第1篇 某物業(yè)管理質(zhì)量體系文件編寫導(dǎo)則
1.0目的
1.1本指導(dǎo)書規(guī)定了編寫質(zhì)量體系文件的程序、格式和內(nèi)容,確保其規(guī)范性和協(xié)調(diào)性。
2.0適用范圍
2.1本指導(dǎo)書適用于指導(dǎo)本公司質(zhì)量體系文件的編寫。
3.0職責(zé)
3.1管理者代表負(fù)責(zé)總體組織、協(xié)調(diào)質(zhì)量體系文件的編寫工作。
3.2各職能部門、管理處負(fù)責(zé)組織本部門有關(guān)人員進(jìn)行編寫工作。
4.0工作程序
4.1編寫要求
4.1.1質(zhì)量體系文件的所有規(guī)定應(yīng)與公司的其他管理制度、規(guī)定相協(xié)調(diào),各級(jí)體系文件之間也要互相協(xié)調(diào)。
4.1.2質(zhì)量體系文件編寫時(shí)力求“表達(dá)流程清晰、表達(dá)準(zhǔn)確、涵蓋全面、簡(jiǎn)單扼要、可操作性強(qiáng)”,實(shí)現(xiàn)唯一理解,不能針對(duì)某一事項(xiàng)有相互矛盾的不同文件同時(shí)出現(xiàn)和使用。
4.1.3遵循“現(xiàn)場(chǎng)、現(xiàn)實(shí)、現(xiàn)物”的原則編寫各類文件。所有文件的規(guī)定都應(yīng)保證在實(shí)際工作中能完全做到,一旦發(fā)現(xiàn)文件不適用(合),應(yīng)立即報(bào)擬制部門或人員按規(guī)定程序修改。
4.2文件編寫程序和格式
4.2.1文件編寫流程圖
4.2.2文件內(nèi)容與格式
4.2.2.1版面一般統(tǒng)一采用a4紙版面,便于保管和使用。
4.2.2.2文件頁(yè)面
a) 質(zhì)量手冊(cè)
b)程序文件
c)作業(yè)指導(dǎo)書
4.2.2.3內(nèi)頁(yè)
a)質(zhì)量手冊(cè)(頁(yè)眉)
b)程序文件(頁(yè)眉)
c) 作業(yè)指導(dǎo)書(頁(yè)眉)
4.2.2.4章節(jié)編號(hào)
a)文件章節(jié)編寫采用阿拉伯?dāng)?shù)字編排,如:1.;1.1;1.1.1……依次表示第一章;第一章第一節(jié);第一章第一節(jié)第一條……。
b)章節(jié)以下內(nèi)容是并列關(guān)系時(shí),可采用英文的小寫加半括號(hào)編排,如a);b);c)……表示。
c)在a);b);c)……中如仍然需要分段敘述,則用“――”;①、②、③……表示。
4.2.2.5文件架構(gòu)和內(nèi)容
a)質(zhì)量手冊(cè):按gb/t19001―2000idtiso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)描述質(zhì)量體系。
b) 程序文件:標(biāo)題應(yīng)說明開展活動(dòng)的內(nèi)容及其特點(diǎn),一般由管理對(duì)象和業(yè)務(wù)特性兩部分組成。程序文件具體形式可參照下例:
1.目的
一般簡(jiǎn)要說明為什么要開展這項(xiàng)活動(dòng)(即描述為什么要制定此程序)。
2.適用范圍
本程序適用于那些范圍的活動(dòng),指出開展此項(xiàng)活動(dòng)所涉及的有關(guān)部門、相關(guān)人員、產(chǎn)品等,必要時(shí)說明禁止事項(xiàng)。
3.術(shù)語和定義
一般是指本公司專用的或特殊(行業(yè))的術(shù)語或?qū)δ承┮装l(fā)生歧義的詞語等的特別定義。
4.職責(zé)
規(guī)定負(fù)責(zé)實(shí)施該項(xiàng)程序的部門或人員的責(zé)任和權(quán)限(包括哪個(gè)部門協(xié)調(diào)配合)。
5.工作程序
按活動(dòng)開展的順序一步一步地列出開展活動(dòng)的具體步驟,明確5w1h:
why:要達(dá)到什么效果;
what:做什么;
who:由誰來執(zhí)行;
when :在什么時(shí)候做;
where:在什么地方做;
how:具體怎樣做;
應(yīng)采用的材料、設(shè)備、文件等;
如何進(jìn)行控制;
應(yīng)保留的記錄;
應(yīng)該注意的例外情況(必要時(shí)輔以流程圖等)。
6.引用文件和記錄表格
開展此項(xiàng)活動(dòng)應(yīng)形成的報(bào)告,必須應(yīng)用的記錄、表格等,注明其編號(hào)和名稱,并附上表樣。
c) 作業(yè)指導(dǎo)書(工作手冊(cè)):是對(duì)程序文件的支持補(bǔ)充,編寫時(shí)應(yīng)堅(jiān)持“最實(shí)際、最有效”的原則,使其具有良好的可操作性,內(nèi)容上應(yīng)滿足5wih原則,實(shí)現(xiàn)“唯一理解”,表達(dá)出:
where:在那里適用此份文件;
who:什么樣的人使用該文件;
what:此項(xiàng)工作的名稱是什么;
why:此項(xiàng)工作的目的是什么;
when:什么時(shí)候執(zhí)行;
how:如何按步驟完成作業(yè)。
4.3符號(hào)說明:
編寫程序和作業(yè)指導(dǎo)書可采用下列含義的符號(hào)。
5.0引用文件和記錄表格
第2篇 小區(qū)財(cái)務(wù)管理物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算
第一部分 財(cái)務(wù)管理
財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理正常運(yùn)營(yíng)的'生命線'。我們將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家及省市有關(guān)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)管理規(guī)定,依法建帳,依法管理,確保物業(yè)管理資金的良性運(yùn)作。
一、財(cái)務(wù)管理模式(附圖七)
二、建立規(guī)范、透明的財(cái)務(wù)體系
1、根據(jù)'zz小區(qū)'的實(shí)際情況,制度切實(shí)可行的財(cái)務(wù)管理制度,并嚴(yán)格執(zhí)行。
2、和益行物業(yè)總公司對(duì)zz小區(qū)管理處的財(cái)務(wù)工作定期進(jìn)行檢查,并每年對(duì)管理處財(cái)務(wù)帳目進(jìn)行一次審計(jì)。
3、管理處每半年向廣大業(yè)主公布一次收支帳目,接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督。
4、管理處于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算報(bào)告,并提交物業(yè)管理委員會(huì)審批,經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。
三、管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳的收取
1、我們將在管理處設(shè)置專職收款員,負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及各項(xiàng)代收代繳費(fèi)用的收取。對(duì)于部分在上班時(shí)間交費(fèi)有困難的業(yè)主,我們將采取節(jié)假日照常辦公、預(yù)約上門服務(wù)的形式,方便業(yè)主交費(fèi),提高費(fèi)用收繳率。
2、在費(fèi)用收取方式上,我們初期采用人工收費(fèi),且以收現(xiàn)金為主。兩年內(nèi)逐步采用電腦劃帳和委托銀行收款的方式,盡量減少現(xiàn)金的收取,提高收款工作效率。
3、對(duì)于極少數(shù)欠交管理服務(wù)費(fèi)用的住戶,我們將采用電話催交、發(fā)催款通知單的形式進(jìn)行催交,必要情況下管理處經(jīng)理、主任進(jìn)行上門拜訪或在小區(qū)公告欄中予以公布,敦促其交費(fèi)。對(duì)于拒不交納的住戶,我們將采取法律手段作為催繳方式,以確保全體業(yè)主的利益。
第二部分 日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)測(cè)算
一、物業(yè)資金的籌措與使用
管理資金是物業(yè)管理正常有效運(yùn)作的基礎(chǔ)和必要條件,為此我們把物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支的管理作為管理處工作的又一重要內(nèi)容,確保zz小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)收支實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支上,我們將'取之于民,用之于民'作為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面,堅(jiān)決按招標(biāo)書確定的參考價(jià)格及煙臺(tái)市建委、發(fā)改委等政府部門的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;政府部門沒有規(guī)定及招標(biāo)書沒有提供參考價(jià)格的其他服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),堅(jiān)持略低于市場(chǎng)平均價(jià)格執(zhí)行或雙方協(xié)議價(jià)。支出方面,以服從業(yè)主利益為前提,堅(jiān)持'事前預(yù)算,事后核算,量入為出,合理使用'的資金管理原則,并采取必要的增收節(jié)支措施,在降低物業(yè)管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí),確保資金的合理使用,實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下的高效運(yùn)營(yíng)。
二、日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算匯總
(一)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)測(cè)算依據(jù)及說明
1、煙臺(tái)市政府相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及收費(fèi)辦法(煙臺(tái)市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法);
2、《招標(biāo)書》提供的原始數(shù)據(jù)和有關(guān)規(guī)定;
3、經(jīng)我公司實(shí)地調(diào)研及樓宇管理需要以及物業(yè)管理工作所積累的測(cè)算經(jīng)驗(yàn);
4、稅費(fèi)按管理處總收入的5.5%計(jì)算;
5、管理處員工工資待遇、物業(yè)管理人員配置和物資裝備計(jì)劃;
6、zz小區(qū)與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場(chǎng)行情。
7、本公司對(duì)管理先期購(gòu)置各種設(shè)備、用具所需的費(fèi)用先行墊支,以后逐年折舊收回。
(二)zz小區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖(附圖八)
第三部分 維修基金的管理使用計(jì)劃
維修基金的管理
1、對(duì)維修基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專帳管理,并設(shè)立專用帳號(hào)存儲(chǔ)本物業(yè)的維修基金。
2、管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計(jì)劃和預(yù)算,提交管委會(huì)審議通過后執(zhí)行。
3、管理處需使用維修基金時(shí),應(yīng)出具詳細(xì)使用方案和預(yù)算,并報(bào)管委會(huì)審批。
4、當(dāng)每棟房屋的維修基金不夠支出時(shí),經(jīng)該棟50%以上的業(yè)主書面同意后,由該棟房屋的全體業(yè)主按實(shí)際發(fā)生額分?jǐn)偂?/p>
5、維修基金的收支帳目接受和益行公司和業(yè)主監(jiān)督并每半年公布一次,年度使用情況接受管委會(huì)及其委托的會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)。
第3篇 助理物業(yè)管理師考試題
2004年9月助理物業(yè)管理師試題
助理物業(yè)管理師9月12日知識(shí)卷
第一部分職業(yè)道德(1~50題,共50道題)04.9
一、職業(yè)道德理論知識(shí)部分
答題指導(dǎo):
◆該部分均為選擇題,每題均有四個(gè)備選項(xiàng),其中單項(xiàng)選擇題只有一個(gè)選項(xiàng)正確,多項(xiàng)選擇題有兩個(gè)或兩個(gè)以上選項(xiàng)正確.
◆請(qǐng)根據(jù)題意的內(nèi)容和要求答題,并在答題卡上將所選答案的相應(yīng)字母涂黑。
◆錯(cuò)選、少選、多選均不得分。
(一)單項(xiàng)選擇題(請(qǐng)?jiān)谙率雒款}的4個(gè)選項(xiàng)中,選擇1個(gè)選項(xiàng),并將答題卡相應(yīng)宇母涂黑)
l、你認(rèn)為沒有顧客時(shí),柜臺(tái)服務(wù)人員比較妥當(dāng)?shù)淖龇ㄊ?)
(a)坐下來休息一下(b)與同事聊聊天 (c)整理一下貨架上的物品(d)看報(bào)紙
2、符合從業(yè)人員舉止得體要求的是()
(a)態(tài)度謙卑 (b)表情嚴(yán)肅(c)謹(jǐn)小慎微 (d)形象莊重
3、流傳于商界的諺語“悅來客店興旺,狗猛酒酸蕭條”,說明了()的重要性。
(a)愛崗敬業(yè) (b)團(tuán)結(jié)協(xié)作 (c)勤勞節(jié)儉 (d)文明禮貌
4、下列關(guān)于職業(yè)興趣的表述中.你認(rèn)為正確的是()。
(a)每個(gè)從業(yè)人員都可以完全依據(jù)自己的職業(yè)興趣選擇職業(yè)
(b)對(duì)不感興趣的崗位,從業(yè)人員有權(quán)不服從安排
(c)興趣和愛好是天生的.后天無法培養(yǎng)
(d)盡可能地把崗位需要與個(gè)人興趣結(jié)合起來
5、對(duì)于從業(yè)人員來說,關(guān)于學(xué)習(xí)的正確說法是()。
(a)學(xué)習(xí)技能就夠了,沒有必要強(qiáng)調(diào)知識(shí)的學(xué)習(xí)
(b)既要向同行學(xué)習(xí),也要向行業(yè)以外的人學(xué)習(xí)
(c)學(xué)就學(xué)先進(jìn).比自己水平低、能力差的人不值得學(xué)習(xí)
(d)知識(shí)不都是有用的,不必學(xué)習(xí)與工作無關(guān)的知識(shí)
6、英國(guó)建筑設(shè)計(jì)師克里斯托夫霄恩曾在巴黎盧浮宮前感嘆:“要是能夠設(shè)計(jì)出這樣的建筑,即使粉身碎骨也心甘情愿?！睂?duì)此.你的感受是()。
(a)前人是無法超越的(b)雷思富有敬業(yè)精神
(c)雷恩設(shè)計(jì)水平太低(d)雷恩很嫉妒盧浮宮的設(shè)計(jì)水平
7、下列關(guān)于誠(chéng)信的論述中.你認(rèn)為正確的是()。
(a)誠(chéng)信屬于個(gè)人品質(zhì).一般不會(huì)影響企業(yè)的正常發(fā)展
(b)誠(chéng)信與否關(guān)系到企業(yè)員工能否與同事和諧相處
(c)信息社會(huì)強(qiáng)調(diào)的是技術(shù)問題.個(gè)人誠(chéng)信無關(guān)緊要
(d)法律會(huì)對(duì)個(gè)人行為作出調(diào)節(jié).不必對(duì)員工開展誠(chéng)信教育
8、下列觀念中,符合從業(yè)人員誠(chéng)實(shí)勞動(dòng)要求的是()。
(a)在其位,謀其職 (b)錢多就多干,錢少就少干 (c)出工不出力 (d)以次充好
9、關(guān)于保守企業(yè)秘密,從業(yè)人員下列做法或想法中正確的是()。
(a)對(duì)知根知底的好友,說說企業(yè)技術(shù)研發(fā)情況無妨
(b)不應(yīng)該對(duì)家人隱瞞企業(yè)的事情
(c)對(duì)同一單位其他部門的同事可以談?wù)勂髽I(yè)技術(shù)研發(fā)情況
(d)保守企業(yè)秘密是從業(yè)人員是否忠實(shí)于企業(yè)的重要表現(xiàn)
10、下列說法中.符合堅(jiān)持真理這一要求的是(
)。
(a)一切按照老師的要求去做(b)服從領(lǐng)導(dǎo)是堅(jiān)持真理
(c)尊重師傅就是尊重真理(d)以事實(shí)為依據(jù).不怕得罪人
ll、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,我們對(duì)艱苦奮斗應(yīng)持的立場(chǎng)是()。
(a)繼承和發(fā)揚(yáng)艱苦奮斗的光榮傳統(tǒng)
(b)大興艱苦奮斗之風(fēng)。會(huì)降低人們的生活水平
(c)強(qiáng)調(diào)艱苦奮斗不利于刺激消費(fèi),會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生一定負(fù)面影響
(d)我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入小康社會(huì),再講艱苦奮斗就難免有些不合時(shí)宜
12、正確處理與領(lǐng)導(dǎo)之間的關(guān)系.下列做法中正確的是()。
(a)維護(hù)領(lǐng)導(dǎo)權(quán)威,一般不越級(jí)匯報(bào)工作 (b)看領(lǐng)導(dǎo)臉色行事
(c)對(duì)領(lǐng)導(dǎo)有意見要當(dāng)場(chǎng)提出來 (d)無法完成領(lǐng)導(dǎo)安排的工作時(shí),可以不做
13、關(guān)于師徒之間的關(guān)系,你認(rèn)為正確的是()。
(a)“弟子不必不如師,師不必賢于弟子” (b)弟子應(yīng)完全按師父的話來行事
(c)徒弟年輕。接受新鮮事物快。許多方面沒必要向師父學(xué)習(xí)(d)“師徒如父子”
(二)多項(xiàng)選擇題(請(qǐng)?jiān)谙率雒款}的4個(gè)選項(xiàng)中.選擇兩個(gè)或多個(gè)選項(xiàng)作為答案,并在答題卡上將相應(yīng)的宇母涂)
14、職業(yè)道德包括()。
(a)職業(yè)觀念(b)職業(yè)良心(c)職業(yè)作風(fēng)(d)職業(yè)紀(jì)律
15、道德與法律的區(qū)別是()。
(a)道德伴隨人類社會(huì)始終,法律僅與一定歷史階段相聯(lián)系
(b)道德依靠良心自律和輿論褒貶起作用,法律則依靠國(guó)家強(qiáng)制力來實(shí)施
(c)道德的作用范圍無處不在,法律的作用范圍則是有限的
(d)道德規(guī)范就是法律規(guī)范.法律規(guī)范就是道德規(guī)范
16、職業(yè)道德的特征包括()。
(a)范圍上的有限性 (b)內(nèi)容上的穩(wěn)定性和連續(xù)性
(c)功能上的普遍性 (d)形式上的多樣性
17、社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)可以增強(qiáng)人們()的道德觀念。
(a)自主性 (b)競(jìng)爭(zhēng) (c)義利并重 (d)學(xué)習(xí)創(chuàng)新
18、以下說法中正確的有.職業(yè)道德建設(shè)()。
(a)應(yīng)和個(gè)人利益掛鉤 (b)是各企業(yè)自己的事
(c)離不開領(lǐng)導(dǎo)干部的示范作用 (d)是社會(huì)主義精神文明建設(shè)的重要組成部分
19、1992年我國(guó)“長(zhǎng)征二號(hào)”火箭發(fā)射失敗,原因是程序配電器上一個(gè)僅為0.15毫克的鋁質(zhì)多余物導(dǎo)致電爆管爆炸。它給我們的啟示是()
(a)“責(zé)任重于泰山”(b)“一招不慎,滿盤皆輸”
(c)“千里長(zhǎng)堤。潰于蟻穴”(d)“智者千慮,必有一失”
20、企業(yè)要樹立良好的形象和信譽(yù),根本在于()。
(a)產(chǎn)品的質(zhì)量好壞 (b)能否樹立服務(wù)意識(shí)
(c)廣告投入多少 (d)是否信守承諾
21、文明禮貌對(duì)從業(yè)人員的()提出了具體要求。
(a)儀表(b)語言(c)舉止(d)表情
22、在下列做法中。體現(xiàn)了誠(chéng)實(shí)守信精神的是()
(a) 海爾奉行“真誠(chéng)到永遠(yuǎn)”的理念
(b)北京開關(guān)廠實(shí)行“99+‘1’=0”的做法
(c)麥克唐吐穿梭子歐洲各國(guó),一一拜會(huì)約定的客戶
(d)小天鵝公司奉行“全心全意小天鵝”的價(jià)值觀
23、以下關(guān)于節(jié)儉的說法中,你認(rèn)為正確的是()
(a)儉樸生活是一種很好的修身方法
(b)節(jié)儉與現(xiàn)代社會(huì)的消費(fèi)理念相沖突
(c)在現(xiàn)代社會(huì),節(jié)儉固然高尚,但奢侈并非過錯(cuò)
(d)節(jié)儉不僅關(guān)乎個(gè)人修養(yǎng),也關(guān)乎個(gè)人事業(yè)發(fā)展
24、職業(yè)紀(jì)律要求從業(yè)人員必須()。
(a)履行崗位責(zé)任(b)嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程
(c)對(duì)有疑慮的規(guī)章制度拒絕執(zhí)行(d)依領(lǐng)導(dǎo)的意思辦事
25、下面關(guān)于團(tuán)隊(duì)精神的說法中。正確的有()。
(a) 團(tuán)隊(duì)精神是企業(yè)活動(dòng)正常進(jìn)行的重要保證
(b)企業(yè)內(nèi)聚力的形成與團(tuán)隊(duì)精神密切相關(guān)
(c)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)靠的是個(gè)人奮斗,而不是團(tuán)隊(duì)精神
(d)人際和諧氛圍有助于培育團(tuán)隊(duì)精神
26、職業(yè)道德強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新.是因?yàn)閯?chuàng)新是()。
(a)企業(yè)效益增長(zhǎng)的動(dòng)力(b)企業(yè)健康發(fā)展的前提
(c)競(jìng)爭(zhēng)取勝的最佳手段(d)個(gè)人事業(yè)獲得成功的關(guān)鍵
27、1988年1月75位諾貝爾獎(jiǎng)獲得者在《巴黎宣言》中表示:“人類要在2l世紀(jì)生存下去必須從2500年前孔夫子那里尋找智慧?！边@說明()。
(a)中華民族優(yōu)秀的傳統(tǒng)道德具有不朽的價(jià)值
(b)中華民族優(yōu)秀的傳統(tǒng)道德是全人類的共同精神財(cái)富
(c)孔子的智慧可以解決2l世紀(jì)人類面臨的一切生存難題
(d)孔子的倫理道德思想是不可超越的真理
根據(jù)下列案例,回答第28~30題.
某醫(yī)院將無消毒作用的消毒液用于臨床,致使46名患者在手術(shù)中受到感染.該事故被鑒定為嚴(yán)重醫(yī)療事故.患者向法院起訴醫(yī)院和醫(yī)療用品公司,索賠共迭2681.0975萬元.
28、你認(rèn)為,上述事故是()造成的。
(a)管理不善(b)知識(shí)水平低(c)違反勞動(dòng)紀(jì)律(d)責(zé)任心不強(qiáng)
29、看了此案例,你的感受是()。
(a)事故在所難免 (b)責(zé)任重于泰山
(c)職業(yè)道德不重要.關(guān)鍵是提高職業(yè)技能 (d)違反勞動(dòng)紀(jì)律的行為害人害己
30、此案例說明,()。
(a)履行職業(yè)責(zé)任是每一個(gè)從業(yè)人員的基本要求
(b)遵守操作規(guī)程是履行職業(yè)責(zé)任的前提條件
(c)把好質(zhì)量關(guān)是關(guān)乎企業(yè)生死存亡的頭等大事
&n
bsp; (d)違反職業(yè)紀(jì)律的從業(yè)人員應(yīng)該受到處罰
二、職業(yè)道德個(gè)人表現(xiàn)部分
答題指導(dǎo):
◆該部分均為單項(xiàng)選擇題,每題均有四個(gè)備選項(xiàng)
◆請(qǐng)按照題意要求.根據(jù)自己的實(shí)際情況只選其中一個(gè)選項(xiàng)。并在答題卡上將所選答案的相應(yīng)字母涂黑.
31、你的一個(gè)同事在工作上不如你,卻到處宣揚(yáng)你的缺點(diǎn)。對(duì)此.你會(huì)()。
(a)無所謂.力爭(zhēng)做得更加出色,博得大家的信任
(b)非常生氣.從此不再搭理這個(gè)同事
(c)冷靜對(duì)待。誠(chéng)懇地找這個(gè)同事面談.改善兩個(gè)人的關(guān)系
(d)找機(jī)會(huì)告誡該同事不要打小報(bào)告
32、你的上司是個(gè)急脾氣的人,批評(píng)下屬常不留情面,員工的情緒常因此受影響。作為下屬,你會(huì)()。
(a)委婉地要求上司在批評(píng)下屬時(shí)要注意下屬的感受
(b)做好自己的本職工作.爭(zhēng)取讓自己免受批評(píng)
(c)不冒犯上司,私下開導(dǎo)情緒受影響的同事
(d)深感壓抑.考慮跳槽
33、如果你聽說某個(gè)平時(shí)不愛喝酒的同事在家喝醉了,你一般會(huì)認(rèn)為他(她)()。
(a)可能有什么不開心的事情,不然不會(huì)喝醉的(b)沒分寸,自控能力太差
(c)肯定是酒量太小。喝得太多了(d)多半是別人勸酒勸得太厲害了
34、和朋友在飯館吃飯.當(dāng)服務(wù)員上菜的時(shí)候你通常()。
(a)幫他(她)擺動(dòng)桌上盤子的位置 (b)當(dāng)他(她)需要幫忙的時(shí)候就幫一下
(c)繼續(xù)吃飯.不太留意(d)坐著不動(dòng)
35、你的上司要求你在撰寫工作報(bào)告時(shí),加入一些虛假的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。你會(huì)()
(a)拒絕作假,并告訴上司作假可能導(dǎo)致的嚴(yán)重后果
(b)聽從上司,并表明自己不承擔(dān)責(zé)任
(c)聽從上司,相信上司有自己的理由
(d)表明自己決不作假的立場(chǎng),建議上司找別人寫工作報(bào)告
36、你因急事去銀行取錢.排隊(duì)等待取錢的人很多,這時(shí)你會(huì)()
(a)徑直走到隊(duì)伍最前頭,取錢之后迅速離開
(b)埋怨銀行效率低下.老老實(shí)實(shí)地排隊(duì)等候
(c)與隊(duì)伍前頭的人商量,能否讓你先辦業(yè)務(wù)
(d)徑直走到隊(duì)伍前頭。取錢之后向排隊(duì)的人說明理由
37、假如你是某公司的副總經(jīng)理,你的秘書小王不慎打破了會(huì)客室的花瓶,此時(shí)你剛好路過看見,你會(huì)().
(a) 裝作沒看見,悄悄走開
(b)上去安慰她說:“壞了就壞了.別管它了”
(c)跟小王說:“打壞了花瓶需要一定的賠償,你主動(dòng)去處理吧”
(d)跟小王說;“按規(guī)定打壞東西一定要賠償,但我會(huì)向行政主管證明你是不小心的”
38、一次.公司晚宴后.上司對(duì)你說:“為了感謝你對(duì)公司的貢獻(xiàn),我請(qǐng)你去打保齡球”上司是個(gè)保齡球高手,而飯后你另有約會(huì)。你會(huì)說:()
(a)“好.我一定奉陪.”
(b)“我不會(huì)打保齡球,去了只會(huì)出丑,還是不去了”。
(c)“我不太喜歡打保齡球,不過有機(jī)會(huì)陪您吃飯,求之不得?！?/p>
(d)“謝謝您的邀請(qǐng),但我今天還有事,改天行嗎”
39、一員工因?yàn)槠拮又夭?無力支付代昂是的醫(yī)療費(fèi)用,只好挪用公款5000元對(duì)此,你的觀點(diǎn)是().
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nbsp; (a)不能原諒,應(yīng)該想其他辦法籌集費(fèi)用
(b)這個(gè)員工挪用公款是出于對(duì)妻子的愛,不必追究
(c)如果自己是這個(gè)員工,也會(huì)這樣做
(d)這個(gè)員工挪用公款情有可原,但也需要接受一定的懲罰
40、你制定的學(xué)習(xí)或工作計(jì)劃最終得以順利完成.通常是因?yàn)?)
(a)計(jì)劃本身難度小(b)自己堅(jiān)持努力
(c)外界因素干擾小(d)計(jì)劃周密,切實(shí)可行
4l、如果你某天晚上加班至深夜11點(diǎn)多,在你著急趕車的路途上,忽然想起自己好像忘了關(guān)燈,這時(shí)你會(huì)()。
(a)給值班的看門老大爺打個(gè)電話,請(qǐng)他幫忙關(guān)燈
(b)繼續(xù)趕車,下次多留心就行了.
(c)努力忘記此事。繼續(xù)趕車
(d)返回去看一下。確認(rèn)關(guān)了燈再走
42、你認(rèn)為,父母給的零花錢,孩子們應(yīng)該()。
(a)按照錢的多少,一次性地購(gòu)買自己喜歡的東西
(b)還給父母,不要零花錢
(c)該花的就花,不該花的就不花
(d)最好不花,自己攢起來
43、如果你所在的工作單位由于財(cái)務(wù)緊張,不得不解雇你,你會(huì)()
(a)非常痛苦,擔(dān)心自己找不到這么好的工作
(b)正合我意,本來就想跳槽
(c)有點(diǎn)難受,但相信自己能找到更好的工作
(d)非常痛苦。舍不得離開
44、馬上要開會(huì)了,你第一個(gè)來到會(huì)議室,發(fā)現(xiàn)桌子上有幾個(gè)用過的一次性紙杯。你會(huì)( )
(a)找人來打掃(b)把紙杯收拾起來扔掉
(c)把紙杯收拾起來放在一邊(d)先不管,等別人來了再說
45、因?yàn)槟愎ぷ鞒錾?單位要給你獎(jiǎng)勵(lì),讓你從以下四種獎(jiǎng)勵(lì)中選一個(gè),你會(huì)選()
(a)出國(guó)旅游 (b)外出培訓(xùn)的機(jī)會(huì) (c)豪華精美的禮品 (d)公司的部分股權(quán)
46、總經(jīng)理邀請(qǐng)你共進(jìn)午餐,讓你談?wù)剬?duì)你主管的看法?；氐睫k公室,你發(fā)現(xiàn)你的主管頗為好奇,此時(shí)你會(huì)()。
(a)告訴他(她)詳細(xì)內(nèi)容(b)不透露蛛絲馬跡
(c)粗略描述,淡化內(nèi)容的重要性(d)找其他話題把這事岔開
47、現(xiàn)在很多退休的老年人上老年大學(xué),學(xué)習(xí)國(guó)畫、書法等,你認(rèn)為()
(a)老有所樂,很值得提倡 (b)是消磨時(shí)間的好方法
(c)活到老學(xué)到老。自己將來也會(huì)這樣 (d)沒必要,不如在家好好休息,享受生活
48、當(dāng)你主持會(huì)議時(shí),有一位下屬一直以不相干的問題干擾會(huì)議。此時(shí),你最有可能(.)
(a)要求所有的下屬先別提出問題,直到你把正題講完
(b)先簡(jiǎn)單回答他(她).然后找人告訴此下屬別再提與會(huì)議無關(guān)的問題
(c)當(dāng)著大家的面告訴該下屬在議程結(jié)束之前,先別提出別的問題
(d)批評(píng)他(她)的不禮貌行為
49、午飯時(shí)。你把錢包忘在辦公桌上,回來后發(fā)現(xiàn)錢包不見了.錢雖然不多,但你還是比較著急.當(dāng)時(shí)只有小王在辦公室里,而小王平時(shí)的人緣又不太好。此時(shí)你會(huì)()
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p;(a)直接詢問小王是否看到自己的錢包
(b)向領(lǐng)導(dǎo)反映,請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)幫助解決
(c)先不動(dòng)聲色.觀察小王的舉動(dòng)
(d)努力尋找,實(shí)在找不到,只好吸取教訓(xùn),下次自己多注意
50、公司嚴(yán)禁打牌,如果你是新來的部門負(fù)責(zé)人,發(fā)現(xiàn)部分老員工總在辦公樓活動(dòng)室里打牌他們這種活動(dòng)已經(jīng)進(jìn)行了好幾年了,你會(huì)()
(a)顧及到他們的情緒,就隨他們便吧
(b)找每個(gè)員工談話,說明打牌的害處
(c)開會(huì)強(qiáng)調(diào)以后不許再打牌,否則扣獎(jiǎng)金
(d)設(shè)立舉報(bào)機(jī)制,誰舉報(bào)就給誰獎(jiǎng)勵(lì)
卷冊(cè)一:職業(yè)'道德部分
一、單項(xiàng)選擇題(51~110題,每題血分,共60分。每小題只有一個(gè)最恰當(dāng)?shù)拇鸢?
請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上將所選答的相應(yīng)字母涂黑)
51、以下關(guān)于各項(xiàng)物業(yè)管理原則的理解中不正確的是( )。
(a)權(quán)責(zé)分明原則。是指物業(yè)管理相關(guān)各方即業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)等的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確。
(b)依法行事原則,是指在物業(yè)管理活動(dòng)中要以相關(guān)的法律、法規(guī)和簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》或《前期物業(yè)服務(wù)合同》為依據(jù)。
(c)業(yè)主主導(dǎo)原則,是指在物業(yè)管理活動(dòng)中,業(yè)主永遠(yuǎn)是對(duì)的。.
(d)服務(wù)第一原則.是指物業(yè)管理的根本任務(wù)是服務(wù),應(yīng)寓管理于服務(wù)中。
52、目前,建設(shè)部對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)上報(bào)的物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)進(jìn)行考評(píng)驗(yàn)收后授予( )稱號(hào)。
(a)“全國(guó)城市文明住宅小區(qū)”(b)“全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)”
(c)“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”(d)“全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”
53、根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的注冊(cè)資本至少應(yīng)為( )萬元。
(a)10 (b)30 (c)50 (d)100
54、業(yè)主大會(huì)的一項(xiàng)重要職責(zé)是( )。
(a)提出選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的建議(b)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)
(c)組織實(shí)施選聘物業(yè)管理企業(yè)的招標(biāo)活動(dòng)(d)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同
55、兩個(gè)或兩個(gè)以上公民或產(chǎn)權(quán)主體對(duì)同一房屋客體共同享有一個(gè)完全產(chǎn)權(quán),即享有房屋的 ( )
(a)區(qū)分所有權(quán)(b)共有產(chǎn)權(quán)(c)不同產(chǎn)權(quán)(d)獨(dú)立產(chǎn)權(quán),
56、根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》中的三級(jí)標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)管理企業(yè)至少應(yīng)保證載人電梯( )正常運(yùn)行。
(a)早6點(diǎn)至晚11點(diǎn)(b)早6點(diǎn)至晚il點(diǎn)半(c)旱6點(diǎn)至晚12點(diǎn)(d)全天24小時(shí)
57、物業(yè)已使用的年限比較長(zhǎng),建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求,建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊,但仍能滿足低收入承租人的需求。因租金較低,尚可保持合理的出租率,這類寫字樓屬于( )寫字樓。
(a)甲級(jí)(b)乙級(jí)(c)丙級(jí)(d)丁級(jí)
58、寫字樓的()由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、地租、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、利潤(rùn)8項(xiàng)構(gòu)成。
(a)成本租金(b)商品租金(c)基礎(chǔ)租金(d)百分比租金
59、在零售商業(yè)物業(yè)租賃中,百分比租金一般是作為基礎(chǔ)租金的附加部分收取的,通常僅對(duì)超出承租人某一預(yù)定營(yíng)業(yè)額之外的部分收取百分比租金,如果承租人的營(yíng)業(yè)額達(dá)不到該營(yíng)業(yè)額,則按基本租金收取如果某承租人的基礎(chǔ)租金為
2萬元/月,以營(yíng)業(yè)額的5%作為百分比租金,則只有當(dāng)承租人的月營(yíng)業(yè)額超過( )萬元時(shí),才應(yīng)對(duì)超額部分的營(yíng)業(yè)額收取百分比租金。
(a)2 (b)20(c)40(d)80
60、根據(jù)有關(guān)規(guī)定,工業(yè)區(qū)鍋爐廢水必須經(jīng)過冷凝降溫至( )以下后才能排入公共污水管道。
(a)15°c(b)25°c(c)35°c(d)45°c
61、根據(jù)建設(shè)部《全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》的規(guī)定,全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)在基礎(chǔ)管理方面至少應(yīng)做到( ),設(shè)立服務(wù)電話。
(a)建立8小時(shí)值班制度(b)建立12小時(shí)值班制度
(c)建立18小時(shí)值班制度 (d)建立24小時(shí)值班制度,
62、物業(yè)管理法律關(guān)系中權(quán)利的享有者和義務(wù)的承擔(dān)者,是物業(yè)管理法律關(guān)系構(gòu)成要素中的( )
(a)主體(b)客體(c)載體(d)內(nèi)容
63、( )是指由國(guó)家特定政權(quán)機(jī)關(guān)制定或認(rèn)可而具有普遍約束力,反映執(zhí)政集團(tuán)對(duì)物業(yè)管理
社會(huì)秩序的利益要求和組控意志,并依靠政權(quán)強(qiáng)制力量保證實(shí)施的,用以組控物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系中某一類具體關(guān)系或某一具體活動(dòng)類型的行為規(guī)范。
(a)物業(yè)管理政策(b)物業(yè)管理法律規(guī)范
(c)物業(yè)管理關(guān)系(d)物業(yè)管理法律關(guān)系
64、吊銷違規(guī)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)證書,屬于( ).
(a)行政處分(b)行政處罰(c)追究民事責(zé)任(d)追究刑事責(zé)任
65、根據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)與建設(shè)部于2004年7月19日聯(lián)合發(fā)布的(物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》:“實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)等發(fā)生變化時(shí),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)前(),將所標(biāo)示的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整。并應(yīng)標(biāo)示新標(biāo)準(zhǔn)開始實(shí)行的日期?！?/p>
(a)1個(gè)月(b)3個(gè)月(c)6個(gè)月(d)12個(gè)月
66、《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處( )的罰款。
(a)10萬元以上50萬元以下(b)5萬元以上20萬元以下
(c)3萬元以上lo萬元以下 (d)l萬元以上3萬元以下
67、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定,前期物業(yè)管理評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成.成員為()人以上單數(shù)。
(a)3(b)5(c)7(d)9
68、以下表述中()不符合《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定。
(a)物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的,其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用..
(b)物業(yè)共用部位,共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支,不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本‘
(c)物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí),業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金
(d)業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的.從其約定,業(yè)主不負(fù)連帶交納責(zé)任
69、房屋接管交付使用后,如發(fā)生隱蔽性重大質(zhì)量事敲,應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工等單位,共同分析研究,查明原因。如屬施工、材料的原因,應(yīng)由( )負(fù)責(zé)處理。
(a)設(shè)計(jì)單位&
nbsp; (b)施工單位(c)建設(shè)單位(d)接管單位
70、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的( ),由政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé).組成綜合驗(yàn)收小組,對(duì)施工質(zhì)
量和設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)和質(zhì)量評(píng)定。
(a)竣工驗(yàn)收(b)接管驗(yàn)收(c)使用驗(yàn)收(d)設(shè)計(jì)驗(yàn)收
71、在辦理新建物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交的資料中不包括( )。
(a)竣工驗(yàn)收資料(b)物業(yè)銷售資料(c)物業(yè)質(zhì)量保修文件(d)物業(yè)使用說明文件
72、按照(物業(yè)管理?xiàng)l例)的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),( )不必交給業(yè)
主委員會(huì)。
(a)竣工驗(yàn)收資料 (b)日常物業(yè)管理工作總結(jié)
(c)物業(yè)使用說明文件 (d)物業(yè)質(zhì)量保修文件
73、業(yè)主為物業(yè)管理企業(yè)定出最低的年租金收入任務(wù)和物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)指標(biāo),完成后按租金收入的一定比例支付物業(yè)服務(wù)費(fèi),這種測(cè)算收益性物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方法是( )。
(a)成本法(b)市場(chǎng)法(c)定額法(d)比例法
74、()是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
(a)包干制 (b)酬金制 (c)成本價(jià) (d)市場(chǎng)價(jià)
75、根據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》,負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的情況實(shí)施監(jiān)督檢查的部門是( )。
(a)房地產(chǎn)行政主管部門(b)政府價(jià)格主管部門(c)業(yè)主委員會(huì)(d)居民委員會(huì)
76、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的,可向( )收取手續(xù)費(fèi)。
(a)業(yè)主(b)最終用戶(c)委托單位(d)政府部門
77、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)定期向( )公開物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況,接受監(jiān)督。
(a);房地產(chǎn)行政主管部門 (b)企業(yè)員工 (c)業(yè)主和使用人 (d)行業(yè)協(xié)會(huì)。
78、以詢問的方式作為收集資料的手段,以被詢問人的答復(fù)作為調(diào)查資料依據(jù)的市場(chǎng)調(diào)查方法是( )
(a)直接調(diào)查法(b)預(yù)測(cè)法(c)觀察法(d)實(shí)驗(yàn)法
79、根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定.房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后( )日內(nèi),到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。
(a)10(b)15(c)30(d)60
80、物業(yè)管理企業(yè)日?？蛻絷P(guān)系管理的工作內(nèi)容不包括( )。
(a)宣傳有關(guān)物業(yè)管理的知識(shí)和相關(guān)的政策法規(guī)(b)協(xié)調(diào)客戶與政府的關(guān)系
(c)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一些重要事情及時(shí)告知客戶(d)客戶報(bào)修、投訴后的回訪
8l、為了及時(shí)了解客戶對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見、建議以及滿意情況.中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)布的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》中的一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)都要求物業(yè)管理企業(yè)每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見.而且三個(gè)級(jí)別物業(yè)服務(wù)的客戶滿意率分別應(yīng)達(dá)到
( )以上。
(a)98%,95%,90%(b)90%,85%,80%
&
nbsp;(c) 85%,80%,75%(d)80%.75%,70%、
82、實(shí)施社區(qū)專題活動(dòng)的步驟中不包括()。
(a)建立客戶信息檔案 (b)制定活動(dòng)實(shí)施方案 (c)做好活動(dòng)籌備工作 (d)開展具體活動(dòng)
83、房屋結(jié)構(gòu)施工圖中常用的構(gòu)件代號(hào)“kb'’表示的是( )。
(a)樓梯板(b)墻板(c)空心板(d)槽形板
84、房屋給排水施工圖中常用的圖例符號(hào)“”表示的是()。
(a)閘閥 (b)截門 (c)流量表 (d)洗臉盆
85、下列房屋供暖施工圖暖通空調(diào)設(shè)備常用圖例符號(hào)中,()代表加濕器。
(a)
86、根據(jù)房屋完損等級(jí)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn),房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好,裝修和設(shè)備齊全完整,管道暢通,現(xiàn)狀良好,使用正常:或雖個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞,但一般經(jīng)過小修就能修復(fù)的房屋,屬于()。
(a)完好房(b)基本完好房(c)一般損壞房(d)嚴(yán)重?fù)p壞房
87、物業(yè)管理區(qū)域房屋完好率是區(qū)域內(nèi)的()的百分比。
(a)完好房建筑面積占總的房屋建筑面積
(b)基本完好房建筑面積占總的房屋建筑面積
(c)完好房建筑面積和基本完好房建筑面積占總的房屋建筑面積
(d)完好房建筑面積占完好房建筑面積和基本完好房建筑面積之和
88、當(dāng)業(yè)主或使用人房屋自用部位必須修繕,而房屋修繕責(zé)任人不及時(shí)修繕,或者在房屋修繕時(shí),遭到責(zé)任人的借故阻撓,或發(fā)現(xiàn)有可能導(dǎo)致房屋危險(xiǎn)情況出現(xiàn)時(shí),房管部門可采取“排除解危的強(qiáng)制措施,費(fèi)用由()承擔(dān)。
(a)房屋所有人(b)房屋使用人(c)房屋修繕責(zé)任人(d)房屋管理者
89、整幢房屋的門窗整修屬于房屋的( )工程。
(a)小修(b)中修(c)大修(d)翻修
90、以下物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主房屋裝修進(jìn)行管理的做法中不正確的是( )。
(a)在發(fā)給業(yè)主的《住戶手冊(cè)》中寫明業(yè)主進(jìn)行房屋裝修時(shí)應(yīng)遵循的有關(guān)規(guī)定和程序
(b)與裝修人簽訂房屋裝修管理服務(wù)協(xié)議
(c)將房屋裝修工程的禁止行為告知裝修人
(d)對(duì)違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的,及時(shí)依法進(jìn)行處罰
91、房屋附屬設(shè)備的()保養(yǎng)是設(shè)各操作人員對(duì)設(shè)各進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作,主要包括定期檢查、清潔和潤(rùn)滑.發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除.做好必要記錄等。
(a)一級(jí)(b)二級(jí)(c)三級(jí)(d)日常
92、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋附屬設(shè)備設(shè)施的每日運(yùn)行記錄應(yīng)該由()填寫。
(a)設(shè)各操作人員(b)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)人員(c)設(shè)備養(yǎng)護(hù)班組長(zhǎng) (d)工程部經(jīng)理
93、房屋附屬設(shè)備的( )工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修及為排除運(yùn)行故障而進(jìn)行的
局部維修,通常只要修復(fù)、更換少量易損零件,調(diào)整較少部分的機(jī)件和精度。
(a)零修(b)中修(c)大修(d)更新改造
; 94、物業(yè)管理公司一般應(yīng)當(dāng)( )對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的空調(diào)主機(jī)作一次全面的技術(shù)性能檢查。
(a)每月(b)每季度(c)每年(d)每三年
95、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設(shè)備的所有維護(hù)保養(yǎng)、應(yīng)急搶修、日常小修均由專業(yè)維修保養(yǎng)公司負(fù)責(zé)的設(shè)各維修養(yǎng)護(hù)委托合同,是( )合同。
(a)特大包(b)大包(c)申包(d)小包
96、智能化建筑的一個(gè)重要特點(diǎn)是( )。
(a)節(jié)能(b)}費(fèi)電(c)給排水設(shè)備故障難以發(fā)現(xiàn)(d)需要管理人員較多
97、建筑設(shè)備自控系統(tǒng)運(yùn)行管理及維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程要求.網(wǎng)絡(luò)控制器、控制計(jì)算機(jī)故障一般應(yīng)于()小時(shí)內(nèi)修復(fù)
(a)1(b)2(c)4(d)8
98、采取封閉式管理的物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)入口處應(yīng)有保安人員( )。
(a)每天8小時(shí)值班。其他時(shí)間自由出入(b)每天白天值班,其他時(shí)間自由出入
(c)每天夜間值班,其他時(shí)間自由出入(d)24小時(shí)值班,外來人員進(jìn)入須登記
99、電子巡更裝置是一種()的電子設(shè)備。
(a)記錄進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域人員和車輛(b)用于監(jiān)測(cè)火災(zāi)火警
(c)記錄維修人員維修工作量(d)記錄保安人員巡邏是否到位
100、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)火災(zāi)預(yù)防總負(fù)貴人一般由物業(yè)管理企業(yè)()承擔(dān)。
(a)管理項(xiàng)目的總負(fù)責(zé)人(b)安保部經(jīng)理 (c)客服部經(jīng)理(d)安保部消防主管
101、根據(jù)功能要求和居住區(qū)規(guī)模大小,居住區(qū)道路一般可分為3級(jí)或4級(jí),其中( )是居
住區(qū)的次要道路,解決居住區(qū)的內(nèi)部聯(lián)系。
(a)居住小區(qū)級(jí)道路(b)宅前小路(c)居住組團(tuán)級(jí)道路(d)居住區(qū)級(jí)道路
102、按照有關(guān)規(guī)定,我國(guó)一般新建居住區(qū)綠化用地占建設(shè)用地總面積的比例最少應(yīng)達(dá)到()。
(a)10%(b)20%(c)30%(d)40%
103、《中華人民共和國(guó)大氣污染防治法》規(guī)定:在露天焚燒秸稈、落葉等產(chǎn)生煙塵污染物質(zhì)的,要責(zé)令其停止違法行為;情節(jié)嚴(yán)重的,可以處( )以下罰款。
(a)200元(b)300元(c)400元(d)500元
104、在is014000系列標(biāo)準(zhǔn)中,制定環(huán)境管理體系的原則、體系和支持技術(shù)通用指南是()。
(a)is014001(b)is014004(c)is014010(d)is01401i
105、將企業(yè)的保潔制度、各項(xiàng)保潔管理工作的要求以及每一個(gè)工作崗位的職責(zé)告知保沽部每一位員工,使他們能夠自覺地按照具體的崗位職責(zé)去要求自己,這應(yīng)是( )的工作職責(zé)。
(a)保潔部經(jīng)理(b)保潔技術(shù)人員(c)保潔班組長(zhǎng)(d)保潔員
106、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的垃圾清運(yùn)應(yīng)做到每日清運(yùn)率( ):
(a)50% (b)80%(
第4篇 購(gòu)物廣場(chǎng)物業(yè)管理部經(jīng)理崗位說明書
崗位名稱:物業(yè)管理部經(jīng)理 崗位代碼 所屬部門:物業(yè)管理部
職系:職等職級(jí): 直屬上級(jí):執(zhí)行總經(jīng)理/總經(jīng)理
薪金標(biāo)準(zhǔn) 填寫日期 核 準(zhǔn) 人
崗位概要: 主要負(fù)責(zé)下屬安保處、工程處、客服管理處的管理工作,有效組織協(xié)調(diào)部門各項(xiàng)工作開展,負(fù)責(zé)處理特別突發(fā)事件。
工作內(nèi)容:
1.按公司所授予權(quán)限,向公司匯報(bào),簽批單具、文件、書信,審批各類管理、外判、勞動(dòng)合同。
2.計(jì)劃、組織及監(jiān)督所管轄商場(chǎng)管理工作,以達(dá)致良好管理水平。
3.定期(如每月)向公司反映商場(chǎng)管理之情況,并適當(dāng)提出建議。
4.執(zhí)行公司之政策及指示,并按需要傳達(dá)及推動(dòng)至物業(yè)管理部各級(jí)。
5.協(xié)助提供、制訂及修訂管理政策。
6.貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策、法令。與各有關(guān)部門或公司聯(lián)系(如:政府部門、各事業(yè)單位等)。
7.執(zhí)行商場(chǎng)公共管理、用戶、裝修之條款。
8.負(fù)責(zé)處理特別、突發(fā)問題。
9.留意商場(chǎng)之人員編制是否適當(dāng)并根據(jù)需要進(jìn)行及時(shí)修正。
10.定期召開會(huì)議,溝通及解決疑問。
11.培訓(xùn)骨干員工,灌輸管理知識(shí)、技巧。
12.對(duì)主管級(jí)人員之月度考核、年終考核、總結(jié)、展望。
13.定時(shí)或不定時(shí)巡視商場(chǎng),以監(jiān)察商場(chǎng)之管理工作。
14.代表物業(yè)管理部與公司總經(jīng)理及其他部門作溝通橋梁。
15.規(guī)定各級(jí)人員的崗位責(zé)任并監(jiān)督實(shí)施,保證各項(xiàng)管理服務(wù)工作的質(zhì)量,使客戶滿意。
16.與各大主力店保持經(jīng)常性的聯(lián)系溝通。
17.完成上級(jí)指令性工作。
任職資格:
教育背景:
◆大專及大專以上學(xué)歷;
培訓(xùn)經(jīng)歷:
◆相關(guān)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)
經(jīng)驗(yàn):
◆兩年以上物業(yè)經(jīng)理相關(guān)職位工作經(jīng)驗(yàn);
技能技巧:
◆能熟練掌握各種辦公軟件,如word、e*cel等;
◆良好的學(xué)習(xí)能力和邏輯思維能力;
◆良好的溝通能力和表達(dá)能力;
良好的文字功底及物業(yè)管理專業(yè)技能
態(tài)度:
◆良好的服務(wù)意識(shí)
◆嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)的工作作風(fēng)
卓越的領(lǐng)導(dǎo)能力
無私奉獻(xiàn)的工作精神
◆以身作則,嚴(yán)于律己
工作條件:
工作場(chǎng)所::辦公室(桌椅、電腦)
環(huán)境狀況::良好
危 險(xiǎn) 性::無
直接下屬工程處、安保處和客服管理處主管間接下屬物業(yè)管理部全體員工
晉升方向輪轉(zhuǎn)崗位
第5篇 第一城物業(yè)整體管理目標(biāo)理念
第一城項(xiàng)目整體管理目標(biāo)、理念
針對(duì)zz第一城的實(shí)際情況,我們確立了其物業(yè)管理的目標(biāo)定位和整體構(gòu)想。我們對(duì)zz第一城的具體管理目標(biāo)是:在管理期內(nèi),使zz第一城的物業(yè)管理在社區(qū)環(huán)境、安全保障、設(shè)施維修、文化氛圍、管理水平等方面成為安慶市物業(yè)管理的典范,樹立起獨(dú)樹一幟的品牌樓盤形象。通過專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù),在全面接管小區(qū)后一年內(nèi)使zz第一城達(dá)到安慶市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn),三年內(nèi)達(dá)到安徽省物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn),四年內(nèi)達(dá)到國(guó)家優(yōu)秀示范住宅小區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。我們對(duì)zz第一城的整體管理目標(biāo)可概括為:
1、樹建興物業(yè)管理公司形象,提升zz第一城綜合品質(zhì),為一流地產(chǎn)品牌提供一流物業(yè)配套。
建興物業(yè)是一個(gè)極具活力和競(jìng)爭(zhēng)能力的物業(yè)管理企業(yè),她最鮮明的特色是敢于創(chuàng)新,既有機(jī)制創(chuàng)新,又有管理創(chuàng)新,還有物業(yè)管理行業(yè)理念的創(chuàng)新。建興物業(yè)在接管zz第一城后,zz第一城將成為建興物業(yè)今年工作的重中之重,必將投入主要精力,公司考慮以此項(xiàng)目為基點(diǎn),在安慶地區(qū)開辟更大市場(chǎng)。為樹立建興物業(yè)管理公司形象,提升'zz第一城'的綜合品質(zhì),建興物業(yè)公司準(zhǔn)備采取以下措施:
(1)全面推行'人性化物業(yè)管理理念'
zz第一城在當(dāng)?shù)貙儆诟叨说禺a(chǎn)項(xiàng)目,鑒于業(yè)主有一定的經(jīng)濟(jì)能力和身份,建興物業(yè)將借鑒高端物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),廣泛引入人性化物業(yè)管理的先進(jìn)管理理念,以'關(guān)注員工的不同需求、關(guān)注業(yè)主的家居質(zhì)量、關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧、關(guān)注社區(qū)的整體氛圍'為特征的具有'zz第一城特色的人性化物業(yè)服務(wù)模式'。建興物業(yè)的人性化管理實(shí)現(xiàn)了幾個(gè)統(tǒng)一:對(duì)業(yè)主來說,注重了外在環(huán)境和內(nèi)在情感的統(tǒng)一;對(duì)公司來說,實(shí)現(xiàn)了規(guī)范化管理和人性化管理的統(tǒng)一;對(duì)員工來說,體現(xiàn)了企業(yè)發(fā)展和個(gè)人成長(zhǎng)的統(tǒng)一。
倡導(dǎo)'人性化物業(yè)管理模式'可以表述為:(1)關(guān)注員工和業(yè)主不同層次的需求;(2)小區(qū)環(huán)境建設(shè)中人性化因素的融入;(3)對(duì)業(yè)主在管理服務(wù)過程中的'家庭式關(guān)懷';(4)現(xiàn)代文明社區(qū)精神的塑造。簡(jiǎn)言之,就是在管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營(yíng)造既相互信任、相互尊敬,又有明確行為規(guī)則約束的和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍,使人們?cè)诠ぷ鳌⑸?、文化娛樂等各方面的品味需求均得到滿足。人性化物業(yè)管理模式必將使zz第一城的物業(yè)管理在檔次上得到全面提高。包括:
(2)全面導(dǎo)入酒店式物業(yè)管理服務(wù)(重點(diǎn)介紹)
我們將在zz第一城推行'以業(yè)主為中心'的酒店式管理服務(wù),倡導(dǎo)'以人為本'全方位個(gè)性化的業(yè)主服務(wù),帶領(lǐng)物業(yè)員工參觀學(xué)習(xí)zz第一城的五星級(jí)酒店服務(wù),我們將按照現(xiàn)代酒店服務(wù)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)要求來對(duì)zz第一城量身打造全方位的物業(yè)服務(wù):
2.1 zz第一城酒店式物業(yè)管理的行為標(biāo)準(zhǔn):
smile(微笑):每一位員工必須對(duì)所有服務(wù)對(duì)象(業(yè)主)保持真誠(chéng)的微笑;
e*cellent(杰出):要將每一項(xiàng)微小的服務(wù)工作都要求完善,做得出色。
ready(準(zhǔn)備):主動(dòng),要求能隨時(shí)為服務(wù)對(duì)象(業(yè)主)提供專業(yè)、規(guī)范的服務(wù);
viewing(看待):要把每一位服務(wù)對(duì)象(業(yè)主)都看作需要特殊照顧的貴賓。
inviting & creating(創(chuàng)造):要精心創(chuàng)造出使服務(wù)對(duì)象(業(yè)主)能感受到的熱情氣氛和關(guān)懷體貼的服務(wù);
eye(關(guān)注):始終要用熱情友好的關(guān)注態(tài)度對(duì)待服務(wù)對(duì)象(業(yè)主),關(guān)注業(yè)主服務(wù)需求,及時(shí)提供服務(wù),使之時(shí)刻有令人重視的感受;
國(guó)際酒店業(yè)認(rèn)為,service(服務(wù))的概念含義可用上述每一英文的每頭一字母所包含的內(nèi)容來理解,這也是我們對(duì)酒店式商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)的行為標(biāo)準(zhǔn)要求。
2.2 我們從過去的著眼于滿足業(yè)主的群體需求、一般需求,提高到在滿足業(yè)主一般需求的基礎(chǔ)上,最大可能地滿足業(yè)主一家一戶的不同需求高度;將根據(jù)zz第一城各類業(yè)主的不同需求,提供適合不同層面、不同類型的個(gè)性化社區(qū)服務(wù)內(nèi)容,實(shí)行有效的'愛好分類、個(gè)性服務(wù)',將以往物業(yè)服務(wù)的大面積、大分類和大時(shí)段上升為業(yè)主細(xì)分、愛好細(xì)分、服務(wù)細(xì)分的更人性化的服務(wù)。
zz第一城酒店式物業(yè)管理服務(wù)滿足個(gè)性服務(wù)需求的標(biāo)準(zhǔn):
要滿足服務(wù)對(duì)象的個(gè)性服務(wù)需求,具體要注意下列兩點(diǎn),
o 要通過調(diào)研,事前了解服務(wù)對(duì)象的各種不同的需求:
不同類型的業(yè)主具有不同的個(gè)性服務(wù)需求。一般而言,業(yè)主追求的便利、迅速、安全、舒適、文明的商住活動(dòng)環(huán)境。酒店式物業(yè)管理過程中,在滿足業(yè)主歸屬需要方面,應(yīng)特別注重業(yè)主對(duì)管理項(xiàng)目和服務(wù)水平的不同感受,滿足其自我實(shí)現(xiàn)需要方面的需求;這樣,必須事前了解各類型業(yè)主的'個(gè)性'歸類集中,擬定服務(wù)的實(shí)施計(jì)劃。
o 按物質(zhì)性的需求差別與心理性需求差別來分別滿足服務(wù)對(duì)象(業(yè)主)的需要:
物質(zhì)性的需求差別是指服務(wù)對(duì)象對(duì)具體物質(zhì)產(chǎn)品(物業(yè)管理職能實(shí)施效果)的不同需求。心理性的需求差別是指其對(duì)具體物質(zhì)產(chǎn)品的需求是相同的,但對(duì)產(chǎn)品的形式和表象(即物業(yè)管理職能的實(shí)施過程)有不同的要求。
在提供服務(wù)時(shí),不僅對(duì)物業(yè)管理職能的實(shí)施效果有一致性的要求,特別應(yīng)注重實(shí)施過程中的業(yè)主的感受差異,在物業(yè)管理范疇中,盡所能滿足其差異服務(wù)。由此,應(yīng)憑'以物業(yè)管理為依托、以業(yè)主服務(wù)為中心'的理念,推行充分體現(xiàn)酒店式的'隱性管理'管理模式。
2.3 zz第一城物業(yè)服務(wù)工作的指導(dǎo)方針(服務(wù)誡條):
o 業(yè)主滿意是我們工作的目標(biāo)。
o 微笑。真誠(chéng)、熱情的微笑是良好服務(wù)的開始。
o 溝通。誠(chéng)懇、親切的溝通方式是維系良好服務(wù)關(guān)系的紐帶。
o 快捷。根據(jù)業(yè)主的服務(wù)要求和投訴問題,及時(shí)采取行動(dòng),時(shí)刻關(guān)注業(yè)主。
o 職業(yè)禮貌。保持職業(yè)禮貌,主動(dòng)問候和主動(dòng)向服務(wù)對(duì)象咨詢服務(wù)感受。
o 職業(yè)儀表。整齊穿戴,以自己經(jīng)過修飾的儀容儀表為驕傲;注意個(gè)人衛(wèi)生;時(shí)刻留意員工就是公司形象的體現(xiàn)者。
o 團(tuán)體合作?；ブ献?良好的服務(wù)不僅僅是每一位員工的努力行為,而且更應(yīng)是集體的精神體現(xiàn),認(rèn)同建興的企業(yè)文化和管理。
o 工作技能。熟知工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn),始終如一保持專業(yè)、規(guī)范的工作水準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。
業(yè)主服務(wù)感受描述:
o 安全方面有職業(yè)儀表、工作規(guī)范的安全巡視人員、崗位執(zhí)勤人員、折射'紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素'的安全防范行為。
o 會(huì)所優(yōu)雅的布置、溫馨的氣氛,主動(dòng)熱情的保安真誠(chéng)微笑、禮貌問候,讓業(yè)主感受星級(jí)酒店服務(wù)的感受。
o 優(yōu)美的綠色景觀,使人回歸自然,心曠神怡。
o 整潔儀表、操作規(guī)范的清潔人員,24小時(shí)保持潔凈的公共環(huán)境之外,如有需要,上門提供酒店標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)致清潔服
務(wù)。
o 任何時(shí)候需要,通過信息網(wǎng)絡(luò)的傳遞,隨即配送所需要的商務(wù)用品;且常備'紅十字'應(yīng)急醫(yī)藥,以備不時(shí)之需。
o 公共設(shè)備正常運(yùn)行和迅速的家居維修服務(wù),便可商居無憂。
o 利用會(huì)所和網(wǎng)球場(chǎng)組織有主題的文化娛樂和體育活動(dòng),常保心身開朗。
o 擁有獨(dú)立的私人空間,亦有自由、健康的社交場(chǎng)所認(rèn)識(shí)新朋友。
zz第一城的酒店式物業(yè)管理將使zz第一城的業(yè)主倍感尊貴,使天主第一城銷售持續(xù)走旺。
(3) 實(shí)踐'即時(shí)服務(wù)和隱性管理'相結(jié)合的管理設(shè)想
我們?cè)趜z第一城的物業(yè)管理中,將引入'即時(shí)服務(wù)'和'隱性管理'相結(jié)合的管理理念。'即時(shí)服務(wù)',就是我們將對(duì)小區(qū)業(yè)主的服務(wù)需求做全面、深入、細(xì)致的了解,并成立'業(yè)主應(yīng)急服務(wù)隊(duì)伍'和'二十四小時(shí)快速維修隊(duì)伍',保證在業(yè)主需要幫助時(shí)會(huì)即時(shí)出現(xiàn),為業(yè)主提供及時(shí)滿意的服務(wù),我們強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)的快捷性和業(yè)主的滿意度。'隱性管理'是服務(wù)檔次的提升,其主旨是充分尊重業(yè)主的私密空間和生活的私密性,而且保證在業(yè)主需要幫助時(shí)即時(shí)出現(xiàn),提供深層次的個(gè)性化服務(wù)。比如,小區(qū)的清潔管理,我們?cè)跇I(yè)主上下班高峰期不讓業(yè)主看到保潔員,充分尊重了業(yè)主的私密空間。
(4)全面實(shí)施mis、cis系統(tǒng)及cs系統(tǒng)工程
a.mis系統(tǒng):物業(yè)管理服務(wù)的各種信息快速反饋并及時(shí)處理十分重要,為了保證四季雅節(jié)信息反饋渠道通暢,確保所有信息都能得到及時(shí)處理,我們將在管理處監(jiān)控中心設(shè)置信息控制系統(tǒng)及處理系統(tǒng),對(duì)社區(qū)所有信息進(jìn)行接收和處理,并在處理措施指令發(fā)出后進(jìn)行跟蹤管理。
b.cis系統(tǒng):我們將對(duì)zz第一城進(jìn)行形象設(shè)計(jì)。該設(shè)計(jì)內(nèi)容包括小區(qū)標(biāo)識(shí)導(dǎo)視系統(tǒng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的色調(diào)、招牌規(guī)劃設(shè)計(jì)、小區(qū)管理人員的服裝、綠化景觀的建造等,這些設(shè)計(jì)完成并實(shí)施以后,zz第一城將有一個(gè)獨(dú)立完整的形象系統(tǒng),從而大大提高zz第一城的形象,提高社區(qū)的文化品味。
c.cs系統(tǒng):我們將在zz第一城的物業(yè)管理中實(shí)施顧客滿意戰(zhàn)略,即一切從業(yè)主、住戶的需要出發(fā),以業(yè)主滿意為物業(yè)管理服務(wù)的目標(biāo),使zz第一城業(yè)主和住戶充分感受到高水平管理服務(wù)的價(jià)值。
(5) 建立與千家萬戶聯(lián)動(dòng)的社區(qū)網(wǎng)站,實(shí)行社區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)管理。
現(xiàn)代化的物業(yè)應(yīng)該實(shí)行現(xiàn)代化的先進(jìn)物業(yè)管理,實(shí)行電腦化管理是提高物業(yè)管理水平的關(guān)鍵所在。建興物業(yè)已在濱湖家園使用了時(shí)下較為先進(jìn)的物業(yè)管理軟件系統(tǒng),現(xiàn)在物業(yè)管理軟件日新月異,我們將總結(jié)經(jīng)驗(yàn),爭(zhēng)取將目前最新的網(wǎng)絡(luò)版投入zz第一城的管理中,從而全面提升zz第一城的物業(yè)管理水平。
(6)建立治安快速反應(yīng)系統(tǒng)
安全防范是物業(yè)管理第一要素,zz第一城的治安工作由中央監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調(diào)度,并建立起戰(zhàn)斗力強(qiáng)的治安快速反應(yīng)系統(tǒng),該系統(tǒng)既強(qiáng)調(diào)迅速快捷,又強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合,迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后90秒鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),其它崗位人員也會(huì)相繼趨前援助;多重結(jié)合即小區(qū)治安工作要做到流動(dòng)崗、固定崗相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合,確保小區(qū)治安防范萬無一失。
(7)逐步增加社區(qū)管理服務(wù)的技術(shù)含量
未來的物業(yè)管理行業(yè)是人才的競(jìng)爭(zhēng),也是管理服務(wù)中技術(shù)含量的比拼,技術(shù)的競(jìng)爭(zhēng)將起最終作用。在zz第一城的物業(yè)管理中,我們將逐步加大技術(shù)投入力度,如治安管理中,逐步增加技防在管理中的比重;環(huán)境綠化逐漸實(shí)行綠化機(jī)械化,既提高工作效率,又節(jié)約人力成本;在機(jī)電設(shè)備管理中,利用成熟的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn),加快智能化建設(shè)。
2、建設(shè)專業(yè)規(guī)范的服務(wù)隊(duì)伍
在實(shí)施zz第一城物業(yè)管理的過程中,我們將建設(shè)一支專業(yè)、規(guī)范的物業(yè)管理人員隊(duì)伍。同時(shí),我們將持續(xù)推行'物業(yè)管理人職業(yè)化'的管理主題,有計(jì)劃地選拔培養(yǎng)管理處高層管理員,為zz第一城物業(yè)管理的提高和吉諾地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展培養(yǎng)和儲(chǔ)備人才。建興物業(yè)歷來重視培訓(xùn)工作,建立了理論學(xué)習(xí)和實(shí)際演練相結(jié)合的培訓(xùn)機(jī)制。因此,我們有信心在zz第一城的物業(yè)管理期間,培育一支既有理論知識(shí)、又有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍。培養(yǎng)措施包括:
(1)物業(yè)管理人職業(yè)化
第6篇 南油物業(yè)行政管理總則
雅園物業(yè)行政管理總則
一、為了加強(qiáng)管理,完善各項(xiàng)工作制度,促進(jìn)公司發(fā)展,提高經(jīng)濟(jì)效益,根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及公司章程的規(guī)定,特制訂此管理總則。
二、公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是'一業(yè)為主,多種經(jīng)營(yíng)'。經(jīng)營(yíng)方針是'面向市場(chǎng),服務(wù)用戶'。
三、公司全體員工都必須遵守公司章程,遵守公司的規(guī)章制度和各項(xiàng)決定、紀(jì)律。
四、公司的財(cái)產(chǎn)屬公司所有,公司禁止任何組織、個(gè)人利用任何手段侵占或破壞公司財(cái)產(chǎn)。
五、公司禁止任何所屬機(jī)構(gòu)、個(gè)人損害公司的形象、聲譽(yù)。
六、公司禁止任何所屬機(jī)構(gòu)、個(gè)人,因小集體或個(gè)人利益而損害公司利益、破壞公司發(fā)展。
七、公司的用人原則是'任人唯賢''唯才是用'。公司通過發(fā)揮全體員工的積極性、創(chuàng)造性,提高全體員工的技術(shù)、管理、經(jīng)營(yíng)水平,不斷完善公司的經(jīng)營(yíng)管理體系,實(shí)行多種形式的責(zé)任制,不斷壯大公司實(shí)力和提高經(jīng)濟(jì)效益。
八、公司提倡全體員工刻苦學(xué)習(xí)科學(xué)技術(shù)和文化知識(shí),公司為員工提供學(xué)習(xí)、深造條件和機(jī)會(huì),努力提高員工的素質(zhì)和水平,造就一支思想和業(yè)務(wù)過硬的員工隊(duì)伍。
九、公司鼓勵(lì)員工發(fā)揮才能多做貢獻(xiàn),對(duì)于有突出貢獻(xiàn)者,公司給予獎(jiǎng)勵(lì)、表彰。
十、公司為員工提供平等競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境和晉升的機(jī)會(huì),鼓勵(lì)員工積極向上。
十一、公司倡導(dǎo)員工團(tuán)結(jié)互助,同舟共濟(jì),發(fā)揚(yáng)集體合作和集體創(chuàng)造精神。
十二、公司鼓勵(lì)員工積極參與公司的決策和管理,支持員工就公司事務(wù)及發(fā)展提出合理化建議,對(duì)做出貢獻(xiàn)者公司給予獎(jiǎng)勵(lì)、表彰。
十三、公司尊重員工的辛勤勞動(dòng),為個(gè)人創(chuàng)造良好的工作條件,提供應(yīng)有的待遇,充分發(fā)揮其知識(shí)為公司多作貢獻(xiàn)。
十四、公司為員工提供收入、福利保證,并隨著經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)而提高員工各方面的待遇。
十五、公司實(shí)行'按勞取酬','多勞多得'的分配原則。
十六、公司實(shí)行崗位責(zé)任制,實(shí)行考勤和考核制度,促進(jìn)員工端正工作作風(fēng)和提高工作效率,保證為用戶提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)。
十七、公司提倡勵(lì)行節(jié)約,反對(duì)鋪張浪費(fèi)。降低消耗,增加收入,提高效益。
十八、維護(hù)公司利益,對(duì)任何違反公司章程和各項(xiàng)規(guī)章制度的行為,都要追究責(zé)任。
第7篇 物業(yè)公司員工手冊(cè)-用工管理
物業(yè)公司員工手冊(cè):用工管理
3、用工管理、薪酬
3、1受聘員工必須履行勞動(dòng)合同上明確的義務(wù)和責(zé)任。
3、2公司實(shí)行五天工作制,工作時(shí)間按《勞動(dòng)法》及有關(guān)規(guī)定。公司不鼓勵(lì)加班,因工作需要延長(zhǎng)工作時(shí)間或節(jié)假日加班者,須履行加班審批手續(xù)。平時(shí)加班進(jìn)行輪換休,節(jié)假日加班按規(guī)定支付加班工資。公司主管及以上員工加班,加班工資在年終分配中一次性體現(xiàn)。
3、3公司實(shí)行月薪制,根據(jù)員工出勤情況及工作考核情況計(jì)發(fā)當(dāng)月工資。薪資發(fā)放日期為次月10日,逢節(jié)假日可提前或順延。并遵照'按勞分配、多勞多得、兼顧公平'的原則,按崗位責(zé)任大小、勞動(dòng)強(qiáng)度高低,綜合公司經(jīng)濟(jì)效益制定工資標(biāo)準(zhǔn)。
3、4根據(jù)公司季度、年度經(jīng)濟(jì)效益情況,結(jié)合績(jī)效考核,員工可享受相應(yīng)獎(jiǎng)金和獎(jiǎng)勵(lì)。
4、員工義務(wù)
4、1公司員工應(yīng)遵守國(guó)家的法律法規(guī)及公司各項(xiàng)規(guī)章制度。
4、2員工必須認(rèn)真履行崗位職責(zé),完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)分配的工作任務(wù),不得拒絕、推諉和懈怠;必須嚴(yán)格遵守逐級(jí)請(qǐng)示、報(bào)告制度。
4、3員工應(yīng)嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律,不遲到、早退、缺勤、自調(diào)班、串崗、離崗。
4、4員工應(yīng)忠于職守、盡職盡責(zé)、廉潔奉公,工作時(shí)應(yīng)精神飽滿,杜絕一切不良習(xí)慣。工作期間統(tǒng)一穿著公司工服并佩帶工號(hào)牌(見本手冊(cè)'關(guān)于著裝、儀容儀表和禮節(jié)禮貌的規(guī)定'。)
第8篇 物業(yè)管理手冊(cè)之成本管理系統(tǒng)
物業(yè)管理手冊(cè):成本管理系統(tǒng)
1 總則
1.1 為保證經(jīng)營(yíng)成果,增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,各物業(yè)分公司必須重視成本管理工 作,在保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的前提下,努力降低內(nèi)部運(yùn)行成本。
1.2 各物業(yè)分公司成本管理應(yīng)系統(tǒng)地策劃和控制,對(duì)項(xiàng)目前期介入、日常物業(yè)服務(wù) 運(yùn)作全過程實(shí)施成本控制,并重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)成本測(cè)算、目標(biāo)成本確定、資金預(yù)算、采 購(gòu)及分包、經(jīng)濟(jì)合同管理等工作。
1.3 各物業(yè)分公司應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)全員的成本意識(shí),不斷提高各級(jí)管理人員的成本控制 能力,并建立和健全本公司的成本管理制度。
2 成本管理業(yè)務(wù)范圍
管理公司在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域建立的成本管理制度將根據(jù)各地物業(yè)服務(wù)運(yùn)作的需 要,不斷地進(jìn)行補(bǔ)充和完善。成本管理制度包括,但不限于:
a) 成本控制;
b) 采購(gòu)及分包;
c) 合同管理。
3 成本管理制度的執(zhí)行與深化
各物業(yè)分公司成本管理必須遵循管理公司發(fā)布的制度規(guī)定,各物業(yè)分公司可根 據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)化和延伸,但須經(jīng)過管理公司審批確認(rèn)后方可執(zhí)行。
第9篇 某物業(yè)項(xiàng)目鑰匙管理程序
物業(yè)管理有限公司程序文件
--鑰匙管理程序
1.目的
加強(qiáng)鑰匙管理,消除安全隱患。
2.范圍
適用于公司各管理處。
3.職責(zé)
由部門經(jīng)理指定人員負(fù)責(zé)鑰匙的接收、領(lǐng)用、保管和配制。
4.定義
本程序鑰匙指1、公用部位鑰匙,如管理用房、設(shè)備房、消防通道門、空置房鑰匙;2、顧客鑰匙,如驗(yàn)收移交或因維修家政等服務(wù)需要由顧客委托代保管的鑰匙。
5.方法和過程控制
5.1 公用部位鑰匙的更換、配制:
5.1.1部門經(jīng)理應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)公用部位鑰匙的配制、更換、保管工作。
5.1.2任何人未經(jīng)部門經(jīng)理許可不得私自配制鑰匙,若因工作需要配制時(shí),須由鑰匙管理員填寫《鑰匙配制申請(qǐng)表》,報(bào)部門經(jīng)理同意后方可配制。
5.1.3門鎖損壞或鑰匙丟失(包括一套鑰匙中丟失任何一把)需更換時(shí),應(yīng)填寫《鑰匙配制申請(qǐng)表》,報(bào)部門經(jīng)理審批后予以更換,同時(shí)應(yīng)查明原因,如屬人為原因,應(yīng)追究責(zé)任。
5.1.4重點(diǎn)部位門鎖的更換應(yīng)在24小時(shí)之內(nèi)完成(節(jié)假日時(shí)可口頭報(bào)部門經(jīng)理同意),所更換的鑰匙交鑰匙管理員在《鑰匙清單》上予以登記。無論何種原因,如果存在外部人員、離職人員等無關(guān)人員可以用鑰匙進(jìn)出這些部位的情況,必須對(duì)門鎖、鑰匙進(jìn)行更換,特別是重點(diǎn)部位,以確保這些部位的安全。
5.2 公用部位鑰匙的保管
5.2.1在房屋移交驗(yàn)收時(shí),部門經(jīng)理指定專人接收所有公共設(shè)施鑰匙,按如管理用房鑰匙、設(shè)備房鑰匙等進(jìn)行分類,在《鑰匙清單》上登記。
5.2.2鑰匙管理員負(fù)責(zé)將所有鑰匙分類加以標(biāo)識(shí),并確保標(biāo)識(shí)的清晰及持久性。
5.2.3 公用部位鑰匙應(yīng)統(tǒng)一放在部門辦公室或控制中心的鑰匙柜內(nèi),除員工因工作需要而由其本人保管的公用部位鑰匙外,所有鑰匙必須進(jìn)行分類保管。
5.2.4由鑰匙管理員或當(dāng)值人員負(fù)責(zé)對(duì)鑰匙的領(lǐng)用、歸還情況進(jìn)行記錄。鑰匙管理員或當(dāng)值人員每天下班前應(yīng)清點(diǎn)鑰匙數(shù)量,發(fā)現(xiàn)鑰匙未歸還的現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)追回,如有異常,應(yīng)在《鑰匙使用登記表》的'備注'欄中予以記錄。
5.2.5倉(cāng)管員請(qǐng)假外出時(shí)需把倉(cāng)庫(kù)鑰匙交給部門經(jīng)理指定的人員,并在《鑰匙使用登記表》上簽名確認(rèn)。
5.3 公用部位鑰匙的使用
5.3.1因工作需要而借用鑰匙,須嚴(yán)格履行領(lǐng)用手續(xù)填寫《鑰匙使用登記表》,同時(shí)使用完畢應(yīng)當(dāng)即交還,不得拖延。
5.3.2鑰匙領(lǐng)用后必須隨身攜帶,不可將鑰匙隨意離身放置或轉(zhuǎn)借給他人,更不能讓他人代還鑰匙,下班前須交還鑰匙管理員或當(dāng)值人員。
5.3.3鑰匙不慎遺失,必須即刻報(bào)告部門經(jīng)理或鑰匙管理員,由部門經(jīng)理做出處理意見,鑰匙管理員在《鑰匙清單》上予以登記備案。
5.3.4如果部門人員調(diào)動(dòng)、離職,鑰匙管理員負(fù)責(zé)收回其持有或借用鑰匙,并將變更情況在《鑰匙清單》上予以記錄。
5.4顧客鑰匙的管理
5.4.1在房屋移交驗(yàn)收時(shí),部門經(jīng)理指定專人接收所有房屋鑰匙,并在《顧客鑰匙清單》中單獨(dú)登記。在入伙時(shí),由顧客簽字領(lǐng)取,《顧客鑰匙清單》交部門資料管理員永久保存。
5.4.2如因返修、維修等原因需為顧客代保管鑰匙的,須指定專人負(fù)責(zé)所有鑰匙的領(lǐng)、借、還等手續(xù),由顧客在《顧客委托鑰匙登記表》中簽字確認(rèn)后。
由鑰匙管理員對(duì)領(lǐng)、借用顧客的鑰匙,須嚴(yán)格填寫《顧客委托鑰匙登記表》,對(duì)過夜借用顧客的鑰匙必須經(jīng)過部門經(jīng)理同意后,方可借用,并負(fù)責(zé)追回,否則將追究鑰匙管理員責(zé)任。
5.4.3如有顧客委托管理處鐘點(diǎn)工服務(wù)、房屋出租并要求代管鑰匙的,管理處應(yīng)委婉提醒其誤會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能;如顧客仍堅(jiān)持或有其他特殊原因需要代管鑰匙的,經(jīng)部門經(jīng)理同意后方可接收,并由部門經(jīng)理指定專人保管該鑰匙,并在《顧客委托鑰匙登記表》登記確認(rèn),由保管人負(fù)責(zé)跟進(jìn)鑰匙使用情況及追回鑰匙。
5.4.4顧客將鑰匙收回時(shí),鑰匙管理員或當(dāng)值人員應(yīng)讓顧客在相應(yīng)記錄中簽字確認(rèn)。
5.4.5顧客的鑰匙任何人員不得配置,如須更換顧客鑰匙必須有充分理由并由部門經(jīng)理與顧客溝通,獲得顧客簽名同意。
5.4.6無論何種原因,如果存在外部人員、離職人員等無關(guān)人員可以用鑰匙進(jìn)出顧客房間的情況,必須立即與顧客取得聯(lián)系,采取措施妥善處理。
5.4.7無論何種原因,顧客鑰匙遺失或向管理處反映需要非正常進(jìn)入時(shí),必須經(jīng)部門經(jīng)理同意,在充分考慮法律風(fēng)險(xiǎn)后再行處理,如聯(lián)系專業(yè)人員開鎖或強(qiáng)制性開鎖,但事后必須提醒顧客及時(shí)更換鎖匙。
6.質(zhì)量記錄表格
**wy7.5.1-z02-f1《鑰匙配制申請(qǐng)表》
**wy7.5.1-z02-f2《顧客鑰匙清單》
**wy7.5.1-z02-f3《顧客委托鑰匙登記表》
**wy7.5.1-z02-f4 《鑰匙清單》
**wy7.5.1-z02-f5《鑰匙使用登記表》
第10篇 學(xué)校物業(yè)管理委托協(xié)議
甲方：_________
乙方：_________
甲方將學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)方面的工作委托乙方管理服務(wù)。乙方將通過嚴(yán)格科學(xué)的管理，熱情優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為學(xué)校的教學(xué)、科研和生活創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、舒適、安全、寧?kù)o、便捷，及時(shí)、可靠的環(huán)境，為此雙方達(dá)成如下協(xié)議：
一、甲方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)
1、對(duì)校園內(nèi)的一切公共設(shè)施及設(shè)備享有所有權(quán)，并有對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的保護(hù)、使用和監(jiān)督權(quán)。
2、負(fù)責(zé)對(duì)乙方管理與服務(wù)進(jìn)行工作查詢與質(zhì)疑。
3、負(fù)責(zé)制定學(xué)校綠化、美化及設(shè)施的更新改造計(jì)劃。聽取和采納乙方對(duì)校園綠化等改造工作提出的合理化建議。
4、負(fù)責(zé)按規(guī)定向乙方支付物業(yè)經(jīng)費(fèi)和運(yùn)行費(fèi)。
5、負(fù)責(zé)了解掌握乙方經(jīng)費(fèi)運(yùn)行情況，對(duì)違反財(cái)務(wù)規(guī)定的行為提出意見。
6、甲方可視完成物業(yè)管理的優(yōu)劣向乙方提出獎(jiǎng)勵(lì)意見和處罰意見。
二、乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)
1、按協(xié)議內(nèi)容保質(zhì)保量地完成物業(yè)管理與服務(wù)工作。按文明校園建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)保持學(xué)校的花園式單位及文明校園的稱號(hào)。
2、對(duì)院內(nèi)的公共設(shè)施及地面不得擅自占用或改變其使用功能，如需要改變應(yīng)經(jīng)甲方同意后方可實(shí)施。
3、定期向甲方通報(bào)工作情況，對(duì)甲方提出的合理的整改意見有義務(wù)執(zhí)行。
4、未經(jīng)甲方同意不得將本物業(yè)管理內(nèi)容和責(zé)任轉(zhuǎn)移給第三方。
5、乙方應(yīng)建立并保存詳細(xì)的物業(yè)管理檔案資料。
三、委托管理主要內(nèi)容
1、全院的綠化、美化工作。
2、教室的衛(wèi)生保潔服務(wù)和管理工作(不含專用教室)。
3、公共環(huán)境、公共場(chǎng)所的保潔服務(wù)和管理工作。
4、公共設(shè)施、設(shè)備的維修、保養(yǎng)、運(yùn)行和管理工作。
5、公共建筑部分的維修保養(yǎng)工作。
6、自管家屬樓的維修和保養(yǎng)工作。
7、水電暖的維修管理與服務(wù)工作。
8、院內(nèi)創(chuàng)收經(jīng)營(yíng)水電費(fèi)和供暖費(fèi)的收支工作。
9、節(jié)能工作。
10、家屬水、電費(fèi)的統(tǒng)計(jì)、收繳工作。
11、飲用水供應(yīng)和洗浴工作。
12、院領(lǐng)導(dǎo)辦公室的保潔和開水供應(yīng)工作。
13、家屬門衛(wèi)的管理工作。
14、校內(nèi)各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的管理工作。
15、學(xué)校人防工程的管理工作。
16、其它甲方需要委托的工作。
四、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
乙方應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理目標(biāo)。
(一)校園綠化美化工作
1、做到三季有花，四季常青。并承擔(dān)甲方大型活動(dòng)及重大節(jié)日的花卉擺放工作。
2、按不同季節(jié)對(duì)花卉苗木的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并做到：樹灌木完整，長(zhǎng)勢(shì)茂盛，無枯枝死杈，無病蟲害，樹木無釘槍捆綁;綠籬、綠地?zé)o雜草、雜物，無堆物料。完好率應(yīng)達(dá)到98%以上。
3、校園綠化面積應(yīng)達(dá)到應(yīng)綠化面積的95%以上。
4、綠地、各種樹木的種植和調(diào)整工作應(yīng)本著美觀合理的原則進(jìn)行規(guī)劃管理。對(duì)各種古樹應(yīng)重點(diǎn)保護(hù)，防止損傷和壞死。
5、院內(nèi)的建筑物能進(jìn)行立體綠化的，應(yīng)進(jìn)行立體綠化。
6、綠地微噴面積應(yīng)達(dá)到總面積的80%以上。樹木澆水應(yīng)有計(jì)量。
(二)環(huán)境衛(wèi)生工作
1、道路環(huán)境應(yīng)整潔。清掃要及時(shí)，做到無雜物、廢紙、煙頭、果皮、痰跡、積水等。
2、陰井、排水設(shè)施應(yīng)通暢，無污水外溢，排水口處無淤泥和雜物。各井口蓋完好，化糞池應(yīng)定期清理，無糞便外溢。
3、衛(wèi)生間應(yīng)保持干凈整潔，無異味、無蚊蠅、無糞便、無污水外溢。
4、垃圾樓應(yīng)保持無蛆、無蠅，四壁清潔，地面和周圍無堆放垃圾，應(yīng)封閉集裝箱上蓋。應(yīng)根據(jù)垃圾日產(chǎn)量及時(shí)調(diào)整集裝箱數(shù)量。垃圾樓吊裝設(shè)備應(yīng)及時(shí)檢修和保養(yǎng)，杜絕事故發(fā)生。
5、院內(nèi)垃圾應(yīng)日產(chǎn)日清，無暴露垃圾，無衛(wèi)生死角。垃圾箱及果皮箱應(yīng)完好清潔，周圍地面無雜物污漬。
6、建筑物內(nèi)外無亂寫、亂劃、亂粘貼，無殘標(biāo);公共設(shè)施、牌匾、路標(biāo)、雕塑、亭廊、石桌椅應(yīng)定期擦拭，保持清潔。
7、校園主要干道的地面衛(wèi)生應(yīng)在每日早7：30以前清掃完畢。公共場(chǎng)所應(yīng)定期清掃，保持清潔。上課期間不得有任何影響授課的清掃活動(dòng)。
8、道路、地面不得直接攪拌水泥沙漿，建筑材料應(yīng)按指定地點(diǎn)擺放整齊。建筑垃圾應(yīng)按指定地點(diǎn)堆放并及時(shí)清運(yùn)，對(duì)建筑垃圾影響道路通暢和環(huán)境衛(wèi)生的現(xiàn)象要及時(shí)管理和清運(yùn)。
9、門前三包工作應(yīng)符合門前三包的標(biāo)準(zhǔn)和要求。
10、應(yīng)及時(shí)清理院內(nèi)主要干道的積雪，保證道路通暢和安全。如灑鹽水除雪，不得將積雪清掃堆放到綠籬和綠地內(nèi)。
11、根據(jù)節(jié)假日的要求及時(shí)掛收國(guó)旗、彩旗、燈籠;開關(guān)大門彩燈、射燈。
(三)教室衛(wèi)生工作
1、教室衛(wèi)生應(yīng)在每日晚自習(xí)后清掃完畢，鎖門。第二天早7：00應(yīng)將各教室門打開(特殊情況除外)。
2、應(yīng)保持教室地面清潔、四壁潔白、墻裙完好無污漬、黑板完好光亮、無粉筆痕跡、粉筆沫應(yīng)及時(shí)清除;門牌完好、裝訂美觀;門窗、玻璃、紗窗、窗簾、小五金齊全完好;桌椅完好、擺放整齊、桌內(nèi)外無雜物灰塵。
3、吊扇、黑板燈、照明燈、各種開關(guān)及各類設(shè)備應(yīng)完好無損。維修要及時(shí)，保持良好狀態(tài)。
4、粉筆(白色、彩色)板擦應(yīng)保證供給并擺放整齊。要保持講臺(tái)、講臺(tái)桌的完好整潔。
5、制定教室服務(wù)制度化、規(guī)范化、科學(xué)化的管理制度，確保教學(xué)需要。
以上要求的完好率應(yīng)在98%以上，各階梯教室和大教室的照明燈完好率應(yīng)在90%以上。
(四)公共場(chǎng)所維護(hù)工作
1、各樓道(包括家屬樓物業(yè)范圍)地面清潔、門窗、玻璃、紗窗、小五金齊全完好，墻裙、樓道燈的照明完好率及滿意率應(yīng)在98%以上。
2、電梯應(yīng)按規(guī)定做好年檢并取得合格證及運(yùn)行證，兩證應(yīng)掛在電梯間內(nèi)。電梯應(yīng)定期維修保養(yǎng)，不允許帶病開梯，運(yùn)行應(yīng)正點(diǎn)。電梯間應(yīng)干凈、整潔、明亮。電梯工要持證上崗，嚴(yán)格執(zhí)行電梯交接班制度，認(rèn)真做好運(yùn)行記錄。嚴(yán)禁脫崗，確保安全。
3、要保證全院正常供水、供電、供暖工作。水、電、暖設(shè)備齊全，服務(wù)維修及時(shí)到位，設(shè)備完好率應(yīng)在98%以上。
4、水、電、暖維修應(yīng)24小時(shí)值班。要制定應(yīng)急處置方案。確保服務(wù)安全、到位。
5、節(jié)能措施得力，杜絕長(zhǎng)明燈、長(zhǎng)流水和跑、冒、滴漏現(xiàn)象。
6、按規(guī)定做好飲用水箱的衛(wèi)生防疫和日常管理工作，要定期進(jìn)行檢查、檢測(cè)，確保飲用水安全。
7、按要求供應(yīng)全院飲用水和洗浴。對(duì)茶浴爐房要制定衛(wèi)生安全工作制度，確保正常供水和安全。對(duì)浴室內(nèi)衛(wèi)生、各種設(shè)施應(yīng)及時(shí)檢修，杜絕發(fā)生事故。
8、按要求每年應(yīng)集中時(shí)間對(duì)外收取供暖費(fèi)，并支付供暖費(fèi)。
9、按要求努力回收學(xué)校創(chuàng)收水電費(fèi)。
10、按要求統(tǒng)計(jì)、收繳、上報(bào)家屬住戶水電費(fèi)。
11、按要求對(duì)院內(nèi)人防工程進(jìn)行檢查，防止發(fā)生意外事故。
五、違約責(zé)任
1、甲方違反合同規(guī)定，使乙方未能完成合同規(guī)定的服務(wù)和管理目標(biāo)，乙方有權(quán)視不同情況限期向甲方提出解決意見(雙方協(xié)商)。如逾期仍未解決，乙方有權(quán)中止合同，所造成乙方經(jīng)濟(jì)損失由甲方予以經(jīng)濟(jì)賠償。
2、乙方違反合同所規(guī)定的內(nèi)容或未達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，或師生員工反映強(qiáng)烈且不能及時(shí)解決的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正(雙方協(xié)商)，如逾期不改，甲方有權(quán)終止本合同。另行安排其它物業(yè)管理機(jī)構(gòu)替代。給甲方造成的經(jīng)濟(jì)損失，乙方應(yīng)給予賠償。
3、乙方違約擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，甲方有權(quán)要求乙方改正并清退多收費(fèi)用。
六、其它
1、本協(xié)議未盡事宜由雙方協(xié)商解決，并以書面協(xié)議簽定補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議有同等效力。本協(xié)議有效期為一年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。
2、本協(xié)議之委托協(xié)議書均為本協(xié)議的有效組成部分，具有同等法律效力。
3、本協(xié)議共4份，甲、乙雙方各執(zhí)2份，具有同等法律效力。經(jīng)雙方簽字蓋章后生效。
甲方(蓋章)：_________ 乙方(蓋章)：_________
甲方代表(簽字)：_________ 乙方代表(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
第11篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題-第三章物業(yè)管理合同
物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之第三章物業(yè)管理合同
一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)
1.在()階段,由()制定業(yè)主臨時(shí)公約。
a物業(yè)銷售之前建設(shè)單位
b物業(yè)銷售之前物業(yè)管理企業(yè)
c物業(yè)人住階段建設(shè)單位
d物業(yè)人住階段物業(yè)管理企業(yè)
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)業(yè)主公約的掌握程度。物業(yè)銷售之前,由建設(shè)單位制訂業(yè)主臨時(shí)公約。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第66頁(yè)。
2.下列屬于合同要約的是()。
a拍賣b廣告c標(biāo)價(jià)d投標(biāo)
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對(duì)合同要約與邀請(qǐng)要約的掌握程度。選項(xiàng)a“拍賣”選項(xiàng)b“廣告”選項(xiàng)c“標(biāo)價(jià)”屬于邀請(qǐng)要約。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第51頁(yè)。
3.物業(yè)管理招標(biāo)是()。
a要約b承諾c邀請(qǐng)要約d反要約
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對(duì)要約的掌握程度。招標(biāo)是邀請(qǐng)要約,投標(biāo)是要約。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第50一52頁(yè)。
4.前期物業(yè)服務(wù)應(yīng)達(dá)到()的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
a國(guó)家規(guī)定b省、市規(guī)定c合同約定d業(yè)主要求
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的掌握程度。前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第56頁(yè)。
5.下列不屬于合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則是()。
a誠(chéng)實(shí)信用b權(quán)利義務(wù)公平對(duì)等c業(yè)主占主導(dǎo)地位d合同自由
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對(duì)合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則的掌握程度。合同簽訂應(yīng)遵循五項(xiàng)基本原則:①主體平等;②合同自由;③權(quán)利義務(wù)公平對(duì)等;④誠(chéng)實(shí)信用;⑤守法和維護(hù)社會(huì)公益。故本
題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第54~55頁(yè)。
6.承諾必須由()作出,才能產(chǎn)生法律效力。
a要約人b受要約人c第三方d要約人的代理人
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對(duì)合同的承諾的掌握程度。合同承諾必須由受要約人或其代理人作出。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第52頁(yè)。
7.物業(yè)管理服務(wù)合同一般采用()。
a書面合同b口頭合同c事實(shí)合同d以上都可以
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理服務(wù)合同的掌握程度。當(dāng)事人雙方協(xié)商成文后簽字或蓋章形成的合同書、協(xié)議書、契約書、公約等一般都屬于書面合同形式,如前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)
合同、業(yè)主公約等。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第54頁(yè)。
8.前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同開始生效,在此條件下,前期物業(yè)服務(wù)合同將()。
a繼續(xù)生效b中止c終止d以上都不可以
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同區(qū)別的掌握程度。前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同開始生效,在此條件下,前期物業(yè)服務(wù)合同將會(huì)終止。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第58頁(yè)。
9.物業(yè)服務(wù)合同簽訂的過程中,某業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提出異議,該業(yè)主的反對(duì)()。
a成立b不成立c根據(jù)具體情況具體分析d該業(yè)主可拒絕履行合同義務(wù)
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)合同特點(diǎn)的掌握程度。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同的一方主體,一般不可能在選擇物業(yè)管理服務(wù)以及選擇物業(yè)管理企業(yè)方面形成一致的看法,其中的單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主,也不可能拒絕某種物業(yè)管理服務(wù)或某個(gè)物業(yè)管理企業(yè)。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第57~58頁(yè)。
10.業(yè)主自有物業(yè)專有部分的承接驗(yàn)收屬于()之間的問題。
a業(yè)主與開發(fā)商b業(yè)主與物業(yè)公司c物業(yè)公司與開發(fā)商d業(yè)主與施工方
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)的掌握程度。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗(yàn)收是前期物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié),而對(duì)業(yè)主自有物業(yè)專有部分的承接驗(yàn)收則屬于業(yè)主與發(fā)展商之間的問題,無需在合同中約定。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第57頁(yè)。
二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)
1.合同要約構(gòu)成要件有()。
a要約必須是特定人的意思表示
b要約必須包括合同的主要內(nèi)容,并且內(nèi)容必須具體確定
c要約發(fā)出就生效
d所有的訂約提議都可以構(gòu)成要約
e要約不一定具有訂立合同的意圖
【答案】a b
【解析】本題考查的是考生對(duì)合同要約的構(gòu)成要件的掌握程度。要約的構(gòu)成要件包括:①要約必須是特定人的意思表示,必須具有訂立合同的意圖;②要約必須包括合同的主要內(nèi)容,并且內(nèi)容必須
具體確定;③要約必須傳達(dá)到受要約人才能生效。故本題選ab,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第51頁(yè)。
2.下列屬于邀請(qǐng)要約的有()。
a廣告b標(biāo)價(jià)c投標(biāo)d拍賣e招標(biāo)
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)合同要約與邀請(qǐng)要約的掌握程度。選項(xiàng)c“投標(biāo)”是要約。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第50~52頁(yè)。
3.合同要件應(yīng)當(dāng)具備的必要條件有()。
a當(dāng)事人的締約能力
b當(dāng)事人的真實(shí)意思表示
c合同的內(nèi)容的合法
d合同的形式合法
e合同的權(quán)利與義務(wù)對(duì)等
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對(duì)合同要件應(yīng)具備的必要條件的掌握程度。選項(xiàng)e“合同的權(quán)利與義務(wù)對(duì)等”屬于“合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則”。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第53頁(yè)。
4.合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則有()。
a當(dāng)事人的締約能力
b誠(chéng)實(shí)信用
c守法和維護(hù)社會(huì)公益
d合同自由
e主體平等
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則的掌握程度。合同簽訂應(yīng)遵循五項(xiàng)基本原則:①主體平等;②合同自由;③權(quán)利義務(wù)公平對(duì)等;④誠(chéng)實(shí)信用;⑤守法和維護(hù)社會(huì)公益。故本
題選b、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第54~55頁(yè)。
5.物業(yè)服務(wù)合同可因以下哪些原因終止()。
a物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿,雙方?jīng)]有續(xù)簽合同
b因不可抗力致使物業(yè)服務(wù)合同無法履行
c業(yè)主委員會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)
d物業(yè)管理企業(yè)被宣告破產(chǎn)
e法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的掌握程度。物業(yè)服務(wù)合同可因下列原因終止:①物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿,雙方?jīng)]有續(xù)簽合同;②物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)雙方協(xié)商一致解除合同的;③因不可抗力致使物業(yè)服務(wù)合同無法履行;④物業(yè)管理企業(yè)被宣告破產(chǎn);⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第60頁(yè)。
6.物業(yè)服務(wù)過程中出現(xiàn)的爭(zhēng)議,可通過以下()方式解決。
a協(xié)商b仲裁c訴訟d行業(yè)主管部門裁定e以上都可以
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對(duì)爭(zhēng)議的解決方式的掌握程度。一般情況下,有爭(zhēng)議的合同應(yīng)該通過友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不成,則可依照合同中約定的仲裁條件請(qǐng)求仲裁委員會(huì)仲裁,或者向人民法院提起訴訟,故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第60頁(yè)“明確違約責(zé)任的界定及爭(zhēng)議的解決方式”的內(nèi)容。
7.簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí),應(yīng)特別注意的條款有()。
a明確服務(wù)期限
b項(xiàng)目所包括的內(nèi)容具體、詳細(xì)
c明確項(xiàng)目管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
d明確相應(yīng)管理服務(wù)費(fèi)用
e逐項(xiàng)寫清管理服務(wù)項(xiàng)目
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的條款的掌握程度。要注意以下主要條款:①項(xiàng)目,及應(yīng)逐項(xiàng)寫清管理服務(wù)項(xiàng)目;②內(nèi)容。即各項(xiàng)目所包含的具體內(nèi)容越詳細(xì)越好;③標(biāo)準(zhǔn),即各項(xiàng)目具體內(nèi)容的管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);④費(fèi)用,即在前述的管理服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)收取的相應(yīng)費(fèi)用,故本題選b、c、d、e。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第59~60頁(yè)“物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗”的內(nèi)容。
8.根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,常規(guī)物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)服務(wù)費(fèi)不包括()。
a業(yè)主人身保險(xiǎn)
b業(yè)主機(jī)動(dòng)車的保管
c使用人的人身保險(xiǎn)
d物業(yè)公共區(qū)域公眾責(zé)任險(xiǎn)
e業(yè)主財(cái)產(chǎn)保管費(fèi)用
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對(duì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同注意事項(xiàng)的掌握程度。在物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)明確約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)不包含業(yè)主與物業(yè)使用人的人身保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保管等費(fèi)用,排除物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管等義務(wù),故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第59頁(yè)“對(duì)免責(zé)條款的約定”的內(nèi)容。
9.簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意()。
a合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)
b免責(zé)條款的約定
c違約責(zé)任的約定
d物業(yè)服務(wù)合同條款宜粗不宜細(xì)
e以上都正確
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對(duì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同注意事項(xiàng)的掌握程度。簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)有:①明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù);②明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù);③對(duì)違約責(zé)任的約定;④對(duì)免責(zé)條款的約定;⑤物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗;⑥合同的簽訂要實(shí)事求是;⑦明確違約責(zé)任的界定及爭(zhēng)議的解決方式。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第59~60頁(yè)“簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)”的內(nèi)容。
10.物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別體現(xiàn)在()。
a訂立合同的當(dāng)事人不同
b違約責(zé)任的約定不同
c服務(wù)內(nèi)容不同
d合同期限不同
e服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不同
【答案】a d
【解析】本題考查的
是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別的掌握程度。兩者的主要差別在于:訂立合同的當(dāng)事人不同和合同期限不同,故本題選a、d。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第58頁(yè)“物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別”的內(nèi)容。
11.簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是()。
a業(yè)主b業(yè)主委員會(huì)c建設(shè)單位d物業(yè)管理企業(yè)e物業(yè)使用人
【答案】c d
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別的掌握程度。兩者的主要差別在于:訂立合同的當(dāng)事人不同和合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)。故本題選c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第50頁(yè)。
12.物業(yè)服務(wù)合同的訂立期限與前期物業(yè)服務(wù)合同相比具有()特點(diǎn)。
a期限明確b期限不固定c期限不明確d穩(wěn)定性弱e穩(wěn)定性強(qiáng)
【答案】a e
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別的掌握程度。兩者的主要差別在于:訂立合同的當(dāng)事人不同和合同期限不同。物業(yè)服務(wù)合同期限由訂立合同雙方約定,與前期物業(yè)服務(wù)合同相比,具有期限明確、穩(wěn)定性強(qiáng)等特點(diǎn),故本題選a、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第58頁(yè)。
13.前期物業(yè)合同中關(guān)于專項(xiàng)維修資金的主要內(nèi)容包括這部分資金的()。
a續(xù)籌b管理c使用d繳存e保管
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的掌握程度。專項(xiàng)維修資金的主要內(nèi)容包括這部分資金的繳存、使用、續(xù)籌和管理。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第57頁(yè)。
14.物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)有()。
a一般權(quán)多元化的物業(yè)管理區(qū)域是由業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同
b《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂雙方主體資格作出了明確的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)合同要向政府物業(yè)管理主管部門備案
c合同明確,業(yè)主或使用人要繳納物業(yè)管理過程中的相關(guān)費(fèi)用及物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)取得一定的酬金或利潤(rùn)
d合同期限不確定
e只要通過法定的多數(shù)投票權(quán)數(shù),所有業(yè)主都必須承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同責(zé)任
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)合同特點(diǎn)的掌握程度。選項(xiàng)d“合同期限不確定”應(yīng)為“有明確期限”。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第57~58頁(yè)。
二、案例題
1. 某小區(qū)入住已五年,已經(jīng)成立了業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)a公司簽訂的物業(yè)管理合同已經(jīng)到期。業(yè)主委員會(huì)試圖通過招標(biāo)的方式重新選擇物業(yè)管理企業(yè),一直未能順利進(jìn)行,a物業(yè)公司仍按照原合同提供物業(yè)管理和服務(wù)。業(yè)主王先生以物業(yè)管理合同已經(jīng)到期為由不再繳付a物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費(fèi)。a物業(yè)管理公司在多次催繳未果的情況下,將王先生告到法院。請(qǐng)問你認(rèn)為a物業(yè)管理公司能勝訴嗎為什么
【答案】能勝訴,應(yīng)判決王先生償付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)。
合同的期限雖然已經(jīng)屆滿,但業(yè)主委員會(huì)沒有選出新的物業(yè)管理企業(yè),也沒有訂立新的物業(yè)服務(wù)合同,a物業(yè)管理公司作為小區(qū)的物業(yè)管理部門以原合同的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理和提供服務(wù)。王先生作為該小區(qū)的業(yè)主,實(shí)際享受a物業(yè)公司提供的服務(wù),并未提出異議,理應(yīng)按約支付物業(yè)管理費(fèi)。
2.劉先生購(gòu)買了一套位于頂層的商品房,“人住時(shí)與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《業(yè)主公約》中都有明確的規(guī)定:為維護(hù)小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全,業(yè)主不得私自封閉觀景陽(yáng)臺(tái),不得在窗戶上加裝防護(hù)欄?！比俗『?劉先生未經(jīng)物業(yè)公司同意,擅自封閉了觀景陽(yáng)臺(tái)并加裝了防護(hù)欄。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要求其拆除。劉先生認(rèn)為:這是自己的房子,自己有權(quán)利處理,拒不拆除。物業(yè)公司決定:對(duì)劉先生罰款2000元。劉先生拒絕交納。在不得已的情況下,物業(yè)公司采取了斷水、斷電、停止服務(wù)等系列“制裁措施”。雙方矛盾十分尖銳,物業(yè)公司因此把劉先生告上了法庭。
物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求是:劉先生拆除封閉陽(yáng)臺(tái)的材料及防護(hù)欄并交納罰款;劉先生承擔(dān)此案的訴訟費(fèi)。請(qǐng)問物業(yè)公司的各項(xiàng)訴訟請(qǐng)求能否得到法院的支持劉先生在此案中的不當(dāng)之處物業(yè)公司在操作中的錯(cuò)誤所在
【答案】
(1)a物業(yè)公司要求劉先生交納罰款的請(qǐng)求無法律依據(jù),應(yīng)予以駁回;
b訴劉先生拆除陽(yáng)臺(tái)及護(hù)欄的請(qǐng)求應(yīng)予支持;
c此案的訴訟費(fèi)應(yīng)由雙方分擔(dān)。
(2)業(yè)主應(yīng)合理使用房屋,不得損害他人權(quán)益和公共利益。劉先生致小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全于不顧,擅自封閉陽(yáng)臺(tái)和加裝護(hù)欄,不僅侵犯了其他相關(guān)業(yè)主的利益,而且違反了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《業(yè)主公約》的約定,行為不當(dāng)。
(3)首先,作為物業(yè)公司不是行政管理部門也不是執(zhí)法單位,無權(quán)罰款;其次,物業(yè)公司應(yīng)依照合同約定,采取協(xié)商或司法途徑解決矛盾,無權(quán)采取停水、停電等方式處理糾紛。
3.a房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的居住小區(qū)一期已經(jīng)人住,當(dāng)時(shí)的物業(yè)管理工作由a房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)部完成。隨著二期開發(fā)的繼續(xù)和人住的臨近,a開發(fā)商找到b物業(yè)管理公司并與之簽訂了為期十年
的物業(yè)管理合同,將該居住小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)承包給b物業(yè)管理公司。按合同約定,b物業(yè)公司要向a開發(fā)商交納50萬元的履約保證金和每年20萬元的承包費(fèi)。請(qǐng)問a開發(fā)商與b物業(yè)管理公司簽訂為
期十年的物業(yè)管理合同效力如何a開發(fā)商要求.b公司交納履約保證金和承包費(fèi)的合同約定是否有效
【答案】(1)開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的合同,屬前期物業(yè)服務(wù)合同。《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限,但是,期限未滿,業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。故即便開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂為期十年的合同,但是在此期間,若小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同之后,前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)小區(qū)業(yè)主就不再具有法律約束力了。
(2)開發(fā)商對(duì)其所出售的房屋僅具有臨時(shí)所有權(quán)人的身份,在房屋交付后物業(yè)管理合同的實(shí)際履約當(dāng)事人是各個(gè)業(yè)主和物業(yè)管理公司。對(duì)于代他人簽署的合同,開發(fā)商借機(jī)會(huì)收取履約保證金和承包金歸己所有,是侵犯實(shí)際履約人即業(yè)主合法權(quán)利的行為,該條款無效。
4.邵先生在某小區(qū)購(gòu)買一套住宅人住三年,每月按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)。一個(gè)冬天的夜晚,邵先生回家發(fā)現(xiàn),自家的鋼制防盜門和木門的鎖均已被撬壞,整個(gè)門毀壞變形,屋內(nèi)一片狼藉。邵先生立
即打電話給物業(yè)公司,同時(shí)報(bào)警。經(jīng)統(tǒng)計(jì),邵先生家中被盜金錢和物品損失共計(jì)8萬余元。邵先生認(rèn)為,自己繳納了物業(yè)管理費(fèi),物業(yè)公司的安全管理工作中有巡邏的職責(zé),家中被盜物業(yè)公司竟然毫無察覺,屬于管理疏漏,應(yīng)賠償自己的全部損失。在與物業(yè)公司多次交涉無結(jié)果的情況下,邵先生對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行起訴,要求物業(yè)公司賠償人民幣8萬元。請(qǐng)問法院是否會(huì)完全支持邵先生的訴訟請(qǐng)求為什么
【答案】法院不會(huì)完全支持邵先生的訴訟請(qǐng)求,但會(huì)部分支持邵先生的訴訟請(qǐng)求。
失竊案件發(fā)生時(shí),犯罪嫌疑人是以暴力的手段破壞邵先生家的兩重門進(jìn)入室內(nèi)并盜竊的。這樣長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi),保安員未能巡邏發(fā)現(xiàn),存在疏漏,未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)、制止犯罪,對(duì)由此產(chǎn)生的損失負(fù)有一定
責(zé)任。但是,盜竊是發(fā)生在室內(nèi),發(fā)現(xiàn)起來有一定的難度,故物業(yè)公司無需承擔(dān)全部責(zé)任。
5.你是某公司的高級(jí)管理人員,公司委派你起草前期物業(yè)服務(wù)合同,你認(rèn)為前期物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容是什么物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別有哪些
【答案】前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容就是通過合同條款反映建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,包括主要部分為:一是合同的當(dāng)事人,二是物業(yè)基本情況,三是服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量,四是服務(wù)費(fèi)用,五是物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理,六是承接查驗(yàn)和使用維護(hù),七是專項(xiàng)維修資金,八是違約責(zé)任,九是其他事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別:
物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同,主要差別在于:一是訂立合同的當(dāng)事人不同,前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是業(yè)主(或業(yè)主大會(huì))與物業(yè)管理企業(yè)。二是合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限雖然可以約定,但期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同又開始生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同將會(huì)終止。物業(yè)服務(wù)合同期限則由訂立合同雙方約定,具有期限明確,穩(wěn)定強(qiáng)等特點(diǎn)。
6.你是某物業(yè)公司的高級(jí)管理人員,公司委派你與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,你認(rèn)為簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意哪些事項(xiàng)
第12篇 物業(yè)管理知識(shí)問答題-4
物業(yè)管理知識(shí)問答題(4)
1、物業(yè)管理用房應(yīng)按什么比例配置產(chǎn)權(quán)歸誰所有
答:《淄博市物業(yè)管理辦法》第二十九條規(guī)定:建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照開發(fā)物業(yè)總面積3‰的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償提供物業(yè)管理用房,最低不得少于80平方米,產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。規(guī)劃行政管理部門在規(guī)劃許可時(shí)應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)管理用房的具體位置以及相應(yīng)面積。建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證和房地產(chǎn)初始登記時(shí),應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房配置的相關(guān)資料,經(jīng)審核符合條件的,方可核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記。
2、業(yè)主是否可以擅自將住宅用房改為經(jīng)營(yíng)性用房
答:《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定:“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！?/p>
法律雖然沒有明確禁止業(yè)主將自己的住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房,但對(duì)這一行為進(jìn)行了限制:一是必須遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。二是應(yīng)當(dāng)征得有利害關(guān)系的業(yè)主的同意。這里所說的“有利害關(guān)系的業(yè)主”通常是指改變房屋用途可能影響其利益的業(yè)主。也就是說,業(yè)主要想將住宅用房改為經(jīng)營(yíng)性用房,在遵守相關(guān)法律、法規(guī)的基礎(chǔ)上,還必須通過協(xié)商,征得有利害關(guān)系的所有業(yè)主的同意,有利害關(guān)系的業(yè)主可以實(shí)行“一票否決權(quán)”,限制這一行為,維護(hù)自己的權(quán)利。換句話說,只要一個(gè)有利害關(guān)系的業(yè)主不同意,即使其他人都同意,當(dāng)事人也不得將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房。
3、哪些事項(xiàng)應(yīng)該由業(yè)主共同決定
答:《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定:“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)?！?/p>
決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
4、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備包括哪些部分
答:根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房[1998]第213號(hào))第三條規(guī)定:共用部位是指住房主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?,戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住房?jī)?nèi),建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
5、業(yè)主委員會(huì)越權(quán)業(yè)主該怎么辦
答:業(yè)主作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的所有權(quán)人,不僅對(duì)建筑物專有部分享有專有權(quán),對(duì)共用部分享有共有權(quán),同時(shí)作為小區(qū)成員還享有成員權(quán),業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)的形式,通過民主協(xié)商,個(gè)人利益服從共同利益,少數(shù)人的利益服從多數(shù)人的利益,采取多數(shù)決定或絕對(duì)多數(shù)決定的方式?jīng)Q定小區(qū)物業(yè)管理、處分、使用等事項(xiàng)。
由于業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作缺少相關(guān)監(jiān)督,侵害業(yè)主權(quán)益的事件不斷出現(xiàn),在實(shí)踐中引出了不少矛盾和糾紛。
遇到這種情況業(yè)主可以向物業(yè)管理行政主管部門投訴調(diào)處;也可以采用在業(yè)主大會(huì)內(nèi)部設(shè)置監(jiān)督部門等方式,來避免業(yè)主委員會(huì)的越權(quán)行為等。
6、樓道內(nèi)的照明燈該由誰負(fù)責(zé)維修
答:應(yīng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修。樓梯間的照明燈屬于公共設(shè)施設(shè)備,它的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用包含在物業(yè)管理費(fèi)中,但樓道公共照明的電費(fèi)本著誰收益、誰承擔(dān)的原則應(yīng)由業(yè)主分擔(dān)。
7、房頂漏水到底應(yīng)該誰來修
答:分幾種情況。國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l理》第四十條規(guī)定,屋面防水最低保修期限為5年,如果你的房子沒出保修期,應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修;如果已經(jīng)出了保修期,屋面防水的大修、中修工程,已經(jīng)繳納物業(yè)專項(xiàng)維修資金的,從專項(xiàng)維修資金中列支,未繳納的由本樓或本單元的全體業(yè)主分擔(dān)。
8、物業(yè)公司為業(yè)主換水龍頭該不該收人工費(fèi)
答:首先我們要先了解物業(yè)管理的內(nèi)容,物業(yè)管理的基本內(nèi)容按服務(wù)性質(zhì)和提供方式可分為三種:常規(guī)性公共服務(wù)、針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)和委托性特約服務(wù)。
常規(guī)性公共服務(wù)面向全體業(yè)主和物業(yè)使用人,目的是保證物業(yè)的完好和正常使用,保證小區(qū)內(nèi)住戶的正常生活秩序,美化人們的生活環(huán)境,這一服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)提供的基本服務(wù),內(nèi)容通常在物業(yè)管理委托合同中明確規(guī)定,業(yè)主和承租人不需額外提出要求。這項(xiàng)服務(wù)大致包含六項(xiàng)內(nèi)容:房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)、公共保結(jié)服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理、公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)如:代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)等公共事業(yè)性費(fèi)用。
針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住戶的工作生活條件,滿足其中一些住戶的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。一般是指物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目,并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以公布,當(dāng)住戶需要這項(xiàng)服務(wù)時(shí),可自行選擇。如:家政服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、中介服務(wù)等。
委托性特約服務(wù)是為滿足小區(qū)內(nèi)個(gè)別住戶的委托而提供的服務(wù),一般未在合同或?qū)Ｏ蚍?wù)中設(shè)立。
為業(yè)主家里換水龍頭是屬于委托性特約服務(wù),物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是物業(yè)公司提供常規(guī)性公共服務(wù)而獲得的報(bào)酬,并不包括專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)的報(bào)酬,因此業(yè)主要求物業(yè)公司提供專向服務(wù)和特約服務(wù)應(yīng)當(dāng)另外支付報(bào)酬,具體數(shù)額由雙方協(xié)商確定。
9、建設(shè)單位已經(jīng)聘請(qǐng)了物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu),業(yè)主是否有權(quán)更換
答:按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《淄博市物業(yè)管理辦法》相關(guān)條款的規(guī)定,在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理,并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限已滿,尚未成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)已成立但尚未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的,物業(yè)管理企業(yè)可以按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù),直至業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之日起終止,但業(yè)主大會(huì)要求物業(yè)管理企業(yè)退出的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出。
前期物業(yè)服務(wù)合同期滿不再繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù)的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)于期滿前2個(gè)月通知業(yè)主。
10、什么情況下住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會(huì)如何成立
答:《淄博市物業(yè)管理辦法》第九條規(guī)定:“符合下列條件之一的,建設(shè)單位、物
業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主(超過20%)可以向區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求:(一)新建物業(yè)入住率達(dá)到50%以上的;(二)物業(yè)入住率達(dá)到30%以上并且首套房屋業(yè)主辦理入住手續(xù)已滿2年的;(三)非新建物業(yè)具備實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l件的。”
區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門接到成立業(yè)主大會(huì)的書面申請(qǐng)后,應(yīng)當(dāng)和物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織成立由業(yè)主代表和居民委員會(huì)成員組成的業(yè)主大會(huì)籌備組。
籌備組負(fù)責(zé)下列籌備工作:(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;(二)擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(草案)》和《業(yè)主公約(草案)》;(三)登記和確認(rèn)業(yè)主身份;(四)確定業(yè)主委員會(huì)委員產(chǎn)生辦法;(五)其他準(zhǔn)備工作。
籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi),組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)、制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約等。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。
11、物業(yè)服務(wù)費(fèi)到底做什么用的有哪幾部分構(gòu)成
答:《淄博市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》第十四、十五條規(guī)定業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),期于全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分:
1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
6)辦公費(fèi)用;
7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金列支,不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
12、物業(yè)維修資金如何收繳、管理和使用
答:物業(yè)公共維修資金是《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立的一項(xiàng)制度,在《物權(quán)法》中也有具體體現(xiàn)。該資金應(yīng)由房屋買受人交納(房?jī)r(jià)總額的2%),由開發(fā)商在房屋出售時(shí)代收,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí),統(tǒng)一由房產(chǎn)行政管理部門監(jiān)管,保障該資金的安全。
物業(yè)公共維修資金,由房產(chǎn)行政部門部門按照統(tǒng)一交納、專戶儲(chǔ)存、專款專用的原則進(jìn)行管理。
