第1篇 物業(yè)管理公司企業(yè)文化簡介
物業(yè)管理公司企業(yè)文化
一、客戶承諾:為您想得更多,讓您住得更好。
二、工作宗旨: 真誠服務(wù)、客戶滿意。
三、企業(yè)精神: 敬業(yè)、樂業(yè)、創(chuàng)業(yè)。
四、質(zhì)量方針:瞄準國際先進水平,不斷提高服務(wù)質(zhì)量; 以嚴謹管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù),為客戶營造安全、優(yōu)美、舒適、方便的社區(qū)環(huán)境。
五、團隊精神:所有員工都要有'我的**、**的我'的歸屬感、責(zé)任感和榮譽感,實行軸心負責(zé)制,強調(diào)1+1+1〉3,即在任何情況下,都要自覺遵守和維護公司利益和形象,使整體效能大于元素效能之合。
六、全程服務(wù):所有員工都要把對每一個客戶的每一次具體服務(wù)與公司的生存發(fā)展、個人的榮辱得失緊密聯(lián)系起來,明確100-1≤0,就是說即使一次微小的失誤,也有可能前功盡棄,必須爭取零缺陷、無微瑕服務(wù)。
七、經(jīng)營宗旨:以客為友--您的物業(yè)是我們追求完美的事業(yè),即事事以客戶滿意為大前提,充分滿足客戶需求并站在客戶的角度去不斷超越客戶需求,增加客戶對物業(yè)管理的接受和信任程度,不讓客戶有'花錢買難受'的感受。
八、經(jīng)營理念:
1、以質(zhì)量立足市場:質(zhì)量上做到規(guī)范化、標準化,以高標準的質(zhì)量管理體系立足市場,并不斷突破與自我超越,使**物業(yè)獲得市場的認同。
2、以品牌角逐市場:有優(yōu)良品牌的企業(yè)才有永恒的生命力和吸納力。'**'的精神內(nèi)涵就是以品牌去占領(lǐng)、去獲得市場。這種精神內(nèi)涵的實現(xiàn)是以規(guī)范管理創(chuàng)造品牌、實施創(chuàng)優(yōu)發(fā)展品牌,自我超越升華品牌、塑造精品演繹品牌。
3、以信譽贏取市場:'**'以'管就高標準,干就創(chuàng)一流',樹立起**良好的市場口碑和'有諾必踐、一諾千金'的社會信譽。
4、以實力拓展市場:'**'對物業(yè)管理實行條塊結(jié)合、以條為主的專業(yè)化管理,和內(nèi)外并舉、以績?yōu)橄鹊囊?guī)?；?、專業(yè)化經(jīng)營,通過組建、磨合、擴充,形成獨樹一幟的人才優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。
第2篇 物業(yè)管理員助理裝修管理培訓(xùn)
物業(yè)管理員(助理)裝修管理培訓(xùn)
一、裝修管理的意義
隨著物業(yè)業(yè)主的相繼進駐,物業(yè)管理企業(yè)的日常管理重點將轉(zhuǎn)移到裝修管理中來,如果說業(yè)主辦理進駐手續(xù)是跟物業(yè)企業(yè)第一次打交道,那么裝修管理將是業(yè)主逐步認識到物業(yè)管理企業(yè)的管理模式、管理理念、管理人員素質(zhì)等具體信息,從而認識、了解、認可物業(yè)企業(yè)的管理與服務(wù)。同時也是物業(yè)管理人員了解業(yè)主的家庭、收入、工作、興趣愛好、性格等等第一手資料的最佳時機。
在業(yè)主裝修的過程中,將會產(chǎn)生一系列的問題,例如:違規(guī)裝修、環(huán)境衛(wèi)生、施工人員管理、施工噪音、相鄰業(yè)主關(guān)系的處理等等。如何讓這些問題少發(fā)生或者不發(fā)生,就是考驗我們工作能力的時候。
為了做好裝修管理,要求我們除了擁有飽滿的熱情和充沛的精力外,還需要足夠的專業(yè)知識。例如:房屋建筑知識、水電知識、建材知識、弱電知識、裝修常識等等。豐富的知識帶給業(yè)主的將不只是對物業(yè)管理人員的敬佩,更多的是對物業(yè)企業(yè)服務(wù)的認可。
二、裝修管理的流程
業(yè)主在整個裝修過程中按照時間先后大致可分為三個階段:裝修手續(xù)辦理、裝修過程、裝修驗收等階段。下面就每個裝修階段的不同特點加以分析。
1、裝修手續(xù)辦理
每個物業(yè)管理企業(yè)的裝修手續(xù)辦理可能有所不同,一般的裝修手續(xù)辦理需要以下手續(xù):、填寫《裝修申請表》、簽訂《裝修管理協(xié)議》、簽訂《施工單位保證書》、審核裝修圖紙、送達《裝修管理規(guī)定》、交納裝修保證金、交納裝修垃圾清運費、辦理施工人員出入證件、辦理施工許可證明等手續(xù)。
在業(yè)主辦理裝修手續(xù)和審核裝修圖紙的時候,要充分了解業(yè)主的真實裝修意圖,解答業(yè)主的相關(guān)問題。例如:在承重墻上開門打洞、拆除室內(nèi)承重梁柱、改動室內(nèi)門窗位置、移動水電線路、移動弱電線路(可視對講、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、電話等)、改變煙道開口位置、改變下水管道、改變暖氣管道線路、改變陽臺用途、改變窗戶玻璃顏色、改變進戶門顏色和式樣、隨意安裝防盜網(wǎng)、在頂層搭建構(gòu)筑物、改變室內(nèi)樓梯位置和樣式、改變空調(diào)安裝位置等等。解答了業(yè)主的這些疑問,就等于告知業(yè)主,那些是可以改變的那些是絕對不可改變的,同時夸大改動后可能給業(yè)主帶來的后果與麻煩,讓業(yè)主無形中形成如果這樣做將產(chǎn)生巨大損失的意識。
2、裝修施工過程
業(yè)主辦理好裝修手續(xù)后就要開始進場裝修,根據(jù)裝修工程的工種大致可分為:水電施工、地板瓷片鋪設(shè)、木工、油漆、粉墻、清潔掃尾等。不同的業(yè)主和施工單位的不同要求,各工序可能先后進行,也可能交叉進行,物業(yè)管理人員可根據(jù)現(xiàn)場情況靈活掌握。
業(yè)主的裝修過程將是物業(yè)企業(yè)裝修管理中的重中之重,要求我們的物業(yè)管理人員發(fā)揚不怕苦不怕累的精神,勤跑、勤問、勤看,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,不能處理的及時上報,并記錄在巡查記錄上,做到有據(jù)可查,有字(業(yè)主簽字)可認。同時盡可能詳細記錄業(yè)主的裝修進程,包括業(yè)主的水電改動情況。當業(yè)主入住后,如果裝修工程發(fā)生問題,而物業(yè)企業(yè)能夠從檔案中找出問題所在,將會給我們的工作帶來極大的便利,同時也會讓業(yè)主感受到我們的細心、周到的服務(wù),貫徹了公司的服務(wù)宗旨。
3、裝修驗收
當施工單位施工完畢,業(yè)主提出裝修驗收需求時,物業(yè)管理人員應(yīng)當和業(yè)主、施工單位負責(zé)人一起對業(yè)主已經(jīng)裝修完成的房屋進行驗收。驗收的主要任務(wù)是記錄和確認業(yè)主在裝修過程中的違規(guī)行為,劃分相應(yīng)責(zé)任。裝修驗收過程中如果發(fā)現(xiàn)容然存在相關(guān)問題,一定要讓業(yè)主、施工負責(zé)人簽字認可,盡量減少物業(yè)企業(yè)在以后的工作中所擔(dān)的責(zé)任和維修工作量。通過對業(yè)主裝修工程的驗收,可以替業(yè)主挑裝修施工單位的毛病,讓業(yè)主真實感受到我們?yōu)樗氲?進一步增進感情,同時可以從側(cè)面了解相關(guān)施工單位的整體施工水平,為以后的對施工單位管理和施工人員管理提供經(jīng)驗。
三、裝修施工過程的管理
前面講過,一般情況下業(yè)主的裝修流程為:裝修施工單位測量尺寸→繪制施工圖紙→辦理裝修手續(xù)→材料、工人進場→水、電線路改造→結(jié)構(gòu)改動→鋪設(shè)地板、瓷片→木工制作→墻壁施工→油漆→打掃衛(wèi)生→入住。當然這個流程并不是一成不變的,有時相關(guān)工作可能同時交叉進行。在大多數(shù)業(yè)主的裝修過程中,上下水管線的改造最快,也就是2-3天的時間,長一點的大約7天左右,鋪設(shè)地板和瓷片的工期大約在5天左右,木工根據(jù)業(yè)主的需要有很大的變數(shù),但一般來講,木工占總工期的時間最長,強、弱電線路的改造往往跟隨木工的進程而定,墻壁處理一般在10天左右。
分解業(yè)主的裝修流程和大致時間,目的就是找出容易發(fā)生違規(guī)裝修的階段和時間段,以便我們在相應(yīng)的階段和時間段加大巡查力度,及時發(fā)現(xiàn)和處理違規(guī)裝修。
四、裝修巡檢
1、裝修前的準備工作
當業(yè)主辦理好裝修手續(xù)以后,我們建議業(yè)主和上下左右鄰居溝通一下:“打擾了,從今天起我家開始裝修,影響了您的生活,請您諒解!”。好話說到前面,一旦將來有些噪音影響,衛(wèi)生影響,相鄰業(yè)主也不好意思投訴,這一點尤其是大多數(shù)業(yè)主已經(jīng)入住的小區(qū)更加重要?？赡苡械臉I(yè)主不愿意做,我們可以告訴業(yè)主,如果有業(yè)主投訴他家產(chǎn)生裝修噪音、衛(wèi)生污染,我們將嚴加管理,相信他會做的。
2、材料、工人進場時的管理
在業(yè)主材料、工人進場時,需要安全部門崗的密切配合,如果發(fā)現(xiàn)有異常的裝修材料進場,一定要問清楚:具體房號、材料用途,及時和業(yè)主溝通,了解材料的真實用途,對于違規(guī)裝修用材料阻擋在小區(qū)門崗之外。所謂異常的裝修材料包括:大量水泥砂子磚塊、大型型鋼材料、大量鋼筋、腳手架等等。
往往這些材料的進場預(yù)示著業(yè)主將大興土木,在房間內(nèi)砌墻、在頂層復(fù)式露臺上搭建構(gòu)筑物。因為房間的地板的承受重量是進過嚴格計算后設(shè)定的,隨意增加地板的荷重,將會給整個房屋帶來極不安全的因素。而頂層樓臺搭建任何構(gòu)筑物都是違反《物業(yè)管理條例》和小區(qū)《業(yè)主公約》的行為,這些行為我們都要嚴加制止。
3、水、電線路施工管理
水電線路的施工也是業(yè)主裝修工程的正是開始,同時也是我們裝修巡檢工作的重頭戲。絕大多數(shù)業(yè)主為了居住美觀,都將冷熱水管暗埋在墻壁和地板之下,外表好看了,但隱患增大了。
大多數(shù)的水管材質(zhì)是ppr熱融管,相對來講,容易漏水的地方是接頭部位。我們可以建議業(yè)主要求施工單位用加壓泵打壓,然后封閉4個小時以上,觀察壓力表的讀數(shù)變化情況,壓力表在±0.2個壓力下變動為正常,否則要檢查管道滲漏情況。簡單的將管道連接在自來水管道上以不漏水來確定管道安全,是極端不科學(xué)的。壓力表和打壓泵是正規(guī)裝修公司必備工具,不能聽信施工工人的言詞,他可能是偷懶。
業(yè)主在衛(wèi)生間施工上水管道時,建議業(yè)主將所有冷熱水管鋪設(shè)在離地面30
第3篇 選擇物業(yè)管理單位作業(yè)指導(dǎo)書
選擇首屆物業(yè)管理單位作業(yè)指導(dǎo)書
1.作業(yè)目的
在業(yè)主委員會尚未成立之前,首屆物業(yè)管理單位由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇,并規(guī)定申辦預(yù)售許可證時必須交驗首屆物業(yè)管理合同,這種要求物業(yè)管理提前介入的強制性規(guī)定,目的在于能以使用角度的要求參與施工質(zhì)量管理和成品保護,尤其是在設(shè)備設(shè)施方面避免在設(shè)計,選型和安裝等環(huán)節(jié)上的先天不足。另外,選擇一個社會信譽良好的稱職的收費合理的首屆物業(yè)管理單位,對提升物業(yè)本身的品牌效應(yīng)也將起到不可低估的作用。所以說,本項作業(yè)是營銷策劃中的一項重要的組成部分。
2.主管崗位總經(jīng)濟師:審核招標書,組織招標小組和批準評標委員會名單,代表公司答疑和簽署物業(yè)管理委托合同。
主辦崗位營銷策劃:編制招標書和委托合同,負責(zé)招標全過程的組織工作。
3.緊前工作條件
與申辦預(yù)售許可證所符條件相同。
4.作業(yè)描述
4.1主管崗位決定選擇物業(yè)管理單位的形式,根據(jù)房產(chǎn)的規(guī)模、檔次選擇具有管理相同類型能力的物業(yè)管理企業(yè)。
4.2主辦崗位向市或區(qū)的房地產(chǎn)局物業(yè)管理部門提出申請,經(jīng)批準后組織成立由房產(chǎn)開發(fā)單位和物業(yè)管理專家組成的招標小組,討論招標的指導(dǎo)思想、原則及方法,并形成會議紀要。
4.3編制招標文件并經(jīng)總經(jīng)濟師批準,內(nèi)容包括:
4.3.1招標公告或邀請書,內(nèi)容包括擬招標的物業(yè)名稱,投標單位的資質(zhì)條件,投標單位的報名截止日期,以及聯(lián)系地址、電話,招投標全過程公證的公證機關(guān)名稱等有關(guān)事項。
4.3.2招標書,內(nèi)容包括總體說明(如占地面積、房屋類型與數(shù)量、公共設(shè)施和場地情況、物業(yè)移交日期),物業(yè)管理要求(如基礎(chǔ)服務(wù)管理、特殊要求的管理以及專項管理服務(wù),物業(yè)管理委托期限、物業(yè)管理服務(wù)收費限額,物業(yè)管理考核標準及獎懲措施等);投標須知(如投標書編制要求,投標、踏勘、答疑、開標等時間)。
4.3.3編制服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表或提綱(如總體環(huán)境印象,工作人員禮儀形象,服務(wù)制度和執(zhí)行情況,設(shè)備完好程度,收支公開情況,管理人員人數(shù)和管理戶數(shù)的比例,管理費欠繳戶訪問記錄等)。
4.3.4草擬評標委員會的專家名單和評分標準。
4.3.5草擬委托管理合同。
4.4本主辦崗位經(jīng)總經(jīng)濟師批準,通過新聞媒體(報紙、電臺、電視臺、新聞發(fā)布會等)向社會發(fā)布招標公告或邀請通知。
4.5報名截止日期后,本主辦崗位對報名的投標單位進行資質(zhì)審查。主要審核企業(yè)營業(yè)執(zhí)照,企業(yè)資質(zhì)等級證書,同時通過各種途徑考察其已承擔(dān)項目的物業(yè)管理水平,履約情況。從中選擇三到五家參加投標,經(jīng)總經(jīng)濟師批準后書面通知在約定的時間領(lǐng)取招標文件。
4.6本主辦崗位在招標書約定的日期召集投標人踏勘現(xiàn)場,并由總經(jīng)濟師主持召開答疑會。
4.7招標小組在投標截止日期前收取投標單位各類投標文件、副本(復(fù)印件)。公證員確認參加投標單位的有效性。
4.8對投標單位的工作實績、管理水平、信譽進行隨機取樣調(diào)查。
為了保證隨機取樣的公平、公正和客觀,調(diào)查取樣時,應(yīng)注意以下幾點:
4.8.1對各投標單位的調(diào)查取樣盡可能同時進行;
4.8.2必須由招標小組成員負責(zé)帶隊,并至少二人同行;
4.8.3不事先通知安排,應(yīng)到現(xiàn)場隨機抽樣,預(yù)防作假,取樣不實;
4.8.4現(xiàn)場取樣調(diào)查完畢,應(yīng)在調(diào)查記錄上簽字并密封帶回。
4.9按照招標書中規(guī)定的時間、地點,在公證員、有關(guān)投標管理部門工作人員以及投標單位代表共同參加監(jiān)督下,公開拆封開標,并當眾宣讀投標書的主要數(shù)據(jù)和承諾。
4.10評標分為三個階段:評議投標書階段,答辯階段和確定中標單位階段。
4.10.1投標書評議階段。評委會認真仔細地獨立完成投標書審查和評閱,按擬定的評分標準采用無記名方法,給投標書評分。
4.10.2答辯階段。答辯目的是為了進一步了解投標書的真實性、可操作性、客觀性。提問方仍由評委會組成,答辯方指定為投標書中明確的中標后將接管新住宅小區(qū)(大廈)的管理處主任。按回答問題的準確性,邏輯性和層次性以及管理經(jīng)歷和經(jīng)驗等方面表現(xiàn),由評委無記名進行評分。
4.10.3根據(jù)投標書評議分、答辯分以及調(diào)查采樣的信譽分,按事先設(shè)定的權(quán)重比例進行統(tǒng)計,排出名次。公證員確認中標單位并擬定公證書。
4.11寄發(fā)中標通知書,約時與中標單位簽訂物業(yè)管理委托合同。物業(yè)管理委托合同可以采用行業(yè)的標準文本,其主要的條款有:
4.11.1合同雙方當事人;
4.11.2物業(yè)的基本情況;
4.11.3委托管理事項,其中包括提前介入期間的工作內(nèi)容;
4.11.4委托管理期限;
4.11.5甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù);
4.11.6管理目標;
4.11.7管理服務(wù)費用;
4.11.8獎懲辦法;
4.11.9違約責(zé)任。
第4篇 某某物業(yè)管理公司用工須知
某物業(yè)管理公司用工須知
(一)對個人素質(zhì)的控制
因為質(zhì)量是公司各個部門和全體員工共同努力的結(jié)果,是公司整個工作和管理水平的綜合體現(xiàn),服務(wù)質(zhì)量的好壞是和每一名員工密切相關(guān)的。每一位員工的工作都直接或間接地影響著公司服務(wù)的質(zhì)量,每一位成員都承擔(dān)著與自己工作相關(guān)的質(zhì)量職責(zé)。因此,為了獲得所期望的質(zhì)量,每位員工的個人素質(zhì)必須符合崗位要求。
(二)勞動條例
1、聘用原則
(1)招聘員工的原則是根據(jù)公司的工作需要,依據(jù)應(yīng)聘者是否適合應(yīng)聘崗位職務(wù)的素質(zhì)和培養(yǎng)潛質(zhì),并以該職位人員應(yīng)具有的完備知識和操作技能作為考核標準'公開招聘,擇優(yōu)錄用'。
(2)用人原則是優(yōu)勝劣汰,能者任用,不能勝任者辭退,沒有'鐵飯碗'。
2、培訓(xùn)期
應(yīng)聘員工均有培訓(xùn)期,學(xué)習(xí)所應(yīng)聘崗位的業(yè)務(wù)范圍、本小區(qū)的基本情況及公司規(guī)章制度,培訓(xùn)期一般為七天,可以根據(jù)具體情況延長。如需延長,須由管理處主任報人事部門審核批準。經(jīng)培訓(xùn)考核后合格方可試用。
3、試用期
(1)新錄用員工均有試用期,以考核其實際工作表現(xiàn)和適應(yīng)能力。試用期一般為1個月,也可以根據(jù)具體情況縮短或延長。如需縮短或延長,同樣由部門主管報公司經(jīng)理審核批準,但試用期最長不得超過3個月,最短不得低于1個月。
(2)試用期內(nèi)違反公司規(guī)定或不稱職者,公司可隨時辭退,而不作任何補償。
4、調(diào)職
公司因工作需要或員工的工作表現(xiàn)能力適合與否,可以決定員工工作的調(diào)整。
5、晉升
公司對于工作能力強,表現(xiàn)良好或有特殊貢獻的員工,在認為適當?shù)臅r候,可以給予晉升。晉升后第1至3個月屬見習(xí)期,見習(xí)期滿后,工作表現(xiàn)滿意者則由公司經(jīng)理正式委任。
6、辭職
員工在合同期內(nèi),因有特殊原因需要辭職時,須提前15天通知管理處或繳交半個月工資額作為違約金。獲準后按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。若員工未按上述規(guī)定而擅自離職,將不給該員工任何證明,并扣回該員工1個月工資總額以代替通知。試用期內(nèi)的職工須提前7天遞交辭職申請,或以7天實際工資代替通知。
7、解聘
(1)員工在工作期間有重大過失,或?qū)儆谄赣煤贤嘘P(guān)辭退條款,公司有權(quán)隨時辭退該員工而不做任何補償。
(2)因業(yè)務(wù)調(diào)整或管理方面有變化而產(chǎn)生冗員,公司有權(quán)裁減人數(shù),但需提前15天書面通知員工。
(3)認為員工不適宜本職工作而又不可能調(diào)職,可提前書面通知員工,予以解聘。
(三)其他事項
下列事項如有變更,員工須在變更后7天內(nèi)通知公司。
1、個人變更事項;
2、住址和通訊方式;
3、婚姻和家庭。
(四)工資管理
1、工資構(gòu)成
由基本工資、考核工資、補貼、其它工資(勞保統(tǒng)籌等)等構(gòu)成。
2、員工工資崗位及標準
根據(jù)行業(yè)狀況和崗位的實際操作制定員工工作崗位標準。
3、崗位設(shè)立及條件
根據(jù)公司經(jīng)營規(guī)模和發(fā)展需要,本著'精簡、效能'的原則,設(shè)立內(nèi)部經(jīng)營管理機構(gòu)和部門,并按照職責(zé)范圍和工作任務(wù)、崗位任職條件,定崗、定員、定費。
4、崗位工資級別評定方法
(1)員工經(jīng)招聘入職后,根據(jù)任職資格確定工作崗位。
(2)試用期人員工資根據(jù)新聘人員從事的崗位,按相應(yīng)崗位的試用期工資標準發(fā)放。
5、工資發(fā)放
月薪發(fā)放日為次月的10日。各管理處在每月的最后一天將考勤情況上報公司人事財務(wù)部,由人事財務(wù)部計算并經(jīng)核準后發(fā)放。
6、工資變動管理
(1)建立員工工資的動態(tài)管理。員工評定崗級后,工資按照崗位標準套入相應(yīng)的檔次,做到薪隨崗定,崗變薪變,易崗易薪。
(2)根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟效益和目標規(guī)劃,由公司領(lǐng)導(dǎo)研究決定調(diào)升和下浮員工工資的比例,以增強企業(yè)的發(fā)展后勁。
(3)工資調(diào)整實行考核制。對于員工的表現(xiàn)將依據(jù)獎懲制度執(zhí)行,發(fā)現(xiàn)有違紀現(xiàn)象,立即填寫'違規(guī)記錄表'按相應(yīng)的處罰標準在當月的工資中扣除。
(4)獎勵實行評比制。通過自評、群眾評議、領(lǐng)導(dǎo)評議評出優(yōu)秀給予獎勵。
第5篇 某物業(yè)轄區(qū)商戶管理程序
物業(yè)管理有限公司程序文件
--商戶管理程序
1.目的
保持管理服務(wù)區(qū)域安全、文明的居住辦公環(huán)境,規(guī)范商戶管理行為。
2.范圍
適用于公司各管理處商戶的管理工作。
3.職責(zé)
3.1 管理處經(jīng)理負責(zé)簽訂《商戶管理服務(wù)協(xié)議書》,協(xié)調(diào)商戶糾紛。
3.2 由經(jīng)理指定專人對商戶進行日常巡查及管理。
4.方法和過程控制
4.1對商戶使用的房屋,其產(chǎn)權(quán)屬萬科地產(chǎn)公司或產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有時:
4.1.1管理處可根據(jù)本管理服務(wù)區(qū)域的具體情況,制定相應(yīng)的商戶管理規(guī)定,以規(guī)范商戶經(jīng)營及從業(yè)人員的行為。
4.1.2管理處經(jīng)理在商戶開業(yè)前應(yīng)與商戶經(jīng)營者簽訂《商戶管理服務(wù)協(xié)議書》、《商戶消防管理責(zé)任書》、《商戶從業(yè)人員情況登記表》、《委托銀行收款協(xié)議書》,明確商戶與管理處之間的責(zé)權(quán)關(guān)系及管理費標準,并實行門前三包責(zé)任制。
4.1.3如商戶需要裝修,除按裝修管理程序執(zhí)行外,還應(yīng)提供外墻裝飾、燈箱、標識及文字等的設(shè)計方案供管理處評估,確保建筑外觀基本統(tǒng)一和整體美觀。
4.1.4商戶自入住起三個月內(nèi),管理處應(yīng)收集以下資料,并建立商戶管理檔案:
a.《營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件(因其它特殊原因未辦理營業(yè)執(zhí)照除外,過期或失效后需重新索取);
b.負責(zé)人的身份證復(fù)印件及照片;
c.從業(yè)人員身份證明、計劃生育證明復(fù)印件、相片等資料。
d.經(jīng)營特種行業(yè)或政府有要求的特殊項目,還必須出示經(jīng)相關(guān)政府部門簽發(fā)的許可證復(fù)印件。
4.1.5經(jīng)理應(yīng)指定專人對商戶周邊公共部分的環(huán)境衛(wèi)生、物品擺放進行日常監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)有違反商戶管理相關(guān)規(guī)定的行為應(yīng)及時糾正,如有特殊情況不能解決應(yīng)及時通知管理處,采取相應(yīng)措施。
4.1.6經(jīng)理應(yīng)指定專人對商戶消防、電器設(shè)備設(shè)施配備和使用情況進行監(jiān)控,要求各商戶配置足夠的消防器材,并定期維護電器設(shè)施。
4.1.7商戶管理人員應(yīng)定期檢查商戶的經(jīng)營活動,發(fā)現(xiàn)無證經(jīng)營或涉嫌賭博、販毒、吸毒、色情等違法行為時,應(yīng)及時予以制止并向部門經(jīng)理匯報,部門經(jīng)理視情況決定是否采取更嚴厲的措施。
4.1.8如工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、公安、計生辦等政府部門工作人員對商戶進行檢查,管理處應(yīng)驗明證件,登記后予以配合。
4.2對商戶使用的房屋,其產(chǎn)權(quán)不屬萬科地產(chǎn)或不屬全體業(yè)主共有時,管理處必須與商戶簽訂《商戶管理服務(wù)協(xié)議書》和《商戶消防管理責(zé)任書》,其它要求可參照4.1執(zhí)行。
5.質(zhì)量記錄表格
**wy7.5.1-z03-f1《商戶管理服務(wù)協(xié)議書》
**wy7.5.1-z03-f2 《商戶消防管理責(zé)任書》
**wy7.5.1-z03-f3 《商戶從業(yè)人員情況登記表》
**wy7.5.1-g01-f2 《委托銀行代收款協(xié)議書》
第6篇 物業(yè)管理手冊－內(nèi)部審核程序
物業(yè)管理手冊:內(nèi)部審核程序
1、目的
確保管理體系得到有效的保持、實施和改進。
2、適用范圍
適用于內(nèi)部審核活動的控制。
3、職責(zé)
3.1總經(jīng)理負責(zé)批準公司年度內(nèi)審計劃和審核計劃的實施。
3.2管理者代表負責(zé)內(nèi)部審核工作,任命審核組長。
3.3品質(zhì)部負責(zé)策劃、編制年度內(nèi)部審核計劃及組織實施。
3.4審核組長負責(zé)編制內(nèi)部審核計劃及編寫內(nèi)審報告。
4、程序
4.1年度內(nèi)部審核計劃
4.1.1每年1月20日前由品質(zhì)部依據(jù)審核的過程和區(qū)域的狀況和重要性以及以往審核的結(jié)果對審核方案進行策劃形成《年度內(nèi)部審核計劃》,《年度內(nèi)部審核計劃》應(yīng)包括審核準則、范圍、頻次和方法,報管理者代表審核,總經(jīng)理批準后實施。
4.1.2內(nèi)部審核原則上每年至少進行一次,在公司組織機構(gòu)發(fā)生重大變化、服務(wù)質(zhì)量發(fā)生較大變化時及接受第三方審核前由管理者代表及時組織進行內(nèi)部審核。
4.1.3內(nèi)部審核,可對所有部門(或要素)審核一遍,也可專門針對部分部門(或要素)進行重點審核,但每年的內(nèi)審必須覆蓋管理體系全部要素。
4.2審核前的準備
4.2.1管理者代表任命審核組長和內(nèi)審組成員,內(nèi)審組成員必須具備內(nèi)部審核員資格,并與所審核的項目無直接責(zé)任。
4.2.2由審核組長編制本次《內(nèi)部審核實施計劃》,其內(nèi)容主要包括:受審核的部門、審核要素、審核組成員、審核具體時間等。報管理者代表審核,總經(jīng)理批準。
4.2.3品質(zhì)部應(yīng)在審核前5天將《內(nèi)部審核實施計劃》發(fā)至相關(guān)部門。
4.2.4審核組長組織審核組成員編寫核查表,核查表中要詳細的列出審核的項目、審核的依據(jù)及方法。
4.3審核的實施
4.3.1審核組長組織見面會,介紹內(nèi)審的目的、范圍、依據(jù)、方式、組員和內(nèi)審日程,填寫《會議記錄》。
4.3.2審核員按《內(nèi)部審核實施計劃》對受審核部門進行現(xiàn)場審核,將體系運行情況詳細記錄在核查表中。
4.3.3審核員在審核中發(fā)現(xiàn)有不符合項時,應(yīng)填寫《不符合項報告單》,并在審核完成后,向該部門領(lǐng)導(dǎo)作口頭報告,并商定初步的糾正措施。
4.4糾正措施的編制與審批
4.4.1審核員將不符合項報告給相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)確認后,并商定詳細的糾正措施,填寫《不符合項報告單》中的相應(yīng)內(nèi)容。
4.4.2《不符合項報告單》由被審核方簽字認可。
4.4.3審核組長填寫《不合格項分布表》,記錄不合格項分布情況。
4.4.4審核結(jié)束需召開總結(jié)會,由審核組組長主持,領(lǐng)導(dǎo)層、內(nèi)審員及各部門領(lǐng)導(dǎo)參加,審核組組長宣讀不符合項及其分布情況,并組織與會者討論管理體系的有效性及應(yīng)改進的地方。
4.5審核報告的編制與分發(fā)
4.5.1審核組長編寫《內(nèi)部審核報告》,審核報告應(yīng)對本次審核中觀察到的管理體系運行情況、不符合項情況及審核結(jié)論、糾正措施的制定等做出詳細論述。
4.5.2審核報告經(jīng)管理者代表審批后由品質(zhì)部向被審核部門分發(fā)。
4.6糾正措施的實施及跟蹤驗證
4.6.1各相關(guān)責(zé)任部門根據(jù)不符合項內(nèi)容,分析原因、制定措施并實施。糾正措施完成后,將相關(guān)內(nèi)容填寫在《不符合項報告單》內(nèi),并交品質(zhì)部。
4.6.2品質(zhì)部指派審核員進行跟蹤驗證糾正措施實施的情況及有效性。
4.6.3跟蹤驗證的審核員在糾正措施有效實施后在《不符合項報告單》上寫明驗證情況意見并簽字。
4.7內(nèi)部審核的所有記錄由品質(zhì)部存檔。
5、相關(guān)文件
5.1《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》
6、相關(guān)記錄
6.1《年度內(nèi)部審核計劃表》jw/jl-8.2.2-001
6.2《不符合項報告單》jw/jl-8.2.2-002
6.3《內(nèi)部審核實施計劃表》jw/jl-8.2.2-003
6.4《內(nèi)部審核報告》jw/jl-8.2.2-004
6.5《會議記錄》jw/jl-8.2.2-005
6.6《不合格項分布表》jw/jl-8.2.2-006
第7篇 物業(yè)公司物業(yè)管理員崗位責(zé)任書
1、崗位名稱:物業(yè)管理員
2、直接上級:物業(yè)公司經(jīng)理
3、崗位職能:物業(yè)小區(qū)的各項業(yè)務(wù)工作
4、主要工作:
◎公司管理制度規(guī)定的工作職責(zé)
◎協(xié)調(diào)綠化、衛(wèi)生、保安、車庫管理員的工作
◎安排保養(yǎng)、維護小區(qū)內(nèi)各項設(shè)施工作
◎每月負責(zé)經(jīng)營性用房各項費用的收取工作
◎負責(zé)聯(lián)系、接洽公司的各項維修業(yè)務(wù)工作
◎按計劃完成當月工作計劃,做出當月工作總結(jié)、下月工作計劃,報經(jīng)理批準并作為當月工資考核標準。
5、兼管工作:
◎負責(zé)編報年度、季度、月度小區(qū)設(shè)施維修計劃,并督辦其及時實施,對其質(zhì)量負責(zé)。
◎完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作
崗位責(zé)任人:公司經(jīng)理:
第8篇 物業(yè)管理員考試試題
一、選擇題(共65題,每題只有一個答案是正確的,將正確的答案序號填寫在括號中)
1.()是指正在使用中和已經(jīng)投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實體上的權(quán)益。
a物業(yè);b房地產(chǎn); c不動產(chǎn);d固定資產(chǎn)。
2.物業(yè)管理是指()通過選聘物業(yè)管理企業(yè),并和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生的秩序的活動。
a業(yè)主;b業(yè)主委員會;c政府主管部門;d開發(fā)商。
3.()是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。
a日常物業(yè)管理;b日常物業(yè)服務(wù);
c物業(yè)管理的早期介入;d前期物業(yè)管理。
4.業(yè)主或業(yè)主大會,依法通過適當方式選聘有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)以后,應(yīng)簽訂局面的()。
a《前期物業(yè)服務(wù)合同》;b《物業(yè)服務(wù)合同》;
c《物業(yè)管理服務(wù)合同》;d《物業(yè)管理合同》。
5.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當非常明確,這體現(xiàn)了物業(yè)管理的()。
a權(quán)責(zé)分明原則;b依法行事原則;
c統(tǒng)一管理原則;d業(yè)主主導(dǎo)原則。
6.一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會,一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理,這主要體現(xiàn)了物業(yè)管理的()原則。
a專業(yè)高效;b統(tǒng)一管理;c公平競爭;d服務(wù)第一。
7.下列說法中,()不是物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。
a實施物業(yè)管理;b收取物業(yè)服務(wù)費;
c決定專項維修資金的使用;d制止違法行為。
8.《物業(yè)管理條例》中規(guī)定,對未取得資質(zhì)證書人事物業(yè)管理的,由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收所得中,并處()罰款。
a5-20萬元;b1-10萬元;c1-5萬元;d5-10萬元。
9.業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起()日內(nèi),將業(yè)主大會的成立情況等材料向房地產(chǎn)行政主管部門備案。
a15;b20;c30;d10。
10.物業(yè)管理區(qū)域第一次業(yè)主大會會議的籌備組應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和()的指導(dǎo)下成立。
a建設(shè)單位;b行業(yè)協(xié)會;c居委會;d街道辦事處。
11.負責(zé)對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)進行審批的單位是()。
a業(yè)主委員會;b行業(yè)協(xié)會;
c房地產(chǎn)行政主管部門;d街道辦事處。
12.對違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定者,執(zhí)行各種行政處罰和行政處分的單位是()。
a業(yè)主委員會;b行業(yè)協(xié)會;
c房地產(chǎn)行政主管部門;d物業(yè)管理企業(yè)。
13.住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容主要包括()和綠化、保潔、治安等環(huán)境的管理。
a房屋建筑及其配套設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護;b住戶室內(nèi)環(huán)境美化;
c各戶自用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護;d對環(huán)衛(wèi)部門的指導(dǎo)。
14.住宅小區(qū)()是住宅小區(qū)物業(yè)管理的重點。
a配套設(shè)備設(shè)施;b人文環(huán)境;
c小區(qū)內(nèi)居民;d自然環(huán)境。
15.寫字樓按現(xiàn)代化程度劃分有()。
a非商住型寫字樓、商住型寫字樓;b非特殊型寫字樓、特殊寫字樓;
c非綜合型寫字樓、綜合型寫字樓;d非智能型寫字樓、智能型寫字樓。
16.鑰匙的頒發(fā)屬于()工作內(nèi)容。
a前臺服務(wù);b商務(wù)中心服務(wù);
c客服中心;d綜合服務(wù)部。
17.我國一般商業(yè)場所停車位建設(shè)的建議指標是每()平方米營業(yè)面積設(shè)置0.30個停車位。
a100;b200;c150;d80。
18.根據(jù)國外經(jīng)驗,一座公共商業(yè)樓宇的()承租的商業(yè)區(qū)面積應(yīng)達50%以上。
a基本承租戶;
b一般承租戶;c主要承租戶;d長期承租戶。
19.工業(yè)區(qū)內(nèi)不得設(shè)置以()為燃料的鍋爐等設(shè)施。
a煤炭;b氣;c油;d其他。
20.在工廠內(nèi)堆放易燃、易爆、有腐蝕性的危險品和有害物品,需經(jīng)()批準同意設(shè)立專用庫房。
a業(yè)主委員會;b物業(yè)管理企業(yè);c保衛(wèi)部門;d公安部門。
21.在靠近住宅區(qū)500米以內(nèi)的范圍里使用的油含硫量不得超過()。
a1%;b2%;c3%;d5%。
22.下列物業(yè)屬其它類物業(yè)的有()。
a住宅;b寫字樓;c商業(yè)場所;d學(xué)校。
23.其它類物業(yè)的特點有()。
a設(shè)施相同;b數(shù)量相對較多;c環(huán)境相近;d數(shù)量相對較少。
24.()頒布的《物業(yè)管理條例》于2003年9月1日開始實施,這標志著我國物業(yè)管理工作步入了新的發(fā)展階段。
a全國人民代表大會;b國務(wù)院;
c國家發(fā)展改革委員會;d建設(shè)部。
25.對違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定者,執(zhí)行各種行政處罰和行政處分的單位是()。
a房地產(chǎn)行政主管部門;b物業(yè)管理企業(yè);
c業(yè)主委員會;d業(yè)主大會。
26.當客戶投訴物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)垃圾無人清理時,物業(yè)管理企業(yè)客服部的接待人員應(yīng)該()。
a讓客戶找保潔服務(wù)公司負責(zé)人解決;b向客戶表示同情;
c表明是物業(yè)管理公司的責(zé)任并及時解決;d表示及時向上級領(lǐng)導(dǎo)反映。
27.當物業(yè)管理員在日常接待客戶時,如果無法滿足客戶的要求,應(yīng)該()。
a明確拒絕;b表示抱歉;c推托責(zé)任;d滿口應(yīng)承。
28.物業(yè)管理員在走訪客戶,與客戶進行面談時,應(yīng)該做到()。
a仔細傾聽,耐心解答;b積極宣傳,影響對方;
c不斷解釋,消除誤會;d急于表態(tài),隨意中斷。
29.對于客戶的電話投訴、書面投訴、當面投訴,物業(yè)管理有關(guān)人員都應(yīng)該()。
a承擔(dān)責(zé)任;b盡力解決;c立即表態(tài);d詳細記錄。
30.()是業(yè)主辦理完入住手續(xù)的標志。
a用房裝修完畢;b鑰匙交給業(yè)主;
c按合同付清房款;d得到房屋產(chǎn)權(quán)證。
31.下列()項屬于接待服務(wù)規(guī)范中禮節(jié)禮貌要求。
a佩戴工卡號;b雙手清潔;c講普通話;d不交頭接耳。
32.急修項目維修后,一般在()內(nèi)電話或上門回訪。
a12小時;b24小時;c36小時;d48小時。
33.在辦理入住手續(xù)時,請客戶簽署()。
a入伙通知書;b業(yè)主臨時公約;c結(jié)清余款通知書;d售房合同。
34.驗收合格辦理交接登記,應(yīng)記錄()初始讀數(shù)。
a水、電、煤氣表;b水、電表;c電、煤氣表;dic卡。
35.接聽客戶來電時,要求在鈴響()前接聽。
a2聲;b3聲;c4聲;d5聲。
36.房屋租賃的標的物是()。
a種類物;b特定物;c替代物;d特殊物。
37.形成電子文件的關(guān)鍵是()。
a現(xiàn)代管理科學(xué);b網(wǎng)絡(luò)化的形成;
c計算機系統(tǒng)的建立;d檔案信息資源的開發(fā)。
38.物業(yè)服務(wù)合同的標的是()。
a服務(wù);b委托;c勞務(wù);d物業(yè)。
39.為準確界定每個產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例,維護其合法權(quán)益,物業(yè)管理公司應(yīng)建立()制度,這是在實施物業(yè)管理前必須做好的一項工作。
a管理服務(wù);&
nbsp; b權(quán)屬登記;c產(chǎn)權(quán)備案;d委托合同。
40.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向()收取有關(guān)費用。
a物業(yè)產(chǎn)權(quán)人;b相關(guān)單位;c物業(yè)承租人;d最終用戶。
41.按照有關(guān)規(guī)定,對物業(yè)管理企業(yè)()應(yīng)當征收營業(yè)稅。
a代收的水費、電費、燃氣費;b代收的房租;
c代收的專項維修資金;d代理收繳費用業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入。
42.中高層建筑是指層數(shù)為()。
a1-3層;b4-6層;c7-9層;d10層以上。
43.屋面工程維修養(yǎng)護的中心內(nèi)容是()的養(yǎng)護。
a樓板;b保溫層;c保護層;d防水層。
44.建筑樓宇內(nèi)走廊及樓梯粉刷應(yīng)()一次。
a3年;b4年;c1年;d5-6年。
45.業(yè)主報修項目分為急修項目和一般項目,對急修項目,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在接到報修()內(nèi)修理。
a24小時;b48小時;c72小時;d12小時
46.因維修、養(yǎng)護而正常停用電梯時,主要應(yīng)在大廈()掛出電梯停用告示牌。
a一層;b維修所在層;c頂層;d所有樓層。
47.樓內(nèi)電梯機房要有明亮光照,通風(fēng)良好,并必須配有()。
a電話;b空調(diào)設(shè)備;c取暖設(shè)備;d消防器材。
48.水泵房應(yīng)()打掃一次衛(wèi)生,()清潔一次水泵房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施。
a每天 每天;b每天 每周;c每班 每天;d每班 每周。
49.二次供水的水池(箱)應(yīng)定期清洗、消毒,一般()清洗一次。
a每月;b每季度;c每半年;d每年。
50.國家對安全性能要求高的設(shè)備(電梯、鍋爐、消防設(shè)備) ()實施制度。
a安全檢查;b合格證;c特殊管理;d統(tǒng)一管理。
51.燃氣表的檢定有效年限一般為()年。
a3-5;b4-6;c5-7;d6-8。
52房屋附屬設(shè)備設(shè)施的日常維修單,原則上一般故障應(yīng)在()內(nèi)完成。
a30分鐘;b1小時;c2小時;d4小時。
53物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)安全管理中的巡邏范圍是所管物業(yè)的()。
a所有地方;b公共區(qū)域;c周邊環(huán)境;d用戶房內(nèi)。
54發(fā)現(xiàn)可疑人員,對其(),子目其制造破壞事件。
a跟蹤觀察,暗中進行監(jiān)視;b進行檢查;
c進行盤問;d扭送公安機關(guān)。
55安保服務(wù)需要()小時提供。
a12;b6;c8;d24。
56.安保部保安人員崗位輪轉(zhuǎn)的原則是()。
a固定崗位,流動人員;b流動崗位,固定人員;
c流動崗位,流動人員;d固定崗位,固定人員。
57發(fā)生電器設(shè)備火災(zāi)宜用()滅火。
a二氧化碳滅火器;b空氣泡沫滅火器;
c干粉滅火器;d鹵代烷滅火器。
58.干粉滅火器在噴粉滅火過程中應(yīng)始終保持()狀態(tài),否則不能噴粉。
a直立;b橫臥;c顛倒;d傾斜。
59.干粉滅火器滿()或再次充裝前,應(yīng)進行1.5倍設(shè)計壓力的水壓試驗。
a1年;b3年;c5年;d10年。
60低
層建筑室內(nèi)消防水箱應(yīng)貯存()的室內(nèi)消防用水量。
a1分鐘;b5分鐘;c1小時;d10分鐘。
61輔酶在停車場被盜后,由物業(yè)管理部主管確認后,立即通知車主,()向當?shù)毓矙C關(guān)報案。
a協(xié)同車主;b車主本人;c停車場保安; d物業(yè)經(jīng)理。
62車輛在駛?cè)胪＼噲?庫)時應(yīng)該 以() 慢速行駛,不得搶行或高速行駛,下雨、下雪天更應(yīng)小心慢行。
a0.5公里/小時; b5公里/小時;
c10公里/小時; d20公里/小時。
63垃圾的來源主要是來自于()的過程。
a人類的生產(chǎn)和生活;b人類的生產(chǎn);c人類的生活;d動物生存。
64.對直接人事二次供水設(shè)備、設(shè)施清洗和消毒的工作人員,必須()體檢一次,取得衛(wèi)生行政主管部門統(tǒng)一發(fā)放的健康合格證。
a每月; b每天; c每二年;d每年。
65.根據(jù)《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標的規(guī)定》,2000年以后人均建設(shè)用地指標不同的城市,人均公共綠地面積在()以上,到2023年應(yīng)在6-8
第9篇 物業(yè)管理培訓(xùn):電話禮儀
物業(yè)管理培訓(xùn)資料:電話禮儀
一、通話前的準備工作
1、左手聽筒右手筆
撥電話前,請保持以左手持聽筒,右手撥號碼的姿勢。當需要詳細記錄電話內(nèi)容時,就能逐一詳細記錄。
2、挺直脊背說話
當我們站立說話時,其聲音較坐著時更為清脆悅耳。當然,為打電話而特地自座位中站起似乎有所不便。為此,請您撥打電話前,務(wù)必盡量挺直脊背,再拿起話筒。只要您姿勢端正,聲音自然會清新悅耳。
3、撥打電話前先'清場'
準備打電話時,請先環(huán)顧四周情況是否嘈雜不安。當電話本身性能好時,4米內(nèi)的細微聲響,都能使對方察覺,所以,撥打電話前,應(yīng)先'清場',以免對方深受干擾。
平日放置物品時,也應(yīng)極力避免將可能發(fā)出聲響的物品,諸如茶杯、花瓶等物品,放置于電話旁邊,否則匆忙舉起話筒之時,極有可能使電話碰到上述物品,導(dǎo)致翻覆,從而弄得滿桌狼藉。因此,請切記務(wù)必將上述諸項物品,置放于不致發(fā)生任何危險的地方。對于卷起的電話線,也請務(wù)必于撥電話前將其拉直,以免有礙通話。
二、接聽電話基本禮儀
1、電話鈴響三聲內(nèi)接起電話。對于客服前臺,工作電話應(yīng)對的第一句話,應(yīng)自報項目名稱,如:'您好,世紀華府';或'您好,星海灣';或'您好,世紀華庭';或'您好,世紀大廈'。對于公司內(nèi)部電話,應(yīng)報出部門名稱,如:'您好,保潔部';或'您好,工程部'。
2、接聽電話時,需詢問對方姓名、所屬單位或部門(業(yè)主房號)、接聽時間及事情內(nèi)容(簡述一下即可),并詳細記錄。學(xué)會邊聽邊記要點,特別是對人名、地點、時間、問題記錄無誤,不明確處應(yīng)向?qū)Ψ絾栐兦宄?記好后報給對方聽一遍。
3、如聽不清對方講話內(nèi)容時,應(yīng)確切地將情況告訴對方,并請對方改善。如'對不起,聽筒好像有問題,聽不太清楚,請您大聲點,好嗎'或者'對不起,我沒有聽清,請您重復(fù)一下,好嗎'
4、如對方打錯電話,不要直接說:'您打錯了!'然后扣下電話。應(yīng)是'對不起,老師,這里是保安部,**部的電話是******'。
5、與對方通話即將結(jié)束時,要先確定對方已掛電話后才可放下聽筒。
6、如果對方要找的人不在時,要試著詢問對方有無重要的事情,或者試著了解對方來電的目的,再看情況決定處理的方式。如:'對不起,某某暫時不在,您有重要的事情嗎。。。?；蛭铱梢赞D(zhuǎn)告他(她)嗎
三、接聽電話禁忌
1、正和同事談話時,不要立刻拿起聽筒,以免把跟朋友談話的輕松語調(diào)帶給對方。電話沒有掛斷前,不要和他人談笑,更不要批評對方。
2、放電話時,不要用力'啪'地一聲摔下。這樣不但易損壞電話,而且還會影響其他同事,一定要等對方掛電話后,輕輕放下電話。
四、接聽電話技巧
1、當你微笑著與對方講話時,對方會從你的語氣中聽到你'微笑的聲音',而且也會積極地回應(yīng)您。千萬不要認為對方看不到你,你就可以放松了。如果你的聲音里帶著疲倦、無精打采、不耐煩、不高興,對方也會感覺到不高興,并且很容易和你發(fā)生沖突。因此,當你開始進入工作狀態(tài)時,就要學(xué)會調(diào)整好自己的狀態(tài),不要因為你的不良情緒,影響到自己的工作或者同事的關(guān)系。
2、如果你是公司新員工,在遇到?jīng)]有把握是否可以應(yīng)付的電話時,應(yīng)該立刻將聽筒交給老員工或者主管,特別是當你判斷談話內(nèi)容自己無法應(yīng)答時,絕不能擅自應(yīng)付。
3、如果對方來電表現(xiàn)出不滿、抱怨情緒時,即使對方有所誤會,也要靜靜等對方傾訴完后,再做出解釋或澄清誤會。
4、對于語速、音量的控制要根據(jù)來電者的年齡和表達意思的需要而定。對老年人要放慢語速,放大音量,使其產(chǎn)生被人尊敬的喜悅感;對少年兒童要輕言慢語、謙和,使其產(chǎn)生安全、親切、信任感;對同齡人,快慢正確適宜,應(yīng)快速講時不急促,語言流暢;應(yīng)慢說時不'拖泥帶水'。
5、接聽電話時要求要多用禮貌用語,如'您好','對不起','請','謝謝','再見'等;
6、接通電話應(yīng)先講話,表示線路接通,并在講第一句話時就要使用禮貌用語,如,'你好,是李老師嗎'。。。。。。。
第10篇 萬科物業(yè)顧問客戶接待管理流程
vk物業(yè)顧問客戶接待管理流程
1.目的:
規(guī)范客戶接待流程,保證客戶來訪效果。
2.范圍
適用顧問經(jīng)營部。
3.職責(zé)
部門/崗位工作內(nèi)容
部門負責(zé)人統(tǒng)籌安排接待工作
接待人員負責(zé)全程跟蹤
其他部門配合協(xié)調(diào)
4.方法與過程控制
4.1接待前期對接工作
4.1.1根據(jù)來訪客戶類型,明確接待要求。
4.1.1.1如對方是已合作客戶,接待人員則主要安排參觀及交流。
4.1.1.2如對方是意向客戶,接待人員則主要安排洽談和參觀,同時做好洽談的相關(guān)準備工作(如pp稿和投影儀的準備)。
4.1.2接待人員通過電話溝通確定客戶來訪人員基本資料、來訪日期、返程日期、來訪目的和側(cè)重點以及是否需要我司提供相關(guān)協(xié)助等信息。
4.1.3接待人員根據(jù)客戶來訪日程編制客戶參觀/交流日程安排函件,經(jīng)公司總辦/人力資源部確認后,以郵件或傳真的形式知會客戶方。
4.2接待人員負責(zé)制定接待計劃。
4.3實施接待計劃
4.3.1根據(jù)接待計劃參觀時間的安排,接待人員提前填寫《參觀接待登記表》,發(fā)總辦安排各物業(yè)服務(wù)中心相關(guān)人員做好接待準備工作。
4.3.2根據(jù)接待計劃進行網(wǎng)上車輛預(yù)定,保證計劃的實施。
4.3.3準備相應(yīng)接待用品,比如:接機牌、歡迎豎牌、桌牌、禮品袋、相應(yīng)項目簡介資料、礦泉水、鮮花、溫馨卡片等。
4.3.4根據(jù)來訪人員資料制作與會人員桌牌。
4.3.5根據(jù)交流時間安排預(yù)定會議室,安排相應(yīng)茶水或點心。
4.3.6接待人員應(yīng)事先了解擬參觀項目的基本情況,如面積、入伙時間、風(fēng)格特點等。
4.4接待后跟進事宜
4.4.1對于意向合作客戶,接待人員應(yīng)保存客戶聯(lián)系方式,與客戶保持聯(lián)系。具體參照vkwy7.5.1-j04-07《顧問客戶關(guān)系管理辦法》執(zhí)行。
5.相關(guān)文件
vkwy7.5.1-j04-07《顧問客戶關(guān)系管理辦法》
6.記錄表格
vkwy7.5.1-z01-f1《參觀接待登記表》
第11篇 物業(yè)管理公司員工守則-12
物業(yè)管理公司員工守則(12)
總則
根據(jù)《勞動法》和《**物業(yè)有限公司規(guī)章制度》的要求,為了提高公司的服務(wù)質(zhì)量和競爭力,規(guī)范公司全體員工的行為;為客戶提供良好的服務(wù)和工作環(huán)境,特制定《員工守則》。
第一章工作條列
第一條員工應(yīng)忠于職守,遵守規(guī)章制度,服從各級管理人員領(lǐng)導(dǎo),盡心盡責(zé)地做好本質(zhì)工作;
第二條儀表整潔,按規(guī)定著裝,掛牌服務(wù).員工內(nèi)部之間要團結(jié)互助,尊重他人.形成良好的人際關(guān)系的工作氛圍。對外要做到師生、業(yè)主至上,真誠熱情;
第三條遵守紀律,上下班不遲到或早退,有事按規(guī)定請假。禁止私自頂班或代班;
第四條在工作中主動發(fā)現(xiàn)問題,及時處理,一旦發(fā)生問題,立即向上報告,不得推委,弄虛作假;
第五條文明服務(wù),用語規(guī)范;業(yè)務(wù)接待實行“首問責(zé)任制”,盡力滿足客戶的要求;
第六條在物業(yè)管理服務(wù)中,不得利用職務(wù)之便無理刁難客戶,不得“吃、拿、卡、要”接收饋贈或牟取其它不法利益;
第七條工作中注意安全,防止盜竊,防火和其它意外發(fā)生。拾到他人失物,應(yīng)交回失主或上交有關(guān)部門;
第八條工作需要調(diào)整時,應(yīng)服從調(diào)動,不得拒絕;
第九條工作時間不得擅離崗位,不得與人閑談,不得做與工作無關(guān)的事情;
第十條公司員工應(yīng)開展以教學(xué)為中心的各項服務(wù)工作。服從和服務(wù)于教學(xué)是我們的中心工作;
第十一條在工作中,如遇緊急情況應(yīng)服從指揮,并及時參與處理。
第二章招聘、辭職和辭退
第八條招聘:原交大職工,經(jīng)考核合格,可聘任上崗,簽三年一期勞動合同。
招聘新進公司員工,一律采用試用期制度。試用期結(jié)束,經(jīng)考試合格后方可正式使用。
第九條辭職:員工辭職須提前一個月遞交書面申請,經(jīng)批準方可辦理有關(guān)手續(xù)。
第十條辭退:公司在以下幾種情況下可辭退員工:
1.員工在試用期內(nèi)被證明不合格的。
2.嚴重違反勞動紀律和公司規(guī)章制度的。
3.不能勝任工作或經(jīng)培訓(xùn)調(diào)整工作后仍不能勝任的。
4.無理取鬧,打架斗毆,聚眾鬧事,威脅領(lǐng)導(dǎo),嚴重影響工作秩序和社會治安者。
5.觸犯中華人民共和國法律、法規(guī)者。
第三章工資福利
第十一條員工工資按公司工資系統(tǒng)的規(guī)定執(zhí)行。
第十二條嚴格控制加班,必要加班必須支付加班工資或在淡季安排調(diào)休。
第十三條公司按國家規(guī)定為員工辦理各類社會保障金。公司按工種發(fā)放勞動防護用品。
第四章工作時間及假期
第十四條工作時間、帶薪假日按國家規(guī)定辦理。帶薪年休假天數(shù)按國家規(guī)定執(zhí)行,時間按排在寒暑假,由公司統(tǒng)一規(guī)定。外聘人員遇雙休日,節(jié)假日或?qū)W校的寒暑假的工作由公司同意安排;
第十五條員工享受國家規(guī)定的婚、喪、產(chǎn)假及探親假。
第十六條未經(jīng)批準事假、調(diào)休及超假部分;涂改或偽造各種證明,騙取假期的均作為礦工處理。
第五章職業(yè)培訓(xùn)
第十七條公司對員工進行各種職業(yè)培訓(xùn)。對國家要求有上崗證的,公司負擔(dān)費用進行培訓(xùn)。員工單方要求辭職或解除勞動合同,應(yīng)賠償公司由此造成的經(jīng)濟損失。
第六章勞動爭議
第十八條員工對公司勞動合同或公司采取的處罰行為有異議,可按規(guī)定向勞動爭議協(xié)調(diào)仲裁機構(gòu)申請調(diào)解或仲裁。
第七章附則
第十九條本手冊有關(guān)條文和公司規(guī)章制度與國家法律法規(guī)相抵觸時,以國家法律法規(guī)為準。本《員工守則》的解釋屬公司所有;
第二十條本手冊自公布之日起實施。
**物業(yè)有限公司
第12篇 寫字樓大廈物業(yè)管理財務(wù)核算
寫字樓、大廈物業(yè)管理財務(wù)核算
財務(wù)核算是企業(yè)經(jīng)濟核算的重要內(nèi)容。它是反映和監(jiān)督企業(yè)和企業(yè)內(nèi)部各核算單位生產(chǎn)經(jīng)營過程的活勞動消耗、物資消耗和資金占用及其經(jīng)濟效果的方法。財務(wù)核算是根據(jù)審核后的原始憑證,運用會計科目,填制記帳憑證,登記會計帳簿,以貨幣為計算尺度,連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記錄、計算各核算項目的經(jīng)濟活動過程。
1)主要作用如下:
a)為考核和評定企業(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位經(jīng)營管理成果提供西、完整的資料。
b)通過財務(wù)核算程序?qū)ζ髽I(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位的生產(chǎn)經(jīng)營過程的活勞動消耗、物資消耗和資金占用實施有效的監(jiān)督。
2)會計核算
a)核算時間月度從上月26日至本月25日為當月核算期,年度從上月12日26日至本年12月25日為年度核算期。
b)會計帳務(wù)以人民幣為記帳單位,有外幣計算的經(jīng)濟業(yè)務(wù),應(yīng)當折合人民幣記帳,同時登記外國貨幣金額和折合率,規(guī)定以季初一日的匯率作為記帳率。當季末掉正其發(fā)生的差額作為外幣兌換損益處理。
c)公司采用借貸復(fù)式記帳法。
d)會計科目使用和核算以財政廳制定的《企業(yè)會計制度》為主,結(jié)合公司的實際,設(shè)置總帳、銀行現(xiàn)金日記帳,各類債權(quán)債務(wù)往來和費用的二級科目明細帳等,進行會計核算。
e)原始憑證是記帳的依據(jù),要求一切原始憑證具有手續(xù)完備、完整、合法、內(nèi)容真實、數(shù)字準確、清楚、日期和印章齊全,大、小寫相符等的法定憑證,不得用白條子報帳。
3)會計憑證和會計帳冊
a)公司的會計憑證、帳冊、報表等會計記錄資料,必須根據(jù)實際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行登記,做到手續(xù)齊全、內(nèi)容真實,準確完整、及時完善,并符合會計制度的規(guī)定。
b)財務(wù)會計人員必須認真審核各種原始憑證,遇有偽造或涂改情況,虛報冒領(lǐng)款等行為,應(yīng)拒絕受理,并及時向主管領(lǐng)導(dǎo)報告,對內(nèi)容不全、手續(xù)不齊、數(shù)字有差錯的憑證,應(yīng)予退回、補填或更正,一切原始憑證經(jīng)審核無誤后,方能填寫記帳憑證以記帳。
c)收款憑證、付款憑證,必須按照發(fā)生事項內(nèi)容填制清楚,并經(jīng)出納人員簽章后方能生效。轉(zhuǎn)帳憑證要經(jīng)管會計填制,并健全會計核算,一切記帳憑證必須經(jīng)指定的審核人員審定簽章后,方可記帳。
d)公司及其下屬的主管會計,應(yīng)對一切原始憑證記帳帳冊負責(zé),指定專人列冊登記,妥善保管,絕不丟失。有關(guān)會計報表帳冊和會計憑證的保存年限,均按上級規(guī)定辦理。
e)一切未使用的重要空白憑證,如支票簿、現(xiàn)金收據(jù)發(fā)貨票據(jù)、定額票據(jù)應(yīng)指定專人保管,啟用時由領(lǐng)用人辦理領(lǐng)取手續(xù),每年終了后的第一個月內(nèi)由主管會計清查、核實,上報有關(guān)部門。
f)工程部、綜合部所承接的工程項目必須按正常的手續(xù)程序辦理工程預(yù)付款,進度款和結(jié)算。
