第1篇 某某物業(yè)管理公司年第二次內(nèi)審計(jì)劃
某物業(yè)管理公司2023年第二次內(nèi)審計(jì)劃
目的:檢查香樟林管理處成立后,質(zhì)量體系是否能按iso9001提供質(zhì)量保證,是否具備申請(qǐng)iiso9001認(rèn)證的條件。
性質(zhì):例行內(nèi)部質(zhì)量體系審核
范圍:質(zhì)量手冊(cè)覆蓋的所有部門(mén)和要素,重點(diǎn)是iso9001所要求的各要素及涉及的各職能部門(mén)。
依據(jù):iso9001質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)、手冊(cè)、相關(guān)的程序文件、流程和作業(yè)指導(dǎo)書(shū)
審核組:組長(zhǎng)--zz,組員--ccc
審核時(shí)間:2023年12月19、20日(詳見(jiàn)日程安排表)
說(shuō)明:
1、由審核組長(zhǎng)依據(jù)經(jīng)審批后的計(jì)劃,在12月18日前制定出檢查表,交管理者代表審批。
2、日程表中所列要素號(hào)均為標(biāo)準(zhǔn)的要素號(hào)而非本公司質(zhì)量手冊(cè)的章節(jié)號(hào),審核組在收到經(jīng)審批的計(jì)劃后,應(yīng)對(duì)照質(zhì)量手冊(cè)在完全熟悉質(zhì)量體系文件的基礎(chǔ)上進(jìn)行內(nèi)審。
3、審核組在審核過(guò)程中如發(fā)現(xiàn)計(jì)劃審核的要素不能履蓋受審部門(mén)的重要工作時(shí),可申請(qǐng)管理者代表并與受審部門(mén)負(fù)責(zé)人商議后增加審核要素。
日程安排表
日期
時(shí)間
審核員:****
12月19日
9:00~9:30
首次會(huì)議
9:30~12:30
管理處主任(4.1總要求4.2.3文件控制5.1管理承諾、5.2以顧客為中心、5.3質(zhì)量方針、5.5職責(zé)權(quán)限和溝通、6.0資源管理、7.3設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā))
13:30~15:00
客戶服務(wù)中心(7.1產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的策劃、7.2.1與產(chǎn)品有關(guān)的要求的確定、7.2.2與產(chǎn)品有關(guān)的要求的評(píng)審、7.2.3顧客溝通、7.3設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)、8.2.4產(chǎn)品的監(jiān)視和測(cè)量)
15:00~17:30
保安部(6.2.2能力意識(shí)和培訓(xùn)、7.5.1生產(chǎn)和服務(wù)提供的控制、7.5.3標(biāo)識(shí)和可追溯性、7.5.4顧客財(cái)產(chǎn)、8.2.3過(guò)程的監(jiān)視和測(cè)量、8.2.4產(chǎn)品的監(jiān)視和測(cè)量)
17:30~18:00
審核組內(nèi)部會(huì)議,整理審核結(jié)
果,與部門(mén)負(fù)責(zé)人交換意見(jiàn)
12月20日
13:30~17:30
南苑工程部(6.2.2能力意識(shí)和培訓(xùn)、7.5.1生產(chǎn)和服務(wù)提供的控制、7.5.2生產(chǎn)和服務(wù)提供過(guò)程的確認(rèn)、7.5.3標(biāo)識(shí)和可追溯性、7.6監(jiān)視和測(cè)量裝置的控制)
17:30~18:00
審核組內(nèi)部會(huì)議,整理審核結(jié)
果,與部門(mén)負(fù)責(zé)人交換意見(jiàn)
10月22日
9:30~12:30
南苑保潔部(6.2.2能力意識(shí)和培訓(xùn)、7.2.3顧客溝通、7.5.1生產(chǎn)和服務(wù)提供的控制、7.5.2生產(chǎn)和服務(wù)提供過(guò)程的確認(rèn))
13:30~16:00
南苑綠化部(6.2.2能力意識(shí)和培訓(xùn)、7.5.1生產(chǎn)和服務(wù)提供的控制、7.5.2生產(chǎn)和服務(wù)提供過(guò)程的確認(rèn)、7.5.3標(biāo)識(shí)和可追溯性、7.5.4顧客財(cái)產(chǎn))
16:00~18:00
審核組末次會(huì)議,總結(jié)、與各
部門(mén)負(fù)責(zé)人交流
計(jì)劃編制:nn審批:jj
時(shí)間:2023年12月16日時(shí)間:2023年12月17日
第2篇 小區(qū)物業(yè)管理員崗位說(shuō)明書(shū)-5
小區(qū)物業(yè)管理員崗位說(shuō)明書(shū)(5)
1、崗位名稱(chēng):管理員
2、崗位系列:管理
3、崗位概述:**物業(yè)有限公司**小區(qū)物業(yè)管理處的管理工作。
4、崗位權(quán)限:
日常物業(yè)管理權(quán);
日常服務(wù)的接待處理權(quán);
5.工作任務(wù):
負(fù)責(zé)協(xié)助物業(yè)管理處主任的工作;
負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主或使用人的業(yè)務(wù)接待;
負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)用的收取;
負(fù)責(zé)物業(yè)管理處檔案資料的管理;
負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的“小財(cái)務(wù)”工作(包括小區(qū)三項(xiàng)基金的管理);
負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的內(nèi)勤工作。
6.承擔(dān)責(zé)任:對(duì)物業(yè)管理處的的日常事物性工作負(fù)責(zé)工作。
7.崗位關(guān)系:在物業(yè)管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下,完成各項(xiàng)工作工作。
8.崗位條件:
學(xué)歷:初中以上,具有物業(yè)管理崗位管理證書(shū);
能力:責(zé)任心強(qiáng),具有物業(yè)管理的專(zhuān)門(mén)知識(shí)及技能;一定的組織、協(xié)調(diào)、管理能力;一定的物業(yè)管理法律法規(guī)知識(shí)。
身體:身體健康
閱歷:二年以上物業(yè)管理的工作經(jīng)驗(yàn)
培訓(xùn):物業(yè)管理崗位的應(yīng)知應(yīng)會(huì)技能培訓(xùn)
8.崗位要求:
文明禮貌,用語(yǔ)規(guī)范;
服裝整潔,掛牌服務(wù);
服務(wù)周到,耐心細(xì)致;
資料管理,準(zhǔn)確完整;
工作敬業(yè)、熟悉業(yè)務(wù);
處理及時(shí),件件落實(shí);
善于協(xié)調(diào),工作有序。
9、應(yīng)知應(yīng)會(huì):
工作任務(wù)
崗位要求
崗位關(guān)系
崗位責(zé)任
崗位考核
10.附件
規(guī)范用語(yǔ):
電話:**物業(yè),請(qǐng)講!
接待:先生/小姐、老師/同志,早/中/下午好!
幫助:請(qǐng)問(wèn)有什么事是否需要幫助
離開(kāi):先生/小姐、老師/同志,再見(jiàn)!
第3篇 物業(yè)轄區(qū)消防設(shè)施運(yùn)行管理程序
質(zhì)量管理程序文件
--物業(yè)轄區(qū)消防設(shè)施運(yùn)行及管理程序
1.0 目的
加強(qiáng)消防工作及設(shè)施運(yùn)行的管理,保證所轄物業(yè)的消防設(shè)施安全使用,確保管轄區(qū)域內(nèi)用戶生命、財(cái)產(chǎn)安全。
2.0 適用范圍
適用于公司所轄物業(yè)的消防工作及設(shè)施運(yùn)行管理。
3.0 職責(zé)
3.1 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建消防組織機(jī)構(gòu),并擔(dān)任指揮。
3.2 經(jīng)理部經(jīng)理為公司本部消防責(zé)任人,全面負(fù)責(zé)公司本部的消防工作。
3.3 管理處主任為管轄物業(yè)消防責(zé)任人,對(duì)管轄物業(yè)消防工作全面負(fù)責(zé)。各部門(mén)、管理處設(shè)立義務(wù)消防隊(duì),所有員工均為義務(wù)消防隊(duì)隊(duì)員。
3.4 機(jī)電主管負(fù)責(zé)對(duì)維修工工作進(jìn)行檢查監(jiān)督;負(fù)責(zé)監(jiān)控設(shè)備、供水、供電系統(tǒng)、消防設(shè)備的管理、檢查、監(jiān)督。
3.5 維修工負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)供水、供電系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)組的維修、保養(yǎng)、清潔、運(yùn)行、操作、監(jiān)控、記錄;負(fù)責(zé)監(jiān)控室的設(shè)備維修、保養(yǎng)。
4.0 工作程序
4.1 消防機(jī)構(gòu)的建立
4.1.1 總經(jīng)理負(fù)責(zé)建立公司質(zhì)量/環(huán)境/安全管理委員會(huì),規(guī)定組織機(jī)構(gòu)及人員職責(zé),并報(bào)上級(jí)主管部門(mén)。
4.1.2 各部門(mén)/管理處防火責(zé)任人負(fù)責(zé)通知住宅、商鋪、寫(xiě)字樓等用戶設(shè)立安全責(zé)任人和聯(lián)系人,并登記在《用戶安全責(zé)任人和聯(lián)系人名單》上面。
4.1.3 經(jīng)理部將公司《質(zhì)量/環(huán)境/安全管理委員會(huì)設(shè)置》的文件發(fā)放到公司各部門(mén)、管理處,并登記存檔。各部門(mén)、管理處確保所有員工了解公司質(zhì)量/環(huán)境/安全管理委員會(huì)人員設(shè)置情況。
4.1.4 管理委員會(huì)成員和用戶安全責(zé)任人和聯(lián)系人有變動(dòng)時(shí),經(jīng)理部應(yīng)及時(shí)將變動(dòng)情況上報(bào)相關(guān)主管部門(mén)。
4.2 消防設(shè)施配備
4.2.1 各部門(mén)、管理處根據(jù)國(guó)家和深圳市有關(guān)消防法規(guī)配備消防設(shè)施和設(shè)備。
4.2.2 管理處維修班根據(jù)實(shí)際情況對(duì)主要消防設(shè)備設(shè)施,做文字或顏色的標(biāo)識(shí)。
4.3 消防制度
4.3.1 消防檢查制度。
4.3.1.1 管理委員會(huì)負(fù)責(zé)制定《消防檢查制度》,內(nèi)容包括檢查人員安排、檢查內(nèi)容、檢查周期、頻次等。
4.3.1.2 各管理處每周對(duì)消防工作情況進(jìn)行檢查,檢查內(nèi)容包括:消防器材配置與完好程度;消防通道是否通暢;是否有新的火災(zāi)隱患等,并填寫(xiě)《消防工作周檢記錄》中。
4.3.1.3 各部門(mén)、管理處防火責(zé)任人進(jìn)行消防檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,應(yīng)填寫(xiě)《整改通知書(shū)》發(fā)放到安全責(zé)任人(聯(lián)系人)或用戶,限期整改,并跟蹤記錄整改結(jié)果。
4.3.1.4《整改通知書(shū)》中防火責(zé)任人應(yīng)提出整改意見(jiàn),其內(nèi)容可以是:
a. 損壞消防設(shè)施,要求賠償損失并恢復(fù);
b. 超負(fù)荷用電,要求限制警告罰款;
c. 明火作業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn),要求停止違章行為;
d. 違章使用液化氣或違章更改液化氣管道;
e. 裝修使用易燃材料,要求立即停工并更換材料;
f. 違章使用、搬運(yùn)、貯存化學(xué)危險(xiǎn)品;
g. 堵塞消防通道;
h. 其它不符合消防安全規(guī)定的行為。
4.3.2 動(dòng)火審批制度
4.3.2.1 動(dòng)火作業(yè)按消防部門(mén)規(guī)定進(jìn)行,公司編制《動(dòng)火作業(yè)安全操作規(guī)程》。
4.3.2.2 動(dòng)火作業(yè)人需填寫(xiě)《動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)表》,由防火責(zé)任人審批,重點(diǎn)部位動(dòng)火報(bào)市消防局。
4.3.2.3 管理處要請(qǐng)專(zhuān)人到現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督動(dòng)火作業(yè),防火責(zé)任人要抽查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要求動(dòng)火作業(yè)者立即整改。
4.4 消防知識(shí)宣傳與培訓(xùn)
4.4.1 對(duì)用戶的消防要求通過(guò)發(fā)放《用戶手冊(cè)》和簽定《消防安全責(zé)任書(shū)》來(lái)實(shí)行。通過(guò)發(fā)放消防資料、宣傳欄、組織用戶參觀火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)等形式,增強(qiáng)用戶的消防意識(shí)。
4.4.2 各管理處每季安排一次消防知識(shí)學(xué)習(xí),學(xué)習(xí)內(nèi)容為消防法規(guī)等,并結(jié)合實(shí)際進(jìn)行消防設(shè)備操作方法的培訓(xùn)。將學(xué)習(xí)培訓(xùn)情況填寫(xiě)在《會(huì)議/培訓(xùn)簽到表》上。
4.4.3 公司義務(wù)消防員培訓(xùn)按《員工培訓(xùn)和考核程序》進(jìn)行。
4.5 消防演習(xí)
4.5.1 管理處每年至少組織一次有全體義務(wù)消防員參加的消防演習(xí)。
4.5.2 演習(xí)結(jié)束后由管理處完成《消防演習(xí)報(bào)告》,其內(nèi)容包括演習(xí)時(shí)間、地點(diǎn)、參加人員、演習(xí)內(nèi)容、演習(xí)狀況及存在問(wèn)題的整改措施等,并發(fā)出《整改通知書(shū)》到責(zé)任人,跟蹤并記錄整改結(jié)果。
4.6 日常消防管理
4.6.1 管理處維修班檢查所轄物業(yè)的日常消防安全情況,包括消防設(shè)備巡檢、動(dòng)火作業(yè)監(jiān)督、安全用火用電。各管理處在消防檢查中,對(duì)箱式消防栓及滅火器的檢查應(yīng)做適當(dāng)標(biāo)識(shí),就檢查情況填寫(xiě)《消防器材檢查記錄表》,貼于箱式消防栓玻璃上或滅火器上。檢查周期為每季一次。
4.6.2 所有日常管理中發(fā)現(xiàn)的安全、消防隱患,必須作好記錄,開(kāi)具《整改通知書(shū)》交相關(guān)人員,并報(bào)告消防負(fù)責(zé)人。
4.6.3 當(dāng)消防設(shè)備發(fā)生故障時(shí),監(jiān)控室值班員填寫(xiě)《維修通知書(shū)》,及時(shí)通知維修工進(jìn)行維修。
4.6.4 消防中控室值班員必須將消防設(shè)備監(jiān)控運(yùn)行情況及報(bào)警或故障信號(hào)等記錄在《中控制室消防設(shè)備監(jiān)控運(yùn)行記錄表》中,并保存電腦單等報(bào)警系統(tǒng)原始報(bào)警記錄。
4.6.5 管理處維修班根據(jù)《消防設(shè)施保養(yǎng)規(guī)定》負(fù)責(zé)管轄區(qū)域所有消防設(shè)備的保養(yǎng)及維修。
5.0 相關(guān)文件
5.1《公司質(zhì)量/環(huán)境/安全管理委員會(huì)設(shè)置》(***-qp-06-pz-01)
5.2《消防檢查制度》(***-qp-06-w*-02)
5.3《動(dòng)火作業(yè)安全操作規(guī)程》(***-qp-06-w*-03)
5.4《中控室設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程》(***-qp-06-w*-06)
5.5《用戶手冊(cè)》(不定格)
5.6《消防安全責(zé)任書(shū)》(***-qp-06-w*-04)
5.7《員工培訓(xùn)程序》(***-tp-08)
5.8《消防設(shè)施保養(yǎng)規(guī)定》(***-qp-06-w*-05)
6.0 質(zhì)量記錄
6.1《用戶安全責(zé)任人和聯(lián)系人名單》(***-qp-06-1/a)
6.2《動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)表》(***-qp-06-3/a)
6.3《整改通知書(shū)》(***-qp-04-4/a)
6.4《中控室消防設(shè)備監(jiān)控運(yùn)行記錄表》(***-qp-06-5/a)
6.5《會(huì)議/培訓(xùn)簽到表》(***-tp-06-1/a)
6.6《消防演習(xí)方案》(***-ep-07-4/a)
6.7《維修通知單》(***-qp-06-4/a)
6.8《消防器材檢查記錄表》(***-qp-06-6/a)
第4篇 物業(yè)質(zhì)量手冊(cè)之資源管理2
物業(yè)《質(zhì)量手冊(cè)》之資源管理(2)
基礎(chǔ)設(shè)施、工作環(huán)境控制程序
1.0目的
確定并提供和維護(hù)為實(shí)現(xiàn)服務(wù)的符合性所需要的設(shè)施,確定并管理為實(shí)現(xiàn)服務(wù)符合性所需的工作環(huán)境中的各種因素。
2.0適用范圍
適用于為實(shí)現(xiàn)服務(wù)符合性所需的設(shè)施,如工作場(chǎng)所、硬件和軟件、工具和設(shè)備、支持性服務(wù)如通訊、運(yùn)輸設(shè)施等的控制;對(duì)工作環(huán)境中人和物的因素進(jìn)行控制。
3.0職責(zé)
3.1工程部負(fù)責(zé)對(duì)實(shí)現(xiàn)服務(wù)符合性所需的設(shè)施進(jìn)行控制。
3.2行政人事部負(fù)責(zé)對(duì)實(shí)現(xiàn)服務(wù)符合性所需的工作環(huán)境進(jìn)行控制。
4.0程序
4.1基礎(chǔ)設(shè)施的確定
物業(yè)管理公司為實(shí)現(xiàn)服務(wù)符合性活動(dòng)所需的基礎(chǔ)設(shè)施包括:工作場(chǎng)所(辦公場(chǎng)所、機(jī)房設(shè)備間、管道井等)、服務(wù)設(shè)施(包括軟件和硬件,如弱電設(shè)施、運(yùn)輸設(shè)施、水、電、冷源、熱源供應(yīng)、樓宇工程及給排水設(shè)施等)、支持性設(shè)施和工具(如維修用的設(shè)備和工具等)。
4.1.1根據(jù)建設(shè)部《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀物業(yè)管理公司評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)于各類(lèi)服務(wù)設(shè)施的管理應(yīng)做到:
4.1.2各類(lèi)設(shè)施圖紙、檔案資料齊全,管理良好;
4.1.3設(shè)施運(yùn)行正常,有正常的保養(yǎng)、檢修制度和計(jì)劃;
4.1.4運(yùn)行人員嚴(yán)格按照操作規(guī)程執(zhí)行和巡視;
4.1.5電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行;
4.1.6高壓配電、制冷機(jī)組、供熱設(shè)備、生活水箱有嚴(yán)格的管理措施;
4.1.7消防系統(tǒng)設(shè)施完好,建立相應(yīng)《消防設(shè)備臺(tái)帳》,可隨時(shí)啟用;
4.1.8供暖、供冷運(yùn)行正常,按寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為夏季不高于26℃,冬季不低于20℃。
4.2設(shè)施的管理
工程部根據(jù)物業(yè)管理公司設(shè)備設(shè)施實(shí)際情況和需求,負(fù)責(zé)編寫(xiě)《設(shè)備管理規(guī)定》,并按照?qǐng)?zhí)行。
4.2.1設(shè)施接管、驗(yàn)收:在接管物業(yè)設(shè)施時(shí),由工程驗(yàn)收接管小組負(fù)責(zé)按設(shè)施使用說(shuō)明書(shū)和相關(guān)資料對(duì)接管的設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收。達(dá)不到要求者,應(yīng)通知有關(guān)單位限期整改。設(shè)施接管的相關(guān)資料由工程部復(fù)核存檔。
4.2.2設(shè)施的采購(gòu):工程部根據(jù)使用部門(mén)的要求及設(shè)備設(shè)施維護(hù)的需求。填寫(xiě)《采購(gòu)申請(qǐng)表》,注明設(shè)施名稱(chēng)、用途、型號(hào)規(guī)格、技術(shù)參數(shù)、單價(jià)、數(shù)量等,報(bào)物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,由行政人事部部組織具體實(shí)施采購(gòu)。
4.3采購(gòu)設(shè)施的驗(yàn)收
4.3.1采購(gòu)的設(shè)施,工程部負(fù)責(zé)組織進(jìn)行安裝調(diào)試,確認(rèn)滿足要求后,由工程部和使用部門(mén)在《設(shè)備驗(yàn)收單》上簽字驗(yàn)收,并將設(shè)施名稱(chēng)、型號(hào)規(guī)格、技術(shù)參數(shù)、單價(jià)、數(shù)量、隨機(jī)附件及資料等內(nèi)容填寫(xiě)在《設(shè)備驗(yàn)收單》中,由工程部保管。
4.3.2驗(yàn)收不合格的設(shè)施,工程部與供方協(xié)商要求退貨或換貨直至驗(yàn)收合格。
4.4設(shè)施的登記建帳
4.4.1驗(yàn)收合格的設(shè)施由工程主管進(jìn)行編號(hào),在《設(shè)備臺(tái)帳》上登記,并建立設(shè)施檔案,填寫(xiě)《設(shè)備檔案》。
4.4.2設(shè)施的分類(lèi)編號(hào)
設(shè)備設(shè)施的分類(lèi)編號(hào)在《設(shè)備臺(tái)帳》、《設(shè)備檔案》、《設(shè)備卡》應(yīng)相互一致。
4.4.3工程部將設(shè)備分類(lèi)編號(hào)納入《設(shè)備卡》。
4.4.4各專(zhuān)業(yè)主管負(fù)責(zé)按照規(guī)定懸掛《設(shè)備卡》,并在《設(shè)備臺(tái)帳》上注明設(shè)備負(fù)責(zé)人。
4.5設(shè)施的使用、保養(yǎng)和維修
4.5.1根據(jù)實(shí)際工作要求,工程部組織編寫(xiě)《設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行維護(hù)控制程序》及設(shè)施運(yùn)行、維護(hù)、操作、和使用中所需要操作規(guī)程、規(guī)定、制度、計(jì)劃等,發(fā)放各專(zhuān)業(yè)執(zhí)行。
4.5.2對(duì)于重大或關(guān)鍵設(shè)備必須有相應(yīng)的操作規(guī)程,相關(guān)操作人員應(yīng)由工程部組織培訓(xùn)、考核合格后上崗。對(duì)國(guó)家有規(guī)定的特殊工種,要求操作人持由相應(yīng)的國(guó)家授權(quán)管理機(jī)構(gòu)頒發(fā)的上崗證方可上崗;
4.5.3工程部編寫(xiě)專(zhuān)業(yè)巡視制度,各專(zhuān)業(yè)按照規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行;
4.5.4重要的服務(wù)設(shè)施的運(yùn)行應(yīng)編寫(xiě)相應(yīng)的工作記錄,由操作者按規(guī)定填寫(xiě)相關(guān)的記錄;
4.5.5工程部編寫(xiě)各專(zhuān)業(yè)的設(shè)備設(shè)施維修計(jì)劃,規(guī)定保養(yǎng)項(xiàng)目,頻次,發(fā)給各員工執(zhí)行,各專(zhuān)業(yè)主管人監(jiān)督檢查執(zhí)行情況;
4.5.6工程部每年12月核定下年度的年度工作計(jì)劃,發(fā)放至各專(zhuān)業(yè)主管執(zhí)行;
4.5.7日常運(yùn)行中遇到的故障要及時(shí)處理,處理結(jié)果要在各專(zhuān)業(yè)的工作記錄中記
錄。檢修中的設(shè)施應(yīng)掛檢修牌,檢修好的設(shè)施應(yīng)由工程主管簽字驗(yàn)收方可使用。大的維修應(yīng)將檢修情況填寫(xiě)在各專(zhuān)業(yè)相應(yīng)的的設(shè)備維修記錄上。工程部在《設(shè)備檔案》中注明情況;
4.5.8日常運(yùn)行中無(wú)法排除的故障,應(yīng)逐級(jí)報(bào)告上級(jí)專(zhuān)業(yè)主管,由專(zhuān)業(yè)主管填寫(xiě)對(duì)外委托維修報(bào)告上報(bào)工程經(jīng)理。需外包維修的設(shè)施,應(yīng)執(zhí)行《采購(gòu)控制程序》中對(duì)供方評(píng)定的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行
4.5.9現(xiàn)場(chǎng)使用的設(shè)施應(yīng)有統(tǒng)一的編號(hào),以便于維修保養(yǎng);
4.5.10對(duì)工作場(chǎng)所的管理由在該場(chǎng)所工作的相關(guān)部門(mén)管理,確保適宜的工作條件。
4.6設(shè)施的報(bào)廢
對(duì)無(wú)法修復(fù)或無(wú)使用價(jià)值的設(shè)施,由工程部填寫(xiě)《設(shè)備報(bào)廢申請(qǐng)表》
大型設(shè)施經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,再報(bào)業(yè)主批準(zhǔn)報(bào)廢。對(duì)于一般設(shè)施,由使用部門(mén)填寫(xiě)《設(shè)備報(bào)廢申請(qǐng)表》報(bào)工程部經(jīng)理審核后批準(zhǔn)報(bào)廢。工程部在《設(shè)備臺(tái)帳》及《設(shè)備檔案》中注明情況;
4.6工作環(huán)境
行政人事部根據(jù)業(yè)務(wù)范圍確定并管理為實(shí)現(xiàn)服務(wù)符合性所需的工作和生活環(huán)境中人和物的因素,根據(jù)服務(wù)作業(yè)需要,負(fù)責(zé)確定并提供作業(yè)場(chǎng)所必須的基礎(chǔ)設(shè)施,創(chuàng)造良好的工作環(huán)境。
4.6.1配置適用的辦公用房并根據(jù)服務(wù)需要適當(dāng)裝修,樹(shù)立良好的企業(yè)形象;
4.6.2配置必要的空調(diào)、消防器材,保持適宜的溫、濕度和職業(yè)衛(wèi)生、安全;
4.6.3工程部對(duì)供水、電、冷暖設(shè)施及設(shè)備間等實(shí)行定制管理,要考慮人體工效學(xué)的要求,努力提高工作效率。確保員工服務(wù)符合勞動(dòng)法規(guī)的要求;
4.6.4為員工提供良好的辦公環(huán)境,禁止在非吸煙區(qū)域內(nèi)吸煙。
4.7.5辦公環(huán)境不得存放大量易燃物品、易燃料要及時(shí)清理,要采取可靠的防火措施,嚴(yán)格按照《辦公室、機(jī)房防火管理規(guī)定》執(zhí)行。
5相關(guān)文件
5.1《全國(guó)優(yōu)秀大廈評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》97年建房物字(第011號(hào))
5.2《設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行維護(hù)控制程序》
5.3《采購(gòu)控制程序》
5.4《設(shè)備管理規(guī)定》
5.5《機(jī)房設(shè)備間管理規(guī)定》
5.6《專(zhuān)業(yè)巡視制度》
5.7《日常維修控制流程》
5.8《臨時(shí)用電管理措施》
5.9《環(huán)境衛(wèi)生管理制定》
5.10《辦公室、機(jī)房防火管理規(guī)定》
6質(zhì)量記錄
6.1《設(shè)備驗(yàn)收單》
6.2《設(shè)備臺(tái)帳》
6.3《設(shè)備檔案》
第5篇 某小區(qū)物業(yè)管理員崗位考核表
小區(qū)物業(yè)管理員崗位考核表
類(lèi)別 項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) 考評(píng)辦法及扣分
制度執(zhí)行的員工守則的執(zhí)行(第一章,工作條例) 每發(fā)現(xiàn)一處不符合 扣0.5分
崗位基本技能的掌握(客戶情況、物業(yè)概況、崗位標(biāo)準(zhǔn))
文明服務(wù)
按規(guī)定著裝,佩戴胸卡
每發(fā)現(xiàn)一處不符合 扣0.5分
專(zhuān)業(yè)場(chǎng)所(室)環(huán)境整潔、規(guī)范
精神飽滿,工作時(shí)間不竄崗,不與他人閑談
崗位標(biāo)準(zhǔn) 范圍 標(biāo)準(zhǔn) 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分
接待
規(guī)范用語(yǔ);電話鈴響三聲必有回聲;
文明禮貌,熱情接待,接待記錄清晰準(zhǔn)確;
管理處文件檔案資料管理準(zhǔn)確、完整。
管理
做好與客戶的聯(lián)絡(luò)工作,每月一次協(xié)助管理處主任與客戶進(jìn)行溝通,聽(tīng)取意見(jiàn),并落實(shí)及記錄
遇突發(fā)性、危害性事故或涉及客戶的重大事件發(fā)生,應(yīng)趕到現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理,并及時(shí)向上級(jí)部門(mén)匯報(bào),事后應(yīng)詳細(xì)進(jìn)行記錄。
各種工作應(yīng)詳細(xì)記錄如:會(huì)議、接待來(lái)訪、考核檢查等
目標(biāo)
管理處管理費(fèi)的收繳率達(dá)到90%以上。
客戶投訴處理的及時(shí)率100%
客戶有理投訴每月少于二件
注:
1、同一地點(diǎn)同類(lèi)問(wèn)題按發(fā)生次數(shù),加倍扣分
2、客戶提出有理申告的,每次扣十分
3、否決指標(biāo):發(fā)生各類(lèi)重大安全事故
第6篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司與相關(guān)部門(mén)的關(guān)系
物業(yè)管理公司所開(kāi)展的各類(lèi)服務(wù)工作都離不開(kāi)政府的各個(gè)主管部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)和幫助,也離不開(kāi)各專(zhuān)業(yè)管理企業(yè)的大力支持,否則將一事無(wú)成,必須正確處理好各類(lèi)關(guān)系。
一、與政府行政主管部門(mén)的關(guān)系
行政管理是政府通過(guò)街道居委會(huì)、公安、交警、規(guī)劃、城建、工商、稅務(wù)等行政管理部門(mén)對(duì)小區(qū)內(nèi)的居民和單位實(shí)施的行政管理。其主要任務(wù)是貫徹執(zhí)行政府的政策、法令和各種法規(guī),包括街道辦事處和居民委員會(huì)的民政、征兵、計(jì)劃生育、僑務(wù)等項(xiàng)工作,公安交警部門(mén)的社會(huì)治安、戶籍管理、交通管理工作,規(guī)劃城建部門(mén)的城市規(guī)劃管理和工程質(zhì)量管理,工商稅務(wù)部門(mén)對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的管理工作,等等,其權(quán)力來(lái)源于政府的行政權(quán)。
受小區(qū)代表機(jī)構(gòu)(如小區(qū)管委會(huì)或業(yè)主委員會(huì))委托和授權(quán)對(duì)小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人共同擁有產(chǎn)權(quán)(或使用權(quán))的公共場(chǎng)所、公共設(shè)備和所有公共配套設(shè)施實(shí)施專(zhuān)業(yè)化有效管理,同時(shí)提供多層次的社區(qū)公共服務(wù)和家庭服務(wù)。物業(yè)管理公司的管理權(quán)力來(lái)源于產(chǎn)權(quán)人、住戶和單位的授予。
雖然行政管理與物業(yè)管理是兩個(gè)不同的概念,但物業(yè)管理公司作為企業(yè)法人,在其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)接受?chē)?guó)家財(cái)政、工商、稅務(wù)等行政主管部門(mén)的管理;在其專(zhuān)業(yè)管理活動(dòng)中,應(yīng)當(dāng)接受建設(shè)、房地產(chǎn)、公安、綠化、環(huán)衛(wèi)等專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督?？傊?物業(yè)所在地人民政府對(duì)物業(yè)管理有監(jiān)督和指導(dǎo)的職責(zé)。物業(yè)管理公司應(yīng)接受其指導(dǎo),但人民政府不直接介入物業(yè)管理過(guò)程中具體的業(yè)務(wù)工作,是一種間接管理。
二、與屬地街道辦事處(或居委會(huì))的關(guān)系
街道辦事處作為人民政府的派出機(jī)構(gòu),在物業(yè)所在地行使政府的管理職能。這主要包括:統(tǒng)籌規(guī)劃、掌握政策、信息引導(dǎo)、組織協(xié)調(diào)、提供服務(wù)、檢查監(jiān)督,但不替代物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施具體的管理和為社區(qū)全體住戶提供生活服務(wù)。廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司所管理的五羊小區(qū)為全國(guó)作出了表率。在五羊村,行政管理與物業(yè)管理職責(zé)分明,相得益彰。行政管理部門(mén)與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)保持密切的聯(lián)系,互相配合,互相支持,構(gòu)成了高效、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)管理服務(wù)系統(tǒng)。例如,街道和居委會(huì)派人員參加管理處的例會(huì),及時(shí)了解物業(yè)管理的情況,通過(guò)宣傳和教育使居民、單位支持物業(yè)管理工作;公安派出所根據(jù)小區(qū)管理處開(kāi)出產(chǎn)權(quán)人、住戶簽妥的物業(yè)管理協(xié)議的證明,給予辦理戶口遷入手續(xù),并負(fù)責(zé)小區(qū)保安隊(duì)伍的業(yè)務(wù)指導(dǎo),使得小區(qū)內(nèi)的治安穩(wěn)定。
三、與專(zhuān)業(yè)管理企業(yè)(公司)的關(guān)系
一個(gè)適應(yīng)現(xiàn)代生活的物業(yè)管理公司通常是人員少,隊(duì)伍精干,社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)。一般是由公司主要領(lǐng)導(dǎo)、各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)的技術(shù)骨干組成的管理型物業(yè)管理企業(yè)。具體的管理操作,如保安、清潔、綠化等通過(guò)合同形式交由社會(huì)上的專(zhuān)業(yè)化公司承擔(dān),一切按經(jīng)濟(jì)合同辦事。專(zhuān)業(yè)公司就是為物業(yè)管理工作配套服務(wù)的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)。專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司的設(shè)立,可以使勞動(dòng)資源和自然資源共享,是物業(yè)管理發(fā)展的方向。此時(shí),物業(yè)管理公司是業(yè)主(使用人)的總管家。因此在選擇這些專(zhuān)業(yè)管理企業(yè)、簽訂合同時(shí),一定要代表廣大業(yè)主(使用人)的利益。要符合住宅小區(qū)管委會(huì)所制定的各項(xiàng)規(guī)章制度,并在合同執(zhí)行期內(nèi),代表業(yè)主(使用人)根據(jù)合同中所規(guī)定的內(nèi)容、要求進(jìn)行對(duì)照、檢查,從而保證各項(xiàng)工作能真正落到實(shí)處。
第7篇 物業(yè)保安管理員考核綱要
物業(yè)(保安)管理員考核綱要
(一)課目:業(yè)務(wù)技能考核
目的:檢驗(yàn)訓(xùn)練效果,提升隊(duì)伍單兵素質(zhì)
內(nèi)容:一.業(yè)務(wù)知識(shí)考核
二.企業(yè)文化大綱
三.隊(duì)列
四.車(chē)輛指揮
五.擒敵拳
六.消防技能
七.體能(100m/3km/俯臥撐)
方法:全部統(tǒng)一組織,分項(xiàng)實(shí)施
時(shí)間:總計(jì)七課時(shí)
要求: 一.組織嚴(yán)密,將考技術(shù)與練作風(fēng)緊密結(jié)合;
二.堅(jiān)持'公開(kāi)、公平、公正'的原則,通過(guò)考試客觀地反映工作水平與訓(xùn)練水平。
(二)物業(yè)管理員考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)
1.隊(duì)列、擒敵拳、車(chē)輛指揮、體能參照班長(zhǎng)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;
2.《業(yè)務(wù)知識(shí)》與《企業(yè)文化大綱》按試卷筆試進(jìn)行;
3.消防考核標(biāo)準(zhǔn)
消防課目評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)(共60分)
(三)評(píng)分表
物品業(yè)管理員考核總表(共250分)
第8篇 物業(yè)管理公司管理手冊(cè)序言
物業(yè)管理有限公司管理手冊(cè)序言
**市zz物業(yè)管理有限公司是隸屬于mm房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的下屬子公司,專(zhuān)責(zé)處理mm房地產(chǎn)轄下住宅小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)。設(shè)有:管理處、辦公室、各區(qū)管理處、財(cái)務(wù)部、清潔綠化部、水電維修組、工程維修部,現(xiàn)有員工108人。
自去年二月份成立至今,迎來(lái)第一批業(yè)主后,管理公司全體員工以'依法管理、業(yè)主至上、熱情周到、服務(wù)第一'的宗旨為業(yè)主及住戶提供良好服務(wù),力求使mm房地產(chǎn)轄下各區(qū)真正成為人們夢(mèng)寐以求的安居家園。
在對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的同時(shí),我處更切身處地想業(yè)主所想,不斷開(kāi)拓提供多項(xiàng)服務(wù),并贏得了普遍業(yè)主和住戶的認(rèn)同。以致曾多次收到業(yè)主各住戶來(lái)人或來(lái)函表?yè)P(yáng)。在此,管理處全體將繼續(xù)秉承一貫的宗旨,不遺余力為業(yè)主和住戶創(chuàng)造并保持一個(gè)優(yōu)美舒適的生活環(huán)境。
**市zz物業(yè)管理有限公司
20**年*月**日
第9篇 物業(yè)園區(qū)電力系統(tǒng)管理維護(hù)培訓(xùn)
物業(yè)園區(qū)電力系統(tǒng)的管理與維護(hù)培訓(xùn)
1、供電設(shè)備的組成
用電單位的用電來(lái)源,一般分為高壓供電和低壓供電兩種。所為高壓供電,是用戶直接從高壓線路上取得電源,通過(guò)自備的降壓變壓器,將高壓轉(zhuǎn)換成低壓(380伏/220伏),再分配給各用電點(diǎn);低壓供電,是指從供電局已經(jīng)轉(zhuǎn)換成低電壓的線路上直接取得電源。低壓供電減少了變壓器的投資,也不用對(duì)其進(jìn)行維護(hù)(由供電局維護(hù))。用電量小的單位一般多選用低壓供電的方式。按照全國(guó)供電規(guī)則的規(guī)定,一般用電容量大于250千瓦以上的單位,必須選用高壓引進(jìn)。
用戶將低壓電流通過(guò)控制閘,根據(jù)需要將'電能'分配到各用電點(diǎn),這項(xiàng)工作稱(chēng)為配電;將高壓轉(zhuǎn)換成低壓的工作稱(chēng)為變電。用來(lái)裝置這些設(shè)備的場(chǎng)所叫配電室(站)/變壓室(站)。每個(gè)用電點(diǎn)又通過(guò)一定數(shù)量的閘刀和熔斷器將電能再分配到各個(gè)用電器具,如電梯、電燈、插座等處使用。這些裝有控制閘刀和熔斷器裝置的箱體成為配電箱。
用電量大的單位,為監(jiān)視供用電情況,達(dá)到安全可靠運(yùn)行的目的,還必須設(shè)置一些聲、光、指示信號(hào)、控制計(jì)量?jī)x表、保安防護(hù)系統(tǒng)、操作控制系統(tǒng)等輔助設(shè)施。這些部分共同組成一個(gè)完整的共用電系統(tǒng),使電正常運(yùn)行。
2、供電設(shè)備的管理與維護(hù)
(1)供電設(shè)備的管理
對(duì)供電設(shè)備進(jìn)行管理的目的是保證其正常運(yùn)行,供電不間斷。為此,首先應(yīng)了解和掌握全部設(shè)備的各種資料。應(yīng)掌握的資料包括以下幾個(gè)方面:
①供電范圍內(nèi)各建筑物的構(gòu)造方式、用點(diǎn)內(nèi)容及主要要求(如住宅和商服設(shè)施、工廠車(chē)間、辦公樓等,對(duì)用電的要求是不一樣的);
②供電方式、電壓等級(jí)、用電容量、分配方案、配件方法(如高、低壓重點(diǎn)保護(hù)單位,單、雙路供電等);
③全部電氣平面圖、系統(tǒng)圖;
④施工中的各級(jí)各階段的驗(yàn)收證明書(shū)、變更洽商紀(jì)錄(如絕緣遙測(cè)記錄,接地點(diǎn)組織的測(cè)定,單、全負(fù)荷實(shí)驗(yàn)結(jié)果報(bào)告和支路的負(fù)荷電流實(shí)測(cè)記錄,電壓變化情況記錄等);
⑤核對(duì)實(shí)際安裝的線路及設(shè)備的數(shù)量、規(guī)格、型號(hào)、位置是否與圖紙要求一致,地下埋設(shè)管路的具體位置與平面圖是否一致;
⑥正式使用后,各用戶內(nèi)的主要用電設(shè)備數(shù)量、容量及使用規(guī)律與負(fù)荷變動(dòng)情況等。
掌握資料后,即應(yīng)制定管理辦法。一般包括下列內(nèi)容:
①定期巡視維護(hù)和重點(diǎn)檢測(cè)。
根據(jù)供電范圍內(nèi)的具體情況,參照供電局的'電氣設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程',寫(xiě)出固定的巡視日期和內(nèi)容(可分為一般部位和重點(diǎn)部位、一般項(xiàng)目和重點(diǎn)項(xiàng)目等);根據(jù)設(shè)備的使用頻率和季節(jié)的不同,定出測(cè)定的項(xiàng)目,如雨季前要進(jìn)行遙測(cè)地極的接地電阻值,夏季要進(jìn)行遙測(cè)線路的絕緣電阻值,以及特殊節(jié)日前的有關(guān)項(xiàng)目檢查等。
②建立各項(xiàng)設(shè)備檔案。
所有較大的用電設(shè)備均應(yīng)按臺(tái)編號(hào),建立檔案,如鍋爐房?jī)?nèi)的風(fēng)機(jī)、水泵、廚房?jī)?nèi)的機(jī)具。一般建立如下檔案:電氣平面圖、設(shè)備原理圖、接線圖等有關(guān)圖紙;用電電壓、頻率、實(shí)測(cè)電流等有關(guān)數(shù)據(jù);維修記錄、運(yùn)行記錄、巡視記錄及大修后的實(shí)驗(yàn)報(bào)告記錄等。
③積極有效地宣傳安全用電、和利用電的知識(shí),掌握用電的一般知識(shí)和應(yīng)遵守的用電規(guī)定。
(2)供電設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)。
供電設(shè)備的維護(hù)范圍,須按照供電規(guī)則中所規(guī)定的產(chǎn)權(quán)分界點(diǎn)的劃分原則來(lái)執(zhí)行。依據(jù)'全國(guó)供用電規(guī)則'對(duì)維護(hù)管理與產(chǎn)權(quán)分界的界定,供電局與用戶電氣設(shè)備的維護(hù)管理范圍遵照以下原則:
①低壓供電的,以供電接戶線的最后(第一)支持物為分界點(diǎn),支持物屬供電局;
②10千伏及以下變壓供電的,以用戶廠界外或配電室前的第一斷路器或進(jìn)線套管為分界點(diǎn),第一斷路器或進(jìn)線套管的維護(hù)責(zé)任由雙方協(xié)商確定;
③35千伏及以上高壓供電的,以用戶廠界外或配電室前的第一斷路器或進(jìn)線套管為分界點(diǎn),第一機(jī)電桿屬供電局;
④采用電纜供電的,本著便于維護(hù)管理的原則,由供電局與用戶協(xié)商確定;
⑤產(chǎn)權(quán)屬于用戶的線路,以分支點(diǎn)或以供電局變電所外第一基電桿為分界點(diǎn),第一基電桿維護(hù)管理責(zé)任由雙方協(xié)商確定。計(jì)費(fèi)電度表及附屬件的購(gòu)置、安裝、移動(dòng)、更換、校驗(yàn)、拆除、加封、啟封等均由供電局負(fù)責(zé)。
對(duì)供電設(shè)備的維護(hù)可分為日常巡視維護(hù)和定期檢查保養(yǎng)兩個(gè)方面。應(yīng)根據(jù)供電范圍內(nèi)的具體情況,參照供電部門(mén)的'電氣設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程',定出重點(diǎn)檢查的項(xiàng)目。供電規(guī)程中的所有規(guī)定都是系統(tǒng)正常運(yùn)行的保證也是維護(hù)保養(yǎng)的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。主要有以下內(nèi)容:
①觀察總盤(pán)上的各類(lèi)儀表、電壓是否正常,使用電源的變化情況,高峰用電時(shí)的電流數(shù)值,三相電流是否平衡,對(duì)照值班記錄檢查分析有無(wú)差異;
②核對(duì)各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合(按規(guī)定采用熱元件時(shí),整定值為負(fù)荷電流的1-1.5倍,采用熔絲時(shí),按負(fù)荷電流的1.25-1.5倍選用);
③配電箱的固定是否牢固,箱內(nèi)期間是否完好無(wú)損,各閘具的接頭有無(wú)松動(dòng),操作是否靈活,刀刃及接點(diǎn)有無(wú)燒傷,導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆,熔短器有無(wú)焦痕;
④導(dǎo)線絕緣是否良好(用兆歐表?yè)u測(cè)絕緣電阻值,低壓線路應(yīng)不低于0.5兆歐),各類(lèi)絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化,特別是各接頭處有無(wú)變焦、變脆,絕緣包布有無(wú)失效,接頭之間有無(wú)電腐蝕現(xiàn)象;
⑤沿墻及沿頂棚架設(shè)的明線是否松脫、垂落、損傷,有無(wú)其他物品觸碰到線,室外架空線的瓷瓶是否破裂,導(dǎo)線垂度是否過(guò)大,有風(fēng)時(shí)導(dǎo)線搖拽線間有無(wú)相碰現(xiàn)象,電桿是否歪斜,木桿根有無(wú)糟朽、缺土、下凹;
⑥金屬管連接的地線是否良好,有無(wú)虛脫或腐蝕,各種管線固定是否牢固,管子接頭有無(wú)脫扣拔節(jié)現(xiàn)象,管子有無(wú)塌腰變形;
⑦各用電器具,如燈頭、開(kāi)關(guān)、插座等是否牢固,燈頭吊線據(jù)地是否太低,有無(wú)自行拉扯的臨時(shí)線路等;
⑧各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定(防雷接地10歐姆以下,保護(hù)接地4歐姆以下),接地導(dǎo)線有無(wú)傷痕和腐蝕;
⑨特殊房間應(yīng)有特殊要求,如潮濕、高溫、易燃、放爆等場(chǎng)所應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定重點(diǎn)進(jìn)行檢查維護(hù)。
(3)線路的常見(jiàn)故障及檢修
線路的常見(jiàn)故障包括斷路、短路、接觸不良及漏電等。在檢修時(shí),首先應(yīng)根據(jù)各種現(xiàn)象加以綜合分析判斷,找出故障原因及故障所在,在按情況加以排除。
①斷路,分線斷路和中線斷路兩種,應(yīng)換新線。
②短路,是指相線于相線之間、相線與中線之間或相線與接地線之間斷接的現(xiàn)象(即電阻等于或接近于零),應(yīng)環(huán)線或重新包扎。
③接觸不良,是指在正常使用中發(fā)現(xiàn)電壓有較大的波動(dòng)或者照明發(fā)光發(fā)暗或忽明忽暗。應(yīng)分段檢查,找出接觸不良部位重裝重接。
④漏電。這是因?yàn)閷?dǎo)線老化、受潮、絕緣層損壞或受環(huán)境破壞而造成電流
泄漏,嚴(yán)重的能造成人身事故,或造成不能正常用電。檢查方法時(shí)用兆歐表測(cè)量線路或設(shè)備的絕緣電阻,然后按具體情況予以修復(fù)或更換。
⑤管子配線的絕緣電阻的測(cè)量及換線。由于管子里導(dǎo)線在長(zhǎng)期不通風(fēng)、散熱極差的狀態(tài)下工作,導(dǎo)線的絕緣層及易發(fā)生粘連、變脆、老化,導(dǎo)致導(dǎo)線絕緣電阻下降。此時(shí),必須對(duì)管內(nèi)導(dǎo)線進(jìn)行更換。
3、電力系統(tǒng)的操作
設(shè)置操作模擬圖板的目的如下:
(1)電氣設(shè)備的實(shí)際狀態(tài)很難一目了然,有了模擬圖板,可以明確展示供電方式和電器設(shè)備間的相互聯(lián)系及其各斷路器的'合'、'斷'狀態(tài)。
(2)可以正確部署安全措施,防止錯(cuò)誤操作事故,并借以指導(dǎo)值班人員進(jìn)行倒閘操作的模擬演習(xí)。
(3)可以進(jìn)行日常培訓(xùn)練習(xí),提高值班人員的操作技術(shù)水平以及處理事故的能力。
(4)可以加深值班人員對(duì)電力設(shè)備的接線方式、布置方位、命令代號(hào)的記憶。
變配電所高低壓電器設(shè)備部分停電工作的制度如下:
(1)變配電所高低壓電器設(shè)備部分停電工作,應(yīng)執(zhí)行變電停電工作票。工作票的主要內(nèi)容應(yīng)包括:工作內(nèi)容、工作地點(diǎn)、停電范圍、停電時(shí)間以及安全措施等。
(2)工作范圍應(yīng)在工作票中用單線系統(tǒng)圖加以注明,用不同顏色標(biāo)明停電及帶電部分。
(3)在工作票中,應(yīng)填寫(xiě)清除所要拉開(kāi)的隔離開(kāi)關(guān)和斷路器的高度編號(hào),并應(yīng)注明裝設(shè)接地線的確實(shí)地點(diǎn)和應(yīng)設(shè)的遮攔和標(biāo)示牌等。
(4)工作終結(jié),要履行送電前的檢查以及工作負(fù)責(zé)人在工作票上簽名等手續(xù)。
工作票簽發(fā)應(yīng)由電氣負(fù)責(zé)人或電氣工程師擔(dān)任,簽發(fā)工作票時(shí)應(yīng)重點(diǎn)檢查的內(nèi)容如下:
(1)工作的必要性。
(2)工作是否安全。
(3)工作票上所填安全措施是否正確。
(4)工作票所劃停電范圍是否正確,有無(wú)其它電源返回的可能。
(5)所指派的工作負(fù)責(zé)人和工作人員的技術(shù)水平是否能滿足工作需要,能否在規(guī)定的停電時(shí)間內(nèi)完成工作任務(wù)。
(6)所準(zhǔn)備的工具、材料以及安全用具是否齊全。
工作監(jiān)護(hù)制度是保證人身安全及操作正確的主要措施。監(jiān)護(hù)人的職責(zé)是保證工作人員在工作中的安全。所監(jiān)護(hù)的主要內(nèi)容如下:
(1)部分停電時(shí),監(jiān)護(hù)人應(yīng)時(shí)刻注意工作人員的活動(dòng)范圍,使其與帶電設(shè)備保持規(guī)定的安全距離。
(2)帶電作業(yè)時(shí),除應(yīng)監(jiān)護(hù)工作人員的活動(dòng)范圍外,還應(yīng)注意工作人員是正確使用工具、工作位置是否安全,以及操作方法是否正確等。
(3)監(jiān)護(hù)人發(fā)現(xiàn)工作人員中有不正確的動(dòng)作或違反規(guī)程的做法時(shí),應(yīng)及時(shí)提出糾正,必要時(shí)可令其停止工作,并立即向上級(jí)報(bào)告。
(4)監(jiān)護(hù)人在執(zhí)行監(jiān)護(hù)時(shí),不應(yīng)兼做其它工作。在下列情況下,監(jiān)護(hù)人可參加班組的工作:
①全部停電時(shí);
②在變電所內(nèi)部分停電時(shí),只有在安全措施可靠,工作人員集中在一個(gè)工作地點(diǎn),工作人員連同監(jiān)護(hù)人不超過(guò)三人時(shí);
③所有室內(nèi)、外帶電部分,均有可靠的安全遮攔,完全可以做到防止觸電的可能時(shí)。
凡遇到下列情況時(shí),可不填寫(xiě)工作票:
(1)事故緊急搶修工作。
(2)用絕緣工具做低壓測(cè)試工作,如用鉗形電流表進(jìn)行的測(cè)試工作等。
(3)線路工作人員在巡視或檢查外觀時(shí)。
工作結(jié)束后送電前,進(jìn)行安全檢查的內(nèi)容如下:
(1)工作負(fù)責(zé)人應(yīng)會(huì)同值班員對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查,特別要核對(duì)斷路器及隔離開(kāi)關(guān)的分、合位置是否符合工作票所填的實(shí)際情況,核對(duì)無(wú)誤后,雙方在工作票上簽字。
(2)拆除臨時(shí)遮攔、臨時(shí)接地線和標(biāo)示牌,恢復(fù)常設(shè)遮欄、換掛標(biāo)示牌等。
(3)清點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)工具和材料,不應(yīng)有遺漏。
(4)工作負(fù)責(zé)人對(duì)工作范圍進(jìn)行全面檢查,認(rèn)為沒(méi)有問(wèn)題后宣布工作終結(jié),帶全體工作人員撤離工作地點(diǎn)之后,方可辦理送電手續(xù)。
(5)送電后,工作負(fù)責(zé)人應(yīng)檢查設(shè)備情況,運(yùn)行正常后才可離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)。
操作票是防止錯(cuò)誤操作的主要措施之一。它的主要內(nèi)容應(yīng)包括操作任務(wù)、操作順序、發(fā)令人、受令人、操作人、監(jiān)護(hù)人以及操作時(shí)間等。執(zhí)行操作票的方法及步驟要求如下:
(1)當(dāng)受令人得到操作命令,并復(fù)誦無(wú)誤后方可執(zhí)行。
(2)在變、配電所的架空或電纜出線上進(jìn)行工作而要求停電時(shí),值班人員必須在接到工作負(fù)責(zé)人的書(shū)面要求后,填寫(xiě)操作票,方可進(jìn)行操作。
(3)倒閘操作必須由兩人執(zhí)行,其中由對(duì)設(shè)備較熟悉者作監(jiān)護(hù)。
(4)操作前,應(yīng)根據(jù)操作票內(nèi)容和順序在模擬板上進(jìn)行核對(duì)性操作。
(5)操作時(shí),應(yīng)先檢查斷路器或隔離開(kāi)關(guān)的原來(lái)位、合位置,并檢查是否與工作票所填寫(xiě)的一致。
(6)操作中,應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行監(jiān)護(hù)制、復(fù)誦制,要求每操作完一步即應(yīng)由監(jiān)護(hù)人員在操作項(xiàng)目前劃'√'。
(7)每張操作票只能填寫(xiě)一項(xiàng)操作任務(wù),并應(yīng)由操作人填寫(xiě)操作票。
(8)操作票應(yīng)有編號(hào),以操作過(guò)的操作票應(yīng)注明'已執(zhí)行',對(duì)以執(zhí)行的操作票,保存期限至少為三個(gè)月。
操作人員在執(zhí)行操作票的過(guò)程中,發(fā)現(xiàn)操作票上填寫(xiě)的內(nèi)容有錯(cuò)誤,應(yīng)拒絕執(zhí)行;同時(shí),應(yīng)立即向調(diào)度員或現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人報(bào)告,提出不能執(zhí)行的理由,并指出錯(cuò)誤之處,但不可私自涂改。
第10篇 某物業(yè)公司檔案管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)怎么寫(xiě)
物業(yè)公司檔案管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)
1.0適用范圍:公司各類(lèi)文書(shū)文檔。
2. 0檔案管理規(guī)程:2.1檔案的歸檔和分類(lèi):綜合事務(wù)部根據(jù)檔案的性質(zhì)、內(nèi)容,整理立卷歸檔,并對(duì)檔案進(jìn)行分類(lèi)編號(hào)。
2. 2檔案的存檔:
2.2.1 存檔時(shí),應(yīng)按檔案的分類(lèi)編號(hào),將檔案放置在相應(yīng)的位置。
做好檔案索引,以便于查找,保證隨查隨得。
2.2.2 案卷存檔前做好文件材料的檢查,對(duì)破損或裉色的材料要進(jìn)行修補(bǔ)和復(fù)制;
裝訂部位過(guò)窄或有字跡的材料要加紙襯邊;
紙面過(guò)大的書(shū)寫(xiě)材料要按卷宗大小折疊整齊;
字跡難以認(rèn)清的材料要附上抄件;
卷宗標(biāo)題要標(biāo)明作者、問(wèn)題或名稱(chēng),文字要簡(jiǎn)練、確切,字跡要端正。
2. 3檔案的整理和保管:
2.3.1 及時(shí)對(duì)檔案進(jìn)行清理和整理,防止檔案遺失、檔案立卷不全和無(wú)效檔案大量積壓。
2.3.2 檔案柜要堅(jiān)固,防盜、防水、防潮、防塵、防鼠、防強(qiáng)光和防高溫。
2.3.3 每年對(duì)檔案材料的數(shù)量和保管情況進(jìn)行一次檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)補(bǔ)救,確保檔案的安全。
2. 4檔案的借閱須經(jīng)綜合事務(wù)部部長(zhǎng)批準(zhǔn),借閱時(shí)間以三天為限。
2. 5檔案的處理:檔案達(dá)到規(guī)定的保存期限后,對(duì)失效的,沒(méi)有保存價(jià)值的檔案要進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚怼?/p>
3. 0支持性工具:《資料借閱登記表》《文件目錄單》編制:審核:批準(zhǔn): 日
第11篇 物業(yè)公司項(xiàng)目管理處主任崗位職務(wù)說(shuō)明書(shū)
崗位名稱(chēng):管理處主任所屬部門(mén):管理處
職務(wù)等級(jí):直接主管:物業(yè)公司經(jīng)理
1、抽查所轄片區(qū)的清潔、保安、工程維修、綠化、客戶服務(wù)等工作,提出改進(jìn)建議并組織實(shí)施,必要時(shí)將處理意見(jiàn)和結(jié)果提交公司備案
2、組織協(xié)調(diào)影響管理處發(fā)展和服務(wù)的對(duì)內(nèi)、對(duì)外關(guān)系
3、制訂管理處對(duì)所轄項(xiàng)目的前期介入計(jì)劃報(bào)批后組織實(shí)施
4、編制該管理處所轄物業(yè)的交房接管方案及交房接管計(jì)劃并組織實(shí)施
5、編制管理處年度工作計(jì)劃并組織實(shí)施
6、參與物業(yè)公司與管理處有關(guān)事宜的決策
7、組織處理管理處的重大投訴,并將處理意見(jiàn)和結(jié)果提交公司備案
8、協(xié)助組織和籌建管理處并報(bào)經(jīng)理審批執(zhí)行
9、對(duì)管理處的成本管理定期提出改進(jìn)方案,提交公司批準(zhǔn)后執(zhí)行
10、擬訂管理處年度培訓(xùn)計(jì)劃,指導(dǎo)各部門(mén)助理實(shí)施并定期改進(jìn)報(bào)行政部備案
11、協(xié)助經(jīng)營(yíng)部對(duì)該管理區(qū)域商業(yè)部分方面的管理
12、協(xié)助行政部對(duì)骨干員工的甑選、培養(yǎng)。
職權(quán):1、批準(zhǔn)公司授權(quán)限額以?xún)?nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用支出,審核超出授權(quán)限額以外的費(fèi)用支出和借款
2、批準(zhǔn)各部門(mén)的材料物資采購(gòu)計(jì)劃
3、批準(zhǔn)管理處各部門(mén)年度工作計(jì)劃及月部門(mén)工作計(jì)劃
4、審核管理處員工辭職申請(qǐng)
5、審核管理處各部門(mén)月度資金計(jì)劃
6、審核各部門(mén)助理職權(quán)范圍以外的其他事宜
7、審核員工獎(jiǎng)懲公告
8、審核權(quán)限范圍內(nèi)的各類(lèi)合同
9、審核管理處員工配置合理性
10、審核管理處架構(gòu)搭建與骨干人員配置
資格要求:
1、教育要求:大專(zhuān)以上學(xué)歷,物業(yè)管理、酒店專(zhuān)業(yè)優(yōu)先
2、資格要求:熟知物業(yè)管理行業(yè),從事本行業(yè)或相關(guān)行業(yè)管理工作二年以上經(jīng)驗(yàn),對(duì)相關(guān)法律、法規(guī)熟悉并有一定研究
3、技能要求:熟悉電腦辦公軟件操作,組織、溝通、協(xié)調(diào)能力強(qiáng)
4、工作經(jīng)驗(yàn)要求:三年以上行業(yè)或相關(guān)行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)
5、健康要求:身體健康,無(wú)瑕疵
實(shí)施者簽字:日期:
第12篇 物業(yè)公司：空置房屋管理程序
物業(yè)公司程序文件:空置房屋管理程序
1.目的
為保證管理處所管轄范圍內(nèi)空置房屋的功能處于能正常使用狀態(tài)。
2.范圍
本程序適用于開(kāi)發(fā)商移交的所有空置房屋的防護(hù)管理。
3.定義
空置房屋:物業(yè)公司已接管,尚未售出及售出后尚未辦理入住手續(xù)的房屋。
4.職責(zé)
部門(mén)/崗位工作職責(zé)
管理處負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)空置房屋的全面監(jiān)控管理
管業(yè)部負(fù)責(zé)對(duì)空置房屋、設(shè)施進(jìn)行清潔,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)反饋給相關(guān)部門(mén)
安全部負(fù)責(zé)空置房屋的安全管理
工程部負(fù)責(zé)空置房屋內(nèi)設(shè)施的檢查、保養(yǎng)、維修
5.方法及過(guò)程控制
5.1清潔管理
5.1.1清潔范圍及順序
5.1.1.1清潔范圍:門(mén)、窗戶、地面、屋頂、墻面、及室內(nèi)各種設(shè)備設(shè)施。
5.1.1.2清潔順序:由里至外,由上至下。
5.1.2清潔方法及標(biāo)準(zhǔn)
5.1.2.1門(mén):
a、工作方法:用濕抹布進(jìn)行擦拭兩遍,再用干抹布進(jìn)行一遍擦拭。
b、工作標(biāo)準(zhǔn):表面清潔無(wú)明顯塵土,無(wú)油性類(lèi)及涂料類(lèi)污跡。
5.1.2.2窗戶:
a、工作方法:用板刷掃帚清掃窗戶縫及窗臺(tái)塵土,再用濕抹布進(jìn)行二邊擦拭,玻璃用濕抹布報(bào)紙進(jìn)行擦拭。
b、工作標(biāo)準(zhǔn):窗縫無(wú)明顯灰塵,窗臺(tái)無(wú)明顯塵土及涂料類(lèi)污染,玻璃明亮無(wú)明顯塵土。
5.1.2.3地面:
a、工作方法:用掃帚清掃地面,濕抹布擦拭兩遍。
b、工作標(biāo)準(zhǔn):地面干凈整潔、無(wú)油性類(lèi)及涂料類(lèi)污染。
5.1.2.4頂部、墻面:
a、工作方法:用撣子進(jìn)行清掃,若發(fā)現(xiàn)墻面有污染用細(xì)紗紙進(jìn)行打磨。
b、工作標(biāo)準(zhǔn):干凈整潔、無(wú)灰。
5.1.3管理處指定專(zhuān)人列出空置房屋清單。抄送工程部、安全部,管理處、前臺(tái)、監(jiān)控每月進(jìn)行整理。
5.1.4清潔人員依據(jù)空置房屋清單每月一次對(duì)空置房屋進(jìn)行打掃,并注意室內(nèi)設(shè)施是否完好,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即報(bào)工程部維修。
5.1.5管業(yè)部主管每月對(duì)空置房屋進(jìn)行檢查并記錄在《空置房屋清潔工作記錄表》中。
5.2安全管理
5.2.1管理處指定人員應(yīng)及時(shí)將空置房清單及空置房變化情況通知監(jiān)控中心,空置房每?jī)商煅策壱淮巍?/p>
5.2.2巡邏崗在巡查時(shí)應(yīng)特別注意空置房屋的門(mén)窗是否關(guān)閉,照明是否關(guān)閉,房屋內(nèi)是否異味、異常聲響,是否存在房屋滲漏水等異?，F(xiàn)象。
5.2.3巡邏崗在惡劣天氣來(lái)臨之前確?？罩梅课蓍T(mén)窗關(guān)閉,排水暢通。
5.2.4如遇空置房?jī)?nèi)有可疑人員活動(dòng)情況,巡邏崗應(yīng)立即通知控制中心,請(qǐng)求支援,同時(shí)密切注視空置房情況,支援人員到場(chǎng)后,對(duì)可疑人員進(jìn)行盤(pán)查控制。
5.2.5安全部巡視人員依據(jù)空置房屋清單每日對(duì)空置房屋進(jìn)行巡視,并記錄于《安全員值班記錄表》中,
5.3設(shè)施檢查、維修及防護(hù)。
5.3.1工程人員每月依據(jù)空置房屋清單檢查空置房屋內(nèi)所有設(shè)施并將檢查情況記錄在《空置房屋設(shè)施檢查記錄》中,并判斷是否需要維修。
5.3.2在大雨過(guò)后,工程人員應(yīng)對(duì)頂層空置房屋進(jìn)行一次檢查。
5.3.3供暖期(11月-3月)工程人員每半月對(duì)所有空置房屋進(jìn)行一次檢查。
5.3.4國(guó)家法定節(jié)假日前,工程人員對(duì)所有空置房屋進(jìn)行一次檢查。
5.3.5設(shè)施檢查內(nèi)容參見(jiàn)《空置房屋設(shè)施檢查記錄》。
5.3.6維修過(guò)程
5.3.6.1大廈管理:如需要維修,報(bào)告管理處前臺(tái),由前臺(tái)開(kāi)具《居家服務(wù)情況記錄表》并派人進(jìn)行修理。
5.3.6.2小區(qū)管理:根據(jù)《天津市商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》上保修期限,在保修期內(nèi)的,由工程部向開(kāi)發(fā)商及時(shí)反饋,并跟蹤維修情況;如超出保修期則開(kāi)具《居家服務(wù)情況記錄表》進(jìn)行維修(采取有償服務(wù))。并做好相關(guān)手續(xù)。
6.支持性文件
tjvkwy7.5.1-h02《保潔管理工作程序》
tjvkwy7.5.1-a01《安全工作管理控制程序》
tjvkwy7.2.3-k01 《顧客溝通程序》
7.質(zhì)量記錄
tjvkwy7.5.1-a01-10-f1《安全員值班記錄表》
tjvkwy7.2.3-k01-f2 《居家服務(wù)情況記錄表》
tjvkwy7.5.1-k03-f1 《空置房屋清潔工作記錄表》
tjvkwy7.5.1-k03-f2《空置房屋設(shè)施檢查記錄》
tjvkwy7.5.1-k03-f3《空置房屋清單》
