第1篇 物業(yè)管理處經(jīng)理崗位責(zé)任制
管理處實(shí)行在公司領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制,管理處經(jīng)理帶領(lǐng)管理處全體人員,按照《條例》、《委托管理合同》及公司各項(xiàng)規(guī)章制度,對(duì)住宅區(qū)實(shí)施專業(yè)化、一體化管理,接受管委會(huì)、業(yè)主、住戶和有關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)的監(jiān)督,實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理指標(biāo)。
一、認(rèn)真執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)和公司有關(guān)規(guī)章制度,在實(shí)踐中不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)和領(lǐng)導(dǎo)工作能力。
二、不斷建立和完善科學(xué)的運(yùn)作、監(jiān)督和考核體系,確保政令暢通,信息反饋流暢,管理工作高效。
三、負(fù)責(zé)管理處日常管理經(jīng)費(fèi)的收支審批工作,控制成本,制定并落實(shí)多種經(jīng)營(yíng)措施,完成公司下達(dá)的年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)任務(wù)。
四、負(fù)責(zé)組織與住戶溝通,及時(shí)認(rèn)真的處理與顧客的關(guān)系,解決顧客提出的合理要求,采納合理化建議。
五、負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)員工工作安排,負(fù)責(zé)管理處員工工作效績(jī)考評(píng)。
六、負(fù)責(zé)審批《物資申請(qǐng)單》,控制部門(mén)的物資采購(gòu)程序。
七、負(fù)責(zé)維修班組、指揮中心及安全管理班組的業(yè)務(wù)指導(dǎo)及日常管理工作,提高工作效率。
八、負(fù)責(zé)對(duì)外協(xié)調(diào)相關(guān)單位、部門(mén)的公共關(guān)系,確保各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展。
九、負(fù)責(zé)簽訂管理處的b類合同,分承包合同及長(zhǎng)期家庭服務(wù)協(xié)議,并監(jiān)督合同實(shí)施。
十、負(fù)責(zé)審批員工培訓(xùn)計(jì)劃、考核、調(diào)薪及獎(jiǎng)懲計(jì)劃,落實(shí)每半年對(duì)專業(yè)技術(shù)及管理人員的考核,每季度對(duì)員工的考核。
十一、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)商鋪的規(guī)劃及管理工作。
十二、負(fù)責(zé)組織管理處的各項(xiàng)工作檢查,通過(guò)檢查、考核,加強(qiáng)部門(mén)及責(zé)任人的工作責(zé)任感,樹(shù)立爭(zhēng)一流工作成績(jī)的榮譽(yù)感,督導(dǎo)各項(xiàng)管理服務(wù)工作的有效落實(shí)。
十三、組織每周管理處工作例會(huì)、及時(shí)了解人員狀b級(jí)態(tài),工作難點(diǎn)、處理信息;檢查、總結(jié)和布置工作。
十四、堅(jiān)持每天巡視住宅區(qū)二遍,有效制止違章,現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)各崗位工作。
十五、組織定期檢查消防設(shè)施、防盜設(shè)施和機(jī)電設(shè)備,確保其隨時(shí)處于完好的狀態(tài)。
十六、負(fù)責(zé)公共設(shè)施大、中修計(jì)劃及年檢計(jì)劃的審核,把住現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量控制和竣工驗(yàn)收質(zhì)量關(guān)。
十七、每周六制度《周工作情況報(bào)表》報(bào)公司,每月1日審批《月工作計(jì)劃表》并報(bào)公司。
十八、制定b級(jí)夜間查崗計(jì)劃,指定夜間查崗人員并監(jiān)督查崗情況。
十九、自覺(jué)接受業(yè)主管委會(huì)和業(yè)主、住戶的民主監(jiān)督,采納合理化建設(shè),為顧客提供完善的服務(wù)。
二十、關(guān)心員工生活,為員工解決實(shí)際困難,安排與落實(shí)員工的業(yè)余文化生活及體育活動(dòng),增強(qiáng)集體凝聚力。
第2篇 麗江物業(yè)管理評(píng)審控制程序
1.0 目的
按計(jì)劃的時(shí)間間隔評(píng)審質(zhì)量管理體系,包括對(duì)質(zhì)量方針、目標(biāo)的評(píng)審,確保質(zhì)量管理體系持續(xù)的適應(yīng)性、充分性和有效性。
2.0 范圍
適用于對(duì)麗江花園物業(yè)管理公司質(zhì)量管理體系的評(píng)審。
3.0 職責(zé)
3.1總經(jīng)理主持管理評(píng)審會(huì)議并負(fù)責(zé)對(duì)《管理評(píng)審報(bào)告》的審批。
3.2管理者代表負(fù)責(zé)向總經(jīng)理報(bào)告質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況,組織管理評(píng)審會(huì)議的召開(kāi),組織編寫(xiě)《管理評(píng)審報(bào)告》。
3.3行政部負(fù)責(zé)評(píng)審計(jì)劃的制定,收集并提供管理評(píng)審所需資料,建立并保存管理評(píng)審會(huì)議記錄,協(xié)助管理者代表編制《管理評(píng)審報(bào)告》,負(fù)責(zé)組織對(duì)評(píng)審后的糾正、預(yù)防措施的跟蹤和驗(yàn)證。
3.4各部門(mén)負(fù)責(zé)準(zhǔn)備、提供與本部門(mén)工作有關(guān)的對(duì)質(zhì)量管理體系評(píng)審所需的資料、參加管理評(píng)審會(huì)議,實(shí)施會(huì)議提出的糾正與預(yù)防措施。
4.0 定義(無(wú))
5.0 工作程序
5.1管理評(píng)審頻次
5.1.1 管理評(píng)審每年至少進(jìn)行一次,發(fā)生下列情況可增加評(píng)審次數(shù),具體評(píng)審時(shí)機(jī)由總經(jīng)理確定。
5.1.2 內(nèi)部審核之后,外部(第二或第三方)審核之前。
5.1.3 出現(xiàn)重大質(zhì)量事故或有重大的客戶投訴。
5.1.4 認(rèn)證證書(shū)即將到期。
5.1.5 社會(huì)環(huán)境、市場(chǎng)需求、公司機(jī)構(gòu)發(fā)生重大變化。
5.1.6 總經(jīng)理認(rèn)為必要時(shí)。
5.2評(píng)審前的準(zhǔn)備工作
5.2.1 行政部必須于管理評(píng)審前編制《管理評(píng)審計(jì)劃》,報(bào)管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)。計(jì)劃主要內(nèi)容包括:
a) 評(píng)審時(shí)間;
b) 評(píng)審目的;
c) 評(píng)審范圍及評(píng)審重點(diǎn);
d) 參加評(píng)審部門(mén)(人員);
e) 評(píng)審依據(jù);
f) 評(píng)審內(nèi)容。
5.2.2 行政部在管理評(píng)審前做好會(huì)議籌備工作,并通知參加評(píng)審的人員以及準(zhǔn)備本次評(píng)審的計(jì)劃和有關(guān)資料。
5.2.3 各有關(guān)部門(mén)應(yīng)整理好本部門(mén)質(zhì)量管理體系運(yùn)行的相關(guān)資料送行政部匯總整理后報(bào)管理者代表。
5.2.4 參加管理評(píng)審會(huì)議人員:總經(jīng)理及受邀請(qǐng)的部門(mén)負(fù)責(zé)人和有關(guān)人員。
5.3評(píng)審輸入
管理評(píng)審輸入包括以下方面的內(nèi)容:
5.3.1質(zhì)量方針、目標(biāo)和指標(biāo)的貫徹實(shí)施情況及其適宜性。
5.3.2審核結(jié)果(包括內(nèi)部、外部質(zhì)量管理體系審核的結(jié)果)。
5.3.3質(zhì)量管理體系運(yùn)行的有效性及其組織結(jié)構(gòu)的配置和調(diào)整。
5.3.4顧客反饋情況,包括滿意程度測(cè)量結(jié)果及與顧客溝通的結(jié)果等。
5.3.5過(guò)程業(yè)績(jī)和產(chǎn)品的符合性,包括過(guò)程、產(chǎn)品測(cè)量和監(jiān)控的結(jié)果。
5.3.6改進(jìn)、預(yù)防和糾正措施的狀況,包括對(duì)糾正和預(yù)防措施的實(shí)施及其有效性的監(jiān)控結(jié)果。
5.3.7以往管理評(píng)審的跟蹤措施的實(shí)施及有效性。
5.3.8可能影響質(zhì)量管理體系的變更。
5.3.9相關(guān)方所關(guān)心的問(wèn)題。
5.3.10改進(jìn)的建議及其它。
5.4實(shí)施評(píng)審
5.4.1 總經(jīng)理主持召開(kāi)管理評(píng)審會(huì)議,管理者代表報(bào)告質(zhì)量管理體系的總體運(yùn)行情況,有關(guān)部門(mén)匯報(bào)質(zhì)量管理體系運(yùn)行的相關(guān)情況,參加會(huì)議的各部門(mén)負(fù)責(zé)人以及有關(guān)人員對(duì)評(píng)審輸入進(jìn)行評(píng)價(jià),對(duì)存在或潛在的不合格提出糾正和預(yù)防措施,確定責(zé)任人員和整改要求。
5.4.2 總經(jīng)理對(duì)所涉及管理評(píng)審內(nèi)容作出結(jié)論性的評(píng)價(jià)意見(jiàn),行政部負(fù)責(zé)形成會(huì)議記錄。
5.5評(píng)審輸出
管理評(píng)審的輸出包括以下方面的任何決定和措施:
5.5.1 質(zhì)量管理體系及其過(guò)程有效性的改進(jìn),包括對(duì)質(zhì)量方針、目標(biāo)、組織結(jié)構(gòu)、過(guò)程控制和產(chǎn)品質(zhì)量方面的評(píng)價(jià)。
5.5.2 與顧客要求有關(guān)的產(chǎn)品的改進(jìn),對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品符合要求的評(píng)價(jià),包括是否需要進(jìn)行產(chǎn)品、過(guò)程審核等與評(píng)審內(nèi)容相關(guān)要求。
5.5.3 資源需求等。
5.6管理評(píng)審報(bào)告
5.6.1 管理評(píng)審結(jié)束后,由行政部協(xié)助管理者代表起草《管理評(píng)審報(bào)告》。
《管理評(píng)審報(bào)告》內(nèi)容如下:
a)本次評(píng)審的目的、范圍、依據(jù)和信息;
b)參加本次評(píng)審的人員、日期、地點(diǎn);
c)對(duì)質(zhì)量管理體系評(píng)審的綜述和結(jié)論;
d)相關(guān)部門(mén)需采取的糾正或預(yù)防措施。
5.6.2 《管理評(píng)審報(bào)告》經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,形成正式文件,發(fā)至每個(gè)參加評(píng)審活動(dòng)的部門(mén)及相關(guān)人員。
5.6.3 根據(jù)《管理評(píng)審報(bào)告》的要求,各相關(guān)部門(mén)實(shí)施糾正或預(yù)防措施。
5.6.4 行政部跟蹤《管理評(píng)審報(bào)告》有關(guān)要求落實(shí)的情況,各部門(mén)協(xié)助,并向管理者代表報(bào)告,管理者代表組織對(duì)相關(guān)部門(mén)改進(jìn)的有效性進(jìn)行驗(yàn)證。
5.6.5 糾正或預(yù)防措施如涉及質(zhì)量管理體系文件的修改,按《文件控制程序》進(jìn)行。
5.6.6 《管理評(píng)審報(bào)告》及評(píng)審會(huì)議中形成的其它質(zhì)量記錄由行政部歸檔保存。
6.0 相關(guān)文件
6.1《文件控制程序》rgpm
第3篇 金科物業(yè)公司交房管理流程
金科物業(yè)交房管理流程
1目的
確保業(yè)主(住戶)及時(shí)、滿意地接房,便于物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展,協(xié)助開(kāi)發(fā)商回收房款。
2 適用范圍
適用于金科物業(yè)管理有限公司各管理處物業(yè)的交付辦理。
3 定義
交房:是指業(yè)主 (住戶)收到《接房通知書(shū)》,并辦理完相應(yīng)手續(xù)獲得所購(gòu)物業(yè)的鑰匙。業(yè)主 (住戶)接房后 為物業(yè)已交付給業(yè)主 (住戶)。
4 職責(zé):
4.1管理處主任負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主 (住戶)接房時(shí)物業(yè)交付的組織工作。
4.2 管理處物業(yè)助理負(fù)責(zé)業(yè)主 (住戶)交房資料的準(zhǔn)備。
4.3 開(kāi)發(fā)公司售房部負(fù)責(zé)驗(yàn)證業(yè)主 (住戶)身份,核查費(fèi)用。
4.4 物管公司財(cái)務(wù)室負(fù)責(zé)收取業(yè)主接房須交納的相關(guān)費(fèi)用。
4.5 管理處前臺(tái)接待員負(fù)責(zé)審核業(yè)主接房資格,繳驗(yàn)各種證件,陪同業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收,辦理業(yè)主 (住戶)交房手續(xù)、交接物品。
5 程序要點(diǎn)
5.1交房的準(zhǔn)備工作
5.1.2 交房資料的準(zhǔn)備:
a)根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況編寫(xiě)和印制《接房通知書(shū)》、《業(yè)主(住戶)手冊(cè)》、《業(yè)主臨時(shí)公約》、《精神 明建設(shè)公約》、《區(qū)域防火責(zé)任書(shū)》;
b) 《接房通知書(shū)》的內(nèi)容要求寫(xiě)明辦理交房手續(xù)的地點(diǎn)、時(shí)間,辦理手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的資料、證件及應(yīng)繳費(fèi)用明細(xì),并附簡(jiǎn)明扼要的交房流程圖等;
c) 印制以下各類交房所需表格:
第4篇 物業(yè)管理公司行政手冊(cè)2
物業(yè)管理公司行政手冊(cè)(二)
第一章 前言
本公司所屬員工的管理,除法令另有規(guī)定外,均需依本手冊(cè)執(zhí)行。
本手冊(cè)內(nèi)的各項(xiàng)規(guī)定,可根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要,隨時(shí)修改。
本手冊(cè)由各管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行,公司行政職能部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查。各管理項(xiàng)目可根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況予以調(diào)整,但須經(jīng)公司審核備案。若有遺失,可向公司申請(qǐng)補(bǔ)發(fā),但需繳工本費(fèi)10元。
第二章 公司簡(jiǎn)介
常州市**物業(yè)管理有限公司主要從事物業(yè)管理、房屋修繕及維護(hù),室內(nèi)外清掃服務(wù),綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)。目前,公司設(shè)總經(jīng)理室、管理部、行政部、財(cái)務(wù)部。
本公司模范遵守中華人民共和國(guó)法律、法規(guī)。
本公司各管理項(xiàng)目為公司的下屬部門(mén),受公司統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和管理。
本公司的服務(wù)內(nèi)容:恪盡職守,完全履行項(xiàng)目委托管理合同約定。
第三章 服務(wù)使命
對(duì)業(yè)主、客戶提供優(yōu)質(zhì)滿意的服務(wù)。
追求完善的服務(wù)體系,使業(yè)主、客戶滿意。
培訓(xùn)和留住人才,使員工全力投入及支持,共同分享公司發(fā)展的成果。
第四章 服務(wù)宗旨
小區(qū)、大廈:以客為尊、以人為本、以質(zhì)為先。
學(xué)校:管理育人、服務(wù)育人、環(huán)境育人。
第五章 服務(wù)守則
遵紀(jì)守法,按章辦事;服從組織,聽(tīng)從安排;品行端正,儀容端莊;
待人接物,誠(chéng)懇有禮;忠于職守,不徇私情;管理有章,敬業(yè)愛(ài)崗;
整潔有序,美觀大方;服務(wù)社會(huì),奉獻(xiàn)國(guó)家。
第六章員工聘用
本公司以“公開(kāi)招聘、錄用,力求機(jī)會(huì)均等。任人唯賢、人盡其才”為原則。
新進(jìn)員工一般實(shí)行1-3個(gè)月試用期。
新進(jìn)員工報(bào)到試用時(shí)應(yīng)向公司行政部提交下列資料:
1.員工應(yīng)聘登記表(管理崗位);
2.身份證復(fù)印件;
3.持本人學(xué)歷、職稱資格、專業(yè)技術(shù)(特長(zhǎng))、曾從事職業(yè)、業(yè)績(jī)的相關(guān)原始證件、資料;
4.重新就業(yè)人員還應(yīng)提交就業(yè)登記證、養(yǎng)老保險(xiǎn)手冊(cè)等;
5.其他經(jīng)指定應(yīng)提供的證明材料。
新進(jìn)員工自試用之日起即為公司一員,理應(yīng)遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度和用工協(xié)議(合同)條款。
新進(jìn)員工在試用期間乃至試用期滿,將接受公司和試用部門(mén)主管的全過(guò)程考核評(píng)價(jià)。
1.對(duì)于試用期間工作表現(xiàn)優(yōu)秀的員工,經(jīng)試用部門(mén)主管提議,由公司職能部門(mén)審定,報(bào)公司總經(jīng)理室核準(zhǔn),可提前結(jié)束試用期,確定聘用關(guān)系。
2.對(duì)試用期間和試用期滿后經(jīng)考核不符合錄用條件的,公司職能部門(mén)審定,可提前一天通知其停止試用,同時(shí)解除用工關(guān)系。
3.對(duì)試用期滿考核不合格,但其所屬部門(mén)主管認(rèn)為需延長(zhǎng)試用期的,經(jīng)公司職能部門(mén)審核批準(zhǔn),可再給予不超過(guò)3個(gè)月的延長(zhǎng)試用期。
4.試用期滿,經(jīng)考核合格后,將予正式錄用。并按規(guī)定簽訂相關(guān)協(xié)議(合同)。
第七章勞動(dòng)用工關(guān)系
本公司員工實(shí)行合同(協(xié)議)用工制,公司和員工在平等自愿、協(xié)商一致的原則基礎(chǔ)上,簽訂相應(yīng)的用工合同(協(xié)議),并共同遵守。
用工合同(協(xié)議)自簽訂之日起即具法律效力,雙方必須嚴(yán)格執(zhí)行,任何一方要求變更,須經(jīng)雙方協(xié)商同意。合同(協(xié)議)期滿后如果續(xù)訂,須經(jīng)雙方同意才可續(xù)簽。
員工的工作職責(zé)由公司職能部門(mén)予以審定。
員工在崗時(shí)間應(yīng)恪盡職守、集中精神,盡最大努力完成自己的本職工作。
第八章薪資和福利
本公司為鼓勵(lì)各級(jí)員工恪盡職守,且能為公司盈利與發(fā)展積極提供貢獻(xiàn)的,實(shí)施以貢獻(xiàn)論薪酬的薪資制度。為培養(yǎng)以貢獻(xiàn)為爭(zhēng)取高薪的風(fēng)度與避免優(yōu)秀人員枉遭嫉妒起見(jiàn),特推行薪資保密管理機(jī)制。
各級(jí)主管應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)督、管理下屬人員不探詢他人薪資,不評(píng)論他人薪資。
各級(jí)人員的薪資除公司主辦核薪人員及發(fā)薪人員與各級(jí)直屬主管外,一律保密,如有違反,罰則如下:
主辦核薪及發(fā)薪人員,非經(jīng)核準(zhǔn)外,不得私自外泄任何人薪資,如有泄漏情事,另調(diào)他職。
探詢他人的薪資者,扣發(fā)50元月薪。
吐露本身薪資者,扣發(fā)100元月薪;如因而招惹是非者,予以停職處分。
評(píng)論他人薪資者,扣發(fā)6個(gè)月獎(jiǎng)金;如因而招惹是非者,予以停職處分。
薪資計(jì)算如有不明之處,報(bào)請(qǐng)直屬主管,查明處理,不得自行理論。
薪資每月發(fā)放一次,發(fā)放時(shí)間為次月10日,按自然月考勤計(jì)薪。
普通員工調(diào)薪:
見(jiàn)習(xí)期滿如見(jiàn)習(xí)合格,可約定一試用期,享受試用期薪資標(biāo)準(zhǔn);試用期滿,經(jīng)考核合格,可調(diào)整。
年度調(diào)整:
根據(jù)物價(jià)指數(shù)及各項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況隨會(huì)計(jì)年度調(diào)整;
考績(jī)調(diào)整隨年終考核調(diào)整。
除薪資外,公司將按國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)為員工辦理社會(huì)保險(xiǎn)。
公司將盡力為員工提供更豐厚的福利待遇,但需要全體員工的共同努力,使公司獲得穩(wěn)定、上升的經(jīng)濟(jì)效益。
以下有關(guān)費(fèi)用將在員工的工資中扣除。
1.法律規(guī)定應(yīng)由勞動(dòng)者本人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用;
2.法律要求用人單位代扣繳的稅金;
3.罰款或賠款費(fèi)用;
4.其它按有關(guān)法律或企業(yè)有關(guān)管理制度扣除的費(fèi)用。
第九章工作時(shí)間和休息、休假
公司尊重員工工作和休息的基本權(quán)利。
崗位工作時(shí)間以參照行業(yè)確定。
若確因經(jīng)營(yíng)管理或其它特殊、重要事情要延長(zhǎng)工作時(shí)間或在休息日安排加班的,員工應(yīng)予理解和支持,公司將按規(guī)定安排調(diào)休或支付加班工資。
員工有權(quán)享受法定節(jié)假日,每年的法定節(jié)假日有:
1.元旦;
2.春節(jié);
3.“五一”國(guó)際勞動(dòng)節(jié);
4.國(guó)慶節(jié)。
因公出差或參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)或文化學(xué)習(xí)的一律不屬加班。
員工應(yīng)努力提高業(yè)務(wù)素質(zhì)和工作效率,在規(guī)定的工作時(shí)間內(nèi)完成自己的本職工作,盡量減少加班。
請(qǐng)假分為6種,如下:
1.事假;2.普通傷病假;3.婚假;4.喪假;5.產(chǎn)假;6.工傷假。
員工請(qǐng)假應(yīng)填寫(xiě)請(qǐng)假單,列明理由,呈主管核準(zhǔn)后于請(qǐng)假日前三天送公司登記備案,如因急事必須于上班前以電話等方式向主管報(bào)告,同意并于事后或痊愈次日提出確實(shí)證件補(bǔ)辦請(qǐng)假手續(xù),未依請(qǐng)假規(guī)定而未上班者以曠工論處。
準(zhǔn)假權(quán)限
職別
假類
事假
普通傷病假
婚假
喪假
產(chǎn)假
公傷病假
項(xiàng)目經(jīng)理(正副)
公司部門(mén)經(jīng)理
上級(jí)經(jīng)理
上級(jí)經(jīng)理
總經(jīng)理
上級(jí)經(jīng)理
總經(jīng)理
總經(jīng)理
項(xiàng)目員工
公司員工
2天(含)內(nèi)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人(主管負(fù)責(zé)人)
3天(含3天)以上報(bào)分管經(jīng)理批準(zhǔn)
項(xiàng)目負(fù)責(zé)人
(主管負(fù)責(zé)人)
經(jīng)本人申請(qǐng),項(xiàng)目負(fù)責(zé)人(主管負(fù)責(zé)人)及行政部審核,報(bào)分管經(jīng)理批準(zhǔn),總經(jīng)理同意
項(xiàng)目負(fù)責(zé)人
經(jīng)本人申請(qǐng),項(xiàng)目負(fù)責(zé)人(主管負(fù)責(zé)人)及行政部審核,報(bào)分管經(jīng)理批準(zhǔn),總經(jīng)理同意
行政核定,總經(jīng)理審批
凡屬3日以上假期一律報(bào)公司行政備案。
員工當(dāng)月請(qǐng)假超過(guò)三天以上者,取消當(dāng)月考核工資。
第六章調(diào)職
公司根據(jù)工作需要及人盡其才的原則,有權(quán)調(diào)動(dòng)或更換員工工作崗位,奉調(diào)人員不得借故推諉。對(duì)不服從分配者,公司可視作員工放棄就職機(jī)會(huì)。
奉調(diào)人員在接到調(diào)任通知后,應(yīng)規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理好有關(guān)交接手續(xù)。
1.有關(guān)于公司的一切資料和物品;
2.有關(guān)客戶/業(yè)主名單及資料(包括圖紙等);
3.交接前未完成的事項(xiàng);
4.有關(guān)財(cái)務(wù)清單及事項(xiàng)。
移交不清或逾期不移交,公司可要求在規(guī)定時(shí)間交接清楚,移交中若發(fā)現(xiàn)短缺或致公司受損時(shí),移交者應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任,必要時(shí)追究除賠償外的其他責(zé)任。
員工因本人原因想變動(dòng)工作,應(yīng)先征得本部門(mén)主管同意,再向公司提出申請(qǐng)。
第七章培訓(xùn)
為幫助公司各級(jí)、各類員工具備與公司發(fā)展相適應(yīng)的自身素質(zhì)和業(yè)務(wù)操作能力,公司將盡力提供條件,使員工隨著其職業(yè)崗位的發(fā)展不斷提供。
培訓(xùn)包括脫產(chǎn)、半脫產(chǎn)、業(yè)余培訓(xùn)、培訓(xùn)費(fèi)用和條件由公司視培訓(xùn)的性質(zhì)和內(nèi)容決定,對(duì)于需由公司出資(全部或部分)的培訓(xùn)雙方需簽訂培訓(xùn)協(xié)議,以明確雙方的某些權(quán)利和義務(wù)。培訓(xùn)協(xié)議與合同一并生效。
員工在培訓(xùn)和工作期間,必須遵守公司的規(guī)章制度和培訓(xùn)條款和條件。
第八章勞動(dòng)保護(hù)和安全
所有公司員工的健康和安全是第一位的,只要可能,公司有責(zé)任為職工提供安全和衛(wèi)生的工作環(huán)境。為此,公司將提供安全的工作程序、規(guī)程、規(guī)則、指示、培訓(xùn)和監(jiān)督等,以確保正確使用上述各項(xiàng)安全和衛(wèi)生規(guī)定。
公司將根據(jù)有關(guān)勞動(dòng)保護(hù)規(guī)定,根據(jù)情況制定勞動(dòng)保護(hù)方法,發(fā)放勞保用品。
在工作場(chǎng)地執(zhí)行健康的安全的管理及標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)通過(guò)公司及其員工平時(shí)的共同努力。員工對(duì)自己、對(duì)公司、對(duì)同事、對(duì)家庭都負(fù)有責(zé)任,確保安全規(guī)則和法則得到遵守。員工也有責(zé)任識(shí)別和迅速報(bào)告危險(xiǎn)的情況。以確保及時(shí)糾正不當(dāng)之處。
為確保公司員工辦公室及工作場(chǎng)地的安全,以防止員工的工作被干擾,要求非員工在接待處登記,且不允許進(jìn)入公司辦公區(qū)域或公司管理地區(qū),除非他們來(lái)訪的性質(zhì)是為了公司的事務(wù)。
員工上班應(yīng)按規(guī)定穿著工作服,佩戴工號(hào)牌。公司將為不同工作性質(zhì)的員工提供各自的工作服裝。各項(xiàng)目員工值班期間視作正常上班,必須穿著工作服,佩戴工號(hào)牌。
公司可以在醫(yī)院或指定診所組織錄用前的生理和精神檢查。
第九章有關(guān)獎(jiǎng)懲
公司對(duì)員工的獎(jiǎng)懲,由項(xiàng)目/部門(mén)主管根據(jù)獎(jiǎng)懲事實(shí)提出獎(jiǎng)懲意見(jiàn),呈上一級(jí)部門(mén)審核,報(bào)公司總經(jīng)理室批準(zhǔn)后實(shí)施。
員工有下列情形之一者,視其貢獻(xiàn)程度大小,予以獎(jiǎng)勵(lì):
熱心服務(wù),表現(xiàn)積極,有具體事跡的;
工作效率高,適時(shí)完成重大任務(wù)或特殊交辦事宜的;
對(duì)公司發(fā)展有特殊貢獻(xiàn)的;
舉報(bào)貪污、違規(guī)、盜竊、浪費(fèi)或其他有損公司權(quán)益的;
緊急事故,奮不顧身,保全人或物安全的;
意外突發(fā)事故處置得當(dāng),使公司減少損失的;
有拾金不昧行為發(fā)生并且單位價(jià)值較大的;
有重大的對(duì)社會(huì)效益作出貢獻(xiàn)的;
各項(xiàng)目根據(jù)項(xiàng)目在其經(jīng)費(fèi)范圍內(nèi)特點(diǎn)所制的其他約定的。
員工有下列情況之一者,依情節(jié)輕重予以處罰:
未按項(xiàng)目管理工作流程工作的;
上班時(shí)間妨礙他人工作的;
上班時(shí)間擅離職守怠忽工作的;
延誤時(shí)效,致影響公司權(quán)益的;
因個(gè)人過(guò)失或不依公司規(guī)定,致公司名譽(yù)受損的;
與同事?tīng)?zhēng)執(zhí)不聽(tīng)勸阻的;
因公出差時(shí)辦理私事的;
擔(dān)任主管,濫用職權(quán)的;
不聽(tīng)上級(jí)指正、調(diào)度或違抗合理命令,情節(jié)輕微的;
有輕薄言行或其他違反風(fēng)俗行為的;
在辦公場(chǎng)所飲酒、賭博及其他不良行為的;
搬弄是非,制造謠言,影響員工和諧情緒的;
擔(dān)任主管,發(fā)現(xiàn)部屬有不良行為而不予糾正或知情不報(bào)的;
第十章辭職(離職)、辭退
員工辭職(離職)必須提前7天向所在項(xiàng)目(部門(mén))提交書(shū)面辭職(離職)申請(qǐng),說(shuō)明辭職(離職)理由。由項(xiàng)目(部門(mén))負(fù)責(zé)人同意后呈上一級(jí)部門(mén)審批,報(bào)行政部備案。如未按規(guī)定提前向所在項(xiàng)目(部門(mén))提出書(shū)面辭職(離職)申請(qǐng)的,應(yīng)向公司賠償其本人7天工資作為他人頂崗費(fèi)用。
批準(zhǔn)辭職(離職)的員工自批準(zhǔn)次日起停止計(jì)薪,并按公司員工辭職(離職)程序的要求辦理辭職(離職)手續(xù)。
公司在下列情況下,可終止合同和辭退員工。
1.在試用期內(nèi)或試用期結(jié)束后,不符合錄用者條件的;
2.實(shí)行計(jì)劃生育的女職工,在規(guī)定的孕期、產(chǎn)期和哺乳期后未返回工作者的;
3.因機(jī)構(gòu)調(diào)整、崗位合并等發(fā)生變化又無(wú)法另行安置的。
員工有下列過(guò)錯(cuò),公司可立即辭退。
1.工作時(shí)釀酒或在任何時(shí)候吸毒、參與賭博等各項(xiàng)嚴(yán)重違法亂紀(jì)活動(dòng);
2.故意傷害其他員工、同事或客人;
3.偷竊及嚴(yán)重違反公司規(guī)章制度;
4.偽造公司文件,泄露、濫用各類經(jīng)濟(jì)、技術(shù)資料,參與或引導(dǎo)、指導(dǎo)、協(xié)同他人從事有損于公司利益的各種活動(dòng);
5.濫用責(zé)權(quán),嚴(yán)重失職,營(yíng)私舞弊,對(duì)客戶/甲方利益造成重大損失的;
6.故意進(jìn)行危害辦公室人員或其他員工安全的活動(dòng);
7.違反操作規(guī)程,損壞設(shè)備、工具、浪費(fèi)原料、能源等造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失者;
8.故意損壞辦公室、大樓及室內(nèi)物品;
9.故意違反公司的行為規(guī)范;
10.對(duì)公司信譽(yù)造成損失的;
11.連續(xù)曠工15天以上者,或全年累計(jì)曠工30天以上者;
12.違反計(jì)劃生育條例者;
13.嚴(yán)重違反公司規(guī)章制度和規(guī)定的。
辭退員工按事實(shí)依據(jù)作出書(shū)面通知,并按規(guī)定辦理手續(xù),報(bào)行政部備案。
如果辭退成為事實(shí),公司將給員工書(shū)面辭退書(shū),并由該員工簽收,如果員工拒絕簽名,部門(mén)主管將被作為證人,并注明拒絕簽名事實(shí),然后部門(mén)主管應(yīng)作為證人在該信上簽字。
被辭退的員工無(wú)理取鬧,糾纏領(lǐng)導(dǎo),擾亂工作、社會(huì)秩序的,將送交公安部門(mén)處理。
員工在職或因各種原因離開(kāi)公司后半年內(nèi)泄露公司商業(yè)秘密的,公司有權(quán)要求其給予賠償。
第十一章附則
本手冊(cè)所列內(nèi)容并不完全涵蓋公司所有具體實(shí)行的規(guī)章制度,公司全體員工日常除必須遵守本手冊(cè)內(nèi)容外,還需遵守公司所制訂的其他管理制度。
本手冊(cè)應(yīng)作為新聘員工崗前培訓(xùn)的重要內(nèi)容,并經(jīng)手冊(cè)培訓(xùn)考核合格后方可正式上崗。
本手冊(cè)由公司行政部負(fù)責(zé)編制和管理,本手冊(cè)經(jīng)公司總經(jīng)理室批準(zhǔn)后試行。
本手冊(cè)如有修訂或改版,將以書(shū)面形式下發(fā)公司各部門(mén)及所屬管理項(xiàng)目。
第5篇 物業(yè)管理委托合同范本
最新物業(yè)管理委托合同范本
乙方(受委托方)：_________物業(yè)管理公司
為加強(qiáng)_________小區(qū)(大廈)的物業(yè)管理，保障房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)_________市物業(yè)管理方面的法規(guī)和政策，經(jīng)雙方友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議，以便共同遵守。
第一條物業(yè)管理內(nèi)容
1.甲方將位于_________區(qū)_________路的_________范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)。
2.管理事項(xiàng)包括：
(1)房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù);
(2)物業(yè)范圍的公用設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所(地)(消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、走廊、自行車(chē)、房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車(chē)場(chǎng)等)的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理;
(3)清潔衛(wèi)生(不含垃圾運(yùn)到中轉(zhuǎn)站后的工作);
(4)公共生活秩序;
(5)文娛活動(dòng)場(chǎng)所;
(6)便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及物業(yè)范圍內(nèi)所有營(yíng)業(yè)場(chǎng)所;
(7)車(chē)輛行使及停泊;
(8)物業(yè)檔案管理;
(9)授權(quán)由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。
第二條委托物業(yè)管理形式
承包經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧。
第三條物業(yè)管理期限
委托管理期限為_(kāi)________年，自_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。
第四條雙方權(quán)利、義務(wù)
1.甲方權(quán)利、義務(wù)：
(1)根據(jù)本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實(shí)行物業(yè)管理;
(2)監(jiān)督乙方對(duì)公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方。
(3)按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設(shè)面積的_________%)_________平方米給乙方，按月租金_________元租用，并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù);
(4)給乙方提供管理用房_________平方米(其中辦公用房_________平方米，員工宿舍_________平方米)，按月租金_________元租用;
(5)負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時(shí)予以收回;
(6)不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
(7)對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評(píng)定，如因乙方完不成第六條規(guī)定的目標(biāo)和指標(biāo)或管理不善造成重大經(jīng)濟(jì)損失，有權(quán)終止合同;
(8)負(fù)責(zé)確定本住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);
(9)委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章制度以及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括予以罰款、責(zé)令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟(jì)損失，以停水、停電等措施對(duì)無(wú)故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行業(yè)責(zé)任人進(jìn)行催交、催改;
(10)協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動(dòng)，協(xié)調(diào)乙方與行政管理部門(mén)、業(yè)主間的關(guān)系;
(11)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。
2.乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)：
(1)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度;
(2)遵守各項(xiàng)管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對(duì)本住宅區(qū)物業(yè)實(shí)施綜合管理，確保實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺(jué)接受甲方檢查監(jiān)督;
(3)根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報(bào)甲方審議通過(guò)后，從公用設(shè)施專用基金中領(lǐng)取所需的維修經(jīng)費(fèi);
(4)接受甲方對(duì)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中財(cái)務(wù)帳目的監(jiān)督并報(bào)告工作，每月向甲方和住宅區(qū)管理部門(mén)報(bào)送一次財(cái)務(wù)報(bào)表，每三個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)收支帳目;
(5)對(duì)住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可實(shí)施;
(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置管理機(jī)構(gòu)和人員;
(7)建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況;
(8)負(fù)責(zé)測(cè)算住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)，嚴(yán)格按照甲方審議通過(guò)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià);
(9)有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)物業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度進(jìn)行處理;
(10)在管理期滿時(shí)向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財(cái)產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料;
(11)開(kāi)展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作;
(12)有權(quán)選聘專營(yíng)公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項(xiàng)業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。
第五條物業(yè)管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
1.各項(xiàng)管理指標(biāo)執(zhí)行物業(yè)行政主管部門(mén)規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅區(qū)在乙方接管后_________年內(nèi)達(dá)到_________標(biāo)準(zhǔn)。
2.確保年完成各項(xiàng)收費(fèi)指標(biāo)_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理費(fèi)的_________%作為經(jīng)營(yíng)收入。
第六條風(fēng)險(xiǎn)抵押
1.乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣_(tái)________元，作為風(fēng)險(xiǎn)抵押金。
2.乙方完成合同規(guī)定的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方在合同期滿后三日內(nèi)退還全部抵押金及銀行活期存款利息。
3.如由于甲方過(guò)錯(cuò)致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失。
4.如由于乙方過(guò)錯(cuò)致使本合同不能履行，乙方無(wú)權(quán)要求返還抵押金，并應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟(jì)損失。
第七條獎(jiǎng)罰措施
1.在各項(xiàng)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面完成的前提下，管理費(fèi)如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額_________%獎(jiǎng)勵(lì)乙方。
3.如果甲方不完成應(yīng)負(fù)的合同責(zé)任，由此而影響乙方的承包管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，或給乙方造成直接經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
4.如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方應(yīng)當(dāng)責(zé)成乙方限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的處以人民幣_(tái)________至_________元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)。
5.由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟(jì)損失或生活嚴(yán)重不便的，應(yīng)當(dāng)賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟(jì)損失。
第八條合同更改、補(bǔ)充與終止
1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對(duì)本合同條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書(shū)面合同為準(zhǔn)。
2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前三個(gè)月向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn)。[page]
3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先承包管理。
第九條其他事項(xiàng)
1.本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災(zāi)害(臺(tái)風(fēng)、洪水、地震等)，造成經(jīng)濟(jì)損失的，雙方應(yīng)相互體諒，共同協(xié)商，合理分?jǐn)偂?/p>
2.本合同自簽訂之日起生效;附件1、2、_________、_________為合同的有效組成部分。
3.本合同正式一式三份，甲、乙雙方和物業(yè)管理部門(mén)各執(zhí)一份，具有同等法律約束力。
4.雙方如對(duì)合同發(fā)生爭(zhēng)議，協(xié)商不成的，可提請(qǐng)物業(yè)管理部門(mén)調(diào)解，或訴至人民法院。
甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________
代表人(簽字)：_________代表人(簽字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
附件
1.《_________住宅區(qū)物業(yè)情況一覽表》(略)
2.《_________住宅區(qū)物業(yè)年收支測(cè)算表》(略)
第6篇 物業(yè)公司質(zhì)量管理體系說(shuō)明
e物業(yè)公司質(zhì)量管理體系說(shuō)明
1.本公司的質(zhì)量管理體系是以業(yè)主及相關(guān)方需求和期望為基礎(chǔ)的,是依據(jù)iso9001∶ 標(biāo)準(zhǔn)建立的。其形式表現(xiàn)為一組過(guò)程相互作用形成的網(wǎng)絡(luò)。它通過(guò)管理職責(zé)、資源管理、產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)、測(cè)量分析和改進(jìn)四大過(guò)程間相互作用,并圍繞業(yè)主要求、業(yè)主滿意建立起質(zhì)量管理的過(guò)程模式。本公司質(zhì)量管理體系的過(guò)程及其相互關(guān)系包含產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)所需的過(guò)程和為了有效地實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理體系所需的其它過(guò)程。以業(yè)主的需求和期望為過(guò)程的輸入,提供服務(wù)滿足業(yè)主要求為輸出。同時(shí)它還通過(guò)信息反饋測(cè)定業(yè)主滿意程度,以評(píng)價(jià)全公司質(zhì)量管理體系的業(yè)績(jī)。
2. 本公司質(zhì)量管理體系是依據(jù)iso9001∶ 的要求建立的,既體現(xiàn)了iso9001∶ 的要求又結(jié)合了本公司的實(shí)際情況。它是按照pdca(策劃、實(shí)施、檢查、處置)過(guò)程方法建立實(shí)施和保持的。在每一個(gè)過(guò)程中都按照pdca方法以確保持續(xù)改進(jìn)。
3．本公司質(zhì)量管理體系所覆蓋的產(chǎn)品范圍包括本公司全部分活動(dòng)的結(jié)果。主要產(chǎn)品指物業(yè)管理服務(wù),本公司場(chǎng)所位于粵港市田安路。
4. 本公司的質(zhì)量管理體系建立在以業(yè)主為關(guān)注點(diǎn)的基礎(chǔ)上,同時(shí)考慮到投資方、本公司及員工的利益,還顧及了供方及社會(huì)的利益,考慮到了本公司對(duì)社會(huì)所做的貢獻(xiàn)。本公司還努力做到使質(zhì)量管理體系與其它體系如安全管理,財(cái)務(wù)管理及環(huán)境管理等的相容性,以使我們的目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)。
5. 在本公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中,嚴(yán)格遵守國(guó)家的法律法規(guī),如《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《消防法》、《合同法》等。本公司制定了相應(yīng)的法律法規(guī)實(shí)施對(duì)策并強(qiáng)化對(duì)員工的法律意識(shí)的教育培訓(xùn)。
6. 本公司目前管理的物業(yè)均為大廈,因此在本公司服務(wù)提供的過(guò)程中,不涉及設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)過(guò)程,因此對(duì)標(biāo)準(zhǔn)條款
7.3 設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)過(guò)程予以刪除,刪除后不影響組織提供提供滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的責(zé)任和能力;
7. 本公司服務(wù)提供過(guò)程中如有發(fā)生一些對(duì)外委托服務(wù)項(xiàng)目,均按
7.4 過(guò)程進(jìn)行控制。
第7篇 物業(yè)管理公司物料采購(gòu)程序-13
物業(yè)管理公司物料采購(gòu)程序(13)
1.0目的
確保采購(gòu)的物料符合服務(wù)質(zhì)量的要求。
2.0適用范圍
適用于服務(wù)質(zhì)量有影響的物料采購(gòu)。
3.0職責(zé)
3.1各部門(mén)負(fù)責(zé)提出物料采購(gòu)申請(qǐng),做好物料使用記錄。
3.2綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)審核采購(gòu)申請(qǐng),并負(fù)責(zé)物料的采購(gòu)。
3.3綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)組織對(duì)服務(wù)供方的調(diào)查、評(píng)估、選擇。
3.4各相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)供方的服務(wù)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督與考核。
4.0程序
4.1公司確定要采購(gòu)服務(wù)后,對(duì)單件采購(gòu)金額超過(guò)2000元的物料,綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,收集供方資料,對(duì)服務(wù)供方進(jìn)行初審。
4.2初審內(nèi)容包括:供方資質(zhì)證明、公司簡(jiǎn)介、人員等。
4.3同一服務(wù)項(xiàng)目,除特殊情況外,通常至少應(yīng)選擇兩家以上單位,并將初審結(jié)果予以記錄。
4.4綜合事務(wù)部將初審評(píng)價(jià)結(jié)果報(bào)總經(jīng)理,由總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織復(fù)評(píng)會(huì)議,并填寫(xiě)《服務(wù)供方復(fù)審表》,確定服務(wù)供方。復(fù)審內(nèi)容包括:技術(shù)設(shè)備資料、服務(wù)價(jià)格、質(zhì)量保證的承諾等。
4.5每年根據(jù)服務(wù)供方的合同執(zhí)行情況及部門(mén)、管理處的反饋意見(jiàn),對(duì)其進(jìn)行一次年審,年評(píng)審不合格者,取消其合格服務(wù)供方資格。
4.6綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)合格供方檔案的建立。
4.7服務(wù)供方在服務(wù)提供過(guò)程中,如發(fā)生重大質(zhì)量問(wèn)題,應(yīng)取消其合格服務(wù)供方資格,并重新選擇評(píng)價(jià)。
4.8常用物料的采購(gòu)
4.8.1使用部門(mén)填寫(xiě)《采購(gòu)申請(qǐng)單》。
4.8.2報(bào)綜合事務(wù)部審核后,報(bào)總經(jīng)理審批。
4.8.3綜合事務(wù)部按批準(zhǔn)后的采購(gòu)申請(qǐng)單要求進(jìn)行采購(gòu)。
4.8.4對(duì)采購(gòu)的物料由使用部門(mén)與采購(gòu)人員共同驗(yàn)貨,并在《采購(gòu)申請(qǐng)單》內(nèi)注明驗(yàn)貨情況,辦理領(lǐng)用手續(xù)。
4.8.5使用部門(mén)在使用時(shí)發(fā)現(xiàn)不合格材料應(yīng)記錄,填寫(xiě)《不合格品處理單》,并與綜合事務(wù)部聯(lián)系,由綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)處理。
4.8.6物料領(lǐng)用人到各部門(mén)辦理領(lǐng)用手續(xù)。
4.9應(yīng)急采購(gòu)處理
4.9.1由于材料使用部門(mén)無(wú)法預(yù)料,確屬急需,使用部門(mén)可在綜合事務(wù)部授權(quán)后直接在認(rèn)可供應(yīng)商處購(gòu)買(mǎi)。
4.9.2材料購(gòu)回后,使用部門(mén)檢驗(yàn)合格后方可使用,并做好標(biāo)記、記錄使用地點(diǎn)、質(zhì)量情況,事后需補(bǔ)辦相關(guān)申請(qǐng)采購(gòu)手續(xù)。
5.0物料驗(yàn)證
5.1公司所采購(gòu)的物料均需檢驗(yàn),檢驗(yàn)地點(diǎn)在公司或管理處。
5.2對(duì)于一般日常物料的采購(gòu)多屬零星采購(gòu),所以通常選用名牌產(chǎn)品,進(jìn)貨時(shí)只作數(shù)量、外觀、規(guī)格等的驗(yàn)證,物料數(shù)量少于10個(gè)的,抽樣100%。
5.3檢驗(yàn)方法
5.3.1所有物料要求有合格證,物品數(shù)量應(yīng)與《采購(gòu)申請(qǐng)單》數(shù)量相符。
5.3.1所有物料要求有合格證,物品數(shù)量應(yīng)與《采購(gòu)申請(qǐng)單》數(shù)量相符。
5.3.2物料規(guī)格應(yīng)和《采購(gòu)申請(qǐng)單》上所列規(guī)格相符。
5.3.3外觀:
5.3.3.1從包裝看有無(wú)生產(chǎn)廠家,生產(chǎn)日期等標(biāo)志,是否在有效期內(nèi)。
5.3.3.2物料本身接口處是否有不應(yīng)有的松動(dòng);連接部位是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活;驗(yàn)證物品質(zhì)地、顏色、尺寸符合購(gòu)買(mǎi)要求;附件是否齊全。
6.0支持性工具
《服務(wù)供方評(píng)價(jià)表》
《服務(wù)供方復(fù)審表》
《采購(gòu)申請(qǐng)單》
《不合格品處理單》
《物料領(lǐng)用單》
編制:審核:批準(zhǔn):日期:
第8篇 x物業(yè)公司綜合管理部職能
物業(yè)公司綜合管理部職能
(1)負(fù)責(zé)人力資源管理,招聘人員,開(kāi)展員工培訓(xùn)工作,為其他部門(mén)儲(chǔ)備人才。
(2)負(fù)責(zé)員工工作考勤。
(3)負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。
(4)負(fù)責(zé)處理業(yè)主的咨詢、投訴,并提供協(xié)助。
(5)負(fù)責(zé)對(duì)外承辦、接待工作,與政府部門(mén)、各社會(huì)團(tuán)體保持良好的溝通。
(6)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購(gòu)工作。
(7)負(fù)責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。
(8)組織、開(kāi)展企業(yè)文化活動(dòng)。
第9篇 某某商城物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介
某商城物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介
(一)、企業(yè)介紹
**zz商城物業(yè)管理有限公司是**市物業(yè)供熱集團(tuán)公司與香港順邁國(guó)際有限公司依據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度合資組建的專業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化的中外合資物業(yè)管理公司。2001年12月,正式成為全國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)944號(hào)會(huì)員,現(xiàn)為黑龍江省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)理事單位,省物業(yè)專業(yè)委員會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)單位,**市物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位,物業(yè)管理國(guó)家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。
公司現(xiàn)管理和已簽訂合同的物業(yè)項(xiàng)目包括zz商城、世紀(jì)廣場(chǎng)、得意居、名人府邸、中國(guó)銀行黑龍江省分行辦公樓、海富名都城、龍福家園、美霖嘉園、盛世嘉園、聚豪天下、江南國(guó)際公寓、百順風(fēng)華、太陽(yáng)島風(fēng)景區(qū)、世茂濱江新城等多個(gè)高檔物業(yè)小區(qū),總面積逾200萬(wàn)平方米。
公司繼承了香港順邁集團(tuán)先進(jìn)的國(guó)際物業(yè)管理模式,汲取了**市房產(chǎn)局近50年來(lái)對(duì)房屋維修、保養(yǎng)和內(nèi)業(yè)檔案管理的經(jīng)驗(yàn),并導(dǎo)入'環(huán)境+文化'的物業(yè)管理新理念,努力與國(guó)際化的物業(yè)管理模式接軌,并逐步向國(guó)內(nèi)知名,省內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)化、集團(tuán)化物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展。
(二)公司的組織結(jié)構(gòu)及下屬專業(yè)公司
嚴(yán)密合理的組織系統(tǒng)是企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ),zz商城物業(yè)管理有限公司實(shí)行董事會(huì)監(jiān)督領(lǐng)導(dǎo)下的集中管理,通過(guò)嚴(yán)格的職能界定和崗位職責(zé)劃分,建立起了一套具有明確的職權(quán)劃分、嚴(yán)格的規(guī)章制度、合理的專業(yè)勞動(dòng)組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng),從而確保了公司在董事會(huì)的正確領(lǐng)導(dǎo)下安全有序地運(yùn)行。公司以專業(yè)、高效、精干的原則,并根據(jù)公司未來(lái)的發(fā)展需要及公司的管理體制,設(shè)置了七個(gè)部門(mén)一個(gè)中心,主要有:綜合部、管家部、財(cái)務(wù)部、工程部、業(yè)務(wù)拓展部、法律事務(wù)部、安全管理部、管控中心。
圍繞物業(yè)管理服務(wù),公司先后成立了園林綠化公司、電梯維修公司、金屬制品公司、保潔服務(wù)公司等系列子公司
公 司 管 理 架 構(gòu) 圖
總經(jīng)理
副總經(jīng)理
管控中心
管家
部財(cái)務(wù)部
綜合部
安全管理部
業(yè)務(wù)拓展部
工程部
法律事物部
各物業(yè)管理處
物料庫(kù)檔案室司機(jī)班
食堂組
水電組
電梯組
綜合組
其中,綜合部負(fù)責(zé)公司行政管理、后勤與內(nèi)務(wù)管理、人事勞資、人力資源開(kāi)發(fā)與培訓(xùn)、企業(yè)文化、社區(qū)文化、黨群工作、對(duì)外協(xié)調(diào)等。下設(shè)司機(jī)班、食堂。
管家部負(fù)責(zé)公司業(yè)務(wù)檔案的建立與管理、費(fèi)用收繳稽核、制定費(fèi)用指標(biāo)、提出業(yè)務(wù)操作規(guī)程與規(guī)范、對(duì)所管物業(yè)實(shí)施統(tǒng)籌管理及對(duì)外接管物業(yè)規(guī)劃書(shū)的制定。下設(shè)檔案室、物料庫(kù)。
財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)公司日常財(cái)務(wù)活動(dòng)、建立財(cái)務(wù)管理制度、擬訂年度財(cái)務(wù)預(yù)算、提交年度財(cái)務(wù)決算、保證公司的運(yùn)轉(zhuǎn)能力。
工程部負(fù)責(zé)公司所管物業(yè)公共部位、公用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù),并制定公共設(shè)施、設(shè)備的年度維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,建立設(shè)施、設(shè)備的內(nèi)業(yè)檔案,為業(yè)主的員工提供自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的有償維修服務(wù)。
業(yè)務(wù)拓展部負(fù)責(zé)公司社區(qū)文化、各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)項(xiàng)目的策劃、管理、開(kāi)展便民服務(wù)等。
管控中心負(fù)責(zé)受理業(yè)主的員工報(bào)修、投訴及部門(mén)信息反饋,并作為公司樞紐環(huán)節(jié),協(xié)調(diào)、調(diào)度相關(guān)部門(mén)與人員,為業(yè)主的員工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。負(fù)責(zé)各部門(mén)、各管理處服務(wù)質(zhì)量的巡查與監(jiān)控,督促提出整改措施及業(yè)務(wù)操作規(guī)程與規(guī)范,不斷提高服務(wù)水平。
安全管理部負(fù)責(zé)對(duì)安管人員進(jìn)行職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn),協(xié)助管控中心隨時(shí)對(duì)值班、值崗員工進(jìn)行檢查。監(jiān)督其在崗盡職及遵守公司制度,正規(guī)值班值崗。
法律事務(wù)部負(fù)責(zé)促進(jìn)公司各方面事務(wù)按市場(chǎng)規(guī)范及國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)章、政策運(yùn)行、完善公司的各項(xiàng)合同關(guān)系,代理涉訴案件,加大費(fèi)用收繳力度。
(三)公司下設(shè)物業(yè)管理處
是物業(yè)管理的現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)所管范圍內(nèi)保安、保潔、報(bào)修、收費(fèi)工作,直接與業(yè)主的員工溝通、協(xié)調(diào),監(jiān)督所管人員的工作表現(xiàn)和行為規(guī)范。
現(xiàn)公司主要設(shè)有zz商城物業(yè)管理處、世紀(jì)廣場(chǎng)物業(yè)管理處、得意居物業(yè)管理處、名人府邸物業(yè)管理處、省中行辦公樓物業(yè)管理處、海富名都城物業(yè)管理處、龍福家園物業(yè)管理處、美霖嘉園物業(yè)管理處、盛世嘉園物業(yè)管理處、聚豪天下物業(yè)管理處、江南國(guó)際公寓物業(yè)管理處、百順風(fēng)華物業(yè)管理處等多個(gè)物業(yè)管理處。
八個(gè)部門(mén)一個(gè)中心及下設(shè)管理處更好地延伸了公司的管理職能,密切地職能銜接使公司管理沒(méi)有空白。從而形成了以總經(jīng)理為中心的指揮領(lǐng)導(dǎo)網(wǎng)絡(luò)。
(四)、公司的管理模式
zz商城物業(yè)管理有限公司在成立之初即確定'安全第一,服務(wù)至上'為基礎(chǔ)性服務(wù)理念,以為業(yè)主提供'人性化、商業(yè)化'的管理為目標(biāo),并根據(jù)部門(mén)的職權(quán)范圍制訂了一套切實(shí)可行操作性強(qiáng)的運(yùn)作程序和管理規(guī)范,并對(duì)各個(gè)崗位制定了詳細(xì)的崗位職責(zé)。
根據(jù)實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)情況,每年公司要進(jìn)行年度總結(jié),半年召開(kāi)一次經(jīng)濟(jì)分析會(huì);每月召開(kāi)一次總經(jīng)理辦公會(huì),分析當(dāng)月公司各項(xiàng)工作中出現(xiàn)的問(wèn)題,并制定出解決措施;每周由總經(jīng)理召開(kāi)各部門(mén),管理處經(jīng)理參加的公司例會(huì),研究解決各部門(mén)、管理處匯報(bào)上來(lái)的工作問(wèn)題;每天各部門(mén)、各管理處召開(kāi)本單位例會(huì),安排布置當(dāng)天工作。
定期例會(huì)制度確保了公司各項(xiàng)工作的順利完成,并使工作中出現(xiàn)的各種情況,能夠及時(shí)有效地得到解決。
(五)、物業(yè)公司的優(yōu)勢(shì)
1) 經(jīng)驗(yàn)豐富、精明強(qiáng)干的領(lǐng)導(dǎo)班子
一個(gè)企業(yè)要成功,就要有好的帶頭人,我公司現(xiàn)任總經(jīng)理曹學(xué)昌先生原就職于龍電物業(yè)公司任總經(jīng)理職務(wù),碩士研究生學(xué)歷,高級(jí)經(jīng)濟(jì)師,并正在**工業(yè)大學(xué)建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)攻讀物業(yè)管理方面的博士學(xué)位,目前是省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)理事,省物業(yè)管理專業(yè)委員會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng),省物業(yè)管理專家組成員,**物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事,曹總經(jīng)理對(duì)高檔物業(yè)管理具有自己獨(dú)特的方法和思路。
公司還聘請(qǐng)臺(tái)灣的物業(yè)管理高級(jí)人才,原香港順邁集團(tuán)物業(yè)部經(jīng)理羅昌迨先生為公司經(jīng)營(yíng)顧問(wèn),承擔(dān)公司經(jīng)營(yíng)決策責(zé)任。
公司的中層管理干部也都具有大專以上的學(xué)歷,并且都有著多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn),理論與實(shí)踐的結(jié)合,使我們公司的領(lǐng)導(dǎo)決策層能在物業(yè)的行業(yè)中高瞻遠(yuǎn)矚,不斷的帶領(lǐng)我物業(yè)公司走向一個(gè)又一個(gè)新的高峰。
2)高素質(zhì)、高效率的優(yōu)秀保安團(tuán)隊(duì)
我們公司的安管人員大部分是軍隊(duì)的轉(zhuǎn)業(yè)退伍軍人,具有一定的體能、專業(yè)素質(zhì),熟悉防火、防盜及一般情況的處理,實(shí)行24小時(shí)晝夜值班的制度,晝夜進(jìn)行管區(qū)巡邏。我們的保安人員每天都要按軍事化管理的要求出早操、晨報(bào)、晨訓(xùn),每月三次小訓(xùn),一次大訓(xùn),以例行的比武促進(jìn)人員素質(zhì)不斷提高。迄今為止我們所管理的物業(yè)小區(qū)尚未發(fā)生一件重大治安事件。
3)技術(shù)過(guò)硬的專業(yè)維修隊(duì)伍
我們公司所配備的維修人員,各工種齊全,技術(shù)過(guò)硬,無(wú)論是水暖工、電工、木工、瓦工、電焊工大部分都持有相關(guān)的技術(shù)等級(jí)證書(shū)。
他們熟悉社區(qū)的管線走向及隱蔽工程,為了能隨時(shí)處置各種突發(fā)事件,確保及時(shí)有效地完成各種報(bào)修、急修和公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作,工程維修人員同樣實(shí)行24小時(shí)值班制度,以保證在任何時(shí)間接到報(bào)修后都能在15分鐘到30分鐘內(nèi)迅速的趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修處理。
我們還根據(jù)各物業(yè)社區(qū)的具體情況,制定大中修計(jì)劃,按計(jì)劃定期的對(duì)各個(gè)物業(yè)小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備及房屋進(jìn)行維修、保養(yǎng),做到小修及時(shí)到位,大修不過(guò)夜。
4)專業(yè)的保潔隊(duì)伍
各管理處的保潔工作是我們物業(yè)日常工作的重點(diǎn),為此我公司成立了專業(yè)的保潔公司來(lái)負(fù)責(zé)各物業(yè)小區(qū)的保潔工作,該保潔公司負(fù)責(zé)人由具有多年賓館保潔經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任,同時(shí)我們還參照國(guó)家三星級(jí)酒店關(guān)于衛(wèi)生方面的檢查制度,制定了我公司詳細(xì)的保潔工作規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn),以此標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量保潔人員的工作成績(jī)。
我們公司除了定期的對(duì)保潔員進(jìn)行有關(guān)保潔方面知識(shí)的專門(mén)培訓(xùn)外,還由管控中心每天派員到各管理區(qū)域進(jìn)行檢查督導(dǎo),并對(duì)保潔及工作人員的工作情況詳細(xì)記錄,按記錄進(jìn)行考核評(píng)定,獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。
5)專業(yè)的配套服務(wù)
我們公司除了業(yè)務(wù)拓展部,還根據(jù)公司未來(lái)發(fā)展的需要,成立了一系列專業(yè)化的子公司。
主要有:綠化公司、電梯維修公司、保潔公司、文化傳播公司等多個(gè)子公司。
綠化公司于2003年1月成立,公司主要組成人員均是具有本科以上學(xué)歷具有豐富經(jīng)驗(yàn)的農(nóng)業(yè)大學(xué)往屆畢業(yè)生組成,在成立至今短短的半年時(shí)間內(nèi)就順利完成了16個(gè)物業(yè)小區(qū)近20萬(wàn)平米的選苗、布景、造型、修建、養(yǎng)護(hù)等各項(xiàng)綠化工作,受到了廣大業(yè)主的員工的一致好評(píng)。
此外,他們還在哈市市郊成立了專門(mén)的綠化基地,與國(guó)內(nèi)一些知名苗圃基地有密切的合作關(guān)系,既保證了綠化質(zhì)量,又能隨時(shí)根據(jù)需要為業(yè)主的員工提供各種超值服務(wù)。
電梯維修公司也是我公司的子公司之一,公司主要組成人員均是具有相應(yīng)資質(zhì)的資深技術(shù)人員。從成立之初到現(xiàn)在,該公司除了保證我公司所管理的各物業(yè)小區(qū)的32部電梯正常維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行外,還對(duì)外承攬了的一系列電梯維修、養(yǎng)護(hù)工作,通過(guò)例行的維修及保養(yǎng),我公司所管理的物業(yè)小區(qū)所有電梯均運(yùn)行良好,無(wú)一例事故發(fā)生,既節(jié)約了成本,又為業(yè)主的員工降低了電梯養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用。
保潔公司也是我公司重要的子公司之一,該公司配備了洗地機(jī)、吸水機(jī)、打蠟機(jī)、電動(dòng)升降平臺(tái)等一系列專業(yè)工具,公司主要負(fù)責(zé)人具有多年的星級(jí)賓館專業(yè)保潔經(jīng)驗(yàn),自公司成立以來(lái),已經(jīng)對(duì)外承接了多項(xiàng)大理石地面清洗,打蠟和地毯清洗、養(yǎng)護(hù)等工作,受到廣大業(yè)主的員工的一致好評(píng)。
文化傳播公司是我們正在著手組建的子公司之一,主要負(fù)責(zé)對(duì)外宣傳、社區(qū)文化、廣告創(chuàng)意、文案、員工培訓(xùn)等工作。
6) 嚴(yán)密的規(guī)章制度
俗話說(shuō)'沒(méi)有規(guī)矩,不成方圓',為提高公司員工的敬業(yè)、服務(wù)意識(shí),使公司上下能夠做到令行禁止,更有效率的完成好公司下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù),公司還引進(jìn)了部隊(duì)的軍事化管理機(jī)制,定期邀請(qǐng)駐地部隊(duì)的優(yōu)秀教練員對(duì)員工進(jìn)行軍訓(xùn)。
公司各部門(mén)和下屬管理處的員工實(shí)行半軍事化管理,每天早晨出操訓(xùn)練,背誦公司員工守則和文明用語(yǔ),此項(xiàng)制度加強(qiáng)了員工的組織性、紀(jì)律性。
公司為管控中心配備了超短波電臺(tái),為保安和維修等一線部分人員配備了對(duì)講機(jī),在方便情況溝通的同時(shí),保證管理機(jī)關(guān)的各項(xiàng)指令及時(shí)有效的傳達(dá)到各個(gè)崗位,以便更好的為業(yè)主的員工服務(wù)。
公司根據(jù)創(chuàng)品牌企業(yè)和未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要,本著'能者上,庸者下,劣者退'的原則管理人力資源,通過(guò)制定嚴(yán)格的考核、獎(jiǎng)罰、晉升、辭退制度培養(yǎng)出一支素質(zhì)過(guò)硬、技能全面的人力資源隊(duì)伍。
7) 嚴(yán)格的人員選拔和培訓(xùn)制度
公司以'精干、高效、實(shí)用'原則,制定了一系列人員招聘、培訓(xùn)、選拔、儲(chǔ)備計(jì)劃。
在招聘工作中,公司嚴(yán)格把關(guān),以誠(chéng)信、敬業(yè)、協(xié)作為基本標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行招聘,經(jīng)過(guò)綜合部的初試、部門(mén)經(jīng)理和總經(jīng)理的面試、物業(yè)管理崗前培訓(xùn),經(jīng)考試合格試用期滿后才能正式上崗。
在培訓(xùn)工作中,公司制訂了詳細(xì)崗前和在崗培訓(xùn)計(jì)劃,不斷提高企業(yè)員工的綜合素質(zhì)。通過(guò)有組織培訓(xùn),有計(jì)劃選擇人才,公司的人力資源管理不斷走入正軌,我們把一批有專業(yè)技能的人才放到了能發(fā)展才干的崗位,把品行出眾的人才放到了能體現(xiàn)德才素質(zhì)的管理崗位,人盡其才,物盡其用,從而建立起一支更具專業(yè)水平,更有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。
(六)、驕人的業(yè)績(jī)
物業(yè)公司成立近兩年來(lái),通過(guò)我們的不斷努力,取得了可喜的成績(jī),我們公司管理的zz商城、世紀(jì)廣場(chǎng)、得意居、名人府邸等物業(yè)小區(qū)先后多次被評(píng)為 '南崗區(qū)優(yōu)秀治安管理小區(qū)' 、'市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)'、'市級(jí)優(yōu)秀綠化庭院'、'省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)'等多項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào),更有業(yè)主的員工贈(zèng)送的錦旗多面和表?yè)P(yáng)信數(shù)封。
世紀(jì)廣場(chǎng)物業(yè)小區(qū)是**市物業(yè)管理示范單位,每年省市領(lǐng)導(dǎo)均會(huì)陪同外國(guó)元首和貴賓到該物業(yè)小區(qū)進(jìn)行參觀、指導(dǎo)。
我公司于2003年為我們所管理的zz商城物業(yè)小區(qū)和世紀(jì)廣場(chǎng)物業(yè)小區(qū)申報(bào)'全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)',在省建設(shè)廳和國(guó)家建設(shè)部組織的評(píng)檢過(guò)程中雙雙順利通過(guò)檢查,創(chuàng)下了同行業(yè)之最,成為東北地區(qū)為數(shù)不多的一次申報(bào)2個(gè)國(guó)家級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)并且順利通過(guò)的物業(yè)公司之一。
我公司于2004年成功申報(bào)國(guó)家一級(jí)資質(zhì),成為國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。
公司于2004年初成立北京市zz人家物業(yè)管理分公司,同年接管北京市鼎盛園小區(qū),現(xiàn)正為其進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)。
第10篇 住宅區(qū)內(nèi)配套商鋪運(yùn)營(yíng)物業(yè)管理設(shè)想
住宅區(qū)內(nèi)的配套商鋪運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理設(shè)想
(一)商鋪運(yùn)營(yíng)
商鋪是有計(jì)劃的商業(yè)聚集,對(duì)商鋪進(jìn)行'統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)'是商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。
'統(tǒng)一管理',要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開(kāi)發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理,沒(méi)有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
'分散經(jīng)營(yíng)',是商鋪對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所,商鋪的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng),只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁。
1.商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于'統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管'
為了達(dá)到'統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)'的管理模式,在商鋪銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。
1.1'統(tǒng)一招商管理'要求對(duì)招商的品牌審核管理和有完善的租約管理。
'品牌審核管理'指:招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。審核包括對(duì)廠商和產(chǎn)品的審核,須具有有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書(shū)(適用于批發(fā)代理商)、品牌代理委托書(shū)(適用于專賣(mài)代理商)、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書(shū)等。
'完善的租約管理'指:簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進(jìn)入。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等,還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理,比如:承租戶的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是受到整個(gè)商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制,例如:
①本項(xiàng)目擬定位于旅游紀(jì)念品市場(chǎng)。如果商場(chǎng)定位發(fā)生變化,須經(jīng)商鋪所有業(yè)主的認(rèn)可(業(yè)主委員會(huì)(商會(huì))成立之前,經(jīng)開(kāi)發(fā)商認(rèn)可)
②承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語(yǔ)言文字方面須接受統(tǒng)一管理;
③為整個(gè)商鋪促銷各單個(gè)經(jīng)營(yíng)戶需承擔(dān)的義務(wù);
④承租人對(duì)停車(chē)場(chǎng)的使用,確定有償還是無(wú)償,有無(wú)限制;
⑤投保范圍事宜;
⑥是否統(tǒng)一收銀、事后結(jié)算等
另外營(yíng)業(yè)時(shí)間的確定也要經(jīng)統(tǒng)一表決或經(jīng)開(kāi)發(fā)商認(rèn)可;
1.2'統(tǒng)一的營(yíng)銷管理'有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益。
由于目前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈,打折降價(jià)的促銷競(jìng)爭(zhēng)手段比較流行,以吸引購(gòu)物者光顧。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好1年12個(gè)月的營(yíng)銷計(jì)劃,所謂'大節(jié)大過(guò)、小節(jié)小過(guò)、無(wú)節(jié)造節(jié)過(guò)'。
組織策劃相關(guān)的促銷活動(dòng),所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算,經(jīng)業(yè)主同意后,對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)?。如果商鋪統(tǒng)一收銀管理,就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。
1.3'統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督'有助于經(jīng)營(yíng)者間的協(xié)調(diào)和合作。
商鋪?lái)氃O(shè)立由開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會(huì),指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),保證商鋪的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見(jiàn)的方式有:
①指導(dǎo)項(xiàng)目:店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排;
②協(xié)調(diào)項(xiàng)目:協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者之間的緊張關(guān)系,增進(jìn)經(jīng)營(yíng)者之間合作;
③服務(wù)項(xiàng)目:行政事務(wù)管理;
④監(jiān)督項(xiàng)目:維護(hù)商鋪的紀(jì)律、信譽(yù),協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門(mén)的管理。
2、商鋪的'統(tǒng)一管理'理念下的物業(yè)管理與服務(wù)內(nèi)容包括:
1.商鋪業(yè)戶服務(wù)管理
2.商鋪裝修服務(wù)管理
3.商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理
4.商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理
5.商鋪保安服務(wù)管理
6.商鋪保潔服務(wù)管理
7.商鋪綠化服務(wù)管理
8.商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理
9.商鋪廣告管理
10.商鋪保險(xiǎn)管理
11.商鋪業(yè)戶服務(wù)管理
3、本項(xiàng)目商鋪物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備
商鋪管理的人員配備原則是因事設(shè)崗、一專多能、精簡(jiǎn)高效、使業(yè)戶感覺(jué)沒(méi)有虛職,沒(méi)有閑人,業(yè)戶交納的管理費(fèi)都用在刀刃上。
對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)部分?jǐn)M在'zz第一城物業(yè)管理中心'下設(shè)'商業(yè)物業(yè)管理點(diǎn)一',對(duì)人員和部門(mén)作如下配置:
1.業(yè)戶服務(wù)部
設(shè)主管一人,可由物業(yè)主任兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部管理、下設(shè)業(yè)戶接待員若干名,分別兼任行政人事、文書(shū)檔案、計(jì)劃財(cái)務(wù)、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務(wù)部的工作時(shí)間和工作量,通常每班保持1人便可。
2.維保服務(wù)部
設(shè)主管一人,全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修工作。該部門(mén)主要職能是保證商鋪不間斷地安全運(yùn)行,使物業(yè)保值和升值。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進(jìn)行合理配置。
3.保安服務(wù)部
設(shè)主管一人,全面負(fù)責(zé)商鋪的門(mén)衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車(chē)管工作。該部門(mén)主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的值勤點(diǎn)、工作量和作業(yè)班次進(jìn)行配備。
4.保潔綠化部
設(shè)主管一人,全面負(fù)責(zé)商鋪的室內(nèi)保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護(hù)工作。該部門(mén)的主要職責(zé)是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進(jìn)行安排。
5.經(jīng)營(yíng)服務(wù)部
設(shè)主管或兼職主管一人,全面負(fù)責(zé)商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等經(jīng)營(yíng)服務(wù)工作。該部門(mén)的主要職責(zé)是配合業(yè)戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),促進(jìn)商鋪經(jīng)營(yíng)銷售和物業(yè)管理工作。
4、本項(xiàng)目商鋪物業(yè)管理分項(xiàng)細(xì)化方案
1、業(yè)戶服務(wù)部的工作職能。有兩部分工作職能,一是業(yè)戶服務(wù),二是內(nèi)部管理。
1.1接待與聯(lián)系
接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一,是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進(jìn)行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣,包括傾聽(tīng)建議和意見(jiàn),接受投訴,安排維修和回訪,收取管理費(fèi)與內(nèi)外聯(lián)系等。
1.2糾紛、投訴接待
顧客在商鋪購(gòu)物因環(huán)境服務(wù)因素而來(lái)投訴。對(duì)物業(yè)管理方來(lái)說(shuō),所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄,作為年終表彰與履行'管理公約'業(yè)績(jī)考核依據(jù)之一;
1.3報(bào)修接待
商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問(wèn)題,對(duì)業(yè)戶營(yíng)業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報(bào)修,應(yīng)迅速做記錄,填寫(xiě)《維修任務(wù)單》,即時(shí)派維修工到現(xiàn)場(chǎng)搶修;
1.4走訪回訪
接待員的走訪內(nèi)容包括三方面:
一是聽(tīng)取業(yè)戶和商鋪方對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)、建議;
二是對(duì)報(bào)修后的維修結(jié)果進(jìn)行回訪;
三是對(duì)業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進(jìn),曉之以理,動(dòng)之以情,用實(shí)際行動(dòng)去感化業(yè)戶,讓他們明白:我們所做的一切,都是為了商鋪的自身形象,我們的目標(biāo)是一致的。
1.5內(nèi)外聯(lián)系
商場(chǎng)內(nèi)部聯(lián)系:
商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費(fèi)、水電能耗費(fèi)、鋪位的報(bào)修搶修費(fèi)等;向商鋪方收取物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)。商鋪服務(wù)管理做得如何,必將影響到收繳率的好壞。
商場(chǎng)的外部聯(lián)系:
商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動(dòng)、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系,如處理不好這些關(guān)系,會(huì)使商鋪的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)很被動(dòng)。處理得好,往往事半功倍。
1.6、商鋪裝修服務(wù)管理
裝修管理應(yīng)包含在業(yè)戶管理中,因管理難度較大,故單獨(dú)列出論述。裝修管理職能主要包括:審核裝修申請(qǐng)、簽訂'裝修管理協(xié)議',現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理等。
1.61商鋪樓宇的租賃往往以整個(gè)層面向外出租,出租后,由承租商依據(jù)經(jīng)營(yíng)要求,提出裝修申請(qǐng);也有的業(yè)主把一個(gè)層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對(duì)鋪面只能通過(guò)申請(qǐng)批準(zhǔn)后作一些小的變動(dòng)裝修,裝修管理應(yīng)做好以下幾個(gè)方面:
建立周全、詳細(xì)、便于操作的管理制度;
專人負(fù)責(zé)對(duì)工程實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督;
選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修;
對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督管理。
1.62商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點(diǎn)
二次裝修過(guò)程應(yīng)遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》;業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機(jī)等設(shè)備的,應(yīng)嚴(yán)格遵守《商鋪動(dòng)火申請(qǐng)制度》的各項(xiàng)規(guī)定;禁止擅自更改水、電管線及負(fù)荷用電;裝修完畢后,物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計(jì)圖、裝修協(xié)議,對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收,如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計(jì)圖及裝修協(xié)議某些條款的,應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理;為了保證業(yè)戶在裝修過(guò)程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位,裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來(lái)確定,通常分以下幾種情況:
凡涉及電力設(shè)備(由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開(kāi)關(guān)箱等)進(jìn)行增建、改裝的;為該層的消防設(shè)備(包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等)進(jìn)行增建或改造的
;為該層的電梯、自動(dòng)扶梯進(jìn)行增建或改裝的,以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進(jìn)行增建或改裝的,都由物業(yè)管理處選定工程實(shí)施工方。業(yè)戶則按工程費(fèi)用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費(fèi)。
凡涉及鋪面、商號(hào)招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔,水管、排水道、電力裝置,通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方,也可由物業(yè)管理處選定施工方。
業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計(jì)方案所附的圖紙,應(yīng)包括:清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖;樓層平面圖的正視圖、切面圖(附鋪面、商號(hào)招牌的細(xì)節(jié));排水系統(tǒng)的分布圖(附由關(guān)細(xì)節(jié));電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡(jiǎn)圖(附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量);照明設(shè)備位置圖;假天花的平面,切面圖;及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié);裝修工期、開(kāi)工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險(xiǎn)等。等等
1.63裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理
在施工過(guò)程中,物業(yè)管理處應(yīng)派專人在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理。管理的內(nèi)容主要包括3方面:
對(duì)施工人員的管理,以及對(duì)工程是否按圖施工、按'裝修協(xié)議'要求和對(duì)裝潢現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生(裝潢垃圾)進(jìn)行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊(duì)的人員情況復(fù)雜,大多是臨時(shí)工,施工方對(duì)他們可能也缺乏有效的控制;裝修施工與整個(gè)樓宇的建筑不同,他通常局限于一個(gè)單元或一個(gè)樓層內(nèi)施工,而其他層面則照常營(yíng)業(yè),如對(duì)施工人員無(wú)有效管理,勢(shì)必會(huì)影響其他業(yè)戶的營(yíng)業(yè)活動(dòng)。對(duì)于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴(yán)格按認(rèn)可的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工,有否違反已簽訂的'裝修管理協(xié)議'上的條款,有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等,如有違反規(guī)定要及時(shí)聯(lián)系,發(fā)出'整改通知單'等。如裝修時(shí)損及商鋪的裝飾、裝置或公用設(shè)施,則由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其修復(fù),直至商鋪方滿意為止。當(dāng)然,也可由物業(yè)管理處修理,但有關(guān)費(fèi)用則由業(yè)戶支付。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳細(xì)記錄,作為竣工驗(yàn)收時(shí)的證據(jù)或參考。等等
2、維保服務(wù)部
2.1商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理
商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)較高,維修要求嚴(yán),其內(nèi)容同辦公樓相似,但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點(diǎn)在于各種設(shè)施,設(shè)備上,因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類,設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常運(yùn)行。一些設(shè)備如電梯,自動(dòng)扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備,保證其正常運(yùn)行主要靠平時(shí)養(yǎng)護(hù)。
商鋪設(shè)備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對(duì)保證,因?yàn)橐坏┩ｋ?漆黑的營(yíng)業(yè)廳將給顧客、商品和營(yíng)業(yè)款帶來(lái)不安全的因素,對(duì)商鋪聲譽(yù)帶來(lái)不利影響。所以應(yīng)選派優(yōu)秀員工,日夜監(jiān)測(cè)電氣運(yùn)行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動(dòng)扶梯的運(yùn)行狀況,一有異常情況及時(shí)安排維修,確保電氣和中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯正常運(yùn)行。
商鋪設(shè)備設(shè)施維保管理的具體實(shí)施過(guò)程與辦公項(xiàng)目類似,在此省略。
2.2、商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理
2.21商鋪修繕的計(jì)劃、資金管理。
為了確保商鋪建筑物的完好,應(yīng)制訂完整的修繕制度,編制每年的修繕計(jì)劃,安排年度修繕投資,經(jīng)管理處審核后報(bào)商鋪業(yè)委會(huì)方審批(大中修要落實(shí)資金),檢查修繕結(jié)果。
2.22工程性質(zhì)的確定。
依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度,將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。
大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞,或有局部倒塌的危險(xiǎn);部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝,如上、下水道等。由于大修工程施工場(chǎng)地和安全的要求,通常是經(jīng)營(yíng)業(yè)戶必須停止?fàn)I業(yè)。因此,工期安排和開(kāi)工前的籌備工作非常重要;
中修工程是指建筑物部分損壞,在局部維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件,保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸?加固部分鋼筋混凝土梁柱,外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部,商鋪發(fā)生突法事件,保安、管理人員應(yīng)按《應(yīng)急事件處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴(kuò)大,注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),及時(shí)向上級(jí)報(bào)告或呼叫救護(hù)車(chē)。應(yīng)特別強(qiáng)調(diào),在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時(shí)等等
3、保安服務(wù)部
3.1監(jiān)控中心管理
監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)商鋪進(jìn)行全方位多角度的監(jiān)視,尤其是對(duì)出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應(yīng)進(jìn)行日夜監(jiān)視。
如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突法事件、惡性事件的發(fā)生,監(jiān)控人員應(yīng)及時(shí)錄象,寸作查證。
另外地下車(chē)庫(kù)或露天停車(chē)場(chǎng)亦須安置監(jiān)控?cái)z像探頭,防止車(chē)輛被竊,萬(wàn)一遭竊,錄象將提供證據(jù)、線索,有利破案等等。
這項(xiàng)工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認(rèn)真、敬業(yè)。
3.2消防管理
商鋪消防工作的重要性不言而喻,商鋪內(nèi)人流大,樓梯、通道(尤其是放火樓梯、通道)相對(duì)面積較小,這給火災(zāi)時(shí)的人員疏散帶來(lái)很大困難;
商品多(且大多是易燃品),火種容易迅速燃燒;面積廣,因無(wú)防火墻阻隔,烈火蔓延極快;如商廈火災(zāi),高樓內(nèi)的豎井多,煙囪效應(yīng)可使火災(zāi)熱煙上升速度達(dá)到每秒8米,瞬間整個(gè)商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災(zāi)死亡率中最高的。鑒于防止火災(zāi)的重要性,商鋪都安裝有先進(jìn)的火災(zāi)探測(cè)裝置(煙感探測(cè)器和溫感探測(cè)器)和自動(dòng)滅火裝置(噴淋裝置)。這些裝置直接與火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。只要易各地方出現(xiàn)火情,煙霧和溫度各達(dá)到一定的限度,這兩種裝置便自動(dòng)通過(guò)導(dǎo)線將報(bào)警信號(hào)傳輸至報(bào)警器,進(jìn)行有效監(jiān)控與預(yù)防。
制定切合本商鋪實(shí)際的消防管理制度(包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案);商鋪的各部門(mén)及物業(yè)管理的各部門(mén)都要把各自放火職責(zé)、范圍規(guī)定清楚;消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責(zé)范圍。做到'統(tǒng)一指揮,分區(qū)管理,層層負(fù)責(zé),責(zé)任明確,防患未然',切實(shí)貫徹'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的消防方針。
發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災(zāi)報(bào)警號(hào)時(shí),立即用對(duì)講機(jī)通知就近的保安人員赴現(xiàn)場(chǎng)核查與處置;如確為火警,按應(yīng)急方案實(shí)施,報(bào)告保安部主管組織撲救,重點(diǎn)是商鋪內(nèi)人員的疏散,保障人身安全,事故后作好調(diào)查分析報(bào)告并備案。
發(fā)現(xiàn)故障警報(bào),應(yīng)迅速消除警鈴使之還原,并立即通知維保部,協(xié)助維保部盡快排除故障,并作好詳細(xì)記錄。
定期對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標(biāo)記、放火門(mén)進(jìn)行檢查,確保完好備用、通道暢通、標(biāo)記清晰。對(duì)一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要認(rèn)真檢查,防止發(fā)生電氣超負(fù)荷火接觸電阻過(guò)大、線路老化、過(guò)載、摩擦等危險(xiǎn)現(xiàn)象。
在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開(kāi)展消防培訓(xùn)及消防演習(xí),使人人都會(huì)使用消防器具,掌握火災(zāi)逃生知識(shí),不斷提高大家的防火意識(shí)和消防業(yè)務(wù)水平。等等
4、商鋪保潔服務(wù)管理
商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。
外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設(shè)施及周?chē)木G地、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)等;
內(nèi)部環(huán)境包括過(guò)道、扶梯、自動(dòng)扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會(huì)議室等一切公用場(chǎng)所,以及業(yè)戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。
搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍,為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境,為顧客提供一個(gè)輕松愉快的購(gòu)物環(huán)境。
4.1商鋪保潔管理方法
要做好商鋪的保潔服務(wù)管理,首先要確定做什么,即什么地方需要保潔,然后定出清潔的標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)、要求再定出保潔的頻率(次數(shù)),還要再加上檢查手段,如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等,制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》,內(nèi)容有檢查的部位、項(xiàng)目、清潔的標(biāo)準(zhǔn)、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問(wèn)題是怎么做等,制訂《商業(yè)街保潔服務(wù)作業(yè)規(guī)程》,這個(gè)'規(guī)程'指導(dǎo)保潔工對(duì)商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做,是保潔工崗前崗中的培訓(xùn)教材,其要點(diǎn)有:地面清潔、打蠟;墻角線清潔;墻面除塵;大理石清潔、打蠟;不銹鋼面清潔;衛(wèi)生間清潔;玻璃幕墻清潔;窗戶清潔;地毯清洗干凈等。
4.2商鋪保潔管理的重點(diǎn)
商鋪的清潔管理重點(diǎn)之一是地坪清潔。隨著人流的進(jìn)出,給商鋪地坪帶來(lái)的灰塵、紙肖;定時(shí)的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購(gòu)物環(huán)境;
商鋪的玻璃無(wú)框門(mén)、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面等,由于顧客觸摸頻率較高,留下的手印帶給人視覺(jué)上的不舒服,應(yīng)定時(shí)清潔以消除不潔現(xiàn)象;
商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無(wú)異味,也是清潔工作的重點(diǎn);
商鋪外的銅牌,因暴露在室外,風(fēng)吹雨淋會(huì)使銅牌便黑,定期擦拭,能保持其程亮,提升商鋪的形象。
商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置,及時(shí)清理;
雨大進(jìn)門(mén)處及其他公用過(guò)道應(yīng)設(shè)置一些雨具存放器,盡量不要把帶雨水的雨具帶進(jìn)大廳,同時(shí)注意清潔衛(wèi)生。
對(duì)商鋪的殺蟲(chóng)滅鼠工作要引起重視,但放置鼠藥時(shí),要充分考慮兒童的安全,要放在摸不到的地方;為了安全也可以聘請(qǐng)專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作;
在商鋪的營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi),保潔工不能使用長(zhǎng)柄拖把,更不能使用濕拖把拖地,以免造成顧客滑倒傷害事故;
在雨雪天,商鋪進(jìn)門(mén)處應(yīng)勤保潔并放置地毯或防滑提示牌;
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對(duì)一切能利用的再生垃圾(包裝紙、箱)要回收處理。等等。
5、商鋪綠化服務(wù)管理
綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡,營(yíng)造舒適、美觀、清新、幽雅的購(gòu)物環(huán)境的基礎(chǔ)。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好,能使周?chē)铆h(huán)境得到改善,又提升了商鋪得品位。綠化管理應(yīng)配備專業(yè)技術(shù)人員,依據(jù)季節(jié)、氣候,地域條件的不同和樹(shù)木花草的生長(zhǎng)習(xí)性及要求,制定詳細(xì)的管理細(xì)則,指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)人員實(shí)行。
5.1商鋪綠地管理
商鋪外圍的綠地,在基建時(shí)就已定型,商鋪得整體綠化風(fēng)格和局部獨(dú)立的構(gòu)圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào),水平綠化和垂直綠化要相得益彰。
為保證草坪生長(zhǎng)良好,勸阻顧客、游客進(jìn)入草坪;
保持綠地環(huán)境整潔;及時(shí)清除死株、病株,缺株要補(bǔ)檀:定期對(duì)花木修剪整形;
發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害要進(jìn)行捕捉或噴藥,藥物防治要注意安全,并掛警示標(biāo)識(shí);
草坪要經(jīng)常除雜草:定期軋剪,每季度施肥一次,施后澆水或雨后施撒;
臺(tái)風(fēng)前對(duì)花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風(fēng)工作,風(fēng)后清除花木折斷的枝干,扶正培植倒斜的花木。等等
5.2商鋪室內(nèi)綠化管理
花卉擺放前要有設(shè)計(jì)圖,造型變更要有小樣圖,與商鋪總體設(shè)計(jì)風(fēng)格相協(xié)調(diào);
花卉上掛名稱牌,簡(jiǎn)介花卉學(xué)名、俗稱、習(xí)性,宣傳養(yǎng)花的常識(shí),爭(zhēng)取業(yè)戶和顧客的配合,共同創(chuàng)造幽雅清新的購(gòu)物環(huán)境,同時(shí)又陶冶情操,增加商鋪的文化氛圍;
花卉搬運(yùn)時(shí),注意保護(hù)花卉株形不受損傷,不散落盆泥,注意場(chǎng)地整潔;
商鋪人流量較大,因此商鋪內(nèi)擺放的花卉要經(jīng)常檢查,及時(shí)修剪,清除黃葉,枯萎的花卉立即更換:由于各點(diǎn)擺放位置的光照度不一,花卉就要定期相互調(diào)劑、更換位置;等等
5.3檢查督導(dǎo)
部門(mén)主管對(duì)保沽、綠化,服務(wù)各組工作時(shí)時(shí)進(jìn)行巡視,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題記錄在案,并追究各組長(zhǎng)責(zé)任:管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導(dǎo)不定期對(duì)各組工作進(jìn)行抽查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即督促主管部門(mén)整改,每月累積數(shù)次,對(duì)主管進(jìn)行處罰。
6、商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理
商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中,往往會(huì)把商鋪經(jīng)營(yíng)管理范疇的租賃管理,廣告籌劃、新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同時(shí)委托給物業(yè)管理公司,以配合其商鋪的經(jīng)營(yíng)管理.作為物業(yè)管理公司也應(yīng)將商鋪經(jīng)營(yíng)管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務(wù)緊密地聯(lián)系起來(lái)。
6.1租賃管理
出租方式的管理主要是在租金商定時(shí)要考慮多方面因素,如商品經(jīng)營(yíng)的范圍及類別;附近商鋪樓宇的空置率;承租戶的經(jīng)營(yíng)特色;商鋪所處的位置。另外經(jīng)營(yíng)商品給管理帶來(lái)的易難也應(yīng)作為一個(gè)因素。租金計(jì)算可采用兩種形式,一種先規(guī)定一個(gè)固定的月租金(根據(jù)面積),然后根據(jù)市場(chǎng)情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。
一種是按面積定出最低租金,然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。
6.1.1競(jìng)標(biāo)租賃的注意事項(xiàng):
嚴(yán)格審定投標(biāo)者的資格,主要是審核其個(gè)人或公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī),資信狀況及經(jīng)營(yíng)品種是否符合行業(yè)規(guī)定等;
投標(biāo)的程序須規(guī)范、嚴(yán)密、全面,尤其是租金的計(jì)算方式及規(guī)定,預(yù)付競(jìng)標(biāo)租金的保證方式,有關(guān)撤回投標(biāo)的規(guī)定,以及中標(biāo)后延時(shí)簽約的賠償,應(yīng)作更為周全和深人的考慮。
6.1.2協(xié)議租金出租的注意事項(xiàng):
在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應(yīng)了解承租人的資格、經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn),資金狀況,以及目前所經(jīng)營(yíng)店鋪的數(shù)目,業(yè)績(jī)情況及所經(jīng)營(yíng)品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等;
承租人的經(jīng)營(yíng)性質(zhì),經(jīng)營(yíng)范圍,所經(jīng)營(yíng)的商品檔次和質(zhì)量.是否有能力進(jìn)行一定投入的商業(yè)推廣活動(dòng),從而使商鋪的業(yè)務(wù)前景有較大的發(fā)展等。
6.1.3租金條款
租金制定的參考因素:
要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目,流動(dòng)人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣,交通是否便捷等情況:
要參考商品經(jīng)營(yíng)的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經(jīng)營(yíng)特色、承租人要承租的層次、位置等情況等:
要參考周?chē)鷧^(qū)域同行業(yè)的營(yíng)業(yè)面積、租金狀況、及經(jīng)營(yíng)狀況等。
租金的組成要素:
租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險(xiǎn),貸款資金利息、投資回報(bào)率等。
水電能耗費(fèi)、商鋪管理酬金、商鋪利潤(rùn),物業(yè)管理費(fèi)等。
大中修整改更新基金等累加應(yīng)分?jǐn)偟矫科椒矫住?也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的)等
7、商鋪廣告管理和統(tǒng)一策劃
7.1廣告統(tǒng)一管理
業(yè)戶為了樹(shù)立企業(yè)形象,追求經(jīng)濟(jì)利益,必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報(bào)刊廣告以外,最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅,張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象,在支持商業(yè)宣傳策劃的同時(shí),必須加強(qiáng)商鋪的廣告宣傳管理。商鋪的整體布局設(shè)計(jì)是很重要的,而各鋪位上的宣傳廣告(包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等)要和商鋪整體設(shè)計(jì)相協(xié)調(diào),這就要求承租業(yè)戶的廣告設(shè)計(jì)必須經(jīng)過(guò)物業(yè)管理處審核,以做到管理有序,不會(huì)破壞商鋪的整體設(shè)計(jì)格調(diào)。
7.2廣告策劃
樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的,由商戶提出設(shè)計(jì)要求或制作,必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置;廣告策劃是商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理的一項(xiàng)重要任務(wù),就是要設(shè)法把顧客吸引進(jìn)來(lái),把承租人留住。因此要策劃和組織各項(xiàng)商業(yè)推廣宣傳活動(dòng),如綜合表演、納涼晚會(huì)、模特表演,攝影展,商品使用演示等.
節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進(jìn)行節(jié)日布置,既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛,提高了商鋪的文化氛圈,又?jǐn)U大了商鋪的知名度,吸引大批消費(fèi)者來(lái)購(gòu)物助興。
協(xié)調(diào)好社會(huì)關(guān)系,與政府及其他組織機(jī)構(gòu)保持聯(lián)絡(luò),參與社會(huì)公益活動(dòng)如捐助失學(xué)兒童等,會(huì)給業(yè)戶帶來(lái)潛在的商業(yè)機(jī)會(huì)。
8、服務(wù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)
物業(yè)管理處還應(yīng)不斷增加服務(wù)項(xiàng)目,擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域.如:開(kāi)辦商鋪兒童樂(lè)園,讓兒童能盡興地玩耍,父母能放心地購(gòu)物:
開(kāi)辦商務(wù)中心,為業(yè)戶提供傳真、復(fù)印、打字、電報(bào)、長(zhǎng)途電話、電子郵件等服務(wù):
開(kāi)辦為顧客提供休憩,飲茶、品味小吃的場(chǎng)地:舉辦卡拉o、節(jié)日慶祝,年終聯(lián)歡等文娛活動(dòng),活躍業(yè)戶的文化生活:
辦好商鋪內(nèi)部食堂.為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價(jià)廉的飯萊,為顧客提供寄存包袋、代訂報(bào)刊、代辦保險(xiǎn)、兌換零幣等服務(wù):
開(kāi)辦投幣洗衣店、快速?zèng)_印照相店,鮮花店、禮品店、電腦屋等
為顧客,業(yè)戶提供全方位的服務(wù),使顧客生活中的大多數(shù)服務(wù)要求都能在商業(yè)街中得到滿足。等等…
9、商鋪保險(xiǎn)管理
商鋪的物業(yè)管理中保險(xiǎn)管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中,均有可能發(fā)生意外的事故(包括火災(zāi)),對(duì)業(yè)戶、顧客、員工造成傷害;在保潔操作中,也有可能保潔工未按'規(guī)程'操作,用了濕拖造成顧客滑倒摔傷;或雨天地滑,顧客在商鋪進(jìn)門(mén)處滑跤跌傷;這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和最大限度地減低這方面的損失,商鋪的物業(yè)管理處應(yīng)采取兩種措施:
工程或服務(wù)的公眾責(zé)任險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)(火險(xiǎn));物業(yè)管理方可以向保險(xiǎn)公司投保公眾責(zé)任險(xiǎn)等險(xiǎn)種,在考慮保險(xiǎn)額度時(shí),可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。
還有一種是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn),是為防止商鋪可能遭受火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、暴雨、水浸等損失而投保的,物業(yè)管理處應(yīng)主動(dòng)出面向商鋪方(大業(yè)戶)和各業(yè)戶的投保減災(zāi)提供建設(shè)性意見(jiàn)。
(二)本項(xiàng)目涉及商業(yè)街、酒店外圍廣場(chǎng)公共場(chǎng)所物業(yè)管理方案
為維護(hù)商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)街、酒店門(mén)前廣場(chǎng)等公共場(chǎng)所的治安防范,泊車(chē),人流、車(chē)流疏導(dǎo),綠化、景觀、市容的整潔有序,在'商業(yè)物業(yè)管理點(diǎn)一'下轄的保安一部、保潔一部必須同時(shí)擔(dān)負(fù)起針對(duì)商場(chǎng)、酒店外圍,即廣場(chǎng)部位的保安、保潔、門(mén)前綠化工作,擬由這兩個(gè)部門(mén)內(nèi)專門(mén)挑選形象較好和工作細(xì)心的保安、保潔人員負(fù)責(zé)。
具體配置:商城廣場(chǎng)部位保潔設(shè)2人,保安設(shè)外圍巡邏兼市容糾察兼停車(chē)指引3人,內(nèi)部巡邏2人;酒店廣場(chǎng)部位設(shè)保潔2人,外圍巡邏兼泊車(chē)指引4人,如有需要,酒店內(nèi)部的工程維修和動(dòng)力保障可交由物業(yè)公司代管。則酒店工程部需配備4人,24小時(shí)值班。
(三)'商業(yè)物業(yè)管理點(diǎn)一'總體人員配置表:
總計(jì):32人
(四)'商業(yè)物業(yè)管理點(diǎn)一'物業(yè)管理支出明細(xì)
(一)員工薪金:計(jì)30500元/月
1、酒店、商業(yè)區(qū)管理處主任1人
1500元/月人×1人=1500元/月
2、各部主管4人
1300元/月人×4人=5200元/月
3、保安隊(duì),保安員12人
(1)外保兼泊車(chē)員(6人):
950元/月人×6人=5700元/月
(2)內(nèi)保隊(duì)員(6人):
900元/月人×6人=5400元/月
4、保潔綠化部(7人):
700元/月人×6人=4200元/月
5、維保服務(wù)部,維修工2人
1100元/月人×2人=2200元/月
6、業(yè)戶服務(wù)部,接待員4人
1000元/月人×4人=4000元/月
7、經(jīng)營(yíng)服務(wù)部,設(shè)計(jì)員1人,文員1人
設(shè)計(jì)員1300元/月人×1人=1300元/月
文員1000元/月人×1人=1000元/月
(二)員工福利計(jì)12121元/月
1、社會(huì)保險(xiǎn)金:
(生育0.8%工傷0.5%醫(yī)療8%失業(yè)2%養(yǎng)老20%)
工資總額×31.3%=30500元/年×31.3%=9455元/月
2、年終獎(jiǎng)及加班費(fèi)計(jì)2666元/月
按每人1000元/人/年計(jì),1000元/人×32人=32000元/年。
(三)辦公事業(yè)費(fèi)=800元/月
1、管理處辦公用水電費(fèi)
400元/月×12個(gè)月/年=4800元/年
2、辦公電話費(fèi)(含業(yè)主服務(wù)熱線)
200元/月部×2部=400元/月
(四)管理行政費(fèi)用=600元/月
1、辦公用品及印刷:300元/月
2、辦公行政(加檔案費(fèi)、交通費(fèi)等):200元/月
3、招聘費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi):100元/月
(五)設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)=4319元/月
1、公共照明、附屬設(shè)備、設(shè)施維護(hù)更新費(fèi)用(各類管道、閥門(mén)、龍頭等配件)
年度維護(hù)費(fèi):51823
第11篇 物業(yè)管理師考試:物業(yè)管理實(shí)務(wù)
物業(yè)管理師考試大綱-物業(yè)管理實(shí)務(wù)
第一章 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立和組織機(jī)構(gòu)
(一)考試目的
本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理企業(yè)類型、特征、設(shè)立程序、內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置以及物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)等知識(shí)的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。
(二)考試基本要求
掌握:物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序,物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)及其職能。
熟悉:物業(yè)管理企業(yè)主要特性、組織結(jié)構(gòu)形式,物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。
了解:物業(yè)管理企業(yè)主要類型,物業(yè)管理企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的要求和主要影響因素。
(三)要點(diǎn)說(shuō)明
1.物業(yè)管理企業(yè)的類型及特征
2.物業(yè)管理企業(yè)的常見(jiàn)模式
3.物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序
(1)工商注冊(cè)登記
(2)資質(zhì)管理
4.物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機(jī)構(gòu)設(shè)置
(1)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式
(2)物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響因素
(3)物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求
(4)物業(yè)管理企業(yè)職能機(jī)構(gòu)及其職責(zé)
第二章 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)
(一)考試目的
本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理招投標(biāo)內(nèi)容、步驟、要求,以及物業(yè)管理方案編寫(xiě)等知識(shí)的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。
(二)考試基本要求
掌握:物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法規(guī),物業(yè)管理招、投標(biāo)的內(nèi)容、步驟和要求,物業(yè)管理投標(biāo)文件及方案的編寫(xiě)。
熟悉:物業(yè)管理招標(biāo)的條件和程序,投標(biāo)的策略和技巧。
了解:物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求與原則。
(三)要點(diǎn)說(shuō)明
1.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)及其特點(diǎn)
2.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則與要求
3.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的策劃與實(shí)施
4.物業(yè)管理招標(biāo)的類型
5.物業(yè)管理招標(biāo)的方式
6.物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容
考試大綱下載:物業(yè)管理師考試大綱-物業(yè)管理實(shí)務(wù)
第12篇 物業(yè)公司食堂管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)格式怎樣的
物業(yè)公司食堂管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)
(三)
1.0目的通過(guò)對(duì)員工食堂進(jìn)行安全、衛(wèi)生、健康、服務(wù)意識(shí)和服務(wù)質(zhì)量的管理,保證就餐人員的健康安全和提高飯?zhí)梅?wù)的滿意度,實(shí)現(xiàn)服務(wù)員工、服務(wù)業(yè)主的宗旨。
2. 0適用范圍適用于公司開(kāi)辦的員工食堂。
3. 0職責(zé)3.1食堂管理員負(fù)責(zé)制定各崗位操作規(guī)程;
合理調(diào)配食堂人力、物力資源;
控制進(jìn)貨質(zhì)量;
核算食堂成本;
安排、檢查食堂整體的環(huán)境、安全事項(xiàng)。
3. 2食堂出納負(fù)責(zé)管理就餐卡。
3. 3食堂倉(cāng)管負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)調(diào)配進(jìn)出貨物。
3. 4食堂檢查員負(fù)責(zé)協(xié)助食堂管理員檢查食堂整體的環(huán)境、安全事項(xiàng),并負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)調(diào)配進(jìn)出貨物。
3. 5食堂各操作崗位執(zhí)行本崗位操作規(guī)程。
4.0作業(yè)用具
4.1廚具(鍋、鏟、菜刀、盤(pán)、碗、碟、桶、勺、夾子、貼板、菜框等)
4.2柴油爐灶、液化氣爐灶、和面機(jī)、壓面機(jī)、切肉機(jī)、冰箱、蒸籠
4.3消毒柜、洗潔精、漂白水、消毒藥品
4.4餐桌、一次性餐盒、一次性筷子
4.5工作服、一次性口罩、一次性手套、膠手套、圍裙
4.6抹布、掃把、拖把、地刷、垃圾斗、垃圾桶
4.7抽油煙設(shè)備、排風(fēng)機(jī)、防滑地毯、'小心地滑'警告牌、滅火器
4.8音響設(shè)備
5.0作業(yè)流程
5.1食堂管理員每周五編制下周菜單。
編制菜單的內(nèi)容(品種)要適應(yīng)就餐人員的要求,數(shù)量要盡量做到無(wú)剩余。
存放干貨和日用品類的飯?zhí)脗}(cāng)庫(kù)應(yīng)經(jīng)常保持通風(fēng),防止食品霉?fàn)€變質(zhì),存放油類的倉(cāng)庫(kù)應(yīng)做好通風(fēng)防火設(shè)備,庫(kù)內(nèi)嚴(yán)禁煙火。
飯?zhí)脗}(cāng)庫(kù)實(shí)行專人保管,保管人員要及時(shí)掌握庫(kù)內(nèi)的物品數(shù)量、質(zhì)量情況,不足時(shí)或有變質(zhì)時(shí)應(yīng)及時(shí)通知飯?zhí)秘?fù)責(zé)人分別進(jìn)行補(bǔ)充和核實(shí)并清理。
5.2菜單編制完后,經(jīng)后勤主管確認(rèn)報(bào)選定的送菜公司進(jìn)行送菜。
選定的送菜公司必須是市政府指定的菜藍(lán)子工程,具備工商、衛(wèi)生等部門(mén)的許可證,能夠保證送菜的質(zhì)量、數(shù)量和時(shí)間,價(jià)格合理,具有良好的信譽(yù),將其列入長(zhǎng)期供方,按照《供方控制程序》加以控制。
5.3菜送達(dá)后應(yīng)由飯?zhí)霉芾韱T進(jìn)行數(shù)量、質(zhì)量的檢查。
發(fā)現(xiàn)不合格品或不足量的應(yīng)立即通知送菜方進(jìn)行退換或補(bǔ)量。
對(duì)屢次出現(xiàn)送菜質(zhì)量嚴(yán)重不符合的應(yīng)對(duì)其重新評(píng)定或另選送菜公司。
5.4菜檢合格后肉類食品首先由送菜方派人進(jìn)行初加工。
對(duì)肉類食品(如肉、雞、魚(yú)等)不得留有毛屑、魚(yú)鱗、殘皮,做到無(wú)異味。
送菜方派出的粗加工人員必須是身體健康(出具有效的健康證)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的廚房工作經(jīng)驗(yàn);
蔬菜類食品應(yīng)去根、去表皮、去腐爛枝葉,將菜清洗干凈,做到無(wú)蟲(chóng)草、無(wú)雜物、無(wú)異味,并符合切配要求。
5.5菜經(jīng)初加工、洗凈后,切配工按每日菜單進(jìn)行切配,切配前應(yīng)將貼板和刀清洗干凈,熟食和生食貼板應(yīng)分開(kāi)專用,將肉類、蔬菜原料加工成絲、片、丁、塊等,盡量做到厚薄均勻、長(zhǎng)短一致、不能連刀,完成切配后應(yīng)將菜置于盆、筐、盤(pán)等容器中并放于工作臺(tái)上,以便取用烹炒。
5.6進(jìn)入飯菜烹制流程,廚師在點(diǎn)燃柴油爐灶時(shí)應(yīng)先檢查有無(wú)漏油情況,防止外部起火;
點(diǎn)燃液化氣爐灶應(yīng)注意檢查有無(wú)漏氣,防止液化氣爆炸傷及人員。
使用爐灶時(shí),還應(yīng)控制冷卻水的流量,使用完畢后即時(shí) 。
完成飯菜烹制后應(yīng)即時(shí) 風(fēng)機(jī)。
廚師應(yīng)熟悉菜譜,并根據(jù)營(yíng)業(yè)情況,合理調(diào)配菜的數(shù)量、出菜時(shí)間,確保菜的出口質(zhì)量、口味,做到不甜、不咸、不糊,口味適中標(biāo)準(zhǔn)化。
5.7面點(diǎn)師應(yīng)掌握水面、發(fā)面等面的性能及各制作技巧(蒸、炸、烤等),餡料的份量、質(zhì)量、咸淡等要恰到好處,餡料冰箱內(nèi)儲(chǔ)存時(shí)間不得超過(guò)48小時(shí),應(yīng)確保新鮮。
5.8售買(mǎi)飯菜時(shí)必須穿著干凈的工作服、戴工作帽、一次性手套、一次性口罩,上崗前要洗手,打飯打菜時(shí)數(shù)量要均勻,計(jì)算費(fèi)用要準(zhǔn)確、快速,并熟練操作卡機(jī)。
5.9洗碗程序:一刮、二洗、三沖、四消毒;
一刮指將碗碟剩菜剩飯刮除干凈;
二洗指用洗潔精清洗碗碟油污,并放入消毒盆;
三沖指將碗碟的油污和洗潔精、消毒水沖洗干凈;
四消毒指將碗碟放入消毒柜。
洗碗時(shí)應(yīng)帶防水膠手套,避免洗潔用品直接與人體皮膚接觸。
清洗時(shí)碗碟盤(pán)應(yīng)做到清潔光亮,無(wú)油污和剩余雜物。
清洗碗碟后的臟水應(yīng)過(guò)濾出剩飯菜,不得將帶有飯菜的水倒入排水溝。
6. 0員工管理
6.1食堂所有入職員工應(yīng)持健康證和培訓(xùn)證,并每年定期檢查。
各類廚師應(yīng)持相應(yīng)的等級(jí)證書(shū)。
食堂所有員工每年體檢兩次。
6.2服裝、鞋帽:根據(jù)飲食行業(yè)規(guī)范制服樣式,每人每年配備白色長(zhǎng)短袖衣各兩套、白色帽子兩頂,小洗(自行清洗)每天清洗,大洗(外送清洗)每周清洗兩次;
每人每月配備一雙防滑雨鞋;
一次性衛(wèi)生口罩、一次性手套若干,口罩和手套每人每餐一換。
6.3儀容儀表:男員工發(fā)不過(guò)耳,鼻毛不外露、不留胡須、女員工發(fā)不過(guò)肩,不得佩戴首飾,不得紋身、不得有頭屑,指甲不超過(guò)2毫米,不得穿赤腳穿拖、涼鞋;
食堂工作人員須講究個(gè)人衛(wèi)生,做到勤洗手、勤剪指甲、勤理發(fā)、勤洗澡、勤洗衣被、勤換衣;
手被弄臟或上衛(wèi)生間后必須經(jīng)洗手后方可再工作;
有感冒或皮膚出現(xiàn)傷口或化膿感染者應(yīng)立即安排到與食物接觸不到的工作崗位工作或暫時(shí)離崗。
6.4食堂所有員工應(yīng)佩戴員工證,憑員工證出入工作場(chǎng)所,廚房出口處貼警示標(biāo)識(shí)'閑人免進(jìn)',維修人員、檢查人員進(jìn)入廚房時(shí)須由廚房工作人員引領(lǐng)進(jìn)入。
6.5食堂所有門(mén)鎖配有兩套鑰匙,一套由食堂管理員保管,一套由值班人員保管。
值班人員在交接班時(shí)須將鑰匙完整移交并有記錄。
6.6食堂實(shí)行24小時(shí)值班制度,就餐時(shí)間外,值班人員應(yīng)負(fù)責(zé)檢查各進(jìn)出口房門(mén)是否 ,檢查灶口主油管開(kāi)關(guān)是否 ,檢查除冰箱外所有電器是否 。
7. 0作業(yè)用具管理
7.1絞肉機(jī)、切肉機(jī)、壓面機(jī)7.
1.1不能濕手插接電源插頭和開(kāi)關(guān)。
7.
1.2將肉、面放入機(jī)器時(shí)不能直接用手按壓,要用硬物按壓。
7.
1.3清洗機(jī)器時(shí)應(yīng)切斷電源。
7.2廚具和餐具須經(jīng)消毒處理。
7.3爐灶排煙罩每半年清洗一次
7.4使用標(biāo)有'環(huán)保'標(biāo)記的洗潔精、一次性飯盒、筷子、湯杯等。
8. 0環(huán)境管理
8.1飯?zhí)靡龊梅缐m、防蠅、防潮、防霉變、防腐爛工作。
8.2就餐開(kāi)始前應(yīng)拖干凈地面,保持地面的衛(wèi)生。
對(duì)重要地方應(yīng)鋪設(shè)防滑地毯,同時(shí)在飯?zhí)眠M(jìn)出入口設(shè)置明顯的'小心地滑'警告牌。
8.3就餐時(shí),衛(wèi)生清潔人員應(yīng)及時(shí)把餐桌和地面上的垃圾清理掉,保持就餐環(huán)境的衛(wèi)生。
8.4烹制飯菜時(shí),排風(fēng)機(jī)、抽油煙機(jī)應(yīng)保持正常工作,防止火災(zāi)隱患。
油煙排放應(yīng)進(jìn)行分離處理,
8.5每餐烹制或制作完畢應(yīng)將廚房地面衛(wèi)生徹底打掃干凈,保證廚房的衛(wèi)生。
廚房?jī)?nèi)應(yīng)定期進(jìn)行消殺工作,防止有害細(xì)菌產(chǎn)生或傳染。
8.6消殺管理8.
6.1蟑螂每周消殺一次。
8.
6.2食堂配備應(yīng)八臺(tái)滅蠅燈作為日常蚊蠅消殺措施。
8.
6.3聯(lián)合廣場(chǎng)管理處環(huán)境組放置粘鼠板、老鼠藥,及時(shí)清理、更換。
8.7食堂垃圾清理由專門(mén)垃圾清倒公司負(fù)責(zé)清理。
每日的剩飯剩菜由專人送至禽畜養(yǎng)殖點(diǎn)作為飼料,食堂管理人員不定期對(duì)禽畜養(yǎng)殖點(diǎn)進(jìn)行實(shí)地考察。
地溝排放的廢油廢水由聯(lián)合廣場(chǎng)管理處統(tǒng)一處理。
對(duì)有污染環(huán)境或散發(fā)異味的垃圾要及時(shí)分開(kāi)清理。
8.8節(jié)水節(jié)電8.
8.1公共區(qū)域照明控制:根據(jù)就餐人數(shù)分組控制燈光開(kāi)啟,做到人少開(kāi)少、人走即關(guān)。
8.
8.2作業(yè)區(qū)域照明控制:做到人走燈滅,作業(yè)完畢后 相關(guān)用電器。
8.
8.3大功率的用電器(電爐、蒸鍋、湯鍋、空調(diào))在確保食物煮熟的前提下,不得人為延長(zhǎng)使用時(shí)間。
湯鍋工作時(shí)間為早晨8:30-10:00;
經(jīng)理餐廳空調(diào)開(kāi)啟時(shí)間為周一至周五7:00-8:00、11:30-12:30、17:30-18:30。
8.
8.4洗菜、洗碗時(shí)控制水流量,杜絕長(zhǎng)流水現(xiàn)象,對(duì)漏水的籠頭應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修理,減低水資源的流失率。
同時(shí),還應(yīng)盡量做到水的二次利用(如洗地、洗防滑毯、洗拖把)。
9.0倉(cāng)庫(kù)、油庫(kù)管理
9.1食堂倉(cāng)庫(kù)實(shí)行專人管理,存放干貨和日用品類的飯?zhí)脗}(cāng)庫(kù)應(yīng)使存量為保證正常運(yùn)作的最低限量,并經(jīng)常保持通風(fēng),防止食品霉?fàn)€變質(zhì)。
倉(cāng)庫(kù)管理人員要及時(shí)掌握庫(kù)內(nèi)的物品數(shù)量、質(zhì)量情況,不足時(shí)或有變質(zhì)時(shí)應(yīng)及時(shí)通知飯?zhí)秘?fù)責(zé)人分別進(jìn)行補(bǔ)充和核實(shí)并清理。
9.2油庫(kù)管理9.2.1地面鋪沙20公分,能夠吸收兩桶油量。
9.2.2配備一個(gè)懸掛式自動(dòng)干粉滅火器,三個(gè)手提式滅火器。
9.2.3配備一個(gè)14公分換氣扇。
9.2.4油庫(kù)鑰匙由專人保管,每次加油由專人負(fù)責(zé)。
10.0異常情況處理
10.1切配時(shí)發(fā)生割傷手腳時(shí),情節(jié)輕利用就近止血藥品和紗布進(jìn)行止血和包扎。
如傷勢(shì)嚴(yán)重應(yīng)在進(jìn)行止血同時(shí)立即送往醫(yī)院就治,并上報(bào)公司。
10.2發(fā)生油鍋起火時(shí),如火勢(shì)輕應(yīng)選用就近的滅火器材進(jìn)行初期火災(zāi)的撲滅。
如火勢(shì)較大,無(wú)法控制時(shí),應(yīng)立即隔離附近可燃物,并進(jìn)行滅火,同時(shí)立即報(bào)火警和上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。
10.3發(fā)生油管或燃?xì)夤芷屏言斐陕┯吐鈺r(shí)應(yīng)立即通風(fēng)或清掃,同時(shí)通知燃油管道公司進(jìn)行維修。
10.4當(dāng)飯?zhí)玫孛姘l(fā)生不慎飯菜倒地造成地面打滑時(shí),在進(jìn)行清掃的同時(shí)應(yīng)放置警告牌,在清理完畢前提醒人員繞道而行,以防摔傷。
10.5當(dāng)發(fā)生食用飯?zhí)檬澄镉胁涣挤磻?yīng)時(shí),應(yīng)立即停止出售相關(guān)物品,并把人員送往醫(yī)院檢查,查找原因。
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1.0 記錄無(wú)。
