房地產(chǎn)新項目部財務(wù)管理制度
房地產(chǎn)新項目部財務(wù)管理制度
一、財務(wù)計劃管理:
1、嚴格執(zhí)行資金收支兩條線制度,貫徹資金支出'先計劃后使用'的原則。
2、公司財務(wù)部門應(yīng)按照公司股東會議的決定,依據(jù)公司經(jīng)營目標編制年度財務(wù)計劃、月度財務(wù)計劃。
3、財務(wù)計劃的內(nèi)容包括:資金籌集計劃、項目成本計劃、項目稅費支出計劃、銷售收入計劃、利潤計劃。
(1)資金籌集計劃:按照資金籌集的渠道編制。分為公司投入計劃、銀行抵押貸款、商品房按揭貸款、預售訂金及其他資金來源計劃。
(2)項目成本計劃包括:土地受讓金、前期工程費、建筑安裝工程費、市政設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費計劃。
(3)銷售收入計劃包括:住宅銷售收入、商鋪銷售收入、其他銷售收入計劃。
4、財務(wù)計劃編制程序:首先由公司各部門編報本部門的收支計劃交財務(wù)部匯總,財務(wù)總監(jiān)簽字,交公司總經(jīng)理審批,公司以文件形式下發(fā)到各有關(guān)部門。財務(wù)部及其他有關(guān)部門應(yīng)嚴格執(zhí)行公司財務(wù)計劃,財務(wù)部有計劃控制權(quán)。在執(zhí)行過程中若出現(xiàn)不可預見的費用支出需調(diào)整原計劃,必須報總經(jīng)理審批或通過股東會議決定。
二、資金管理制度
1、銀行資金管理:公司在銀行開設(shè)基本帳戶和一般帳戶,根據(jù)項目部業(yè)務(wù)需要資金分別存入各帳戶。銀行資金和銀行票據(jù)統(tǒng)一由出納員保管,銀行資金存取由出納員執(zhí)行。財務(wù)印鑒公章、法人私章由出納負責保管。銀行日記帳由出納員登記和保管,但出納員不得保管記帳憑證。嚴禁任何人公款私存或挪用資金。
2、現(xiàn)金管理:(1)公司現(xiàn)金統(tǒng)一由出納員管理,出納員每天除預留限額(叁萬元)備用金外多余現(xiàn)金必須在下午4:30之前存入銀行。出納員對現(xiàn)金的安全負完全責任,嚴禁白條抵現(xiàn)金及挪用公司現(xiàn)金?，F(xiàn)金日記帳和銀行存款日記帳由出納員登記保管。(2)項目支付定在每星期二、五兩天,其他時間出納一般不受理報銷和現(xiàn)金支付業(yè)務(wù)。
(3)支票的使用必須填寫支票領(lǐng)用單,由經(jīng)辦人簽字、部門經(jīng)理審核簽字、財務(wù)總監(jiān)審核簽字、主管財務(wù)(或行政部)副總審核簽字、總經(jīng)理(計劃外部分)簽字后出納方可開出。所開出支票必須封填收款單位名稱,由收取方在支票頭上簽收或蓋章。
(4)出納員在每周完成出納工作后,應(yīng)將庫存現(xiàn)金、銀行存款的上存、收入、支出、結(jié)存情況,編制出納報告表,并對由出納保管的庫存現(xiàn)金,由財務(wù)負責人于每周五下午及每月終了進行定期對賬盤查,其它時間進行抽查。
(5)現(xiàn)金出納員必須嚴格遵守執(zhí)行上述各條規(guī)定。
3、備用金管理:公司員工因業(yè)務(wù)需要借支備用金,應(yīng)填寫借款申請單,必須經(jīng)公司財務(wù)總監(jiān)審核簽字,主管財務(wù)(或行政部)副總審核簽字,公司總經(jīng)理批準同意。借支備用金必須在業(yè)務(wù)辦完后七個工作日內(nèi)到財務(wù)部報帳,繳回多余現(xiàn)金,否則以挪用公款論處。特殊崗位人員因工作需要借用周轉(zhuǎn)金,應(yīng)由財務(wù)部核定限額,報公司總經(jīng)理審批。
4、往來資金管理:公司與其他單位的往來款項,財務(wù)部必須做到及時清理及時對帳,防止發(fā)生死帳呆帳。商品房銷售資金銷售部必須按照公司有關(guān)售房規(guī)定即時收回,不得拖欠。財務(wù)部支付施工單位的工程款必須嚴格按照有關(guān)合同和資金狀況合理安排,嚴格履行審批手續(xù)。對相關(guān)財務(wù)支出,如土建施工、水電、材料采購、管理費等必須分類單獨建帳。
三、資產(chǎn)管理制度
1、固定資產(chǎn)管理
(1)固定資產(chǎn)購置由使用部門提出申請,部門經(jīng)理審核,分管副總簽字報總經(jīng)理批準。
(2)購置的固定資產(chǎn)由財務(wù)部、行政部、使用部門三方負責驗收。使用部門必須辦好領(lǐng)用手續(xù)并負責保管和維護,若出現(xiàn)損壞和丟失由責任人賠償。
(3)固定資產(chǎn)由財務(wù)部登記入帳并建立臺帳,財務(wù)部負責組織定期盤點。
2、流動資產(chǎn)管理
(1)材料、設(shè)備等物資的采購由施工方于每月25日前報下月的采購計劃,經(jīng)工程部經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)審核后報總經(jīng)理批準,財務(wù)部根據(jù)審批的采購計劃做出貨款支付計劃。
(2)工程部必須設(shè)有倉庫保管員(未設(shè)立的由材料員負責),保管員對采購人員采購的物資必須嚴格把關(guān),對物資的品種、質(zhì)量、數(shù)量等仔細核對,若有不符應(yīng)拒絕入庫,并通知采購員進行處理。保管員對驗收入庫的物資負完全責任,必須建立物資保管明細帳,對入庫的物資須填制'入庫單',采購員、保管員簽字確認,對領(lǐng)用的物資需填制'領(lǐng)料單',領(lǐng)料單必須有部門經(jīng)理、倉庫保管員簽字。各部門領(lǐng)料必須填寫領(lǐng)料用途、數(shù)量、品名、規(guī)格等,多余的物資應(yīng)及時交回辦理退庫手續(xù)。保管員每月必須對庫存物資進行盤點,盤點由財務(wù)部負責監(jiān)督,對報廢物資應(yīng)及時提出處理意見,報公司經(jīng)理審批。
(3)完工驗收的產(chǎn)品由銷售部及物管公司負責保管,若出現(xiàn)人為損壞應(yīng)追究銷售部有關(guān)人員責任。若因工程質(zhì)量、產(chǎn)品功能等方面的原因需要返工,應(yīng)辦理移交手續(xù)。
(4)在建開發(fā)產(chǎn)品由承包商施工的,由承包商負責保管,由項目部自建的由工程部負責保管。
(5)低值易耗品、辦公用品由行管部統(tǒng)一采購,行政部應(yīng)在每月25日前集中各部門的采購申請并做出計劃,計劃由公司總經(jīng)理批準。行管部采購物品應(yīng)盡量定點采購,有利于貨款支付安排和獲得價格優(yōu)惠。
(6)行管部應(yīng)配備專人進行物品的收、發(fā)、存管理,并建立物品領(lǐng)用臺帳。
四、費用管理制度
1、員工工資待遇
(1)員工工資由基本工資和崗位工資兩大塊構(gòu)成,其中基本工資包括:生活保障工資和公司工齡補貼,崗位工資包括:社保統(tǒng)籌補貼、醫(yī)療保險補貼、工地津貼及獎金。公司高層職員的工資及福利待遇不在其范圍內(nèi),由公司股東會議決定并以文件形式保存。
(2)公司實行每月26天工作日制,日工資按26天計算,公司按月發(fā)放的月工資含加班工資,不再發(fā)放除法定節(jié)假日外的任何加班工資。
(3)公司發(fā)放工資時間為每月十日(發(fā)放上月工資)。
2、差旅費標準
(1)住宿費:省內(nèi)地市級以上城市,部門主管(含)以上職員120元/天單人,其它職員100元/天單人,地級市以下地區(qū),部門主管(含)以上職員100元/天單人,其它職員80元/天單人,省外非沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)地級以上城市,部門主管(含)以上職員200元/天單人,其他職員120元/天單人;地級以下城市,部門主管(含)以上職員200元/天單人,其他職員120元/天單人,省外沿海經(jīng)濟發(fā)達區(qū)地區(qū),部門主管(含)以上280元/天單人,其他職員180元/天單人(以上標準按標間計算)。
(2)伙食費補貼:省內(nèi)地區(qū)每人50元/天;省外非沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)每人80元/天,沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)每人100元/天。出差期間如報銷宴請,伙食費補貼相應(yīng)扣除。
(3)交通費:省內(nèi)地區(qū)出差只能報銷火車硬坐、
汽車票,省外地區(qū)出差只能報銷硬臥火車票、汽車票,特殊情況經(jīng)項目負責人批準可以報銷火車軟臥票或飛機票。乘坐火車、汽車超過晚上12點補助半天伙食費。出差市內(nèi)交通憑公交車票報銷,特殊原因乘坐的士必須說明理由,并寫清起止地點。
(4)員工參加培訓、學習、會議等,按要求已交會務(wù)費的,不再享受出差補助,超支部分自理。
3、業(yè)務(wù)費開支規(guī)定
(1)本著'節(jié)約、有效'的原則,在公司所在地招待客人用餐統(tǒng)一由總經(jīng)辦安排,接待部門先向總經(jīng)辦申請?zhí)顚憽犊腿擞貌捅怼?總經(jīng)辦安排定點餐館用餐。
(2)由于聯(lián)系工作必須贈送禮品需事先請示公司總經(jīng)理,接待用香煙統(tǒng)一由行政部購買,行政部應(yīng)登記使用量,并嚴格控制。
(3)其他費用若一次或一件事情超過10000元,必須經(jīng)總經(jīng)理批準,超過50000元應(yīng)向股東會議通報。
(4)通訊費開支標準:公司總經(jīng)理每月通信費在300元之內(nèi)按實報銷,副總經(jīng)理在250元之內(nèi)按實報銷,中層領(lǐng)導在200元以內(nèi)據(jù)實報銷。
4、公司固定資產(chǎn)的購置五萬元以上,需向股東會議通報協(xié)商方可購入。
五、費用報銷制度:
1、票據(jù)的報銷要求:
(1)外部取得的原始發(fā)票:要求填寫齊全、字跡清晰,包括客戶名稱、服務(wù)項目、金額(大小寫應(yīng)一致)、收款單位蓋章、日期。
(2)差旅費報銷單:此報銷單專為出差報銷使用,后附出差火車、飛機、汽車等票據(jù)、住宿發(fā)票、寫明出差天數(shù)、出差補貼、核出總報銷金額。票面不允許有任何涂改。
(3)支出證明單:此單有兩種用途:一:對于確實無法取得原始票據(jù)的情況,填寫此單據(jù),經(jīng)相關(guān)領(lǐng)導簽字后,可以報銷;二:對于一次報銷發(fā)票非常多的情況,使用此單進行票據(jù)匯總,此票面不允許有任何涂改。
(4)借款單:此單專為因出差或其它原因必須預支現(xiàn)金使用,由本部門負責人審批后,交由財務(wù)總監(jiān)審批,經(jīng)總經(jīng)理簽字批準,方可支取現(xiàn)金。借款人要在出差回來后或借款一周內(nèi)向出納還款或報銷。
(5)費用報銷單:此報銷單為報銷公司各種費用使用,
(6)付款申請單:此報銷單專為支付各種工程款項等使用,
(7)當事人應(yīng)充分取得費用的相關(guān)單據(jù),如:協(xié)議、合法的發(fā)票等,如因未能取得合法的發(fā)票及票據(jù)而遭受財務(wù)部剔除的部分支出,公司原則上不予以承擔,由當事人自行負責。
2、費用發(fā)生完畢后,當事人應(yīng)及時將收集到的費用單據(jù)加以整理歸類,填寫費用報銷單,并規(guī)范粘貼票據(jù),粘貼過程中應(yīng)區(qū)別費用性質(zhì)(如:交通費、住宿費、餐飲費、招待費、辦公費等)分類粘貼,便于歸類計算整理。
3、當事人填寫費用報銷單時,應(yīng)將費用的發(fā)生原因、發(fā)生金額、發(fā)生時間等要素填寫齊全,并簽名。'費用報銷單'的填寫一律不允許涂改,尤其是費用金額,并要保證費用金額的大小寫一致,否則無效。
4、當事人將填寫完整,附件齊全的'費用報銷單'交本部門負責人進行審批,部門負責人應(yīng)重點對費用發(fā)生的真實性、合理性進行審查,無異議后簽署審批意見并簽名。
5、當事人將取得經(jīng)過本部門負責人審批后的'費用報銷單'送交財務(wù)總監(jiān)進行審批,財務(wù)總監(jiān)應(yīng)重點對'費用報銷單'后所附的原始發(fā)票和單據(jù)進行合法性審查,對費用金額的計算進行復查,無異議后簽署審批意見并簽名,由分管財務(wù)(或行政部)副總審核簽字,再由當事人送公司總經(jīng)理處,由總經(jīng)理進行最后的審查和審批?？偨?jīng)理核查報銷審批程序和相關(guān)人員的簽字是否齊全,字跡是否真實?？偨?jīng)理審查無異議后,簽署審批意見并簽名。
6、當事人取得審批齊全的'費用報銷單'后,應(yīng)在3天內(nèi)送交財務(wù)部門的出納員手上領(lǐng)取資金,出納人員應(yīng)對'費用報銷單'進行審查,重點看報銷單是否有涂改、費用的計算是否正確、后附的發(fā)票是否齊全合法,審批手續(xù)是否齊備。出納人員在審核無誤后方可付款。
7、收支單據(jù)辦理完畢后,出納需在審核無誤的收支憑單上簽章,并在原始單據(jù)上加蓋現(xiàn)金收、付訖章,防止重復報銷。
8、根據(jù)目前公司的機構(gòu)設(shè)置,費用報銷金額在500元以下,由部門負責人財務(wù)部負責人簽批,500元以上1000元以下須有主管副總簽批財務(wù)負責人簽批,1000元以上由總經(jīng)理簽批。
六、項目收入管理及帳務(wù)處理程序:
公司一切收入都必須登記入賬,納入公司財務(wù)部監(jiān)督范圍,嚴禁收入不入帳、少入帳或設(shè)立帳外帳,并建立健全收入分類明細帳,加強對收入的分析、反映和監(jiān)督,具體帳務(wù)處理程序如下:
(1)公司開票員填寫收款收據(jù)一式三份,一份存根、一份發(fā)票、一份記帳,并簽字確認。銷售開票前應(yīng)核查合同無誤并將原始資料存檔一份后方可填寫收據(jù)。
(2)公司出納查收款項后在收款收據(jù)各聯(lián)次加蓋'現(xiàn)金(銀行)收訖'或'轉(zhuǎn)訖'章戳。
(3)收款收據(jù)'記帳聯(lián)'傳遞財務(wù)總監(jiān)簽字審核(可集中每月審核一次)。
(4)公司會計根據(jù)財務(wù)總監(jiān)審核后的收款收據(jù)'記帳聯(lián)'填制記帳憑證。
(5)根據(jù)記帳憑證登錄各收入分類明細帳。
七、項目支出管理及帳務(wù)處理程序:
加強項目支出計劃管理,壓縮計劃外開支,厲行節(jié)約是項目支出管理的一項基本原則。項目支出應(yīng)貫徹'先計劃后使用'、'先審批后付款'的原則,具體帳務(wù)處理程序如下:
(1)報銷人填寫報銷單,注明費用名稱、報銷人姓名、單據(jù)張數(shù)、金額合計等項,并將發(fā)票依次整齊粘貼在'專用紙'上,部門經(jīng)理審核簽字。
(2)報財務(wù)部總監(jiān)簽字審核。
(3)報分管工程技術(shù)(或行政部)副總審核簽字。
(4)報分管財務(wù)副總審核簽字。
(5)報公司總經(jīng)理審批。
(6)出納根據(jù)審批齊全的報銷單支付款項,由領(lǐng)款人在記賬憑證上簽字后,加蓋'現(xiàn)金(或銀行)付訖'章戳。支付日期為每星期二、五兩天,備用金未清算的不得支付。
(7)公司會計復核,填制'記帳憑證'。
(8)月(或旬)末,公司會計根據(jù)記帳憑證登錄各支出明細。
八、開發(fā)成本核算辦法
財務(wù)部門應(yīng)加強開發(fā)成本的核算,結(jié)合實際,遵循'科目設(shè)置合理,前后連貫一致'的原則,在核算上將費用分為如下成本項目:
(1)土地出讓金:指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用。
(2)前期工程費:指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。
(3)市政設(shè)施費:指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、排污、排洪、通訊、綠化、照明、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。
(4)建筑安裝工程費用:指在開發(fā)過程中按建筑安裝工程
施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費,包括土石方工程、磚石工程、鋼筋混凝土工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、木結(jié)構(gòu)工程、水電工程、地面工程、屋面工程、裝飾工程等發(fā)生的費用,含材料費、人工費和設(shè)備購置費等,分各單項幢號工程獨立核算。
(5)公共配套設(shè)施費:指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生,計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用,如鍋爐房、水塔、社區(qū)服務(wù)部、派出所、幼托機構(gòu)、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。
(6)開發(fā)間接費:指為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用,包括工資、福利費、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、辦公費(含郵電、差旅、交通、印刷等)、水電費、勞動保護費、利息支出等(開發(fā)完工以后的借款利息作為財務(wù)費用,計入當期損益)。
九、財務(wù)會計報告
財務(wù)部門必須按照現(xiàn)行會計制度的規(guī)定,按期(年、月)編制財務(wù)會計報表,主要有以下5種:
1、資產(chǎn)負債表(月報):反映某一日期資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益的全貌。
2、損益表(月報):反映一定時期(月、季、年)內(nèi)利潤(虧損)形成情況。
3、現(xiàn)金流量表(年報):反映當年現(xiàn)金流入和流出總量。
4、利潤分配表(年報):反映企業(yè)利潤分配(虧損彌補)情況和年末未分配利潤(未彌補虧損)結(jié)余情況。
5、現(xiàn)金、銀行收支報告表(月報)。
一般情況下,年終財務(wù)部門編制年度財務(wù)情況說明書,對當年財務(wù)狀況和經(jīng)營成果進行分析和總結(jié)。月報應(yīng)對本月財務(wù)狀況進行分析,對變化較大的項目應(yīng)分析原因并提出建議。
根據(jù)公司需要增設(shè)以下報表:(1)開發(fā)成本計算表;(2)開發(fā)間接費用計算表;(3)應(yīng)收、應(yīng)付款項明細表;(4)應(yīng)交稅金明細表;(5)預付帳款明細表;(6)售房收入分析報告表等。銷售周報、現(xiàn)金日記帳應(yīng)于每星期一前電郵或書面形式送交財務(wù)總監(jiān)、分管副總及公司總經(jīng)理,其它財務(wù)報表應(yīng)于每月10日前電郵或書面形式送交財務(wù)總監(jiān)、分管副總及公司總經(jīng)理。
十、審計
項目財務(wù)審計每季進行一次。
十一、財務(wù)人員守則
1、遵守公司員工守則,強化業(yè)務(wù)學習,工作認真負責,確保不出差錯。
2、嚴格遵守財務(wù)制度,做好事前、事后、事中監(jiān)督,凡未按制度規(guī)定的收支,一律追究財務(wù)相關(guān)人員的責任,每次扣罰年總收入的5%,違規(guī)三次以上解聘責任人。
3、財務(wù)人員違規(guī)造成的損失由本人承擔賠償責任,并依法追究其法律刑事責任。
具體如下:
(一)出現(xiàn)下列情況之一的,對賬務(wù)人員予與警告并扣發(fā)本人年總收入的5%:
(1)超出規(guī)定范圍、限額使用現(xiàn)金的或超出核定的庫存現(xiàn)金金額留存現(xiàn)金的;
(2)用不符合財務(wù)會計制度規(guī)定的憑證頂替銀行存款或庫存現(xiàn)金的;
(3)未經(jīng)批準,擅自挪用或借用他人資金(包括現(xiàn)金)或支付款項的;
(4)利用賬戶替其它單位和個人套取現(xiàn)金的;
(5)未經(jīng)批準坐支或未按批準的坐支范圍和限額坐支現(xiàn)金的;
(6)保留賬外款項或?qū)⒐究铐椧载攧?wù)人員個人儲蓄方式存入銀行的;
(7)違反本規(guī)定條款認定應(yīng)予處罰的。
(二)出現(xiàn)下列情況之一的,財務(wù)人員應(yīng)予解聘,并追究其法律刑事責任:
(1)違反財務(wù)制度,造成財務(wù)工作嚴重混亂的;
(2)提供虛假的會計憑證、賬表、文件資料的;
(3)偽造、變造、謊報、毀滅、隱匿會計憑證、會計賬簿的;
(4)利用職務(wù)便利,非法占有或虛報冒領(lǐng)、騙取公司財物的;
(5)弄虛作假、營私舞弊,非法謀私,泄露秘密及貪污挪用公司款項的;
(6)在工作范圍內(nèi)發(fā)生嚴重失誤或者由于玩忽職守致使公司利益遭受損失的;
(7)有其他瀆職行為和嚴重錯誤,應(yīng)當予以辭退的。
