第1篇 物業(yè)管理手冊(cè)－采購(gòu)控制程序
物業(yè)管理手冊(cè):采購(gòu)控制程序
1、目的
對(duì)采購(gòu)過(guò)程和供方進(jìn)行控制,確保所采購(gòu)的產(chǎn)品和供方提供的服務(wù)符合規(guī)定要求。
2、適用范圍
適用于對(duì)服務(wù)所需的物資采購(gòu)和對(duì)供方的選擇、評(píng)價(jià)和控制。
3、職責(zé)
3.1各部門(mén)負(fù)責(zé)本部門(mén)所需采購(gòu)計(jì)劃的編制及對(duì)供方提供的產(chǎn)品進(jìn)行監(jiān)督、反饋。
3.2管理部負(fù)責(zé)采購(gòu)計(jì)劃的審核、落實(shí),采購(gòu)物資的驗(yàn)證、管理及供方的評(píng)價(jià),建立供方檔案。
3.3工程部負(fù)責(zé)服務(wù)設(shè)施、設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃的審核工作。
3.4總經(jīng)理負(fù)責(zé)采購(gòu)計(jì)劃的審批工作。
4、程序
4.1評(píng)價(jià)范圍
4.1.1對(duì)價(jià)值高、用量多、對(duì)服務(wù)質(zhì)量影響大的維修配件、物資的供方需進(jìn)行評(píng)價(jià)。
4.1.2對(duì)服務(wù)質(zhì)量有較大影響的零星維修配件、物資,如:水暖管件、衛(wèi)生潔具、電料等的供方需進(jìn)行評(píng)價(jià)。
4.1.3對(duì)服務(wù)質(zhì)量影響極小的零星維修配件、物資,如:掃帚、拖把等的供方可進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)、簡(jiǎn)單的驗(yàn)證。
4.1.4對(duì)公司分包出去的綠化服務(wù)供方需進(jìn)行評(píng)價(jià)。
4.2評(píng)價(jià)方式
4.2.1對(duì)產(chǎn)品資料的獲取
4.2.1.1生產(chǎn)廠(chǎng)家不在本地的,由管理部采取信函的方式或到本地的批發(fā)商店、專(zhuān)賣(mài)店,調(diào)查物資的生產(chǎn)廠(chǎng)家、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、規(guī)格型號(hào)、合格證、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及認(rèn)證情況等。
4.2.1.2生產(chǎn)廠(chǎng)家在本地的,可直接到廠(chǎng)家所在地收集資料,內(nèi)容同上。
4.2.1.3對(duì)分包出去的綠化服務(wù)供方的質(zhì)量按合同要求進(jìn)行控制。
4.2.2對(duì)供方的評(píng)價(jià)方法
4.2.2.1對(duì)服務(wù)質(zhì)量有較大影響的零星維修配件、物資,由管理部調(diào)查供方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、
產(chǎn)品認(rèn)證、供貨能力、產(chǎn)品規(guī)格型號(hào)等,對(duì)其供方進(jìn)行評(píng)價(jià),填寫(xiě)《供方質(zhì)量、環(huán)境保證能力調(diào)查記錄》。
4.2.2.2對(duì)分包出去的“服務(wù)產(chǎn)品”的供方由管理部調(diào)查其營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)簡(jiǎn)介、信譽(yù)等級(jí)及質(zhì)量保證能力等進(jìn)行評(píng)價(jià)。
4.2.3對(duì)服務(wù)質(zhì)量影響極小的零星維修配件、物資,可由使用部門(mén)、采購(gòu)人員在采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)質(zhì)量、價(jià)格進(jìn)行目測(cè)、比較等方法進(jìn)行評(píng)價(jià)。
4.2.4對(duì)評(píng)價(jià)合格的產(chǎn)品和供方,報(bào)總經(jīng)理審批同意后,可列入《采購(gòu)物資一覽表》、《合格供方名錄》。
4.3對(duì)于屬4.1.1、4.1.2范圍,而又未列入《采購(gòu)物資一覽表》的維修配料、物資由管理部根據(jù)使用情況進(jìn)行評(píng)審。
4.3.1此類(lèi)物資的采購(gòu)應(yīng)根據(jù)實(shí)際使用量進(jìn)行最小采購(gòu),發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題隨時(shí)退貨、退款。
4.3.2管理部根據(jù)此類(lèi)物資的使用特性確定其試用期(1-3個(gè)月),試用期內(nèi)各使用部門(mén)根據(jù)使用批次填寫(xiě)《物資質(zhì)量使用情況反饋單》報(bào)管理部。
4.3.3試用期結(jié)束后,管理部依據(jù)《物資質(zhì)量使用情況反饋單》,對(duì)符合使用要求的物資按4.2中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評(píng)審。評(píng)審合格,由總經(jīng)理簽署意見(jiàn),列入《采購(gòu)物資一覽表》。
4.4管理部負(fù)責(zé)合格供方的業(yè)績(jī)考核,其依據(jù)為雙方的供貨協(xié)議及國(guó)家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)?？己朔椒?物資使用部門(mén),對(duì)物資質(zhì)量情況隨時(shí)填寫(xiě)《物資質(zhì)量使用情況反饋單》報(bào)管理部,管理部對(duì)其匯總評(píng)價(jià)?？己藰?biāo)準(zhǔn)為:對(duì)同一類(lèi)物資連續(xù)兩次發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的,由管理部報(bào)總經(jīng)理審批取消供方資格。
4.5采購(gòu)計(jì)劃的編制、審批與落實(shí)
4.5.1各部門(mén)于每月26日前編制下月采購(gòu)計(jì)劃,通過(guò)辦公平臺(tái)以公文形式上報(bào)給管理部。
4.5.2管理部依據(jù)《合格供方名錄》和《采購(gòu)物資一覽表》及上月的《倉(cāng)庫(kù)盤(pán)點(diǎn)表》在三天內(nèi)分別完成對(duì)辦公用品、電料、水暖、工具及其他類(lèi)的數(shù)量和價(jià)格審核,報(bào)總經(jīng)理審批。
4.5.3審批完畢,管理部根據(jù)總經(jīng)理批示,通過(guò)辦公平臺(tái)以公文形式發(fā)至財(cái)務(wù)部。
4.5.4管理部負(fù)責(zé)在每月7日之前完成對(duì)采購(gòu)計(jì)劃的落實(shí)工作,并通報(bào)采購(gòu)情況。
4.6管理部應(yīng)保存有關(guān)采購(gòu)產(chǎn)品的規(guī)格、型號(hào)、等級(jí)及相應(yīng)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或企
業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等資料。各部門(mén)在編制采購(gòu)計(jì)劃時(shí),應(yīng)列出采購(gòu)產(chǎn)品的規(guī)格、型號(hào)、技術(shù)參數(shù)。管理部負(fù)責(zé)有關(guān)資料的收集,對(duì)采購(gòu)中發(fā)生的合同,在采購(gòu)結(jié)束后,由管理部統(tǒng)一保存。
4.7采購(gòu)產(chǎn)品的驗(yàn)證
4.7.1零星維修配件的采購(gòu)由采購(gòu)人員按照管理部指定的品牌、廠(chǎng)家、型號(hào)等要求購(gòu)買(mǎi),在購(gòu)買(mǎi)時(shí)目測(cè)質(zhì)量情況。
4.7.2對(duì)需要在貨源處驗(yàn)證的,則由采購(gòu)人員在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行驗(yàn)證;如不需要,則在產(chǎn)品使用過(guò)程中由使用部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)證。
4.7.3分包出去的綠化、垃圾清運(yùn)工作,品質(zhì)部、物業(yè)服務(wù)中心按照委托合同的約定進(jìn)行監(jiān)督、考核。
5、相關(guān)文件
5.1《相關(guān)記錄控制程序》
5.2《綠化服務(wù)委托合同》
5.3《垃圾清運(yùn)服務(wù)合同》
6、相關(guān)記錄
6.1《合格供方名錄》jw/jl-7.4-001
6.2《采購(gòu)物資一覽表》jw/jl-7.4-002
6.3《采購(gòu)計(jì)劃》jw/jl-7.4-003
6.4《供方質(zhì)量、環(huán)境保證能力調(diào)查記錄》jw/jl-7.4-004
6.5《物資質(zhì)量使用情況反饋單》jw/jl-7.4-005
6.6《倉(cāng)庫(kù)盤(pán)點(diǎn)表》jw/jl-7.4-006
第2篇 接管物業(yè)管理公司員工培訓(xùn)
(接管)物業(yè)管理公司員工培訓(xùn)
一、培訓(xùn)目標(biāo):
通過(guò)培訓(xùn),儲(chǔ)備一批知識(shí)結(jié)構(gòu)全面、經(jīng)營(yíng)管理與操作能力強(qiáng)的管理人員和工作技能扎實(shí),具備敬業(yè)精神的基層作業(yè)人員,為管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和公司的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
二、培訓(xùn)計(jì)劃: 第一階段:接管前人員培訓(xùn)(見(jiàn)下列圖表)
序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象授課人
1管理目標(biāo)模式全體人員內(nèi)部
2管理規(guī)章制度全體人員內(nèi)部
3房屋驗(yàn)收移交程序管理及維修人員內(nèi)部
4安全工作目標(biāo)與作業(yè)程序護(hù)衛(wèi)人員內(nèi)部
5清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序保結(jié)人員內(nèi)部
6住戶(hù)裝修管理辦法全體人員內(nèi)部
7維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序維修及家政服務(wù)人員內(nèi)部
8消防責(zé)任及滅火程序全體人員內(nèi)部
9公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序維修人員內(nèi)部
10住戶(hù)入住手續(xù)辦理程序主管人員內(nèi)部
11人際溝通技巧全體人員內(nèi)部
12急救常識(shí)全體人員內(nèi)部
13房屋結(jié)構(gòu)及維護(hù)要求管理及維修人員內(nèi)部
14商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)務(wù)與操作全體人員內(nèi)部
2.2第二階段:接管后人員培訓(xùn)
正式接管后,外來(lái)人員日益增加,一系列管理服務(wù)問(wèn)題將會(huì)陸續(xù)出現(xiàn),為了確保管理人員嚴(yán)格按程序操作,掌握好管理的原則性和靈活性,確保服務(wù)水準(zhǔn),必須進(jìn)行更深一層的培訓(xùn),具體內(nèi)容包括:
2.2.1怎樣做好物品進(jìn)出的安全管理
2.2.2怎樣有效杜絕違章
2.2.3怎樣切實(shí)提高服務(wù)水準(zhǔn)
2.2.4怎樣當(dāng)好班組長(zhǎng)
2.2.5怎樣有效調(diào)動(dòng)員工工作積極性
2.3其他需要培訓(xùn)內(nèi)容可從以下三個(gè)方面來(lái)進(jìn)行考察:
2.3.1從人員素質(zhì)、精神面貌、工作規(guī)程、程序、工作效率、完成工作的指標(biāo)、器具損耗等方面進(jìn)行分析、比較,從而決定是否需要進(jìn)行再次培訓(xùn)。
2.3.2從員工的工作狀況、工作效率、服務(wù)態(tài)度、客人意見(jiàn)、基層管理人員執(zhí)行管理的情況、人際關(guān)系的變化來(lái)發(fā)現(xiàn)培訓(xùn)是否必要。
2.3.3針對(duì)一些新技術(shù)、新的服務(wù)方式、方法進(jìn)行培訓(xùn)。
三、培訓(xùn)方式
3.1自行辦班培訓(xùn),重在針對(duì)實(shí)踐。
3.2參加行業(yè)主管部門(mén)組織的各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn),從理論上充實(shí)。
3.3參觀(guān)其他優(yōu)秀行業(yè),吸取經(jīng)驗(yàn)。
3.4支持、鼓勵(lì)員工自學(xué)。
3.5進(jìn)行崗位輪換,多項(xiàng)交流。
四,培訓(xùn)類(lèi)型:
4.1入職員工培訓(xùn):由管理處各部門(mén)主管每月組織一次,主要內(nèi)容有:
公司發(fā)展概況、經(jīng)營(yíng)理念、質(zhì)量方針、組織架構(gòu)及主要管理人員介紹。
4.1.1管理目標(biāo)、管理規(guī)章制度、員工工作職責(zé)及物、財(cái)、設(shè)備管理要求。
4.1.2服務(wù)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)、職業(yè)道德規(guī)范。
4.1.3物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)、崗位基本技能。
4.1.4安全消防知識(shí)。
4.2基層作業(yè)人員培訓(xùn):主要由主管人員利用會(huì)議、面談等機(jī)會(huì)向所屬人員施行,或參加管理處及公司組織的各類(lèi)專(zhuān)題培訓(xùn),主要內(nèi)容有:
4.2.1改善人際關(guān)系的培訓(xùn),包括員工與員工之間、員工與顧客之間、員工與管理人員之間及管理處內(nèi)部各部門(mén)之間的關(guān)系,使員工態(tài)度利于向管理目標(biāo)的達(dá)成。
4.2.2新知識(shí)、新觀(guān)念與新技術(shù)的培訓(xùn),以不斷提高員工管理服務(wù)水準(zhǔn)。
4.2.3提升前的培訓(xùn),通過(guò)培訓(xùn)增強(qiáng)員工信心和適應(yīng)力。
4.3管理人員的培訓(xùn):
4.3.1從基層做起,積累現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)驗(yàn),培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)。
4.3.2物業(yè)管理運(yùn)作程序的熟悉及充分了解。
4.3.3定期提交工作報(bào)告或改善管理工作建議。
4.3.4以考代訓(xùn),健全物業(yè)管理知識(shí)題庫(kù),定期、不定期進(jìn)行工作考核。
4.3.5崗位輪訓(xùn),使其能在最短時(shí)間內(nèi)學(xué)習(xí)多種工作經(jīng)驗(yàn)和技能。
五、培訓(xùn)周期(如下圖所示):
對(duì)是否需要培訓(xùn)作出估計(jì)
實(shí)施培訓(xùn)計(jì)劃 確定培訓(xùn)之需要
進(jìn)行培訓(xùn)準(zhǔn)備策劃培訓(xùn)計(jì)劃
六、培訓(xùn)后的評(píng)核工作:
6.1員工經(jīng)過(guò)培訓(xùn)后,組織培訓(xùn)人員要進(jìn)行跟查,即在員工的實(shí)際工作中進(jìn)行檢查,該員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工作,對(duì)不按要求做的員工進(jìn)行批評(píng)和指正。
6.2培訓(xùn)結(jié)束后需進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考核及評(píng)核工作,現(xiàn)場(chǎng)考核分為實(shí)際操作和書(shū)面考核;評(píng)核工作是在員工工作一段時(shí)期后,由培訓(xùn)組織者檢查員工受訓(xùn)前與受訓(xùn)后的工作狀況,并做好記錄,以便員工直接上司、管理處經(jīng)理或公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解和掌握員工工作或思想情況,并作為實(shí)行末位淘汰制的考核依據(jù)。
第3篇 鳳凰城物業(yè)管理目標(biāo)
鳳凰城項(xiàng)目物業(yè)管理目標(biāo)
――構(gòu)建“文化社區(qū)、理想家園”
根據(jù)我們對(duì)**.鳳凰城項(xiàng)目的預(yù)測(cè)分析結(jié)果顯示,未來(lái)**.鳳凰城項(xiàng)目的業(yè)主對(duì)于居住的景觀(guān)環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)以及其融合度都應(yīng)該有很高的要求,開(kāi)展物業(yè)管理工作,就必須高度重視他們的文化需求、服務(wù)需求及主動(dòng)參與社區(qū)建設(shè)的愿望。
我們提出構(gòu)建“文化社區(qū)、理想家園”的完美人居服務(wù)模式,強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文化管理,實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度共融的“文化社區(qū)”的管理目標(biāo)。根據(jù)我們的住宅服務(wù)經(jīng)驗(yàn),我們?cè)O(shè)計(jì)的“文化社區(qū)、理想家園”管理模式涉及兩個(gè)層面,一是通過(guò)多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通,使“長(zhǎng)幼有序,睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸,并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過(guò)多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀(guān)念,進(jìn)而深入到他們?cè)谑褂梦飿I(yè)尤其是在使用共用性較強(qiáng)的物業(yè)中,進(jìn)行約束和引導(dǎo),以降低管理難度,提升管理效果。我們的設(shè)想是:
一、倡導(dǎo)“全員參與”的管理文化
在內(nèi)部管理上我們強(qiáng)調(diào)員工在合理分工基礎(chǔ)上的充分合作,例如在保潔方面提倡“人過(guò)地凈,全員保潔”,安全管理方面提倡“全員防范,全員消防”等,以多層面的共同參與和協(xié)作來(lái)彌補(bǔ)管理上的缺項(xiàng)和漏項(xiàng)。在社區(qū)內(nèi),我們推崇“為您想的更多,讓您住的更好”的管理理念,實(shí)現(xiàn)“管理開(kāi)放,開(kāi)放管理”。把熱心社區(qū)公益事業(yè)的社區(qū)成員組織起來(lái),參與社區(qū)的安全管理和社區(qū)文化建設(shè)。此外,我們還將借鑒行業(yè)內(nèi)的成功經(jīng)驗(yàn),實(shí)施“管理報(bào)告制度”,每季度利用小區(qū)公告欄等形式如實(shí)向業(yè)主報(bào)告綜合管理服務(wù)費(fèi)的收支使用情況,以及治安、保潔、綠化、社區(qū)文化等各專(zhuān)項(xiàng)工作的運(yùn)作情況,真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。
二、推廣“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化
服務(wù)文化的涵義在于“把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)視為工作的自然方式和最重要的規(guī)范”。服務(wù)連著業(yè)主和物業(yè)管理人,我們對(duì)兩者關(guān)系的定位是:建立在權(quán)利與義務(wù)對(duì)等基礎(chǔ)之上的合法契約關(guān)系。
建立這種認(rèn)識(shí)能使員工真正尊重自身的工作,產(chǎn)生服務(wù)熱情,自覺(jué)嘗試去尋找滿(mǎn)足業(yè)主期望的恰當(dāng)方法,提供發(fā)自?xún)?nèi)心的“微笑服務(wù)”。業(yè)主在享受服務(wù)的同時(shí)提出改進(jìn)意見(jiàn),服務(wù)產(chǎn)品的供方和需方均保持愉悅的心境,服務(wù)水準(zhǔn)在平等互動(dòng)的基礎(chǔ)上得以提升。
三、營(yíng)建“和睦親善”的社區(qū)文化
社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合,社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“和睦親善”的文化氛圍,以取代社區(qū)中正在蔓延的“人情沙漠”。我們將以開(kāi)展健康豐富的社區(qū)文化活動(dòng)為紐帶,建立嶄新的社區(qū)公共秩序。
我們將結(jié)合我們?cè)谝淹淖≌?xiàng)目管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn),圍繞“愛(ài)國(guó)主義、環(huán)境保護(hù)、社區(qū)科普、全民健身、社區(qū)公益、尊老愛(ài)幼、物管宣教、健康家居”等八大主題來(lái)組織、策劃社區(qū)活動(dòng),努力把**.鳳凰城創(chuàng)建為“精神家園”。
四、塑造“親和人文”的環(huán)境文化
現(xiàn)代信息時(shí)代的到來(lái),業(yè)主更加關(guān)注社區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè),將極大地滿(mǎn)足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。在環(huán)境文化氛圍營(yíng)造上,我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計(jì)特色的形象識(shí)別系統(tǒng),提升檔次:提供高品質(zhì)的園藝維護(hù),保持綠化的良好長(zhǎng)勢(shì)以承續(xù)設(shè)計(jì)理念:以多種形式組織業(yè)主開(kāi)展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動(dòng),并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀(guān),營(yíng)造厚重的人文氣息,建立人與環(huán)境和諧共融的“文化社區(qū)”,自然的環(huán)境融合文化的氣息,**.鳳凰城真正成為每一個(gè)業(yè)主的理想家園。
第4篇 物業(yè)公司：標(biāo)識(shí)管理程序
物業(yè)公司程序文件:標(biāo)識(shí)管理程序
1.目的
規(guī)范公司ci管理,提升zz物業(yè)形象,規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
2.范圍適用于公司各部門(mén)ci標(biāo)識(shí)的管理。
3.定義
無(wú)
4.職責(zé)
部門(mén)/崗位工作職責(zé)
品質(zhì)管理部各類(lèi)標(biāo)識(shí)內(nèi)容符合性的核定。新項(xiàng)目首批標(biāo)識(shí)的制作、驗(yàn)收,對(duì)公司整體ci執(zhí)行情況監(jiān)督檢查使用部門(mén)本部門(mén)標(biāo)識(shí)的制作、監(jiān)督、檢查與維護(hù),標(biāo)識(shí)驗(yàn)收。
5.方法及過(guò)程控制
5.1標(biāo)識(shí)的分類(lèi)
5.1.1管理處識(shí)別標(biāo)識(shí):物業(yè)管理處指示招牌、標(biāo)識(shí);社區(qū)入口與'物業(yè)人'識(shí)別有關(guān)的標(biāo)識(shí);物業(yè)管理處辦公區(qū)域標(biāo)識(shí)。
5.1.2物業(yè)服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí):物業(yè)職員操作現(xiàn)場(chǎng)或服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)使用的標(biāo)識(shí)。分為:顧客服務(wù)類(lèi)、安全類(lèi)、環(huán)境服務(wù)類(lèi)、設(shè)施服務(wù)類(lèi)。
5.1.2.1顧客服務(wù)類(lèi):物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、顧客意見(jiàn)箱
5.1.2.2安全類(lèi):崗?fù)?、防火防盜、請(qǐng)勿停車(chē)等標(biāo)識(shí)
5.1.2.3環(huán)境服務(wù)類(lèi):寵物牌、天氣氣溫標(biāo)識(shí)、水溫室溫、小心地滑、消殺進(jìn)行中等標(biāo)識(shí)
5.1.2.4設(shè)施維護(hù)類(lèi):養(yǎng)護(hù)進(jìn)行中、油漆未干等標(biāo)識(shí)
5.1.3項(xiàng)目本體識(shí)別標(biāo)識(shí):與項(xiàng)目本體、環(huán)境相配套的標(biāo)識(shí)。屬于'物業(yè)服務(wù)'的標(biāo)識(shí),如須長(zhǎng)期、直接安裝在項(xiàng)目本體上或相關(guān)環(huán)境或配套設(shè)施上,則須劃歸'項(xiàng)目本體標(biāo)識(shí)'類(lèi)。
5.1.3.1消防類(lèi):消防疏散圖、消防用沙、市政消防栓等標(biāo)識(shí)。
5.1.3.2設(shè)備設(shè)施類(lèi):生活泵、嚴(yán)禁煙火、高壓危險(xiǎn)、兒童娛樂(lè)設(shè)施注意事項(xiàng)、娛樂(lè)設(shè)施開(kāi)放時(shí)間等標(biāo)識(shí)。
5.1.3.3門(mén)牌類(lèi):水泵房、健身房、防煙門(mén)等標(biāo)識(shí)
5.1.3.4方向指示類(lèi):出口指示、洗手間指示等標(biāo)識(shí)
5.1.3.5提示類(lèi):桑拿房樂(lè)趣、閱覽室注意事項(xiàng)、車(chē)輛停放處注意事項(xiàng)、安全聯(lián)防電話(huà)等標(biāo)識(shí)。
5.1.3.6泳池類(lèi):水深、泳池救生技巧、請(qǐng)勿跳水等標(biāo)識(shí)
5.1.3.7車(chē)場(chǎng)類(lèi):汽車(chē)防盜守則、嚴(yán)禁鳴笛等標(biāo)識(shí)
5.1.3.8圖標(biāo)警示類(lèi):嚴(yán)禁攀爬、請(qǐng)勿戲水等標(biāo)識(shí)。
5.1.3.9其他:開(kāi)門(mén)提示、綠化牌等標(biāo)識(shí)
5.2標(biāo)識(shí)使用
5.2.1管理處必須在醒目位置張貼'全心全意全為您'的服務(wù)語(yǔ)
5.2.2各類(lèi)設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所應(yīng)張貼相應(yīng)標(biāo)識(shí),重要和操作有危險(xiǎn)的設(shè)備、部件要有警告標(biāo)識(shí)。設(shè)備房?jī)?nèi)的開(kāi)關(guān)、閥門(mén)、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài),標(biāo)志流體要有流向標(biāo)識(shí)。
5.2.3高層樓宇應(yīng)在每層電梯廳醒目部位掛貼'消防疏散示意圖'
5.2.4庫(kù)房應(yīng)設(shè)置合格區(qū)、不合格區(qū)和待驗(yàn)區(qū),并懸掛相應(yīng)的標(biāo)識(shí)牌。來(lái)料在未檢之前均應(yīng)放在待驗(yàn)區(qū),驗(yàn)證后由庫(kù)管員根據(jù)合格、不合格狀態(tài)對(duì)應(yīng)放置
5.2.5在服務(wù)過(guò)程中,應(yīng)根據(jù)服務(wù)的內(nèi)容、性質(zhì)按需要在顯眼位置設(shè)立提示標(biāo)識(shí),服務(wù)完成后,撤除提示標(biāo)識(shí)。
5.2.6物業(yè)服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)使用指引:
服務(wù)過(guò)程標(biāo)識(shí)狀態(tài)標(biāo)識(shí)放置位置
物業(yè)服務(wù)價(jià)格公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理處接待中心懸掛
擦洗地面小心地滑清潔位置
潮濕下雨、下雪天氣小心地滑出入口
公共設(shè)施、場(chǎng)所因故停用1、正在維護(hù)中
2、工作進(jìn)行中設(shè)施或場(chǎng)所處
綠化消殺消殺進(jìn)行中
此區(qū)域消殺中,請(qǐng)勿靠近
如大面積消殺,應(yīng)用警戒帶圈出消殺區(qū)域消殺現(xiàn)場(chǎng)顯眼位置
四害消殺此區(qū)域已噴灑殺蟲(chóng)劑及放置有毒鼠餌投放藥品處
待清潔區(qū)域及樓梯樓層保潔工作時(shí)此區(qū)域正在清潔中清潔區(qū)域
綠化修剪綠化養(yǎng)護(hù)中綠化修剪處
電梯例行檢修電梯安全檢查電梯廳門(mén)邊
高空作業(yè)
1、用警戒帶圈出警戒區(qū)域
2、高空作業(yè),危險(xiǎn)勿近作業(yè)影響區(qū)域
供配電設(shè)備維修有人工作,禁止合閘開(kāi)關(guān)上
路面搶修
1、用警戒帶圈出警戒區(qū)域
2、'請(qǐng)繞行'標(biāo)識(shí)路面維修處
停車(chē)場(chǎng)車(chē)位已滿(mǎn)'車(chē)位已滿(mǎn)'標(biāo)識(shí)車(chē)場(chǎng)入口處
在公共場(chǎng)所刷油漆油漆未干,請(qǐng)勿觸摸刷漆位置附近
5.3 ci產(chǎn)品的制作
5.3.1 ci產(chǎn)品設(shè)計(jì)必須符合公司ci手冊(cè)的規(guī)定。
5.3.2 ci標(biāo)識(shí)制作時(shí),由使用部門(mén)填寫(xiě)《管理處ci工程視覺(jué)識(shí)別產(chǎn)品制作表》,經(jīng)管理處負(fù)責(zé)人審核后,報(bào)品質(zhì)管理部審核內(nèi)容符合ci標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范性后,方可制作。
5.3.3新項(xiàng)目標(biāo)識(shí)制作數(shù)量及方案由品質(zhì)管理部、管理處(或籌備組)現(xiàn)場(chǎng)共同規(guī)劃確定,并符合公司標(biāo)識(shí)制作原則,由管理處(或籌備組)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)把關(guān)。由管理處(或籌備組)填寫(xiě)《管理處ci工程視覺(jué)識(shí)別產(chǎn)品制作表》,品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)制作。
5.3.4標(biāo)識(shí)制作完成后,申請(qǐng)部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)所有標(biāo)識(shí)的效果、質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收,品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)對(duì)新項(xiàng)目首批標(biāo)識(shí)進(jìn)行驗(yàn)收,且申請(qǐng)部門(mén)負(fù)責(zé)人須在標(biāo)識(shí)送貨清單上簽字確認(rèn),方可據(jù)交貨情況辦理報(bào)銷(xiāo)手續(xù)。
5.3.5標(biāo)識(shí)驗(yàn)收人必須保留由驗(yàn)收人簽收的標(biāo)識(shí)送貨清單(原件或復(fù)印件),以備核查。
5.4 標(biāo)識(shí)的管理
5.4.1各部門(mén)負(fù)責(zé)標(biāo)識(shí)的日常維護(hù)與清潔。
5.4.2管理處應(yīng)建立統(tǒng)一的《標(biāo)識(shí)臺(tái)帳》,并到品質(zhì)管理部備案。
5.4.3如發(fā)現(xiàn)標(biāo)識(shí)已經(jīng)被污染、涂抹、撕毀、破損或已失去標(biāo)識(shí)意義,應(yīng)及時(shí)申報(bào)更換、替補(bǔ)或直接撤銷(xiāo),并在《標(biāo)識(shí)臺(tái)帳》上做好記錄
5.4.4當(dāng)所設(shè)置的固定標(biāo)識(shí)需要更改部位或予以撤消時(shí),須經(jīng)管理處負(fù)責(zé)人同意后方能執(zhí)行,改動(dòng)影響較大時(shí)須經(jīng)品質(zhì)管理部審核后方可執(zhí)行,并在《標(biāo)識(shí)臺(tái)帳》上做好記錄
5.4.5品質(zhì)管理部將不定期對(duì)各管理處的標(biāo)識(shí)使用情況進(jìn)行檢查,對(duì)不符合公司ci手冊(cè)應(yīng)用規(guī)范要求的,應(yīng)及時(shí)要求部門(mén)予以整改。
6.支持性文件
無(wú)
7.質(zhì)量記錄表格
tjzzwy7.5.3-k01-f1 《管理處ci工程視覺(jué)識(shí)別產(chǎn)品制作表》
tjzzwy7.5.3-k01-f2 《標(biāo)識(shí)臺(tái)帳》
第5篇 泰達(dá)醫(yī)院物業(yè)管理計(jì)劃書(shū)
泰達(dá)國(guó)際醫(yī)院物業(yè)管理計(jì)劃書(shū)
**國(guó)際醫(yī)院在規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)以及物業(yè)管理方面都要求全新的創(chuàng)意和更高水平,追求“更加優(yōu)秀”的立
意,堅(jiān)持以人為本,樹(shù)立“服務(wù)永遠(yuǎn)是第一”的理念,強(qiáng)調(diào)每一細(xì)節(jié)都能想病人所想,隨病人所愿,無(wú)論從
整體規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè),還是對(duì)物業(yè)管理的要求來(lái)看,**國(guó)際醫(yī)院都是高起點(diǎn)、高水準(zhǔn)、高品位的智能化大型
醫(yī)院。
針對(duì)**國(guó)際醫(yī)院物業(yè)管理的各個(gè)要素,在深入挖掘醫(yī)院的設(shè)計(jì)和運(yùn)作思路的基礎(chǔ)上,充分把握泰達(dá)國(guó)際
醫(yī)院對(duì)物業(yè)管理的高標(biāo)準(zhǔn)需求,仔細(xì)琢磨物業(yè)管理工作重點(diǎn)和難點(diǎn),確立了我們的整體構(gòu)想和管理經(jīng)營(yíng)思路
,可概括為:
創(chuàng)造性地采用星級(jí)酒店結(jié)合醫(yī)院特點(diǎn)的管理模式
天津**大酒店是**集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理的四星級(jí)酒店,從規(guī)模、內(nèi)部項(xiàng)目構(gòu)成、部分服務(wù)管理內(nèi)容來(lái)看,都有
相似之處,同時(shí)又都具智能化、高標(biāo)準(zhǔn)的特點(diǎn)。我們具備了星級(jí)酒店的管理經(jīng)驗(yàn)和建全完善的管理制度。經(jīng)
過(guò)調(diào)研和論證,我們認(rèn)為創(chuàng)造性地采用星級(jí)酒店的管理模式,針對(duì)醫(yī)院的特殊要求和特點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整改進(jìn),是
泰達(dá)國(guó)際醫(yī)院物業(yè)管理的最佳選擇。
我們的體制是:企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、一體化。
我們抓的三大效益是:社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。
我們的質(zhì)量方針是:規(guī)范的管理、高效的服務(wù)、文明禮貌的環(huán)境。
我們的服務(wù)理念是:服務(wù)是核心,安全是生命,文化是靈魂,商譽(yù)是資產(chǎn)。
**國(guó)際醫(yī)院物業(yè)管理的工作重點(diǎn):
1.制定科學(xué)合理、切實(shí)可行的設(shè)施運(yùn)行計(jì)劃、設(shè)備養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃,確保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。在具體操作
上,我們強(qiáng)調(diào)“三個(gè)到位”。一是對(duì)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)性能、操作程序的學(xué)習(xí)掌握到位,二是專(zhuān)業(yè)技術(shù)操作人
員的選聘、培訓(xùn)到位,三是管理人員的管理質(zhì)量和管理水平培訓(xùn)考核到位。
2.杜絕因管理原因造成的治安事件的發(fā)生,確定在前期物業(yè)管理期間以“人防為主,技防為輔”,在常規(guī)物
業(yè)管理期間以“技防為主、人防為輔,科學(xué)防范”的整體治安防范思路。在具體操作中我們強(qiáng)調(diào)“三防”結(jié)
合,即人防、物防、技防相結(jié)合。保安力量由泰達(dá)國(guó)際醫(yī)院物業(yè)管理處統(tǒng)一指揮,多重結(jié)合,即流動(dòng)崗相結(jié)
合,全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合,著裝與便裝相結(jié)合,白天寬松與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合。在充分調(diào)動(dòng)人的因素的
前提下,運(yùn)用醫(yī)院的智能化保安設(shè)施,統(tǒng)一管理,快速調(diào)動(dòng),確保安全防范萬(wàn)無(wú)一失。
3.認(rèn)真做好院區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生清潔工作,制定衛(wèi)生管理制度,劃分責(zé)任區(qū)域,確定衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn),做到垃圾日產(chǎn)日清
,樓道、公共區(qū)域無(wú)亂堆亂放,定期殺滅蚊、蠅、鼠,并做到無(wú)滋生源。維護(hù)管養(yǎng)好院區(qū)內(nèi)的園林綠化項(xiàng)目
。
4.運(yùn)用合理手段對(duì)進(jìn)出醫(yī)院的車(chē)輛進(jìn)行有序管理、秩序停車(chē)。隨著醫(yī)院的投入使用,就診人數(shù)的不斷增加,
進(jìn)出車(chē)輛在院內(nèi)的行駛和停放的管理問(wèn)題至關(guān)重要。我們將在車(chē)輛的入口和停車(chē)場(chǎng)派車(chē)管員現(xiàn)場(chǎng)指揮疏導(dǎo),
對(duì)急診搶救車(chē)輛進(jìn)行專(zhuān)門(mén)引導(dǎo),劃分行駛路線(xiàn)和停車(chē)車(chē)位,堅(jiān)決維護(hù)醫(yī)院范圍內(nèi)的駛停車(chē)秩序。
三、擬采取的管理方式
面對(duì)**國(guó)際醫(yī)院對(duì)物業(yè)管理工作高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的要求,我們的基本管理思路是:嚴(yán)格資質(zhì)管理,確保
各類(lèi)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì);提供24小時(shí)全方位專(zhuān)業(yè)化的星級(jí)酒店式服務(wù);嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制度,規(guī)范
組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為;運(yùn)用現(xiàn)代管理手段科學(xué)管理,實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。
我們的方式分組織機(jī)構(gòu)、整體運(yùn)作、信息反饋和激勵(lì)機(jī)制四部分。
1.組織機(jī)構(gòu)
(1)組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效,一專(zhuān)多能。**國(guó)際醫(yī)院管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處負(fù)責(zé)制,實(shí)行
物業(yè)處整體統(tǒng)一管理和職能部門(mén)專(zhuān)項(xiàng)管理相結(jié)合的管理方式。
(2)管理處內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo),減少管理環(huán)節(jié),提高工作效率。
(3)管理處設(shè)管業(yè)部、保安部、工程部、環(huán)保部。管業(yè)部是指揮控制的樞紐,24小時(shí)值班,行使信息收集、
歸檔、整理和日常事務(wù)、服務(wù)的管理職能。其中包括醫(yī)院商務(wù)中心、銀行、餐廳、食堂、鮮花禮品店、商店
等的管理服務(wù),及對(duì)就診病人進(jìn)行導(dǎo)診服務(wù),對(duì)專(zhuān)家門(mén)診展示公告牌及時(shí)更換和養(yǎng)護(hù)。保安部負(fù)責(zé)醫(yī)院治安
、交通與消防管理。工程部負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)工作。環(huán)保部負(fù)責(zé)院內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化服務(wù)
。
2.整體運(yùn)作
(1)整體運(yùn)作分提前介入、機(jī)構(gòu)組建,驗(yàn)收接管和常規(guī)管理幾個(gè)階段。運(yùn)作的原則是全面、合理、高效、環(huán)
環(huán)相扣,保證各環(huán)節(jié)緊密銜接,無(wú)盲點(diǎn)、無(wú)積淀。
(2)運(yùn)作流程堅(jiān)持全過(guò)程管理,保證指揮和監(jiān)督的有效性。
(3)運(yùn)行操作職責(zé)明確,工作程序有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范。
3.信息反饋
(1)信息是重要的經(jīng)營(yíng)資源,全面真實(shí)的反映**國(guó)際醫(yī)院的物業(yè)管理的所有信息,是不斷完善和調(diào)整管理和
服務(wù)內(nèi)容的根本依據(jù)。
(2)信息反饋通道暢通,信息內(nèi)容集中分析整理,管理處發(fā)出指令跟蹤檢查。
(3)對(duì)反饋信息的檢查核實(shí),我們采用行政檢查、專(zhuān)項(xiàng)檢查、外部監(jiān)督等方式,對(duì)不合格的服務(wù)制定改進(jìn)處
理措施。
4.激勵(lì)機(jī)制
(1)激勵(lì)是我們?nèi)诵曰芾淼姆绞?。尊重個(gè)人權(quán)利,保持團(tuán)隊(duì)精神,服務(wù)業(yè)主和創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)和社會(huì)雙重效益是
考核的標(biāo)
準(zhǔn)。
(2)激發(fā)員工潛能,發(fā)揮群眾效能,充分調(diào)動(dòng)員工積極性。
(3)在實(shí)際工作中以獎(jiǎng)為主,以懲為輔,堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰,獎(jiǎng)懲分明,通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)鞭策員工積極向上。
四、根據(jù)泰達(dá)國(guó)際醫(yī)院的物業(yè)管理要求,擬定管理指標(biāo):
序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng) 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行指標(biāo) 管理指標(biāo)實(shí)施措施
1 房屋及配套設(shè)施完好率 98% 100% 采用管理處統(tǒng)一管理,工程部分區(qū)負(fù)責(zé),責(zé)任到人,建立完
善的巡查、監(jiān)管、維護(hù)制度,健全檔案記錄。
2 零修急修
及時(shí)率 99%100%建立嚴(yán)格的修繕制度、要求維修人員接到維修單后攜帶工具5分鐘
內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng),零修工程及時(shí)完成,急修工程不過(guò)夜,并建立回訪(fǎng)制度和回訪(fǎng)記錄,以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)為本,實(shí)行24小
時(shí)值班制度。
3 維修工程質(zhì)量
合格率 100%100% 分項(xiàng)監(jiān)督,工程部嚴(yán)格把關(guān),按照工序一步到位,杜絕返工,并
及時(shí)回查確保功效。
維修工程質(zhì)量
回訪(fǎng)率100% 建立維修回訪(fǎng)制度,及時(shí)征求報(bào)修部門(mén)意見(jiàn),保證反饋渠道暢通,以確保
維修服務(wù)質(zhì)量。
4 清潔保潔率99% 100% 院內(nèi)樓內(nèi)保潔責(zé)任分片,落實(shí)到人,進(jìn)行24小時(shí)保潔工作,巡查
制度,記錄完善,監(jiān)督檢查措施嚴(yán)謹(jǐn),嚴(yán)格考核制度,實(shí)行10%淘汰制。
序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行指標(biāo) 管理指標(biāo)實(shí)現(xiàn)措施
5 道路完好率
及使用率 95% 100% 落實(shí)責(zé)任人,堅(jiān)持對(duì)院內(nèi)道路、路燈及停車(chē)場(chǎng)等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視
檢修和定期維護(hù)保養(yǎng),由工程部監(jiān)督執(zhí)行,檢查落實(shí),并建立建全檔案記錄,完善規(guī)章制度,確保公共設(shè)施
完好并正常使用。
停車(chē)場(chǎng)、存車(chē)棚完好率 95% 100%
6 路燈完好率
及使用率95% 99%
7 治安案件發(fā)生率 杜絕因管理原因造成的事件發(fā)生 實(shí)行24小時(shí)保安巡查制度,保安監(jiān)控中心24小時(shí)監(jiān)控值
班,接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度,根據(jù)實(shí)際情況,確立“人防、技防、全面防范”的治安思路。明確保安職責(zé),層
層防護(hù),確保院區(qū)內(nèi)的人員及財(cái)產(chǎn)安全。
車(chē)輛被盜率 杜絕因管理原因造成的事件發(fā)生
8 火災(zāi)發(fā)生率 全員義務(wù)消防員制,定期培訓(xùn)和演習(xí),加大宣傳力度,由保安進(jìn)行日常巡視,發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處
理,確保院區(qū)安全。
9 違章發(fā)生率 建立交叉巡視制度,跟蹤管理,及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理,加強(qiáng)宣傳工作,杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)
的回訪(fǎng)記錄。
違章處理率 90%以上 100%
10 有效投訴率 2‰以下 1‰以下 按照政策規(guī)定做好做細(xì)各項(xiàng)工作,采取措施,加強(qiáng)溝通,定期走訪(fǎng)院方,
征求管理意見(jiàn),強(qiáng)化服務(wù)意識(shí),提高員工素質(zhì),及時(shí)為院方排憂(yōu)解難,投訴處理有結(jié)果、有記錄和進(jìn)行回訪(fǎng)
。
投訴處理率 95%以上100%
投訴回訪(fǎng)率95%以上 100%
11 院方對(duì)物業(yè)管理工作的滿(mǎn)意率100% 采取現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段,開(kāi)展溫馨服務(wù)、親情服務(wù)
、助殘服務(wù),完善院區(qū)服務(wù)內(nèi)容,在日常工作中,注意收集信息意見(jiàn),加強(qiáng)院管雙方的溝通交流,以確保院
方對(duì)物業(yè)管理工作的滿(mǎn)意。
1
2 綠化完好率95%99%建立專(zhuān)業(yè)化的清潔衛(wèi)生,園林綠化養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍,責(zé)任到
人,區(qū)域負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù),確保小區(qū)公共綠化無(wú)破壞,無(wú)踐踏,無(wú)黃土裸露。
13 機(jī)電設(shè)施設(shè)備
完好率 95% 100% 完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度,配備專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員,所有維修人員全部持
證上崗,實(shí)行24小時(shí)正常運(yùn)轉(zhuǎn),出現(xiàn)故障及時(shí)排除。
五、**市房地產(chǎn)信托集團(tuán)情況簡(jiǎn)介
**市房地產(chǎn)信托集團(tuán)是1993年4月組建的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為重點(diǎn),以物業(yè)管
理為基礎(chǔ),集房地產(chǎn)、科、工、貿(mào)、餐飲娛樂(lè)、金融為一體,實(shí)行多元化經(jīng)營(yíng),擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)
管理、物業(yè)管理、建筑施工、裝飾、建設(shè)監(jiān)理、供熱服務(wù)、物資供銷(xiāo)、酒店旅店等十多項(xiàng)業(yè)務(wù),50余家控股
、參股及國(guó)內(nèi)外合資合作企業(yè);資產(chǎn)總額20億元,年創(chuàng)利稅5000萬(wàn)元以上。**市房地產(chǎn)信托集團(tuán)是房信集團(tuán)
的核心企業(yè),具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)和物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì),年開(kāi)發(fā)建設(shè)達(dá)60余萬(wàn)平方米。
憑借先進(jìn)的技術(shù)與科學(xué)的管理,集團(tuán)先后開(kāi)發(fā)建設(shè)了水上村、翠湖溫泉花園、賓泰公寓、佳怡公寓等十幾個(gè)
大型項(xiàng)目,此外還投資與興建了康岳大廈、金美大廈、金坤大廈等一批綜合商貿(mào)寫(xiě)字樓以及華苑地華里、北
洋花園等安居工程。以其高質(zhì)量的建筑品質(zhì)、獨(dú)特的設(shè)計(jì)風(fēng)格、完善的物業(yè)服務(wù)贏得了社會(huì)的高度評(píng)價(jià)。
**市房地產(chǎn)信托集團(tuán)在2002年全年完成營(yíng)業(yè)收入(產(chǎn)值)5.38億元,比去年增幅超過(guò)20%;實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)3308萬(wàn)元
第6篇 大市場(chǎng)物業(yè)管理總則
大市場(chǎng)項(xiàng)目物業(yè)管理總則
搞好****大市場(chǎng)三期的物業(yè)管理對(duì)于大市場(chǎng)的穩(wěn)定、繁榮、發(fā)展、及房產(chǎn)的保值、增值具有特別重要的作用和意義?；谝陨险J(rèn)識(shí),為把大市場(chǎng)建設(shè)成為繁榮活躍、經(jīng)營(yíng)規(guī)范、健康有序、秩序井然、環(huán)境優(yōu)美、安全文明的華東最大的商貿(mào)物流批發(fā)基地、商品集散批發(fā)基地,同時(shí)為了不斷提高各商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)效益、切實(shí)維護(hù)各商戶(hù)、顧客的合法權(quán)益,根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定,就商戶(hù)經(jīng)營(yíng)暨物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)制定如下條 款,以資業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶(hù)等所有在市場(chǎng)參與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)者共同遵守。
第一條 總則
業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶(hù)自愿將所購(gòu)/承租大市場(chǎng)內(nèi)的商鋪及其共用部位、有權(quán)使用的共用設(shè)施設(shè)備委托給****大市場(chǎng)物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)公司)進(jìn)行管理,并且接受****大市場(chǎng)物業(yè)管理有限公司對(duì)自己在大市場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)行為所進(jìn)行的管理及所提供的服務(wù)。
第二條 商戶(hù)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容
1、物業(yè)公司將采取有力措施宣傳、推廣和完善大市場(chǎng)的商業(yè)形象,以不斷促進(jìn)**大市場(chǎng)的活躍、成熟和繁榮。為此,物業(yè)公司會(huì)進(jìn)行廣告宣傳、招商工作,并根據(jù)市場(chǎng)情況對(duì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)及商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)方式、營(yíng)業(yè)時(shí)間進(jìn)行調(diào)整及采取認(rèn)為適當(dāng)?shù)拇黉N(xiāo)活動(dòng)、促銷(xiāo)措施或其它商業(yè)手段,業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶(hù)同意無(wú)條 件予以積極配合。
2、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的指導(dǎo)、服務(wù)和管理
(1)做好大市場(chǎng)的宣傳,提升大市場(chǎng)的品牌和知名度,引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名商家進(jìn)駐大市場(chǎng);
(2)協(xié)調(diào)與政府各職能部門(mén)的關(guān)系,防止有關(guān)部門(mén)對(duì)大市場(chǎng)的不合理干預(yù)及對(duì)商戶(hù)的不合理收費(fèi);
(3)協(xié)調(diào)商戶(hù)間的紛爭(zhēng);
(4)制止及協(xié)助有關(guān)部門(mén)處理大市場(chǎng)內(nèi)的違法違規(guī)活動(dòng);
(5)及時(shí)提供商品信息、價(jià)格信息、供求信息、物流信息;
(6)根據(jù)需要,在市場(chǎng)時(shí)機(jī)成熟時(shí)可提供物流配送等服務(wù);
(7)規(guī)范經(jīng)營(yíng)、維護(hù)市場(chǎng)秩序,預(yù)防、制止、查處違規(guī)行為。
3、為提高商業(yè)信譽(yù),維護(hù)****大市場(chǎng)三期的良好形象,業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶(hù)承諾所出售商品來(lái)源合法且貨真價(jià)實(shí)、物美價(jià)廉,嚴(yán)禁擺放、出售不符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)或環(huán)境污染控制標(biāo)準(zhǔn)或內(nèi)容不健康或國(guó)家禁止流通的商品。
4、商戶(hù)必須合法經(jīng)營(yíng)、文明經(jīng)商、禮貌待客、明碼標(biāo)價(jià),嚴(yán)禁摻雜使假、短斤少兩、欺行霸市、強(qiáng)賣(mài)騙賣(mài)、哄抬物價(jià)。
5、為維護(hù)大市場(chǎng)整體形象,經(jīng)營(yíng)戶(hù)須規(guī)定擺放證照、商品及其他物品。
6、按政府規(guī)定繳交各種稅費(fèi)。
第三條 物業(yè)管理內(nèi)容
1、負(fù)責(zé)商鋪外觀(guān)及大市場(chǎng)整體形象的維護(hù)和完善,商鋪共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理,并嚴(yán)格按照建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)保養(yǎng)、維護(hù)設(shè)備,保障各類(lèi)設(shè)備正常運(yùn)行。共用部位指商鋪公共屋頂、戶(hù)外墻面、戶(hù)外場(chǎng)地、設(shè)備機(jī)房和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等;共用設(shè)施設(shè)備指共用的上下水管道、落水管、天線(xiàn)、通訊線(xiàn)路、照明、鍋爐、消防設(shè)施、公廁、綠地、道路、路燈、溝渠、池井、廣場(chǎng)、公益性文體設(shè)施等。
2、環(huán)境衛(wèi)生
負(fù)責(zé)公共場(chǎng)地、建筑物共同部位的清潔衛(wèi)生和垃圾的收集、清運(yùn),以確保公共場(chǎng)所干凈整潔。加強(qiáng)綠化,保證綠化帶無(wú)明顯黃土裸露;及時(shí)修剪、施肥、補(bǔ)種并及時(shí)防治病蟲(chóng)害。
3、治安
協(xié)助公安部門(mén)維護(hù)大市場(chǎng)區(qū)域的公共秩序和治安防范,對(duì)大市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)實(shí)行二十四小時(shí)巡查。
4、交通秩序
(1)維持大市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)的道路暢通;
(2)指導(dǎo)車(chē)輛的行駛、停放,使車(chē)輛擺放有序。
(3)提供車(chē)位租用服務(wù)。
5、商鋪裝飾裝修管理與服務(wù)
(1)經(jīng)營(yíng)戶(hù)室內(nèi)裝修的審批、審核及驗(yàn)收;
(2)裝修施工單位的監(jiān)督與管理;
(3)廣告、宣傳經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理。
6、消防
(1)協(xié)助公安消防部門(mén)對(duì)大市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)消防安全知識(shí)的宣傳工作;
(2)協(xié)助公安消防部門(mén)對(duì)大市場(chǎng)內(nèi)的消防隱患進(jìn)行檢查、整改;
(3)組建義務(wù)消防隊(duì),并與業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶(hù)安全工作小組長(zhǎng)保持聯(lián)系,達(dá)到群防群治;
(4)檢查消防設(shè)施,配備相應(yīng)的消防器材。
7、商鋪共用部位、共用設(shè)施維修
(1)小修:小修小問(wèn)題立即答復(fù)并積極處理;小修較大問(wèn)題當(dāng)天答復(fù)并積極處理;
(2)急修:急修小問(wèn)題立即派人積極處理;急修大問(wèn)題立即組織足夠人力積極處理。
第四條 業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶(hù)權(quán)利和義務(wù)
1、依法享有對(duì)自己所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利。
2、有權(quán)按有關(guān)規(guī)定在允許的范圍內(nèi)進(jìn)行室內(nèi)裝修、維修和改造。
3、有權(quán)自己或聘請(qǐng)他人對(duì)房屋自用部位的各種管道、電線(xiàn)以及其它設(shè)施進(jìn)行合法維修養(yǎng)護(hù)。
4、有權(quán)要求物業(yè)公司對(duì)市場(chǎng)內(nèi)各種違章建筑、違章裝修以及違反物業(yè)管理規(guī)定的其他行為予以制止、糾正。
5、有權(quán)參加業(yè)主大會(huì),并對(duì)大市場(chǎng)的各項(xiàng)管理決策擁有表決權(quán)。
6、就大市場(chǎng)和物業(yè)管理的有關(guān)問(wèn)題向物業(yè)公司提出意見(jiàn)和建議。
7、遵守國(guó)家法律法規(guī)、政策及物業(yè)公司對(duì)大市場(chǎng)的有關(guān)管理規(guī)定、公約。
8、依據(jù)合同、約定和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)按時(shí)足額向物業(yè)公司交納市場(chǎng)和物業(yè)管理費(fèi)及有償服務(wù)費(fèi)用。
9、不得占用、損壞商鋪的共用部位、共有設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能及破壞墻體外觀(guān)、主體結(jié)構(gòu)等。
10、因搬遷、裝飾裝修等原因需合理使用共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的,應(yīng)事先通知物業(yè)公司,使用完畢后在物業(yè)公司限定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀,造成損失的,要給予相關(guān)權(quán)利人賠償。
11、業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶(hù)、商鋪其他使用人及訪(fǎng)客等違反本規(guī)定的行為造成損失的,由業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶(hù)承擔(dān)或連帶承擔(dān)賠償責(zé)任。
12、業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶(hù)、商鋪其他使用人在大市場(chǎng)公共范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)須有謹(jǐn)慎和自我保護(hù)之義務(wù),如不幸發(fā)生摔跤、打架斗毆、財(cái)物丟失或被盜、被侵害事件等,自行處理善后事宜并承擔(dān)一切后果。
13、業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶(hù)、商鋪其他使用人對(duì)其所監(jiān)護(hù)的限制民事行為能力或無(wú)民事行為能力人(如未成年人、精神病人等)在市場(chǎng)內(nèi)的行為和活動(dòng)有完全監(jiān)管責(zé)任,發(fā)生侵害或被侵害事件,自行承擔(dān)一切后果。
14、業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶(hù)、商鋪其他使用人對(duì)商鋪上擱置物、懸掛物負(fù)有安全維護(hù)之責(zé)任,如因擱置物、懸掛物脫落、墜落對(duì)他人造成損害的按國(guó)家規(guī)定承擔(dān)完全民事責(zé)任。
15、按照維護(hù)大市場(chǎng)整體利益、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理原則,正確處理商鋪的給排水、通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系;給相鄰方造成妨礙或損失的,應(yīng)當(dāng)停止侵害、排
除妨礙、賠償損失。
16、為保持大市場(chǎng)的整體形象,業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶(hù)不得改變商鋪的結(jié)構(gòu)、用途、外貌,業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶(hù)如因經(jīng)營(yíng)需要需對(duì)商鋪進(jìn)行裝修、維修,必須將裝修、維修的設(shè)計(jì)圖樣、尺寸、施工單位及施工方案呈報(bào)物業(yè)公司,經(jīng)物業(yè)公司書(shū)面同意后方可施工,并應(yīng)在物業(yè)公司規(guī)定的合理時(shí)間內(nèi)施工、完工。完工后應(yīng)向物業(yè)公司申請(qǐng)驗(yàn)收,驗(yàn)收合格后方可開(kāi)業(yè),且施工單位和業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶(hù)須交納一定的管理費(fèi)及保證金。嚴(yán)禁對(duì)承重墻進(jìn)行挖、改、拆。
17、業(yè)主經(jīng)營(yíng)戶(hù)不得對(duì)窗戶(hù)、陽(yáng)臺(tái)、屋面、外墻做任何改變。如需搭建戶(hù)外雨棚、遮陽(yáng)棚或安裝空調(diào)、防盜網(wǎng)或進(jìn)行其他加建、改建的商戶(hù),須申報(bào)物業(yè)公司審核批準(zhǔn)后方可進(jìn)行,除此以外,業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶(hù)不得進(jìn)行有對(duì)商鋪存在任何損毀、潛在損毀以及對(duì)商鋪外貌、形象有任何改變的裝修、維修、改建、加建、搭建。
18、未經(jīng)物業(yè)公司的書(shū)面同意,業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶(hù)不得改變商鋪的用途及經(jīng)營(yíng)范圍、類(lèi)別或品種,更不得擅自停業(yè)、歇業(yè)或?qū)⑸啼侀L(zhǎng)期閑置;如業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶(hù)須出租或轉(zhuǎn)讓所購(gòu)商鋪,應(yīng)提前一個(gè)月通知物業(yè)公司,并應(yīng)確保其承租人、受讓遵守物業(yè)公司關(guān)于大市場(chǎng)管理的相關(guān)規(guī)定。業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶(hù)承諾物業(yè)公司享有該轉(zhuǎn)讓或出租商鋪的優(yōu)先受讓、承租權(quán)。
19、遵守物業(yè)公司依法律法規(guī)及本手冊(cè)規(guī)定所進(jìn)行的管理,不得阻礙、干擾物業(yè)公司履行管理職責(zé)。
20、業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶(hù)必須在營(yíng)業(yè)執(zhí)照核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)持照、亮照經(jīng)營(yíng)且只能經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理合同約定范圍內(nèi)的商品,國(guó)家有特殊規(guī)定的,還必須持有關(guān)部門(mén)核發(fā)的經(jīng)營(yíng)許可證照,做到資質(zhì)合格、證照合法齊全。如果市場(chǎng)發(fā)生變化,業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶(hù)可根據(jù)市場(chǎng)需求適當(dāng)調(diào)整經(jīng)營(yíng)范圍,但其經(jīng)營(yíng)范圍不能與大市場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃相違背,并須事先經(jīng)物業(yè)公司書(shū)面同意并辦妥有關(guān)工商登記手續(xù)。
21、業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶(hù)應(yīng)按物業(yè)公司確定的開(kāi)業(yè)時(shí)間準(zhǔn)時(shí)開(kāi)業(yè),否則按照《****大市場(chǎng)三期商戶(hù)經(jīng)營(yíng)暨物業(yè)管理合同》規(guī)定處理。
第五條 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理費(fèi)用
1、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積計(jì)算,暫定為人民幣0.50元/平方米/月。業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶(hù)同意物業(yè)公司享有對(duì)以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在大市場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)后根據(jù)管理實(shí)際需要以保持收支平衡和正常運(yùn)轉(zhuǎn)為目的的調(diào)整權(quán)利。該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整經(jīng)雙方協(xié)議或**市物價(jià)局批準(zhǔn)后,由物業(yè)公司以大市場(chǎng)管理公告的形式在市場(chǎng)公告欄內(nèi)公布視為送達(dá)業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶(hù)。
2、業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶(hù)應(yīng)按物業(yè)公司入市通知書(shū)中載明的日期和項(xiàng)目、數(shù)額向甲方業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶(hù)交納首期市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。
3、業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶(hù)應(yīng)于每月五日前向物業(yè)公司交納本月市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理費(fèi);于每月五號(hào)前向物業(yè)公司交納上月所實(shí)際發(fā)生的水電費(fèi)及其他費(fèi)用;繳交方式可以為現(xiàn)金、支票或轉(zhuǎn)帳。
4、業(yè)主出租其商鋪,市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理費(fèi)用由業(yè)主交納。
5、業(yè)主經(jīng)營(yíng)戶(hù)轉(zhuǎn)讓其所有的商鋪,須交清轉(zhuǎn)讓之前的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。
6、上述費(fèi)用均不包括商鋪共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費(fèi)用。
7、公用照明、公用動(dòng)力及水電線(xiàn)網(wǎng)損耗按所占有的商鋪建筑面積的比例分?jǐn)?每月由物業(yè)公司向業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶(hù)收取。
第六條 其他有償服務(wù)費(fèi)用
1、車(chē)位及其他管理費(fèi)按雙方協(xié)議或物價(jià)部門(mén)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
2、物業(yè)公司可根據(jù)大市場(chǎng)實(shí)際情況,開(kāi)展各項(xiàng)有償服務(wù)和多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第七條 物業(yè)維修基金的管理與使用
1、物業(yè)維修基金的使用由物業(yè)公司提出年度使用計(jì)劃,經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門(mén)審核后劃撥。
2、維修基金不敷使用時(shí),經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門(mén)審核批準(zhǔn),由物業(yè)公司向業(yè)主按其所占有的商鋪建筑面積的比例續(xù)籌。
3、業(yè)主轉(zhuǎn)讓商鋪時(shí),結(jié)余基金不退還,隨商鋪同時(shí)過(guò)戶(hù)。
第八條 環(huán)境衛(wèi)生與秩序維護(hù)
1、商戶(hù)應(yīng)自備垃圾袋,將垃圾置于指定的地點(diǎn),不得飼養(yǎng)家畜禽及寵物,負(fù)責(zé)'門(mén)前三包'即包衛(wèi)生、包秩序、包綠化。
2、在市場(chǎng)內(nèi),禁止擺放、張貼、發(fā)送內(nèi)容不健康的書(shū)報(bào)刊、宣傳單或播放內(nèi)容不健康的音像制品;不得濫張濫貼、高聲吆喝、高分貝播放音像;不得打罵鬧事。
第九條 保險(xiǎn)
商鋪及其范圍內(nèi)的財(cái)產(chǎn)與人身安全的保險(xiǎn)由業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶(hù)自行辦理并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。
第十條 廣告
1、大市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)的所有廣告(包括但不限于霓虹燈、廣告牌、橫幅、條 幅、宣傳單等形式)發(fā)布權(quán)屬于物業(yè)公司,業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶(hù)如需發(fā)布廣告,須將廣告內(nèi)容、設(shè)計(jì)圖樣、尺寸、色彩效果、廣告形式、發(fā)布位置等,送物業(yè)公司審核,由物業(yè)公司統(tǒng)一管理、委托專(zhuān)業(yè)廣告公司制作,在報(bào)經(jīng)有關(guān)廣告管理部門(mén)審批并交納一定的廣告費(fèi)后,方可在物業(yè)公司確認(rèn)或指定的方式、位置、期限內(nèi)發(fā)布。
2、凡違反本規(guī)定發(fā)布廣告的,物業(yè)公司有權(quán)制止并責(zé)令其消除影響,并處以一定數(shù)額的違約金。
3、物業(yè)公司在大市場(chǎng)內(nèi)的所有屋頂及外墻面上均可制作、發(fā)布廣告,但業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶(hù)所發(fā)布的廣告內(nèi)容應(yīng)有利于宣傳和促進(jìn)大市場(chǎng)的繁榮與發(fā)展。
第十一條 其他
1、具體規(guī)定詳見(jiàn)細(xì)則。
第7篇 家居商場(chǎng)物業(yè)移交接管管理流程
家居(廣場(chǎng))商場(chǎng)物業(yè)移交和接管管理流程
1預(yù)備移交接管的工作程序:
*新建家居廣場(chǎng)成立后要安排物業(yè)工程技術(shù)人員提前介入項(xiàng)目建設(shè),熟悉整個(gè)項(xiàng)目情況,為接管驗(yàn)收工作做好準(zhǔn)備,應(yīng)主動(dòng)收集工程資料,并及時(shí)向工程項(xiàng)目部提出物業(yè)管理方面需要整改的意見(jiàn)和建議。
*新建家居廣場(chǎng)于開(kāi)業(yè)前一個(gè)月組成內(nèi)部預(yù)接管驗(yàn)收小組,盡早掌握設(shè)施、設(shè)備的性能、操作方法,以利于接管驗(yàn)收的順利進(jìn)行,并分步進(jìn)行家居廣場(chǎng)內(nèi)部組織的驗(yàn)收登記,填寫(xiě)預(yù)驗(yàn)收記錄,將所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題匯總后反饋給項(xiàng)目部,由其督促施工單位實(shí)施整改工作。
2移交接管的準(zhǔn)備工作:
*移交新建家居廣場(chǎng)工程竣工驗(yàn)收后、開(kāi)業(yè)前,家居廣場(chǎng)應(yīng)及時(shí)組建驗(yàn)收接管小組,對(duì)所接管的物業(yè)從使用人的角度進(jìn)行綜合性的驗(yàn)收接管,以確保所接管的物業(yè)基本合格,滿(mǎn)足家居廣場(chǎng)的質(zhì)量要求和使用要求。
*由區(qū)域物業(yè)部負(fù)責(zé),抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管驗(yàn)收小組;
3接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由以下部門(mén)人員組成:
*由商場(chǎng)物業(yè)部經(jīng)理任接管驗(yàn)收小組組長(zhǎng)
*商場(chǎng)物業(yè)部文員接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料和相關(guān)合同資料;
*商場(chǎng)部抽調(diào)樓層管理人員協(xié)助本樓層的驗(yàn)收移交工作;
*商場(chǎng)物業(yè)部具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作;
*商場(chǎng)安全部負(fù)責(zé)對(duì)消防驗(yàn)收合格意見(jiàn)書(shū)的收集及對(duì)消防設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收移交
*制定接管驗(yàn)收工作計(jì)劃;
*準(zhǔn)備接管驗(yàn)收記錄表格:
*《物業(yè)接管驗(yàn)收工作計(jì)劃表》;
*物業(yè)設(shè)備設(shè)施交接清單》;
*《物業(yè)圖紙資料交接清單》;
*《物業(yè)備品備件交接清單》;
*《物業(yè)工程遺留問(wèn)題清單》;
*與工程項(xiàng)目部協(xié)調(diào)接管驗(yàn)收事項(xiàng)、具體時(shí)間、工作進(jìn)度等;
第8篇 商務(wù)廣場(chǎng)物業(yè)管理收支預(yù)算說(shuō)明分析
(一)物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)205720元,由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。
(二)根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中第四十二條規(guī)定“已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納”,所以前期物業(yè)管理中前期介入費(fèi)和前期開(kāi)辦費(fèi)由貴司承擔(dān),具體標(biāo)準(zhǔn)參照我司管理標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)際要求。物業(yè)管理前期介入費(fèi)用(交付前三個(gè)月)282865元,由開(kāi)發(fā)商承擔(dān);交付時(shí)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)布置、開(kāi)荒清潔、成品保護(hù)等工作由開(kāi)發(fā)商完成。
(三)收支相抵共盈利12042元。
交付第一年盈利:總收入2388097元-總支出2388032元=65元
交付第二年盈利:總收入2571643元-總支出2559666元=11977元
(四)本測(cè)算中住宅物業(yè)管理費(fèi)已包含電梯、加壓供水等設(shè)備運(yùn)行能耗費(fèi)。
(五)本測(cè)算中不包括1―4層的兩部提升電梯的年檢及維護(hù)、運(yùn)行能耗等相關(guān)費(fèi)用。
(六)會(huì)所及游泳池的收支獨(dú)立核算。
(七)測(cè)算中物業(yè)的所有技術(shù)參數(shù)(物業(yè)建筑面積、總戶(hù)數(shù)等)由開(kāi)發(fā)商提供,若實(shí)際操作中參數(shù)有所差異,差價(jià)部分費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商按實(shí)承擔(dān)。
(八)收入測(cè)算說(shuō)明及分析
1、物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算:根據(jù)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),交付第一年住宅入住率相對(duì)較低按50%計(jì),第二年逐漸提高按70%計(jì);商場(chǎng)第一年入住率按70%計(jì),第二年按90%計(jì),寫(xiě)字樓第一年按70%計(jì),第二年按85%計(jì)。
2、經(jīng)營(yíng)用房的測(cè)算(含在其他經(jīng)營(yíng)收入中):在交付前幾年業(yè)主入住率不高,業(yè)委會(huì)尚未成立,此項(xiàng)費(fèi)用暫作為收入,該項(xiàng)收入作補(bǔ)充物業(yè)公用部位,公共設(shè)施設(shè)備維修和養(yǎng)護(hù)。
(七)支出測(cè)算說(shuō)明及分析
1、人員工資:人員工資的測(cè)算是參照我司發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)。
2、福利費(fèi)及社會(huì)統(tǒng)籌保險(xiǎn)的測(cè)算:按國(guó)家有關(guān)政策執(zhí)行。
3、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi):因第一年綠化養(yǎng)護(hù)還處于保養(yǎng)期(保養(yǎng)起止期為物業(yè)交付之日起至物業(yè)交付滿(mǎn)一年),養(yǎng)護(hù)產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用由綠化施工單位承擔(dān),第二年開(kāi)始由管理處自行保養(yǎng),因此在費(fèi)用測(cè)算時(shí),增加了綠化工及綠化用藥、用具等費(fèi)用支出。
4、公用設(shè)施設(shè)備維護(hù):因第一年大部分設(shè)備或處于維保期,或是新的設(shè)備,維保費(fèi)用相對(duì)較低;第二年度設(shè)備結(jié)束維保期,設(shè)備的維保費(fèi)相應(yīng)增加。
5、由于第一年電梯處于維保期相應(yīng)費(fèi)用未支出,第二年增加電梯維保費(fèi)用。
6、共用電費(fèi)、水費(fèi)隨著入住率的增加,也將相應(yīng)提高;綠化用水的增加(第二年綠化由管理處自行保養(yǎng)),在測(cè)算中增加了第二年所要耗費(fèi)的公用水費(fèi)。
7、不可預(yù)計(jì)費(fèi):因前期介入費(fèi)中各項(xiàng)支出費(fèi)用不穩(wěn)定,不可預(yù)計(jì)費(fèi)按5%計(jì)提,物管費(fèi)測(cè)算中第二年度各項(xiàng)支出費(fèi)用相對(duì)穩(wěn)定,不可預(yù)計(jì)費(fèi)按1%提取。
8、殘疾人保障金的年人均收入基數(shù)暫按15000元/年.人計(jì)算。
9、其余的費(fèi)用(如管理費(fèi)、稅金等),按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第9篇 物業(yè)工程部管理范圍4
物業(yè)工程部管理范圍(四)
總體:工程部負(fù)責(zé)項(xiàng)目有:
(1)對(duì)所有設(shè)備的日常運(yùn)行管理。
(2)對(duì)建筑物及所有機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。
(3)對(duì)樓宇未盡人之處提出整改方案。
(4)對(duì)客戶(hù)的裝修工程方案審核,對(duì)施工進(jìn)行監(jiān)督管理。
(5)對(duì)客戶(hù)進(jìn)行有償服務(wù)。
(6)為物業(yè)管理提供一切有關(guān)工程詢(xún)問(wèn)。
一、強(qiáng)電專(zhuān)業(yè)
1.負(fù)責(zé)整個(gè)樓宇變配電系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理。
2.負(fù)責(zé)整個(gè)樓宇變配電系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作。
3.負(fù)責(zé)空調(diào)、冷水機(jī)組等動(dòng)力電源、電機(jī)、控制柜的維修保養(yǎng)。
4.負(fù)責(zé)給排水專(zhuān)業(yè)所有動(dòng)力電源、電機(jī)、控制柜的維修保養(yǎng)。
5.負(fù)責(zé)樓宇公共區(qū)域的照明維修。
6.負(fù)責(zé)樓宇臨時(shí)供電的安排和計(jì)劃。
7.負(fù)責(zé)提供節(jié)約電力的計(jì)劃方案,并經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。
8.對(duì)系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案,并經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。
9.負(fù)責(zé)電梯的維修、保養(yǎng)。
10.負(fù)責(zé)卷簾門(mén)的維修、保養(yǎng)。
11.為客戶(hù)提供有償服務(wù)。
二、空調(diào)專(zhuān)業(yè)
1.負(fù)責(zé)樓宇整個(gè)空調(diào)、采暖、通風(fēng)系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理。
2.負(fù)責(zé)樓宇整個(gè)空調(diào)、采暖通風(fēng)系統(tǒng)的維修保養(yǎng)。
3.負(fù)責(zé)空調(diào)、采暖、通風(fēng)系統(tǒng)中,電機(jī)和控制柜的巡視工作,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后及時(shí)報(bào)告電氣維修班處理。
4.改善空調(diào)、采暖、通風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì),使樓宇有一個(gè)良好舒適環(huán)境,同時(shí)最大限度節(jié)約能源。
5.為業(yè)主、客戶(hù)提供有償服務(wù)。
三、給排水專(zhuān)業(yè)
1.負(fù)責(zé)樓宇的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、噴灑系統(tǒng)、雨淋系統(tǒng)的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)和故障檢修。
2.負(fù)責(zé)樓宇所有衛(wèi)生潔具的維修保養(yǎng)。
3.負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)所有機(jī)械的維修,如:手推車(chē)等。
4.負(fù)責(zé)水箱、水池及污水井、雨水井、化糞池等清理。
5.負(fù)責(zé)生活水水質(zhì)處理。
6.為業(yè)主、租戶(hù)提供有償服務(wù)。
四、土建專(zhuān)業(yè)
1.負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)公共范圍的天花、玻璃窗、墻、門(mén)等所有項(xiàng)目的修理、調(diào)整。
2.負(fù)責(zé)建筑結(jié)構(gòu)方面的問(wèn)題,例如滲漏、裂縫等修、整改。
3.負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和物業(yè)公司的家具維修。
4.負(fù)責(zé)安排一些小五金件的維修和調(diào)整。
5.負(fù)責(zé)一些臨時(shí)性的任務(wù)。
6.為業(yè)主、客戶(hù)提供有償服務(wù)。
五、弱電系統(tǒng)
1.負(fù)責(zé)公共應(yīng)急廣播系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線(xiàn)系統(tǒng)、電話(huà)系統(tǒng)、有線(xiàn)電視系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的正常運(yùn)行和維修、保養(yǎng)。
2.負(fù)責(zé)向業(yè)主、客戶(hù)提供有償服務(wù)。
第10篇 物業(yè)區(qū)有線(xiàn)電視管理守則
物業(yè)園區(qū)有線(xiàn)電視管理守則
為使業(yè)主(住戶(hù))接收到逼真、清晰的電視圖像,規(guī)范有線(xiàn)電視網(wǎng)絡(luò)管理,特制定本規(guī)定:
1、嚴(yán)格執(zhí)行《廣州市有線(xiàn)廣播電視設(shè)施保護(hù)規(guī)定》的條例。
2、不可將電視插孔、底座取出搭線(xiàn)。
3、不可使用超標(biāo)輻射及發(fā)射設(shè)備用具
4、業(yè)主(住戶(hù))不得利用有線(xiàn)電視網(wǎng)絡(luò)發(fā)射任何信號(hào)(包括商業(yè)廣告、錄像等)
第11篇 物業(yè)環(huán)境管理基本形式
一、法律手段
運(yùn)用法律手段是物業(yè)環(huán)境管理的一種強(qiáng)制性措施。環(huán)境管理一方面要靠立法,把國(guó)家對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求和作法,全部以法律形式固定下來(lái),強(qiáng)制執(zhí)行;另一方面還要靠執(zhí)法,環(huán)境管理部門(mén)要協(xié)助和配合司法部門(mén)對(duì)違反環(huán)境法律的犯罪行為進(jìn)行斗爭(zhēng),按環(huán)境法規(guī)、環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)對(duì)嚴(yán)重污染和破壞環(huán)境的行為可以提起公訴,直至追究法律責(zé)任,也可依據(jù)環(huán)境法規(guī)對(duì)危害人民健康、污染和破壞環(huán)境的單位或個(gè)人直接給予各種形式的處罰,責(zé)令賠償損失等。我國(guó)自20世紀(jì)80年代開(kāi)始,從中央到地方頒布了一系列環(huán)保法律、法規(guī),特別是有關(guān)物業(yè)管理和物業(yè)環(huán)境管理的相關(guān)法律、法規(guī)的頒布,對(duì)物業(yè)環(huán)境、城市環(huán)境和整個(gè)地球的環(huán)境保護(hù)與污染防治起到了十分明顯的效果,但存在的問(wèn)題還不少,致使環(huán)境管理的宏觀(guān)調(diào)控能力受到影響。其具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面:
(一)立法不完善
首先,我國(guó)有關(guān)環(huán)境保護(hù)的某些法律條文不明確、不具體,使許多具體問(wèn)題難以解決,不利于法律、法規(guī)的貫徹、執(zhí)行與監(jiān)督。例如,污染使受害人難以維護(hù)自身的環(huán)境權(quán)益,在尋求行政或經(jīng)濟(jì)制裁時(shí),又沒(méi)有明確的程序可依,法律對(duì)此規(guī)定不具體,不易操作,處理實(shí)際問(wèn)題時(shí)帶有很大的主觀(guān)隨意性。
其次,法律在賦予環(huán)境保護(hù)與管理機(jī)構(gòu)某些職權(quán)的同時(shí),并未賦予相應(yīng)和必要的執(zhí)法手段和權(quán)利。
再次,由于部門(mén)職能獨(dú)立,常依企業(yè)的隸屬關(guān)系作為環(huán)境管理的依據(jù),不利于當(dāng)?shù)卣畬?duì)所轄區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量負(fù)起責(zé)任。
(二)執(zhí)法體制不完善
目前,我國(guó)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作正在逐步向法制方面轉(zhuǎn)移,但由于歷史和現(xiàn)實(shí)方面的原因,一些領(lǐng)導(dǎo)干部法制觀(guān)念淡薄,不按法律辦事,僅顧局部利益和眼前利益,憑領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人意志行事,行政干預(yù)多,違反建設(shè)項(xiàng)目環(huán)保執(zhí)法程序,不惜耗竭資源、破壞環(huán)境的事件經(jīng)常發(fā)生。因此,為改變這種不良局面,應(yīng)完善執(zhí)法體制,建立環(huán)保經(jīng)濟(jì)責(zé)任制,責(zé)任人承擔(dān)防止環(huán)境污染的責(zé)任,自覺(jué)遵守、執(zhí)行環(huán)保法規(guī),履行法定義務(wù)。
二、經(jīng)濟(jì)手段
在物業(yè)環(huán)境管理中,我們要遵循價(jià)值規(guī)律利用價(jià)格、稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)杠桿,調(diào)節(jié)生產(chǎn)者在資源開(kāi)發(fā)中保護(hù)環(huán)境、消除污染的行為,以便于限制損害環(huán)境的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng),獎(jiǎng)勵(lì)積極治理污染的單位和個(gè)人,促進(jìn)節(jié)約和合理利用資源,充分發(fā)揮價(jià)值在環(huán)境管理中的經(jīng)濟(jì)杠桿作用。如排污收費(fèi)、經(jīng)濟(jì)處罰、損失賠償、治污獎(jiǎng)勵(lì)等保護(hù)環(huán)境經(jīng)濟(jì)措施的綜合利用。
當(dāng)前,我國(guó)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一種利益導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制,以自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算的企業(yè)和個(gè)體經(jīng)濟(jì),為追求自身的經(jīng)濟(jì)利益,在當(dāng)前我國(guó)環(huán)境保護(hù)相關(guān)法律、法規(guī)還不完善的情況下,千方百計(jì)地將生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)造成的污染損害轉(zhuǎn)嫁給社會(huì),形成外部效應(yīng)。外部效應(yīng)是企業(yè)或個(gè)人的行為對(duì)活動(dòng)以外的企業(yè)或個(gè)人的影響。外部效應(yīng)導(dǎo)致私人成本和社會(huì)成本的不一致,使市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格不同于最優(yōu)價(jià)格。外部效應(yīng)可能是好的,也可能是壞的。好的外部效應(yīng)的例子是,上游農(nóng)民植樹(shù)造林,保持水土不流失,下游農(nóng)民能夠得到灌溉用水和免受洪水與流沙之害。但上游的農(nóng)民并不一定有這樣做的積極性。壞的外部效應(yīng)的例子是,上游伐木會(huì)對(duì)下游的種植、灌溉、運(yùn)輸、工業(yè)生產(chǎn)、居民生活等方面產(chǎn)生很多壞的影響,造成洪水泛濫、水土流失、生存環(huán)境惡化。這對(duì)下游居民和全社會(huì)都是成本,但上游居民并不承擔(dān)這一成本。他們沒(méi)有動(dòng)力考慮這一成本,并且停止伐木還會(huì)減少上游居民的收益。另外,上游居民之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系也不允許單一上游居民單獨(dú)承擔(dān)社會(huì)成本,只有全體上游居民都承擔(dān)這種成本,單一的上游居民才不會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中失敗。因此,必須采用經(jīng)濟(jì)杠桿,制定對(duì)所有上游伐木者同樣的標(biāo)準(zhǔn)和激勵(lì)機(jī)制使他們都承擔(dān)這一成本。
目前,由于環(huán)境保護(hù)的經(jīng)濟(jì)手段不力,隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和發(fā)展,這種外部的壞效應(yīng)現(xiàn)象越來(lái)越明顯,其具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面:
(一)把排污費(fèi)作為企事業(yè)單位的環(huán)保補(bǔ)助金,并規(guī)定企業(yè)單位繳納的排污費(fèi)可從生產(chǎn)成本中列支,這是不公平的。
企業(yè)把排污費(fèi)列入成本,隨著產(chǎn)品流通過(guò)程的完成,最后還是轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上,形成一家污染,全民負(fù)擔(dān)的局面。
(二)現(xiàn)行有關(guān)環(huán)境保護(hù)優(yōu)惠措施已失去效用。十多年來(lái),國(guó)家在經(jīng)濟(jì)優(yōu)惠政策方面,對(duì)“三廢”綜合利用產(chǎn)品和環(huán)保產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷(xiāo)售、價(jià)格等方面給予了一定優(yōu)惠條件,但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立,這些優(yōu)惠條件已失去鼓勵(lì)效果,產(chǎn)品銷(xiāo)售、生產(chǎn)、價(jià)格等屬于企業(yè)自主權(quán),優(yōu)惠條件已不復(fù)存在。因此就要求進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)方面的管理,對(duì)環(huán)境和資源實(shí)行符合價(jià)值規(guī)律的管理方法,要根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)給予新的稅收、信貸等優(yōu)惠,懲罰環(huán)境污染者,獎(jiǎng)勵(lì)環(huán)境保護(hù)者,以促進(jìn)環(huán)保產(chǎn)業(yè)、綠色產(chǎn)品生產(chǎn)和材料的發(fā)展。
三、行政干預(yù)手段
物業(yè)所在區(qū)域的環(huán)境保護(hù)和管理部門(mén),應(yīng)根據(jù)國(guó)家行政法規(guī)所賦予的組織和指揮權(quán)力,對(duì)環(huán)境資源保護(hù)工作實(shí)施具體的管理措施。主要包括環(huán)境管理部門(mén)定期或不定期地向同級(jí)政府機(jī)關(guān)報(bào)告本地區(qū)的環(huán)境保護(hù)情況和工作,對(duì)貫徹國(guó)家有關(guān)環(huán)境保護(hù)方針、政策提出具體的意見(jiàn)和建議;組織制定國(guó)家和地方以及各類(lèi)物業(yè)與不同條件下的環(huán)境保護(hù)政策、工作計(jì)劃和環(huán)境規(guī)劃,并把這些計(jì)劃和規(guī)劃
報(bào)請(qǐng)政府審批,使之具有行政法規(guī)效力;運(yùn)用行政權(quán)力對(duì)某些區(qū)域采取特定措施,如劃為自然保護(hù)區(qū)、重點(diǎn)污染防治區(qū)、環(huán)境保護(hù)特區(qū)等;對(duì)一些污染嚴(yán)重的工交企業(yè)要求限期治理,甚至勒令其關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)、遷;對(duì)易產(chǎn)生污染的工程設(shè)施和項(xiàng)目,采取行政制約的辦法,如審批開(kāi)發(fā)、建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)書(shū),審批新建、擴(kuò)建、改建項(xiàng)目的“三同時(shí)”(我國(guó)《關(guān)于保護(hù)和改善環(huán)境的若干規(guī)定》中明確指出:“一切新建、擴(kuò)建和改建的企業(yè),防止污染的項(xiàng)目,必須和主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投產(chǎn)?！?的設(shè)計(jì)方案,審批有毒、有害的化學(xué)品生產(chǎn)、進(jìn)口和使用,管理珍稀動(dòng)植物物種及其產(chǎn)品的出口、貿(mào)易事宜等等。
值得注意地是,行政干預(yù)的必要性,還得取決于以下兩個(gè)條件:
1.行政干預(yù)的效果必須好于市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)的效果。
2.行政干預(yù)所得到的收益與效益必須大于行政干預(yù)本身的成本和代價(jià)(即計(jì)劃、執(zhí)行成本和所有由于行政干預(yù)而加于其他經(jīng)濟(jì)部門(mén)的成本或損失)。
四、技術(shù)手段
運(yùn)用技術(shù)手段,實(shí)現(xiàn)物業(yè)環(huán)境管理的科學(xué)化,包括制定物業(yè)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),組織開(kāi)展環(huán)境影響評(píng)價(jià),編寫(xiě)環(huán)境質(zhì)量報(bào)告,總結(jié)推廣防治污染的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),開(kāi)展物業(yè)環(huán)境管理的研究、交流與合作,為制定環(huán)境保護(hù)技術(shù)政策提供依據(jù)。
從環(huán)境問(wèn)題被提到議事日程、產(chǎn)生初步的環(huán)境管理概念,直到今天發(fā)展到用生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀(guān)點(diǎn),運(yùn)用系統(tǒng)論、信息論、控制論等現(xiàn)代科學(xué)原理和方法,開(kāi)展環(huán)境管理基礎(chǔ)理論的研究,建立符合持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略要求的人類(lèi)――環(huán)境――經(jīng)濟(jì)系統(tǒng),大規(guī)模地開(kāi)展環(huán)境預(yù)測(cè)、預(yù)報(bào)和評(píng)價(jià)工作,預(yù)測(cè)科技進(jìn)步、生產(chǎn)技術(shù)革新和評(píng)價(jià)資源、能源給環(huán)境帶來(lái)的影響及其效果等,都是科學(xué)技術(shù)發(fā)展的產(chǎn)物。現(xiàn)在,就宏觀(guān)而言,許多西方國(guó)家已對(duì)環(huán)境管理的污染物體系以及有關(guān)評(píng)價(jià)人類(lèi)――環(huán)境――經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的指標(biāo)體系進(jìn)行了大量系統(tǒng)研究,建立了許多定性模型和定量模式,應(yīng)用模擬實(shí)驗(yàn)、計(jì)算機(jī)模擬方法進(jìn)行系統(tǒng)分析,實(shí)現(xiàn)對(duì)高空乃至全球環(huán)境污染進(jìn)行預(yù)測(cè)、預(yù)報(bào),并對(duì)資源進(jìn)行探測(cè)等等;就微觀(guān)而言,環(huán)境管理已由局部的點(diǎn)源治理發(fā)展到今天提出的污染全過(guò)程控制,提出了在生產(chǎn)過(guò)程中消滅污染的“清潔生產(chǎn)”方案。這種“清潔生產(chǎn)”方案的特點(diǎn)是:生產(chǎn)上的投入最少,產(chǎn)出量最大,既能取得近期效益,也能取得長(zhǎng)遠(yuǎn)的效果;資源的消耗和利用最經(jīng)濟(jì)合理;生產(chǎn)者利益和整個(gè)社會(huì)利益協(xié)調(diào)一致,有最佳的環(huán)境效益。
總之,許多環(huán)境政策、法律、法規(guī)的制定、實(shí)施都涉及到許多科學(xué)技術(shù)問(wèn)題,所以環(huán)境問(wèn)題解決的好壞,在很大程度上取決于科學(xué)技術(shù)。沒(méi)有先進(jìn)的科學(xué)技術(shù),不僅發(fā)現(xiàn)不了環(huán)境問(wèn)題,而且即使發(fā)現(xiàn)了,環(huán)境污染和破壞也難以控制。所以科學(xué)技術(shù)是實(shí)現(xiàn)環(huán)境科學(xué)管理的有效途徑和必不可少的手段。
五、宣傳教育手段
這是環(huán)境管理的一項(xiàng)戰(zhàn)略性措施。環(huán)境保護(hù)宣傳既是普及環(huán)境科學(xué)知識(shí),又是思想動(dòng)員。通過(guò)廣播、電視、電影及各種文化傳播形式廣泛宣傳,使公眾了解環(huán)境保護(hù)的重要意義和內(nèi)容,激發(fā)他們保護(hù)環(huán)境的熱情和積極性,把保護(hù)環(huán)境、熱愛(ài)大自然、熱愛(ài)我們每個(gè)人所生存的環(huán)境變成自覺(jué)行動(dòng),形成強(qiáng)大的社會(huì)公眾意識(shí)和公眾輿論,制止浪費(fèi)資源、破壞與污染環(huán)境的行為。
第12篇 物業(yè)檔案文件管理培訓(xùn)內(nèi)容
物業(yè)檔案文件管理培訓(xùn)
1、發(fā)文格式中,函、通告、通知、報(bào)告、請(qǐng)示等文件如何使用
(1)函:與不相隸屬機(jī)關(guān)或本系統(tǒng)單位之間互相商洽和聯(lián)系工作,詢(xún)問(wèn)和答復(fù)問(wèn)題等用'函'。
(2)通告:在工作中可能出現(xiàn)或已經(jīng)出現(xiàn)了問(wèn)題,或者是有些工作或其他事項(xiàng)需要外界配合等用'通告'。
(3)通知:是'發(fā)現(xiàn)行政法規(guī)和規(guī)章,轉(zhuǎn)發(fā)上級(jí)機(jī)關(guān)、同級(jí)機(jī)關(guān)和不相隸屬機(jī)關(guān)的公文批轉(zhuǎn)所屬單位,要求屬下單位輸或需要周知和共同執(zhí)行事項(xiàng)時(shí)所使用的下行文種'。常用的有'指示性通知'、'批示性通知'、'周知性通知'、'會(huì)議通知'、'任免通知'。
(4)報(bào)告:向上級(jí)機(jī)關(guān)匯報(bào)工作,反映情況,提出建議,答復(fù)上級(jí)機(jī)關(guān)的詢(xún)問(wèn)等用'報(bào)告'。
(5)請(qǐng)示:請(qǐng)求上級(jí)機(jī)關(guān)對(duì)某項(xiàng)重要工作作出指示,答復(fù)和批準(zhǔn)事項(xiàng)時(shí)用'請(qǐng)示'。
2、如何收集物業(yè)管理的重要文件、法規(guī)及信息
(1)可從上級(jí)公司傳閱的文件、資料中收集;
(2)從政府相關(guān)部門(mén)下發(fā)的文件資料中整理收集;
(3)從物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)刊中收集;
(4)征訂有關(guān)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)信息、刊物及法規(guī)匯編等資料;
(5)經(jīng)常了解物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)書(shū)籍的出版情況;
(6)保持與物業(yè)管理各政府業(yè)務(wù)主管部門(mén)的聯(lián)系,從中獲得物業(yè)管理的有關(guān)文件法規(guī);
(7)可從報(bào)刊、雜志等資料中收集。
3、檔案材料的收集和清理的具體要求是什么
(1)嚴(yán)格檔案材料的收、發(fā)制度和借閱制度;
(2)及時(shí)做好催還、清退工作,檔案材料不得個(gè)人保管;
(3)除做好日常材料的收集和清理工作外,每年要集中時(shí)間整理前一年的檔案材料;
(4)檔案工作應(yīng)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),分級(jí)管理。公司辦公室負(fù)責(zé)公司的主體檔案,對(duì)各職能部門(mén)的檔案管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和檢查,各職能部門(mén)分層管理本部門(mén)的檔案工作;
(5)檔案材料的收集和清理要便于公司及各部門(mén)的利用;
(6)必須按檔案分類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)行檔案的整理和歸檔;
a、檔案材料的分類(lèi)方法主要有:部門(mén)分類(lèi)法、問(wèn)題分類(lèi)法、材料性質(zhì)分類(lèi)法、人物分類(lèi)法和時(shí)間分類(lèi)法。各部門(mén)應(yīng)根據(jù)自己的工作性質(zhì)和涉及范圍確定分類(lèi)方法。
b、檔案分類(lèi)項(xiàng)目一旦確定,要執(zhí)行到底,不因易人而變更。
c、正式歸檔材料一般指已經(jīng)處理完畢的材料。對(duì)歸類(lèi)界限不明確的材料,可根據(jù)材料與類(lèi)目的密切程度進(jìn)行歸類(lèi)。
(7)檔案材料的卷宗的處理:
a、對(duì)無(wú)主題的材料應(yīng)擬定確切的標(biāo)題;
b、所有歸檔材料均須編號(hào),并按序號(hào)進(jìn)行先后排列;
c、填寫(xiě)材料目錄表,其主要內(nèi)容有:順序號(hào)、發(fā)文部門(mén)、標(biāo)題、文號(hào)和日期;
(8)確定檔案材料的保管年限。一般檔案分為永久保管、長(zhǎng)期保管(15年以上)、中期保管(5-15年)、短期保管(5年以下)等。
(9)檔案材料的保管。檔案材料應(yīng)集中指定地點(diǎn)保存,并按類(lèi)上架進(jìn)柜,注意防盜、防火、防潮、防蟲(chóng)、防泄密等事件的發(fā)生,要經(jīng)常對(duì)檔案材料進(jìn)行檢查。
4、物業(yè)管理應(yīng)保存的基本材料有哪些
物業(yè)管理公司應(yīng)保存的基本材料有:會(huì)議記錄;上下行文;政府文件;工作計(jì)劃、總結(jié)、報(bào)告;規(guī)章制度;調(diào)查分析;重大事件和投訴;工作檢查、評(píng)比記錄;物業(yè)管理委托合同;物業(yè)管理各項(xiàng)分承包合同、協(xié)議;公司人事材料;治安事件記錄、處理材料;各工程竣工圖紙、驗(yàn)收合格證明材料;技術(shù)圖紙、工程檔案;客戶(hù)/業(yè)主檔案;固定資產(chǎn)清單;財(cái)務(wù)憑證、帳冊(cè)、報(bào)表;財(cái)產(chǎn)和物資單據(jù);各類(lèi)經(jīng)營(yíng)證明、證件等。
