物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司與相關(guān)部門的關(guān)系（十二篇）

發(fā)布時間：2024-11-23 查看人數(shù)：72

物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司與相關(guān)部門的關(guān)系

第1篇物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司與相關(guān)部門的關(guān)系

物業(yè)管理公司所開展的各類服務(wù)工作都離不開政府的各個主管部門的領(lǐng)導(dǎo)和幫助,也離不開各專業(yè)管理企業(yè)的大力支持,否則將一事無成,必須正確處理好各類關(guān)系。

一、與政府行政主管部門的關(guān)系

行政管理是政府通過街道居委會、公安、交警、規(guī)劃、城建、工商、稅務(wù)等行政管理部門對小區(qū)內(nèi)的居民和單位實施的行政管理。其主要任務(wù)是貫徹執(zhí)行政府的政策、法令和各種法規(guī),包括街道辦事處和居民委員會的民政、征兵、計劃生育、僑務(wù)等項工作,公安交警部門的社會治安、戶籍管理、交通管理工作,規(guī)劃城建部門的城市規(guī)劃管理和工程質(zhì)量管理,工商稅務(wù)部門對經(jīng)濟活動的管理工作,等等,其權(quán)力來源于政府的行政權(quán)。

受小區(qū)代表機構(gòu)(如小區(qū)管委會或業(yè)主委員會)委托和授權(quán)對小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人共同擁有產(chǎn)權(quán)(或使用權(quán))的公共場所、公共設(shè)備和所有公共配套設(shè)施實施專業(yè)化有效管理,同時提供多層次的社區(qū)公共服務(wù)和家庭服務(wù)。物業(yè)管理公司的管理權(quán)力來源于產(chǎn)權(quán)人、住戶和單位的授予。

雖然行政管理與物業(yè)管理是兩個不同的概念,但物業(yè)管理公司作為企業(yè)法人,在其經(jīng)濟活動中應(yīng)當(dāng)接受國家財政、工商、稅務(wù)等行政主管部門的管理;在其專業(yè)管理活動中,應(yīng)當(dāng)接受建設(shè)、房地產(chǎn)、公安、綠化、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)管理部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督?？傊?物業(yè)所在地人民政府對物業(yè)管理有監(jiān)督和指導(dǎo)的職責(zé)。物業(yè)管理公司應(yīng)接受其指導(dǎo),但人民政府不直接介入物業(yè)管理過程中具體的業(yè)務(wù)工作,是一種間接管理。

二、與屬地街道辦事處(或居委會)的關(guān)系

街道辦事處作為人民政府的派出機構(gòu),在物業(yè)所在地行使政府的管理職能。這主要包括:統(tǒng)籌規(guī)劃、掌握政策、信息引導(dǎo)、組織協(xié)調(diào)、提供服務(wù)、檢查監(jiān)督,但不替代物業(yè)管理企業(yè)實施具體的管理和為社區(qū)全體住戶提供生活服務(wù)。廣州東華實業(yè)股份有限公司所管理的五羊小區(qū)為全國作出了表率。在五羊村,行政管理與物業(yè)管理職責(zé)分明,相得益彰。行政管理部門與物業(yè)管理機構(gòu)保持密切的聯(lián)系,互相配合,互相支持,構(gòu)成了高效、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)管理服務(wù)系統(tǒng)。例如,街道和居委會派人員參加管理處的例會,及時了解物業(yè)管理的情況,通過宣傳和教育使居民、單位支持物業(yè)管理工作;公安派出所根據(jù)小區(qū)管理處開出產(chǎn)權(quán)人、住戶簽妥的物業(yè)管理協(xié)議的證明,給予辦理戶口遷入手續(xù),并負(fù)責(zé)小區(qū)保安隊伍的業(yè)務(wù)指導(dǎo),使得小區(qū)內(nèi)的治安穩(wěn)定。

三、與專業(yè)管理企業(yè)(公司)的關(guān)系

一個適應(yīng)現(xiàn)代生活的物業(yè)管理公司通常是人員少,隊伍精干,社會化、專業(yè)性強。一般是由公司主要領(lǐng)導(dǎo)、各專業(yè)管理部門的技術(shù)骨干組成的管理型物業(yè)管理企業(yè)。具體的管理操作,如保安、清潔、綠化等通過合同形式交由社會上的專業(yè)化公司承擔(dān),一切按經(jīng)濟合同辦事。專業(yè)公司就是為物業(yè)管理工作配套服務(wù)的專門機構(gòu)。專業(yè)服務(wù)公司的設(shè)立,可以使勞動資源和自然資源共享,是物業(yè)管理發(fā)展的方向。此時,物業(yè)管理公司是業(yè)主(使用人)的總管家。因此在選擇這些專業(yè)管理企業(yè)、簽訂合同時,一定要代表廣大業(yè)主(使用人)的利益。要符合住宅小區(qū)管委會所制定的各項規(guī)章制度,并在合同執(zhí)行期內(nèi),代表業(yè)主(使用人)根據(jù)合同中所規(guī)定的內(nèi)容、要求進(jìn)行對照、檢查,從而保證各項工作能真正落到實處。

第2篇 zy物業(yè)管理公司簡介

zy物業(yè)管理有限公司簡介

zy物業(yè)管理有限公司是由湖南y實業(yè)股份有限公司和湖南*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司兩家股東發(fā)起,成立于2004年4月,是湖南五強y企業(yè)集團下屬成員企業(yè)之一。企業(yè)注冊資本50萬元,資質(zhì)等級叁級,是一家從事物業(yè)管理的有限責(zé)任公司。

公司堅持'誠信、敬業(yè)、專業(yè)、創(chuàng)新'的企業(yè)精神,努力開拓,不斷進(jìn)取,通過規(guī)范管理、市場化經(jīng)營,開創(chuàng)專業(yè)化發(fā)展道路;堅持'品質(zhì)第一'的經(jīng)營理念,本著'以人為本,服務(wù)至上'的服務(wù)宗旨,始終不渝地致力于滿足并超越業(yè)主的需求和期望,并提供使其心滿意足的物業(yè)管理服務(wù)。

陽光嘉園是公司成立以來接管的首個小區(qū),是*公司在z的現(xiàn)代辦公區(qū)和住宅區(qū)。其總建筑面積約20萬平方米,綠化率達(dá)50%以上。她以陽光、生態(tài)為主題,是一座高品質(zhì)、低密度住宅群。陽光嘉園的物業(yè)實施社會化、專業(yè)化、一體化管理,將社區(qū)文化和企業(yè)文化建設(shè)結(jié)合起來,在建立社區(qū)文化的同時結(jié)合五凌企業(yè)文化和精神形成自己獨有的居住文化。

公司現(xiàn)有員工42人,公司將通過嚴(yán)格有效的培訓(xùn)、規(guī)范化的管理,確保全體員工理解并貫徹執(zhí)行質(zhì)量管理體系,為小區(qū)業(yè)主提供價格合理、環(huán)境舒適和安全周到的物業(yè)管理服務(wù);建立良好的客戶溝通渠道;提供安全、舒適的生活、辦公環(huán)境。

第3篇物業(yè)管理員職業(yè)資格鑒定考試題職業(yè)道德

2005-05物業(yè)管理員職業(yè)資格鑒定考試題(職業(yè)道德)

科目代碼:120

2005年5月勞動和社會保障部

國家職業(yè)資格全國統(tǒng)一鑒定

職業(yè):

等級:國家職業(yè)資格二級

卷冊一:職業(yè)道德

理論知識

注意事項:1、考生應(yīng)首先將自己的姓名、準(zhǔn)考證號等用用鋼筆、圓珠筆等寫在試卷冊和答題卡的相應(yīng)位置上,并用鉛筆填涂答題卡上的相應(yīng)位置處。

2、考生同時應(yīng)將本頁右上角的科目代碼填涂在答題卡右上角的相應(yīng)位置處。

3、本試卷冊包括職業(yè)道德和理論知識兩部分:

第一部分,1 --25小題,為職業(yè)道德試題;

第二部分,26--125小題,為理論知識試題。

4、每小題選出答案后,用鉛筆將答題卡上對應(yīng)題目的答案涂黑。如需改動,用橡皮擦干凈后,再選涂其它答案。所有答案均不得答在試卷上。

5、考試結(jié)束時,考生務(wù)必將本卷冊和答題卡一并交給監(jiān)考人員。

6、考生應(yīng)按要求在答題卡上作答。如果不按標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行填涂,則均屬作答無效。

地區(qū):

姓名:

準(zhǔn)考證號;

勞動和社會保障部職業(yè)技能鑒定中心監(jiān)制

試題下載:2005-05物業(yè)管理員職業(yè)資格鑒定考試題(職業(yè)道德)

第4篇海德社區(qū)物業(yè)管理項目的管理特點分析

海德國際社區(qū)物業(yè)管理項目的管理特點分析

一、海德國際社區(qū)的特點

海德國際社區(qū)建在浙江省義烏與東陽兩大商業(yè)城市的交界處,位于世紀(jì)大道旁、蓮花山上、東陽江畔。山麓、河流成就了海德國際社區(qū)的完美天資。它由北美山地別墅、英式聯(lián)排別墅、庭院排屋、酒店式公寓、高爾夫球場、五星級國際酒店、商業(yè)街、國際雙語學(xué)校等組成,這是一座堪與美國社區(qū)媲美的生態(tài)園林社區(qū),她標(biāo)志著義烏的居住水平由此與國際同步。

海德國際社區(qū),作為一個高品質(zhì)的多元化國際社區(qū),在規(guī)劃設(shè)計及生活方式的營造上,表現(xiàn)出行業(yè)的領(lǐng)旗者的超凡風(fēng)范,將文化融于建筑之中,讓建筑與自然和諧融合,充分顯示出社區(qū)的多元化和包容性,更加適合不同居者的口味。

根據(jù)海德國際社區(qū)的發(fā)展趨勢,社區(qū)的購房業(yè)主,將大部分為事業(yè)有成的成功人士。這些業(yè)主購房觀念成熟,置業(yè)目的明確,文化品位較高,他們在選擇海德國際社區(qū)的同時,也在選擇符合社區(qū)品位的物業(yè)服務(wù),感受尊貴的專署服務(wù),確保物業(yè)保值、增值是他們的首選目標(biāo)。

海德國際社區(qū)以綠色、健康與智能化為主題,建筑布局合理,配套設(shè)施完善,社區(qū)內(nèi)高層住宅、寫字樓、商業(yè)街區(qū)、及別墅錯落有致,道路、景觀以及河、湖、園等分布其間,學(xué)校、商場、公寓、商鋪一應(yīng)俱全,充分滿足了業(yè)主居住、生活、休閑、娛樂、健康、度假等的需要。海德國際社區(qū)將以尊貴、舒適、繁榮的形象成為東陽市建筑史上的輝煌。

二、海德國際社區(qū)的管理難點

在海德國際社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作中,凸現(xiàn)出來的難點主要有以下方面:

1、整個社區(qū)體量巨大,建筑類型多樣,業(yè)主提出的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和需求各有不同。

2、地域處在新開發(fā)區(qū)域,城市功能延伸尚未完全到位,社區(qū)周邊環(huán)境尚未形成規(guī)模的商圈,政府與開發(fā)建設(shè)單位的配套設(shè)施功能尚不能完全發(fā)揮,這就要求物業(yè)管理公司能夠充分考慮利用現(xiàn)有資源為業(yè)主提供全方位的物業(yè)管理服務(wù),滿足業(yè)主的衣食住行等高標(biāo)準(zhǔn)要求。

綜上分析,針對于'海德國際社區(qū)'業(yè)主的物業(yè)管理服務(wù)工作,已經(jīng)不能局限于圍合式小區(qū)提供基本服務(wù)的物業(yè)管理,物業(yè)公司只有延伸服務(wù)內(nèi)涵,拓展服務(wù)領(lǐng)域,創(chuàng)新服務(wù)理念,以管理城市生活區(qū)的理念,提供符合經(jīng)商工作、居住生活、度假休閑、投資置業(yè)等各個類型、各個階層業(yè)主需要的,管家式專屬物業(yè)管理服務(wù)模式,從衣、食、住、行、醫(yī)、娛、用、教、體、信、修、銀等各個方面,讓購房置業(yè)的業(yè)主享受尊貴、尊崇的服務(wù),才能滿足業(yè)主的真正需要,從而配合發(fā)展商做好銷售和售后服務(wù)工作。使海德國際社區(qū)真正成為城市政治、經(jīng)濟、娛樂中心區(qū)。

三、物業(yè)管理難點解決方法

1、實施規(guī)范化管理,使業(yè)主的物業(yè)資產(chǎn)保值、增值。

根據(jù)海德國際社區(qū)的地理位置和建筑格局,我們認(rèn)為海德國際社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù),應(yīng)該在人文服務(wù)上突出'尊貴、舒適',在環(huán)境管理上體現(xiàn)'生態(tài)、綠色',在社區(qū)文化中彰顯'高雅、高尚',在治安秩序上感受'安全、安心'。

在海德國際社區(qū)購房的業(yè)主對于高檔社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容,以及國家、地方關(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)都將會有一定了解。這就需要物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)格按照'規(guī)范化'的要求實施物業(yè)管理服務(wù)工作,并針對高檔社區(qū)的業(yè)主和物業(yè)環(huán)境、建筑狀況等對小區(qū)員工進(jìn)行崗前綜合培訓(xùn)和崗上加強培訓(xùn)。確保物業(yè)公司的每一名員工在服務(wù)和管理的任何一個細(xì)節(jié),都能夠遵照國家的'條例',地方的'法規(guī)'開展工作,大到道路、河流、房屋外觀,小到空調(diào)安裝、裝飾裝修都嚴(yán)格按照'條例'、'規(guī)定'實施規(guī)范化管理。保持高檔社區(qū)的原有風(fēng)格,以國家示范住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)整個社區(qū),保障業(yè)主和發(fā)展商的物業(yè)在社區(qū)內(nèi)不斷增值。

同時,分公司內(nèi)部進(jìn)行規(guī)范化管理,運用先進(jìn)的扁平化管理模式,以內(nèi)部的規(guī)范化管理帶動整個社區(qū)的規(guī)范化物業(yè)服務(wù),建立獨特的企業(yè)文化系統(tǒng),加強企業(yè)形象設(shè)計和視覺識別體系,提升管理服務(wù)品位,形成與海德國際社區(qū)一致的'國際化管理'風(fēng)格。

2、開展人性化的管家式服務(wù),使物業(yè)管理服務(wù)提檔升級,獲得社會、業(yè)主認(rèn)可。

根據(jù)業(yè)主生活、居住、工作、置業(yè)需求,把業(yè)主需要的服務(wù)提供給業(yè)主,滿足不同業(yè)主的不同需要,讓'人性化'專署的管家式物業(yè)管理服務(wù)涵蓋業(yè)主生活的各個層面。把屬于小區(qū)的社區(qū)文化貫穿到業(yè)主生活的每個細(xì)節(jié),使物業(yè)服務(wù)更加貼近人性、貼近業(yè)主,是我們追求的目標(biāo)。根據(jù)海德國際社區(qū)基本情況,公司將在社區(qū)內(nèi)設(shè)置環(huán)區(qū)環(huán)保電瓶車,作為業(yè)主在社區(qū)內(nèi)的代步工具,為業(yè)主的出行、購物、工作提供方便?？紤]到業(yè)主救護和應(yīng)急出行的需要,配備應(yīng)急服務(wù)車輛,提供24小時應(yīng)急服務(wù),為有救護、應(yīng)急出行等需要的業(yè)主提供及時到位的服務(wù)。公司還將組織引進(jìn)一些知名企業(yè)到社區(qū)置業(yè)經(jīng)商,為業(yè)主解決飲食、娛樂、休閑、文化、就醫(yī)等服務(wù),更多關(guān)注業(yè)主細(xì)微的物業(yè)管理服務(wù)需求,使業(yè)主享受尊崇、尊貴的專屬服務(wù),創(chuàng)造海德國際社區(qū)的社區(qū)文化氛圍,按照發(fā)展商生態(tài)園林社區(qū),以及高尚祥和、尊榮顯貴、崇尚文化的智能社區(qū)定位,計劃、組織、開展豐富多彩的社區(qū)文化活動。設(shè)立商務(wù)生活服務(wù)中心,提供代辦、代購、代買、代售等服務(wù),和周邊的大型購物中心、中高檔賓館酒店、旅行社、火車站、民航等機構(gòu)建立合作伙伴,對于社區(qū)業(yè)主只要持有vip卡,就可享受打折、優(yōu)惠服務(wù)。全面提高發(fā)展商和物業(yè)公司的社會認(rèn)知度,把海德國際社區(qū)建設(shè)成居住亮點和投資熱點。

3、開拓創(chuàng)新,注重環(huán)保,為業(yè)主提供超值服務(wù),提升社區(qū)品位。

海德國際社區(qū)作為綠色、健康主題的生態(tài)園林社區(qū),突出了山、河、湖、園等自然環(huán)境在社區(qū)中的作用,公司在未來的物業(yè)管理服務(wù)中,也將把生態(tài)、綠色、環(huán)保、作為服務(wù)的主題,圍繞自然環(huán)境開展系列文化活動,注重保護、維護自然環(huán)境和自然生態(tài),實現(xiàn)發(fā)展商的設(shè)計規(guī)劃初衷。

提升物業(yè)服務(wù)的科技含量,建立網(wǎng)絡(luò)社區(qū),實現(xiàn)網(wǎng)上報修、網(wǎng)上購物、網(wǎng)上投訴、網(wǎng)上物業(yè)服務(wù)論壇等智能化物業(yè)服務(wù)平臺,物業(yè)費內(nèi)容在網(wǎng)上公布,由銀行托收各種費用。創(chuàng)建海德國際社區(qū)的網(wǎng)絡(luò)家園。

公司還將依托下屬子公司在家政服務(wù)、清洗保潔、花卉養(yǎng)護、空氣監(jiān)測、就醫(yī)體檢、社區(qū)文化活動等方面為業(yè)主提供全方位服務(wù),創(chuàng)造全新的大家庭氛圍,把海德國際社區(qū)打造為東陽與義烏市的頂級多功能社區(qū)。

第5篇中級物業(yè)管理員理論知識模擬試卷

(考試時間:90分鐘)

注意:將正確的答案項的代號填入答題卡中,請按要求填涂

一、單項選擇題(每小題1.5分,共60分)

1. 下列不是人力資源管理的基本內(nèi)容的是( )。

a、員工隊伍的組織b、員工的教育和培訓(xùn)

c、員工的考核和激勵 d、與業(yè)主委員會的溝通

2. 對員工完成工作總結(jié)計劃水平的考核屬于( )的考核內(nèi)容。

a、績 b、能 c、勤 d、德

3. 竣工驗收是查驗( )。

a、工程是否達(dá)到設(shè)計要求 b、工程是否優(yōu)質(zhì)

c、工程報批手續(xù)是否齊全 d、竣工圖紙是否齊備

4. ( )將物業(yè)管理中的基本關(guān)系分成兩個階段。

a、物業(yè)管理合同的簽定 b、物業(yè)管理公約的簽定

c、物業(yè)管理辦法的出臺 d、業(yè)主大會的召開

5. 下列不是業(yè)主大會權(quán)利的是( )。

a、監(jiān)督業(yè)主委員會 b、批準(zhǔn)委物業(yè)管理托合同

c、選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司 d、決定物業(yè)管理企業(yè)員工的薪酬。

6. 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會,應(yīng)當(dāng)有超過( )的業(yè)主或代表出席。

a、1/2 b、2/3 c、3/4 d、4/5

7. ( )是物業(yè)公司防火第-責(zé)任人。

a、保安領(lǐng)班 b、保安隊長c、管理處經(jīng)理 d、物業(yè)公司總經(jīng)理

8. 房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)、經(jīng)營、管理和( ),屬于第三產(chǎn)業(yè)。

a、投資 b、運輸 c、服務(wù)d、消費

9. 房地產(chǎn)二級市場可包括有( )等市場。

a、土地租賃、房屋開發(fā)、物業(yè)管理 b、房屋抵押、土地使用權(quán)互換、房屋開發(fā)

c、土地租賃、房屋開發(fā)、地產(chǎn)使用權(quán)抵押、土地使用權(quán)互換

d、物業(yè)管理、房屋抵押、土地租賃

10. 比較成熟的物業(yè)管理市場中適宜采用的價格形式為( )。

a、政府定價 b、政府指導(dǎo)價c、經(jīng)營者定價 d、市場定價

11. 管理的對象主要是商業(yè)大廈、寫字樓,則采用( )物業(yè)管理形式。

a、自建自管 b、招標(biāo)管理 c、委托服務(wù)型 d、租賃經(jīng)營型物業(yè)管理

12. 物業(yè)管理最基本的業(yè)務(wù)是( )。

a、基本業(yè)務(wù) b、專項業(yè)務(wù) c、特色業(yè)務(wù) d、多種

經(jīng)營業(yè)務(wù)

13. 物業(yè)管理的首要目標(biāo)是( )。

a、為社會服務(wù)、使家庭、經(jīng)濟、社會、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展 b、為業(yè)主服務(wù),使物業(yè)保值增值

c、為企業(yè)服務(wù),提高發(fā)展商聲譽 d、為用戶服務(wù),營造良好環(huán)境

14. 物業(yè)管理公司應(yīng)主動接受政府主管部門的指導(dǎo)和業(yè)主委員會的監(jiān)督,這反映的是( )的要求。

a、市場化 b、社會化 c、專業(yè)化 d、規(guī)范化

15. 當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)通常采用的質(zhì)量管理模式是( )。

a、產(chǎn)品生產(chǎn)模式 b、相互交往模式 c、消費者滿意程度模式 d、相互協(xié)作模式

16. 某住宅小區(qū)倡導(dǎo)'家庭責(zé)任也是社會責(zé)任'、'尊老從自己的家庭開始',這屬于( )。

a、引導(dǎo)功能 b、約束功能 c、凝聚功能 d、激勵功能

17. 我國通常規(guī)定總高度超過( )米高的公共建筑及綜合性建筑為高層建筑。

a、20 b、22 c、24 d、26

18. 按現(xiàn)代化程度,寫字樓可分為智能型寫字樓與( )寫字樓。

a、非智能型 b、半智能型 c、數(shù)字化型 d、信息化型

19. 商住兩用型的公共商業(yè)樓字,商用部分和住宅部分的公共管理事務(wù)應(yīng)( )。

a、由不同的機構(gòu)管理 b、由同-機構(gòu)管理c、由擁有者管理 d、由經(jīng)營戶和住戶管理

20. ( )是綜合大廈正常運轉(zhuǎn)的前提。

a、清潔衛(wèi)生工作 b、各種設(shè)備的正常運行c、消防管理工作 d、樓宇維護管理工作

21. ( )是智能物業(yè)其他系統(tǒng)的支撐。

a、樓宇自控系統(tǒng) b、計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) c、綜合布線系統(tǒng) d、管理信息系統(tǒng)

22. 1949年至1978年,我國實行的是( )住宅制度。

a、公有化、福利型 b、專業(yè)化、福利型 c、公有化、市場型 d、社會化、福利型

23. 國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)-步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》下發(fā)于( )

a、1981 b、1991 c、1992d、1998

24. 締約過失責(zé)任是( )在合同訂立階段的體現(xiàn)。

a、公平原則 b、當(dāng)事人意見自治原則 c、合法原則 d、誠實信用原則

25. 物業(yè)管理中,超越法定權(quán)限往往表現(xiàn)為濫用職權(quán);違反法定義務(wù)往往表現(xiàn)為玩忽職守。這種責(zé)任依照民法理論應(yīng)該屬于( &nb

sp; )。

a、締約過失責(zé)任 b、違約責(zé)任 c、轉(zhuǎn)承責(zé)任 d、行政責(zé)任

26. 在下列選項中,屬于出租人權(quán)利的是( )。

a、修繕房屋 b、法定解約 c、權(quán)利瑕疵擔(dān)保 d、納稅

27. 以通過仲裁途徑解決的應(yīng)是( )性質(zhì)的糾紛。

a、經(jīng)濟 b、民事 c、行政 d、刑事

28. 交流電氣設(shè)備上標(biāo)示的額定值是交流電的( )。

a、最大值 b、平均值 c、有效值 d、瞬時值

29. 某電氣照明線路標(biāo)注是'bvv-3×4-dgl5',則錯誤的是( )。

a、三根截面是4mm2的導(dǎo)線 b、四根截面是3mm2的導(dǎo)線

c、電線管管徑15mm d、導(dǎo)線型號是bvv

30. 三相四線電線路中,線電壓大小是相電壓大小的多少倍()。

a、3倍 b、2倍 c、倍d、倍

31. 專用變壓器且中性點直接接地的供電系統(tǒng),電氣設(shè)備宜采用的保護方式是( )。

a、保護接零 b、保護接地 c、保護接相 d、電氣設(shè)備外殼之問用導(dǎo)線連接

32. 居民住宅、辦公場所的漏電開關(guān)選擇應(yīng)為( )。

a、動作電流選不大于30毫安,動作時間不大于0.1秒

b、動作電流選不大于3安,動作時間不大于0.1秒

c、動作電流選不大于30毫安,動作時間不大于10秒

d、動作電流和動作時間越小越好

33. 壓縮式制冷循環(huán)經(jīng)過四個過程,它們依次是( )。

a、壓縮、節(jié)流、蒸發(fā)、冷凝 b、冷凝、壓縮、蒸發(fā)、節(jié)流

c、蒸發(fā)、壓縮、節(jié)流、冷凝 d、壓縮、冷凝、節(jié)流、蒸發(fā)

34. 下列catv系統(tǒng)的分配器特性中,不合格的有( )。

a、輸入阻抗為25ω b、輸出阻抗為75ωc、駐波比為1 d、隔離度小于20db

35. 電梯預(yù)選層站不停車,可能是以下原因,除了( )。

a、轎內(nèi)選層繼電器失靈 b、開門機傳動皮帶松脫或斷裂

c、選層器上減速動觸頭與預(yù)選靜觸頭接觸不良 d、預(yù)選層站的換速傳感器損壞

36. 各層樓板的配筋-般畫在相應(yīng)層的( )上。

a、平面圖 b、立面圖 c、剖面圖 d、結(jié)構(gòu)平面圖

37. 為了加強新舊混凝土的(&n

bsp;)強度,維修時在舊混凝土結(jié)合面上涂抹摻有鋁粉的水泥凈漿或砂漿、環(huán)拿樹脂等。

a、抗壓 b、抗拉 c、粘結(jié) d、抗剪

38. 房屋要求實施防水措施的部位有屋面、墻身、 ( )、地下室。

a、電梯井 b、樓梯 c、排煙道 d、廚廁間

39. 安裝單層拼花木地板時,若木欄柵含水率高于( ),則安裝后產(chǎn)生干縮現(xiàn)象,使木板松動。

a.10% b、20% c、30% d、40%

40. 《廣州市房屋修繕工程預(yù)算定額》(土建工程分冊1998.4)人工費的工資單價不分工種及等級均以綜合工日計,每工日工資( )元。

a、14.12 b、15.12 12、16.12 d、17.12

41. 房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的項目劃分為( )項目,它們分屬結(jié)構(gòu)、裝飾、設(shè)備三具部分。

a、12個 b、14個 c、16個 d、18個

42. 給排水系統(tǒng)圖宜按正面斜軸側(cè)投影法繪制,其角度是( )。

a、120° b、90° c、45° d、60°

43. 給水管穿越伸縮縫和沉降縫時,對應(yīng)縫的位置安裝( )。

a、upvc管 b、pe管 c、陶土管 d、橡膠軟管

44. 給水管道引起水錘噪聲原因是( )。

a、水表 b、水壓高 c、水壓低 d、水壓超低

45. 蹲廁或坐廁堵塞,非疏通器具有( )。

a、長柄不銹鋼碗b、長柄橡皮碗c、手動旋轉(zhuǎn)式彈簧管 d、電動旋轉(zhuǎn)式彈簧管

二、判斷題(每小題1分,共20分)

1. 目標(biāo)管理被成為'管理中的管理'。( )

2. 企業(yè)文化可以起到導(dǎo)向、約束的作用。 ( )

3. 在對員工的激勵中,獎勵和懲罰是對員工進(jìn)行激勵兩種最基本方式。 ( )

4. 物業(yè)管理規(guī)定是物業(yè)管理公約的一部分。( )

5. 物業(yè)管理學(xué)的研究對象主要是房地產(chǎn)商品的價值實現(xiàn)之后,進(jìn)入消費過程的特殊矛盾的經(jīng)濟關(guān)系及其運動規(guī)律。 ( )

6. 物業(yè)管理市場競爭秩序是壟斷經(jīng)營、效益優(yōu)先、公正平等。 ( )

7. 服務(wù)工作與后臺輔助工作松散地結(jié)合在一起的是準(zhǔn)制造體系。 ( )

8. 濕式消防系統(tǒng)是寫字樓的消防系統(tǒng)之一。( )

9. 制定適當(dāng)?shù)能囕v進(jìn)出門衛(wèi)檢查、放行制度是小區(qū)車輛管理的內(nèi)容之一 ( )。

10. 物業(yè)管理收費是一種政府收費( &nbs

p; )。

11. 物業(yè)抵押合同是一份主合同( )。

12. 物業(yè)管理行政糾紛在審理中不適用調(diào)解( )。

13. 在易受電磁干擾的場合,電話通信線路應(yīng)穿鋼管并需接地。 ( )

14. 為保證壓縮機的潤滑,應(yīng)采用粘度較低的潤滑油。( )

15. 綁扎鋼筋混凝土梁的鋼筋時,一般在梁的底模上放置一些石子或墊塊,以防底部鋼筋外露。( )

16. 基礎(chǔ)應(yīng)盡量淺埋,但必須把松散的人工填土或耕作土挖去,將基礎(chǔ)底面放在未破壞的老土表面層下100~150mm。 ( )

17. 張某私人住宅建于40年代,房屋已成危險房屋,維修價值不大,現(xiàn)將其房屋從室內(nèi)地坪以上的房屋一次性全拆除,其應(yīng)套用《廣州市修繕工程預(yù)算定額》 (1998年4月編)的整體拆除工程的定額。 ( )

18. 維修工程完工半年后,要根據(jù)《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》評定質(zhì)量等級,進(jìn)行竣工交驗。 ( )

19. 輸配電柜(箱)功率因數(shù)表讀數(shù)小于0.9時,應(yīng)采用電容器補償。 ( )

20. 消火槍直流式水槍噴嘴口徑有13、16、19mm三種,或以任意連接直徑50、65mm水帶。 ()

三、綜合題(每小題4分,共16分)

1. 使用制冷劑鋼瓶的注意事項是什么

2. 電氣線路和電氣設(shè)備的檢查,修理或試驗作業(yè)安全防護

3. 業(yè)主大會有哪些職權(quán)

4. 某小區(qū)原由開發(fā)商聘請的物業(yè)公司進(jìn)行管理,業(yè)主人住后對該公司不滿意,結(jié)果,業(yè)主委員會經(jīng)研究討論,決定解聘該公司。但該公司表示:其與開發(fā)商訂有委托管理合同,且業(yè)主與開發(fā)商的購樓合同中已訂明:同意開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司管理。如業(yè)主解聘本公司,則須承擔(dān)違約責(zé)任。雙方爭執(zhí)不下訴至法院,問:法院會如何處理

四、計算題(每小題4分,共4分)

1. 見圖示: ○54

請問:①該房屋建筑面積是多少

②其是多少層

③其各層層高是多少

答案:

物業(yè)管理員模擬試卷(四)

一、單選題:

(01

第6篇物業(yè)園區(qū)消防管理作業(yè)指導(dǎo)書一

e物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書

文件名稱:消防管理

1 目的

樹立并提高全體員工的消防意識,,做到'預(yù)防為主、防消結(jié)合'以及掌握必要的滅火與逃生的方法。

2 范圍

適用于小區(qū)消防安全隱患的及時發(fā)現(xiàn)和處理,以及員工消防安全培訓(xùn)。

3 職責(zé)

3.1管理處主任負(fù)責(zé)所管理區(qū)域消防安全工作的落實與監(jiān)督實施。

3.2保安隊長負(fù)責(zé)消防安全工作的具體實施和消防知識培訓(xùn)。

3.3保安隊員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常檢查及消防隱患或消防事件的匯報、處理。

4 工作程序

4.1根據(jù)《中華人民共和國治安管理處罰條例》,管理區(qū)域內(nèi)嚴(yán)禁出現(xiàn)以下8項違反消防管理的行為:

4.1.1在有易燃易爆物品的地方違反禁令吸煙、使用明火的。

4.1.2故意阻礙消防車、消防艇通行或擾亂火災(zāi)現(xiàn)場秩序,尚不夠刑事處罰的。

4.1.3拒不執(zhí)行火場指揮員指揮,影響滅火救災(zāi)的。

4.1.4過失引起火災(zāi),尚未造成嚴(yán)重?fù)p失的。

4.1.5指使或者強令他人違反消防安全規(guī)定、冒險作業(yè)尚未造成嚴(yán)重后果的。

4.1.6違反消防安全管理規(guī)定,占用防火間距,或者搭棚,蓋房挖溝,砌磚堵塞消防車通道的。

4.1.7埋壓、圈占或者損壞、銷毀消火栓、水泵水塔、蓄水池等消防設(shè)施或者將消防器材、設(shè)備挪作他用(經(jīng)警方通知不改正的)。

4.1.8有重大火災(zāi)隱患,經(jīng)警方通知不加改正的。

4.2公司消防制度

消防制度包括消防中心值班制度、消防巡檢制度、防火檔案制度、消防通道管理制度、防火崗位責(zé)任制度以及關(guān)于防火的其他規(guī)定。

4.2.1 消防中心值班制度

4.2.1.1消防中心值班室是火災(zāi)預(yù)警、聯(lián)動控制、信息通訊中心,消防值班員必須要樹立高度的責(zé)任感,有高度的警惕性,嚴(yán)肅認(rèn)真地做好消防中心的值班監(jiān)視工作;

4.2.1.2監(jiān)控中心實行二十四小時值班制度;

4.2.1.3發(fā)現(xiàn)設(shè)備報警,必須第一時間進(jìn)行確認(rèn)是誤報或火警,前者及時通知工程人員進(jìn)行處理,并暫時將故障區(qū)域進(jìn)行屏閉,后者必須根據(jù)當(dāng)時火情迅速撥打'119'火警電話,并及時按程序啟動相關(guān)消防設(shè)施;

4.2.1.4值班人員必須認(rèn)真記錄設(shè)備運行情況,接班前須進(jìn)行設(shè)備聲光、打印自檢工作,檢查監(jiān)控中心各聯(lián)動指示信號是否正常;

4.2.1.5值班員必須將每天誤報、斷線等打印記錄粘貼在值班記錄本上;

4.2.1.6值班室每季度在維修人員的配合下進(jìn)行一次模擬報警,以確定本系統(tǒng)處于正常狀態(tài),同時在值班記錄上做好記錄;

4.2.1.7遇節(jié)假日前,必須模擬實驗聯(lián)動設(shè)施是否執(zhí)行預(yù)警主機指令;

4.2.1.8消防中心值班室嚴(yán)禁其他無關(guān)人員進(jìn)入;

4.2.1.9遵守交接班制度。交接班內(nèi)容有:消防報警系統(tǒng)是否正常,有無火災(zāi)隱患(如非正?；鹪?、臨時火源、易燃品的堆放等)。

4.2.1.10定期檢查、維修保養(yǎng)好消防設(shè)施,使消防設(shè)施處于正常狀態(tài);

4.2.1.11發(fā)生火災(zāi)時要嚴(yán)格按照火災(zāi)處理程序處理。

4.2.2 消防安全巡檢制度

4.2.2.1及時發(fā)現(xiàn)和消除火災(zāi)隱患,加強員工對消防工作的責(zé)任心,確保各小區(qū)消防安全;

4.2.2.2保安隊長與工程主管負(fù)責(zé)每月組織一次消防全面檢查,確保消防設(shè)施的完好,并詳細(xì)記錄在《消防設(shè)施檢查表》中,提出整改意見并實施監(jiān)督,將消防安全工作落實到實處,檢查人員及時向保安隊長匯報檢查中所發(fā)現(xiàn)的隱患,并將所有消防安全檢查資料整理歸檔備查。

4.2.2.3檢查內(nèi)容包括:

a.消火栓的箱門開啟是否靈活,箱內(nèi)水槍、水帶是否按要求正確放置;

b.滅火器配置的位置和有效期限、有效壓力;

c.消防報警器、探測器(煙感、溫感以及煤氣報警器)、聯(lián)動系統(tǒng)、水系統(tǒng)等設(shè)施是否完好。

4.2.3 安全門及消防通道的管理制度

4.2.3.1所有的安全門、安全通道、消防通道是專用于撲救火災(zāi)和疏散人員的通道,任何人不得隨意占用;

4.2.3.2任何時候都必須保證安全門處于完好狀態(tài),禁止任何防礙安全門正常使用的行為發(fā)生,特殊情況下需臨時占用,必須事先通過小區(qū)負(fù)責(zé)人的同意;

4.2.3.3消防通道嚴(yán)禁堆放任何物品,非消防專用車輛不準(zhǔn)停放在消防通道上;

4.2.3.4安全通道嚴(yán)禁任何分隔或堵塞;

4.2.3.5安全門指示標(biāo)志,指示燈要完好無損,如有損壞應(yīng)及時通知維修人員進(jìn)行維修。

4.2.4 防火檔案管理制度

保安隊要建立防火檔案,對火災(zāi)隱患、消防設(shè)備狀況(位置、功能、狀態(tài)等)、重點消防部位、前期消防工作概況等要記錄在案,以備隨時查閱。還要根據(jù)檔案記載的前期消防工作概況,定期進(jìn)行研究,不斷提高防火、滅火的水平和效率。

4.2.4.1建立各小區(qū)消防領(lǐng)導(dǎo)小組機構(gòu)以及其成員名單資料;

4.2.4.2將警方消防部門的來文、來函整理歸檔保存;

4.2.4.3擬訂員工消防安全培訓(xùn)計劃、培訓(xùn)資料,消防演習(xí)計劃、記錄、火警、火災(zāi)事故的調(diào)查處理資料;

4.2.4.4將小區(qū)配置的各種消防器材的布局平面圖、技術(shù)資料備份存檔;

4.2.4.5掌握自動報警系統(tǒng)、聯(lián)動系統(tǒng)的操作規(guī)程。

4.2.5 防火崗位責(zé)任制度

要建立各級領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)的逐級防火責(zé)任制度,上至公司領(lǐng)導(dǎo),下至消防員,都應(yīng)按相關(guān)制度負(fù)有相應(yīng)的責(zé)任。

4.2.6 滅火器維護保養(yǎng)制度

4.2.6.1對滅火器以及滅火箱進(jìn)行編號,建立專項資料存檔;

4.2.6.2滅火器應(yīng)放置在明顯、取用方便的地方,不應(yīng)放在加熱設(shè)備附近,不可放在陽光直射的地方;

4.2.6.3每月至少檢查一次滅火器壓力指示表,超期滅火器應(yīng)及時更換,壓力不夠的滅火器應(yīng)及時充裝;

4.2.9 義務(wù)消防員(即保安員)的職責(zé):

4.2.9.1認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)消防知識,掌握各種器材操作技術(shù)以及使用方法;

4.2.9.2值班人員要忠于職守,工作嚴(yán)肅認(rèn)真,隨時準(zhǔn)備為保衛(wèi)業(yè)主(住戶)的生命財產(chǎn)安全做出犧牲;

4.2.9.3管好消防監(jiān)控中心的各種設(shè)備、設(shè)施,保證監(jiān)控中

心正常工作;

4.2.9.4做好小區(qū)消防器材、設(shè)備檢查,保證設(shè)備處于完好狀況,一旦發(fā)生火警即可投入使用;

4.2.9.5檢查各樓的電器、電線、電掣、煤氣管道等有無損壞、銹壞、融化、堵塞情況,防止因短路或爆炸引起火災(zāi);

4.2.9.6制止任何違反消防安全的行為;

4.2.9.7積極開展防火安全教育,提高全民防火意識。

4.2.10 其他防火規(guī)定

4.2.10.1小區(qū)內(nèi)所有消防設(shè)施,包括消防栓大小龍頭、噴淋頭、煙感器、溫感器、警鈴、手動警鈴按鈕和消防電話插孔及各種消防線路等,均不準(zhǔn)擅自移動、拆除。如有損壞須及時報告管理處。如裝修確需挪動,應(yīng)報告管理處,由管理處指定承包商施工,業(yè)主(住戶)不得擅自施工,凡未經(jīng)管理處批準(zhǔn)而擅自改動消防設(shè)施者,由此造成的事故和經(jīng)濟損失,肇事者要負(fù)全部責(zé)任;

4.2.10.2小區(qū)內(nèi)所有豎向井道(如管道井、電纜井、排氣井等)和設(shè)備間的門窗,均不得隨意亂開,如有需用,需報管理處批準(zhǔn);

4.2.10.3小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁燃放煙花爆竹,亂扔煙頭、火柴梗;教育兒童不要玩火,小心使用液化石油氣等可燃?xì)?、液體灶具;辦公自動化設(shè)備及家電要在安全用電的原則下使用,嚴(yán)禁超負(fù)荷使用;

4.2.10.4一旦發(fā)生火災(zāi),立即采取有效措施(如切斷事故電源、啟用消防水龍頭、關(guān)閉著火房間通向走道的門等),在及時進(jìn)行撲救的同時,迅速向小區(qū)管理處或119如實報告火情及火場情況;

4.2.10.5釀成火災(zāi)后,除滅火人員外,其他人員應(yīng)迅速有序地轉(zhuǎn)移至安全地帶;

4.2.10.6小區(qū)內(nèi)不得貯藏易爆物品,運送液化氣要由管理處統(tǒng)一指定專人護送;

第7篇物業(yè)公司人力資源管理培訓(xùn)控制程序

1.0目的為了給適當(dāng)?shù)膷徫挥行У呐渲眠m當(dāng)?shù)娜肆Y源,并且通過培訓(xùn),使員工掌握本崗位的技能,確保員工具備完成本崗位職責(zé)的能力。

2. 0適用范圍適用于公司崗位定崗、定編,人力資源開發(fā),人員錄用,人員培訓(xùn)的管理。

3．0職責(zé)

3.1 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)公司員工錄用的批準(zhǔn),公司主管保安工作副總經(jīng)理負(fù)責(zé)保安員錄用的批準(zhǔn)。

3.2 公司辦公室負(fù)責(zé)編制公司《年度培訓(xùn)計劃》報公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。

3.3 公司各部門、各管理處負(fù)責(zé)配合辦公室的各項工作開展。

4. 0實施程序

4.1 工作分析(定崗、定編)

4.1.1 有以下三種情況:第一,當(dāng)新組織(新管理處)建立時;第二,當(dāng)組織發(fā)生變化產(chǎn)生新的工作時;第三,當(dāng)工作由于新技術(shù)、新辦法出現(xiàn)或制度發(fā)生重要變革時,需進(jìn)行工作性質(zhì)分析。

4.1.2 工作性質(zhì)分析由相應(yīng)職能部門及辦公室負(fù)責(zé),辦公室根據(jù)具體情況進(jìn)行崗位設(shè)置。

4.1.3 各部室(各管理處)負(fù)責(zé)根據(jù)各部室(各管理處)崗位工作定額或工作任務(wù)量,制定出崗位定編計劃,報辦公室審核,由總經(jīng)理批準(zhǔn)。

4.1.4 崗位定編每年進(jìn)行一次。

4.1.5 辦公室及各職能部門負(fù)責(zé)對公司各崗位進(jìn)行工作規(guī)范及工作人員條件分析,制定公司《崗位職責(zé)及崗位標(biāo)準(zhǔn)》,詳見該文件。

4.2 人員招聘和選擇

4.2.1 各單位缺編時,由各單位負(fù)責(zé)人提出增補申請,辦公室審核,增補時應(yīng)優(yōu)先進(jìn)行內(nèi)部調(diào)配,內(nèi)部調(diào)配不了的,對外公開招聘或內(nèi)部員工推薦。

4.2.2 保安員招聘由保安部負(fù)責(zé),報辦公室審核,主管保安工作副總經(jīng)理批準(zhǔn)。

4.2.3 除保安員外其他員工招聘由辦公室負(fù)責(zé),公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。

4.3 人力資源開發(fā)(培訓(xùn))

4.3.1 新員工的培訓(xùn)新員工上崗前培訓(xùn)由辦公室負(fù)責(zé),培訓(xùn)內(nèi)容:

(1) 公司質(zhì)量方針、目標(biāo)、企業(yè)精神及物業(yè)管理基本知識;

(2) 職業(yè)道德及質(zhì)量意識教育;

⑶ 公司的規(guī)章制度

4.3.2 在崗員工培訓(xùn)

4.3 .

2.1 辦公室根據(jù)各部門的年度培訓(xùn)計劃制定公司《年度培訓(xùn)計劃》,并組織實施及督促檢查。專業(yè)技術(shù)與技能的培訓(xùn),由主管部門負(fù)責(zé)。

4.3 .

2.2 外部培訓(xùn)由辦公室負(fù)責(zé)組織安排,并負(fù)責(zé)記錄。

4.3 .

2.3 內(nèi)部培訓(xùn)由主管部門或各部門、各管理處組織安排,內(nèi)部培訓(xùn)是根據(jù)工作需要和公司總經(jīng)理及各部門提出的在公司范圍內(nèi)有計劃性的培訓(xùn)項目。

4.3.3 特殊工種和業(yè)務(wù)專業(yè)人員的培訓(xùn)

4.3 .

3.1 司機、電工、焊工特殊工種需經(jīng)市有關(guān)部門培訓(xùn)、年審。

4.3 .

3.2 各部門業(yè)務(wù)專業(yè)人員根據(jù)工作需要,經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可參加市等有關(guān)部門組織的培訓(xùn)。

4.3.3 .3特殊工種和業(yè)務(wù)專業(yè)人員將參加培訓(xùn)獲得的等級證、操作證和其他證書交辦公室認(rèn)可,并將復(fù)印件存入員工檔案內(nèi)。

4.3.4 計劃外培訓(xùn)

4.3.4 .1公司根據(jù)實際情況,臨時提出的培訓(xùn)活動由提出部門負(fù)責(zé)組織,公司總經(jīng)理提出的臨時培訓(xùn)由辦公室統(tǒng)籌安排。計劃外培訓(xùn)報辦公室存檔。

4.3.4 .2公司鼓勵員工通過自學(xué)或參加專業(yè)培訓(xùn)等途徑,從而提高專業(yè)技能和質(zhì)量管理意識,所取得的有關(guān)結(jié)業(yè)證或?qū)W歷證書交辦公室審核后存入員工的檔案內(nèi)。

4.3.5 培訓(xùn)記錄

4.3.5 .1內(nèi)部培訓(xùn)記錄由本部門存檔。

4.3.5 .2其他培訓(xùn)記錄由辦公室存檔。

5. 0相關(guān)文件及記錄《崗位職責(zé)及崗位標(biāo)準(zhǔn)》zz021-01

第8篇物業(yè)管理部文員職務(wù)說明書

工作概述:負(fù)責(zé)員工考勤、人事變動記錄;保管、整理各類文檔與保密;負(fù)責(zé)物資申購、歸類、保管與發(fā)放,做好來訪人員接待工作等。

(一).任職資格

1、性別:女

2、年齡要求:30歲以下;

3、身體要求:158cm以上,儀態(tài)端莊;

4、學(xué)歷要求:高中、中?；蛞陨蠈W(xué)歷;

5、工作經(jīng)歷:有一年以上辦公室文檔工作經(jīng)驗

6、工作技能要求

經(jīng)《辦公室文員錄用標(biāo)準(zhǔn)》評測合格后予以試用;并經(jīng)《辦公室文員試用合格轉(zhuǎn)正標(biāo)準(zhǔn)》評測合格后予以轉(zhuǎn)正。

(二)工作關(guān)系

1、直接上級:經(jīng)理助理

2、合作部門:人力資源部、財務(wù)部、客戶服務(wù)部、倉庫及管理處辦公室

(三)崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)部門公文、函件、報刊、通訊、表格等資料的分類、登記、保管與保密;

2、負(fù)責(zé)辦公區(qū)域日常衛(wèi)生清潔及其公共用品、物件的整理;

3、負(fù)責(zé)接聽辦公電話并做好記錄,重要情況及時匯報;

4、做好來訪接待工作;

5、負(fù)責(zé)裝備物資、器材、辦公(崗位)用品的領(lǐng)取、保管;

6、做好部門會議記錄、整理;

7、負(fù)責(zé)員工的考勤、加班、休假、工傷、保險的跟進(jìn)匯總及各類報表填寫工作;

8、對部門工作提出參考性意見、建議;

9、負(fù)責(zé)部門板報、通啟欄、評比欄、制度欄等各類宣傳欄的標(biāo)貼、整理、布置等;

10、完成上級交辦的其它工作。

(四)工作目標(biāo)及衡量標(biāo)準(zhǔn)

1、確保各類文件資料分類保管清晰,標(biāo)簽齊全,無缺失;確保2分鐘內(nèi)可查閱到所需文檔資料;保密性好,無泄露或文件遺失;

2、確保辦公區(qū)內(nèi)無煙頭、紙屑,地面光亮。電腦網(wǎng)線無纏絞、混亂;門崗、柜、風(fēng)扇及沿?zé)o積塵,墻面無蜘蛛網(wǎng)及痕跡,物品設(shè)置直線分明、簡潔;

3、確保來電號碼及要點記錄清晰,無誤記、漏報或轉(zhuǎn)告出錯;

4、按《來訪接待操作規(guī)程》接待客人,確保來訪客人無因接待不周,待客態(tài)度不積極而引致客人不悅、不滿或投訴;

5、確保辦公用品出入倉簽名確認(rèn)核實,無因管理不善而致公用物品流失;

6、確保會議記錄內(nèi)容要點齊全、工整,不出現(xiàn)漏記或整理不齊全的情況;

7、確保每月工資報表于3日前上報至管理處經(jīng)理,確保各類報表無出錯、無退表或退單之情形出現(xiàn);

8、確保每季對部門工作提交可行性建議一條;

9、確保每兩月負(fù)責(zé)出一期板報,每月跟進(jìn)整理宣傳評比欄;

10、確保在規(guī)定時間內(nèi)完成上級交辦的任務(wù).

第9篇寫字樓物業(yè)精細(xì)化管理培訓(xùn)

寫字樓物業(yè)精細(xì)化管理培訓(xùn)(一)

第一篇:工作流程及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要精細(xì)化

一、拾遺管理

寫字樓內(nèi)的保潔員在清潔15層洗手間時,發(fā)現(xiàn)在4號衛(wèi)生間內(nèi)掛衣鉤上有一女式皮包,于是拿起包找到該層的幾家公司去詢問,結(jié)果沒有找到失主,于是就將包暫放到工作間內(nèi),打算清潔完自己所負(fù)責(zé)的樓層后再交到管理處。此時失主趙女士走到一樓大堂處忽然意識到未拿包,馬上返回洗手間卻發(fā)現(xiàn)包不見了,看到公共通道做清潔工作的保潔員,就上前去詢問,才知包已被她收起來,于是認(rèn)為保潔員私藏客戶的物品,投訴到管理處。

精細(xì)化操作建議:

1、為規(guī)范員工的拾遺管理,應(yīng)制定完善的失物上交和認(rèn)領(lǐng)程序,建立相應(yīng)的拾遺工作流程及管理制度。員工在拾到物品后,-定要及時上交公司統(tǒng)一處理,并馬上告知公司服務(wù)臺,由服務(wù)臺通知樓層秩序維護員或監(jiān)控中心來協(xié)助查找失主,有廣播條件的通過廣播尋找到失主:

2、找到失主后,失主應(yīng)說清包內(nèi)物品,證件、現(xiàn)金等,并憑有效證件認(rèn)領(lǐng),辦理認(rèn)領(lǐng)及簽收手續(xù),并且失物認(rèn)領(lǐng)記錄要健全,以備日后查找;

3、如果找不到失主,服務(wù)臺可以把物品登記在宣傳欄上或公告欄上,以方便顧客查找;

4、在洗手間等容易丟失物品的場所張貼'請勿遺忘物品'等提示牌。

二、搬家管理

寫字樓的貨梯里出來幾位搬抬辦公桌椅、電腦等物品的搬家公司人員,被門崗秩序維護員攔住,進(jìn)行登記并詢問,同時索要該公司搬運大件物品的放行單。其中一位稱是12層的業(yè)主,秩序維護員立即用對講機聯(lián)系收費人員查詢此業(yè)主情況。收費人員回復(fù)此房間已被業(yè)主出租,租戶并未向業(yè)主告知搬家之事。門崗秩序維護人員當(dāng)即向面前的'業(yè)主'再次詢問,此人最后不得不說出自己不是業(yè)主而是租戶的事實。沒爹久,業(yè)主本人已到現(xiàn)場,原來租戶欠業(yè)主租金,想提前-個月搬家一走了之。

精細(xì)化操作建議:

1、租戶搬出大件物品,須有業(yè)主的書面許可或相關(guān)證明,物業(yè)工作人員要禮貌核查放行物品與業(yè)主開具的放行單列明的物品是否相符,放行單必須有業(yè)主簽名及公司蓋章,不相符的只放行單據(jù)列明的物品,如業(yè)主不在場,一定要確認(rèn)確實是業(yè)主開具的放行單;

2、如沒有辦理有效的放行手續(xù)時,應(yīng)要求物主在辦理有效放行手續(xù)后放行;

3、如是業(yè)主給管理處打來的電話,告知是自己同意搬出的,請物業(yè)予以放行,切記一定再次仔細(xì)核實業(yè)主的身份,如讓對方報出業(yè)主的身份證號、工作單位、家庭人員等等情況,確保萬無一失;

4、業(yè)主資料要建立齊全,業(yè)主住宅、辦公電話及手機號碼、住址、單位等均應(yīng)記錄并及時更新,是否自用及租賃、租期具體時間要準(zhǔn)確詳實。真實完善的業(yè)主資料將會有效地避免無法與業(yè)主取得聯(lián)系的情況,以及交費對象變更致使物業(yè)費未及時繳納情況的發(fā)生,同時事先要對公司營業(yè)執(zhí)照及企業(yè)資質(zhì)等證件進(jìn)行查閱,防止不規(guī)范的公司入駐所可能導(dǎo)致的不按規(guī)定繳納物業(yè)費的現(xiàn)象;

5、物品、業(yè)主經(jīng)核對無誤后,當(dāng)值人員應(yīng)及時將物品的種類、數(shù)量等登記在《物品放行登記表》上;

6、同時要加強物業(yè)工作人員特別是秩序維護員對業(yè)主的公司工作人員或家庭成員的熟知度。

三、裝修管理

寫字樓內(nèi)一租戶入駐,履行驗房及裝修審批程序后,在裝修時,發(fā)現(xiàn)天花板內(nèi)布線較多,于是找到管理處予以解決。維修人員推測是前租戶裝修后導(dǎo)致的,管理處負(fù)責(zé)將天花板布線情況進(jìn)行恢復(fù)。

精細(xì)化操作建議:

1、入駐流程及退房流程應(yīng)明確,對驗房的具體內(nèi)容及要求應(yīng)清晰全面;

2、退房時需對應(yīng)入駐及裝修的具體情況進(jìn)行檢驗,以防漏項;

3、相關(guān)流程做好記錄,并有負(fù)責(zé)人簽字,對特殊情況要予以標(biāo)明;

4、加強維修的巡視檢查次數(shù),提高服務(wù)質(zhì)量。

第10篇物業(yè)管理手冊－信息交流控制程序

物業(yè)管理手冊:信息交流控制程序

1、目的

為保證環(huán)境管理體系內(nèi)、外部信息交流渠道的暢通,及時答復(fù)和處理涉及重要環(huán)境因素的外部信息,特制定本程序。

2、范圍

本程序適用于公司的內(nèi)、外部各類環(huán)境信息的傳遞和處理。

3、職責(zé)

3.1品質(zhì)部是環(huán)境信息管理的歸口部門,負(fù)責(zé)內(nèi)、外環(huán)境信息的傳遞與處理。

3.2品質(zhì)部及各物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)對相關(guān)方環(huán)境信息的收集和處理。

3.3各部門負(fù)責(zé)工作范圍內(nèi)環(huán)境信息的傳遞和交流。

4、程序

4.1環(huán)境信息內(nèi)容與分類

4.1.1內(nèi)部信息

a)正常環(huán)境信息,如環(huán)境方針、目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案、環(huán)境監(jiān)視與測量、環(huán)境管理體系審核、管理評審以及體系正常運行時的信息;

b)環(huán)境因素更新信息;

c)法律法規(guī)跟蹤信息;

d)不符合糾正信息;

e)環(huán)境事故或緊急情況信息;

f)其它內(nèi)部信息,如員工的建議和抱怨等。

4.1.2外部信息

a)地方環(huán)保局和環(huán)保監(jiān)測機構(gòu)檢查或監(jiān)測結(jié)果;

b)相關(guān)方反饋的信息及其投訴;

c)認(rèn)證機構(gòu)審核信息;

d)同行業(yè)環(huán)境和技術(shù)方面的信息;

e)就重要環(huán)境因素與外界交流的信息;

f)其它外部信息,如環(huán)境管理和環(huán)保治理技術(shù)等方面的信息。

4.2內(nèi)部信息的收集與處理

4.2.1正常信息的交流

a)品質(zhì)部按照程序文件的有關(guān)規(guī)定傳遞環(huán)境方針、目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案、環(huán)境監(jiān)視與測量、環(huán)境管理體系審核和管理評審等信息。

b)各部門依據(jù)相關(guān)文件規(guī)定收集并傳遞正常信息。

4.2.2環(huán)境因素更新信息的交流,執(zhí)行《環(huán)境因素識別和評價控制程序》。

4.2.3法律法規(guī)跟蹤信息的交流,執(zhí)行《法律法規(guī)和其他要求控制程序》。

4.2.4不符合糾正信息的交流,執(zhí)行《不符合、糾正與預(yù)防措施控制程序》。

4.2.5環(huán)境事故或緊急情況由發(fā)現(xiàn)部門及時傳遞給品質(zhì)部或禮兵部,應(yīng)急處理執(zhí)行《應(yīng)急準(zhǔn)備和響應(yīng)控制程序》。

4.3外部信息的收集與處理

4.3.1品質(zhì)部負(fù)責(zé)接待地方環(huán)保局、監(jiān)測站和其它上級單位的環(huán)境檢查,收集有關(guān)信息,并傳遞給相關(guān)部門;當(dāng)檢查或監(jiān)測結(jié)果出現(xiàn)不符合情況時,執(zhí)行《不符合、糾正與預(yù)防措施控制程序》。

4.3.2各部門收到相關(guān)方環(huán)境信息后,進(jìn)行登記并落實。

4.3.3涉及相關(guān)方環(huán)境方面的投訴應(yīng)填寫《業(yè)主投訴處置單》及時反饋到各相關(guān)責(zé)任部門,責(zé)任部門要及時處理并填寫《業(yè)主投訴處置單》;如不能處理,及時報告給品質(zhì)部,品質(zhì)部應(yīng)在2個工作日內(nèi)提出處理意見,處理后,責(zé)任部門和品質(zhì)部要做好記錄,并執(zhí)行《不符合、糾正與預(yù)防措施控制程序》。

4.3.4各部門從外部獲得的其他類環(huán)境信息如“三廢”治理技術(shù)、節(jié)能降耗措施等,要及時傳遞給品質(zhì)部或職責(zé)管理部門,經(jīng)過分類、整理后,根據(jù)需要傳遞給相關(guān)部門。

4.4環(huán)境信息傳遞方式與記錄

4.4.1環(huán)境信息可采用書面資料、記錄、討論交流、電子媒體、聲像設(shè)備、通訊等方式進(jìn)行傳遞。

4.4.2各部門對接收、傳遞的環(huán)境信息予以記錄。

4.4.3全公司環(huán)境信息交流框圖如下:

4.5重要環(huán)境因素外部交流控制

4.5.1與業(yè)主就重要環(huán)境因素和對其的控制要求進(jìn)行交流。

4.5.2與業(yè)主交流的內(nèi)容

a)了解建立環(huán)境管理體系的意義和內(nèi)涵;

b)參與社區(qū)環(huán)境保護預(yù)防污染目標(biāo)的制定和評審;

c)參與商討影響社區(qū)環(huán)境保護的任何變化;

d)參與社區(qū)環(huán)境保護事務(wù)。

4.5.3與業(yè)主交流的方式

a)座談會、培訓(xùn);

b)布告欄宣傳;

c)社區(qū)文化活動;

d)與業(yè)主/業(yè)主委員會/社區(qū)居委會協(xié)商與溝通。

4.5.4各物業(yè)服務(wù)中心以4.5.3的交流方式就4.5.2的內(nèi)容與業(yè)主/業(yè)主委員會/社區(qū)居委會建立長效協(xié)商與溝通機制,開展共創(chuàng)環(huán)保型社區(qū)活動,并做好記錄。

4.5.5各物業(yè)服務(wù)中心于每年管理評審前編制《社區(qū)環(huán)境保護年度總結(jié)》,提交業(yè)主委員會協(xié)商討論,并提出下年度改進(jìn)要求。各物業(yè)服務(wù)中心將年度總結(jié)提交管理評審。

4.5.6各物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)保存與業(yè)主協(xié)商溝通結(jié)果的記錄和發(fā)布。

4.6本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。

5.相關(guān)文件

5.1《環(huán)境因素識別和評價控制程序》

5.2《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》

5.3《法律法規(guī)和其他要求控制程序》

5.4《應(yīng)急準(zhǔn)備和響應(yīng)控制程序》

5.5《記錄控制程序》

6.相關(guān)記錄

6.1《社區(qū)環(huán)境保護年度總結(jié)》jw/jl-5.5.4-001

6.2《業(yè)主投訴處置單》jw/jl-7.2-002

第11篇某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：竣工驗收期間

某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容:竣工驗收期間

(二)物業(yè)竣工驗收期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

1.參與竣工驗收

物業(yè)公司派專業(yè)人員參與政府質(zhì)檢部門組織的竣工驗收工作,協(xié)助發(fā)展商督促施工單位完成驗收資料的準(zhǔn)備,組織技術(shù)人現(xiàn)場勘察房屋及配套的設(shè)施設(shè)備是否具備驗收重要條件,從實用的角度出發(fā),向房地產(chǎn)發(fā)展商提出房屋安全及設(shè)備設(shè)施使用的合理化建議,要求施工單位按質(zhì)按量完成房地產(chǎn)開發(fā)商交給的施工任務(wù),協(xié)助開發(fā)商監(jiān)督施工單位對竣工驗收工作中提出問題的整改實施情況。

2.簽定物業(yè)管理服務(wù)合同

按照國家相關(guān)法規(guī)編制物業(yè)管理服務(wù)合同,同房地產(chǎn)發(fā)展商商討相關(guān)條款,在接管驗收前完成相關(guān)法律手續(xù)。

3.組織接管驗收

由物業(yè)公司牽頭,對小區(qū)工程的施工質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備的使用功能、技術(shù)資料、項目文件和業(yè)主資料等工作匯同已購房業(yè)主進(jìn)行接管驗收。

4.協(xié)助發(fā)展商處理工程遺留問題

5.(1)常見的非結(jié)構(gòu)性工程質(zhì)量問題包括:

--屋面滲漏水;

--有防水要求的地面滲水;

--外墻面滲水;

--室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面層松動;

--抹灰層、面磚、油漆、墻紙脫落殘缺;

--門窗開關(guān)不靈、縫隙過大、缺件;

--廁所、廚房、淋浴室、陽臺積水、倒泛水;

--供水管道堵塞,小區(qū)道路深陷;

--其他常見的問題。

(2)問題的處理程序

--在保修期發(fā)生保修范圍肉質(zhì)工程質(zhì)量問題建設(shè)單位或建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司通知施工單位維修。

--施工單位自接到通知之日起,應(yīng)立即到達(dá)現(xiàn)場搶修。同時,建設(shè)單位、物業(yè)管理公司或業(yè)主應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報告,即使采取安全防范措施,并由原設(shè)計單位或具有相應(yīng)資質(zhì)登記的設(shè)計單位提出整修方案,原施工單位實施,原工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)監(jiān)督,維修時,業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合。

--施工單位非因特殊原因,未能在約定的時限到達(dá)維修現(xiàn)場,開發(fā)建設(shè)單位有義務(wù)再次通知施工單位限時維修,如施工單位再次違約,開發(fā)建設(shè)單位有權(quán)在不提高工程標(biāo)準(zhǔn)的前提下,委托物業(yè)管理公司組織自行返修和委托其他單位維修,發(fā)生的費用由原施工單位承擔(dān)。

--保修完工后,建設(shè)單位、物業(yè)公司、房屋所有人組織驗收。

--因保修不及時造成的人身、財產(chǎn)損害,由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。

第12篇物業(yè)管理公司維修指導(dǎo)書

物業(yè)管理公司維修指導(dǎo)書1.疏通馬桶

1.1維修過程:

1.1.1 先檢查馬桶堵塞原因。

(詢問住戶)

1.1.2 用馬桶抽子抽通馬桶。

1.1.3 如堵塞用鐵絲或細(xì)鋼筋勾出堵塞雜物直到通暢為止。

1.1.4 蓋好檢查口,進(jìn)入室內(nèi)后放水沖洗,直至能正常使用。

1.1.5 反復(fù)放水檢驗馬桶是否暢通。

1.2告知住戶:使用馬桶時不要亂拋雜物(如硬紙)。

2. 疏通地漏2.1維修過程:

2.1.1 先用抽子試通。

2.1.2 試通不行,應(yīng)查明原因打開檢查口檢查。

2.1.3 不通時再使用疏通機疏通直至通暢為止。

2.1.4 用水試通到正常使用。

2.1.5 如水源不方便,可接膠管水沖或用水桶裝水檢驗。

2. 2告知住戶:不要在地漏中掉入任何雜物(如紙巾、手巾、剩菜、飯等)。

3. 水龍頭漏水修理3.1維修過程:3.

1.1檢查漏水情況,拆下水龍頭,檢查內(nèi)芯栓,如是內(nèi)芯斷裂,應(yīng)更換內(nèi)芯。

3.1.2如果是內(nèi)芯橡皮過小或破損,應(yīng)更換橡皮。

3.1.3如果是水龍頭自身有沙眼而漏水,應(yīng)更換水龍頭。

3.1.4維修后,應(yīng)反復(fù)開關(guān)水龍頭數(shù)次,使其開關(guān)自如。

3. 2告知住戶:不要過度地扭緊水龍頭,以防內(nèi)芯栓斷裂或像皮破損,更不要用硬物碰撞水龍頭。

4. 維修墻內(nèi)水管

4.1維修過程:

4.1.1先查找原因。

4.1.2關(guān)好室內(nèi)所有用水閥門。

4.1.3查看水表是否轉(zhuǎn)動,如轉(zhuǎn)動說明墻內(nèi)水管破漏。

4.1.4維修時先關(guān)水表前的總閥,后打通漏水處墻面瓷片,取出破漏水管。

4.1.5裝入新水管。

4.1.6打開總閥后看是否漏水,如無漏水,補好水泥,再裝貼瓷片。

4.1.7 房間內(nèi)所有水閥門,看水表是否轉(zhuǎn)動,并作24小時后跟蹤檢查。

4.2告知住戶:住戶一但發(fā)現(xiàn)墻面滲水,應(yīng)須立即通知維修人員前來查看。

5.住戶家中無電維修

5.1維修過程:

5.1.1分析原因,住戶家中沒電可能由下列幾種原因造成:

5.1.1.1 線路停電檢修。

5.1.1.2 用戶總開關(guān)燒壞。

5.1.1.3 因住戶使用電氣設(shè)備內(nèi)部故障,或線路短路或漏電,致使開關(guān)保護電路動作跳閘。

5.1.1.4 進(jìn)戶線與接線端子接觸不牢。

5.1.1.5 電度表燒壞。

5.2維修程序

5.2.1 針對

5.1.1中的情況及時向住戶說明停電的原因。

5.2.2 針對5.

1.1.1 中的情況,首先斷開電源開關(guān),檢查住戶用電設(shè)備及使用現(xiàn)場,看是否是線路出現(xiàn)短路;

或因負(fù)荷太大超過電源保護開關(guān)容量;

或因接線端子接觸不良,長期過熱燒壞所致。

將住戶內(nèi)用電設(shè)備的插頭拔下,將所有照明開關(guān)都斷開,用萬用表檢查線路、導(dǎo)線的絕緣情況,若線路完好,則查看接線端子上的接線是否牢固,最后更換電源開關(guān),將負(fù)荷近線路允許的額定容量接到電源上,恢復(fù)供電。

5.2.3 針對5.

1.1.2 中的情況,首先將與跳閘開關(guān)有關(guān)的電氣設(shè)備插頭拔下(或?qū)⒄彰鏖_關(guān)斷開),用萬用表檢查電源線路是否正常,然后合上保護控制開關(guān),逐一將電器接到電源上,直至找到故障跳閘原因并解決。

5.2.4 針對5.

1.1.3 中的情況,斷開電源開關(guān),將接線端子上的線接牢固,再用萬用表檢查確認(rèn)線路正常后主可恢復(fù)關(guān)電。

5.2.5 針對5.

1.1.4 中的情況,首先查看電度表參數(shù)是否符合用電線路規(guī)定,其次檢查電度表的接線是否正確。

如確認(rèn)是表本身質(zhì)量而燒壞,可更換由供電局認(rèn)可校準(zhǔn)后同意使用的同一型號電度表,否則將按照以上原因繼續(xù)查找故障點。

5.3驗電當(dāng)故障排除后,確認(rèn)線路完好時,方可送電,并用萬用表測量電壓是否正常。

5.4維修人員找出故障點并排除故障在確認(rèn)線路完好后,方可恢復(fù)關(guān)電。

6. 插座無電修理

6.1維修過程:

6.1.1 分析原因:插座無電可能由以下原因造成:

6.1.1.1 由于外界因素引起的人為停電,如檢修線路操作。

6.1.1.2 由于用電設(shè)備內(nèi)部故障原因,當(dāng)把用電設(shè)備插入插座上瞬間,造成線路漏電,短路;

或該插座線路超負(fù)荷時,致使保險絲熔斷或自動開關(guān)跳閘。

6.1.1.3 因為頻繁插拔造成插座端子上的電源接線松動,接觸不良。

6.1.1.4 線路出現(xiàn)斷線。

6.2維修程序:

6.2.1 針對

6.1.1.1 中的原因,可告訴用戶在是在停電檢修線路。

6.2.2 針對

6.1.1.2 中的情況,首先了解住戶使用的現(xiàn)場情況,然后斷開相應(yīng)回路的電源開關(guān),用萬用表歐姆檔查找故障點,排除漏電點,再更換保險絲或?qū)⒆詣娱_關(guān)合上,恢復(fù)送電,若線路超負(fù)荷,可告知住戶及時處理。

6.2.3 針對

6.1.1.3 中的情況,先斷開此回路的電源開關(guān),將插座重新接線,確認(rèn)接線牢固可靠后,方可送電。

6.2.4 針對

6.1.1.4 中的情況,先斷開此回路的電源開關(guān),用萬用表歐姆檔找故障點,故障排除后方可送電

6.2.5 檢電:插座線路送電后,用電筆驗電,再用萬用表電壓檔檢測供電電壓是否穩(wěn)定。

6.3維修須知維修人員在維修時應(yīng)斷電后再斷電后再找故障。

7. 配電開關(guān)故障修理

7.1維修過程7.

1.1分析原因:低壓開關(guān)跳閘或燒壞,可能由以下原因造成:7.

1.1.1 因線路出現(xiàn)短路現(xiàn)象,導(dǎo)致熔斷器的熔體熔斷或線路中的短路電流大于空氣開關(guān)的額定短路通斷能力時,空氣開關(guān)燒壞。

1.1.2 因線路過載,開關(guān)跳閘或線路上的負(fù)載電流大開空氣開關(guān)的額定電流與電流脫扣器的額定電流時,空氣開關(guān)燒壞或觸器觸頭長期通過較大的通斷電流,引起觸頭嚴(yán)重發(fā)熱蝕損壞。

7.2維修程序:

7.2.1 針對7.

1.1.1 中的情況,先將抽屜上的空氣開關(guān)置于'off'位置,再將電源側(cè)的斷路置開分閘位置(根據(jù)實際配電線路,在不影響其它供電線路負(fù)荷情況下),然后將開關(guān)抽屜抽出來,用萬用表檢查線路,查找短路故障點,排除故障后再檢查開關(guān)抽屜內(nèi)的所有電氣保護元件是否完好,保護元件動作的整定值是否滿足設(shè)計要求,最后更換同一技術(shù)規(guī)格的空氣開關(guān)或熔斷器后,恢復(fù)正常送電。

如果是開關(guān)跳閘,先將電源的斷路器置于分閘位置(根據(jù)實際配電線路,在不影響其它供電線路情況下),然后將開關(guān)抽屜抽出來,用萬用表檢查線路,確認(rèn)線路無故障后,將開關(guān)抽屜復(fù)位,恢復(fù)正常送電,最后用鉗型電流表測試三相負(fù)載電流(或通過柜上的電流指示儀表觀測),看是否超過設(shè)計要求;

如確認(rèn)為是由于線路過載造成開關(guān)跳閘,則需將此線路負(fù)荷減少;

如空氣開關(guān)燒壞或接觸器觸頭燒蝕損壞,則需更換同一技術(shù)規(guī)格的元件后,方可恢復(fù)正常送電。

7.3驗電:線路送電后,看線路上的電壓,電流表指示是否穩(wěn)定正常。

7.4維修須知:維修人員在維修時應(yīng)斷電后再查找故障,斷電順序為先斷開負(fù)荷側(cè)開關(guān),后斷開電源側(cè)開關(guān),送電順序相反。

8. 洗臉(菜)盆下漏水

8.1維修過程:8.

1.1先檢查何處漏水,如果是存水彎頭管處漏水,應(yīng)馬上檢修此處,先拆下存水彎管,或用水中膠帶密封接口破損處,以達(dá)到不漏水為止。

1.2如為水管破裂,應(yīng)及時更換水管。

1.3如無破損情況,應(yīng)檢查接口處是否密封,或用生膠帶重新密接口處,裝好不漏為止。

1.4如是臺式盆四周漏水,應(yīng)用白水泥把盆四周密封一圈到不漏為止。

1.5檢驗:在維修完后,放水試漏,以達(dá)到不再漏水的目的。

若水泥修補過,應(yīng)在水泥凝固后(約需四小時),再在周圍泡水檢驗。