第1篇 某物業(yè)管理各崗位任職要求
總經(jīng)理素質(zhì)要求:
基本素質(zhì):具有良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神,對企業(yè)有強(qiáng)烈的責(zé)任感,精通公司各項(xiàng)業(yè)務(wù),經(jīng)驗(yàn)豐富。善于學(xué)習(xí),思想敏銳、超前,有開拓創(chuàng)新意識,講求效率,處事果斷,敢于競爭,勇于負(fù)責(zé),作風(fēng)正派,辦事公道,不徇私情。
自然條件:年齡35-60歲,身體健康,相貌端正。
文化程度:具有大專以上學(xué)歷,有高級專業(yè)技術(shù)職稱。熟悉經(jīng)營、經(jīng)濟(jì)、財稅、安全等方面法律法規(guī)。
工作經(jīng)驗(yàn):具有五年以上相關(guān)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)。
副總經(jīng)理素質(zhì)要求:
基本素質(zhì):具有良好的心理素質(zhì)和較高的思想道德修養(yǎng),對工作有較強(qiáng)的責(zé)任心,具有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)能力,思想活躍,敢于創(chuàng)新。
自然條件:年齡30-60歲,身體素質(zhì)良好,品貌端正。
文化程度:具有大專以上學(xué)歷,有高級專業(yè)技術(shù)職稱,熟悉業(yè)務(wù),了解工作性質(zhì)。
工作經(jīng)驗(yàn):具有四年以上相關(guān)管理經(jīng)驗(yàn)。
辦公室主任素質(zhì)要求:
基本素質(zhì):熱愛工作,有較強(qiáng)的事業(yè)心,具有領(lǐng)導(dǎo)才能,關(guān)心熱愛員工,為員工實(shí)事,辦事公道,實(shí)事求是,有較強(qiáng)組織協(xié)調(diào)能力,::能與其他各部門保持密切的合作關(guān)系。
自然條件:30歲以上,身體健康,五官端正。
文化程度:具有大專以上文化程度。
工作經(jīng)營:有三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。
辦公室職員素質(zhì)要求:
基本素質(zhì):具有良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神,工作認(rèn)真、耐心細(xì)致,有一定的組織協(xié)調(diào)能力和較強(qiáng)的保密意識,團(tuán)結(jié)同事,工作中能建立良好的人際關(guān)系。能掌握基本的電腦操作方法。
自然條件:年齡23歲以上,身體健康。
文化程度:具有大專以上學(xué)歷,有較強(qiáng)的中文寫作能力。
財務(wù)部經(jīng)理素質(zhì)要求:
基本素質(zhì):品德優(yōu)秀、熱愛工作,有較強(qiáng)事業(yè)心和管理能力,良好的溝通技巧和內(nèi)部人際關(guān)系,熟知財務(wù)制度。
自然條件:30歲以上,品德端正,男女不限。
文化程度:大專以上財會專業(yè)畢業(yè),并具有會計(jì)師職稱。
工作經(jīng)驗(yàn):三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn),熟悉稅務(wù)和財務(wù)業(yè)務(wù)。
財務(wù)部職員素質(zhì)要求:
基本素質(zhì):品德佳,處事穩(wěn)重、可靠,敢于堅(jiān)持原則,工作責(zé)任心強(qiáng),并具有耐心細(xì)致快捷的工作能力。能協(xié)調(diào)好外單位、銀行及各部門員工的關(guān)系。
自然條件:年齡23歲以上,男女均可,身體健康。
文化程度:大專以上學(xué)歷
安全部經(jīng)理素質(zhì)要求:
基本素質(zhì):具有較強(qiáng)的事業(yè)心和高度責(zé)任感,具備一定的組織協(xié)調(diào)能力,為人正直、以以身作則、具有犧牲精神、不畏強(qiáng)暴、秉公辦事、有理有節(jié),處事果斷、敏捷,模范遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度。熟悉各項(xiàng)法律專業(yè)知識,與公安、消防相關(guān)及各部門之間有很強(qiáng)的溝通和協(xié)調(diào)能力。受過一定擒拿訓(xùn)練,對處理緊急事件有快速反應(yīng)能力。
自然條件:30歲以上,男性,相貌端正、身體健康、精力充沛。
文化程度:大專以上學(xué)歷。
工作經(jīng)驗(yàn);具備有三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。
保安員素質(zhì)要求:
基本素質(zhì):具有高度責(zé)任心,工作認(rèn)真負(fù)責(zé),為人正直,不畏強(qiáng)暴,秉公辦事,處事果斷。
自然條件:男性,18歲以上,身高1.70m以上,身體健康。
文化程度:初中以上學(xué)歷。
工程部經(jīng)理素質(zhì)要求:
基本素質(zhì):具備相當(dāng)豐富的工程管理專業(yè)知識,責(zé)任心強(qiáng),善于溝通,并能協(xié)調(diào)各部門的相互關(guān)系,具有相當(dāng)?shù)慕M織管理能力。對公司機(jī)械、電力、基建和弱電等方面的專業(yè)知識有較全面的了解。
自然條件:28歲以上,男性,身體健康。
文化程序:工程技術(shù)專業(yè)大專以上或同等學(xué)歷,受過專業(yè)培訓(xùn)。具有中級工程師技術(shù)職稱。
工作經(jīng)驗(yàn):具有五年以上技術(shù)管理經(jīng)驗(yàn)。
業(yè)務(wù)部經(jīng)理素質(zhì)要求:
基本素質(zhì):具有良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神,對企業(yè)有責(zé)任感,具有一定的組織協(xié)調(diào)能力,善于學(xué)習(xí),意識超前,在公司業(yè)務(wù)上有開拓創(chuàng)新意識。講求效率,敢于競爭,勇于負(fù)責(zé)。
自然條件:年齡30歲以上,身體健康,相貌端正。
文化程度:大專以上學(xué)歷,受過物流專業(yè)培訓(xùn),具有中級物流專業(yè)技術(shù)職稱。
工作經(jīng)驗(yàn):具有五年以上業(yè)務(wù)管理工作經(jīng)驗(yàn)。
業(yè)務(wù)部職員素質(zhì)要求:
基本素質(zhì):工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。有開拓創(chuàng)新精神,具有一定的溝通、協(xié)調(diào)、組織能力。
自然條件:年齡23歲以上,男女均可,身體健康。
文化程度:大專以上學(xué)歷。
業(yè)務(wù)部收貨員素質(zhì)要求:
基本素質(zhì):工作認(rèn)真敏捷,耐心細(xì)致,服務(wù)熱情和藹,具有高度的責(zé)任感。
自然條件:女性,18歲-45歲,身體健康,儀態(tài)端莊。
文化程度:初中以上學(xué)歷。
第2篇 物業(yè)管理公司分包方控制程序-13
物業(yè)管理公司分包方控制程序(13)
1.0目的:
對公司服務(wù)分包方進(jìn)行有效的控制,確保選擇合格的分包方。
2.0適用范圍:
適用于公司對服務(wù)分包方的管理。
3.0職責(zé):
3.1綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)組織對服務(wù)分包方的調(diào)查、評估、選擇。
3.2需求部門負(fù)責(zé)對服務(wù)分包方的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。
3.3總經(jīng)理負(fù)責(zé)對服務(wù)分包方的控制。
4.0程序
4.1公司確定要服務(wù)分包方后,綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)進(jìn)行市場調(diào)查,收集分包方相關(guān)信息資料,對服務(wù)分包方進(jìn)行初審。初審內(nèi)容包括:分包方資質(zhì)證明、公司聲譽(yù)、人員資格、產(chǎn)品質(zhì)量等。
4.2同一服務(wù)項(xiàng)目,除特殊情況外,通常至少應(yīng)選擇兩家以上單位,并將初審結(jié)果予以記錄。
4.3綜合事務(wù)部將初審評價結(jié)果報總經(jīng)理,由總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織與乙方進(jìn)行合同談判,把合同談判內(nèi)容進(jìn)行記錄,并形成合同談判紀(jì)要。紀(jì)要內(nèi)容包括:合同的具體條款、技術(shù)服務(wù)質(zhì)量及相關(guān)技術(shù)資料、服務(wù)價格、質(zhì)量保證的承諾等與合同相關(guān)的內(nèi)容。
4.4總經(jīng)理根據(jù)合同談判紀(jì)要召開內(nèi)部管理層會議,對分包方進(jìn)行評價,并形成《合同評審記錄》。
4.5若經(jīng)過管理層會議討論通過,須及時與乙方共同草擬合同,并就有關(guān)條件和要求作進(jìn)一步的談判,形成合同版本。
4.6若需要,公司應(yīng)將合同送律師事務(wù)所進(jìn)行法律性審核,并征求律師事務(wù)所的意見。
4.7若律師事務(wù)所審核無意見,應(yīng)約乙方簽訂合同;若律師事務(wù)所審核有意見,應(yīng)及時與乙方進(jìn)行進(jìn)一步的溝通與談判,并將溝通與談判的內(nèi)容加入合同條款中。
4.8公司應(yīng)將合同新增加的內(nèi)容與條款送律師事務(wù)所審核,若審核無意見,應(yīng)約乙方簽訂合同。
4.9綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)對分包方檔案的建立。
4.10服務(wù)分包方在服務(wù)過程中,如發(fā)生重大質(zhì)量問題,應(yīng)取消其合格服務(wù)分包方資格。
5.0支持性工具
《合同談判紀(jì)要》
《合同評審記錄》
編制:審核:批準(zhǔn):日期:
第3篇 鹿丹村物業(yè)管理招標(biāo)書
鹿丹村物業(yè)管理招標(biāo)書
鹿丹村是市住宅局委托原市基礎(chǔ)工程工作組開發(fā)建設(shè)的福利房住宅小區(qū),19*竣工交付使用,并由市住宅局委托市城建房產(chǎn)管理公司實(shí)施物業(yè)管理。為加強(qiáng)該住宅小區(qū)的物業(yè)管理,將我市物業(yè)管理競爭機(jī)制引向深入,決定采用向社會公開招標(biāo)方式聘請物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。
一、鹿丹村規(guī)劃建設(shè)基本情況:
1.總占地面積70,396平方米;
2.總建筑面積110,340平方米;
3.多層住宅樓共24棟,單元式住宅1036套(其中四房二廳126套、三房二廳28套、三房一廳455套、二房一廳427套),公寓210問:
4.綜合樓1棟(鹿丹大廈,產(chǎn)權(quán)屬市城市建設(shè)投資發(fā)展公司,即原市城建開發(fā)處),建筑面積10,336平方米,其中肉菜市場建筑面積附平方米。
5.公用設(shè)施及公共場所(地)情況:
(1)道路:車行道9646平方米;人行道7186平方米;
(2)綠化面積53,920平方米;
(3)污水管長1809米,污水檢查井286座;雨水管長2367米,雨水檢查井261座,雨水進(jìn)水井71座;
(4)化糞池6座;
(5)路燈22盞;
(6)垃圾箱25個;
(7)體育設(shè)施:籃球場一個,占地面積500平方米;門球場一個,占地面積300平方米;
(8)停車場3個,總占地面積2081平方4米,車位72個;
(9)單車房建筑面積3739平方米,其中被改為商店的有238平方米(由管理處出租的有175平方米),被改為車管、綠化、清潔、保安3等員工宿舍的有315平方米,被改為倉庫的有2126平方米。
二、物業(yè)管理的內(nèi)容:
1.房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù);
2.區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場所(地)(消防、機(jī)電設(shè)備、道路、路燈、連廊、單車房、園林綠化地、溝、渠、池、井、管道、停車場等)的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理;
3.清潔衛(wèi)生;
4.公共生活秩序;
5.便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場理所(含綜合肉菜市場的物業(yè)管理及收取管理費(fèi))、文化娛樂、體育活動場所的管理及維修養(yǎng)護(hù);
6.區(qū)內(nèi)車輛行駛及停泊;
7.社區(qū)文化活動;
8.住宅區(qū)檔案資料管理;
9.法律政策及合同規(guī)定的其它事項(xiàng)。
三、有關(guān)說明:
1.中標(biāo)單位應(yīng)根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則和與我局簽訂的住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對鹿丹村物業(yè)實(shí)行統(tǒng)一管理,綜合服務(wù),自主經(jīng)營,自負(fù)盈虧。
2.鹿丹村委托管理的期限為三年。
3.原物業(yè)管理單位在鹿丹村使用的屬于該住宅小區(qū)所有的商業(yè)用房、管理用房及有關(guān)財產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)應(yīng)移交給中標(biāo)單位。
4.在定標(biāo)后一個月內(nèi)由我局組織移交接管工作。
5.在定標(biāo)后三個月內(nèi)由中標(biāo)單位協(xié)助我局和羅湖區(qū)住宅局組織召開業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會。
6.我局將在業(yè)主管理委員會成立后二個月內(nèi)按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定劃撥公用設(shè)施專用基金。
7.我局將在定標(biāo)后一個月內(nèi)按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定向物業(yè)管理單位提供物業(yè)管理用房(177平方米,按福利房租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)租)和商業(yè)用房(331平方米,按微利房租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)租),待業(yè)主管理委員會成立后再按規(guī)定出售給業(yè)主管理委員會。
8.住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行市物價局批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)。
9.在做標(biāo)書時統(tǒng)一以1996年12月1日為進(jìn)駐時間。
10.中標(biāo)單位可按住宅區(qū)每年管理費(fèi)基本支出的10%提取物業(yè)管理公司利潤。
11.中標(biāo)單位應(yīng)交納風(fēng)險抵押金30萬元,如不能完成投標(biāo)指標(biāo)和市級優(yōu)秀管理小區(qū)物業(yè)管理指標(biāo),抵押金不予返還,押金期限為三年。
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nbsp;12.原物業(yè)管理公司市城建房產(chǎn)管理公司在同等條件(即分?jǐn)?shù))下可以優(yōu)先中標(biāo)。
四、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及獎罰:
1.鹿丹村的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評分標(biāo)準(zhǔn)》(80分以上)以及標(biāo)書、委托管理合同的有關(guān)規(guī)定。如《深圳市住宅區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)》出臺,則執(zhí)行此標(biāo)準(zhǔn)。
2.市住宅局每年對住宅區(qū)進(jìn)行考核評比,如達(dá)不到上述規(guī)定要求,則可終止委托管理合同進(jìn)行財務(wù)審計(jì),由中標(biāo)單位承擔(dān)違約和賠償責(zé)任;如達(dá)到了規(guī)定要求,則按合同給予獎勵。
五、投標(biāo)、開標(biāo)時間:
1.各競技單位應(yīng)于1996年11月29日前做好標(biāo)書,密封后送至招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室,逾期按棄權(quán)處理。
2.開標(biāo)具體時間另行通知。
六、其他事項(xiàng):
違反招標(biāo)文件規(guī)定及在投標(biāo)過程中違法違紀(jì),或以任何方式采取不正當(dāng)競爭手段的,一經(jīng)查實(shí),由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組按規(guī)定給予處罰,取消其三個投標(biāo)資格,已經(jīng)中標(biāo)的終止委托管理合同,一切后果及損失由責(zé)任者自負(fù)。
鹿丹村物業(yè)管理標(biāo)書的項(xiàng)目和要求
一、競技單位擬采取的管理方式。包括:內(nèi)部管理架構(gòu)、機(jī)構(gòu)設(shè)置、運(yùn)作機(jī)制、工作流程、信息反饋渠道、控制方式等。
二、管理人員配備。包括:管理處正、副主任簡歷、各類人員數(shù)量、文化素質(zhì)、正式工和臨時工的比例、自有人員和待聘待調(diào)人員、各崗位人員的配置等。
三、管理人員的培訓(xùn)。包括培訓(xùn)計(jì)劃、方式、目標(biāo)等。
四、管理工作必需的物質(zhì)裝備計(jì)劃情況。包括:管理服務(wù)人員住房、管理用房、器械、工具以及通訊、治安裝備及辦公用品等。
五、經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算。應(yīng)列明收入項(xiàng)目和支出項(xiàng)目預(yù)算,有文件規(guī)定的按規(guī)定測定,無文件規(guī)定的按市場價測定。另外應(yīng)列出收支盈虧情況測算,增收節(jié)支措施。
六、管理規(guī)章制度。包括公眾制度、單位內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理運(yùn)作制度和管理人員考核制度。
七、住宅區(qū)檔案的建立和管理。
八、備項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾。包括:
1.房屋完好率;
2.房屋零修、急修及時率;
3.維修工程質(zhì)量合格率;
4.管理費(fèi)收繳率;5.綠化完好率;
第4篇 物業(yè)公司程序文件信息傳遞管理程序
1.目的
規(guī)范公司信息傳遞流程,加強(qiáng)信息管理,充分發(fā)揮信息管理工作在企業(yè)經(jīng)營管理中的作用。
2.范圍
適用于公司范圍內(nèi)信息管理工作的全過程。
3.職責(zé)
3.1總經(jīng)理辦公室為公司信息管理工作的主管部門,負(fù)責(zé)公司所有相關(guān)信息的收集、整合、傳遞、跟蹤及分析工作。
3.2各部門經(jīng)理是本部門信息管理工作第一責(zé)任人,對本部門信息管理工作的有效性、及時性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。
3.3各部門指定專人擔(dān)任信息員,負(fù)責(zé)本部門各項(xiàng)日常信息管理工作。
4.方法和過程控制
4.1信息的收集
4.1.1 總經(jīng)理辦公室應(yīng)充分利用互聯(lián)網(wǎng)、媒體、政府機(jī)關(guān)、行業(yè)協(xié)會、**集團(tuán)及集團(tuán)內(nèi)其它企業(yè)等渠道,建立并不斷完善公司的信息收集系統(tǒng)。
4.1.2總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)收集以下信息:
a.物業(yè)管理和企業(yè)經(jīng)營的相關(guān)法律、法規(guī);政府、主管部門、行業(yè)協(xié)會的通知、通告、指令及信息等;
b.房地產(chǎn)、物業(yè)管理行業(yè)的新聞、動態(tài)、信息等;
c.公司內(nèi)部的管理信息、突發(fā)事件、重要會議及活動信息等;
d.新聞媒介對本公司、**地產(chǎn)、集團(tuán)總部及集團(tuán)內(nèi)其它企業(yè)的報道;
e.與經(jīng)營管理相關(guān)的信息和資訊,如相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)信息、先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)等;
f.**集團(tuán)總部、**地產(chǎn)公司及集團(tuán)內(nèi)其他公司的有關(guān)信息。
4.1.3公司各部門負(fù)責(zé)收集以下信息:
a.公司其他部門發(fā)送的各類工作信息;
b.來自顧客的投訴、建議、需求等信息;
c.其他部門的日常管理經(jīng)驗(yàn)和舉措;
d.與本部門相關(guān)的政府及行業(yè)信息;
e.部門的管理信息、緊急事件、重要會議及活動等。
4.2公司內(nèi)部信息的傳遞
4.2.1 每月2日和17日pm17:30前,各部門應(yīng)將上一期的日常信息,填入《業(yè)務(wù)(職能)部門信息半月報》并上載到內(nèi)部信息網(wǎng)(如遇休息日或節(jié)假日,報送時限順延)。半月報的信息區(qū)間為每月1日至15日為上半月,每月16日至月底為下半月;
4.2.2 每月1日前制定本部門月工作計(jì)劃,并將上月工作完成情況在月工作計(jì)劃表中體現(xiàn),上載到內(nèi)部信息網(wǎng)相應(yīng)欄目;
4.2.3 部門級重要會議應(yīng)在會議結(jié)束后3個工作日內(nèi)完成《會議紀(jì)要》,通過郵件形式發(fā)送公司總經(jīng)理辦公室;
4.2.4每季度首月20日前完成上一季度《管理報告》,并在公司內(nèi)部網(wǎng)頁相應(yīng)欄目內(nèi)發(fā)布;
4.2.5公司及各職能部門現(xiàn)行制度所要求即時報送并處理的各類信息,如突發(fā)事件、重大投訴等,由各部門按照相關(guān)制度或體系文件要求的格式和時限以郵件形式主報歸口部門并抄報總經(jīng)理辦公室;
4.2.6各部門發(fā)生突發(fā)事件除按上述要求處理外,還應(yīng)在事發(fā)后1小時內(nèi)知會總經(jīng)理辦公室和相關(guān)領(lǐng)導(dǎo),報送形式不限。同時每隔3-5天將處理過程和結(jié)果反饋總經(jīng)理辦公室和相關(guān)領(lǐng)導(dǎo),直至問題處理完畢;
4.2.7信息員若不能確定信息報送部門,重要性較高的信息,工作時間發(fā)生的應(yīng)在發(fā)生當(dāng)日,非工作時間發(fā)生的應(yīng)在事件發(fā)生后1個工作日內(nèi)以《信息快報》的形式上報總經(jīng)理辦公室;
4.2.8各部門《信息半月報》和《信息快報》的內(nèi)容原則上不應(yīng)重復(fù);
4.2.9向公司全體發(fā)送的信息,可在內(nèi)部信息網(wǎng)的網(wǎng)上公告欄目發(fā)布,原則上此類信息不再用outlook形式發(fā)送,以提高工作效率;
4.2.10重要信息必須通過郵件形式按限定級別發(fā)送,不得通過信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)
4.2.11各部門應(yīng)定期對本部門網(wǎng)頁內(nèi)容進(jìn)行更新和維護(hù),強(qiáng)化內(nèi)部網(wǎng)的使用效率;
4.2.12職能部門在內(nèi)部信息網(wǎng)發(fā)布的需下發(fā)到各部門的信息,應(yīng)注明傳送級別,由各部門信息員根據(jù)要求采取打印、張貼、傳閱或會議等形式傳達(dá)到部門內(nèi)相應(yīng)級別,未附傳送級別的信息視為要求傳達(dá)到全體員工;
4.2.13各部門如需職能部門協(xié)助完成某項(xiàng)工作,應(yīng)同時將郵件抄送對方部門經(jīng)理或業(yè)務(wù)主管,否則將視為無效信息。
4.3公司信息的傳遞
4.3.1總經(jīng)理辦公室每月3日和18日負(fù)責(zé)匯總公司半月工作信息,完成公司《物業(yè)管理半月報》的編輯和上載,報送集團(tuán)物業(yè)管理部,抄報集團(tuán)辦公室、設(shè)計(jì)工程部和**地產(chǎn)公司;
4.3.2若公司發(fā)生重大事件,總經(jīng)理辦公室應(yīng)在事件發(fā)生后兩個工作日內(nèi)編輯公司《物業(yè)信息快報》,報送集團(tuán)物業(yè)管理部及地產(chǎn)公司。且在事件發(fā)生后及時將處理情況報送集團(tuán)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和職能部門,并跟蹤事件進(jìn)展,直至問題妥善處理完畢;
4.3.3公司級會議由總經(jīng)理辦公室在會議結(jié)束后三個工作日內(nèi)完成會議紀(jì)要,并傳遞至相關(guān)人員;
4.3.4除在固定時間向集團(tuán)和地產(chǎn)公司報送固定欄目信息外,總經(jīng)理辦公室還應(yīng)及時將公司各類重要管理信息、重要人事變動、活動信息等及時報送集團(tuán)相關(guān)部門和地產(chǎn)公司。
4.4 信息的分析和處理
4.4.1各部門上報的信息,由各信息歸口的職能部門負(fù)責(zé)整合、分析、處理或反饋;
4.4.2沒有明確信息歸口部門的信息,由總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)整合、分析、處理或反饋;
4.4.3各負(fù)責(zé)信息分析處理的部門應(yīng)視具體信息內(nèi)容,知會公司領(lǐng)導(dǎo)并及時就相關(guān)事件、部門或個人提出適時處理意見。
4.5信息管理制度
4.5.1各部門應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行公司有關(guān)信息管理的操作流程,以確保公司整個信息系統(tǒng)的正常有效運(yùn)作。
4.5.2各部門應(yīng)結(jié)合本部門的具體情況,制定包括部門內(nèi)部收集、傳遞、發(fā)布等工作流程的信息管理制度,明確各相關(guān)崗位對本部門信息管理工作應(yīng)負(fù)的責(zé)任,確保部門各項(xiàng)信息管理工作的順利開展。
4.5.3各部門信息員崗位若發(fā)生變動,必須及時通報總經(jīng)理辦公室,并完善各項(xiàng)交接手續(xù),前任信息員或總經(jīng)理辦公室應(yīng)對新信息員進(jìn)行必要的培訓(xùn),以保證信息管理工作的連續(xù)性。總經(jīng)理辦公室應(yīng)制作并不斷修訂完善《內(nèi)部網(wǎng)網(wǎng)頁制作教材》,以幫助各部門信息員掌握信息網(wǎng)的各項(xiàng)操作。
4.5.4各部門應(yīng)保持開放心態(tài),及時、準(zhǔn)確地發(fā)布或傳遞各類信息,公司賦予各部門信息員越過直屬上級或部門經(jīng)理直接向公司信息主管部門報送信息的權(quán)力,各部門不得用任何方法限制或阻撓信息員正常的信息報送工作,對因信息報送不及時或漏報造成嚴(yán)重后果的,將追究信息員的責(zé)任。
4.5.5各部門信息員須對各類信息及時進(jìn)行跟蹤反饋,信息跟蹤反饋工作
應(yīng)貫穿事件處理的全過程,直至事件處理完成后關(guān)閉,以保證所有問題都能夠得到實(shí)時有效地解決。
4.5.6信息傳遞專用郵箱及帳號僅供工作使用,不得用于任何私人目的,損害公司利益,不得向他人發(fā)送惡意的、挑釁的郵件,不得隨意向不認(rèn)識的企業(yè)或機(jī)構(gòu)的信箱發(fā)送商業(yè)廣告。
4.5.7網(wǎng)絡(luò)使用人員應(yīng)嚴(yán)格遵守internet國際慣例,遵守國家有關(guān)網(wǎng)絡(luò)使用法律規(guī)定和公司網(wǎng)絡(luò)及郵件使用的相關(guān)規(guī)定,對于違反上述規(guī)定對公司造成損失的將追究相關(guān)人員的責(zé)任。
5、質(zhì)量記錄表格
第5篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：實(shí)際運(yùn)行期間
某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容:實(shí)際運(yùn)行期間
(四)實(shí)際運(yùn)行期間的管理服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
1.服務(wù)內(nèi)容:
1、綜合服務(wù)管理
服務(wù)項(xiàng)目序號內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
機(jī)構(gòu)設(shè)置1管理處設(shè)置(1)小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處。(2)配置辦公家具、電話、計(jì)算機(jī)、打印機(jī)等辦公設(shè)施及辦公用品。
2人員要求(1)分公司經(jīng)理有中級以上職稱或大專以上學(xué)歷,有3年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)歷或有1年以上項(xiàng)目經(jīng)理任職經(jīng)歷。(2)分公司經(jīng)理和管理人員有從業(yè)資格證書,持證上崗。
(3)小區(qū)技術(shù)作業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得崗位證書,持證上崗。
日常管理
與服務(wù)3服務(wù)時間設(shè)有服務(wù)接待中心,每天24小時有管理人員接待住戶,處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)。
4合同、收費(fèi)公示規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
5承接項(xiàng)目承接項(xiàng)目時,對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及圖紙等資料進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),驗(yàn)收手續(xù)齊全。
6管理制度有完善的物業(yè)管理方案和物業(yè)管理年度工作計(jì)劃,質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全,物業(yè)管理檔案資料齊全、裝訂規(guī)范、保管完善。
7辦公自動化運(yùn)用計(jì)算機(jī)并利用物業(yè)管理有關(guān)軟件對業(yè)主資料、收費(fèi)管理、日常辦公等進(jìn)行管理。
8規(guī)范服務(wù)管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志,行為規(guī)范,服務(wù)主動、熱情。
9報修、投訴處理(1)公示服務(wù)電話,24小時受理住戶的報修和投訴,有效報修處理率100%;急修半小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場,有完整的報修、維修和回訪記錄。
(2)對業(yè)主或使用人的投訴在2天內(nèi)答復(fù)處理。
10特約、代辦服務(wù)根據(jù)業(yè)主需求,提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的,公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價目。
11滿意度調(diào)查每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見,平時采取多種形式與業(yè)主或使用人溝通,溝通面不低于小區(qū)住戶的75%,對測評結(jié)果分析并及時整改。
12小區(qū)業(yè)主活動節(jié)假日有專題布置,每年組織1次以上的小區(qū)業(yè)主活動。
13維修資金對屬于大、中修范圍的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修,及時編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃,向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與
建議,根據(jù)業(yè)主大會的決定,組織維修。
14裝修事項(xiàng)告知業(yè)主或使用人裝修須知,加強(qiáng)裝修過程中的監(jiān)督和管理,對違規(guī)裝修、違章搭建應(yīng)及時勸阻、制止并報告相關(guān)部門。
2、公共區(qū)域秩序維護(hù)
服務(wù)項(xiàng)目序號內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
人員要求1人員配備公共秩序維護(hù)人員身體健康,工作認(rèn)真負(fù)責(zé),定期接受培訓(xùn)。
2技能訓(xùn)練公共秩序維護(hù)人員接受過安全技能訓(xùn)練(專項(xiàng)培訓(xùn)、崗中持續(xù)培訓(xùn))的比例為80%以上。訓(xùn)練有素,掌握基本的安全護(hù)衛(wèi)技能。
3技能水平有較強(qiáng)的安全防范能力,能很好地維護(hù)公共秩序工作,能正確使用各級消防、物防、技防器械和設(shè)備。
4服裝儀容上崗時佩戴統(tǒng)一標(biāo)志,穿戴統(tǒng)一服裝,儀容儀表規(guī)范整齊,上崗時精神飽滿,姿態(tài)良好。
5器械配備配備對講裝置等必要用具。
門崗6出入口值勤小區(qū)主出入口24小時雙人執(zhí)勤,次出入口24小時設(shè)專人值勤,5-10月立崗時間不少于8小時,并有詳細(xì)交接班記錄。
7進(jìn)出人員管理對進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時出入證管理,對外來人員實(shí)行登記管理,阻止小商小販隨便進(jìn)入小區(qū)。
8車輛疏導(dǎo)對進(jìn)出小區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行管理,引導(dǎo)車輛有序通行、停放;非機(jī)動車輛停放整齊。
巡邏崗9巡邏要求(1)對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每4小時至少巡查1次并做好巡查記錄,巡邏過程中對可疑人員進(jìn)行詢問;
(2)看管公共財產(chǎn),包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的地表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。
監(jiān)控崗10監(jiān)控要求配有安全監(jiān)控設(shè)施,對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位實(shí)施24小時監(jiān)控。
應(yīng)急措施11每年應(yīng)組織不少于1次應(yīng)急預(yù)案演習(xí),對重大突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案。
3、公共區(qū)域保潔服務(wù)
服務(wù)項(xiàng)目序號內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
樓內(nèi)公共區(qū)域 樓外公共區(qū)域
1生活垃圾收集
(1)高層按層,多層按單元設(shè)置垃圾桶,每天早晚定時清運(yùn)2次。
(2)垃圾袋裝;保持垃圾桶清潔,無異味。
(3)設(shè)定垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站,生活垃圾日產(chǎn)日清。
2通道及樓梯臺階(1)地面每天清掃1次,每2天拖洗保潔1次。單元門廳每天清掃2次,每周拖洗3次。
(2)樓梯間墻面每月除塵1次。
(3)大堂、門廳的大理石、花崗石地面每年保養(yǎng)1次。
(4)樓梯間無亂貼亂畫,發(fā)現(xiàn)業(yè)主擅自占用現(xiàn)象應(yīng)及時勸阻、制止。
3樓梯扶手、欄桿、窗臺、開關(guān)每周擦1次,保持干凈。
4門、窗等
玻璃5-10月每月擦2次,目視潔凈。
5天花板、公共燈具每月除塵1次,天花板、燈蓋、燈罩、燈座保持干凈。
6電梯及
電梯廳(1)地面每天清掃2次,每3天拖洗1次,電梯內(nèi)墻面每周擦拭1次。如有地毯,每天吸塵1次。
(2)每月對電梯門壁打臘上光1次。
(3)轎箱頂部每月清潔1次。
7標(biāo)識、宣傳欄、信報箱標(biāo)識、宣傳欄、信報箱每2周清潔1次。
8道路地面(1)每天清掃保潔1次。
(2)主要道路小雪1天清掃完畢,大雪3天清掃完畢;其他道路場地小雪2天清掃完畢,大雪4天清掃完畢。
9屋面每年4、10月對屋面積雪、雜物進(jìn)行清掃,冰溜子及時清除。
10綠地綠地每天撿拾2次。
11垃圾箱(桶)、果
皮箱每天清運(yùn)2次,每周擦洗1次;垃圾無漫溢,垃圾箱(桶)、果皮箱周圍地面無垃圾、無污跡、無異味。
12消滅鼠害
蚊蠅(1)每月對窨井、明溝、垃圾箱等噴灑藥水1次,
(2)夏季(6月、7月、8月)每月滅鼠1次,其余每季滅鼠1次。
13庭院燈
門前燈每月擦1次。
14設(shè)施設(shè)備
用房每周清掃3次
15休閑娛樂
健身設(shè)施5-10月每2天清潔1次(擦拭表
面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅),每月刷洗1次。
16寵物飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定,對違反者進(jìn)行勸告,對不聽勸告者報告有關(guān)部門進(jìn)行處理。
4、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)
服務(wù)項(xiàng)目序號內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
草坪
1修剪每年對草坪整治修剪不少于2次,草面基本平整。
2補(bǔ)種每年補(bǔ)種1次。
3清雜草每年普除雜草3次以上,雜草面積不大于8%。
4灌、排水保持有效供水,基本無積水。
5施肥每年施肥1次。
6病蟲害防治發(fā)生病蟲害時及時滅治,控制大面積病蟲害發(fā)生。
樹木7存活率存活率95%以上,生長良好。
8修剪灌木修剪每年2次以上;蘺、球修剪每年不少于3次,做到表面圓整,基本無脫節(jié);喬木每年修剪1次以上。
9清雜草每年適時清除雜草2次以上。
10施肥按植物品種、生長狀況、土壤條件每年適時施肥1次。
11病蟲害防治防治結(jié)合,及時滅治。
花壇
花境12補(bǔ)種缺枝倒伏不超過15%。
13修剪、施肥及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾,每年施肥1次。
14病蟲害防治適時做好病蟲害防治工作。
5、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修
服務(wù)項(xiàng)目序號內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
公用部位
1房屋結(jié)構(gòu)每年不少于2次對房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項(xiàng)修理并告知相關(guān)業(yè)主、使用人。
2門窗每周1次巡視樓內(nèi)公共部位門窗,保持玻璃、門窗配件完好,開閉正常。
3樓內(nèi)墻面、頂面、地面墻面、頂面粉刷層無明顯剝落,墻面修補(bǔ)應(yīng)保持與原墻面材質(zhì)一致。
4屋面每季度1次對屋面天溝、水落管道進(jìn)行清掃、疏通,保持室內(nèi)公共排水管道暢通。每半年檢查1次屋面防水層,發(fā)現(xiàn)破損的,及時修理。
5圍墻、圍欄每月1次巡查圍墻,發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù);鐵圍欄表面無明顯銹蝕,保持完好。
6道路、場地等每周1次巡查道路、路面、路邊石、井蓋等,發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù),保持路面基本平整無積水,路邊石平直無缺損。
7休閑、娛樂、健身設(shè)施每周1次以上巡查,發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù),保證器械、設(shè)施的安全使用。
8安全標(biāo)志對危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志,并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施,每月檢查1次,缺損及時補(bǔ)齊,保證標(biāo)志清晰完整。
共用設(shè)施設(shè)備
1公共照明系統(tǒng)(1)樓道燈、庭院燈完好。
(2)庭院燈照明時間5-10月不少于7小時/天;11-4月不少于9小時/天。
(3)變電亭、公共電氣柜、供電線路等每月巡查2次。
(4)停電提前通知業(yè)主或使用人。
2消防系統(tǒng)(1)消防泵、消火栓每季度檢查1次,每年保養(yǎng)1次。
(2)配備煙感、噴淋系統(tǒng)的,每季度檢查1次,每年保養(yǎng)1次。
(3)滅火器每半年檢查1次,滅火器每年更換1次。
(4)消防水帶完好,消防管網(wǎng)壓力每年檢查2次。
(5)配備消防監(jiān)控系統(tǒng)的,每天檢查火警功能、報警功能是否正常。
(6)每年對消防知識進(jìn)行1次宣傳。
3安全防范
系統(tǒng)(1)安全防范系統(tǒng)配置完善(有可視對講、周界防越報警、電子巡更、住戶報警、閉路電視監(jiān)控、電梯集中監(jiān)視系統(tǒng)、門鎖智能卡等設(shè)備三項(xiàng)以上)。
(2)系統(tǒng)每月檢查1次,發(fā)現(xiàn)問題及時維修。
4排水系統(tǒng)(1)每月巡查1次排污泵,每半年保養(yǎng)1次。
(2)污水處理系統(tǒng)每年全面保養(yǎng)1次。
(3)排水管線每半年檢查1次。
(4)化糞池每年清掏2次。
5二次加壓供水(1)總體供水設(shè)施每季度檢查1次。
(2)泵、管道每兩年油漆1次。
(3)水泵和飲用水水池(箱):水泵每半年保養(yǎng)1次,飲用水水池(箱)每半年清洗、消毒、水質(zhì)化驗(yàn)1次,水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。
(4)水泵房封閉管理,水箱蓄水池蓋板加鎖,溢流管口安裝金屬防護(hù)網(wǎng),每年冬季對外露水管包扎、防凍。
(5)高層房屋減壓閥調(diào)壓每季度1次測壓并做好記錄。
6防雷系統(tǒng)防雷裝置每年檢查1次,保證其性能符合國家標(biāo)準(zhǔn)。
6、電梯
服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
電梯(1)建立電梯事故應(yīng)急措施和救援預(yù)案。
(2)建立電梯運(yùn)行檔案,記錄電梯運(yùn)行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容。
(3)與專業(yè)維修保養(yǎng)單位簽定維修保養(yǎng)合同,明確電梯維修保養(yǎng)單位的責(zé)任,每年進(jìn)行安全檢測并張貼《安全檢驗(yàn)合格》標(biāo)志。
(4)保證電梯完好,轎箱內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好,轎箱整潔。
(5)確定合理的電梯運(yùn)行時間,隨時監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況。
(6)定期對機(jī)房、轎箱頂和底坑進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
(7)根據(jù)實(shí)際情況,配備電梯管理人員,落實(shí)每臺電梯的責(zé)任人。
(8)配置必備的專業(yè)救助工具及24小時不間斷的通訊設(shè)備。
(9)遇電梯發(fā)生一般故障的,專業(yè)維修人員2小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場修理,發(fā)生電梯困人或其它重大事件時,物業(yè)管理人員5分鐘之內(nèi)到場應(yīng)急處理。
(10)電梯維護(hù)保養(yǎng)提前1天通知業(yè)主或使用人,盡可能減少對業(yè)主或使用人正常生活的影響。
7)有償便民服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):
序號項(xiàng)目細(xì)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注
1電更換單頭燈泡、起輝器免費(fèi)
安裝普通燈具5元
第6篇 物業(yè)創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)共用設(shè)施設(shè)備管理項(xiàng)自檢說明
創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)共用設(shè)施設(shè)備管理項(xiàng)自檢說明
博盈**廣場是由北京**集團(tuán)**興建的高檔智能化寫字樓,委托荊州市**物業(yè)管理有限公司實(shí)施物業(yè)管理,廣場在規(guī)劃中考慮最佳的容積率和綠化率的同時,配備了完備的共用設(shè)施設(shè)備。
廣場采用智能化、環(huán)保型功能系統(tǒng)設(shè)計(jì)理念,配備有:綠色環(huán)保供水系統(tǒng);中央空調(diào)系統(tǒng);三菱高速電梯;國際、國內(nèi)直撥虛擬網(wǎng)電話系統(tǒng);光纖接入寬帶互聯(lián)網(wǎng)絡(luò);分點(diǎn)式、集中電視安全、消防監(jiān)控系統(tǒng)等;對各區(qū)域的設(shè)施、設(shè)備安排專人負(fù)責(zé)聯(lián)防制,并制定相應(yīng)的安全運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)、崗位職責(zé),做好定期巡檢,月度、季度、年度檢修計(jì)劃,值班檢修記錄完整全面,設(shè)立專門檔案員 ,負(fù)責(zé)管理各種裝修、維保、檢修管理檔案,記錄、執(zhí)行嚴(yán)格的檔案管理制度。
廣場設(shè)有通訊、閉路電視和防盜報警監(jiān)控中心。與荊州電信合作的數(shù)據(jù)、有線電視和電話三網(wǎng)合一系統(tǒng),一次鋪設(shè)入戶,給業(yè)主帶來極大方便。業(yè)主入駐后只需在物業(yè)管理處登記,由物業(yè)管理處代辦手續(xù),一天即可開通上網(wǎng)、電話、有線電視入網(wǎng)等,充分體驗(yàn)信息化帶來的便利。此外,廣場的監(jiān)控中心,實(shí)行24小時全方位的三層安全防護(hù):一層,紅外線周界防護(hù);二層,廣場大廳等主要出入口,停車場及外圍通道閉路電視監(jiān)控和錄象記錄,設(shè)立專職保安24小時值勤,實(shí)行封閉式、憑證出入管理;三層,廣場內(nèi)區(qū)域巡檢對講、消防監(jiān)控系統(tǒng)。
管理處代收代寄,遞信送報到各租戶,大大方便了客戶。針對廣場小、電系統(tǒng)和大量設(shè)施設(shè)備,管理處制定了系統(tǒng)的設(shè)備管理規(guī)范,機(jī)電設(shè)備、給排水系統(tǒng)等進(jìn)行集中管理、計(jì)劃維修。目前,廣場內(nèi)配套設(shè)施完好,無隨意改變其用途的現(xiàn)象。共用設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行、使用及維修嚴(yán)格按規(guī)定進(jìn)行,且都有記錄,無事故隱患,專業(yè)技術(shù)人員和維修人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范。
廣場室外管線,包括供電電纜、電視線、電話線、電腦線,都統(tǒng)一入地,無架空管線,無礙觀瞻。排水、排污管理暢通,無堵塞外溢現(xiàn)象。道路暢通、路面平整、井蓋無缺損、無丟失,路面井蓋不影響車輛和行人通行。供水設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)備完好、無漏水、無污染。用水有嚴(yán)格的保障措施,水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。
廣場路燈、樓道燈等公共照明設(shè)施完好,運(yùn)行正常。
總體來看,廣場一切設(shè)施設(shè)備管理良好,運(yùn)行正常,未出現(xiàn)一起因管理責(zé)任引發(fā)的事故,事故率為零,設(shè)備完好率為100%。
第7篇 物業(yè)公司年度管理評審報告詳細(xì)
物業(yè)公司年度管理評審報告(詳細(xì)版)
管理評審目的:以整體、全面、詳盡的調(diào)查分析討論,評價20**年度在文件化的質(zhì)量體系建立后,公司質(zhì)量管理及持續(xù)改進(jìn)方面,質(zhì)量方針、目標(biāo)的滿足方面,業(yè)主意見調(diào)查方面的情況。確保公司質(zhì)量體系運(yùn)行的有效性、符合性和持續(xù)改進(jìn)。
管理評審依據(jù):iso9000-2000標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量手冊、程序文件、相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書
管理評審內(nèi)容:管理者代表《闡述公司質(zhì)量方針及管理目標(biāo)的內(nèi)涵》、品質(zhì)管理部《用戶意見征詢調(diào)查分析報告》、客戶服務(wù)中心《二o**年工作總結(jié)及二o**年工作計(jì)劃》、財務(wù)部《財務(wù)收支情況報告及成本控制分析報告》、綜合辦公室《人力資源的總結(jié)分析和培訓(xùn)工作總結(jié)分析》、工程拓展部《二o**年工作總結(jié)及二o**年工作重點(diǎn)》、品質(zhì)管理部《20**年度內(nèi)部質(zhì)量體系審核分析報告》及《二o**年度質(zhì)量體系符合性及有效性分析報告》
(所有評審議題附后)
管理評審方法:集體討論評審
管理評審日期:20**年1月21日
與會人員名單:zzz
管理評審會議主要議題及討論內(nèi)容、形成決議如下:
一、評審程序、項(xiàng)目的簡短描述和結(jié)論
管理者代表致開幕詞
議題1:管理者代表《闡述公司質(zhì)量方針及管理目標(biāo)的內(nèi)涵》
議題2:品質(zhì)管理部《用戶意見征詢調(diào)查分析報告》
議題3:客戶服務(wù)中心《二o**年工作總結(jié)及二o**年工作計(jì)劃》
議題4:財務(wù)部《財務(wù)收支情況報告及成本控制分析報告》
議題5:綜合辦公室《人力資源的總結(jié)分析和培訓(xùn)工作總結(jié)分析》
議題6:工程拓展部《二o**年工作總結(jié)及二o**年工作重點(diǎn)》
議題7:品質(zhì)管理部《20**年度內(nèi)部質(zhì)量體系審核分析報告》及《二o**年度質(zhì)量體系符合性及有效性分析報告》
二、質(zhì)量體系的持續(xù)有效性、服務(wù)質(zhì)量是否穩(wěn)定和不斷提高進(jìn)行總結(jié)
根據(jù)各部門所作的工作報告及集體討論結(jié)果,我公司質(zhì)量管理體系運(yùn)行是適宜、持續(xù)有效的,通過總結(jié)分析,各部門針對用戶提出的意見提出了改進(jìn)措施,公司的服務(wù)質(zhì)量在大家的共同努力下會不斷改進(jìn)和提高。
三、各部門針對《用戶意見征詢調(diào)查分析報告》結(jié)合自身的工作實(shí)際做分析討論,并制訂糾正預(yù)防措施,形成決議事項(xiàng)。
一)服務(wù)人員禮儀
用戶滿意率最高的是行政辦公人員與會務(wù)接待人員的禮儀(100%);最低的是維修技術(shù)人員的禮儀(90.48%)。就這個問題,p總要求與會人員根據(jù)各部門、各個崗位的現(xiàn)狀進(jìn)行原因分析:
1、與會人員以為工作中接觸客戶最多的是會務(wù)接待,而會務(wù)禮儀滿意率達(dá)100%,原因是對禮儀的高度重視,進(jìn)行了強(qiáng)化培訓(xùn),有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)行了專項(xiàng)規(guī)范。
2、服務(wù)人員禮儀不到位和5s的推行、規(guī)范、完善有關(guān)。由于對會務(wù)接待工作高度重視了,接待人員禮儀的專題培訓(xùn)已進(jìn)行過幾次。而在安全管理、清潔綠化、維修技術(shù)人員的禮儀培訓(xùn)不到位。如維修人員拿到維修單進(jìn)入用戶的現(xiàn)場怎樣跟用戶打招呼很重要,進(jìn)入現(xiàn)場,用戶在辦公,我們在使用工具、發(fā)出噪音方面是否注意了,這些細(xì)節(jié)的培訓(xùn)都沒到位。
3、部門分析:
1)、維修技術(shù)人員滿意率較低出現(xiàn)在維修人員工作服較臟,上班時間維修發(fā)出噪音等。就維修技術(shù)人員禮儀方面提出措施:①如果不是很急的報修,建議下班時間給予解決。②保證平穩(wěn)(用戶報修相對平穩(wěn))③尊重用戶,進(jìn)門戴腳套,維修工具上墊一塊布;④進(jìn)門、出門統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)化培訓(xùn);就電梯方面:①跟用戶解釋,電梯全部開放運(yùn)行的節(jié)能原理 ;②采取用戶要求停用一部分電梯;③降低維修費(fèi)用方面,進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)(用戶報修和公共材料)并確定統(tǒng)計(jì)核算部門。
2)、清潔員服務(wù)禮儀沒達(dá)到目標(biāo)是員工新舊摻和,放松了對新員工入職的崗前培訓(xùn);消殺工作是考評滯后,與客戶溝通不到位等;綠化植物養(yǎng)護(hù)方面,由于是公司、業(yè)主、分包方三家管理,目前還沒有找出解決的辦法。
4、反映的許多問題都是管理問題,對施工人員的管理,如佩帶工牌。很大程度上體現(xiàn)的是管理的結(jié)果,有制度不執(zhí)行,或執(zhí)行不到位。有些流程都制定了制度,就像維修人員禮儀、事件處理的及時性滿意率較低,這兩項(xiàng)之間有必然的聯(lián)系,評優(yōu)要求用戶滿意率達(dá)到95%,這些問題要在三月份之前務(wù)必解決。
p總提出了**物業(yè)從今天開始要走入一個新的開端,業(yè)主進(jìn)來了,所提出的要求會更上一個檔次,要求幾點(diǎn):
1)、5s不能松懈,還要改進(jìn),怎樣深入推廣;
2)、上個星期會務(wù)出現(xiàn)了問題,暴露了我們存在的缺陷,真正本質(zhì)原因請相關(guān)部門分析,并拿出方案,落實(shí)執(zhí)行。
3)、維修人員服務(wù)禮儀不是技術(shù)問題,5s推廣、著裝都靠部門、靠員工去落實(shí),管理制度80%已到位,下一步是各部門如何去貫徹、落實(shí);
4)、公司將放手給客戶服務(wù)中心去落實(shí)、貫徹對整棟樓的管理。
二)安全管理服務(wù)
停車場管理、治安管理滿意率最高(95%),外來人員管理最低(68.42%),安全管理服務(wù)方面用戶滿意率都未達(dá)到目標(biāo)要求。就這個問題大家進(jìn)行了討論:
1、從整個用戶滿意度調(diào)查來看,基本是符合現(xiàn)狀的,客戶服務(wù)中心從經(jīng)理到班組長都應(yīng)充分認(rèn)識到所在部門工作的重要性,有沒有按照iso9000的要求去做,各個細(xì)節(jié)是否做到位;監(jiān)督、績效考核是否到位;內(nèi)部管理的方法、技巧問題,是否與員工有效溝通,讓員工認(rèn)識到自身的價值,實(shí)現(xiàn)首問責(zé)任制。針對情況,中心將熟悉各層級的崗位職責(zé),分部門羅列,提出整改措施,明確整改時間,由品質(zhì)進(jìn)行監(jiān)管。
2、安全方面存在幾個問題:①工作紀(jì)律性不強(qiáng),信息反饋比較慢 ;②管理人員素質(zhì)、能力比較低; ③車場管理的95%是停留在沒收費(fèi)的基礎(chǔ)上,如果實(shí)現(xiàn)收費(fèi)后,客戶能不能在目前的這種情況下給予這么高的滿意率④治安管理95%,而3601事件我們有連帶責(zé)任;⑤消防管理,體制存在問題,暫時沒理清管理的職責(zé);⑥對外來人員管理,建議先到前臺登記,發(fā)放來訪證;⑦內(nèi)部培訓(xùn)太多,而且標(biāo)準(zhǔn)不一,實(shí)際問題沒得到解決。
3、在20**年度的工作中要有'超前管理'意識,①在今后的工作中好的要繼續(xù)發(fā)揚(yáng),不好的進(jìn)行改進(jìn)。比如,對裝修的管理確實(shí)存在問題,如整個10層就1個滅火器且是失效的,7樓也是這樣,各部門也都有人去巡查,擔(dān)沒有反映出問題來,沒有解決。②各部門應(yīng)明確明年的方向,制定一個詳細(xì)的工作計(jì)劃,目標(biāo)是什么,層層落實(shí),相關(guān)部門監(jiān)督,明年中期評審時作為一個專題,提出問題,分析并進(jìn)行解決。③培訓(xùn)方面還要做一些調(diào)整,培訓(xùn)時間安排會更合理;針對一些特殊情況進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn) ;辦公室內(nèi)日常管理方式方法進(jìn)行培訓(xùn)、檢討等。
p總指出綜合辦在對管理人員測評中反映出一些問題,通報了主管以上人員50%是達(dá)不到公司要求的,就管理人員下一步對業(yè)務(wù)塊的工作開展能否真正承擔(dān)起來,起到帶頭、模范作用,怎么去落實(shí)、貫徹會議精神,提出五點(diǎn)要求:
1)、加強(qiáng)內(nèi)部管理,了解公司規(guī)章制度、崗位職責(zé),分清主次。
2)、加強(qiáng)考核。隨著公司的改革,考核機(jī)制的加強(qiáng),中心、綜合辦、品質(zhì)要對這一塊的工作給予支持、配合,以中心為準(zhǔn)考核上報,發(fā)放工資、福利。
3)、各部門的培訓(xùn)交給各個部門去落實(shí),綜合辦在制作培訓(xùn)計(jì)劃和實(shí)施時要結(jié)合各個部門的特征進(jìn)行培訓(xùn),要把規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)拿出來,比如維修人員到客戶那里要有什么標(biāo)準(zhǔn)、配帶什么工具。
4)、職責(zé)不清,與客戶的交流解釋,宣傳工作還未落實(shí)。
5)、目標(biāo)是什么,下次再進(jìn)行調(diào)查時,想達(dá)到什么目標(biāo)。制定一個目標(biāo),我們來共同完成。
p總同時對下一步工作做了指示,要加強(qiáng)內(nèi)部溝通,有開放的心態(tài),培訓(xùn)工作很重要。各部門要加強(qiáng)與專業(yè)培訓(xùn)負(fù)責(zé)人的溝通,向萬科學(xué)習(xí),加大培訓(xùn)力度,并提出要求如下:
1)、新進(jìn)員工一律經(jīng)過培訓(xùn),取得上崗培訓(xùn)證書,經(jīng)部門認(rèn)可后方可上崗,避免形式化,到崗后不能勝任的,部門培訓(xùn)。不培訓(xùn)不能上崗。
2)、在職的,不具備在崗能力有必要培訓(xùn)的,可進(jìn)行脫崗培訓(xùn),各部門上報名單由公司進(jìn)行培訓(xùn),讓員工意識到培訓(xùn)是作為一種福利在幫助員工提高崗位能力的。
三)環(huán)境管理服務(wù)
環(huán)境管理服務(wù)方面,餐廳清潔服務(wù)狀況最好,滿意率達(dá)100%,但消殺服務(wù)、綠化植物養(yǎng)護(hù)狀況滿意率相對較低,針對消殺、綠化屬分包方監(jiān)管問題,各部門進(jìn)行了分析與討論。
1、餐廳服務(wù)滿意率為100%,已達(dá)到要求,關(guān)鍵是如何保持,要有超前管理意,如服務(wù)的即時度,加上服務(wù)態(tài)度、語氣會給人以一種受尊重,有禮貌的印象。
2、清潔工作還存在問題,一是清潔人員缺乏專業(yè)培訓(xùn),操作還是不規(guī)范;二是工具配備不合理,有無法使用的,也有數(shù)量不夠的;三是監(jiān)管只是檢查,沒有指導(dǎo)員工如何改善;四是對消殺現(xiàn)場還有未標(biāo)識,安全意識不強(qiáng),應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)同分包方的溝通工作。
3、環(huán)境管理服務(wù)方面滿意率較低的都屬分包方監(jiān)管問題,有四個問題:①對分包方管理有問題,在選評、監(jiān)管、考核、雙方互利幾方面還有待改善,比如消殺合同到期后有沒有分析,是否考慮續(xù)簽;②目前不管是消殺還是設(shè)備都沒有形成統(tǒng)一的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn);③沒有嚴(yán)格考核;④根據(jù)不同的分包方,尋求一種行之有效的方法,實(shí)現(xiàn)雙方互動。比如怎樣聯(lián)系業(yè)主提供一個管理方案共同管理好現(xiàn)場環(huán)境。
4、公共區(qū)域照明方面,做好節(jié)約用電工作。
5、外圍分包方評價方面,品質(zhì)部收集了分包方的資料后,要求部門了解對方的資質(zhì),要進(jìn)行深入的摸底,要分析后再評審,簽訂合同。
p總對環(huán)境服務(wù)管理總結(jié)要求了四點(diǎn),并對各部門提出了總體要求,比如改進(jìn)方案有沒有必要樣樣都和管理中心報告為什么不能先管理起來,必須要等到報告、方案出來之后才進(jìn)行管呢還是責(zé)任心問題,要求大家把大廈當(dāng)成自己的家,在管理意識上,要加大力度,齊心共管才能體現(xiàn)公司的服務(wù)理念。四點(diǎn)要求如下:
1)廳清潔服務(wù)目前已達(dá)到要求,下一步是如何保持,如何降低成本;(餐廳服務(wù)人員尚未考取衛(wèi)生上崗證,下去盡快落實(shí)。)
2)改變目前的管理工作中存在的問題,如監(jiān)督檢查只是看,而沒有引導(dǎo),沒有解決問題;
3)公共區(qū)域節(jié)約用電還要強(qiáng)調(diào);
4)分包方管理方面,按照部門職責(zé)履行好對分包方的考核工作。
四)硬件設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng)
在硬件設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng)方面用戶滿意率都未達(dá)到目標(biāo)要求,通過單項(xiàng)對比分析,電梯的運(yùn)行與維護(hù)滿意率為95.24%,空調(diào)的運(yùn)行滿意率為90.00%,裝修管理情況滿意率為80.00%。針對現(xiàn)狀結(jié)合業(yè)主意見各部門進(jìn)行了討論分析:
1、裝修管理方面的滿意率最低為80.00%,主要問題有三個,①電梯的使用運(yùn)行,規(guī)定使用專用電梯;②施工人員的出入管理,采用出入證;③施工噪音。已按如下辦法進(jìn)行了管理:①出臺電梯使用管理規(guī)定;②規(guī)定有效的出入路線;③主樓施工面積大,靠近業(yè)主樓層處,盡量減少對業(yè)主的影響,加強(qiáng)同業(yè)主的溝通,通過宣傳手段取得業(yè)主的理解與支持;④規(guī)定施工人員從專用通道出入。
2、裝修管理涉及到各個部門,①建議進(jìn)一步明確安全、清潔、機(jī)電在裝修管理方面的職責(zé)。比如對施工現(xiàn)場,安全員對用電等還是不太了解,只能對常見性的安全隱患進(jìn)行巡查,還需機(jī)電設(shè)備部配合;清潔員下班后有待安全保衛(wèi)部加強(qiáng)管理等等。②建議對裝修分包方收取一定的押金,以利于管理。③對《消防管理程序》和《裝修管理程序》等文件進(jìn)行修改;④員工對巡查的內(nèi)容不熟悉,不能及時發(fā)現(xiàn)問題,還需加強(qiáng)培訓(xùn);⑤加強(qiáng)對裝修分包方的考核巡查考核力度;⑥加強(qiáng)公共地方的管理,要求裝修單位明確物資堆放地點(diǎn)及相關(guān)問題,針對存在的問題完善制度。
p總指出裝修管理問題,各部門要加強(qiáng)協(xié)作,實(shí)現(xiàn)互動,要充分重視這個問題,加強(qiáng)責(zé)任心,由客戶服務(wù)中心理清職責(zé),怎么去做按照安全保衛(wèi)部的模式推廣首問責(zé)任制,明確牽頭人,履行好自己的本職工作,并要求:
1)各部門要有取于承擔(dān)、取于負(fù)責(zé)的能力;
2)電梯運(yùn)行的滿意率要往上提,空調(diào)的運(yùn)行模式,拿出方案做一個明確的分工。
五)事件的協(xié)助處理
用戶對事件處理方面滿意率最低為77.80%,而工作人員的協(xié)調(diào)能力僅為73.68%,事件處理的及時生僅為72.22%,反映在報修、會議預(yù)訂、投訴等事件信息的傳遞不及時,導(dǎo)致事件處理不及時或延誤時機(jī),各部門就此問題討論如下:
1、事件的投訴處理,接待前臺的服務(wù)禮議比較規(guī)范,下一年度要繼續(xù)提高。
2、處理事情有三方面:一個是會議接待,一個是臨時性清潔工作,一個是報修。會議接待方面:①臨時會議的接待比較多,準(zhǔn)備時間太倉促;②潔服務(wù)方面,業(yè)主常有特殊要求,比如要求清潔員及時到室內(nèi)清潔,但由于通訊有限,只能找安全員去聯(lián)系,處理事件的即時性大打折扣;這兩方面我們還需進(jìn)一步磨練,盡量縮短時間。
③報修回訪:有些是沒有報致客戶服務(wù)部,所以沒有及時回訪。
3、圖紙會審流程要走1-2天,流程太長,考慮怎樣修改;報修流程,報修消息接到后要5分鐘到達(dá),如果樓層太高,不可能及時到達(dá)。解決辦法有:①應(yīng)加強(qiáng)人員對業(yè)務(wù)流程的熟悉程度,把信息準(zhǔn)確傳達(dá)到位。②理順報修流程,加強(qiáng)培訓(xùn),熟悉業(yè)務(wù)流程,縮短傳達(dá)信息時間。③每處理完一件事業(yè)務(wù)部門應(yīng)多思考,下次再有類似情況時應(yīng)怎樣避免,提高工作效率。④思想上要高度重視,接到事件應(yīng)主動承擔(dān),不要互相推諉。
4、針對上述問題有五項(xiàng)措施①簡化工序流程,比如會議接待拿鑰匙的程序能不能簡化;②提高講話溝
通的技巧,應(yīng)變能力;③開放的心態(tài)(不管客戶提出什么樣的需求都應(yīng)接納,我們盡量了解、知道對方的要求);④從整個事件處理的反映、從溝通、宣傳方面進(jìn)一步明確職責(zé),并清楚階定服務(wù)范圍;⑤在記錄方面,第二次犯同樣的錯誤是不應(yīng)該的,保存好記錄是追溯的根據(jù),要注視記錄。杜絕從小事升級到大事現(xiàn)象發(fā)生。
5、材料維修費(fèi)用方面,機(jī)電設(shè)備部提供備品備件的清單。包括名稱、數(shù)量及需要在倉庫存放的。加強(qiáng)成本控制。
p總強(qiáng)調(diào),各部門應(yīng)加強(qiáng)思想意識,加強(qiáng)對業(yè)務(wù)部門的熟悉程度,從自身找原因,尋找出一種更有效的處理辦法,不能重復(fù)同樣的錯誤。工作人員協(xié)調(diào)能力與事件處理的及時性是相輔相承的,前面一個問題解決了,后面一個問題就自然而然地解決了。要從自身著手,從部門人員出發(fā),有效提高滿意度。最后p總提出了今年的總體要求:
1)是對成本控制方面,大家應(yīng)根據(jù)公司的建議拿出切實(shí)可行的辦法,中心要把好關(guān)。希望以后對這些數(shù)據(jù)在下一次管理評審時有一個很大的改觀。
2)是今年要做好三件事,一是質(zhì)量體系的認(rèn)證,二是大廈的評優(yōu)達(dá)到市優(yōu),三是提升公司資質(zhì)。
3)怎樣提高客戶滿意率,通過哪些管理措施,才更有效激勵員工理清工作思路、工作方法,制定有效的傳達(dá)方案,采取切實(shí)可行的辦法取得員工的理解。
4)我們公司的前景很好,這座大廈硬件是一流的,只有做好這幢,才能和廣州電信公司合作。到底我們是做精還是做大現(xiàn)在還在進(jìn)一步探討,我們是否有更大的空間還要靠大家去努力。整個廣東省都是一個牌子,全國中國電信,只一個牌子'**物業(yè)',這是一個好的起點(diǎn),是一個優(yōu)勢,我們必須做好現(xiàn)在的這座大廈,這是前提與空間,要自強(qiáng),才是大家對企業(yè)執(zhí)著的思路。
第8篇 水利廳物業(yè)管理宣傳提綱
物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選配物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。今年6月份以來,我廳對辦公區(qū)和住宅區(qū)實(shí)施相對分離管理,辦公秩序明顯規(guī)范;對武定門集資建房小區(qū)強(qiáng)化物業(yè)管理,管理質(zhì)量明顯提升;對9、12號院推行物業(yè)管理,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯改善。但也應(yīng)該看到我廳推進(jìn)物業(yè)管理的宣傳不夠深入,程序不夠規(guī)范;廣大業(yè)主對推進(jìn)物業(yè)管理的認(rèn)識偏頗,對選舉業(yè)主委員會重視不夠,致使參選人數(shù)較少,業(yè)主委員會難以成立。為了進(jìn)一步學(xué)習(xí)物業(yè)管理的政策規(guī)定,熟悉推進(jìn)物業(yè)管理的程序方法,明確推進(jìn)物業(yè)管理后建設(shè)單位和業(yè)主的權(quán)力義務(wù),現(xiàn)編印我廳物業(yè)管理宣傳提綱。
一、充分認(rèn)清推進(jìn)物業(yè)管理的重要性和必要性
我廳推進(jìn)物業(yè)管理是廣大業(yè)主的良好愿望,是廳黨組的正確決策,也是加強(qiáng)物業(yè)管理的必由之路。
(一)實(shí)行物業(yè)管理是大勢所趨
隨著加快改革開放和發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì),構(gòu)建和諧社會,人民對物質(zhì)文化生活的需求越來越高,維護(hù)物權(quán)的意識越來越強(qiáng)。從我國的情況看,為提高管理和服務(wù)水平,新建小區(qū)無一不實(shí)行物業(yè)管理,原有小區(qū)也逐步實(shí)行物業(yè)管理。物業(yè)管理有《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》支撐,有專業(yè)隊(duì)伍保障,有業(yè)主需求牽引,有成功經(jīng)驗(yàn)借鑒,是大勢所趨。
(二)實(shí)行物業(yè)管理是眾望所歸
我廳內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)、人員眾多,辦公區(qū)廣場狹小,機(jī)動車、非機(jī)動車停放場地受限,廳里職工私家車只有停在辦公區(qū)與9號住宅區(qū)交界的消防通道上。消防無通道,隱患何其大我廳除武定門集資房小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理外,9、12號院和羅廊巷院都是聘用臨時工實(shí)行看門式、收發(fā)式管理,勢必管不了也管不好。12號院私人物品和公共財物被盜就是例證。為此,不少廳里職工向廳領(lǐng)導(dǎo)和機(jī)關(guān)反映,加強(qiáng)物業(yè)管理,確保業(yè)主安全。我廳充分尊重干部職工的意愿,適時啟動物業(yè)管理。從這個意義上講,推行物業(yè)管理是眾望所歸。
(三)實(shí)行物業(yè)管理是必由之路
我廳現(xiàn)有小區(qū)構(gòu)成復(fù)雜,業(yè)主有本單位、外單位的,有在職、退休的,房屋有出售、出租的。長期以來,由后勤服務(wù)中心負(fù)責(zé)后勤生活服務(wù),每年也安排10萬元維修資金,只能為本單位干部職工水電保障應(yīng)急解難,談不上物業(yè)管理。因此,要想滿足業(yè)主的需求,規(guī)范管理、貼心服務(wù)、美化環(huán)境、確保安全,實(shí)行物業(yè)管理是必由之路。
二、嚴(yán)格遵守實(shí)行物業(yè)管理的程序方法
根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī),結(jié)合我廳物業(yè)管理工作實(shí)際,我廳實(shí)行物業(yè)管理堅(jiān)持責(zé)權(quán)明晰、用管結(jié)合、積極穩(wěn)妥、分步實(shí)施的原則,遵守成立業(yè)主委員會、確定物業(yè)管理模式、完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、實(shí)行物業(yè)管理的程序。
(一)成立業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會
在業(yè)主代表大會成立之前,應(yīng)在物業(yè)所在地的區(qū)房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下,由社區(qū)代表、業(yè)主代表、建設(shè)單位組成業(yè)主大會籌備組,負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作。
1、在小區(qū)(大廈)公示報名通知,采取自薦、推薦的方式由建設(shè)方代表和業(yè)主代表組成籌備組。
2、籌備組成員公示一周。
3、籌備組審核業(yè)主資格,并將業(yè)主資格確認(rèn)結(jié)果通告全體業(yè)主。
4、籌備組擬訂、起草《業(yè)主代表大會議事規(guī)則(草案)》和《管理規(guī)約(草案)》,并將擬定的文稿公示一周,廣泛征求業(yè)主意見。
5、籌備組根據(jù)每幢樓每單元推選的業(yè)主代表推選產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人,經(jīng)審核資格后并公示一周,廣泛聽取業(yè)主意見。
6、籌備組確定首次業(yè)主代表大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容并提前十五天通知全體業(yè)主。
7、召開業(yè)主代表大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(委員),通過《業(yè)主代表大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》,確定管理模式。
(二)確定物業(yè)管理模式
《物業(yè)法》第八十一條規(guī)定:'業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施,也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。'后勤服務(wù)中心繼培訓(xùn)中心清退臨時工后,年底將結(jié)合選定大廈物業(yè)管理企業(yè)清退大廈管理和基建維修科臨時工,堅(jiān)持精干、高效、統(tǒng)一的原則,走社會化保障的路子。9、12號院目前是委托其他管理人管理,管理效果不盡如人意。鑒于此,初步確定委托水利大廈物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管,既實(shí)行專業(yè)管理,又降低管理費(fèi)用。
(三)完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
我廳在完成自行車棚建設(shè)、整治小區(qū)環(huán)境的基礎(chǔ)上,又相繼推進(jìn)9、12號院自來水抄表出戶,還研究編制了小區(qū)綠化、監(jiān)控方案。這些工作完成后,小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施更加配套,環(huán)境更加生態(tài),條件更加優(yōu)越。只要成立業(yè)主委員會,實(shí)行物業(yè)管理,我廳將籌集資金,加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),為實(shí)行物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件,也為業(yè)主工作生活營造良好環(huán)境。
(四)實(shí)行物業(yè)管理
1、物業(yè)共用部位、共同設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù);
2、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生;
3、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù);
4、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù);
5、物業(yè)管理區(qū)域安全巡查。
三、認(rèn)真履行建設(shè)單位和業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)
對9、12號院,我廳是建設(shè)單位,住戶是業(yè)主。無論是建設(shè)單位還是業(yè)主,都要認(rèn)真履行物業(yè)管理的權(quán)利和義務(wù)。
(一)業(yè)主的權(quán)利
1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
2、提議召開業(yè)主代表大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
3、提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主代表大會議事規(guī)則的建議;
4、參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán);
5、選舉業(yè)主委員會成員,并享有被選舉權(quán);
6、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
7、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
8、對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用;
10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
(二)業(yè)主的義務(wù)
1、遵守管理規(guī)約、業(yè)主代表大會議事規(guī)則;
2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
3、執(zhí)行業(yè)主代表大會的決定和業(yè)主代表大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
4、按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
5、按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
(三)建設(shè)單位的工作
1、加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理;
2、受理業(yè)主委員會提出的意見和建議;
3、研究解決物業(yè)管理和小區(qū)建設(shè)中的相關(guān)事宜;
4、協(xié)助召開業(yè)主會議;
5、迎接本行政區(qū)域內(nèi)建設(shè)行政主管部門的檢查評比。
由此可見,實(shí)行物業(yè)管理,變行政包管為職能聯(lián)管,管理的分工更加明確。本行政區(qū)域內(nèi)建設(shè)行政主管部門監(jiān)督管理,我廳建設(shè)管理,物業(yè)公司服務(wù)管理,業(yè)主使用管理。變看門式、收發(fā)式管理為系統(tǒng)化、信息化管理,管理的工作更加到位。變粗放、應(yīng)急管理為精細(xì)、長效管理,管理的質(zhì)量更加上乘。這樣的物業(yè)管理,盡管需要繳納一點(diǎn)費(fèi)用,但
能分享保持清潔、美化環(huán)境、正規(guī)秩序、確保安全的成果,值得!
第9篇 接管寫字樓物業(yè)管理公司概況
接管寫字樓物業(yè)管理公司的概況
zz國際大廈由戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(上海)有限公司西安分公司負(fù)責(zé)進(jìn)行物業(yè)管理。
戴德梁行在全球各主要城市均享有盛名,由舊金山至上海、斯德哥爾摩至悉尼,均家喻戶曉。公司在全球四十個國家二百家分公司共有一萬余名員工為客戶服務(wù)。戴德梁行為國際主要的房地產(chǎn)顧問公司,為世界各地客戶提供專業(yè)創(chuàng)新的房地產(chǎn)及商業(yè)解決方案。
戴德梁行于一九九三年在國內(nèi)開設(shè)首家分公司,成為國內(nèi)首家領(lǐng)有正式牌照的境外獨(dú)資房地產(chǎn)顧問公司。戴德梁行一向致力于為本地客戶及跨國企業(yè),提供國際水平的一站式房地產(chǎn)解決方案,服務(wù)范疇包括研究顧問、環(huán)球企業(yè)顧問、估價及顧問、物業(yè)代理、投資服務(wù),以及物業(yè)管理、設(shè)施管理、建筑顧問等。戴德梁行各分公司在當(dāng)?shù)鼐?dú)擋一面,深得客戶信賴,同時在業(yè)界亦廣獲認(rèn)同。
戴德梁行于1998年進(jìn)入西安市場,為客戶提供全方位的物業(yè)咨詢管理服務(wù)。戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(上海)有限公司西安分公司成立于2005年11月11日,位于西安市南大街30號陜西中大國際大廈705室,業(yè)務(wù)輻射至整個大陸西北地區(qū)。
戴德梁行已進(jìn)駐zz國際大廈,將從各方面入手,用國際化標(biāo)準(zhǔn)全面的進(jìn)行物業(yè)管理工作。戴德梁行配備有專業(yè)的管理人員和從業(yè)人員,可以為業(yè)主/使用人提供最先進(jìn)的物業(yè)服務(wù),解決入駐客戶的一切后顧之憂。根據(jù)zz集團(tuán)要求,戴德梁行為zz國際大廈量身訂做的物業(yè)管理方案標(biāo)志著zz國際大廈已成為該公司進(jìn)入中國西北市場的示范型物業(yè)大樓。
我們的物業(yè)管理服務(wù)宗旨是對發(fā)展商或業(yè)主委托的物業(yè)進(jìn)行日常的管理工作。提高物業(yè)質(zhì)量及價值,是我們梁行全體同仁的服務(wù)宗旨和服務(wù)準(zhǔn)則,我們真誠地希望隨著物業(yè)管理業(yè)務(wù)的不斷開拓和服務(wù)水準(zhǔn)的進(jìn)一步提高,與業(yè)主共同成長、共創(chuàng)佳績。
zz國際大廈物業(yè)管理處各部門及主要職責(zé):
綜合管理部:負(fù)責(zé)日常行政管理和大廈后勤保障之工作。綜合協(xié)調(diào)管理處各部門的關(guān)系,負(fù)責(zé)管理處的所有會議與接待工作,以及整理各項(xiàng)記錄,管理處員工的培訓(xùn),管理日常運(yùn)行中的各項(xiàng)對外委托合同文本,物業(yè)管理服務(wù)政策、法規(guī)以及市場信息的收集反饋。
物業(yè)管理部:業(yè)主投訴、求助的接待及處理,業(yè)主意見及建議的收集和反饋,辦理業(yè)主入駐、裝修、搬遷等手續(xù)及大廈使用的各種證件,定期收繳業(yè)主的物管費(fèi)用,統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目的收支盈余,大廈的內(nèi)外環(huán)境綠化、清潔衛(wèi)生等工作,定期進(jìn)行業(yè)主的訪談,及時處理客戶的投訴,提供管理處發(fā)布的特約服務(wù)。
物業(yè)工程部:物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制和日常保養(yǎng)維修,建立大廈的設(shè)備臺帳,為業(yè)主提供物業(yè)的修繕服務(wù),審核及監(jiān)督業(yè)主及租戶的裝修過程,對大廈內(nèi)的各種機(jī)電設(shè)備提出改善意見并予以實(shí)施更新、改造。
物業(yè)保安部:大廈的安全防衛(wèi)、消防、停車場管理等工作,對大樓及其范圍內(nèi)進(jìn)行全天候保安值勤,設(shè)立固定保安崗位和流動巡邏崗。監(jiān)控系統(tǒng)24小時值班監(jiān)控,確保業(yè)主/使用人的人身財產(chǎn)安全。維持停車場秩序,保證車輛的進(jìn)出順暢。
第10篇 物業(yè)質(zhì)量手冊：資源管理
6.0 資源管理
6.1 資源的提供
6.1.1 為確保質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行,為實(shí)施和改進(jìn)質(zhì)量管理體系的過程,達(dá)到顧客滿意,公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)提供充分的、相應(yīng)工作所必需的人力和設(shè)施、工作環(huán)境等資源。
6.2 人力資源
6.2.1 公司制定并執(zhí)行文件化程序《人力資源管理控制程序》,明確對各崗位員工培訓(xùn)、開發(fā)的控制要求,以確保各崗位委派能勝任的人員。
6.2.2 人力資源管理的職責(zé)
a)總經(jīng)理負(fù)責(zé)人力資源的總體宏觀調(diào)配。
b)行政人事部負(fù)責(zé)員工的招聘錄用,對公司的整體培訓(xùn)負(fù)責(zé)。
c)各職能部門負(fù)責(zé)員工相關(guān)技能的二級培訓(xùn)。
d)管理處負(fù)責(zé)三級培訓(xùn)。
e)行政人事部負(fù)責(zé)員工的考核。
6.2.3 崗位資格要求
6.2.3.1 根據(jù)本企業(yè)要求,行政人事部在相關(guān)文件中明確規(guī)定相關(guān)崗位的資格要求,包括教育、培訓(xùn)、技能和經(jīng)驗(yàn)必需要求,使他們能勝任本職工作,行政人事部保存這些記錄。
6.2.4 員工培訓(xùn)
6.2.4.1 行政人事部及相關(guān)部門應(yīng)明確各崗位員工的培訓(xùn)要求。
6.2.4.2 員工培訓(xùn)需要包括:
a)專業(yè)技能(管理技能)需求;
b)質(zhì)量意識;
c)企業(yè)文化及規(guī)章的培訓(xùn)要求;
d)行業(yè)明確規(guī)定的培訓(xùn)要求;
e)特殊崗位的資格要求。
6.2.4.3員工培訓(xùn)的實(shí)施
a)各類培訓(xùn)應(yīng)按規(guī)定程序和計(jì)劃進(jìn)行,確保培訓(xùn)的效果,評價提供培訓(xùn)的有效性,并保持相應(yīng)的培訓(xùn)記錄。
b)行政人事部按規(guī)定的程序建立員工培訓(xùn)的檔案。
c)對員工的培訓(xùn)管理見《人力資源管理控制程序》。
6.2.5 工招聘
行政人事部明確規(guī)定各崗位員工錄用條件和資格要求,員工招聘按公司制度規(guī)定程序進(jìn)行,確保招聘人員符合崗位資格要求。
6.2.6 意識與參與
6.2.6.1總經(jīng)理應(yīng)持續(xù)地宣傳質(zhì)量目標(biāo),管理者代表持續(xù)地傳達(dá)顧客要求,以增強(qiáng)員工的服務(wù)質(zhì)量意識、動力和參與。
6.2.6.2這種宣傳包括:
a)宣傳質(zhì)量方針、目標(biāo);
b)宣傳顧客要求和滿意程度;
c)宣傳各崗位工作對質(zhì)量的影響。
6.2.7 支持性文件
《人力資源管理控制程序》
第11篇 某物業(yè)公司倉庫管理員轉(zhuǎn)正測試卷
物業(yè)公司倉庫管理員轉(zhuǎn)正測試卷
(完成時間:60分鐘)
姓名:日期:成績:
一、填空題:(每空2分合計(jì)50分)
1、本公司全稱為: ,成立于 。
2、你所在的管理處為:,管理處經(jīng)理是: 。
3、**集團(tuán)大廈位于東山區(qū)東風(fēng)東路號,占地面積為平方 米,建筑面積為平方米。樓層共有層,樓高米。
4、服務(wù)是物業(yè)管理行業(yè)的生命,服務(wù)禮儀是員工對業(yè)主的最基本態(tài)度,要面帶微笑,使用用語,''當(dāng)頭,''字不離口,接聽電話時先說:' '。
5、員工的工作態(tài)度包括、、、、 五個方面的內(nèi)容。
6、穿著制服員工上下班要求走員工通道,本大廈員工通道為 。
7、員工的服務(wù)態(tài)度包括、、 、、 。
二、簡答:(共50分)
1、每一位員工都是義務(wù)消防員,當(dāng)你發(fā)現(xiàn)火情時該怎樣處理(15分)
答:
2、員工處理投訴的程序有哪些(20分)
答:
3、倉管員的崗位職責(zé)有哪些(15分)
答:
第12篇 某物業(yè)公司采購管理程序
城市花園物業(yè)管理公司質(zhì)量體系
--采購管理程序
1.目的
控制采購過程,保證所采購物資和服務(wù)符合質(zhì)量要求.
2.范圍
適用于公司內(nèi)各類物資和服務(wù)的采購管理.
3.職責(zé)
3.1 總經(jīng)理辦公室后勤主管負(fù)責(zé)物資采購的實(shí)施,行政副主任負(fù)責(zé)物資采購的管理控制.
3.2 品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)組織對分供方進(jìn)行評定和控制.
3.3 各部門質(zhì)檢員或?qū)I(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)采購物資和服務(wù)的驗(yàn)收.
4.程序
4.1 根據(jù)采購物資對服務(wù)質(zhì)量的影響程序,將采購物資分為三類:
a類:對服務(wù)質(zhì)量有重大影響的物資.如:土建材料、木材、機(jī)電設(shè)備等.
b類:對服務(wù)質(zhì)量有直接影響的物資.如:娛樂設(shè)施、花草樹木、清潔物品用于客戶水電設(shè)施維修使用物資等.
c類:對服務(wù)質(zhì)量無明顯影響的物資.如:辦公文具等
4.2 采購資料
4.2.1 物資使用部門負(fù)責(zé)提供采購資料,包括:規(guī)格、名稱、價格、技術(shù)要求、相關(guān)國家、專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等.
4.2.2 總經(jīng)理辦公室后勤人員及時收集采購資料,不斷按《分供方評估管理程序》調(diào)整《合格分供方名單》,并保存采購資料.
4.3 采購計(jì)劃審批
4.3.1 各物資使用部門每月于25日前根據(jù)工作計(jì)劃,填寫《物資申請單》由部門經(jīng)理簽字后交總經(jīng)理辦公室后勤主管匯總后報總經(jīng)理審批.
4.3.2 《物資申請單》包括:物資名稱、規(guī)格、型號、等級、數(shù)量、價格、交貨期、技術(shù)要求、檢驗(yàn)方法等內(nèi)容,必要時注明分供方名稱.
4.3.3 計(jì)劃審批后后勤主管安排倉管員根據(jù)庫存情況制作全公司采購計(jì)劃填寫《物資申請單》.
4.3.4 后勤主管審核公司《物資申請單》,并將各部門《物資申請單》于26日前同時報總經(jīng)理或其授權(quán)人審批.
4.3.5 審批工作在每月28日前完成.
4.3.6 采購員根據(jù)審批后的安排《物資申請單》及《合格分供方名單》實(shí)施采購.大批量集中采購于月底前完成.
4.3.7 后勤主管及時將各部門《物資申請單》中未列入全公司采購計(jì)劃項(xiàng)目反饋到各部門.
4.3.8 應(yīng)急物資的采購由部門經(jīng)理、總經(jīng)理助理審核后報總經(jīng)理批準(zhǔn).
4.3.9 固定資產(chǎn)和高額物資采購需加專項(xiàng)報告.
4.3.10 各級管理采購物資審批權(quán),按財務(wù)規(guī)定執(zhí)行.
4.3.11 需要采購服務(wù)的部門提出服務(wù)采購申請,經(jīng)部門經(jīng)理、總經(jīng)理助理審核后報總經(jīng)理審批.
4.3.12 按《分供方評估管理程序》或《設(shè)備(服務(wù))合格分供方名單》選擇合格分供方.
4.3.13 按《合同審批程序》實(shí)施簽訂合約,合約必須明確我方要求,及雙方承擔(dān)的責(zé)任.
4.3.14 嚴(yán)格履約.
4.4 采購物資的驗(yàn)證
4.4.1 物資購進(jìn)后,采購員應(yīng)及時通知質(zhì)檢員辦理入庫報檢手續(xù);庫管員根據(jù)《物資申請單》項(xiàng)目進(jìn)行檢驗(yàn)及入庫登記,填寫《入庫單》,做好臺帳記錄.
4.4.2 質(zhì)檢員對物資進(jìn)行驗(yàn)收時,若發(fā)現(xiàn)物資有標(biāo)識破損、遺失、模糊、物品受潮、水跡、油跡、破裂等異樣,必須打開包裝進(jìn)行檢驗(yàn)或向經(jīng)理報告,填寫《物資驗(yàn)收單》.
4.4.3 如果采購物資需在分供方供貨處進(jìn)行檢驗(yàn)時,由后勤主管負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門質(zhì)檢員與分供方聯(lián)系,實(shí)施現(xiàn)場驗(yàn)證,認(rèn)真填寫《物資驗(yàn)收單》.
4.4.4 如果客戶提出對我公司分供方驗(yàn)證時,由后勤組負(fù)責(zé)雙方聯(lián)系,公司可以參考其意見,但客戶的驗(yàn)證結(jié)果不能代替公司對采購物資的檢驗(yàn).
4.4.5 機(jī)電設(shè)備等技術(shù)性較強(qiáng)的物資驗(yàn)收由物資申請部門組織或指定專人驗(yàn)收其技術(shù)性能等.
4.4.6 使用部門(人)在使用物資前應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收,以確保其質(zhì)量符合要求.
4.4.7 服務(wù)質(zhì)量驗(yàn)收由服務(wù)申請部門負(fù)責(zé).
4.4.8 當(dāng)出現(xiàn)不合格物資時,由質(zhì)檢員填寫《不合格物資處理單》,并呈請部門經(jīng)理審批,由采購員按審批意見處理執(zhí)行.
4.4.9 對小批量采購的a、b類物及首次承接的分供方可采取全部檢驗(yàn)的方法.
4.4.10 采購?fù)瓿珊蟛少彽挠嘘P(guān)文件由使用部門及后勤各自保存?zhèn)浞菀詡洳殚?
4.4.11 對采購服務(wù)不合格項(xiàng)由服務(wù)采購部門負(fù)責(zé)人根據(jù)合同等,要求分供方賠償或返工.
4.5 物資的保管按《倉庫管理程序》執(zhí)行.
5.監(jiān)督執(zhí)行
由總經(jīng)理辦公室監(jiān)督執(zhí)行.
6.支持性和相關(guān)性文件
**s4.6-01-01 《a、b、c類物資合格供應(yīng)商名單》
**s4.15-01《倉庫管理程序》
**s4.6-01-02 《設(shè)備(服務(wù))合格分供方名單》
7.質(zhì)量記錄及表格
**s4.6-01-f1-01《物資申請單》
**s4.6-01-f2-01《入庫單》
**s4.6-01-f3-01《物資驗(yàn)收單》
**s4.6-01-f4-01《不合格物資處理單》
