第1篇 x別墅園區(qū)工程部日常管理-計劃管理制度
別墅園區(qū)工程部日常管理-計劃管理
目的:使設備突發(fā)性損壞的概率降至最低
政策:工程部要制定預防性維修計劃,以求避免設備故障,防患于未然。
程序:
(1).建立設備檔案資料
將小區(qū)內所有必須進入維護計劃網(wǎng)的設備列出,參考設備使用說明書、使用手冊、安裝調試手冊等資料中的有關維護保養(yǎng)內容,建立設備一覽表。并按說明書中規(guī)定的維護保養(yǎng)項目內容建立維護保養(yǎng)記錄表格。
(2).設備周期檢修制定
①按類型:根據(jù)園區(qū)設備設施情況可將設備分為大型設備(如鍋爐、電梯)、中型設備(如水泵、排風機)、小型設備(如防火閥、排風扇),按檢修設備范圍的難易程度分為大型設備大、中、小修,中型設備中、小修和小型設備小修;
②按運行時間:根據(jù)設備的檔案資料可知不同設備運轉維修時間不同,同一設備不同部件,運轉維修時間不同,因此可根據(jù)各設備及設備部件運行時間的周期進行設備維護制定大、中、小修計劃;
③按運行參數(shù)的變化(如溫度、壓力、動態(tài)、靜態(tài)等),任何一種設備運行參數(shù)都圍繞一理論值在一定范圍內變化,因此可根據(jù)各設備運行參數(shù)值在范圍內、范圍外及其變化趨向而確定其大、中、小修計劃;
④按傳送媒體:對于管道,線路及與之相連設備傳送媒體不同設備所受損害程度亦不同(如冷、熱水傳送及強、弱電傳送)因此可根據(jù)傳送媒體對設備不同影響制定大、中、小修計劃;
⑤按季節(jié):許多設備、系統(tǒng)季節(jié)性運行較強(如空調、采暖),同時季節(jié)也影響某些設備系統(tǒng)的使用情況(如配電、下水系統(tǒng);雨季、冬季、夏季均對其運行產生影響),因此可根據(jù)季節(jié)的不同對設備制定大、中、小修計劃。
(3).編制設備計劃維護總表
將全部維護保養(yǎng)記錄表中的任務和時間匯總到計劃維護總表中,并制定出年度設備維護保養(yǎng)計劃一覽表。
(4).發(fā)出維護保養(yǎng)工作單
維護保養(yǎng)指令卡是根據(jù)計劃維護總表及保養(yǎng)計劃一覽表的安排,按時間向員工發(fā)出的。發(fā)出工作單時應注意∶
① 按編號發(fā)出,按編號交收入檔。
② 任務要明確,盡可能寫明標準要求。
③ 要列出完成任務所需的工具儀器、備件、材料及油號等。
(5).維護保養(yǎng)計劃的落實跟蹤檢查
維修工根據(jù)工作單完成任務后必須在卡上做工作記錄,包括所用時間,檢查結果等,并簽字交回。領班及工程師要對維修工的工作進行檢查或抽查,考核其工作質量。
第2篇 x別墅園區(qū)工程部日常管理-績效評定制度
別墅園區(qū)工程部日常管理-績效評定
目的:不斷完善工程部工作,合理的進行設備運行,節(jié)省能源開支,為優(yōu)質園區(qū)服務提供物質基礎。
政策:績效的考核不僅是工作數(shù)量,工作質量,更重要的是考核其所做工作使用戶滿意的程度及給公司創(chuàng)造的經濟效益和社會效益。
程序:
(1)個人與整體
個人表現(xiàn)對整體從各方面都有一定影響,每個人的工作數(shù)量、質量,綜合組成為團隊工作量即為整體效益,每一個人的表現(xiàn)通過合作綜合起來即為團隊之表現(xiàn),因此績的考核是從個人到整體來體現(xiàn)的。
(2)設備運行效果
工程部最根本的任務即保證園區(qū)設備設施的最佳運行狀態(tài),設備設施 的好與壞直接影響到用戶對工程部工作的滿意程序及公司的經濟效益,因此它是工程部績效考核的一個重要方面。
(3)能源的消耗情況
現(xiàn)今各物業(yè)中能源支出是物業(yè)費中最大的一項開支,能源的消耗情況直接影響到公司的經濟效益和社會效益,因此節(jié)省能源成為工程部績效考核最重要的一點。
第3篇 x別墅園區(qū)工程部日常管理-協(xié)調管理制度
別墅園區(qū)工程部日常管理-協(xié)調管理
目的:調動所屬員工的積極性
政策:確保員工各方面培訓及發(fā)揮團隊合作的效能。
程序;
(1)加強員工的培訓要從素質和技術兩個方面入手,并適當更換工種,逐步實現(xiàn)一專多能,讓員工感到自已在各方面的較大提高,使員工產生榮譽感及自豪感。這種榮譽、自豪感能轉化為巨大的力量,以激發(fā)員工的積極性。
(2)合理用人,要用員工所長,嚴格按職能相符原則,將員工安排在合適崗位,努力使人與人之間感到所在崗位正是自己可施展才能的地方。
(3)定期考核考績,嚴格獎懲。要多用表揚,表揚是最有效、最經濟、或許是最好的管理手段,懲罰是為了樹立某種規(guī)范,要預先示禁。不可忘記這一條原則。
(4)主張團體與團體之間開展競賽,不太主張個人之間的競爭。在團體內部強調協(xié)助。
(5)部門把任務下達到班組,獎勵辦法是部門獎勵班組,班組獎勵個人。每個成員不僅要完成自己的任務,而且要關心小組任務的完成,這樣可促使組員之間在工作上互相勾通、互相幫助。這種獎勵制度,把個人、小組、部門的利益統(tǒng)一起來,小組關心部門,個人關心小組。這種管理制度能調動每個人的積極性。
(6)對各班組應一視同仁,電工、瓦工都是工程部必須的部分,均為工程部的共同目標而負其責。
(7)要善于傾聽不同的意見,管理層可以從中得到更多的信息,知道自己的不足之處,同時也能真正了解部下,從而才有方法調動各種不同觀點、不同才能、不同個性人的積極性。
第4篇 x別墅園區(qū)工程部日常管理-組織管理制度
別墅園區(qū)工程部日常管理-組織管理
目的:及時改善不合理的運行狀態(tài),確保設備設施的完好。
政策:加強員工責任感完成巡回檢查工作,確保及時發(fā)現(xiàn)問題。
程序:
(1)小區(qū)的設備分布在園區(qū)的每一角落,工程部除按計劃進行維護保養(yǎng)外,還要安排員工巡查。可根據(jù)不同的設備及運行時間狀況安排每日或每周進行巡查。
(2)要訓練員工充分利用視覺、聽覺、觸覺、嗅覺,要用眼看有沒有什么松動,要看計量表讀數(shù),如電壓、電流、壓力、溫度等,要聽有否聲音異常,要摸設備溫升如何,振動情況如何,要嗅有無焦味和其他異味等等。
(3)要加強員工的責任感,才能完成巡回檢查。巡回檢查是否能可靠的執(zhí)行下去,部門要安排檢查,檢查要有力度,態(tài)度要端正,不要只立足于抓毛病。
(4)堅持設備的巡查,可以及時發(fā)現(xiàn)設備的初期問題,及早解決,如待設備已成故障或損壞才被發(fā)現(xiàn),則將是十分麻煩和令人不愉快的,作業(yè)也必將要付出更大的費用。
第5篇 x別墅園區(qū)工程部日常管理-安全生產管理制度
別墅園區(qū)工程部日常管理-安全生產管理
目的:確保園區(qū)內人員安全、設備安全。
政策:小區(qū)內有許多設備,均存在不安全的因素,如配電,會引起觸電和火災,如鍋爐會發(fā)生爆炸,還有許多高壓容器,及高速運轉的設備,這些都對人身安全帶來威脅。因此,小區(qū)設備運行管理,要抓安全第一。
程序:
從安全管理的角度來看,應抓好如下工作:
(1) 設立安全管理組織。
(2) 進行安全教育及訓練。
(3) 定期或不定期實施安全檢查。
(4) 事故發(fā)生原因的調查和分析。
(5) 調查分析結果的保存。
(6) 經常保持安全的工作場所。
(7) 提高工作人員對安全教育的興趣。
(8) 制定工作安全守則及獎懲規(guī)定。
(9) 負責人應經常參與監(jiān)督各項安全活動及安全措施的執(zhí)行。
第6篇 x別墅園區(qū)工程部日常管理-資料檔案管理制度
別墅園區(qū)工程部日常管理-資料檔案管理
目的:確保園區(qū)原始資料的完整
政策:設備及資料的建檔工作,是小區(qū)搞好工程管理的一項十分重要的工作。
程序:
(1) 建檔是匯集和積累設備運行狀態(tài)的最基本工作。
(2) 檔案是提供分析研究設備在使用期的改進措施的資料來源。
(3) 研究分析資料可探索管理和檢修的規(guī)律,增加對設備的認識和了解,提高維修和管理水平。
(4) 檔案是反饋設備制造質量和管理質量信息的重要依據(jù)。
(5) 設備檔案,應填寫設備名稱、編號、型號、安裝地點、制造廠,供應商、聯(lián)系電話、地址、設備的主要數(shù)據(jù),其他數(shù)據(jù)、備件存放地點、維護保養(yǎng)要點,檢修時間及內容、事故分析等項。認真詳細做好工作,將對今后的故障維修、制定設備的預防性維修計劃及制定巡回檢查帶來許多方便。
(6) 為使檔案成為活的資料,要不斷豐富檔案的內容,使之成為小區(qū)的重要財富,檔案管理作業(yè)程序可依如下10個步驟:①點數(shù)、②登記、③整理、④分類、⑤立案、⑥編目、⑦典藏、⑧防護、⑨應用、⑩定期清理。
