第1篇 物業(yè)轄區(qū)維修過(guò)程檢驗(yàn)規(guī)程制度怎么寫(xiě)
物業(yè)轄區(qū)維修過(guò)程檢驗(yàn)規(guī)程1檢驗(yàn)?zāi)康拇_保業(yè)主(住戶(hù))提出的服務(wù)要求得到滿(mǎn)足,使公司所轄物業(yè)及設(shè)備、設(shè)施能安全、長(zhǎng)久、有效的使用。
2適用范圍2.1物業(yè)公共部分維修過(guò)程的檢驗(yàn)。
2. 2業(yè)主(住戶(hù))室內(nèi)維修過(guò)程的檢驗(yàn)。
3. 職責(zé)3.1 工程領(lǐng)班每日對(duì)派工單進(jìn)行檢查,對(duì)所轄物業(yè)公共部分進(jìn)行巡視。
3. 2工程主管負(fù)責(zé)周檢。
3. 3客服中心進(jìn)行每月維修工作的回訪(fǎng)。
4內(nèi)容
4.1服務(wù)過(guò)程的檢驗(yàn)內(nèi)容
4.1.1服務(wù)及時(shí)性的檢驗(yàn):a.根據(jù)維修預(yù)定時(shí)間,準(zhǔn)時(shí)到達(dá)目的地;
b.客服人員派工維修視工作復(fù)雜程度而定一般性維修不超過(guò)8小時(shí);
c.對(duì)于特別困難的,要求從接到維修到完成最多不超過(guò)72小時(shí)(工作要求特殊的例外);
d.不能當(dāng)天完成的,應(yīng)向業(yè)主(住戶(hù))解釋原因。
4.1.2 服務(wù)質(zhì)量的檢驗(yàn):按維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn),檢查是否嚴(yán)格按工作手冊(cè)執(zhí)行:a.功能性維修,以恢復(fù)原有功能為準(zhǔn);
b.外觀(guān)性維修,表面應(yīng)無(wú)色差、高低不平現(xiàn)象,與原有部位相比較,應(yīng)無(wú)突兀感;
c.滿(mǎn)足業(yè)主的合理要求;
4.2服務(wù)過(guò)程的檢驗(yàn)周期
4.2.1 日檢:工程領(lǐng)班每天進(jìn)行日巡視檢查,發(fā)現(xiàn)維修質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)通知維修人員維修,對(duì)每日的《維修派工單》、《設(shè)備維修單》要及時(shí)收回,以檢驗(yàn)服務(wù)的及時(shí)性和住戶(hù)對(duì)維修服務(wù)過(guò)程是否滿(mǎn)意,并查找當(dāng)日未解決項(xiàng)目原因,及時(shí)監(jiān)督解決。
4.2.2 周檢:工程主管依據(jù)'維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)',每周對(duì)物業(yè)公共部位設(shè)施、設(shè)備(機(jī)電設(shè)備除外)情況進(jìn)行周巡視檢查,對(duì)發(fā)現(xiàn)的無(wú)需進(jìn)行原因分析的不合格,現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行糾正,對(duì)需進(jìn)行原因分析的不合格執(zhí)行《糾正、預(yù)防措施控制程序》,及時(shí)進(jìn)行處理。
4.2.3 月檢:客服中心每月對(duì)維修服務(wù)進(jìn)行抽查。
按派工單總量抽取5%(最多不超過(guò)物業(yè)總戶(hù)數(shù)的5%)對(duì)業(yè)主(住戶(hù))進(jìn)行回訪(fǎng),以檢驗(yàn)維修服務(wù)過(guò)程的質(zhì)量。
4.3 維修不合格的處理對(duì)以上檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格應(yīng)立即查找原因,及時(shí)采取糾正措施,并填寫(xiě)《糾正措施報(bào)告》。
在檢驗(yàn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)隱患應(yīng)及時(shí)采取預(yù)防措施,具體處理程序按《糾正、預(yù)防措施控制程序》執(zhí)行。
相關(guān)質(zhì)量記錄:1.《維修派工單》2.《 設(shè)備維修單》3.《糾正/預(yù)防措施處理單》4.《設(shè)備保養(yǎng)工作月評(píng)估表》
第2篇 物業(yè)轄區(qū)住戶(hù)家庭安裝維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程制度
物業(yè)轄區(qū)住戶(hù)家庭安裝、維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
一、目的
規(guī)范住戶(hù)家庭安裝/維修程序,確保高效率、高質(zhì)量地完成住戶(hù)家庭的安裝/維修工作。
二、適用范圍
適用于物業(yè)管理處轄區(qū)內(nèi)住戶(hù)家庭的安裝/維修工作。
三、職責(zé)
1、機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)檢查住戶(hù)家庭安裝/維修工作的實(shí)施情況,負(fù)責(zé)住戶(hù)家庭安裝/維修工作的組織實(shí)施。
2、機(jī)電維修部水電維修員具體負(fù)責(zé)住戶(hù)家庭的安裝/維修工作。
四、程序要點(diǎn)
1、水電維修員進(jìn)住戶(hù)家進(jìn)行安裝/維修時(shí)的基本要求
(1)水電維修員進(jìn)行住戶(hù)家庭安裝/維修時(shí),要嚴(yán)格遵守《物業(yè)管理處員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。
(2)水電維修員進(jìn)行住戶(hù)家庭安裝/維修時(shí),要做到如下兩點(diǎn):
a、自覺(jué)維護(hù)公司及住戶(hù)的權(quán)益,不做損害公司名譽(yù)的事;
b、不能不懂裝懂,遇到疑難問(wèn)題要如實(shí)、詳細(xì)地匯報(bào)給機(jī)電維修組長(zhǎng),請(qǐng)求支援解決。
(3)水電維修員進(jìn)行住戶(hù)家庭維修時(shí)應(yīng)征詢(xún)住戶(hù)意見(jiàn),盡量恢復(fù)維修前的原貌原樣,如有改動(dòng)應(yīng)征得住戶(hù)的同意方可進(jìn)行。如果不能滿(mǎn)足住戶(hù)的要求,則應(yīng)向住戶(hù)解釋清楚并表示歉意,盡量取得住戶(hù)的諒解。
(4)水電維修員進(jìn)行住戶(hù)家庭安裝/維修前,首先應(yīng)設(shè)計(jì)好方案或者進(jìn)行仔細(xì)檢測(cè)、判斷出故障部位(元器件)。嚴(yán)禁盲目安裝或亂拆亂換,以免造成不必要的返工或引韋住戶(hù)投訴。
(5)水電維修員接到住戶(hù)家庭安裝/維修通知單后,應(yīng)在15分鐘內(nèi)準(zhǔn)備好安裝/維修所需主要材料、輔助材料、施工工具及清潔用品(塑料袋、干凈抹布等),按與住戶(hù)約定的時(shí)間提前5分鐘趕到(特殊情況除外)。
(6)水電維修員來(lái)到住戶(hù)家門(mén)前,應(yīng)先按門(mén)鈴(3次左右),如無(wú)門(mén)鈴時(shí)可用手輕輕敲門(mén)。見(jiàn)到住戶(hù)時(shí)要先問(wèn)好,簡(jiǎn)潔說(shuō)明事由征得住戶(hù)同意后方可進(jìn)入室內(nèi)進(jìn)行安裝/維修。
(7)水電維修員進(jìn)行安裝/維修時(shí),要把有礙操作的物品小心移開(kāi),并把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好(用塑料布或廢報(bào)紙等)。盡量例噪音降到最低限度,嚴(yán)禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嘻笑取鬧。
(8)進(jìn)入住戶(hù)家庭,應(yīng)將住戶(hù)準(zhǔn)備好的鞋換好后方可進(jìn)入住戶(hù)家庭。
2、家庭維修
(1)日光燈維修:
a、檢查測(cè)量日光管兩端電壓是否正常,如不正常則應(yīng)檢修開(kāi)關(guān);
b、檢查啟輝器管腳接觸是否良好,否則應(yīng)整修啟輝器座;檢查啟輝器電容是否已擊穿,玻璃管是否已發(fā)黑,如是則更換一個(gè)啟輝器;
c、檢查光管兩端是否較黑或燈絲已燒斷,如是則應(yīng)更換同規(guī)格的光管;
d、檢查日光管管腳是否接觸良好,否則應(yīng)整修日光管理管座,整修后達(dá)不到要求的應(yīng)更換;
e、檢查鎮(zhèn)流器是否燒斷、燒焦或存在短路現(xiàn)象,如是則應(yīng)更換一個(gè)同規(guī)格的鎮(zhèn)流器;
f、維修工作完成后應(yīng)開(kāi)燈試驗(yàn),日光管閃爍應(yīng)不超過(guò)3次就能點(diǎn)亮,否則應(yīng)重新檢修,直至故障排除。
(2)開(kāi)關(guān)維修:
a、計(jì)算用電負(fù)荷,如已超載則要求住戶(hù)相應(yīng)減少負(fù)荷,否則應(yīng)申請(qǐng)?jiān)鋈?
b、拉下總電源開(kāi)關(guān),用萬(wàn)用表檢查有無(wú)短路故障,如有則應(yīng)先對(duì)懷疑點(diǎn)進(jìn)行檢查,多面手再逐一檢查,直至故障排除;
c、拉下總電源開(kāi)關(guān),用500v搖表檢查線(xiàn)路絕緣情況,如果搖表指針“抬不起頭”,則表明線(xiàn)路漏電,此時(shí)就逐條線(xiàn)路檢查,直至故障排除;
d、故障全部排除后,換上一個(gè)同規(guī)格的開(kāi)關(guān);
e、試驗(yàn)開(kāi)頭應(yīng)開(kāi)閉正常。
(3)電表維修:
a、計(jì)算住戶(hù)是否超載用電,如是則要求住戶(hù)增容;
b、對(duì)電表加負(fù)載試驗(yàn),如有下列任意一種情況則應(yīng)更換一個(gè)經(jīng)供電局校驗(yàn)后合格的電表;電表不轉(zhuǎn)、電表轉(zhuǎn)得異常快或慢、電表里面冒煙、電表接線(xiàn)柱燒穿;
c、電表安裝應(yīng)方正牢固、無(wú)傾斜、無(wú)松坳,注意進(jìn)、出線(xiàn)的正確接法;
d、安裝完畢后進(jìn)行通電實(shí)驗(yàn),電表應(yīng)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活,無(wú)異常噪音;
e、會(huì)同服務(wù)中心管理員做好新舊電表底數(shù)的記錄。
(4)水咀、閘閥維修:
a、關(guān)掉水咀、閘閥前的閥門(mén),排空管內(nèi)的水,拆下水咀或閘閥:
b、擰開(kāi)水咀或閘閥,如密封膠墊損壞則應(yīng)更換一個(gè)同規(guī)格的密封膠墊;如閥桿磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換一個(gè)同規(guī)格的水咀或閘閥;
c、在水咀或水管螺絲牙段纏繞水膠布(順時(shí)針?lè)较?,裝上水咀或閘閥;
d、開(kāi)水試驗(yàn),螺牙連拉處應(yīng)不滲水,開(kāi)關(guān)水咀或閘閥應(yīng)靈活,水咀或閘閥關(guān)水后應(yīng)不漏水。
(5)水表維修:
a、關(guān)閉水表前的閘閥,排空管內(nèi)的水,拆下水表;
b、拆開(kāi)水表,檢查濾網(wǎng)是否被臟物堵住,如是則應(yīng)清除臟物;清潔水表讀數(shù)盤(pán),重新裝配好水表。如水表齒輪磨損嚴(yán)重應(yīng)更換一個(gè)新水表;
c、裝回水表,應(yīng)注意放好兩端密封膠圈,水表的水流方向應(yīng)與供水方向一致。水表安裝應(yīng)牢固無(wú)松動(dòng)、水平無(wú)傾斜;
d、水表安裝完畢后進(jìn)行通水試驗(yàn),接頭處應(yīng)不滲水,水表應(yīng)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活;
e、會(huì)同服務(wù)中心管理員做好新舊水表啟用底數(shù)的記錄。
(6)煤氣熱水器維修:
a、開(kāi)機(jī)時(shí)不著火:
――檢查電池電壓是否足夠,如果不夠則應(yīng)更換同規(guī)格的電池;
――如果開(kāi)機(jī)能夠聽(tīng)到“吱吱”的打火聲,則說(shuō)明打火部分正常否則應(yīng)更換電子打火電廠(chǎng)總成;
――檢查氣路部分:一種情況是檢查煤氣瓶?jī)?nèi)是否有煤氣或煤氣瓶子閥門(mén)是否擰開(kāi);第二種情況是檢查煤氣電磁閥是否卡住,如是則應(yīng)拆開(kāi)電磁閥檢修(擦除臟物、加潤(rùn)滑油)。
b、開(kāi)機(jī)時(shí)有“嘭”的爆炸聲:
――先關(guān)閉煤氣瓶閥門(mén);
――用電風(fēng)筒吹干高壓打火線(xiàn);
――調(diào)整點(diǎn)火間隙:
――開(kāi)機(jī)時(shí)如能聽(tīng)到清脆的電磁閥動(dòng)作聲響,則表明電磁閥工作正常,否則應(yīng)拆開(kāi)電磁閥修理(加潤(rùn)滑油、擦除臟物);
――打開(kāi)煤氣瓶閥六。開(kāi)機(jī)點(diǎn)火正常,反復(fù)試3-5次。
c、燃燒火焰為紅色應(yīng)清除空氣進(jìn)氣門(mén)臟物;
d、先導(dǎo)閥門(mén)控制的煤氣熱水器維修:
――開(kāi)機(jī)時(shí)先導(dǎo)閥處未點(diǎn)火此時(shí)應(yīng)修理先導(dǎo)閥;
――開(kāi)機(jī)時(shí)先導(dǎo)閥處點(diǎn)火,但主電磁閥打不開(kāi),不能正常點(diǎn)火。此時(shí)應(yīng)拆修主電磁閥(活動(dòng)閥芯多次,清除污物)。
(7)煤氣灶維修:
a、開(kāi)機(jī)不著火:
――開(kāi)機(jī)時(shí)如點(diǎn)火電
極無(wú)火花則說(shuō)明壓電陶瓷損壞,此時(shí)應(yīng)更換點(diǎn)火器總成;
――清除空氣進(jìn)氣門(mén)臟物。
b、燃燒火焰為紅色:
――清潔爐頭管路及爐頭臟物;
――清除空氣進(jìn)門(mén)臟物。
c、漏煤氣:
――如軟管拉頭處漏氣則應(yīng)整改處理接頭處;
――如點(diǎn)火器總成漏煤氣則應(yīng)拆換點(diǎn)火器總成。
(8)坐而水箱維修:
a、水箱浮球閥漏水:
――用手輕輕抬高浮球閥桿如能止漏,則應(yīng)調(diào)整浮球閥桿陰位螺釘;
――用手輕輕抬高浮球閥桿如不能止漏則應(yīng)修整浮球閥封水位置;整修后如仍漏水則應(yīng)更換水箱配件總成。
b、水箱出水膠塞位置;
――電熱棒生銹或老化導(dǎo)致漏電,此時(shí)應(yīng)更換同規(guī)格的電熱棒;
――如膠塞已老化或變形則應(yīng)更換膠塞。
(9)電熱水器維修:
a、開(kāi)關(guān)跳制:
――電熱棒生銹或老化導(dǎo)致漏電,此時(shí)應(yīng)更換同規(guī)格電熱棒;
――如是開(kāi)關(guān)本身質(zhì)量問(wèn)題則應(yīng)更換同規(guī)格的開(kāi)關(guān)。
b、電熱水器不熱水。如經(jīng)查是電熱棒燒斷,此時(shí)應(yīng)更換一根同規(guī)格的電熱棒。
(10)抽油煙機(jī)維修:
a、檢查電容是否變形、膨脹或爆裂,如是則應(yīng)更換一個(gè)同規(guī)格的電容;
b、檢查電動(dòng)機(jī)是否漏電,如是則應(yīng)更換一個(gè)同型號(hào)規(guī)格的電動(dòng)機(jī);
c、檢查電動(dòng)機(jī)軸是否阻滯難轉(zhuǎn)動(dòng),如是則應(yīng)對(duì)波絲加潤(rùn)滑油;
d、檢查電動(dòng)機(jī)溫度保護(hù)器是否燒壞,如燒壞則直接短接溫度保護(hù)器。
(11)空調(diào)器的維修:
a、詢(xún)問(wèn)住戶(hù)關(guān)于空調(diào)器的故障情況;
b、檢查空調(diào)器有無(wú)異常聲響、有無(wú)異常氣味,如有則應(yīng)查找出具體故障部位并進(jìn)行相應(yīng)的整改;
c、觀(guān)察電器元件、接線(xiàn)頭有無(wú)燒焦或松脫,如有則應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)整改;
d、觀(guān)察管路接頭處有無(wú)油污,如有則說(shuō)明此部份泄漏,此時(shí)應(yīng)將接頭處擰緊;
e、用手摸吸氣管,如果感覺(jué)吸氣管溫度跟環(huán)境溫度差不多,則說(shuō)明空調(diào)器制冷劑不夠,此時(shí)應(yīng)查找出制冷劑泄漏部位并排除,然后再充注制冷劑;
f、觀(guān)察毛細(xì)管出口和蒸發(fā)器入口部分如有結(jié)霜,而其他部位有少量凝露或干燥無(wú)露,則表明空調(diào)器制冷劑不夠,系統(tǒng)有泄漏,此時(shí)應(yīng)查找出泄漏部位并排除;
g、用手摸干燥過(guò)濾器,正常時(shí)應(yīng)比環(huán)境溫度稍高,如果手摸干燥過(guò)濾器有發(fā)涼的感覺(jué),則說(shuō)明干燥過(guò)濾器臟堵,此時(shí)應(yīng)更換干燥過(guò)濾器;
h、用復(fù)合壓力表測(cè)量空調(diào)器高低壓力,如果低壓低于0.4mpa,則說(shuō)明空調(diào)器有泄漏,此時(shí)應(yīng)查找出故障部位并排除?？照{(diào)器正常時(shí)的高低壓為(30。c);低壓為0.49-0.54mpa,高壓為1.17-1.37mpa;
i、用鉗形表測(cè)量運(yùn)轉(zhuǎn)電流,比較測(cè)量值與額定值是否有較大偏差,如有則應(yīng)分析產(chǎn)生的原因,并排除故障;
j、全部工作完成后,啟動(dòng)空調(diào)器試運(yùn)轉(zhuǎn),如仍有故障則應(yīng)繼續(xù)查找原因直至故障排除。
3、給水管的安裝
(1)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況確定出最佳管路走向(綜合考慮如下因素:住戶(hù)要求、美觀(guān)效果、最省材料以及最省人力)。
(2)安裝水管前的準(zhǔn)備工作:
a、根據(jù)《住戶(hù)家庭安裝/維修通知單》領(lǐng)取所需的主要材料(如水管、直通、彎頭、三通、閘閥、水龍頭、活接等);
b、輔助材料(如水膠帶、白色的油漆或涂料、管碼、膠粒等);
c、借用所需的公用工具(如三輪車(chē)、開(kāi)牙機(jī)等)。
(3)給水管安裝要領(lǐng):
a、整個(gè)給水管路安裝只允許有一個(gè)活接頭,并盡量留在接駁進(jìn)水口處;
b、給水管應(yīng)盡量緊貼陰角、陽(yáng)角或墻壁;
c、給水管每米垂直偏差應(yīng)<2mm,橫向偏差應(yīng)<1mm(吊線(xiàn)尺量);
d、冷、熱水管的安裝要求是:當(dāng)冷熱水管上下平行安裝時(shí),熱水管必須在冷水管上面;當(dāng)冷熱水管垂直安裝時(shí),熱水管應(yīng)冷水管面向的左側(cè);
e、給水管每?jī)擅准肮諒澨帒?yīng)加管碼固定;
f、刷白色的油漆或白色涂料(如住戶(hù)需要的話(huà));
g、試水時(shí)應(yīng)整個(gè)管有一處滲漏水。
4、安裝/維修工作完成后,水電維修員應(yīng)及時(shí)清掃工作場(chǎng)地:小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi),大的工作垃圾(如泥沙、磚頭、紙箱等)要搬到附近的垃圾桶(箱)邊止。用干凈的抹布擦拭弄臟了的各部位(如桌椅、墻壁、地面等)?；謴?fù)各物品的原來(lái)狀態(tài)(位置)。
5、全部工作完成后,水電維修員要實(shí)驗(yàn)安裝/維修后的效果給住戶(hù)看,實(shí)驗(yàn)次數(shù)不少于3次;同時(shí)要給住戶(hù)講解應(yīng)注意的事項(xiàng),如果住戶(hù)有不滿(mǎn)意的地方(合理的要求),則應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改直至住戶(hù)滿(mǎn)意為止。
6、確認(rèn)一切正常后,水電維修員應(yīng)禮貌地請(qǐng)住戶(hù)在《住戶(hù)家庭安裝/維修通知單》上簽名確認(rèn)。如果住戶(hù)對(duì)此次安裝/維修收費(fèi)有異議,水電維修員應(yīng)根據(jù)《機(jī)電維修部制作維修項(xiàng)目收費(fèi)規(guī)定》向住戶(hù)作出詳盡的解釋,消除住戶(hù)不必要的疑慮。
7、水電維修員離開(kāi)住戶(hù)時(shí),應(yīng)禮貌地向住戶(hù)道別、謝謝住戶(hù)的支持、配合與諒解。
8、水電維修員回到機(jī)電維修部后要及時(shí)在《住戶(hù)家庭安裝/維修通知單》上做好維修記錄,記錄內(nèi)容包括:維修內(nèi)容、所用主要材料、施工工時(shí)等,然后簽上水電維修人員姓名以備日后查詢(xún)。
9、機(jī)電維修部做好《住戶(hù)家庭安裝/維修通知單》登記工作。
10、公共場(chǎng)及收樓遺留的水電安裝/維修項(xiàng)目可按上述程序要點(diǎn)實(shí)施,完工后由水電維修員做好《維修整改工作音》與《公共設(shè)備設(shè)施維修(制作)通知單》的記錄。
五、記錄
1、《住戶(hù)家庭安裝/維修通知單登記表》
2、《公共設(shè)備設(shè)施維修(制作)通知單登記表》
3、《維修整改工作單登記表》
六、相關(guān)支持文件
第3篇 zx物業(yè)轄區(qū)給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程
物業(yè)轄區(qū)給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程
一、目的
規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作,確保給排水設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能完好。
二、適用范圍
適用于物業(yè)管理處轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施(含消防供水機(jī)組)的維修保養(yǎng)。
三、職責(zé)
1、物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況。
2、機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并組織、監(jiān)督該計(jì)劃的實(shí)施。
3、維修管理員具體負(fù)責(zé)實(shí)施水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。
4、服務(wù)中心主管負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶(hù)通知停水的情況。
四、程序要點(diǎn)
1、《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的制定:
(1)每年的12月15日之前,由機(jī)電維修部主管制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并上報(bào)物業(yè)經(jīng)理審批。
(2)制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的原則:
a、給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度;
b、給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況(故障隱患);
c、合理的時(shí)間(避開(kāi)節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等)。
(3)《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容:
a、維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容;
b、備品、備件計(jì)劃;
c、具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間;
d、預(yù)計(jì)費(fèi)用。
2、管理員對(duì)給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí),應(yīng)按《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》進(jìn)行。
3、小區(qū)內(nèi)主供水管(dn100以上加壓管)爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變頻器、pc中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成,其余維修保養(yǎng)由機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)。
4、水泵機(jī)組維修保養(yǎng)。維修部管理員每年的4月、10月份應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)所有水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。
(1)電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng):
a、用500v搖表檢測(cè)電動(dòng)機(jī)線(xiàn)圈絕緣電阻是否在0.5mω以上,否則應(yīng)烘干處理或修復(fù);
b、檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無(wú)阻滯或異常聲響,如有則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承;
c、檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無(wú)碰殼現(xiàn)象,如有則應(yīng)修整處理;
d、清潔電動(dòng)機(jī)外殼;
e、檢查電動(dòng)機(jī)是否脫漆嚴(yán)重,如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。
(2)水泵維修保養(yǎng):
a、檢查水泵軸承是否靈活、如有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)加注潤(rùn)滑油;如有異常磨擦聲響,則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承;
b、轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸,如果有卡住、碰撞現(xiàn)象,則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪;如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重,則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸;
c、檢查壓盤(pán)根處是否漏水成線(xiàn),如是應(yīng)加壓盤(pán)根;
d、清潔水泵外表;
e、如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重,則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆,重新刷上油漆。
(3)檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無(wú)損壞,如損壞則應(yīng)更換。
(4)檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固,如松弛則應(yīng)擰緊。
5、控制柜維修保養(yǎng)。管理員每年的5月、11月應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)水泵房的控制柜進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。
(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件,清潔控制柜外殼,務(wù)必使柜內(nèi)無(wú)積塵、無(wú)污物。
(2)檢查、緊固接線(xiàn)對(duì),對(duì)于燒蝕嚴(yán)重的接線(xiàn)頭應(yīng)更換。
(3)檢查柜內(nèi)所有線(xiàn)頭的號(hào)碼管是否清晰,是否有脫落現(xiàn)象,如是則應(yīng)整改。
(4)交流接觸器維修保養(yǎng):
a、消除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒;
b、清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換;
c、清潔鐵芯上的油污及臟物;
d、檢查復(fù)位調(diào)簧情況;
e、擰緊所有緊固件。
(5)自耦減壓?jiǎn)?dòng)器維修保養(yǎng):
a、用500v搖表測(cè)量絕緣電阻,應(yīng)不低于0.5mω,否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理;
b、外殼應(yīng)可靠接地,如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后,擰緊接地線(xiàn)。
(6)熱繼電器維修保養(yǎng):
a、檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無(wú)損,如損壞則應(yīng)更換;
b、檢查熱繼電器的導(dǎo)線(xiàn)接頭處有無(wú)過(guò)熱痕跡或燒傷,如有則整修處理,處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。
(7)自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)維修保養(yǎng):
a、用500v搖表測(cè)量絕緣電阻,應(yīng)不低于100mω,否則應(yīng)烘干處理;
b、清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒,如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換;
c、自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)在閉合或斷開(kāi)過(guò)程中,其可動(dòng)部分與滅弧室的零頭應(yīng)無(wú)卡住現(xiàn)象;
d、檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒,娟則應(yīng)將其消除,但不能修銼,只能輕輕擦拭。
(8)中間繼電器、信號(hào)繼電器維修保養(yǎng):對(duì)中間繼電器、信號(hào)繼電器應(yīng)做模擬試驗(yàn),檢查兩者的動(dòng)作是否可靠,輸出信號(hào)是否正確,如有應(yīng)更換型號(hào)的中間繼電器、信號(hào)繼電器。
(9)信號(hào)燈、指示儀表維修保養(yǎng):
a、檢查各信號(hào)燈是否正常,如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡;
b、檢查各指示儀表指示是否正確,如有偏差則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整,調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號(hào)的儀表。
(10)遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng):
a、檢查表內(nèi)是否有積水,如有則應(yīng)干燥處理;
b、檢查信號(hào)線(xiàn)接頭處是否腐蝕,如腐蝕較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接;
c、偏差很大或信號(hào)線(xiàn)腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)拆換。
6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)
(1)閘閥維修保養(yǎng):
a、檢查密封膠墊處是否漏水,如漏水則應(yīng)更換密封膠墊;
b、檢查壓黃油麻繩處是否漏水,如漏水則應(yīng)重新黃油麻油;
c、對(duì)閘閥閥桿加黃油潤(rùn)滑;
d、對(duì)銹蝕嚴(yán)重的閘閥(明裝)應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。
(2)止回閥維修保養(yǎng):
a、檢查止回閥密封膠墊是否損壞,如損壞則應(yīng)更換;
b、檢查止回閥彈簧彈力是否足夠,如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧;
c、檢查止回閥油漆是否脫胎換骨落花流水,如脫落花流水嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油漆。
(3)浮球閥維修保養(yǎng):
a、檢查浮球閥密封膠墊是否老化,如老化則應(yīng)更換;
b、檢查浮球閥連桿是否彎曲,如彎曲則應(yīng)校直;
c、檢查浮球閥連桿插銷(xiāo)是否磨損嚴(yán)重,如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。
(4)液位控制器維修保養(yǎng):
a、檢查密封圈、密封膠墊是否損壞,如損壞則應(yīng)更換;
b、清除壓力室內(nèi)污物,疏通控制水道;
c、檢查控制桿兩端螺母是否緊固,如松弛則應(yīng)擰緊;
d、緊固所有螺母。
7、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)
(1)用500v搖表檢測(cè)潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25mω以上,否則應(yīng)拆開(kāi)潛水泵或排污泵,對(duì)線(xiàn)圈進(jìn)行烘干處理。
(2)檢查密封圈是否已老化,如已老化則應(yīng)更換。
(3)檢查軸承磨損情況,如轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)更換同型號(hào)同規(guī)格的軸承。
(4)清潔潛水泵、排污泵外殼、如銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)在表面處理后重新油漆一遍。
(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固,如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水示、排污泵上的所有螺母。
8、明裝給排水管理維修保養(yǎng)(每年10月進(jìn)行一次)
(1)檢查支持托回是否牢固,否則應(yīng)加強(qiáng)。
(2)檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目,否則應(yīng)整改。
(3)檢查保護(hù)漆是否完好,如脫漆較嚴(yán)重則應(yīng)重新油漆一遍。
(4)檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象,如漏水則應(yīng)處理(更換膠墊)。
9、每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時(shí)間計(jì)劃不允許超過(guò)8小時(shí),如必須超過(guò)8小進(jìn),則應(yīng)由機(jī)電維修部主管填寫(xiě)《申請(qǐng)延時(shí)維修保養(yǎng)表》經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)后方可延時(shí)。
10、對(duì)于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作,應(yīng)由機(jī)電維修部主管盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中;對(duì)于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障,先經(jīng)機(jī)電維修部主管口頭批準(zhǔn)后,可以先組織解決而后寫(xiě)出《--事故報(bào)告》并上報(bào)物業(yè)經(jīng)理。
11、管理員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《
維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi),并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)由維修部主管整理成冊(cè)后存檔,保存其為長(zhǎng)期。
12、停水管理。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時(shí),應(yīng)由機(jī)電維修部主管填寫(xiě)《停申請(qǐng)表》,經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后通知服務(wù)中心,由服務(wù)中心提前24小時(shí)通知有關(guān)用戶(hù)。如因特殊情況突然停水,應(yīng)在恢復(fù)供水12小時(shí)內(nèi)向有關(guān)用戶(hù)作出解釋。
五、記錄
第4篇 物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務(wù)規(guī)程制度3
物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務(wù)規(guī)程(3)
五、水的維修
(一)、樓上水漏到樓下
1、檢查樓上何處漏水下來(lái),如是浴缸下水管堵塞而漏水,應(yīng)及時(shí)疏通;如是馬桶漏水,應(yīng)及時(shí)檢修樓上馬桶,其它地方漏水,都應(yīng)及時(shí)處理。
2、維修完畢后48小時(shí)跟蹤查看,看是否還有其它地方漏水。
(二)、個(gè)別樓層停水
1、先查清停水位置,關(guān)閉總閥,用工具拆開(kāi)支閥,取出濾網(wǎng),清洗濾網(wǎng)后,裝回濾網(wǎng)和支閥,打開(kāi)總閥供水。
2、做好跟蹤,檢查各住戶(hù)是否有水。
(三)、維修墻內(nèi)水管
1、先查找原因:關(guān)好室內(nèi)所有用水閥門(mén),查看水表是否轉(zhuǎn)動(dòng),如轉(zhuǎn)動(dòng)說(shuō)明墻內(nèi)水管破漏。
2、維修時(shí)先關(guān)水表前的總閥,后打通漏水處墻面瓷片,取出破漏水管。
3、裝入新水管。
4、打開(kāi)總閥后看是否漏水,如無(wú)漏水,補(bǔ)好水泥,再重新貼上瓷片。
5、維修完畢,關(guān)閉房間內(nèi)所有水閥門(mén),看水表是否轉(zhuǎn)動(dòng),并作24小時(shí)跟蹤檢查。
(四)、水龍頭漏水
1、檢查漏水情況,拆下水籠頭,檢查內(nèi)芯栓,如是內(nèi)芯斷裂應(yīng)更換內(nèi)芯。
2、如果是內(nèi)芯橡皮過(guò)小或破損,應(yīng)更換。
3、如果是水籠頭自身有沙眼而漏水,應(yīng)更換水籠頭。
4、維修后,應(yīng)反復(fù)開(kāi)關(guān)水龍頭數(shù)次,使其開(kāi)關(guān)自如。
(五)、開(kāi)關(guān)、接頭漏水
1、檢查開(kāi)關(guān),接頭何處漏水,如有破損情況,應(yīng)及時(shí)檢修。
2、修不好,要及時(shí)更換開(kāi)關(guān)或接頭。
3、維修完畢后,水管加壓,反復(fù)開(kāi)關(guān)數(shù)次,看是否漏水。
(六)、洗臉(菜)盆漏水
1、先檢查何處漏水,如果是存水彎頭管處漏水,應(yīng)馬上檢修此處,先拆下存水彎管,檢查兩接口處是否有破損情況;如有必要,則更換彎管,或用水中
膠和生膠帶密封接口破損處,以達(dá)到不漏水為止。
2、如是軟管斷裂、漏水,應(yīng)及時(shí)更換軟管,并把接頭處接好。
3、如是水龍頭(水咀)或接頭漏水,檢查水龍頭(水咀)或接頭處是否有破裂損壞情況,如有破裂損壞情況,應(yīng)及時(shí)換上新水龍頭(水咀)或接頭,并用生膠帶密封此處。
4、如是臺(tái)式盆四周漏水,應(yīng)用白水泥把盆四周密封一圈到不漏為止。
5、在維修完畢后,放水試漏,以達(dá)到不再漏水的目的。在水泥凝固以后(約需四小時(shí)),再在周?chē)菟畽z驗(yàn)。
(七)、洗臉(菜)盆堵塞
1、先用抽子試通,不通時(shí)再查明堵塞原因。
2、取下存水彎倒掉雜物后,裝好存水彎。
3、如再不通則打開(kāi)檢查口,用鐵線(xiàn)勾出存水彎內(nèi)的臟物。
4、用疏通機(jī)疏通,再用水試通直至通暢為止。
5、用大水試排水管,如果流水順暢則說(shuō)明已疏通好;如果去水較慢則說(shuō)明仍堵塞,更換排污橫管。
(八)、馬桶堵塞及漏水
1、堵塞
(1)首先用膠吸泵吸5次以上,然后用大水(用水通倒水)試座廁是否去水順暢,如順暢則表明以疏通好;如仍去水滿(mǎn)則按2步驟進(jìn)行。
(2)如堵塞嚴(yán)重則應(yīng)拆開(kāi)座廁疏通:
①先看整個(gè)坐廁地裂縫、缺楞、掉角等缺陷,如有缺陷則應(yīng)向住戶(hù)說(shuō)明情況并征得住衣的同意后方可動(dòng)手拆坐廁;
②剔除坐廁周?chē)?、坐廁出水口與排污口相接處的白水泥,抬開(kāi)坐廁;
③如果坐而座埋在地磚下面則應(yīng)用鋼鑿鑿掉坐而座周?chē)牡卮u;如果坐廁是用螺栓固定的則應(yīng)拆掉螺母,然后才抬開(kāi)坐廁;
④反沖坐廁并用鐵線(xiàn)勾出坐而s形存水彎頭內(nèi)的臟物;
⑤用鐵線(xiàn)勾出排污口彎頭內(nèi)的臟物或用疏通機(jī)疏通排污管;
⑥用大水試排污管,如果流水順暢則重新裝回坐廁;如果仍堵塞,則更換排污橫管。
2、漏水
a.先檢查漏水情況:如是出水口漏水,應(yīng)先把水箱水放掉,后取下水箱,拆下螺絲,取出馬桶,查看連接件及膠泥圈是否完好,如有損壞應(yīng)立即更換;裝上馬桶,裝好水箱,上好螺絲,用白水泥密封馬桶的四周(三小時(shí)后可以使用)。
b.維修完畢后,放水看是否漏水。
(九)、浴缸堵塞和漏水
1、堵塞
a.如堵塞部位在室內(nèi),則用疏通機(jī)疏通,再用水試通至正常為止。
b.如堵塞部位在室外,則取下窗花,系好安全帶出到室外,打開(kāi)檢查口取出雜物,用水試通直到正常。
2、漏水
a.如排水管漏水,打破瓷片,取下排水管重新安裝,試水后不漏為止。
b.維修完畢后,打開(kāi)水龍頭往浴缸內(nèi)放水,查看是否排放。往浴缸內(nèi)放水到一定水量后,存放5分鐘再排放,查看相關(guān)位置有無(wú)漏水。
(十)、疏通地漏
1、先用抽子試通,若不通則打開(kāi)檢查口檢查,清理雜物。
2、仍不通時(shí)再使用疏通機(jī)疏通直至通暢為止。
3、用水試通到正常使用。
(十一)廚房/衛(wèi)生間查漏
1、確認(rèn)室內(nèi)給排水管的走向,并仔細(xì)查看具體滲漏部位。
2、關(guān)閉室內(nèi)所有用水部位(包括坐而水箱),查看水表是否轉(zhuǎn)動(dòng),如不轉(zhuǎn)動(dòng)則說(shuō)明給水管不漏水;如果水表轉(zhuǎn)動(dòng)說(shuō)明給水管漏水。
3、用鐵釬貼著給水管漏水可疑處仔細(xì)聽(tīng),如聽(tīng)見(jiàn)水流聲則說(shuō)明此處漏水;如沒(méi)有聽(tīng)到水流聲則應(yīng)另移一處,直至找到漏水處。
4、排除給水管漏水故障后如果仍漏水,則應(yīng)在挨近排水排污橫管與立管接口的地方用切磚機(jī)切開(kāi)一塊地磚,挖掉地磚下面的泥沙,讓沉箱里的水從排污立管流走。然后分別放洗手盆、浴缸、地漏、坐廁、洗菜盆的水,直至查出漏水的衛(wèi)生器具。
5、衛(wèi)生器具一般情況下是接頭漏水。如切磚機(jī)切開(kāi)漏水衛(wèi)生器具的接頭,如接頭漏水則應(yīng)重新安裝好接頭,如果接頭不漏水測(cè)肯定是排水或排污橫管破裂或堵塞。
(十二)排水排污橫管安裝
1、用電錘打碎衛(wèi)生間或廚房的地磚、水泥砂漿層。
2、用塑料紡織袋運(yùn)走碎的地磚、水泥砂漿。
3、鏟盡排水排污管上的泥土。
4、取出破爛的或嚴(yán)重堵塞的排水排污橫管。
5、平整夯實(shí)裝排水排污橫管的基礎(chǔ)。
6、排水排污管就位(此時(shí)應(yīng)注意到排水排污管應(yīng)按5%的坡度坡向排水排污立管)。
7、從排水排污立管接口處開(kāi)始朝衛(wèi)生器具方向開(kāi)始裝管:
①如是鑄鐵管接頭則應(yīng)先向
接口內(nèi)加壓麻絲,然后再加壓半干的水泥,接口應(yīng)全部塞滿(mǎn);
②如是pvc膠管接頭則直接用pvc膠粘結(jié),注意接口應(yīng)注滿(mǎn)pvc膠水。
8、排水排污管全部裝好后,用水反復(fù)試(三次以上)排水排污橫管是否漏水。如漏水則應(yīng)重新安裝;如不漏水則可以回填沙土。填土?xí)r應(yīng)邊填邊夯實(shí),夯實(shí)時(shí)應(yīng)注意裝管部位的用力不能太大。
(十三)水管或配件破裂漏水
1、給水管漏水
①迅速關(guān)閉供水閥與循回閥。
②鍍鋅鋼管原則上不允許焊補(bǔ),尤其是生活飲用水管,盡量避免焊補(bǔ),可更換新管。
③ppr管采用熱熔技術(shù)進(jìn)行修補(bǔ)。
2、閥門(mén)漏水
①閥門(mén)壓蓋破裂,更換新壓蓋,也可用鑄鐵焊條焊上。
②閥門(mén)鉸或銷(xiāo)斷落,重新更換裝上閥門(mén)鉸或銷(xiāo)。
③閥門(mén)破裂,重新更換新閥門(mén)。
3、接頭漏水
①軟接頭漏水:則先關(guān)閉水閥,裂縫填料后加固并盡快更換。
②三通、直通漏水:需更換或補(bǔ)焊。
3、噴淋管破裂漏水
①當(dāng)噴淋頭破裂時(shí),迅速切斷穩(wěn)壓泵電源和關(guān)閉供水閥門(mén)。
②通知消防中心值班人員隔離該回路的水流指示器信號(hào)。
③搬遷現(xiàn)場(chǎng)的物品避免水泡。
④更換新噴淋頭。
⑤若無(wú)備用噴淋頭,可先用堵頭堵塞待材料購(gòu)回時(shí)再更換。
⑥更換后試水,該點(diǎn)應(yīng)無(wú)漏水。
⑦并通知消防中心值班解除該回路的水流指示器信號(hào)。
⑧記錄事件的原因和維修結(jié)果。
4、下水管滲漏或破裂
①鑄鐵管有砂眼應(yīng)焊補(bǔ),
②pvc管滲漏,宜對(duì)接頭重新填料后進(jìn)行緊固;如破裂應(yīng)更換新管。
六、維修電器
注:住戶(hù)電器一般以住戶(hù)送外維修為主(以下為修熱水器為例)。
1、熱水器不出火
a.看是否氣源關(guān)閉。
b.關(guān)氣、取蓋、檢查打火器。
c.查找原因后修好。
d.裝蓋、裝手柄。
e.開(kāi)氣打火正常使用。
2、不出熱水
a.先關(guān)冷水, 檢查熱水閥門(mén)。
b.如閥門(mén)內(nèi)芯壞換閥門(mén)芯。
c.裝入新閥門(mén)內(nèi)芯后。
d.打著火后先開(kāi)冷水閥門(mén),后熱水閥門(mén)看是否有熱水出來(lái)。
e.如無(wú)熱水出來(lái), 在關(guān)好所有閥門(mén)后,再拆開(kāi)熱水器清洗過(guò)濾網(wǎng)。
第5篇 物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務(wù)規(guī)程制度1
物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務(wù)規(guī)程(1)
一、土建部分的維修
(一)、墻和頂棚維修(石膏板基層)
1、修補(bǔ)發(fā)絲裂縫
a.沿裂縫清除表面涂料及膩?zhàn)?用砂紙打磨并清理干凈,露出基層。
b.用蟲(chóng)膠粘貼砂布帶干后按工序刮抹膩?zhàn)哟虻?待干后補(bǔ)刷面層涂料。
2、修補(bǔ)一般裂縫(剛性基層,非沉降裂縫)
a.沿裂縫用工具將兩側(cè)基層鑿成內(nèi)八字口,直至不見(jiàn)原裂縫,清除粉散顆料。
b.用水將裂縫基層表面徹底濕潤(rùn)后,涂刷水泥結(jié)合層。
c.準(zhǔn)備足夠的膨脹水泥,調(diào)成半干濕狀,并及時(shí)使用。
d.用抹子或刮膩刀將補(bǔ)縫材料完全填入裂縫內(nèi),抹平壓光,然后清除表面多余的補(bǔ)縫材料。
e.在補(bǔ)縫材料干燥后,在修補(bǔ)面處刮膩?zhàn)?涂刷涂料。
3、修補(bǔ)小孔、小洞
對(duì)于灰墻上因釘釘子造成的小孔或因家具碰撞造成的凹坑,可用膩?zhàn)?、墻板灰或其它合適的填充材料進(jìn)行填塞。
a.填塞孔洞前先清除孔隙周?chē)炙傻幕夷?并將孔隙邊緣區(qū)浸濕。
b.填塞孔洞后,需經(jīng)過(guò)幾個(gè)小時(shí)的干燥時(shí)間,然后用砂紙磨平,利用邊磨邊劃圈的運(yùn)動(dòng)將修補(bǔ)的邊融合。
c.在修補(bǔ)面上先刷一道底層涂料,然后再涂表面涂料。
4、修補(bǔ)大的孔洞
a.先剔鑿墻面孔洞周?chē)炙傻幕鶎?清掃沖洗干凈,用與基層相同質(zhì)地的材料進(jìn)行嵌填。
b.為避免嵌填物達(dá)到一定強(qiáng)度后,抹灰層產(chǎn)生收縮裂縫,剪比孔洞大些的鋼絲網(wǎng)片,用水泥釘固定在洞周?chē)鶎由稀?/p>
c.清水濕潤(rùn)基層,抹灰打底,待凝固后再抹第二道面層。
d.等修補(bǔ)的部分凝固干燥后,刮膩?zhàn)哟虻?干后用砂子打磨,分別噴刷二道表面涂料。
(二)、更換地面或墻面瓷磚、瓷片
1、剔除損壞的瓷磚,鑿掉結(jié)合層,清掃殘?jiān)?噴灑水濕潤(rùn)。
2、涂抹水泥結(jié)合層。
3、使用與原墻、地面同樣材質(zhì)和規(guī)格的瓷磚,用水泥漿摻107膠均勻涂抹在瓷磚背面,用手壓貼,并用木錘或膠錘錘平、直,劃去磚縫多余泥漿。
4、必須留縫使灰縫表面光滑平整,不得高出瓷片,留縫后不得高出瓷片周邊弧形角。
5、修補(bǔ)工作完畢后,用布或棉紗把瓷磚表面擦抹干凈。
6、對(duì)于外門(mén)窗周?chē)纱u的修補(bǔ), 把需要更換的瓷磚進(jìn)行鑿除(含結(jié)合層),在門(mén)窗口或接觸處基層,為防止?jié)B水常需涂抹防水涂料(修補(bǔ)程序同1.2.3.4.5.)。
(三)、更換外墻面、地面馬賽克
1、清除破損、脫落的馬賽克及其結(jié)合層。
2、將塵土沖洗干凈,修補(bǔ)面涂抹結(jié)合層(水泥加107膠)。
3、按損壞大小裁剪后在馬賽克背面涂抹結(jié)合層。
4、手持馬賽克紙邊緣,用手逐漸加壓平抹就位,后用平板拍打平整,與原墻、地面平直。
5、粘貼約4小時(shí)后,用刷子沾水將馬賽克表面紙浸透,并揭去紙,用棉紗把馬賽克表面擦干凈。
(四)、地下室墻體堵漏
1、堵塞不漏水的孔洞
a.超過(guò)1/8英寸的裂縫,必須用鑿子和手錘鑿成楔形槽,灰塵和混凝土碎必須清除干凈。
b. 將裂縫用水浸濕。
c. 用1:3干硬性水泥砂漿填塞,填塞時(shí),灰漿要用力完全塞入空隙內(nèi)。
d. 填補(bǔ)材料要保持濕潤(rùn),并養(yǎng)護(hù)三天。
e. 以上填補(bǔ)材料也可用雙組份環(huán)氧樹(shù)脂,其效果比灰漿好;拌和后抹在需要修補(bǔ)的部位(半小時(shí)要用完),半小時(shí)用濕手揩光面。
2、堵塞漏水孔洞
a.用鑿子將孔洞向下剔口并除去灰渣。
b.用水泥不漏水膠結(jié)材料堵填。操作時(shí),按生產(chǎn)廠(chǎng)家的技術(shù)說(shuō)明配料,并將其搓成胡蘿卜狀堵漏材料,在這種材料剛開(kāi)始硬化時(shí)(一般在搓成后的幾分鐘內(nèi)),作為塞子塞入孔內(nèi)。堵孔材料凝結(jié)硬化前要及時(shí)抹平。
(五)、修補(bǔ)損壞的人行道和車(chē)道
1、如果損壞面積不大,可以用107膠拌水泥,按照附帶的說(shuō)明書(shū)進(jìn)行修補(bǔ);
對(duì)于大面積損壞的修補(bǔ),采用用1:2:2 硅酸鹽干硬性混凝土。
a.將人行道或車(chē)道表面松散或破碎的砼鑿掉,鑿除深度約1英寸。
b.用鑿子將坑底徹底鑿毛(注意要戴上護(hù)目鏡),破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形,再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。
c.將要修補(bǔ)的砼表面浸濕(但不能太濕)。
d.在表面涂一層厚厚的硅酸鹽水泥漿,并在水泥漿硬化前將修補(bǔ)用砼拌和物填入坑內(nèi),并將其搗實(shí),填入坑內(nèi)的砼要稍稍高出坑面,以便搗實(shí)下沉。
e.用木抹子輕輕地將修補(bǔ)表面抹平。在砼開(kāi)始硬化時(shí),還要用抹子再細(xì)抹一遍。養(yǎng)護(hù)6天。(人行道在養(yǎng)護(hù)期間不得讓人行走)。
2、人行道或車(chē)道上裂縫修補(bǔ)
a.清除松散碎渣。將裂縫掏鑿成凹齒形。
b.浸濕要澆搗的裂縫。
c. 澆搗1:2:2干硬性硅酸鹽混凝土。
d. 養(yǎng)護(hù)6天。
注:如果裂縫太窄不便填塞礫石砼時(shí),可用1:3水泥砂漿加107膠進(jìn)行修補(bǔ);如果裂縫或破損面積較大時(shí),必須將其全部鑿除,并用新拌砼填實(shí)。
(六)、開(kāi)裂墻體和地面修補(bǔ)
1、用冷鏨將墻體的松散部分鑿開(kāi)1英寸深,將該部位表面掏鑿成凹槽,
用刷子將松散灰砂刷除干凈。
2、用水將需要修補(bǔ)的部位徹底浸濕。
3、用1:3水泥砂漿(稠漿)填滿(mǎn)裂縫,再抹平其表面,抹平后養(yǎng)護(hù)6天。
4、修補(bǔ)地面同墻體,養(yǎng)護(hù)48小時(shí)后,用磨石或包在木塊上的金剛砂紙將修補(bǔ)處研磨成與地面齊平。
(七)、修補(bǔ)損壞的踏步
1、將損壞部分鑿成v形槽,直鑿至堅(jiān)實(shí)的砼層為止。
2、用刷子將其表面的碎散物刷除干凈。
3、用水將露出部分浸濕。
4、如果踢腳的邊緣損壞,則要用模板緊靠著踢腳并支撐好。
5、用水泥漿涂抹v形部分,并用1:3水泥砂漿將其填滿(mǎn),抹平后養(yǎng)護(hù)6天。
(八)、修補(bǔ)抹灰層
1、修補(bǔ)抹灰層裂縫
a.用小刀或刮刀插入裂縫,以探測(cè)需用灰膏深度。
b. 用錘子和冷鏨將裂縫鑿成內(nèi)寬外窄的鍵槽,以便將新填入的灰膏'固定住'。
c. 刷除干凈裂縫內(nèi)松散材料,并將裂縫
浸濕。
d. 用油灰刀或抹子將灰膏填入裂縫內(nèi)并擠密。
e. 如果裂縫通過(guò)抹灰層一直延伸至基層,就要在裂縫處多填入一些灰膏,
待灰膏干燥15分鐘后,再用抹子將其壓成與周?chē)糠窒嗨频钠矫妗?/p>
f. 每天早、晚各一次用花灑向修補(bǔ)面均勻地噴水,對(duì)其進(jìn)行濕養(yǎng)護(hù),持續(xù)三天。
2、修補(bǔ)大面積的抹灰層
a.將損壞的抹灰面從墻體上刮除。
b.徹底把混凝土或砌體表面弄潔凈。對(duì)于磚砌體表面,要先從磚縫剔出1/4英寸的砂漿縫,以便將打底涂層嵌牢,然后再用鐵絲刷刷砌體表面,并進(jìn)行全面沖洗;對(duì)于光滑的砼墻面,要用鑿子將墻面鑿毛。
c. 將抹灰基層用水潤(rùn)濕。抹第一遍1:3水泥砂漿,第一遍抹灰厚3/8英寸。
d. 在第一遍抹灰開(kāi)始凝固,但尚未硬化時(shí), 就要進(jìn)行水平刮毛,以便于與第二層抹灰相結(jié)合。
e. 待第一遍抹灰已充分凝固,并有足夠強(qiáng)度承受自身及第二遍抹灰層的重量時(shí),即可進(jìn)行第二遍抹灰。通常,第二遍抹灰要在第一遍抹灰之后4-5小時(shí)才能進(jìn)行。為保證第一遍抹灰層具有一定的濕度,要不時(shí)均勻地向抹灰面灑水,直到準(zhǔn)備進(jìn)行第二遍抹灰為止;在進(jìn)行第二遍抹灰之前,還要將第一遍抹灰浸濕。
f. 用力將第二遍抹灰抹壓到墻上,用一直尺將其刮平并抹光。第二遍抹灰約1/4英寸厚,在其開(kāi)始硬化時(shí),再用抹子細(xì)壓一遍,抹灰完后,隔天才進(jìn)行養(yǎng)護(hù),養(yǎng)護(hù)持續(xù)一天。
(九)、維修滲水外墻
1、外裝修的分格縫未做二次處理而引起滲水的,應(yīng)用水泥砂漿重新嵌補(bǔ)密實(shí),勾成斜縫。
2、窗臺(tái)處滲水,應(yīng)將窗臺(tái)拆除重新砌粉,向外留有汲水坡度,窗樘底的外側(cè)應(yīng)留有1cm左右圓凹縫,并用水泥砂漿填實(shí)。 3、在外墻滲水部位采用一布四膠噴漿或刷漿修理:在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網(wǎng)格布和四度氯丁建筑防水膠涂貼,再用機(jī)械噴涂(或用手工涂刷)1:0.5水泥砂漿面層。
3、外墻滲水面積較大時(shí),可滿(mǎn)涂1-2度膠質(zhì)防水涂料。
4、墻、板接縫處滲水,可用預(yù)制氯乙烯膠泥要嵌縫。先開(kāi)鑿、清理板縫,用噴燈加熱板縫和膠泥條,邊嵌邊加熱,最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉。
5、用氯丁防水膠在室內(nèi)修補(bǔ)。將滲水外的內(nèi)粉刷層鏟除,范圍比滲水部位的周邊擴(kuò)大10-15cm,將墻面和縫隙清理干凈,用氯丁膠和水砂漿嵌縫,然后再用水泥砂漿粉刷基層, 在基層上涂刷2-3度氯丁膠,在最后一度膠未干時(shí)即用水泥砂漿找平,再粉刷面層。
(十)、維修屋面水池(或水箱)
1、先將水池(或水箱)四壁清洗干凈。
2、做一布四膠防水層,外涂一層彈性水泥防水層,再用1:2水泥砂漿做保護(hù)層。
(十一)、屋面修漏(剛性屋面)
1、用膠泥或油膏修理屋面分倉(cāng)縫漏水或屋面板產(chǎn)生變形,原剛性防水層分倉(cāng)縫處漏水。
2、縱橫泛水滲漏,可在泛水處填三層干油氈,用聚氯脂嵌縫進(jìn)行處理。
3、出屋面管道處漏水,先將管道四周清洗干凈,再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、聚氨脂、pvc膠泥等。
4、沿溝處漏水,可用密封材料在滴水處嵌縫,沿溝底部可用兩布四油氯丁橡膠防水層進(jìn)行修漏,也可用滿(mǎn)涂膠泥或油膏的方法來(lái)修漏。
(十二)做砂漿面層
1、整理、夯實(shí)基礎(chǔ)。
2、首先將水泥、砂按1:1配好并干拌均勻,然后加水拌到顏色一致。
3、水泥砂漿攤鋪后應(yīng)立即拍實(shí),在水泥初凝前做完抹平工作,在水泥終凝前做完壓光工作。
4、如表面水分較多可撒適量的1:1平水泥砂,撒布要均勻,撒后再用木塊搓平壓光(不宜撒干水泥)。
5、如做地面在層應(yīng)保證厚度為50mm左右,如做墻面面層應(yīng)保證厚度為15mm左右。
(十三)貼地面磚
1、在房間四周墻面彈好+500mm水平線(xiàn)。
2、基層處理:對(duì)于光滑的水泥地面要鑿毛或半路洗干凈后刷水泥漿。
3、做灰餅、做標(biāo)筋:
①?gòu)膲γ?500mm水平線(xiàn)下返,在房間四周彈磚面上平線(xiàn)做灰餅,灰餅上平線(xiàn)應(yīng)低于地面標(biāo)高一個(gè)地面磚加粘貼層的厚度;
②根據(jù)灰餅在房間四周做標(biāo)筋房間較大時(shí),應(yīng)每隔1-1.5m作標(biāo)筋一道。有地漏的房間,標(biāo)盤(pán)應(yīng)朝地漏方向以5%的坡度呈放射狀匯集。標(biāo)筋厚度控制在20-30mm。
4、抹線(xiàn)平面:根據(jù)標(biāo)筋高度用1:2或11:9.3水泥砂漿填至比標(biāo)筋稍高,然后拍實(shí)并刮平,使展平的砂漿面與標(biāo)筋找齊。用托線(xiàn)橫豎檢查砂漿層平整度、標(biāo)高及泛水(坡度)要求,如不行則重新刮平。
5、規(guī)方、彈線(xiàn)、拉線(xiàn):
①測(cè)量房間縱橫方向的尺寸,考慮磚縫為2mm。當(dāng)尺寸不足整塊磚的倍數(shù)時(shí),可用切磚機(jī)切磚貼于邊角處;當(dāng)尺寸與整塊磚的倍數(shù)相差不大時(shí),可用調(diào)整磚縫間的方法來(lái)解決;
②根據(jù)確定的磚數(shù)和縫寬在房間中部彈十字線(xiàn),然后每隔4塊磚彈控制線(xiàn)或在房間四周貼標(biāo)磚并拉線(xiàn)。
6、鋪貼地磚:
①?gòu)姆块g里面向門(mén)口方向鋪貼;
②在找平面澆水泥漿并掃平,面積應(yīng)控制在邊鋪磚邊澆灰;
③磚背面抹滿(mǎn)、抹勻1:2粘漿的磚,準(zhǔn)確地鋪貼在澆好水泥漿的找平面上,磚的上楞要跟拉線(xiàn)找平,隨時(shí)注意橫平豎直;
④用木錘敲實(shí)、找平,貼得不實(shí)或低于水平控制線(xiàn)高度的要摳出補(bǔ)漿重貼。
7、勾縫:
①用白水泥漿勾縫或擦縫,勾縫應(yīng)密實(shí),縫內(nèi)要平整光滑;
②如縫隙很小(1mm)以下,可以直接撒干的白水泥,用掃帚將水泥掃入縫內(nèi)并灌滿(mǎn),用水壺灑適量的水,并用木拍拍實(shí)縫隙。
③水泥砂漿凝固后,用抹布、棉紗徹底擦凈水泥痕跡,清潔地磚地面。
8、養(yǎng)護(hù):地磚鋪完后應(yīng)在上面灑少許水,24小時(shí)內(nèi)不準(zhǔn)上人。
(十四)坐廁安裝
1、將預(yù)留排污管口周?chē)鍜吒蓛?取下臨時(shí)管堵,清除排污管內(nèi)的臟物。
2、在坐便器與地面接觸的部位鋪上白水泥漿。
3、在坐便器的排水口與預(yù)留排污管口對(duì)正,承接口上抹上玻璃膠,放在坐便器,并調(diào)整好坐廁位置。
4、將坐便器與地面接觸的周邊縫處刮平抹光,白水泥漿不足的地方應(yīng)填滿(mǎn)。
5、將水箱出水口與坐便器進(jìn)水口對(duì)正并放好膠墊,找平、找正水箱與坐便器安裝固定孔,插入8-10mm螺栓,套上膠墊和墊圈,擰至適當(dāng)緊度。
6、連接好水箱進(jìn)水軟管。
(十五)立柱式洗面器安裝
1、按照預(yù)留排水口中心的位置在墻上畫(huà)好豎線(xiàn)。
2、將立柱中心對(duì)準(zhǔn)墻壁上豎線(xiàn)立好放正,將洗面器放在立柱上,使洗面器中心也對(duì)準(zhǔn)墻上豎線(xiàn)。放平找正后,在墻上畫(huà)好固定洗面器和立柱移到別處。
3、按墻上的印記用沖擊鉆 10mm的膨脹螺栓孔,向孔內(nèi)打入 10mm膨脹螺栓并擰緊。
4、將安放立柱的地面印記內(nèi)鋪好15-30mm厚白水泥漿,然后將立柱放在印記位置上。
5、將洗面器安裝孔對(duì)準(zhǔn)墻面上膨脹螺并放在立柱上,再次將洗面器找平,立柱找直,在膨脹螺栓上加膠墊、平墊圈,然后用螺母擰緊(用力應(yīng)適度)。
第6篇 s物業(yè)轄區(qū)綜合布線(xiàn)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程
物業(yè)轄區(qū)綜合布線(xiàn)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程
1.嚴(yán)格按照保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行系統(tǒng)的保養(yǎng)。
2.配線(xiàn)架跳線(xiàn)的壓接只能使用專(zhuān)用工具。
3.配線(xiàn)架沒(méi)有用的跳線(xiàn)應(yīng)拆除。
4.清除配線(xiàn)架、光纖機(jī)架、樓層配線(xiàn)架上灰塵,保持設(shè)備清潔。
5.檢查緊固有關(guān)的配線(xiàn)架和模塊。
6.檢查配線(xiàn)架上的標(biāo)志,發(fā)現(xiàn)缺失馬上補(bǔ)充。
7.工作完成后填寫(xiě)通訊線(xiàn)路設(shè)備檢查表
第7篇 物業(yè)轄區(qū)中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程制度
物業(yè)轄區(qū)中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程
(二)
1、目的規(guī)范中央空調(diào)維修保養(yǎng)工作,確保中央空調(diào)各項(xiàng)性能完好。
2、范圍適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各類(lèi)中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。
3、職責(zé)3.1 制冷技工具體負(fù)責(zé)中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。
3. 2 工程維修部主管負(fù)責(zé)組織制冷技工研究、制定制定中央空調(diào)維修保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施。
3. 3 管理處主任負(fù)責(zé)審核年度維修保養(yǎng)計(jì)劃并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況。
3. 4 綜合部負(fù)責(zé)向有關(guān)業(yè)主/用戶(hù)通知停用中央空調(diào)的情況。
3. 5 分公司運(yùn)營(yíng)技術(shù)部負(fù)責(zé)中央空調(diào)維修保養(yǎng)的技術(shù)指導(dǎo)。
4、工作內(nèi)容
4.1 中央空調(diào)維修保養(yǎng)計(jì)劃的制定。
4.1.1 每年的12月26日前,由工程維修部主管組織制冷技工一起研究、制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》報(bào)管理處主任審核。
4.1.2 工程維修部主管根據(jù)審批后的年度保養(yǎng)計(jì)劃,在每月26日前制定《月份設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃》,報(bào)管理處主任審核后組織實(shí)施。
4.1.3 制定年度維修保養(yǎng)計(jì)劃的原則:a.中央空調(diào)使用的頻度;
b.中央空調(diào)運(yùn)行狀況(故障隱患);
c.合理的時(shí)間(避開(kāi)節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等)。
4.1.4 年度維修保養(yǎng)計(jì)劃應(yīng)包括如下內(nèi)容:a.維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容;
b.具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間;
c.預(yù)計(jì)費(fèi)用;
d.備品、備件計(jì)劃。
4.2 對(duì)中央空調(diào)進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)應(yīng)按計(jì)劃進(jìn)行。
4.3 制冷技工負(fù)責(zé)中央空調(diào)的日常維修保養(yǎng)。
中央空調(diào)的大型修理及pc中央處理器的故障處理由外委完成。
4.4 冷卻塔維修保養(yǎng):制冷技工每半年對(duì)冷卻塔進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。
4.4.1 用500v搖表檢測(cè)電機(jī)絕緣電阻應(yīng)不低于0.5mω,否則應(yīng)干燥處理電機(jī)線(xiàn)圈,干燥處理后仍達(dá)不到0.5mω以上時(shí)則應(yīng)拆修電機(jī)線(xiàn)圈。
4.4.2 檢查電機(jī)、風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活,如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤(rùn)滑油;
如有異常摩擦聲則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格的軸承。
4.4.3 檢查皮帶是否開(kāi)裂或磨損嚴(yán)重,如是則應(yīng)更換同規(guī)格皮帶;
檢查皮帶是否太松,如是則應(yīng)調(diào)整(每半個(gè)月檢查出一次);
檢查皮帶輪與軸配合是否松動(dòng),如是則應(yīng)整修。
4.4.4 檢查布水器是否布水均勻,否則應(yīng)清潔管道及噴嘴。
4.4.5 清洗冷卻踏(包括填料、集水槽),清潔風(fēng)扇風(fēng)葉。
4.4.6 檢查補(bǔ)水浮球閥是否動(dòng)作可靠,否則應(yīng)修復(fù)(不定期)。
4.4.7 擰緊所有緊固件。
4.4.8 清潔整個(gè)冷卻塔外表。
4.5 風(fēng)機(jī)盤(pán)管維修保養(yǎng):制冷技工每隔半年對(duì)風(fēng)機(jī)盤(pán)進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。
4.5.1 每周清洗一次空氣過(guò)濾網(wǎng),排除盤(pán)管內(nèi)空氣(不定期)。
4.5.2 檢查風(fēng)機(jī)是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)加注潤(rùn)滑油,如有異常摩擦響聲則應(yīng)更換風(fēng)機(jī)軸承。
4.5.3 用500v搖表檢測(cè)風(fēng)機(jī)電機(jī)線(xiàn)圈,絕緣電阻應(yīng)不低于0.5mω,否則應(yīng)整修處理。
檢查電容有無(wú)變形、鼓脹或開(kāi)裂,如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容;
檢查各接線(xiàn)頭是否牢固,是否有過(guò)熱痕跡,如是則作相應(yīng)整修。
4.5.4 清潔風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、盤(pán)管、積水盤(pán)上的污物。
4.5.5 用鹽酸溶液(內(nèi)加緩蝕劑)清除盤(pán)管內(nèi)壁的水垢。
4.5.6 擰緊所有緊固件。
4.5.7 清潔風(fēng)機(jī)盤(pán)管外殼。
4.6 冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng):制冷技工每半年對(duì)冷凝器、蒸發(fā)器進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。
4.6.1 柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng):a.每周清洗一次空氣過(guò)濾網(wǎng);
b.清潔蒸發(fā)器散熱片;
c.清潔接水盤(pán)。
4.6.2 水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)(清除污垢):a.配制10%的鹽酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕記);
b.拆開(kāi)冷凝器、蒸發(fā)器兩端進(jìn)出水法蘭封閉,然后向里注滿(mǎn)酸溶液,酸洗時(shí)間為24小時(shí)。
也可用泵循環(huán)清洗,清洗時(shí)間為12小時(shí);
c.酸洗完畢后用1%的naoh溶液或5%naco3溶液清洗15分鐘,最后再用清水沖洗3次以上。
d.全部清冼完畢后,檢查是否漏水,如漏水則申請(qǐng)外委維修,如不漏水則重新裝好(如法蘭的密封膠墊已老化則應(yīng)更換)。
4.7 冷卻水泵機(jī)組、冷凍水泵機(jī)組維修保養(yǎng):制冷技工每半年對(duì)冷卻水泵機(jī)組、冷凍水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。
4.7.1 電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng):a.用500v搖表檢測(cè)電動(dòng)機(jī)線(xiàn)圈絕緣電阻是否在0.5mω以上,否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理或修復(fù)。
b.檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無(wú)阻滯現(xiàn)象,如有則應(yīng)加潤(rùn)滑油,如加潤(rùn)滑油后仍不行則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格的軸承。
c.檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無(wú)擦殼現(xiàn)象,如有則應(yīng)修整處理。
4.7.2 水泵維修保養(yǎng):a.轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸,觀(guān)察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象,如是軸承問(wèn)題則對(duì)軸承加注潤(rùn)滑油或更換軸承;
如是水泵葉輪問(wèn)題則應(yīng)拆修水泵;
b.檢查壓盤(pán)處是否漏水成線(xiàn),如是則應(yīng)加壓盤(pán)根(不定期);
4.7.3 堅(jiān)持彈性聯(lián)軸器有無(wú)損壞,如損壞則應(yīng)更換彈性橡膠墊(不定期)。
4.7.4 清洗水泵過(guò)濾網(wǎng)。
4.7.5 擰緊水泵機(jī)組所有緊固螺栓。
4.7.6 清洗水泵機(jī)組外殼,如脫漆或銹蝕嚴(yán)重,則應(yīng)重新油漆一遍。
4.8 制冷技工每半年對(duì)冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機(jī)盤(pán)管路進(jìn)行一次保養(yǎng),檢查冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機(jī)盤(pán)管路處是否有大量的凝結(jié)水或保溫層已破損,如是則應(yīng)重做保溫層。
4.9 閥類(lèi)維修保養(yǎng):制冷技工每半年對(duì)閥類(lèi)進(jìn)行一次保養(yǎng)。
4.9.1 節(jié)制閥與調(diào)節(jié)閥的維修保養(yǎng):a.檢查是否泄露,如是則應(yīng)加壓填料;
b.檢查閥門(mén)開(kāi)閉是否靈活,如阻力較大則應(yīng)對(duì)閥桿加注潤(rùn)滑油;
c.如閥門(mén)破裂或開(kāi)閉失效,則應(yīng)更換同規(guī)格閥門(mén);
d.檢查法蘭連接處是否滲漏,如是則應(yīng)拆換密封膠墊。
4.9.2 電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥維修保養(yǎng):a.干燥過(guò)濾器:檢查干燥過(guò)濾器是否已臟堵或吸潮,如是則更換同規(guī)格的干燥過(guò)濾器;
b.電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥:--通斷電檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥是否動(dòng)作可靠,如有問(wèn)題則更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥;
--對(duì)壓差調(diào)節(jié)閥間閥桿加潤(rùn)滑油,如壓填料處泄露則應(yīng)加壓填料。
4.10 檢測(cè)、控制部分維修保養(yǎng):制冷技工每半年對(duì)檢測(cè)、控制部分進(jìn)行一次保養(yǎng)。
4.10.
1 檢測(cè)器件(溫度計(jì)、壓力表、傳感器)維修保養(yǎng):a.對(duì)于讀數(shù)模糊不清的溫度計(jì)、壓力表應(yīng)拆換;
b.送檢溫度計(jì)、壓力表合格后方可使用;
c.檢測(cè)傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實(shí)驗(yàn),對(duì)于不合格的傳感器應(yīng)拆換;
d.檢查裝檢測(cè)器的部位是否滲漏,如滲漏則應(yīng)更換密封膠墊。
4.10. 2 控制部分維修保養(yǎng):a.清潔控制柜內(nèi)外的灰塵、贓物。
b.檢查、緊固所有接線(xiàn)頭,對(duì)于燒蝕嚴(yán)重的接線(xiàn)頭應(yīng)更換。
c.交流接觸器維修保養(yǎng):--清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒;
--清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),如觸頭燒蝕嚴(yán)重則應(yīng)更換同規(guī)格交流接觸器;
--清潔鐵芯上的灰塵及贓物;
--擰緊所有緊固螺栓。
d.熱繼電器我誒修保養(yǎng):--檢查熱繼電器的導(dǎo)線(xiàn)接頭處有無(wú)過(guò)熱或燒傷痕跡,如有則應(yīng)整修處理,處理后達(dá)不到要求的要更換;
--檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整,如損壞則應(yīng)更換。
e.自動(dòng)空氣開(kāi)頭維修保養(yǎng):--用500v搖表測(cè)量絕緣電阻應(yīng)不低于0.5mω,否則應(yīng)烘干處理;
--清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒,如滅弧罩損壞則應(yīng)更換;
--清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼)。
f.信號(hào)燈、指示儀表維修保養(yǎng):--檢查各信號(hào)燈是否正常,如不亮則應(yīng)更換同規(guī)格的小燈泡;
--檢查各指示儀表指示是否正確,如偏差較大則應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整,調(diào)整后偏差仍較大應(yīng)更換。
g.中間繼電器、信號(hào)繼電器維修保養(yǎng):對(duì)中間繼電器、信號(hào)繼電器做模擬實(shí)驗(yàn),檢查二者的動(dòng)作是否可靠,輸出的信號(hào)是否正常,否則應(yīng)更換同型號(hào)的中間繼電器、信號(hào)繼電器。
h.pc中央處理器、印刷線(xiàn)路板如出現(xiàn)問(wèn)題,則申請(qǐng)外委維修。
4.1
1 壓縮機(jī)維修保養(yǎng):制冷技工每年對(duì)壓縮機(jī)進(jìn)行一次檢測(cè)、保養(yǎng)。
4.1
1.1 檢查壓縮機(jī)油位、油色。
如油位低于觀(guān)察鏡的1/2位置,則應(yīng)查明漏油原因并排除故障后再充注潤(rùn)滑油;
如油已變色則應(yīng)徹底更換潤(rùn)滑油。
4.1
1.2 檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣,如有則應(yīng)排放空氣。
4.1
1.3 具體檢查壓縮機(jī)如下參數(shù):a.壓縮機(jī)電機(jī)絕緣電阻(正常0.5mω以上);
b.壓縮機(jī)運(yùn)行電流(正常為額定值,三相基本平衡);
c.壓縮機(jī)油壓(正常10~15kgf/cm2);
d.壓縮機(jī)外殼溫度(正常85℃以下);
e.吸氣壓力(正常值
4.9~
5.4kgf/cm2);
f.排氣壓力(正常值12.5kgf/cm2);
g.檢查壓縮機(jī)是否有異常的噪音或振動(dòng);
h.檢查壓縮機(jī)是否有異常的氣味。
通過(guò)上述檢查綜合判斷壓縮機(jī)是否有故障,如有則應(yīng)更換壓縮機(jī)(外委維修)。
4.1
1.4 擰緊所有緊固件并清潔壓縮機(jī)。
4.1 2 中央空調(diào)維修保養(yǎng)的時(shí)間計(jì)劃不允許超過(guò)8小時(shí),如必須超過(guò)8小時(shí),工程維修部須報(bào)管理處主任,經(jīng)同意后方能繼續(xù)維修保養(yǎng)工作。
4.1 3. 對(duì)于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作,應(yīng)由工程維修部盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中;
對(duì)于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障,先經(jīng)主任口頭批準(zhǔn)后,可以先組織解決后上報(bào)管理處主任。
4.1
4 中央空調(diào)因維修保養(yǎng)等原因需停用時(shí),應(yīng)由主管填寫(xiě)《停申請(qǐng)表》經(jīng)主任批準(zhǔn)后,客戶(hù)中心提前一周通知業(yè)主/業(yè)主/用戶(hù)。
如因突然故障停用中央空調(diào),應(yīng)在恢復(fù)使用后2小時(shí)內(nèi)向業(yè)主/業(yè)主/用戶(hù)解釋。
5、表格、標(biāo)識(shí)
5.1《中央空調(diào)維護(hù)保養(yǎng)記錄表》
第8篇 zx物業(yè)轄區(qū)電梯日常維修保養(yǎng)規(guī)程
物業(yè)轄區(qū)電梯日常維修保養(yǎng)規(guī)程
一、目的
規(guī)范電梯維修保養(yǎng)工作,確保電梯各項(xiàng)目性能完好。
二、適用范圍
適用于物業(yè)管理處轄區(qū)內(nèi)的電梯維修保養(yǎng)。
三、職責(zé)
1、物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并檢查維修保養(yǎng)工作的實(shí)施情況。
2、機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)組織制定《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并具體組織、實(shí)施、監(jiān)督維修保養(yǎng)工作。
3、電梯管理員負(fù)責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)。
4、服務(wù)中心主管向有關(guān)用戶(hù)通知電梯停用的情況。
四、程序要點(diǎn)
1、《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》的制定
(1)每年的12月15日之前,由機(jī)電維修部主管組織電梯管理員一起研究、制定《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》并上報(bào)物業(yè)經(jīng)理審核,公司總經(jīng)理審批。
(2)制定《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》的原則是:
a、電梯使用的頻度;
b、電梯的運(yùn)行狀況(故障隱患);
c、合理時(shí)間(避開(kāi)節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等)。
(3)《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》應(yīng)包括如下內(nèi)容:
a、維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容;
b、備品、備件計(jì)劃;
c、具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間;
d、預(yù)計(jì)費(fèi)用。
2、電梯管理員進(jìn)行電梯維修保養(yǎng)時(shí),應(yīng)按《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》進(jìn)行。
3、電梯維修保養(yǎng)安全操作
(1)維修保養(yǎng)前的安全準(zhǔn)備工作:
a、在電梯基站門(mén)口處放置'檢修停用'標(biāo)牌;
b、關(guān)好廳門(mén),不能關(guān)廳門(mén)時(shí),用合適的護(hù)柵擋住入口處,防止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入電梯轎廂或進(jìn)入電梯井道;
c、有人在轎頂上作檢修工作時(shí),必須按下轎頂檢修箱上的檢修開(kāi)關(guān),關(guān)好廳門(mén)。
(2)檢修過(guò)程中的安全注意事項(xiàng):
a、給轉(zhuǎn)動(dòng)部位加油、清洗或觀(guān)察鋼絲繩的磨損情況進(jìn)必須停閉電梯;
b、人在轎頂上工作時(shí),站立之處應(yīng)有選擇,腳下不得有油污,否則應(yīng)打掃干凈,以防滑倒;
c、人在轎頂上準(zhǔn)備開(kāi)動(dòng)電梯以觀(guān)察有關(guān)電梯部件的工作情況時(shí),必須牢牢握住鋼絲繩,并應(yīng)注意整個(gè)身體置于轎廂外框尺寸之內(nèi),防止被其他部件碰傷。需由轎內(nèi)檢修人員開(kāi)電梯時(shí),要交代和配合好,未經(jīng)許可不準(zhǔn)開(kāi)動(dòng)電梯;
d、禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙;
e、檢修電器部件時(shí)應(yīng)盡可能避免帶電作業(yè),必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時(shí),應(yīng)預(yù)防觸電,并應(yīng)有監(jiān)護(hù)人、必備的工具和材料,特別應(yīng)注意電梯突然啟動(dòng)運(yùn)行;
f、使用的手燈必須采用帶護(hù)罩的、電壓為36v以下的安全燈。最好使用手電筒;
g、嚴(yán)禁維修人員站在井沿處向井道內(nèi)探身,嚴(yán)禁維修人員兩只腳分別站在轎廂頂與廳門(mén)上坎之間進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間的檢修操作;
h、底坑深度超過(guò)1.5m的,應(yīng)使用梯子上下,禁止攀附隨線(xiàn)和轎底其他部位上下。進(jìn)入底坑后,應(yīng)將底坑檢視燈箱上的急病停開(kāi)關(guān)或限速器張緊裝置的斷繩開(kāi)關(guān)斷開(kāi);
i、應(yīng)晝避免在井道內(nèi)上下同時(shí)作業(yè),必須同時(shí)作業(yè)時(shí),下方作業(yè)人員應(yīng)戴上安全帽;
j、檢修未完,檢修人員需暫離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)時(shí),應(yīng)做到:
--關(guān)閉所有廳門(mén),暫關(guān)不上的必須設(shè)置明顯標(biāo)示物,進(jìn)行安全圍檔,并在該廳門(mén)口懸掛'危險(xiǎn)、切勿靠近'警告牌,并派人看守;
--切斷電梯總電源開(kāi)關(guān);
--排除熱源,如烙鐵、電焊、噴燈等。
k、檢修保養(yǎng)工作結(jié)束后做到:、
--將所有開(kāi)關(guān)恢復(fù)到原來(lái)狀態(tài),檢查工具、材料有無(wú)遺落在設(shè)備上;
--清點(diǎn)工具、材料,打掃工作現(xiàn)場(chǎng),摘除懸掛的告示牌;
--送電試行,觀(guān)察電梯運(yùn)行情況,發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)整改;
--通知有關(guān)人員電梯恢復(fù)正常運(yùn)行。
4、電梯管理員負(fù)責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)工作(清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整、測(cè)試和安全裝置效能檢查),電梯的大中型修理由外委完成。
5、每3個(gè)月對(duì)電梯各部位進(jìn)行一次檢查、清潔、潤(rùn)滑(著重對(duì)各安全裝置效能檢查,對(duì)電梯進(jìn)行保養(yǎng)時(shí),可以一臺(tái)電梯的全部保養(yǎng)項(xiàng)目一次性進(jìn)行,也可以對(duì)小區(qū)內(nèi)所有電梯分項(xiàng)目進(jìn)行保養(yǎng)。
(1)檢查曳引電動(dòng)機(jī)、減速箱有無(wú)異常響聲,如有則應(yīng)對(duì)曳引電動(dòng)機(jī)軸承加注潤(rùn)滑油,對(duì)減速箱加入蝸輪蝸桿潤(rùn)滑油。
(2)檢查曳引電動(dòng)機(jī)和減速箱聯(lián)軸器彈性圈有無(wú)損傷,娟則應(yīng)更換彈性圈,檢查曳引電動(dòng)機(jī)、減速箱地腳螺栓有無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象,如有則應(yīng)擰緊。
(3)檢查制動(dòng)器電磁鐵與鋼套間是否潤(rùn)滑良好、動(dòng)作是否靈活無(wú)阻礙,否則應(yīng)加潤(rùn)滑劑,檢查各固定螺栓、彈簧調(diào)節(jié)螺母是否緊固無(wú)松動(dòng),如松動(dòng)則應(yīng)擰緊。制動(dòng)器溫升不超過(guò)60。c。
(4)門(mén)機(jī)直流電動(dòng)機(jī)碳刷磨損如果超過(guò)新裝時(shí)厚度的1/3時(shí)則應(yīng)更換。
(5)限速器旋轉(zhuǎn)銷(xiāo)軸處應(yīng)加潤(rùn)滑油,限速器輪、張緊輪輪槽應(yīng)無(wú)異常磨損,如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換并作必要調(diào)整;鋼絲繩應(yīng)完好無(wú)油污;限速器夾繩鉗口處應(yīng)無(wú)油污或異物,發(fā)腳螺栓應(yīng)緊固。
(6)檢查張緊裝置動(dòng)作是否正常,否則應(yīng)作機(jī)械調(diào)整;檢查限位開(kāi)關(guān)是否處于正常位置,如未在正常位置則應(yīng)扳回。
(7)檢查安全鉗傳動(dòng)連桿動(dòng)作是否靈活無(wú)卡阻,如果有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對(duì)各傳動(dòng)處加潤(rùn)滑油,安全鉗楔塊與導(dǎo)軌的間隙應(yīng)為2-4mm。安全鉗鉗口應(yīng)清潔無(wú)油污。
(8)清潔控制柜內(nèi)各元器件,檢查接觸器、繼電器動(dòng)作是否正常,有無(wú)異常聲響,觸點(diǎn)有無(wú)打火、熔焊、積碳現(xiàn)象如有則應(yīng)進(jìn)行整修,整修達(dá)不到要求的則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格的接觸器、繼電器;檢查熔斷器有無(wú)松坳、發(fā)熱現(xiàn)象,如有則應(yīng)處理并擰緊;檢查各儀表、信號(hào)燈是否正常,如損壞則應(yīng)予以更換。
(9)檢查機(jī)械選層器鋼帶有無(wú)斷齒、開(kāi)裂和扭曲現(xiàn)象,如有則應(yīng)更換鋼帶;檢查各傳動(dòng)機(jī)構(gòu)動(dòng)作是否靈活無(wú)阻滯,如阻滯則應(yīng)對(duì)各傳動(dòng)部位加潤(rùn)滑油;檢查電氣觸頭或開(kāi)關(guān)接觸是否良好,否則應(yīng)擦拭或修理。
(10)清除轎門(mén)、各廳門(mén)導(dǎo)軌的灰塵、油污。
(11)檢查各廳門(mén)門(mén)鎖接觸是否良好,否則應(yīng)修理,門(mén)鎖轉(zhuǎn)動(dòng)部位應(yīng)注入潤(rùn)滑油;檢查操縱箱按鈕、開(kāi)關(guān)操作是否靈活可靠,失效的應(yīng)及時(shí)更抵達(dá)。
(12)檢查自動(dòng)門(mén)傳動(dòng)機(jī)構(gòu),安全觸板傳動(dòng)機(jī)構(gòu)是否正常,各部位螺絲釘、定位裝置是否緊固,門(mén)機(jī)皮帶有無(wú)損傷,開(kāi)關(guān)門(mén)動(dòng)作是否靈活可靠,轎廂門(mén)限位開(kāi)關(guān)、減速開(kāi)關(guān)、門(mén)鎖接點(diǎn)、電阻器等有無(wú)損壞。要求門(mén)刀距廳門(mén)地坎5-8mm,運(yùn)行中門(mén)刀不能碰門(mén)轱轆,門(mén)刀與門(mén)轱轆間隙為3mm,廳門(mén)不能從外
面用手扒開(kāi)。對(duì)各轉(zhuǎn)動(dòng)軸加潤(rùn)滑油,保證轉(zhuǎn)動(dòng)靈活自如,安全觸板動(dòng)作靈敏可靠。
(13)檢查轎廂和對(duì)重導(dǎo)靴油盒中油量(正常應(yīng)為2/3油盒),缺油應(yīng)及時(shí)加好;檢查滾輪導(dǎo)靴膠皮有無(wú)開(kāi)裂、膨脹,如開(kāi)裂、膨脹則應(yīng)更換。
(14)檢查斷相保護(hù)、超速保護(hù)、機(jī)械聯(lián)鎖、廳門(mén)和轎門(mén)機(jī)電聯(lián)鎖油壓緩沖器復(fù)位開(kāi)關(guān)、急停開(kāi)關(guān)、安全鉗開(kāi)關(guān)、檢修開(kāi)關(guān)、終端限位安全裝置是否動(dòng)作可靠,對(duì)不符合要求的要調(diào)整或更換,對(duì)傳動(dòng)部位應(yīng)加潤(rùn)滑油。
(15)清除對(duì)重架、對(duì)重塊、緩沖器上的雜物,清掃底坑、清潔接油盒。
(16)檢查緊固感應(yīng)器各部位螺栓,清除各部位塵土、污物。
(17)檢查曳引鋼絲繩張力是否一致,繩有無(wú)伸長(zhǎng),如伸長(zhǎng)則應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整;曳引輪繩槽應(yīng)清潔無(wú)油污。
(18)檢查導(dǎo)軌連接板、壓道板螺栓是否緊固,如松動(dòng)則應(yīng)擰緊。
(19)做好中章接線(xiàn)盒外部清潔,緊固各端子板壓線(xiàn)螺母。
6、每年對(duì)小區(qū)內(nèi)所有電梯進(jìn)行一次全面綜合性檢查、清洗、潤(rùn)滑、修理、調(diào)整和測(cè)試,此項(xiàng)工作于每年12月上旬以前完成。
(1)每年對(duì)減速箱更換一次新的蝸輪蝸桿油。
(2)檢查制動(dòng)片磨損情況,如磨損厚度超過(guò)新裝時(shí)厚度的1/2時(shí)則應(yīng)更換。
(3)清潔限速輪、張緊輪并加潤(rùn)滑油。
(4)張緊輪底平面距底坑地面距離應(yīng)為500±50mm,超過(guò)規(guī)定的應(yīng)予以截繩。
(5)檢查安全鉗楔塊和導(dǎo)軌的間隙(正常值2-4mm),試驗(yàn)安全鉗動(dòng)作是否靈敏可靠,如不滿(mǎn)足要求則應(yīng)作機(jī)械調(diào)整。
(6)清潔機(jī)械選層器,對(duì)各轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤(rùn)滑油,損壞的無(wú)器件應(yīng)予以更換。
(7)清潔廳門(mén)吊門(mén)輪、軌道和鋼絲繩,更換磨損的門(mén)輪、地腳滑塊,調(diào)整好門(mén)機(jī)速度。
(8)調(diào)整廳轎門(mén)位置、門(mén)鎖位置,緊固各部螺栓,門(mén)刀與層門(mén)地坎、門(mén)鎖滾輪與轎廂的間隙應(yīng)保證5-8mm。
(9)緊固對(duì)重塊鎖緊裝置、繩頭板及各部螺栓,調(diào)整緊固補(bǔ)償鏈,運(yùn)行時(shí)應(yīng)無(wú)撞擊聲。
(10)加緩沖器油,作緩沖器復(fù)位試驗(yàn)時(shí),復(fù)位開(kāi)關(guān)應(yīng)動(dòng)作準(zhǔn)確,傳動(dòng)部分應(yīng)靈活。
(11)對(duì)終端限位開(kāi)關(guān)做越程試驗(yàn),其越程距離為上下端站廳門(mén)地坎以遠(yuǎn)50-70mm。
(12)對(duì)終端極限開(kāi)關(guān)做越程試驗(yàn),其越程距離為上下端站廳站地坎以遠(yuǎn)150-200mm。
(13)檢查動(dòng)力部分絕緣電阻應(yīng)在0.5mω以上,其余電氣線(xiàn)路應(yīng)在0.25mω以上,電氣設(shè)備的金屬外殼對(duì)地應(yīng)在4mω以上,如果達(dá)不到要求則應(yīng)進(jìn)行干燥處理。
(14)檢查各熔斷器、熔斷體、熱繼電器、相序繼電器等保護(hù)裝置是否工作政黨如果不行則應(yīng)更換。
7、每次電梯維修保養(yǎng)時(shí)間不允許超過(guò)8小時(shí),若要超過(guò)8小進(jìn),則應(yīng)由機(jī)電維修部主管填寫(xiě)《申請(qǐng)延時(shí)維修保養(yǎng)表》,經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)后方可延時(shí)。
8、對(duì)于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作,應(yīng)由機(jī)電維修部主管盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中,對(duì)于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障,先經(jīng)機(jī)電維修部主管口頭批準(zhǔn)后,按《電梯故障維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》進(jìn)行緊急維修。
9、電梯管理員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi),并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)整理成冊(cè)后交機(jī)電維修部存檔,保存期為長(zhǎng)期。
10、電梯停用管理
電梯因維修保養(yǎng)等原因需要停梯時(shí),應(yīng)由機(jī)電維修部主管填寫(xiě)《停申請(qǐng)表》,經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)后通知服務(wù)中心,由服務(wù)中心提前24小時(shí)通知有關(guān)用戶(hù)。如因特殊情況突然電梯停用,應(yīng)在電梯恢復(fù)使用后12小時(shí)內(nèi)向有關(guān)用戶(hù)作出解釋。
一、記錄
第9篇 物業(yè)轄區(qū)周界報(bào)警系統(tǒng)的維修保養(yǎng)規(guī)程制度
物業(yè)轄區(qū)周界報(bào)警系統(tǒng)的維修和保養(yǎng)規(guī)程
1.目的: 保證小區(qū)周界報(bào)警系統(tǒng)的正常工作。
2.適用范圍: 本公司管轄區(qū)周界報(bào)警系統(tǒng)
3.職責(zé):
3.1維修組人員必須嚴(yán)格按以下規(guī)程執(zhí)行。
4.相關(guān)文件:
5.操作規(guī)程:
5.1維修
5.1.1檢查投光器與受光器是否校對(duì)正確。
5.1.2投光器與受光器之間有無(wú)障礙物。
5.1.3接線(xiàn)是否緊密、正確。
5.1.4防塵罩內(nèi)外是否有較厚的灰塵。
5.1.5接線(xiàn)樁有無(wú)受潮或短路。
5.1.6檢查電壓是否正常。
5.2保養(yǎng)
5.2.1規(guī)定每月對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)。
5.2.2檢查防塵罩,并清潔干凈,擦洗投光器和受光器鏡,并調(diào)較正確。
5.2.3檢查室外部分設(shè)備內(nèi)有無(wú)受潮,接線(xiàn)是否牢固,導(dǎo)線(xiàn)絕緣層是否良好,有無(wú)裸露。
5.2.4檢查控制鍵盤(pán)輸入是否正常,并清潔干凈。
5.2.5檢查主機(jī)箱內(nèi)有無(wú)異常情況,電器元件有無(wú)異常發(fā)熱,接線(xiàn)是否牢固,通風(fēng)散熱是否正常,電源是否正常。
5.2.6抽查50%的報(bào)警點(diǎn),檢查設(shè)備運(yùn)行是否靈敏,報(bào)警號(hào)碼是否正確,警鈴是否正常,鍵盤(pán)控制是否正常。
5.2.7檢查室外設(shè)備的防風(fēng)、防雨、防塵的密封性,支撐桿的固定及防腐是否完好。
6.相關(guān)記錄
6.1周界報(bào)警系統(tǒng)維修保養(yǎng)記錄
第10篇 物業(yè)轄區(qū)大廈電氣維修管理規(guī)程
物業(yè)轄區(qū)(大廈)電氣維修管理規(guī)程
一、目的:保證管理區(qū)域內(nèi)(大廈)電氣設(shè)備和人身安全,使電氣維修工作正常化、規(guī)范化、科學(xué)化。
二、適用范圍:公司接管的管理區(qū)域內(nèi)(大廈),從高壓進(jìn)線(xiàn)到住戶(hù)電氣箱開(kāi)關(guān)前端的供配電系統(tǒng)及其用電設(shè)備的維修。
三、內(nèi)容:
1、電氣維修人員必須持證上崗,嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)的電氣安裝工作規(guī)程進(jìn)行作業(yè)。
2、在進(jìn)行電氣維修時(shí)維修人員應(yīng)穿戴好安全防護(hù)用品,配備絕緣良好的電工工具。
3、維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時(shí),應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施,維修主管應(yīng)在分配工作的同時(shí)向維修人員說(shuō)明工作中的安全注意事項(xiàng),并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況。
4、當(dāng)需停電時(shí)要按《停電處理規(guī)程》告知用戶(hù)。
5、在配電干線(xiàn)、變壓器、低壓配電箱帶電作業(yè)時(shí),應(yīng)設(shè)專(zhuān)人監(jiān)護(hù),并至少二人進(jìn)行,工作開(kāi)始前,必需驗(yàn)電,確信停電方可開(kāi)始作業(yè)。
6、一般情況下,盡量避免帶電作業(yè),若因特殊需要而必須帶電作業(yè)時(shí), 應(yīng)裝設(shè)隔記檔板,并有專(zhuān)人監(jiān)護(hù)。
7、在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點(diǎn)的開(kāi)關(guān)和刀閘的操作把手上,應(yīng)懸掛'有人作業(yè),禁止合閘'的標(biāo)志牌。
8、維修或保養(yǎng)后的電氣設(shè)備或線(xiàn)路,經(jīng)檢查無(wú)誤,拆除所有安全措施,全體維修人員撤出工作現(xiàn)場(chǎng)后,方可送電。
9、在施工設(shè)備兩側(cè)臨近帶電設(shè)備的固定遮攔上,應(yīng)懸掛'有電危險(xiǎn)'的告示牌。
四、相關(guān)記錄
第11篇 物業(yè)轄區(qū)大廈給排水維修管理規(guī)程
物業(yè)轄區(qū)(大廈)給排水維修管理規(guī)程
一、目的: 保證管理區(qū)域內(nèi)(大廈)給排水設(shè)備和人身安全,使給排水維修工作正?；?、規(guī)范化、科學(xué)化。
二、適用范圍:公司接管的管理區(qū)域內(nèi)(大廈)從給水總水表后的給水系統(tǒng)及其供水設(shè)備、市政排水總出水口前的排水系統(tǒng)及其設(shè)備的維修。
三、內(nèi)容
1、嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)的給排水安裝工作規(guī)程進(jìn)行作業(yè)。
2、在進(jìn)行維修時(shí)維修人員做好相應(yīng)的安全防護(hù)措施。
3、維修時(shí)應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施,維修主管應(yīng)在分配工作的同時(shí)向維修人員說(shuō)明工作中的安全注意事項(xiàng),并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況。
4、當(dāng)需停水時(shí)要按《停水處理規(guī)程》告知用戶(hù)。
5、當(dāng)須開(kāi)挖地面進(jìn)行維修時(shí),應(yīng)盡量減少對(duì)用戶(hù)、行人的影響,并在施工現(xiàn)場(chǎng)周?chē)O(shè)置'正在施工'的告示牌,如開(kāi)挖較深時(shí)則必須設(shè)置安全防護(hù)擋板。
四、相關(guān)文件
《停水處理規(guī)程》
第12篇 物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務(wù)規(guī)程制度2
物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務(wù)規(guī)程(2)
二、修理門(mén)窗
1、檢查門(mén)窗的附件是否齊全。
2、檢查有無(wú)配件損壞。
3、更換配件。
4、將門(mén)窗反復(fù)開(kāi)啟數(shù)次,檢查是否有異聲及不靈活之處,以達(dá)到開(kāi)關(guān)自如的目的。
5、提請(qǐng)用戶(hù)注意:
a.需定期往轉(zhuǎn)動(dòng)部分加油。
b.如門(mén)窗有損壞,不要輕易動(dòng),以免發(fā)生不必要的意外。
三、換鎖(木門(mén)、鐵門(mén))
1、拆下門(mén)鎖,檢查鎖壞在何處,如能修理,及時(shí)修理,如鎖不能使用即更換新鎖。
2、鎖裝上后,查看鎖蓋與鎖孔是否配合緊密,反復(fù)開(kāi)關(guān),查看是否靈活。
3、提醒住戶(hù)不要用匙亂扭鎖,防止鎖內(nèi)部件損壞,造成無(wú)法使用。
四、電的維修
(維修人員排除故障在確認(rèn)線(xiàn)路完好后,方可恢復(fù)送電。)
(一)、配電室開(kāi)關(guān)故障
(此項(xiàng)維修適用于抽屜式低壓開(kāi)關(guān)故障的維修)
1、分析原因:低壓開(kāi)關(guān)跳閘或燒壞,可能由以下原因造成:
①因控制線(xiàn)路出現(xiàn)短路現(xiàn)象,導(dǎo)致熔斷器的熔體熔斷或線(xiàn)路中的短路電流大于空氣開(kāi)關(guān)的額定短路通斷能力時(shí),空氣開(kāi)關(guān)燒壞。
②因控制線(xiàn)路過(guò)載,開(kāi)關(guān)跳閘或線(xiàn)路上的負(fù)載電流大于空氣開(kāi)關(guān)的額定電流與電流脫扣器的額定電流時(shí),空氣開(kāi)關(guān)燒壞或接觸器觸頭長(zhǎng)期通過(guò)較大的通斷電流,引起觸頭嚴(yán)重發(fā)熱燒蝕損壞。
2、維修程序:
a.針對(duì)①的情況,先將抽屜上的空氣開(kāi)關(guān)置于'off'位置,再將電源兩側(cè)的斷路器置于分閘位置(根據(jù)實(shí)際配電線(xiàn)路,在不影響其它供電線(xiàn)路負(fù)荷情況下),然后將開(kāi)關(guān)抽屜抽出來(lái),用萬(wàn)用表檢查線(xiàn)路,查找短路故障點(diǎn),排除故障后再檢查開(kāi)關(guān)抽屜內(nèi)的所有電氣保護(hù)元件是否完好,保護(hù)元件動(dòng)作的整定值是否滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求,最后更換同一技術(shù)規(guī)格的空氣開(kāi)關(guān)或熔斷器,恢復(fù)正常送電。
b.針對(duì)②中的情況,如果是開(kāi)關(guān)跳閘,先將電源側(cè)的斷路器置于分閘位置(根據(jù)實(shí)際配電線(xiàn)路,在不影響其它供電線(xiàn)路情況下),然后將開(kāi)關(guān)抽屜抽出來(lái),用萬(wàn)用表檢查線(xiàn)路,確線(xiàn)路無(wú)故障后,將開(kāi)關(guān)抽屜復(fù)位,恢復(fù)正常送電,然后用鉗型電流表測(cè)試三相負(fù)載電流(或通過(guò)柜上的電流指示儀表觀(guān)測(cè)),看是否超過(guò)設(shè)計(jì)要求;如確認(rèn)為是由于線(xiàn)路過(guò)載造成開(kāi)關(guān)跳閘,需將此線(xiàn)路負(fù)荷減少;如空氣開(kāi)則關(guān)燒壞或接觸器觸頭燒蝕損壞,則需更換同一技術(shù)規(guī)格的元件后,方可恢復(fù)正常送電。
3、驗(yàn)電:線(xiàn)路送電后,看線(xiàn)路上的電壓、電流表指示是否穩(wěn)定正常。
(二)、住戶(hù)家中無(wú)電
1、分析原因,住戶(hù)家中沒(méi)電可能由下列幾種原因造成:
①線(xiàn)路停電檢修。
②用戶(hù)總開(kāi)關(guān)燒壞。
③因住戶(hù)使用的電器設(shè)備內(nèi)部故障,或線(xiàn)路短路致使保護(hù)控制開(kāi)關(guān)跳閘。
④進(jìn)戶(hù)線(xiàn)與接線(xiàn)端子接觸不牢。
⑤電度表燒壞。
2、維修程序:
a.若屬①中的情況,應(yīng)向住戶(hù)說(shuō)明停電的原因。
b.針對(duì)②中的情況,首先斷開(kāi)電源開(kāi)關(guān),檢查住戶(hù)用電設(shè)備及使用現(xiàn)場(chǎng),看線(xiàn)路是否出現(xiàn)短路、負(fù)荷太大超過(guò)電源保護(hù)開(kāi)關(guān)容量、接線(xiàn)端子接觸不良長(zhǎng)期過(guò)熱燒壞所致。將住戶(hù)房?jī)?nèi)用電設(shè)備從插座上的插頭拿下來(lái),將所有照明開(kāi)關(guān)都斷開(kāi),用萬(wàn)用表檢查線(xiàn)路、導(dǎo)線(xiàn)的絕緣情況。若線(xiàn)路完好,則查看接線(xiàn)端子上的接線(xiàn)是否牢固,最后更換電源開(kāi)關(guān),將負(fù)荷按線(xiàn)路允許的額定容量接到電源上,恢復(fù)正常供電。
c.針對(duì)③中的情況,首先將與跳閘的保護(hù)控制開(kāi)關(guān)有關(guān)的電氣設(shè)備插頭從插座上拔下(或?qū)⒄彰鏖_(kāi)關(guān)斷開(kāi)),用萬(wàn)用表檢查電源線(xiàn)路是否正常,然后合上保護(hù)控制開(kāi)關(guān),逐一將電氣設(shè)備接到電源上,直至找出故障跳閘原因并解決。
d.針對(duì)④中的情況,斷開(kāi)電源開(kāi)關(guān),將接線(xiàn)端子上的線(xiàn)接牢固,再用萬(wàn)用表檢查確認(rèn)線(xiàn)路正常后方可恢復(fù)送電。
e.針對(duì)⑤中的情況,首先查看電度表參數(shù)是否符合用電線(xiàn)路規(guī)定,其次
檢查電度表的接線(xiàn)是否正確。確認(rèn)是表本身質(zhì)量原因而燒壞,可更換由供電局認(rèn)可校準(zhǔn)后同意使用的同一型號(hào)電度表,否則將按照以上原因繼續(xù)查找故障點(diǎn)。
3、驗(yàn)電
當(dāng)故障排除后,確認(rèn)線(xiàn)路完好時(shí),方可送電,并用萬(wàn)用表測(cè)量電壓是否正常。
(三)、插頭無(wú)電
1、分析原因:插座無(wú)電可能由以下原因造成:
①由于外界因素引起的人為停電,如檢修線(xiàn)路操作。
②由于用電設(shè)備內(nèi)部故障原因,當(dāng)把用電設(shè)備插入插座上瞬間,造成線(xiàn)路短路;或因該插座電源線(xiàn)路超負(fù)荷時(shí),致使保險(xiǎn)絲熔斷或自動(dòng)開(kāi)關(guān)跳閘。
③因?yàn)轭l繁插拔操作造成插座端子上的電源接線(xiàn)松動(dòng),接觸不良。
④線(xiàn)路出現(xiàn)斷線(xiàn)。
2、維修程序:
a.針對(duì)①中的原因,可告訴用戶(hù)現(xiàn)在是在停電檢修線(xiàn)路。
b.針對(duì)②中的情況,首先了解住戶(hù)使用的現(xiàn)場(chǎng)情況,然后斷開(kāi)相應(yīng)回路的電源開(kāi)關(guān),用萬(wàn)用表歐姆檔查找故障點(diǎn),再更換保險(xiǎn)絲或?qū)⒆詣?dòng)開(kāi)關(guān)合上,恢復(fù)送電。若線(xiàn)路超負(fù)荷,可告知住戶(hù)及時(shí)處理。
c.針對(duì)③中的情況,先斷開(kāi)此回路電源開(kāi)關(guān),將插座重新接線(xiàn),確認(rèn)接線(xiàn)
線(xiàn)牢固可靠后,方可送電。
d.針對(duì)④中的情況,先斷開(kāi)此回路的電源開(kāi)關(guān),用萬(wàn)用表歐姆檔查找故障點(diǎn),故障排除后方可送電。
3、檢電:插座線(xiàn)路送電后,用電筆驗(yàn)電,再用萬(wàn)用表電壓檔檢測(cè)供電電壓是否穩(wěn)定正常。
(四)、住房門(mén)鈴不響
1、分析原因:門(mén)鈴不響可能由以下原因造成。
①電池使用時(shí)間過(guò)長(zhǎng),電力不足。
②因電源極板受空氣侵蝕生銹,或被電池中滲漏出的電解液腐蝕,而使門(mén)鈴斷電,鈴不響。
③線(xiàn)路問(wèn)題造成鈴不響。
④門(mén)鈴開(kāi)關(guān)接觸不良。
2、維修程序:
a.針對(duì)①中的情況,則需換上新電池。
b.針對(duì)②中的情況,則取下門(mén)鈴盒,用砂紙將電源極板兩側(cè)的腐蝕物去掉,調(diào)整電源極板,使其與電池接觸良好。
c.針對(duì)③中的情況,則用萬(wàn)用表檢查門(mén)鈴開(kāi)關(guān)到門(mén)鈴的線(xiàn)路是否出現(xiàn)斷路或是門(mén)鈴本身線(xiàn)路有故障,需修理或更換,排除故障后,方可恢復(fù)門(mén)鈴的正常使用。
d.針對(duì)④中的情況,修理或更換門(mén)鈴開(kāi)關(guān)。
3、檢驗(yàn):維修完畢后,反復(fù)試用幾次,直至達(dá)到預(yù)期效果。
(五)、燈不亮
1、分析原因:燈不亮可能由以下原因造成。
①燈內(nèi)燈絲燒斷。
> ②燈泡與燈頭接觸不良。
③電源保險(xiǎn)絲熔斷。
④電源開(kāi)關(guān)接觸不良。
2、維修程序:
a.針對(duì)①中的情況,將電源開(kāi)關(guān)斷開(kāi),用萬(wàn)用表檢查燈絲是否燒斷,若燒斷則換上同一電壓等級(jí)的燈泡。
b.針對(duì)②中的情況,將電源開(kāi)關(guān)斷開(kāi),用萬(wàn)用表檢查確認(rèn)燈泡是好的,電源開(kāi)關(guān)斷開(kāi),用電筆檢驗(yàn)燈頭上是否有電,確認(rèn)有電后,重新將燈泡裝于燈頭上,接觸牢固后方可送電。
c.針對(duì)③中的情況,將電源開(kāi)關(guān)斷開(kāi),用萬(wàn)用表檢查照明線(xiàn)路有否短路或斷路現(xiàn)象,故障排除后,更換保險(xiǎn)絲,方可送電。
d.針對(duì)④中的情況,檢查電源開(kāi)關(guān)接線(xiàn)端子接線(xiàn)是否牢固,用電筆觀(guān)測(cè)開(kāi)關(guān)輸出端,在開(kāi)關(guān)斷開(kāi)與合上時(shí)輸出端是否有電,從而驗(yàn)證是否電源開(kāi)關(guān)本身故障造成,應(yīng)及時(shí)更換開(kāi)關(guān)。
3、檢驗(yàn):故障排除后,合上開(kāi)關(guān)3次,看燈泡發(fā)光是否正常。
