實(shí)驗(yàn)樓工程竣工交付階段管理措施
通過前面章節(jié)所敘述的各項(xiàng)準(zhǔn)備、實(shí)施工作及有力的措施保障,我們完全有把握按照總的里程碑計(jì)劃順利進(jìn)入竣工、交付階段。在這一階段,我們首先將全力完成竣工備案和與業(yè)主交接的工作,實(shí)現(xiàn)全面'交鑰匙'之后,我們將把工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到配合和服務(wù)于客戶上來,力求讓所有的進(jìn)駐客戶滿意,并做好維護(hù)與維修的相應(yīng)準(zhǔn)備。
1 竣工備案
1.1 竣工備案的目標(biāo)
為實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主的工期承諾,我們務(wù)必在20**年*月中旬將竣工備案前的有驗(yàn)收和資料準(zhǔn)備工作完成,并立即提供給質(zhì)監(jiān)站的備案室,進(jìn)入到竣工備案的政府工作程序,以保證到200**年*月**日辦理完竣工備案的有關(guān)手續(xù)。
1.2 竣工備案的條件和所需的文件
(1)竣工備案的條件
① '16.1.2 條'中提到的驗(yàn)收均已完成;
② 區(qū)質(zhì)量監(jiān)督站的相應(yīng)文字資料齊全,并已上報(bào)質(zhì)量監(jiān)督總站。
(2)竣工備案所需的文件:
① 施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)文件的審查意見書(業(yè)主提供);
② 規(guī)劃許可證和規(guī)劃驗(yàn)收單(業(yè)主提供);
③ 工程質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記表(業(yè)主提供);
④ 勘察、業(yè)主、監(jiān)理、設(shè)計(jì)和施工總包方各自提供的竣工報(bào)告書;
⑤ 施工許可證(施工總包提供)
⑥ 消防驗(yàn)收單(施工總包提供)
⑦ 環(huán)境驗(yàn)收單(施工總包提供)
⑧ 四方驗(yàn)收單(施工總包提供)
⑨ 城建檔案館預(yù)驗(yàn)收單(施工總包提供)
⑩ 保修合同(施工總包提供)
2 保修期內(nèi)的保修管理措施
進(jìn)入到保修期后,項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)本工程的需要,組織項(xiàng)目各專業(yè)人員與各分包人員,組成維修小組,負(fù)責(zé)處理后期工程交付后保修期內(nèi)的日常維修。保修期間的所有責(zé)任仍由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé),項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)與分工如下:
2.1 維修組織機(jī)構(gòu)(見下頁維修組織機(jī)構(gòu)圖)
維修小組組組長:項(xiàng)目竣工后,項(xiàng)目經(jīng)理派維修小組常駐施工現(xiàn)場(chǎng),由維修小組組長負(fù)責(zé)日常維修,項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督。
土建維修員:負(fù)責(zé)工程所有的土建施工隊(duì)與分包的工作,在項(xiàng)目維修小組組長的安排下,負(fù)責(zé)解決土建方面的維修工作,常駐現(xiàn)場(chǎng)。
機(jī)電維修員:負(fù)責(zé)工程所有的機(jī)電施工隊(duì)與分包的工作,在項(xiàng)目維修小組組長的安排下,負(fù)責(zé)解決機(jī)電方面的維修任務(wù),常駐現(xiàn)場(chǎng)。
各專業(yè)隊(duì):派駐技術(shù)熟練工人2-3 人,常駐現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行施工范圍內(nèi)工作的維修。
2.2 驗(yàn)收交付并確定保修范圍-
建設(shè)工程總承包單位向建設(shè)單位提出工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí),應(yīng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書,質(zhì)量保修書中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。
我們對(duì)本工程的保修范圍與時(shí)間期限的承諾(見下頁表):
工程的保修范圍與時(shí)間期限
序號(hào)保修內(nèi)容規(guī)定保修年限(年)
1基礎(chǔ)工程,主體結(jié)構(gòu)50
2防水工程(含屋面,室內(nèi)防水,地下室外墻防水)5
3供熱及供冷系統(tǒng)2 個(gè)采暖期、供冷期
4電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝2
5裝修工程2
6其它按《房屋建筑工程質(zhì)量保修書》中的約定
2.3 保修工作流程
2.4 保修溝通
當(dāng)本維修小組成立后,向業(yè)主提供聯(lián)系電話,公布服務(wù)投訴電話、郵件信箱地址。公司各部門接到已交付工程顧客投訴電話或信函,必須及時(shí)將信息反饋至項(xiàng)目維修小組,并填寫工程回訪維修表。通過分析,明確責(zé)任和問題原因,并交付相關(guān)分包與施工作業(yè)隊(duì)負(fù)責(zé)維修。如不屬于施工方的問題,由維修中心或項(xiàng)目工程部負(fù)責(zé)向業(yè)主解釋清楚,由業(yè)主自行解決,如業(yè)主要求我們協(xié)助維修,可由我方派人維修,收取工本費(fèi)。維修表如下:
工程回訪維修記錄表
2.5 服務(wù)監(jiān)督
我們的服務(wù)監(jiān)督以'用戶滿意至上,為客戶服務(wù)'為宗旨,我們將建立服務(wù)回訪意見卡,由業(yè)主進(jìn)行監(jiān)督。監(jiān)督服務(wù)卡如下:
服務(wù)監(jiān)督回訪意見卡
3 保修期外的保修管理措施
當(dāng)工程保修期完成后,現(xiàn)場(chǎng)維修小組撤離現(xiàn)場(chǎng),所有服務(wù)回訪與保修工作交付本公司工程維修中心。并按如下程序進(jìn)行維修:
3.1 保修工作流程(見下頁保修工作流程圖)
3.2 保修溝通
公司向業(yè)主和物業(yè)公布服務(wù)電話、投訴電話、郵件信箱地址及公司工程維修中心地址。
公司任何部門接到已交付工程顧客投訴電話或信函,必須及時(shí)將信息反饋給工程部,由工程部填寫問題記錄。通過分析明確責(zé)任區(qū)分,如不屬于施工中的問題,由維修中心或項(xiàng)目工程部負(fù)責(zé)向業(yè)主解釋清楚,由業(yè)主自行解決;如業(yè)主要求我們協(xié)助維修,可由我方派人維修,收取工本費(fèi)。
3.3 工程回訪
(1)工程部根據(jù)公司工程竣工情況及公司與業(yè)主簽訂的《**市建設(shè)工程保修合同》,按照建設(shè)部《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《**市建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的要求,編制《年度工程質(zhì)量回訪計(jì)劃》,并負(fù)責(zé)執(zhí)行。
(2)年度計(jì)劃見下表:
(3)工程部根據(jù)《年度工程質(zhì)量回訪計(jì)劃》,以電訪、信訪、走訪等形式或責(zé)成下屬公司或項(xiàng)目經(jīng)理部聽取業(yè)主意見,并填寫工程質(zhì)量回訪記錄表。
(4)根據(jù)回訪記錄,如出現(xiàn)工程質(zhì)量問題時(shí),進(jìn)行保修處理
3.4 工程保修
(1)工程部接到反饋的工程施工質(zhì)量問題或工程回訪時(shí)發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題后,開始組織工程維修的實(shí)施工作。
(2)當(dāng)原項(xiàng)目經(jīng)理部不存在時(shí),由維修中心負(fù)責(zé)組織維修。
(3)遇到疑難問題時(shí),由公司成立的應(yīng)急小組會(huì)同技術(shù)部對(duì)工程質(zhì)量問題進(jìn)行鑒定,并制訂修理方案(技術(shù)措施),及時(shí)維修。
(4)根據(jù)雙方簽訂的《**市建設(shè)工程保修合同》,工程部負(fù)責(zé)與業(yè)主磋商,明確工程質(zhì)量問題產(chǎn)生的責(zé)任,確定維修范圍,填寫維修記錄表。
(5)工程部根據(jù)維修記錄表中的內(nèi)容組織施工,并自檢合格。
(6)會(huì)同業(yè)主代表對(duì)保修工程進(jìn)行驗(yàn)收;若修理仍不能令業(yè)主滿意,則重新進(jìn)行維修工作,直至完成令業(yè)主滿意為止。雙方在維修記錄表上會(huì)簽對(duì)修理結(jié)果的鑒定意見后,報(bào)公司備案。
(7)對(duì)重復(fù)出現(xiàn)的質(zhì)量問題,工程部將工程情況報(bào)技術(shù)部,由技術(shù)部按《糾正和預(yù)防措施工作程序》制定糾正和預(yù)防措施。
