房地產(chǎn)集團(tuán)公司投資管理辦法
房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司投資管理辦法
第一章總則
第一條 為促進(jìn)*城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(以下簡稱公司)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,不斷培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn),積極參與市場競爭,提高經(jīng)濟(jì)效益,規(guī)范投資行為,提高決策的科學(xué)性和可靠性,減少投資風(fēng)險,
根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合公司實際,特制定本辦法。
第二條 本辦法所述投資是指公司利用現(xiàn)有的品牌、資金、人才等資源,在境內(nèi)外以全資、合資、合作等形式開發(fā)經(jīng)營項目、開辦新企業(yè),從而直接取得權(quán)利、收益和承擔(dān)風(fēng)險的行為。
第三條 公司投資的原則是:安全性、盈利性,公益性,符合公司發(fā)展戰(zhàn)略。
第四條 公司企業(yè)發(fā)展部為投資的歸口管理部門,負(fù)責(zé)投資項目的信息收集、市場調(diào)查、可行性研究、投資的建議意見、參與投資決策,負(fù)責(zé)投資決策的實施和對投資的管理等;公司各有關(guān)職能部門負(fù)責(zé)職能范圍內(nèi)投資管理的相關(guān)工作。
第五條 本辦法適用于公司本部,控股項目公司、專業(yè)公司遵照執(zhí)行,參股項目公司、專業(yè)公司參照執(zhí)行。
第二章投資方向
第六條公司投資方向應(yīng)依據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和自身資源狀況選擇確定,一般有以下幾類項目:
(一)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目。一般包括公寓、別墅、寫字樓、商鋪等。
(二)房地產(chǎn)延伸產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營項目。一般包括規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計、建筑、 安裝、建筑材料、*化、設(shè)備、裝潢、物業(yè)管理等與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。
(三)其他產(chǎn)業(yè)的開發(fā)經(jīng)營項目。一般包括教育、體育、文化、旅游休閑、酒店及公司具有一定資源優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)。
第三章投資決策
第七條 公司投資決策前,企業(yè)發(fā)展部應(yīng)組織好擬投資項目的投資環(huán)境分析、市場調(diào)查、投資機(jī)會研究、投資項目可行性分析、投資項目經(jīng)濟(jì)評估等各項與決策有關(guān)聯(lián)的工作。
第八條 信息收集與篩選
企業(yè)發(fā)展部應(yīng)利用各種渠道、方法對投資信息進(jìn)行收集,范圍包括社會、政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化等領(lǐng)域,以及自然、基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、具體項目的基礎(chǔ)情況等方面的投資信息。并根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和資源現(xiàn)狀對所收集的信息進(jìn)行整理、篩選。公司各相關(guān)部門應(yīng)予以配合。
第九條 市場調(diào)查
(一)企業(yè)發(fā)展部應(yīng)在日常信息收集工作的基礎(chǔ)上,整理出有效信息,并根據(jù)
公司領(lǐng)導(dǎo)的意見,運(yùn)用科學(xué)的方法,有目的、有計劃、有針對性地對市場有關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容包括當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)狀況、資源狀況、相關(guān)政策、市場需求、同業(yè)狀況、人文環(huán)境、風(fēng)俗習(xí)慣和行業(yè)發(fā)展態(tài)勢等。
(二)調(diào)查的一般步驟應(yīng)為根據(jù)選定項目或?qū)ｎ},制定調(diào)查計劃,包括時間、人員、調(diào)查方式等,收集與項目或?qū)ｎ}有關(guān)的資料,進(jìn)行分析整理,在此基礎(chǔ)上撰寫出調(diào)查報告。
(三)調(diào)查報告應(yīng)包括以下內(nèi)容:
1.調(diào)查的目的、方法、對象、時間、地點(diǎn)等基本情況;
2.由調(diào)查資料分析得出的調(diào)查結(jié)論;
3.對調(diào)查結(jié)論分析論證;
4.對調(diào)查項目或?qū)ｎ}的意見和建議等。
(四)調(diào)查報告由企業(yè)發(fā)展部呈公司分管領(lǐng)導(dǎo),經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審閱后,逐級報公司董事會。
第十條 投資項目的可行性研究
(一)對擬投資的項目,企業(yè)發(fā)展部應(yīng)會同公司有關(guān)部門在充分調(diào)查了解、查詢的基礎(chǔ)上編制項目可行性研究報告(以下簡稱可研報告)。
(二)可研報告應(yīng)包括以下內(nèi)容:
l、項目背景概況、投資必要性、可行性分析;
2、市場預(yù)測和項目投資規(guī)模。包括市場需求預(yù)測、同類企業(yè)開發(fā)經(jīng)營情況
3、投資估算和資金的籌措。包括項目的注冊資金、投資總額、資金來源渠道、籌集方式、資金回收期預(yù)測和現(xiàn)金流量分析等;
4、項目財務(wù)分析。包括項目前期費(fèi)用、各項建設(shè)成本、經(jīng)營管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用、稅金、利潤預(yù)測、投資回報率等各項財務(wù)指標(biāo)分析。
第十一條 投資項目的評審
(一)可研報告完成編制后,企業(yè)發(fā)展部應(yīng)組織有關(guān)專家、公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門人員按《評審會議管理制度》規(guī)定進(jìn)行評審。
(二)企業(yè)發(fā)展部將評審后的可研報告以及相關(guān)資料逐級上報,為董事會決策提供依據(jù)。
第十二條 投資決定
公司董事會根據(jù)企業(yè)發(fā)展部上報的材料,經(jīng)充分研究后確定是否投資、投資規(guī)模、投資的最佳時機(jī)、項目合作者和股權(quán)比例等。
第十三條 合作協(xié)議書或合同
(一)企業(yè)發(fā)展部根據(jù)擬定的投資項目,負(fù)責(zé)起草或會同合作方共同起草合作協(xié)議或合同,經(jīng)審定后,由公司董事長或其授權(quán)人簽訂。
(二)合作協(xié)議書一般應(yīng)包括以下內(nèi)容:
1.合作雙方或多方的名稱、公司負(fù)責(zé)人;
2.合作的標(biāo)的內(nèi)容;
3.合作的具體形式;
4.合作雙方或多方的權(quán)利、義務(wù);
5.違約責(zé)任規(guī)定;
6.其它必須明確的事項。
第四章投資實施
第十四條根據(jù)董事會批準(zhǔn)的投資決策意見,企業(yè)部應(yīng)獨(dú)立或與投資合作各方共同籌建項目公司,包括組織各方股東會、確定董事會、監(jiān)事會人員、項目公司工商注冊登記、確定項目經(jīng)營管理架構(gòu)、組建經(jīng)營班子、擬定工作計劃等。
第十五條 公司人力資源部應(yīng)協(xié)助項目公司招聘所需的各類專業(yè)人員,并指導(dǎo)項目公司設(shè)置合理的組織構(gòu)架,確定合適的薪酬制度等。
第十六條 前期管理部應(yīng)指導(dǎo)或協(xié)助辦理建設(shè)用地的相關(guān)手續(xù)。
第十七條 計劃資金部負(fù)責(zé)或指導(dǎo)、協(xié)助項目公司辦理所需資金的籌措、撥付工作。
第十八條 項目公司應(yīng)及時編制項目產(chǎn)品策劃書,報送公司評審。通過后,由項目公司負(fù)責(zé)實施。
第十九條項目產(chǎn)品策劃書應(yīng)包括以下內(nèi)容:
(一)前言部分。
(二)項目概況。包括項目地理位置、,地塊情況、交通條件等。
(三)調(diào)查分析。包括項目周邊背景情況、周邊項目、參照區(qū)域的選定及其開發(fā)概況、項目地塊的有利和不利因素分析、結(jié)論與對策等。
(四)項目定位。包括目標(biāo)客戶群的分析、項目定位、開發(fā)構(gòu)思、開發(fā)節(jié)奏及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。
(五)規(guī)劃設(shè)計。包括規(guī)劃構(gòu)想、景觀要求、空間布局、交通組織等。
(六)建筑形態(tài)。包括建筑間距、朝向要求、建筑風(fēng)格、建筑色彩、建筑材料、建筑結(jié)構(gòu)選型、建筑細(xì)部處理等。
(七)居室戶型。包括總體要求、戶型配比、功能布
局、尺度要求等。
(八)會所。包括調(diào)查分析、意向與定位、功能與規(guī)模、建筑風(fēng)格等。
(九)公建配套。包括配套設(shè)施調(diào)查分析、生活服務(wù)類設(shè)施、休閑娛樂類設(shè)施、中心花園、車庫、物管用房等。
(十)基礎(chǔ)設(shè)施。包括建筑內(nèi)部管線配置、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、天然氣、通訊系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、有線電視及衛(wèi)星接收系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、背景音響系統(tǒng)、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、垂直運(yùn)輸系統(tǒng)等。
(十一)園區(qū)環(huán)境。包括園區(qū)道路、園區(qū)*化、園區(qū)水景、園區(qū)小品、園區(qū)標(biāo)識、細(xì)部處理等。
(十二)物業(yè)管理。包括物業(yè)管理方式、管理要求、開發(fā)商一次性投入內(nèi)容、服務(wù)項目、物管費(fèi)收取原則及支出范圍等。
(十三)營銷策劃。包括營銷策劃工作要點(diǎn)、售樓處建設(shè)、樣板房建設(shè)等。
第二十條 項目公司應(yīng)根據(jù)審定的項目產(chǎn)品策劃書,委托規(guī)劃設(shè)計,并按規(guī)定向政府職能部門申報立項。
第二十一條 勘察設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、綜合管線設(shè)計、智能化設(shè)計和施工圖設(shè)計等方案均應(yīng)按規(guī) 定進(jìn)行評審。工程建設(shè)中重要用材、重大設(shè)備采購、重要環(huán)節(jié)的處理等均應(yīng)按規(guī)定程序確定。
第五章投資管理
第二十二條 為確保投資結(jié)果與投資決策期望的一致性,企業(yè)發(fā)展部應(yīng)對投
資項目建立科學(xué)的管理體系,包括對投資項目的定期跟蹤檢查,投資項目的動態(tài)管理,及時掌握投資項目的品質(zhì)、進(jìn)度、成本控制等有關(guān)情況,并運(yùn)用價值工程手段對項目定期進(jìn)行評價,并將評價意見及改進(jìn)方案報公司董事會。
第二十三條 公司應(yīng)對項目公司實行法人治理結(jié)構(gòu)管理,強(qiáng)化對項目的有效控制職能,建立目標(biāo)考核責(zé)任制,以確保投資效益,降低投資風(fēng)險。
第二十四條 公司人力資源部應(yīng)指導(dǎo)、協(xié)助項目公司建立具體、細(xì)致的績效
考核制度,經(jīng)常性保持與員工溝通,并通過切實措施加強(qiáng)員工培訓(xùn),提高員工素質(zhì),確保員工良好的工作狀態(tài)。
第二十五條 公司綜合管理部應(yīng)在投資項目決策前,提出法律意見,對項目
合同、章程等文書進(jìn)行法律審核。在項目公司設(shè)立后,應(yīng)通過工作會議等形式,加強(qiáng)對項目公司的綜合管理,使項目公司的管理工作規(guī)范、有序。
第二十六條公司財務(wù)管理部應(yīng)定期匯總項目公司財務(wù)報表等資料,編制相關(guān)統(tǒng)計報表,對項目公司的成本進(jìn)行嚴(yán)格控制,確保項目公司的各項成本、管理費(fèi)用合理、合規(guī)。
第二十七條 公司成本管理部應(yīng)科學(xué)、合理地選擇成本預(yù)測方法,對項目成
本進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測,對項目工程建設(shè)的各項預(yù)、決算進(jìn)行細(xì)致審查、審核,把好項目工程建設(shè)的成本控制關(guān)。
第二十八條 公司銷售部應(yīng)指導(dǎo)各項目公司制定科學(xué)、合理的銷售策略,強(qiáng)化銷售人員的服務(wù)意識,提高服務(wù)水平,使公司的產(chǎn)品銷售達(dá)到利益最大化。
第二十九條公司策劃部應(yīng)做好公司品牌、公司文化、公司產(chǎn)品的策劃、推廣、傳導(dǎo)工作,為公司的持續(xù)發(fā)展打好基礎(chǔ)。
第三十條在投資活動中,凡未按規(guī)定程序進(jìn)行而導(dǎo)致決策失誤或管理不善造成虧損的,有關(guān)人員應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
第六章投資的轉(zhuǎn)讓與收回
第三十一條出現(xiàn)或發(fā)生下列情況之一的,公司可以收回對外投資。
(一)按項目公司《章程》規(guī)定,該投資項目經(jīng)營期滿的;
(二)由于投資項目經(jīng)營不善,無法償還到期債務(wù),依法實施破產(chǎn)的;
(三)由于發(fā)生不可抗力而使項目無法繼續(xù)經(jīng)營的;
(四)協(xié)議或合同規(guī)定投資終止的其他情況出現(xiàn)或發(fā)生時。
第三十二條 出現(xiàn)或發(fā)生下列情況之一時,可以轉(zhuǎn)讓對外投資:
(一)投資項目已明顯與公司的經(jīng)營方向背離;
(二)投資項目出現(xiàn)連續(xù)虧損且扭虧無望、沒有市場前景的;
(三)由于自身經(jīng)營資金不足而急需補(bǔ)充資金,公司又無法籌措資金的;
(四)公司董事會認(rèn)為有必要的其他情形發(fā)生時。
第三十三條投資轉(zhuǎn)讓應(yīng)嚴(yán)格按照《公司法》和公司《章程》中有關(guān)轉(zhuǎn)讓投資的規(guī)定辦理。
第七章 附則
第三十四條 本辦法由企業(yè)發(fā)展部負(fù)責(zé)解釋和修訂。
