設(shè)備的運行與維護管理制度
設(shè)備的運行與維護管理
設(shè)備的運行于維護管理包括很多內(nèi)容。從物業(yè)管理的角度看主要有:消防設(shè)備的運行與維護管理、柴油發(fā)電機組的運行與維護管理、高壓供電系統(tǒng)的運行與維護管理、低壓供電系統(tǒng)的運行與維護管理、給排水系統(tǒng)的運行與維護管理、中央空調(diào)系統(tǒng)的運行與維護管理、電梯系統(tǒng)的運行與維護管理等等。
一、物業(yè)設(shè)備技術(shù)運行管理
設(shè)備運行管理要首先在技術(shù)上考慮安全性和可靠性,其次是在技術(shù)性能上應(yīng)處于最佳運行狀態(tài),以發(fā)揮設(shè)備的最佳效力。設(shè)備技術(shù)運行管理的要點是:
1、制定科學(xué)、嚴密的操作規(guī)程;
2、對操作人員進行專業(yè)的培訓(xùn)教育,通過理論及實際操作的考核,取得專業(yè)設(shè)備的操作資格證書和等級證書;
3、加強維護保養(yǎng)工作,做到“正確使用,精心維護”,確保設(shè)備保持完好能用的狀態(tài);
4、對事故的處理要嚴格執(zhí)行“三不放過”的原則,即事故原因不查清不放過、對事故責任者不處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。
二、物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟運行管理
物業(yè)設(shè)備管理工作中除了設(shè)備的技術(shù)性能管理外,還要重視設(shè)備的經(jīng)濟運行管理,即要重視設(shè)備運行時的經(jīng)濟性、維護檢修和更新改造的經(jīng)濟等。在設(shè)備經(jīng)濟性運行管理中最主要的是設(shè)備運行成本管理,這在大廈設(shè)備管理中更能得到體現(xiàn)。設(shè)備運行成本管理主要包括能源消耗的經(jīng)濟核算、設(shè)備操作人員的配置、設(shè)備維修費用的管理和設(shè)備大修費的管理。
能源消耗的經(jīng)濟核算工作有以下兩個方面:
(一)制定能源耗用量計劃和做好計量工作
1、設(shè)備在運行過程中,需要消耗水、電、蒸汽、壓縮空氣、煤氣、燃料油等各類能源。設(shè)備管理部門每年要求預(yù)先按月編制各類能源的消耗量及能源費用計劃,做出1~12個月的各類能源的耗用計劃及能源費用的支出計劃。
2、各類能源的使用要有正確可靠的計量儀表。在實際使用中,應(yīng)堅持做到每天定時抄表記錄,并計算出日耗量,每旬檢查統(tǒng)計一次實際耗用量,每月統(tǒng)計一次實際耗用量及能源費用,并將每月出現(xiàn)的異常情況,應(yīng)立即查清原因并報告負責人。
(二)采用切實有效的節(jié)能技術(shù)措施
1、在選用設(shè)備時,注意設(shè)備的技術(shù)參數(shù)要同工藝要求匹配,優(yōu)先采用先進的電子控制技術(shù),實施自動調(diào)節(jié),使設(shè)備在運行過程中一直處于最佳運行狀態(tài)和最佳運行負荷之中。
2、在節(jié)約用水方面,要做到清濁分流、一水多用、廢水利用。設(shè)備冷卻水應(yīng)采用冷卻塔循環(huán)利用。
3、在節(jié)約用電方面優(yōu)先選用節(jié)能型電機,在供配電設(shè)施上應(yīng)有提高功率因素的措施。照明用電方面,盡量多利用自然采光,應(yīng)選擇合理的照明系統(tǒng)和照明燈具。照明燈具的開關(guān)控制應(yīng)采用時間控制、日光控制或紅外音頻控制等節(jié)能控制方式。
同時,防止管道、閥門及管道附件泄露和損壞,發(fā)現(xiàn)問題及時修理和調(diào)換。對使用熱源和冷源管道和設(shè)備應(yīng)加強保溫絕熱工作,減少散熱損失。
三、物業(yè)設(shè)備的維護保養(yǎng)管理
設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄露、堵塞、磨損、振動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障,影響設(shè)備正常使用,嚴重時會釀成設(shè)備事故。因此,應(yīng)經(jīng)常對使用的設(shè)備加以檢查、保養(yǎng)和調(diào)整,使設(shè)備處于最佳的技術(shù)狀態(tài)。
(一)維護保養(yǎng)的方式
維護保養(yǎng)方式主要是“清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。
1、清潔:大氣中有灰塵進入設(shè)備內(nèi),會加快設(shè)備的磨損和引起局部的堵塞,還會造成潤滑劑的惡化和設(shè)備的銹蝕,致使設(shè)備的技術(shù)性能下降、噪音增加,所以設(shè)備的清潔工作看似簡單,實際上是維護保養(yǎng)工作中很重要的一種方式。
2、堅固:設(shè)備運轉(zhuǎn)相當一段時間后,因多次啟停和運行時的振動,地腳螺栓和其它連接部分的堅固件可能會發(fā)生松動,隨之導(dǎo)致設(shè)備的更大振動直到螺帽脫落、連接尺寸錯位和設(shè)備的位移以及密封面接觸不嚴形成泄露等故障,因此必須經(jīng)常檢查設(shè)備的堅固程度。在堅固件調(diào)正時,應(yīng)該用力均勻恰當,堅固順序按規(guī)定進行,確保堅固有效。
3、潤滑:潤滑管理是正確使用和維護設(shè)備的重要環(huán)節(jié)。潤滑油的型號、品種、質(zhì)量、潤滑方式、油壓、油問及加油量等都有嚴格的規(guī)定。潤滑管理要求做到“五定”,即定人、定質(zhì)、定時、定點、定量,并制定相應(yīng)的潤滑管理制度,建立潤滑站、潤滑卡。此外,對設(shè)備的清洗、換油也應(yīng)有合理的計劃,確保潤滑管理工作的正常開展。
4、調(diào)整:設(shè)備零部件之間的相對位置及間隙是有其科學(xué)規(guī)定的,因設(shè)備的振動等因素,零部件之間的相對尺寸會發(fā)生變化,容易產(chǎn)生不正常的錯位和碰撞,造成設(shè)備的磨損、發(fā)熱、噪音、振動甚至破壞,因此必須對有關(guān)的位置、間隙尺寸作定量的管理,定時測量、調(diào)正,并在調(diào)正以后再加以堅固。
5、外觀表面檢查:指從設(shè)備的外觀做目視或測量觀察、檢查。包括:設(shè)備得外表面有無損傷裂痕;磨損是否在允許的范圍內(nèi);溫度壓力運行參數(shù)是否正常;電機有無超載或過熱;傳動皮帶有無斷裂或脫落;震動和噪音有無異常;設(shè)備密封面有無泄露;設(shè)備油漆有無脫落,外表面有無銹蝕;設(shè)備的防腐、保溫層有無損壞。
同時對不同類型的設(shè)備,應(yīng)更具其使用特點,采取不同維護保養(yǎng)方式。如對空調(diào)設(shè)備應(yīng)在季節(jié)變化之前進行檢查保養(yǎng);對水箱類設(shè)備需要定期清洗、換水等。
(二)維護保養(yǎng)工作的實施
維護保養(yǎng)工作主要分為日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)兩種。
1、日常維護保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對設(shè)備進行外觀檢查,在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備,定時巡視記錄各運行參數(shù),隨時注意運行中有無異聲、振動、異味、超載等現(xiàn)象,在班后對設(shè)備做好清潔工作。在
冬天,如設(shè)備即將停用,應(yīng)在下班后放盡設(shè)備內(nèi)剩余水,以免凍裂設(shè)備。日常維護保養(yǎng)工作是設(shè)備維護管理的基礎(chǔ),應(yīng)該堅持實施,并做到制度化,特別是周末或節(jié)假日前更應(yīng)注意。
2、定期維護保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢查人員協(xié)助進行的。它是有計劃的將設(shè)備停止運行,進行維護保養(yǎng)。根據(jù)設(shè)備的用途、結(jié)構(gòu)復(fù)雜程度、維護工作量以及人員的技術(shù)水平等來決定維護的整個周期和維護停機時間。
定期維護保養(yǎng)工作需要對設(shè)備進行部分解體,用做好以下工作:
①徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通;
②檢查運動部件運轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況,調(diào)整配合間隙;
③檢查安全裝置;
④檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞;
⑤檢查油箱,檢查油位指示器,換油;
⑥檢查電器線路和自動控制的元器件的動作是否正常。
設(shè)備的定期維護保養(yǎng)能夠消除事故隱患,減少磨損,延長壽命,發(fā)揮設(shè)備的技術(shù)功能和經(jīng)濟特性。
(三)設(shè)備的點檢
設(shè)備的點檢就是對設(shè)備有針對性地檢查。一些主要的設(shè)備在出廠時,制造廠商會提供該設(shè)備的點檢卡或者點檢規(guī)程,其內(nèi)容包括檢查內(nèi)容、檢查方法、檢查周期以及檢查標準等。設(shè)備點檢時可按制造廠商指定的點檢點和點檢方式進行工作,也可根據(jù)各自的經(jīng)驗補充增加一些點檢。設(shè)備點檢時可以停機檢查,也可以隨機檢查。檢查時可以通過聽、看、摸、聞等方式,也可利用儀器儀表進行診斷。通過設(shè)備的點檢,可以掌握設(shè)備的性能、精度、磨損等情況,及時清除隱患,防止突發(fā)事故,不但保證了設(shè)備的正常運行,又為計劃檢修提供了正確的信息依據(jù)。
設(shè)備的點檢包括日常點檢和計劃點檢。設(shè)備的日常點檢由操作人員隨機檢查。日常點檢的內(nèi)容主要包括:
①運行狀態(tài)及參數(shù);
②安全保護裝置;
③易磨損的零部件;
④易污染堵塞、需要經(jīng)常清洗更換的部件;
⑤在運行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位;
⑥在運行中出現(xiàn)不正常現(xiàn)象的部位。
設(shè)備的計劃點檢一般以專業(yè)維修人員為主,操作人員協(xié)助進行,計劃點檢應(yīng)該使用先進的儀器設(shè)備和手段,可以得到正確可靠的點檢結(jié)果。計劃點檢的內(nèi)容主要有:
①記錄設(shè)備的磨損情況,發(fā)現(xiàn)其他異常情況;
②更換零部件;
③確定修理的部位、部件及修理時間;
④安排檢修計劃。
四、物業(yè)設(shè)備的計劃檢修
對在用設(shè)備,根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ),編制檢修計劃,對設(shè)備進行預(yù)防性修理,這就是計劃檢修。
實行計劃檢修,可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對它進行修理,使設(shè)備一直處于完好能用的狀態(tài)。根據(jù)設(shè)備檢修的部位、修理工作量的大小及修理費用的高低,計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。
1、小修:
主要是清洗、更換和修復(fù)少量易損件,并作適當?shù)恼{(diào)整、緊固和潤滑工作。小修一般由維修人員負責,操作人員協(xié)助。
2、中修
除包括小修內(nèi)容之外,對設(shè)備的主要零部件進行局部修復(fù)和更換。
3、大修
對設(shè)備進行局部或全部的解體,修復(fù)或更換磨損或銹蝕的零部件,力求使設(shè)備恢復(fù)到原有的技術(shù)特性。在修理時,也可結(jié)合技術(shù)進步的條件,對設(shè)備進行技術(shù)改造。
中修、大修應(yīng)由專業(yè)檢修人員負責,操作人員只能做一些輔助性的協(xié)助工作。
4、系統(tǒng)大修
這種檢修方式是一個系統(tǒng)或幾個系統(tǒng)甚至整個物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的停機大檢修。系統(tǒng)大修的范圍很廣,通常將所有設(shè)備和相應(yīng)的管道、閥門、電器系統(tǒng)及控制系統(tǒng)都安排在系統(tǒng)大修中進行檢修。在系統(tǒng)大修過程中,所有的相關(guān)專業(yè)檢修人員以及操作人員、技術(shù)管理人員都應(yīng)參加。
設(shè)備的計劃檢修不能絕對消除計劃外檢修(偶然性的故障搶修和意外事故的恢復(fù)性檢修),但如果認真貫徹各項操作規(guī)程和規(guī)章制度,認真完成設(shè)備的日常維修和計劃檢修工作,那么計劃外的檢修時可以減少或者避免的。
五、計劃檢修和維護保養(yǎng)的關(guān)系
