第1篇 物業(yè)管理手冊(cè)－業(yè)主滿意度測量程序
物業(yè)管理手冊(cè):業(yè)主滿意度測量程序
1、目的
對(duì)業(yè)主是否滿意的信息進(jìn)行監(jiān)視,以評(píng)價(jià)質(zhì)量、環(huán)境管理體系的有效性和識(shí)別可改進(jìn)的機(jī)會(huì)。
2、范圍
適用于本公司的業(yè)主是否滿意的各種信息獲取和利用的控制。
3、職責(zé)
3.1物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)與業(yè)主聯(lián)絡(luò),有效處理業(yè)主的意見,并保存相關(guān)服務(wù)記錄。
3.2品質(zhì)部根據(jù)滿意度調(diào)查情況,分析存在問題的原因,并督促相關(guān)部門有效處理業(yè)主意見或建議,持續(xù)提高業(yè)主滿意度。
4、程序
4.1業(yè)主信息的收集、分析與處理
4.1.1物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)收集業(yè)主滿意與否的信息。
4.1.2物業(yè)服務(wù)中心以面談、信函、電話等方式與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行溝通,業(yè)主提供的意見或建議由物業(yè)服務(wù)中心解答、收集,并記錄在《業(yè)主回訪單》、《工作日志》或《服務(wù)登記本》上。暫時(shí)未能解答的,應(yīng)詳細(xì)記錄,并向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)反映或經(jīng)由相關(guān)部門協(xié)調(diào)后予以答復(fù)。
4.1.3相關(guān)責(zé)任部門應(yīng)負(fù)責(zé)有效處理業(yè)主意見,執(zhí)行《與業(yè)主有關(guān)的過程控制程序》的有關(guān)規(guī)定。
4.2業(yè)主滿意度測量
4.2.1物業(yè)服務(wù)中心客服主管按要求每月對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪,填寫《業(yè)主回訪單》;接待專員對(duì)維修情況進(jìn)行回訪,月末由經(jīng)理對(duì)回訪信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì),填寫《月管理目標(biāo)、指標(biāo)完成情況統(tǒng)計(jì)分析》交品質(zhì)部,由品質(zhì)部報(bào)管理者代表審批。
4.2.2品質(zhì)部每年至少組織一次業(yè)主滿意度調(diào)查,了解業(yè)主滿意程度,對(duì)反饋的意見進(jìn)行匯總、分析,并由責(zé)任部門采取措施,對(duì)存在問題進(jìn)行整改并有效地預(yù)防。
5、相關(guān)文件
5.1《與業(yè)主有關(guān)的過程控制程序》
5.2《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》
5.3《數(shù)據(jù)分析控制程序》
6、相關(guān)記錄
6.1《月管理目標(biāo)、指標(biāo)完成情況統(tǒng)計(jì)分析》jw/jl-8.2.1-001
6.2《工作日志》jw/jl-8.2.1-002
6.3《業(yè)主回訪單》jw/jl-8.2.1-003
第2篇 物業(yè)iso9000物業(yè)管理費(fèi)用的收取程序
公 司 程 序 文 件 版號(hào):a
修改號(hào):0
ej-qp4.13物業(yè)管理費(fèi)用的收取 頁碼:1/4
1.目的:
為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為,確保公司的經(jīng)濟(jì)收入,促進(jìn)公司事業(yè)的運(yùn)作、發(fā)展。
2.適用范圍:
適用于公司經(jīng)營管理部對(duì)住戶收取費(fèi)用的工作。
3.引用文件:
3.1 質(zhì)量手冊(cè)第4.9章
3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.9章
4.職責(zé):
4.1經(jīng)營管理部主任負(fù)責(zé)年物業(yè)管理費(fèi)用收取的計(jì)劃工作和月收費(fèi)情況的檢查工作。
4.2收費(fèi)員負(fù)責(zé)年度、日常物業(yè)管理費(fèi)用的收取。
4.3物業(yè)管理員負(fù)責(zé)年度、日常物業(yè)管理費(fèi)用收取的統(tǒng)計(jì)報(bào)表工作。
5.工作程序:
5.1計(jì)劃工作:
5.1.1經(jīng)營管理部主任每年年初根據(jù)物業(yè)管理委員會(huì)通過的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和政府的各類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定《物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)計(jì)劃》,并報(bào)副總經(jīng)理審核。
5.1.2物業(yè)管理員檢查收費(fèi)員各項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目表格、報(bào)表是否齊全。
5.1.3物業(yè)管理員協(xié)助綜合辦公室檢查微機(jī)內(nèi)收費(fèi)系統(tǒng)數(shù)據(jù):住戶的姓名、樓房號(hào)、面積等是否反映現(xiàn)實(shí)居住情況,由綜合辦公室打印出收費(fèi)表。
5.2費(fèi)用的收取:
5.2.1物業(yè)管理委托服務(wù)費(fèi):
5.2.1.1此項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)期為每年底和次年初,收費(fèi)員在大門宣傳欄和單元防盜門右上角張貼收費(fèi)通知。
5.2.1.2住戶交納費(fèi)用時(shí),收費(fèi)員向住戶出示《物業(yè)管理委托服務(wù)收費(fèi)表》,住戶確認(rèn)無誤后,由住戶在表上簽字,同時(shí)請(qǐng)住戶交納費(fèi)用,收費(fèi)員開出票據(jù),在收費(fèi)過程中執(zhí)行服務(wù)規(guī)范用語。
5.2.1.3收費(fèi)完畢,收費(fèi)員填寫《物業(yè)管理委托服務(wù)收費(fèi)臺(tái)帳》,作復(fù)寫收據(jù),將錢或支票交與財(cái)務(wù)部。
5.2.1.4完成上述程序后,收費(fèi)員將程序中涉及的文件移交物業(yè)管理員,物業(yè)管理員審核后歸檔。
5.2.2“五費(fèi)”的收取:
5.2.2.1“五費(fèi)”是指冷水費(fèi)、熱水費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)。收費(fèi)員每月或每兩月向住戶收取。
5.2.2.2收費(fèi)員接到市政部門送來的水、電、氣費(fèi)交納通知單后,將費(fèi)用、表數(shù)分別填寫到《五費(fèi)統(tǒng)收(單元)記錄》表上。
5.2.2.3收單后第二天開始,物業(yè)管理員下戶查表,準(zhǔn)確記錄各表示數(shù),將數(shù)據(jù)計(jì)入《五費(fèi)統(tǒng)收(分戶)記錄》。
5.2.2.4收單后第四天,收費(fèi)員在小區(qū)大門宣傳欄和單元防盜門右上角張貼交費(fèi)通知。
5.2.2.5住戶交費(fèi)時(shí),收費(fèi)員向住戶出示《五費(fèi)統(tǒng)收(分戶)記錄》,住戶確認(rèn)后,向住戶收取費(fèi)用,并開據(jù)收據(jù)。過程中實(shí)行服務(wù)規(guī)范用語。
5.2.2.6收費(fèi)后收費(fèi)員將錢和支票填寫復(fù)寫收據(jù)后交與財(cái)務(wù)部。
5.2.3車輛的收費(fèi):
5.2.3.1每年不定期向車主收取車輛有關(guān)費(fèi)用,收費(fèi)員嚴(yán)格按照《車輛通行停放收費(fèi)規(guī)定》收費(fèi)。
5.2.3.2當(dāng)車主通行證、停車證即將到期時(shí),保安服務(wù)部車輛管理員應(yīng)通知車主交費(fèi)。
5.2.3.3車主到保安服務(wù)部交費(fèi)時(shí),保安服務(wù)部記清車主姓名、住址、車牌號(hào),將收取的費(fèi)用及時(shí)交給經(jīng)營管理部收費(fèi)員。
5.2.3.4收費(fèi)員核準(zhǔn)后,填寫收據(jù),錢或支票交與財(cái)務(wù)部。
5.2.4有償服務(wù)收費(fèi):
5.2.4.1住戶申請(qǐng)有償服務(wù)時(shí),物業(yè)管理員如實(shí)填寫《有償服務(wù)派工單》,并轉(zhuǎn)交有關(guān)部門執(zhí)行。
5.2.4.2工作人員完工后,將派工單由住戶簽完字后交回收費(fèi)員,由收費(fèi)員通知住戶交費(fèi),并填寫《有償服務(wù)收費(fèi)臺(tái)帳》。
5.3收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整:
5.3.1收費(fèi)員應(yīng)嚴(yán)格按照各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),不收無標(biāo)準(zhǔn)的費(fèi)、不收無批示的費(fèi)。
5.3.2當(dāng)政府對(duì)某項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整時(shí),經(jīng)營管理部主任將政府的文件和本小區(qū)調(diào)整的范圍上報(bào)公司審批,無需物業(yè)管理委員會(huì)批準(zhǔn),若公司對(duì)內(nèi)部自定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整時(shí),應(yīng)上報(bào)公司審批后,經(jīng)物業(yè)管理委員會(huì)通過后才能執(zhí)行。
5.3.3審批和通過后的標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)營管理部主任組織管理員、收費(fèi)員學(xué)習(xí)調(diào)整收費(fèi)的文件和本小區(qū)實(shí)行新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測算方法,以便工作人員向住戶解釋。
5.3.4收費(fèi)員及時(shí)將調(diào)整費(fèi)用的通知在宣欄中通告住戶
,物業(yè)管理員將審批文件的復(fù)印件給綜合辦公室保存。
5.3.5在質(zhì)量體系運(yùn)行前已執(zhí)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),在質(zhì)量體系運(yùn)行中未作調(diào)整的不執(zhí)行本章程序。
5.4收費(fèi)報(bào)表的制定:
5.4.1收費(fèi)員根據(jù)各項(xiàng)收費(fèi)記錄表,將各項(xiàng)費(fèi)用匯總,每月最后一個(gè)工作日填寫月《物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)匯總表》,每年十二月最后一個(gè)工作日填寫年度《物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)匯總表》。
5.4.2上述報(bào)表需收費(fèi)員填寫,物業(yè)管理員核準(zhǔn),經(jīng)營管理部主任
審核。
5.5催繳費(fèi)用:
5.5.1住戶逾期未交納物業(yè)管理服務(wù)各項(xiàng)費(fèi)用,由收費(fèi)員發(fā)出《費(fèi)用催繳通知單》,限期交付。
5.5.2《費(fèi)用收繳通知單》發(fā)出后,過期不交又無正當(dāng)理由的,物業(yè)管理員和收費(fèi)員應(yīng)登門征徇住戶意見,做其工作直到住戶交費(fèi)為止。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)計(jì)劃》 ej-qr-qp4.13-01
6.2《交費(fèi)通知》 ej-qr-qp4.13-02
6.3《物業(yè)管理委托服務(wù)收費(fèi)表》 ej-qr-qp4.13-03
6.4《物業(yè)管理委托服務(wù)費(fèi)臺(tái)帳》 ej-qr-qp4.13-04
6.5《五費(fèi)統(tǒng)收(分戶)記錄》 ej-qr-qp4.13-05
6.6《五費(fèi)統(tǒng)收(單元)記錄》 ej-qr-qp4.13-06
6.7《物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)匯總表》 ej-qr-qp4.13-07
6.8《五費(fèi)統(tǒng)收臺(tái)帳》 ej-qr-qp4.13-08
6.9《費(fèi)用催繳通知單》 ej-qr-qp4.13-09
6.10《有償服務(wù)派工單》ej-qr-qp4.13-10
6.11《有償服務(wù)費(fèi)臺(tái)帳》ej-qr-qp4.13-11
6.12《機(jī)動(dòng)車車位登記表》ej-qr-qp4.8-01
6.13《費(fèi)用調(diào)整的請(qǐng)示》無固定格式
6.14《車輛通行、停放收費(fèi)規(guī)定》ej-wi-qp4.13-01
6.15《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范行為》ej-wi-qp8.1-01
第3篇 物管師物業(yè)管理實(shí)務(wù)模擬練習(xí)題12
2022物管師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》模擬練習(xí)題12
(單選與多選部分)
一、單項(xiàng)選擇題(每題1分,每題的備選項(xiàng)中,只有1個(gè)最符合題意)
1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位,依據(jù)(物業(yè)服務(wù)合同 )從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。
a. 物業(yè)管理服務(wù)合同b. 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
c. 管理規(guī)約d. 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用
2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的(a)登記內(nèi)容包括:企業(yè)名稱的預(yù)先審核、公司地址、注冊(cè)資本、股東人數(shù)和法定代表人、公司人員和公司章程。
a. 工商注冊(cè) b. 資質(zhì)申請(qǐng)
c. 稅務(wù)注冊(cè) d.組織機(jī)構(gòu)代碼注冊(cè)
3. 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè),其資質(zhì)等級(jí)按最低等級(jí)核定,并設(shè)(b)年的暫定期。
a. 半b. 一 c. 二d. 三
4. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起(c)天內(nèi),向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)。
a. 10b. 20c. 30d. 60
5.省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)(b )級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。
a. 一級(jí) b. 二級(jí)c. 三級(jí) d. 四級(jí)
6. 物業(yè)管理招標(biāo)是由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競投,從中選擇(a )的競投者,并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。
a. 最符合條件b. 服務(wù)費(fèi)用最低
c. 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)最高 d. 性價(jià)比最高
7.物業(yè)管理投標(biāo),是對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng),是指(b )的物業(yè)服務(wù)企業(yè),根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn),編制投標(biāo)文件,參與投標(biāo)競爭的行為。
a. 具有相應(yīng)資質(zhì)b. 符合招標(biāo)條件
c. 被指定參加 d. 由上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)推薦
8.根據(jù)物業(yè)的不同類型,可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為(d )兩大類招標(biāo)。
a. 住宅項(xiàng)目和寫字樓項(xiàng)目b. 住宅項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目
c. 商業(yè)項(xiàng)目和非商業(yè)項(xiàng)目d. 住宅項(xiàng)目和非住宅項(xiàng)目
9.物業(yè)管理招標(biāo)的方式包括(a)。
a. 公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)b. 公開招標(biāo)和非公開招標(biāo)
c. 協(xié)議招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)d. 住宅項(xiàng)目招標(biāo)和非住宅項(xiàng)目招標(biāo)
10.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則是:物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)依法組織實(shí)施,招標(biāo)投標(biāo)過程應(yīng)(d)。
a. 公開、合理、平等b. 公開、公平、合理
c. 公開、合理、公正d. 公開、公平、公正
11.根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的方式可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為:(b)
a. 公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)
b. 全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)和顧問項(xiàng)目招標(biāo)
c整體物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)和單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo).
d. 全方位服務(wù)型管理和顧問服務(wù)型管理
12.公開招標(biāo)的主要特點(diǎn)是招標(biāo)人以公開的方式邀請(qǐng)(d)的法人組織參與投標(biāo),招標(biāo)程序和中標(biāo)結(jié)果公開,評(píng)選條件及程序是預(yù)先設(shè)定的,且不允許在程序啟動(dòng)后單方面變更。
a 確定 b 3-5家
c 符合要求d不確定
13.合同是當(dāng)事人之間意思表示一致的結(jié)果。合同的訂立,必須經(jīng)過(c )兩個(gè)階段。
a、邀請(qǐng)要約、承諾b、要約、反要約
c、要約、承諾 d、邀請(qǐng)要約、反要約
14.《中華人民共和國合同法》第十二條規(guī)定:“當(dāng)事人訂立合同,有書面形式、口頭形式和其他形式?！逼渲械钠渌问街饕感袨楹贤问?也就是通常人們所說的(c)合同。
a、書面合同b、口頭合同
c、事實(shí)合同d、其他合同
15.下面哪項(xiàng)不屬于前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容(c):
a、共用部位的承接驗(yàn)收內(nèi)容b、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
c、業(yè)主自用部位的承接驗(yàn)收d、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗(yàn)收
16.(b)是指新建物業(yè)竣工之前,建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要,引入的物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)。
a、前期管理b、早期介入
c、物業(yè)管理咨詢d、項(xiàng)目的可行性研究
17.下列哪個(gè)階段不屬于早期介入階段(d):
a、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 b、建設(shè)階段
c、銷售階段d、物業(yè)承接查驗(yàn)階段
18.早期介入服務(wù)的對(duì)象是(b),并根據(jù)雙方約定支付早期介入服務(wù)費(fèi)用。
a 施工單位 b 建設(shè)單位
c 業(yè)主大會(huì) d 業(yè)主委員會(huì)
19.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新接管物業(yè)項(xiàng)目的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的接管驗(yàn)收通常稱為( b)。
a、前期管理b、物業(yè)的承接查驗(yàn)
c、早期介入d、工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收
20.(b)是通過啟用設(shè)施或設(shè)備來直接檢驗(yàn)被查驗(yàn)對(duì)象的安裝質(zhì)量和使用功能,以直觀地了解其符合性、舒適性、安全性等。
a、檢測查驗(yàn) b、使用查驗(yàn)
c、試驗(yàn)查驗(yàn) d、觀感查驗(yàn)
21.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)不同于新建物業(yè)的承接查驗(yàn),其承接查驗(yàn)內(nèi)容、重點(diǎn)都有一定區(qū)別。下列不屬于物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)物業(yè)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作的是(c):
a、分析是否符合承接查驗(yàn)條件 b、成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組
c、與建設(shè)單位共同開展查驗(yàn)工作d、準(zhǔn)備資料和工具
22.新建物業(yè)的物業(yè)管理工作移交中,移交方為該物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位,承接方為(a):
a、物業(yè)服務(wù)企業(yè)b、業(yè)主大會(huì)
b、社區(qū)居民委員會(huì)d、建設(shè)單位行政主管部門
23.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)管理工作移交,如承接的部分物業(yè)項(xiàng)目還在保修期內(nèi),承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂(d),明確具體的保修項(xiàng)目、負(fù)責(zé)保修的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問題的處理情況。
a 保修協(xié)議b 驗(yàn)收協(xié)議c 移交清單 d 移交協(xié)議
24.(b)是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù),同時(shí)物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務(wù)手續(xù)的過程。
a、早期介入 b、物業(yè)入住c、前期管理 d、承接查驗(yàn)
25.在物業(yè)辦理入住手續(xù)階段,建設(shè)單位或物業(yè)管理單位陪同業(yè)主一起驗(yàn)收其名下的物業(yè),登記水、電、氣表起始數(shù)、房屋驗(yàn)收情況,購房合同雙方應(yīng)在(a)上簽字確認(rèn)。
a、《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》b、《物業(yè)驗(yàn)收須知》
c、《住宅質(zhì)量保證書》d、《業(yè)主(住戶)手冊(cè)》
26.驗(yàn)房驗(yàn)收不合格的部分,物業(yè)管理單位應(yīng)協(xié)助業(yè)主敦促建設(shè)單位進(jìn)行工程不合格整改、質(zhì)量返修等工作。發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量問題,建議采取的辦法是(b ):
a、向建設(shè)單位辦理退房手續(xù)b、暫不發(fā)放鑰匙。
c、向行業(yè)主管部門反映 d、由業(yè)主自行解決
27.物業(yè)管理單位實(shí)施裝飾裝修管理的依據(jù)主要是( b)以及國家和地方的其它規(guī)定。
a、《住宅使用說明書》
b、建設(shè)部110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》
c、《業(yè)主(住戶)手冊(cè)》
d、《管理規(guī)約》
28.在物業(yè)裝飾裝修之前,目前較為通常的做法是由物業(yè)管理單位和裝修人應(yīng)簽訂(d),約定物業(yè)裝飾裝修管理相關(guān)事項(xiàng)。
a、《管理規(guī)約》 b、《前期物業(yè)管理協(xié)議》
c、《物業(yè)驗(yàn)收須知》d、《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》
29.物業(yè)管理單位應(yīng)詳細(xì)核查裝飾裝修申請(qǐng)登記表中的裝修內(nèi)容,下述哪些行為在物業(yè)管理單位允許動(dòng)工范圍內(nèi)(d):
a、變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu);b、擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸
c、拆改供暖管道和設(shè)施;d、在正常負(fù)荷范圍內(nèi)增加室內(nèi)隔墻數(shù)量
30.物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反相關(guān)法規(guī)規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的,由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告,可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)(a)倍的罰款。
a、2-3 b、1-2 c、3-4d、4-5
31.在進(jìn)行裝修管理服務(wù)時(shí),下列不屬于重點(diǎn)檢查的裝飾裝修項(xiàng)目是:(b )
a有無變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu);
b 地板磚的品牌和顏色;
c有無將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間;
d有無拆改供暖管道和設(shè)施;
32.物業(yè)裝飾裝修行政主管部門的工作人員接到物業(yè)管理單位對(duì)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違法行為的報(bào)告后,未及時(shí)處理,玩忽職守的,依法給予(c)。
a罰款b停職檢查c行政處分d行政拘留
33.垃圾清運(yùn)費(fèi)是指裝飾裝修工程產(chǎn)生垃圾的管理和清運(yùn)費(fèi)用。如裝修垃圾業(yè)主按照要求管理并自行清運(yùn),則該費(fèi)用可免予繳納。否則,裝修人應(yīng)向物業(yè)管理單位繳納該費(fèi)用,裝修垃圾由(a )代為清運(yùn)。
a物業(yè)管理單位b環(huán)衛(wèi)部門
c行政主管部門d居委會(huì)
34. 因裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,(d )應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。
a物業(yè)管理單位b建設(shè)單位
c行政主管部門d裝修人
35.裝修人裝飾裝修活動(dòng)侵占公共空間,對(duì)公共部位和設(shè)施造成損害的,(a)可以責(zé)令其改正,造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
a城市房地產(chǎn)行政主管部門b物業(yè)管理單位
c建設(shè)單位 d街道辦事處
36.未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn),在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)中搭建建筑物、構(gòu)筑物的,或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的,由城市規(guī)劃行政主管部門按照(b )及相關(guān)法規(guī)的規(guī)定處罰。
a《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》b《城市規(guī)劃法》
c《物業(yè)管理?xiàng)l例》 d《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》
37.( a)是指完好房屋與基本完好房屋建筑面積之和占房屋總建筑
面積的百分比。
a、房屋完好率b、危房率
c、房屋基本完好率d、設(shè)備設(shè)施完好率
38.房屋完好等級(jí)的評(píng)定方法是根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好及損壞程度進(jìn)行的,通常把房屋的完損等級(jí)分為以下哪5類(c):
a、精品房、一般完好房、輕微損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房
b、精品房、完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房
c、完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房
d、完好房、基本完好房、輕微損壞房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房
39.根據(jù)有關(guān)規(guī)定,電梯每(c)要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進(jìn)行檢驗(yàn)合格才能繼續(xù)使用。
a半年b兩年c一年d九個(gè)月
40.常見電梯按用途分為(a ):
a、乘客電梯、載貨電梯和客貨梯b、直流電梯、交流電梯
c、單機(jī)控制電梯、集選控制電梯d、運(yùn)行梯和高峰梯
41.房屋及設(shè)備設(shè)施管理的基本要求是:做好房屋及設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)工作,充分發(fā)揮設(shè)備功能,有效延長設(shè)備設(shè)施的( c),并自始至終把安全管理工作放在最重要的位置上。
a使用功能b技術(shù)壽命c(diǎn)使用壽命d技術(shù)更新
42.(b )是一種主動(dòng)的具有預(yù)防作用的維修策略,是物業(yè)管理應(yīng)提倡的主要維修養(yǎng)護(hù)方式。
a緊急搶修b預(yù)防性維修c事后維修d大、中修
43.在設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理中,(d)是一種最常用、最經(jīng)濟(jì)的節(jié)能方式。
a經(jīng)常進(jìn)行技術(shù)改造
b對(duì)設(shè)備的及時(shí)更新
c根據(jù)實(shí)際情況減少使用時(shí)間
d采用管理手段節(jié)能降耗
44.清潔衛(wèi)生服務(wù)管理的基本方法,大致可分為(a)兩大類:
a、外包管理及自行作業(yè) b、戶內(nèi)有償清潔及公區(qū)日常保潔
c、垃圾分類收集及統(tǒng)一存放管理d、專業(yè)化服務(wù)及提供差異化服務(wù)
45.對(duì)于校園布局緊湊、人員活動(dòng)較多的區(qū)域如教學(xué)樓、學(xué)生及教職工生活區(qū)、實(shí)驗(yàn)樓、辦公樓等場所等,應(yīng)采用(a )管理。
a、精品式b、自然式
c、放養(yǎng)式d、間歇式
46.下列消滅白蚊的方法中屬于藥殺法的是( b ):
a、根據(jù)蟻路、空氣孔、分飛孔及兵蟻、工蟻的分布等判斷找出蟻巢后將其挖除的辦法。
b、通過在白蟻蛀食的食物中或在白蟻主要出入的蟻路中噴入白蟻藥物,使出入的白蟻身體粘上白蟻藥粉,藥粉通過相互傳染傳遞給其它白蟻,導(dǎo)致整巢白蟻中毒死亡。
c、通過藥物和燈光兩種方法誘殺
d、利用白蟻的天敵或病菌對(duì)白蟻進(jìn)行生物滅殺
47.下列屬于綠化的日常管理內(nèi)容的是(b):
a、草坪翻新與補(bǔ)植、綠籬翻新補(bǔ)植、林下綠地改造、園林建筑小品翻新、花壇植物更換等
b、澆水、修剪造型、施肥、中耕除草、病蟲害防治、綠化保潔等
c、苗圃花木種植及工程苗木種植
d、節(jié)假日或喜慶等特殊場合對(duì)小區(qū)公共區(qū)域或會(huì)議場所等進(jìn)行花木裝飾等布置
48.針對(duì)大型公共物業(yè)綠化的特點(diǎn),在進(jìn)行綠化管理時(shí)必須注意的問題不包括下列哪項(xiàng)(d ):
a、不宜使用帶刺、有毒、易斷的綠化植物。
b、不宜使用果樹或大花植物作綠化。
c、植物養(yǎng)護(hù)應(yīng)注重對(duì)綠地的圍護(hù),避免人為因素造成植物損壞。
d、不宜使用大喬木作綠化
49.日常綠化管理的方法包括:建立健全綠化管理制度,明確日常綠化(b)。
a基本內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) b檢查內(nèi)容與檢查重點(diǎn)
c基本要求和針對(duì)性要求 d標(biāo)準(zhǔn)和要求
50.. 工廠綠化植物受周圍環(huán)境影響較大,其植物綠化功能以(d )為主,在植物選用上多選用生長快、成活率高、抗性強(qiáng)的樹種。
a、莊嚴(yán)b、幽雅c、舒適d、環(huán)保
51.(a)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助政府相關(guān)部門,為維護(hù)公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服務(wù)活動(dòng)。
a、公共安全防范管理服務(wù) b、車輛停放服務(wù)
c、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范d、物業(yè)裝修管理服務(wù)
52.消防工作的指導(dǎo)原則是(b):
a、安全第一,預(yù)防為主b、預(yù)防為主,防消結(jié)合
c、不顧一切,滅火為主d、安全第一,財(cái)產(chǎn)第二
53. 在消防裝備的維護(hù)管理中,對(duì)配置在各項(xiàng)目的消防器材要實(shí)行定期統(tǒng)計(jì)制度,(d)應(yīng)作一次全面統(tǒng)計(jì)工作,以保證項(xiàng)目配備的消防器材完整、齊全。
a每半年b每年
c每季d每月
54.消防器材的配置應(yīng)結(jié)合物業(yè)的火災(zāi)危險(xiǎn)性,易燃易爆物品特點(diǎn)進(jìn)行合理的配置,一般在高層和超高層物業(yè)每層樓放置的消防栓(箱)內(nèi)應(yīng)配置(d)瓶滅火器。
a、 1b、 2c、 3d、 4
55.消防器材的配置應(yīng)結(jié)合物業(yè)的火災(zāi)危險(xiǎn)性,易燃易爆物品特點(diǎn)進(jìn)行合理的配置,一般在住宅區(qū)內(nèi),多層建筑中每層樓的消防栓(箱)內(nèi)均配置(b)瓶滅火器。
a、 1b、 2c、 3d、 4
56.在消防裝備的維護(hù)管理中,對(duì)常規(guī)消防裝備應(yīng)定期檢查,至少(b)進(jìn)行一次全面檢查,發(fā)現(xiàn)破損、泄漏、變形或工作壓力不夠時(shí),應(yīng)對(duì)器材進(jìn)行維修和調(diào)換申購,以防發(fā)生事故。
a、每周b、每月c、每季 d、每年
57. (a)是物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)過程中突然發(fā)生的,可能對(duì)服務(wù)對(duì)象、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和公眾產(chǎn)生危害,需要立即處理的事件。
a. 物業(yè)管理緊急事件b. 風(fēng)險(xiǎn)
c. 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)d. 緊急避險(xiǎn)
58.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在處理火警時(shí)首先要確認(rèn)和了解起火的(a)、范圍和程度。
a. 位置b. 原因
c. 時(shí)間d. 材料
59.易燃?xì)怏w泄漏時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)立即通知(c)。
a. 業(yè)主 b. 醫(yī)療急救單位
c. 燃?xì)夤綿. 公安消防機(jī)關(guān)
60. ( b)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動(dòng)所取得的各項(xiàng)收入,包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。
a. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收入b. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)收入
c. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營收入d. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)總收入
61.(c)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中,為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入。
a. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收入 b. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)收入
c. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入d. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)其他業(yè)務(wù)收入
62.(d)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入。
a. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收入 b. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)收入
c. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入d. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)其他業(yè)務(wù)收入
63.( b)是指在一獨(dú)立行使管理權(quán)的基層物業(yè)管理單位內(nèi),獨(dú)立核算的財(cái)務(wù)主體所進(jìn)行的以物業(yè)服務(wù)費(fèi)為主要對(duì)象的費(fèi)用計(jì)劃、編制、控制、使用及管理和分析的財(cái)務(wù)活動(dòng)。
a.物業(yè)管理項(xiàng)目預(yù)算管理b. 物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理
c.物業(yè)管理項(xiàng)目資產(chǎn)管理d.物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理
64.物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金屬于(a )所有。
a.全體業(yè)主b.行業(yè)主管
c.物業(yè)管理單位 d.建設(shè)單位
65.物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及( a )。
a補(bǔ)貼收入b其他經(jīng)營凈收益
c政策性補(bǔ)貼收入d其他業(yè)務(wù)利潤
66.下列關(guān)于專項(xiàng)維修資金的敘述不正確的是:( d )
a可用于購買一級(jí)國債
b業(yè)主大會(huì)成立后,維修資金的使用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出年度使用計(jì)劃,經(jīng)業(yè)主大會(huì)審定后實(shí)施
c專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有
d業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí),結(jié)余維修資金給予退還,或隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶
67.電子媒體檔案一般分為兩類,一類是保存于電腦硬盤的文字和圖形圖像資料,另一類是閉路視頻監(jiān)控設(shè)備產(chǎn)生的錄像資料。新的監(jiān)控設(shè)備已將二者合一為(c )形式存貯。
a.數(shù)字b.錄像磁帶
c.硬盤數(shù)位 d.磁帶
68.房屋共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的檢測、檢修與運(yùn)行記錄檔案,在分析房屋本體安全、設(shè)備運(yùn)行狀況和事故分析中有時(shí)起十分關(guān)鍵性的作用,因此這類檔案的真實(shí)性和保存期限一般不能低于設(shè)備的使用年限(b )倍。
a.1b.2
c.3d.4
69.(a)是指利用計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)信息手段,將物業(yè)服務(wù)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員的基本情況,經(jīng)營業(yè)績,經(jīng)營中違規(guī)、違法劣跡及受到的處罰等按規(guī)定格式進(jìn)行記錄,并向社會(huì)公示、接受社會(huì)監(jiān)督的信用信息管理系統(tǒng)。
a.物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案 b.物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息檔案
c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營檔案 d.物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)績檔案
70.物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案的建立范圍是所有(d )等執(zhí)(從)業(yè)人員。
a.物業(yè)服務(wù)企業(yè)b.物業(yè)管理師
c.物業(yè)管理經(jīng)理d.物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理師
71.物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案的目標(biāo)是以物業(yè)管理電子政務(wù)系統(tǒng)、( b )自律管理系統(tǒng)和企業(yè)經(jīng)營管理系統(tǒng)為基礎(chǔ),形成覆蓋物業(yè)管理行業(yè)所有企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員的信用檔案系統(tǒng),并通過中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)實(shí)現(xiàn)各級(jí)物業(yè)管理行政主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站的互聯(lián)互通。
a.政府部門b.物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)
c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)d.執(zhí)(從)業(yè)人員
72.物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案投訴信息轉(zhuǎn)給被投訴企業(yè)后,被投訴企業(yè)應(yīng)在(c)天內(nèi)將處理意見反饋給信用檔案管理部門,反饋意見應(yīng)由當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門
簽章。無正當(dāng)理由不按期反饋的,可作為不良記錄記入企業(yè)或執(zhí)(從)業(yè)人員的信用檔案并進(jìn)行公示。
a.3 b.10
c.15d.30
73.( b )期物業(yè)管理檔案收集范圍較為明確,主要是權(quán)屬資料檔案、技術(shù)資料檔案和驗(yàn)收文件檔案,檔案收集的索取對(duì)象較單一,主要是建設(shè)單位。
a物業(yè)入住b物業(yè)承接查驗(yàn)
c日常物業(yè)管理d早期介入
74.物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的數(shù)量較多且分布較散,所管物業(yè)類型結(jié)構(gòu)復(fù)雜,員工整體素質(zhì)較高,培訓(xùn)資源比較充裕,宜建立(b)級(jí)培訓(xùn)體系。
a.一 b.二
c.三 d.四
75.(a)是指員工要求離開現(xiàn)任職位,與企業(yè)解除勞動(dòng)合同,退出企業(yè)工作的人事調(diào)整活動(dòng)。
a辭職 b 辭退c資遣d解聘
76.(c)是企業(yè)因故提出與員工終止勞動(dòng)合同的一項(xiàng)人事調(diào)整活動(dòng)。它不是員工過錯(cuò)造成的。
a辭退 b辭職 c資遣d內(nèi)退
77.客戶滿意是指客戶感覺狀態(tài)的水平,它來源于一項(xiàng)服務(wù)的績效或產(chǎn)出與客戶的期望所進(jìn)行的比較,( b ) 會(huì)達(dá)成客戶滿意。
a績效不及期望 b績效與期望相稱
c績效超過期望 d績效大于或等于期望
78.物業(yè)管理應(yīng)用文書的類型有行政公文、事務(wù)文書、制度文書、禮儀文書和(d )。
a. 條據(jù)類文書 b. 告啟類文書
c. 告知類文書 d. 其他日常文書
79.下列行政公文屬于外行文的是:(b)
a決定b 函
c通知d報(bào)告
80. 物業(yè)管理行政公文中,(c)是唯一不受內(nèi)外、上下、用印等規(guī)范限制的文種。
a函b意見 c會(huì)議紀(jì)要d通報(bào)
二、多項(xiàng)選擇題(每題2分,每題中的備選項(xiàng)中,有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意。錯(cuò)選或多選,本題不得分;少選,選對(duì)每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)
1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特征可以歸納為(abd )。
a. 獨(dú)立的企業(yè)法人b. 具有一定的公共管理性質(zhì)的職能
c. 實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理d. 屬于服務(wù)性企業(yè)
2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分劃分,可分為全民所有制物業(yè)服務(wù)企業(yè)、集體所有制物業(yè)服務(wù)企業(yè)、(bc)和其它物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
a. 物業(yè)管理有限責(zé)任公司b. 外資物業(yè)服務(wù)企業(yè)
c. 民營物業(yè)服務(wù)企業(yè) d. 物業(yè)管理股份有限公司
3. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按股東出資形式劃分,可分為(abc)。
a. 物業(yè)管理有限責(zé)任公司b. 物業(yè)管理股份有限公司
c. 股份合作型物業(yè)服務(wù)企業(yè) d. 外資物業(yè)服務(wù)企業(yè)
4.根據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)主體的不同,可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為(bcd)的招標(biāo)。
a. 招標(biāo)公司為主體b. 物業(yè)建設(shè)單位為主體
c. 業(yè)主大會(huì)為主體 d. 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體
5.根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的方式不同,物業(yè)管理招標(biāo)可以分為( ad)等。
a. 全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)b. 單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)
c. 分階段項(xiàng)目招標(biāo)d. 顧問項(xiàng)目招標(biāo)
6.物業(yè)管理招標(biāo)程序包括成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組、編制招標(biāo)文件、公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書、發(fā)放招標(biāo)文件、投標(biāo)申請(qǐng)人資格預(yù)審、接受投標(biāo)文件、成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)和( abd)等階段的內(nèi)容。
a. 開標(biāo)b. 評(píng)標(biāo)
c. 圍議d. 中標(biāo)
7.物業(yè)管理投標(biāo)的程序包括:( abd ) 、送交投標(biāo)文件、接受招標(biāo)方的資格審查、參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯和評(píng)標(biāo)、簽約并執(zhí)行合同等內(nèi)容。
a. 獲取招標(biāo)信息 b. 項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范
c. 了解專家評(píng)委的組成 d. 準(zhǔn)備投標(biāo)文件
8.投標(biāo)的策略和技巧主要包括:投標(biāo)的組織策劃、項(xiàng)目的現(xiàn)場踏勘和( abc)等內(nèi)容。
a. 投標(biāo)文件的編寫b. 投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略和技巧
c. 現(xiàn)場答辯的技巧d. 口頭表達(dá)的技巧
9、前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容包含以下哪幾個(gè)主要部分(acd):
a、合同的當(dāng)事人、物業(yè)基本情況
b、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)
c、物業(yè)的經(jīng)營與管理、承接查驗(yàn)和使用維護(hù)
d、專項(xiàng)維修資金、違約責(zé)任、其他事項(xiàng)
10、物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別在于(ac):
a、訂立合同的當(dāng)事人不同b、服務(wù)內(nèi)容不同
c、合同期限不同d、服務(wù)費(fèi)用不同
11、與前期物業(yè)服務(wù)合同相比,物業(yè)服務(wù)合同具有(bd)等特點(diǎn)。
a、合同期長b、期限明確c、服務(wù)費(fèi)用高d、穩(wěn)定性強(qiáng)
12、下列哪些原因可以視為物業(yè)服務(wù)合同的終止條件(acd):
a、物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆
第4篇 物業(yè)管理公司概況范文
物業(yè)管理有限公司概況范文(十三)
河南**物業(yè)管理有限公司成立于1994年6月,是**住宅集團(tuán)(中國)有限公司控股經(jīng)營的獨(dú)立法人企業(yè),是國家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè),現(xiàn)為中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位。
公司位于鄭州市緯四路東段**廣場1層,現(xiàn)有職工300多名。主營業(yè)務(wù)有:**金水花園小區(qū)、城市花園小區(qū)、新天地桂園小區(qū)、森林半島小區(qū)、聯(lián)盟新城小區(qū)、各地市項(xiàng)目、**商務(wù)中心,管理面積150多萬平方米。物業(yè)類型有多層、高層、小高層住宅、別墅、多功能商務(wù)中心及商鋪等。
公司秉承“追求卓越、堅(jiān)忍圖成”的企業(yè)精神,堅(jiān)持“物業(yè)管理,盡善盡美”的質(zhì)量方針和“預(yù)防污染,關(guān)愛環(huán)境;誠信守法,持續(xù)改進(jìn)”的環(huán)境方針,上下一心,勵(lì)精圖治,積極致力于河南省的物業(yè)管理開發(fā)業(yè)務(wù),并對(duì)河南省物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行了積極的探索和有益的嘗試。經(jīng)過全體員工的共同努力,我公司管理的金水花園住宅小區(qū)、**城市花園住宅區(qū)和建苑小區(qū)住宅區(qū)先后獲得“全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”、“河南省物業(yè)管理示范住宅大廈”、“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”、“鄭州市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”的稱號(hào)。
為提高本公司的服務(wù)質(zhì)量、管理水平,實(shí)現(xiàn)“決策科學(xué)化、管理規(guī)范化、經(jīng)營專業(yè)化”的企業(yè)發(fā)展道路,創(chuàng)造環(huán)保型的社區(qū)環(huán)境,使公司物業(yè)管理水平再上新臺(tái)階,公司決定全面貫徹iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)、iso14001:2004標(biāo)準(zhǔn),建立本管理體系。
《管理手冊(cè)》是管理體系的基本文件,也是業(yè)主或第三方認(rèn)證機(jī)構(gòu)對(duì)公司管理體系進(jìn)行審核的主要依據(jù)。
《管理手冊(cè)》經(jīng)批準(zhǔn)頒布后,公司每年針對(duì)其適用性、先進(jìn)性及實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行評(píng)審,并修訂補(bǔ)充,以適應(yīng)本公司管理體系不斷深化和發(fā)展的要求。
本公司通信地址:河南省鄭州市緯四路東段**廣場1層
郵政編碼:z
網(wǎng)址:wz
電話:z
傳真:z
第5篇 物業(yè)創(chuàng)優(yōu)資料目錄之保安消防車輛管理
一、小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理
1、物品搬出小區(qū)放行流程圖
2、門崗操作規(guī)程
3、行人道業(yè)主進(jìn)出操作流程圖
4、行人道訪客進(jìn)出操作流程圖
5、客人車輛來訪操作流程圖
6、辦公樓及小區(qū)外圍紅外線警報(bào)處理流程圖
7、小區(qū)保安崗位分布圖
8、小區(qū)巡崗記錄表
二、有專業(yè)保安隊(duì)伍,實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度;保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境,文明值勤,訓(xùn)練有素,言語規(guī)范,認(rèn)真負(fù)責(zé)
1、安全服務(wù)部組織架構(gòu)
2、保安工作獎(jiǎng)罰細(xì)則
3、巡崗工作管理制度
4、保安主任工作職責(zé)
5、隊(duì)長工作職責(zé)
6、領(lǐng)班工作職責(zé)
7、車管員操作規(guī)程
8、各保安崗位工作具體描述
9、監(jiān)控中心操作規(guī)程
10、門崗操作規(guī)程
11、巡邏崗操作規(guī)程
12、保安訓(xùn)練照片
13、保安員上崗證
14、保安巡邏記錄表
三、危及人身安全處有明顯標(biāo)識(shí)和具體防范
1、應(yīng)急常用電話一覽表
2、緊急事故處理流程圖
3、緊急事故及自然災(zāi)害處理工作小組
4、停水停電通知頒發(fā)及反饋流程圖
5、小區(qū)內(nèi)交通事故處理流程圖
6、自然災(zāi)害處理流程
四、消防設(shè)備設(shè)施完好無損,可隨時(shí)起用;消防通道暢通;制訂消防應(yīng)急方案
1、消防隱患預(yù)防流程圖
2、小區(qū)消防設(shè)施管理制度
3、小區(qū)消防管理規(guī)定
4、消防檢查記錄表
5、消防器材標(biāo)識(shí)卡(樣式)
6、消防器材檢查卡(樣式)
五、機(jī)動(dòng)車停車場管理制度完善,管理責(zé)任明確,車輛進(jìn)出有登記
1、停車場管理規(guī)定
2、小區(qū)內(nèi)交通事故處理流程圖
3、車管員操作規(guī)程
4、**華庭各保安崗位工作具體描述
5、客人車輛來訪操作流程圖
6、車輛異常情況登記表
7、交通標(biāo)志(現(xiàn)場相片)
六、非機(jī)動(dòng)車車輛管理制度完善,按規(guī)定位置停放,管理有序
1、車輛停放實(shí)景(現(xiàn)場相片)
2、停車場管理規(guī)定
3、車管員操作規(guī)程
4、交通標(biāo)志(現(xiàn)場相片)
第6篇 物業(yè)管理人事管理技巧及范例精解2
物業(yè)管理的勞動(dòng)人事管理技巧及范例精解(2)
第二節(jié)人力資源管理技巧
一、人力資源管理的內(nèi)涵
以人為中心,這是物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的又一個(gè)重要區(qū)別。傳統(tǒng)房屋管理是以房屋為中心,以維護(hù)房屋及其附屬設(shè)施完好可使用為原則。而物業(yè)管理貫徹的則是以人為中心的原則。它除了維護(hù)房屋及其附屬設(shè)施可使用外,更注重業(yè)主或租賃者的房屋使用環(huán)境,滿足他們的居住、經(jīng)營、辦公、生活等方面的服務(wù)需要。它除了講究房屋的安全、可用的基本要求外,更講究居住環(huán)境的舒適和方便。
物業(yè)管理的以人為中心原則中的“人”,不僅是指具體單個(gè)的人,還指群體化的和社會(huì)化的人,它是人的個(gè)性和共性辯證和協(xié)調(diào)的統(tǒng)一。因此,物業(yè)管理以人為中心的原則,不僅為單個(gè)業(yè)主或租賃者的需求服務(wù),而且更是為物業(yè)所有人或使用人的需求服務(wù),是為人的合情、合理、合法的需求服務(wù)。對(duì)于單個(gè)業(yè)主或租賃者為了自己的需要而妨礙公共利益的需求則不能提供服務(wù)。
資源通常可分為三大類:自然資源、資本資源、人力資源,或粗分為物力資源和人力資源,其中物力資源為自然資源和資本資源的總和。
那么,什么是人力資源(human resource)呢人力資源一般指蘊(yùn)含在人體內(nèi)的一種生產(chǎn)能力,以及具有這種能力的人,而生產(chǎn)能力是指在勞動(dòng)活動(dòng)中可資運(yùn)用的體力和腦力的總和,是存在于勞動(dòng)者身上的、以勞動(dòng)者的數(shù)量和質(zhì)量表示的資源。
人力資源的概念,有狹義和廣義之分。狹義的人力資源,是指具有勞動(dòng)能力的勞動(dòng)適齡人口。廣義的人力資源,是指具有勞動(dòng)能力的勞動(dòng)適齡人口,再加上超過勞動(dòng)年齡而還有勞動(dòng)能力的那部分老年人口。
人力資源管理是通過以下五個(gè)職能要素實(shí)施的。
(1)確保。這是為了實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)而募集與配置人力的過程,是人力資源管理中的先行職能。其主要內(nèi)容為:職務(wù)分析;人力資源規(guī)劃;招募、考核、選拔與錄用。
(2)開發(fā)。這是指開發(fā)所募集的人員的品德才能。以提高組織績效的過程。是人力資源管理中的重要職能。其主要內(nèi)容為:培訓(xùn)、開發(fā)規(guī)劃;職前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)及脫產(chǎn)培訓(xùn);職業(yè)生涯開發(fā)。
(3)報(bào)償。這是為員工對(duì)組織所作出的貢獻(xiàn)而給以報(bào)酬的過程,是人力資源管理中的激勵(lì)凝聚職能。其主要內(nèi)容為:激勵(lì)工作積極性;工作績效評(píng)估;工資薪酬;福利措施。
(4)整合。這是使員工之間和睦相處、協(xié)調(diào)共事、取得群體認(rèn)同的過程,是人力資源管理中的人際協(xié)調(diào)職能。其主要內(nèi)容為:新來人員的職前教育與社會(huì)化;群體中人際關(guān)系之和諧;矛盾沖突的調(diào)解與化解。
(5)控調(diào)。這是對(duì)員工實(shí)施合理、公平的動(dòng)態(tài)管理的過程,是人力資源管理中的控制調(diào)整職能。其主要內(nèi)容為:科學(xué)、合理的員工績效與素質(zhì)的考評(píng)評(píng)估;對(duì)員工使用的動(dòng)態(tài)管理措施,如晉升、調(diào)動(dòng)、獎(jiǎng)懲等。
所以,人力資源管理可定義為:為了有效地達(dá)成組織的目標(biāo)而進(jìn)行的組織內(nèi)人力資源的確保、開發(fā)、報(bào)償、整合、控調(diào)的活動(dòng)和過程。
二、物業(yè)管理公司的用工方式的原則與崗位設(shè)置
(一)用工方式
隨著我國企業(yè)用工制度改革的不斷深化,在用工方式上已改國家用工為單位用工,改固定用工為合同用工。物業(yè)管理公司作為企業(yè),有充分的用工自主權(quán),可以根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況和具體需要,建立起適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境、靈活多樣的用工制度,按照具體崗位的設(shè)置,配備多種用工形式的人員。
(1)無固定期限的合同制員工。這是一部分人員,在實(shí)施全員勞動(dòng)合同制以后,由固定工轉(zhuǎn)換為沒有約定合同終止時(shí)間的勞動(dòng)合同制員工。這部分人員一般是物業(yè)管理公司在成立前就在本系統(tǒng)工作的正式工(固定工)。
(2)有固定期限的合同制員工。這是物業(yè)管理公司成立后向社會(huì)公開招聘的人員,與物業(yè)管理公司簽訂勞動(dòng)合同,約定合同終止的時(shí)間、條件。在合同期內(nèi)履行合同義務(wù),享受合同權(quán)利。物業(yè)管理公司的一些較為重要的崗位,除了由上述第一類合同制員工任職外,有固定期限的合同制員工也是重要的組成部分。
(3)勞務(wù)協(xié)議工。這是把物業(yè)管理公司的一些技術(shù)要求較低、勞動(dòng)強(qiáng)度較大的崗位,以主動(dòng)承包形式向社會(huì)上一些勞動(dòng)服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)包的用工方式。比如一些清潔工崗位,物業(yè)管理公司可以與企業(yè)所在地勞動(dòng)局所屬的勞動(dòng)力市場或街道職業(yè)介紹機(jī)構(gòu)簽訂勞務(wù)協(xié)議,由勞動(dòng)力市場或其它職業(yè)介紹機(jī)構(gòu)輸送勞務(wù)人員,由物業(yè)管理公司進(jìn)行管理、使用。
(4)退休回聘人員。這是利用原單位或外單位已退休的職工,他們年齡已高,但身體健康,仍能從事一些較輕體力消耗的工作。這部分人員有較深的工作閱歷或熟悉本單位情況。
只有打破了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下“鐵飯碗”式的用工制度,人員能進(jìn)能出,干部能上能下,工資能高能低,才能使物業(yè)管理公司的人員請(qǐng)得進(jìn),留得住,流得出,用得活。
以上介紹的四種用工形式的合理使用,有利于物業(yè)管理公司精簡人員、降低成本、提高效益、激勵(lì)士氣。
(二)用人原則和規(guī)定
勞動(dòng)合同是建立勞務(wù)關(guān)系的重要依據(jù)。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,應(yīng)與從事勞務(wù)的所有人員簽訂勞動(dòng)合同,并通過國家勞動(dòng)部門予以鑒證。目前實(shí)行的合同種類有:與正式員工簽訂的定期勞動(dòng)合同;與臨時(shí)聘用人員簽訂的臨時(shí)工勞動(dòng)合同;以及其他各種聘用及借用合同等。
(三)崗位設(shè)置
1.認(rèn)真貫徹“精簡機(jī)構(gòu),提高效率”的原則,在保證正常營業(yè)的前提下,根據(jù)工作需要確定機(jī)構(gòu)和編制,高效率、滿負(fù)荷,合理配備各崗位人員,并設(shè)置相應(yīng)崗位。
2.物業(yè)管理的崗位層次設(shè)置如下:
(1)總經(jīng)理;
(2)副總經(jīng)理(總會(huì)計(jì)師、總工程師);
(3)正、副總監(jiān)(亦可不設(shè));
(4)部門正副經(jīng)理;
(5)正副主管;
(6)領(lǐng)班;
(7)員工;
(8)見習(xí)員工。
3.員工具體崗位及級(jí)別,應(yīng)根據(jù)應(yīng)聘職務(wù)、崗位職責(zé)、服務(wù)技能、專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)水平,經(jīng)董事會(huì)或公司考核后分別確定,員工內(nèi)部調(diào)動(dòng),一律以新聘職級(jí)為準(zhǔn)。
(四)辭退、辭職和調(diào)動(dòng)的有關(guān)規(guī)定
為加強(qiáng)員工管理,做好辭退、辭職和人員調(diào)動(dòng)的工作交接,現(xiàn)對(duì)申請(qǐng)辭職、調(diào)動(dòng)的人員或勸其調(diào)出人員的申請(qǐng)程序及辦理手續(xù),規(guī)定如下:
1.本人申請(qǐng)辭職、調(diào)動(dòng)
(1)員工因個(gè)人原因提出辭職或調(diào)動(dòng),須提前30日向部門經(jīng)理遞交書面申請(qǐng)。部門經(jīng)理確認(rèn)后,由申請(qǐng)者本人填寫“辭職、調(diào)動(dòng)審批表”,部門經(jīng)理簽署意見再送人事部審核。人事部經(jīng)理簽署意見后呈報(bào)總經(jīng)理或主管人事的副總經(jīng)理審批。
(2)辭職或調(diào)動(dòng)申請(qǐng)自批準(zhǔn)之日起10日之內(nèi),應(yīng)持調(diào)入單位的接收函到人事部辦理調(diào)動(dòng)手續(xù),逾期不予辦理。
(3)申請(qǐng)辭職或調(diào)動(dòng)未
批準(zhǔn)之前,必須堅(jiān)守工作崗位,不得以任何借口拒絕接受領(lǐng)導(dǎo)安排工作。私自脫崗的員工一律按有關(guān)規(guī)定處理。
(4)員工申請(qǐng)辭職或調(diào)動(dòng)經(jīng)批準(zhǔn)后,部門經(jīng)理不再安排其工作,應(yīng)按規(guī)定辦理業(yè)務(wù)、財(cái)、物移交等手續(xù)和調(diào)、離職事宜。
2.辭退和除名
凡在合同期內(nèi)被辭退或除名人員,同時(shí)解除勞動(dòng)合同,從批準(zhǔn)之日起,1周之內(nèi)必須按規(guī)定迅速辦理工作、財(cái)及物等移交手續(xù)。
3.辦理移交手續(xù)
(1)辭職、調(diào)動(dòng)和辭退人員,經(jīng)批準(zhǔn)后,須首先與所在部門做好交接工作,才可辦理離職手續(xù)。
(2)辦理離職手續(xù)須持人事部發(fā)的離職通知單到各有關(guān)部門辦理離職手續(xù)。
(3)離職手續(xù)辦清且將檔案轉(zhuǎn)移后,人事部再根據(jù)本人出勤情況,結(jié)算本人工資。
三、管理和考核的技巧
(一)物業(yè)管理公司人力資源的日常管理
1.員工入職管理
從向員工寄發(fā)書面的錄取通知單開始,依次辦理員工報(bào)到手續(xù),收取員工身份證、證件照、學(xué)歷證件(有的在招聘時(shí)已獲取)、崗位資格證書、崗位操作證、駕駛執(zhí)照、勞動(dòng)手冊(cè)(下崗、待業(yè)證明)、養(yǎng)老保險(xiǎn)關(guān)系轉(zhuǎn)移單、獨(dú)生子女證等,有關(guān)證件、資料復(fù)印后原件應(yīng)歸還員工,然后開具申領(lǐng)制服表給制服房或綜合部,發(fā)放制服、員工手冊(cè)、小區(qū)或大廈管理規(guī)定、胸牌、更衣柜鑰匙等,并要求員工在領(lǐng)物表上簽名后存檔,接著安排入職培訓(xùn),完成后到各自部門崗位上報(bào)到。
2.員工規(guī)章制度管理
物業(yè)管理公司運(yùn)作程序的管理,是以規(guī)章制度形式等予以貫徹執(zhí)行的。公司為不同性質(zhì)和內(nèi)容的崗位(工種),制定各級(jí)崗位責(zé)任制,各部門、各工種的員工在工作崗位上的行為都必須遵循崗位責(zé)任制條款的規(guī)定?，F(xiàn)有國外一些先進(jìn)的國家也把職務(wù)分析(包括職務(wù)描述和職務(wù)要求),作為任職者的工作標(biāo)準(zhǔn)和任職要求。
有關(guān)員工紀(jì)律管理的日常規(guī)章制度一般包括在《員工手冊(cè)》中。物業(yè)管理公司編印《員工手冊(cè)》,發(fā)給全體員工人手一冊(cè),介紹公司的各種章程和規(guī)定,尤其對(duì)必須遵守的紀(jì)律管理和各種規(guī)章制度,簡要明白地逐條羅列,便于員工集中學(xué)習(xí),在日常工作中參照對(duì)比。上海廣播大廈物業(yè)管理部《員工手冊(cè)》包括員工守則、勞動(dòng)條例、員工福利、安全守則、獎(jiǎng)懲條例。紀(jì)律處分是員工手冊(cè)中獎(jiǎng)懲條例的一部分,它是人力資源部門用以糾正員工違紀(jì)犯規(guī)行為的一種行政懲罰手段,而不是目的,在操作中要注意嚴(yán)肅慎重、實(shí)事求是、及時(shí)客觀、公正一致。
3.投訴處理
員工投訴是指員工對(duì)公司的管理政策、制度的執(zhí)行情況,對(duì)公司的工作方法和作風(fēng),對(duì)所受懲處等因素不滿所產(chǎn)生怨憤而進(jìn)行的申訴。處理投訴要注意以下幾點(diǎn):a
第7篇 物業(yè)危害辨識(shí)方法指引管理體系
物業(yè)質(zhì)量/環(huán)境/安全管理體系作業(yè)指導(dǎo)書
--危害辨識(shí)方法指引
1.0危害的類型
1.1 物體打擊:是指物體在重力或其他外力的作用下產(chǎn)生運(yùn)動(dòng),打擊人體造成人身傷亡事故,不包括因機(jī)械設(shè)備、車輛、起重機(jī)械、坍塌等引發(fā)的物體打擊;
1.2 車輛傷害:是指企業(yè)機(jī)動(dòng)車輛在行駛中引起的人體墜落和物體倒塌、飛落、擠壓傷亡事故,不包括起重設(shè)備提升、牽引車輛和車輛停駛時(shí)發(fā)生的事故;
1.3 機(jī)械傷害:是指機(jī)械設(shè)備運(yùn)動(dòng)(靜止)部件、工具、加工件直接與人體接觸引起的夾擊、碰撞、剪切、卷入、絞、碾、割、刺等傷害,不包括車輛、起重機(jī)械引起的機(jī)械傷害;
1.4 起重傷害:是指各種起重作業(yè)(包括起重機(jī)安裝、檢修、試驗(yàn))中發(fā)生的擠壓、墜落、(吊具、吊重)物體打擊和觸電;
1.5 觸電,包括雷擊傷亡事故;
1.6 淹溺,包括高處墜落淹溺,不包括礦山、井下透水淹溺;
1.7 灼燙,是指火焰燒傷、高溫物體燙傷、化學(xué)灼傷(酸、堿、鹽、有機(jī)物引起的體內(nèi)外灼傷)、物理灼傷(光、放射性物質(zhì)引起的體內(nèi)外灼傷),不包括電灼傷和火災(zāi)引起的燒傷;
1.8 火災(zāi);
1.9 高處墜落,是指在高處作業(yè)中發(fā)生墜落造成的傷亡事故,不包括觸電墜落事故;
1.10 坍塌,是指物體在外力或重力作用下,超過自身的強(qiáng)度極限或因結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性破壞而造成的事故,如挖溝時(shí)的土石塌方、腳手架坍塌、堆置物倒塌等,不適用于礦山冒頂片幫和車輛、起重機(jī)械、爆破引起的坍塌;
1.11 放炮,是指爆破作業(yè)中發(fā)生的傷亡事故;
1.12 火藥爆炸,是指火藥、炸藥及其制品在生產(chǎn)、加工、運(yùn)輸、貯存中發(fā)生的爆炸事故;
1.13 化學(xué)性爆炸,是指可燃性氣體、粉塵等與空氣混合形成爆炸性混合物,接觸引爆能源時(shí),發(fā)生的爆炸事故(包括氣體分解、噴霧爆炸);
1.14 物理性爆炸,包括鍋爐爆炸、容器超壓爆炸、輪胎爆炸等;
1.15 中毒和窒息,包括中毒、缺氧窒息、中毒性窒息;
1.16 其他傷害,是指除上述以外的危險(xiǎn)因素,如摔、扭、挫、擦、割傷和非機(jī)動(dòng)車碰撞、軋傷;
2.0 參照國家衛(wèi)生部等頒發(fā)的《職業(yè)病范圍和職業(yè)病患者處理辦法的規(guī)定》,將危害因素分為以下7類
2.1 生產(chǎn)性粉塵.指生產(chǎn)過程中,有塵作業(yè)工人長時(shí)間吸入粉塵,能引起肺部組纖維化為主的病變、硬化,喪失正常的呼吸功能,導(dǎo)致塵肺病;
2.2 毒物。指以較小劑量作用于生物體能使生理功能或機(jī)體正常結(jié)構(gòu)發(fā)生暫時(shí)性或永久性的病理改變、甚至死亡的物質(zhì)。
2.3 噪聲與振動(dòng)。噪聲能引起聽覺功能敏感度下降甚至造成聲聾,或引起神經(jīng)衰弱、心血管疾病及消化系統(tǒng)等疾病的高發(fā)。振動(dòng)危害可分為全身振動(dòng)和局部振動(dòng)。全身振動(dòng)時(shí)可導(dǎo)致工效降低、辨別能力和短時(shí)間記憶力降低視力惡化和視野改變,對(duì)血壓升高、脊椎病變、女性生殖功能有一定影響;局部振動(dòng)可導(dǎo)致外周循環(huán)機(jī)能障礙,表現(xiàn)為振動(dòng)性白指;還能引起中樞神經(jīng)、外周神經(jīng)、植物神經(jīng)功能紊亂。
2.4 高溫。高溫作業(yè)人員受環(huán)境熱負(fù)荷的影響,作業(yè)能力隨溫度的升高而明顯下降。
2.5 低溫。低溫作業(yè)人員受環(huán)境影響,操作功能隨溫度的下降而明顯下降。
2.6 輻射(電離輻射、非電離輻射):人體處于交變電磁場中或受到微波、紫外線、α、β、γ、*射線的照射,達(dá)到一定劑量就會(huì)產(chǎn)生輻射危害。
2.7 其他危險(xiǎn)因素等
3.0 以上1.0及2.0合計(jì)23類,是職業(yè)安全衛(wèi)生工作中主要的危險(xiǎn)、危害因素。
4.0 危害辯識(shí)
4.1 危害危險(xiǎn)存在的主要方面
4.1.1 公司本部及管理處管轄物業(yè)所處地址;
4.1.2 公司本部及管理處管轄物業(yè)平面布局;
4.1.3 物業(yè)建筑物及公用設(shè)施;
4.1.4 管理服務(wù)作業(yè)過程;
4.1.5 機(jī)電設(shè)備設(shè)施;
4.1.6 粉塵、毒物、噪聲、輻射、振動(dòng)、高溫、低溫等有害作業(yè)部位;
4.1.7 管理設(shè)施、事故應(yīng)急搶救設(shè)施和輔助生產(chǎn)、生活衛(wèi)生設(shè)施;
4.1.8 工時(shí)制度、女職工勞動(dòng)保護(hù)、體力勞動(dòng)強(qiáng)度。
第8篇 物業(yè)管理費(fèi)用收取程序
項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用的收取程序
1.0目的
對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用收取過程進(jìn)行控制,規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收取和使用,確保公司和業(yè)主的利益得到保障,保證物業(yè)管理工作的正常運(yùn)作。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)服務(wù)中心所轄物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi)及代收水費(fèi)的收繳。
3.0職責(zé)
3.1物業(yè)服務(wù)中心客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)參照有關(guān)規(guī)定制訂物業(yè)管理及服務(wù)的各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
3.2物業(yè)服務(wù)中心主任負(fù)責(zé)審核各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并監(jiān)督費(fèi)用收取的執(zhí)行情況。
3.3物業(yè)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
3.4物業(yè)服務(wù)中心客戶服務(wù)部內(nèi)勤助理按規(guī)定具體負(fù)責(zé)各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作。
3.5物業(yè)公司財(cái)務(wù)部主任負(fù)責(zé)監(jiān)督和指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)中心財(cái)務(wù)工作。
4.0工作程序
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定
4.1.1管理費(fèi)、代收代繳水電費(fèi)用、有償服務(wù)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)中心參照政府有關(guān)職能部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)制訂,經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心主任審核、物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn),報(bào)物價(jià)局備案后執(zhí)行。
4.1.2物業(yè)服務(wù)中心在業(yè)主入伙時(shí)即建立《物業(yè)管理費(fèi)用收費(fèi)一覽表》,明確每個(gè)業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
4.2 管理費(fèi)的收取和水費(fèi)的代收代繳。
4.2.1物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)與業(yè)主約定的前期物業(yè)管理服務(wù)合同的日期之日起計(jì)收管理費(fèi)。
4.2.2 每月底物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)勤助理核算各業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)用。
4.2.3物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)勤助理按物業(yè)服務(wù)中心設(shè)備維護(hù)部抄錄水表讀數(shù),按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核算打單。(預(yù)付費(fèi)除外)
4.2.4 每次的《收費(fèi)通知單》由物業(yè)服務(wù)中心客戶服務(wù)部于每月5日前發(fā)放到各業(yè)主/用戶信箱。
4.3有償服務(wù)收費(fèi)
4.3.1物業(yè)服務(wù)中心設(shè)備維護(hù)部向住戶提供有償服務(wù)時(shí),如實(shí)填寫《有償維修服務(wù)單》,寫明人工服務(wù)費(fèi)、材料費(fèi)及總金額等,維修完成后并請(qǐng)業(yè)主對(duì)有償服務(wù)進(jìn)行驗(yàn)收及在《有償維修服務(wù)單》上簽名確認(rèn)?！队袃斁S修服務(wù)單》一式四聯(lián),第一聯(lián)(白聯(lián))為發(fā)單部門保留,第二聯(lián)(紅聯(lián))交內(nèi)勤助理保留備存,第三聯(lián)(藍(lán)聯(lián))實(shí)施部門保留,第四聯(lián)(黃聯(lián))為客戶保留。
4.4.2物業(yè)服務(wù)中心財(cái)務(wù)部內(nèi)勤助理根據(jù)《有償維修服務(wù)單》(紅聯(lián)),收取費(fèi)用時(shí)須:
審核《有償維修服務(wù)單》是否有錯(cuò)誤之處;
參照《便民有償服務(wù)價(jià)格表》核對(duì)《維修服務(wù)單》相關(guān)欄目中的金額;
以上無誤后再收取相關(guān)費(fèi)用。
4.5監(jiān)督管理
4.5.1收款票據(jù)均由物業(yè)服務(wù)中心專人負(fù)責(zé)保管,發(fā)票的使用由物業(yè)公司出納在辦理領(lǐng)用、驗(yàn)銷手續(xù)后由物業(yè)公司財(cái)務(wù)部到稅務(wù)局核銷.
4.5.2收費(fèi)需領(lǐng)取收款票據(jù)時(shí),根據(jù)有關(guān)財(cái)務(wù)制度進(jìn)行登記.
4.5.3票據(jù)使用完畢后,領(lǐng)出人要把存根聯(lián)及時(shí)交財(cái)務(wù)票據(jù)保管人,并即時(shí)結(jié)清。
4.6違章處理
4.6.1業(yè)主/租戶逾期未交納管理費(fèi)的,超過規(guī)定時(shí)間后,由物業(yè)服務(wù)中心客戶服務(wù)部發(fā)出《催款通知書》和《催款函》,限時(shí)繳交。
4.6.2《催款通知書》和《催款函》發(fā)出后,過期拒不繳交又無正當(dāng)理由的,物業(yè)服務(wù)中心按《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》、物業(yè)管理服務(wù)合同及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第9篇 z物業(yè)管理公司員工保密條款
物業(yè)管理公司員工保密條款
zz物業(yè)管理有限責(zé)任公司駐**集團(tuán)江北計(jì)劃發(fā)展中心的全體物業(yè)管理員工必須遵守下列保密規(guī)定:
一、未經(jīng)過許可,不得私自進(jìn)入辦公室和私人房間;
二、不得翻閱辦公文件、檔案、資料等;
三、不得擅自帶親友或外部人員到辦公大樓內(nèi);
四、不得向他人提出辦理工作以外的私人事項(xiàng);
五、未經(jīng)同意,不得向外來人員或無關(guān)人員提供領(lǐng)導(dǎo)辦公電話號(hào)碼和辦公室號(hào)碼;
六、不得私自為他人遞交資料和信件;
七、不得向外傳播在工作中所了解到的領(lǐng)導(dǎo)談話、會(huì)議內(nèi)容、領(lǐng)導(dǎo)活動(dòng)、人事變動(dòng)。
第10篇 物業(yè)區(qū)域室內(nèi)觀葉植物管理作業(yè)方法-5
物業(yè)區(qū)域室內(nèi)觀葉植物管理作業(yè)方法(五)
1.0適用范圍
2.0 適用于室內(nèi)觀葉植物管理工作
3.0內(nèi)容
序號(hào)項(xiàng)目內(nèi)容
1外觀管理1)綠化管理員應(yīng)及時(shí)清理盆面及盆底雜物、枯枝黃葉等。
2)對(duì)于枯黃面積達(dá)1 / 3以上的葉片應(yīng)整片剪除,枯黃面積在1 / 3以下者,用剪刀順著葉形將枯黃部分剪除,注意保留葉形,不可一刀切過。
2淋水1)操作步驟:
a.將花灑壺灑水頭去掉,裝上水;
b.用手將花灑壺出水管堵住一部分,使之出水合適,將壺嘴對(duì)準(zhǔn)花盆注入適量的水;
2)室內(nèi)花木淋水量根據(jù)花木生態(tài)習(xí)性及環(huán)境決定,淋水量應(yīng)遵守'見干見濕'的原則(不干不澆,澆水澆透)。
3施肥1)室內(nèi)植物常用商用有機(jī)肥、無異味腐熟有機(jī)肥、全價(jià)復(fù)合肥、增綠劑;
2)施肥量應(yīng)根據(jù)植物種類、生長時(shí)期、環(huán)境條件來決定;
3)觀葉植物應(yīng)于換盆或上盆時(shí),施足基肥,在生長季每個(gè)月追一次復(fù)合肥,使用量視情況而定。
4)室內(nèi)觀葉植物入室前葉面施肥一次,以后每月噴一次。
5)施肥必須用盆土覆蓋,不能使肥料外露。
4病蟲害防治1)依照《園林綠化病蟲害防治規(guī)程》操作。
2)室內(nèi)觀葉植物盡可能選用物理方法防治,如噴藥須搬到室外進(jìn)行。
3)噴完后,用水沖洗盆面藥水,并填寫相關(guān)記錄。
5管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1)植株健壯,枝葉干凈,光潔;
2)無明顯病斑,蟲咬孔,無明顯蟲害;
3)無枯枝黃葉;
4)盆面干凈、無雜物,花盆、套盆無積水雜物;
5)植株無缺水干旱,焦葉等現(xiàn)象。
第11篇 北城小區(qū)物業(yè)管理近期目標(biāo)和遠(yuǎn)期規(guī)劃
北城春色小區(qū)物業(yè)管理近期目標(biāo)和遠(yuǎn)期規(guī)劃
1、'北城春色小區(qū)'的管理目標(biāo)
'北城春色小區(qū)'的物業(yè)管理實(shí)行公司的品牌模式一一酒店式物業(yè)管理。創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)確定為接管一年內(nèi)達(dá)到寧波市'物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)'標(biāo)準(zhǔn),并加入誠信物業(yè)的倡議活動(dòng),二年內(nèi)達(dá)到寧波市'物業(yè)管理示范小區(qū)'標(biāo)準(zhǔn),三年內(nèi)達(dá)到全國'物業(yè)管理示范小區(qū)'標(biāo)準(zhǔn)。
2、近期管理目標(biāo)(1-3年)
(1)第一年,重點(diǎn)抓好裝修階段的管理,使小區(qū)設(shè)施、設(shè)備保護(hù)完好,運(yùn)行正常,小區(qū)的建筑風(fēng)格不被破壞。
具體措施包括:做好前期宣傳和資料發(fā)放工作,加強(qiáng)與業(yè)主溝通,動(dòng)態(tài)巡檢,發(fā)現(xiàn)違章行為,及時(shí)制止。同時(shí)各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)逐步推出運(yùn)行,設(shè)立'北城春色小區(qū)'網(wǎng)上服務(wù)平臺(tái)。協(xié)助成立業(yè)主委員會(huì)。聽取開發(fā)商和業(yè)主對(duì)管理服務(wù)的意見和建議,不斷改進(jìn),使 '北城春色小區(qū)'推出的酒店式物業(yè)管理得到業(yè)主的認(rèn)可,小區(qū)管理水平達(dá)到'市級(jí)優(yōu)秀',參加誠信物業(yè)活動(dòng),并通過多種物業(yè)延伸服務(wù),增加收入,達(dá)到盈虧基本平衡。
(2)第2-3年,在鞏固和提高第一年管理成果、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,結(jié)合創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)、社區(qū)文明創(chuàng)建等開展各種社區(qū)活動(dòng),利用網(wǎng)站論壇開設(shè)'小區(qū)管理大家談'專欄等多種方法,逐步增強(qiáng)業(yè)主參與管理意識(shí)。充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用,使業(yè)主參與到物業(yè)管理中來在經(jīng)營管理上,奉行'業(yè)主滿意第一'的服務(wù)理念,在管理服務(wù)中去發(fā)現(xiàn)、挖掘業(yè)主的需求,以滿足業(yè)主需要為核心和經(jīng)營導(dǎo)向,全方位提升服務(wù)質(zhì)量,使小區(qū)管理逐步從持平走向盈利,同時(shí)讓業(yè)主感受到與日俱增的溫馨服務(wù)。第三年小區(qū)管理水平達(dá)到'全國示范'標(biāo)準(zhǔn)。
3、遠(yuǎn)期規(guī)劃
(1)按照'統(tǒng)一管理,綜合服務(wù)'的原則,在管理服務(wù)中動(dòng)態(tài)監(jiān)督工作質(zhì)量,不斷引入新的理念,強(qiáng)調(diào)員工的培訓(xùn),不斷提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)。盡量減緩物業(yè)的折舊率、大自然的侵蝕、人為破壞和不當(dāng)使用物業(yè)造成的損失。
(2)一方面充分利用北城春色小區(qū)的現(xiàn)有資源,另一方面不斷引入高新科技,增加物業(yè)的附加值,保障投資者的利益,為物業(yè)保值、增值打下基礎(chǔ)。
3、通過全體業(yè)主和物業(yè)公司齊抓共管,形成'北城春色小區(qū)'的物業(yè)管理特色,使小區(qū)在空間的利用方式、程度、結(jié)構(gòu)、功能等方面與自然生態(tài)系統(tǒng)相適應(yīng),創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、倍受尊重的居住環(huán)境。使業(yè)主實(shí)實(shí)在在體驗(yàn)到優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理所帶來的物業(yè)保值、增值。
第12篇 物業(yè)費(fèi)用管理試題
第四章 物業(yè)管理費(fèi)用的管理
一、單選題
269、物業(yè)管理勞動(dòng)成本分為( )
a、有形成本 b、無形成本 c、固定成本 d、有形成本和無形成本
270、物業(yè)管理勞動(dòng)成本中屬于有形成本的是( )
a、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi) b、市容管理費(fèi) c、交通管理費(fèi) d、排污費(fèi)
271、小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金是指用于小區(qū)的共用設(shè)施設(shè)備的更新與大中修基金,單靠日常管理收費(fèi)無法負(fù)擔(dān),因此,有必要以基金的形式( )
a、臨時(shí)籌集 b、事先提取 c、事后籌集 d、按月籌集
272、當(dāng)商品房出售后,小區(qū)維修基金應(yīng)向( )籌集。
a、開發(fā)建設(shè)單位 b、業(yè)主本人 c、開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主 d、公有住房的售房單位
273、國家規(guī)定對(duì)房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等公共設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和更新費(fèi)用由( )支付。
a、使用人按建筑面積 b、使用人的單位 c、物業(yè)管理公司 d、開發(fā)建設(shè)單位
274、物業(yè)管理費(fèi)用的計(jì)算機(jī)除了合理預(yù)算每項(xiàng)費(fèi)用外,關(guān)鍵是( )。
a、不要漏項(xiàng) b、留出余地 c、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理 d、節(jié)約管理費(fèi)用
275、物業(yè)管理人員的資金根據(jù)企業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟(jì)效益,從( )中提取。
a、管理費(fèi) b、服務(wù)費(fèi) c、維修基金 d、盈利
276、物業(yè)管理企業(yè)作為獨(dú)立的自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,也應(yīng)獲得一定的利潤。其利潤率暫由( )來確定。
a、業(yè)主委員會(huì) b、物業(yè)管理公司 c、政府房管部門 d、政府物價(jià)部門
277、物業(yè)管理企業(yè)享受國家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,應(yīng)繳納的稅費(fèi)是兩稅一費(fèi),共計(jì)為經(jīng)營總收入的( )
a、5% b、5.5% c、8% d10%
278、物業(yè)管理企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的折舊年限通常按( )計(jì)算。
a、2年 b、3年 c、5年 d、10年
279、房屋共用部位維修基金是指專項(xiàng)用于房屋共用部位( )的基金。
a、日常保養(yǎng) b、日常維修 c、所有維修 d、大修理
280、公有住房出售后由售房單位按照一定比例從售房款中提取維修基金。原則上,多層住宅不低于售房款的( ),高層住宅不低于售房款的( )。
a、 0%,30% b、30%,30% c、30%,40% d、20%,40%
281、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)通知單每月要及時(shí)送達(dá)業(yè)主手中,并( )
a、由管理員簽字 b、由經(jīng)理簽字 c、業(yè)主委員會(huì)簽收 d、由業(yè)主簽收
二、多選題
282、無形成本是指因管理勞動(dòng)過程或發(fā)展本行業(yè)給社會(huì)和環(huán)境帶來的消極影響,包括( )
a、行政管理費(fèi) b、交通管理費(fèi) c、市容管理費(fèi) d、教育費(fèi)、科研費(fèi)
283、物業(yè)管理經(jīng)營應(yīng)繳納的稅金包括( )
a、營業(yè)稅 b、所得稅 c、印花稅 d、房產(chǎn)稅
284、住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源主要有( )
a、定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) b、小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金 c、多種經(jīng)營收入 d、業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)營收入
285、政府對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資金支持主要表現(xiàn)在( )
a、減免部分物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) b、制定相關(guān)政策 c、給予一定資金支持 d、從總投資中提取專用基金
286、管理和服務(wù)人員的工資福利費(fèi)包括( )
a、基本工資 b、福利費(fèi) c、服裝費(fèi) d、獎(jiǎng)金
287、物業(yè)管理企業(yè)的辦公費(fèi)包括( )
a、交通費(fèi)、通訊費(fèi) b、福利費(fèi)、服裝費(fèi) c、書報(bào)費(fèi)、廣告宣傳費(fèi) d、辦公用房租金
288、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi),是指物業(yè)管理企業(yè)擁有的各類固定資產(chǎn)按其總額每月分?jǐn)偺崛〉恼叟f費(fèi)用。各類固定資產(chǎn)包括:( )
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sp; a、交通工具 b、通訊設(shè)備 c、辦公設(shè)備 d、工程維修設(shè)備
289、收益性物業(yè)管理中的收入包括( )
a、租金收入 b、保證金 c、其他經(jīng)營性收入 d、準(zhǔn)備金
290、辦公費(fèi)中的宣傳廣告和市場推廣費(fèi)支出的數(shù)量取決于( )
a、物業(yè)的空置水平 b、物業(yè)的新舊程度 c、物業(yè)管理公司的規(guī)模 d、市場的供求狀況
291、收益性物業(yè)管理的每一項(xiàng)工作都應(yīng)以( )為中心。
a、提高物業(yè)的檔次 b、提高經(jīng)濟(jì)效益 c、滿足當(dāng)前承租人的需要 d、吸引未來的新承租人
292、任何一種收益性物業(yè)的管理,基本都包括( )等方面的內(nèi)容。
a、制定管理計(jì)劃和租金收取辦法 b、加強(qiáng)市場宣傳以提升物業(yè)的租金 c、提供安全保衛(wèi)服務(wù) d、協(xié)調(diào)與業(yè)主和承租人的關(guān)系
293、維修基金的收繳對(duì)象,有向( )收取。
a、業(yè)主 b、開發(fā)建設(shè)單位 c、物業(yè)的出售者 d、物業(yè)的管理者
三、判斷題
294、( )物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成分為人工費(fèi)用和設(shè)備費(fèi)用兩大類。
295、( )物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的利潤率由國家統(tǒng)一規(guī)定。
296、( )物業(yè)管理費(fèi)主要用于物業(yè)管理公司對(duì)所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目開展維護(hù)、修繕和整治服務(wù)。
297、( )物業(yè)管理費(fèi)用=物業(yè)管理勞動(dòng)成本+物業(yè)管理經(jīng)營應(yīng)繳納稅金+物業(yè)管理經(jīng)營利潤。
298、( )物業(yè)管理的勞動(dòng)成本主要是指在物業(yè)管理工作中耗費(fèi)的物質(zhì)資料及活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。
299、( )公有住房或商品房出售后,當(dāng)維修基金不敷使用時(shí),經(jīng)物業(yè)管理公司研究決定,可以臨時(shí)向業(yè)主籌集。
300、( )物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤,從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)。
301、( )公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)用的測算方法分簡單測算法和成本法。
302、( )在公共設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)的測算方法中,簡單測算法適用于高檔住宅、寫字樓和商貿(mào)中心等物業(yè)的費(fèi)用測算。
303、( )當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)不能百分之百地收繳物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)時(shí),造成的損失應(yīng)由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
304、( )物業(yè)管理保險(xiǎn)費(fèi)項(xiàng)目包括物業(yè)本身的保險(xiǎn)、員工的醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)。
305、( )我國城市房產(chǎn)稅的征收分為按租金征收和按房產(chǎn)原值征收,按年計(jì)征,分期繳納。
306、( )就單位建筑面積所分?jǐn)偟馁M(fèi)用來看,辦公費(fèi)等相對(duì)固定的費(fèi)用,隨著物業(yè)管理企業(yè)所接管物業(yè)數(shù)量的變動(dòng)成正比變動(dòng)。
307、( )收益性物業(yè)管理是指以出租經(jīng)營性房屋為主體對(duì)象的物業(yè)管理。
308、( )收益性物業(yè)管理關(guān)注的重點(diǎn)是承租人對(duì)物業(yè)的環(huán)境滿意,并希望繼續(xù)租用。
309、( )對(duì)收益性物業(yè)管理進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí),良好的物業(yè)管理意味著百分之百的出租率。
310、( )物業(yè)管理公司在任何情況下,都不能采用停止服務(wù)的手段來處理拖欠管理費(fèi)的問題。
311、( )在追討托欠的管理費(fèi)時(shí),應(yīng)注意保存好催款工作的書面記錄,因?yàn)榘彩前凑辗沙绦蚪鉀Q時(shí)的物證。
312、( )商品房和公有住房出售后,由業(yè)主分擔(dān)的維修基金可一次性籌集,也可分次籌集。
313、( )開發(fā)建設(shè)單位在將物業(yè)移交委托給物業(yè)管理企業(yè)維修時(shí),必須支付一定數(shù)額的維修基金。
