據(jù)我方要求隨時(shí)到工地投入工作),每天的工作時(shí)間應(yīng)為8:30-17:30(根據(jù)工程施工需要,夜間安排值班),并做到24小時(shí)現(xiàn)場(chǎng)有監(jiān)理工程師值班,能及時(shí)處理發(fā)生的問題?？偙O(jiān)每周在工地辦公時(shí)間不少于5天。
4.2.2.1.6總監(jiān)應(yīng)制定各崗位監(jiān)理人員的考核細(xì)則,定期把考核情況通報(bào)我方。同時(shí),工程部將定期對(duì)各崗位監(jiān)理人員進(jìn)行考核,填寫《監(jiān)理工作考核表》,并保留對(duì)不稱職的監(jiān)理人員要求調(diào)換的權(quán)力。
4.2.2.1.7所有監(jiān)理人員及其組織機(jī)構(gòu)經(jīng)我方審定確立后,不得在中途私自更改,如有變動(dòng),應(yīng)書面提前一周通知我方,并經(jīng)同意后方允許變換,否則將按有關(guān)合同條款予以處罰。
4.2.2.2檢查資料設(shè)備
4.2.2.2.1查看辦公設(shè)施及檢測(cè)工具是否齊備。
4.2.2.2.2檢查辦公室布置:崗位職責(zé)、平面圖、進(jìn)度計(jì)劃等是否上墻,辦公室布置是否符合公司統(tǒng)一形象、觀感較好。
4.2.2.2.3檢查資料記錄:崗位職責(zé)表、作業(yè)指導(dǎo)書、監(jiān)理日記、實(shí)測(cè)記錄、沉降觀測(cè)記錄等日常資料是否完備、準(zhǔn)確、及時(shí)記錄。
4.2.2.2.4檢查資料整理和裝訂:是否及時(shí)裝訂成冊(cè)并歸檔,文件柜內(nèi)圖紙和資料擺放整齊。
4.2.2.3檢查監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)度的控制
4.2.2.3.1要求監(jiān)理單位審核施工單位提出的工程總進(jìn)度計(jì)劃,對(duì)總進(jìn)度計(jì)劃是否滿足規(guī)定的竣工日期的要求提出意見。
4.2.2.3.2監(jiān)理單位要在總進(jìn)度計(jì)劃的前提下,審核施工單位月、周進(jìn)度計(jì)劃的可行性,如發(fā)現(xiàn)執(zhí)行過程中不能完成工程計(jì)劃時(shí),應(yīng)檢查分析原因,督促施工單位及時(shí)調(diào)整計(jì)劃和采取補(bǔ)救措施,以保證工程進(jìn)度的實(shí)現(xiàn)。
4.2.2.3.3要求監(jiān)理單位每周定期主持與設(shè)計(jì)院、各施工單位間的有關(guān)施工進(jìn)度、質(zhì)量及安全的協(xié)調(diào)會(huì)議并做好會(huì)議記錄,及時(shí)協(xié)調(diào)處理相關(guān)的問題。若情況特殊,監(jiān)理單位應(yīng)能立即研究并提出召開現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議,協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題,同時(shí)報(bào)我方簽字認(rèn)可。
4.2.2.3.4監(jiān)理單位必須建立工程監(jiān)理日記制度,詳細(xì)記錄工程進(jìn)度、質(zhì)量、設(shè)計(jì)修改、工地洽商等問題和其它有關(guān)施工過程中必須記錄的問題。
4.2.2.3.5監(jiān)理單位應(yīng)于每月25日前向我方提交當(dāng)月監(jiān)理報(bào)告,監(jiān)理報(bào)告內(nèi)容包括:本月工程情況(含質(zhì)量、進(jìn)度、簽證、文明施工、配合銷售等等),工期滯后或質(zhì)量達(dá)不到要求等問題的原因分析及處理措施,下月工程計(jì)劃(包括報(bào)建、工程分包、材料采購、預(yù)計(jì)下月進(jìn)度款、工程施工等),以及其它規(guī)定內(nèi)容。
4.2.2.3.6監(jiān)理單位有權(quán)利和義務(wù)督促施工單位按照施工合同控制工期完成工程施工,如工程不能按控制工期完成(因甲方原因或不可抗力造成的除外),罰監(jiān)理單位每項(xiàng)每天1000元。
4.2.2.4檢查監(jiān)理單位對(duì)工程質(zhì)量的控制
4.2.2.4.1要求監(jiān)理單位根據(jù)施工圖紙、國家及江蘇省相關(guān)施工規(guī)范和施工承包合同中的《施工技術(shù)操作規(guī)范》的要求嚴(yán)格監(jiān)理施工質(zhì)量,督促施工單位,確保工程合格率為100%。同時(shí)配合我方進(jìn)行施工質(zhì)量100%細(xì)部檢查工作,經(jīng)我方批準(zhǔn)的檢查表單須完整、真實(shí)填寫,該分部工程結(jié)束10天內(nèi)將表單提交給我方備查。
4.2.2.4.2監(jiān)理單位應(yīng)分基礎(chǔ)、主體、裝飾、總體配套、細(xì)部檢查四個(gè)階段制訂詳細(xì)的、有針對(duì)性的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理實(shí)施細(xì)則和相應(yīng)的檢查表單(按分項(xiàng)工程寫),并嚴(yán)格按此進(jìn)行操作。每個(gè)分部工程開工前須提交一份該分部工程的質(zhì)量通病或可能產(chǎn)生的質(zhì)量問題、采取的預(yù)防措施和施工過程中有針對(duì)性的辦法。
4.2.2.4.3實(shí)行分項(xiàng)工程樣板引路制。監(jiān)理單位必須在各分項(xiàng)工程、特殊的工藝、重要的部位及新材料新工藝的應(yīng)用等方面把好樣板審核關(guān),明確工藝流程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)審查合格后方可大面積展開。
4.2.2.4.4要求監(jiān)理單位必須用激光經(jīng)緯儀、測(cè)距儀等復(fù)核、驗(yàn)收單體工程角點(diǎn)的定位放線。做好沉降觀測(cè)等的復(fù)核工作。
4.2.2.4.5監(jiān)理單位在開工后,應(yīng)及時(shí)制定施工單位管理人員及工程質(zhì)量的考核細(xì)則提交甲方。并定期(半月)進(jìn)行一次考核,
將考核情況上報(bào)給我方。
4.2.2.5檢查監(jiān)理單位對(duì)安全和文明施工的監(jiān)督
4.2.2.5.1要求監(jiān)理單位監(jiān)督和定期(每周一次)檢查施工總包單位現(xiàn)場(chǎng)施工的安全、文明措施并作好記錄。
4.2.2.5.2要求監(jiān)理單位督促施工單位施工管理制度和質(zhì)量、安全、文明施工保證體系的建立、健全與實(shí)施。
4.2.2.6監(jiān)理單位對(duì)工程投資的控制
4.2.2.6.1監(jiān)理單位要審核施工單位已完工程數(shù)量(月報(bào)、工程簽證),準(zhǔn)確率應(yīng)達(dá)到90%以上,如不能滿足要求,每發(fā)現(xiàn)一次,罰款1000元。
4.2.2.6.2負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)核定及工程簽證,對(duì)超出承包合同之外的設(shè)計(jì)修改、工地洽商,如涉及費(fèi)用的須提醒我方并征得我方簽證認(rèn)可方為有效。
4.2.2.6.3監(jiān)理單位會(huì)簽有關(guān)各種設(shè)計(jì)變更,應(yīng)側(cè)重審查對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資是否有不利影響,如發(fā)現(xiàn)有不利影響時(shí),應(yīng)明確提出監(jiān)理意見,及時(shí)向我方反映。
4.2.2.7監(jiān)理單位工程驗(yàn)收及工程質(zhì)量事故處理
4.2.2.7.1監(jiān)理單位負(fù)責(zé)隱蔽工程驗(yàn)收、中間驗(yàn)收和竣工初驗(yàn),對(duì)存在問題要督促施工單位整改。對(duì)工程施工質(zhì)量、安全、文明施工提出評(píng)估意見。
4.2.2.7.2監(jiān)理單位要配合我方進(jìn)行單位工程竣工驗(yàn)收工作。
4.2.2.7.3監(jiān)理單位要提供專業(yè)檢測(cè)儀器和工具,協(xié)助我方在中間驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收、每月的例行檢查時(shí)對(duì)工程實(shí)體進(jìn)行實(shí)測(cè)實(shí)量。
4.2.2.7.4要求監(jiān)理單位審查總包單位編制的竣工圖,保證其正確無誤,并及時(shí)提交我方。
4.2.2.7.5監(jiān)理要負(fù)責(zé)工程監(jiān)理文件的整理和歸檔,經(jīng)我方認(rèn)可后移交我方。
4.2.2.7.6要求監(jiān)理單位協(xié)助我方組織施工總包單位、設(shè)計(jì)單位研究處理工程質(zhì)量、安全事故,監(jiān)督整改方案的實(shí)施,并監(jiān)督檢查整改工作實(shí)施。
4.2.2.7.7施工期間由于施工單位違反安全操作規(guī)范,而監(jiān)理單位又沒有及時(shí)指出整改,被政府有關(guān)部門處罰,如通報(bào)批評(píng)、警告和罰款等,將給予監(jiān)理單位1500元/次的罰款。施工期間未受處罰,待施工單位人、機(jī)、物退場(chǎng)后將給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)5000元
4.2.3保修階段
4.2.3.1要求監(jiān)理單位負(fù)責(zé)工程保修期內(nèi)工程量的確認(rèn)和施工質(zhì)量監(jiān)督。
4.2.3.2從入住開始后1個(gè)月內(nèi),監(jiān)理單位應(yīng)留土建監(jiān)理工程師、水電監(jiān)理工程師共2人,配合我方做好入住工作。
4.2.3.3在工程交付使用時(shí),要求監(jiān)理單位對(duì)住戶提出的質(zhì)量問題進(jìn)行技術(shù)解答,督促施工單位對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題進(jìn)行整改修復(fù)。監(jiān)理單位應(yīng)對(duì)入住時(shí)所發(fā)現(xiàn)的問題作好匯總,并在一個(gè)月內(nèi)向我方提交這項(xiàng)工作的評(píng)估分析報(bào)告。
4.2.3.4要求監(jiān)理單位參加工程保維修期內(nèi)的質(zhì)量回訪,并將回訪記錄提交我方。
4.2.3.5監(jiān)理單位應(yīng)對(duì)工程維修工作量進(jìn)行確認(rèn),審核維修方案,對(duì)維修過程進(jìn)行監(jiān)督,以書面形式向我方匯報(bào)維修工作結(jié)果。
4.2.3.6為加強(qiáng)監(jiān)理單位對(duì)房屋滲漏問題的重視,將以監(jiān)理費(fèi)用的3%作為質(zhì)保金。如今后發(fā)生客戶因?yàn)闈B漏原因而退房,我方將從中扣除1000元/戶作為補(bǔ)償。質(zhì)保金在保修期結(jié)束后返還。如在工程保修期內(nèi)發(fā)生滲漏維修,監(jiān)理單位必須按該次維修費(fèi)用5%賠償給甲方,作為我方處理投訴的管理費(fèi)及名譽(yù)補(bǔ)償費(fèi)。
4.2.3.7若在國家規(guī)定的滲漏保修期內(nèi)房屋沒有發(fā)生的滲漏維修,我方將按監(jiān)理費(fèi)總額的一定比例對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。
5.支持表單
5.1bbgc-b1《監(jiān)理人員登記表》
