物業(yè)園區(qū)設備管理規(guī)程制度
物業(yè)園區(qū)設備管理規(guī)程
1.0目的
保證所有為業(yè)主(住、用戶)提供各種服務的公共設備滿足服務要求。
2.0適用范圍
管理處管轄的電力(油)拖動設備、電機、電氣設備(含強電主線路)、電子設備(含弱電線路)、管道、風道、閥門及其它房屋附屬裝置。
3.0定義
3.1日常維護保養(yǎng)
指經常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑,對不經常運行的機械進行盤車、試車(正壓風機、消防水泵、發(fā)電機),發(fā)現小故障及時排除,作好記錄。
3.2一級保養(yǎng)
對機械設備進行檢查、檢測,根據實際需要局部解體,進行清洗、調整、維修更換;對電機進行絕緣搖測;對電氣設備清掃,檢查儀表、電器(斷路器等);對電子設備除塵、觸頭研磨、更換,功能檢查、軟件檢查;對管道、風道局部除繡防腐、刷漆;對各種主要閥門(含風閥、防火閥)滲漏、故障進行處理。
3.3二級保養(yǎng)
對機械設備進行全面清洗、調整,部分解體檢查和局部修理,更換易損件,噪聲、振動、泄漏檢測,發(fā)電機帶負荷試車;對電機進行絕緣搖測,抽芯檢查,清掃、軸承上油;對電氣設備全面清掃,母線、導線、電器端子壓接面除氧化,電器參數整定,耐壓絕緣測試;對電子設備除塵、插接件接口清洗,系統(tǒng)功能、參數測試,工作點調整,軟件維護;對管道、風道部分除繡、防腐、刷漆;對各種主要閥門(含風閥、防火閥)滲漏、故障處理或更換。
3.4中修工程
中修工程是指對設備進行正常的和定期的全面檢修,對設備部分解體修理和更
換少量磨損零部件,保證設備能恢復和達到應有的標準和技術要求,使設備能正常運轉到下一次修理。更換率一般在10%--30%,周期3-5年。
3.5大修工程
大修工程是指對設備進行定期的全面檢修,對設備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件,使設備基本恢復原有性能。更換率一般超過30%,周期6―10年。
3.6設備更新和技術改造
設備更新和技術改造是指設備使用到一定年限后,技術性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蝕、排氣、粉塵、噪音)問題日益嚴重,須更新設備,提高和改善技術性能。
3.7事后維修(故障維修)
設備發(fā)生故障后,對失效、損壞部分作針對性的維修。
3.8狀態(tài)維修
通過監(jiān)測設備狀態(tài)參數的變化,出現明顯劣化后實施的維修。
4.0設備分類
根據設備對業(yè)主服務的重要性將其分為三級(風機類、泵類、機組類均含相應的電機、電氣控制柜):
ⅰ級設備:電梯、發(fā)電機、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災中央報警控制柜、消防聯動柜、冷水機組、ba中央管理計算機。
ⅱ級設備:正壓風機、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動滅火設施、高壓開關柜、變壓器、交通道閘、車場自動收費裝置、泳池水處理裝置、ddc現場控制器。
ⅲ級設備:除ⅰ、ⅱ級以外的所有設備。如:區(qū)域火災報警控制箱、小型控制箱(配電箱)、排風機、風機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設備等。
5.0設備管理模式
采用計劃預修制(三級保養(yǎng)--日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設備更新和技術改造)與狀態(tài)維修、事后維修相結合的管理模式。
5.1對于符合磨損規(guī)律的ⅰ、ⅱ級設備(電梯、水泵、正壓風機、電動機、柴油發(fā)電機、冷水機組、道閘等),定期做三級保養(yǎng),定期進行小修、中修、大修。小修包含在三級養(yǎng)護中。中修、大修周期見附表《設備保養(yǎng)、中修、大修周期》。
5.2對于ⅰ、ⅱ級電氣設備(高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等)、電子設備(火災報警控制柜、放大器、計算機等)進行三級保養(yǎng)、探測性維修(功能檢查)、狀態(tài)維修。
5.3對于ⅲ級設備,采取事后維修,每年一次保養(yǎng)。
6.0職責
6.1物業(yè)公司負責設備接管驗收,中修、大修及設備更新改造計劃制定、方案審批、工程監(jiān)督、組織驗收,保養(yǎng)計劃審批,設備(器具)維修、申購、報廢審批,組織招投標,選擇、評價設備維修養(yǎng)護供方,負責《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》、《電梯維修保養(yǎng)合同》、設備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核,辦理合同會簽手續(xù),組織專家對重要設備進行診斷,確定狀態(tài)維修時機。
6.2管理處工程主管負責機電設備維修保養(yǎng)情況及設備技術狀態(tài)的月檢查。
6.3管理處工程部負責機電設備日常操作、運行、巡查、點檢及《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作,填寫相關記錄,編制保養(yǎng)計劃,與供方根據《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》確定分包內容。維修養(yǎng)護合同簽訂后,按合同監(jiān)督檢查、評定供方。
7.0設備前期管理
7.1前期介入
設備選型、安裝要求等由物業(yè)公司有關物業(yè)考察后,向發(fā)展商提出。政府有關部門的驗收,管理處應參與。
7.2設備的接管驗收
7.2.1設備的接管驗收由物業(yè)公司組織專家及相關管理處技術人員組成驗收組,會同發(fā)展商、承包商進行。
驗收依據為設備出廠說明書及國家有關規(guī)范、標準。確實達不到上述條件的應在驗收單中寫明實際情況及原因,并限期整改,進行復驗。設備的接管憑證由物業(yè)公司對發(fā)展商辦理(驗收單接收人處簽字蓋設備管理部公章)。ⅰ、ⅱ級設備由物業(yè)公司組織專家及管理處人員一同檢驗,ⅲ級設備由管理處檢驗,填寫驗收單報物業(yè)公司復核蓋章。驗收單蓋章后,原件發(fā)展商、物業(yè)公司各留一份作為交接憑證,管理處留復印件。
7.2.2當供電設備、供水設備驗收合格接管后,方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過戶手續(xù),最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前,管理處須向發(fā)展商索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費、水費單提交物業(yè)公司審核。審核通過后,由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜,物業(yè)公司負責辦理《供用電合同》、《供水合同》、委托銀行代收水電費協議書等對外合同會簽手續(xù)。
7.3設備的編號
設備編號由以下四部分組成:
第一部分表示設備的類別:用數字01-99表示;
第二部分表示單位的名稱:用字母p表示;
第三部分表示單位設備序號:用數字1.2.3......表示;
第四部分表示設備的管理等級:用羅馬數字ⅰ、ⅱ、ⅲ表示;
例:
03-p-1-(ⅰ)
電梯保利城 1號梯ⅰ級管理設備
7.4設備的建帳
7.4.1管理處工程部負責給所管物業(yè)的全部設備編號,并用e*cel編制《機電設備統(tǒng)計表》,錄入電腦。
7.4.2管理處對所管理的所有設施設備都應建帳。
7.5設備質量缺陷整改
新入伙的管理處,機電設備接管后,由物業(yè)公司委托專業(yè)公司或該管理處對設備質量缺陷進行三個月整改,整改達到保利物業(yè)公司標準后,由物業(yè)公司和該管理處驗收,通過后,再與供方簽訂《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》。
7.6設備標識管理
7.6.1設備標牌
未隱蔽的設備須在規(guī)定位置貼設備標牌。對新入伙的物業(yè),管理處可要求進行質量缺陷整改的供方按《機電設備統(tǒng)計表》填寫設備標牌,并按有關規(guī)定要求,貼在設備上。
7.6.2設備的顏色
設備一律按附表《設備顏色規(guī)定》的要求顏色進行刷漆。
7.6.3設備狀態(tài)標識
重要危險設備的工作狀態(tài)須標識(如配電柜掛“禁止合閘”等),報廢、封存的設備須標識。
7.6.4設備標識牌由物業(yè)公司統(tǒng)一設計。
8.0設備使用管理
8.1物業(yè)公共設備的操作使用權歸管理處,供方維修保養(yǎng)時,停電梯、停電、停水、操作設備須征得管理處同意。
8.2管理處維修人員必須按國家規(guī)范、公司有關制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對本管理處管理的設備進行操作使用,確保對業(yè)主服務質量達標。須認真、全面、細致的作好運行監(jiān)視、檢查工作,并作記錄,記錄應保證準確性、及時性和真實性。
8.3管理處工程主管應定期分析各種設備狀態(tài)記錄(含水、電抄表記錄),確定系統(tǒng)工作是否正常。作經濟性分析,確保設備工作在節(jié)能狀態(tài),及時予以控制調整。
8.4重要設備(如變壓器、中央空調等)的投入、報停須經公司批準。
9.0設備維修保養(yǎng)管理
9.1計劃
9.1.1維修保養(yǎng)計劃
a.供方應將委托范圍內的設備下年度保養(yǎng)計劃于每年12月中旬報管理處,保養(yǎng)周期、級別應符合本文《設備保養(yǎng)、中修、大修周期》的規(guī)定及合同要求。管理處審核、調整后,與管理處保養(yǎng)范圍內的計劃匯總,于每年12月下旬報物業(yè)公司審批,審批后的設備保養(yǎng)計劃物業(yè)公司、管理處、專業(yè)公司各保留一份。
b.設備中修、大修、更新改造計劃由專業(yè)公司制定,并審查確定方案,編制或審查預算。
9.1.2檢定計劃
a.電梯檢定計劃由外包專業(yè)公司制定。
b.計量器具檢定計劃由管理處工程部制定。
9.2實施
9.2.1管理處工程部及供方維修人員須按國家標準、規(guī)范、公司有關制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對設備進行保養(yǎng)維修。供方負責《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》委托范圍內的設備維修、保養(yǎng)可采用供方手冊的表格作記錄,管理處工程部負責合同委托范圍外的設備維修、保養(yǎng)工作并采用本手冊表格做記錄。
9.2.2發(fā)現設備故障(不屬于工程部負責維修范圍內的故障維修),工程部應用《設備故障問題轉呈單》立即通知供方,供方接到轉呈單后,須在半個工作日內給管理處答復,確定維修時間。一時無法解決的問題應給管理處一書面說明,承諾修復時間。對于供方不能解決的問題,需要向其它專業(yè)公司委托維修時,供方負責人應先填寫《設備外委維修申請表》,報管理處審批走審批程序。
關鍵設備發(fā)生故障,造成大廈/小區(qū)停電、停水、停梯或嚴重影響業(yè)主生活(不含重大設備事故),須按應急程序進行搶修。首先應電話通知管理處,并立即組織搶修,恢復設備功能。搶修所用的配件、材料標識后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補辦審批手續(xù)。
9.2.3設備中修、大修、更新改造工程由物業(yè)公司選擇供方(招標或指定合格的供方),組織訂立有關合同,辦理合同會簽手續(xù),并由物業(yè)公司組織有關人員(相關管理處技術人員、物業(yè)公司或聘請的專家)進行工程施工監(jiān)督。
9.3檢查
9.3.1維修保養(yǎng)檢查
a.工程部人員日常對設備進行巡視時,應對設備重點部位進行檢查(點檢),并作好記錄。發(fā)現問題及時解決,無法解決的問題用《設備故障轉呈單》提交專業(yè)公司解決。設備(ⅰ、ⅱ、ⅲ級設備)“日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)”計劃執(zhí)行情況由管理處工程部主管檢查,按同類設備的30%比例進行抽樣,并填寫保養(yǎng)檢查記錄。
b.設備維修完畢后,應對設備功能進行檢定,由管理處工程主管檢定,所有設備檢定記錄管理處都應備案。
c.管理處每月對保養(yǎng)計劃執(zhí)行情況、設備技術狀態(tài)、記錄資料,進行一次檢查、評定,并做相關月檢記錄。評定結果(分數)作為考核維修保養(yǎng)質量及分包方履約情況的依據。
d.設備中修、大修、更新改造工程竣工驗收由物業(yè)公司組織。驗收合格,填寫《工程竣工驗收證明》,由施工單位、管理處在單上簽字蓋章。不合格則由施工單位整改,進行復驗。復驗合格辦理《工程竣工驗收證明》,未辦理《工程竣工驗收證明》者不予結算工程款。
9.3.2設備的檢定
a.對于電梯,物業(yè)公司每年組織有關部門進行一次自檢,并按規(guī)定時限報送政府有關部門檢定。
b.有功電能表、無功電能表、水表、燃氣表由供電局、自來水公司、燃氣公司負責定期檢定,管理處須保護好計量表、柜上的鉛封。
c.計量器具萬用表、鉗形電流計,絕緣搖表等由管理處自行送檢,將檢定證書原件送管理處存檔。
9.3.3管理處負責人審批《測量設備統(tǒng)計表》及《計量器具檢定計劃》;
10.0設備安全管理
10.1持證上崗與安全檢查
從事特殊工種作業(yè)的員工(電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等),須持證上崗。
10.2事故處理程序
當管理處發(fā)生設備安全事故后,須立即通知物業(yè)公司(安委會)。在調查人員未趕到現場之前,應盡可能地保護現場,拍照或錄象。管理處工程部須組織人員搶修,保證對業(yè)主的服務。事后管理處須向安委會辦公室提交設備安全事故報告,物業(yè)公司根據管理處的報告及調查結果,向總經理提交設備安全事故調查報告,并提出處理意見。事故處理須堅持“三不放過”的原則。
11.0設備封存及報廢管理
11.1設備封存
擬封存的ⅰ、ⅱ級設備由管理處報物業(yè)公司,物業(yè)公司計劃安排設備封存前的處理工作(防腐、防護等)。封存地點應保持干燥、干凈、安全。管
理處應定期檢查。封存的設備,應貼封存標記,重新啟用時預先保養(yǎng)一次。
11.2設備報廢
對不能修復或維修后檢定不合格的設備,由工程部填寫《設備(機具)報廢單》,由管理處主任批示;上報物業(yè)公司經公司同意后審核后進行報廢。報廢的設備應在設備檔案中注明報廢日期,封存該設備檔案。設備維修過程中更換下來的器件(報廢件)應在《設備維修記錄》上寫明。報廢的設備及報廢件,管理處應妥善保管,并統(tǒng)一填寫《報器件清單》,清單每半年上報公司物業(yè)公司,由物業(yè)公司確認有利用價值的統(tǒng)一調配、回收。
12.0組織對供方的控制
12.1供方的選取原則上其應通過iso9000認證。
12.2物業(yè)公司每年(或一個合同期)對供方進行一次評價并做記錄,對于不符合要求的供方,不予續(xù)簽合同。
12.3當發(fā)生嚴重投訴或事故時,物業(yè)公司須組織人員對供方的質量體系進行審核。
12.4日常檢查、監(jiān)督供方按本規(guī)程要求執(zhí)行,按合同約定對供方是否按設備保養(yǎng)計劃進行保養(yǎng),按約定進行維修予以確認,在保養(yǎng)、維修記錄上簽字。管理處的確認(簽字)不免除供方對不合格保養(yǎng)、維修進行返工、返修的責任。
13.0設備技術檔案資料管理
13.1設備技術資料
資料的借閱必須辦理相關手續(xù)。
13.2質量記錄
13.2.1所有質量記錄均須采用保利物業(yè)公司標準表格。
13.2.2設備運行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實施保養(yǎng)、維修的設備,由管理處保養(yǎng)維修人填寫記錄,分包方實施保養(yǎng)維修的設備,由分包方填寫保養(yǎng)記錄、維修記錄。保養(yǎng)檢查記錄、維修檢定結論填寫按本文9.3.1.1、9.3.1.2條執(zhí)行。管理處維修班對所在物業(yè)所有的設備質量記錄應按時間順序裝訂成冊,專柜保存。
13.2.3機電設備月檢記錄由管理處工程部保管。
13.2.4管理處保存ⅰ、ⅱ級設備維修記錄,設備診斷記錄,設備完好率評定統(tǒng)計記錄。
14.0設備(機具)的申請、采購、驗證、入庫建帳
14.1申請
根據樓宇正常運作或維修需要,由工程部或辦公室申請,填寫《設備(設施)購置(維修)申請表》。管理處主任、公司財務審核;總經理批準購置;人事部負責購買。
14.2采購
采購人員應對所采購設備的用途、基本要求、質量標準等掌握清楚。購買時應會同機具使用人或申請人共同對設備性能、質量等作鑒定。確認質量優(yōu)良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。
14.3驗證
對于的設備(設施),購進后,在合同規(guī)定期內,由管理處工程主管會同有關人員驗證,填寫《采購設備驗收表》;方可辦理入庫建帳手續(xù)。所有購置的設備均須在采購記錄中登記。
附:設備代碼及分類
代碼 設備類別名稱
01 水泵
02 風機
03 電梯
04 發(fā)電機
05 變壓器
06 空調(冷水機組、冷卻塔、風機盤管、分體及窗式空調、風扇等)
07 消防設備(包括控制聯動柜.報警控制器(屏).防火卷簾門.巡檢箱.氣體自動滅火系統(tǒng))
08 公用天線、對講報警系統(tǒng)(包括對講主機、視頻監(jiān)視器等)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)
09 電氣柜(箱)(包括高壓開關柜.低壓配電柜.控制柜(箱).照明配電箱.電表箱等)
10 維修機具(包括水電、電梯等的維修機具)
11 食堂設備
12 清潔設備
13 交通設備(包括機動車輛、擋車器、自動收費系統(tǒng)等)
14 保安通訊設備(包括手持式對講機)
15 辦公設備
16 自動抄表系統(tǒng)
17 ba系統(tǒng)
物業(yè)代碼及分類
大廈名稱 保利城
代碼 a
設備保養(yǎng)、中修、大修周期
序號 設備編號 名 稱 日常維護保養(yǎng)周期 一級保養(yǎng)周期 二級保養(yǎng)周期 中修周期 大修周期
01 01 生活水泵 半月 每季 每年 三年 六年
02 01 消防水泵 每月 每季 每年 五年 八年
03 02 風機 每月 每季 每年 五年 八年
04 03 電梯 半月 每季 每年 三年 六年
05 04 發(fā)電機 每月 每季度 每年 五年 八年
06 05 干式變壓器 // 半年 每年 // //
07 06 空冷水機組 每月 每半年 每年 三年 六年
08 07 火災報警系統(tǒng) 每月 每季 每年 // //
09 07 氣體滅火系統(tǒng) 每月 每季 每年 // //
10 07 消防聯動控制柜 每月 每季 每年 // //
11 08 公共天線系統(tǒng) 每月 每半年 每年 // //
12 08 對講報警系統(tǒng) 每月 每季 每年 // //
13 08 防盜監(jiān)視系統(tǒng) 每月 每季 每年 // //
14 09 低壓配電柜 半月 半年 每年 // //
15 09 高壓開關柜 每月 每年 //
16 13 交通道閘 每月 每季 每年 三年 六年
17 17 ba系統(tǒng) 每月 每季 每年 // //
注:逢高級保養(yǎng)的,低級保養(yǎng)可以不再做。對ⅲ級設備,每年至少保養(yǎng)一次。
設備顏色規(guī)定
序號 設 備 名 稱 油 漆 顏 色 附注
1 消火栓泵 紅色
2 噴淋泵 紅色
3 生活泵 藍色 深藍色
4 消火栓泵電機 灰色 深灰色油漆
5 噴淋泵電機 灰色 深灰色油漆
6 生活泵電機 灰色 深灰色油漆
7 潛水泵電機 黑色
8 空調水泵電機 灰色 深灰色油漆
9 空調主機原色
10 電梯曳引機、電機本色
11 設
備底座 黑色
12 高區(qū)噴淋管 紅色 明管“高噴”二字+箭頭
13 低區(qū)噴淋管 紅色 明管“低噴”二字+箭頭
14 高區(qū)消火栓管 紅色 明管+“高消”二字+箭頭
15 低區(qū)消火栓管 紅色 明管+“低消”二字+箭頭
16 生活管道 綠色
17 煤氣管道 銀灰色 明管+黃色環(huán)+“石油氣”三字+箭頭
18 氣體消防管 紅色
19 空調冷卻水管 綠色
20 空調冷凝管 銀灰色 銀粉漆
21 閥門本體 黑色
22 閥門手輪 紅色
23 單流閥 黑色
設備顏色規(guī)定(續(xù)一)
序號 設 備 名 稱 油 漆 顏 色 附注
24 排污閥 黑色
25 聯軸器 本色
26 防護罩 黑色
27 控制箱、開關箱 本色
28 配電柜、控制柜 本色
29 各種支架 紅色 防銹漆
30 電纜槽架 本色
31 室內接地扁鋼 黃綠雙色 100mm寬度,黃綠相間的條紋
32 屋面避雷帶 銀灰色 銀粉漆
33 天線支架 銀灰色 銀粉漆
34 風機 本色
35 送風閥 紅色 防銹漆
36 排風閥 紅色 防銹漆
37 防火閥 紅色 防銹漆
38 送風管 本色 防銹漆
39 排風管 本色 防銹漆
40 百葉 本色
41 排水管 本色
42 中水管 本色
說明:
1.適用于設備房內所有設備及管道。
2.管道的文字、箭頭應與管道直徑相適應。一般情況字體為宋體,
字的大小按管道直徑的0.5倍考慮,箭頭的長度按管道直徑考慮。
(直徑≤80mm,長度為管徑的2倍;>80mm,長度為200mm。)
3.所有的文字和箭頭一律用白色油漆,箭頭的方向以水的流向為準。
4.色環(huán)的寬度:管徑≤150mm,色環(huán)寬度為50mm,色環(huán)間距1.5~2m;
