第1篇 某物業(yè)管理人員走訪業(yè)主技巧
物業(yè)管理人員走訪業(yè)主技巧
作為物業(yè)管理人員經常會去業(yè)主家中走訪處理問題。既講究實在,又講究藝術,才能夠取得最佳效果。下面介紹一些走訪時的要訣,希望對大家日常工作有所幫助:
見面問候時最好點名道姓。邁進業(yè)主家門,你的第一句話可能是:“你好,見到你很高興?！钡@卻不如說:“王先生,你好,見到你很高興?！睋?jù)測,后者比前者要熱情得多。
若業(yè)主沒請你坐下,你最好站著。坐下后不應直接掏煙給業(yè)主,如業(yè)主請你抽煙,你應說:“謝謝?！闭堄涀?切莫把煙灰和火柴頭弄到地板上,那是很不得體的。主動開始談話,珍惜時間。盡管對方已經了解到你的一些情況和來訪目的,你仍有必要主動開口。你可再次對某些問題進行強調和說明。時刻保持相應的熱情。在談話時,你若對某一問題沒有傾注足夠的熱情,那么,業(yè)主會馬上失去談這個問題的趣。當業(yè)主因為某些問題,出現(xiàn)憤怒并難以抑制時,應提早結束此次走訪。憤怒會使你失去理解他人和控制自己的客觀尺度。它不僅無助于問題的解決,反而會把事情搞得更糟。
學會聽的藝術。聽有兩個要求,首先要給業(yè)主留出講話的時間,其次要'聽話聽音'。如業(yè)主首先講話,你不可打斷他。應做好準備,以便利用恰當?shù)臅r機給其以響應,鼓勵他講下去。。。。不能夠認真聆聽別人談話的人,也就不能夠“聽話聽音”,更不能機警、巧妙地回答對方的問題。記住:不論是社交場合,還是在工作中,善于聽乃是一個人應有的素養(yǎng)。
避免不良的動作和姿態(tài)。玩弄手中的小東西,用手不時地理頭發(fā)、攪舌頭,清牙齒,掏耳朵,盯視指甲、天花板或對方身后的字畫等,這些動作都有失風度,,,,,也不應忘記自己的身份去故作姿態(tài),賣弄親近:“咱倆無話不談,要是對別人,我才不提這個呢!”俚話和粗話更應避免。
要誠實、坦率、有節(jié)制。若在一件小事上做假,很可能使你的整個努力付諸東流。對方一旦懷疑你不誠實,你的各種不同凡響的作為都將黯然失色。誰都不是十全十美的完人,因此,你可以坦率地談起或承認自己的缺點或過失。在評論第三者時不應失去體量他人的氣度,無節(jié)制地使用尖刻語言只會讓人疑心:“誰知哪一天,他也許會在背后這樣說我呢?！?,,,要善于“理亂麻”,學會清楚地表達。善于表達使人終生受益。講話不會概括的人,常常引起人們的反感:敘事沒有重點,思維頭緒混亂的人,常常迫使人們盡量回避他。一般來說,你若從沒有擔心過別人會對你的話產生反感,就意味著你已引起他人的反感了。
注意自己說話的語氣和語調。說話要保持清晰,喉音、鼻音不宜太重,語速平緩,語調老成、平淡,充滿朝氣的語調會使你顯得年輕。此功重在平時留心多練。。。。。注意衣著和發(fā)式。第一次見面就給人一種不整潔的印象,往往會給你的自我表白投下陰影。
過度的關心和說教應該避免,要表現(xiàn)出誠意和合作精神。
結束出門時,不要忘記帶走你的帽子、手套、公事包等東西。告別語應適當簡練,克制自己不要在臨出門時又引出新的話題,因為沒有理由認為告別才是會見的高潮。
案例:某年5月,陳某與某物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書。某日,陳某晚上下班后將自己的摩托車未加防盜裝置就停放在了小區(qū)內,等第二天上班時,陳某發(fā)現(xiàn)自己的摩托車已不在停放點了,便立即報了警,但至今未破案。今年10月,陳某起訴至法院,請求法院判令物業(yè)公司賠償摩托車的損失。
。。。。
分析:陳某在入住后,與物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書,該合同是物業(yè)公司對陳某提供物業(yè)管理服務的承諾和陳某愿意接受服務和物業(yè)管理的明確表示。雙方并未就陳某的財產由物業(yè)公司保管簽訂過保管合同或有其他約定,物業(yè)公司無保管陳某摩托車的義務。盡管物業(yè)公司對小區(qū)的安全負有日常管理的義務,但其所承擔的小區(qū)安全防范的義務只是協(xié)助義務。
點評
當前,業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛不少已經開始轉移到家庭財產的失竊方面。由于業(yè)主家里的財產被盜事件經常發(fā)生,于是許多業(yè)主片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的“第二警力”,一旦自己家庭財產遭遇損失動輒就將物業(yè)公司推上被告席,然而這并不代表物業(yè)公司必須承擔業(yè)主失竊的后果。
案例:王某與李某是鄰居關系,某年7月中旬,王某未將其空調室外機安裝在物業(yè)指定位置,而安裝在正對李某房門的位置,空調機啟動后,熱風從窗戶吹進鄰居房內,加之噪音影響,擾亂了李某的休息。所以李某就一紙訴狀將鄰居王某告上了法庭,要求王某拆除空調室外機并賠償精神損失。
分析:王某作為小區(qū)業(yè)主對自有房屋依法享有權利,但必須接受相應的限制。王某將空調器的室外機移至房屋的北側外立面,違反了《民法通則》的關于相鄰關系的有關規(guī)定,李某得到法院的支持也在情理之中。
點評
目前,業(yè)主與業(yè)主之間因相鄰關系而引發(fā)的糾紛正呈逐步增多的趨勢,其現(xiàn)象不外乎業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結構和使用功能以及侵占公共區(qū)域等方面。以前,有的業(yè)主不了解,有的業(yè)主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對簿公堂,而是選擇由物業(yè)公司出面處理,如物業(yè)公司不肯協(xié)調,則大多以拒付物業(yè)服務費相要挾,無形中物業(yè)公司做了他們的“替罪羊”。
第2篇 物業(yè)創(chuàng)優(yōu)達標管理效益項自檢說明
創(chuàng)優(yōu)達標管理效益項自檢說明
荊州市**物業(yè)管理有限公司自承接博盈**廣場項目以來,著眼于為荊州招商引資及經濟建設樹立良好的服務窗口,重視廣場的社會效益。為此,**廣場管理處實行規(guī)范化的物業(yè)管理,通過良好的物業(yè)服務質量水平,為大廈的業(yè)主招商及**廣場資產的保值增值服務取得了良好的社會效應。
**廣場物業(yè)管理處對大廈的招商工作起到了良好的推動作用,自物業(yè)公司前期介入大廈的輔助施工驗收,確保**廣場實現(xiàn)智能化環(huán)保型商務寫字樓綜合功能,并提供專業(yè)化的物業(yè)管理服務,樹立了荊州商務、文化、藝術之都的第一寫字樓品牌。大廈招商取得突破性進展,截止2003年10月份,大廈入駐租戶達25家,19層樓共租出15層(含鳳凰閣中餐廳、地下餐廳、臥龍公寓),入駐率達85%,確保業(yè)主軍沙公司實現(xiàn)良好的**回報,資金收入穩(wěn)定上升。
優(yōu)質的物業(yè)管理品牌吸引了大批高質量租戶入駐,如:荊州市人民政府**服務中心、太平洋人壽保險公司、康佳公司等知名企業(yè),高素質的租戶在不斷推物業(yè)管理服務水平的同時,均能按時交納物業(yè)管理服務費用,截止十月份,物業(yè)管理服務費用收繳率達100%,本年度前期**廣場物業(yè)管理處營業(yè)額接近300萬,為物業(yè)公司正常運轉創(chuàng)造有力的經濟基礎。
**廣場物業(yè)管理處為增加營業(yè)收入,不斷完善對業(yè)主、租戶的服務,通過獨具特色的個性化服務項目,打造物業(yè)管理強勢品牌,管理處由專業(yè)的維修隊、保安隊、保潔隊等服務人員廣泛開展以下個性化服務項目,如:私人保安、上門維修、商務保姆、專業(yè)保潔、家政服務、商務代辦等有償服務項目,以上項目均贏得了租戶的廣泛好評。目前,**物業(yè)正通過不斷積累人才、管理、技術資源優(yōu)勢,重點以承接高檔寫字樓、別墅小區(qū)全方位物業(yè)管理服務項目為突破口,廣泛開展對外物業(yè)個性化特色服務:專業(yè)物業(yè)、酒店經營管理咨詢;人才、勞務、培訓輸出等業(yè)務,進一步打造優(yōu)質物業(yè)管理品牌,為全面推動行業(yè)整體管理服務水平不斷努力。
截止目前,公司財務狀況運行良好,預計全年將實現(xiàn)營業(yè)額收入達300萬,綜合利潤達20萬。經過一年多的物業(yè)經營管理,**廣場已成為荊州市招商引資、**服務和商務交流中心,取得了良好的經濟效益和社會效益,為荊州樹立高檔商務寫字樓和精品物業(yè)管理典范。
第3篇 xx住宅物業(yè)培訓及管理計劃
住宅項目物業(yè)培訓及管理計劃
培訓承諾
各類服務人員上崗培訓率達到100%;
各類專業(yè)人員持證上崗。
培訓計劃
源源不斷的人員培訓是物業(yè)的管理水平不斷提高的根本保證。為此,公司根據(jù)自身發(fā)展的需要,建立了自己的'培訓中心'。'培訓中心'每年舉辦二期6個月全脫產的物業(yè)經理培訓班和不定期的各類專業(yè)的培訓班。培訓師資由公司中級以上的專業(yè)管理人員和外聘一些專家、學者及境外資深物業(yè)管理專家擔綱,講授市場的營銷策劃和各類物業(yè)的管理,從物業(yè)管理的規(guī)范服務、運用計算機管理到物業(yè)管理人員的配備及物業(yè)管理經費的籌措、成本核算及資金的運行等。到目前為止,已有多名人員經過經理崗位培訓已經上崗,而且已得到了大家的一致好評。
[新進員工培訓方案]
培訓目的:使新員工了解公司概況、企業(yè)文化、各項規(guī)章制度等,以便能迅速的適應公司的運作模式,工作要求;提高工作效率。
培訓內容:
①公司基本情況、組織機構、主要領導介紹
②公司管理理念和服務理念教育
③企業(yè)文化、價值觀的傳遞
④《員工手冊》、職業(yè)道德及有關制度教育
培訓時間:4課時
【管理處經理、副經理培訓】
通過培訓使培訓人員能參與市場競爭,能獨立操作一個樓盤,有較強的公關意識與協(xié)調能力,必須掌握物業(yè)管理的法規(guī)政策,懂得各類物業(yè)權屬的手續(xù)辦理,掌握資金的運行原則和資金的正確使用,成為企業(yè)領導的好當家。
培訓時間為3-4周
類別科目
序號培訓科目課時授課內容
物業(yè)管理
法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行
政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識;社會治安條例;案例分析;
物業(yè)管理
基礎知識2物業(yè)管理常識8.5物業(yè)管理概論;機構設置;人員配備;管理方案的制定;裝修管理;入住須知;物業(yè)管理運作相關知識;
3質量管理2.5iso9001、iso14001、ohsas18001貫標知識;
4不同類型的物業(yè)管理及運作模式7.5辦公樓管理;公寓樓管理;別墅管理;一般住宅管理實務;國外的物業(yè)管理;
物業(yè)管理
運作實務5各類專業(yè)管理18設備工程管理;房屋(建物知識);機電設備;空調;電梯;管道;給排水系統(tǒng)保養(yǎng);安保與消防管理;保潔的基礎管理;綠化與環(huán)保管理;客戶服務禮儀;特約性服務與兼營性服務;服務收費價格制定等;
6內部管理8.5物業(yè)管理的資金運行;服務費用的取繳與使用;物業(yè)管理企業(yè)的財會制度與稅收;行政人事管理;計算機操作;檔案管理
注:一小時為一課時
【各部門主管培訓】
通過培訓,能協(xié)助物業(yè)經理的工作,做好各自崗位的本職工作,制定部門崗位責任制,協(xié)調各部門、各崗位之間的關系,定期或不定期地對下屬進行崗位培訓。
培訓時間為3-4周
類別科目
序號培訓科目課時授課內容
物業(yè)管理
法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行
政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識;社會治安條例;案例分析;
物業(yè)管理
基礎知識2物業(yè)管理常識6物業(yè)管理概論;裝修管理;入住須知;物業(yè)管理運作相關知識;
3不同類型物業(yè)管理運作模式6一般住宅管理實務;經濟適用房操作實務;
物業(yè)管理
運作實務4各類專業(yè)管理24設備工程管理;房屋(建物知識);機電設備;空調;電梯;管道;給排水系統(tǒng)保養(yǎng);安保與消防管理;保潔的基礎管理;綠化與環(huán)保管理;客戶服務禮儀;特約性服務與兼營性服務;兒童樂園設施管理;
物業(yè)管理
運作實務5內部管理3.5員工意識的培養(yǎng)及行為規(guī)范;崗位標準及考核;文檔管理;
6企業(yè)的品牌建設3.5物業(yè)管理與服務理念等
實習與考察7實地操作與實踐56(根據(jù)需要可適當延長)
注:一小時為一課時
【一般管理人員培訓】
通過培訓,樹立100%為業(yè)戶服務的思想,把'服務'作為一種敬業(yè)精神,基本了解物業(yè)經營管理知識、法律知識,必須掌握建筑知識、機電設備維修保養(yǎng)知識,物業(yè)環(huán)境保護及管理知識,文檔管理知識等。
培訓時間為2-3周
類別科目
序號培訓科目課時授課內容
物業(yè)管理
法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行
政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識;社會治安條例;案例分析;
物業(yè)管理
基礎知識2物業(yè)管理常識6物業(yè)管理概論;裝修管理;入住須知;物業(yè)管理運作相關知識;
3不同類型的物業(yè)管理及運作模式6一般住宅管理實務;經濟適用房操作實務;
物業(yè)管理
運作實務
物業(yè)管理
運作實務4各類專業(yè)管理設備工程管理;房屋(建物知識);機電設備;空調;電梯;管道;給排水系統(tǒng)保養(yǎng);安保與消防管理;保潔的基礎管理;綠化與環(huán)保管理;客戶服務禮儀;特約性服務與兼營性服務;文檔管理;
5企業(yè)的品牌建設3物業(yè)管理與服務理念等
實習與考察6實地操作與實踐45(根據(jù)需要可適當延長)
注:一小時為一課時
[業(yè)戶服務培訓內容]
課程概述:
業(yè)戶是物業(yè)業(yè)主(產權人)和物業(yè)租用戶(使用人)的統(tǒng)稱。業(yè)戶服務是專指物業(yè)管理公司為物業(yè)管理區(qū)域同的業(yè)所提供的入伙管理、裝修管理、權籍管理、檔案資料管理等方面的服務。為適合業(yè)戶服務的需要,物業(yè)管理公司可以在項目管理處設置一個業(yè)戶服務部,作為物業(yè)管理接待服務的窗口,專門負責業(yè)戶服務工作。
培訓對象:1、管理處經理
課程目標:
通過經理培訓班學員和各管理處業(yè)戶接待人員對業(yè)戶服務與作業(yè)標準、裝修管理與運作規(guī)范和到管理處實地學習等培訓,使學員們對業(yè)戶服務的重要性有進一步的理解與掌握,使學員們深刻地認識到業(yè)戶服務是物業(yè)管理的核心、是溝通業(yè)戶關系的重要途徑、是
第4篇 物業(yè)顧問給排水空調節(jié)能管理建議
物業(yè)顧問項目給排水、空調及節(jié)能管理建議
1、ab座寫字樓地下層的生活水池檢查孔應加裝防蟲網(wǎng)與水池口蓋板,溢水管出水口加裝不銹鋼絲網(wǎng)防蚊蟲,屋頂水箱和生活水池的溢水管處,應設計安裝溢水報警器,防止自動補水控制器失控,造成跑水和淹水損失。
2、小區(qū)的給排水系統(tǒng),消防系統(tǒng)噴淋系統(tǒng)的閥門,應每個月手動開關一次,防止閥芯結水垢,絲桿腐蝕關閉不嚴。
3、小區(qū)的變頻供水裝置與熱水裝置同機房、變頻柜環(huán)境溫度超標,夏季時期應配置落地風扇對變頻柜降溫。
4、ab座寫字樓地下層生活泵房結露嚴重,應對啟動柜加裝隔離裝置,如塑鋼窗,防止?jié)窨諝馊肭止耋w結露,變頻器受潮,對水泵電機端加鍍鋅板擋水,防止露水入電機,每天輪換工作兩臺泵。
5、a座27樓層屋頂水箱的出水管產生的露水積在封閉段的地面上,穿墻的消防水管受淹水腐蝕,應盡快用水泥包住地面段水管形成水泥鋼管防腐。
6、電梯底坑的抽水泵應定期巡檢,防止抽水裝置失控淹緩沖器和轎箱。
7、abc座的各層水管井內沒有設計安裝排水管設施,當管井發(fā)生跑水時溢水流入通道進入房間和電梯轎箱,應在各層水管井內安裝2寸pvc排水管和地漏。
8、中央空調的冷凍水和冷卻水管路已經注水,水質未做水處理,管路浸水后生銹,應盡快對空調水系統(tǒng)做水處理或濕保,防止管內生銹堵塞風機盤管的熱交換器。
9、為確保滾動軸承設備可靠運轉,對重要設備應提高潤滑油脂等級,對生活水泵,空調冷凍冷卻泵,空調柜機,冷卻塔的軸承加注二流化鉬高溫油脂,防止軸承失油磨損。
10、對溴化鋰蒸汽空調機安全管理規(guī)范和真空管理規(guī)程應上墻做公示,空調運行值班人員應嚴格按規(guī)范規(guī)程操作,空調運行人員需培訓結業(yè)持證上崗。
11、對空調新風機、空調柜機的過濾網(wǎng)應定期清洗,風機的傳動帶定期調整張力和檢查振動,發(fā)現(xiàn)超標,立即調整維修。
12、冷卻塔安裝在四樓屋頂,a、b座高樓拋異物會掉入冷卻塔布水槽流水孔,影響冷卻塔降溫效果,應在布水槽上加裝防護網(wǎng),防止異物掉入后堵塞布水孔流水。
13、對寫字樓衛(wèi)生間風機,電梯機房空調機,公共通道燈具,應加裝微電腦時控開關,按季節(jié)調整設備自動起停時間節(jié)能增效,延長設備壽命。
14、中央空調制冷制熱能耗大,應因地制宜,科學管理,就能節(jié)能,當空調制冷制熱滿負荷運行兩小時后,室溫達標,可降低制冷制熱負荷,當回水溫度增大一至二度時,增大工況負荷,讓室溫緩慢變化,動態(tài)循環(huán)操作,不斷持續(xù)創(chuàng)新節(jié)能降耗運行。
第5篇 物業(yè)管理公司員工守則16
物業(yè)管理公司員工守則(十六)
(一)管理人員必須保持服裝整潔,儀表端莊、精神飽滿。
(二)對待住戶、訪客、同事和各階層人士,均應以禮相待,保持彼此間良好關系。
(三)必須嚴格遵守公司輪值時間,按時上下、班(交接班),不得無故遲到、早退。
(四)管理人員不得在當值時間內為個別住戶做職責范圍以外及對私人服務的工作。
(五)管理人員不得參與樓宇買賣或租賃事物,若業(yè)主、住戶提出要求,應請其直接向公司咨詢。
(六)大廈負責人應該執(zhí)行公司之各項指標,并定期召開該大廈各級員工的會議,向公司做定期工作匯報。大廈員工應服從大廈負責人之工作調配及崗位編排。
(七)不準損壞公司信譽和對公司有欺詐及不誠實行為。
(八)不得假借公司名義或利用職權對外做有損公司聲譽或利益之行為。
(九)不得向業(yè)主、住戶或與公司業(yè)務有關的任何人收受或索取任何形式的禮物、賞錢。
(十)所有公物不得用于私人方面,不得故意疏忽損壞公司財務,對各公物如有損壞,須負責賠償。
(十一)雨雪天氣,各員工必須依時當值,監(jiān)守崗位,并按照公司所頒布之指示進行防風防雨工作。
(十二)必須尊守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。
第6篇 物業(yè)管理公司章程范例
物業(yè)管理有限公司章程范例
為適應社會主義市場經濟發(fā)展,依據(jù)《中華人民共和國公司法》(以下簡稱《公司法》)及其他有關法律、行政法規(guī)的決定,由一方出資設立zz市rh物業(yè)管理有限公司(以下簡稱'公司'),特制定本章程。
第一章公司名稱和住所
第一條 公司名稱:zz市rh物業(yè)管理有限公司
第二條 公司住所:zz市火車南站開發(fā)區(qū)aa嘉園小區(qū)
第二章公司經營范圍
第三條 公司經營范圍:主營房地產物業(yè)管理、維修、養(yǎng)護,樓宇機電配套設備管理維修,清潔衛(wèi)生,庭園綠化及轄區(qū)內車輛停放管理。兼營與住宅(含大廈)相配套的商業(yè)、飲食業(yè)、便民服務業(yè)。
第三章公司注冊資本
第四條 公司注冊資本:人民幣伍拾萬元。
第四章股東的姓名或者名稱
第五條股東姓名左愛梅
第五章公司的機構及其產生辦法、職權、議事規(guī)則
第六條公司設立執(zhí)行董事,由股東擔任,行使下列職權:
(1)決定公司的經營計劃和投資方案;
(2)制訂公司的年度財務預算方案、決算方案;
(3)制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案;
(4)制訂增加或者減少注冊資本的方案;
(5)擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案;
(6)決定公司內部管理機構的設置;
(7)提名公司經理人選,根據(jù)經理的提名,聘任或者解聘公司副經理,財務負責人,決定其報酬事項;
(8)制定公司的基本管理制度;
(9)代表公司簽署有關文件。
第七條股東作出的公司決定采取書面形式,簽字后制備于公司,公司設立經理1名,由股東擔任或聘任(解聘)。經理對股東負責,行使下列職權:
(1)主持公司的生產經營管理工作;
(2)組織實施公司年度經營計劃和投資方案;
(3)擬訂公司內部管理機構設置方案;
(4)擬訂公司的基本管理制度;
(5)制定公司的具體規(guī)章;
(6)提請聘任或者解聘公司副經理,財務負責人;
(7)聘任或者解聘除應由投資人聘任或者解聘以外的負責管理人員;
第八條公司設立監(jiān)事1名,由股東聘任產生。監(jiān)事對股東負責。
監(jiān)事行使下列職權:
(1)檢查公司財務;
(2)對執(zhí)行董事、經理行使公司職務時違反法律、法規(guī)或者公司章程的行為進行監(jiān)督;
(3)當經理的行為損害公司的利益時,要求經理予以糾正;
(4)提議召開公司會議;
(5)依照《公司法》第一百五十二條的規(guī)定,對執(zhí)行董事、高級管理人員提起訴訟。
(6)接受《公司法》規(guī)定的監(jiān)事的責任和義務
第九條公司執(zhí)行董事、經理、財務負責人不得兼任公司監(jiān)事。
第六章財務、會計、利潤分配及勞動用工制度
第十條公司應當依照法律、行政法規(guī)和國務院財政部門的規(guī)定建立本公司的財務、會計制度,并應當每一會計年度終了時作財務會計報告。
第十一條財務會計報告包括下列財務會計報表及附屬明細表;
1、資產負債表;
2、損益表;
3、財務狀況變動表;
4、財務情況說明書;
5、利潤分配表。
第十二條執(zhí)行董事為公司的法定代表人。
第十三條公司除法定的會計帳冊外,不得另設會計帳冊。對公司資產,不得以任何個人名義開立帳戶存儲。
第十四條公司交納所得稅后的利潤,按下列順序分配:
1、彌補上一年度虧損;
2、提取10%列入法定公金;
3、提取5%-10%列入法定公益金;
4、提取任意公益金;
5、投資人取得投資利潤。
公司法定公積金累積額為公司注冊資本的50%以上的,可以不再提取。是否提取任意公積金由投資人決定。公司不得彌補公司虧損和法定公積金、公益金之前分配利潤。
第十五條勞動用工制度按國家法律、法規(guī)及國務院勞動部門的有關規(guī)定執(zhí)行。
第七章公司的解散事由與清算辦法
第十六條公司的營業(yè)期限為二十年,從《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》簽發(fā)之日起計算。
第十七條公司有下列情形之一的,可以解散:
(1)公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿或者公司章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn)時;
(2)股東決定解散;
(3)因公司合并或者分立需要解散的;
(4)公司違反法律、行政法規(guī)被依法責令關閉的;
(5)因不可抗力事件致使公司無法繼續(xù)經營的;
(6)宣告破產。
第十八條公司解散時,應依《公司法》的規(guī)定成立清算組對公司進行清算。清算結束后,清算組應當制作清算報告,報股東會或者有關主管機關確認,并報送公司登記機關,申請注銷公司登記,公告公司終止。
第八章其他事項
第十九條 公司根據(jù)需要或涉及公司登記事項變更的可修改公司章程,修改后的公司章程不得與法律、法規(guī)相抵觸,同時應向公司登記機關做備案登記。
第二十條 公司登記事項以公司登記機關核準的為準。
第二十一條公司章程條款如與國家法律、法規(guī)相抵觸的,以國家法律法規(guī)為準。
第二十二條 本章程自公司設立之日起生效。
第二十三條 本章程一式三份,股東一份,公司留存一份,并報公司登記機關備案一份。
股東簽字(蓋章):
zz市rh物業(yè)管理有限公司
20**年1月2日
第7篇 某某物業(yè)管理公司用工須知
某物業(yè)管理公司用工須知
(一)對個人素質的控制
因為質量是公司各個部門和全體員工共同努力的結果,是公司整個工作和管理水平的綜合體現(xiàn),服務質量的好壞是和每一名員工密切相關的。每一位員工的工作都直接或間接地影響著公司服務的質量,每一位成員都承擔著與自己工作相關的質量職責。因此,為了獲得所期望的質量,每位員工的個人素質必須符合崗位要求。
(二)勞動條例
1、聘用原則
(1)招聘員工的原則是根據(jù)公司的工作需要,依據(jù)應聘者是否適合應聘崗位職務的素質和培養(yǎng)潛質,并以該職位人員應具有的完備知識和操作技能作為考核標準'公開招聘,擇優(yōu)錄用'。
(2)用人原則是優(yōu)勝劣汰,能者任用,不能勝任者辭退,沒有'鐵飯碗'。
2、培訓期
應聘員工均有培訓期,學習所應聘崗位的業(yè)務范圍、本小區(qū)的基本情況及公司規(guī)章制度,培訓期一般為七天,可以根據(jù)具體情況延長。如需延長,須由管理處主任報人事部門審核批準。經培訓考核后合格方可試用。
3、試用期
(1)新錄用員工均有試用期,以考核其實際工作表現(xiàn)和適應能力。試用期一般為1個月,也可以根據(jù)具體情況縮短或延長。如需縮短或延長,同樣由部門主管報公司經理審核批準,但試用期最長不得超過3個月,最短不得低于1個月。
(2)試用期內違反公司規(guī)定或不稱職者,公司可隨時辭退,而不作任何補償。
4、調職
公司因工作需要或員工的工作表現(xiàn)能力適合與否,可以決定員工工作的調整。
5、晉升
公司對于工作能力強,表現(xiàn)良好或有特殊貢獻的員工,在認為適當?shù)臅r候,可以給予晉升。晉升后第1至3個月屬見習期,見習期滿后,工作表現(xiàn)滿意者則由公司經理正式委任。
6、辭職
員工在合同期內,因有特殊原因需要辭職時,須提前15天通知管理處或繳交半個月工資額作為違約金。獲準后按規(guī)定辦理相關手續(xù)。若員工未按上述規(guī)定而擅自離職,將不給該員工任何證明,并扣回該員工1個月工資總額以代替通知。試用期內的職工須提前7天遞交辭職申請,或以7天實際工資代替通知。
7、解聘
(1)員工在工作期間有重大過失,或屬于聘用合同有關辭退條款,公司有權隨時辭退該員工而不做任何補償。
(2)因業(yè)務調整或管理方面有變化而產生冗員,公司有權裁減人數(shù),但需提前15天書面通知員工。
(3)認為員工不適宜本職工作而又不可能調職,可提前書面通知員工,予以解聘。
(三)其他事項
下列事項如有變更,員工須在變更后7天內通知公司。
1、個人變更事項;
2、住址和通訊方式;
3、婚姻和家庭。
(四)工資管理
1、工資構成
由基本工資、考核工資、補貼、其它工資(勞保統(tǒng)籌等)等構成。
2、員工工資崗位及標準
根據(jù)行業(yè)狀況和崗位的實際操作制定員工工作崗位標準。
3、崗位設立及條件
根據(jù)公司經營規(guī)模和發(fā)展需要,本著'精簡、效能'的原則,設立內部經營管理機構和部門,并按照職責范圍和工作任務、崗位任職條件,定崗、定員、定費。
4、崗位工資級別評定方法
(1)員工經招聘入職后,根據(jù)任職資格確定工作崗位。
(2)試用期人員工資根據(jù)新聘人員從事的崗位,按相應崗位的試用期工資標準發(fā)放。
5、工資發(fā)放
月薪發(fā)放日為次月的10日。各管理處在每月的最后一天將考勤情況上報公司人事財務部,由人事財務部計算并經核準后發(fā)放。
6、工資變動管理
(1)建立員工工資的動態(tài)管理。員工評定崗級后,工資按照崗位標準套入相應的檔次,做到薪隨崗定,崗變薪變,易崗易薪。
(2)根據(jù)企業(yè)經濟效益和目標規(guī)劃,由公司領導研究決定調升和下浮員工工資的比例,以增強企業(yè)的發(fā)展后勁。
(3)工資調整實行考核制。對于員工的表現(xiàn)將依據(jù)獎懲制度執(zhí)行,發(fā)現(xiàn)有違紀現(xiàn)象,立即填寫'違規(guī)記錄表'按相應的處罰標準在當月的工資中扣除。
(4)獎勵實行評比制。通過自評、群眾評議、領導評議評出優(yōu)秀給予獎勵。
第8篇 南油物業(yè)管理公司綜合辦公室職能
物業(yè)管理公司綜合辦公室職能:
綜合辦公室是公司承上啟下、聯(lián)系內外的樞紐和信息中心,為公司日常管理工作提供服務支持,合理安排各基站工作,為公司經營工作的順利進行提供保障。綜合辦公室負責公司制度建設和行政管理工作;負責公司檔案的管理工作;負責員工權利維護與員工管理相關工作;負責公司企業(yè)文化和對外宣傳工作;負責固定資產與車輛管理工作;負責外事協(xié)調工作。
1. 負責組織制定公司管理制度和管理流程;
2. 負責組織制定各部門及各基站管理制度、職責及工作流程;
3. 負責公司及領導印章、印簽的日常管理以及公司營業(yè)執(zhí)照等重要證書的管理工作,按規(guī)定程序報批使用,確保安全;
4. 負責安排各基站負責人日常管理工作;
5. 負責監(jiān)督各基站運營情況;
6. 負責廣告部的監(jiān)管工作;
7. 負責報刊、雜志的征訂、收發(fā)管理工作;
8. 負責公司辦公用品的采購與發(fā)放,控制辦公費用開支。
9. 負責制定公司信息化管理制度、業(yè)務工作流程和各項操作規(guī)范,定期修改完善;
10.負責組織落實公司網(wǎng)站的開發(fā)、建設和維護;
11.負責公司固定資產實物賬的管理以及辦公設備、設施及低值易耗品的實物賬管理;
12.對固定資產編碼、登記并配合計劃財務部門進行定期盤點。
13.負責公司多媒體刊物的編輯、印刷、發(fā)行等策劃、組織協(xié)調工作,并負責公司網(wǎng)站的文字編輯工作,確保準確、及時、有效;
14.負責公司的形象策劃、對外宣傳的組織與執(zhí)行;
15.負責公司對外宣傳渠道的建立和維護。
16.建立健全公司檔案管理制度并監(jiān)督執(zhí)行,并為各部門提供檔案借閱管理與服務,保證公司檔案的完整性、安全性和保密性。
第9篇 醫(yī)院物業(yè)管理投標書編制說明
1、aa市第一人民醫(yī)院后勤服務管理項目,按行業(yè)劃分應屬物業(yè)管理行業(yè)經營范疇,本方案主要以物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)、標準等為依據(jù)。
2、考慮項目所在地aa市物業(yè)管理法規(guī)的具體情況,對其沒有規(guī)定或雖有規(guī)定操作性較難把握或標準與醫(yī)院的特殊要求距離較大的內容,編制時參考了國家、廣東省aa市、深圳市和zz物業(yè)zz物業(yè)的相關法規(guī)和標準以及zz物業(yè)zz物業(yè)目前正在管理服務且規(guī)模相近的其它物業(yè)的相關數(shù)據(jù)。
3、本方案的主要編制依據(jù)如下:
a、政府有關物業(yè)管理、醫(yī)療行業(yè)政策法規(guī);
b、aa市中心醫(yī)院現(xiàn)狀;
c、調研資料;
d、zz物業(yè)zz物業(yè)醫(yī)院后勤服務多年管理經驗;
(一)、aa市第一人民醫(yī)院后勤服務管理項目,其主項服務內容既有與物業(yè)管理行業(yè)相似的常規(guī)性;其專項服務內容又與醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)有關的特殊性,故本方案主要以物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)、標準等為依據(jù),又充分考慮醫(yī)院客戶的菜單式服務的協(xié)議約定。
(二)、本方案編制時參考了國家、廣東省、aa市的相關法規(guī)和標準以及依照zz物業(yè)目前正在管理服務且規(guī)模相近的其它物業(yè)的相關規(guī)定和數(shù)據(jù)。
(三)、本方案的主要編制依據(jù)如下:
1、《廣東省物業(yè)管理條例》;
2、《aa市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及實施細則;
3、深圳市關于《1996-1997年度全市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)(住宅組團)優(yōu)秀大廈、優(yōu)秀工業(yè)區(qū)考評的通知》;
4、深圳市《關于下達我市物業(yè)管理服務收費指導標準的通知》;
5、醫(yī)療行業(yè)標準;
6、《zz物業(yè)管理手冊》。
(四)、考慮醫(yī)院目前已有裝修、改造等計劃,方案編制時在目前實際情況的基礎上,適當考慮了裝修、改建后的相關情況。
(五)、由于醫(yī)院提供的相關資料有限,本方案僅為初步方案,疏漏之外,在所難免,請醫(yī)院領導專家指正。
第10篇 x物業(yè)管理中心自然災害突發(fā)事件處置應急預案
為了預防自然災害突發(fā)事件(火災、澇災、地震等自然災害事故),快速有序地進行搶險救災,保護學校和人民群眾生命財產安全,現(xiàn)制定搶險救災應急預案。
一、組織結構
1、領導小組
組長 :ze(負責全面協(xié)調指揮)
組員:ee(負責教學區(qū)物業(yè))
e e(負責家屬區(qū)物業(yè))
e e(負責學生宿舍物業(yè))
e 1e(負責上教學區(qū)物業(yè))
e e(負責教科園區(qū)物業(yè))
ee(負責保安隊員調動及協(xié)調)
ee(負責消防隊員調動及消防協(xié)調)
e e(負責客戶服務協(xié)調)
職責:協(xié)調處理自然災害突發(fā)事件搶險救災.
2、設置三個突發(fā)事件應急分隊,各自分工負責。
(1)消防應急分隊
負責人:e 1e
成員及聯(lián)系方式:ee等。接到報告立即奔赴現(xiàn)場撲滅初期火災、協(xié)助撲滅火災。(應急分隊隊員每天24小時通訊暢通)
職責:根據(jù)《消防控制程序》《義務消防隊工作職責》處理,保護學校、人民群眾生命財產安全.
(2)防汛應急分隊
負責人: e e
e 1e
e e
成員及聯(lián)系方式:
第一梯隊: eee等。接到報告立即奔赴現(xiàn)場。(應急分隊隊員每天24小時通訊暢通)
第二梯隊:全體保安隊員奔赴現(xiàn)場,職能部門增派中青年積極配合搶險救災.
職責:阻擋、排泄洪澇,保護重點部位,搶救人員物資, 保護學校、群眾生命財產安全.
(3)地震應急分隊
負責人: e e
成員及聯(lián)系方式:以家屬區(qū)保安、巡邏隊員作為家屬區(qū)疏散引導員;以教學區(qū)保安、巡邏隊員作為家屬區(qū)疏散引導員。其他物業(yè)服務人員配合做好疏散引導和救助工作。(應急分隊隊員每天24小時通訊暢通)
職責:及時疏散引導家區(qū)群眾到達避難地點,及時救助和協(xié)助救助傷員,減少人員傷亡。
二、處置步驟
自然災害突發(fā)事件發(fā)生后,應嚴格按下列步驟處理:
1、在第一時間報告災害的地點、類別和損害程度。啟動預案。
2、以在現(xiàn)場工作的保安、城管隊員作為第一梯隊,立即奔赴現(xiàn)場搶險救災。
3、其他保安、城管隊員,聞訊盡快奔赴現(xiàn)場;各個部門50歲以下健壯中青年聞訊盡快奔赴現(xiàn)場搶險救災。
三、預防措施
1、各應急分隊造具名冊,明確崗位職責和聯(lián)系方式,進行崗位培訓,接受領導小組統(tǒng)一指揮.發(fā)生自然災害突發(fā)事件迅速奔赴現(xiàn)場實施搶險救災.
2、物管中心各業(yè)務部門,作好預防自然災害防災減災工作。檢查本部門預防自然災害的程度,發(fā)現(xiàn)并堵塞漏洞,實施本部門自然災害防范責任制.制定本部門搶險救災預案,發(fā)現(xiàn)災害,率先對管轄范圍自行搶險救災,及時報告引導實施綜合搶險救災。同時為支援學校搶險救災作好人員準備.
3、消防器材儲藏室(滅火器、水帶等),設在慧園小區(qū)培訓樓二樓學校安管處。消防科聯(lián)系電話z;安管處24小時聯(lián)系電話z.各個大樓設有滅火器、消防水帶、逃生應急箱和逃生應急指示燈。
4、防澇器材儲藏室(沙袋、水靴、電筒等),設在地下車庫。負責人z zz;抽水機放置在能源中心,負責人zz.
5、地震避難所:設在教學區(qū)兩個足球廣場。
地震發(fā)生后,地震應急分隊:
(1)地震發(fā)生前,根據(jù)地震預報有序疏散室內人員到地震避難所。
(2)地震發(fā)生后,迅速疏散家屬區(qū)各住戶室內人員到地震避難所,搶救被壓人員。
(3)迅速疏散教學區(qū)各大樓及學生宿舍室內師生到地震避難所,搶救被壓人員。
物業(yè)管理中心
第11篇 某物業(yè)轄區(qū)消防應急管理程序
物業(yè)轄區(qū)消防應急管理程序
1 工作目標
為保證初期火災在最快時間內及時堵住火勢向上蔓延,消除火勢對人員疏散的威脅,保護著火層以上的人員疏散到安全區(qū),確保業(yè)戶的安全,特制定本方案。
2 工作職責
2.1 監(jiān)控中心負責消防監(jiān)控、報警工作。
2.2 工程人員負責消防設備運行。
2.3 義務消防隊隊員負責火場滅火。
2.4 管理處人員負責現(xiàn)場維護、警戒及物資疏散搶救工作。
3 工作指引
3.1 報警通報
3.1.1 認真落實值班巡邏制度,保安、清潔、維修等值班人員要勤查,保證在自己防范范圍及時發(fā)現(xiàn)火情。
3.1.2 有警必報。各崗位當值人員發(fā)現(xiàn)火情必須上報值班班長和值班領導,當火勢不能在初期撲滅時,應立即報火警'119'。
3.1.3 當自動報警系統(tǒng)顯示火警信號或接到火情報告后,消防監(jiān)控中心要立即通知巡邏保安員前往火警現(xiàn)場觀察,并立即報回中心及直報有關領導。
3.1.4 火情確定后,消防監(jiān)控中心或當班班長(隊長)要立即向值班領導報告情況。
3.1.5 火情判定后,當值班長或主管要當即通知消防監(jiān)控中心報119火警。報警時要做到鎮(zhèn)定撥號,詳細說明:單位、地址、電話號碼、燃燒部位,燃燒物質的性能,報警后保安班長要派人到路口迎接消防隊。
3.1.6 打開消防電梯迫降開關,關閉所有客梯。
3.1.7 報警通報程序圖:
火警→當值人員→消防中心→派人到場確認或要求現(xiàn)場人員查清情況→消防中心→通報值班領導、班組長、各部門職工到場,向公安消防隊報警→公司領導到場確定通報疏散業(yè)戶、組織指揮滅火搶救(公司領導未到場時,由值班人員或在場的公司級別最高的管理人員組織實施。
3.1.8 通報方法(由監(jiān)控中心實施)
a. 監(jiān)控中心通過廣播、警鈴,疏散樓層業(yè)戶。
b. 向樓層住戶發(fā)出火災通報的次序是:著火層、著火層以上各層,有可能蔓延的著火層以下的樓層。
c. 通報時,一般先用語言通報(利用廣播、室內電話等),說明疏散路線,穩(wěn)定情緒,然后發(fā)出警鈴?；虿扇∑渌胧?將業(yè)戶叫醒后,才進行通報。
3.1.9 按物業(yè)部的消防預案,以最快速度通報,并在在場值班人員或領導的指揮下,同時展開一階段的工作。
3.2 滅火
3.2.1 首先查明火情和火勢發(fā)展蔓延的途徑,方法是:三查三看八定。一查火場是否有人被困,二查燃燒什么物質,三查從哪里到火場最近。一看火煙定方向、定火勢、定性質,二看建筑定結構、定通路,三看環(huán)境,定重點、定戰(zhàn)力、定路線。
3.2.2 確定滅火策略
a. 室內火災,內攻近戰(zhàn)。
b. 樓房火災,分層截擊。
c. 下層火災,上層設防。
d. 戰(zhàn)力分配上要做到:滅火救人同步進行,救人重于滅火,滅火部份要把主力用于直接滅火上,同時以小部份力量在可能蔓延的地方,防止火勢乘隙擴大,當火勢已經擴大,就應以主力用于蔓延火勢或可能造成更大災害的方面。
3.2.3 滅火的基本方法
a. 冷卻滅火法
b. 隔離滅火法
c. 窒息滅火法
d. 抑制滅火法
3.2.4 組織力量撲救火災
a. 組織義務消防隊,按消防組織的分工任務,進行滅火。
b. 起動消防水泵、滿足著火層以上各層的消防用水量,鋪設水帶做好滅火準備。
c. 關閉防火分區(qū)的防火門
d. 組織義務消防隊員使用固定滅火裝置和滅火器滅火。
δ噴射水流。應把水流噴射到火焰根部,即把水流噴射到燃燒物體上,不要噴射到火焰上,看不見火焰的情況下,不要盲目射水要根據(jù)火場燃燒情況,及時變換射流。
δ噴射干粉、1211。對準燃燒物體火焰的根部平等噴射,如果燃燒區(qū)火焰面積較大,可將干粉、1211停在距火源5米距離的上風或側上風的位置,操縱干粉211槍向左右兩側銷微平等擺動,使用1211,應居高臨下,否則不易撲滅。
3.2.5 斷電
a. 切斷電源。配電房人員要及時切斷火災現(xiàn)場的電源,關閉空調系統(tǒng)。b. 當電器設備發(fā)生火災或引燃附近可燃物時,應盡快關閉總開關,斷絕電源,并及時用滅火器材(干粉、1211)進行撲救。
c. 帶電滅火,在危險的情況下,為奪取滅火主動權,可在未斷電的情況下滅火。
3.3 救人
3.3.1 任務
積極搶救受火災威脅的業(yè)戶,是滅火工作的首要任務。在救火時,指揮者應合理分配人力滅火救人。在力量不足的情況下,應將主要力量投入救人工作。
3.3.2 火場尋人的方法和應特別注意的地點:
a. 在火場尋人,主要靠喊、叫、摸、看、等方法,要深入細致地進行觀察判斷,做到動作迅速,沉著冷靜,注意安全。
b. 特別注意如下地點:通向出入口的通道,走廊及門窗附近。
3.4 火場疏散搶救業(yè)戶
3.4.1 明確分工。在管理處滅火總指揮的具體組織下,把責任落實到參加滅火的消防員,負責引、送、查、接。
3.4.2 疏散次序,先從著火間、著火層以上各層開始,著火層以下的業(yè)戶,要做好安撫工作,青壯年業(yè)戶通過安全消防樓梯疏散,行動不便的業(yè)戶,則護送他們從消防電梯疏散。
3.4.3 方法:
a. 對神志清醒的人員可指定通道或由戰(zhàn)斗員引導,讓他們自行離開危險區(qū)。
b. 對在煙霧中迷失方向的人員要引導他們撤出,必要時派戰(zhàn)斗員護送;對處于驚慌失措或固執(zhí)不走的人員,還要進行安定情緒或說服動員工作。
c. 對于被火燒、煙熏而失去知覺的人員,必要時派戰(zhàn)斗員護送撤出。
d. 對于不能行走的老人,以及病殘人員,要采取背、抬、搶救等辦法救出火場。
3.4.4 疏散的途徑
a. 從消防樓梯疏散。
b. 從消防電梯疏散。
c. 采取迂回的疏散方法。
d. 使用救生器材救人。
e. 指導自救。指導自救分別由義務消防員帶領或通過樓內通訊指導等方式進行。
組織消防隊員鼓勵或帶領業(yè)戶沿著消防樓梯沖過煙霧下樓;
當不能從預定的消防通道帶領業(yè)戶登上天臺
上風處等待營救時;要勸導他們不要輕生,組織水流噴射掩護;
對于被困在著火層的人員,應通過廣播、室內電話等通訊工具,引導啟發(fā)他們就地取材選擇自救方法脫險。
3.4.5 要求:
a. 義務消防員必須具有英勇頑強、不怕犧牲精神和熟練的救人本領。
b. 義務消防員行動時,應隨身攜帶必要的器材工具,如:安全繩、手電筒等。
c. 在危險情況下救人時,對被救人員應加強預防措施,防止由于工作疏忽而造成誤傷,救人必須通過煙火彌漫區(qū)域時,要用噴霧水槍進行掩護。
d. 不準使用載客電梯疏散人員。
e. 不能讓業(yè)戶再回著火間。
f. 在疏散路線口設立哨位向業(yè)戶指明方向。保持通道暢通無阻。
g. 使用消防電梯疏散人員,要用專人操作,利用對講機進行聯(lián)系,以便電梯出現(xiàn)故障時能采取營救措施。
h. 疏散搶救出來的人員要清點人數(shù),認真核對,切實搞清被困人員是否全部救出。
i. 對受傷人員,除在現(xiàn)場進行急救外,還應及時送往醫(yī)院進行搶救治療。
3.5 疏散與保護物資
3.5.1 任務
疏散與保護物資,是滅火戰(zhàn)斗的一項重要任務,對受火勢威脅的各種物資,是進行疏散還是就地保護,要根據(jù)火場的具體情況來決定,其目的是避免國家、私人財產的損失。
3.5.2 疏散和保護物資,主要是在下列情況進行
a. 重要物資受到火、煙、霧等直接威脅而無法保護時,要進行疏散,特別是業(yè)戶的物品和不能用水撲救的物資,必須立即搶救和疏散。
b. 易燃、易爆和有毒物品以及受較大壓力的桶、罐等容器或設備,在火勢威脅下有發(fā)生燃燒爆炸或析出毒氣的危險時,要抓緊疏散或加強保護措施。
c. 當物資妨礙戰(zhàn)斗員接近火源而影響滅火行動時,要進行搬移或疏散。
d. 對于能夠助長火勢蔓延的物質,要予以疏散和保護。
3.5.3 要求和方法
a. 在火場上,疏散與保護物資要分清主次、緩急,避免損壞和丟失物資,并注意人員安全。
b. 在一般情況下,應當先疏散和保護貴重的,有爆炸和有毒害危險的以及處于下風方向的物資。
c. 在受到火勢威脅的情況下,要用水槍掩護疏散物資的通道和人員。
d. 疏散和保護物資的具體方法應根據(jù)情況相機進行。
e. 疏散出來的物資不得堵塞通路,應放置在免受煙、火、水等威脅的安全地點。并派人保護,防止丟失和損壞。
3.6 防排煙
3.6.1 在撲救高層建筑初期火災時,為了增大視距,降低煙氣擴散,采取防煙排煙的措施,是保證人員安全,加快滅火進程的必要措施,具體措施有:
a. 啟動送風排煙設備,對疏散樓梯間、前室保持正壓送風排煙措施;
b. 啟開通風窗;
c. 關閉防火分區(qū)的防火門、防煙門;
d. 把客用電梯全部降到首層鎖好,并禁止使用;
e. 使用噴霧水流排煙;
f. 使用濕手巾捂住鼻口、鋪伏地面防煙。3.6.2 在排煙時,要注意不要過多地打開著火層下部的門窗,以防止中性壓力平面的下降。
3.7 注意防爆
3.7.1 撲救高層建筑防爆的問題,一是防止易爆物體受熱面產生的爆炸,二是防止產生轟燃。因此,在撲救火災時,要注意做到:
a. 把處于或可能受火勢威脅的易燃易爆物品迅速清理出樓外;
b. 打開著火房間的房門,要站在房門打開方向的另一側,要緩慢地開啟房門,同時要使用噴霧水流掩護;
c. 撲救房間火災,要堅持正確射流方法,防止轟燃的發(fā)生。
3.8 現(xiàn)場救護
撲救高層建筑火災,為防止擴大人員傷亡事故,組織醫(yī)務人員及時對傷員進行護理,然后送醫(yī)院救治。
3.9 安全警戒
3.9.1 任務
為保證撲救火災疏散與搶救人員的工作有秩序地順利地進行,保安人員必須對大樓內外采取安全警衛(wèi)措施。安全警戒的部位,包括在大樓外圍、大樓首層出入口、著火層分別設置警戒區(qū),設置警衛(wèi)人員。
a. 大樓外圍警戒任務是:清除路障,指導一切無關車輛離開現(xiàn)場,勸導過路行人撤離現(xiàn)場,維持好大樓外圍的秩序,迎接消防隊,為消防隊到場滅火開創(chuàng)有利條件。
b. 大樓首層出入口警戒任務是:不準無關人員進入大樓,指導疏散人員離開大樓,看管好從著火樓層疏散下來的物件,保證消防電梯為消防人員專用,指導消防隊員進入著火樓層、消防控制中心,為消防隊的滅火戰(zhàn)斗行動維持好秩序。
c. 著火層下一層的警戒任務是:不準業(yè)戶進入或再登上著火樓層,防止壞人趁火打劫,保護好消防裝備器材,指導疏散人流向下一層有秩序地撤離。
3.10 通信聯(lián)絡
3.10.1 保持大樓內外、著火層與消防控制中心、值班人員與前后方的聯(lián)絡,使值班領導的指揮預定的滅火疏散應急方案順利實施,關系到撲救初期火災的成效。
3.10.2 為達到以上的目的,應該做到:
a. 樓內的自動電話要保持暢通,各值班室要設專人接電話,及時傳達電話。
b. 值班領導與消防中心、著火層以上各層、維修班(供水供電)利用對講機保持聯(lián)絡。
c. 設立通訊人員,負責口語通信聯(lián)絡,但必須是熟悉各部門位置、各部門負責人的,方可擔任。
3.11 后勤保障
后勤保障的內容:一是保證水電供應不間斷;二是保證滅火器材的及時供給;三是與協(xié)同作戰(zhàn)部門單位聯(lián)系;組織提供滅火器材。
4 相關文件
5 質量記錄
第12篇 工業(yè)園物業(yè)管理建議書范本
武漢超越工業(yè)園物業(yè)管理建議書
目錄:
一、物業(yè)情況八、專項費用
二、專業(yè)物業(yè)管理九、質量保證方式
三、合作方式十、管理建議
四、管理目標十一、物業(yè)管理的作用
五、管理組織十二、其他
六、管理服務內容
七、管理費用預算
一、物業(yè)情況
超越工業(yè)園地處我國著名的魅力城市武漢。園區(qū)創(chuàng)建于2005年8月,位于武漢市洪山區(qū),左面連接白沙洲沙發(fā)材料市場、前面距離107國道200米、右面距離白沙洲大橋300米、后面距離長江300米,出園區(qū)5分鐘有539、593、34、59、202、小公共汽車的通過,地理位置優(yōu)越。經過一年多的不斷完善,目前,園區(qū)現(xiàn)有建筑面積2.5萬多平方米,擁有一棟三層辦公樓,4棟雙跨廠房、7棟單垮廠房,基礎設施基本完善。
二、專業(yè)物業(yè)管理
隨著物業(yè)建設迅猛發(fā)展,住房制度改革的逐步深化,生活水平的不斷提高,人們對物業(yè)管理的需求也在逐步增長。新建住宅小區(qū)開始實行物業(yè)管理新體制,工業(yè)園的園區(qū)也不例外。目前再武漢工業(yè)園不斷的增多,在競爭激烈的市場競爭中要處于不敗之地,必須提高園區(qū)內的管理水平,提高管理的各種素質,以高標準的管理,良好的形象來吸引更多的客戶。在目前的基礎上,只有通過高素質的專業(yè)管理才能加快園區(qū)發(fā)展的進程,擴大園區(qū)在市場中的影響力。專業(yè)管理的好處有:
1、提高管理質量,為園區(qū)提供優(yōu)質、高效的管理服務,創(chuàng)造一個安全、整潔、舒適的生活和創(chuàng)業(yè)環(huán)境。
2、作為園區(qū)的“大管家”,可以協(xié)調園區(qū)與客戶間的各種關系,緩解客戶與園區(qū)間的矛盾。
3、通過有效的管理方法與方案,保證園區(qū)內的正常運作,免除園區(qū)與客戶的后顧之憂。
4、通過有效的管理,最終能使園區(qū)內的各項工作正常有序的開展。不但能使園區(qū)保值、增值還能擴大園區(qū)的影響力與知名度。
三、合作方式
根據(jù)園區(qū)的實際情況,我建議采取合作管理方式,合作組成項目管理公司。董事會、董事長(待定),合作公司實行總經理責任制,合作公司的總經理、總工程師有、由我公司委派人士擔任,合作管理期限建議暫定為一年。
四、管理目標
從園區(qū)的設計、建筑、規(guī)模及設備設施來看,園區(qū)最需要的就是我們這樣子專業(yè)的管理人員,設施設備只有是等到合理有效的管理才會為園區(qū)增輝。因此在管理上也要達到與之相配的水平。我們的管理目標:
1、樹立正確的物業(yè)管理概念,提出“全心全意為園區(qū)服務”的管理思想,創(chuàng)一流的管理、一流的效益、一流的服務、一流的形象,保證園區(qū)更有效的運作。
2、從公司正式開始運作起,半年內園區(qū)的管理水平要達到優(yōu)秀水平。
五、管理組織
根據(jù)園區(qū)之實際,管理組織結構擬定為:
董 事 會
合作管理公司
; 總 經 理
六、管理服務內容
(一)、開業(yè)前管理工作:
1、具體管理工作:
(1)、確定管理公司所派人選。
(2)、就園區(qū)的整體設計問題、工程問題的設備安裝等提出建設性意見供園區(qū)領導參考。
(3)、管理公司人員定期參加有關園區(qū)建設管理會議。
(4)、確定管理公司辦公地方,為與園區(qū)、客戶聯(lián)系提供方便。
(5)、協(xié)助及處理園區(qū)各部分的交收程序,保障園區(qū)與客戶的利益/
(6)、編制公司架構,確定管理人員人數(shù)。
(7)、編制各項工作程序時間表,以便監(jiān)督并保證各項籌備工作和交接工作順利完成。
(8)、編制員工招聘時間表。
(9)、擬定培訓計劃,組織安排好員工培訓,保證提供專業(yè)化培訓。
(10)、采購所需的各種辦公用具和工具。
(11)、做好各種資料收集和存檔工作。園區(qū)提供各種竣工驗收圖紙以及各類設備設施資料存檔,以保障園區(qū)的各項設備、設施的維修保養(yǎng)順利進行。
(12)、根據(jù)實地情況,列出改善工程一覽表,以便園區(qū)能根據(jù)存在的問題和物管要求,加以改進。
2、管理公約:
為規(guī)范客戶與園區(qū)之間的權利與義務,也為明確、規(guī)范管理公司的責任、權利和義務,開業(yè)前需要制定出“園區(qū)管理公約”。
3、編制管理預算方案:
、根據(jù)園區(qū)的實際情況,制定出詳細的管理預算方案,供園區(qū)審批后執(zhí)行。
(二)、開業(yè)后的管理工作:
1、管理公司應對園區(qū)的各項工程進行驗收,如消防、通訊、強電、土建等工程的驗收以方便以后的維修、維護。
2、清潔工作:
(1)、園區(qū)的清潔水準對其形象有重大及深遠的影響。因此,制定出完備的清潔方案十分重要。
(2)、聘選素質良好的清潔經理及主管,以保持清潔衛(wèi)生的進度和質量。
(3)、根據(jù)園區(qū)選用的材料和外墻情況,詳細擬定清潔方法和頻度、清潔服務規(guī)格條文和有關工作細則。
(4)、制定清潔監(jiān)督的檢查表,定期檢查清潔工作的進度和質量。
3、園藝和綠化:
鑒于綠化環(huán)境對園區(qū)形象的重要性,管理公司聘請有經驗的園藝師、菜農再園區(qū)的隔離帶種植樹木和蔬菜。
4、保險:
(1)、根據(jù)園區(qū)的情況,建議購買以下的保險:公眾責任險、機器損壞險、員工保險。
(2)、建議客戶根據(jù)自身情況,向保險公司投保。
5、建立檔案系統(tǒng):
建立完善的檔案系統(tǒng),逐步規(guī)范各項管理,制定電腦管理系統(tǒng)。
6、為使管理工作做到公平、公開與公正,應增強與園區(qū)及客戶的溝通,并可根據(jù)情況變化向業(yè)主提出合理建議,制定多項報告程序。
(1)、財務報告:
①每年有關收支的財務報告;
②有關收支、應付未付等賬目,每月收支簡表。
(2)、管理報告:
①每年的管理情況工作匯報,包括管理、保安、維修保養(yǎng)等情況;
②每月管理工作簡報;
③其他特別事項報告。
7、處理投訴。
七、管理費預算
1、影響預算結果的變動因素:
(1)、園區(qū)各功能組別(核算對象)及其建筑面積
(2)、物業(yè)管理模式及內容
(3)、管理預算中各項目及金額
(4)、市場價格
2、管理費預算表:(略)
3、管理費預算分配表(略)
八、專項費用
開展全面的物業(yè)管理工作。為了工作順利開展,園區(qū)應提供一筆維護維修費用,經初步計算,約人民幣*******元。費用將于園區(qū)在管理費用中逐年攤還。
九、質量保證方式
有信心將園區(qū)的物業(yè)管理做好,做到讓領導滿意、客戶高興雙方受益。
十、管理建議
1、園區(qū)應該設置總垃圾房,設在方便運輸且不礙雅觀的位置。
2、園區(qū)的外墻統(tǒng)一粉刷。
3、現(xiàn)有村里派來的三個人怎么解決
4、圍墻、門衛(wèi)房、辦公室、宿舍的解決
5、空置門面的招商招租費用計算問題
十一、物業(yè)管理的作用
1、物業(yè)管理能維護大家的合法權益,改善大家的生活與工作環(huán)境,促進園區(qū)工作的開展。
2、物業(yè)管理通過用新技術、新方法、依靠科技進步提高園區(qū)的管理水平。
3、物業(yè)管理能保證園區(qū)日常的正常運作,給大家一個安全舒適的工作環(huán)境。
十二、其他
