第1篇 某某花園小區(qū)管理規(guī)章制度
某花園小區(qū)管理規(guī)章制度
第一節(jié)物業(yè)規(guī)范
常言道:“沒(méi)有規(guī)矩,無(wú)以成方圓”。s物業(yè)管理公司將嚴(yán)格按照iso9001國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)及本公司質(zhì)量體系文件要求,對(duì)gm花園小區(qū)實(shí)施專業(yè)化,規(guī)范化管理。規(guī)范業(yè)主、使用人、社區(qū)行為、企業(yè)管理行為,以智能化管理為契機(jī),共建輕松、安全、怡人的居住環(huán)境,形成全新的現(xiàn)代化生活模式。
在此我們摘錄部分規(guī)章制度。(詳見其他文件), 管理規(guī)章制度分類目錄
一、公共制度:
1、業(yè)主公約
2、住戶手冊(cè)及裝修規(guī)范
3、社區(qū)精神文明建設(shè)公約
4、消防管理規(guī)定
5、暫住人員管理規(guī)定
6、出租房屋管理制度
二、管理運(yùn)作制度:
1.消防工作管理制度
2.配電房及特種作業(yè)人員安全制度
3.配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定
4.風(fēng)機(jī)管理制度
5.水泵房管理制度
6.柴油發(fā)電機(jī)組管理制度
7.柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程
8.低壓配電房操作規(guī)程
9. 電梯管理制度
10. 電梯運(yùn)行管理制度
11. 電梯機(jī)房管理制度
12. 電梯保養(yǎng)管理與維護(hù)制度
13. 電梯月保養(yǎng)制度
14. 給排水管理制度 15. 財(cái)務(wù)公開制度
16. 回訪制度
17. 員工工作服管理規(guī)定
18. 工程臨時(shí)用電制度
19. 員工工作指引及行為規(guī)范
20. 辦公區(qū)管理規(guī)定
21. 管理人員培訓(xùn)制度
22. 管理人員獎(jiǎng)懲制度
三、崗位職責(zé):
1.管理處經(jīng)理職責(zé)
2.物業(yè)經(jīng)理助理職責(zé)
3.物業(yè)部工作職責(zé)
4.工程部工作職責(zé)
5.行政部工作職責(zé)
6.物業(yè)主任職責(zé)
7.工程主任職責(zé)
8.會(huì)所主任職責(zé)
9.保安助理職責(zé)
10.物業(yè)管理員職責(zé)
11.財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)職責(zé)
12.出納(收款)職責(zé)
13.安全管理員(保安)職責(zé)
14.設(shè)施管理技工職責(zé)
15.會(huì)所服務(wù)員職責(zé)
16.泳池救生員職責(zé)
17.中巴司機(jī)職責(zé)安全主任職責(zé)
四、工作考核標(biāo)準(zhǔn):
1.管理處物業(yè)經(jīng)理主任考核標(biāo)準(zhǔn)
2.管理處主管級(jí)人員考核標(biāo)準(zhǔn)
3.管理人員考核標(biāo)準(zhǔn)
4.管理處保潔員考核標(biāo)準(zhǔn)
5.管理處安全管理員考核標(biāo)準(zhǔn)
6.設(shè)施維護(hù)員(技工)考核標(biāo)準(zhǔn)
7.全安管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
8.土建工程維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
9.消防管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
10.綠化管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
11.交通管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
12.保潔管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
13.室內(nèi)電器、照明維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
14.樓宇裝修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
15.給排水維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
第二節(jié)檔案建立和管理
檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個(gè)重要組成部分,科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為住宅區(qū)樓宇及公用設(shè)施的使用、維修、改建和各項(xiàng)管理工作提供指引和服務(wù)。針對(duì)”gm花園”的物業(yè)管理形式,做到每一項(xiàng)管理工作有理論、有制度規(guī)范、有工作詳實(shí)記錄,對(duì)所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格的、科學(xué)的、集中的管理。
1、檔案的建立與分類
小區(qū)檔案指在建設(shè)及經(jīng)營(yíng)管理小區(qū)的活動(dòng)中形成的全部文件和資料的總和。
1)小區(qū)管理檔案分類:
a.管委會(huì)工作資料;
b.委托管理合同及小區(qū)管理涉及的其它合同文本;
c.住戶管理:主要包括住戶資料(住房登記表、住戶證件、
等)、住戶特殊要求記錄、住戶投訴與回訪記錄等;
d.社區(qū)文化資料;
e.清潔衛(wèi)生管理記錄及資料;
f.綠化管理記錄及資料;
g.車場(chǎng)(車棚)管理記錄及資料;
h.文化娛樂(lè)場(chǎng)所(會(huì)所)管理資料;
i.消防、治安管理記錄及資料。
2)工程技術(shù)、設(shè)備管理檔案
a.小區(qū)建設(shè)竣工資料;
b.管理處接管小區(qū)的有關(guān)資料和協(xié)議
c.小區(qū)改造變更資料(含裝修管理資料);
d.房屋及公共設(shè)施維修(維護(hù))資料;
e.設(shè)備資料主要包括設(shè)備技術(shù)資料、設(shè)備運(yùn)行資料、設(shè)備維修保養(yǎng)記錄及資料;
f.科技圖書及資料。
3)管理處內(nèi)務(wù)管理檔案
a.經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù):主要包括經(jīng)營(yíng)管理資料、合同管理資料、財(cái)務(wù)管理資料;
b.人事勞資:主要包括人事資料、勞資資料、員工培訓(xùn)、考核資料;
c.規(guī)章制度及往來(lái)文件;
d.管理及運(yùn)作規(guī)章制度;
e.政府、主管部門頒發(fā)的法律、法規(guī)文件;
f.物業(yè)管理有限公司文件;
g.其它外來(lái)文件;
h.本管理處發(fā)出的通知、公告、報(bào)告、信函等公文;
i.質(zhì)量管理文件及相應(yīng)的資料、記錄;
4)其它文件
2、檔案管理
1)管理思路
a、依照規(guī)定程序收集的各項(xiàng)工作的檔案資料,按科學(xué)方法檢索使用,機(jī)密文件加密,專人管理。
b、檔案管理除詳細(xì)記錄管理過(guò)程外,一個(gè)重要目的是從中發(fā)現(xiàn)管理不足,改進(jìn)管理工作,原始資料除收集、整理,編入檔案時(shí)初步分析外,應(yīng)形成各類人員定期、定項(xiàng)目有方向性地進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸納,反映管理漏洞,提出報(bào)告和可行性整改意見,物業(yè)經(jīng)理決策修正工作規(guī)程。
2)檔案管理的基本模式
a.采用多種形式的信息貯存方式,有計(jì)算機(jī)磁盤、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表卷宗等,分別采用相應(yīng)的保管貯存方法。
b.采用科學(xué)檢查及多媒體查詢系統(tǒng),文件目錄條理清晰,方便檔案使用、查詢。
c.嚴(yán)格內(nèi)部文件資料的保密制度,需保密文件及區(qū)域必須加密,專人負(fù)責(zé)保管,確保文件的安全。
d.加強(qiáng)檔案的安全管理,配置消防器材和防盜門,檔案柜、鎖符合防盜、防火、防蟲、防鼠、防潮溫的要求。
e.堅(jiān)持對(duì)檔案管理工作檢查指導(dǎo),一方面檢查檔案管理績(jī)效,另一方面從檔案中可側(cè)面了解管理處各項(xiàng)工作的運(yùn)作情況。管理處各部室每月檢查一次本部門管理文件記錄情況,督促檔案管理人員及時(shí)將工作記錄文件歸入檔案;管理處經(jīng)理(或經(jīng)理助理)每季對(duì)檔案管理工作進(jìn)行一次全面的檢查,檢查文件管理是否規(guī)范,有無(wú)遺漏,指出工作不足,以便更好地提高檔案管理工作。
第三節(jié) 保潔、綠化
充分展現(xiàn)“gm花園”潔凈、清幽的環(huán)境,體現(xiàn)出凈化、綠化、美化的人文環(huán)境,使“gm花園”真正成為一流的花園式住宅區(qū),為創(chuàng)建國(guó)優(yōu)、省優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
1)管理策劃
a.全員保潔:在“gm花園”管理處,上至主任,下至操作人員,全員樹立保潔意識(shí),人人都是保潔員,人人都是綠化員,保安員不僅僅負(fù)責(zé)環(huán)境治安和車輛管理,還將承擔(dān)起小區(qū)清潔維護(hù)、監(jiān)督等工作。
b.專業(yè)養(yǎng)護(hù)、責(zé)任分明,以'四有'促進(jìn)管理。
a)有專業(yè)管理,以一名物業(yè)管理員組成衛(wèi)生綠化項(xiàng)目小組,全面管理。
b)有專業(yè)隊(duì)伍,保潔隊(duì)和綠化隊(duì),層層落實(shí)。
c)有明確的獎(jiǎng)勵(lì)措施,若有扣分因素,相關(guān)責(zé)任人扣發(fā)薪金。
d)有嚴(yán)格遵守的保潔、綠化制度和標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)方式。
2)服務(wù)運(yùn)作(包括但不限于)
樓梯、大堂、電梯:每日清掃2次以上,清除垃圾,保持潔凈;
路面:實(shí)行16小時(shí)全天候保潔,無(wú)雜物,無(wú)垃圾,道路潔凈,每周沖洗公共通道2次以上;
生活垃圾:每天上門收集3次,周圍環(huán)境潔凈;
游泳池:每日清洗、洗塵1次以上,每周消殺2次; 喬木:每周巡查二次,及時(shí)修剪枯枝,病蟲枝,名貴樹種懸掛標(biāo)識(shí)牌;
灌
; 木:每周巡查二次,及時(shí)修剪,保持旺盛長(zhǎng)勢(shì),注意滅蟲害;
花卉:每周巡查二次,勤澆灌,保持正常生長(zhǎng);
草、坪:及時(shí)修剪,夏季不長(zhǎng)于15厘米,春季不長(zhǎng)于10厘米。雜草每周巡
查拔除。
隔離綠化帶和環(huán)型綠化帶:每月修剪一次,定期澆水,關(guān)鍵對(duì)有特別形狀的綠籬、花球重點(diǎn)養(yǎng)護(hù)。
注:消滅衛(wèi)生死角,以'四定'抓整潔綠化。
大面積的衛(wèi)生綠化容易管理好,而衛(wèi)生死角少人問(wèn)津,為此,管理處將定整潔內(nèi)容、定整改時(shí)間、定整改責(zé)任人和定檢查復(fù)查人,徹底達(dá)到無(wú)'五亂'的效果,即無(wú)亂張貼;無(wú)亂涂寫;無(wú)亂排水;無(wú)亂堆放;無(wú)亂豎廣告牌。
3)監(jiān)管措施
衛(wèi)生、綠化離不開監(jiān)管,在衛(wèi)生綠化項(xiàng)目小組的組織下,對(duì)樓梯、路面、植被等全面質(zhì)量管理,制定各項(xiàng)考核制度和標(biāo)準(zhǔn),定時(shí)抽查與隨機(jī)相結(jié)合,每季度進(jìn)行評(píng)比檢查,對(duì)未達(dá)標(biāo)的衛(wèi)生死角予以清理。
第四節(jié) 保安措施
為使“gm花園”住戶安居樂(lè)業(yè),s物業(yè)管理公司在對(duì)“gm花園”進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考查和綜合分析的基礎(chǔ)上,根據(jù)其獨(dú)特的地理位置、特點(diǎn),制訂出相應(yīng)的治安防范措施,以確保區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理而造成的刑事治安案件責(zé)任發(fā)案率為零,火災(zāi)責(zé)任發(fā)生率為零,三車責(zé)任丟失率為零.
1)運(yùn)用建立智技防系統(tǒng)
充分運(yùn)用“gm花園”現(xiàn)有的技防系統(tǒng),增強(qiáng)小區(qū)安全防范的廣度和深度,在該系統(tǒng)全天候監(jiān)控下,小區(qū)內(nèi)任何區(qū)域發(fā)生不測(cè)都會(huì)在第一時(shí)間傳達(dá)出有關(guān)信息,從而快速采取應(yīng)急措施。該系統(tǒng)。
2)以技防為主,人防為輔的方式加強(qiáng)治安防范
僅有先進(jìn)的技術(shù)手段是不夠的,我們一貫強(qiáng)調(diào)人的因素始終是第一位的,這也是我們多年來(lái)的成功經(jīng)驗(yàn)。在人防方面,我們將實(shí)施英國(guó)的“快速支持體系”并建立以“信息處理指揮中心”為總控制中心,以多種形式崗位為支持的治安網(wǎng)絡(luò)。
為了營(yíng)造祥和寧?kù)o的小區(qū)氣氛,我們?cè)诒０踩藛T安排方面還將落實(shí)兩項(xiàng)新措施:
第一,便裝安全員督察措施。即除停車場(chǎng)及大門口等地外,其它地點(diǎn)的保安員全都著便裝上崗,配帶隱蔽式無(wú)線對(duì)講機(jī),隨時(shí)與信息處理指揮中心聯(lián)絡(luò)。
第二,嚴(yán)密措施。即白天安排巡邏,而在夜晚布置嚴(yán)密的崗哨及增大巡邏密度。
3)實(shí)行安全保衛(wèi)和治安防范等級(jí)制度
安全保衛(wèi)和治安防范等級(jí)制度是根據(jù)保衛(wèi)對(duì)象的不同、治安環(huán)境的不同及治安現(xiàn)場(chǎng)危急程度的不同等等具體情況而采取相應(yīng)等級(jí)的對(duì)策和措施的治安保衛(wèi)制度。我們將在“gm花園”建立三級(jí)保安制度如下:
三級(jí)保安--夜間防范;發(fā)生三級(jí)火災(zāi)、懸掛三號(hào)風(fēng)球等。
二級(jí)保安--發(fā)生二級(jí)火災(zāi)、發(fā)生自然災(zāi)害;發(fā)生持械斗歐案件;懸掛一號(hào)風(fēng)球。
一級(jí)保安--發(fā)生群眾***;壞分子團(tuán)體肇事有破壞行為;發(fā)生重大刑事案件等。
根據(jù)上述不同等級(jí)的保安要求,我們制定了相應(yīng)的保衛(wèi)制度,配置了相應(yīng)的警力布置,以確保保衛(wèi)對(duì)象的安全及消除任何對(duì)小區(qū)的危害。
4)賠償承諾
凡經(jīng)我公司和上級(jí)主管單位鑒定屬于管理不到位、人員失職等管理者自身原因造成住戶損失的。如道路、交通設(shè)施、各類標(biāo)牌、各類裝置等,因安裝有誤、保養(yǎng)不善、標(biāo)識(shí)不清、管理方法不當(dāng)?shù)仍蛟斐勺羰軗p等,我們將視情況對(duì)住戶遭受的經(jīng)濟(jì)損失承擔(dān)總額的5%--100%。
第五節(jié)消防工作管理
消防安全責(zé)任重大,這是我們多年對(duì)住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)管理得出的切身體會(huì)。
“全員皆兵,預(yù)防為主”是我們開展消防管理工作的方式和原則。全員皆兵是指管理處的每個(gè)員工都是義務(wù)消防宣傳員、義務(wù)消防救護(hù)員,他們平時(shí)在各自的崗位上從事自己的本職工作,火情發(fā)生時(shí)則迅速進(jìn)入火情狀態(tài)下的對(duì)應(yīng)崗位,履行該崗位職責(zé)。預(yù)防為主是天天講天天抓的日常工作內(nèi)容,包括宣傳教育和檢查。在宣傳方法上我們會(huì)采取多樣化的宣傳形式。在檢查手段方面,將依照本公司iso9002程序文件的規(guī)定,包括“消防工作管理規(guī)定”、“義務(wù)消防員職責(zé)”、“緊急疏散程序”、“滅火救護(hù)程序”等等,在各項(xiàng)規(guī)定中我們都制定了細(xì)致嚴(yán)密的條款。
消防管理的關(guān)鍵工作環(huán)節(jié)有:
(1)宣傳教育
開展消防安全教育,樹立消防安全意識(shí)是貫徹“預(yù)防為主,防消結(jié)合”工作方針的前提,設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、散發(fā)宣傳材料等向住戶宣傳消防知識(shí)。
(2)加強(qiáng)監(jiān)督
加強(qiáng)監(jiān)督檢查可防患于未然,我們將依照本公司iso9000質(zhì)量保證體系的規(guī)定對(duì)小區(qū)內(nèi)一切涉及消防安全的生活起居、裝修施工進(jìn)行監(jiān)督檢查,明確規(guī)定裝修工程隊(duì)必須配備滅火器材,我們還采用專用儀器,如手提電子煤氣泄漏檢測(cè)儀,在小區(qū)內(nèi)定時(shí)定點(diǎn)進(jìn)行檢測(cè),將事故消滅在萌芽狀態(tài)。
(3)模擬演習(xí)
我們每年安排二次大規(guī)模消防模擬演習(xí),訓(xùn)練義務(wù)消防隊(duì)員救護(hù)能力,提高住戶的消防意識(shí),增強(qiáng)自救能力。
第六節(jié)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)
完善的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù),不僅可以充分發(fā)揮物業(yè)的使用功能,而且還可以保值、增值物業(yè)。要使物業(yè)的使用功能得到充分發(fā)揮,就要針對(duì)物業(yè)管理的特點(diǎn),制定出整個(gè)物業(yè)系統(tǒng)細(xì)致而又嚴(yán)密的維修保養(yǎng)計(jì)劃和實(shí)施方案。因此,建立一套完整精細(xì)而又行之有效的維護(hù),將有利于物業(yè)的保值、增值,使住戶的居住環(huán)境更為完善、舒適。
1、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施(詳見標(biāo)書附件)
1.消防系統(tǒng)的定期維護(hù)、日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)
2.電梯的定期維護(hù)、日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)
3.中央空調(diào)系統(tǒng)的定期維護(hù)、日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)
4.電力系統(tǒng)年度維護(hù)計(jì)劃
5.公共機(jī)電設(shè)施維護(hù)檢查表
6.照明系統(tǒng)維護(hù)計(jì)劃
7.給排水系統(tǒng)年度維護(hù)計(jì)劃
8.公用設(shè)施維護(hù)項(xiàng)目總表
9.房屋本體維護(hù)項(xiàng)目總表
10.公共土木設(shè)施維護(hù)檢查表
11.公共上、下水道維護(hù)檢查表
2、房屋裝修及日常使用的監(jiān)管
房屋裝修及日常使用的監(jiān)管是入住階段的一項(xiàng)重要工作,為杜絕違章裝修和違章搭建現(xiàn)象,我們將按下列方式進(jìn)行監(jiān)管。
1)申報(bào):住戶裝修須到管理處辦理手續(xù),填寫《裝修申請(qǐng)表》和《裝修項(xiàng)
目清單》,填寫《裝修項(xiàng)目清單》可使裝修戶與管理者共同對(duì)裝修項(xiàng)目進(jìn)行全面確認(rèn),避免裝修戶超出申報(bào)范圍裝修的情況。
2)審查:管理處對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審查,除一般裝修按有關(guān)裝修規(guī)定執(zhí)行,針對(duì)“gm花園”的特殊情況,管理處將做如下規(guī)定:
a.不得安裝防盜網(wǎng)和防盜窗花;
b.管理處將對(duì)影響房屋外觀的裝修,如空調(diào)安裝、排氣扇安裝等進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì);
c.房屋天面、陽(yáng)臺(tái)嚴(yán)禁拆改和搭建,嚴(yán)禁封閉陽(yáng)臺(tái);
d.與裝修住戶簽訂協(xié)議,規(guī)定其裝修行為若出現(xiàn)第三次違章,管理處將通過(guò)法律途徑解決
3)施工管理:
a.施工單位須與管理處簽訂《裝修工程隊(duì)治安責(zé)任書》和《裝修施工保證書》;施
工隊(duì)必須提供資質(zhì)證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和施工人員身份證并辦理人員臨時(shí)出入證,施工時(shí)佩戴在胸前,并在指定區(qū)域內(nèi)活動(dòng)。
b.裝修發(fā)生違章行為,住戶與裝修隊(duì)均為第一責(zé)任者,均獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。
c.使用高功率電器時(shí)須由管理處另提供電源。
d.施工隊(duì)必須配備消防器材。
e.施工時(shí)間安排在上午8:00-12:00,下午14:00-18:00內(nèi)進(jìn)行。
4)巡視監(jiān)管
管理處設(shè)專人監(jiān)管住戶的裝修行為及日常使用,監(jiān)管員對(duì)每個(gè)裝修戶每日至少巡視二次;對(duì)頂層復(fù)式裝修每日巡視不少于四次,并做好巡視記錄。在住戶日常使用過(guò)程中,物業(yè)管理員每?jī)商煅惨曇淮巍?/p>
3、維修基金
物業(yè)維修基金按gm花園市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,維修基金的審批權(quán)在業(yè)主委員會(huì),使用權(quán)在物業(yè)管理機(jī)構(gòu),保證維修基金的?？顚Ｓ?。
第七節(jié) 社區(qū)文化
社區(qū)文化是創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和提高居民生活品味的重要手段。隨著時(shí)代的進(jìn)
步、科技的發(fā)展,人們已經(jīng)不滿足于一般的衛(wèi)生、綠化、安全以及良好的服務(wù),人們希望生活在一個(gè)更體現(xiàn)文化色彩、更關(guān)注個(gè)性發(fā)展、更富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中,從而得到高品味人生體驗(yàn)和精神上的滿足。住宅區(qū)社區(qū)文化正是創(chuàng)造這種環(huán)境、滿足這種心理需求的重要手段?？梢哉f(shuō),社區(qū)文化是現(xiàn)代物業(yè)管理不可或缺的重要內(nèi)容。我們?cè)谏鐓^(qū)文化活動(dòng)的實(shí)踐,積累了豐富的經(jīng)驗(yàn),同時(shí),也應(yīng)該從熱熱鬧鬧大家樂(lè)這種群眾活動(dòng)方式中走向新的層次。“一方面合乎自然,一方面合乎理想,這就是美”。
注:社區(qū)文化策劃見標(biāo)書附件
通過(guò)社區(qū)文化活動(dòng),我們旨在“gm花園
”提倡安靜的社區(qū)文化,將住宅區(qū)大家樂(lè)形式的文化活動(dòng)引導(dǎo)向一個(gè)更高的層次,在安靜的氣氛中渲染一種現(xiàn)代文明,在安靜的環(huán)境中營(yíng)造精神樂(lè)園。安靜的文化活動(dòng)體現(xiàn)了對(duì)居民的尊重,同時(shí)蘊(yùn)含更為深刻的文化、情感內(nèi)涵。
第八節(jié)環(huán)境文化
社區(qū)文化應(yīng)以人為核心,以環(huán)境為重點(diǎn),體現(xiàn)出無(wú)處不在的文化氛圍和對(duì)人的尊重和關(guān)懷。人們一進(jìn)入“gm花園”,馬上能夠感覺(jué)到典雅、舒適的環(huán)境和自由、飄逸的氣氛,完善統(tǒng)一的視覺(jué)系統(tǒng),安全有序的交通管理,方便快捷的通訊信息和管理人員身先士卒的文明言行。這些映入人們眼簾優(yōu)美的文化環(huán)境,是“gm花園”社區(qū)文化最重要和最基本的方面。通過(guò)環(huán)境管理中的文化滲透,啟發(fā)人們的自律意識(shí),培養(yǎng)人們的文明素質(zhì),是現(xiàn)代住宅區(qū)社區(qū)文化的重要特征。
社區(qū)環(huán)境是社區(qū)的臉面,是社區(qū)文化的物的依托,最直接最明顯地體現(xiàn)社區(qū)文化的精髓。經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)和精心維護(hù)的環(huán)境有助于良好的社區(qū)文化的形成,給居民的日常生活提供了舒適的生活氛圍。環(huán)境建設(shè)是文化建設(shè)的起點(diǎn),她有助于提升居民的文化修養(yǎng),也直接反映住宅區(qū)的人居環(huán)境。(實(shí)施方案見附件:“gm花園”cis策劃)
第九節(jié)酒店式套餐服務(wù)
都市人生活節(jié)奏急促,時(shí)間對(duì)上班現(xiàn)代人十分重要,在處理家居生活瑣事問(wèn)題時(shí),要以最方便及最舒適的方式解決。在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中提供便利、高效的酒店式服務(wù)是提高住戶生活質(zhì)量的一項(xiàng)重要保障。s物業(yè)管理公司經(jīng)過(guò)多年的小區(qū)、公寓物業(yè)管理實(shí)踐,形成了一套服務(wù)的工作體系。我們將秉持“以住戶為中心,優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理收費(fèi)”的經(jīng)營(yíng)方針,充分考慮gm花園小區(qū)的居住人員結(jié)構(gòu),通過(guò)提供舒適的服務(wù)項(xiàng)目,將在“gm花園”經(jīng)過(guò)調(diào)查,組成套餐,針對(duì)不同的住戶提供個(gè)性化服務(wù),創(chuàng)造嶄新的居住生活方針。
套餐服務(wù)組成:無(wú)償服務(wù):17項(xiàng),有償服務(wù):33項(xiàng);同時(shí)根據(jù)“gm花園”住戶
需求,不斷增加和完善服務(wù)項(xiàng)目。
(一)無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目
類別序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目
家政服務(wù)01代訂牛奶
02電話留言服務(wù)
03送取干洗衣服
04調(diào)試電視節(jié)目
05代辦有線電視開通
06代訂酒店客房
07保安對(duì)講檢修服務(wù)
08代辦電話開戶
09代辦煤氣開戶
10代辦收訂報(bào)刊雜志
11介紹保姆
文化娛樂(lè)服務(wù)12組織體育鍛煉活動(dòng)
13代購(gòu)車船、飛機(jī)票
14組織各種展銷活動(dòng)
15開設(shè)棋類活動(dòng)
16組織小區(qū)內(nèi)少兒活動(dòng)
17組織老年人活動(dòng)
(二)有償服務(wù)項(xiàng)目表
類別序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目參 考 價(jià) 格
家政服務(wù)01清洗排風(fēng)機(jī)20-50元/次
02清洗抽油煙機(jī)50-100元/次
03清洗空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)1元/次
04鐘點(diǎn)家庭服務(wù)(日常家務(wù))13元/小時(shí)/人
05定點(diǎn)長(zhǎng)期服務(wù)(1小時(shí)/天)300元/月
06定點(diǎn)長(zhǎng)期服務(wù)(2小時(shí)/天)450元/月
07定點(diǎn)長(zhǎng)期服務(wù)(3小時(shí)/天)600元/月
08木地板打蠟2元/平方米
09家庭綠化5-30元/次
裝修服務(wù)10拆空調(diào)、熱水器、抽油煙機(jī)10-100元/次
11安裝窗簾、拉簾、等10-20元/次
12安裝熱水器60-100元/次
13安裝洗手間潔具50-150元/件
14安裝空調(diào)200-400元/部
15安裝燈具、廚柜等10-30元
16修理、更換門鎖、信箱鎖等10-50元/次
17修理、更換水閥、各類軟管10-30元次
18檢修電路50-200元/次
19檢修家用電器10-300元/次
20通下水道50-200元/次
21修理、更換電表、水表等10-50元/次
22修理、更換開關(guān)、插座等10-50元/次
23洗手盆堵塞、滲水處理10-50元/次
24修理、更換燈泡、燈管10-30元/次
25貼地磚面議
26貼瓷片面議
商務(wù)服務(wù)27傳真10元/張
28打字0.04元/字
29復(fù)印1元/a4
30電話市價(jià)
其它31洗車10元/輛
32車打蠟25元/輛
33代租、售房屋面議
第十節(jié)服務(wù)溝通
服務(wù)溝通是物業(yè)管理活動(dòng)過(guò)程中一項(xiàng)嚴(yán)謹(jǐn)而極富有技巧的工作。迅速、及時(shí)的溝通將會(huì)贏得住戶的高度信賴,反之將傷及物業(yè)管理機(jī)構(gòu)信譽(yù),損害業(yè)主對(duì)管理機(jī)構(gòu)的信任度。為此我們制定了詳盡的溝通程序。
特別采用物業(yè)管理服務(wù)報(bào)告制
“gm花園”小區(qū)物業(yè)管理處將每季度將財(cái)政收支、公共水、電使用、工程維護(hù)、投訴處理、重大活動(dòng)、工作改進(jìn)項(xiàng)目等全方位進(jìn)行公開,供全體業(yè)主、使用者監(jiān)督,征求各方意見和建議,加強(qiáng)相互溝通。
附樣本:
物業(yè)管理服務(wù)報(bào)告 根據(jù)gm花園招標(biāo)書所提供的資料和我司在實(shí)地調(diào)研后掌握的大量一手材料作為依據(jù),gm花園的主要收入來(lái)源為住宅樓管理費(fèi)、停車場(chǎng)管理費(fèi)和會(huì)所經(jīng)營(yíng)收入三大類,正常年收入為:3689688元,主要支出費(fèi)用為人工費(fèi)、公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)等項(xiàng),年支出為:3610616元。
為提高服務(wù)質(zhì)量,并保持經(jīng)費(fèi)收支平衡,我公司在經(jīng)營(yíng)期內(nèi),按低于收入的10%提取固定管理傭金為36萬(wàn)元/年,即3萬(wàn)元/月。
第2篇 z住宅小區(qū)室內(nèi)裝修管理規(guī)章制度
為保證住宅的結(jié)構(gòu)安全,保持住宅優(yōu)美整潔,使居民安居樂(lè)業(yè),現(xiàn)對(duì)住宅區(qū)裝修的有關(guān)事項(xiàng)規(guī)定如下:
一、住宅裝修必須辦理相關(guān)手續(xù)。
1、住戶裝修住宅,必須提前三天向物業(yè)管理部門申請(qǐng),簽訂“房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議”,如實(shí)填寫裝修項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、和施工隊(duì)伍名稱,裝修人員的姓名及身份證明復(fù)印件。經(jīng)物業(yè)管理部門同意后,方可進(jìn)行施工。
2、裝修人員進(jìn)出小區(qū),必須辦理小區(qū)出入證。
3、戶主和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人應(yīng)同時(shí)在“房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議”,上簽字蓋章。
二、住宅裝修不得對(duì)房屋結(jié)構(gòu)和美觀造成危害。
1、禁止改動(dòng)或損壞房屋的柱、梁、板、混凝土墻、燃?xì)夤艿馈⑽菝娣浪?、隔熱板等?/p>
2、如需拆除非承重墻,必須經(jīng)有關(guān)工程建設(shè)部門論證并簽字認(rèn)可。另外,衛(wèi)生間有防水層,嚴(yán)禁破壞。
3、允許對(duì)住宅樓地面、內(nèi)墻面、天棚面進(jìn)行表面裝修。但樓地面不得鑿除原水泥面層。
4、防盜網(wǎng)安裝在窗戶里側(cè)。
5、空調(diào)室外機(jī)應(yīng)安裝在不影響相鄰業(yè)主正常生活的位置上。
6、不得改變進(jìn)房門門洞的設(shè)計(jì),不得阻塞樓梯通道和妨礙消防。
8、不得改變廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和功能,禁止將生活污水排入雨水管道。
三、裝修施工管理
1、為了您的財(cái)產(chǎn)、居住安全與舒適,裝修時(shí)請(qǐng)務(wù)必派人盯崗。
2、住宅裝修時(shí)間不能影響小區(qū)住戶的正常休息。
3、裝修垃圾應(yīng)堆放在不影響住戶正常通行的地方。裝修垃圾由戶主自行及時(shí)清運(yùn),或者交由物業(yè)管理部門進(jìn)行清運(yùn),清運(yùn)費(fèi)由戶主承擔(dān)。嚴(yán)禁從樓上拋棄垃圾或任何物品。嚴(yán)禁將裝修垃圾倒入垃圾箱或轉(zhuǎn)運(yùn)到其他小區(qū)。
4、裝修施工用電、用水,住戶不得私自在戶外接用,違者按照規(guī)定給以處罰。因裝修施工造成管道堵、塞、滲、漏、停電、損壞他人物品等,應(yīng)由裝修業(yè)主負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。
5、業(yè)主裝修前應(yīng)按1000元/戶,裝修公司按500/戶交納裝修保證金。工程完工后,經(jīng)物業(yè)管理部查驗(yàn),無(wú)違規(guī)情況,退回裝修保證金。
第3篇 小區(qū)居住區(qū)管理規(guī)章制度建立規(guī)范
小區(qū)居住區(qū)管理規(guī)章制度的建立
俗話說(shuō)'沒(méi)有規(guī)矩,不成方圓'。健全、規(guī)范的管理規(guī)章制度是我們實(shí)施科學(xué)管理、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的依據(jù),也是我們塑造物業(yè)管理民族品牌的保證。我們將嚴(yán)格按照iso9002質(zhì)量保證體系及和益行物業(yè)質(zhì)量體系文件的要求,對(duì)zz小區(qū)居住區(qū)實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化的管理。同時(shí),根據(jù)zz小區(qū)居住區(qū)的實(shí)際情況,并結(jié)合煙臺(tái)市物業(yè)管理的行業(yè)法規(guī),我們制訂了完善的管理規(guī)章制度。
限于篇幅,我們僅將zz小區(qū)居住區(qū)管理規(guī)章制度的目錄摘錄如下,具體內(nèi)容詳見:
附件《zz小區(qū)居住區(qū)管理規(guī)章制度匯編》。
一、公眾制度
1、zz小區(qū)居住區(qū)管理公約
2、zz小區(qū)居住區(qū)居家指引
3、zz小區(qū)居住區(qū)精神文明建設(shè)公約
4、zz小區(qū)居住區(qū)樓宇使用及維護(hù)管理規(guī)定
5、zz小區(qū)居住區(qū)二次裝修管理規(guī)定
6、zz小區(qū)居住區(qū)物品搬出/入管理規(guī)定
7、zz小區(qū)居住區(qū)交通車輛、停車場(chǎng)管理規(guī)定
8、zz小區(qū)居住區(qū)治安管理規(guī)定
9、zz小區(qū)居住區(qū)清潔衛(wèi)生管理規(guī)定
10、zz小區(qū)居住區(qū)園林綠化管理規(guī)定
11、zz小區(qū)居住區(qū)消防安全管理規(guī)定
12、zz小區(qū)居住區(qū)環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定
13、zz小區(qū)居住區(qū)安全用水、電管理規(guī)定
14、zz小區(qū)居住區(qū)安全用氣管理規(guī)定
15、zz小區(qū)居住區(qū)臨時(shí)用水、電管理規(guī)定
16、zz小區(qū)居住區(qū)電梯使用管理規(guī)定
17、zz小區(qū)居住區(qū)智能化設(shè)施使用管理規(guī)定
18、zz小區(qū)居住區(qū)有線電視管線使用管理規(guī)定
19、zz小區(qū)居住區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定
20、zz小區(qū)居住區(qū)文化娛樂(lè)場(chǎng)所管理規(guī)定
21、zz小區(qū)居住區(qū)暫住人員管理規(guī)定
22、zz小區(qū)居住區(qū)出租房屋管理規(guī)定
二、內(nèi)部崗位職責(zé)
1、綜合管理部職責(zé)
2、服務(wù)管理部職責(zé)
3、財(cái)務(wù)部職責(zé)
4、管理處經(jīng)理崗位職責(zé)
5、綜合管理部主任崗位職責(zé)
6、服務(wù)管理部維修主管崗位職責(zé)
7、財(cái)務(wù)部主管崗位職責(zé)
8、培訓(xùn)主管崗位職責(zé)
9、社區(qū)文化主管崗位職責(zé)
10、檔案管理員崗位職責(zé)
11、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)管理員崗位職責(zé)
12、會(huì)計(jì)崗位職責(zé)
13、出納員崗位職責(zé)
14、收款員崗位職責(zé)
15、維修技工崗位職責(zé)
16、電梯管理員崗位職責(zé)
17、智能設(shè)備管理員崗位職責(zé)
18、園藝組長(zhǎng)崗位職責(zé)
19、安防組長(zhǎng)崗位職責(zé)
20、保潔員崗位職責(zé)
21、采購(gòu)員崗位職責(zé)
22、倉(cāng)庫(kù)保管員崗位職責(zé)
23、炊事員崗位職責(zé)
三、內(nèi)部管理運(yùn)作制度及服務(wù)
1、員工手冊(cè)
2、員工行為語(yǔ)言規(guī)范
3、員工職業(yè)道德規(guī)范
4、員工培訓(xùn)管理制度
5、員工培訓(xùn)大綱
6、檔案資料管理規(guī)定
7、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)管理規(guī)定
8、財(cái)務(wù)管理及會(huì)計(jì)核算制度
9、管理處值班制度
10、管理處回訪制度
11、投訴處理制度
12、社區(qū)文化工作制度
13、管理處公共鑰匙管理規(guī)定
14、物料管理規(guī)定
15、公用設(shè)施維護(hù)管理規(guī)定
16、防火安全'三級(jí)'檢查制度
17、滅火應(yīng)急方案
18、業(yè)主房屋維修管理制度
19、維修服務(wù)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)
20、護(hù)衛(wèi)服務(wù)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)
21、保潔服務(wù)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)
四、工作流程
1、管理處整體運(yùn)作流程
2、社區(qū)文化活動(dòng)實(shí)施流程
3、業(yè)主投訴處理流程
4、物業(yè)接管驗(yàn)收流程
5、業(yè)主入住流程
6、二次裝修管理流程
7、檔案建立與管理流程
8、服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)及不合格服務(wù)控制流程
9、物料控制流程
10、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作流程
11、大型設(shè)備(機(jī)具)購(gòu)置控制流程
12、服務(wù)分包方選擇評(píng)價(jià)流程
13、業(yè)主室內(nèi)維修工作流程
14、治安事件處理工作流程
15、環(huán)境管理工作流程
16、消防應(yīng)急處理流程
17、培訓(xùn)工作流程
五、員工工作崗位考核及獎(jiǎng)懲
1、管理服務(wù)質(zhì)量分級(jí)考核暫行辦法
2、考核結(jié)果與獎(jiǎng)懲實(shí)施管理暫行辦法
3、員工獎(jiǎng)懲條例
4、部門月考核表
5、項(xiàng)目組月考核表
6、工作班月考核表
7、員工月考核表
