第1篇 物業(yè)管理投標書投標人簡介
《物業(yè)管理投標書》投標人簡介
第一章:投標人簡介
jsly物業(yè)管理有限公司是一家專業(yè)從事物業(yè)管理及其相關配套業(yè)務的物業(yè)管理企業(yè),公司由從事多年房地產(chǎn)開發(fā)建設和物業(yè)管理的業(yè)界精英共同創(chuàng)建,麾下?lián)碛幸恢Я⒅居趶氖挛飿I(yè)管理事業(yè)的精干團隊, 公司于20**年*月*日正式成立,注冊資金為200萬人民幣,具有三級物業(yè)管理資質(zhì),公司法人代表是sl先生。
作為一家年輕的企業(yè),jsly物業(yè)管理有限公司堅持高起點、高標準的原則,立志通過規(guī)范化、標準化、制度化、流程化的管理,通過運用現(xiàn)代管理科學和先進技術, 達到一流管理、一流形象、一流效益。
我們倡導'1、2、3的服務模式',即:
'1'個結果: 服務圓滿,業(yè)主滿意。
'2'個必須: 必須帶走業(yè)主的煩惱--煩惱到零點; 必須留下ly的真誠--真誠到永遠;
'3'個不漏: 一個不漏地記錄業(yè)主反映的問題;一個不漏地處理業(yè)主反映的問題;一個不漏地復審問題的處理結果。
我們注重將物業(yè)的整體管理溶入服務之中,注重理性管理與感性服務二者相結合,在具體的項目管理上將引進一站式管理模式,即從業(yè)主的需求→提供服務→業(yè)主滿意的全新流程式服務理念,同時更加關注業(yè)主的滿意度--就是本公司追求的最根本所在。
jsly物業(yè)管理有限公司堅持'以客戶為中心'的服務宗旨,強調(diào)從細節(jié)以及服務著手,本著'以人為本,貼近業(yè)主,關注業(yè)主現(xiàn)實與潛在需求'的人性化服務原則,追求四個'最'---最舒適、最便利、最親情和最順暢的溝通,力求將管理服務工作的每一個細節(jié)做到盡善盡美,使業(yè)主生活無憂無慮,開心每一天。
我們的質(zhì)量方針是客戶為尊、誠信為本、持續(xù)改進、精益求精。
我們的管理理念是堅持服務的創(chuàng)新,通過主動、專注、高效、精細的專業(yè)化服務,用心創(chuàng)造價值。
我們的服務目標是使業(yè)主房產(chǎn)保值增值、為開發(fā)商提升品牌形象、為社會創(chuàng)造效益。
我們的服務理念是一切為了您滿意。
展望未來,jsly物業(yè)管理有限公司將始終堅持'一切為了您滿意' 的服務理念,不斷的超越自我、精益求精、追求卓越,堅持走服務創(chuàng)新和規(guī)范發(fā)展之路,為提高物業(yè)管理服務水平而不懈追求!
第2篇 物業(yè)管理手冊－文件控制程序
物業(yè)管理手冊:文件控制程序
1、目的
對與管理體系有關的文件進行控制,確保服務過程中使用的文件為有效版本。
2、適用范圍
適用于與公司管理體系有關的文件控制。
3、職責
3.1總經(jīng)理負責批準發(fā)布管理體系文件。
3.2管理者代表負責審定管理體系文件。
3.3管理部負責對行政管理性文件的管理與控制。
3.4品質(zhì)部負責對管理體系文件的審核、管理與控制。
3.5工程部負責技術性文件的管理與控制。
3.6各部門負責本部門業(yè)務范圍內(nèi)與管理體系相關文件的管理與控制。
4、程序
4.1文件分類及保管
4.1.1公司內(nèi)部使用的文件:各種行政管理制度,由管理部負責保管;管理體系文件由品質(zhì)部負責保管;建筑單位移交的全部圖紙、文件資料和生產(chǎn)設備的圖紙等技術性文件,由工程部負責保管。具體執(zhí)行《技術資料、圖紙、文件分類管理辦法》的相關規(guī)定。
4.1.2外來文件,如與物業(yè)管理行業(yè)相關的國家和地方性政策、法規(guī)及標準等文件資料,由管理部負責保管。
4.1.3對于上述文件,各部門如有借用,需填寫借閱清單。
4.2文件的編號
4.2.1管理手冊編號
4.2.1.1文件號:jw/qem-ххх-2005
“jw”:河南**物業(yè)管理有限公司
“qem”:管理手冊
“ххх”:管理手冊編號
“2005”:管理手冊版本發(fā)布年份
4.2.1.2版本號:х/a
“х”:修訂次,以阿拉伯數(shù)字順序0、1、2、3……表示
“a”:版本狀態(tài),英文大寫字母順序a、b、c……表示
4.2.2作業(yè)指導書編號
4.2.2.1文件號:jw/wi-ххх-2005
“wi”:作業(yè)指導書
“ххх”:作業(yè)指導書編號
4.2.2.2版本號同管理手冊
4.2.3記錄編號:jw/jl-х.х-ххх
“jl”:記錄
“х.х”:記錄隸屬章節(jié)號
“ххх”:記錄編號
4.3文件的編寫、審核、審定和批準
4.3.1管理手冊由編寫小組編寫,品質(zhì)部審核,管理者代表審定,總經(jīng)理批準。
4.3.2作業(yè)指導書由各部門組織編寫,品質(zhì)部審核,管理者代表審定,總經(jīng)理批準。
4.4文件的發(fā)放和回收
4.4.1公司內(nèi)部的發(fā)放范圍以適用部門和人員為原則,嚴格控制文件的濫發(fā),以便于管理和防止泄密,且保證為有效版本。
4.4.2公司的管理體系文件均為“受控文件”,并制作《受控文件清單》予以控制。但為了讓顧客或上級機關了解公司的管理體系,一般只提供《管理手冊》的“非受控版本”。同時按照本章節(jié)4.4.3的規(guī)定發(fā)放。
4.4.3品質(zhì)部應在《受控版本文件分發(fā)及回收單》和《非受控版本文件分發(fā)單》上詳細記錄發(fā)放情況,便于追溯管理。
4.4.4受控版本文件和非受控版本文件應蓋有“受控版本”或“非受控版本”印章。
4.4.5作廢/失效的受控版本文件回收后應及時處理,留作資料的在封面上加蓋“作廢”章。
4.4.6非受控版本文件無需更換新的版本和回收。
4.5文件的保存、修訂、作廢與銷毀
4.5.1文件的保存和修訂
4.5.1.1各部門文件由本部門保管并填寫《文件保管清單》。
4.5.1.2任何人不得私自涂改、外借受控文件。
4.5.1.3文件修訂,填寫《文件修訂單》,經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準后,品質(zhì)部負責修訂、換頁。
4.5.2文件的作廢與銷毀
4.5.2.1各部門應按照體系的要求及時撤出失效或作廢的文件,由品質(zhì)部加蓋“作廢”印章。
4.5.2.2要銷毀的作廢文件,由相關部門填寫《文件銷毀申請》,經(jīng)管理者代表批準后,由品質(zhì)部監(jiān)督相關部門銷毀。
4.6借閱管理體系有關的文件時,應填寫《文件借閱記錄》,由相關負責人審批后方可借閱,并登記備案。
4.7品質(zhì)部每季度對各部門文件的保管及有效性進行檢查并填制《品質(zhì)部抽檢單》。
4.8本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。
5、相關文件
5.1《記錄控制程序》
5.2《技術資料、圖紙、文件分類管理辦法》
6、相關記錄
6.1《受控版本文件分發(fā)及回收單》jw/jl-4.2.3-001
6.2《非受控版本文件分發(fā)單》jw/jl-4.2.3-002
6.3《文件保管清單》jw/jl-4.2.3-003
6.4《文件修訂單》jw/jl-4.2.3-004
6.5《文件銷毀申請》jw/jl-4.2.3-005
6.6《文件借閱記錄》jw/jl-4.2.3-006
6.7《受控文件清單》jw/jl-4.2.3-007
6.8《品質(zhì)部抽檢單》jw/jl-5.4.5-003
第3篇 某小區(qū)物業(yè)管理招標文件
**華軒小區(qū)物業(yè)管理招標公告
根據(jù)《廣州市物業(yè)管理招投標辦法》,為適應小區(qū)發(fā)展的需要,現(xiàn)決對**華軒物業(yè)管理實行公開招標。
一、招標單位
**華軒小區(qū)
二、單位地址
廣州市白云區(qū)南湖游樂園旁
三、招標項目情況
**華軒小區(qū)占地面積約15.41萬
第4篇 港式物業(yè)管理專題介紹2
二、大廈保險
大廈各單元內(nèi)部的保險通常由業(yè)主或住戶自行負責,但對物業(yè)和樓宇的公共地方及設施的保險則應由一個共同的團體承擔,以保障公共地方及設施意外損毀及對第三者的生命及財物安全。
專業(yè)的物業(yè)管理公司須依照大廈公契的規(guī)定為其接管物業(yè)的公共地方及其設施購買保險,以便在意外發(fā)生后,全體業(yè)主的賠償問題有所保障。在香港,管理公司須考慮的大廈保險有以下三類:
(一)財產(chǎn)保險
財產(chǎn)保險通常又分為兩種情況:一種是只保公共地方及設施;另一種還包括大廈的結構。購買保險之前,管理公司會依照大廈公契的投保要求,并聘請專業(yè)測量師對投保額進行估價,然后向信譽好的保險公司投保,以便大廈在遭受火災、水浸及其他受保的風險所造成毀壞時,小業(yè)主的利益有所保障。
(二)公共責任險
此類保險通常沒有固定保額,保險公司通常會以每次索償?shù)淖罡哔r償限額為依據(jù),再視其管理公司的物業(yè)大小及類型簽定保價。購買此類保險后,投保人對第三者在該物業(yè)公共地方所發(fā)生的意外造成的賠償責任,便由保險公司承擔。比如:大廈外墻脫落擊傷行人或砸壞車輛、電梯困人造成第三者受傷、私家車被盜等情況發(fā)生,而管理公司被控并證明確有職責疏忽時,保險公司須對受害者依法例作出賠償。
(三)雇員賠償保險
香港勞工法例規(guī)定:雇主必須為其雇員購買意外傷害保險,保額是以所有受雇員的全年薪金總和(包括獎金、花紅等)作為準則。
購買保險之后,專業(yè)的管理公司卻會特別注意以下事項:
1.復核保單資料,詳審投保人名稱、地址、保額、投保風險范圍、期限等是否準確;
2.妥善保存保單;
3.每年重估保額并續(xù)保
當真正有事故或意外事故發(fā)生時,如管理公司認為保險公司賠償不足,則可以通過以下方式尋求解決:
1.向保險索償委員會投訴;
2.向保險業(yè)聯(lián)會投訴;
3.向消費者委員會投訴;
4.通過法律途徑向保險公司起訴。
應該強調(diào)的是管理公司購買的大廈保險通常是不包括小業(yè)主單元內(nèi)部。如業(yè)主單元內(nèi)部水浸或火災造成損失則由業(yè)主自行承擔;又如業(yè)主水龍頭忘記關閉,其水流入公共地方或電梯間等遭受巨大損失或他人受傷,就需由該業(yè)主負責賠償。但是小業(yè)主是可以自行為其單元內(nèi)部購買財產(chǎn)保險及第三者責任保險,以進一步保障其自身利益。
第5篇 物業(yè)顧問項目裝修管理程序
顧問項目裝修管理程序
為規(guī)范裝修手續(xù)辦理,保障顧客利益,確保房屋正常、安全使用,維持小區(qū)共用部分統(tǒng)一美觀的外部形象,特制定此管理程序。
一、裝修手續(xù)辦理
1、顧客需要進行室內(nèi)裝修工程,須會同其委托的裝修者向管理處進行申報登記,交驗裝修單位的《承建資格證書》原件,填寫《裝修申報表》和《裝修施工人員登記表》,提交裝修合同復印件、裝修圖紙、承建資格證書復印件、營業(yè)執(zhí)照復印件(加蓋公章)。裝修施工人員還須提交有關身份證復印件,并張貼在《裝修施工人員登記表》的背面。
2、如需改變建筑物主體或承重結構,由申請人向管理處提交建筑物原設計單位或有相應資質(zhì)的設計單位提出的設計方案及政府設計審批部門的審批證明材料。
3、管理處與顧客、裝修者三方共同簽訂《裝修管理服務協(xié)議書》。
4、管理處經(jīng)理負責對裝修方案進行審批(也可以書面授權的形式指定主辦以上人員辦理),并對施工人員進行審核,包括人員身份、技術狀況、裝修資質(zhì)證明、施工時間(最長不得超過三個月)、機械設備工具情況及負責人聯(lián)系辦法,于三日內(nèi)做出批復。
5、管理處經(jīng)理指定人員將批準意見知會裝修申請人,同時知會管理處各部門予以留意和配合,并建立裝修管理檔案。
6、管理處財務人員按裝修收費的標準收取相應的費用與裝修保證金。
7、管理處簽發(fā)《裝修許可證》、《裝修現(xiàn)場監(jiān)控記錄表》。
二、裝修現(xiàn)場管理
1、安全管理員負責對照《出入卡》對裝修施工人員進出小區(qū)進行管理。
2、裝修施工隊將《裝修許可證》張貼在裝修戶門外,《裝修管理服務協(xié)議書》和《裝修現(xiàn)場監(jiān)控記錄表》張貼在裝修戶門內(nèi),以便于裝修工人對照執(zhí)行和管理處監(jiān)管。裝修管理人員及各班巡邏安全員負責對以上工作監(jiān)督執(zhí)行。
3、如裝修工程延期,應知會業(yè)主會同裝修隊負責人到管理處辦理延期手續(xù)。
4、在整個裝修過程中,安全巡邏員每天至少檢查一次各裝修隊的《裝修許可證》、《出入卡》及必要上崗證是否齊全有效,消防措施、材料堆放、垃圾處理、裝修時段是否符合要求,有無違章留宿、生火做飯及違法違紀行為等;管理處技術人員應每兩天至少檢查一次各裝修隊是否按經(jīng)批準的方案、格式裝修,是否有亂接、擅改管線,是否有違章打墻、鉆孔、破壞防水層,裝修材料、用電用水等是否符合要求。檢查情況記錄于《裝修現(xiàn)場監(jiān)控記錄表》。裝修時進行物資搬運應填寫《物資搬運放行條》。如裝修過程中有違規(guī)行為,管理處開具《裝修違章通知書》要求業(yè)主和裝修隊及時整改。
6、裝修隊撤離時所搬物品應填《物資搬運放行條》,在安全管理員監(jiān)督下清除垃圾并打掃干凈現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生時,方可予以撤離。
7、裝修施工作業(yè)時間為每天7:00-12:00,14:00-19:00。安全管理員在每日12:00負責檢查裝修戶施工人員停止作業(yè)情況,每日19:00負責督促施工人員離開大廈或小區(qū)。特殊情況要留宿的應到管理處辦理有關手續(xù)。
8、如業(yè)主與裝修者因裝修問題產(chǎn)生爭議,管理處有義務勸阻爭吵行為,但不能代其中一方對另一方履行約束或代追繳行為;出現(xiàn)糾紛情況應立即通知公安部門出面處理。
三、裝修驗收
1、裝修工程結束,業(yè)主驗收合格后,由業(yè)主向管理處提出驗收申請,管理處指定專人根據(jù)《裝修申報表》對裝修工程進行驗收。主要驗收裝修施工是否對共用部分產(chǎn)生影響。
2、對于驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格項目,在《裝修申報表》中予以記錄,并責令裝修施工隊進行整改和返修。整改完畢后,管理處進行復驗。
3、管理處驗收合格后,10個工作日內(nèi)辦理裝修保證金退還手續(xù)。
四、裝修手續(xù)辦理流程圖
裝修單位提供相關資料
1、施工人員身份證復印件1份、照片2張。
2、裝修單位《營業(yè)執(zhí)照》、《承建資格證書》、裝修合同復印件。
3、裝修施工圖紙1份。
業(yè)主填寫《裝修申報表》
裝修單位填寫《裝修施工人員情況登記表》
管理處備案裝修申請
業(yè)主、裝修單位、管理處三方簽訂《裝修管理服務協(xié)議》
業(yè)主、裝修單位交納裝修保證金及其它費用
管理處簽發(fā)《裝修許可證》、
《出入證》、《裝修現(xiàn)場監(jiān)控記錄表》
裝修單位進行裝修、管理處監(jiān)督
裝修完成,業(yè)主自行驗收
管理處驗收
限期整改
退還裝修保證金(裝修驗收合格之日
起十個工作日內(nèi),每周四下午)
(四)入伙手續(xù)辦理相關資料與表格
1.《入住指引》
2.《歡迎函》
3.《業(yè)主資料袋》
4.《業(yè)主資料卡》
5.《業(yè)戶手冊》
6.《房屋交付驗收表》
7.《物品領用登記表》
8.《委托銀行代收款協(xié)議書》
9.《常規(guī)服務項目表》
10.《裝修申報表》
11.《裝修許可證》
12.《裝修施工人員登記表》
13.《裝修管理服務協(xié)議書》
14.《裝修違章通知書》
15.《管理費收費通知單》
16.《工程遺留問題處理記錄表》
17.《物業(yè)入伙意見調(diào)查表》
第6篇 物業(yè)園區(qū)制冷供暖系統(tǒng)管理維修培訓
物業(yè)園區(qū)制冷、供暖系統(tǒng)的管理與維修培訓
1、制冷、供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容
(1)熟悉空調(diào)設備的工作原理及操作方法,制定相應的操作規(guī)程,并嚴格執(zhí)行。
(2)定期巡查、記錄設備運轉情況,使設備的潤滑、水、制冷劑等保持在正常范圍內(nèi)。
(3)機組運行時,應注意觀察儀表讀數(shù)是否處于正常范圍內(nèi),如果不正常,應及時調(diào)整,必要時可關機,以防止事故發(fā)生。
(4)定期檢查各風機、水泵的運轉情況,有無雜音、振動、滲水情況,并定時加潤滑油、定時檢修。
(5)定期檢查各風機、冷卻塔皮帶的松緊情況,磨損太大時應及時更換。
(6)定期巡查各管網(wǎng)有無裂縫或漏水以及堵塞,有問題及時排除,保證水管暢通。
(7)定期檢查清理過濾器中積存的塵埃和雜物,對風管中的各種風閥要定期檢查,防止卡死。
(8)根據(jù)鍋爐用水量,定期清洗、保養(yǎng)鍋爐,軟化用水裝置。
(9)定期清除鍋爐燃燒室及煙道的炭灰,防止積存過多。
(10)每年停爐期間對鍋爐進行全面保養(yǎng),徹底清除水垢及雜質(zhì),對安全閥、轉動機械及其附屬設備進行檢修。
(11)做好空調(diào)、鍋爐等設備耗電的計量、記錄及收費工作。
2、制冷機供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維護的基本制度
(1)空調(diào)系統(tǒng)工作制度
①空調(diào)共對當班空調(diào)系統(tǒng)運行負有全部責任。領辦必須組織好空調(diào)工按照巡回檢查制度,定時對外界及空調(diào)區(qū)域的溫度、相對濕度進行監(jiān)視,根據(jù)外界天氣變化及時進行空調(diào)工作情況調(diào)節(jié),努力使空調(diào)區(qū)域的溫度、相對濕度符合要求的數(shù)值范圍。
②嚴格執(zhí)行各種設備的安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。
③堅守工作崗位,任何時間都不得無人值班或擅自離崗,值班時間不做與本崗位無關的事。
④負責空調(diào)設備的日常保養(yǎng)和一般故障檢修。
⑤值班人員必須掌握設備運行的技術狀況,發(fā)現(xiàn)問題立即報告,并及時處理,且在工作日記上做好詳細記錄。
⑥值班人員違反制度或使之造成設備損壞的,將追究其責任。
⑦認真學習專業(yè)知識,熟悉設備結構、性能及系統(tǒng)情況,做到故障判斷準確,處理迅速及時。
(2)空調(diào)冷水機組操作規(guī)定
準備工作:
①檢查冷水機組的蒸發(fā)器進、出水閥是否全部開啟;
②檢查冷水泵、冷水泵進出水泵是否全部開啟;
③檢查分水管上的閥,根據(jù)樓層的空調(diào)需要,決定是否開啟或關閉;
④檢查回水總管兩端的閥是否開啟;
⑤檢查系統(tǒng)里的水壓,以在規(guī)定范圍內(nèi)為準;
⑥檢查加熱器,油溫必須大于50攝氏度,并檢查油位是否到液位,電源電壓、閥門位置是否正常;
⑦啟動手動油泵,運行時間不得少于1分鐘,并密切注意蒸發(fā)器壓力和油泵壓力。
機組啟動
①觀看控制屏,屏上要顯示'機組準備啟動';
②啟動冷卻塔、冷凍水泵,并要保持進出冷凍機的冷卻水的壓差;
③若沒有問題,按鍵啟動機組(注意電流變化狀態(tài)),此時控制中心即置機組于運行狀態(tài),注意顯示器上現(xiàn)實的信息,觀看機組是否有故障顯示。
機組運行:
①機組運行時,應檢查油泵指示燈是否亮著;
②檢查油泵顯示情況;
③注意機組運轉電流是否正常,風頁是否打開,把風頁換到自動控制檔;
④做好機組運行記錄(每小時將冷水機組狀態(tài)記錄下來)。
關機程序:
①先停冷凍機組;②在停冷凍水泵、冷卻水泵;③切斷總電源。
(3)鍋爐系統(tǒng)工作制度
①負責鍋爐系統(tǒng)的安全運行操作及運行記錄,根據(jù)各系統(tǒng)的設計和運行要求,對有關設備進行相應的調(diào)節(jié)。
②負責鍋爐及其所屬設備的維修保養(yǎng)和故障檢修。
③嚴格執(zhí)行各種設備的安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。
④堅守工作崗位,任何時間都不得無人值班或私自離崗,值班時間內(nèi)不做與本崗位無關的事。
⑤每班至少沖水位計及排污一次,并認真做好水質(zhì)處理和水質(zhì)分析工作。
⑥勤檢查、勤調(diào)節(jié),保持鍋爐燃燒情況的穩(wěn)定,做好節(jié)能工作。
⑦認真學習技術,精益求精,不斷提高運行管理水平。
(4)鍋爐操作規(guī)程。
由于鍋爐是特種高壓高溫設備,所以,操作運行人員必須有極強的工作責任心和過硬的理論知識及操作技術,否則,極易造成重大的設備損壞和人身傷亡事故。
為確保鍋爐安全運行,操作人員必須嚴格遵守下列操作規(guī)程。
啟動前檢查:
①檢查所有的設備是否完好,如油泵、軟管泵、給水泵、離子交換器、閥門等;
②電源電壓是否正常;
③汽水系統(tǒng)、供油系統(tǒng)的所有閥門是否處于應處工作位置,鍋爐本體儀表是否正常,水位計水位是否正常(1/3--1/2處);
④泄爆門手動是否完好;
⑤日用油箱是否有油;
⑥除氧器水位、壓力及溫度,軟水箱水位;
⑦查看交接班記錄。
啟動及運行:
①鍋爐機器設備送電;
②打開煙道風門,并確認完全打開;
③吹掃3-5分鐘后點火,點火時負荷調(diào)節(jié)開關處于一級火位置;
④檔壓力升至2.0×105帕時,應首先向除氧器供氣加熱,并同時沖洗水位表,當壓力升至所需的壓力后,方可向負載供汽;
⑤供汽時首先排放分汽包凝結水,并緩緩打開主蒸汽閥,當分汽包壓力與鍋壓平衡后才可緩緩打開供汽閥;
⑥并爐時,并爐爐壓應小于運行爐壓(3--5)×104帕;
⑦點火時應密切注意點火狀態(tài),如經(jīng)二次點火仍點不起,應重新吹掃后方可進行第三次點火,在點不起應停止進行點火,檢查原因并排除故障;
⑧運行時應密切注意爐爐膛火焰,水位計水位、鍋爐壓力表;
⑨除氧氣壓力、溫度、水位,軟水箱水位,日用油箱有微機其它運行設備的工作情況;
⑩在油泵工作期間應密切注意日用油箱間,防止溢油管溢油;
11.運行時一般不允許對帶有壓力、高溫的設備進行維修,必須維修時應事先做好完全措施,并有旁人監(jiān)護。
停爐:
①關閉供汽閥、主蒸汽閥;
②負荷調(diào)節(jié)開關調(diào)制一
級火位置;
③關閉燃燒控制開關,使其處于停止位置上;
④水位表水位應處于1/2位置;
⑤長時間停爐(5小時以上)應關閉供水閥、進油閥、回油閥、回油網(wǎng),但禁止關閉快門閥;
⑥切斷鍋爐電源;
⑦鍋爐全部停止運行后,應切斷油泵電源、軟水泵電源、鍋爐電源;
⑧鍋爐全部停止運行后,禁止向除水器進水。
維修保養(yǎng):
①每日清掃、擦洗所有設備及工作場所,否則接班人員有權拒絕接班;
②每班沖洗水位計一次;
③每班定期排水一次;
④每日定期手動安全閥一次;
⑤每班做爐火、軟水及離子交換器化驗一次,離子交換器水硬度≥0.02時應2-3小時化驗一次,當水硬度>0.025時應再生;
⑥凝結水排放管應每天日班排放一次并檢查水質(zhì)清潔度,化驗水指標;
⑦每周檢查給水濾網(wǎng)、油過濾器、濾汪一次;
⑧對所有有跑、冒、漏問題的閥及時修復;
⑨對所有泵閥(軟水、污水)、軟水箱等附屬設備進行年大修及清洗。
注意事項:
①若供油系統(tǒng)不完善,運行人員應時時注意日用油箱的液位控制器的工作狀況及送排風及的工作狀況;
②無關人員未經(jīng)許可不得進入鍋爐房;
③嚴禁在工作場所動用名火和吸煙;
④排水溝內(nèi)如有柴油流入,應用水沖洗干凈,并用排物泵排凈;
⑤工作現(xiàn)場保持整潔,不得有油漬等;
第7篇 物業(yè)公司外來文件管理控制程序
公 司 程 序 文 件版號: a
修改號: 0
ej-qp6.3物業(yè)公司外來文件的管理控制程序 頁碼: 1/2
1.目的:
對外來文件的接收、處理、歸檔管理實施控制,確保文件的正常管理和能及時處理、遵守和執(zhí)行。
2.適用范圍:
適用于政府主管部門及上級公司、上級物業(yè)主管部門及其它管理關系單位發(fā)給公司的文件。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.5章
3.2 iso9002標準第4.5章
4.職責:
4.1總經(jīng)理或副總經(jīng)理負責審批各類外來文件、責成有關部門處理。
4.2綜合辦公室負責處理除工程維修部工程技術文件、分承包合同、工程移交文件、經(jīng)營管理部的經(jīng)營合同、協(xié)議書以外的外來文件,包括上級公司、政府主管部門傳來的文件及有關物業(yè)管理的法令、法規(guī)、各類規(guī)章制度的接收、登記、整理并保存原始件,將各部門傳來的文件整理呈交總經(jīng)理或副總經(jīng)理審批,工程維修部及經(jīng)營管理部的文件由綜合辦公室登記后保存一份原件。
4.3各部門負責本部門業(yè)務往來中的外來文件及有關物業(yè)管理合同的法令、法規(guī)的接收,經(jīng)公司副總經(jīng)理批準后,負責根據(jù)領導的批示處理有關文件。
5.工作程序:
5.1外來文件的接收:
5.1.1上級公司文件由綜合辦公室派專人領取,政府主管部門下發(fā)的文件由收發(fā)員送綜合辦公室,綜合辦公室應填寫《外來文件接收登記表》。
5.1.2公司各部門的業(yè)務往來文件接收后,統(tǒng)一送交綜合辦公室進行分類,登記在《外來文件接收登記表》上。
5.2外來文件的處理:
5.2.1上級公司、政府主管部門的文件由綜合辦公室填寫《外來文件處理表》,綜合辦公室主任填寫呈辦意見并由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批閱,綜合辦公室根據(jù)批示轉相關部門,并督促確保文件按總經(jīng)理或副總經(jīng)理批示執(zhí)行。
5.2.2外來的有關物業(yè)管理的法令、法規(guī),經(jīng)總經(jīng)理批示后,由經(jīng)營管理部送交綜合辦公室并存檔,有關部門需要時,綜合辦公室將復印件蓋上受控文件專用章,并做好《文件/資料發(fā)放登記表》。
5.2.3傳真由綜合辦公室在《外來文件接收登記表》上登記后,轉相關部門,并由綜合辦公室存檔。
5.3外來文件的檔案管理:
5.3.1上級公司和政府主管部門的文件由綜合辦公室在年底或次年初提出銷毀、立卷、歸檔意見,報公司領導批準后,對不需要使用查閱的文件填寫《外來文件銷毀登記表》后進行銷毀,對有價值的文件進行裝訂成冊,并保存。
5.3.2日常業(yè)務文件由綜合辦公室征求相關部門意見后,提出具體處理措施報有關領導進行相應處理,建立文件處理檔案。
5.3.3歸檔文件借閱時受綜合辦公室監(jiān)督,并做好借閱登記。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《外來文件接收登記表》ej-qr-qp6.3-01
6.2《外來文件處理表》ej-qr-qp6.3-02
6.3《外來文件銷毀登記表》ej-qr-qp6.3-03
6.4《文件/資料借閱登記表》 ej-qr-qp6.1-01
6.5《文件/資料發(fā)放登記表》 ej-qr-qp6.1-04
第8篇 物業(yè)管理公司員工守則16
物業(yè)管理公司員工守則(十六)
(一)管理人員必須保持服裝整潔,儀表端莊、精神飽滿。
(二)對待住戶、訪客、同事和各階層人士,均應以禮相待,保持彼此間良好關系。
(三)必須嚴格遵守公司輪值時間,按時上下、班(交接班),不得無故遲到、早退。
(四)管理人員不得在當值時間內(nèi)為個別住戶做職責范圍以外及對私人服務的工作。
(五)管理人員不得參與樓宇買賣或租賃事物,若業(yè)主、住戶提出要求,應請其直接向公司咨詢。
(六)大廈負責人應該執(zhí)行公司之各項指標,并定期召開該大廈各級員工的會議,向公司做定期工作匯報。大廈員工應服從大廈負責人之工作調(diào)配及崗位編排。
(七)不準損壞公司信譽和對公司有欺詐及不誠實行為。
(八)不得假借公司名義或利用職權對外做有損公司聲譽或利益之行為。
(九)不得向業(yè)主、住戶或與公司業(yè)務有關的任何人收受或索取任何形式的禮物、賞錢。
(十)所有公物不得用于私人方面,不得故意疏忽損壞公司財務,對各公物如有損壞,須負責賠償。
(十一)雨雪天氣,各員工必須依時當值,監(jiān)守崗位,并按照公司所頒布之指示進行防風防雨工作。
(十二)必須尊守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。
第9篇 物業(yè)項目員工管理培訓計劃
物業(yè)項目員工的管理和培訓計劃
員工是我們最寶貴的資產(chǎn),我們強調(diào)人力資本增值目標優(yōu)先于財務資本增值的目標。所以從這層意義上未說,經(jīng)營企業(yè)其實就是做人的工作。為企業(yè)培養(yǎng)一支過硬的員工隊伍。員工管理的宗旨是以人為本,善待員工,規(guī)范管理,人盡其才。在物業(yè)管理工作中,我們提出的人員管理體系由三部分組成:
(一)、聘用與考核
1、聘用
對于操作層員工,依照相關人事勞動部門招聘人員規(guī)定,根據(jù)人員編制、用工條件擇優(yōu)錄取,錄用后經(jīng)過對員工進行上崗培訓和業(yè)務考核,試用3-6個月,依據(jù)《勞動法》的規(guī)定,簽訂勞動合同書。
2、考核考核是檢驗工作成效、業(yè)績以及培訓效果的重要手段。主要辦法如下:
a.每年對員工進行兩次崗位考核,根據(jù)考核業(yè)績實施獎懲。考核率100%,淘汰率5%,崗位輪換率10%。
b.對新員工在錄用前進行一次全面考核和面試,經(jīng)培訓后進行考核,考核率100%。
c.培訓項目結束后,對參加培訓人員進行一次全面考核,培訓考核率100%.
d.對分公司經(jīng)理每年進行兩次考評,充分征求甲方意見和員工民主評議,根據(jù)評議及考核結果決定是否續(xù)聘或調(diào)換。
(二)、量化管理與規(guī)范操作
(1)量化管理:
a.實行目標管理責任制,對相關崗位管理目標進行細化和量化,作出具體要求。
b.分公司對全體員工培訓指標進行量化,確定培訓課程、內(nèi)容及課時。
c.年度考核量化,年度崗位輪換率10%,淘汰率5%。
d.實行財務成本雙控制的管理模式。公司制定詳細的年度財務預算方案,有計劃的控制成本,提高企業(yè)效益。
(2)規(guī)范運作
a.按照is09001:2000的物業(yè)管理質(zhì)量體系運行。
b.運用公司《員工手冊》等,規(guī)范管理分部員工的行為。
c.實施企業(yè)形象戰(zhàn)略。
從員工選聘入手,獎懲機制貫穿整個管理服務運作中。獎勵包括外送培訓、職務提升、一次性物質(zhì)獎勵;懲罰包括辭退、降職、調(diào)崗、降低待遇、一次性罰款等形式。
(1)對選聘現(xiàn)有優(yōu)秀員工進行培訓、考核,合格者正式上崗。
(2)日常運作中采用 5% '末位'淘汰制,實行強制性淘汰(辭退、降職)。
(4)對工作不認真負責、不思上進者,堅決淘汰。
(三)、在項目進駐三個月前開始將進駐的人員開始培訓。
附:員工管理網(wǎng)絡圖
人員管理
1、素質(zhì)機制--公司企業(yè)精神,制定素質(zhì)標準,嚴格錄用考核,培訓培養(yǎng)提高
2、配置機制--工作崗位設計合理配置人力
3、組織機制--制訂規(guī)范管理形象規(guī)范管理分層管理措施
4、壓力機制--量化考核、素質(zhì)評價末位淘汰、優(yōu)化組合
5、激勵機制--工資福利等物質(zhì)保障,榮譽晉升等精神獎勵。
第10篇 物業(yè)管理員考試答題技巧
第一部分知識考試答題技巧
全國物業(yè)管理員職業(yè)資格考試中知識考試,主要是考察學員對所物業(yè)管理基礎知識、基本理論掌握程度的一種測試方式。 考試內(nèi)容分為三種方式:單項選擇題、多向選擇題和判斷題
一、單項選擇題的答題技巧
所謂單項選擇題,就是在命題中給出答案,讓你選出一個且只能選出一個符合題目要求的答案,并把代號填入題目后面的括號內(nèi)。一般命題所給的答案有即a、b、c、d四個。
答題技巧:
1、直接選擇法
所謂直接選擇法,就是學員掌握基本知識、基本理論比較扎實或題目比較簡單,一眼就能選出符合題目要求的正確答案的答題方法。
例如:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房交付業(yè)主使用已滿( )年,可以召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。 1b 2c 3d 5
對于這樣的命題,就可以采用直接選擇法。應為從題目一眼可以看出,正確的答案應該是b。
2、逐一排斥法
所謂逐一排斥法就是題目有一定的難度或學員對答案莫能兩可的情況下所采用的一種答題技巧。在這種情況下,要對命題對給出的答案,先排斥明顯不符合命題要求的答案,然后對剩余答案在進行排斥,最后選出正確的、符合命題要求的答案。
例如:物業(yè)管理的主要職能是遵照國家的法律、法規(guī),運用現(xiàn)代化科學手段,對物業(yè)實施管理,以( ),從而為人們創(chuàng)造優(yōu)雅、舒適、安全的生活工作環(huán)境。
a 滿足業(yè)主的全部要求 b 滿足業(yè)主和使用人的全部要求 c 維護業(yè)主和使用人的合法權益 d 以上都是
對于這樣的命題,如果用直接選擇發(fā)做不了,就可以采用逐一排斥法做。從命題答案來看,a答案中有“全部”二字,不符合要求,予以排斥。b答案中也有“全部”二字,不符合要求,同樣予以排斥。既然已經(jīng)排斥了a、b,那當然就不能選d,所以剩下的c答案自然是正確答案。
二、多向選擇題的答題技巧
多向選擇題相對于單項選擇題來說,有一定的難度。按照閱卷要求,沒有全部選出命題答案要求的,視為錯誤答案。多選或少選都不能得分。
答題技巧:
1、直接選擇法:
例如:從建筑規(guī)模上劃分,商業(yè)場所可分為( )
a 居住區(qū)商場,建筑規(guī)模一般在0.3-1萬平方米。 b 地區(qū)購物商場,建筑規(guī)模一般在1-3萬平方米。 c 市級購物中心,建筑規(guī)模一般在3-10萬平方米。 d 國家級購物中心,建筑規(guī)模一般在10萬平方米以上。
從我們掌握的知識得知,商業(yè)場所只分為三種:即居住區(qū)商場、地區(qū)購物商場和市級購物中心。答案自然是abc。
2、逐一排斥法:
例如:1、物業(yè)管理人員在工作中對待業(yè)主態(tài)度不一,對熟人熱情周到,對不熟悉的人提出的合理要求也只是簡單應付,這主要違反了物業(yè)管理人員()的職業(yè)道德。
a 鉆研業(yè)務,奉公守法 b 兢兢業(yè)業(yè),熱情服務 c 積極主動,文明禮貌 d 口齒伶俐,頭腦靈活
對于這樣的命題,就要采用逐一排斥的方法來做。從命題要求來分析,“對待業(yè)主的態(tài)度”與a無關,予以排斥。d答案屬于個人素質(zhì)要求,不是職業(yè)道德的要求,應予以排斥。正確答案自然是b、c。
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三、判斷題答題技巧
判斷題不像選擇題,命題已給出具體答案,而是需要學員用所掌握的知識判斷,答案是“是”與“非”。 對于判斷題就要靠自己所掌握的基本知識和基本理論來做。
第二部分技能考試答題技巧
----全國物業(yè)管理員職業(yè)資格考試中技能考試,主要是考察學員對所掌握的物業(yè)管理基礎知 識、基本理論,在實施物業(yè)管理的過程中對其靈活應用能力、解決工作中存在的一般問題能力的一種鑒定方式。技能考試題有三種類型的題型:模擬現(xiàn)場操作題、情景題和案例題。
一、現(xiàn)場模擬操作題答題技巧
(一)命題形式:觀看錄像,然后按照要求答題。每題錄像放兩次,第一題30分鐘之后放第二題錄像。
(二)命題類型:命題一般會涉及的內(nèi)容是物業(yè)管理過程中一些工作的一個方面。例如物業(yè)的接管與驗收、各項工作檢查(包括消防安全檢查、清潔衛(wèi)生檢查、設施設備檢查等)。
命題考察的形式是通過以錄像的形式,判斷在工作過程反映出存在的問題,讓考生指出并說明理由。
(三)答題方法:
第一步:仔細觀看錄像,第一編錄像要記下存在的問題(一般命題中反映出的問題是比較明顯的),第二遍再補充核實。
第二步:答題。
(四)答題技巧:
每一個命題在筆答時,可以按照下面的要求回答:
第一部分:
指出命題中存在的問題(不能漏項)。所指出的問題要歸為大類,如保潔方面、消防安全方面、設施管理方面、設備管理方面、車輛管理方面、環(huán)境管理方面、社區(qū)活動組織管理方面、資料管理方面等。不要僅僅指出有紙團、有污漬、有漏水、有墻面破損等。
第二部分: 針對你認為所存在的問題:
第一段 按照存在問題找法律法規(guī)依據(jù)
依據(jù)存在問題的細節(jié),歸為物業(yè)管理的大類,說明所不符合國家物業(yè)管理法律、法規(guī)(包括地方性法規(guī)、條例)的名稱或不符合的正常物業(yè)管理的工作程序。
一般在物業(yè)管理工作中,按照物業(yè)管理的類別所適用的國家法律法規(guī)(僅供參考)有:
*房屋接管驗收、撤管方面:
①《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》 (1993年11月13日建設部建法字[1999]第113號文發(fā)布執(zhí)行)
②《建設部關于加強房屋接管驗收工作的通知》 (1991年11月26日建房管字第57號)
③《房屋接管驗收標準》 (zbp30001-90)
④《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 (1994年3月23日建設部令33號發(fā)布)
⑤《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》
⑥《城市商品房預售管理辦法》
⑦建設部房地產(chǎn)業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達標辦法的通知
⑧《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》
⑨地方性法規(guī)和條例
*消防安全方面
①《消防法》
②《建筑內(nèi)部裝修設計防火規(guī)范》 建設部發(fā)布的國家標準(gb50222-95)
③《城市居民住宅安全防范設施建設管理規(guī)定》 (1996年1月5日建設部、公安部令第49號發(fā)布)
④《租賃房屋治安管理條例》 (1995年3月6日公安部令第24號發(fā)布)
⑤建設部房地產(chǎn)業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達標辦法的通知
⑥《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》
⑦地方性法規(guī)、條例
*環(huán)境管理方面
①《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》
&nb
sp; ②《城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護通知》
③《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》
④《城市綠化條例》
⑤建設部房地產(chǎn)業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達標辦法的通知
⑥《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》
⑦地方性法規(guī)、條例
*保潔管理方面
《中華人民共和國環(huán)境保護法》、《城市生活垃圾管理辦法>、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》以及有關管理實施細則
*物業(yè)管理委托合同方面
①《中華人民共和國合同法》
②《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(1994年3月23日建設部令33號發(fā)布)
③《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》
④建設部房地產(chǎn)業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達標辦法的通知
⑤建設部、國家工商行政管理局關于印發(fā)推行《物業(yè)管理委托合同示范文本》的通知
⑥建設部關于印發(fā)《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》(示范文本)的通知
⑦地方性法規(guī)、條例
*房屋維護修繕方面
①《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(1994年3月23日建設部令33號發(fā)布)
②《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
③《中華人民共和國城市規(guī)劃法》
④《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房屋白蟻防治管理規(guī)定》
⑤《建設工程質(zhì)量管理條例》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》
⑥《危險房屋鑒定標準》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》
⑦《房屋修繕技術管理規(guī)定》、《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》
⑧《房屋完損等級評定標準》、《房屋滲漏修繕技術規(guī)程》
⑨《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》、建設部房地產(chǎn)業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達標辦法的通知
⑩地方性法規(guī)、條例
*設備管理方面
①《建設部關于提高電梯質(zhì)量的若干規(guī)定》
②《建設部關于加強電梯管理的暫行規(guī)定實施細則》
③建設部關于印發(fā)《城市區(qū)域鍋爐供熱管理辦法》的通知
④《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標準》
⑤《房屋接管驗收標準》
⑥《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》
⑦建設部房地產(chǎn)業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達標辦法的通知
⑧《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(1994年3月23日建設部令33號發(fā)布)
⑨《住宅公用部位公用設施設備維修基金管理辦法》
⑩地方性法規(guī)、條例
*物業(yè)管理費管理方面
①《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(1994年3月23日建設部令33號發(fā)布)
②《住宅公用部位公用設施設備維修基金管理辦法》
③國家計劃委員會、建設部關于印發(fā)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》的通知
④《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》1992年6月15日建設部令第19號發(fā)布
⑤《中華人民共和國合同法》
⑥《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》
⑦《國家稅務局關于物業(yè)管理企業(yè)代收費用有關營業(yè)稅問題的通知》
⑧地方性法規(guī)、條例
*房屋裝飾裝修管理方面
①《建設工程質(zhì)量管理條例》
②《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》
③《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》
④《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(1994年3月23日建設部令33號發(fā)布)
⑤《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》
⑥建設部房地產(chǎn)業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達標辦法的通知
⑦《中華人民共和國合同法》
⑧地方性法規(guī)、條例
第二段 針對存在問題說明應該如何做:
針對所存在的問題,指出在管理中應如何做。 如“根據(jù)……,在…方面應做到……”
第三段(可以不說明)指出按照“存在問題”的管理可能會造成的影響:
二、情景題答題技巧
(一)命題形式:一般命題以物業(yè)管理日常工作中一個側面提問。
1、補缺命題:如某項工作以做了一部分工作,讓考生完成剩余部分內(nèi)容?！俺艘陨瞎ぷ饕酝?還應該如何做”
2、回答命題:讓考生回答問題。
3、選作命題:從命題中選答一題。
(二)命題類型:命題一般會涉及的內(nèi)容是物業(yè)管理過程中一些工作的一個方面。
例如物業(yè)的接管與驗收、各項工作檢查(包括消防安全檢查、清潔衛(wèi)生檢查、設施設備檢查等)。
(三)答題方法: 答題要求:熟悉物業(yè)管理日常各項工作內(nèi)容,按照命題要求回答。
1、補缺命題:
所謂補缺命題,就是命題就物業(yè)管理某項工作進行了一部分,要求考生將剩余部分通過筆答的形式敘述完成。
例如: 1、××大廈原物業(yè)管理公司合同期滿撤管,另一家新的物業(yè)管理公司來接管,物業(yè)管理員小李被安排負責大廈檔案資料的管理工作,為了盡可能完整的收集大廈的有關資料,小李向按時間順序列出應收集資料的清單。關于大廈業(yè)主或使用人入戶階段的資料,除了入戶通知書、入戶須知和業(yè)主或使用人信息資料以外,小李還應收集那些資料。
2、回答命題:
所謂回答問題,就是命題給出問題,要求考生回答。
例如“你所在的物業(yè)管理公司,正在對全體員工進行消防安全培訓,請你講解物業(yè)管理人員常用的滅火方法有哪幾種”
3、選作命題:
所謂選作命題,就是命題給出幾個問題,讓考生從中選作一個來回答的命題形式。
例如:請從下列①-④中選作一題:
①高遠物業(yè)管理公司接管了雅合花園住宅小區(qū),工程部王工負責1號樓的房屋日常養(yǎng)護工作。關于墻臺面及吊頂工程,他知道需要定期進行檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。請告訴他墻臺面及吊頂工程的養(yǎng)護還需滿足那些要求
②孟先生是某物業(yè)管理公司保安部經(jīng)理,某日他接到區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)可疑爆炸物品的報告,此時他應該如何辦
③住宅小區(qū)是城市日常生活垃圾的主要產(chǎn)生源地,面對大量的生活垃圾源源不斷地產(chǎn)生,物業(yè)管理公司應如何防治小區(qū)固體廢棄物對環(huán)境的污染
④元旦將近,小松所在物業(yè)管理公司計劃在管區(qū)內(nèi)舉辦一次物業(yè)管理人員和業(yè)主的聯(lián)歡活動,小宋負責制定活動方案,他應按怎樣的步驟制訂這樣的活動方案。
三、案例題
所謂案例題,就是考察考生解決實際問題的能力、分析問題的能力的一類命題。
(一)命題形式
案例題一般的試題類型是結合物業(yè)管理公司具體的某項工作:或“依法評說”,或“如何處理”,或“工作評價”。例如:
1、某住宅小區(qū)一業(yè)主因使用電器不當,引起火災,物業(yè)管理公司保安人員發(fā)現(xiàn)后用滅火器滅火不果,立即撥打119電話報警,并啟用消防栓,但是準備接水龍帶時,發(fā)現(xiàn)水龍帶已損壞,從其他設備上接好水龍大后,又發(fā)現(xiàn)水箱水量不足,這時消防車趕到,經(jīng)消防人員和物業(yè)管理人員共同努力,將火勢控制住。請評價該物業(yè)管理公司消防設備維護管理工作做得如何,并說明物業(yè)管理公司應怎樣搞好管區(qū)內(nèi)消防設備的維護管理&
nbsp;
2、某住宅小區(qū)一業(yè)主劉暢先生是文藝界人士。某日,劉先生在其別墅內(nèi)舉行大型化妝舞會,場面熱烈,直至次日臨晨五時才盡興而散。是日,劉暢的鄰居到物業(yè)管理公司投訴說他的活動影響了他們的正常休息。物業(yè)管理公司應如何處理此事物業(yè)管理公司應怎樣按照我國《城市區(qū)域環(huán)境噪音標準》對小區(qū)內(nèi)的環(huán)境噪音污染進行全面控制
(二)答題方法
案例題常見的命題類型有: “依法評說”型、 “問題處理”型、 “工作評價”型等三種形式。
1、“依法評說”型
對于“依法評說”型案例題,應按照以下格式回答:
①基于題目事實,回答“對”與“否”。
②對你的結論,按照國家物業(yè)管理法律法規(guī)以及地方性規(guī)定條例進行論述。
③如果是“否”,說明如何做。
2、“問題處理”型
對于“問題處理”型案例題,應按照以下格式回答:
①基于題目事實,回答命題中對問題的處理是“對”與“否”。
②對你的結論,按照國家物業(yè)管理法律法規(guī)以及地方性規(guī)定條例進行論述。
③如果是“否”,說明如何做。
3、“工作評價”型
對于“工作評價”型案例題,應按照以下格式回答:
①基于題目事實,回答命題中某項工作的方式或結果是“對”與“否”。
②對你的結論,按照國家物業(yè)管理法律法規(guī)以及地方性規(guī)定條例進行論述。
③如果是“否”,說明如何做。
物業(yè)管理員知識試卷(滿分100分)
一、單項選擇題(60小題,每題1分,滿分60分)
答題要求:所謂單項選擇題,就是在所給a、b、c、d四個答案中,選出一個正確的答案。
例如:
1、( d)不是物業(yè)管理應遵循的基本原則:
a業(yè)主至上 b統(tǒng)一管理 c權責分明d產(chǎn)權、經(jīng)營權統(tǒng)一
2、房屋附屬設備大修工程,是指對設備進行定期的全面檢修,將設備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件,使設備基本恢復原有性能。部件更換率一般至少在(c)%
a15b20 c 30d40
二、多項選擇題(30小題,每題1分,滿分30分)
答題要求:所謂多項選擇題,就是在所給a、b、c、d四個答案中,選出所有正確的答案,可能是幾個,也可能是全部。
例如:
1、通常情況下,實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)的義務消防隊由(abd)組成
a 物業(yè)管理公司員工 b 物業(yè)開發(fā)企業(yè)員工c 公安機關消防人員 d 住宅小區(qū)居民
2、我國城市噪音污染主要源于(abc)
a 車輛交通噪音 b 建筑施工噪音 &
nbsp;c 社會生活噪音 d 風聲、雨聲、鳥叫蟲鳴聲
三、判斷題(10小題,每題1分,滿分10分)
例如:
1、街道辦事處有權為轄區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)聘用物業(yè)管理企業(yè)(×)
2、物業(yè)管理公司有權清理所管工業(yè)區(qū)內(nèi)的違章搭建(√)
物業(yè)管理員技能試卷(滿分100分)
第一部分:模擬現(xiàn)場操作
一、模擬現(xiàn)場操作題(2小題,每題25分,滿分50分)
答題要求:觀看錄像,然后按照要求答題,每題錄像放兩次。第一題30分鐘之后放第二題錄像。
例如:
1、先看一段有關物業(yè)管理公司管理人員與業(yè)主進行收樓驗收的錄像,請指出物業(yè)管理人員在與業(yè)主交接物業(yè)單元過程中存在的問題,并說明理由。
2、先看一段有關物業(yè)管理公司日常物業(yè)管理工作情況的錄像,請指出其中存在的問題,并說明規(guī)范要求。
第二部分:筆試
二、情景題(4小題,每題5分,滿分20分)
例如:
1、××大廈苑物業(yè)管理公司合同期滿撤管,有一家新的物業(yè)管理公司接管,物業(yè)管理員小李被安排負責大廈檔案資料的管理工作,為了盡可能完整的收集大廈的有關資料,小李向按時間順序列出應收集資料的清單。關于大廈業(yè)主或使用人入戶階段的資料,除了入戶通知書、入戶須知和業(yè)主或是用人信息資料以外,小李還應收集那些資料。
2、你所在物業(yè)管理公司正在對全體工作人員進行消防安全培訓,請你講解物業(yè)管理人員常用滅火方法有哪幾種
三、案例題(3小題,每題10分,滿分30分)
第11篇 某物業(yè)二輪車管理規(guī)則條約
物業(yè)二輪車管理規(guī)則條約
1、本社區(qū)b區(qū)在零層設有自行車停車專區(qū),專區(qū)的存放處將由物業(yè)服務中心派專人負責集中看管,車輛存放實行有償服務,其收費標準執(zhí)行政府部門制定的價格標準.
3、業(yè)戶需將車存放到地下二輪車存放處,請到物業(yè)服務中心辦理存放手續(xù),領取存車牌,懸掛于醒目處,便于核實,憑此牌定期收費。
4、園區(qū)樓前、馬路兩側、便道、綠地上禁止停放非機動車輛,必須存放到指定的存車處。亂停亂放者,管理人員有權利制止或搬離。無牌照車輛不予存放。
5、存放人應服從車輛管理員的指揮,有序停放便于出入,并鎖好車輛。特別提醒隨車物品不屬保管范圍,請隨身攜帶。
6、存車人要愛護存車處的設備設施,維護存車處的環(huán)境衛(wèi)生。
7、凡辦理存放手續(xù)的車輛,若有丟失,經(jīng)核實確屬物業(yè)服務中心責任,物業(yè)服務中心將根據(jù)損失車輛的原價、新舊程度給與相應賠償。若業(yè)戶未辦理相關存放手續(xù),或未放置地下存車處,造成丟失,后果自負。
第12篇 成都市物業(yè)管理事故災害中應急預案
第一節(jié) 治安事故應急預案
第五十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)常見的治安事故主要有:打架斗毆,搶劫,盜竊,非法攜帶、存放槍支、彈藥,攜帶、存放或生產(chǎn)易燃易爆、劇毒、腐蝕、放射性等危險物品,故意破壞公用設施或市政設施等違反治安管理條例和國家相關法律法規(guī)的行為。
第五十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)治安事故的處置,應遵守國家相關法律法規(guī),治安事故的相關責任人員應由公安機關或政府其他機構處理。物業(yè)服務企業(yè)應當加強對員工的法制教育,在處置治安事故時,不能有違法行為。
第五十五條 治安事故的預防:
(一)物業(yè)服務企業(yè)應與受聘提供服務的建筑區(qū)劃所在地派出所建立良好的關系,保持信息互通,建立治安事件報警聯(lián)動機制;
(二)經(jīng)常在建筑區(qū)劃開展法制宣傳教育,提高公眾的法制意識,營造文明守法的社區(qū)環(huán)境;
(三)加強對建筑區(qū)劃公共秩序的維護,嚴格執(zhí)行憑證出入、來訪人員登記制度。
(四)提高警惕,發(fā)現(xiàn)有可疑人員或跡象,立即報告公安機關,并追查到底;
(五)加強對秩序維護員的法制教育,使其對違法犯罪行為及治安事故有一定的認識,在合法的情況下履行公共秩序維護職責;
(六)經(jīng)常對秩序維護員進行防衛(wèi)技能訓練,鍛煉身體的協(xié)調(diào)性和靈活性,增強攻防擊打的能力。
第五十六條 打架斗毆事件的應急預案
(一)打架斗毆事件發(fā)生后,秩序維護人員應迅速趕到現(xiàn)場,并勸阻斗毆雙方離開現(xiàn)場,緩解矛盾;
(二)如當事人不聽勸阻,或勢態(tài)嚴重,有違反治安管理條例甚至有犯罪傾向的,應當立即向當?shù)毓矙C關報告;在條件允許的情況下,對當事人采取合法的手段進行控制;
(三)控制中心應通過監(jiān)控系統(tǒng)對當事人進行監(jiān)控,并通知巡邏秩序維護人員注意其動向,防止當事人逃逸,并按規(guī)定保存監(jiān)控錄像;
(六)疏散圍觀人員,禁止無關人員進入事故現(xiàn)場,對事故現(xiàn)場和相關證據(jù)進行保護,以便公安機關對事故進行調(diào)查;
(七)打架斗毆事件造成人身傷害的,應立即通知醫(yī)療機構,對傷員進行救治;
(八)現(xiàn)場人員應如實反映情況,積極配合公安機關對事故進行調(diào)查;
(九)在得到公安機關的許可后,方可對事故現(xiàn)場進行清理;
(十)對事故進行詳細記錄,整理相關資料并存檔,并組織相關人員對事故進行總結,吸取經(jīng)驗教訓,杜絕類似情況再次發(fā)生。
第五十七條 盜竊事件應急預案:
(一)若發(fā)現(xiàn)犯罪分子正在實施盜竊,應當立即當場抓獲,采取合法手段對犯罪分子進行控制,并通知公安機關進行處理;
(二)如果盜竊行為已經(jīng)發(fā)生,應立即報告公安機關,并對建筑區(qū)劃各出入口、通道進行嚴格控制,防止犯罪分子逃逸;
(三)對可疑人員,可采取暗中監(jiān)視或設法約束,并報告或移交公安機關處理;
(四)盜竊事件發(fā)生后,應在現(xiàn)場設置警戒線,疏散圍觀人員,禁止無關人員進入事故現(xiàn)場,對事故現(xiàn)場和相關證據(jù)進行保護,重點是保護犯罪分子經(jīng)過的通道、翻越的窗戶臺階等,以便公安機關對盜竊事件進行調(diào)查;
(五)如是入室盜竊,室內(nèi)無人,應立即通知業(yè)主趕到現(xiàn)場;
(六)現(xiàn)場目擊人員應如實反映現(xiàn)場情況,積極配合公安機關對事故進行調(diào)查。
(七)在得到公安機關的許可后,方可對事故現(xiàn)場進行清理;
(八)對事故進行詳細記錄,整理相關資料并存檔,組織相關人員對事故進行總結,吸取經(jīng)驗教訓,杜絕類似情況再次發(fā)生。
第五十八條 搶劫事件應急預案:
(一)若發(fā)現(xiàn)犯罪分子正在實施搶劫時,應迅速制止。在制止犯罪的同時,應注意自身安全,當犯罪分子手持兇器時,應高聲呼喊,呼叫附近秩序維護員和群眾前來協(xié)助,抓獲犯罪分子并立即報警;
(二) 如犯罪分子已逃離現(xiàn)場,應向目擊者或當事人問清劫匪的人數(shù)、體貌特征、衣著顏色和逃逸的方向,并立即組織人員進行堵截和報警, 同時呼叫控制中心,通過監(jiān)控閉路電視追蹤監(jiān)視犯罪分子;如是駕車逃跑,應記下車牌號碼并立即報警;
(三)對建筑區(qū)劃各出入口、通道進行嚴格控制,防止犯罪分子逃逸,并制止無關人員進入;
(四) 在事故現(xiàn)場設置警戒線,疏散圍觀人員,劫匪留下的兇器、作案工具等不要用手觸摸。保護好事故現(xiàn)場,等待公安機關調(diào)查取證;
(五)搶劫事件造成人身傷害的,應立即通知醫(yī)療機構,對傷員進行救治;
(六)警方未勘查現(xiàn)場或現(xiàn)場勘察未完畢,當班執(zhí)勤秩序維護員不能離開現(xiàn)場。在得到公安機關的許可后,方可對事故現(xiàn)場進行清理;
(十)對事故進行詳細記錄,整理相關資料并存檔,組織相關人員對事故進行總結,吸取經(jīng)驗教訓,杜絕類似情況再次發(fā)生。
第五十九條 故意傷(殺)人事件應急預案:
(一)如發(fā)現(xiàn)歹徒正在作案的,應設法制服、阻攔歹徒,并召集各崗位秩序維護員配合。同時,迅速報警和報告項目經(jīng)理或物業(yè)服務負責人。
(二)造成人身傷害的,應立即通知附近醫(yī)療機構,對傷員進行救治;
(三)設置警戒線,保護案發(fā)現(xiàn)場,疏散圍觀人員,禁止無關人員進入,歹徒留下的兇器、作案工具等不要用手觸摸。保護搶劫現(xiàn)場遺留的痕跡、物證,等待公安機關調(diào)查取證;
(四)對建筑區(qū)劃各出入口、通道進行嚴格控制,防止歹徒逃逸,并通知監(jiān)控中心密切監(jiān)控各個區(qū)域,監(jiān)視歹徒行蹤;
(五)登記目擊者和事主的情況,及時向目擊者和周圍群眾了解案件發(fā)生、發(fā)現(xiàn)經(jīng)過,并做好記錄;
(六)現(xiàn)場人員應如實向警方匯報案發(fā)現(xiàn)場情況,協(xié)助公安機關破案;
(七)警方未勘查現(xiàn)場或現(xiàn)場勘察未完畢,當班執(zhí)勤秩序維護員不能離開現(xiàn)場。在得到公安機關的許可后,方可對事故現(xiàn)場進行清理;
(八)對此次事故進行詳細記錄,整理相關資料并存檔,組織相關人員對事故進行總結,吸取經(jīng)驗教訓,杜絕類似情況再次發(fā)生。
第六十條 建筑區(qū)劃內(nèi)其他常見治安事件及處理措施:
(一)在建筑區(qū)劃內(nèi)游蕩或借口找人卻說不出被訪人姓名和詳細住址,或接二連三敲住戶房門,或一個個樓道按住戶電子門。
處理措施:密切注意其舉止,必要時可采取監(jiān)視、盤問以及勸其離開等方式。
(二)發(fā)現(xiàn)身上攜帶有管制刀具、鉗子、螺絲刀、鐵棒等工具。
處理措施:核查其攜帶工具的用途,如用途不明的,約束起來并送所在轄區(qū)派出所。
(三)攜帶物品繁多(如電視、音響等貴重物品),又無任何證明。
處理措施:暫時將人、物扣留,待其出具可靠證明后放行。如無法出具任何證明,即送交派出所。
(四)在偏僻、隱蔽處清理皮包或錢包。
處理措施:立即設法攔截,詢問驗證,如屬盜竊、搶劫財物的,送交警方處理。
(五)自行車、摩托車無牌、無行駛證、無鋼印、有撬損痕跡或將未開鎖的自行車背走或提走。
處理措施:暫扣留人、車,待查明后放行,反之,送警方查處。
(六)機動車拿不出行駛證,說不出車牌號,沒有停車證。
處理措施:暫扣人、車,待查明后放行,反之,送警方查處。
(七)遇到秩序維護員即轉身遠離或逃跑的人。
處理措施:設法阻截,用對講機通知有關的大門崗、巡邏崗執(zhí)勤人員協(xié)助將其擒獲。
(八)低價出售物品,與實際價值相差較大。
處理措施:暫時扣留人、物,待查明后放行,反之,送警方查處。
(九)長時間一個人獨處不離開。
處理措施:詢問是否需要幫助,若非業(yè)主勸其離開,如有作案嫌疑要詳細盤查。
(十)發(fā)現(xiàn)天臺隔熱層、消防栓箱內(nèi)或自行車棚內(nèi)等隱蔽地方藏有刀具、鉗子、鐵棒等工具。
處理措施:不動隱蔽的工具,采取伏擊的方法,監(jiān)視嫌疑人的行動,如發(fā)現(xiàn)作案,則將其擒獲并扭送警方處理。
第二節(jié) 消防安全事故應急預案
第六十一條 建筑區(qū)劃最常見的災害是火災,火災是指在時間或空間上失去控制的燃燒所造成的災害,是最普遍地威脅公眾安全和社會發(fā)展的主要災害之一。火,給人類帶來文明進步、光明和溫暖。但是,失去控制的火,就會給人類造成災難。人們在用火的同時,不斷總結火災發(fā)生的規(guī)律,盡可能地減少火災及其對人類造成的危害。
燃燒的三要素: 可燃物、助燃物及著火源。
防火的主要措施: 控制可燃物、隔絕助燃物、消除著火源。
第六十二條 火災依據(jù)物質(zhì)燃燒特性,可劃分為a、b、c、d、e五類。
a類火災:指固體物質(zhì)火災。這種物質(zhì)往往具有有機物質(zhì)性質(zhì),一般在燃燒時產(chǎn)生灼熱的余燼。如木材、煤、棉、毛、麻、紙張等火災;
b類火災:指液體火災和可熔化的
固體物質(zhì)火災。如汽油、煤油、柴油、原油,甲醇、乙醇、瀝青、石蠟等火災;
c類火災:指氣體火災。如煤氣、天然氣、甲烷、乙烷、丙烷、氫氣等火災;
d類火災:指金屬火災。如鉀、鈉、鎂、鋁鎂合金等火災;
e類火災:指帶電物體和精密儀器等物質(zhì)的火災。
第六十三條 根據(jù)公安部2007年6月26日下發(fā)的《關于調(diào)整火災等級標準的通知》,火災等級標準分為特別重大火災、重大火災、較大火災和一般火災四個等級:
特別重大火災,指造成30人以上死亡,或者100人以上重傷,或者1億元以上直接財產(chǎn)損失的火災;
重大火災,指造成10人以上30人以下死亡,或者50人以上100人以下重傷,或者5000萬元以上1億元以下直接財產(chǎn)損失的火災;
較大火災,指造成3人以上10人以下死亡,或者10人以上50人以下重傷,或者1000萬元以上5000萬元以下直接財產(chǎn)損失的火災;
一般火災,指造成3人以下死亡,或者10人以下重傷,或者1000萬元以下直接財產(chǎn)損失的火災。(注:'以上'包括本數(shù),'以下'不包括本數(shù)。)
第六十四條 消防安全工作貫徹預防為主,防消結合的原則,物業(yè)服務企業(yè)在預防和處置消防安全事故的主要工作是協(xié)組公安消防監(jiān)督部門進行消防安全檢查、消防安全知識宣傳、消防隊伍建設等。
第六十五條 消防安全事故的預防
(一)堅持'誰主管、誰負責'的原則,確定建筑區(qū)劃防火工作負責人、責任人,對相關區(qū)域的消防安全工作負責。組織各崗位做好消防安全防范工作,使崗位員工明確自己崗位的消防安全責任,掌握預防和控制火災事故的應急措施;
(二)物業(yè)服務企業(yè)應當將容易發(fā)生火災、一旦發(fā)生火災可能嚴重危及人身和財產(chǎn)安全以及對消防安全有重大影響的部位確定為消防安全重點部位,設置明顯的防火標志,實行嚴格管理;
(三)根據(jù)各建筑區(qū)劃實際情況設置配備消防器材設施,對消防器材、設施進行登記造冊,做到定點存放,定人管理,定期檢查、保養(yǎng),保證完好有效;
(四)物業(yè)服務企業(yè)應當對動用明火實行嚴格的消防秩序維護。禁止在具有火災、爆炸危險的場所使用明火。因特殊情況需要進行電、氣焊等明火作業(yè)的,動火部門和人員應當按照相關的用火管理制度辦理審批手續(xù),落實現(xiàn)場監(jiān)管負責人,在確認無火災、爆炸危險后方可動火施工。動火施工人員應當遵守消防安全規(guī)定,并落實相應的消防安全措施。
(五)保障疏散通道、安全出口暢通,并設置符合國家相關規(guī)定的消防安全疏散指示標志和應急照明設施,保持防火門、防火卷簾、消防安全疏散指示標志等設施處于正常狀態(tài);
(六)在建筑區(qū)劃開展豐富多彩的消防知識宣傳普及活動,提高業(yè)主、使用人的消防安全意識和逃生技能,預防火災事故的發(fā)生;
(七)定期組織開展消防安全演練,使員工熟悉火災發(fā)生的原理、滅火和傷員急救等知識,提高員工的防火、滅火技能,
(八)定期組織安全防火工作大檢查,并做好記錄,發(fā)現(xiàn)火災隱患和不安全因素,及時整改,建立完整的消防工作臺帳;
(九)協(xié)組公安消防監(jiān)督部門對建筑區(qū)劃進行消防安全檢查,對存在安全隱患的,及時整改。
第六十六條 消防安全事故發(fā)生時的緊急措施:
(一)當接到火警信號時,控制中心應立即通知就近巡邏秩序維護員前往查看,確認屬實后,立即撥打'119'報告消防部門,并上報物業(yè)服務項目經(jīng)理或公司負責人,同時,安排人員到路口或建筑區(qū)劃入口對消防部門的車輛、人員進行引導。報警人員應向消防部門詳細報告火災現(xiàn)場的情況,包括火場的單位名稱和具體位置、燃燒物資、人員圍困情況、聯(lián)系電話和姓名等信息;
(二)打開所有通道,啟動廣播通知事故區(qū)域人員撤離,組織秩序維護人員到達各通道口,做好火災現(xiàn)場秩序維護和人員的疏散撤離工作;
(三)設施設備維護人員應立即把電梯迫降到底層,保證各消防設施的正常運轉,并對起火區(qū)域的天然氣、電源等進行關閉,防止火災引發(fā)其他次生事故;
(四)對相關區(qū)域進行警戒隔離,禁止無關人員進入;
(五)在消防部門趕到前,火災現(xiàn)場總指揮(項目經(jīng)理或物業(yè)服務負責人)根據(jù)現(xiàn)場的情況對參與消防撲救的人員進行初步分工,分別成立滅火組、搶救組、供水組、后勤組等,做好消防隊到來之前的輔助性工作:如火災情況的調(diào)查、人員受困情況的初步估計、各消防設備的準備就緒、救災道路的暢通等,并隨時與消防部門保持聯(lián)系以及時匯報現(xiàn)場情況;
(六)在消防部門趕到前,組織秩序維護人員對初起火災進行撲救,就近原則運用滅火器材(如滅火器、消防栓等)撲滅火源,滅火時應注意:
1、滅火人員應配備必要的自我防務工具,如防火服、或用水將自身淋濕等,要在保障自身安全的前提下,對火災進行撲救;
2、針對不同的著火物質(zhì),正確選用滅火裝置;
3、先控制、后消滅,即首先制止住火勢蔓延,在扼制火勢發(fā)展的基礎上,集中優(yōu)勢兵力,迅速撲滅火災。控制火勢與撲滅燃燒是同時進行的,即在控制火勢時滅火;在撲滅燃燒中控制火勢發(fā)展,互相配合,互為補充,取得最佳滅火效果;
4、事故現(xiàn)場附近有易燃易爆物品時,應立即轉移,防止火勢擴大或發(fā)生爆炸。
七)救人第一,出現(xiàn)人員傷亡時候,應立即通知醫(yī)療救護機構,對傷員進行搶救;
(八)消防部門趕到后,現(xiàn)場總指揮(項目經(jīng)理或物業(yè)服務負責人)應立即向消防隊員詳細匯報火災情況,包括燃燒物資、人員圍困情況以及前期撲救情況,協(xié)助消防隊制訂滅火撲救方案,以便消防部門迅速采取合理的撲救措施;
(九)積極協(xié)組消防部門滅火,隨時為消防隊員提供火災現(xiàn)場的具體情況,為火災撲救工作提供有效的建議,并隨時聽從現(xiàn)場總指揮的調(diào)度以參與火災撲救工作中去,并且積極配合醫(yī)療救護人員受傷人員進行急救護理工作,盡量減少人員傷亡。
第六十七條 消防安全事故善后措施:
(一)協(xié)組公安消防部門對火災現(xiàn)場進行警戒封鎖,保持現(xiàn)場和相關證據(jù)不被破壞;
(二)積極協(xié)助公安消防部門對事故原因及受災情況進行調(diào)查和統(tǒng)計,相關在場人員應如實匯報事故現(xiàn)場情況;
(三)在得到公安消防部門的允許后,方可對事故現(xiàn)場進行清理;
(四)環(huán)境維護人員應對現(xiàn)場進行清理,掃除積水、清除損毀物;
(五)共用部位、設施設備維護人員應對現(xiàn)場的設施設備進行檢查,特別是水、電、氣等設施;
(六)對事故進行詳細記錄,整理相關資料并存檔,組織相關人員對事故進行總結,吸取經(jīng)驗教訓,杜絕類似情況再次發(fā)生。
第六十八條 火災發(fā)生時的疏散自救方法:
(一) 熟悉環(huán)境,臨危不亂:每個人應對生活、工作的建筑物結構及逃生出口熟悉,平時應做到了然于胸,當身處陌生環(huán)境也應當養(yǎng)成留意通道及出口的方位等的習慣,便于關鍵時刻逃生自救;
(二)保持鎮(zhèn)定,明辨方向:突遇火災時應保持鎮(zhèn)定,不要盲目地跟從人流和相互擁擠,盡量往空曠或明亮的地方和樓層下方跑。若通道被阻,則應背向煙火方向,通過陽臺,氣窗等往室外逃生;
(三)不入險地,不貪財物:不要因為顧及貴重物品,浪費寶貴的逃生時間,緊記生命最重要;
(四)簡易防護,掩鼻匍匐:通過有煙霧的路線,可采用濕毛巾或濕毯子掩鼻匍匐撤離;
(五)善用通道,莫入電梯:發(fā)生火災盡量使用樓梯,或利用陽臺、窗臺、屋頂?shù)扰实桨踩攸c,或利用下水管道滑下樓脫險。不可使用電梯逃生;
(六)避難場所,固守待援:如身處房內(nèi),應側手摸房門,感到燙手,千萬不能開門,應關緊迎火的門窗,打開背火的窗門,用濕毛巾塞住門縫,不停用水淋濕防止煙火滲入,固守房間,等待救援;
(七)傳遞信號,尋求援助:被煙火圍困時盡量在陽臺、窗口(白天可用鮮艷的衣物在窗口晃動,晚上可用手電等物閃動或敲擊物品發(fā)出聲音求救)傳遞信號求救;
八)火已近身,切勿驚跑:如果身上著火,切勿驚跑和用手拍打,驚跑和拍打只會形成風勢,加速氧氣補充,促旺火勢。正確的做法是,立即脫掉衣服或就地打滾,壓住火苗,能及時跳入水中或讓人向身上澆水更有效;
(九)緩降逃生,滑繩自救:高層樓層起火后,應迅速利用身邊的繩索、床單、窗簾等制成簡易繩并用水打濕后,從窗戶或陽臺沿繩滑至下面樓層逃生。即使跳樓應在消防員準備好逃生氣墊并且要求樓層在四層以下才考慮這一方式。還可選擇水池、軟雨蓬、草地等,如有可能應先丟下大量棉被,沙發(fā)墊或打開大傘跳下。
第三節(jié) 設施設備事故應急預案
第六十九條 建筑區(qū)劃內(nèi)設施設備事故主要是由于對設施設備年久失修,造成設施設備老化,或因操作不當,造成設施設備故障等原因造成。
第七十條 建筑區(qū)劃內(nèi)設施設備事故常見的有:給排水系統(tǒng)故障、供配電系統(tǒng)故障、燃氣輸送系統(tǒng)故障、電梯系統(tǒng)故障、消防系統(tǒng)故障事故等。其特點主要有:具有極大的偶然性和突發(fā)性;發(fā)生原因的復雜性和發(fā)展變化的多樣性;可能造成極大的
危害性;可以采取科學的手段降低損失和危害。
第七十一條 設施設備事故的預防:
(一)設施設備在使用期限內(nèi),在經(jīng)過合理有效的維修保養(yǎng)和嚴格按照規(guī)范進行操作的情況下,一般不會出現(xiàn)安全事故;
(二)把好物業(yè)承接驗收關,把質(zhì)量驗收作為物業(yè)設施設備的重要內(nèi)容,認真、謹慎地進行查驗工作,把物業(yè)項目在建造過程中存在的問題消除在物業(yè)的使用之前;
(二)物業(yè)服務企業(yè)應當對建筑區(qū)劃內(nèi)的設施設備進行系統(tǒng)的、科學的維修保養(yǎng),建立科學的維保計劃。對特種設施設備,應聘請具有相應資格的專業(yè)維保機構提供維保服務;
(三)物業(yè)服務企業(yè)應當建立設施設備臺賬,對建筑建筑區(qū)劃內(nèi)的所有設施設備登記造冊,并隨時記錄使用、檢查、維修、保養(yǎng)情況;
(四)共用部位、設施設備維護人員應按照國家法律、法規(guī)的相關規(guī)定取得相應的職業(yè)資格證、上崗證、操作證、崗位培訓合格證等,持證上崗,并定期參加繼續(xù)教育。
(五)堅持'誰主管、誰負責'的原則,確定建筑區(qū)劃設施設備管理工作負責人、責任人,對設施設備的管理工作負責。定期組織相關人員進行培訓,使崗位員工明確自己的崗位責任,掌握科學熟練的操作技能,提高警惕,杜絕麻痹大意,樹立設施設備安全管理觀念;
(六)應當配備必要設施設備維修保養(yǎng)、故障搶險器具、材料;制定設施設備故障事故處置預案;
(七)有計劃地開展設施設備安全檢查,并做好詳細記錄,發(fā)現(xiàn)安全隱患及時進行整改;
(八)定期在建筑區(qū)劃內(nèi)開展安全用水、用電、用氣及正確使用電梯使用等知識的宣傳,使業(yè)主、使用人掌握科學的設施設備使用知識,培養(yǎng)物業(yè)使用人的風險意識;
(九)適當引入市場化風險分擔機制,購買共用設施設備保險、財產(chǎn)保險、公共責任險等。
第七十二條 設施設備事故的處置應注意:
(一)設施設備安全事故可能造成或已經(jīng)造成人員被困或人身傷害的,堅持'解救人員第一,保障財產(chǎn)安全第二'的原則,立即解救被困人員,并通知醫(yī)療機構對傷員進行搶救;
(二)排除設施設備故障事故時,應注意證據(jù)保全,對事故原因進行調(diào)查取證,以便事后確定事故責任方;
(三)對電梯、消防等特種設施設備故障事故的處理應在專業(yè)維保單位的指導下進行,當專業(yè)維保機構人員到達現(xiàn)場后,應立即向其敘述事故的起因、嚴重程度、危害范圍、緊急處置過程等詳細信息,并積極協(xié)助其進行處理;
第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)停水的應急預案
(一)市政管網(wǎng)計劃停水
1、當接到停水通知后,立即以書面形式告知業(yè)主、使用人停水信息,告之內(nèi)容包括:實施停水的單位、停水的原因、時間和范圍及恢復供水時間等;
2、提請業(yè)主、使用人提前儲備用水;
3、如果停水時間太長,聯(lián)系自來水公司送水。
(二)建筑區(qū)劃內(nèi)故障停水
1、接到停水信息后,立即通知共用部位、設施設備維護人員到現(xiàn)場查看,同時與自來水公司聯(lián)系確認是否是市政管網(wǎng)的原因;
2、停水原因查明后,立即組織人員搶修;
3、如維修時間較長,應立即在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置張貼通告,告知相關區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人,告之內(nèi)容包括:停水原因、范圍、預計恢復供水時間等;
4、若停水時間太長,聯(lián)系自來水公司送水;
5、事后查明有關停水原因,以書面形式告知相關負責人。
第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)停電的應急預案
(一)市政管網(wǎng)計劃停電
1、在收到供電部門發(fā)布的停電通知后,應在停電前三天在顯著位置張貼通告,告知停電相關區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人,告知內(nèi)容包括:實施停電的單位、停電的原因、時間和范圍及恢復供電時間等。并提請業(yè)主、使用人停電期間關閉所有電器;
2、共用部位、設施設備維護人員準備突發(fā)故障的排除及配合進行設備養(yǎng)護,并在停電前關閉相關設施的電源;
3、停電前提前停止電梯運行,并提請業(yè)主、使用人暫時不要使用電梯;
4、停電后,迅速啟動電機供電;
5、停電期間加強建筑區(qū)劃內(nèi)的公共秩序維護,防止不法之徒渾水摸魚;
6、電力恢復后,檢查建筑區(qū)劃內(nèi)的設施設備是否正常運行。
(二)建筑區(qū)劃內(nèi)故障停電
1、接到停電信息后,立即通知共用部位、設施設備維護人員到現(xiàn)場查看,同時與供電單位聯(lián)系確認是否是市政管網(wǎng)的原因;
2、控制中心及時查看電梯內(nèi)是否困人,如有,依照電梯困人應急預案處置;
3、停電原因查明后,立即組織人員搶修;
4、通知秩序維護人員加強停電區(qū)域的巡邏和各出入口的控制;
5、設施設備維護人員應關閉相關設備電源開關;
6、如搶修時間較長,應立即在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置張貼通告,告知相關區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人,告之內(nèi)容包括:停電原因、范圍、預計修復時間等;
7、供電恢復后立即開啟相關設備,并檢查共用電器設備是否正常運行;
8、事后查明有關停水原因,以書面形式告知相關負責人。
第七十五條 建筑區(qū)劃內(nèi)停氣的應急預案
(一)市政管網(wǎng)計劃停氣
1、在收到供氣部門發(fā)布的停氣通知后,應在顯著位置張貼通告,告知相關區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人,告知內(nèi)容包括:實施停氣的單位、停氣的原因、時間和范圍及恢復供氣時間等。并提請業(yè)主、使用人停氣期間關閉所有燃氣具;
2、停氣期間建筑區(qū)劃將轉向集中用電,共用部位、設施設備維護人員應加強對供電設施設備的檢查,避免超負荷;
3、供氣恢復后,加強建筑區(qū)劃的巡查,如發(fā)現(xiàn)燃氣泄漏,迅速關閉相應氣閥并進行處理。
(二)建筑區(qū)劃內(nèi)故障停氣
1、接到停氣信息后,立即通知共用部位、設施設備維護人員到現(xiàn)場查看,同時與燃氣公司聯(lián)系確認是否是市政管網(wǎng)的原因;
2、停氣原因查明后,立即組織人員搶修;
3、如是因管網(wǎng)破裂導致停氣,應立即關閉閥門,疏散相關區(qū)域人員,禁止使用明火,用水稀釋燃氣濃度。并及時通知燃氣公司前來處理;
4、如維修時間較長,應立即在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置張貼通告,告知相關區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人,告之內(nèi)容包括:停氣原因、范圍、預計修復時間等;
5、停氣期間建筑區(qū)劃將轉向集中用電,共用部位、設施設備維護人員應加強對供電設施設備的檢查,避免超負荷;
6、供氣恢復后,加強建筑區(qū)劃的巡查,如發(fā)現(xiàn)燃氣泄漏,迅速關閉相應氣閥并進行處理。
7、事后查明有關停氣原因,以書面形式告知相關負責人。
第七十六條 電梯故障事故的應急預案:
(一)客戶服務中心或控制中心在接到電梯故障信息后,應首先確認電梯是否困人,并通知相關維保單位在最短時間內(nèi)趕到現(xiàn)場處理事故;
(二)若有乘客被困電梯,有閉路電視及電梯對講機的,應把鏡頭移至該困人電梯,觀察電梯內(nèi)情況,并詳細詢問被困人有關情形,保持與被困人的聯(lián)系,特別是老人、小孩、孕婦和患有心臟病、高血壓者要密切關注其身體狀況;
(三)通過與被困人的聯(lián)系及現(xiàn)場查看,確定電梯故障停留樓層,立即組織進行人員施救:
1、故障電梯轎廂地面距門檻小于500mm時,可打開廳門和轎廂門解救被困人員;
2、故障電梯轎廂地面距門檻大于500mm時,搶修人員迅速到達電梯機房實施盤車救援。
3、遇有其他復雜情況,如安全鉗已動作或者鋼絲繩移位等,應由電梯公司專門人員處理;
(四)對救出的被困人員進行安撫,并了解其身體狀況,對身體不適或受傷者要及時進行救治;
(五)救出被困人員后,設置停止使用標識并進行故障的搶修;
(六)如電梯的修復耗時較長,應在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置以書面形式告知相關業(yè)主、使用人,并禁止使用故障電梯;
(七)故障排除后,對事故進行詳細記錄,分析總結原因,以書面形式報告相關負責人。
第七十七條 浸水、漏水事故的應急預案:
(一)當接到浸水、漏水報修信號后,立即通知共用部位、設施設備維護人員前往現(xiàn)場勘查確認浸水、漏水狀況及原因;
(二)立即關閉供水總閥或采取相應方案制止;
(三)通知環(huán)境維護人員用吸水機、疏通、烘干機等排除積水;
(四)浸水、漏水影響重要設備使用的,應立即關閉相關設施設備或采取相應措施,防止勢態(tài)擴大;
(五)組織人員對浸水、漏水故障進行處理;
(六)處理完畢后,對事故現(xiàn)場相關證據(jù)進行保全,通知環(huán)境維護人員對現(xiàn)場進行清理,并恢復供水;
(七)如無法及時恢復供水的,在建筑區(qū)劃顯著位置以書面形式告知相關區(qū)域業(yè)主、使用人。并做好解釋安撫工
作;
(八)浸水、漏水事故處理完畢后,對事故進行詳細記錄,分析總結原因,以書面形式報告相關負責人。
(九)突發(fā)浸水、漏水事故時要注意共用設施設備的安全:
1、及時將電梯升至不受水浸的安全樓層;
2、防止配電室及其他電器設備受浸。首先應切斷或堵塞水源,并關閉相關電器設備的電源開關。
第七十八條 雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞事故的應急預案:
(一)接到雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞報修信息后,立即通知共用部位、設施設備維護員到位進行檢查;
(二)檢查堵塞原因,確定堵塞的位置;
(三)打開檢查口,清理堵塞,并放水沖洗,直至能正常使用;
(四)處理事故時注意設立告示牌,提請過往的人員注意安全;
(五)處理完畢后,通知環(huán)境維護人員對現(xiàn)場進行清理;
(五)如無法及時恢復的,在建筑區(qū)劃顯著位置以書面形式告知相關區(qū)域業(yè)主、使用人;
(六)雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞事故處理完畢后,對事故進行詳細記錄,分析總結原因,以書面形式報告相關負責人。
第七十九條 消防系統(tǒng)故障事故的應急預案:
(一)消防警鐘誤鳴
1、接到消防警鐘鳴響信號時,應立即確認消防警鐘鳴響的具體位置;
2、通知就近巡邏秩序維護員前往查看,確定是否發(fā)生火災或警鐘誤鳴;
3、若確認是有效消防報警,按照消防安全事故應急預案處置;
4、若確認是消防警鐘誤鳴,通知控制中心重新設置警鐘,并做好相關區(qū)域人員的安撫和解釋工作;
5、通知消防設備維保單位檢查和維修。
(二)消防花灑頭爆裂
1、若發(fā)現(xiàn)消防花灑頭爆裂滲水,應立即通知控制中心;
2、就近巡邏秩序維護人員迅速趕往現(xiàn)場查看,確認爆裂原因;
3、若是因為火警而爆裂,按照消防安全事故應急預案處置;
4、若是意外爆裂,通知控制中心靜止警鐘,并通知設施設備維護人員關閉閥門,到場協(xié)助處理;
5、記錄事故現(xiàn)場情況,保全相關證據(jù),并拍照存案;
6、通知環(huán)境維護人員到場處理積水;
7、通知消防設備維保單位檢查和維修。
第八十條 燃氣泄漏事故的應急預案:
(一)接到有燃氣泄漏或疑似燃氣泄漏事故信息后,迅速通知就近秩序維護人員前往查看;
(二)現(xiàn)場人員應注意:
1、關閉對講機、手機等電子通訊設備;
2、切不可按(疑似)燃氣泄漏的單位或房間的門鈴;
3、切不可開啟(疑似)燃氣泄漏的單位或房間內(nèi)的任何電器及使用室內(nèi)電話;
(三)盡量開啟相關區(qū)域的門窗,使空氣流通;
(四)通知設施設備維護人員關閉相關區(qū)域的燃氣閥門;
(五)疏散撤離相關區(qū)域內(nèi)的人員,對相關區(qū)域實施通道控制;
(六)發(fā)現(xiàn)煤氣中毒者,立即施救,將其移至戶外,呼吸新鮮空氣,并通知醫(yī)療機構前往救治;
(七)必要時可采取用水沖等方式稀釋燃氣濃度;
(八)通知燃氣公司對管網(wǎng)進行維修。
第四節(jié) 其他事故災害應急預案
第八十一條 建筑區(qū)劃事故災害還包括:交通事故、觸犯國家法律的刑事事件等。
第八十二條 其他事故災害應急預案,物業(yè)服務企業(yè)可參照的參照本章第一、二、三節(jié)制定;
第八十三條 其他事故災害預防和處置,應以預防為主,堅持預防與應急相結合。
