物業(yè)轄區(qū)維修過程檢驗規(guī)程制度（十二篇）

發(fā)布時間：2024-11-25 查看人數(shù)：55

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物業(yè)轄區(qū)維修過程檢驗規(guī)程制度

第1篇物業(yè)轄區(qū)維修過程檢驗規(guī)程制度

物業(yè)轄區(qū)維修過程檢驗規(guī)程

1檢驗目的

確保業(yè)主(住戶)提出的服務要求得到滿足,使公司所轄物業(yè)及設備、設施能安全、長久、有效的使用。

2適用范圍

2.1物業(yè)公共部分維修過程的檢驗。

2.2業(yè)主(住戶)室內(nèi)維修過程的檢驗。

3 職責

3.1 工程領班每日對派工單進行檢查,對所轄物業(yè)公共部分進行巡視。

3.2工程主管負責周檢。

3.3客服中心進行每月維修工作的回訪。

4內(nèi)容

4.1服務過程的檢驗內(nèi)容

4.1.1服務及時性的檢驗:

a.根據(jù)維修預定時間,準時到達目的地;

b.客服人員派工維修視工作復雜程度而定一般性維修不超過8小時;

c.對于特別困難的,要求從接到維修到完成最多不超過72小時(工作要求特殊的例外);

d.不能當天完成的,應向業(yè)主(住戶)解釋原因。

4.1.2 服務質(zhì)量的檢驗:

按維修服務標準進行檢驗,檢查是否嚴格按工作手冊執(zhí)行:

a.功能性維修,以恢復原有功能為準;

b.外觀性維修,表面應無色差、高低不平現(xiàn)象,與原有部位相比較,應無突兀感;

c.滿足業(yè)主的合理要求;

4.2服務過程的檢驗周期

4.2.1 日檢:

工程領班每天進行日巡視檢查,發(fā)現(xiàn)維修質(zhì)量問題及時通知維修人員維修,對每日的《維修派工單》、《設備維修單》要及時收回,以檢驗服務的及時性和住戶對維修服務過程是否滿意,并查找當日未解決項目原因,及時監(jiān)督解決。

4.2.2周檢:

工程主管依據(jù)'維修服務標準',每周對物業(yè)公共部位設施、設備(機電設備除外)情況進行周巡視檢查,對發(fā)現(xiàn)的無需進行原因分析的不合格,現(xiàn)場進行糾正,對需進行原因分析的不合格執(zhí)行《糾正、預防措施控制程序》,及時進行處理。

4.2.3月檢:

客服中心每月對維修服務進行抽查。按派工單總量抽取5%(最多不超過物業(yè)總戶數(shù)的5%)對業(yè)主(住戶)進行回訪,以檢驗維修服務過程的質(zhì)量。

4.3 維修不合格的處理

對以上檢驗中發(fā)現(xiàn)的嚴重不合格應立即查找原因,及時采取糾正措施,并填寫《糾正措施報告》。在檢驗過程中發(fā)現(xiàn)隱患應及時采取預防措施,具體處理程序按《糾正、預防措施控制程序》執(zhí)行。

相關質(zhì)量記錄:

1.《維修派工單》

2.《設備維修單》

3.《糾正/預防措施處理單》

4.《設備保養(yǎng)工作月評估表》

第2篇 z物業(yè)轄區(qū)用戶室內(nèi)設備維修規(guī)程

物業(yè)轄區(qū)用戶室內(nèi)設備維修規(guī)程

1、接到維修單,應先將單號和內(nèi)容登記在維修檔案登記表上,隨后交對應的班組進行維修工作。

2、物管部維修工接單后在維修檔案登記表上簽收。

3、根據(jù)維修內(nèi)容準備必要的工具和材料,按相應的維修服務承諾時間到達維修現(xiàn)暢

第3篇物業(yè)轄區(qū)電梯故障維修規(guī)程-5

物業(yè)轄區(qū)電梯故障維修規(guī)程5

1目的

規(guī)范電梯故障維修工作,確保電梯的安全運行。

2適用范圍

適用于公司管轄范圍內(nèi)的電梯故障維修工作。

3職責

3.1電梯分包公司和電梯維修工負責電梯發(fā)生故障時的緊急維修工作。

3.2維修主管負責電梯故障維修的組織監(jiān)控工作。

4規(guī)程要求

4.1電梯發(fā)生故障后,電梯維修工應快速到達現(xiàn)場(值班人員和電梯工15分鐘內(nèi);分包公司根據(jù)維修合同的約定或30分鐘內(nèi))。

4.2維修時應先察看故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因、分析故障的位置,根據(jù)不同的故障,進行相應的處理。

4.3一般常見機械故障及處理措施。

4.3.1機房

機房常見故障及處理措施:

a)電機軸承故障:電機運轉(zhuǎn)時發(fā)出異常聲響,如判斷是軸承故障,應拆下電機檢查軸承,如發(fā)卡、磨損過大,則需更換軸承;

b)選層器故障:一般有以下幾種:

--滑鏈:應調(diào)整鏈條長度,調(diào)整帶動輪位置;

--選層器三角出觸不動:多為污塵太多所致,應用除污劑清除污染。此劑除污快、去污強,而且還有潤滑作用;

--上、下滑桿不靈活:主要是導向軸承銹死、或?qū)к墰]有潤滑、主導軸生銹、沒有潤滑油所致。應更換導向軸承、導軌加潤滑油、出去主導軸銹污、加潤滑油。

c)制動器故障:制動閘瓦與制動輪之間有摩擦現(xiàn)象。應調(diào)整或更換制動閘瓦,并除去制動輪上的油污;

d)限速器故障:夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。應清除雜物、更換軸承。

4.3.2井道與轎廂

井道與轎廂常見故障及處理措施:

a)轎廂門和自動門機構故障:開關門時有抖動聲、不開門、不關門,開門時有碰聲、門隙過大等。應清除地坎滑槽雜物、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動處加油等;

b)廳門故障同上;

c)開門刀故障:表現(xiàn)為運行時有碰聲、或突然停車。應調(diào)整開刀門位置(開刀門與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙);

d)導軌故障:表現(xiàn)為運行不平穩(wěn)、發(fā)抖、振動等現(xiàn)象。應調(diào)整軌道尺寸,用找道尺調(diào)正、用軌道銼修平接口;

e)導靴故障:表現(xiàn)為運行不平穩(wěn)、有磨鐵聲、振動等現(xiàn)象,導靴片磨損嚴重、導靴座位置不對等,應更換導靴,調(diào)整導靴座位置;

f)安全鉗故障:表現(xiàn)為運行時有磨鐵聲,嚴重時安全鉗還會動作剎車,或單邊剎車。應調(diào)整安全鉗間隙、安全聯(lián)動機構,加油潤滑,保證各個活動部位靈活。

4.3.3底坑

底坑常見故障及處理措施:

a)補償鏈故障:運行時間有碰鏈聲,由于補償鏈增長或縮短等原因所致,應調(diào)整補償鏈長度;

b)安全鉗鋼絲繩張緊輪故障:運行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲,應調(diào)整安全鉗鋼絲繩,更換軸承;

c)緩沖器故障:緩沖器生銹,不活動,液壓油量不足,應除去鐵銹,補充液壓油。

4.4電梯一般常見的電氣故障及維修處理方法

4.4.1機房

機房常見的電氣故障及處理方法:

a)保險絲故障:

--表現(xiàn)為緩沖器、底坑急停、斷繩開關短路,應排去底坑積水,排除短路點、換上雙同保險絲、廳門轎門安全回路;

--井道有水,回路有短路點,應斷去來水源,排除斷路點,換上雙同保險絲、指示燈回路;

--廳外指示有水或有線破裂斷路,應排干水,排除短路點,更換保險絲、控制回路;

--控制線圈被燒,控制元件內(nèi)部斷路,應更換控制線圈和控制元件,排除線路斷路點、換上雙同保險絲。

b)接觸器和斷路器故障:接觸器或繼電器不工作,由于接觸器和繼電器線圈燒壞,控制線路或插件有斷開點,控制線路保險絲被燒壞等原因所致,應更換接觸器或繼電器,排除斷開點,更換保險絲。

4.4.2開道與轎廂

開道與轎廂常見的電氣故障及處理方法:

a)上、下限位及極限開關故障:此故障出現(xiàn)時電梯不能走車,一般是由于開關接觸不好或斷路等原因所致,應清潔接觸點或更換、排除斷點等;

b)轎門、廳門聯(lián)鎖開關故障:此故障出現(xiàn)時電梯只關門不走車,一般是由于聯(lián)鎖開關接觸不好或開關損壞、線路斷路等原因所致,應清潔接觸點,更換開關,排除線路斷點等;

c)安全鉗開關、安全窗開關、轎頂急停:此故障出現(xiàn)時電梯不走車,一般是由于開關接觸不良或損壞等原因所致;應清潔接觸點,更換開關。

4.4.3底坑

底坑常見的電氣故障及處理方法:

a)緩沖器開關、地坑急停開關故障:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于接觸不良,緩沖器復位不到位,主鋼絲繩過長,對重碰到緩沖器開關損壞所致,應清潔接觸點,緩沖器復位,縮短主鋼絲繩,更換開關;

b)張緊輪斷繩開關故障:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開關接觸不良,安全鉗鋼絲過長,開關損壞等原因所致。應清潔接觸點,縮短安全鉗鋼絲,更換開關。

4.5電梯故障排除后,電梯工應將電梯故障維修情況記錄在《電梯維修記錄表》中,歸檔長期保存。

5記錄

《電梯維修記錄表》

6相關支持文件

《電梯維護保養(yǎng)規(guī)范》

第4篇物業(yè)轄區(qū)大廈電氣維修管理規(guī)程

物業(yè)轄區(qū)(大廈)電氣維修管理規(guī)程

一、目的:保證管理區(qū)域內(nèi)(大廈)電氣設備和人身安全,使電氣維修工作正?；⒁?guī)范化、科學化。

二、適用范圍:公司接管的管理區(qū)域內(nèi)(大廈),從高壓進線到住戶電氣箱開關前端的供配電系統(tǒng)及其用電設備的維修。

三、內(nèi)容:

1、電氣維修人員必須持證上崗,嚴格按照國家有關的電氣安裝工作規(guī)程進行作業(yè)。

2、在進行電氣維修時維修人員應穿戴好安全防護用品,配備絕緣良好的電工工具。

3、維修和保養(yǎng)電氣設備時,應按要求做好保證安全的組織和技術措施,維修主管應在分配工作的同時向維修人員說明工作中的安全注意事項,并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況。

4、當需停電時要按《停電處理規(guī)程》告知用戶。

5、在配電干線、變壓器、低壓配電箱帶電作業(yè)時,應設專人監(jiān)護,并至少二人進行,工作開始前,必需驗電,確信停電方可開始作業(yè)。

6、一般情況下,盡量避免帶電作業(yè),若因特殊需要而必須帶電作業(yè)時, 應裝設隔記檔板,并有專人監(jiān)護。

7、在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點的開關和刀閘的操作把手上,應懸掛'有人作業(yè),禁止合閘'的標志牌。

8、維修或保養(yǎng)后的電氣設備或線路,經(jīng)檢查無誤,拆除所有安全措施,全體維修人員撤出工作現(xiàn)場后,方可送電。

9、在施工設備兩側(cè)臨近帶電設備的固定遮攔上,應懸掛'有電危險'的告示牌。

四、相關記錄

第5篇物業(yè)轄區(qū)周界報警系統(tǒng)的維修保養(yǎng)規(guī)程制度

物業(yè)轄區(qū)周界報警系統(tǒng)的維修和保養(yǎng)規(guī)程

1.目的: 保證小區(qū)周界報警系統(tǒng)的正常工作。

2.適用范圍: 本公司管轄區(qū)周界報警系統(tǒng)

3.職責:

3.1維修組人員必須嚴格按以下規(guī)程執(zhí)行。

4.相關文件:

5.操作規(guī)程:

5.1維修

5.1.1檢查投光器與受光器是否校對正確。

5.1.2投光器與受光器之間有無障礙物。

5.1.3接線是否緊密、正確。

5.1.4防塵罩內(nèi)外是否有較厚的灰塵。

5.1.5接線樁有無受潮或短路。

5.1.6檢查電壓是否正常。

5.2保養(yǎng)

5.2.1規(guī)定每月對系統(tǒng)進行一次維護保養(yǎng)。

5.2.2檢查防塵罩,并清潔干凈,擦洗投光器和受光器鏡,并調(diào)較正確。

5.2.3檢查室外部分設備內(nèi)有無受潮,接線是否牢固,導線絕緣層是否良好,有無裸露。

5.2.4檢查控制鍵盤輸入是否正常,并清潔干凈。

5.2.5檢查主機箱內(nèi)有無異常情況,電器元件有無異常發(fā)熱,接線是否牢固,通風散熱是否正常,電源是否正常。

5.2.6抽查50%的報警點,檢查設備運行是否靈敏,報警號碼是否正確,警鈴是否正常,鍵盤控制是否正常。

5.2.7檢查室外設備的防風、防雨、防塵的密封性,支撐桿的固定及防腐是否完好。

6.相關記錄

6.1周界報警系統(tǒng)維修保養(yǎng)記錄

第6篇 s物業(yè)轄區(qū)綜合布線系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

物業(yè)轄區(qū)綜合布線系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1.嚴格按照保養(yǎng)計劃進行系統(tǒng)的保養(yǎng)。

2.配線架跳線的壓接只能使用專用工具。

3.配線架沒有用的跳線應拆除。

4.清除配線架、光纖機架、樓層配線架上灰塵,保持設備清潔。

5.檢查緊固有關的配線架和模塊。

6.檢查配線架上的標志,發(fā)現(xiàn)缺失馬上補充。

7.工作完成后填寫通訊線路設備檢查表

第7篇 zx物業(yè)轄區(qū)給排水設備設施維修保養(yǎng)規(guī)程

物業(yè)轄區(qū)給排水設備設施維修保養(yǎng)規(guī)程

一、目的

規(guī)范給排水設備設施保養(yǎng)工作,確保給排水設備設施各項性能完好。

二、適用范圍

適用于物業(yè)管理處轄區(qū)內(nèi)給排水設備設施(含消防供水機組)的維修保養(yǎng)。

三、職責

1、物業(yè)經(jīng)理負責審核《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。

2、機電維修部主管負責組織制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并組織、監(jiān)督該計劃的實施。

3、維修管理員具體負責實施水設備設施的維修保養(yǎng)。

4、服務中心主管負責向有關用戶通知停水的情況。

四、程序要點

1、《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定:

(1)每年的12月15日之前,由機電維修部主管制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并上報物業(yè)經(jīng)理審批。

(2)制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》的原則:

a、給排水設備設施使用的頻度;

b、給排水設備設施運行狀況(故障隱患);

c、合理的時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。

(3)《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》應包括如下內(nèi)容:

a、維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容;

b、備品、備件計劃;

c、具體實施維修保養(yǎng)的時間;

d、預計費用。

2、管理員對給排水設備設施進行維修保養(yǎng)時,應按《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》進行。

3、小區(qū)內(nèi)主供水管(dn100以上加壓管)爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變頻器、pc中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成,其余維修保養(yǎng)由機電維修部主管負責。

4、水泵機組維修保養(yǎng)。維修部管理員每年的4月、10月份應對小區(qū)內(nèi)所有水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。

(1)電動機維修保養(yǎng):

a、用500v搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5mω以上,否則應烘干處理或修復;

b、檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響,如有則應更換同型號規(guī)格軸承;

c、檢查電動機風葉有無碰殼現(xiàn)象,如有則應修整處理;

d、清潔電動機外殼;

e、檢查電動機是否脫漆嚴重,如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。

(2)水泵維修保養(yǎng):

a、檢查水泵軸承是否靈活、如有阻滯現(xiàn)象,則應加注潤滑油;如有異常磨擦聲響,則應更換同型號規(guī)格軸承;

b、轉(zhuǎn)動水泵軸,如果有卡住、碰撞現(xiàn)象,則應拆換同規(guī)格水泵葉輪;如果軸鍵槽損壞嚴重,則應更換同規(guī)格水泵軸;

c、檢查壓盤根處是否漏水成線,如是應加壓盤根;

d、清潔水泵外表;

e、如水泵脫漆或銹蝕嚴重,則應徹底鏟除脫落層油漆,重新刷上油漆。

(3)檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞,如損壞則應更換。

(4)檢查水泵機組螺栓是否緊固,如松弛則應擰緊。

5、控制柜維修保養(yǎng)。管理員每年的5月、11月應對小區(qū)內(nèi)水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。

(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件,清潔控制柜外殼,務必使柜內(nèi)無積塵、無污物。

(2)檢查、緊固接線對,對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。

(3)檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰,是否有脫落現(xiàn)象,如是則應整改。

(4)交流接觸器維修保養(yǎng):

a、消除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒;

b、清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換;

c、清潔鐵芯上的油污及臟物;

d、檢查復位調(diào)簧情況;

e、擰緊所有緊固件。

(5)自耦減壓啟動器維修保養(yǎng):

a、用500v搖表測量絕緣電阻,應不低于0.5mω,否則應進行干燥處理;

b、外殼應可靠接地,如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后,擰緊接地線。

(6)熱繼電器維修保養(yǎng):

a、檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損,如損壞則應更換;

b、檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷,如有則整修處理,處理后達不到要求的應更換。

(7)自動空氣開關維修保養(yǎng):

a、用500v搖表測量絕緣電阻,應不低于100mω,否則應烘干處理;

b、清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒,如果滅弧罩破裂則應更換;

c、自動空氣開關在閉合或斷開過程中,其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現(xiàn)象;

d、檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒,娟則應將其消除,但不能修銼,只能輕輕擦拭。

(8)中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng):對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗,檢查兩者的動作是否可靠,輸出信號是否正確,如有應更換型號的中間繼電器、信號繼電器。

(9)信號燈、指示儀表維修保養(yǎng):

a、檢查各信號燈是否正常,如有不亮則應更換相同規(guī)格的小燈泡;

b、檢查各指示儀表指示是否正確,如有偏差則應作適當調(diào)整,調(diào)整后偏差仍較大的則應更換同規(guī)格同型號的儀表。

(10)遠傳壓力表維修保養(yǎng):

a、檢查表內(nèi)是否有積水,如有則應干燥處理;

b、檢查信號線接頭處是否腐蝕,如腐蝕較嚴重則應重新焊接;

c、偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。

6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)

(1)閘閥維修保養(yǎng):

a、檢查密封膠墊處是否漏水,如漏水則應更換密封膠墊;

b、檢查壓黃油麻繩處是否漏水,如漏水則應重新黃油麻油;

c、對閘閥閥桿加黃油潤滑;

d、對銹蝕嚴重的閘閥(明裝)應在徹底鏟除底漆后重新油漆。

(2)止回閥維修保養(yǎng):

a、檢查止回閥密封膠墊是否損壞,如損壞則應更換;

b、檢查止回閥彈簧彈力是否足夠,如太軟則應更換同規(guī)格彈簧;

c、檢查止回閥油漆是否脫胎換骨落花流水,如脫落花流水嚴重則應處理后重新油漆。

(3)浮球閥維修保養(yǎng):

a、檢查浮球閥密封膠墊是否老化,如老化則應更換;

b、檢查浮球閥連桿是否彎曲,如彎曲則應校直;

c、檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重,如磨損嚴重則應更換。

(4)液位控制器維修保養(yǎng):

a、檢查密封圈、密封膠墊是否損壞,如損壞則應更換;

b、清除壓力室內(nèi)污物,疏通控制水道;

c、檢查控制桿兩端螺母是否緊固,如松弛則應擰緊;

d、緊固所有螺母。

7、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)

(1)用500v搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25mω以上,否則應拆開潛水泵或排污泵,對線圈進行烘干處理。

(2)檢查密封圈是否已老化,如已老化則應更換。

(3)檢查軸承磨損情況,如轉(zhuǎn)動時有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象,則應更換同型號同規(guī)格的軸承。

(4)清潔潛水泵、排污泵外殼、如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新油漆一遍。

(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固,如松弛則應緊固。擰緊潛水示、排污泵上的所有螺母。

8、明裝給排水管理維修保養(yǎng)(每年10月進行一次)

(1)檢查支持托回是否牢固,否則應加強。

(2)檢查流向標示是否鮮明醒目,否則應整改。

(3)檢查保護漆是否完好,如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。

(4)檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象,如漏水則應處理(更換膠墊)。

9、每次給排水設備設施的維修保養(yǎng)時間計劃不允許超過8小時,如必須超過8小進,則應由機電維修部主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經(jīng)主管經(jīng)理批準后方可延時。

10、對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作,應由機電維修部主管盡快補充至計劃中;對于突發(fā)性的設備設施故障,先經(jīng)機電維修部主管口頭批準后,可以先組織解決而后寫出《--事故報告》并上報物業(yè)經(jīng)理。

11、管理員應將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《

維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi),并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)由維修部主管整理成冊后存檔,保存其為長期。

12、停水管理。給排水設備設施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時,應由機電維修部主管填寫《停申請表》,經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準后通知服務中心,由服務中心提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水,應在恢復供水12小時內(nèi)向有關用戶作出解釋。

五、記錄

第8篇物業(yè)轄區(qū)中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程制度

物業(yè)轄區(qū)中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程

(二)

1、目的規(guī)范中央空調(diào)維修保養(yǎng)工作,確保中央空調(diào)各項性能完好。

2、范圍適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各類中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。

3、職責3.1 制冷技工具體負責中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。

3. 2 工程維修部主管負責組織制冷技工研究、制定制定中央空調(diào)維修保養(yǎng)計劃并組織實施。

3. 3 管理處主任負責審核年度維修保養(yǎng)計劃并檢查該計劃的執(zhí)行情況。

3. 4 綜合部負責向有關業(yè)主/用戶通知停用中央空調(diào)的情況。

3. 5 分公司運營技術部負責中央空調(diào)維修保養(yǎng)的技術指導。

4、工作內(nèi)容

4.1 中央空調(diào)維修保養(yǎng)計劃的制定。

4.1.1 每年的12月26日前,由工程維修部主管組織制冷技工一起研究、制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》報管理處主任審核。

4.1.2 工程維修部主管根據(jù)審批后的年度保養(yǎng)計劃,在每月26日前制定《月份設備維修保養(yǎng)計劃》,報管理處主任審核后組織實施。

4.1.3 制定年度維修保養(yǎng)計劃的原則:a.中央空調(diào)使用的頻度;

b.中央空調(diào)運行狀況(故障隱患);

c.合理的時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。

4.1.4 年度維修保養(yǎng)計劃應包括如下內(nèi)容:a.維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容;

b.具體實施維修保養(yǎng)的時間;

c.預計費用;

d.備品、備件計劃。

4.2 對中央空調(diào)進行維修保養(yǎng)時應按計劃進行。

4.3 制冷技工負責中央空調(diào)的日常維修保養(yǎng)。

中央空調(diào)的大型修理及pc中央處理器的故障處理由外委完成。

4.4 冷卻塔維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養(yǎng)。

4.4.1 用500v搖表檢測電機絕緣電阻應不低于0.5mω,否則應干燥處理電機線圈,干燥處理后仍達不到0.5mω以上時則應拆修電機線圈。

4.4.2 檢查電機、風扇是否轉(zhuǎn)動靈活,如有阻滯現(xiàn)象則應加注潤滑油;

如有異常摩擦聲則應更換同型號規(guī)格的軸承。

4.4.3 檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重,如是則應更換同規(guī)格皮帶;

檢查皮帶是否太松,如是則應調(diào)整(每半個月檢查出一次);

檢查皮帶輪與軸配合是否松動,如是則應整修。

4.4.4 檢查布水器是否布水均勻,否則應清潔管道及噴嘴。

4.4.5 清洗冷卻踏(包括填料、集水槽),清潔風扇風葉。

4.4.6 檢查補水浮球閥是否動作可靠,否則應修復(不定期)。

4.4.7 擰緊所有緊固件。

4.4.8 清潔整個冷卻塔外表。

4.5 風機盤管維修保養(yǎng):制冷技工每隔半年對風機盤進行一次清潔、保養(yǎng)。

4.5.1 每周清洗一次空氣過濾網(wǎng),排除盤管內(nèi)空氣(不定期)。

4.5.2 檢查風機是否轉(zhuǎn)動靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應加注潤滑油,如有異常摩擦響聲則應更換風機軸承。

4.5.3 用500v搖表檢測風機電機線圈,絕緣電阻應不低于0.5mω,否則應整修處理。

檢查電容有無變形、鼓脹或開裂,如是則應更換同規(guī)格電容;

檢查各接線頭是否牢固,是否有過熱痕跡,如是則作相應整修。

4.5.4 清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。

4.5.5 用鹽酸溶液(內(nèi)加緩蝕劑)清除盤管內(nèi)壁的水垢。

4.5.6 擰緊所有緊固件。

4.5.7 清潔風機盤管外殼。

4.6 冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進行一次清潔、保養(yǎng)。

4.6.1 柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng):a.每周清洗一次空氣過濾網(wǎng);

b.清潔蒸發(fā)器散熱片;

c.清潔接水盤。

4.6.2 水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)(清除污垢):a.配制10%的鹽酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕記);

b.拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進出水法蘭封閉,然后向里注滿酸溶液,酸洗時間為24小時。

也可用泵循環(huán)清洗,清洗時間為12小時;

c.酸洗完畢后用1%的naoh溶液或5%naco3溶液清洗15分鐘,最后再用清水沖洗3次以上。

d.全部清冼完畢后,檢查是否漏水,如漏水則申請外委維修,如不漏水則重新裝好(如法蘭的密封膠墊已老化則應更換)。

4.7 冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。

4.7.1 電動機維修保養(yǎng):a.用500v搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5mω以上,否則應進行干燥處理或修復。

b.檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象,如有則應加潤滑油,如加潤滑油后仍不行則應更換同型號規(guī)格的軸承。

c.檢查電動機風葉有無擦殼現(xiàn)象,如有則應修整處理。

4.7.2 水泵維修保養(yǎng):a.轉(zhuǎn)動水泵軸,觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象,如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承;

如是水泵葉輪問題則應拆修水泵;

b.檢查壓盤處是否漏水成線,如是則應加壓盤根(不定期);

4.7.3 堅持彈性聯(lián)軸器有無損壞,如損壞則應更換彈性橡膠墊(不定期)。

4.7.4 清洗水泵過濾網(wǎng)。

4.7.5 擰緊水泵機組所有緊固螺栓。

4.7.6 清洗水泵機組外殼,如脫漆或銹蝕嚴重,則應重新油漆一遍。

4.8 制冷技工每半年對冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管路進行一次保養(yǎng),檢查冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管路處是否有大量的凝結水或保溫層已破損,如是則應重做保溫層。

4.9 閥類維修保養(yǎng):制冷技工每半年對閥類進行一次保養(yǎng)。

4.9.1 節(jié)制閥與調(diào)節(jié)閥的維修保養(yǎng):a.檢查是否泄露,如是則應加壓填料;

b.檢查閥門開閉是否靈活,如阻力較大則應對閥桿加注潤滑油;

c.如閥門破裂或開閉失效,則應更換同規(guī)格閥門;

d.檢查法蘭連接處是否滲漏,如是則應拆換密封膠墊。

4.9.2 電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥維修保養(yǎng):a.干燥過濾器:檢查干燥過濾器是否已臟堵或吸潮,如是則更換同規(guī)格的干燥過濾器;

b.電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥:--通斷電檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥是否動作可靠,如有問題則更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥;

--對壓差調(diào)節(jié)閥間閥桿加潤滑油,如壓填料處泄露則應加壓填料。

4.10 檢測、控制部分維修保養(yǎng):制冷技工每半年對檢測、控制部分進行一次保養(yǎng)。

4.10.

1 檢測器件(溫度計、壓力表、傳感器)維修保養(yǎng):a.對于讀數(shù)模糊不清的溫度計、壓力表應拆換;

b.送檢溫度計、壓力表合格后方可使用;

c.檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實驗,對于不合格的傳感器應拆換;

d.檢查裝檢測器的部位是否滲漏,如滲漏則應更換密封膠墊。

4.10. 2 控制部分維修保養(yǎng):a.清潔控制柜內(nèi)外的灰塵、贓物。

b.檢查、緊固所有接線頭,對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。

c.交流接觸器維修保養(yǎng):--清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒;

--清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),如觸頭燒蝕嚴重則應更換同規(guī)格交流接觸器;

--清潔鐵芯上的灰塵及贓物;

--擰緊所有緊固螺栓。

d.熱繼電器我誒修保養(yǎng):--檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡,如有則應整修處理,處理后達不到要求的要更換;

--檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整,如損壞則應更換。

e.自動空氣開頭維修保養(yǎng):--用500v搖表測量絕緣電阻應不低于0.5mω,否則應烘干處理;

--清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒,如滅弧罩損壞則應更換;

--清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼)。

f.信號燈、指示儀表維修保養(yǎng):--檢查各信號燈是否正常,如不亮則應更換同規(guī)格的小燈泡;

--檢查各指示儀表指示是否正確,如偏差較大則應做適當調(diào)整,調(diào)整后偏差仍較大應更換。

g.中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng):對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗,檢查二者的動作是否可靠,輸出的信號是否正常,否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

h.pc中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問題,則申請外委維修。

4.1

1 壓縮機維修保養(yǎng):制冷技工每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng)。

4.1

1.1 檢查壓縮機油位、油色。

如油位低于觀察鏡的1/2位置,則應查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油;

如油已變色則應徹底更換潤滑油。

4.1

1.2 檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣,如有則應排放空氣。

4.1

1.3 具體檢查壓縮機如下參數(shù):a.壓縮機電機絕緣電阻(正常0.5mω以上);

b.壓縮機運行電流(正常為額定值,三相基本平衡);

c.壓縮機油壓(正常10~15kgf/cm2);

d.壓縮機外殼溫度(正常85℃以下);

e.吸氣壓力(正常值

4.9~

5.4kgf/cm2);

f.排氣壓力(正常值12.5kgf/cm2);

g.檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動;

h.檢查壓縮機是否有異常的氣味。

通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障,如有則應更換壓縮機(外委維修)。

4.1

1.4 擰緊所有緊固件并清潔壓縮機。

4.1 2 中央空調(diào)維修保養(yǎng)的時間計劃不允許超過8小時,如必須超過8小時,工程維修部須報管理處主任,經(jīng)同意后方能繼續(xù)維修保養(yǎng)工作。

4.1 3. 對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作,應由工程維修部盡快補充至計劃中;

對于突發(fā)性的設備設施故障,先經(jīng)主任口頭批準后,可以先組織解決后上報管理處主任。

4.1

4 中央空調(diào)因維修保養(yǎng)等原因需停用時,應由主管填寫《停申請表》經(jīng)主任批準后,客戶中心提前一周通知業(yè)主/業(yè)主/用戶。

如因突然故障停用中央空調(diào),應在恢復使用后2小時內(nèi)向業(yè)主/業(yè)主/用戶解釋。

5、表格、標識

5.1《中央空調(diào)維護保養(yǎng)記錄表》

第9篇物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務規(guī)程制度2

物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務規(guī)程(2)

二、修理門窗

1、檢查門窗的附件是否齊全。

2、檢查有無配件損壞。

3、更換配件。

4、將門窗反復開啟數(shù)次,檢查是否有異聲及不靈活之處,以達到開關自如的目的。

5、提請用戶注意:

a.需定期往轉(zhuǎn)動部分加油。

b.如門窗有損壞,不要輕易動,以免發(fā)生不必要的意外。

三、換鎖(木門、鐵門)

1、拆下門鎖,檢查鎖壞在何處,如能修理,及時修理,如鎖不能使用即更換新鎖。

2、鎖裝上后,查看鎖蓋與鎖孔是否配合緊密,反復開關,查看是否靈活。

3、提醒住戶不要用匙亂扭鎖,防止鎖內(nèi)部件損壞,造成無法使用。

四、電的維修

(維修人員排除故障在確認線路完好后,方可恢復送電。)

(一)、配電室開關故障

(此項維修適用于抽屜式低壓開關故障的維修)

1、分析原因:低壓開關跳閘或燒壞,可能由以下原因造成:

①因控制線路出現(xiàn)短路現(xiàn)象,導致熔斷器的熔體熔斷或線路中的短路電流大于空氣開關的額定短路通斷能力時,空氣開關燒壞。

②因控制線路過載,開關跳閘或線路上的負載電流大于空氣開關的額定電流與電流脫扣器的額定電流時,空氣開關燒壞或接觸器觸頭長期通過較大的通斷電流,引起觸頭嚴重發(fā)熱燒蝕損壞。

2、維修程序:

a.針對①的情況,先將抽屜上的空氣開關置于'off'位置,再將電源兩側(cè)的斷路器置于分閘位置(根據(jù)實際配電線路,在不影響其它供電線路負荷情況下),然后將開關抽屜抽出來,用萬用表檢查線路,查找短路故障點,排除故障后再檢查開關抽屜內(nèi)的所有電氣保護元件是否完好,保護元件動作的整定值是否滿足設計要求,最后更換同一技術規(guī)格的空氣開關或熔斷器,恢復正常送電。

b.針對②中的情況,如果是開關跳閘,先將電源側(cè)的斷路器置于分閘位置(根據(jù)實際配電線路,在不影響其它供電線路情況下),然后將開關抽屜抽出來,用萬用表檢查線路,確線路無故障后,將開關抽屜復位,恢復正常送電,然后用鉗型電流表測試三相負載電流(或通過柜上的電流指示儀表觀測),看是否超過設計要求;如確認為是由于線路過載造成開關跳閘,需將此線路負荷減少;如空氣開則關燒壞或接觸器觸頭燒蝕損壞,則需更換同一技術規(guī)格的元件后,方可恢復正常送電。

3、驗電:線路送電后,看線路上的電壓、電流表指示是否穩(wěn)定正常。

(二)、住戶家中無電

1、分析原因,住戶家中沒電可能由下列幾種原因造成:

①線路停電檢修。

②用戶總開關燒壞。

③因住戶使用的電器設備內(nèi)部故障,或線路短路致使保護控制開關跳閘。

④進戶線與接線端子接觸不牢。

⑤電度表燒壞。

2、維修程序:

a.若屬①中的情況,應向住戶說明停電的原因。

b.針對②中的情況,首先斷開電源開關,檢查住戶用電設備及使用現(xiàn)場,看線路是否出現(xiàn)短路、負荷太大超過電源保護開關容量、接線端子接觸不良長期過熱燒壞所致。將住戶房內(nèi)用電設備從插座上的插頭拿下來,將所有照明開關都斷開,用萬用表檢查線路、導線的絕緣情況。若線路完好,則查看接線端子上的接線是否牢固,最后更換電源開關,將負荷按線路允許的額定容量接到電源上,恢復正常供電。

c.針對③中的情況,首先將與跳閘的保護控制開關有關的電氣設備插頭從插座上拔下(或?qū)⒄彰鏖_關斷開),用萬用表檢查電源線路是否正常,然后合上保護控制開關,逐一將電氣設備接到電源上,直至找出故障跳閘原因并解決。

d.針對④中的情況,斷開電源開關,將接線端子上的線接牢固,再用萬用表檢查確認線路正常后方可恢復送電。

e.針對⑤中的情況,首先查看電度表參數(shù)是否符合用電線路規(guī)定,其次

檢查電度表的接線是否正確。確認是表本身質(zhì)量原因而燒壞,可更換由供電局認可校準后同意使用的同一型號電度表,否則將按照以上原因繼續(xù)查找故障點。

3、驗電

當故障排除后,確認線路完好時,方可送電,并用萬用表測量電壓是否正常。

(三)、插頭無電

1、分析原因:插座無電可能由以下原因造成:

①由于外界因素引起的人為停電,如檢修線路操作。

②由于用電設備內(nèi)部故障原因,當把用電設備插入插座上瞬間,造成線路短路;或因該插座電源線路超負荷時,致使保險絲熔斷或自動開關跳閘。

③因為頻繁插拔操作造成插座端子上的電源接線松動,接觸不良。

④線路出現(xiàn)斷線。

2、維修程序:

a.針對①中的原因,可告訴用戶現(xiàn)在是在停電檢修線路。

b.針對②中的情況,首先了解住戶使用的現(xiàn)場情況,然后斷開相應回路的電源開關,用萬用表歐姆檔查找故障點,再更換保險絲或?qū)⒆詣娱_關合上,恢復送電。若線路超負荷,可告知住戶及時處理。

c.針對③中的情況,先斷開此回路電源開關,將插座重新接線,確認接線

線牢固可靠后,方可送電。

d.針對④中的情況,先斷開此回路的電源開關,用萬用表歐姆檔查找故障點,故障排除后方可送電。

3、檢電:插座線路送電后,用電筆驗電,再用萬用表電壓檔檢測供電電壓是否穩(wěn)定正常。

(四)、住房門鈴不響

1、分析原因:門鈴不響可能由以下原因造成。

①電池使用時間過長,電力不足。

②因電源極板受空氣侵蝕生銹,或被電池中滲漏出的電解液腐蝕,而使門鈴斷電,鈴不響。

③線路問題造成鈴不響。

④門鈴開關接觸不良。

2、維修程序:

a.針對①中的情況,則需換上新電池。

b.針對②中的情況,則取下門鈴盒,用砂紙將電源極板兩側(cè)的腐蝕物去掉,調(diào)整電源極板,使其與電池接觸良好。

c.針對③中的情況,則用萬用表檢查門鈴開關到門鈴的線路是否出現(xiàn)斷路或是門鈴本身線路有故障,需修理或更換,排除故障后,方可恢復門鈴的正常使用。

d.針對④中的情況,修理或更換門鈴開關。

3、檢驗:維修完畢后,反復試用幾次,直至達到預期效果。

(五)、燈不亮

1、分析原因:燈不亮可能由以下原因造成。

①燈內(nèi)燈絲燒斷。

> ②燈泡與燈頭接觸不良。

③電源保險絲熔斷。

④電源開關接觸不良。

2、維修程序:

a.針對①中的情況,將電源開關斷開,用萬用表檢查燈絲是否燒斷,若燒斷則換上同一電壓等級的燈泡。

b.針對②中的情況,將電源開關斷開,用萬用表檢查確認燈泡是好的,電源開關斷開,用電筆檢驗燈頭上是否有電,確認有電后,重新將燈泡裝于燈頭上,接觸牢固后方可送電。

c.針對③中的情況,將電源開關斷開,用萬用表檢查照明線路有否短路或斷路現(xiàn)象,故障排除后,更換保險絲,方可送電。

d.針對④中的情況,檢查電源開關接線端子接線是否牢固,用電筆觀測開關輸出端,在開關斷開與合上時輸出端是否有電,從而驗證是否電源開關本身故障造成,應及時更換開關。

3、檢驗:故障排除后,合上開關3次,看燈泡發(fā)光是否正常。

第10篇物業(yè)轄區(qū)電梯故障維修標準作業(yè)規(guī)程制度

物業(yè)轄區(qū)電梯故障維修標準作業(yè)規(guī)程

一、目的

規(guī)范電梯故障維修工作,確保電梯的安全運行。

二、適用范圍

適用于物業(yè)管理處管理轄內(nèi)的電梯故障維修工作。

三、職責

1、電梯分包公司和電梯維修工負責電梯發(fā)生故障時的緊急維修工作。

2、機電維修部主管負責電梯故障維修的組織監(jiān)控工作。

四、程序要點

1、電梯發(fā)生故障后,電梯維修工應恰到達現(xiàn)場(值班人員和電梯工10分鐘內(nèi);分包公司30分鐘內(nèi))。

2、先查看故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因、分析故障的位置。

3、根據(jù)不同的故障,進行相應的處理。

4、一般常見機械故障及處理措施。

(1)機房:

a、電機軸承故障:電機運轉(zhuǎn)時發(fā)出異常響聲,如判斷是軸承故障,應拆下電機檢查軸承,如有發(fā)卡、磨損過大,則須更換軸承;

b、選層器故障:一般有以下幾種:

――滑鏈:應調(diào)整鏈條長度,調(diào)整帶動輪位置;

――選層器三角觸頭不動:多為污塵太多所致,應用除污劑清除污染。此齊除污快、去污強、而且還有滑潤作用;

――上、下滑桿不靈活:主要是導向軸承銹死、或?qū)к墰]有潤滑、主導軸生銹、沒有潤滑油所致。應更換導向軸承、導軌加潤滑油、除去主導輕軸銹污、加潤滑油。

c、制作器故障:制動閘瓦與制動輪之章有磨擦現(xiàn)象。應調(diào)整制動閘瓦,更換制動閘瓦,除去制動輪上的油污;

d、限速器故障:夾繩鉗口及繩槽入有雜物、軸承損壞。應清洗雜物、更換軸承。

(2)井道與轎廂:

a、轎廂門和自動門機構故障:開關門時有抖動聲、不開門、不關門、開門時有碰聲、門隙過大等。應清除地坎滑槽雜物、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動處加油等;

b、廳門故障同上;

c、開門刀故障:運行時有碰聲、或突然停車。應調(diào)整開門刀位置(開門刀與廳門地坎間隙、開門刀與廳門持輪間隙);

d、導軌故障:運行不平穩(wěn)、發(fā)抖、震動等現(xiàn)象。應高速軌道尺寸,用找道尺調(diào)正、用軌道銼修平接口;

e、導靴故障:運行不平穩(wěn)、有磨鐵聲、振動等現(xiàn)象,導靴片磨損嚴重、導靴座位置不對等,應更換導靴,調(diào)整導靴座位置;

f、安全鉗故障:運行時有磨鐵聲,嚴重時安全鉗還會動作剎車,或單邊剎車。應調(diào)整安全鉗間隙、安全聯(lián)動機構,加油潤滑,保證各活動部位靈活。

(3)底坑:

a、補償鏈故障:運行時有碰鏈聲,由于補償鏈增長或縮短等原因所致。應調(diào)整補償鏈長度;

b、安全鉗鋼絲繩張緊輪故障:運行進有磨鋼絲繩聲或有異常聲。應調(diào)整安全鉗鋼絲繩,更換軸承;

c、緩沖器故障:緩沖器生銹,不活動,液壓油量不足。應除去鐵銹,補充液壓油。

5、電梯一般常見的電氣故障及維修處理方法;

(1)

a、保險絲故障:

b、――緩沖器、底坑急停、斷繩開關短路。應排去底坑積水,排除短路點、換上雙同保險絲、廳門轎門安全回路;

――井道有水,回路有短路點。應斷去來水源,排除斷路點,換上雙同保險比、指示燈回路;

――廳外指示有水或有線破裂斷路。應排干水,排除短路點,更換保險絲,控制回路;

――控制線圈被燒,控制元件內(nèi)部斷路,應更換控制線圈和控制元件,排除線路斷路點、換上雙同保險絲。

接觸器和斷路器故障:接觸器或繼電器不工作,由于接觸器和繼電器線圈燒壞,控制線路或插件有斷開點,控制線路保險被燒壞等原因所致。應更抵達接角器或繼電器,排除斷開點,更換保險絲。

(1)與轎廂:

a、上、下限及極限武裝故障:此故障職責電梯不能走車,一般是是由于開頭接觸不好或斷路等原因所致。應清潔接觸點或更換、排除斷點等;

b、轎門、廳門聯(lián)鎖開關故障:此故障出現(xiàn)電梯只關門不走車,一般是由于聯(lián)鎖開關接觸不好或開關損壞、線路繼路等原因所致。應清潔接觸點,更換開關線路斷點等;

c、安全鉗開關、安全窗開關、轎頂急停:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開關接觸不良或損壞等原因所致。應清潔接觸點,更換開關。

第11篇物業(yè)轄區(qū)安裝維修有償服務規(guī)程格式怎樣的

物業(yè)轄區(qū)安裝維修及有償服務規(guī)程

1.0目的對物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)的各類安裝維修及有償服務過程進行控制,為業(yè)主/業(yè)戶提供滿意的服務。

2. 0適用范圍適用于物業(yè)管理公司管理處向業(yè)戶提供業(yè)戶室內(nèi)設施設備安裝及有償維修服務的管理。

3. 0 職責3.1管理處工程部負責組織日常的小型設備安裝及維修工程,由客戶服務中心按標準收取維修服務費用。

3. 2管理處工程部人員負責向業(yè)主/業(yè)戶提供具體的維修安裝服務,并填寫相關記錄。

3. 3管理處環(huán)境部負責聯(lián)系清潔公司向業(yè)主/業(yè)戶提供清潔有償服務。

3. 4管理處采購人員負責申購、提供安裝維修服務所需的物品、材料、工具。

3. 5管理處客戶服務中心工作人員負責安裝維修及有償服務信息登記及回訪工作。

4.0程序要點:

4.1服務需求的登記

4.1.1 管理處通過入伙、日常宣傳等形式將管理處有償服務公布給業(yè)戶。

4.1.2管理處客戶服務中心如接有業(yè)戶來人、來電的要求服務的申請后,登記在《業(yè)戶服務/需求/意見記錄表》,簽發(fā)《有償服務單》,單中應注明住戶的地址、聯(lián)系電話、要求的維修內(nèi)容時間等。

4.1.3中控室接到業(yè)戶口頭、來電、打?qū)χv機的維修服務需求時將業(yè)戶地址、姓名、服務內(nèi)容、聯(lián)系電話、預約服務時間記錄在《業(yè)戶服務/需求/意見記錄表》上。

4.2派工

4.2.1 客戶服務中心、中控室在做完記錄后及時填寫《有償服務單》,并通知相關維修人員按業(yè)務預約的時間前往維修。

4.3安裝維修

4.3.1 維修人員接到通知后,根據(jù)《有償服務單》中的情況到倉庫辦理物品領用手續(xù)。

維修人員也可先到現(xiàn)場了解情況以確定維修用料。

4.3.2 維修人員領料后,即前往《有償服務單》指定地點給業(yè)戶提供安裝維修服務,并在《安裝維修及服務工作標準》中規(guī)定的時間內(nèi)完成維修任務。

4.3.3 經(jīng)查實無法實施維修的,維修人員應及時向工程部主管報告,并向業(yè)戶說明情況。

工程部解決不了的,應及時上報管理處經(jīng)理,直至問題解決為止。

4.3.4 維修人員在提供服務過程中應遵守公司規(guī)定的服務人員文明禮貌有關規(guī)定。

4.4維修收費

4.4.1維修人員在現(xiàn)場提供安裝及維修服務時,應根據(jù)《有償服務收費項目及標準》真實地向報修業(yè)戶告知,并在《有償服務單》上將各類材料用品費用、人工費等收費數(shù)額按實記錄并統(tǒng)計,在征得業(yè)戶同意用銀行托收方式或現(xiàn)金支付費用的前提下,方才可及時為業(yè)戶提供安裝及維修服務。

4.4.2原則上,所有業(yè)戶的有償安裝及維修服務提供,凡涉及收費的,均明確要求業(yè)戶采取銀行托收的方式付款,不允許維修人員私自收取業(yè)戶的現(xiàn)金支付,如出現(xiàn)有此類情況,當以違規(guī)嚴肅處理。

4.5維修記錄

4.5.1 維修人員根據(jù)服務內(nèi)容,填寫《有償服務單》,提供服務時請業(yè)戶在相應欄目簽名。

4.5.2 服務完成后,維修人員將《有償服務單》第一聯(lián)、第三聯(lián)送交客戶服務中心,第二聯(lián)工程部留存,第四聯(lián)交由業(yè)戶備存。

第三聯(lián)由客戶服務中心作為收取有償服務費用的憑據(jù)。

4.5.3 客戶服務中心每天至少兩次到監(jiān)控中心抽查《業(yè)戶服務/需求/意見記錄表》記錄情況,并收回前一天的記錄。

4.6回訪

4.6.1 客戶服務中心事務管理員針對維修人員已完成的有償服務的工作質(zhì)量和服務態(tài)度進行回訪,每周按安裝維修及服務數(shù)量的60%填寫《回訪單》。

回訪時可采用電話或上門的形式。

4.6.2 對于收費金額在200元以上的維修項目,客戶服務中心主管應登門回訪或電話回訪,了解維修工作質(zhì)量、服務態(tài)度和收費情況等。

回訪情況記錄在《回訪單》上。

4.6.3 業(yè)戶對服務質(zhì)量不滿意而投訴,按《業(yè)戶投訴處理程序》執(zhí)行。