第1篇 物業(yè)管理專業(yè)名詞解釋-1
物業(yè)管理專業(yè)名詞解釋(1)
1.物業(yè):物業(yè)管理活動(dòng)的物質(zhì)載體,是聯(lián)結(jié)物業(yè)管理相關(guān)法律關(guān)系主體之間關(guān)系的介質(zhì)。原為香港地方俚語(yǔ),意指單元性房地產(chǎn),是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)。
2.構(gòu)造物:指采用一定的技術(shù)手段將各種物料按照一定結(jié)構(gòu)連接成的整體,包括建筑物和構(gòu)筑物兩類。構(gòu)筑物不直接供人在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的構(gòu)造物。
3.建筑物:指定著于土地上下,由頂蓋、梁、柱、墻壁等部位組成,供人居住或用于其它目的使用的構(gòu)造物。房屋是建筑物最基本、最主要的物質(zhì)形態(tài),是指用建筑物料與外部空間隔開,可以容納人在其中活動(dòng)的建筑物。
4.物業(yè)管理區(qū)域:物業(yè)的集合,是物業(yè)管理的基本單位。
5.居住物業(yè):指專供居住的物業(yè),包括住宅小區(qū)、別墅、公寓等。
6.商業(yè)物業(yè):指業(yè)主或物業(yè)使用人用于商業(yè)(商務(wù))活動(dòng)的物業(yè),包括寫字樓、購(gòu)物中心、商鋪、酒店等。
7.工業(yè)物業(yè):指用于工業(yè)和交通運(yùn)輸生產(chǎn)活動(dòng)的物業(yè),包括工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等。
8.其它類型物業(yè):體育類物業(yè)(體育場(chǎng)、體育館、健身房)、文教娛樂類物業(yè)(學(xué)校、影劇場(chǎng)、音樂廳、游樂場(chǎng)、文化廣場(chǎng))、衛(wèi)生保健類物業(yè)(醫(yī)院、療養(yǎng)院、養(yǎng)老院)、交通類物業(yè)(車站、空港)、名勝古跡類物業(yè)(古建筑、名人故居)和宗教類物業(yè)(教堂、禮拜寺、廟宇、宗祠)等。
9.混合物業(yè):一般指居住型和非居住型物業(yè)進(jìn)行混合設(shè)計(jì)和建造的物業(yè)。
10.公產(chǎn)物業(yè):產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有的物業(yè),包括黨政機(jī)關(guān)、部隊(duì)、國(guó)有事業(yè)單位和國(guó)有企業(yè)的物業(yè)。
11.私產(chǎn)物業(yè):產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人的物業(yè)。
12.單位產(chǎn)物業(yè):產(chǎn)權(quán)歸單位所有的物業(yè)。
13.私益性物業(yè):為五官產(chǎn)權(quán)人壟斷性占有和使用,能為其創(chuàng)造生活便利或帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的物業(yè),如住宅、寫字樓、商場(chǎng)、會(huì)展中心、酒店、工業(yè)廠房等。
14.公益性物業(yè):指為社會(huì)公眾提供公共性服務(wù)或用于社會(huì)公益活動(dòng)的物業(yè)。如行政辦公類物業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、禮拜堂等。
15.物業(yè)內(nèi)容的二元性:指建筑物和建筑物所依附的土地。
16.設(shè)施設(shè)備的配套性:指物業(yè)以其各種配套設(shè)施設(shè)備滿足人們各種需要的特性。
17.物業(yè)的社會(huì)屬性:指物業(yè)在生產(chǎn)、流通及使用和維護(hù)等環(huán)節(jié)引起的社會(huì)關(guān)系的產(chǎn)生、變更和終止的屬性,包括經(jīng)濟(jì)屬性和法律屬性兩個(gè)方面。
18.相鄰關(guān)系:兩個(gè)或多個(gè)相互連接毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)所有人活物業(yè)使用人,在行使不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用收益和處分權(quán)利時(shí),相互之間應(yīng)給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
19.建筑物相鄰關(guān)系:指相鄰的建筑物所有人或物業(yè)使用人之間,建筑物所有人或物業(yè)使用人與相近的土地所有人或物業(yè)使用人之間,以及同一建筑物內(nèi)彼此連接毗鄰的建筑物單元所有人或物業(yè)使用人之間,由于不可量物侵入導(dǎo)致干擾或妨礙而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
20.廣義的物業(yè)管理:指房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后服務(wù)活動(dòng)的總稱。
21.狹義的物業(yè)管理:指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
22.常規(guī)性服務(wù):物業(yè)服務(wù)企業(yè)為確保物業(yè)完好與正常使用,維護(hù)正常的工作、生活秩序,面向全體業(yè)主提供的最基本的服務(wù)。
23.環(huán)境管理:指對(duì)建筑區(qū)劃業(yè)主的生活和工作環(huán)境進(jìn)行的綜合性管理,包括保潔管理、綠化管理、排污管理、消防管理和污染控制等。
24.公共秩序維護(hù)服務(wù):指物業(yè)為維護(hù)建筑區(qū)劃安定,保護(hù)業(yè)主的生命和財(cái)產(chǎn)安全,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保人員要通過(guò)值班、看守和巡邏,有效預(yù)防、中止并及時(shí)處置各種突發(fā)事件,向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效的公共秩序維護(hù)服務(wù)。
25.公眾代辦性服務(wù):指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主與物業(yè)使用人的委托,代理繳納水、電、氣、有線電視等費(fèi)用的服務(wù)。
26.物業(yè)檔案管理:是反映物業(yè)形成、變遷和管理的各種文字、圖表、聲像等資料的總稱,包括設(shè)計(jì)施工圖、物業(yè)產(chǎn)權(quán)檔案和物業(yè)卡片三部分。
27.社區(qū)文化建設(shè):是在一定區(qū)域、一定條件下,社區(qū)成員共同創(chuàng)造的精神財(cái)富及其物質(zhì)形態(tài),包括環(huán)境文化、行為文化、制度文化和精神文化四個(gè)方便的內(nèi)容。
28.專項(xiàng)服務(wù):是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為創(chuàng)造良好的工作秩序和生活環(huán)境,面向全體業(yè)主與物業(yè)使用人提供的服務(wù)。
29.特約服務(wù):指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為滿足房屋所有人或所有人或物業(yè)使用人的特殊需要而提供的個(gè)性化服務(wù),是對(duì)常規(guī)性服務(wù)和專項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充。
30.物業(yè)管理模式:指物業(yè)管理的結(jié)構(gòu)形式和運(yùn)行機(jī)制,其核心是參與物業(yè)管理的法律關(guān)系主體以及相互關(guān)系。
31.業(yè)主大會(huì):物業(yè)管理最高權(quán)利機(jī)構(gòu),享有對(duì)物業(yè)管理重大事項(xiàng)進(jìn)行決定的權(quán)利。
32.業(yè)主委員會(huì):是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu),對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé),在物業(yè)管理過(guò)程中,執(zhí)行業(yè)主大會(huì)所做的各項(xiàng)決議并接受業(yè)主監(jiān)督。
33.社區(qū)居民委員會(huì):是城市居民實(shí)行自治管理的基層組織。
34.物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理模式:指由獨(dú)立設(shè)置、具備相應(yīng)資質(zhì)條件、具有法人地位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)實(shí)施管理的模式。
35.開發(fā)商管理模式:指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行組建物業(yè)管理機(jī)構(gòu),對(duì)其開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行管理的模式。
36.業(yè)主自主管理模式:指通過(guò)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)等自治管理組織對(duì)物業(yè)實(shí)施管理的模式。
37.政府房管部門管理模式:指由誠(chéng)實(shí)政府房地產(chǎn)行政主管部門(房管局和基層房管站、房管所)對(duì)屬于國(guó)家所有的房產(chǎn)進(jìn)行的管理。
38.黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位自行管理模式:指各級(jí)黨政機(jī)關(guān)、企業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等企事業(yè)單位直接對(duì)其物業(yè)進(jìn)行管理的模式。
39.“三合一”管理模式:指居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成聯(lián)合工作組。共同實(shí)施物業(yè)管理的模式。
40.物業(yè)管理方案:是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)施管理的基本設(shè)想。
41.前期物業(yè)管理:指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。換句話說(shuō),就是自建設(shè)單位出售房屋時(shí)起到業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)止的 物業(yè)管理。
42.建筑物區(qū)分所有權(quán):指建筑物按照單元?jiǎng)澐植⒊鍪酆?在單元所有者之間形成的財(cái)產(chǎn)關(guān)系,包括專有所有權(quán)、共有所有權(quán)和成員權(quán)三個(gè)方面。
43.專有權(quán):建筑物區(qū)分所有人排他性占有、使用、收益和處分建筑物專有部分的權(quán)利。
44.專有部分:指區(qū)分建筑物中構(gòu)造上能夠明確區(qū)分并可獨(dú)立使用的部分。
45.共有權(quán):指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定,對(duì)區(qū)分所有建筑物中的共有部分享有的占有、使用和收益的權(quán)利。
46.共有部分:區(qū)分所有建筑物中除專有部分外的其它所有部分。
47.成員權(quán):建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬和使用上的密切聯(lián)系而形成的作為建筑物管理團(tuán)體的一名成員所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。
48.業(yè)主自主管理:指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán),依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定,根據(jù)民主的原則建立自治組織、確立資質(zhì)規(guī)范,自我管理本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的一種基層治理模式。
49.管理規(guī)約:是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同制定并承諾遵守,對(duì)全體業(yè)主有共同約束力的,有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面的行為準(zhǔn)則。
50.業(yè)主大會(huì):物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,體現(xiàn)業(yè)主的意志和利益,對(duì)物業(yè)管理重大的事項(xiàng)作出決定的業(yè)主自治管理組織。
51.業(yè)主委員會(huì):指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的社團(tuán)組織。是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)工作機(jī)構(gòu),是物業(yè)管理法律關(guān)系主體之一,是業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。
52.物業(yè)服務(wù)企業(yè):按合法程序設(shè)立,為業(yè)主與物業(yè)使用人提供綜合服務(wù)和管理的獨(dú)立核算,自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。
53.資質(zhì)管理:政府房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理的主要內(nèi)容之一。
54.物業(yè)服務(wù)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力:指物業(yè)服務(wù)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的關(guān)鍵要素。
55.物業(yè)管理市場(chǎng):指出售和購(gòu)買以物業(yè)為對(duì)象的管理服務(wù)這種無(wú)形勞動(dòng)的場(chǎng)所和由此引起的交換關(guān)系的總和。
第2篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司的資金結(jié)算
物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)活動(dòng)都涉及到貨幣資金的收付,需要連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記載和核算,并實(shí)行有效的控制。理所當(dāng)然,資金結(jié)算也是物業(yè)管理公司理財(cái)?shù)闹饕獌?nèi)容之一。本章對(duì)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的種類、原則、主要方式和票據(jù)作一個(gè)介紹。
一、物業(yè)管理公司資金結(jié)算的含義和作用
(一)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的含義
結(jié)算,是指經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中的資金了結(jié)和清算。物業(yè)管理公司因商品交換、勞務(wù)供應(yīng)、資金調(diào)撥等業(yè)務(wù)而發(fā)生款項(xiàng)往來(lái)的清算。結(jié)算方式按支付方式的不同,可分為現(xiàn)金結(jié)算和轉(zhuǎn)賬結(jié)算兩種。收方和付方直接以現(xiàn)金進(jìn)行結(jié)算叫現(xiàn)金結(jié)算,適用于單位對(duì)個(gè)人、個(gè)人對(duì)個(gè)人,以及單位之間的零星支付行為。通過(guò)銀行或金融機(jī)構(gòu)劃撥轉(zhuǎn)賬將款項(xiàng)從付款人賬戶劃轉(zhuǎn)到收款人賬戶的貨幣收付結(jié)算叫轉(zhuǎn)賬結(jié)算,它是以存款的轉(zhuǎn)移代替現(xiàn)金的流通。
在商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的社會(huì)里,轉(zhuǎn)賬結(jié)算是貨幣收付的主要形式。
在我國(guó),各企業(yè)、單位、個(gè)人之間經(jīng)濟(jì)往來(lái)的款項(xiàng),除少數(shù)按《現(xiàn)金管理暫行條例》規(guī)定可以使用現(xiàn)金結(jié)算以外,大量的都通過(guò)轉(zhuǎn)賬結(jié)算來(lái)完成。這樣做,對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō),可以簡(jiǎn)化結(jié)算手續(xù),縮短結(jié)算過(guò)程,有利于資金周轉(zhuǎn)速度的加快,促進(jìn)資金流通。
由于轉(zhuǎn)賬結(jié)算是以信用支付代替現(xiàn)金支付,所以必須根據(jù)交易的性質(zhì)、交易雙方所在的地點(diǎn)和交易發(fā)貨的時(shí)間等條件,制定出不同的結(jié)算方式,明確規(guī)定付款的條件、憑證及其傳遞等內(nèi)容。因此,作為在物業(yè)管理公司工作的同志來(lái)說(shuō),應(yīng)該在社會(huì)主義貨幣信用理論的基礎(chǔ)上,從貨幣與商品矛盾的運(yùn)動(dòng)規(guī)律中,學(xué)習(xí)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的經(jīng)濟(jì)關(guān)系,認(rèn)識(shí)轉(zhuǎn)賬結(jié)算的規(guī)律性,不斷疏通結(jié)算渠道,使物資運(yùn)動(dòng)和貨幣資金運(yùn)動(dòng)緊密地結(jié)合起來(lái)。
在我國(guó),轉(zhuǎn)賬結(jié)算是建立在金融機(jī)構(gòu)同各經(jīng)濟(jì)單位經(jīng)常的、固定的信用關(guān)系基礎(chǔ)上的,通過(guò)金融機(jī)構(gòu)賬戶的資金轉(zhuǎn)移來(lái)實(shí)現(xiàn)貨幣收付關(guān)系。其結(jié)果是收款單位的存款增加,付款單位的存款減少,形成貨幣周轉(zhuǎn)集中為銀行信用所代替。可見,社會(huì)主義轉(zhuǎn)賬結(jié)算的實(shí)質(zhì)是以銀行信用流通代替現(xiàn)金流通,并用于清算經(jīng)濟(jì)往來(lái)關(guān)系,它是促進(jìn)流通的一個(gè)工具。
(二)物業(yè)管理公司結(jié)算業(yè)務(wù)的作用
物業(yè)管理公司結(jié)算業(yè)務(wù)的作用表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
(1)可以加快結(jié)算速度和資金周轉(zhuǎn),為物業(yè)管理公司的健康發(fā)展提供保證。這里特別提出轉(zhuǎn)賬結(jié)算方式,一方面能夠適應(yīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不同特點(diǎn)的貨幣收付要求,另一方面能夠增強(qiáng)合同紀(jì)律和支付紀(jì)律,為公司及時(shí)收回款項(xiàng)和付出款項(xiàng)提供了一定的保證,密切了資金運(yùn)動(dòng)與物資運(yùn)動(dòng)的結(jié)合,提高了資金的使用效益。因此,能轉(zhuǎn)賬結(jié)算的業(yè)務(wù)應(yīng)盡可能轉(zhuǎn)賬結(jié)算。
(2)能正確、迅速地反映物業(yè)管理公司的日常業(yè)務(wù)并進(jìn)行有效監(jiān)督,使公司能及時(shí)了解業(yè)務(wù)活動(dòng)的全面情況,以便發(fā)現(xiàn)并改進(jìn)工作中存在的問題和缺點(diǎn)。
(3)結(jié)算業(yè)務(wù)關(guān)系到各部門、各單位的經(jīng)濟(jì)往來(lái),每筆結(jié)算業(yè)務(wù)一般都要涉及到收款單位、付款單位,轉(zhuǎn)賬結(jié)算還涉及到金融機(jī)構(gòu),從而為公司的計(jì)劃編制和計(jì)劃考核提供了重要證據(jù)。
二、物業(yè)管理公司資金結(jié)算的基本原則和要求
(一)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的基本原則
(1)根據(jù)國(guó)家規(guī)定,各單位之間的經(jīng)濟(jì)往來(lái),除按照現(xiàn)金管理辦法規(guī)定可以使用現(xiàn)金的以外,都必須通過(guò)銀行辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算。
凡在銀行辦理結(jié)算的單位或個(gè)人,都必須按照規(guī)定,在銀行開有賬戶或交存現(xiàn)金。開有賬戶的單位,賬戶內(nèi)必須有足夠的資金以保證支付。交存現(xiàn)金的,應(yīng)按結(jié)算金額一次交足。
(2)恪守信用,履約付款。辦理結(jié)算的企業(yè)、單位和個(gè)人必須遵守信用,按照事先的承諾,履行資金的結(jié)算,使經(jīng)濟(jì)往來(lái)雙方的資金往來(lái)得以及時(shí)清算。對(duì)于多次失信違約的單位,金融機(jī)構(gòu)會(huì)按相應(yīng)規(guī)定予以制裁。這一原則對(duì)履行付款義務(wù)的當(dāng)事人具有約束力,是維護(hù)經(jīng)濟(jì)合同秩序、保障當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)利益的重要保證。
(3)誰(shuí)的錢進(jìn)誰(shuí)的賬,由誰(shuí)支配,銀行不予墊款。金融機(jī)構(gòu)作為資金結(jié)算的中介機(jī)構(gòu),在辦理結(jié)算時(shí)必須遵循存款人的委托,按照其意志,保證將所收款項(xiàng)支付給其指定的收款人;對(duì)存款人的資金,除按國(guó)家法律規(guī)定可以凍結(jié)、扣款外,一律不得代任何單位凍結(jié)和扣款,也不得停止單位存款的正常支付。金融機(jī)構(gòu)辦理結(jié)算只負(fù)責(zé)辦理結(jié)算當(dāng)事人之間的資金轉(zhuǎn)移,而不能在結(jié)算過(guò)程中為其墊付資金。
(二)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的要求
1.開立賬戶
開立賬戶不僅是辦理結(jié)算的必要條件,也是辦理結(jié)算的先決條件,只有開立賬戶,把應(yīng)該交存的款項(xiàng)存入金融機(jī)構(gòu),金融機(jī)構(gòu)才能為他們辦理結(jié)算業(yè)務(wù)。
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bsp; 金融機(jī)構(gòu)賬戶分為基本存款賬戶、一般存款賬戶、臨時(shí)存款賬戶和專用存款賬戶,各類賬戶有不同的設(shè)置和開戶條件。
(1)基本存款賬戶的設(shè)置與開戶條件
基本存款賬戶是指存款人辦理日常轉(zhuǎn)賬結(jié)算和現(xiàn)金支付的賬戶。存款人的工資、獎(jiǎng)金等現(xiàn)金的支取,只能通過(guò)賬戶辦理。
基本存款賬戶必須是編制預(yù)決算報(bào)表的獨(dú)立預(yù)算會(huì)計(jì)單位或?qū)嵭歇?dú)立經(jīng)濟(jì)核算、獨(dú)立編制財(cái)務(wù)報(bào)表的企業(yè)單位。一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)單位,只能在一個(gè)銀行開立一個(gè)基本賬戶。
基本存款賬戶開立所需的證明文件為當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人執(zhí)照》或《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。
基本存款賬戶開立的程序是:首先由存款人填制開戶申請(qǐng)書,提供規(guī)定的證件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意,并憑中國(guó)人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)核發(fā)的開戶許可證,即可開立該賬戶。
(2)一般存款賬戶的設(shè)置與開戶條件
一般存款賬戶是指存款人在基本存款賬戶以外的銀行借款轉(zhuǎn)存,與基本存款人不在同一地點(diǎn)的附屬非獨(dú)立核算單位開立的賬戶。存款人可以通過(guò)本賬戶辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算和現(xiàn)金繳存,但不能辦理現(xiàn)金支取。
一般存款賬戶設(shè)置的條件和所需的證明文件是:在基本存款賬戶以外銀行取得借款的單位和個(gè)人,并需向開戶銀行出具借款合同或借款借據(jù);或是與基本存款賬戶的存款人不在同一地點(diǎn)的附屬非獨(dú)立核算單位,并需向開戶銀行出具基本存款賬戶的存款人同意其附屬非獨(dú)立核算單位開戶的證明。
一般存款賬戶設(shè)置的程序是:填制開戶申請(qǐng)書,提供相應(yīng)的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后,即可開立賬戶。
(3)臨時(shí)存款賬戶的設(shè)置與開戶條件
臨時(shí)存款賬戶是指存款人因臨時(shí)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要開立的賬戶。存款人可以通過(guò)該賬戶辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算和根據(jù)國(guó)家現(xiàn)金管理規(guī)定辦理現(xiàn)金支付。
臨時(shí)存款賬戶設(shè)置的條件和所需的證明文件是:外地臨時(shí)機(jī)構(gòu),并需出具當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)核發(fā)的臨時(shí)執(zhí)照;或是,臨時(shí)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要的單位和個(gè)人,并需出具當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門同意設(shè)立外來(lái)臨時(shí)機(jī)構(gòu)的批文。
臨時(shí)存款賬戶開立的程序是:填制開戶申請(qǐng)書,提供相應(yīng)的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后,即可開立賬戶。
(4)專用存款賬戶的設(shè)置與開戶條件
專用存款賬戶是指存款人因特定用途需要開立的賬戶。
存款人對(duì)特定用途的資金,由存款人向開戶銀行出具相應(yīng)證明即可開立該賬戶。
特定用途的資金范圍包括:基本建設(shè)的資金,更新改造的資金,特定用途且須專戶管理的資金。
存款人須向開戶銀行出具的證明文件是經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)立項(xiàng)的文件或國(guó)家有關(guān)文件的規(guī)定。
專用存款戶開立的程序是:填制開戶申請(qǐng)書,提供相應(yīng)的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后開立賬戶。
2.經(jīng)濟(jì)合同
經(jīng)濟(jì)合同一經(jīng)成立,就具有法律效力,雙方必須信守。要貫徹“重合同、守信用”的原則,認(rèn)真履行規(guī)定的義務(wù)。如果一方違反合同規(guī)定,給對(duì)方造成損失時(shí),應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。經(jīng)濟(jì)合同是銀行辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算、進(jìn)行結(jié)算監(jiān)督、執(zhí)行結(jié)算紀(jì)律的主要依據(jù)。沒有經(jīng)濟(jì)合同,銀行將不予辦理。
3.結(jié)算紀(jì)律
物業(yè)管理公司是銀行結(jié)算的重要當(dāng)事人,應(yīng)嚴(yán)格遵守結(jié)算紀(jì)律,按照結(jié)算制度辦理結(jié)算,是嚴(yán)肅信用制度、維護(hù)結(jié)算程序的前提條件。公司必須遵守的結(jié)算紀(jì)律可以歸納為:
(1)不準(zhǔn)套取銀行信用,簽發(fā)空頭支票、印章與預(yù)留印鑒不符的支票和遠(yuǎn)期支票;
(2)不準(zhǔn)無(wú)理拒付、任意占用賣方資金;
(3)不準(zhǔn)利用多頭開戶轉(zhuǎn)移資金,逃避債務(wù)。
以上三不準(zhǔn)要求物業(yè)管理公司只準(zhǔn)在銀行賬戶余額內(nèi),按照規(guī)定向收款單位或個(gè)人支付款項(xiàng),對(duì)應(yīng)該支付其他單位的款項(xiàng),必須依約履行義務(wù)。
物業(yè)管理公司向外發(fā)出的結(jié)算憑證,必須于當(dāng)日,最遲于次日寄發(fā)。收到的結(jié)算憑證,必須及時(shí)將款項(xiàng)支付給收款人。結(jié)算時(shí)間,同城,一般不超過(guò)2天;異地(全國(guó)或省內(nèi)直接通匯行之間),電匯一般不超過(guò)4天,信匯一般不超過(guò)7天。
三、物業(yè)管理公司資金結(jié)算方式
(一)異地結(jié)算
異地結(jié)算是指不同地區(qū)或城市各單位之間經(jīng)濟(jì)往來(lái)資金的結(jié)算。我國(guó)物業(yè)管理公司現(xiàn)行的異地結(jié)算方式主要有匯兌結(jié)算、匯票結(jié)算、托收承付結(jié)算、異地委托收款結(jié)算、信用證結(jié)算。
1.匯兌結(jié)算
匯兌結(jié)算是指付款單位委托銀行將款項(xiàng)匯給外地收款單位或個(gè)人的結(jié)算方式。
(1)匯兌結(jié)算有關(guān)規(guī)定
①各單位通過(guò)銀行辦理匯兌結(jié)算是指資金調(diào)撥、清理交易舊欠、往來(lái)賬款和自提自運(yùn)貨物以及采購(gòu)資金等。
②匯兌有信匯和電匯,單位可選擇使用。銀行辦理匯款(指信匯)時(shí),只代單位附寄與匯款有關(guān)的單證。
③單位因急事,將款項(xiàng)匯至交通不方便又無(wú)電訊設(shè)備的地區(qū),可以向開戶銀行申請(qǐng)自帶信匯。銀行一般對(duì)自帶信匯嚴(yán)格審查,經(jīng)同意,會(huì)將信匯憑證連同銀行內(nèi)部憑證一并密封后,交匯款單位帶交匯入行。作為匯款單位自帶信匯必須注意以下幾點(diǎn):a.保證密封完整,按開戶行在信封上指定的日期帶交匯入行,不得自行拆封;b.妥善保管,發(fā)生丟失、冒領(lǐng)等事故,一律由匯款單位自己負(fù)責(zé);c.不能將原信匯帶回匯出行。
④銀行會(huì)對(duì)匯款用途審查,必要時(shí)亦可向匯款單位索取有關(guān)匯款用途的證明材料。付款單位自提自運(yùn)的物資必須向銀行提供合同,經(jīng)查驗(yàn)后,銀行應(yīng)在匯款委托書上批注“已驗(yàn)合同,可入收款單位賬戶”。
⑤匯入銀行解付匯款時(shí),一般來(lái)說(shuō),對(duì)單位資金調(diào)撥、清理舊欠、往來(lái)賬款以及匯出行在匯款委托書上批注的已驗(yàn)合同會(huì)直接收入收款單位賬戶。
⑥單位赴異地采購(gòu)時(shí),匯出銀行會(huì)審查有關(guān)準(zhǔn)予外出采購(gòu)的證明,并在匯款委托書上注有“采購(gòu)資金”。匯入銀行對(duì)匯入的采購(gòu)資金必須憑同意采購(gòu)證明,以匯出單位名義開立采購(gòu)賬戶,由銀行按當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)管理的有關(guān)規(guī)定監(jiān)督支付。一般來(lái)說(shuō),采購(gòu)資金除采購(gòu)員攜帶少量必備現(xiàn)金外,其余均為轉(zhuǎn)賬且存款不計(jì)息。采購(gòu)員無(wú)權(quán)隨意將采購(gòu)資金轉(zhuǎn)匯,匯入行辦理采購(gòu)資金轉(zhuǎn)匯必須由匯出單位在原匯款憑證上事先注明,或來(lái)函來(lái)電要求轉(zhuǎn)匯方可辦理。
⑦匯款單位對(duì)匯出款項(xiàng)要求退款時(shí),應(yīng)備正式文件,攜帶原匯款單向匯出行申請(qǐng)退匯。匯出行接到申請(qǐng)后,通知匯入行,匯入行對(duì)匯款尚未支付,方可退匯。如果已發(fā)生支付,匯入行將支付情況反饋于匯出行,并不予退匯。匯入行對(duì)于收款單位拒絕接收的匯款,應(yīng)立即辦理退匯。匯入行發(fā)出通知,經(jīng)過(guò)2個(gè)月的時(shí)間,查找后仍無(wú)法支付的匯款,也應(yīng)主動(dòng)辦理退匯。
(2)信匯和電匯的核算
①信匯。匯出單位辦理匯款時(shí),應(yīng)該填制四聯(lián)憑證,并在第二聯(lián)上簽蓋預(yù)留銀行印鑒,送交開戶行。其中,第一聯(lián)為匯款單位的回單;第二聯(lián)為匯款單位委托開戶行辦理信匯的支款憑證;第三聯(lián)為收款單位開戶行的收款憑證;第四聯(lián)為收款單位作為收款通知或代取款收據(jù)。
收款單位(或收款人)持匯入行書面通知去銀行辦理取款手續(xù)時(shí),匯入行會(huì)取出信匯憑證第四聯(lián),核對(duì)取款人的有關(guān)證件,并將名稱、姓名、證件號(hào)碼批注在空白處。取款人還應(yīng)在“收款人蓋章”處蓋章、簽字。如果是信匯留交憑印鑒付款的,則所蓋印章必須同預(yù)留印鑒相符。如果是轉(zhuǎn)賬的,則由收款單位填制兩聯(lián)存款單,第一聯(lián)加蓋銀行業(yè)務(wù)公章后,退給收款單位作為收款依據(jù),第二聯(lián)代收方記賬憑證。
②匯款單位辦理電匯時(shí),應(yīng)該填制三聯(lián)電匯憑證,在第二聯(lián)上簽蓋預(yù)留銀行印鑒,送交開戶行;第二聯(lián),給匯款單位的回單;第三聯(lián)匯款單位委托開戶行辦理電匯的支款憑證;第三聯(lián)匯出行憑此拍發(fā)電報(bào)。
收款單位會(huì)收到第三聯(lián)上加蓋銀行業(yè)務(wù)公章的收賬通知,然后去銀行辦理有關(guān)手續(xù)。
2.匯票結(jié)算
匯票是出票人簽發(fā)的,委托付款人在見票時(shí)或者在指定日期無(wú)條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。匯票分為銀行匯票和商業(yè)匯票。銀行匯票是由匯款人將款項(xiàng)交給當(dāng)?shù)劂y行,由銀行簽發(fā)給匯款人持往外地辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。商業(yè)匯票是由收款人或付款人(或承兌申請(qǐng)人)簽發(fā),由承兌人承兌,并于到期日向收款或被背書人支付款項(xiàng)的票據(jù)。
(1)銀行匯票
匯票簽發(fā)由指定銀行辦理,匯票的轉(zhuǎn)賬解付由各銀行機(jī)構(gòu)辦理,現(xiàn)金解付,只能在匯票指定的匯入行辦理,匯票一律記名,不準(zhǔn)流通轉(zhuǎn)讓,不準(zhǔn)涂改偽造。匯票的金額起點(diǎn)為500元。有效期為一個(gè)月,逾期的匯票,銀行不予受理。銀行簽發(fā)的匯票,銀行必須加蓋結(jié)算專用章和使用壓數(shù)機(jī)壓印匯款金額方為有效。匯款人可以持票直接向匯票指定的收款單位辦理結(jié)算。匯票上指定的收款人,也可以持轉(zhuǎn)賬支取的匯票向匯入地單位辦理結(jié)算。收款單位接受匯票時(shí),應(yīng)審查票面所記載各項(xiàng)內(nèi)容是否無(wú)誤。收款人或背書人受理匯票后,應(yīng)在匯票背面加蓋業(yè)務(wù)用章,連同匯款解訖通知、進(jìn)賬單等,一并送開戶行進(jìn)
賬。收款人需要在匯入地分期、分次支取的,可以開立臨時(shí)存款戶辦理支付,臨時(shí)存款戶只付不收,付完清戶,不計(jì)付利息。匯款人由于匯票超過(guò)有效期或其他原因要求退匯時(shí),可持匯票和匯款解訖通知到匯出銀行辦理退匯。
匯款單位委托銀行辦理匯票結(jié)算,應(yīng)填制匯票委托書,詳細(xì)填明匯入地點(diǎn)、匯款用途等項(xiàng)內(nèi)容。有明確收款對(duì)象的應(yīng)詳細(xì)填明收款單位或個(gè)人姓名。需要取現(xiàn)金的,應(yīng)填明匯入行名稱。匯款委托書一式三聯(lián):第一聯(lián)為存根;第二聯(lián)為支款憑證;第三聯(lián)為收入憑證。匯款單位交現(xiàn)金辦理匯票結(jié)算的,第二聯(lián)注銷。匯出行在辦完轉(zhuǎn)賬或收妥現(xiàn)金后,會(huì)簽發(fā)匯票結(jié)算憑證。匯票結(jié)算憑證一式四聯(lián):第一聯(lián)為匯出匯款卡片;第二聯(lián)為匯票;第三聯(lián)為匯款解訖通知;第四聯(lián)為多余款收賬通知。
匯款單位由于匯票超期或其他原因要求退匯時(shí),應(yīng)當(dāng)備函向匯出行說(shuō)明其原因,并交回匯票和匯款解訖通知。匯款單位因匯票或匯款解訖通知發(fā)生短缺一聯(lián)而不能在匯入地辦理結(jié)算時(shí),也應(yīng)當(dāng)按退匯處理。
匯票填明匯入銀行名稱和“現(xiàn)金”字樣的,收款人到匯入行或匯出行請(qǐng)求掛失時(shí),應(yīng)提交三聯(lián)“匯票掛失申請(qǐng)書”,一般以匯票委托書代替,在備注欄加蓋匯票掛失明顯戳記。掛失待有效期滿一個(gè)月后,確未發(fā)生問題才可按有關(guān)規(guī)定辦理退款手續(xù)。
(2)商業(yè)匯票
商業(yè)匯票按其承兌人不同,分為商業(yè)承兌匯票和銀行承兌匯票。商業(yè)承兌匯票,由收款人簽發(fā),經(jīng)付款人承兌,或者由付款人簽發(fā)并承兌的票據(jù)。銀行承兌匯票,是由收款人或承兌申請(qǐng)人簽發(fā),并由承兌申請(qǐng)人向開戶銀行申請(qǐng),經(jīng)銀行審查同意承兌的票據(jù)。
辦理商業(yè)匯票時(shí)的規(guī)定有:
簽發(fā)商業(yè)匯票必須以合法的商品交易為基礎(chǔ),嚴(yán)禁簽發(fā)無(wú)商品交易的匯票;使用商業(yè)匯票的單位是在銀行立賬的法人;商業(yè)匯票在承兌后,承兌人員有到期無(wú)條件支付票款的責(zé)任;商業(yè)匯票除可以向銀行貼現(xiàn)外,一律不允許作為流通手段;商業(yè)匯票承兌期限由交易雙方商定,一般為3~6個(gè)月,最長(zhǎng)不超過(guò)9個(gè)月,特殊情況可適當(dāng)延期。如屬分期付款,應(yīng)一次簽發(fā)若干個(gè)不同期限的匯票。匯票到期,一律通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬。
商業(yè)匯票可以貼現(xiàn)。商業(yè)匯票貼現(xiàn),是指收款單位需要資金時(shí),把尚未到期的商業(yè)承兌匯票或者銀行承兌匯票轉(zhuǎn)讓給銀行,即由銀行支現(xiàn),其貼現(xiàn)期一般以貼現(xiàn)之日起到匯票到期日止。貼現(xiàn)時(shí),根據(jù)貼現(xiàn)金額和貼現(xiàn)率,計(jì)算出貼現(xiàn)利息,并在貼現(xiàn)金額中預(yù)先扣除,將其余的貼現(xiàn)金額支付給貼現(xiàn)申請(qǐng)人,匯票歸銀行所有。
貼現(xiàn)利息的計(jì)算公式如下:
未到期天數(shù)
銀行貼現(xiàn)的付款額=匯票面額×(1-年貼現(xiàn)率×―――――)
365
匯票到期后,貼現(xiàn)銀行應(yīng)向貼現(xiàn)人索回貼現(xiàn)金額,如果貼現(xiàn)人在銀行的賬戶不足以支付的,無(wú)力贖回商業(yè)匯票,這在實(shí)質(zhì)上如同把匯票賣給銀行,貼現(xiàn)銀行買進(jìn)匯票而支付現(xiàn)款。
3.托收承付結(jié)算
托收承付結(jié)算是收款單位根據(jù)經(jīng)濟(jì)合同,委托開戶行向異地付款單位收取貨款;付款單位根據(jù)經(jīng)濟(jì)合同核對(duì)單證或驗(yàn)貨后向銀行承付款,由銀行辦理款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)的一種結(jié)算方式。
托收承付結(jié)算包括托收、承付、劃款和收賬四個(gè)階段。
托收,是收款單位委托銀行收款,收款單位應(yīng)填制“托收承付結(jié)算憑證”,連同有關(guān)單證一并提交開戶行。
承付,是付款單位承認(rèn)付款的過(guò)程。驗(yàn)貨付款的承付期限為10天,從運(yùn)輸部門向付款單位發(fā)出提貨通知次日起算起。如果付款單位在規(guī)定的承付期內(nèi)沒有向其開戶行表示拒付,即為默認(rèn)承付。
劃款和收賬。劃款是指付款單位開戶行從付款單位賬戶上劃款給收款單位。收賬是指收款單位開戶行將付款單位開戶行劃來(lái)的款項(xiàng)進(jìn)到收款單位的賬戶上。每一筆托收承付金額起點(diǎn)為1000元。
4.異地委托收款結(jié)算
異地委托收款,是由收款單位向銀行提供收款依據(jù),委托銀行向異地付款單位收取款項(xiàng)的結(jié)算方式。
單位之間的商品交換、勞務(wù)供應(yīng)和其他應(yīng)收款項(xiàng),均可使用委托收款結(jié)算方式辦理結(jié)算。委托收款不受金額起點(diǎn)的限制,委托收款的款項(xiàng)劃回,分郵寄劃回和電報(bào)劃回兩種,由收款單位選用。委托收款的付款期限為3天。(從付款單位開戶行發(fā)出付款通知的次日計(jì)算,如遇法定假日,應(yīng)當(dāng)順延)付款單位在3天付款期滿,賬戶上沒有足夠的資金支付全部款項(xiàng),可以允許延期5天(如遇法定假日不順延),如延付期滿賬戶上仍無(wú)足夠資金支付全部款項(xiàng),銀行會(huì)立即通知付款單位,令其2天內(nèi)將其有關(guān)單證退回銀行,由銀行填制無(wú)款支付通知書,連同有關(guān)單證退回收款單位開戶行,轉(zhuǎn)交收款單位。如果付款單位逾期不退回有關(guān)單證的,由其開戶行按每筆委托收款業(yè)務(wù),每天收取罰金0.5元。
5.信用證結(jié)算
這種結(jié)算是付款單位把款項(xiàng)預(yù)先交給銀行,委托銀行開出信用證,通知異地收款單位開戶銀行轉(zhuǎn)給收款單位,收款單位按照合同和信用證規(guī)定條件發(fā)貨后,銀行代付款單位付給貨款的結(jié)算方式。開出信用證的金額起點(diǎn),每份100元,每次清付款項(xiàng)起點(diǎn)為30元。信用證結(jié)算只能轉(zhuǎn)賬,不能提取現(xiàn)金。信用證有效期最長(zhǎng)不超過(guò)60天。
(二)同城結(jié)算
同城結(jié)算是指同一城市或同一縣內(nèi)各單位之間經(jīng)濟(jì)往來(lái)的資金結(jié)算。我國(guó)物業(yè)管理公司現(xiàn)行的同城結(jié)算主要方式有:支票結(jié)算、同城委托收款結(jié)算、商業(yè)匯票結(jié)算、銀行本票結(jié)算。
1.支票結(jié)算
支票是出票人簽發(fā)的,委托辦理支票存款業(yè)務(wù)的銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)在見票時(shí)無(wú)條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。
支票分為現(xiàn)金支票和轉(zhuǎn)賬支票。按《中華人民共和國(guó)票據(jù)法》規(guī)定,現(xiàn)金支票只能用于支取現(xiàn)金;轉(zhuǎn)賬支票只能用于轉(zhuǎn)賬,不得支取現(xiàn)金。
支票必須記載:表明“支票”的字樣;無(wú)條件支付的委托;確定的金額;付款人名稱;出票日期;出票人簽章。支票上未記載前款規(guī)定事項(xiàng)之一的,支票無(wú)效。
單位簽發(fā)支票,賬戶內(nèi)必須有足夠的資金,不準(zhǔn)簽發(fā)空頭支票。凡超過(guò)銀行存款余額、貸款指標(biāo)、撥款限額,都是空頭支票。對(duì)簽發(fā)空頭支票的單位,按票面金額處以1%的罰金。
支票實(shí)行有效期制。一般有效期為3~5天,從簽發(fā)的次日算起,到期如遇節(jié)假日順延。對(duì)過(guò)期支票,銀行不予受理。簽發(fā)支票時(shí),要填寫當(dāng)天日期,不準(zhǔn)簽發(fā)遠(yuǎn)期支票。
支票的簽發(fā)只能由單位財(cái)會(huì)部門指定專人負(fù)責(zé),并加蓋存于銀行的預(yù)留印鑒,不準(zhǔn)委托收款單位代填支票。支票填寫要清晰,不準(zhǔn)涂改,也不準(zhǔn)出借、出租、轉(zhuǎn)讓給其他單位使用,也不準(zhǔn)攜帶蓋好印鑒的空白支票外來(lái)采購(gòu)。每張支票的金額,不得低于當(dāng)?shù)匾?guī)定的金額起點(diǎn)。
付款單位將已簽發(fā)的支票遺失時(shí),應(yīng)出具公函后向開戶行申請(qǐng)掛失止付(登報(bào)聲明不能作為向銀行掛失)。付款單位遺失未填日期、收款單位、金額的空白支票,銀行不受理掛失,由單位更換賬戶的支款印鑒來(lái)解決。收款單位將收進(jìn)已簽妥的支票遺失,應(yīng)出具公函,并經(jīng)付款單位簽注意見蓋章證明后,到付款單位開戶行申請(qǐng)掛失。開戶單位將支款印章遺失,應(yīng)由單位出具公函,向開戶銀行辦理掛失手續(xù),并將賬戶余額核對(duì)相符,經(jīng)銀行同意后更換印鑒。
2.同城委托收款結(jié)算
同城委托收款是收款單位向開戶行提供依據(jù),委托銀行向付款單位收取款項(xiàng)的一種結(jié)算方式。該結(jié)算方式不受金額起點(diǎn)限制。
同城委托收款結(jié)算與異地委托收款結(jié)算是不同的,主要區(qū)別是:
①同城委托收款的付款期為2天,異地委托收款的付款期為3天;
②同城委托收款結(jié)算只能用郵寄劃回資金,異地委托收款結(jié)算可用郵寄劃回與電報(bào)劃回資金。
3)商業(yè)匯票結(jié)算
商業(yè)匯票在異地和同城結(jié)算中均可使用。其余同前述。
4)銀行本票結(jié)算
銀行本票是申請(qǐng)人將款項(xiàng)交給銀行,由銀行簽發(fā)的,承諾自己在見票時(shí)無(wú)條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。
本票自出票日起,付款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2個(gè)月。
銀行本票具有可以代替現(xiàn)金用以流通的特點(diǎn),銀行見票付款。但是銀行本票與現(xiàn)鈔又有本質(zhì)的區(qū)別,它是介于現(xiàn)鈔和支票之間的一種結(jié)算工具。收款或持票人可以直接將銀行本票用于商品交換、勞務(wù)供應(yīng)和其他款項(xiàng)往來(lái)的結(jié)算。收款人拿到本票時(shí)應(yīng)注意:本票是否屬真是否過(guò)期是否有涂改手續(xù)是否符合規(guī)定本票背書是否連續(xù)在同城結(jié)算中,銀行本票可以視同現(xiàn)金。
四、票據(jù)和票據(jù)行為
如前所述,我們可以清楚地看到在物業(yè)管理公司理財(cái)?shù)馁Y金結(jié)算中經(jīng)常會(huì)遇到各種各樣的票據(jù),作為物業(yè)管理公司的理財(cái)者也必須掌握票據(jù)方面的一些知識(shí),本節(jié)就對(duì)票據(jù)作一個(gè)簡(jiǎn)要介紹。
(一)票據(jù)
1.票據(jù)的概念
票據(jù)的含義有廣義和狹義。廣義的票據(jù)是指商業(yè)上的各種單據(jù),例如發(fā)票、提貨單、核單、保險(xiǎn)單等等;狹義的票據(jù)是指按規(guī)定格式簽發(fā)和流通的匯票、支票、本票等信用工具而言。本書中所指的票據(jù)是狹義的票據(jù)。
票據(jù)是由出票人簽發(fā)的,約定出票人自己,或要求他人按照規(guī)定
期限向收款人支付一定金額并可流通轉(zhuǎn)讓的書面憑證。票據(jù)是在商品或貨幣的讓渡中,為反映債權(quán)債務(wù)關(guān)系的發(fā)生、轉(zhuǎn)移和清償而使用的一種信用工具;它是一種權(quán)利財(cái)產(chǎn),持有票據(jù)的人有權(quán)在約定期限向票據(jù)債務(wù)人索取票據(jù)上所表明的貨幣金額。它經(jīng)過(guò)背書轉(zhuǎn)讓,可以成為支付手段和流通手段;也可以通過(guò)貼現(xiàn)成為融通資金的工具。
2.票據(jù)的特征
票據(jù)在長(zhǎng)期的使用和流通過(guò)程中形成了各種特征,具體主要體現(xiàn)在:
①票據(jù)是一種有價(jià)證券。票據(jù)是一種表示財(cái)產(chǎn)權(quán)或債權(quán)的書面憑證,也以一定貨幣金額表示其價(jià)值。這種價(jià)值隨票據(jù)的設(shè)立而取得,隨票據(jù)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓,占有票據(jù)就是占有了票據(jù)的價(jià)值。票據(jù)權(quán)力的行使以提示票據(jù)為條件,以交還票據(jù)償付票款為目的。
②票據(jù)是一種設(shè)權(quán)證券。票據(jù)上的權(quán)力和義務(wù),完全由票據(jù)行為創(chuàng)設(shè)。票據(jù)的權(quán)利和義務(wù)設(shè)立后,便于原對(duì)價(jià)關(guān)系相分離,到期必須償付。
③票據(jù)是一種法律要式證券。票據(jù)作為建立在信用基礎(chǔ)上的書面?zhèn)鶆?wù)的支付憑證,必須具備法律規(guī)定的必要形式和內(nèi)容。這就是說(shuō),票據(jù)必須具備法律要式,才能發(fā)生法律效力,否則票據(jù)無(wú)法律效力。換言之,在我國(guó),凡符合《中華人民共和國(guó)票據(jù)法》規(guī)定的票據(jù)才具有法律效力。
④票據(jù)是一種無(wú)因證券。票據(jù)是根據(jù)一定的信用行為等原因而產(chǎn)生的,它的設(shè)立是有因的。但是,票據(jù)一經(jīng)設(shè)立便具有獨(dú)立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,與它所產(chǎn)生或轉(zhuǎn)讓的原因相分離。持票人行使票據(jù)的權(quán)力時(shí),不必向債務(wù)人證明取得票據(jù)的原因,只要具備法律要式,債務(wù)人應(yīng)無(wú)條件支付。
⑤票據(jù)是一種名義證券。票據(jù)上的權(quán)利和義務(wù)須依據(jù)票據(jù)上所載名義來(lái)決定其效力。超出票據(jù)上的權(quán)利和義務(wù),債務(wù)人概不履行。因此,票據(jù)可以說(shuō)是一種名義證券。
⑥票據(jù)是一種流通證券。票據(jù)可以依據(jù)背書、交付程序而轉(zhuǎn)讓流通,這種轉(zhuǎn)讓流通無(wú)需通知債務(wù)人或征得債務(wù)人的同意,債務(wù)人也不能以未曾接到轉(zhuǎn)讓通知為理由而拒絕承擔(dān)義務(wù)。
⑦票據(jù)是一種返還債券。票據(jù)的債權(quán)人在接受給付時(shí),必須將票據(jù)交還債務(wù)人,使票據(jù)關(guān)系終結(jié)。若票據(jù)金額是由次債務(wù)人因被追索而償還時(shí),則債權(quán)人返還票據(jù)后,票據(jù)清償人可以向其前手進(jìn)行追索。
3.票據(jù)的種類
①匯票
按不同標(biāo)準(zhǔn),匯票還可分為:
a.按承兌人不同,可分為銀行承兌匯票和商業(yè)承兌匯票。
b.按付款時(shí)間的不同,可分為即期匯票(見票即付)和遠(yuǎn)期匯票。
c.按有無(wú)附屬單證,可分為跟單匯票和光票。
d.按流通領(lǐng)域的不同,可分為國(guó)內(nèi)匯票和國(guó)外匯票。
e.按使用貨幣的不同,可分為本國(guó)貨幣匯票和國(guó)外貨幣匯票。
f.按匯票上是否說(shuō)明收款人名稱,可分為記名匯票和不記名匯票。
②本票
a.按出票人不同,可分為銀行本票和商業(yè)本票。
b.按付款時(shí)間的不同,可分為即期本票和遠(yuǎn)期本票。
c.按本票上是否說(shuō)明收款人名稱,可分為記名本票和不記名本票。
d.按本票產(chǎn)生基礎(chǔ)不同,可分為交易性本票和融資性本票。
③支票
a.按抬頭人不同,可分為記名支票和不記名支票。
b.按支票上有無(wú)劃線,可分為劃線支票和非劃線支票。
此外,票據(jù)根據(jù)主債務(wù)人不同,可分為商業(yè)票據(jù)和銀行票據(jù);票據(jù)根據(jù)用途不同,可分為隨物性票據(jù)和融資性票據(jù)。
(二)票據(jù)行為
票據(jù)行為主要有以下八種:
1.出票
出票是創(chuàng)造票據(jù)的行為,即簽發(fā)票據(jù)。出票的具體行為是開票和交付。開票是出票人按照票據(jù)的要式和付款人的約定開出票據(jù),并加上自己簽章的行為。交付是物權(quán)的自愿轉(zhuǎn)移,是指票據(jù)持有者從一個(gè)人轉(zhuǎn)移至另一個(gè)人的行為。不得簽發(fā)無(wú)代價(jià)的票據(jù)用以騙取銀行或者其他票據(jù)當(dāng)事人的資金。
票據(jù)必須記載下列事項(xiàng):
①表明某種票據(jù)的字樣;
②無(wú)條件支付的承諾或委托;
&
nbsp; ③確定的金額;
④付款人名稱;
⑤收款人名稱;
⑥出票日期;
⑦出票人簽章。
票據(jù)上未記載以上規(guī)定事項(xiàng)之一的,票據(jù)無(wú)效。
2.背書
背書是以票據(jù)權(quán)利轉(zhuǎn)讓為目的的行為。通過(guò)背書,使票據(jù)的權(quán)利從背書人轉(zhuǎn)移至被背書人,由被背書人取得票據(jù)所有權(quán)。背書由背書人簽章并記載背書日期。票據(jù)以背書轉(zhuǎn)讓或者以背書將一定的票據(jù)權(quán)利授予他人行使時(shí),必須記載被背書人的名稱。以背書轉(zhuǎn)讓的票據(jù),背書應(yīng)當(dāng)連續(xù)即轉(zhuǎn)讓票據(jù)的背書人與受讓票據(jù)的被背書人在票據(jù)上簽章依次前后銜接。以背書轉(zhuǎn)讓的票據(jù),后手應(yīng)當(dāng)對(duì)其直接前手背書的真實(shí)性負(fù)責(zé)。背書不得附有條件,若背書時(shí)附有條件的,則所附條件不具有票據(jù)上的效力。背書人以背書轉(zhuǎn)讓票據(jù)后,承擔(dān)保證其后手所持票據(jù)承兌和付款的責(zé)任。背書人在票據(jù)上記載“不得轉(zhuǎn)讓”字樣,其后手再背書轉(zhuǎn)讓的,原背書對(duì)后手的被背書人不承擔(dān)保證責(zé)任。背書記載“委托收款”字樣的,被背書人有權(quán)代背書人行使被委托的票據(jù)權(quán)利,但被背書人不能再以背書轉(zhuǎn)讓票據(jù)權(quán)利。
3.承兌
承兌是指匯票付款人承諾在匯票到期日支付匯票金額的行為。性質(zhì)上是一種附屬票據(jù)行為,但卻是確定付款人責(zé)任的一個(gè)重要步驟。
承兌有兩個(gè)具體行為:
(1)提示承兌。提示承兌是指持票人向付款人出示匯票,并要求付款人承諾付款的行為。定日付款或出票后定期付款的匯票,持票人應(yīng)在到期日前向付款人提示承兌。見票后定期付款的匯票,持票人應(yīng)自出票日起一個(gè)月內(nèi)向付款人提示承兌。
(2)承兌或者拒絕承兌。承兌是指在票據(jù)上作文字記載并簽章,表明對(duì)票據(jù)承擔(dān)支付義務(wù)。若提示承兌時(shí),付款人不同意承擔(dān)支付義務(wù),則發(fā)生拒絕承兌行為。付款人對(duì)向其提示承兌的匯票,應(yīng)當(dāng)自收到提示承兌的匯票之日起3天內(nèi)承兌或拒絕承兌。付款人承兌匯票,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)到期必須付款的責(zé)任,不能附加條件。若附加條件可以看作是拒絕承兌。
4.保證
保證是保證人對(duì)于出票、承兌、背書行為所發(fā)生的債務(wù)予以擔(dān)保的票據(jù)行為。保證的目的是為了加強(qiáng)票據(jù)的可靠性,提高票據(jù)的信用程度。保證人由票據(jù)債務(wù)人以外的他人擔(dān)當(dāng),其承擔(dān)保證責(zé)任。保證不能附有條件,附有條件不影響對(duì)票據(jù)的保證責(zé)任。被保證的票據(jù),保證人與被保證人對(duì)持票人承擔(dān)連帶責(zé)任。票據(jù)到期后不能付款的,持票人有權(quán)向保證人請(qǐng)求付款,保證人應(yīng)該足額付款。
5.貼現(xiàn)
貼現(xiàn)是持票人在票據(jù)未到期時(shí),為融通資金而向銀行貼付一定利息所作的票據(jù)轉(zhuǎn)讓行為。貼現(xiàn)有貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貼現(xiàn)和再貼現(xiàn)。具體情況,如前所述。
6.付款
付款是票據(jù)到期,持票人作出付款提示,主債務(wù)人支付票款的經(jīng)濟(jì)行為。見票即付的票據(jù),自出票日起一個(gè)月內(nèi)持票人應(yīng)向付款人提示付款;定日付款,出票后定期付款或者見票后定期付款的票據(jù),自到期日10天內(nèi)持票人向承兌人提示付款。在我國(guó),匯票金額為外幣的,按照付款日的市場(chǎng)匯價(jià),以人民幣支付,另有約定的,從其約定。當(dāng)付款人依法足額付款后,票據(jù)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系結(jié)束。
7.退票
退票是指承兌人把申請(qǐng)承兌的票據(jù)或付款人把持票人用以付款提示的票據(jù)退還給持票人的行為。實(shí)際上,退票就是拒絕承兌或拒絕付款。
8.追索
第3篇 物業(yè)公司質(zhì)量手冊(cè)之質(zhì)量管理體系
物業(yè)公司《質(zhì)量手冊(cè)》之質(zhì)量管理體系
4.0質(zhì)量管理體系
4.1質(zhì)量管理體系總要求
物業(yè)管理公司依據(jù)is09001:2000《質(zhì)量管理體系要求》,在實(shí)施控制的質(zhì)量管理體系包括:為制定、實(shí)施、實(shí)現(xiàn)、評(píng)審和保持質(zhì)量方針?biāo)璧慕M織結(jié)構(gòu)、規(guī)劃活動(dòng)、職責(zé)、程序、過(guò)程和資源。建立了文件化的質(zhì)量管理體系,在實(shí)施和保持過(guò)程中,不斷改進(jìn)質(zhì)量管理體系有效性。策劃并建立的質(zhì)量管理體系符合iso9001標(biāo)準(zhǔn)要求,其控制范圍覆蓋物業(yè)管理公司全部的服務(wù)項(xiàng)目,通過(guò)對(duì)各項(xiàng)服務(wù)提供過(guò)程的深刻理解,在體系中明確了各過(guò)程之間的相互作用和相互聯(lián)系,并以大量的切實(shí)可行的服務(wù)規(guī)范和服務(wù)提供規(guī)范(即作業(yè)和管理類文件)的有效實(shí)施,以及提供相應(yīng)的具有足夠勝任能力的各類資源,明確質(zhì)量管理體系的有效實(shí)施和持續(xù)改進(jìn)。對(duì)需要外包的服務(wù)項(xiàng)目,物業(yè)管理公司進(jìn)行認(rèn)真的研究分析,并制訂了相關(guān)文件控制外包過(guò)程的實(shí)現(xiàn),以滿足客戶的要求。
物業(yè)管理公司質(zhì)量管理體系主要過(guò)程的相互作用和相互聯(lián)系,通過(guò)相應(yīng)的程序文件和作業(yè)文件的流程圖的方式進(jìn)行具體表達(dá),以便對(duì)各項(xiàng)主要質(zhì)量活動(dòng)實(shí)施控制時(shí)兼顧過(guò)程方面的相應(yīng)接口的控制。
本物業(yè)管理公司采用pdca循環(huán)的方法識(shí)別和控制過(guò)程的有效性,使每一個(gè)過(guò)程都可以通過(guò)'策劃、實(shí)施、檢查、總結(jié)'達(dá)到持續(xù)改進(jìn)有效性的目的。
本物業(yè)管理公司對(duì)任何影響服務(wù)質(zhì)量的外包過(guò)程,將按照標(biāo)準(zhǔn)is09001:2000標(biāo)準(zhǔn)7.4條款和《采購(gòu)控制程序》,從供方的資源、采購(gòu)品、接收準(zhǔn)則等方面實(shí)施監(jiān)視和控制,并制定相應(yīng)的二三級(jí)文件確保外包過(guò)程(項(xiàng)目)的符合性。
本物業(yè)管理公司的外包過(guò)程主要有:
1.清潔服務(wù);
2.電梯維護(hù)保養(yǎng);
3.消防設(shè)備、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng);
4.外保;
5.化糞池清掏;
6.綠植租擺、綠地養(yǎng)護(hù);
熱力外線、電纜外線、有線電視為國(guó)家權(quán)威機(jī)構(gòu),不再做服務(wù)評(píng)價(jià)。
4.2文件要求
4.2.1總則
根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的要求,并依據(jù)物業(yè)管理公司的實(shí)際情況,制定了確保過(guò)程有效策劃運(yùn)行和控制所需求的體系文件。
物業(yè)管理公司質(zhì)量管理體系的文件包括:質(zhì)量手冊(cè)、部門作業(yè)文件、質(zhì)量記錄等。
注:文件可采用書面文件及電子文件兩種形式。
4.2.2質(zhì)量手冊(cè)
本質(zhì)量手冊(cè)體現(xiàn)了is09001:2000的要求,明確了物業(yè)管理公司的質(zhì)量方針、目標(biāo)、組織機(jī)構(gòu)、支持程序、作業(yè)指導(dǎo)書等查詢的途徑及各部職責(zé)權(quán)限是物業(yè)管理公司對(duì)質(zhì)量體系進(jìn)行管理的綱領(lǐng)性文件。
本質(zhì)量手冊(cè)由總辦負(fù)責(zé)組織文件編寫小組編寫,管理者代表審核,物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)、發(fā)布。
4.2.3文件控制
4.2.3.1總則
對(duì)物業(yè)管理公司質(zhì)量體系文件和資料及外來(lái)文件進(jìn)行控制,以確保各個(gè)場(chǎng)所使用的文件和資料均為有效版本。
4.2.3.2文件的批準(zhǔn)及發(fā)布
a、制訂《文件控制程序》,并由總辦負(fù)責(zé)對(duì)所有質(zhì)量體系文件的編制、標(biāo)識(shí)、審核、批準(zhǔn)、發(fā)放、使用、評(píng)審、修訂、回收、保管、作廢等過(guò)程實(shí)施總體管理控制;
b、物業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)發(fā)布質(zhì)量手冊(cè);
c、管理者代表負(fù)責(zé)審核質(zhì)量手冊(cè);
d、總辦負(fù)責(zé)組織質(zhì)量手冊(cè)的編制;
e、各部門負(fù)責(zé)相關(guān)作業(yè)文件的編制、使用、保管、部門經(jīng)理負(fù)責(zé)作業(yè)文件的編寫審核,管理者代表負(fù)責(zé)作業(yè)文件的批準(zhǔn);
f、部門文員負(fù)責(zé)本部門相關(guān)文件的收集、整理及歸檔等,確保文件保持清晰,易于識(shí)別。
4.2.4質(zhì)量記錄
4.2.4.1物業(yè)管理公司對(duì)質(zhì)量記錄的標(biāo)識(shí)、收集、歸檔、檢索、保存期限和處理進(jìn)行控制,以提供質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行的證據(jù)。
4.2.4.2制訂并實(shí)施《記錄控制程序》,對(duì)質(zhì)量記錄的管理控制進(jìn)行規(guī)定。
4.2.4.3總辦是物業(yè)管理公司質(zhì)量記錄控制的主管部門。
4.2.4.4各部門負(fù)責(zé)本部門記錄的控制和管理。
4.2.5相關(guān)文件
《文件控制程序》
《記錄控制程序》
4.2.3文件控制程序
1.0目的
質(zhì)量管理體系對(duì)有關(guān)文件進(jìn)行控制,確保與質(zhì)量管理體系運(yùn)行有關(guān)的各部門、各環(huán)節(jié)都得到文件的有效版本。
2.0范圍
本程序適用物業(yè)管理公司所有質(zhì)量體系文件和相關(guān)外來(lái)文件的管理與控制。
3.0職責(zé)
3.1物業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)發(fā)布《質(zhì)量手冊(cè)》。
3.2管理者代表負(fù)責(zé)組織編寫、修改《質(zhì)量手冊(cè)》并審核《質(zhì)量手冊(cè)》和批準(zhǔn)各部門作業(yè)文件。
3.3總辦是物業(yè)管理公司文件的歸口管理部門,負(fù)責(zé)質(zhì)量手冊(cè)和作業(yè)文件的發(fā)放、正本保存。并負(fù)責(zé)與質(zhì)量管理體系有關(guān)的外來(lái)文件的管理和控制。
3.4各部門負(fù)責(zé)相關(guān)作業(yè)文件的編制、使用和保管,部門經(jīng)理負(fù)責(zé)作業(yè)文件的審核,管理者代表負(fù)責(zé)作業(yè)文件的批準(zhǔn)。
3.5各部門文員負(fù)責(zé)本部門與質(zhì)量管理體系有關(guān)文件的收集、整理和歸檔等。
4.0程序流程圖
文件控制流程圖
責(zé)任者/支持文件
質(zhì)量記錄
相關(guān)部門
文件編寫/更改申請(qǐng)單
物業(yè)總經(jīng)理
文件編寫/更改申請(qǐng)單
管理者代表
相關(guān)部門
文件修改記錄表
物業(yè)總經(jīng)理
管理者代表
文件編寫/更改申請(qǐng)單
總辦/文件控制程序
總辦/文件發(fā)放清單
文件發(fā)放登記表
總辦/文件控制程序
文件發(fā)放登記表
總辦/檔案管理制度
第4篇 美術(shù)館物業(yè)管理處培訓(xùn)組織方式
美術(shù)館物業(yè)管理處培訓(xùn)的組織方式
(1)培訓(xùn)職責(zé)
1)管理處負(fù)責(zé)員工日常培訓(xùn)計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織、考核等工作。
2)主管級(jí)以上的管理人員根據(jù)公司提出的培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行逐級(jí)培訓(xùn),并對(duì)培訓(xùn)實(shí)施評(píng)估和反饋。
(2)培訓(xùn)形式
實(shí)行公司與管理處兩級(jí)的培訓(xùn),根據(jù)培訓(xùn)要求,采取多種形式對(duì)員工進(jìn)行崗前培訓(xùn)和在崗培訓(xùn),其中在崗培訓(xùn)是培訓(xùn)的主要形式。
(3)培訓(xùn)實(shí)施流程
員工培訓(xùn)分為三個(gè)階段,即:崗前培訓(xùn)--崗位轉(zhuǎn)正培訓(xùn)--在崗培訓(xùn)。每位新入職員工必須接受為期一周的入職培訓(xùn),內(nèi)容詳見《新員工公共培訓(xùn)科目》。三個(gè)月試用期滿后,經(jīng)考核合格后方可轉(zhuǎn)正。轉(zhuǎn)正以后員工將接受長(zhǎng)期連續(xù)的在崗培訓(xùn)。所有培訓(xùn)課程結(jié)束后均進(jìn)行考核、評(píng)價(jià),并歸檔管理。
第5篇 某某公寓物業(yè)管理理念
某公寓物業(yè)管理理念
第一章 管理服務(wù)理念及管理思路
據(jù)了解,業(yè)主之所以選擇**城,不僅只是因?yàn)?*城屬于**首席電梯公寓,更為重要的是業(yè)主在這時(shí)生活,能夠享受高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。開展物業(yè)管理工作,就必須高度重視和不斷滿足業(yè)主日益增長(zhǎng)的文化需求、服務(wù)需求。
我們的設(shè)想是:
倡導(dǎo)'天天讓您滿意'的服務(wù)理念:
秉持'實(shí)施科學(xué)管理,持續(xù)改進(jìn)服務(wù),不斷開拓創(chuàng)新,增強(qiáng)顧客滿意'的質(zhì)量方針,實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的管理服務(wù)方式,每一項(xiàng)服務(wù)作業(yè)、每一個(gè)作業(yè)動(dòng)作都有嚴(yán)格的操作標(biāo)準(zhǔn),都經(jīng)過(guò)大量的培訓(xùn),足以達(dá)到省時(shí)、高效的服務(wù)準(zhǔn)則。我們實(shí)施'管理報(bào)告制度',每季度如實(shí)向業(yè)主報(bào)告物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支使用情況,以及本體維修、治安、保潔、綠化等各專項(xiàng)工作的運(yùn)作情況,真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。
第二章 創(chuàng)造**城物業(yè)管理模式
開發(fā)公司開發(fā)的'**城',是專為有識(shí)之士和**市的創(chuàng)業(yè)先鋒們打造的精品高檔電梯公寓。從規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、樓盤銷售到物業(yè)管理環(huán)節(jié),**城未來(lái)的物業(yè)管理工作中將以'精品服務(wù),全心全意滿足顧客需求'為目標(biāo)開展。
在確定管理模式的基礎(chǔ)上,針對(duì)**城精品物業(yè)的特色及實(shí)際情況,我們的管理思路是:
采用整體管理和專業(yè)管理相結(jié)合的辦法
強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序
強(qiáng)調(diào)維修基金的效能管理與維修計(jì)劃的科學(xué)實(shí)施的有機(jī)結(jié)合
強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn)
確保公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化
確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)服務(wù)的日趨完美
致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及小區(qū)全員的參與意識(shí)
致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升
第三章 擬采取的管理服務(wù)措施
結(jié)合**城物業(yè)管理的難點(diǎn)、重點(diǎn)及管理思路,我們擬采取以下管理服務(wù)措施,以保證管理模式的實(shí)現(xiàn)及精品服務(wù)的供給:
一、導(dǎo)入iso9001質(zhì)量管理體系
在**城物業(yè)管理的實(shí)施過(guò)程中,我們將一如既往地推行iso9001,以期在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的過(guò)程中不偏離既定的軌道。
二、結(jié)合自身優(yōu)勢(shì),提升服務(wù)質(zhì)量
**城物業(yè)管理成敗的關(guān)鍵在于能否將自身優(yōu)勢(shì)與標(biāo)的物的管理要求有效結(jié)合。我們將充分運(yùn)用現(xiàn)代物業(yè)經(jīng)營(yíng)的管理模式以及行業(yè)成功運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn),有針對(duì)性地開展工作,了解客戶需求,提供個(gè)性化服務(wù)和精品服務(wù),對(duì)可能發(fā)生的問題進(jìn)行前期預(yù)防,使管理處推出的各項(xiàng)管理服務(wù)措施更加切合業(yè)主的需要及物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)政策法規(guī)。
三、建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊(duì)伍
要實(shí)現(xiàn)管理方案中的各項(xiàng)承諾,最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì),人的因素決定一切。管理處日常運(yùn)作中的一項(xiàng)工作重點(diǎn)就是保證物業(yè)用人機(jī)制的有效推行,通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)上崗、優(yōu)勝劣汰和各級(jí)崗位責(zé)任制來(lái)給予員工一定的工作和競(jìng)爭(zhēng)壓力,通過(guò)持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來(lái)保證隊(duì)伍的素質(zhì)。
四、建立'全方位式'的員工培訓(xùn)機(jī)制
在實(shí)踐中,推出 '全方位式'的培訓(xùn)體系,做到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn),各層級(jí)員工均有明確的培訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),使每一層級(jí)員工保持服務(wù)知識(shí)、技能與服務(wù)需求達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡。
五、提供個(gè)性化的裝修套餐服務(wù)
隨著人們生活品質(zhì)的不斷改進(jìn),使得房屋裝修正成為業(yè)主在購(gòu)房以后最為關(guān)注的一個(gè)問題。在**城的裝修管理上,竭誠(chéng)為業(yè)主提供完美的配套服務(wù)。擬通過(guò)公開招標(biāo)的方式引入3-4家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)的正規(guī)裝修商進(jìn)駐并向業(yè)主推薦,避免裝修游擊隊(duì)日夜騷擾業(yè)主;同時(shí),根據(jù)不同層次業(yè)主的需求,提供各類個(gè)性化的裝修方案以供選擇,實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、養(yǎng)護(hù)一條龍的套餐式服務(wù)。另外,根據(jù)個(gè)別業(yè)主的特殊要求,管理處亦可在業(yè)主購(gòu)房之后但房屋未入伙之前,即提供裝修申請(qǐng)及方案審核的服務(wù),以解業(yè)主的后顧之憂。
六、構(gòu)建'一站式'服務(wù)平臺(tái)--客戶服務(wù)中心
強(qiáng)大的服務(wù)平臺(tái)和先進(jìn)的服務(wù)組織是提供規(guī)范客戶服務(wù)的前提。在**城的服務(wù)形式上,擬建立客戶服務(wù)中心的運(yùn)作體系。即將管理處的內(nèi)部管理和對(duì)外服務(wù)分為后臺(tái)和前臺(tái)操作,從而保證管理處對(duì)外形象的統(tǒng)一化。客戶服務(wù)中心是管理處的指揮調(diào)度中心及信息樞紐,業(yè)主所有的服務(wù)需求申請(qǐng)及投訴建議都將匯總到客戶服務(wù)中心,由中心負(fù)責(zé)分類處理;而管理處所有需公布的管理服務(wù)信息亦通過(guò)該中心反饋到業(yè)主。通過(guò)管理服務(wù)中心的有效運(yùn)作,第一,可保證管理處對(duì)外信息傳播的口徑統(tǒng)一化,第二,建立首問責(zé)任制,所有業(yè)主的投訴和需求都有專人負(fù)責(zé)跟蹤和落實(shí)直至業(yè)主滿意為主;第三,客戶服務(wù)中心24小時(shí)的工作時(shí)間將可保證業(yè)主的需求全天候地得到受理及滿足。
第6篇 物業(yè)iso9000物業(yè)管理質(zhì)量檢查程序
公 司 程 序 文 件 版號(hào): a
修改號(hào): 0
ej-qp9.1 物業(yè)管理質(zhì)量檢查 頁(yè)碼: 1/2
1.目的:
對(duì)物業(yè)管理質(zhì)量檢查實(shí)施控制,確保公司內(nèi)部各項(xiàng)檢查工作順利進(jìn)行,達(dá)到物業(yè)管理目標(biāo)。
2.適用范圍:
適用于小區(qū)各項(xiàng)物業(yè)管理項(xiàng)目的質(zhì)量檢查。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊(cè)第4.10 4.14章
3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.10 4.14章
4.職責(zé):
4.1副總經(jīng)理授權(quán)管理者副代表成立質(zhì)量檢查小組,負(fù)責(zé)檢查工作。
4.2質(zhì)量檢查小組負(fù)責(zé)檢查日常工作及有關(guān)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)工作。
4.3經(jīng)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)提供有關(guān)的資料和檢查配合工作。
5.工作程序:
5.1準(zhǔn)備工作:
5.1.1公司物業(yè)管理質(zhì)量聯(lián)檢每三個(gè)月進(jìn)行一次,檢查的依據(jù)是《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》。
5.1.2綜合辦公室制定《物業(yè)管理質(zhì)量檢查計(jì)劃》,并通知檢查小組的成員和有關(guān)部門。
5.2現(xiàn)場(chǎng)檢查:
5.2.1檢查小組根據(jù)檢查標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃的安排,現(xiàn)場(chǎng)檢查清潔衛(wèi)生、綠化、建筑物、消防設(shè)備、公共設(shè)備管理及員工工作情況。
5.2.2檢查小組將檢查結(jié)果詳細(xì)記錄,形成《現(xiàn)場(chǎng)檢查記錄表》。
5.3住戶意見征詢:
5.3.1小區(qū)住戶抽查5-10戶,對(duì)公司各項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià),檢查投訴是否得到恰當(dāng)?shù)奶幚怼?/p>
5.3.2檢查小組對(duì)住戶意見征詢及其涉及到的部門如實(shí)記載形成《走/回訪住戶記錄表》。
5.4檢查總結(jié):
5.4.1在公司物業(yè)管理質(zhì)量聯(lián)檢全部結(jié)束之后,應(yīng)召開質(zhì)量檢查小組
會(huì),對(duì)住戶意見征詢情況、現(xiàn)場(chǎng)檢查的結(jié)果進(jìn)行討論,并形成《物業(yè)管理質(zhì)量檢查報(bào)告》。
5.4.2副總經(jīng)理批準(zhǔn)后的《物業(yè)管理質(zhì)量檢查報(bào)告》作為評(píng)定物業(yè)管理服務(wù)工作的依據(jù),并對(duì)檢查中存在的問題由檢查小組向責(zé)任部門發(fā)出《整改通知書》,并進(jìn)行跟蹤檢查。
5.4.3對(duì)于重大問題或潛在的不合格,副總經(jīng)理組織采取糾正預(yù)防措施,具體步驟參見ej-qp10.1。
6.支持文件與質(zhì)量記錄:
6.1《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》
6.2《物業(yè)管理質(zhì)量檢查計(jì)劃》ej-qr-qp9.1-01
6.3《現(xiàn)場(chǎng)檢查記錄表》ej-qr-qp9.1-02
6.4《物業(yè)管理質(zhì)量檢查報(bào)告》ej-qr-qp9.1-03
6.5《整改通知書》ej-qr-qp4.9-05
6.6《走/回訪住戶記錄表》 ej-qr-qp9.4-02
第7篇 zx物業(yè)高空作業(yè)管理流程
金科物業(yè)高空作業(yè)管理流程
1 目的
規(guī)范管理處高空作業(yè)工作,保障員工人身安全。
2適用范圍
適用于金科物業(yè)管理有限公司各管理處的小區(qū)高空作業(yè)工作。
3職責(zé)
3.1 管理處主任負(fù)責(zé)小區(qū)高空作業(yè)工作的管理。
3.2 管理處各部門主管依照本規(guī)程實(shí)施小區(qū)高空作業(yè)工作。
4程序要點(diǎn)
4.1 管理處各部門應(yīng)盡量減少高空作業(yè),因特殊原因需要進(jìn)行高空作業(yè)的,須報(bào)部門主管批準(zhǔn)。必要時(shí)部門主管可到現(xiàn)場(chǎng)查看,如因把關(guān)不嚴(yán)造成事故,部門主管和管理處主任負(fù)有責(zé)任。
4.2 如存在下列情況之一,不得進(jìn)行高空作業(yè):
4.2.1 患有心臟病、高血壓、癲癇病、精神病、美尼爾氏綜合癥、嚴(yán)重貧血、關(guān)節(jié)炎、恐高癥、力障礙等不宜登高人員不得進(jìn)行高空作業(yè);
4.2.2 未經(jīng)部門主管同意,不得進(jìn)行高空作業(yè);
4.2.3 惡劣天氣情況下,不得進(jìn)行高空作業(yè);
4.2.4 安全措施不到位,無(wú)安全器械;
4.2.5 登高用具不合要求;
4.2.6 高空作業(yè)環(huán)境惡劣、無(wú)防護(hù)措施和設(shè)施。
4.3 高空作業(yè)安全要求:
4.3.1 遵守高空作業(yè)安全操作規(guī)程;
4.3.2 安全帶佩戴良好;
4.3.3 使用梯子高度超過(guò)兩米,必須有人輔助;
4.3.4 作業(yè)面上下方均不得存在垂直同時(shí)作業(yè);
4.3.5 高空作業(yè)所需工具、物品必須有專用工具傳遞,不得拋擲;
4.3.6 高空作業(yè)下方為禁戒區(qū)域,人員進(jìn)入必須佩戴安全帽。
4.3.7 高空作業(yè)完畢后,應(yīng)做到人走場(chǎng)清,消除一切不安全因素;并做好施工現(xiàn)場(chǎng)清理,安全器械做好保養(yǎng)維護(hù)工作后交回值班室。
4.4 凡作業(yè)高度超過(guò)2米時(shí)(包括2米),都屬高空作業(yè),在此高度或以上高度作業(yè)必須要系安全帶或有其它安全保護(hù)措施或改進(jìn)作業(yè)方法。如有違反, 情節(jié)輕重,對(duì)當(dāng)事人、部門主管和管理處主任給予處罰。如有管理處不按此規(guī)定執(zhí)行,發(fā)生意外事故,違章者或當(dāng)事人后果自負(fù)。
第8篇 物業(yè)管理職業(yè)道德試題
職業(yè)道德模擬試題
基本知識(shí)領(lǐng)域
職業(yè)道德理論知識(shí)部分
答題指導(dǎo):
◆該部分均為選擇題,每題均有四個(gè)備選項(xiàng),其中單項(xiàng)選擇題只有一個(gè)選項(xiàng)正確,多項(xiàng)選擇題有兩個(gè)或兩個(gè)以上選項(xiàng)正確。
◆請(qǐng)根據(jù)題意的內(nèi)容和要求答題,并在答題卡上將所選答案的相應(yīng)字母涂黑。
◆錯(cuò)選、少選、多選均不得分.
單項(xiàng)選擇題(請(qǐng)?jiān)谙率雒款}的4個(gè)選項(xiàng)中,選擇1個(gè)選項(xiàng),并在答題卡上將相應(yīng)的字母涂黑)
1、與法律相比,道德的( )。8~10
(a)時(shí)效性差 (b)作用力度強(qiáng) (c)操作性強(qiáng) (d)適用范圍廣
2、在職業(yè)道德活動(dòng)中,符合“儀表端莊”具體要求的是( )。79-85
a.著裝華貴 b.鞋襪搭配合理。 c.飾品俏麗 d.發(fā)型突出個(gè)性
3、.黨的十六大報(bào)告指出,認(rèn)真貫徹《公民道德建設(shè)實(shí) 施綱要》,弘揚(yáng)愛國(guó)主義精神,以為人民服務(wù)為核心,以集體主義為原則,以( )為重點(diǎn)。413-16大
a.無(wú)私奉獻(xiàn) b .愛崗敬業(yè) c.誠(chéng)實(shí)守信 d.遵紀(jì)守法
4、以下關(guān)于“節(jié)儉”的說(shuō)法,你認(rèn)為正確的是( )。260~190
(a)節(jié)儉是美德,但不利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)
(b)節(jié)儉是物質(zhì)匱乏時(shí)代的需要,不適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)
(c)生產(chǎn)的發(fā)展主要靠節(jié)儉來(lái)實(shí)現(xiàn)
(d)節(jié)儉不僅具有道德價(jià)值,也具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值
5、辦事公道是指從業(yè)人員在進(jìn)行職業(yè)活動(dòng)時(shí)要做到( )。189-147
a.原則至上,不徇私情,舉賢任能,不避親疏
b.奉獻(xiàn)社會(huì),襟懷坦蕩,待人熱情,勤儉持家
c.堅(jiān)持真理,公私分明,公平公正,光明磊落。
d.犧牲自我,助人為樂,鄰里和睦,正大光明
6、社會(huì)主義道德建設(shè)的基本要求是( )。421-綱11
a.心靈美、語(yǔ)言美、行為美、環(huán)境美
b.愛祖國(guó)、愛人民、愛勞動(dòng)、愛科學(xué)、愛社會(huì)主義。
c.仁、義、禮、智、信
d.樹立正確的世界觀、人生觀、價(jià)值觀
7、現(xiàn)實(shí)生活中,一些人不斷地從一家公司“跳槽”到另一家公司。雖然這種現(xiàn)象在一定意義上有利于人才的流動(dòng),但它同時(shí)也說(shuō)明這些從業(yè)人員缺乏( )。128-113
a.技能 b.強(qiáng)烈的職業(yè)責(zé)任感 c.光明磊落的態(tài)度 d.堅(jiān)持真理的品質(zhì)
8.企業(yè)員工遵紀(jì)守法,必須做到( )283-201
(a)有法可依 (b)反對(duì)“管、卡、壓”
(c)執(zhí)法必嚴(yán) (d)學(xué)法、知法、守法、用法
9.從我國(guó)歷史和現(xiàn)實(shí)的國(guó)情出發(fā),社會(huì)主義道德建設(shè)要堅(jiān)持以( )為核心。413-16大
(a)集體主義 (b)愛國(guó)主義 (c)為人民服務(wù) (d)社會(huì)主義
10.社會(huì)主義道德建設(shè)的基本要求( )。 421-綱11
(a) 心靈美、語(yǔ)言美、行為美、環(huán)境美
(b)愛祖國(guó)、愛人民、愛勞動(dòng)、愛科學(xué)、 愛社會(huì)主義
(c)仁、義、禮、智、信 (d)樹立正確的世界觀、人生觀、價(jià)值觀
11、下面關(guān)于以德治國(guó)與依法治國(guó)的說(shuō)法中。正確的是( )。10~10
(a)依法治國(guó)就是不講道德或少講道德 (b)倡導(dǎo)以德治國(guó)要淡化法律的強(qiáng)制性
(c)德治是目的。法治是手段 (d)以德治國(guó)與依法治國(guó)相輔相成,相互促進(jìn)
12、下列選項(xiàng)中,符合“儀表端莊”具體要求的是( )。79~85
(a)著裝華貴 (b)著裝樸素大方 (c)飾品俏麗 (d)發(fā)型突出個(gè)性
13、對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō),誠(chéng)實(shí)守信( )。151~124
&nb
sp;(a)會(huì)增加經(jīng)營(yíng)成本 (b)是無(wú)形資本 (c)與經(jīng)濟(jì)效益無(wú)關(guān) (d)不利于經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)
14、以下關(guān)于辦事公道的說(shuō)法中,你認(rèn)為正確的是( )。193~150
(a)辦事公道就是按照一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)辦事,在當(dāng)事人中間搞折衷
(b)辦事公道沒有明確的標(biāo)準(zhǔn),只能因人而異
(c)辦事公道是職業(yè)勞動(dòng)者應(yīng)該具有的品質(zhì)
(d)對(duì)沒有任何職權(quán)的員工來(lái)說(shuō),不存在辦事公道的問題
15、關(guān)于勤勞節(jié)儉的現(xiàn)代意義,你認(rèn)為正確的是( )。235~175
(a)太勤勞是不懂得生活的表現(xiàn) (b)節(jié)儉不符合政府?dāng)U大內(nèi)需政策的要求
(c)勤勞節(jié)儉有利于防止腐敗 (d) 艱苦創(chuàng)業(yè)精神應(yīng)提倡,勤儉之風(fēng)不宜弘揚(yáng)
16、“天時(shí)不如地利,地利不如人和”反映的是( )道德規(guī)范的具體要求341~235
(a)團(tuán)結(jié)互助 (b)愛崗敬業(yè) (c)遵紀(jì)守法 (d)誠(chéng)實(shí)守信
17、“你敬我一尺,我敬你一丈”反映的是團(tuán)結(jié)互助道德規(guī)范中( )的具體要求.348~241
(a)胸懷坦蕩 (b)互相學(xué)習(xí) (c)助人為樂 (d)平等尊重
18、從2003年起.我國(guó)把“公民道德宣傳日”定為每年的( )。
(a)3月15日 (b)9月20日 (c)9月10日 (d)6月5日
19、下列說(shuō)法中.違背辦事公道原則的選項(xiàng)是( )。190-149
(a)某商場(chǎng)售貨員按照顧客到來(lái)的先后次序?yàn)樗麄兲峁┓?wù)
(b)某賓館服務(wù)員根據(jù)顧客需求提供不同的服務(wù)
(c)某車站工作人員根據(jù)需求開辦特殊購(gòu)票窗口
(d)某工廠管理人員不分年齡、性別安排相同的工種
(二) 多項(xiàng)選擇題(請(qǐng)?jiān)谙率雒款}的4個(gè)選項(xiàng)中,選擇兩個(gè)或多個(gè)選項(xiàng)作為答案,并在答題卡上將相應(yīng)的字母涂黑)
20、下列論述中,正確的是( )。413、421
(a)“五愛”是公民道德建設(shè)的基本要求 (b)為人民服務(wù)是公民道德建設(shè)的核心
(c)集體主義是公民道德建設(shè)的原則 (d)“五講四美”是公民道德建設(shè)的基本規(guī)范
21、企業(yè)文化包括( )。 p30
(a)企業(yè)環(huán)境 (b)企業(yè)的規(guī)章制度 (c)企業(yè)目標(biāo) (d)企業(yè)作風(fēng)
22、下面關(guān)于職業(yè)道德與職工關(guān)系的說(shuō)法中,正確的是( )。 49-55
(a) 職業(yè)道德是職工事業(yè)成功的重要條件
(b)企業(yè)把職業(yè)道德素質(zhì)狀況作為錄用員工與否的重要條件
(c)職業(yè)道德不利于跳槽、升遷 (d)職業(yè)道德有利于職工人格的升華
23.下列說(shuō)法中,符合“語(yǔ)言規(guī)范”具體要求的是( )。80-86
a.多說(shuō)俏皮話 b.用尊稱,不用忌語(yǔ)
c.語(yǔ)速要快,節(jié)省客人時(shí)間 d.不亂幽默,以免客人誤解
24.職業(yè)道德主要通過(guò)( )的關(guān)系,增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力。 26-29
a.協(xié)調(diào)企業(yè)職工間 b.調(diào)節(jié)領(lǐng)導(dǎo)與職工 c.協(xié)調(diào)職工與企業(yè) d.調(diào)節(jié)企業(yè)與市場(chǎng)
25、對(duì)從業(yè)人員語(yǔ)言規(guī)范的具體要求是( )。80、81-86
(a)用尊稱 (b)語(yǔ)氣委婉 (c)語(yǔ)意明確 (d)語(yǔ)速適中
26、某單位員工在談?wù)撀殬I(yè)責(zé)任時(shí)眾說(shuō)紛紜。下列說(shuō)法中,你認(rèn)為正確的是( )293-204
(a) 職業(yè)責(zé)任與物質(zhì)利益無(wú)關(guān) (b) 職業(yè)責(zé)任具有明確的規(guī)定性
(c) 職業(yè)責(zé)任與提高職業(yè)技能無(wú)關(guān) (d) 職業(yè)責(zé)任具有一定的強(qiáng)制性
27、.老陳是企業(yè)的老職工,始終堅(jiān)持節(jié)儉辦事的原則。有些年輕人看不慣他這樣做,認(rèn)為他的做法與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則不符。在你看來(lái),節(jié)儉的重要價(jià)值在于( )。242-178
a.節(jié)儉是安邦定國(guó)的法寶。 b.節(jié)儉是誠(chéng)實(shí)守信的基礎(chǔ)
c.節(jié)儉是持家之本。 d.節(jié)儉是維持人類生存的必需。
28、下列做法中,違反誠(chéng)實(shí)守信要求的是( )。174
-134
(a)保守企業(yè)秘密 (b)派人打進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手內(nèi)部,增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
(c)根據(jù)服務(wù)對(duì)象來(lái)決定是否遵守承諾(d)凡有利于增大企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的行為,都努力為之
29、.在職業(yè)活動(dòng)中,要做到 公正公平就必須( )。225-164
a.按原則辦事。b.不循私情。c.堅(jiān)持按勞分配 d.不懼權(quán)勢(shì),不計(jì)較個(gè)人得失。
30、在職業(yè)實(shí)踐中,做到公私分明應(yīng)( )。218-160
(a)增強(qiáng)大局意識(shí) (b)富有奉獻(xiàn)精神 (c)從細(xì)微處嚴(yán)格要求自己 (d)寓私于公
31、現(xiàn)代社會(huì)的節(jié)約,包括節(jié)約( )。275-195
(a)時(shí)間 (b)空間 (c)人力 (d)資金和物質(zhì)
32、樹立職業(yè)理想,應(yīng)考慮的主要因素包括( )。119-106
(a)個(gè)人的內(nèi)在條件 (b)體面的工作環(huán)境
(c)社會(huì)發(fā)展的需要 (d)豐厚的工資收入
33、.職業(yè)紀(jì)律具有的特點(diǎn)是( )。293-204
a.明確的規(guī)定性 b.一定的強(qiáng)制性
c.一定的彈性 d.一定的自我約束性
34、無(wú)論你所從事的工作有多么特殊,它總是離不開一定的( )的制約。338-230
a.崗位責(zé)任 b.家庭美德 c.規(guī)章制度 d.職業(yè)道德35、“做好生意三件寶.人員門面信譽(yù)好”說(shuō)明( )。75/76-83
(a)文明禮貌是“面子工程” (b)文明禮貌在一定程度上蘊(yùn)涵著經(jīng)濟(jì)效益
(c)文明禮貌是搞好經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的前提 (d)產(chǎn)品質(zhì)量好就行,文明禮貌無(wú)關(guān)緊要
36.在企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中,員工之間加強(qiáng)團(tuán)結(jié)互助的要求包括( )362-248
a.講究合作,避免競(jìng)爭(zhēng) b.平等交流,平等對(duì)話
c.既合作,又競(jìng)爭(zhēng),競(jìng)爭(zhēng)與合作相統(tǒng)一。 d.互相學(xué)習(xí),共同提高。
37、職業(yè)規(guī)范包括( )。318-224
(a)崗位責(zé)任 (b)操作規(guī)則 (c)規(guī)章制度 (d)個(gè)人習(xí)慣
38、創(chuàng)新對(duì)企事業(yè)和個(gè)人發(fā)展的作用表現(xiàn)在( )。382-259
a.創(chuàng)新是企事業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的巨大動(dòng)力。b.創(chuàng)新是企事業(yè)競(jìng)爭(zhēng)取勝的重要手段。
c.創(chuàng)新是個(gè)人事業(yè)獲得成功的關(guān)鍵因素。d.創(chuàng)新是個(gè)人提高自身職業(yè)道德水平的重要備件
39、團(tuán)結(jié)互助的基本要求是( )。340-233
(a)加強(qiáng)協(xié)作 (b)顧全大局 (c)平等尊重 (d)互相學(xué)習(xí)
40、.愛崗敬業(yè)的具體要求是( )。114-105
a.樹立職業(yè)理想 b.強(qiáng)化職業(yè)責(zé)任 c.提高職業(yè)技能 d.抓住擇業(yè)機(jī)遇
行為習(xí)慣領(lǐng)域
41、到領(lǐng)導(dǎo)辦公室匯報(bào)工作,領(lǐng)導(dǎo)示意你坐下時(shí),你通常會(huì)( )
a 不坐下,站在領(lǐng)導(dǎo)辦公桌前 b 翹著腿坐在椅子上
c 斜靠在椅子上 d 端坐在椅子上
42、假設(shè)你在工作中出現(xiàn)了一次小的失誤,暫時(shí)還未給單位造成什么損失,領(lǐng)導(dǎo)也沒有發(fā)現(xiàn)。在這種情況下,你認(rèn)為最好的處理辦法是( )。
a.不向任何人提起這件事
b.不告訴任何人,自己在以后的工作中彌補(bǔ)過(guò)失
c.告訴領(lǐng)導(dǎo),承認(rèn)自己的過(guò)失并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
d.告訴自己最好的朋友,請(qǐng)他幫自己想一個(gè)最好的辦法
43、如果領(lǐng)導(dǎo)交給你一項(xiàng)有一定規(guī)格要求和時(shí)間限制的工作,你通常會(huì)采取哪一種做法( )。
a.按照有關(guān)要求,利用工作時(shí)間按時(shí)完成
b.為了把這項(xiàng)工作做得更完美,不惜花費(fèi)自己的業(yè)余時(shí)間,按時(shí)完成。
c.等領(lǐng)導(dǎo)催問工作進(jìn)展時(shí),再趕緊去做,并按時(shí)完成
d.為了把這項(xiàng)工作做得更完美,寧可多花費(fèi)時(shí)間,晚一些完成
44、某公司沒有專職保潔人員,也沒有制定輪流打掃衛(wèi)生的制度,辦公室的衛(wèi)生由公司職員自己打掃。如果你是該公司職員,你會(huì)采取哪種做法( )。
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sp; a.上班后,看有沒有人打掃衛(wèi)生,如果沒人做,就自己做
b.不管別人做不做,自己都做。
c.如果公司有比自己年輕的同事,可以讓他們?nèi)プ?/p>
d.等領(lǐng)導(dǎo)安排自己做的時(shí)候再做
45、對(duì)我的職業(yè),我一般情況下( )。
(a)很愿意向別人提起 (b)別人不問,我很少提起
(c)偶爾也會(huì)說(shuō)起 (d)從不與別人談?wù)?/p>
46、某公司的四位員工在寫工作報(bào)告的過(guò)程中,有以下四種不同的表現(xiàn),你認(rèn)可哪種做法 ( )
(a)甲反復(fù)檢查,確信無(wú)錯(cuò)后再上交 (b)乙確信自己做得很好,不檢查就上交
(c)丙先讓同事幫助檢查,然后上交 (d)丁直接交給上司,視情況再做修改
47、在日常生活中,我通常( )。
(a)把自己的鐘表調(diào)得比標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間快一點(diǎn) (b)把自己的鐘表調(diào)得與標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間相同
(c)從來(lái)不會(huì)刻意關(guān)注時(shí)間 (d)把自己的鐘表調(diào)得與標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間差不多
48、下午上班時(shí)。小李急著到辦公室找領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)工作.當(dāng)他路過(guò)會(huì)議室,看見空蕩蕩的會(huì)議室里電燈還在亮著。你認(rèn)為此時(shí)他應(yīng)該采取以下哪一種做法 ( )
(a)不管它,見領(lǐng)導(dǎo)要緊 (b)關(guān)燈后再去見領(lǐng)導(dǎo)
(c)不管,就當(dāng)沒看見 (d)路上碰見人,順便告訴他來(lái)關(guān)
49、當(dāng)你還是學(xué)生的時(shí)候,老師在課堂上提問題,你( )。
(a)通常是老師的話還沒說(shuō)完,就搶著舉手發(fā)言
(b)有時(shí)在老師話還沒說(shuō)完的時(shí)候.就搶著舉手回答
(c)通常是無(wú)論有沒有想好,都會(huì)在老師問完問題以后舉手
(d)通常是自己想好后才舉手回答
50、當(dāng)心情不好的時(shí)候,我通常( )。
(a)會(huì)發(fā)泄出來(lái),不管身處什么地方 (b)有時(shí)因?yàn)椴槐惆l(fā)泄,只好暫時(shí)抑制
(c)不隨便發(fā)泄出來(lái),除非被別人激怒 (d)自己調(diào)節(jié)
51、單位對(duì)因公出差的住宿費(fèi)一般都有限額規(guī)定,如果領(lǐng)導(dǎo)安排你出差,你會(huì)采取以下哪種做法( )。
a.無(wú)論工作是否需要,都按單位規(guī)定的最高限額選擇飯店
b.只要能完成工作,盡量選擇住價(jià)格低的飯店
c.只要能完成工作,住什么樣的飯店無(wú)所謂
d.住宿的檔次對(duì)單位的形象和工作有影響,應(yīng)根據(jù)工作需要進(jìn)行選擇。
52、小王遠(yuǎn)在外地的同學(xué)托他買書,可是又懷疑小王賺取購(gòu)書打折費(fèi),要求小王開具購(gòu)書清單,如果你是小王,你會(huì)( )。
(a)不給他買書(b)拖幾天再買(c)盡快給他買(d)買不買,依以后的心情而定
53、如果有一個(gè)對(duì)你未來(lái)發(fā)展更有利的單位要你,而你現(xiàn)在單位又離不開你,你會(huì)( )。
(a)立即調(diào)離 (b)難以抉擇
(c)留在原單位(d)幫助原單位物色一個(gè)能接替自己的人后再走
54、廠長(zhǎng)讓會(huì)計(jì)小林在財(cái)務(wù)帳目上做些手腳,以減少納稅額,并對(duì)他說(shuō),若不這樣做,小林的工作不保。小林應(yīng)該怎樣做( )。
a.寧可被開除,也不做假帳 b.向有關(guān)部門反映。
c.做真假兩本帳,既能滿足廠長(zhǎng)的要求,又能保留證據(jù) d.明確提出辭職
55、張某既是你的同事又是你的好朋友,有一次你發(fā)現(xiàn)他在推銷產(chǎn)品的過(guò)程中拿了回扣,你會(huì)采取哪一種做法( )。
a.幫他隱瞞過(guò)去,規(guī)勸他下次不要再犯
b.規(guī)勸他把回扣上交,若他不愿上交,就向主管部門說(shuō)明情況,由主管部門處理。
c.規(guī)勸他把回扣上交,若他不愿上交,就保持沉默
d.直接向主管部門說(shuō)明情況,由主管部門處理
57、關(guān)于我的工作單位( )。
(a) 我很愿意向別人說(shuō)起我的工作單位
(b)除非別人問,否則我很少主動(dòng)說(shuō)起我的工作單位
(c)我很少和別人談?wù)撐业墓ぷ鲉挝?/p>
(d)我從不與別人談?wù)撐业墓ぷ鲉挝?/p>
; 58、假設(shè)你是單位的公關(guān)部職員,需要經(jīng)常參加宴請(qǐng)賓客的活動(dòng),飯桌上喝酒是少不了的,但你不勝酒力。為了既做好公關(guān)工作,又能讓客人滿意,你會(huì)采取哪一種做法( )。
a.為了完成工作,不能喝也喝 b.事先向客人作出解釋,獲得客人的理解。
c.客人怎么勸也不喝
d.雖然自己酒量不行,但可以通過(guò)展示自己的人格魅力,贏得客人的尊重
59、.你發(fā)現(xiàn)一個(gè)同事在工作中遇到了困難,而你有具有解決這個(gè)困難的能力,在這種情況下,你通常會(huì)采取哪一種做法( )。
a.不主動(dòng)去幫他,等他來(lái)找你以后再提供幫助 b.在完成自己的工作后,主動(dòng)去幫助他。
c.放下自己正在做的工作,去幫助他 d.讓他在一旁看著,自己替他去解決問題
60、我的計(jì)劃( )。
(a)總是盡力執(zhí)行,即使有時(shí)不能完全按部就班
(b)通常不能執(zhí)行,因?yàn)楫吘褂?jì)劃趕不上變化
(c)計(jì)劃只是個(gè)初步的想法,執(zhí)行不執(zhí)行沒有什么大礙
(d)由于總是不能執(zhí)行,所以我很少制定計(jì)劃
61、如果最近心情不太愉快,我會(huì)( )
(a)自己調(diào)節(jié),如找些自己喜歡的事情做(b)無(wú)法使自己高興起來(lái)
(c)向家人發(fā)泄 (d)自己安慰自己
62、如果有重新選擇職業(yè)的可能,( )。
(a)我肯定還會(huì)選擇現(xiàn)在的單位 (b)我基本上還會(huì)選擇現(xiàn)在的單位
(c)假如沒有更好的選擇,我還會(huì)選擇現(xiàn)在的單位 (d)我不會(huì)再選擇現(xiàn)在這個(gè)單位
63、當(dāng)聽到幾位同事在談?wù)撔±畹碾[私時(shí),你認(rèn)為下列更合適的做法是( )。
(a)與他們一道談?wù)?b)勸同事不要再談(c)悄悄告訴小李(d)立即走開
64、當(dāng)有人向自己提出意見或進(jìn)行批評(píng)時(shí),你一般會(huì)( )。
(a)反駁(b)解釋、說(shuō)明(c)不予理會(huì)(d)耐心傾聽
65、我的周末生活( )。
(a)通常都是事先有安排和計(jì)劃的(b)如果有重要的事情,就事先計(jì)劃一下
(c)只是有個(gè)大概的安排,很少能夠按計(jì)劃執(zhí)行(d)想怎么過(guò)就怎么過(guò),從不事先安排
66、當(dāng)有事和別人說(shuō)時(shí),我通常( )。
(a)事先考慮好怎么說(shuō)(b)有時(shí)間就想一想再說(shuō),沒時(shí)間就邊說(shuō)邊想
(c)經(jīng)常不做準(zhǔn)備,想說(shuō)什么就說(shuō)什么(d)總是邊說(shuō)邊想
67、“非典”期間,與人說(shuō)話時(shí),我一般( )
(a)戴口罩 (b)保持一段距離 (c)與往常一樣 (d)少說(shuō)幾句
68、如果你正在工作.家中有急事需要你回去處理,你一般會(huì)( )
(a)將手頭工作轉(zhuǎn)交同事處理,然后回家 (b)向主管請(qǐng)假,允許后再回家處理
(c)等下班后再回家處理 (d)先回家處理急事,回頭再請(qǐng)假
69、在與人相約見面時(shí).我一般是( )。
(a)提前到達(dá) (b)準(zhǔn)時(shí)到達(dá) (c)偶爾會(huì)遲到 (d)看情況確定到達(dá)時(shí)間
70、小張是我的好朋友.如果小張有一件事求我?guī)兔ξ視?huì):( )。
(a) 不管能不能幫上忙,是朋友一定得先答應(yīng)
(b)先不答應(yīng).但努力去做,等辦到了再給他個(gè)驚喜
(c)告訴他自己不一定能辦到。但會(huì)盡力去做
(d)先答應(yīng),實(shí)在辦不到再解釋
71、我小時(shí)候:( )。
(a)很喜歡問問題 (b)不僅喜歡問問題,還喜歡追問 (c)很喜歡看書 (d)不太喜歡發(fā)問
72、業(yè)余時(shí)間,我喜歡:( )。
(a)學(xué)一些東西 (b)與家人或朋友聚會(huì) (c)從事娛樂活動(dòng) (d)休息、睡覺
73、.員工小張一貫準(zhǔn)時(shí)上下班,但在一次上班的途中,突遇傾盆大雨而遲到。你認(rèn)可以下哪一種做法( )。
a.小張雖然違犯了公司規(guī)定,但事出有因,情有可原,可以理解
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bsp;b.應(yīng)該嚴(yán)格按照公司規(guī)定處理小張c.給予小張口頭批評(píng) d.偶然一次,應(yīng)該諒解
74、當(dāng)我的工作得到了大家的肯定時(shí),我通常會(huì)( )。
(a)覺得可以稍微放松一下 (b)繼續(xù)保持這樣的工作狀態(tài)
(c)覺得這是自己努力工作的回報(bào) (d)想把今后的工作做的更好
75、.對(duì)于以下觀點(diǎn),你認(rèn)同哪一種( )。
a.人品比能力重要 b.人品和能力同等重要。
c.能力比人品重要 d.有時(shí)人品比能力重要,有時(shí)能力比人品重要
態(tài)度取向領(lǐng)域
76、你感覺你所在單位的人際關(guān)系( )。
(a)融洽(b)比較融洽(c)不太融洽(d)不融洽
77、.甲廠的職工朱某用恐嚇電話等非常手段將乙廠長(zhǎng)期拖欠甲廠的錢要回,你認(rèn)可下列哪種說(shuō)法( )。
a.以惡制惡的正義之舉 b.違反道德的行為
c.特殊情境下的正確選擇,因?yàn)椴徊捎梅浅Ｊ侄尉筒荒芤厍房?d.目的正當(dāng),但手段欠妥。
78、時(shí)下一些企業(yè)紛紛采用給回扣的辦法來(lái)增加銷售額,對(duì)此你如何評(píng)價(jià)( )。
a.給回扣是一種不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。b.給回扣能夠較好地調(diào)動(dòng)人的積極性
c.給回扣雖是一種不正當(dāng)手段,但在道德上是無(wú)可非議的d.給回扣違反了職業(yè)道德
79、作為普通員工,你對(duì)單位組織的公益活動(dòng)的態(tài)度是( )。
(a)既然大家都參加,我就參加吧 (b)一般都參加
(c)如有特殊情況就不參加 (d)領(lǐng)導(dǎo)若要求,我就參加
80、面對(duì)公司年終獎(jiǎng)金分配不公的現(xiàn)象,你的態(tài)度是( )。
(a)只要沒損害我的利益,就沒有必要站出來(lái)說(shuō)話(b)說(shuō)了也沒用,還是不說(shuō)的好
(c)習(xí)以為常 (d)不管有沒有損害我的利益,都在堅(jiān)持原則
81、據(jù)報(bào)道,香港某富豪在自己家裝了一個(gè)純金馬桶,你對(duì)富豪此舉的感受是( )。
(a)純屬個(gè)人行為,無(wú)可厚非 (b)浪費(fèi)財(cái)富
(c)如果這些錢用在公益事業(yè)上就好了 (d)花的氣派
82、a和b兩個(gè)小朋友都很愛吃巧克力,一天鄰居張奶奶給她們一人一塊,并且告訴她們,可以馬上就吃,但是如果誰(shuí)能夠等她買菜回來(lái)再吃,就可以再多獎(jiǎng)勵(lì)一塊。結(jié)果小朋須a立刻就吃了,而b等到張奶奶回來(lái)才吃,并且多得到了一塊巧克力作為額外的獎(jiǎng)勵(lì)( )。
(a)我很贊成a的作法 (b)兩個(gè)人的做法都有可取之處
(c)兩個(gè)人的做法都不贊成 (d)我很贊成b的做法
83、假如你單位來(lái)了一位新同事.你會(huì)選擇哪一種方式和他(她)進(jìn)行交往( )
(a)等他(她)來(lái)找自己 (b)找機(jī)會(huì)與他(她)搭腔
(c)先看看再說(shuō) (d)聽領(lǐng)導(dǎo)安排
84、如果你發(fā)現(xiàn)有同事總是用辦公室的復(fù)印機(jī)為自己的孩子復(fù)印學(xué)習(xí)資料,你會(huì)怎樣做( )。
(a)善意地提醒他這樣做不好 (b)最好讓其他同事也知道
(c)這是違反公司規(guī)定的行為,應(yīng)該向領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)明
(d)為了孩子?？梢岳斫?不要人為地為一點(diǎn)小事,制造公司內(nèi)部矛盾
85.你所在的工作單位,最吸引你的方面是( )。
(a)人際關(guān)系(b)發(fā)展前景(c)薪水(d)交通便利
86、如果你與朋友因?yàn)橐庖姺制缍臣?你可能作出的反應(yīng)是( )。
(a)深感后悔.主動(dòng)道歉 (b)沒什么感覺,過(guò)一段時(shí)間自然就好了
(c)深感憂慮,擔(dān)心從此失去朋友 (d)想道歉,但又拉不下面子
87、關(guān)于我的工作.我覺得;( )
(a)別人都很獲慕我的工作 (b)不少人愿意做我現(xiàn)在的工作
(c)雖然我現(xiàn)在的工作不是很令人滿意.但我相信一定有人愿意做
(d)沒有人愿意從事我現(xiàn)在所做的工作
88、我對(duì)單位提供的福利待遇:( )。
(a)非常滿意
(b)雖然不是很滿意,但我覺得已經(jīng)比其他單位強(qiáng)很多了
(c)不是很滿意.我覺得單位有能力提供更好一些的福利待遇 (d)非常不滿意
89、可以這樣描述我對(duì)現(xiàn)在的工作單位的感覺:( )。
(a)我很高興自己能夠在現(xiàn)在的這個(gè)單位工作 (b)我對(duì)現(xiàn)在的工作單位還是比較滿意的
(c)我既沒有感覺現(xiàn)在的單位很好,也沒覺得很壞 (d)我對(duì)自己現(xiàn)在的丁作單位非常不滿意
90、我對(duì)離開現(xiàn)在的工作單位:( )。
(a)感到害怕 (b)感到好奇 (c)感到興奮 (d)沒什么感覺
91、如果能重新開始:( ).
(a)我還會(huì)毫不猶豫地選擇現(xiàn)在的工作單位 (b)我可能還會(huì)選擇現(xiàn)在的工作單位
(c)如果沒有其他比較好的選擇,我還會(huì)選擇現(xiàn)在的工作單位
(d)我絕對(duì)不會(huì)再選擇現(xiàn)在這個(gè)工作單位了
92、對(duì)于那些計(jì)劃性強(qiáng)、做事有條理的人:( )
(a)我很喜歡.樂于與他(她)們成為朋友 . (b)我很佩服,但并不喜歡
(c)我不喜歡這樣的人,覺得他(她)們太累了 (d)我很不喜歡這樣的人
93、對(duì)于周圍自然界的事物:( )a
(a)我總能敏銳地覺察到它們的變化 (b)我很樂于觀察它們的變化
(c)有空時(shí)我會(huì)注意一下 (d)我很少注意它們
94、對(duì)于社會(huì)或國(guó)內(nèi)外大事.我:( )。
(a)經(jīng)常傾聽有關(guān)議論,知道事情的大概 (b)與自己有關(guān)的事情了解一下
(c)不關(guān)心那些事情 (d)自己有獨(dú)到的見解
95、.當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)交給你一項(xiàng)對(duì)你來(lái)說(shuō)感到比較困難的工作時(shí),你會(huì)選擇哪一種做法( )。
a.先接受,能否完成再說(shuō) b.接受時(shí)先向領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)明情況,再想盡一切辦法去完成。
c.接受時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)明難度,請(qǐng)求領(lǐng)導(dǎo)再多派人手 d.接受時(shí)讓領(lǐng)導(dǎo)降低難度
96、當(dāng)執(zhí)行一項(xiàng)枯燥而又無(wú)聊的任務(wù)時(shí),我會(huì):( )。
(a)耐心地做下去
第9篇 物業(yè)精細(xì)化管理培訓(xùn)3
第三篇:安全巡檢工作要精細(xì)化
一、火情控制
某商場(chǎng)內(nèi)一專賣廳新開業(yè),在裝修過(guò)程中,因施工人員違章操作,未及時(shí)清除易燃物品,導(dǎo)致電焊火花將碎木屑引燃,突發(fā)火情。正在巡視中的秩序維護(hù)員立即就近取用滅火器材迅速撲火,不料火情有進(jìn)一步發(fā)展趨勢(shì),秩序維護(hù)員一邊呼叫鄰近工作人員參與控制火勢(shì),一邊呼叫消防管理中心主管和相關(guān)人員前往撲救。
精細(xì)化操作建議:
1、增加裝修現(xiàn)場(chǎng)及安全巡視頻次,提高監(jiān)督力度,必要時(shí)維修人員與秩序維護(hù)人員協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng),內(nèi)部保持溝通渠道暢通;
2、加強(qiáng)對(duì)裝修工作的審批管理,對(duì)違章操作的情況在審批時(shí)進(jìn)行告知并控制;
3、制定完善的消防管理體制,配備合理的秩序維護(hù)人員,定期舉辦消防演習(xí);
4、將業(yè)主培訓(xùn)納入公司整體培訓(xùn)體系,加強(qiáng)客戶消防知識(shí)的宣傳。
二、規(guī)范使用用電器
某商場(chǎng)一品牌專賣廳內(nèi)射燈突然著火,事后經(jīng)物業(yè)管理處工程維修人員檢查,起火原因是射燈鎮(zhèn)流器過(guò)熱造成的。在專賣廳裝修前,因其射燈不符合《裝修管理規(guī)定》,物業(yè)管理處曾對(duì)該業(yè)主下發(fā)《裝修違章通知單》建議整改,未被業(yè)主采納,工程維修人員將不整改的害處告知其工作人員及店鋪業(yè)主,業(yè)主并未聽取。直至發(fā)生起火事件后,專賣廳的負(fù)責(zé)人才按要求進(jìn)行整 改。
精細(xì)化操作建議:
1、加大現(xiàn)場(chǎng)裝修安全用電的巡檢力度,對(duì)違規(guī)用電堅(jiān)決予以查處,從根本上避免火災(zāi)事故的發(fā)生;
2、物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格履行審批、驗(yàn)收程序,對(duì)不符合規(guī)定的裝修,及時(shí)采取措施,令其整改,消除潛伏的隱患,確保安全。裝修前提出專業(yè)的、富有建設(shè)性的意見,避免違章現(xiàn)象的發(fā)生。若違章已經(jīng)發(fā)生,針對(duì)不同人員采用理性的、柔性的或剛性的意見來(lái)說(shuō)服裝修者停止違章行為,并提出積極的整改意見;
3、不合格、不符合標(biāo)準(zhǔn)的開關(guān)、鎮(zhèn)流器、電線、燈管等存在安全隱患,對(duì)業(yè)主加強(qiáng)安全意識(shí)教育和宣傳,同時(shí)業(yè)主不應(yīng)存在僥幸麻痹心理,要嚴(yán)格按照《裝修用電管理規(guī)定》執(zhí)行。
第10篇 委托物業(yè)管理合同協(xié)議
委托物業(yè)管理合同
甲方(委托方)：_____業(yè)主管理委員會(huì)
乙方(受委托方)：_____物業(yè)管理公司
為加強(qiáng)_____小區(qū)(大廈)的物業(yè)管理，保障房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)_____市物業(yè)管理方面的法規(guī)和政策，經(jīng)雙方友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議，以便共同遵守。
第一條 物業(yè)管理內(nèi)容
1.甲方將位于_____區(qū)_____路的_____范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)。
2.管理事項(xiàng)包括：
(1)房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù);
(2)物業(yè)范圍的公用設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所(地)(消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、走廊、自行車、房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場(chǎng)等)的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理;
(3)清潔衛(wèi)生(不含垃圾運(yùn)到中轉(zhuǎn)站后的工作);
(4)公共生活秩序;
(5)文娛活動(dòng)場(chǎng)所;
(6)便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及物業(yè)范圍內(nèi)所有營(yíng)業(yè)場(chǎng)所;
(7)車輛行使及停泊;
(8)物業(yè)檔案管理;
(9)授權(quán)由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。
第二條 委托物業(yè)管理形式
承包經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧。
第三條 物業(yè)管理期限
委托管理期限為_____年，自___年___月___日起到___年___月___日止。
第四條 雙方權(quán)利、義務(wù)
1.甲方權(quán)利、義務(wù)：
(1)根據(jù)本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實(shí)行物業(yè)管理;
(2)監(jiān)督乙方對(duì)公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方。
(3)按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設(shè)面積的__%)__平方米給乙方，按月租金_元租用，并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù);
(4)給乙方提供管理用房__平方米(其中辦公用房__平方米，員工宿舍__平方米)，按月租金__元租用;
(5)負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時(shí)予以收回;
(6)不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
(7)對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評(píng)定，如因乙方完不成第六條規(guī)定的目標(biāo)和指標(biāo)或管理不善造成重大經(jīng)濟(jì)損失，有權(quán)終止合同;
(8)負(fù)責(zé)確定本住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);
(9)委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章制度以及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括予以罰款、責(zé)令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟(jì)損失，以停水、停電等措施對(duì)無(wú)故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行業(yè)責(zé)任人進(jìn)行催交、催改;
(10)協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動(dòng)，協(xié)調(diào)乙方與行政管理部門、業(yè)主間的關(guān)系;
(11)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。
2.乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)：
(1)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度;
(2)遵守各項(xiàng)管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對(duì)本住宅區(qū)物業(yè)實(shí)施綜合管理，確保實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督;
(3)根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報(bào)甲方審議通過(guò)后，從公用設(shè)施專用基金中領(lǐng)取所需的維修經(jīng)費(fèi);
(4)接受甲方對(duì)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中財(cái)務(wù)帳目的監(jiān)督并報(bào)告工作，每月向甲方和住宅區(qū)管理部門報(bào)送一次財(cái)務(wù)報(bào)表，每三個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)收支帳目;
(5)對(duì)住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施;
(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置管理機(jī)構(gòu)和人員;
(7)建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況;
(8)負(fù)責(zé)測(cè)算住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)，嚴(yán)格按照甲方審議通過(guò)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià);
(9)有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)物業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度進(jìn)行處理;
(10)在管理期滿時(shí)向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財(cái)產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料;
(11)開展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作;
(12)有權(quán)選聘專營(yíng)公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項(xiàng)業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。
第五條 物業(yè)管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
1.各項(xiàng)管理指標(biāo)執(zhí)行物業(yè)行政主管部門規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅區(qū)在乙方接管后___年內(nèi)達(dá)到___標(biāo)準(zhǔn)。
2.確保年完成各項(xiàng)收費(fèi)指標(biāo)__萬(wàn)元，合理支出__萬(wàn)元，乙方可提成所收取管理費(fèi)的___%作為經(jīng)營(yíng)收入。
第六條 風(fēng)險(xiǎn)抵押
1.乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣_(tái)__元，作為風(fēng)險(xiǎn)抵押金。
2.乙方完成合同規(guī)定的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方在合同期滿后三日內(nèi)退還全部抵押金及銀行活期存款利息。
3.如由于甲方過(guò)錯(cuò)致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失。
4.如由于乙方過(guò)錯(cuò)致使本合同不能履行，乙方無(wú)權(quán)要求返還抵押金，并應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟(jì)損失。
第七條 獎(jiǎng)罰措施
1.在各項(xiàng)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面完成的前提下，管理費(fèi)如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額_____%獎(jiǎng)勵(lì)乙方。
2.如該住宅區(qū)被評(píng)為全國(guó)、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎(jiǎng)勵(lì)乙方人民幣_(tái)____元(全國(guó))、_____元(省)、_____元(市);獲得上級(jí)部門單項(xiàng)獎(jiǎng)或有關(guān)榮譽(yù)的獎(jiǎng)金另訂;如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號(hào)被上級(jí)部門取消，則乙方應(yīng)全部返還上述獎(jiǎng)金及銀行活期存款利息。
3.如果甲方不完成應(yīng)負(fù)的合同責(zé)任，由此而影響乙方的承包管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，或給乙方造成直接經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
4.如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方應(yīng)當(dāng)責(zé)成乙方限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的處以人民幣_(tái)____至_____元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)。
5.由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟(jì)損失或生活嚴(yán)重不便的，應(yīng)當(dāng)賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟(jì)損失。
第八條 合同更改、補(bǔ)充與終止
1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對(duì)本合同條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書面合同為準(zhǔn)。
2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前三個(gè)月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先承包管理。
第九條 其他事項(xiàng)
1.本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災(zāi)害(臺(tái)風(fēng)、洪水、地震等)，造成經(jīng)濟(jì)損失的，雙方應(yīng)相互體諒，共同協(xié)商，合理分?jǐn)偂?/p>
2.本合同自簽訂之日起生效;附件1、2、3、4、_____、_____為合同的有效組成部分。
3.本合同正式一式三份，甲、乙雙方和物業(yè)管理部門各執(zhí)一份，具有同等法律約束力。
4.雙方如對(duì)合同發(fā)生爭(zhēng)議，協(xié)商不成的，可提請(qǐng)物業(yè)管理部門調(diào)解，或訴至人民法院。
5.________。
6.________。
甲方(蓋章)：_____ 乙方(蓋章)：_____
代表(簽名)：_____ 代表(簽名)：_____
時(shí)間：___年___月___日
附：
1.《___住宅區(qū)物業(yè)情況一覽表》(略)
2.《___住宅區(qū)物業(yè)年收支測(cè)算表》(略)
第11篇 物業(yè)管理管理層培訓(xùn)教案：面對(duì)不同性格的員工
物業(yè)管理公司管理層培訓(xùn)教案:如何面對(duì)不同性格的員工
所謂性格,是指人對(duì)客觀現(xiàn)實(shí)的穩(wěn)固態(tài)度以及與之相適應(yīng)的慣常的行為方式中表現(xiàn)出的個(gè)性心理特征。性格是一個(gè)人個(gè)性的核心,它直接影響到人的行為方式,進(jìn)而影響到人際關(guān)系及工作效率。因此,在管理過(guò)程中,根據(jù)人的不同性格采用不同的管理方式是提高管理水平的重要手段。俗話說(shuō),“人心不同,各如其面”,人與人之間性格差異很大。一般來(lái)說(shuō),有幾類人的性格較為突出,也比較難管理,下面分別做出介紹,為管理者提供借鑒。
l.脾氣暴躁、常與人結(jié)怨者。某君出生于一個(gè)地位低下的家庭,自卑感很重。他在工作中表現(xiàn)很認(rèn)真,也很執(zhí)著,但不順利時(shí),他總認(rèn)為是其他人故意刁難他,為此經(jīng)常大發(fā)雷霆,甚至到領(lǐng)導(dǎo)那里“投訴”,造成辦公室火藥味濃重,人際關(guān)系緊張,直接影響了其他人的工作情緒。
當(dāng)這類情緒激動(dòng)、怒氣沖沖的員工跑到你辦公室“投訴”時(shí),你首先應(yīng)讓他們坐下來(lái),然后仔細(xì)聆聽他們的談話,不要發(fā)言,因?yàn)樗麄冊(cè)诩?dòng)時(shí)所說(shuō)的話往往是雜亂無(wú)章的、未經(jīng)組織的,讓他們把事情的經(jīng)過(guò)說(shuō)完,或者在一定程度上說(shuō),是讓他們渲泄完憤怒的情緒,處于相對(duì)冷靜之中,再來(lái)表示你的處理方法。
你不必試圖改變一個(gè)脾氣暴躁的人,也不要敷衍他們,更不能從中轉(zhuǎn)換話題。雖然任何一個(gè)公司的紀(jì)律都不會(huì)要求改變員工的不良性格,但你必須告訴他們,動(dòng)輒發(fā)脾氣的人感情上通常不夠成熟,教會(huì)他們學(xué)習(xí)控制自己的情緒,并強(qiáng)調(diào)公司不贊成以亂發(fā)脾氣的方式來(lái)解決問題。也可以嘗試著給他們安排一些多見文件少見人的工作,鼓勵(lì)他們多參與同事們的活動(dòng),讓他們知道他們是跟大伙兒同一陣線的,沒人愿意也沒有人能阻礙他的工作。
2.自尊心極重,感情脆弱者。這類人多是一些職位較低的年輕女性,她們大部分剛踏出校門,對(duì)紛繁復(fù)雜、競(jìng)爭(zhēng)激烈的社會(huì)不太適應(yīng)。領(lǐng)導(dǎo)者幾句提醒她們的話,聽在她們耳中,就象被老師當(dāng)眾責(zé)罵,心中極為不安,無(wú)形中產(chǎn)生了一股壓力,對(duì)工作喪失信心和興趣,甚至產(chǎn)生跳槽的念頭和行為。
具有這類性格的員工,行為上往往比較拘緊,她們總喜歡繃著瞼,緊張地工作,遇到困難時(shí)誠(chéng)惶誠(chéng)恐,對(duì)上級(jí)說(shuō)話時(shí)語(yǔ)調(diào)總是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢。
對(duì)待此類員工,說(shuō)話時(shí)措詞必須小心謹(jǐn)慎,盡量避免從個(gè)人角度出發(fā),多強(qiáng)調(diào)“我們”和“公司”。在批評(píng)她們工作中的問題時(shí),必須多顧及她們的自尊心。一絲溫和的笑容,一句關(guān)切的問候,都會(huì)增加她們的安全感和自信心。在平時(shí)例行的工作中,不妨把握機(jī)會(huì)稱贊她們的表現(xiàn)。再三的鼓勵(lì)或許讓你都感到自己嘮叨,但對(duì)她們來(lái)說(shuō)卻是很受用的,而且有種被重視的感覺。同時(shí),應(yīng)該讓她們明白,在工作中發(fā)生錯(cuò)誤時(shí),可能是多種原因造成的,不一定與個(gè)人能力有關(guān)。因此,不必為此感到沮喪和喪失信心。
3.消極悲觀、缺乏自信者。公司召開會(huì)議、討論某項(xiàng)新建議時(shí),有人提出反對(duì)是正常的。但你可能會(huì)發(fā)現(xiàn),在你的公司里有這樣一類人,他們不管提出的建議是什么,從不進(jìn)行深入的思考,總是一味地阻撓和反對(duì),這不僅會(huì)阻礙公司的變革,而且破壞了公司創(chuàng)新的氛圍。因此,你必須深入分析他們反對(duì)的真正原因。
有些人之所以反對(duì)各種建議,只是因?yàn)樗麄兿麡O悲觀,缺乏信心,擔(dān)心失敗。如果你發(fā)現(xiàn)某位員工一貫努力工作,對(duì)公司忠心耿耿,而且還頗有業(yè)績(jī),只是有些缺乏信心,你可以給他機(jī)會(huì),培養(yǎng)他的自信心。例如,你可以找他談?wù)勀愕男掠?jì)劃,讓他負(fù)責(zé)實(shí)施。起初,他可能猶猶豫豫,面露難色,企圖勸說(shuō)你取消該計(jì)劃。此時(shí),你可以請(qǐng)他不要對(duì)任何事都采取否定的態(tài)度,應(yīng)該提出積極而且有建設(shè)性的意見。如果他懷疑該項(xiàng)計(jì)劃的可行性時(shí),你就鼓勵(lì)他找出可行的方法,并且全力幫助他實(shí)施,讓他體驗(yàn)變革的樂趣及由此獲得的成就感。
當(dāng)然,你不要企圖使消極、悲觀的人一下子變得積極、樂觀,日理萬(wàn)機(jī)的你既沒有這個(gè)時(shí)間,也沒有這個(gè)能力。你只能讓他了解你是個(gè)樂觀進(jìn)取、凡事采取積極態(tài)度的人,尤其是接洽一項(xiàng)艱巨的工作時(shí),更應(yīng)以肯定且樂觀的態(tài)度對(duì)待。如果他一向尊重你,多少也會(huì)被你感染而產(chǎn)生信心。
4.阿諛奉承者。在許多辦公室里,常可見到溜須拍馬、阿諛奉承者,他們經(jīng)常稱贊你,且附和你所說(shuō)的每一句話。如果有這種員工,就必然有愛戴高帽子的上司。盡管各位管理者都會(huì)表白自己明智、有自知之明和不介意下屬批評(píng),但人們總是更喜歡被表?yè)P(yáng)。
有些管理者認(rèn)為,只要自己不為他們的吹捧而迷惑,他們的表現(xiàn)也不差,就可以任由他們繼續(xù)奉承下去。但事實(shí)上,你的姑息態(tài)度,會(huì)使他們感覺你默認(rèn)了這種吹捧,不僅會(huì)強(qiáng)化他們的這種行為,還會(huì)使他們輕視你,降低了對(duì)你的尊重。
對(duì)待這種下屬,在與他們溝通時(shí),無(wú)須太嚴(yán)肅地拒絕他們的奉承,也不要任由他們隨意夸張。當(dāng)他們向你賣弄奉承的本領(lǐng)時(shí),你可以淡淡地回應(yīng):“別夸張了”。倘若他們?cè)偃胶湍愕挠?jì)劃時(shí),你可以說(shuō):“你最好給自己留一點(diǎn)時(shí)間,考慮新的計(jì)劃和建議,下次開會(huì)每個(gè)人都要談自己的意見”。如此一來(lái),他們便不敢也不好意思再做“應(yīng)聲蟲”了。
5.急功近利者。下屬中,總不乏雄心萬(wàn)丈、積極進(jìn)取的人,甚至你能感覺到下屬的目標(biāo)直指你的職位,許多管理者因此而忌才。每當(dāng)感到自己的地位受到威脅時(shí),即用種種手段壓制下屬,不僅影響下屬的積極性,還會(huì)使下屬對(duì)你的尊敬大打折扣。
但是,對(duì)待下屬中急功近利者卻不能忽視。因?yàn)榧惫咄鶠榱藗€(gè)人利益不擇手段,影響其他員工的工作情緒和進(jìn)度,造成人際關(guān)系緊張。
與急于表現(xiàn)自己的下屬溝通,切忌使用單刀直入式,免得讓他產(chǎn)生你忌才的錯(cuò)覺,而不接受你提出的任何建議。你可以認(rèn)真聆聽他的建議,適當(dāng)稱贊他的表現(xiàn),表示你對(duì)他有某種程度的欣賞。得到你的稱贊,他一定會(huì)進(jìn)一步表現(xiàn)自己,那時(shí)候,你可以漫不經(jīng)心地告訴他:“凡事都得按部就班,這樣才會(huì)對(duì)其他員工比較公平,如果其他人比你更急進(jìn),你能否容忍地象你現(xiàn)在這樣牽著別人鼻子走呢”你的語(yǔ)調(diào)要象平常說(shuō)笑般輕松,既不傷害他的自尊心,也讓他設(shè)身處地,為其他人想一想。
6.郁郁寡歡、自以為懷才不遇者。這類下屬常為自己的才華不能受到重視而終日嘆息,缺乏工作熱情和積極性。
對(duì)待這類員工,千萬(wàn)別用類似的打擊性語(yǔ)言:“你有多少才能
第12篇 zx醫(yī)院項(xiàng)目物業(yè)工程部管理目標(biāo)
醫(yī)院項(xiàng)目物業(yè)工程部管理目標(biāo)
e物業(yè)工程部憑借自身的技術(shù)優(yōu)勢(shì),經(jīng)驗(yàn)豐富管理隊(duì)伍,熱情周到的服務(wù),變被動(dòng)維修為主動(dòng)維護(hù)工作特點(diǎn),定能管好、用好**市第二醫(yī)院項(xiàng)目的設(shè)備設(shè)施。使物業(yè)保值、升值。
序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)管理指標(biāo)實(shí)施措施
1維修
及時(shí)率99%以上派工后5-15分鐘到現(xiàn)場(chǎng),及時(shí)維修排除故障
院方人員簽字確認(rèn)后返回檔案記錄
2維修質(zhì)量
合格率100%分項(xiàng)檢查,一步到位,認(rèn)真維修,建立回訪制
度,確保維修質(zhì)量合格
3設(shè)備設(shè)施
完好率99%按專項(xiàng)管理,落實(shí)責(zé)任人,定期檢查維護(hù)保養(yǎng)記錄
4消防設(shè)備、設(shè)施
完好率100%消防設(shè)備、設(shè)施由專項(xiàng)責(zé)任人負(fù)責(zé)巡檢,發(fā)現(xiàn)問題,隨時(shí)予以整改維修,故障不過(guò)夜。
5維修服務(wù)
回訪率100%以上建立回訪制度,征求院方人員意見,改進(jìn)服務(wù)作風(fēng),提高服務(wù)質(zhì)量
6維修服務(wù)
滿意率99%以上做到及時(shí)、快捷、排除故障迅速有效,服務(wù)誠(chéng)肯,態(tài)度和藹。待人接物有禮有節(jié),服務(wù)場(chǎng)所及時(shí)清掃
