物業(yè)轄區(qū)強電系統(tǒng)管理辦法-1
物業(yè)轄區(qū)強電系統(tǒng)管理辦法(1)
一.中央空調(diào)運作、管理、維修、保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程
1.0目的
規(guī)范中央空調(diào)運行管理,維修保養(yǎng)工作,確保中央空調(diào)良好運行。
2.0適用范圍
適用于本公司轄區(qū)內(nèi)中類空調(diào)的運作、管理、維修、保養(yǎng)。
3.0職責
3.1工程處經(jīng)理負責檢查中央空調(diào)管理的實施情況。
3.2工程處經(jīng)理負責審檢《設施年度維修保養(yǎng)計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。
3.3工程組主管負責組織實施中央空調(diào)的運行管理。
3.4工程組主管負責組織制定設施和維修保養(yǎng)等計劃并組織該計劃的實施。
3.5工程組維修員負責日常的運行管理,維修保養(yǎng)。
4.0程序要點
4.1巡視監(jiān)控
4.1.1當值維修員每四小時巡視一次中央空調(diào)機組。
4.1.2巡視臨控主要內(nèi)容如下:
a)檢查線電壓。
b)檢查互相電流。
c)檢查高壓。
d)檢查油壓。
e)檢查低壓。
f)冷卻水進水溫度。
g)冷卻水出水溫度。
h)冷凍水進水溫度。
i)冷凍水出水溫度。
j)檢查中央空調(diào)主機運轉(zhuǎn)是否有異常振動或噪音。
k)檢查冷卻堵風機運轉(zhuǎn)是否平穩(wěn),冷卻堵水位是否正常。
l)檢查管道,閘閥是否有滲漏,冷凍保溫層是否完好。
m)檢查控制柜(箱)各器件動作是否正常,有無異常噪音或氣味。
4.1.3巡視過程中如發(fā)現(xiàn)有上述情況,應及時采取措施于以解決。
4.2異常情況的處理
4.2.1中央空調(diào)制冷劑泄漏時的處理:
a)立即關停中央空調(diào)主機,關閉相關的閥門。
b)加強現(xiàn)場通風或用水管噴水淋澆(應注意不要淋在設備上)。
c)救護人員應身穿防毒衣,頭戴防毒面具進入現(xiàn)場,并要求兩人為一組,確保安全。
d)排除泄漏源后,啟動中央空調(diào)試運行,確認無泄漏后,方可投入正常運行。
4.2.2中央空調(diào)機房發(fā)生水浸時的處置:
a)視進水情況關掉中央空調(diào)機組,拉下總電源開關。
b)堵住漏水源。
c)漏水源堵住后,應立即排水。
d)排干水后,應立即對通水設備設施進行除濕處理。
e)確認濕水已清除各絕緣電阻符合要求后,先試機后投入正常運行。
4.2.3中央空調(diào)機房發(fā)生火災時,按《應急情況的處理規(guī)程》處置。
4.2.4當值管理員應根據(jù)用冷部門的要求,按時開關中央空調(diào),并根據(jù)負荷情況應用相應的機組,最大限度比節(jié)省電源。
4.3中央空調(diào)機房管理。
4.3.1非值班員不準進入中央空調(diào)機房,若有領導檢查,應由工程組主管陪同。
4.3.2中央空調(diào)機房內(nèi)嚴禁存放易燃,易爆,危險品。
4.3.3中央空調(diào)機房內(nèi)應配備各可提式滅火器,防毒用品,并放在方便,顯眼處,室內(nèi)嚴禁吸煙。
4.3.4中央空調(diào)機房保持每班打掃一次衛(wèi)生,每周清潔一次設備,設施。
4.3.5中央空調(diào)機房應做到隨時鎖上,專人保管鑰匙,不準自己配鑰匙。
4.4交接班要求
4.4.1接班人員應準時上班。
4.4.2接班人員應認真聽取上班交待,并查房《交接班記錄表》確認后簽字。
4.5維修、保養(yǎng)。
4.5.1《設施年度維修保養(yǎng)計劃》的制定。
4.5.2每年的12月15日之前,由管理維修主管組織制冷技工一起研究,制定設施年度維修保養(yǎng)計劃并上報工程處經(jīng)理審批。
4.5.3制定《設施年度維修保養(yǎng)計劃》的原則:
a)中央空調(diào)使用程度。
b)中央空調(diào)運行狀況。
c)合理的時間。
4.5.4《設施年度維修保養(yǎng)計劃》應包括如下內(nèi)容:
a)維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容。
b)具體實施維修保養(yǎng)的時間。
c)預計費用。
d)備品各件計劃。
4.6對中央空調(diào)進行維修保養(yǎng)時應按《設施年度維修保養(yǎng)計劃》進行。
4.7制冷技工負責中央空調(diào)的日常維修保養(yǎng),中央空調(diào)的大型修理現(xiàn)及pc中央處理器的故障處理由外委完成。
4.8冷卻塔維修保養(yǎng),制冷每半年對冷卻塔進行一次清潔,保養(yǎng)。
4.8.1用500v萬能表檢測電機絕緣電阻應不低于0.5mω以上時則應干燥處理電機線圈,干燥處理后仍達不到0.5mω以上時則應拆修電機線圈。
4.8.2檢查電機風扇是否轉(zhuǎn)動靈活,如有阻滯現(xiàn)象則應加注潤滑油,如有異常磨擦聲,則應在換同型號規(guī)格的軸承。
4.8.3檢查發(fā)帶是否開裂或磨損嚴重,如有則應在換同規(guī)格皮帶,檢查皮帶輕與相配合是否松動,如是則應整修。
4.8.4檢查布水器是否布水均勻,否則應清潔管道及噴嘴。
4.8.5清洗冷卻塔,清潔風扇時。
4.8.6檢查補水浮球閥是否動作是否可靠,否則應修復。
4.8.7擰緊所有緊固件。
4.8.8清潔整個冷卻塔外表。
4.9風機盤前維修保養(yǎng),制冷技工每隔半年對見機盤進行一次清潔,保養(yǎng)。
4.9.1每周清潔一次空氣過濾網(wǎng),排除盤管內(nèi)的空氣。
4.9.2檢查風機是否轉(zhuǎn)動靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應加注潤滑油,如有異常磨擦響聲應更換風機軸承。
4.9.3用500v萬表檢測風機電機線圈絕緣,電阻應不低于0.5mω,否則應急時維修處理。檢查電容有無變形,鼓脹或開裂,如是應更換同規(guī)格電容,檢查各按接線頭是否牢固,是否有過熱痕跡,如有則作相應整修。
4.9.4檢查布水器是否布水均勻,否則尖清潔管道及噴嘴。
4.9.5清洗冷卻塔,清潔風扇風葉。
4.9.6檢查補水浮球閥是否動作可靠,否則應修復。
4.9.7擰緊所有緊固件。
4.9.8清潔整個冷卻塔表面。
4.10風機盤管理保養(yǎng),制冷技工生隔半年對風機盤進行一次清潔保養(yǎng)。
4.10.1每周清洗一次空氣過濾網(wǎng),排出盤管內(nèi)的空氣。
4.10.2檢查風機是否轉(zhuǎn)動靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應加注潤滑油,如有異常摩擦響聲則應更換風機軸承。
4.10.3用500v萬能表檢測風機電機線圈,絕緣電阻應不低于0.5mω,否則應整修處理,檢查電容有無變形,膨脹或開裂,如是則應更換同規(guī)格電容,檢查各線頭是否牢固,是否有過熱痕跡,如是則作相應整改。
4.10.4清潔風機風葉,盤管,積水盤上的污物。
4.10.5用鹽酸溶液清除盤管內(nèi)壁的水垢。
4.10.6擰緊所有固件。
4.10.7清潔風機盤管外殼。
4.11冷凝器,蒸發(fā)器維修保養(yǎng),制冷技工每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進行一次清潔,保養(yǎng)。
4.11.1柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng):
a)每周清洗一次空氣過濾網(wǎng)。
b)清潔蒸發(fā)器散熱片。
c)清潔接水盤。
4.11.2水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng):
a)配制10%的鹽酸溶液。
b)拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進出水進行封閉,然后向里注滿鹽酸溶液、酸洗時間為24小時,清洗時間為12小時。
c)全部清洗完畢后檢查是否漏水。
4.12冷卻水泵機組,冷凍水泵機組維修保養(yǎng),制冷技工每天對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清洗保養(yǎng)。
4.12.1電動機維修、保養(yǎng):
a)用500v萬能表檢測電動機線圈劇院電阻是否在0.5mω以上,否則應進行干燥處理或修復。
b)檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象,如有應加入潤滑油或更換。
c)檢查電動機風葉有無擦殼現(xiàn)象,如有則應修正處理。
4.12..2水泵維修保養(yǎng):
a)轉(zhuǎn)動水泵軸,觀察是否有阻滯,碰撞、卡住現(xiàn)象,如是軸承問題須針對軸承加注潤滑油或更換軸承,如是水泵葉輪問題則應拆修水泵。
b)檢查壓盤根處是否漏水成線,如是則應加壓盤根。
4.12.3檢查浮性聯(lián)軸器有無損壞,如損壞
則應更換浮性橡膠墊。
4.12.4清洗水泵過濾網(wǎng)。
4.12.5擰緊水泵機組所有禁固螺栓。
4.12.6清洗水泵機組外殼,如脫漆或銹濁嚴重,則應重新油漆一遍。
4.13制冷技工每半年對冷凍水管路,送冷風管路,風機盤管管道進行一次保養(yǎng),檢查冷凍水管道,送冷風管道,風機盤各處是否有大量的凝結(jié)水或保溫后的破壞,如是則應重做保溫層。
4.14閥類維修保養(yǎng),制冷技工每半年對閥類進行一次保養(yǎng)。
4.14.1節(jié)制閥與調(diào)節(jié)閥的維修、保養(yǎng):
a)檢查是否泄漏,如是則應加壓填料。
b)檢查閥門開閉是否靈活,如阻力較大則應對閥桿加注潤滑油。
c)如閥門破裂或開閉失效,則應更換同規(guī)格閥門。
d)檢查法蘭連結(jié)處是否滲漏,如是則應拆換密封膠墊。
4.14.2電磁調(diào)節(jié)閥,壓差調(diào)節(jié)閥維修保養(yǎng):
a)干燥過濾器,檢查是否臟堵或吸潮了,如是則應更換同規(guī)格的干燥過濾器。
b)磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥:
--通斷電檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥是否動作可靠,如有問題則應更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥。
--對壓差調(diào)節(jié)閥間閥桿加潤滑油,如壓填料處泄漏則應加壓填料。
4.15檢測、控制部分維修保養(yǎng),制冷技工每半年對檢測、控制部分進行一次保養(yǎng)。
4.15.1檢測器件(溫度計、壓力表、傳感器)維修保養(yǎng):
a)對于讀數(shù)模糊不清的溫度計,壓力表應拆換。
b)送檢溫度計、壓力表合格后方可使用。
c)檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬試驗。
d)檢查裝檢測器的定位是否滲漏。
4.15.2控制部分維修保養(yǎng):
a)清潔控制柜內(nèi)的灰塵、臟物。
b)檢查禁固所有接線頭,對于嚴重燒濁的接線頭應更換。
c)交流接觸維修保養(yǎng):
--清除天弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒。
--清除線頭表面及四周的污物,如線頭燒濁嚴重的則應更換同規(guī)格交流接線頭。
--清潔鐵芯上的灰塵及臟物。
--擰緊所有緊固螺栓。
d)熱繼電器維修保養(yǎng):
--檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡,如有則應整修處理,處理后達不到要求的應更換。
--檢查熱繼電器上的紀像蓋板是否完整,如損壞,則應更換。
e)自動空氣開關維修保養(yǎng):
--用500v萬能表測量紀像電阻應不低于0.5mω,否則應烘于處理。
--清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒,如滅弧罩損壞,則應更換。
--清除線頭表面上的小金屬顆粒。
f)信號燈,指示儀表維修保養(yǎng):
--檢查各信號燈是否正常,如不亮,則應更換同規(guī)格小燈泡。
--檢查各指示儀表指示是否正常,如有偏差要進行調(diào)整。
g)中間繼電器,信號繼電器維修保養(yǎng),對中間繼電器,信號繼電器做好模擬實驗,檢查兩者的工作是否可靠。
h)pc中央處理器,印刷線路板如出現(xiàn)問題,則申請外委保養(yǎng)。
4.16壓縮機維修保養(yǎng):制冷技工每年對壓縮機進行一次檢查、保養(yǎng)。
4.16.1檢查壓縮機油位、油色,如油位低于觀察鏡的1/2位置,則應查明漏油原因,并排除故障后再充住潤滑油,如油已變色則應徹底更換潤滑油。
4.16.2檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣,如有則應排放空氣
4.16.3具體檢查壓縮機如下參數(shù):
a)壓縮機電機紀像,電阻(正常0.5mω以上)。
b)壓縮機運行電流,(正常為額定值,三項基本平衡)。
c)壓縮機油壓(正常10-15kgf/cm2)。
d)壓縮機外殼溫度(正常85℃以下)。
e)吃壓力(正常值4.9-5.4kgf/cm2)。
f)排氣壓力(正常值12.8kgf/cm2)。
g)檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動。
h)檢查壓縮機是否有異味。
4.16.4擰緊所有緊固件并清潔壓縮機。
4.17中央空調(diào)維修保養(yǎng)時間計劃不允許超過8小時。
4.18中央空調(diào)因維修保養(yǎng)與原因,因需要停用時,應由物管處,工程組先審報項目經(jīng)理,同意后才執(zhí)行。
5.0記錄
5.1《設施年度維修保養(yǎng)計劃》mps-yg2-06
《設施日常檢查表》mps-yg2-05
《交接班記錄表》mps-ywb2-01
6.0相關支持文件
