第1篇 某商業(yè)管理公司人事行政部職能
商業(yè)管理公司人事行政部職能
1、負責公司人力資源管理工作,包括:
人力資源規(guī)劃、招聘與配置、薪酬與福利、培訓與開發(fā)、考核與激勵以及勞動關系六大人力資源模塊規(guī)章制度的擬編、上報審批、組織執(zhí)行、過程控制、反饋、修訂工作,發(fā)揮人力資源管理在公司整體運作體系的服務功能,關注員工心態(tài)管理,做好公司團隊的建設,促使人力資源工作能滿足公司發(fā)展需求,做到“招到人、用好人、育好人、留住人”。具體職能如下:
(1)人力資源規(guī)劃方面,根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略部署對人力資源的需求,及時分析不同時期用工情況,提出人力資源合理規(guī)劃意見,使公司組織架構、部門設置與職能、崗位設置與職責、人員編制能適應公司發(fā)展需求;
(2)招聘與配置方面,根據(jù)公司人力資源規(guī)劃,結合公司運作推進不同時期對用人的需求,完善崗位說明書,有計劃、多種渠道地組織招聘工作,建立人力資源儲備庫,擇優(yōu)錄取,配置到合適的崗位,做到人與事相符、各施其職、人盡所能;
(3)薪酬與福利方面,調查、分析不同時期社會用工情況,結合公司發(fā)展戰(zhàn)略及不同階段實際情況,逐步建立健全具有前瞻性、競爭性、激勵性、多層次的薪酬與福利體系,提高人才對公司的向心力;
(4)培訓與開發(fā)方面,根據(jù)人力資源規(guī)劃、部門職能、崗位職責的要求,結合公司經營管理各業(yè)務板塊工作開展的不同特性,以及人力資源各方面具體實際情況,組織編制培訓與開發(fā)計劃,采取各類型、多形式、適應公司實際的培訓途徑,加強培訓考核,團隊建設,不斷提高員工的素質以及團隊向心力,使其能更適應工作開展的需求;
(5)考核與激勵方面,根據(jù)公司的發(fā)展,前瞻性地逐步建立健全公司考核與激勵制度,關注考核與激勵的目的與可行性,通過考核與激勵作為員工管理的手段,公平、公正、合理評價員工的績效,及時肯定,及時修正,圍繞公司經營管理目標,逐步打造富有發(fā)展空間的精英團隊;
(6)勞動關系方面,根據(jù)國家有關勞動法律法規(guī)政策規(guī)定,結合公司實際情況,逐步建立健全適應公司發(fā)展的勞動關系規(guī)章制度,營造良好的企業(yè)氛圍,合法、合情、合理地妥善處理用工前、用工中、用工后的各類勞動關系事務,建立良好的用工氛圍,并有效規(guī)避勞動風險;
(7)負責團隊建設與管理,建立并導入企業(yè)文化理念、價值觀、企業(yè)文化口號的主要內容,規(guī)劃、實施日常企業(yè)文化活動。
2、負責公司行政管理工作,包括:
公司行政管理有關規(guī)章制度的擬編、上報審批、組織執(zhí)行、過程控制、反饋、修訂工作,發(fā)揮行政管理在公司整體運作體系的服務功能,促使行政管理工作能滿足公司運作各環(huán)節(jié)的需求。具體職能如下:
(1)按工作交流制度規(guī)定,組織、匯總、上報公司各部門各類型的工作總結及計劃,以及按規(guī)定組織公司各類型的工作會議,及時形成會議紀要,將簽發(fā)后的公司工作總結、計劃以及各類型的會議紀要精神及時傳達到位,并及時跟進督辦與反饋;
(2)建立健全公司各類行政事務的辦理流程,包括:各類文件呈批辦文、上傳下達、督辦、歸檔等;
(3)協(xié)調公司各部門之間溝通,從公司運作大局出發(fā),發(fā)揮協(xié)調與溝通職能,促使公司正常、高效運作,避免內耗;
(4)建立健全公司各辦公區(qū)域的管理規(guī)范,包括:辦公行為規(guī)范、辦公區(qū)域秩序、衛(wèi)生、安全、能耗控制、辦公設備設施的使用與維護等,營造良好的工作環(huán)境與氛圍;
(5)負責公司人力資源管理及行政管理方面對外聯(lián)絡及公關接待工作;
(6)負責公司采購、倉管工作,建立健全嚴謹?shù)牟少?、倉管以及資產管理制度,加強監(jiān)管,在有效支援各業(yè)務板塊對物料需求的基礎上,有效控制成本,避免浪費及造成公司財產損失;
(7)負責公司宿舍、食堂等后勤保障工作;
(8)負責公司各類證照申辦、年審工作,建立健全公司各類證照的管理使用規(guī)定,并嚴格執(zhí)行;
(9)負責公司印章管理工作;
(10)負責公司大事記工作,及時收集公司各類大型活動、重要事件有關文件、影印資料,并存檔備案。
3、公司交辦的其他工作。
第2篇 某商業(yè)管理公司營運管理中心職能
商業(yè)管理公司營運管理中心職能
主要職能為:負責統(tǒng)籌商場營運服務、招商管理、營銷策劃、it管理方面工作。具體職能如下:
1、營運服務部職能
(1)負責營運服務管理工作,包括:費用收繳、客戶關系、裝修管理、商鋪/專柜經營管理、品牌管理、營業(yè)員管理、實施跟進營銷活動方案、商鋪加班管理、商場營運現(xiàn)場監(jiān)管服務(包括:安全管理、工程管理、保潔綠化管理等方面的監(jiān)管)營業(yè)員培訓計劃與實施、與供應商溝通、協(xié)調及監(jiān)督現(xiàn)場與相關部門服務關系、vip服務與管理、積分卡的銷售管理、商戶銷售管理等方面工作。
(2)建立健全適合公司實際的營運服務有關規(guī)章制度,并上報審批執(zhí)行;
(3)建立健全商戶檔案資料,在商戶簽訂租賃合同后,跟進后續(xù)服務工作,包括:商鋪交接驗收、商鋪裝修申報手續(xù)辦理及相關費用的收繳,裝修過程監(jiān)管、跟蹤與驗收、開業(yè)服務、開業(yè)后各項工作的跟進服務、客戶關系等;
(4)作為商場商戶、顧客與公司對接的樞紐窗口部門,統(tǒng)一負責商戶與顧客咨詢接待、投訴處理、報修處理、跟蹤回訪、客服關系與溝通等相關工作,分析投訴是否有效,作相應合理回復,將需處理事項及時傳達至相應歸口部門進行處理,并跟進歸口部門處理的過程監(jiān)管與回訪工作;
(5)按合同約定,與財務部對接,負責商戶有關費用的收繳;
(6)負責組織、監(jiān)管及主導商場開市、收市相關工作;
(7)建立健全營運服務方面應急處理機制,在合理應急處理的同時,做好相應的應急儲備,盡可能將營運服務方面的突發(fā)事件對公司營運的不良影響降至最低;
(8)加強商場營運環(huán)境的巡查管控及商場空調溫度等的管控,及時發(fā)現(xiàn)、消除營運存在的安全隱患及降低商場的營運成本;
(9)負責與工程部對接每月商鋪用電用水抄讀表工作,并按要求將數(shù)據(jù)提交輸入erp系統(tǒng)出單收繳費用;
(10)配合上級與營運服務有關的相關政府部門進行對接;
(11)公司交辦的其他工作。
2、招商部職能
(1)根據(jù)商場發(fā)展方向與規(guī)劃,負責商場招商管理工作,包括:品牌招商、廣告招商、倉庫招商,加強與意向客戶的溝通、跟進服務工作,促進招商工作有效達成;
(2)負責商場的業(yè)態(tài)規(guī)劃及圖紙的落實,商鋪的面積確認;
(3)建立健全適合公司實際的招商管理有關規(guī)章制度流程,并上報審批執(zhí)行;
(4)建立健全招商檔案資料,按規(guī)定做好合同簽訂與信息錄入工作;
(5)按合同約定,負責跟進協(xié)調商鋪租賃相關費用的收繳;
(6)負責品牌資源、商業(yè)信息搜集與管理,分析及洞察外界品牌的發(fā)展動態(tài),形成建設性意見提交公司作為決策參考;
(7)完成公司交辦的其他工作。
3、營銷策劃部職能
(1)根據(jù)商場發(fā)展戰(zhàn)略部署,負責營銷策劃工作,包括:營銷策劃目標與計劃編制、組織執(zhí)行、過程控制、效果評估總結等工作;
(2)建立健全營銷策劃有關的規(guī)章制度,并上報審批執(zhí)行;
(3)負責促銷活動的策劃和活動實施的標準控制;
(4)負責公關活動的組織、策劃、實施、標準控制;
(5)負責廣告文案、制作和發(fā)布,宣傳渠道的整合推廣;
(6)負責商場促銷場地規(guī)劃;
(7)負責建立完善會員體系,商家聯(lián)盟、異業(yè)聯(lián)盟的建立,企業(yè)vi形象的規(guī)劃及維護管理;
(8)負責商場節(jié)假日、季節(jié)的美陳及氣氛營造;
(9)負責線上商城的實施與營運,以及微信平臺的營運工作;
(10)公司交辦的其他工作。
4、it部職能
(1)負責公司計算機、網絡及wifi的操作、應用及維護;
(2)負責計算機系統(tǒng)使用培訓;
(3)協(xié)助商場、財務部完成有關報表、數(shù)據(jù)處理工作;
(4)負責系統(tǒng)開發(fā)、升級及維護;
(5)負責公司積分卡、會員卡、貴賓卡及其數(shù)據(jù)和安全的設計與監(jiān)管;
(6)負責保障弱電系統(tǒng)及erp系統(tǒng)的正常運行實施;
(7)負責商鋪erp數(shù)據(jù)的核對;
(8)負責安裝pos機具,保障與經營商家的數(shù)據(jù)對接;
(9)負責建立健全it部有關應急處理機制,如erp系統(tǒng)故障、停電等相應應急處理;
(10)完成公司交辦的其他工作。
第3篇 小區(qū)公眾商業(yè)經營場所臨時管理規(guī)約
小區(qū)公眾管理規(guī)定:商業(yè)經營場所臨時管理規(guī)約
為了保障各業(yè)主(使用人)的整體利益,創(chuàng)造良好的經營環(huán)境,特制定營業(yè)場所臨時管理規(guī)約。
1、單位和個人在小區(qū)內進行商業(yè)經營須經物業(yè)服務公司同意,并到工商、稅務等部門辦理合法手續(xù)。
2、住宅小區(qū)內不得開辦污染小區(qū)環(huán)境的生產加工企業(yè)。
3、各營業(yè)單位店主店員應遵守小區(qū)各項管理規(guī)定。
4、各營業(yè)單位不得占用公共場所、走道、不得將貨物、雜物、垃圾堆放在商鋪門外。
5、各營業(yè)單位應按規(guī)定設置招牌,不得在公共場所亂貼標語、亂豎指路牌、廣告牌等。
6、各營業(yè)單位應保持良好的店容、店貌及環(huán)境清潔,按規(guī)定要求設置垃圾桶,及時清倒垃圾,做好門前'三包'(包市容衛(wèi)生、包環(huán)境秩序,包綠化美化)。
7、各營業(yè)單位應保持小區(qū)安靜,不得大聲喧嘩及大音量使用廣播器材。
8、各營業(yè)單位裝修應嚴格按《'金華庭'裝修管理手冊》執(zhí)行,嚴禁更改房屋結構、改動水電設施、消防器具及其他公共設備。
9、所有營業(yè)單位均應文明經商,合法經營,不得出售偽劣 、變質有害健康的商品、食物,不得強買、強賣、欺行霸市。
10、任何營業(yè)單位、店主應自覺遵守消防規(guī)定,配備消防器材。
11、外來經營單位應服從物業(yè)服務單位管理,遵守小區(qū)有關規(guī)定,辦理有關手續(xù)。經營攤點必須在指定地點擺放,并按照規(guī)定繳納管理費和衛(wèi)生費。
第4篇 某商業(yè)廣場物業(yè)管理投標書前言
商業(yè)廣場物業(yè)管理投標書前言
首先非常感謝zz**商業(yè)廣場投資有限公司領導對我司的信任,使我司對**廣場項目有了很好的了解。
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為了能讓貴司全面了解我司的專業(yè)管理水平和服務質量,同時也為了實現(xiàn)**廣場的升值潛力,實現(xiàn)**廣場的使用價值和社會效應,給客戶提供全方位、更周到、超值的'美式管家'的管理與服務,通過我司的精心策劃,編制出了本管理方案,在此呈報給貴司審閱。
本管理方案由我司簡介、項目管理組織架構、管理人員編制方案、前期物業(yè)服務管理內容、物業(yè)開辦費用預算及相關管理文件等部分組成,詳盡闡述了我司對**廣場的管理理念及具體運作方案。由于時間關系,闡述中可能有未盡完善和疏漏之處,望貴司提出寶貴意見,我司將及時予以修正,并真誠地希望在與貴司不斷深入的溝通中,進一步完善此管理方案。
由于物業(yè)管理工作屬于一項內容繁雜的綜合性管理事務,尤其是在項目前期階段,具有很多實際的事務性工作需要物業(yè)管理公司提前介入,特別是隨著項目的進展,物業(yè)公司從管理和使用角度為開發(fā)商提出建設性意見與建議更具必要。至此,我司再次真誠希望貴司能認真考慮我司提交的管理方案,并最終選擇我司成為貴司的合作伙伴。
再次感謝貴司給對我司的信任!
第5篇 某商業(yè)管理公司財務部職能
商業(yè)管理公司財務部職能
1、認真貫徹、執(zhí)行國家財經政策、法令,遵守各項資金收入制度及公司制度,嚴格執(zhí)行費用開支范圍的標準;
2、負責公司有價證券的管理,銀行卡管理,積分卡管理,日常現(xiàn)金和銀行款項的收支,商場收銀統(tǒng)一管理,商戶結算,資金調動使用管理,費用審核。公司經營過程的核算,預算編制分析,稅務管理,公司績效考核分配方案審核;
3、按照財會制度,切實做好記賬、算賬、報賬工作,做到手續(xù)完備、內容真實、數(shù)字準確、賬目清楚、日清月結、按期報賬,在規(guī)定時間內報送各項會計報表;
4、按銀行有關制度規(guī)定,做好現(xiàn)金和支票的管理工作,遵守支票使用規(guī)定及銀行結算紀律,加強現(xiàn)金管理,做好結算工作;
5、根據(jù)國家財會制度精神,結合本公司實際,協(xié)助公司領導制訂有關財產管理、經濟核算、費用開支等具體規(guī)章制度,并監(jiān)督各部門實施;
6、妥善保存會計檔案材料,接受財稅機關、上級主管部門和公司領導的監(jiān)督檢查,及時提供財務資料,如實反映情況;
7、每月為公司領導提供公司的財務情況,為公司搞好經濟、增加經濟效益做好參謀;
8、組織、指導做好公司固定資產的管理工作,杜絕資產管理上的漏洞,避免公司資產的損失;
9、公司交辦的其他工作。
第6篇 物業(yè)管理員商業(yè)場所的物業(yè)管理試題
一、單選題
156、大型停車場、小件批發(fā)市場、電子工業(yè)供應市場等屬于( )商業(yè)場所。
a、敞開型 b、封閉型 c、多用型 d、綜合型
157、市級購物中心的建筑規(guī)模一般都在( )平方米以上。
a、1-3萬 b、1-5萬 c、1-10萬 d、3-10萬
158、我國地區(qū)級購物商場建筑規(guī)模一般在( )。
a、1-3萬 b、1-5萬 c、2-5萬 d、3-5萬
159、我國地區(qū)級購物商場年營業(yè)額一般在( )。
a、1-5億元 b、5-10億元 c、10-20億元 d、30億元以上
160、我國地區(qū)級購物商場服務人口一般在( )。
a、5萬人以下 b、5-10萬人 c、10-30萬人 d、30萬人以上
161、商業(yè)場所在( )上要下足工夫,力求新穎獨特、突出個性和特色,給顧客留下強烈的第一印象。
a、投資方面 b、設計方面 c、施工方面 d、管理方面
162、現(xiàn)在我國大型商廈一般是每( )平方米的地上建筑面積設置一個停車位。
a、10-100 b、50-100 c、100-200 d、200-500
163、商業(yè)場所具有( ),才會吸引更多的顧客。
a、強大的經濟實力 b、自己鮮明的特色 c、大面積的停車場 d、裝飾豪華的營業(yè)大廳
164、物業(yè)管理公司的治安管理實質上是( )
a、 治理 b、管理 c、治安 d、服務
165、商業(yè)場所的保安工作更多的是與( )打交道。
a、犯罪分子 b、不法商販 c、違反規(guī)章制度的群眾 d、違反規(guī)章制度的工作人員
二、多選題
166、商業(yè)場所按建筑功能可分為( )
a、敞開型 b、封閉型 c、綜合型 d、商住兩用型
167、商業(yè)場所要規(guī)劃設計合理,就是要合( )之理。
a、廣開就業(yè)渠道 b、經濟規(guī)律 c、經濟發(fā)展 d、提高效益
168、商業(yè)服務業(yè)設施建設要防止( )
a、盲目效仿 b、主次顛倒 c、精心策劃,合理布局 d、只看眼前,不計長遠
169、商業(yè)場所對市容有很大影響,要符合社會的( )
a、一貫要求 b、超前要求 c、實用要求 d、美學要求
170、商業(yè)場所在管理上要突出( ),使顧客認識熟悉,潛移默化產生聯(lián)想,逐步達到接受的目的。
a、一般形象 b、一貫形象 c、獨特形象 d、大眾形象
171、商業(yè)場所物業(yè)管理內容之一是建立企業(yè)識別系統(tǒng),它包括( )
a、理念識別體系 b、視角識別體系 c、行為識別體系 d、幻想識別體系
172、公共商業(yè)場所識別體系包括( )
a、企業(yè)名稱 b、商標、招牌 c、企業(yè)簡介 d、員工服裝
三、判斷題
173、( )商業(yè)場所不僅包括各類商店,而且也包括服務企業(yè)、娛樂場所和銀行等。
174、( )商業(yè)場所的重要作用就是依靠獎金雄厚,增大知名度,擴大影響力,設法把顧客引進來,購物后使其產生流連忘返之情。
175、( )公共商業(yè)場所的銷售業(yè)績原則上應刻與商場的知名度成正比。
176、( )公共商業(yè)場所的良好形象是潛在的資產和潛在的銷售額。
第7篇 某商業(yè)廣場物業(yè)管理成本測算實例
一、總體指標
按業(yè)主總體要求,物管處工效考核年總指標為(100% 入駐率):開支100萬。
按以上指標,每月平均分解為:開支8.33萬。
二、各部門指標分解(按100%入駐率)
1、保潔隊
每月人力成本合計:10人×500.00元+1×1200.00元=6200.00元
材料與其它開支:1300.00元
合計:7500.00元/每月×12月=9萬元/年
2、保安部
每月人力成本合計:18人×700.00元+1×1200.00=13800.00元
其它開支:300.00元
合計:14100.00元/每月×12月=16.92萬元/年
3、維修隊
每月人力成本合計:9人×900.00元+1×1200.00=9300.00元
公共水電費成本每月:9500.00元
空調油耗平均每月:1.67萬(年使用6個月×3.333萬/月=20萬)
物業(yè)維保(外協(xié)合同以外的)成本合計每月平均:750.00元
合計:平均每月36250.00元/使用空調每月52880.00元/不使用空調每月19550.00萬元。
4、客戶服務部
人員工資成本每月:4300.00元
辦公費用每月:500.00元(含電話費)
宣傳與培訓費用:200.00元
其它費用:200.00元
合計:5200.00元
三、外協(xié)大型設備固定費用分解
1、梯維保:1.2萬元/年,0.1萬元/月
2、央空調維保:0.6萬元/年,0.05萬元/月
3、力系統(tǒng)維保:2萬元/年,0.167萬元/月
4、花木租擺、綠化養(yǎng)護:3萬元/年,0.25萬元/月
5、玻璃幕及結構維修:3萬元/年,0.25萬元/月
6、照明與亮化系統(tǒng):0.6萬元/年,0.05萬元/月
以上合計10.4萬元/年,0.8667萬元/月
7、其它項目
設備年檢費用:1.0萬元/年,0.1萬元/月
大廈修繕與其它不可預見性項目:8.5萬元/年, 0.708萬元/年
以上合計9.5萬元/年,0.808萬元/月
四、各部門工效掛鉤方案
1、保潔隊:
總成本控制應在7500.00元/月范圍內。
除人員工資外,其它成本總額為1300.00元/月。增減支出的比例為其工效工資的考核比例,如某月成本節(jié)約5%,則工效工資統(tǒng)一增長5%。
實例:100%入駐率時,保潔隊共10人,其它成本指標共為1300.00元,某月實際支出1000.00元,則節(jié)約300.00元,節(jié)約率23%。按其工效工資應獎勵額度為:員工50.00元(績效工資總額)×23%=11.50元、主管:100.00元(績效工資總額)×23%=23元。合計:11.5元×10人+1×23=138元。
2、保安隊
總體成本應控制在14100.00元/月范圍內,除人員工資外,其它開支總額為300.00元/月,考核獎懲方案如上。
3、維修隊
總體成本應控制在平常月份1.955萬元,每年的12月、1月、2月、6月、7月、8月空調月份為5.288萬元范圍內。
除人員工資外,其他開支總額為不開空調份1.025萬元/月、開空調4.358萬元/月?？己霜剳头桨溉缟稀?/p>
4、客戶服務部
總體成本應控制在
5200.00元/月。
除人力成本外,其他成本總額為900.00元/月?？己霜剳头桨溉缟?。
五、創(chuàng)收獎勵方案
1、因以上人力、物力指標均只計算維持投資廣場物業(yè)管理日常開支成本,故不另列除物業(yè)管理費以外的創(chuàng)收考核指標。但各部門如有創(chuàng)收按公司制定的方案提成。
2、創(chuàng)收提成獎勵的范圍包含各種有償服務項目,但不含日常服務中的另收費項目,日常服務項目如裝修管理等的創(chuàng)收總額凈利潤計入物業(yè)管理處總的儲用基金,另做員工活動、福利開支等用途。
六、指標修正
上述指標均按投資廣場100%入駐率計算,但其中部分項目與入駐率有關聯(lián),70%入駐率時成本變化不大,70%入駐率以下時成本會有減少。按目前70%入駐率的實際情況,各部門的每月的相關指標修訂為下表所示:
部門 指標項目 指標計算式 指標值 備注
保潔隊 人員工資 7*500.00+1*1200.00=4700.00 4700.00 合計5610.00
材料及其他 1300.00(總額)*70%(入駐率)=910.00 910.00
保安隊 人員工資 15*700.00+1*1200.00=11700.00 11700.00 合計11910.00
其他開支 300.00(總額)*70%(入駐率)=210.00 210.00
維修隊 人員工資 7*900.00+1*1200.00=7500.00 7500.00 合計:平常月14675.00空調月48000.00
公共水電費 9500.00(總額)*70%(入駐率)=6650.00 6650.00
空調油耗 3.333萬元(與入駐率關系不大) 33333.00
維保成本 750.00(總額)*70%(入駐率)=525.00 525.00
客戶服務部 人員工資 2700.00 2700.00 合計3330.00
辦公費用 500.00(總額)*70%(入駐率)=350.00 350.00
其他支出 400.00(總額)*70%(入駐率)=280.00 280.00
總計:平常月份35525.00元/空調月份68858.00元/平均月份52191.5元
第8篇 商業(yè)地產招商績效管理過程-3
商業(yè)地產招商績效管理過程(三)
開展招商績效考核的前提是確定招商項目計劃、訂立績效考核指標和目標。推進項目招商、激勵工作團隊,通過績效管理過程實現(xiàn)。招商績效管理中的關鍵核心過程包括:建立、健全績效管理制度;績效考核數(shù)據(jù)收集;績效溝通與改進;績效結果應用等。
1.建立、健全績效管理制度
招商績效管理既有其操作上的特殊性,又有著任何績效管理體系所共有的通用性。為實施考核,組織內部發(fā)布的績效管理文件一般包括:完整的績效管理制度、若干績效考核操作流程及相關作業(yè)表格等。這些文件應簡明扼要,讓閱讀者清晰、易懂;配置于被考核人易于獲取的地方。
完整的績效管理制度包含的內容如下:
① 目的與適用范圍
說明對招商工作開展績效管理的目的,以及績效管理制度所適用的范圍。
② 績效考核管理機構
招商績效考核工作由公司授權的考核管理機構實施,一般慣例是:由公司股東、董事會成員和企業(yè)高管組成績效管理委員會統(tǒng)籌;企業(yè)人力資源部負責執(zhí)行具體任務。
③ 考核對象
考核對象分為:對團隊的考核和對團隊成員的考核。團隊考核實際上是對招商團隊負責人的考核,在以招商部門為單位開展工作的企業(yè)中,團隊考核對象就是該公司招商部負責人;在另一些企業(yè)中,招商工作往往由跨部門員工臨時組成的項目小組來完成,這樣的好處是減少了跨部門溝通成本,便于協(xié)調資源,是值得推薦的思路。在這樣的項目小組里,團隊考核對象是項目負責人。
④ 考核周期
考核周期是指考核數(shù)據(jù)匯總、分析、評價和定性的時間周期。招商工作由于其項目性特征,其績效考核的總時間周期為項目開始-結束時期;階段時間周期分別為實施招商工作的四個階段的開始-結束時期。前三個階段獨立收集績效考核數(shù)據(jù)和進行績效評估,第四個階段分別收集階段考核數(shù)據(jù)和總周期考核數(shù)據(jù),并進行總體績效評估。
⑤ 考核指標和目標體系
招商績效考核維度為項目計劃的時間、成本和質量要求,考核指標均從這三個維度分析、分解形成,構成指標體系。每一指標根據(jù)項目計劃要求分解出具體目標,作為考核績效是否達標的參照標準。在僅使用關鍵績效指標(kpi)的考核體系中,考核指標和目標體系是績效考核的主要內容。
⑥ 績效考核數(shù)據(jù)收集
績效管理部門根據(jù)設定的績效指標和目標,定期收集反映考核對象績效表現(xiàn)的數(shù)據(jù),根據(jù)數(shù)據(jù)分析考核對象的績效表現(xiàn)并公布考核結果。考核結果應用于:績效改進;獎懲激勵。
⑦ 績效申訴
對績效考核結果有異議,申訴的途徑和規(guī)則。
⑧ 績效溝通與改進
對于績效結果中體現(xiàn)的問題,管理者與被考核人進行溝通、分析與交流,共同制定措施,以改進不足,提升績效。
⑨ 績效結果應用
為起到激勵作用,針對績效考核結果所采取的,對應的相關激勵措施。
績效管理所需流程包括:
① 績效指標與目標訂立、審批流程
訂立績效考核指標和目標,報送審批的工作流程。
② 績效數(shù)據(jù)收集流程
收集、統(tǒng)計績效數(shù)據(jù),計算績效分值的工作流程。
③ 績效申訴流程
被考核人對績效結果進行咨詢和申訴的工作流程。
④ 績效溝通與改進流程
管理者與被考核人溝通績效結果,共同制定措施改進不足的工作流程。
⑤ 績效結果應用流程
根據(jù)績效結果實施相應獎懲激勵的工作流程。
某公司績效申訴流程(示例)
績效管理所需作業(yè)表單包括:
① 崗位考核方式及權重一覽表--說明各崗位的考核方式和考核權重
② 績效考核表--說明績效考核指標與目標
③ 績效數(shù)據(jù)輸出責任一覽表--說明績效考核數(shù)據(jù)輸出的責任
④ 績效數(shù)據(jù)收集表--用于收集、記錄績效考核輸出數(shù)據(jù)
⑤ 績效考核評分表--記錄kpi考核分值
⑥ 工作計劃評分表--記錄月度工作計劃的考核分值
⑦ 能力態(tài)度考核表--記錄被考核人的能力與態(tài)度考核評分分值
⑧ 績效溝通記錄表--進行績效溝通時使用,結果用于績效改進
⑨ 績效改進計劃--用于績效改進
⑩ 績效申訴表--用于績效申訴
某公司能力態(tài)度考核表(示例)
2.績效數(shù)據(jù)收集
為獲得被考核人的真實績效,績效管理部門根據(jù)考核指標、目標對被考核人的績效數(shù)據(jù)進行定期收集、匯總和統(tǒng)計?？冃Э己藬?shù)據(jù)的收集應做到客觀、及時和準確。
所謂客觀,就是指收集的考核數(shù)據(jù)客觀反應被考核人績效達成情況,既不夸大,也不縮小,不失真,不杜撰;所謂及時,就是根據(jù)考核周期準時收集、統(tǒng)計和公布,以達到及時溝通、及時改進弱項的目的;所謂準確,是指收集的數(shù)據(jù)能夠準確度量出被考核人的績效水平,無論績效改善還是績效結果應用,都建立在此前提之上。
招商績效考核數(shù)據(jù)分為:階段目標考核數(shù)據(jù)和總目標考核數(shù)據(jù)。階段目標考核數(shù)據(jù)在階段計劃時間內根據(jù)指標特性收集,發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)異常隨時進行績效溝通,促進被考核人改善績效,達成目標;總目標考核數(shù)據(jù)在項目計劃即將終了時收集。
某公司績效考核數(shù)據(jù)輸出責任一覽表(示例)
3.績效溝通與改進
績效溝通與改進,是構成績效管理體系的有機組成,其主要目的在于:根據(jù)階段績效考核結果,及時鼓勵,并與被考核人就需要改進之處進行溝通,尋找解決辦法?？冃贤ǖ闹芷谝话阍陔A段考核結束,績效數(shù)據(jù)輸出后,由被考核人上級進行。
招商人員在績效考核中出現(xiàn)的問題,包括:因個人資源匱乏而無法完成目標;因個人技能不足(溝通、談判、分析能力缺乏)而無法完成任務;以及換位思考、重新定義問題等思維限制而無法完成目標。這個時候,上級根據(jù)績效數(shù)據(jù)所體現(xiàn)出來的情況,有針對性的給于指導,對被考核人工作的幫助是巨大的。
某公司招商總監(jiān)與某招商員就近期績效表現(xiàn)進行績效溝通和改進的過程(示例)
利用“因果圖”分析績效表現(xiàn)不足的示例
4.績效考核結果應用
應用績效考核結果的目的是:及時、適度激勵被考核人,通過獎懲措施督促其改進績效,實現(xiàn)目標。商業(yè)地產項目招商工作的激勵措施有很多,這里僅簡單介紹項目獎金、績效獎金和職位等級升降。
① 項目獎金
設立一個項目時,為促使項目團隊努力實現(xiàn)目標,可設定項目獎金及分配
規(guī)則。如項目能夠按時完成,并實現(xiàn)了質量、成本和時間目標,則可按分配規(guī)則向項目團隊成員分配項目獎金。由于項目的成功概論普遍較低,因此項目獎金是純粹以正激勵的方式來牽引團隊實現(xiàn)目標的方式。
② 績效獎金
在獎金體系中設立與績效完全掛鉤的部分,就是績效獎金。由于對獎金的傳統(tǒng)認知是“做好了就有”,因此績效獎金的設立實際上包含了獎勵與懲罰的激勵措施:當完成任務發(fā)放績效獎金,對被考核人是一種通常心態(tài)時,因為個人不足導致任務未能完成而未獲得績效獎金時,對被考核人來說,就是一種懲罰了。
③ 職位等級升降
項目團隊成員以個人崗位職責執(zhí)行項目任務,未完成則視同存在履職缺陷,是不稱職的表現(xiàn)。在此情況下,給于適當?shù)穆毼簧?對應到個人利益的增加和減損,也是一種物質的激勵方式。
通常,績效考核結果會被同時應用于多種激勵措施。激勵措施必須運用得當,才能起到激勵作用。
商業(yè)地產招商工作的項目特征,顯示各項具體工作都具備不可逆性,這要求招商績效管理體系的運作必須環(huán)環(huán)相扣,兼顧彼此;既重過程,也重結果;既關注團隊,也關注個人。
從經驗來看,商業(yè)地產項目運營的成功,主要還是在于前期準確的市調、定位與規(guī)劃,同時具備引進與項目適配的主力店項目的能力。在這個充斥著經驗分歧的領域提倡績效管理,無非是期望相關的管理工作能夠走向正軌,從而促進招商工作效率的提升,和招商團隊競爭能力和意識的整體進步。
第9篇 商業(yè)公司員工手冊－保密管理
商業(yè)管理公司員工手冊-保密管理
保密管理
5.1 保密
員工有保守公司商業(yè)秘密的義務,入職時需簽訂《保密協(xié)議》,遵守公司保密制度規(guī)定。在規(guī)定期限內未經公司書面授權,不允許擅自披露、使用、處置或授權任何第三方披露、使用、處置保密信息,如泄密,員工須承擔相應責任與處罰。
5.2 公司商業(yè)秘密包括但不限于下列事項:
1.公司重大決策中的秘密事項;
2.公司尚未付諸實施的經營戰(zhàn)略、經營方向、經營規(guī)劃、經營項目及經營決策;
3.公司內部掌握的合同、協(xié)議、意見書及可行性報告、主要會議記錄;
4.公司財務預決算報告及各類財務報表、統(tǒng)計報表;
5.項目部所有技術資料,包括設計圖紙、技術參數(shù)、產品構造等任何未公布的技術信息;
6.公司所掌握的尚未進入商場或尚未公布的各類信息、調查結果等;
7.公司員工人事檔案,勞務性薪資收入等資料;
8.各類公司內部管理制度及管理流程。
5.3 員工應知悉,公司不允許員工在私人交往和通信中泄露公司秘密、在公共場所談論公司秘密,不得通過其他方式傳遞公司秘密。禁止以盜竊、利誘、威迫或者其他不正當手段獲取公司秘密。禁止披露、使用或允許他人使用上述不正當手段獲取公司秘密。如員工發(fā)現(xiàn)公司秘密已泄露或可能泄露時,應立即采取補救措施,并及時上報。
5.4 詳細規(guī)定請參考《保密管理制度》
第10篇 商業(yè)廣場銷售控制管理
某商業(yè)廣場銷售控制管理
銷售流程圖
(一)營銷導向戰(zhàn)略系統(tǒng)的建立
在房地產開發(fā)的市場價值鏈中,銷售是最致命的一環(huán),它直接關系到企業(yè)成本的回籠,利潤的兌現(xiàn)以及**廣場前期所作的各項努力能否直接體現(xiàn)為效益,銷售就是盈利的連接點。
因而,作為銷售工作的統(tǒng)籌者和執(zhí)行者,營銷部門在整個公司運作架構中應處于核心主導的地位,其它部門制訂的工作計劃應與營銷部門協(xié)調一致,在計劃實施過程中應盡量配合營銷計劃的執(zhí)行和實施。
1 營銷專業(yè)化操作系統(tǒng)的建立
為充分發(fā)揮本項目的主題形象優(yōu)勢,應進一步完善**廣場在市場調研、銷售策劃、品牌營銷推廣、物業(yè)管理等各方面工作,按照統(tǒng)一的工作和經營流程對項目進行制度化、系統(tǒng)化經營管理。
2銷售組織管理
銷售基本執(zhí)行流程
(二)、營銷控制方法
方法a:銷量控制法
在整個銷售過程中,應該始終保持有好房源,分時間段根據(jù)市場變化情況,按一定比例面市,這樣可以有效地控制房源,而且后期的好房源面市時,正處于價格的上升期,還可以取得比較好的經濟效益。一般而言,好:中:差三種類型房源的比例可以控制在3:5:2。
方法b:價格控制法
一般地,價格控制應以'低開高走',并且也分時間段制定出不斷上升的價格走勢,價格控制的原則為'逐步走高,并留有升值空間',這樣既能吸引投資,又能吸引消費。同時,樓層差價的變化也并非是直線型的成比例變化,而是按心理需求曲線變化,隨著心理需求的變化呈不規(guī)劃變化,在銷售過程中應注意捕促這樣的信息。
方法c:時間控制法
銷售期一般分為四個階段:接受客戶積累前準備期、接受客戶積累初期、銷售中期、收盤期。以時間為基礎根據(jù)不同的時間段如依據(jù)工程進度等進行時間控制,確定與之對應的銷量和價格,并且圍繞該時間段的訴求重點進行營銷,以便掌握什么時間該控制什么,如何去控制,從而產生協(xié)同效益。
銷量控制、價格控制、時間控制三者緊密結合,相互協(xié)調,價格的'低開'并不意味著公司經濟利益受損,這只是一種策略,目的是為了以后的'高走',這就需要銷量控制緊密結合,按一定的比例面市,通常采用倒'葫蘆'型。量在誰手中,誰就能控制價格,猶如股市的'莊家'一樣。隨著時間的推移,不斷地將價格按不同的時間段進行調整,并根據(jù)不同的時間段放出不同的銷量。那么整個銷售過程就是一個比較完美的銷售控制過程。
(三)、營銷控制的幾種手段
1現(xiàn)場控制
包括銷售控制表,即已售單位、待售單位、已定單位用表格在銷售現(xiàn)場的表示方式,以此來控制銷售進度,造成熱銷現(xiàn)象,以促進銷售。
2折扣控制
即賦予銷售經理與銷售人員以不同的打折權利,但在打折過程中應以書面的形式向上級管理人員提出申請,并得以批示才能打折,展現(xiàn)出售樓人員全心全意為客戶著想的精神,以在客戶面前顯得本項目的管理正規(guī)劃化,以促進其購買信心。
3銷售人員對現(xiàn)場氣氛的烘托
銷售人員是一線人員,應對現(xiàn)場氣氛烘托起主要作用,每個工作日應及時反饋其所得客戶信息。
4客戶檔案管理控制
每個客戶或準客戶,都應有自己的檔案,包括客戶的職業(yè)、收入、家庭情況、聯(lián)系方法,對于有強烈購房意向但一下還拿不定主意的客戶,銷售人員應根據(jù)客戶檔案主動出擊。
(四)、營銷控制的注意事項
1注意建立健全信息反饋系統(tǒng)
建立這樣一個信息反饋系統(tǒng)主要包括兩個方面的內容,第一是指市場信息,根據(jù)市場走勢及時調整銷售策略,應注意市場調研工作的進行,并不是講市場定位后就不用進行市場調研,而應及時收集這種市場信息,不斷從市場的反饋得出正確的策略,這個信息主要來自周邊樓盤的銷售進度和速度;第二是注意從已銷售的客戶中收集相關信息,并針對這些信息進行分析,從中得出正確的結論,及時調整略。
2注意策劃人員與銷售人員的溝通
策劃人員是計劃的制定者,銷售人員是計劃的執(zhí)行者,最終策劃的成功與否還得反映到銷售中來.在具體的銷售過程中,策劃人員與銷售人員的溝通是關鍵,應讓銷售人員盡可能清楚地了解策劃人員的意圖和思路,以便在銷售過程中能反映出來。
3注意銷售與施工進度的跟進
接受客戶積累的銷售在項目現(xiàn)場進行,施工的進度密切關系到購房者對本項目的看法,如果施工進度與銷售人員的說相符合,就可以促進本項目的形象及銷售。
4注意銷售現(xiàn)場的統(tǒng)一說詞
銷售現(xiàn)場的統(tǒng)一說詞是項目對外形象的必要表現(xiàn),在銷售人員當中進行統(tǒng)一說詞的培訓是項目銷售培訓的必修課程。
附件:
**廣場建議:
□考慮到區(qū)域目標市場狀況,酒店式公寓面積過大,可考慮適當縮減面積;建議做兩棟,一棟做普通住宅,一棟做小戶型酒店式公寓;降低運作風險。
□**廣場商業(yè)用房之間盡量不分割開,以促進商場內人流的共享,符合現(xiàn)代'洋流理論',避免產生'東邊日出,西邊雨'的現(xiàn)象。
□項目開工前,先做好招商工作,最好能根據(jù)經營商的要求,對主力店商也用房做規(guī)劃調整。
□商業(yè)用房總共兩層,地層為可分割式單獨店面,上層則主要為大型超市或主力店。
□商業(yè)用房設樓頂空中花園,提升項目整體品質;中心廣場添加便于聚集人氣的設施,如別致條椅,運動設施等。
第11篇 商業(yè)大廈機電設備設施管理計劃
商業(yè)大廈機電設備設施的管理計劃
設備管理是以科學管理為基礎,按照現(xiàn)代科學的理論、方法和手段研究和解決設備運行中的規(guī)律性問題,確保設備的正常、安全運行。
高層樓宇的大量涌現(xiàn),使人們對樓宇設備的依賴性越來越強,同時也對樓宇設備的運行提出了更高的要求。在設備管理中,**注重設備全過程的綜合管理,即把設備管理概念融合于設備整個壽命期中,保持樓宇設備的最佳運行狀態(tài),充分發(fā)掘樓宇設備的效益潛力。在設備管理概念中,**又進一步注重預防檢修,即不僅做到設備的正確使用和精心維護,而且通過制訂、實施周密合理的設備定期檢修計劃,以預防重于補救之觀念,提高樓宇設備的運行效率,確保樓宇設備的安全、穩(wěn)定、無故障運行,提供一個良好舒適的工作環(huán)境。
1 系統(tǒng)日常運行及管理
樓宇設備運行管理的目的在于通過提高設備的運行效率和運行質量,提供一個高質量安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。設備運行、維護管理的優(yōu)劣直接關系到各個系統(tǒng)能否達到原有的設計性能與服務年限,關系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應狀況能否正常,關系到能否保障**運行安全。
1.1 運行管理
設備運行首先要在技術上考慮安全性和可靠性。其次設備的運行在技術性能上應始終處于最佳運行狀態(tài),以發(fā)揮設備的最佳效用。
1.1.1 編制設備詳細的技術資料,并建立設備臺帳。
1.1.2 建立嚴格的機房管理制度,巡視檢查制度和崗位責任制。
1.1.3 制訂科學、嚴格的操作規(guī)程。
1.1.4 制訂周密、合理的設備維護保養(yǎng)計劃。
1.1.5 對操作人員進行專業(yè)培訓,明確各自的崗位職責,掌握專業(yè)知識和操作技能。
1.1.6 實施維護保養(yǎng)工作。
1.1.7 定期校驗設備中的安全附件,保證靈敏可靠。
1.1.8 工程技術人員對設備運行參數(shù)和統(tǒng)計結果作分析,及時發(fā)現(xiàn)事故的潛在危險,采取有效措施進行清除,確保安全運行。
1.1.9 發(fā)生設備故障后對其原因進行分析,提出有效的改善措施,確保類似事故不再發(fā)生。
1.2 設備系統(tǒng)的日常運行
1.2.1 變配電系統(tǒng)
變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng),是樓宇設備正常運行的最基本保障,運行人員將對變配電設備運行狀態(tài)進行全面監(jiān)控,結合**樓宇自動控制系統(tǒng)對變配電室進行巡視檢查,監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運行參數(shù),一旦發(fā)現(xiàn)問題,給予及時處理。當發(fā)現(xiàn)局部停電等運行故障時,按照預定程序進行倒閘操作,保證安全可靠運行。
1.2.2 采暖通風空調系統(tǒng)
采暖通風空調系統(tǒng)依據(jù)季節(jié)變化合理調節(jié)樓內溫度、相對濕度、氣流速度和空氣潔凈度,為辦公人員創(chuàng)造一個舒適環(huán)境。由專業(yè)人員負責維護采暖通風空調系統(tǒng)的正常運行,結合大廈樓宇自動控制系統(tǒng)巡視檢查各主要設備運行狀況,發(fā)現(xiàn)噪音超標、滴漏水等不正?，F(xiàn)象,立即處理,并能根據(jù)負荷情況調整運行參數(shù),按操作規(guī)程控制相關設備的啟停。當發(fā)現(xiàn)運行故障時,維修人員及時到場,按應急處理預案及時處理,恢復系統(tǒng)正常運行。在日常運行中,根據(jù)外界氣溫、溫度條件,合理調節(jié)各場所采暖通風空調設備,實現(xiàn)舒適、節(jié)能、衛(wèi)生的要求。
1.2.3 給排水系統(tǒng)
建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結合大廈樓宇自動控制系統(tǒng)定時監(jiān)測水池、水箱的水位情況,管理及水泵的運行情況,巡視人員對屋頂、地下層等各處相關設備進行巡回檢查,一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆,立即通知有關人員前往處理。并按政府規(guī)定,定期清洗二次供水蓄水池,確保二次供水無污染隱患。當發(fā)生運行故障時,維修人員及時到場,按應急處理預案及時處理,恢復系統(tǒng)正常運行。
1.2.4 照明系統(tǒng)
照明系統(tǒng)質量的好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統(tǒng)管理的主要內容就是做到既保證照明質量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明,發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。根據(jù)工作人員的作息時間,按預先的設定,通過大廈樓宇自動控制系統(tǒng)對公共照明進行開/關控制。
1.2.5 消防系統(tǒng)
消防系統(tǒng)是整個大廈消防安全的保證,所以要求時刻保持正常工作狀態(tài),消防監(jiān)控中心實行24小時值班制度。消防管理人員定期巡視檢查,真正做到'預防為主,防消結合'。當發(fā)現(xiàn)險情時,消防管理人員及時到場,按突發(fā)火災的應急方案及時處理,確保生命財產安全。
1.2.6 電梯
電梯大樓必不可少的運輸工具,管理人員將按規(guī)定檢查其運行情況以及平層是否準確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時段調整運行方式,以使電梯運行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。另外可利用**公司首創(chuàng)的電梯智能運行管理裝置解決非辦公時間的安全保衛(wèi)和通行方便的矛盾。在辦公時間段內,電梯全開放運行,可自由乘坐。在非辦公時間,相關人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達授權可達的樓層,無卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權區(qū)域及使用功能都可由電腦設置,一旦丟失可立即掛失注銷。當發(fā)生電梯困人等事故時,按電梯困人救援程序及時處理。
2 設備系統(tǒng)的應急處理方案
2.1 設備故障處理規(guī)程
2.1.1 故障分類
設備在運行中,凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務的情況均為故障,凡故障發(fā)生時,均應視情況分重大故障和一般故障兩級處理。
重大故障包括:人身傷亡事故;設備故障導致經濟損失達人民幣萬元以上;因故障引起整個大廈停水、停電、?？照{、停氣,發(fā)生火除上述重大故障外,其它為一般故障。
2.1.2 故障處理通則
發(fā)生故障時,值班員應立即處理,一般故障應先匯報后處理,事后作好記錄。重大故障應一面處理,一面匯報,無法處理應盡快報告工程部部長。
根據(jù)表計的指示和設備的外部征象,判斷故障的全面情況,盡快限制故障的發(fā)展,迅速地排除危及人員及設備安全的因素。
最迅速地恢復設備(設施)至正常運行狀態(tài)。
處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程。
管理處主任是處理故障的全面領導人,負責調動、安排有關人員采取相關措施。
對于需要立即搶修的設備,值班員應判斷故障部位和性質后在工程技術人員到達之前,把工作現(xiàn)場安全措施做好。
2.1.3 重大故障處理職責
凡發(fā)生重大故障,由值班人員立刻通知工程部部長并按相關應急處理程序采取措施。工程部部長接到報告后應立即到現(xiàn)場指揮故障處理,并上報管理處主任。管理處主任應盡快趕赴現(xiàn)場,負責全面指揮。
2.1.4 一般故障處理職責
對于一般故障,管理處經主任可授權工程部部長處理,工程部應及時報告并作好有關故障發(fā)生和處理記錄。
2.2 供電電源停電故障處理規(guī)程
電源故障分以下幾種情況處理
2.2.1 在接到供電部門發(fā)出的停電通知后,管理處應立即通知大廈內各有關業(yè)主單位。
2.2.2 正常情況下的倒閘操作,管理處提前一天發(fā)出停電通知。
2.2.3 如因大廈內故障引起供電回路停電,應盡快排除故障后恢復送電。
2.2.4 如設備或線路的電氣聯(lián)絡部分發(fā)熱、發(fā)紅,不能繼續(xù)運行時,應設法將負荷倒換至其他設備線路供電或者降低負荷,并繼續(xù)觀察,采取相應措施。
2.2.5 低壓配電柜母線及其引出線故障時,應將故障段母線隔離,然后設法對未受影響的部分恢復送電。
2.2.6 如供電局對大廈突然全部停電,則應立刻給樓內各有關單位發(fā)出通知,告知原因,設備值班員應堅守崗位,待恢復供電后,馬上啟動設備,確保**財富中心的正常工作。
2.3 停水及故障處理規(guī)程
2.3.1 在接到自來水公司發(fā)出的停水通知后,管理處應立即轉告樓內各有關單位,并積極采取貯水保障措施,減少停水影響。
2.3.2 若安排水池清洗,管理處應提前三天以書面形式發(fā)出通知,通知內容包括清洗時間、停水時間、影響范圍等。
2.3.3 給排水設備故障一般處理程序
a. 給水泵出現(xiàn)故障時,值班人員應馬上啟動備用泵,然后及時對故障泵進行維修。
b. 排污泵出現(xiàn)故障時,應迅速搶修,若一時不能修復,應準備臨時排污染。
c. 若供水管網出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水,值班人員應立即關閉泄漏部位前端閥門,及進通知維修人員搶修。
b. 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等,立即組織人員疏通。
2.4 空調故障處理規(guī)程
2.4.1 當主機發(fā)生故障時,啟動備用機組投入運行,并且檢查排除故障。
2.4.2 由于檢修或其他原因導致冷卻水或冷凍水較大量外泄時,應立即停止系統(tǒng)的運行,排除故障后再補水投入運行。
2.4.3 當故障停電時,立即關閉機組。待恢復供電后,再重新啟動運行,同時做好記錄。
2.5 發(fā)生火警處理規(guī)程
2.5.1 大樓發(fā)生火警時,要做到忙而不亂,及時報警,并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。
2.5.2 火災報警程序
a. 發(fā)現(xiàn)火警時,立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報警,也可啟動手動報警器,使樓層警鈴、火災報警器的信號傳到中央監(jiān)控室。
b. 用電話報警時,必須講清下列事項:火災發(fā)生的具體地點、火勢大小、燃燒物質、報警人的姓名和身份。
2.5.3 接到報警后的處理辦法
a. 中央監(jiān)控室接到報警信號后,利用對講機通知巡邏保安員立刻前往火警現(xiàn)場。如屬火警誤報,應通知中央監(jiān)控室復位;如證實火警,應立即通知中央監(jiān)控室啟動報警設施并通知相關人員到場施救,并利用現(xiàn)有設施進行滅火。如火警嚴重,在組織前期撲救的同時向119報警。
b. 中央監(jiān)控室利用消防廣播,引導人群利用消防樓梯向安全地點疏散;使電梯降至首層;切除火災區(qū)域電源,準備啟動應急電源;啟動相關防、排煙風機、消防泵。
c. 管理處主任到現(xiàn)場指揮滅火,管理處其他人員要立即到現(xiàn)場參與滅火,設備值班人員則堅守崗位,隨時聽從指揮。
d. 派人到大樓門口引導消防隊進入火場,指示消防拴位置。
2.6 系統(tǒng)的維護保養(yǎng)
2.6.1 當設備發(fā)生故障時,應立即檢修,并盡可能把影響減到最低。
2.6.2 由于停電導致設備不能正常使用時,有應急電源的應立即供應,確保重要設施設備正常運行。
3 系統(tǒng)的維護保養(yǎng)
設備維護保養(yǎng)是設備正常運行的保證,它不僅要使設備隨時處于良好的工作狀態(tài),而且要保證各項運行參數(shù)合格,以便確保設備達到設計性能并延長使用壽命。
3.1 維護保養(yǎng)工作主式
維護保養(yǎng)工作方式分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)二個層次:
日常維護保養(yǎng)屬運行操作人員的職責范圍,使用的設備要有專人負責,并嚴格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內容主要是巡視檢查及調整、清潔,由值班、巡視人員進行,重點在于設德的外觀、功能狀態(tài)。
定期維護保養(yǎng)工作對于保持設備良好的運轉狀態(tài)、延長設備壽命極為重要。其內容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗及計劃性檢修,由維修人員在工程技術人員的指導下實施。
3.2 日常維護保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)的質量控制
日常和定期維護保養(yǎng)均按相關工作規(guī)程實施。保養(yǎng)工作按工作性質和區(qū)域劃分到人,專職負責。各責任人按規(guī)程、計劃做完維護保養(yǎng)工作后在相應圖表中作記錄。同時工程部部長與工程技術人員根據(jù)設備管理和維護保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對設備狀況、保養(yǎng)工作質量進行定期和不定期檢查、評議,發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因,提出改進措施并跟進實施。對各責任人的設備維護保養(yǎng)工作質量及效果之檢查評議結果,將作為員工工作業(yè)績量化考核的依據(jù)。
3.3 主要系統(tǒng)定檢工作要點
3.3.1 變配電系統(tǒng):對相零地線端子檢查是否接觸良好,牢固可靠。線路的電壓、電流、功率的檢測儀表工作是否正常,讀數(shù)是否則在正常范圍內,其接線是否牢固,顯示是否清晰。變壓器運行聲音是否正常。
3.3.2 給排水系統(tǒng):檢測各種水位檢測和控制器件動作靈敏度,是否有誤動作。管道是否有滲漏,閥門動作是否靈活、可靠,有無漏水。水泵運行聲音是否正常。
3.3.3工空調系統(tǒng):對各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進行靈敏度測試,對各個電磁閥門進行開、合測試。空調主機運行是否正常,各項參數(shù)是否在正常范圍內,冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔運行聲音是否正常,水管是否滲漏。定期對風機盤管、空調風柜進行清洗。年度換季時進行大清洗并對主機進行大的保養(yǎng)。
3.3.4 防雷接地:雷雨季節(jié)到來之前,均應對整個系統(tǒng)進行檢查和維護、提前做好防雷準備。在大雷雨后,也要盡快對系統(tǒng)進行檢查,查看是否有因雷擊而導致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點松脫和斷開。若有問題,立即處理。
3.3.5 電梯系統(tǒng):按電梯安全檢測和保養(yǎng)規(guī)范要求進行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。
3.4 設備維護保養(yǎng)檢修計劃和標準
3.4.1 供電設施年度檢修保養(yǎng)計劃(表1)
3.4.2 水暖設施年度檢修保養(yǎng)計劃(表2)
3.4.3 設備維護保養(yǎng)及實施方案將根據(jù)所安裝設備的設計、安裝及運作等實際情況,需待**正式接管后根據(jù)相應設備逐一制定。
4 節(jié)能管理
在樓宇設備的運行成本中,能源開支是最重要的一部分。工程部部長要直接參與能源管理、制定節(jié)能計劃、布置日常檢查等工作。
節(jié)能降耗工作主要有以下幾個方面:
4.1 工作內容
4.1.1 制定節(jié)能工作計劃與有關節(jié)能的規(guī)章制度。
4.1.2 統(tǒng)計和分析能源消耗,做好能源用量的計劃及計量工作。
4.1.3 巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。
4.1.4 進行各種形式的節(jié)能宣傳,加強節(jié)能管理工作。
4.1.5 實施節(jié)能技術改造,應用先進節(jié)能器具,采用切實有效的節(jié)能運行技術措施。
4.2 組織措施
4.2.1 節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約使用一切能源和材料,既是國家的現(xiàn)行政策,也是體現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)水平的主要內容,全體員工務必十分重視此項工作。
4.2.2 加強能源使用的計劃管理,嚴格執(zhí)行**下達的各項指標,工程技術人員應經常掌握能源消耗情況,及時發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題,在保證正常需要的前提下,盡力降低能源消耗水平。每月上報《能源消耗統(tǒng)計》。
4.2.3 能源的使用實行分區(qū)域控制的方法。凡需要單獨考核的,都要裝設分水表、分電表及其他計量裝置。
4.2.4 控制使用能源的時間,特別是對旺季用水和高峰用電要嚴格控制。
4.2.5 加強設備管理維修,認真節(jié)約能源,杜絕浪費水、電的情況。
4.3 技術措施
4.3.1 配電系統(tǒng)中應注意無功負荷的補償。通過電容器組的投切,將功率因數(shù)控制在0.95以上。
4.3.2 變壓器投入運行的臺數(shù),應根據(jù)實際負荷大小進行調整,并使運行中的變壓器的負載系數(shù)保持在0.7~0.9之間,以提高變壓器的運行效率。
4.3.3 空調采暖系統(tǒng)消耗能源最大。在實際的運行中,應根據(jù)實際負荷的變化,確定冷水機組及其配套設備的投入臺數(shù),提高系統(tǒng)運行效率。并且針對不同季節(jié),修改溫度、溫度設定值,以減少能源消耗;合理調整新風比例,以充分利用新風溫度減少新風處理能耗。
4.3.4 照明系統(tǒng)中,使用高效節(jié)能燈具,走廊、樓梯燈具開啟可采用光控或聲控。同時還可利用樓宇設備自動化系統(tǒng)控制照明的開/關,保證人走燈滅,避免浪費。
4.3.5 給排水系統(tǒng):使用節(jié)水衛(wèi)生器具,并且通過樓宇設備自動化系統(tǒng)控制水泵的開/關,防止溢水。加強巡視,防止跑水、漏水。
5 技術改造、更新
在高層樓宇落成并投入使用后,隨著時間推移,樓宇設備改造工作將逐漸成為工程設備管理中不可缺少的重要內容,其原因主要有以下幾點:
a. 設備系統(tǒng)的設計缺陷和制造安裝缺陷以及由于當初設計理論、應用技術水平等限制,造成系統(tǒng)設備不適應現(xiàn)實需求的情況逐漸顯露,有必要進行改造。
b. 設備經過一段時間運行,趨向老化陳舊,通過改裝、改造可改善設備性能,提高耐用性、可靠性,延長設備使用壽命。
c. 隨著社會經濟發(fā)展水平提高,樓宇服務標準的要求也相應提高,樓宇內部功能發(fā)生調整,設備必須改造才能適應需要。
設備改造是技術性很強的一項綜合性工作。主要有下列幾個階段:
5.1 論證立項
選擇改造對象,確定改造目標,根據(jù)設備實際情況,結合長遠規(guī)劃,考慮現(xiàn)有人力、物力、財力,在每年最后一個季度制定下一年度的改造方案,主要目標是:
5.1.1 擴大設備應用范圍
5.1.2 改善設備主要性能指標
5.1.3 提高設備工作效率
5.1.4 提高設備可靠性和可維修性
5.1.5 提高設備安全性能和環(huán)保性能
5.1.6 降低設備運行能耗
5.2 方案設計
設備改造成敗及效果如何,關健是設計。設計水平決定了改造的技術經濟效果。根據(jù)原有設備缺陷和運行實際需要,盡量采用新技術、新工藝、新材料。充分應用樓宇設備工程技術人員在實踐中積累的經驗,安排好改造施工和運行使用的相互銜接,盡量減少施工造成的停機時間,使改造方案切實可行。
5.3 組織實施
設備改造可單獨進行,也可結合大修理進行。改造結合大修可節(jié)省工時、材料、費用,減少停機時間,具有較高的經濟性。小的改造可自行組織力量實施。大的改造工程通常由專業(yè)單位實施,但要注意改造質量控制,加強現(xiàn)場監(jiān)理,注意指揮協(xié)調,精心組織施工,防止意外故障危及運行安全。
5.4 整理改造技術資料
改造完成時對設備結構、功能、技術參數(shù)所作的改變要有詳細記錄。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔,做到圖物相符,記錄完備。
5.5 驗收移交
改造后的設備要辦理驗收手續(xù),經試運行測試各項參數(shù)達到改造目標、符合改造設計要求、符合質量標準才算改造完成,才能移交使用單位正式投入使用。
5.6 費用來源
技術改造、更新的費用來自每年的'維修基金計劃'撥款。
6 技術資料的收集、管理、使用
技術資料的收集、管理、使用是辦公大樓物業(yè)管理的一個重要組成部分,是機電設備管理、運行、維護的依據(jù),是技術改造和節(jié)能運行的基礎,是設備管理必需的條件和保證。
6.1 收集設備管理法規(guī)政策
政府各職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標準等強制性文件,這些文件具有法律責任,設備管理必須不折不扣貫徹執(zhí)行。
6.2 建立技術檔案
各主要設備及設備系統(tǒng),要有齊全詳細準確的技術檔案:
6.2.1 所有設備建立設備卡,一臺設備有一張設備卡片。按系統(tǒng)、設備編號,再按編號逐臺登記。
6.2.2 將各設備卡片統(tǒng)一匯集登記,形成設備臺帳。
6.2.3 每一臺主要設備均建立技術檔案,記錄設備運行、改造、大修和故障情況,用于指導設備管理的實際工作。
6.2.4 大修、改造施工結束、驗收合格后,把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。
6.3 做好技術資料收集、管理工作
我們將做好以下幾方面的技術資料收集、管理、使用工作:
6.3.1 竣工資料
6.3.2 運行資料
6.3.3 值班記錄
6.3.4 大修改造資料
6.3.5 二次裝修圖紙及審批資料
6.3.6 設備故障處理資料
6.3.7 區(qū)內市政設施資料
6.3.8 檢查、驗收、年審資料
第12篇 某商業(yè)街地產公司現(xiàn)金管理方法
商業(yè)街地產公司現(xiàn)金管理方法
一.現(xiàn)金的使用范圍△d*/cw-05-01
1.支付員工個人的工資、獎金、津貼、福利費、醫(yī)藥費和其他勞務報酬。
2.支付員工不能轉帳的集體、單位與個人購買物資和勞務費。
3.支付員工因公出差的旅差費或探親路費。
4.支付結算起點(1000元)以下的其他零星開支。
5.結算起點以上的支出,應報經財務部長或公司領導批準。
二.庫存現(xiàn)金限額的規(guī)定△d*/cw-05-02
1.庫存現(xiàn)金限額的規(guī)定,按照銀行規(guī)定的現(xiàn)金庫存量執(zhí)行,由財務部根據(jù)現(xiàn)金支用量多少,結合公司具體情況,原則上一般不超過兩天的支用量。
2.現(xiàn)金收入應當日送存開戶銀行,當日送存確有困難的,應采取防范措施,妥善保管,次日送存銀行。
3.庫存限額不足時向開戶銀行提取。
4.大額現(xiàn)金存取,必須由公司保安人員或財務部其他人員陪同。
三.現(xiàn)金使用的規(guī)定△d*/cw-05-03
1.不準坐支現(xiàn)金。
2.不準單位之間(公司以外單位)互相借用現(xiàn)金。
3.不準利用公司銀行帳戶為其他單位或個人支付或存入現(xiàn)金。
4.不準將公款現(xiàn)金以個人名義存入儲蓄。
5.不準用'白條'或不符合財務制度的憑證頂替庫存現(xiàn)金。
6.不準私設小金庫。
四.庫存現(xiàn)金的核算和清查△d*/cw-05-04
1.出納人員進行現(xiàn)金收付的依據(jù)是會計人員填制的,經審核的有效記帳憑證(即收款、付款憑證),并按記帳憑證逐日逐筆序時登記現(xiàn)金日記帳,每日業(yè)務終了,應盤點現(xiàn)金并與現(xiàn)金日記帳當日余額進行核對,做到日清月結,帳款相符。
2.會計人員與出納人員應定期將總帳的現(xiàn)金帳戶余額與現(xiàn)金日記帳余額進行核對,做到帳帳相符。
3.為了及時發(fā)現(xiàn)和防止現(xiàn)金收付差錯,財務部對庫存現(xiàn)金進行定期或不定期的清查盤點,發(fā)現(xiàn)長短款應查明原因及時處理。
五.借用現(xiàn)金的支付手續(xù)△d*/cw-05-05
1.員工因公借用現(xiàn)金應事先辦理借款手續(xù),金額在人民幣1000元以上的應提前一天辦理手續(xù)。借款單必須經公司領導簽字后,會計人員才能進行帳務處理,借款人應在會計憑證上簽字,出納人員才能給予支付現(xiàn)金。
2.員工借用現(xiàn)金后應不超過五天到財務部門履行報帳手續(xù),特殊情況出差到外地的報帳時間最長不超過三十天。
