第1篇 物業(yè)管理委任合同契約書
物業(yè)管理委任契約書
立契約書人：
委托人：_____(以下簡稱甲方)
受任人：_____(以下簡稱乙方)
茲因甲方為興建_____大廈發(fā)展商，據(jù)大廈公共契約規(guī)定為大廈管理經(jīng)營者，有權(quán)處理大廈之管理事務。現(xiàn)協(xié)議委任乙方為甲方之物業(yè)管理公司，負責在大廈落成前提供物業(yè)管理顧問服務，并于大廈落成后賦予管理該大廈之權(quán)利、職務及義務，雙方議定條款如下：
第一條 物業(yè)名稱。
現(xiàn)名_____大廈，或日后該物業(yè)名稱獲準變更時的新名稱。
第二條 物業(yè)地址。
_____________________________。
第三條 服務范圍。
服務范圍如附件內(nèi)容(略)所載。
第四條 聘約期限。
1.前期物業(yè)管理顧問服務由簽約日開始生效，至大廈落成并交付使用日止。
2.物業(yè)管理服務由交付使用日開始，為期_____年;屆時如雙方同意，本契約可以續(xù)約，但應當提前3個月由甲、乙雙方重新簽署新契約規(guī)定之。
第五條 物業(yè)管理收費及物業(yè)設(shè)備的維護、管理、維修、更換等。
1.乙方管理大廈收取之管理費用由乙方運作，其盈余部分為乙方應得之合理利潤，甲方不參與分成。
2.甲、乙雙方在物業(yè)管理移交手續(xù)完成時，就乙方接管的物業(yè)及設(shè)備、設(shè)施的狀況，根據(jù)北京市各單項設(shè)備維護、維修收費標準，結(jié)合乙方管理水平、制定收費標準，并確定相應的預算管理制度。
3.為保證大型設(shè)施、設(shè)備如電梯、保安警視系統(tǒng)，電訊系統(tǒng)，消防系統(tǒng)、污水管網(wǎng)、自來水熱水管網(wǎng)等的設(shè)備使用或更新，乙方應設(shè)立大、中修理及更新基金，基金標準及設(shè)備的更新改造費用由乙方測算，提出報告，經(jīng)甲方核準后，由乙方執(zhí)行。
第六條 設(shè)施、設(shè)備、圖紙的移交。
1.甲方應將該物業(yè)所涉及的設(shè)施、設(shè)備和建筑物圖紙完整地移交給乙方，甲、乙雙方的圖紙移交應由雙方委派專業(yè)技術(shù)人員辦理，移交圖紙逐項驗收，驗收范圍內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備、建筑物及其附著物為乙方管理范圍。未經(jīng)移交或移交不清、解釋劃定不明的設(shè)施、設(shè)備、建筑物及其附著物管理失當或造成損失乙方不負責任。
2.圖紙移交或驗收應以書面方式進行，由技術(shù)人員逐項記錄，雙方簽字、蓋章確認。
3.移交項目的文件記錄應由雙方分別歸檔保存以備查核。
第七條 物業(yè)管理公約。
1.甲方授權(quán)乙方制定物業(yè)管理公約與物業(yè)管理有關(guān)的一切規(guī)章制度，并由乙方具體執(zhí)行。甲方及大廈的租戶或有獨立完整產(chǎn)權(quán)的業(yè)主應嚴格遵守該等公約或規(guī)章制度的規(guī)定，在甲方、租戶、業(yè)主遵守該等文件的情況，出現(xiàn)的管理失當由乙方負責。若因甲方租戶、業(yè)主違反該等文件規(guī)定而造成的物業(yè)管理失當或造成損失，應由相應責任人負責。
2.甲方授權(quán)乙方有足夠的權(quán)力制定應急措施或臨時規(guī)定，為有效管理該物業(yè)而制定的該等規(guī)定，甲方或甲方協(xié)助租戶、業(yè)主要嚴格遵守之。
第八條 協(xié)商及舉報投訴。
1.為管理該物業(yè)而發(fā)生的重大事項，甲、乙雙方應通過協(xié)商解決。
2.乙方自愿接收甲方監(jiān)督，因乙方管理不當，租戶、業(yè)主及甲方有權(quán)投訴，乙方應立即采取措施予以糾正。
第九條 管理機構(gòu)。
1.乙方在接管該物業(yè)后，于_____天內(nèi)完成管理機構(gòu)的設(shè)置及崗位負責制度，乙方管理組織機構(gòu)的設(shè)置方案及崗位負責制度及相應聯(lián)絡方式應報告甲方，以便甲方使用、監(jiān)督。
2.甲方應向乙方提供必要的辦公用房，_____。
第十條 財務管理。
1.乙方根據(jù)前述規(guī)定和《管理維修公約》而確定的收費項目、收費標準及收費，乙方應建立完善的財務管理制度。妥善使用各項費用。
2.乙方的年度財務預、決算方案應報甲方備案，乙方根據(jù)物價上漲指數(shù)及管理標準和各項調(diào)價因素而需調(diào)整管理費收費標準時，應與甲方協(xié)商核準后實施。
3.所有原始單據(jù)、憑證、帳本、報表記錄由乙方妥善保管。
第十一條 物業(yè)管理年終獎勵金。
因乙方的有效管理，甲方在每年年終給予適當獎勵，獎勵標準由甲、乙雙方另行協(xié)商。
第十二條 稅費。
政府對該物業(yè)征收各項稅費為甲方應納稅費，由甲方負擔。乙方作為正常營業(yè)企業(yè)的應納稅費由乙方自行負擔。
第十三條 違約。
1.甲方或甲方承租人違反本協(xié)議及該物業(yè)管理文件的規(guī)定屬違約，若因甲方或甲方承租人違約而造成該物業(yè)管理失當或乙方的損失，甲方或相應責任人應予賠償，賠償以實際損失額為限。甲方或甲方承租人因違反管理公約等文件，構(gòu)成的違約行為，責任方還應按該等文件規(guī)定向乙方交納違約金。
2.若因乙方管理不當、疏于管理而造成甲方的物業(yè)的損失，乙方應負責修復。若因代表_____分之_____以上物業(yè)所有權(quán)的業(yè)主聯(lián)名投訴或聯(lián)名提議要求撤換乙方，乙方自愿終止本合同，將物業(yè)完整地移交甲方。
第十四條 所有權(quán)轉(zhuǎn)移。
甲方所有權(quán)轉(zhuǎn)讓不影響本合同執(zhí)行，甲方的受讓方應無條件繼續(xù)執(zhí)行本合同。
第十五條 終止。
1.甲、乙雙方認為終止本合同符合雙方最大利益，可以終止本合同。
2.因代表_____分之_____以上物業(yè)所有權(quán)的業(yè)主聯(lián)名提議更換物業(yè)管理公司，本合同終止。
3.甲、乙雙方因其中一方違約，造成本合同無法執(zhí)行，本合同終止?；蛞蚣追竭`反本協(xié)議，或因甲方原因而導致乙方無法管理，甲方應同意與乙方終止本協(xié)議。
第十六條 爭議。
因本合同而引致一切爭議，應協(xié)商解決;協(xié)商解決不成的，可以提起訴訟。
第十七條 保險。
關(guān)于物業(yè)的各項保險由甲方自行投保。
第十八條 其他。
1.一切本協(xié)議、本協(xié)議所列附件及正式合同的補充、修改，均以書面方式進行，該附件、補充、修改都是本協(xié)議不可分割的附件，具有同等法律效力。
2.本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各兩份，自雙方簽署之日起生效。
甲方：_____ 乙方：_____
法人代表：_____ 法人代表：_____
___年___月___日
第2篇 萬科物業(yè)消防管理程序
物業(yè)管理公司程序文件
--消防管理程序
1.目的
加強物業(yè)管理服務區(qū)域的消防管理,確保火災預防與滅火救援工作的實施。
2.范圍
適用于公司各部門。
3.職責
3.1 總經(jīng)理為公司消防安全第一責任人,總經(jīng)理授權(quán)分管總經(jīng)理助理全面負責消防安全工作的組織落實和監(jiān)督總結(jié),建立健全防火安全責任制度。
3.2 品質(zhì)管理部專業(yè)委員會協(xié)助總經(jīng)理助理落實和監(jiān)督公司各部門的消防工作,督促完善防火安全責任制度。
3.3 各管理處經(jīng)理為本部門消防安全直接責任人,具體負責組織消防工作的實施、培訓、演習、檢查、完善消防設(shè)施等工作,組織和建立義務消防隊,制定滅火方案。
3.4 各管理處指定專人負責防火宣傳及消防設(shè)施、設(shè)備的安全檢查,消除火險隱患。熟悉周圍環(huán)境,及時制止、糾正消防違章行為,實施現(xiàn)場滅火救災工作。
4.方法和過程控制
4.1總則
4.1.1消防工作貫徹 '預防為主,防消結(jié)合'的方針。
4.1.2公司任何員工都有維護消防安全、保護消防設(shè)施、預防火災、報告火警、參與滅火工作的義務。
4.2消防組織
4.2.1各管理處經(jīng)理全面負責本部門消防工作,實行逐級防火責任制,確定各崗位消防安全責任人、建立義務消防隊:
4.2.1.1負責組織制定、修訂各項消防規(guī)章制度、制定滅火方案。
4.2.1.2負責組織防火安全檢查、巡視,定人、定時、定措施消除火險隱患,落實各項防火安全措施。
4.2.1.3負責組織進行消防宣傳教育、并定期訓練、演習。
4.2.1.4負責組織管理并安排人員維修消防設(shè)施、器材,確保完好使用。
4.2.1.5負責組織建立防火檔案,確定消防安全重點部位,設(shè)置防火標志,實行嚴格管理。負責組織制定緊急狀態(tài)下的疏散方案。
4.2.1.6負責組織撲救初起火災和指導安全疏散。
4.2.1.7負責配備管理、維護消防設(shè)施的技術(shù)人員。
4.2.1.8協(xié)助公安消防監(jiān)督機關(guān)調(diào)查火災原因。
4.2.2消防緊急集合
4.2.2.1各管理處每季度至少進行一次消防緊急集合。
4.2.2.2人員以本部門安全員為主(在崗安全管理員可不在緊急集合之內(nèi))。
4.2.2.3須準確記錄每個人員在接到緊急集合命令后趕至指定地點的時間及攜帶滅火裝備情況,并在《緊急集合情況記錄表》中予以記錄。
4.2.2.4各管理處緊急集合的指定地點及所需時間由安全管理專業(yè)委員會核定。
4.2.2.5對緊急集合中不能達到要求的人員,在月度考核中予以體現(xiàn),對緊急集合中無故缺勤、拖延人員要予以嚴肅處分。
4.2.3消防演習
4.2.3.1演習前一周制定演習方案并報安全管理專業(yè)委員會主任審批。
4.2.3.2每年十月各管理處必須組織一次消防實戰(zhàn)演習(演習時必須實際使用消防水帶、滅火器)。
4.2.3.3演習后應有相應的圖片記錄,并將演習情況記錄在《演習計劃及情況登記表》上。
4.2.4安全管理專業(yè)委員會至少每半年組織一次專業(yè)人員對各業(yè)務部門進行防火安全檢查,填寫《安全檢查記錄表》,并監(jiān)督整改措施的落實情況,保存相關(guān)質(zhì)量記錄。
4.3火災預防
4.3.1按以下規(guī)定配置消防設(shè)施和器材、設(shè)置消防安全標志、消防疏散示意圖:
a.4.3.1.1電梯前室、走道、配電室、消防控制室、計算機房、發(fā)電機房、圖書室、廚房、車庫、倉庫等重要部位應當配置相應種類的輕便滅火器材。
4.3.1.2各小區(qū)(大廈)須有地面層消防設(shè)施平面圖,并懸掛于物業(yè)本體的顯著位置,圖中應標注滅火器、消防栓、水流接合器等消防設(shè)施圖標并與實際情況相符。
4.3.1.3各管理處應保存有小區(qū)(大廈)的地下煤氣管網(wǎng)圖。
4.3.1.4小區(qū)內(nèi)挖掘地面必須得到部門經(jīng)理同意方可動工。
b.4.3.1.5高層樓宇每層明顯位置必須設(shè)置消防疏散示意圖。各部門需有滅火作戰(zhàn)示意圖,有消防設(shè)施清單,并懸掛及存放于消防控制中心。
4.3.1.6保障疏散通道、安全出口暢通,并設(shè)置符合國家規(guī)定的消防安全 疏散標志。
4.3.1.7必要時,各樓層宜配備自救用的安全繩或緩降器、軟梯、救生袋等避難救生器具。
c.4.3.1.8員工宿舍應配置必要的消防安全措施。
4.3.2定期組織人員進行防火檢查,對消防設(shè)施、器材等設(shè)備進行管理和維護,及時消除火災隱患,并建立消防檔案,記錄每次檢查情況。
4.3.3建筑物內(nèi)的自動報警和滅火系統(tǒng),防、排煙設(shè)備,防火門、防火卷簾和消火栓等,要定期進行檢查測試,凡失靈損破的,要及時維修或更換,確保完整好用。具備使用管道液化石油氣條件的小區(qū)/大廈,嚴
a.禁使用瓶裝液化燃氣。
4.3.4按照有關(guān)電力技術(shù)規(guī)范的規(guī)定,定期對公共電器設(shè)備、開關(guān)、線路和照明燈具等進行檢查,凡不符合安全要求、老化要及時維修或更換。
b.4.3.5定期檢查煤氣管道、儀表、閥門和法蘭接頭等應符合安全使用要求。
4.3.6消防水泵、消防給水管道、消防水箱和消火栓等設(shè)施,不得任意改裝或挪作他用。消防給水系統(tǒng)需停水維修時,應做好消防預防措施。
4.3.7禁止采用不符合國家標準或者行業(yè)標準的配件、滅火劑來維修消防設(shè)施和器材。
4.3.8每位員工應熟悉自己的崗位環(huán)境、操作的設(shè)備及物品情況,熟悉安全出口的位置和消防器材的具體擺放位置,懂得消防器材的具體使用方法,控制中心責任人負責監(jiān)督消防器材設(shè)備的維護保養(yǎng)工作。
4.3.9嚴格用火用電作業(yè)和危險品管理;安全管理員必須會使用滅火器、消防水帶,保潔員必須會使用滅火器、掌握疏散人員的方法,各管理處在員工的考核中必須包括相應的消防知識考核內(nèi)容。
4.3.10積極協(xié)助消防機關(guān)對消防工作的檢查和指導,針對本物業(yè)的特點每年三月和十月組織對顧客進行消防知識宣傳。
4.3.11禁止在具有火災、爆炸危險隱患的物業(yè)場所使用明火;因特殊情況需要使用明火作業(yè)的,應當按照規(guī)定事先辦理審批手續(xù)。作業(yè)人員應當遵守消防安全規(guī)定,并采取相應的消防安全措施。
4.3.12電焊、氣焊等具有火災危險的作業(yè)人員和自動消防系統(tǒng)的操作人員,必須持
證上崗,并嚴格遵守消防安全操作規(guī)程。
4.3.13對顧客裝修的消防管理:
4.3.13.1在防火范圍內(nèi),辦公和商場裝修面積在50平方米以下的,由管理處經(jīng)理負責審批。超過50平方米的應報消防機關(guān)審核,經(jīng)批準后方可施工,裝修應采用防火材料,使用易燃或可燃材料的,必須經(jīng)消防機關(guān)批準,進行防火處理。
4.3.13.2顧客進行室內(nèi)裝修,在需要增設(shè)電器線路或進行動火作業(yè)前,必須符合安全要求后管理處方可批準。管理處必須要求施工人員做好安全措施,嚴禁亂掛、亂接臨時電線。
4.3.14舉辦社區(qū)文化活動,具有火災危險的,管理處應制定滅火和應急疏散預案,落實消防安全措施。
4.3.15對危險品的儲存、運輸、使用、銷毀必須按《危險品管理程序》執(zhí)行。
5.引用標準
《中華人民共和國消防法》
《高層建筑消防管理規(guī)則》
《深圳市高層樓宇消防管理暫行規(guī)定》
《深圳市公安局關(guān)于防火重點部位臨時動火作業(yè)審批制度的暫行規(guī)定》
6.支持性文件
**wy7.5.1-a06-01《消防設(shè)施使用作業(yè)指導書》
**wy7.5.1-a06-02《消防滅火作業(yè)指導書》
7.質(zhì)量記錄和表格
**wy7.5.1-a06-f1 《消防設(shè)施清單》
**wy8.2.3-a01-f1 《演習計劃及情況登記表》
**wy8.2.3-a01-f4《緊急集合情況記錄表》
**wy8.2.3-a01-f5 《安全檢查記錄表》
第3篇 物業(yè)管理公司招聘選聘程序
物業(yè)管理公司招聘、選聘程序
1、到市勞動局辦理有關(guān)招聘手續(xù)。
2、《( )日報》上刊登招聘廣告,通知有關(guān)招聘信息及應聘資料郵寄地址等;請應聘者于見報一周內(nèi),將本人有關(guān)應聘資料、有效證件復印件等郵寄到( )商城物業(yè)管理公司( 商城物業(yè)管理公司詳細地址)。
3、在市人才中心招聘會上設(shè)立展位進行招聘,收集并整理有關(guān)應聘人員資料信息。
4、對應聘資料及收集到的信息進行分類甄選,擬招聘的管理人員按1:3的比例,擇期安排初試事宜。
5、通知并安排相關(guān)應聘人員初次面試。
6、對初試結(jié)果進行總結(jié),另擇期安排復試事宜。
7、對有關(guān)人員進行復試,初步圈定人選。
8、正式確定聘用人選,整理建檔。
9、通知相關(guān)人員擇期報到上崗。
10、新入職人員培訓。
第4篇 物業(yè)管理財務資產(chǎn)部部門職能
物業(yè)管理公司財務資產(chǎn)部部門職能
1、負責公司預算管理;成本管理;會計事務、項目成本核算管理;資產(chǎn)管理;公積金管理。
2、負責公司會計事務、項目成本核算、收入管理、稅收核算與籌劃管理。
3、負責公司現(xiàn)金和支票的管理;往來賬目管理;票據(jù)管理及醫(yī)藥費報銷;庫存貨幣資金管理 。
4、負責擬定各服務項目工作管理制度、工作標準、作業(yè)規(guī)程、考核標準。
5、負責對各項目指導、監(jiān)督、檢查、考核。
6、負責與各部及客戶服務中心之間工作協(xié)調(diào)。
第5篇 年物業(yè)管理經(jīng)營管理押密試題及答案
2023年物業(yè)管理經(jīng)營管理押密試題及答案
一、單項選擇題
1.城市房地產(chǎn)市場的主要組成部分是(a)。
a.市場價商品住宅
b.經(jīng)濟適用住房
c.公共住宅
d.廉租房
2.房地產(chǎn)市場分析首先要分析的是影響房地產(chǎn)市場的(a)。
a.宏觀因素
b.市場供求
c.相關(guān)因素
d.價格因素
3.物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主的溝通模式和頻率取決于(d)。
a.物業(yè)服務企業(yè)的質(zhì)量
b.物業(yè)服務企業(yè)的要求
c.物業(yè)的現(xiàn)狀
d.業(yè)主的態(tài)度
4.下列物業(yè)租賃方式中,會因租約對方中的一方死亡時自動中止的是(d)租賃。
a.周期性
b.私房
c.定期
d.意愿
5.房屋租賃登記備案的一般程序不包括(c)。
a.申請
b.審查
c.批準
d.頒證
6.零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理是否成功,有多方面的影響因素。下列不屬于其影響因素的是(c)。
a.正確的經(jīng)營管理策略
b.有針對性的管理方案設(shè)計
c.詳細的管理計劃
d.精確的費用測算
7.投資商成功開發(fā)零售商業(yè)項目后,對項目的處置方式不包括(b)。
a.全部出售套現(xiàn)
b.將產(chǎn)權(quán)贈與他人
c.將大部分產(chǎn)權(quán)出售,成為小股東
d.完全擁有產(chǎn)權(quán),或直接出售一小部分產(chǎn)權(quán),自己仍維持大股東的身份
8.物業(yè)管理成本的類型中,(a)成本是指在會計期間開始前,對所承擔的實際物業(yè)管理工作預估的成本,目的在于預測實際成本以供定價參考。
a.估計
b.可緩
c.邊際
d.可免
9.在人工費的估算中,福利費包括福利基金、工會基金和教育經(jīng)費三項,其中福利基金應按工資總額的(d)計算。
a.3%
b.2%
c.1.5%
d.14%
10.概率預算的編制方法不包括(c)。
a.確定預算編制所涉及的每一變量
b.對各種組合的聯(lián)合概率與各該組合的結(jié)果計算加總,求取成本期望值
c.確定每一變量的變化范圍及聯(lián)合概率
d.計算各變量不同“組合”的聯(lián)合概率
11.物業(yè)服務企業(yè)成本的控制一般由五個步驟組成,首先要(a)。
a.明確控制范圍
b.執(zhí)行控制標準
c.分析相關(guān)差異
d.糾正成本偏差
12.在前期物業(yè)管理階段,(d)擁有物業(yè),是物業(yè)的第一業(yè)主。
a.設(shè)計單位
b.施工單位
c.業(yè)主
d.建設(shè)單位
13.針對不同的零售商業(yè)物業(yè),物業(yè)服務企業(yè)需要不同的經(jīng)營策略。就中高檔項目而言,經(jīng)營策略不包括(a)。
a.設(shè)置完善的機構(gòu)
b.樹立品牌形象,參與市場競爭
c.與開發(fā)商建立密切聯(lián)系,考慮長線戰(zhàn)略聯(lián)盟
d.必要的經(jīng)濟回報
14.無論是物業(yè)服務企業(yè)還是零售商業(yè)物業(yè)項目,都要成立消防安全組織,其最高管理機構(gòu)是(b)。
a.物業(yè)服務企業(yè)
b.安全委員會
c.業(yè)主委員會
d.環(huán)境與發(fā)展委員會
15.組合投資管理工作的步驟中,(c)是按照一定的標準,采用科學的方法來檢查和評定投資組合管理者對職責的履行程度和工作成績。
a.制訂投資方針和政策
b.投資組合的調(diào)整
c.投資組合績效評估
d.構(gòu)建投資組合
16.質(zhì)量服務應該在公司內(nèi)外都得到共識并要面向市場。一般來說,人們都偏向使用內(nèi)部服務,但如果內(nèi)部服務的成本高出市場的(b)以上,或不能得到相應的服務,這種偏向就會消失。
a.8%
b.10%
c.12%
d.15%
17.不良物業(yè)資產(chǎn)形成的原因中,造成不良資產(chǎn)生成的直接原因是(c)。
a.經(jīng)濟周期變化
b.房地產(chǎn)虛假的泡沫繁榮
c.經(jīng)營貨幣資金的銀行管理體制的嚴重缺陷
d.銀行貨幣資金運作的中斷
1.物業(yè)管理成本按照與決策的關(guān)系劃分,可將成本分為(cde)成本等。
a.固定
b.變動
c.邊際
d.差異
e.機會
2.成本的控制常常運用不同的機制,據(jù)此可將成本的控制分為(abd)控制。
a.反饋性
b.防護性
c.事前
d.前饋性
e.事中
3.風險管理的整個過程可以分成(acde)四個步驟。
a.風險識別
b.風險承擔
c.風險控制
d.風險評估
e.風險調(diào)整
4.財務報告會計報表部分中,企業(yè)在會計期末編制的主要會計報表有(abce)。
a.資產(chǎn)負債表
b.不需對外報送的成本報表
c.利潤表
d.資產(chǎn)減值準備明細表
e.現(xiàn)金流量表
5.利潤總額是指企業(yè)實現(xiàn)的全部利潤,包括企業(yè)的(bcde)等內(nèi)容。
a.主營業(yè)務收入
b.所得稅
c.營業(yè)外收支凈額
d.投資收益
e.當年營業(yè)利潤
第6篇 z物業(yè)管理應急預案
3.7.1物業(yè)管理應急處理原則
公共秩序管理員是公司對小區(qū)管理的重要力量,是保障小區(qū)業(yè)主的人身與財產(chǎn)安全的專門力量。同時,其他員工均有義務承擔小區(qū)的安全保衛(wèi)職責。在日常協(xié)助公安人員維護本物業(yè)治安秩序和護衛(wèi)業(yè)主的安全中,必須及時處理各種問題。處理問題的原則應遵循:依法辦事,嚴格按照法律,遵循公司各項規(guī)章,運用恰當?shù)姆椒皶r有效的處理,不徇私,以理服人及以德服人。
3.7.2物業(yè)管理應急處理的方法
不同性質(zhì)的問題,采取不同的方法進行處理。對業(yè)主之間一般違反公司規(guī)定和不配合物業(yè)管理工作的的內(nèi)部矛盾的問題,如因為糾紛,可通過在充分尊重對方又不違反公司原則的條件下勸說、溝通、了解的辦法解決,主要是分清是非,耐心勸導,禮貌待人。對一時解決不了又有擴大趨勢的問題,應采取'可散不可聚,可解不可結(jié)、可緩不可急、可順不可逆'的處理原則,盡力勸開,耐心調(diào)解,把問題引向緩解,千萬不要讓矛盾激化,不利于問題解決。a,
在處理問題時,堅持在充分尊重對方又不違反公司原則的前提下勸說、溝通、協(xié)調(diào)相結(jié)合的原則,如違反管理規(guī)定情節(jié)輕微,不構(gòu)成損失的、可在考慮尊重對方的原則下當場予以勸說或通知其所在單位、家屬進行教育。如需要給予治安處罰的,交公安機關(guān)處理;違反公司有關(guān)規(guī)章制度極其嚴重的,由公司領(lǐng)導出面協(xié)調(diào)處理。對于犯罪行為,及時予以制止,并通報公安機關(guān),盡可能的將犯罪現(xiàn)象控制在最小范圍內(nèi),一定要在保證自身安全的情況下爭取將犯罪嫌疑人抓獲送交公安機關(guān)。
3.7.3物業(yè)管理各種事件處理應急預案
3.7.3.1匪警處理應急預案
3.7.3.1.1公共秩序管理員在執(zhí)勤中(或接報)遇有公開使用暴力或其它手段強行掠取集體和私人財務或危及他人人身安全的犯罪分子時,要切實履行公共秩序管理職責,迅速防止犯罪。
3.7.3.1.2凡持有對講機的公共秩序管理員(除門衛(wèi)外)在聽到求援信號后,應立即前往案發(fā)現(xiàn)場,門衛(wèi)公共秩序管理員要嚴格控制外出人員,并及時向領(lǐng)導匯報。
3.7.3.1.3若發(fā)現(xiàn)犯罪分子作案后逃跑時,一人又制止不了,首先要一邊監(jiān)視,一邊尾隨并看清人數(shù)、犯罪分子身高、衣著、相貌等明顯特征,若使用有交通工具,要記下顏色,車型及交通牌號,并迅速向門衛(wèi)和領(lǐng)導匯報,重大案件應及時撥110報警。
3.7.3.1.4保護好現(xiàn)場,在公安機關(guān)未到達前任何人不準破壞現(xiàn)場,應采取簡易方法如:拉繩子、撒白灰或派公共秩序管理員小范圍警戒。
3.7.3.1.5抽出專人配合公安機關(guān)詢問當事人,對提供的情況要做好記錄,對失物要清點數(shù)量、特征及物品價值。
3.7.3.1.6對犯罪分子逃離現(xiàn)場時遺留下的足跡或作案工具、贓物,應立即通知公安機關(guān)提取,同時指定專人看護。
3.7.3.1.7在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)有人受傷,要立即通知120或送往就近醫(yī)院搶救,同時報告公安機關(guān)和公司領(lǐng)導和受害人家屬。
3.7.3.1.8分公司應對所發(fā)生的案件寫出書面報告,上報公司領(lǐng)導和公安機關(guān)。
3.7.3.2火警處理應急預案
3.7.3.2.1值班公共秩序管理員發(fā)現(xiàn)火情或接到報警后,應迅速集合攜帶滅火器材,跑步到達現(xiàn)場,根據(jù)火勢采取撲救措施,同時向119和公司領(lǐng)導報告。
3.7.3.2.2分公司負責人派出公共秩序管理員對樓梯口、安全出口進行警戒,維護秩序,嚴禁無關(guān)人員進入及壞人混入打劫。
3.7.3.2.3所有員工(固定崗除外)聽到火警信號后,應主動前往現(xiàn)場,按照領(lǐng)導的分工,各司其職。如現(xiàn)場住戶家有人,應本著'先人員,后財產(chǎn)'的原則進行搶救。
3.7.3.2.4抽出專人配合公安消防部門對發(fā)生的火災原因,損失等情況寫出書面材料,上報公司領(lǐng)導和公安消防部門。
3.7.3.3天然氣泄漏的處理預案:
3.7.3.3.1接到業(yè)主投訴天然氣泄漏時,應立即派人趕往現(xiàn)場,且保持鎮(zhèn)定,嚴禁開關(guān)電氣設(shè)備,包括:手電筒、手機、對講機等。
3.7.3.3.2迅速將現(xiàn)場人員撤離危險區(qū)域。到達安全地點后向公司領(lǐng)導報告情況。
3.7.3.3.3打開業(yè)主家中所有窗戶進行通風。
3.7.3.3.4馬上通知技術(shù)人員關(guān)閉天然氣閥門。
3.7.3.3.5通知天然氣公司進行搶險。
3.7.3.4對業(yè)主室內(nèi)水浸事件的處理預案
3.7.3.4.1公司值班人員接到客戶投訴室內(nèi)浸水時,要立即派人前往現(xiàn)場觀察。
3.7.3.4.2現(xiàn)場觀察人員到浸水業(yè)戶區(qū)域,必須得到的業(yè)戶/用戶同意,不能撬門強行入內(nèi),要設(shè)法找到閥門地點,以關(guān)閉閥門。
3.7.3.4.3浸水情況嚴重,必須關(guān)閉本物業(yè)管理區(qū)域的總閥門,避免水浸擴大。
3.7.3.4.4立即通知此轄區(qū)管理人員,派人攜帶清潔工具到業(yè)主家中清理積水。
3.7.3.4.5關(guān)閉本物業(yè)管理區(qū)域的總閥門后,影響本物業(yè)正常供水,必須書面通知各業(yè)主。
3.7.3.5交通事故處理預案
3.7.3.5.1維持秩序,保護好現(xiàn)場,疏導車輛,疏散圍觀人群,使現(xiàn)場交通恢復暢順。
3.7.3.5.2紀錄事件,包括文字及拍照以作存檔備案。
3.7.3.5.3將受傷者移離危險位置進行必要救治。
3.7.3.5.4通知公共秩序管理員班長,公司領(lǐng)導及交通事故報警。
3.7.3.5.5協(xié)助交通民警做好事故處理工作。
3.7.3.5.6公共秩序管理員班長以書面形式寫出報告。
3.7.3.6大面積停電事件應急預案
3.7.3.6.1當發(fā)生較大的停電事故時,如屬管轄區(qū)供電事故,值班人
員迅速通知維修人員趕赴現(xiàn)場搶修,并記錄在《維修任務單》;
3.7.3.6.2電局事故,應迅速通知供電局搶修,并向業(yè)主做好解釋工作。
第7篇 物業(yè)品質(zhì)管理員職務說明書
物業(yè)公司品質(zhì)管理員職務說明書
品質(zhì)管理員職務說明:
1協(xié)助主管處理日常事務;
2負責本部門文件、資料、表單的打印、發(fā)放、建立、歸檔、保存等管理工作;
3督促、檢查各部門的服務質(zhì)量,對質(zhì)量體系運行過程中發(fā)現(xiàn)的不合格項進行跟蹤驗證;
4參與公司質(zhì)量活動的策劃,以及質(zhì)量事故的處理;
5負責收集各類訊息并及時提供給主管;
6承辦主管臨時交付的事項;
7協(xié)助主管對公司各部門服務質(zhì)量的考核,建立考核檔案;
8與其他部門的聯(lián)系與溝通;
9按時完成主管臨時交辦的其他工作。
第8篇 國際商城位物業(yè)管理整體設(shè)想策劃
z國際商城位物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃
1.1項目分析
zz國際商城位于位于蕪湖市中心繁華地帶,緊鄰中山路步行街,周邊已有省內(nèi)聞名的鳳凰美食街和即將開業(yè)的沃爾瑪?shù)壬虡I(yè)配套設(shè)施,交通便捷。依據(jù)蕪湖市政府對該項目的規(guī)劃要求,我司擬在該地塊開發(fā)建設(shè)總建筑面積約19萬平方米,集商場、寫字樓、酒店、高檔住宅等多種功能有機結(jié)合并優(yōu)勢互補的商貿(mào)片區(qū)。總建筑面積12萬m2、建筑高度120米的商業(yè)綜合樓,包括一座380間客房的五星級酒店,一個34000m2的大型購物中心和甲級寫字樓,將配套中餐、西餐、健身、娛樂等功能,與目前正進行開發(fā)建設(shè)的沃爾瑪項目和美食街以及擬改造的美食街二期工程,合力形成蕪湖市的新商業(yè)中心,提升原有商業(yè)服務能力和競爭水平。該商業(yè)區(qū)域?qū)⑴c步行街連成一條軸線,完善整個蕪湖市的商業(yè)功能布局,進一步強化中山路的商業(yè)功能,同時推動美食街三期以及赭山公園的開發(fā)改造。
1.1.2物業(yè)特點
zz國際商城樓宇及公共環(huán)境物業(yè)的特點為:
*商城占地面積小,可供業(yè)主與住戶活動的公共空間狹小
*商城公共區(qū)域衛(wèi)生狀況差
*設(shè)備保養(yǎng)差,嚴重缺乏保養(yǎng)
*停車位少
zz國際商城樓宇及公共環(huán)境公用設(shè)施及公共場所介紹:
1、泊車位共32個
2、商鋪58.099平方米
3、化糞池1座
4、公共照明
5、消防監(jiān)控系統(tǒng)
6、zz國際商城電梯:東芝電梯2臺
7、zz國際商城蓄水池一個。
1.2管理定位
1.2.1管理服務對象分析
管理與服務的對象為:zz國際商城的性質(zhì)決定了我們?yōu)橹盏娜后w是文化素質(zhì)高,有教養(yǎng)、有涵養(yǎng)的群體。這樣的一個群體對管理與服務的評價依據(jù)更為主觀、直接、不確定因素更多,對服務的要求也更深入、細致,對管理的人性化也要求很高。
物業(yè)管理基礎(chǔ):保障水、電正常供給,電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備的正常運作具有至關(guān)重要的作用。對各類設(shè)施設(shè)備進行及時有效的維護與保養(yǎng),是樓宇管理的基礎(chǔ),也是整個商城運作管理系統(tǒng)得以正常運轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。
客戶服務原則:在zz國際商城管理中,把'客戶至上'服務思想的確立作為調(diào)度其他管理資源與手段的理念核心,做好服務方式、形態(tài)的細分,深化服務的內(nèi)涵,為滿足客戶個性化、多樣性的服務需求提供方便。
1.2.2根據(jù)項目分析,zz國際商城的管理定位應體現(xiàn)以下方面
*建立充分發(fā)揮員工個體功能的運作管理體系
zz國際商城的運行維護不僅倚重于對各類問題、故障的及時處理解決、更要倚重于對各類問題的及早發(fā)現(xiàn)。在日常管理過程中能否及早發(fā)現(xiàn)問題,解決問題,將問題消除在最初的萌芽階段,是保證zz國際商城設(shè)備系統(tǒng)正常運作至關(guān)重要的一環(huán)。從這一點出發(fā),zz國際商城的物業(yè)管理對員工個體功能的發(fā)揮提出了較高的要求。在工作中,每一個員工都肩負著管理與服務的雙重職責,既要是問題的解決者、服務的提供者,更要是問題的發(fā)現(xiàn)者、客戶需求的領(lǐng)會者。
充分發(fā)揮多種功能的員工個體,不僅使問題解決的及時率和主動性提高,而且構(gòu)成了整個zz國際商城運作管理體系中極為重要、不可或缺的組成部分。
*規(guī)范化管理
我們將對zz國際商城的質(zhì)量管理中導入iso9001:2000質(zhì)量管理體系,將zz國際商城管理處列入iso9001:2000質(zhì)量管理體系管理單位,各項操作嚴格按照質(zhì)量認證體系標準執(zhí)行。
1.3管理重點
1.3.1重點之一: 樹立zz國際商城物業(yè)整體形象
通過環(huán)境控制、機電設(shè)備控制、安全交通管理控制、提供人性化高質(zhì)量服務樹立zz國際商城整體物業(yè)形象。
我們將積極與zz國際商城的業(yè)主協(xié)商溝通,參與開展形式多樣、豐富多彩的文化活動。通過文化活動提升zz國際商城物業(yè)整體形象。
對于環(huán)境控制方面我們將提供'區(qū)域包干'、 '零干擾'服務。例如:我們將安排清潔人員在正式營業(yè)前將大堂及電梯清潔干凈;在業(yè)主下班后的中午或傍晚安排保潔人員對zz國際商城進行保潔。在業(yè)主上班的高峰時間,要求清潔人員在此時間暫停清潔,不影響業(yè)主的上班,實行'零干擾'服務,悄然把商城及周邊環(huán)境清潔干凈。
1.3.2重點之三:機電設(shè)施設(shè)備的維護、保養(yǎng)
zz國際商城配備有給排水、配電、消防系統(tǒng)。若出現(xiàn)設(shè)備故障,將影響日常生活、造成混亂等嚴重后果,社會負面影響更大。
我們將充分發(fā)揮集團公司(本公司前身)機電設(shè)備管理與人才的優(yōu)勢,抽調(diào)高級工程技術(shù)人員。管理中我們以'預防為主、安全第一、科學管理'為原則,保障機電設(shè)施設(shè)備的正常運行。
1.3.3重點之四:安全管理服務
zz國際商城的周邊環(huán)境比較復雜,要求日常管理中注重防火、防盜工作,組建高素質(zhì)保安隊伍。確保24小時治安消防安全,人流與車輛進出有序。
1.4管理目標
a、嚴格依照國家建設(shè)部制定的物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)考評的各項標準開展工作,使物業(yè)各項工作有條不紊的開展。1年內(nèi)深化管理服務,提高物業(yè)管理水平,提升物業(yè)管理形象。
b、嚴格遵守國家的法律、法規(guī)、條例以及特區(qū)政府部門的各項管理規(guī)定。科學、規(guī)范管理,全面導入和推行iso9000質(zhì)量體系認證,服務熱情、周到,建立現(xiàn)代化、人性化管理服務體系。
c、 建立嚴格規(guī)范的物業(yè)防火、防水、治安等應急體系,確保安全工作萬無一失。
d、服務細致、周到、真誠、規(guī)范,定期向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理服務問卷調(diào)查,對合理的建議及時整改,努力提高客戶滿意度,使業(yè)主對物業(yè)管理滿意率達到95%以上。
e、加強與業(yè)主的溝通與協(xié)作,自覺接受業(yè)主的監(jiān)督,廣泛聽取、接受業(yè)主的建議和意見,了解和熟悉內(nèi)業(yè)主的業(yè)務,在不損害業(yè)主利益的前提下,利用本物業(yè)的一切條件,支持和配合業(yè)主發(fā)展業(yè)務。
f、確保商城各類設(shè)備設(shè)施運行良好,維修正常,服務配套。為業(yè)主創(chuàng)立一個管理規(guī)范、服務到位、配套齊全、工作便捷的現(xiàn)代服務信息平臺。
g、進一步規(guī)范和完善24小時值班制度,對業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類情況進行反饋,并視輕重緩急及時處理,建立配套的回訪制度和記錄。
h、提高優(yōu)質(zhì)環(huán)境保障,加大對清潔管理力度。確保zz國際商城衛(wèi)生狀況良好,垃圾日產(chǎn)日清,定期進行消殺,使zz國際商城保持潔凈、明亮、舒適。
i、進一步完善各項管理制度、各崗位工作標準,建立嚴格的考核辦法,充分調(diào)動員工的工作積極性和主觀能動性。進一步加強員工的服務
意識和責任心。
j、制定完善系統(tǒng)的培訓計劃,切實提高員工隊伍的整體素質(zhì),確保持證上崗率達100%。
1.5管理模式
在管理模式中,保證管理流程的信息渠道暢通、設(shè)置監(jiān)督機構(gòu)、完善的自我約束機制、激勵機制、經(jīng)營上采取經(jīng)營目標責任制,從五大方面構(gòu)筑zz國際商城的物業(yè)管理模式。
1.5.1管理流程
在組織架構(gòu)上突出以'客戶服務為中心'的流程管理;在激勵方式上采取經(jīng)營目標責任制;在經(jīng)營運作上,嚴格抓成本管理,實現(xiàn)收支平衡。注重業(yè)主、客戶的信息反饋,保證信息渠道的暢通。具體流程如下:
管理流程示意圖:
業(yè)主(客戶)意見征詢
述職授權(quán)
考核考核
服務需求建議 信息
意見、投訴 指令
反饋、回防 信息指揮
反饋 協(xié)調(diào)
指令
反饋
1.5.2設(shè)置監(jiān)督機構(gòu)
建議zz國際商城業(yè)主成立業(yè)主領(lǐng)導小組。通過行使以下權(quán)利,對我公司及管理處的管理進行監(jiān)督。
*審核管理處提交的年度管理計劃
*檢查管理工作的效果
*通過會議等其他形式評審管理狀況并交流意見
*投訴管理處工作中出現(xiàn)的問題
*評審管理處工作中的重大事件
*委托管理合同的權(quán)利和義務
1.5.3完善的自我約束機制
*管理處每年與公司簽定經(jīng)營目標責任書。
*管理處每季度開展一次業(yè)主問卷調(diào)查,調(diào)查結(jié)果作為獎金、員工晉升的直接依據(jù)。
*公司質(zhì)管部每月組織一次月考核、每半年組織一次內(nèi)部質(zhì)量審核,確保管理運作按照iso9001質(zhì)量體系運作。對考核及審核中發(fā)現(xiàn)的問題要求及時整改及開出糾正措施。
*員工每月進行考核,考核成績結(jié)果直接與獎金、員工晉升掛鉤。
*管理處對操作層員工的工作檢查主要依靠操作層員工的每日自檢、項目主管每日的日檢及月檢來完成。
*服務質(zhì)量評價及不合格服務控制流程
輕微 嚴重
yesno
1.5.4激勵機制
如何正確激勵員工是企業(yè)管理中的主要課題,對處于勞動密集型的物業(yè)管理行業(yè)顯得尤其重要。我公司通過多年的探索,已經(jīng)形成了較為完善的激勵機制。
*采用經(jīng)營管理目標責任制方式進行考核。
*獎懲體系堅持'獎懲分明'和'優(yōu)勝劣汰'的原則。依靠嚴密的規(guī)章制度,及時準確實施獎懲。
*報酬體系主要通過員工直接分配所得來激勵員工,在成本控制前提下,盡量提高員工的收入,充分肯定努力工作所得的報酬,以此吸引高水平的管理及技術(shù)人才。
*對于要求上進、追求自我提升的員工,給他們培訓和再培訓是最好的激勵方式。為此我們將培訓放在企業(yè)發(fā)展的重要位置,并提供足夠的資金和物資裝備。盡可能挖掘有潛力的員工。
*企業(yè)文化體系是企業(yè)發(fā)展壯大的源泉,是激勵機制的有效手段。我們通過開展形式多樣的集體活動,注重管理處社區(qū)文化的開展及管理處員工的活動開展,營造和諧的工作環(huán)境,不斷增強員工的凝聚力和向心力。
1.5.5經(jīng)營上采取經(jīng)營目標責任制
公司每年與管理處簽定經(jīng)營目標責任書,年終進行考核。
1.6管理特色
我們將對zz國際商城嚴格認真推行物業(yè)管理與服務,達到細微、周到、真誠、規(guī)范的服務要求,定期向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理服務問卷調(diào)查,對合理的建議及時整改,努力提高客戶滿意度,使用戶滿意率達到95%以上。并保證業(yè)主所居住環(huán)境的零干擾,即保證業(yè)主休息時是一個安靜的環(huán)境但又充滿活力和安全的寂靜。
1.6.1提供針對性服務
環(huán)境管理特色
*我們擬采用滾動式保潔方式對zz國際商城公共部位、樓梯間、天臺等進行保潔。并實行'區(qū)域包干'、'重點區(qū)域重點服務',每層樓都有專職清潔員。
*清潔工作注重服務工作及時與隱性相結(jié)合的'零干擾'服務。嚴格培訓服務人員、精心安排工作時間、科學配置服務裝備,確保服務對象需要我們時能及時出現(xiàn),快速、悄然滿足顧客的服務需求。
*安排兼職綠化人員對zz國際商城外圍綠化進行護理。
安全管理特色
*在zz國際商城設(shè)置多個保安崗位,對進出人員和車輛控制等事務。并加強巡邏崗。
*保障巡邏崗、門崗與消防指揮中心聯(lián)系通暢,確保zz國際商城治安安全。
*停車場保安崗位負責疏導車輛交通通暢,確保車輛進出有序。
客戶服務
*管理處設(shè)立客戶服務中心,設(shè)立專職事務助理,接聽來電、處理投訴、進行回返,每季度發(fā)放問卷調(diào)查,經(jīng)常與業(yè)主溝通,處理反饋意見。
機電維修管理
zz國際商城的機電設(shè)備保養(yǎng)差,可以說幾乎沒有保養(yǎng)過。但兩商城的功能和環(huán)境要求我們對機電設(shè)備的管理必須做到萬無一失并提高其運作效率,降低運作成本。
*我公司的上級集團公司前身是機電設(shè)備安裝公司,有一批經(jīng)驗豐富的高級工程師及技術(shù)人員。具有機電設(shè)備人才管理優(yōu)勢和'一體化、專業(yè)化'的優(yōu)勢。為業(yè)主提供一流的專業(yè)服務。
*選派業(yè)務精、能力強的工程師、技術(shù)人員,管理操作電氣、消防、維修、智能化設(shè)備。
1.7管理措施
為了落實管理,我們制定了如下六項措施
a.精選骨干,組建服務團隊
選派的物業(yè)項目經(jīng)理的綜合素質(zhì)的高低,是項目管理成功的關(guān)鍵。我公司將在公司內(nèi)部舉辦選派項目經(jīng)理的答辯會,選擇最有管理經(jīng)驗的項目經(jīng)理一名。我公司管理多個小區(qū)、商城物業(yè)的成功經(jīng)驗告訴我們,只有高質(zhì)量、高效率的服務才能讓業(yè)主滿意。zz國際商城性質(zhì)需要我們要提供高質(zhì)量、高效率的服務,其特殊性質(zhì)需要我們提供保證各項設(shè)施設(shè)備高效率、穩(wěn)定的服務,為業(yè)主創(chuàng)立一個管理規(guī)范、服務到位、配套齊全、工作便捷的現(xiàn)代服務信息平臺。
b.規(guī)范管理,制度保障
規(guī)范、標準和程序化管理機制的基礎(chǔ)支撐在于
嚴格細致的質(zhì)量保證制度。zz國際商城應以iso9001:2000文件為基礎(chǔ)和指導,結(jié)合國內(nèi)外物業(yè)管理的先進經(jīng)驗,制定一套符合自身管理和運作特點的質(zhì)量保證制度進行科學、規(guī)范管理,并全面導入和推行iso9001:2000質(zhì)量體系認證,做到服務熱情、周到,建立現(xiàn)代化、人性化管理服務體系。
各個部門崗位、各工作流程、各個工作檢驗標準和方法都應當建立規(guī)范、嚴格的管理程序和作業(yè)指導。制度規(guī)定得越具體,執(zhí)行得越得力,管理質(zhì)量也就越有保證。在制度的完善方面,應采用分析典型問題---形成培訓案例---補充、新建制度的方法。制度一經(jīng)確立,就要堅持把權(quán)利交給制度,以制度約束人的原則,使員工在工作中的一舉一動、一言一行都有章可循。
在具體的工作中,管理人員還會有針對性的為客戶'度身定做'一些約定事項,在增強管理人性化的同時,也為自身的管理贏得更多的配合和支持。
c.建立充分發(fā)揮員工個體功能的運作管理措施
建立嚴格規(guī)范的本物業(yè)防火、防水、治安等應急體系,確保安全萬無一失。zz國際商城的運行維護不僅倚重于對各類問題、故障的及時處理解決、更要倚重于對各類問題的及早發(fā)現(xiàn)。在日常管理過程中能否及早發(fā)現(xiàn)問題,解決問題,將問題消除在最初的萌芽階段,是保證整個zz國際商城系統(tǒng)正常運作至關(guān)重要的一環(huán)。從這一點出發(fā),zz國際商城的物業(yè)管理對員工個體功能的發(fā)揮提出了較高的要求。在工作中,每一個員工都肩負著管理與服務的雙重職責,既要是問題的解決者、服務的提供者,更要是問題的發(fā)現(xiàn)者、業(yè)主需求的領(lǐng)會者。
充分發(fā)揮多種功能的員工個體,不僅使問題解決的及時率和主動性提高,而且構(gòu)成了整個zz國際商城運作管理體系中極為重要、不可或缺的組成部分。
日常維修維護與服務
發(fā)現(xiàn)問題
處理問題
反饋
需求與投訴
解決問題
d.保證設(shè)備安全正常運行
*我公司如能中標,將安排設(shè)備管理工程師進場,熟悉設(shè)備情況、參與驗收,保證設(shè)備運行萬無一失。
*進場一月內(nèi)完成設(shè)備資料收集整理,確保設(shè)備正常運行。
*正常運轉(zhuǎn)期間,嚴格按照iso9001:2000質(zhì)量管理體系設(shè)備操作規(guī)程,對設(shè)備進行維護、保養(yǎng)、操作。
e.提供配套服務及社區(qū)文化服務
*我公司如能中標,將按照工作計劃中社區(qū)文化計劃與策劃方案,對zz國際商城提供配套服務和社區(qū)文化服務。
f.嚴格控制財務成本
*物業(yè)管理行業(yè)是微利行業(yè),要靠內(nèi)部管理、成本控制實現(xiàn)管理目標。我公司有著豐富的政府機關(guān)部門和小區(qū)商城等的物業(yè)管理經(jīng)驗,如何控制物業(yè)管理成本有豐富的經(jīng)驗。每年與管理處簽定目標經(jīng)營責任書,制定年度預算。成本控制觀念深入每個員工心中,提倡節(jié)約從一點一滴做起。
1.8管理探索
1.8.1特性問題分析解決
a、服務形象
zz國際商城經(jīng)過慎重的考慮并決定將商城后勤交由專業(yè)物業(yè)管理公司管理,說明zz國際商城的理智和敏銳的洞察力對服務的需求要求人性化和細致入微。而我們通過完善培訓機制、內(nèi)部培訓和嚴格的員工管理,建立一支精神飽滿,精神面貌良好,整潔親切,素質(zhì)好的員工隊伍來塑造zz國際商城的形象,并提供人性化和優(yōu)質(zhì)的服務。
b、環(huán)境形象
我們通過周密的管理措施,并結(jié)合巡視,提高保潔的頻率和效率,擬采用滾動式保潔方式對商城公共部位和樓道間等進行保潔。并實行'區(qū)域包干'、'重點區(qū)域重點服務',每層樓安排專職清潔員。對于酒店部分,清潔工作注重服務工作及時與隱性相結(jié)合的'零干擾'服務。嚴格培訓服務人員、精心安排工作時間、科學配置服務裝備,確保服務對象需要我們時能及時出現(xiàn),快速、悄然滿足顧客的服務需求。使整個物業(yè)區(qū)域保持環(huán)境整潔,秩序有條不紊,營造一個舒適的環(huán)境,使zz國際商城能多方位的展示其親切和諧安靜的形象。
c、防火防盜。
zz國際商城的業(yè)主要求我們在做好管理工作的同時更著重做好注重防火、防盜工作,保障業(yè)主的財產(chǎn)生命安全,我們組建高素質(zhì)保安隊伍,在重點區(qū)域設(shè)置專職保安崗位,處理秩序、咨詢、對進出人員控制等事務。保障巡邏崗與樓宇監(jiān)控中心、消防指揮中心聯(lián)系通暢,確保zz國際商城治安安全。確保24小時治安消防安全,人流與車輛進出有序。
d、機電設(shè)備運作為商城運作之根本。
為保障zz國際商城機電設(shè)備的正常、有效運作,我們配備有專業(yè)性強的管理人員對設(shè)備進行管理和維護。
1.9我公司若管理zz國際商城物業(yè)管理的優(yōu)勢
a.公司的上級主管集團公司前身為機電設(shè)備安裝公司,在機電設(shè)備設(shè)施管理方面擁有雄厚的實力,我司在機電設(shè)備保養(yǎng)方面在同行業(yè)中已走在前列。
第9篇 物業(yè)管理知識--消防管理篇
物業(yè)管理知識學習-消防管理篇
001物業(yè)管理公司消防管理隊伍的原則是:每個管理處的員工都是公司的義務消防員。
002消防管理人員的具體工作內(nèi)容是:負責消防報警中心的日常值班;普及防火知識教育,落實防火崗位責任制;定期進行消防安全檢查;火災發(fā)生時是滅火的骨干力量。
003消防工作的方針是:“預防為主,防消結(jié)合”。
004消防工作包括防火與滅火兩個方面。
005消防安全工作的基本措施是:行政、技術(shù)和法制措施。
006 “防火責任人制度”是:“誰主管,誰負責”。
007我國最高消防行政法規(guī)是:《中華人民共和國消防條例》和《中華人民共和國消防條例實施細則》
008消防監(jiān)督的三要素是:監(jiān)督者,被監(jiān)督者和監(jiān)督標準。
009消防監(jiān)督最可靠的保證是:組織。
010消防重點部位的確定:火災易發(fā)部位,發(fā)生火災影響全局的部位,重點項目和技術(shù)設(shè)備,財富集中部位,人員集中部位,村鎮(zhèn)糧食加工廠。
011重點防火單位的防火責任人是:單位正職領(lǐng)導。
012重點防火單位工作人員對本人崗位的防火責任是:對本崗位的消防安全負責。
013室內(nèi)裝修應使用:不燃材料、難燃材料及燃燒時不發(fā)出有毒氣體的材料。
014重點單位消防工作的重點是:制定應急滅火和疏散方案,定期組織消防演練。
015公共場所發(fā)生火災時現(xiàn)場工作人員承擔的義務是:組織,引導在場群眾疏散。
016物業(yè)管理單位的消防管理職責是:建立,健全防火安全制度,明確防火安全責任;管理、維修、保養(yǎng)、更新物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共消防設(shè)施和器材;落實值班巡查制度;建立義務消防隊,撲救初期火災,引導安全疏散。
017對存在火災隱患并不按要求整改的:自整改期限屆滿之日起對責任單位處以每日一千元以上五千元以下罰款。
018建筑物內(nèi)部裝修工程消防設(shè)計未經(jīng)審核或?qū)徍瞬缓细裆米允┕さ奶幰悦科椒矫琢P款30元。
019燃燒的四個特征是:放熱,發(fā)光,火焰和發(fā)煙。
020可燃物的著火方式是:引燃和自燃。
021大多數(shù)火災是由引燃方式引起的。
022由引燃引起的火災必須具備可燃物,助燃物,火源三個條件。
023火源主要是明火和高溫物體兩種。
024發(fā)熱的導線屬于火源。
025火災的主要助燃物是:空氣(氧)。
026防止火災發(fā)生的最重要措施是:消除火源。
027一氧化碳是劇毒、可燃性質(zhì)的氣體。
028火災中導致人員死亡最多的原因是:煙毒氣致死50%以上。
029滅火的原理是:斷絕可燃物,降低火場溫度,窒息缺氧法,抑制火區(qū)連鎖反應。
030火災分為:a類固體,b類油脂及液體,c類氣體,d類可燃金屬。
031常用的滅火器主要有:清水,泡沫,二氧化碳和干粉滅火器。
032對一般固體火災適用:清水,泡沫,二氧化碳和干粉滅火器。
033對貴重設(shè)備適用:二氧化碳滅火器。
034對檔案材料應用:二氧化碳滅火器。
035對可燃液體適用:泡沫滅火器。
036干粉滅火器的用途最廣,它適用于氣體,液體和電氣設(shè)備火災。
037干粉滅火器一般應和泡沫滅火器連用。
038在配電房應配置:干粉滅火器和二氧化碳滅火器。
039電氣線路火災的原因是:短路,過負荷和接觸電阻過大。
040電氣線路的安裝必須由合格電工人員負責。
041電線絕緣必須合乎電壓要求。
042為在短路和過負荷時能及時切斷電源,必
須在線路中安裝熔斷器裝置。
043不可用鋼,鐵絲代替熔絲。
044接觸電阻過大會產(chǎn)生極大的熱量引致直接燃燒的后果。
045為防止接觸電阻過大必須做好保證牢固連接線路工作。
046防止電氣線路火災的重點在:選材和安裝方面的工作。
047具較大火災爆炸危險性的焊割方法是:電焊和氣焊。
048在重點防火部位動用電焊,氣焊必須經(jīng)過相應級別的審批手續(xù)。
049在撲滅電氣火災時應堅持先斷電,后滅火原則。
050發(fā)生火災時切斷電源最好使用絕緣工具。
051為避免觸電,對使用滅火器撲滅電器火災時應注意:盡量增大噴槍和帶電體的距離。
052氣焊使用的危險氣體是:乙炔。
053倉庫內(nèi)物品擺放應做到分類,分堆和防火間距要求。
054倉庫不可設(shè)置移動式照明燈具。
055倉庫的電源開關(guān)必須安裝在:倉庫外。
056在消防安全責任上,建筑設(shè)計部門實行“誰設(shè)計,誰負責”原則。
057經(jīng)公安消防機關(guān)審批的高層建筑防火設(shè)計圖紙不可在實際施工中變動。
058撲滅初期火災的最有利時機是:起火后5-7分鐘
059在組織滅火自救工作中,應堅持救人重于救火的前提。
060建筑物必須制定滅火和疏散應急方案。
061對消防管理人員任職要求:先培訓,后上崗。
062在疏散中首先要了解:火場內(nèi)的人員有無被困。
063疏散的首要次序是:疏散著火層以上人員。
064在疏散中如何穩(wěn)定群眾情緒:喊話宣傳。
065疏散中人員較多或能見度較低時,應采用:魚貫隊列式的方法。
066對脫險人員管理的首要任務是:阻止其重返火場。
067對物資疏散的第一任務是:疏散可能擴大火勢和爆炸的物資。
068物資疏散和人員疏散不可同時在一個安全通道里進行。
069地下建筑和地下停車場的安全出口至少應有:2個。
070在疏散中對傷病員和行動不便的人員應:使用消防電梯。
071由于中性平面效應,打開著火層以下的門窗時應注意:不要過多打開門窗。
072動力工程部門在發(fā)生火災后不可立即撤離崗位去支援一線。
073最大的火災隱患是人們對火災隱患認識不足,因此消防管理工作要切實做好宣傳教育方面工作。
074作為承建商,應對物業(yè)消防系統(tǒng)安全負責。
075消防中心是整個消防系統(tǒng)的中心樞紐部分。
076自動報警系統(tǒng)包括:煙感,溫感,警鈴。手動按紐,聯(lián)動設(shè)備。
077消防水不能借用它途。
078排煙閥、送風閥在無火警時應保持關(guān)閉狀態(tài)。
079氣體滅火系統(tǒng)一般安裝在:電氣設(shè)備房。
080設(shè)備房門都是防火門。
081消防通道的防火門要保持關(guān)閉狀態(tài):保證發(fā)生火災時煙和熱量不能進入消防通道內(nèi)。
082消防通道的照明燈,指示燈應常亮。
083為防盜竊,可否在適當時段鎖上消防通道門:否
084消防通道不可臨時堆放貨物。
085溫感一般安裝在:停車場和某些設(shè)備間。
086引起煙感誤報的主要原因是:煙霧和灰塵過大。
087報警時,警鈴和緊急廣播會:向報警層和上下兩層報警。
088風閥開動的形式是:報警層和上下兩層同時開動。
089消防
設(shè)備在任何時候都應處于自動狀態(tài),而非手動狀態(tài),這是因為:手動狀態(tài)會令消防聯(lián)動失效。
090火警發(fā)生后,所有電梯會:迫降至最底層。
091消防系統(tǒng)是獨立系統(tǒng),但需要其它設(shè)備部門支持和配合。
092消防監(jiān)控系統(tǒng)應該與安保系統(tǒng),樓宇自控系統(tǒng)共同工作才能發(fā)揮最佳效果。
093地下停車場的排煙風機除消防功能外,還有:換氣,降低廢氣濃度的作用。
094當你所在樓層發(fā)生火災時,應采用從消防通道到達下面最近的避難層的方法逃生。
095火災發(fā)生時,當你處在火災層以上的樓層時應采用從消防通道到達上面最近避難層的方法逃生。
096消防噴淋系統(tǒng)有以下部分組成:噴頭,管道,信號閥,水流指示器,水泵,濕式報警閥,噴淋接合器。
097啟動噴淋系統(tǒng)噴頭動作的溫度:65-71℃。
098噴淋水泵靠壓力開關(guān)啟動。
099維護人員平時檢查噴淋系統(tǒng)主要看:管道是否有水,總閥門是否常開。
100發(fā)生火災時正確使用消防栓的步驟:拉開水帶,套在消防栓口上。裝上水槍,打開閥門,對準火焰底部噴射。
101使用消防栓時,最少要2個人操作。
102當某個消防栓漏水時將該立管的總閥門關(guān)閉,排水.維修處理。
103維護人員每個季度檢查一次消防栓內(nèi)的設(shè)備。
104消防栓水泵用消防栓按紐啟動。
105氣體滅火和泡沫滅火不能由消防中心控制,但可監(jiān)視動作信號。
106發(fā)現(xiàn)火災,但煙感未動作,立即打破手動按紐報警。
107發(fā)現(xiàn)火災,身邊又無通訊設(shè)備.立即打破手動按紐報警。
108手提式滅火器應放在通道和容易發(fā)現(xiàn)的地方。
109一個消防噴淋頭的保護面積是12.5平方米。
110一只消防報警煙感器的保護面積是當6m>h≥2m時為60平方米;當12m>h≥6m時為80平方米。
111消防栓和消防栓之間的距離不應超過30米。
112噴淋系統(tǒng)的信號閥是常開。
113所有消防系統(tǒng)的閘門平時應處于常開狀態(tài)。
114疏散指示燈安裝在消防通道內(nèi)外的位置。
115疏散指示燈的電源不能關(guān)閉。
116消防系統(tǒng)現(xiàn)場設(shè)備平時處于自動狀態(tài)。
117消防供電是雙回路。
118發(fā)電機發(fā)出的電供應急照明,消防電梯和其它消防設(shè)備使用。
119應急照明應安裝在消防通道,設(shè)備房等位置。
120應急照明日常檢查采用切斷正常電源,看能否動作的方法。
121發(fā)生火災時,送風閥要打開,打開后如何關(guān)閉現(xiàn)場手動關(guān)閉。
122消防主要設(shè)備動作以后,消防中心顯示運行動作和手動自動信號。
123消防中心的控制電源平時保持開啟。
124消防中心控制電源有2路(警鈴電源和控制電源)。
125消防栓和噴淋系統(tǒng)要穩(wěn)壓。
126消防供水系統(tǒng)每套有2個水泵(一用一備)。
127消防水如何供水先使用水箱供水,后啟動水泵抽水。
128消防接合器的作用:當水池,水箱無水時,由消防車通過接合器供水。
129室外消防栓的作用:專供消防車取水。
130防火門的性質(zhì):是一種活動的防火分隔物。
131防火門通常安裝在防火墻、前室、走道、樓梯間。
132防火門主要分為三級。甲級需耐火1.2小時,材質(zhì)為雙面薄鋼板中填硅酸鈣板及陶瓷棉,主要用于防火分區(qū)的門洞口處;乙級須耐火0.9小時,其構(gòu)造為厚木板單面或雙面釘石棉板及鐵皮,也有將木料經(jīng)防火浸料處理,主要設(shè)在樓梯間、前室及消
防電梯前室門洞口處;丙級應耐火0.6小時,主要用作管道井的檢修門。
133防火門的安裝使用及養(yǎng)護管理工作應注意安裝自動閉門器;安裝防火門開啟固定裝置;安裝電磁門鎖(常閉疏散通道防火門);設(shè)置雙扇關(guān)閉前后步驟順序器;安裝推桿式門鎖;防止地毯或其他物品卡住防火門問題。
134低層消防水箱一般儲存10分鐘的室內(nèi)消防水用量。
135消防水泵的技術(shù)要求是:一組消防水泵,至少應有兩條吸水管,其中一條發(fā)生故障時,其余吸水管應仍能滿足供水的要求。高壓消防給水系統(tǒng)的每臺消防水泵則應各有獨立的吸水管;消防水泵的吸水管和出水管,為便于檢查和維修,一般應敷設(shè)在水泵房的地面上,其閥門應設(shè)在操作方便的地方,并需有明顯的啟閉標志;消防水泵的吸水管口徑不應小于消防水泵進水口的直徑;消防水泵宜采用自灌式引水,以保證及時供水;消防水泵與動力機械應直接連接;固定消防水泵一般應設(shè)置備用泵;消防水泵的出水管上,應裝設(shè)止回閥和供試驗、檢查用的放水閥。
136高低壓配電房、計算機房等場所為什么采用氣體滅火而不用水滅火因為水是非絕緣體,而氣體是絕緣體(靠排除氧氣而滅火)。
137釋放消防氣體前要先關(guān)閉風機等通風設(shè)備,防止空氣流通。
138消防栓箱內(nèi)有水槍、水帶(有的還另帶卷盤)、錘子、報警按鈕裝置。
139消防栓栓口離地面高度是1.10m。(允許誤差2cm。)
140自動噴淋系統(tǒng)每個大區(qū)又分幾個小區(qū),大小區(qū)分區(qū)的依據(jù)各是:壓力超過80mh2o分大區(qū),每個小區(qū)的噴頭數(shù)不超過800個。
141消防電梯的安裝使用及養(yǎng)護管理工作應注意:設(shè)前室保護,以防煙火侵入井道及轎廂中;轎廂承載力不小于1500kg,內(nèi)部面積不小于1.5*2.0m,以保證容納擔架和數(shù)名人員;轎廂內(nèi)配有通訊聯(lián)系、操作控制、事故電源及緊急照明等設(shè)施,內(nèi)部裝修為不燃及難燃材料;井道、機房單獨設(shè)置,隔墻為防火墻,門為甲級防火門,底坑有排水設(shè)施,頂部有通風設(shè)施,井道內(nèi)不準敷設(shè)其他用途電纜;設(shè)專用消防按紐等。
142火災自動探測報警設(shè)備由探測器、區(qū)域報警器和集中報警器組成。
143火災自動探測報警設(shè)備有感煙、感溫、光電和可燃氣體探測器等種類。
144火災自動探測報警設(shè)備的安裝使用及養(yǎng)護管理工作應注意以下問題:嚴格按照設(shè)備說明書對適用范圍、環(huán)境條件、保護面積、安裝高度等要求安裝;傳輸線路與強電電纜分開敷設(shè),導線線芯(銅線)截面不小于0.75mm2,多芯電纜,單根線芯(銅線)截面不小于0.2 mm2,供電電源使用消防專用電源;由經(jīng)過專門訓練人員負責使用、管理和維護;維修由專業(yè)維修人員維修。
145火災自動探測報警設(shè)備一般常見故障及其檢查辦法是:主電源故障,檢查輸入電源是否完好,熔絲有無燒斷、接觸不良等情況;備用電源故障,檢查充電裝置、電池有無損壞,連線有無短路;探測回路故障,檢查該回路至火災探測器的線路是否完好;誤報火警,應勘察誤報現(xiàn)場有無水蒸汽、粉塵等影響。
146火災事故照明和疏散指導標準有:在疏散樓梯、走道和消防電梯及其前室以及人員密集的場所等部位設(shè)置事故照明;在配電室、消防控制室、消防水泵房、自備發(fā)電機房等設(shè)事故照明;疏散指示標志應設(shè)于走道墻面及轉(zhuǎn)角處、樓梯間的門口上方,以及環(huán)型走道中,其間距不宜大于20米,距地1.5-1.8米,應寫有“e*it”的字樣,且為紅色;采用可充電蓄電池作為事故照明及疏散指示燈的電源;供人員疏散用的事故照明,主要通道上的照明不應低于0.51*。
147為什么說熔斷器存在導致火災發(fā)生的危險性熔斷器在保護熔斷時,會發(fā)生高溫金屬屑飛濺,如果熔斷器周圍有易燃物就容易導致火災發(fā)生。
148熔斷器的安裝與養(yǎng)護管理措施有:選用熔斷器的熔絲時,熔絲的額定電流應與被保護的設(shè)備相適應;一般應在電源進線、線路分支和導線截面改變的地方安裝熔斷器,盡量使每段線路都能得到可靠的保護;照明線路熔絲的額定電流應稍大于實際負荷電流;為避免熔絲熔斷時引起周圍易燃物燃燒,熔斷器宜裝在具有火災危險的房屋外邊,否則應加密封外殼,并離開可燃物構(gòu)件;經(jīng)常除塵,以保持熔斷器清潔;有爆炸危險的場所,不能安裝一般的熔斷器。
149住宅發(fā)生火災的可能性有:液化石油器具火災;廚房油鍋起火;煲粥干鍋起火;電器用具火災;兒童玩火火災,煙頭未熄引起火災等。
150撲救住宅火災時應注意的問題:發(fā)現(xiàn)室內(nèi)起火時,切忌打開門窗,以免空氣對流,使火勢擴大蔓延。滅火后,需打開門窗,將未燃盡的氣體或煙氣排除,防止復燃;嗅到液化氣氣味,切忌用明火檢查,禁忌開電燈,勿使用泄露點處電話,應關(guān)緊相關(guān)閥門斷絕氣源及泄露點電源,開窗通風;發(fā)現(xiàn)起火,應通知疏散鄰居。
151人員密集場所發(fā)生火災時的撲救對策有:首先切斷電源,關(guān)閉可燃氣閥門,打開送風設(shè)備,關(guān)閉通風設(shè)施,打開所有出入口疏散人員,啟動滅火設(shè)備,將起火點的未燃物資搬走或隔離。
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nbsp; 152人員密集場所發(fā)生火災時應注意的問題:當有化學、塑料類物質(zhì)燃燒時,要注意防毒氣和煙霧中毒;利用廣播形式宣傳、引導和穩(wěn)定人們的情緒,做到循序地按疏散計劃撤出被困人員,防止人群過擠造成踏、壓傷亡事故,制止脫險者重返火場;滅火時要沿墻根行動,防止燃燒點上部墜落物壓傷人員。
153火場上主要的有害氣體可能有:一氧化碳、二氧化碳、氯化氫、氮的化合物、硫化氫、氰化氫、光氣等。
154火災現(xiàn)場對人的危害主要有:缺氧、高溫、毒性氣體、塵害。
155人在火災中主要的心理反映是:驚慌和群聚。
156激發(fā)人在火災現(xiàn)場的積極心理的辦法是:教育、訓練。
157火場逃生的主要方法有:自救、互救
158自救的主要方法有:熟悉所處環(huán)境;選擇逃生方法。
159火場可選擇的逃生方法有:立即離開危險區(qū)域,選擇簡便、安全的通道和疏散設(shè)備,準備簡易的防護器材,自制簡易救生繩索,切勿跳樓,創(chuàng)造避難場所。
160火場逃生應注意的事項:逃生動作要迅速;注意隨手關(guān)閉通道上的門窗;若身上衣服著火,應迅速將衣服脫下;不要輕易乘坐普通電梯;迅速報警;有可能撲滅初期火災。
161尋找火場被困人員的方法有:詢問知情人;主動呼喊;搜尋。
162對火場兒童的搜尋應注意床上、床下、墻角、桌椅下、櫥柜內(nèi)及可以藏身的物體下面。
163火場急救的基本要求是:搶救傷員必須爭分奪秒;堅持救人重于滅火的原則;掌握正確的施救方法。
164高層建筑火災撲救的對策有:盡量利用建筑物內(nèi)已有的設(shè)施,如:消防電梯、消防通道、疏散層、擦窗機、室內(nèi)的疏散陽臺、疏散通廊、室內(nèi)設(shè)置的緩降器、救生袋、建筑物救生天面等進行安全疏散;利用廣播對建筑物內(nèi)人員進行廣播,告之起火有關(guān)信息及安全疏散路線、方法等;當某一層某一部位起火且火勢不大時,應先通知著火層及其上一層和下一層的人員疏散,若火勢有發(fā)展,則應通知著火層以上人員疏散;先救人后救物資。
165對高層建筑火災中難以疏散的物資采取固定的大型機器設(shè)備,用噴射霧狀水流設(shè)置水幕等方法冷卻,不能用水冷卻的,也可用不燃或難燃材料予以遮蓋;對于易燃液體,可噴射泡沫予以覆蓋;對于忌水漬、煙熏、灰塵污染的物資,應用蓬布等進行遮蓋的措施進行保護。
166高層建筑的火災危險性突出表現(xiàn)在:蔓延快,燃燒猛,難逃生。
167高層建筑消防安全管理法規(guī)是《高層建筑消防管理規(guī)則》。
168高層建筑的消防安全管理實施自防自救原則。
169高層建筑撲滅初期火災不可以單純依賴公安消防部門。
170高層建筑撲滅初期火災應依靠高層建筑的員工和所有人員。
171高層建筑必須由有關(guān)單位的防火責任人組成防火領(lǐng)導小組。
171高層建筑管理單位必須設(shè)置消防安全機構(gòu)。
172高層建筑應配置防火專職干部。
173高層建筑內(nèi)不可儲存易燃,易爆和化學物品。
174高層建筑消防管理“三嚴格”的對象是:吸煙,用火,用電。
175高層建筑內(nèi)的商鋪、寫字樓和客房不可使用電爐,電燙斗等電熱器具。
176高層建筑救火的成敗取決于初期火災能否被撲滅。
177撲救高層建筑初期火災的責任落實到該單位的員工。
178高層建筑火災后發(fā)生后的首要任務是報警。
179高層建筑必須配備專職或義務消防隊。
180高層建筑提高滅火自救能力的物質(zhì)基礎(chǔ)是:建立以消防控制中心為中心,能監(jiān)控,組織指揮整個滅火流程的消防系統(tǒng)。
181高層建筑消防樓梯必須設(shè)有防排煙設(shè)施。
182對高層建筑內(nèi)的餐廳、歌舞廳等部位應采取專門報警和疏散措施。
183高層建筑發(fā)生火災后,值班的領(lǐng)導和管理員應親臨一線。
184高層消防水箱儲存量的技術(shù)參數(shù)要求是:一類建筑不應小于18立方米,二類建筑和一類住宅建筑不應小于12立方米,二類住宅建筑不應小于6立方米。其安裝高度必須滿足最不利點所設(shè)置室內(nèi)消火栓的水壓要求。
185旋轉(zhuǎn)電動機著火時,應用:噴霧
水槍、二氧化碳滅火器、四氯化碳滅火器或二氟一氯一溴甲烷滅火。
第10篇 物業(yè)費用管理試題
第四章 物業(yè)管理費用的管理
一、單選題
269、物業(yè)管理勞動成本分為( )
a、有形成本 b、無形成本 c、固定成本 d、有形成本和無形成本
270、物業(yè)管理勞動成本中屬于有形成本的是( )
a、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)建設(shè)費 b、市容管理費 c、交通管理費 d、排污費
271、小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金是指用于小區(qū)的共用設(shè)施設(shè)備的更新與大中修基金,單靠日常管理收費無法負擔,因此,有必要以基金的形式( )
a、臨時籌集 b、事先提取 c、事后籌集 d、按月籌集
272、當商品房出售后,小區(qū)維修基金應向( )籌集。
a、開發(fā)建設(shè)單位 b、業(yè)主本人 c、開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主 d、公有住房的售房單位
273、國家規(guī)定對房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等公共設(shè)施設(shè)備的運行、維護和更新費用由( )支付。
a、使用人按建筑面積 b、使用人的單位 c、物業(yè)管理公司 d、開發(fā)建設(shè)單位
274、物業(yè)管理費用的計算機除了合理預算每項費用外,關(guān)鍵是( )。
a、不要漏項 b、留出余地 c、加強財務管理 d、節(jié)約管理費用
275、物業(yè)管理人員的資金根據(jù)企業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟效益,從( )中提取。
a、管理費 b、服務費 c、維修基金 d、盈利
276、物業(yè)管理企業(yè)作為獨立的自負盈虧的經(jīng)濟實體,也應獲得一定的利潤。其利潤率暫由( )來確定。
a、業(yè)主委員會 b、物業(yè)管理公司 c、政府房管部門 d、政府物價部門
277、物業(yè)管理企業(yè)享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,應繳納的稅費是兩稅一費,共計為經(jīng)營總收入的( )
a、5% b、5.5% c、8% d10%
278、物業(yè)管理企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊費的折舊年限通常按( )計算。
a、2年 b、3年 c、5年 d、10年
279、房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位( )的基金。
a、日常保養(yǎng) b、日常維修 c、所有維修 d、大修理
280、公有住房出售后由售房單位按照一定比例從售房款中提取維修基金。原則上,多層住宅不低于售房款的( ),高層住宅不低于售房款的( )。
a、 0%,30% b、30%,30% c、30%,40% d、20%,40%
281、物業(yè)管理服務收費通知單每月要及時送達業(yè)主手中,并( )
a、由管理員簽字 b、由經(jīng)理簽字 c、業(yè)主委員會簽收 d、由業(yè)主簽收
二、多選題
282、無形成本是指因管理勞動過程或發(fā)展本行業(yè)給社會和環(huán)境帶來的消極影響,包括( )
a、行政管理費 b、交通管理費 c、市容管理費 d、教育費、科研費
283、物業(yè)管理經(jīng)營應繳納的稅金包括( )
a、營業(yè)稅 b、所得稅 c、印花稅 d、房產(chǎn)稅
284、住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源主要有( )
a、定期收取物業(yè)管理服務費 b、小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金 c、多種經(jīng)營收入 d、業(yè)主委員會的經(jīng)營收入
285、政府對物業(yè)管理企業(yè)的資金支持主要表現(xiàn)在( )
a、減免部分物業(yè)管理服務費 b、制定相關(guān)政策 c、給予一定資金支持 d、從總投資中提取專用基金
286、管理和服務人員的工資福利費包括( )
a、基本工資 b、福利費 c、服裝費 d、獎金
287、物業(yè)管理企業(yè)的辦公費包括( )
a、交通費、通訊費 b、福利費、服裝費 c、書報費、廣告宣傳費 d、辦公用房租金
288、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費,是指物業(yè)管理企業(yè)擁有的各類固定資產(chǎn)按其總額每月分攤提取的折舊費用。各類固定資產(chǎn)包括:( )
&nb
sp; a、交通工具 b、通訊設(shè)備 c、辦公設(shè)備 d、工程維修設(shè)備
289、收益性物業(yè)管理中的收入包括( )
a、租金收入 b、保證金 c、其他經(jīng)營性收入 d、準備金
290、辦公費中的宣傳廣告和市場推廣費支出的數(shù)量取決于( )
a、物業(yè)的空置水平 b、物業(yè)的新舊程度 c、物業(yè)管理公司的規(guī)模 d、市場的供求狀況
291、收益性物業(yè)管理的每一項工作都應以( )為中心。
a、提高物業(yè)的檔次 b、提高經(jīng)濟效益 c、滿足當前承租人的需要 d、吸引未來的新承租人
292、任何一種收益性物業(yè)的管理,基本都包括( )等方面的內(nèi)容。
a、制定管理計劃和租金收取辦法 b、加強市場宣傳以提升物業(yè)的租金 c、提供安全保衛(wèi)服務 d、協(xié)調(diào)與業(yè)主和承租人的關(guān)系
293、維修基金的收繳對象,有向( )收取。
a、業(yè)主 b、開發(fā)建設(shè)單位 c、物業(yè)的出售者 d、物業(yè)的管理者
三、判斷題
294、( )物業(yè)管理費用的構(gòu)成分為人工費用和設(shè)備費用兩大類。
295、( )物業(yè)管理服務收費的利潤率由國家統(tǒng)一規(guī)定。
296、( )物業(yè)管理費主要用于物業(yè)管理公司對所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目開展維護、修繕和整治服務。
297、( )物業(yè)管理費用=物業(yè)管理勞動成本+物業(yè)管理經(jīng)營應繳納稅金+物業(yè)管理經(jīng)營利潤。
298、( )物業(yè)管理的勞動成本主要是指在物業(yè)管理工作中耗費的物質(zhì)資料及活動經(jīng)費。
299、( )公有住房或商品房出售后,當維修基金不敷使用時,經(jīng)物業(yè)管理公司研究決定,可以臨時向業(yè)主籌集。
300、( )物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤,從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)。
301、( )公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費用的測算方法分簡單測算法和成本法。
302、( )在公共設(shè)施維修保養(yǎng)費的測算方法中,簡單測算法適用于高檔住宅、寫字樓和商貿(mào)中心等物業(yè)的費用測算。
303、( )當物業(yè)管理企業(yè)不能百分之百地收繳物業(yè)管理服務費時,造成的損失應由全體業(yè)主分攤。
304、( )物業(yè)管理保險費項目包括物業(yè)本身的保險、員工的醫(yī)療保險和失業(yè)保險。
305、( )我國城市房產(chǎn)稅的征收分為按租金征收和按房產(chǎn)原值征收,按年計征,分期繳納。
306、( )就單位建筑面積所分攤的費用來看,辦公費等相對固定的費用,隨著物業(yè)管理企業(yè)所接管物業(yè)數(shù)量的變動成正比變動。
307、( )收益性物業(yè)管理是指以出租經(jīng)營性房屋為主體對象的物業(yè)管理。
308、( )收益性物業(yè)管理關(guān)注的重點是承租人對物業(yè)的環(huán)境滿意,并希望繼續(xù)租用。
309、( )對收益性物業(yè)管理進行評價時,良好的物業(yè)管理意味著百分之百的出租率。
310、( )物業(yè)管理公司在任何情況下,都不能采用停止服務的手段來處理拖欠管理費的問題。
311、( )在追討托欠的管理費時,應注意保存好催款工作的書面記錄,因為安是按照法律程序解決時的物證。
312、( )商品房和公有住房出售后,由業(yè)主分擔的維修基金可一次性籌集,也可分次籌集。
313、( )開發(fā)建設(shè)單位在將物業(yè)移交委托給物業(yè)管理企業(yè)維修時,必須支付一定數(shù)額的維修基金。
第11篇 物業(yè)管理知識題庫一
物業(yè)管理知識題庫一
一、判斷題:
1、物業(yè)管理企業(yè)應該服從業(yè)主大會、業(yè)主委員會所作出的一切決議和決定。( х )
2、物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應當對業(yè)主臨時公約予以書面承諾。( √ )
3、前期物業(yè)管理的費用,由物業(yè)建設(shè)單位或與其簽訂物業(yè)服務合同的物業(yè)管理企業(yè)承擔。( х )
4、業(yè)主是物業(yè)所有權(quán)人。( х )
5、業(yè)主享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分。( √ )
6、《物業(yè)管理條例》不適用建設(shè)單位自建自用,不聘請物業(yè)管理企業(yè)的情況。( √ )
7、物業(yè)管理活動的內(nèi)容是對房屋、場地、設(shè)施設(shè)備進行維修養(yǎng)護管理,以及維護環(huán)境衛(wèi)生和秩序。( √ )
8、業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。( х )
9、業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。( √ )
10、業(yè)主委員會應當向所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。( √ )
11、物業(yè)管理企業(yè)與居民委員會之間并不存在法律上的關(guān)系。( √ )
12、建設(shè)單位應當在銷售物業(yè)之后,制定業(yè)主臨時管理規(guī)約。( √ )
13、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應當對物業(yè)共用部位、(共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。√)
14、憲法是我國的根本大法,在國家法律體系中享有最高的法律地位和法律效力,自然是物業(yè)管理的法律淵源。(√)
15、法律是由全國人大及其常委會依法制定和變動的,其法律地位和效力低于憲法而高于其他法,是法的形式體系中的二級大法。(√)
16、行政法規(guī)是由最高國家權(quán)力機關(guān)依法制定和變動的,有關(guān)行政管理和管理行政事項的規(guī)范性文件的總稱。(√)
17、各地方人大及其常委會都可以頒布物業(yè)管理的地方法規(guī)。(х)
18、由國務院頒布的、于2007年10月1日實施的全國《物業(yè)管理條例》是目前我國物業(yè)管理行業(yè)第一個具有最高法律效力的行政規(guī)章。(х)
19、有行為能力的人一定有權(quán)利能力,有權(quán)利能力的人一定有行為能力。(χ)
20、物權(quán)是指直接支配物并具有排他性的民事財產(chǎn)權(quán)利。(√)
21、高檔住宅的裝修管理服務費可以執(zhí)行市場調(diào)節(jié)價(√)
22、為了便于裝修管理,物業(yè)公司可以向業(yè)主收取裝修保證金(×)
23、業(yè)主可以根據(jù)自己喜好隨意安裝雨棚和防護欄(×)
24、房屋產(chǎn)權(quán)是業(yè)主的,所以裝修可以不向物業(yè)公司申報(×)
25、物業(yè)公司有權(quán)同意業(yè)主改變?nèi)細夤艿?×)
26、物業(yè)公司可以收取裝修期間電梯使用維護費(×)
27、某業(yè)主說“房子是我自己的,我愛怎么裝就怎么裝,我不需要你們物業(yè)公司來管理,所以不用交裝修管理費”。是否正確(×)28、業(yè)主裝修房屋,應遵照小區(qū)的整體規(guī)劃,保持外立面的統(tǒng)一(√)
29、業(yè)主裝修給相鄰房屋造成滲漏的,應給與修復或賠償(√)
30、物業(yè)公司要求裝修工人進出登記,業(yè)主應當給予配合和支持(√)
二、單項選擇題:(每題1分,共20題)
1、物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應當對遵守業(yè)主臨時管理規(guī)約予以(a)a、書面承諾b、承諾c、不應承諾d、不予書面承諾
2、(d)必須通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。a、所有物業(yè)b、住宅物業(yè)c、住宅規(guī)模較小的d、前期管理的住宅物業(yè)
3、從事物業(yè)管理的人員應當按照國家的有關(guān)規(guī)定,取得(d)a、上崗證書b、職稱證書c、執(zhí)業(yè)資格證書d、職業(yè)資格證書
4、物業(yè)管理的權(quán)利基礎(chǔ)來源于(b)a、委托管理b、建筑物區(qū)分所有權(quán)c、政府的分配d、居民委員會的授權(quán)
5、物業(yè)管理對公共秩序的作用是(b),屬于安全防范性質(zhì)。a、保障業(yè)主的人身安全b、提供協(xié)助性管理服務c、行使治安管理職能d、業(yè)主自治管理
6、建筑物區(qū)分所有權(quán)人就是指在物業(yè)管理活動中的(c)。a、住戶b、租戶c、業(yè)主d、物業(yè)管理企業(yè)
7、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分的經(jīng)營性收益屬于(a)所有。a、全體業(yè)主b、物業(yè)管理企業(yè)c、開發(fā)建設(shè)單位d、居民委員會e、公安派出所
8、業(yè)主(a)變更通過專有部分的供水、供電、供氣、通訊等維持物業(yè)正常使用的各種管線。a、不得隨意b、允許根據(jù)自己的需要c、可以任意d、能擅自
9、業(yè)主或物業(yè)使用人對其他業(yè)主、物業(yè)使用人及物業(yè)管理企業(yè)的合理使用、維護、修繕和改良行為,彼此間(c)相互容忍。a、沒有必要b、根據(jù)自己的需求c、應該有義務d、沒有義務
10、物業(yè)管理企業(yè)通過簽訂物業(yè)服務合同,明確與業(yè)主的(a)關(guān)系。a、權(quán)利與義務b、服務與被服務c、管理與被管理d、委托與被委托
11、一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),具有物業(yè)管理重大事項最終決定權(quán)的是:(c)a、業(yè)主委員會b、居委會c、業(yè)主大會d、其他組織。
12、在物業(yè)管理中,房屋的所有權(quán)歸業(yè)主,業(yè)主處于(a)地位。a、主導b、次要c、服從d、協(xié)助
13、在房屋保修期內(nèi),竣工驗收與交付業(yè)主使用前的時間差而產(chǎn)生的修繕責任,由(c)承擔。a、施工單位b、物業(yè)管理單位c、建設(shè)單位d、業(yè)主
14、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系是:(a)a、平等的法律主體關(guān)系b、領(lǐng)導和被領(lǐng)導的關(guān)系c、管理者與被管理者的關(guān)系d、法人與法人的關(guān)系
15、業(yè)主在首次業(yè)主大會會議的投票權(quán),按照(d)確定。a、業(yè)主的人數(shù)b、入住時間長短c、物業(yè)使用人數(shù)比例d、業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)
16、棄權(quán)或投反對票的業(yè)主(c)業(yè)主大會做出的各項決議。a、可以不服從也不執(zhí)行b、可以服從但不執(zhí)行c、應當服從并執(zhí)行d、可以選擇性服從和執(zhí)行
17、業(yè)主的更迭、業(yè)主大會以及業(yè)主委員會的改選(b)物業(yè)服務合同以及業(yè)主管理規(guī)約的法律效力。a、直接影響著b、都不影響c、部分影響d、削弱了
18、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批應由當?shù)?b)負責。a、工商部門b、房地產(chǎn)行政主管部門c、稅務部門d、物業(yè)管理協(xié)會
19、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、園林綠化的保修期為(d)。a、2年b、5年c、10年d、合同約定期間
20、在物業(yè)管理活動中,以合同的格式條款侵害業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益(c)。a、合同整體無效b、合同的格式條款有效c、合同的格式條款無效d、合同應撤銷。
21、我國現(xiàn)代物業(yè)管理最早興起于(d)a、北京b、上海c、大連d深圳
22、物業(yè)不僅有價值,而且具有使用或觀賞價值,這體現(xiàn)了物業(yè)的(d)特征。a、固定性b、耐久性c、多樣性d、高值性23、(c)不屬于特種物業(yè)a、古建筑b、療養(yǎng)院c、高層電梯住宅d、健身房
24、(b)不是物業(yè)的特點。a、覆蓋面廣b、管理對象復雜c、業(yè)主處于主導地位d、與社區(qū)管理相結(jié)合
25、(a)是物業(yè)服務企業(yè)的主要職能。a、維護業(yè)主和使用人的合法權(quán)益b、使物業(yè)保值、增值c、努力擴大公司的業(yè)務范圍d、提高企業(yè)的資質(zhì)等級
26、物業(yè)管理是圍繞創(chuàng)造(c)這一中心開展各項工作的企業(yè)行為。a、經(jīng)濟效益b、社會效益c、安居樂業(yè)d、保值增值
27、按照國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)部門劃分的標準,物業(yè)管理屬于(c)a、第一產(chǎn)業(yè)b、第二產(chǎn)業(yè)c、第三產(chǎn)業(yè)d、第四產(chǎn)業(yè)
28、物業(yè)服務企業(yè)的根本任務和基本屬性是(d)a、維修b、管理c、經(jīng)營d、服務29、在物業(yè)管理中占主導地位的是(c)a、物業(yè)管理公司b、有關(guān)行政主管部門c、業(yè)主和使用人d、居民委員會30、《物業(yè)管理條例》第四條規(guī)定,國家鼓勵物業(yè)管理采用(c)依靠科技進步提高管理和服務水平。a、新知識b、新創(chuàng)造c、新方法d、新成果
31、一級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)注冊資本應為人民幣(c)萬元以上。a.50b.300c.500d.1000,向工商注冊所在地直
32、新設(shè)立的物業(yè)服務企業(yè)應當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起(a)轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。a.30b.45c.60d.90
33、某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè),管理總面積達120萬平方米,從管理類型和面積上看,該公司符合申報(c)資質(zhì)條件。a.一級b.二級c.三級d.三級暫定
34、物業(yè)服務合同由(c)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂。a.各業(yè)主分別b.業(yè)主大會c.業(yè)主委員會代表業(yè)主d.物業(yè)建設(shè)單位
35、業(yè)主臨時規(guī)約由(a)制定。a.建設(shè)單位b.購房人c.物業(yè)服務企業(yè)d.房地產(chǎn)行政主管部門
36、物業(yè)管理的早期介入是建設(shè)單位引入的(d)。a.
設(shè)計工作b.工程監(jiān)理工作c.開發(fā)建設(shè)工作d.物業(yè)管理咨詢活動
37、前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務合同簽訂之日起至(b)之日止的物業(yè)管理活動。a.首次業(yè)主大會會議召開b.業(yè)主大會成立c.50%業(yè)主入住d.物業(yè)服務合同生效
38、業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè),原物業(yè)服務企業(yè)應向(b)交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。a.建設(shè)單位b.業(yè)主委員會c.政府主管部門d.新物業(yè)服務企業(yè)
39、因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀(壞等,a)應當負責修復和賠償。a.裝修人b.裝修企業(yè)c.裝修施工人員d.物業(yè)管理公司
40、物業(yè)供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案不包括(b)記錄。a.日常運行b.客戶投訴c.維修和技術(shù)改造d.各項電氣預防性實驗和其它測試41、下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作責任的說法中,表述正確的是(a)。a.物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作b.物業(yè)服務企業(yè)對管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負有全部責任c.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時,物業(yè)服務企業(yè)不承擔任何責任d.物業(yè)服務企業(yè)可對嫌疑人進行留置訊問
42、下列關(guān)于消防通道管理的說法中,正確的是(b)。a、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位b、物業(yè)管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位c、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位,應做好安全警示d、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關(guān),無須進行管理
43、電梯出現(xiàn)緊急情況時,乘客應采取的正確措施是(c)。a.確認電梯處于靜止狀態(tài),撬開轎廂門逃生b.通過安全窗撤離轎廂c.通過電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員,靜候救援d.通過電話或?qū)χv系統(tǒng),在管理人員的指揮下采取措施自救
44、實行物業(yè)服務費用酬金制的,物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每(c)不少于一次公布物業(yè)服務資金收支情況。a.三個月b.半年c.一年d.二年
45、實行物業(yè)服務費用酬金制的,預收的物業(yè)服務資金包括(b)和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。a.物業(yè)服務成本b.物業(yè)服務支出c.物業(yè)服務支出、法定稅費d.物業(yè)服務成本、法定稅費
46、住宅專項維修資金屬于(b)所有。a.物業(yè)服務企業(yè)b.全體業(yè)主c.物業(yè)服務企業(yè)和全體業(yè)主d.建設(shè)單位
47、在業(yè)主大會成立前,住宅專項維修資金的使用由物業(yè)服務企業(yè)(a)。a.提出計劃,房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃拔b.自行決定c.與部分業(yè)主商議決定d.與建設(shè)單位商議決定
48、新建物業(yè)承接驗收時,物業(yè)管理公司應向(b)索取物業(yè)檔案資料。a.業(yè)主b.建設(shè)單位c.施工單位d.監(jiān)理單位。
49、某項目管理處擬購置固定資產(chǎn),須書面報請公司批準,采用的文書類型應是(c)a.通知b.報告c.請示d.決定(建設(shè)部令第110號)
50、按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》,業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時,物業(yè)服務企業(yè)(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務協(xié)議,收取(a)。a.管理服務費b.審批費c.施工現(xiàn)場管理費d.裝修保證金
51、勞動合同期限三個月以上不滿一年的,試用期不得超過(b)月a、3個月b、1個月c、2個月52、勞動合同期限一年以上不滿三年的,試用期不得超過(c)月;a、3個月b、1個月c、2個月
53、三年以上固定期限和無固定期限的勞動合同,試用期不得超過(b)個月a、3個月b、6個月c、4個月
54、用人單位瀕臨破產(chǎn)進行法定整頓期間或者生產(chǎn)經(jīng)營狀況發(fā)生嚴重困難,確需裁減人員的,應當提前(b)日向工會或者全體員工說明情況,聽取工會或者職工的意見,經(jīng)向勞動行政部門報告后,可以裁減人員。a、15日b、30日c、60日
三、多項選擇題:
1、我國物業(yè)管理法的淵源有憲法、法律、行政法規(guī)(abd)以及國際公約。a.地方性法規(guī)b.行政規(guī)章c.宗教戒律d.司法解釋
2、業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有(abc)權(quán)利a.按照物業(yè)服務合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務b.參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán)c.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作d.按時交納物業(yè)服務費用e.遵守業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則
3、業(yè)主大會的職責是:(abd)a.制定、修改業(yè)主管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則b.選舉、更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作c.與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同d.決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實施
4、有權(quán)組織業(yè)主成立業(yè)主大會的有(acd)a.物業(yè)建設(shè)單位b.物業(yè)管理企業(yè)c.房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處d.業(yè)主代表
5、業(yè)主委員會委員應當符合下列(bde)條件。a.本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主b.熱心共益事業(yè)、責任心強c.經(jīng)濟實力雄厚d.具有一定組織能力e.具備必要工作時間
6、業(yè)主委員會委員有下列(acde)情形之一的,經(jīng)業(yè)主大會會議通過,其業(yè)主委員會委員資格終止。a.因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的b.無故缺席業(yè)主委員會會議累計三次以上的c.有犯罪行為的d.拒不履行業(yè)主義務的e.因疾病等原因喪失履行職責能力的
7、有下列(bcd)情況,業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議。a.物業(yè)區(qū)域內(nèi)經(jīng)持有20%以上投票權(quán)業(yè)主提議的b.20%以上業(yè)主提議的c.發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的d.業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況
8、建筑物區(qū)分所有權(quán)是由區(qū)分所有建筑物(ac)所構(gòu)成。a.專有部分所有權(quán)b.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)c.共用部分持分權(quán)d.人身權(quán)和人格權(quán)
9、業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所享有的權(quán)利為(abcd)。a.占有b.使用c.收益d.處分10、業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所應承擔的義務為(abcde)。a.按照本來用途和使用目的使用專有部分b.維護建筑物的安全和外觀美觀c.不得隨意變更通過專有部分的用于維持建筑物使用功能的各種管線d.獨自承擔修繕自己專有部分的費用和責任e.對他人的合理行為應相互容忍
四、案例分析題
1、案情:2000年8月,某物業(yè)管理公司,將其所轄的大廈拒交物業(yè)服務費的業(yè)主告上法庭。原告稱,該大廈住宅物業(yè)服務費每月0.30元/平方米建筑面積,但被告自99年1月起一直拒絕交納物業(yè)服務費,為此,請求法院判令被告支付物業(yè)服務費及滯納金。被告辯稱:被告從未與原告簽訂任何形式的委托服務合同,原告與業(yè)主委員會簽訂的合同無效,其收費屬于單方行為。同時又稱,物業(yè)管理公司只收錢不服務,服務質(zhì)量差,管理混亂,不符合對等原則,甚至交納的物業(yè)服務費無正規(guī)發(fā)票。如果你是法官,將會怎樣判決請簡述理由。判決結(jié)果:物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主所在大廈進行物業(yè)服務符合《物業(yè)管理條例》規(guī)定。收費標準有國家行政職能部門的批復,收費行為合法。被告入住小區(qū)后,享受了原告的物業(yè)服務,必須支付相應的費用。
理由:1、《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定:“業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。”因此,物業(yè)管理公司不必也不可能與住宅區(qū)內(nèi)的每一位業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同。2、按時交納物業(yè)服務費是業(yè)主的法定義務。個別業(yè)主往往以物業(yè)服務不到位、清潔不好,公共秩序管理不到位、服務質(zhì)量差等理由來逃避自己交納物業(yè)服務費用的法定義務,顯然是錯誤的,也是違法行為。3、如對物業(yè)服務企業(yè)的服務不到位等行為可依據(jù)物業(yè)服務合同約定,通過政府物業(yè)管理行政主管部門、仲裁委員會、法院追究物業(yè)服務企業(yè)的違約責任,而不能以此為借口拒交物業(yè)服務費用。
2、案情:
1998年,黃女士購買了某小區(qū)商品房一套。該小區(qū)的業(yè)主委員會成立于1998年10月,同年11月,業(yè)主委員會與某物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同,約定物業(yè)服務費用由物業(yè)服務企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。從1999年6月份起,黃女士將該商品房出租給萬某一家使用。從99年10月份開始,黃女士認為物業(yè)服務費用由實際使用人萬某交付,并告知物業(yè)服務企業(yè)直接向承租人萬某收取。物業(yè)服務企業(yè)向萬某收取物業(yè)服務費時遭拒絕,萬某認為物業(yè)服務費用應由業(yè)主支付,自己只有支付租金的義務而無支付物業(yè)服務費用的義務。你認為他們倆誰應該支付物業(yè)服務費用說明理由。處理結(jié)果:《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定,業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的,從其約定,業(yè)主負連帶繳納責任。因此,應當由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務費。理由如下:
1、向物業(yè)服務企業(yè)交納物業(yè)服務費用,是業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務合同應盡的義務。
2、物業(yè)服務合同與房屋租賃合同屬于兩個不同的法律關(guān)系。
3、業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用,但業(yè)主應當負連帶責任。業(yè)主可在交納物業(yè)服務費后,享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋?quán)利。本案中出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業(yè)服務費用,因此,應當由黃女士支付物業(yè)服務費用。
3、案情:某物業(yè)服務企業(yè)將所有住宅小區(qū)的樓內(nèi)一層電梯旁的公共部位100余平方米出租給他人設(shè)攤經(jīng)營。住宅小區(qū)業(yè)主認為,在購房時,已將
該公共部分攤?cè)胨彿课莸慕ㄖ娣e之中,對此公共部位擁有使用權(quán),物業(yè)服務企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意,擅自將公共部位讓與他人經(jīng)營是一種侵權(quán)行為,業(yè)主委員會一紙訴狀將物業(yè)服務企業(yè)告上法庭。物業(yè)服務企業(yè)作為住宅小區(qū)的管理者,有權(quán)將樓內(nèi)一層電梯旁的公共部位出租給別人經(jīng)營。你作一個法官該如何判決并說出理由。判決結(jié)果:某物業(yè)服務企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意,擅自將公共部位出租經(jīng)他人經(jīng)營,侵害了業(yè)主的合法權(quán)益,應當承擔民事責任。判決被告停止侵權(quán),返還非法所得,賠償損失。理由:《物業(yè)管理條例》第五十五條規(guī)定:利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的,應當征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。本案中電梯旁共用部位的經(jīng)營權(quán),屬于該共用部分有關(guān)的業(yè)主。如果與全體業(yè)主有關(guān),物業(yè)的經(jīng)營就應當由業(yè)主大會決定,如果只與一部分業(yè)主有關(guān),則只需要征得相關(guān)性業(yè)主的同意。
第12篇 物業(yè)安保管理控制程序文件
1.0目的
維護管轄區(qū)域內(nèi)公共秩序做好治安消防工作,向業(yè)主或住戶提供安全服務。
2.0范圍
適用于物業(yè)管轄區(qū)域內(nèi)安全保衛(wèi)服務的控制。
3.0職責
3.1 護衛(wèi)隊全面負責管轄區(qū)域內(nèi)的安全消防保衛(wèi)服務。
3.2 品質(zhì)督導負責對安全保衛(wèi)服務工作的質(zhì)量進行監(jiān)督。
4.0工作程序
4.1 安全保衛(wèi)工作是維護物業(yè)管轄區(qū)域正常生活、工作秩序,保障業(yè)主住戶、員工人身安全和財產(chǎn)安全,增強安全感,對樹立物業(yè)小區(qū)良好形象有極其重要意義,護衛(wèi)隊編制《部門工作手冊》,對崗位職責、任職要求、作業(yè)規(guī)程、安全保衛(wèi)有關(guān)規(guī)章制度的使用等作出規(guī)定。
4.2 安全保衛(wèi)服務應做到:
a) 小區(qū)基本實行封閉式管理;
b) 小區(qū)實行24小時保安制度;
c) 保安人員有明顯標志,工作規(guī)范,作風嚴謹;
d) 危及住戶安全位置設(shè)有明顯標志和防范措施;
e) 小區(qū)內(nèi)無重大火災、刑事和交通事故。
4.3 安全管理工作內(nèi)容
4.3.1 安全防范服務:登記出入訪客,控制無關(guān)人員進入管理服務區(qū)域;核查出入人員、車輛所攜帶的物品,防止物品丟失及危險品進入管理服務區(qū)域。
4.3.2 維護停車場及交通秩序:維護管理服務區(qū)域內(nèi)車輛停放及交通秩序,調(diào)節(jié)、疏導人、車流量,防止管理服務區(qū)域秩序混亂、交通堵塞和未經(jīng)許可停泊,對管理服務區(qū)域內(nèi)停放的車輛遭受破壞、盜竊等異常情況及時進行登記,報告有關(guān)部門并協(xié)助處理。
4.3.3 消防安全:巡查管理服務區(qū)域公共設(shè)施、設(shè)備、消防器材的完好狀況。
4.3.4 突發(fā)事件及違章處理:及時發(fā)現(xiàn)、應對、處理突發(fā)事件,控制現(xiàn)場,防止事態(tài)惡化;按規(guī)定程序處理違章行為。
4.4 安全綜合管理控制
4.4.1 負責安全管理工作的現(xiàn)場和內(nèi)部管理,及時了解安全員的思想及生活動態(tài),解決疑難問題,定期向管理處主任匯報。
4.4.2 組織安全員的在職培訓和軍事技能訓練,提高安全員的綜合素質(zhì)。
4.4.3 檢查各班在崗工作狀況、質(zhì)量記錄、各項管理制度、安全防范措施落實情況,根據(jù)實際情況調(diào)整工作流程,發(fā)現(xiàn)問題及時處理并向管理處主任匯報,將有關(guān)情況記錄在《交接班記錄表》上。
4.4.4 督促管理服務區(qū)域內(nèi)安全、消防設(shè)施的使用情況,定期組織消防知識培訓,每半年組織一次消防實戰(zhàn)演習,不斷提高安全員的防火意識和滅火作戰(zhàn)能力。
4.4.5 負責管理服務區(qū)域安全員巡邏路線圖的制訂,并根據(jù)實際需要調(diào)整改變巡邏路線、方式和方法,經(jīng)常組織各種突發(fā)事件處理的演練,每季度至少進行一次緊急集合,不斷提高安全員的職業(yè)敏感度和處事應變能力。
4.4.6 配合有關(guān)部門處理管理服務區(qū)域內(nèi)各種違章行為、突發(fā)事件,調(diào)解顧客間的糾紛,配合執(zhí)法部門做好管理服務區(qū)域內(nèi)的治安工作和出租房屋的管理。
4.4.7 根據(jù)工作需要,不定期帶領(lǐng)班長就管理服務區(qū)域內(nèi)的安全工作對顧客進行回訪,聽取顧客對安全工作的意見和建議,借以改進工作方法。
4.4.8 組織安全員開展業(yè)余文化活動,加強班組與班組之間的協(xié)調(diào)配合,合理調(diào)配人力資源。
4.4.9 每周檢查安全員內(nèi)務管理情況,及時處理違規(guī)行為,并做好相關(guān)記錄。
4.4.10 負責安全員的月度考核,并將考核情況及時知會被考核人,以便改進不足之處。對于安全員的錄用、轉(zhuǎn)正、升職、嘉獎等具有建議權(quán)。
4.5 安全班長控制
4.5.1 對本班各崗位工作負責,每日須檢查各崗位履行職責情況,主要包括:考勤紀律、崗位衛(wèi)生、物品擺放、質(zhì)量記錄、裝備佩帶、操作規(guī)程、精神面貌、服務禮儀等,并在《交接班記錄表》上予以記錄。
4.5.2 熟悉掌握管理服務區(qū)域的整體狀況,妥善處理各種突發(fā)事件,超過權(quán)限的及時報告安全主管。
4.5.3 負責各崗位工作表格、停車發(fā)票及憑證有領(lǐng)用發(fā)放,相關(guān)質(zhì)量記錄的收集檢查,按月及時上繳資料管理員。對于收取的各類費用必須及時按規(guī)定上繳財務部。
4.5.4 監(jiān)督管理服務區(qū)域內(nèi)各類公共設(shè)施及其標識和消防設(shè)施的完好情況,及時與控制中心協(xié)調(diào)維修事宜。
4.5.5 負責本班安全員的崗前培訓和內(nèi)務管理工作。
4.5.6 及時收集、整理顧客的意見和建議,并提交部門。
4.5.7 關(guān)心了解隊員的思想和生活動態(tài),充分調(diào)動隊員的積極性和主觀能動性,對于班組出現(xiàn)的疑難問題及時向上級匯報。
4.5.8 及時協(xié)調(diào)班組與其他部門的工作銜接和配合,共同做好管理工作。
4.5.9 實行“班前點名、班后點評”制度,監(jiān)督本班人員做好交接班工作,對本班隊員的工作狀況具有初步考核權(quán)。
4.6 巡邏管理
4.6.1 按照巡邏路線、巡查點進行巡邏,靈活機智,發(fā)現(xiàn)問題及時記錄、報告,對可疑人員及時進行盤查清理。
4.6.2 對管理服務區(qū)域內(nèi)單車、摩托車的不規(guī)則擺放進行整理,對道路泊車、停車秩序進行監(jiān)管,檢查車廂內(nèi)存放物資,發(fā)現(xiàn)可疑情況或安全漏洞應及時做出處理和報告。
4.6.3 按程序要求對裝修戶進行過程監(jiān)督,對施工人員違章作業(yè)要及時制止并向班長/或控制中心報告,并聯(lián)系裝修管理員到現(xiàn)場處理。
4.6.4 熟悉管理服務區(qū)域內(nèi)各種設(shè)施的位置,注意公用設(shè)施、綠地等情況,發(fā)現(xiàn)違章或受破壞,及時處理并向控制中心報告。
4.6.5 監(jiān)督管理服務區(qū)域內(nèi)公共衛(wèi)生情況,發(fā)現(xiàn)不合格之處,及時通知相關(guān)人員進行處理。
4.6.6 檢查各路口消防通道是否暢通,消防設(shè)備器材是否完好無損,安全疏散標識是否醒目、正確,有無消防隱患。
4.6.7 制止顧客、外來人員或部門員工的違章行為。
4.6.8 維護管轄區(qū)域的公共秩序。
4.6.9 將巡查中發(fā)現(xiàn)的問題和異常事件記錄在《護衛(wèi)員巡查記錄表》上,并由處理完成人簽字確認。
4.6.10 發(fā)現(xiàn)形跡可疑人員,必須及時通知控制中心并密切監(jiān)視、進行跟蹤,如其有違法、犯罪活動要設(shè)法制止,并及時報告上級處理。
4.6.11 發(fā)現(xiàn)火情,按照相關(guān)程序執(zhí)行。
4.6.12 巡查中如遇到外來參觀人員,應觀察其是否有部門陪同,如沒有,應禮貌的上前詢問,并向控制中心匯報。
4.6.13 協(xié)助配合其他安全管理崗位人員和部門的工作人員,認真完成交接班手續(xù)。
4.7 車場安全管理
4.7.1 保障停車場秩序及道路暢通,禮貌地指揮車輛進出、按位停放。
4.7.2 對進入車場的車輛進行外表檢查,填寫《停車場車輛情況記錄表》,對未關(guān)車門者及時知會車主,發(fā)現(xiàn)可疑情況或不安全因素應及時做出處理和報告,并做好記錄。
4.7.3 愛護警用設(shè)備,隨時保持治安崗亭及周圍環(huán)境的整體衛(wèi)生、設(shè)施、標識完好無損。
4.7.4 配合其他崗位工作,做好交接班手續(xù)。
4.8 車輛出入口崗位的管理
4.8.1熟記經(jīng)常出入小區(qū)車輛的型號、車牌、駕駛?cè)恕?/p>
4.8.2 嚴格執(zhí)行小區(qū)停車場管理規(guī)定,車輛進出停車場要驗證ic卡號,并作登記,駛離停車場時要驗證車輛,并在登記本上消除ic卡號。對外來車輛要實行計時收費。在車輛進出高峰期間,管理人員還要做好現(xiàn)場的車輛引導、行駛、停放與疏導工作,實行一車一卡。
4.8.3 正確引導車輛停放在指定區(qū)域,保持車場崗亭的環(huán)境衛(wèi)生、停車場的標識完好,制止非機動車輛或閑雜人員進入車場。
4.8.4 對于大型車輛因公進入小區(qū),須征得管理處同意后方可放行,并及時通知相關(guān)崗位,指揮車輛在指定區(qū)域活動或停放。禁止攜帶易燃易爆物品的車輛進入。
4.8.5 對搬運物資的車輛,應與控制中心核實后,憑部門簽署的物資搬運放行條給予放行,對于沒有出入卡的車輛應核對并登記車主有效證件后,方可放行。
4.8.6 根據(jù)市政府對停車場的管理規(guī)定,按標準對臨時停放的車輛進行收費并開票據(jù)。
4.8.7 保持崗亭內(nèi)整潔衛(wèi)生,妥善保管好相關(guān)票據(jù)及質(zhì)量記錄,愛惜使用警用器材。
4.8.8 嚴禁貪污、挪用停車費,對區(qū)域內(nèi)的違章違紀現(xiàn)象及時制止,上報或處理。
4.8.9 認真完成交接班手續(xù)。
4.8.10 對進入車輛應在啟動道閘前立即進行車輛登記,盡量縮短車輛在崗前停留時間。
4.9 出入口崗管理
4.9.1 熟記小區(qū)業(yè)主及其它經(jīng)常出入人員特征等情況。
4.9.2 注意儀態(tài)儀表及工作形象,文明、禮貌、耐心、熱情地對待顧客。
4.9.3 認真做好來訪人員有效證件的登記工作,加強對外來人員的盤查及管理,嚴禁無關(guān)人員出入,發(fā)現(xiàn)有閑雜人員或亂發(fā)傳單、廣告者立即制止并請其離開,同時通知其他崗位引起注意。
4.9.4 核查進入管理服務區(qū)域的施工隊人員持有的《出入卡》,經(jīng)檢查后按指定通道放行,保持通道暢通。
4.9.5 檢查進入管理服務區(qū)域人員所攜帶的物品是否安全,對危險品、易燃品、煤氣瓶(有管道煤氣的管理服務區(qū)域)等要嚴禁其帶入,并及時向上級報告。
4.9.6 做好物資放行的把關(guān)工作,對搬出小區(qū)的物資進行核查,嚴格按照《物資出門放行條》的內(nèi)容進行操作,手續(xù)齊全后方可予以放行。
4.9.7 及時發(fā)送報刊、郵件,及時將特快專遞或快件轉(zhuǎn)送顧客。
4.9.8 注意收集顧客的意見和建議,及時向控制中心匯報并做好相關(guān)記錄。
4.9.9 協(xié)助配合其他崗位工作,認真完成交接班手續(xù)。
4.10 值班管理控制
4.10.1 管理處建立總值班室,總值班員負責監(jiān)督管理當班期間各部門發(fā)生情況妥善處理,發(fā)生緊急情況執(zhí)行《應急準備和響應控制程序》的規(guī)定。
4.10.2 工程部安排水、電、氣、冷暖氣、電梯、機電設(shè)備維修工值班,負責管轄區(qū)內(nèi)各類工程設(shè)施維修服務。
4.10.3 護衛(wèi)隊值班員負責指揮協(xié)調(diào)各崗位值勤人員的工作。
4.10.4 各值班員實行24小時值班制度,夜間值班期間,總值班員應對治安、交通、消防、機電各崗位進行檢查與監(jiān)督,每晚22:00、1:00、4:00時對各崗位檢查一次,并將情況記錄在《值班日志》上。
4.10.5 夜間值班期間如遇非常緊急且不能及時處理的投訴、報修、委托等遺留問題,則應在第二天早上換班前由值班員填寫《夜間值班遺留問題登記表》并移交相應責任人處理。
5.0支持/相關(guān)文件
《護衛(wèi)隊工作手冊》
《各崗位服務規(guī)范、操作規(guī)程、管理制度》
6.0記錄
《交接班記錄表》
《值班日志》
《護衛(wèi)員巡查記錄表》
