第1篇 物業(yè)管理方案編制方法培訓(xùn)
物業(yè)管理方案作為新接物業(yè)日后的管理綱領(lǐng)性指導(dǎo)性的文本,應(yīng)達到配合開發(fā)商后期銷售的針對性;對物業(yè)管理定位、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)把握的準(zhǔn)確性;方案自身的系統(tǒng)性、針對性及實施的可操作性和物業(yè)管理公司利用的有效性等要求。
物業(yè)管理方案編制前,需做好以下的的準(zhǔn)備工作:
(1)收集樓盤資料:
地理位置、樓盤規(guī)模、設(shè)施設(shè)備、開發(fā)商公司情況、開發(fā)計劃、樓盤市場定位、規(guī)劃配套、管理用房情況、銷售價格、附近環(huán)境狀況、治安狀況、周邊環(huán)境、交通狀況、施工計劃及目前進度、開發(fā)商售樓承諾、樓盤銷售情況、業(yè)主構(gòu)成
(2)掌握開發(fā)商對管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求;
(3)掌握業(yè)主的結(jié)構(gòu)、文化、層次和素質(zhì)構(gòu)成,對管理服務(wù)的需求和要求標(biāo)準(zhǔn);
(4)掌握該地區(qū)同等檔次樓盤物業(yè)管理服務(wù)水平及收費水平;
(5)掌握公司對該樓盤接管策略、目標(biāo)及可支配資料;
(6)準(zhǔn)備現(xiàn)有的管理方案作為參考。
方案編制要點
不同特點,不同性質(zhì),不同檔次的樓盤小區(qū),其物業(yè)管理方案都會有很大的異同,但基本上都必須遵循以下的要點:
根據(jù)樓盤市場定位、開發(fā)商的要求、業(yè)主結(jié)構(gòu)和需求等因素,確定服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)管理定位。
(1)根據(jù)樓盤性質(zhì)、特點等因素確定物業(yè)管理方法。
(2)制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與管理方法后,提出服務(wù)承諾和具體指標(biāo),列出具體落實措施。
(3)根據(jù)開發(fā)計劃、施工進度及樓盤銷售情況,制定樓盤前期介入計劃、接管計劃。
(4)根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理方法及公司支持情況,確定組織架構(gòu)等,人員配備,編制適合本物業(yè)的崗位責(zé)任制、運作方法等。
(5)針對樓盤規(guī)劃設(shè)計、周邊情況、規(guī)劃配套、環(huán)境及業(yè)主構(gòu)成等,制定有針對性的日常管理措施。
(6)根據(jù)樓盤前期的接管計劃,編制開辦費用預(yù)算。
(7)按日常管理項目、設(shè)備設(shè)施、服務(wù)項目和管理標(biāo)準(zhǔn)計算管理費收支預(yù)算,確定管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)。
(8)對樓盤出入、交通、配套設(shè)施設(shè)備提出合理化建議。
(9)對重點管理內(nèi)容展開敘述:如車場、財務(wù)管理、保安等。
(10)提出各種有特色的管理設(shè)想和提升管理服務(wù)水平的設(shè)想。
第2篇 住宅前期物業(yè)管理方案
住宅項目前期物業(yè)管理方案
一、成立項目物業(yè)管理處
新的物業(yè)管理處應(yīng)于已定的入伙日期前三個月成立,并開始運作,根據(jù)實際需要,采取人員分步到位的辦法,到入伙時,按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。(詳細見物業(yè)管理架構(gòu)圖)
1、管理處各類人員按以下程序,時間集結(jié)和分段進入驗收現(xiàn)場,但可根據(jù)現(xiàn)場條件和實際情況進行調(diào)整:
(1)入伙前100天,組成新的管理處籌建班子,并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實質(zhì)性準(zhǔn)備工作。
(2)入伙前三個月,管理處應(yīng)提前派出部份工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場,與地盤的建設(shè)工作人員一起,參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作,主要是參與機電設(shè)備的安裝調(diào)試,了解整個樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施,熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造,性能,產(chǎn)地,熟悉水,電,氣管道線路的位置及走向等,并提供各項合理建議和整改意見,為入伙后管理,維修養(yǎng)護打下基礎(chǔ)。并確保物業(yè)在交付時,遺留工程能減至最低,以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果,確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。具體工作包括:對設(shè)備的容量評估、設(shè)備對周圍環(huán)境的有無影響、設(shè)備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。
(3)入伙前一個月管理員全部配齊,經(jīng)培訓(xùn)后管理處正式實行掛牌辦公制度,將企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》,《物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》等,懸掛于辦工室,管理工作人員應(yīng)掛工作牌上崗,接受業(yè)主監(jiān)督。
(4)入伙前30天,護衛(wèi)隊經(jīng)10天培訓(xùn)后,負責(zé)對所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。
(5)入伙前20天,環(huán)境管理部組建,開始對已接收的物業(yè)進行全面清潔'開荒'工作。
(6)入伙前20天,工程維修部正式成立,人員配齊就位。
2、管理處進駐小區(qū)前的工作
(1)由公司為新管理處提供臨時辦公場所,管理處根據(jù)實際需要,擬制辦公用品,設(shè)施,工具以及管理處員工生活必需品的采購計劃,報經(jīng)公司審批后購置。
(2)在公司的指導(dǎo)下,編寫印制收樓,入伙所必須的文件資料和表格,如《客戶服務(wù)指南》,《臨時管理規(guī)約》;《收樓指南》,《房屋裝修申請表》,《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等。
(3)聯(lián)系電信局,有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續(xù)。
(4)聯(lián)系燃氣公司對小區(qū)業(yè)主裝修時燃氣管道改管簽訂補充協(xié)議和商議燃氣開通相關(guān)事宜。
(5)策劃,制作,安裝小區(qū)門牌,用戶信報箱、及其它標(biāo)識系統(tǒng)。
(6)協(xié)助裝修公司跟進管理處管理用房裝修工程的進度,質(zhì)量。
(7)在待接物業(yè)經(jīng)市建委,消防等主管部門分項檢查驗收合格后,管理處及時進駐小區(qū),接管物業(yè)。
二、物業(yè)接管驗收工作
物業(yè)接管驗收它是在竣工驗收基礎(chǔ)上,以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。主要包括工程技術(shù)資料和公共部分,室內(nèi)部分的接管驗收.具體可參照建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行并達到業(yè)主合理要求。
1、工程技術(shù)資料:
(1)建筑工程竣工驗收合格證書或竣工驗收備案表。
(2)建筑工程消防驗收合格證書。
(3)建筑工程驗收質(zhì)量保證書。
(4)建筑工程配套設(shè)施綜合驗收合格證書。(包括屋面避雷系統(tǒng)驗收)
(5)水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、電梯等設(shè)備的安裝檢驗合格證書;供水、燃氣管道的試壓報告及供電系統(tǒng)檢驗合格證。
(6)竣工圖--包括小區(qū)建設(shè)總平面圖、單棟建筑、設(shè)施設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;(以備工程維修及小區(qū)達標(biāo)使用)。
(7)電梯使用合格證。
(8)機電設(shè)備使用說明書。
2、公共部分接管驗收
公共部分接管驗收包括樓宇本體,公共配套設(shè)施,機電設(shè)備的接管驗收。
(1)、其項目和標(biāo)準(zhǔn)如下:樓宇本體;樓地面;內(nèi)墻面、項棚抹灰面;門窗;樓梯扶手;公共照明;水表、電表、燃氣表;衛(wèi)生潔具;給水設(shè)施;排水管道;其他配電設(shè)施。
(2)、公共配套設(shè)施:散水坡;路燈、裝飾燈、燈柱;綠化符合設(shè)計、綠化水管;道路;消防系統(tǒng);樓宇門牌、樓棟號牌、信報箱;保安崗?fù)?、保安道閘;停車場地面;單車,摩托車棚;溝、暗溝排水;沉沙井、檢查井、化糞池排水;護坡,檔土墻;臺階;招牌,廣告牌。
(3)、機電設(shè)備:電梯;變配電設(shè)備;發(fā)電機、風(fēng)機;消防監(jiān)控設(shè)備;保安監(jiān)控設(shè)備;同消防監(jiān)控設(shè)備;經(jīng)對所接管設(shè)施設(shè)備檢驗后建立相應(yīng)的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備臺帳。
(4)、室內(nèi)部分接管驗收:入戶門;衛(wèi)生間;陽臺;各排水管;電源箱;電源線;有線電視、電話線、網(wǎng)絡(luò)、可視對講;室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房防水;燃氣管道、純凈水管;地腳線;預(yù)埋線;土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。
三、物業(yè)入伙時的工作
1、需向發(fā)展商收集的資料
(1)為了盡快了解用戶的基本情況,需要銷售部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。
(2)參入建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計,工程監(jiān)理及施工隊伍(含分包隊伍)等單位的名稱、負責(zé)人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單(對外包工程在接管時遺留問題的處理使用)。
2、在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時,管理處應(yīng)發(fā)給業(yè)主的資料:《客戶服務(wù)指南》;《房屋裝修申請表》;《臨時管理規(guī)約》;《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》;《房屋驗收交接單》;《房屋質(zhì)量保證書》;《住宅使用說明書》;室內(nèi)管線分布圖(含電、氣、給排水平面圖);
3、接管問題的處理
(1)對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的問題;如資料不全、不真實等問題,接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題記錄表》,并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認。接管驗收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊,必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助解決。
(2)對物業(yè)硬件設(shè)施,接管驗收中發(fā)現(xiàn)的問題;接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)施設(shè)備遺留問題記錄表》,并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認。小修問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決;中修問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決;大修問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在兩個月內(nèi)解決。必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助進行。
(3)對于在同業(yè)主收樓過程中發(fā)現(xiàn)的遺留問題,管理處將根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》規(guī)定的內(nèi)容積極聯(lián)系返修。(對部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修)。
(4)對于長期未能解決問題,勢必影響物業(yè)管理日常運作,物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發(fā)展商進行備案?；?qū)﹂L期未能按要求整改的問題,由物業(yè)管理公司按實際維修所產(chǎn)生的費用找發(fā)展商收取。(憑售樓處收樓
通知書)
4、入伙工作流程圖:檢查房屋質(zhì)量并填寫物業(yè)交接表房屋交接記錄、預(yù)收物業(yè)管理費3個月;文件存檔;房屋鑰匙交接;辦理裝修申請手續(xù)見裝修申請表;簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份,一份交管理處;簽訂業(yè)主公約一式兩份,一份交管理處;填寫業(yè)主資料交回管理處;辦理入伙手續(xù);
四、管理機制及人員架構(gòu)
1、物業(yè)公司組織機構(gòu)設(shè)置圖
考慮到物業(yè)公司的發(fā)展過程,因此在設(shè)計物業(yè)公司組織架構(gòu)上預(yù)留了發(fā)展空間,目前管理面積不大,所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對分離的原則。基于對人員的成本考慮,目前啟用總體管理架構(gòu)設(shè)想的管理架構(gòu)比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀。
(1)、物業(yè)公司總經(jīng)理1名:監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作,完成公司下達的各項指標(biāo)和任務(wù)。
(2)、物業(yè)公司副經(jīng)理1名:協(xié)助總經(jīng)理監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作。
(3)、品質(zhì)管理部設(shè)品管員1名。負責(zé)監(jiān)督、檢查各職能部門的各項品質(zhì)方面的問題,及時反映并提交相關(guān)的整改意見和預(yù)防措施。
(4)、物業(yè)財務(wù)部設(shè)會計1名:監(jiān)督各職能部門完成的經(jīng)濟指標(biāo),有效地控制公司財務(wù)預(yù)算,并向地產(chǎn)總公司財務(wù)負責(zé)。
(5)、行政人事部1名。主要負責(zé)宿舍及后勤管理,人員招聘、離職和入職培訓(xùn)等相關(guān)事宜。
2、管理處組織架構(gòu)
備注:1、除清潔對外分包以外,管理處共需服務(wù)人員30名。
2、清潔崗位暫設(shè)置為8人(含機動)。
(1)、主要工作職責(zé):
(一)管理處經(jīng)理(5500元-6500元)
(1)、負責(zé)管理處全面管理工作,含安全、清潔、綠化、維修、客服等內(nèi)容;
(2)、負責(zé)管理中心財務(wù)監(jiān)督;
(3)、負責(zé)對外聯(lián)系,處理好與地方政府關(guān)系、發(fā)展商關(guān)系;
(4)、對上級部門負責(zé),全面負責(zé)公寓式物業(yè)的服務(wù)與管理及運作;
(5)、協(xié)調(diào)屬下各部門的合作關(guān)系;
(6)、開元節(jié)流,控制經(jīng)營中的管理、服務(wù)成本。
(二)客服行政主管(3000元-3500元)
(1)、負責(zé)服務(wù)中心的管理工作及考勤;
(2)、負責(zé)辦公室文件資料、業(yè)主資料的管理工作;
(3)、負責(zé)接待客戶投訴問題的跟進;
(4)、負責(zé)行政人事工作的管理;
(5)、負責(zé)小區(qū)清潔、綠化肥廠服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督,確保清潔、消殺服務(wù)工作達標(biāo);
(6)、協(xié)助管理處經(jīng)理的工作。
(三)工程主管(3000元-3500元)
(1)、負責(zé)維修班的管理工作和維修技能培訓(xùn);
(2)、負責(zé)機電設(shè)備維修養(yǎng)護,機電設(shè)備保養(yǎng)計劃的制定;
(3)、負責(zé)住戶二次裝修裝飾審批和管理;
(4)、負責(zé)住戶維修和回訪工作;
(5)、負責(zé)與各建筑單位進行聯(lián)絡(luò)和溝通,做好房屋保修工作;
(6)、負責(zé)住戶室內(nèi)維修的管理工作;
(7)、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
(四)安全主管(3000元-3500元)
(1)、負責(zé)護衛(wèi)班的管理工作;
(2)、負責(zé)安全護衛(wèi)培訓(xùn)、考核工作;
(3)、負責(zé)停車場管理工作;
(4)、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
(五)事務(wù)助理
(1)、負責(zé)接待客戶來訪,為客戶提供常規(guī)服務(wù)和特約服務(wù);
(2)、負責(zé)多種經(jīng)營和物業(yè)管理特色服務(wù)的實施;
3、負責(zé)訂報、訂票、代訂酒店客房、代辦郵政服務(wù)、代叫出租車、代租汽車、代約搬家公司、代購鮮花等免費服務(wù)項目;
4、負責(zé)辦理房地產(chǎn)中介服務(wù)項目,并按規(guī)定收取費用;
5、負責(zé)家政服務(wù)項目如衣物干洗、家教、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護、保姆等有償服務(wù)內(nèi)容的辦理;
6、負責(zé)商務(wù)中心如打字、復(fù)印、傳真、上網(wǎng)、電話等有償服務(wù)項目的辦理;
7、負責(zé)辦公物資采購、食堂管理、電腦文檔打印;
8、負責(zé)財務(wù)日常收費及財務(wù)報表制作等工作;
9、協(xié)助客服主管工作;
10、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
(七)綠化工
1、負責(zé)指定區(qū)域花草、樹木的養(yǎng)護管理。
2、每天巡查本崗位所有綠化植物及設(shè)施是否正常,及時解決發(fā)現(xiàn)的問題,不能處理的要及時上報綠化班長。
3、做好澆水、清理綠地內(nèi)垃圾、補植及零星病蟲防治、除雜草和修剪等日常工作和全面修剪整形、施肥、除雜草、松土和全面病蟲防治等定期工作。
4、做好室內(nèi)、室外庭園景點布置及換花工作。
5、負責(zé)定期保養(yǎng)各種園林機械設(shè)備,保證機械設(shè)備處于正常的工作狀態(tài)。
6、完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其它任務(wù)。
(八)出納
1、嚴格執(zhí)行財會制度,遵守職業(yè)道德;
2、做好管理費催收工作;
3、制作管理費催收單,做好收支賬目;
4、定期進行現(xiàn)金盤點,進行賬實核對,發(fā)生差錯及時匯報。
(九)廚師
1、負責(zé)保障員工的用餐標(biāo)準(zhǔn)和用餐質(zhì)量,烹制品種豐富、營養(yǎng)可口的菜食,合理配給食品數(shù)量,督導(dǎo)就餐人員珍惜糧食,杜絕浪費;
2、按管理處規(guī)定用餐時間開飯無特殊情況不得提前、推遲開飯時間。非規(guī)定用餐時間,不得擅自允許他人用餐,開餐后,分菜人須掌握用餐期間用餐人數(shù)量,定量分菜,保障后來的人有充足的菜量,外來就餐人員,若無特殊指示,須持管理處就餐票,否則不予用餐。
3、每日用餐結(jié)束后,須做好廚師房、餐廳及庫房的清潔衛(wèi)生工作,每周進行一次徹底清洗。不購買和接受腐爛變質(zhì)的原料,剩余的食物須嚴密保存,防止老鼠、蟑螂等污染食物,確保食物干凈衛(wèi)生,確保整潔的用餐環(huán)境。
4、嚴格按公司的伙食標(biāo)準(zhǔn)購買食物,份量要足、花樣要多,并確保就餐人員的需要。多購買營養(yǎng)豐富的菜質(zhì),確保就餐人員的健康和成長。
5、主動了解市場菜價,了解就餐人員對伙食的意見和飲食習(xí)慣,在保證伙食費不超標(biāo)的前提下,及時合理調(diào)整飲食口味。
6、做好消防工作,開火前認真檢查煤氣閥是否正常、下班時要認真檢查煤氣閥是否關(guān)好,杜絕意外事故發(fā)生。
下屬各部門員工各司其職,完成公司及領(lǐng)導(dǎo)安排的各項工作。
人員配置及簡要說明:
1、管理處設(shè)經(jīng)理1名,目前可由物業(yè)經(jīng)理兼任。
2、服務(wù)中心配客戶服務(wù)主任1名;
現(xiàn)場管理人員3名(包括輪休和前期裝修巡查);
文員1名(負責(zé)業(yè)主檔案和公司相關(guān)文件管理、負責(zé)管理處物品管理);
社區(qū)文化1名(負責(zé)管理通知的發(fā)放、商務(wù)接洽和社區(qū)活動策劃并協(xié)助文員工作);
前臺接待3名(包括輪休和值班至晚21點)。
客戶服務(wù)部共計9名。
3、工程維修部設(shè)主管1名;設(shè)備電工(高壓工)2名(主要負責(zé)各設(shè)備房的巡檢、商業(yè)廣場廣告燈具);低壓維修電工4名(包括24小時值班、輪休);電梯工1名;泥水工1名。工程維修部共計9名。
4、護衛(wèi)服務(wù)部設(shè)主管1名(按12小時工作制/班編制);下設(shè)班長2名;巡邏保安8名(其中樓層巡邏2名/班,外圍及商業(yè)廣場巡邏包括頂崗2名/班);固定崗保安16名(按一期五棟計算,每棟設(shè)大堂保安1名或叫門童)。監(jiān)控中心保安2名(24小時值班制度,晚21點后包括接聽客戶服務(wù)中心電話及智能報警);地下車庫車場保安6名暫無(出入口各1名,車場巡查加頂崗1名)。銷售中心門口禮儀崗1名。護衛(wèi)服務(wù)部共計36名。
5、環(huán)境部設(shè)主管1名;下設(shè)綠化工2名;清潔領(lǐng)班1名;清潔工樓層設(shè)5名(即每棟1名,按3000-6000平方建筑面積1人計);外圍加平臺花園、商業(yè)廣場設(shè)3名;機動加頂崗2名;環(huán)境部共計14名。
6、收款員1名(輪休時可由前臺接待代收,物業(yè)公司設(shè)會計一名并向總公司負責(zé))。
7、樣板房按設(shè)置1名或兩樣板房相鄰的也可只配置1名。負責(zé)引領(lǐng)客戶看房和樣板房物品的看管、清潔等。
會所因在建設(shè)中未列入此次人員配置內(nèi),因前期時業(yè)主在二次裝修中人員進出較雜,環(huán)境容易遭到破壞,所以在人員配置方面按其最大化的要求配置,護衛(wèi)服務(wù)部輪休人員因工作時間問題還未確定需添加。另:購買二樓住宅靠近平臺花園的陽臺如銷售時同意其開設(shè)拉閘門也會造成安全隱患,也需添加護衛(wèi)人員。再因田禾塞納河畔屬商住結(jié)合,在保安管理上只能采取半封閉式管理。
以上是我個人在現(xiàn)場大致了解后草擬的工作方案,如有不當(dāng)之處請多給予賜教,實際到場人數(shù)可根據(jù)實際需要,采取人員分步到位的辦法實施。
五、iso9001:2008質(zhì)量保證體系
小區(qū)接管之后,公司的管理運作和服務(wù)規(guī)范便按照iso9001:2008質(zhì)量管理體系逐步建立、實施。最終將全面導(dǎo)入iso9001:2008質(zhì)量管理體系。在今后的日常管理之中,利用iso9001:2008質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理體系,全面確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持之以恒,保障物業(yè)公司持續(xù)改進,規(guī)范發(fā)展。
5.2建立全面、嚴謹、系統(tǒng)的管理運作模式和管理機制:
日常管理運作模式;
服務(wù)質(zhì)量過程控制機制;
檢查監(jiān)督機制;
管理處客戶信息反饋機制;
安全管理機制;
設(shè)備管理機制;
專業(yè)化運作模式
5.2.1管理運作控制模式如下:日常物業(yè)管理;計劃制定;設(shè)備管理;清潔管理;綠化管理;安全管理;裝修管理;消防管理;社區(qū)文化;
第3篇 住宅項目物業(yè)管理檔案建立方案
1、物業(yè)檔案建立的內(nèi)容
業(yè)主入伙資料
業(yè)戶家庭資料
業(yè)戶聯(lián)系電話
包括:正常情況下的聯(lián)系電話和緊急情況下的聯(lián)系電話,如家庭電話、單位電話、手機、呼機、e-mail地址等。
業(yè)戶室內(nèi)裝修管理資料
包括:裝修申請表、裝修過程情況記錄、管線變動情況等。
業(yè)戶日常維修資料
包括:維修、維修回訪等記錄情況。
業(yè)戶反饋資料
包括:服務(wù)質(zhì)量回訪記錄、業(yè)戶投訴及處理記錄、業(yè)戶意見征詢、統(tǒng)計記錄等。
2、物業(yè)檔案管理的具體措施
業(yè)戶檔案資料是在業(yè)戶入伙以后逐步建立起來的,其內(nèi)容包括業(yè)戶的姓名、家庭情況、工作單位、聯(lián)系方法、管理費收繳情況、室內(nèi)裝修管理資料及物業(yè)獨用部分使用及保養(yǎng)維修情況等。
(1)業(yè)戶檔案的收集
物業(yè)設(shè)立檔案室,建立相應(yīng)規(guī)章制度,對業(yè)戶檔案進行嚴格管理。資料收集堅持內(nèi)容豐富的原則。在實際工作中從需要出發(fā),擴大資料來源,從時間上講是在業(yè)主入伙時開始收集歸檔,實行業(yè)戶一戶一檔。
(2)業(yè)戶權(quán)籍資料管理
從業(yè)戶入伙開始,應(yīng)著手權(quán)籍資料的收集工作,權(quán)籍資料的收集、整理、歸檔,應(yīng)做到條理清晰、完整齊全,便于查閱。管理和使用好權(quán)籍資料,動態(tài)反映業(yè)戶權(quán)籍狀況,為業(yè)戶需求提供服務(wù)。
(3)業(yè)戶檔案的整理
各個業(yè)務(wù)范圍上收集到的信息資料,統(tǒng)一交檔案員集中整理,整理的重點根據(jù)資料內(nèi)容、來源進行分類,做到條理清晰、便于查閱。
(4)業(yè)戶檔案的歸檔
***華庭住宅小區(qū)管理處的業(yè)務(wù)接待將收集到的業(yè)戶資料每月五日前提交檔案中心。物業(yè)檔案中心員按照物業(yè)管理自身的內(nèi)在規(guī)律和聯(lián)系,將資料分類有序地保存,并輸入計算機存檔,運用計算機的先進手段進行檔案資料的管理。
(5)檔案的利用
為業(yè)戶服務(wù)工作及時提供檔案資料,直接或間接地為業(yè)戶管理服務(wù),從而有效地提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。
(6)業(yè)戶檔案的管理
業(yè)戶檔案的使用應(yīng)有嚴格的規(guī)定,借閱必須由具備規(guī)定條件的人員經(jīng)登記后方可借出,歸還時須由專人進行檢查,如有破損,立即修復(fù),嚴重時追究有關(guān)人員的責(zé)任。業(yè)戶檔案存放時要做好防火、防潮、防蛀工作,計算機使用時應(yīng)防止電腦病毒侵入。
第4篇 商業(yè)廣場前期物業(yè)管理介入工作方案
物業(yè)管理工作是一項人為因素較大的社會性服務(wù)工作,它除了應(yīng)具有滿腔熱情的工作態(tài)度以外,還必須具有科學(xué)的工作方法,尤其是對一個新建項目的接管顯得更為重要。根據(jù)我們的觀察和分析,實施對'**商業(yè)廣場'全面管理分為5個階段,并根據(jù)不同階段明確其階段性中心工作,以此不斷構(gòu)筑更高階段的基礎(chǔ),為全面管理提供必要條件。''
一、不同時段的工作任務(wù)
(1)前期熟悉階段
中心工作
公司領(lǐng)導(dǎo)層對項目的基本情況作全面了解,研究物業(yè)本體(包括各類設(shè)備、實施)、研究開發(fā)商的管理思想、研究前期業(yè)主的構(gòu)成情況。
基礎(chǔ)工作
1.通過對項目的全面了解,作出新接物業(yè)的可行性報告、品牌戰(zhàn)略報告,并在公司辦公會議上評審?fù)ㄟ^;
2.初步形成對項目管理的實施方案,并通過專題會議的論證;
3.根據(jù)開發(fā)商的需要,參與和了解樓盤銷售部門的銷售工作,從而從購房者中獲取較為直觀的管理要求,為下一步工作奠定基礎(chǔ)。
4.需開發(fā)商配合的主要工作
5.提供物業(yè)相關(guān)圖紙,為物業(yè)管理的早期介入工作提供方便;
6.督促承建商,要求其保存所購房屋設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)資料,以便日后順利移交;
7.協(xié)調(diào)承建、物業(yè)雙方,確定參與工程例會的日期。明確交流的方式以及問題糾正的措施和驗證方法。
(2)培訓(xùn)模擬階段
中心工作
抽調(diào)各工種人員進行培訓(xùn),通過考核進行篩選,組建管理服務(wù)中心管理班子,適時進行模擬操作。
基礎(chǔ)工作
1.培訓(xùn)工作
2.人員組成
公司范圍內(nèi)抽調(diào)或招聘適合本項目工作的水、電、泥、木、清潔、綠化、秩序維護員等各工種人員若干名(選拔條件:身體健康、有吃苦耐勞精神,有甘當(dāng)保姆意識、技術(shù)工種應(yīng)具有相應(yīng)資質(zhì)),抽調(diào)或招聘管理處經(jīng)理(選拔條件:身體健康,大專以上文化水平,有專業(yè)管理知識,有超前意識和前瞻眼光,有協(xié)調(diào)和溝通能力,有領(lǐng)導(dǎo)一班人的藝術(shù)水平,有任勞任怨的精神,有敢于自我加壓的勇氣)。
3.培訓(xùn)實施
集中學(xué)習(xí)iso國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及公司貫標(biāo)文件。
制定適合物業(yè)管理的各工種的服務(wù)質(zhì)量控制程序以及各工種操作規(guī)程。
制定各崗位階段性工作目標(biāo),同時制定目標(biāo)實現(xiàn)保證措施。
了解熟悉項目管理要求,針對性地進行專業(yè)技能考試,以保證滿足項目管理要求所需的技術(shù)支撐。
根據(jù)培訓(xùn)以及考核情況,對參與培訓(xùn)的人員進行篩選,選擇涉外物業(yè)作為模擬訓(xùn)練基地,對各工種人員進行適應(yīng)性模擬訓(xùn)練,確定組成人員(差額)。
4.施工監(jiān)理介入
根據(jù)開發(fā)商、承建商、物業(yè)管理三方于第一階段確定的介入方法及日期、目的等方案,實施質(zhì)量監(jiān)理。
建議采用的方法:
二周一次現(xiàn)場查勘(無陪同)。
每月一次工程例會(三方參加,如有分包則應(yīng)請分包方一并參加)。
物業(yè)管理于每月第一周用書面形式根據(jù)工程進度及工程所涉及的內(nèi)容報告監(jiān)理介入情況。
需開發(fā)商配合的工作
協(xié)調(diào)進入施工現(xiàn)場的方式或辦理工地出入證件。
根據(jù)物業(yè)員工崗位培訓(xùn)工作進度,提供相關(guān)資料,如設(shè)備、設(shè)施使用說明書、售樓合同等。
(3)現(xiàn)場模擬階段
中心工作
通過現(xiàn)場模擬,達到臨戰(zhàn)狀態(tài)。
基礎(chǔ)工作
1.根據(jù)擬定的管理方案,對各工種人員進行入崗模擬,考察、測評其適應(yīng)性。
2.通過現(xiàn)場模擬,驗證管理方案及各工種要求是否適宜,如否,則作適當(dāng)修正。
3.進行接管訓(xùn)練,調(diào)整適應(yīng)狀態(tài)。
4.現(xiàn)場考察關(guān)于居住物業(yè)禁止行為,并擬成文件交開發(fā)商審核,以備派發(fā)《入戶通知書》時一并發(fā)放。
5.對前期質(zhì)量監(jiān)理中的合理化建議情況進行驗證,如確屬合理化建議且具有解決能力而未解決的事項,專題報告開發(fā)商并落實糾正預(yù)防措施。
6.與開發(fā)商研究二年保修責(zé)任以及保修費用支付方式問題。
7.確定物業(yè)接管驗收的方法、時間以及三方參與驗收人員名單,明確各自崗位要求及職責(zé)。
需開發(fā)商配合工作
8.進行入崗模擬提供進入現(xiàn)場方便。
9.請相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對參與入崗模擬培訓(xùn)人員授課一次,課題:'如何使項目保值、增值'。
10.派發(fā)并要求業(yè)主簽收《居住物業(yè)禁止行為》,并將驗收清單作為相關(guān)資料一并移交物業(yè)公司。
11.監(jiān)督承建商重視物業(yè)公司前期質(zhì)量監(jiān)理中報告的相關(guān)質(zhì)量問題以及合理化建議。
(4)驗收和進戶階段
中心工作
組織對新接物業(yè)的全面驗收。
1.預(yù)驗
驗收小組依據(jù)驗收要求、計劃、清單和技術(shù)資料等按專項分別進行預(yù)驗收。在預(yù)驗收過程中未達到設(shè)計和使用要求的建筑、設(shè)備和設(shè)施等項目做好記錄并匯總成書面整改報告。
2.整改
整改報告經(jīng)公司經(jīng)理批準(zhǔn)后送達開發(fā)商,由開發(fā)商督促承建商或其它方式進行整改,然后由驗收小組進行檢查驗收,直至符合驗收標(biāo)準(zhǔn)。
3.正式驗收
經(jīng)整改符合要求后,由驗收小組進行正式驗收,最終確認物業(yè)建筑及設(shè)備、設(shè)施符合接受要求。
接納前期業(yè)主入住。
基礎(chǔ)工作
驗收工作基本內(nèi)容見前期物業(yè)管理工作設(shè)想。
編制違章處理程序,制止各類違章行為。
派發(fā)、簽收各類資料。
物業(yè)公司派發(fā)或需上墻公布的資料:
入住須知(明確業(yè)主及同住人、使用人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,明確居住物業(yè)各類禁止行為)。
物業(yè)管理規(guī)定(各崗位職責(zé))。
物業(yè)管理收費批準(zhǔn)文件。
房屋裝修協(xié)議書(明確業(yè)主在裝修中需承擔(dān)的義務(wù))。
外來人員出入登記辦證制度(施工人員進出物業(yè)項目遵守的各類規(guī)定)。
停車占路協(xié)議書(明確車位及相應(yīng)的權(quán)利義務(wù))。
業(yè)主辦理入住手續(xù)時隨帶資料:
房屋買賣合同。
開發(fā)商簽發(fā)的入住通知書
業(yè)主身份證或企業(yè)營業(yè)執(zhí)照。
委托書及被委托人身份證。
房屋維修基金、管理費、裝修垃圾清運費。
> 其它資料。
業(yè)主辦理入住手續(xù)時,同時提供相關(guān)服務(wù)(代請信譽較好的裝修公司;代請施工質(zhì)量監(jiān)理人員;代為訂購花卉及家庭綠化布置、管理;其它委托服務(wù)等)。
加大各類違章糾正力度,力保前期無違章。
推行iso國際質(zhì)量體系。
需開發(fā)商配合的工作。
嚴格履行建筑施工質(zhì)量驗收手續(xù),把好第一關(guān)。
派員定期參加建筑質(zhì)量回訪會議并監(jiān)督承建商一同參與(每月一次)。
(5)正式實施
中心工作
1.迎接大批業(yè)主入住。
2.檢驗各工種操作要求及各項制度的適宜性,必要時作適當(dāng)修改。
3.制定糾正和預(yù)防措施。
4.全面實施品牌戰(zhàn)略。
基礎(chǔ)工作
5.總結(jié)前階段的經(jīng)驗教訓(xùn),為業(yè)主提供更直接更有效的服務(wù)。
6.檢查各工種的工作效果,征詢各方面的意見或建議,針對性的對相關(guān)工作要求及規(guī)章制度作修改補充,保證所提供的服務(wù)符合要求。
7.對可能發(fā)生的各類不利于管理工作的因素作分析(包括:違章占路、亂停車、違章搭建、亂倒垃圾等),制定相應(yīng)的糾正和預(yù)防措施。
8.按即定方針,全面實施品牌戰(zhàn)略。
需開發(fā)商配合的工作
9.組織相關(guān)人員對物業(yè)管理工作進行檢查,及時反饋相關(guān)意見。
10.參與制定糾正和預(yù)防措施。
二、前期物業(yè)管理工作計劃
時間工作計劃工作要求
中標(biāo)后成立籌備工作小組。明確工作要求及職責(zé)。
簽訂物業(yè)管理合同一周內(nèi)協(xié)調(diào)進入施工現(xiàn)場。物業(yè)管理前期介入(按規(guī)定辦理施工現(xiàn)場進入手續(xù))。
簽訂物業(yè)管理合同后按前期介入要求實施物業(yè)管理前期介入工作。每月一次參加工作例會(時間另定)。
每周二次巡視施工現(xiàn)場,對施工現(xiàn)場存在的問題以書面或口頭形式提出建議。
時間工作計劃工作要求
項目施工階段開發(fā)商向物業(yè)公司提供如下圖紙:
1、每幢樓層標(biāo)準(zhǔn)平面圖、底層、頂層平面圖。
2、水、電、煤、排污等管線走向圖。
3、智能化設(shè)施圖紙及操作要求。熟悉樓宇建造情況。
承接查驗前一周召開協(xié)調(diào)會,說明有關(guān)技術(shù)資料的保存、移交事宜。請開發(fā)商、承建商、監(jiān)理派員參加。
交樓前二個月管理服務(wù)中心籌建工作會議。1、邀請開發(fā)商派員參加會議。
2、會議確定管理服務(wù)中心組成人員的類型、要求。
交樓前二個月1、確定培訓(xùn)計劃。
2、管理服務(wù)中心人員招聘工作計劃。
3、實施培訓(xùn)工作。物業(yè)公司制定,開發(fā)商提供售樓合同樣本壹份及對業(yè)主承諾文書樣本。
簽訂物業(yè)管理合同召開專題會議,檢查針對前期介入過程中合理化建議工作落實情況。開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。
交樓前二個月確定二年保修責(zé)任及保修費用事宜。討論、擬稿、確認。
交樓前二個月確定入崗模擬訓(xùn)練方案。物業(yè)公司負責(zé)。
時間工作計劃工作要求
承接查驗前二周確定物業(yè)預(yù)驗收的方法及三方參與驗收人員名單,確定預(yù)驗日期。開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。
承接查驗前一周對培訓(xùn)人員進行授課。開發(fā)商有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)主講。
承接查驗前一周月底前實施培訓(xùn),制定招聘員工計劃。按本項目要求實施。
承接查驗前一周做好交接管驗收的準(zhǔn)備工作。物業(yè)公司負責(zé)。
承接查驗前一周對物業(yè)進行預(yù)檢物業(yè)公司負責(zé)
承接查驗前一周對接受培訓(xùn)人員進行入崗模擬訓(xùn)練(走場)
承接查驗前一周對管理文件和各工種人員的適宜性進行考察論證物業(yè)公司負責(zé),開發(fā)商指導(dǎo)
承接查驗前一周根據(jù)預(yù)驗情況編寫整改報告物業(yè)公司負責(zé)
承接查驗前一周召開三方會議,落實整改工作
交樓前一個月擬定管理用房移交方案物業(yè)公司負責(zé)
銷售期間派發(fā)各類資料并要求購房者簽收開發(fā)商負責(zé)
承接查驗期移交整套圖紙及批準(zhǔn)文件開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司
承接查驗期正式驗收三方參加
交收樓期迎接先期業(yè)主入住舉行入戶儀式
正常管理期首期業(yè)主入住滿二個月,召開業(yè)主回訪工作會議開發(fā)商、物業(yè)公司、部分業(yè)主參加
正常管理期檢查物業(yè)公司管理情況開發(fā)商
三、前期介入物業(yè)管理的內(nèi)容
(一)、對整個物業(yè)從結(jié)構(gòu)構(gòu)造到材料選購、裝飾、裝修、設(shè)備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。
(二)、從實際出發(fā),對原設(shè)計中可能存在的缺項、漏項和非最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分,提出補充建議和改進建議。
(三)、對項目的配套部分,包括客戶的進出通道和道閘等設(shè)置提出建議。
(四)、結(jié)合物業(yè)管理的實際經(jīng)驗,對本項目所用的設(shè)施設(shè)備的型號、質(zhì)量、性能等提出參考意見,并配合開發(fā)商進行驗收,包括檢驗其質(zhì)量是否符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求,有無質(zhì)檢合格證書,配件是否齊全,安裝是否平整,是否便于維修,各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確,運轉(zhuǎn)是否正常,輔機和工具是否齊全等。
(五)、對工程后期設(shè)備的安裝調(diào)試及隱蔽工程從物業(yè)管理角度提出意見和建議。
(六)、從實用性的角度對智能化設(shè)計提出補充和修改性建議。
(七)、協(xié)助業(yè)主做好驗收和接管工作,制定驗收表格,清點物品數(shù)量,檢查施工質(zhì)量。
(八)、配合開發(fā)商做好樓宇銷售工作
第5篇 物業(yè)中心整治小區(qū)道路擁堵車輛出入管理方案
物業(yè)中心關(guān)于整治小區(qū)道路擁堵、車輛出入管理方案
為了給小區(qū)營造一個有序的交通環(huán)境,確保道路暢通無堵,在小區(qū)第二個大門暫未順利開通之前,從即日起小區(qū)決定執(zhí)行路段分時臨時管制措施如下:
1、每天早上7:00-9:00分時段單向行駛,所有進入小區(qū)的車輛從大門口進入后,均從第3座的岔路口通行,從第13座前面或者后面出入口進入主干道(包括學(xué)校接送車輛),同時停放在第3座至第13座的車輛也從從第13座前面或者后面進入主干道出入;
2、每天早上7:00-9:00分時段全體保安上路疏通交通,包括康南路口,大門口至13棟與17棟之間(學(xué)校出口、入口)路段圓盤岔路口,57-63座地下車庫出入口,2期半島門口圓盤岔路安排專門人員分流管制;
3、從第1座經(jīng)學(xué)校,經(jīng)會所到第13座門口實行單邊停車;
4、當(dāng)小區(qū)交通擁堵時,請耐心等待自覺依次排隊通行,同時切勿鳴笛和穿插,服從物業(yè)公司人員指揮;
5、當(dāng)康南路發(fā)生擁堵,請服從交通協(xié)管員及物業(yè)公司人員的現(xiàn)場指揮,請勿插隊;
6、建議各位車主根據(jù)各自情況錯峰(每天7:30-8:30為高峰期)出行;
7、希望廣大業(yè)主自覺遵守保安的的交通疏導(dǎo)及管制!共同營造良好的的出行環(huán)境!
(具體詳細路線圖見下頁)
zz物業(yè)管理有限公司zz分公司
**物業(yè)客服服務(wù)中心
20**年8月**日
第6篇 小區(qū)分項物業(yè)管理方案：清潔綠化管理
華庭小區(qū)分項物業(yè)管理方案:清潔綠化管理
7.清潔、綠化管理方案
清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲,是小區(qū)不可缺少的部分,關(guān)系到整個小區(qū)的形象,也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要標(biāo)志,故制訂以下管理方案:
(1)管理內(nèi)容
a.綠化養(yǎng)護:綠化工應(yīng)做到管理日?；B(yǎng)護科學(xué)化。
根據(jù)氣候,給花木適量澆水
根據(jù)花木長勢,給花木適量施肥,適量松土;
及時清除雜草、枯枝,春秋兩季定期修剪花木,對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗;
制訂預(yù)防措施,防治病蟲害;
做好惡劣天氣花草樹木的保護工作;
定期(每年8月、11月)修剪草坪,使其生長旺盛,平整美觀。
b.清潔衛(wèi)生
綠化及公共道路:每天打掃一次、撿拾綠化帶內(nèi)雜物,清潔小區(qū)所有設(shè)施(含各種標(biāo)識標(biāo)牌),隨時清除各類污漬,清掃積水,每周對垃圾桶進行清潔、消毒;每月對照明設(shè)施進行擦拭。
垃圾房:每天收集一次各樓層的垃圾,清運到垃圾房,并清洗垃圾房內(nèi)外墻壁及地面;天花及管道外除塵。
樓層:各樓層道每天保潔一次,電表箱蓋、煤表箱蓋、水表箱、樓梯扶手、欄桿、臺階(含踢腳線)每天保潔一次,樓梯燈開關(guān)、樓道感應(yīng)燈燈罩每周保潔一次。
各功能房:半月拖抹、清掃水泵房、安全監(jiān)控中心、配電房等地面(日常保潔由各功能房工作人員負責(zé))。
會館洗手間:每天擦拭墻壁、地面、踢腳線、門及門框、蹲坑、小便斗、鏡面、洗手盆等,清理并清潔垃圾箱。每月擦拭清潔照明燈等。
(2)管理措施
a.建立綠化保潔制度,狠抓落實;
b.按操作程序進行規(guī)范操作;
c.加強綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高員工素質(zhì),增強專業(yè)技能;
d.以'三查'形式對綠化保潔工作進行經(jīng)常性監(jiān)督檢查('三查'指:綠化、保潔工自查、管理主管巡查、服務(wù)中心主任抽查);
e.抓好綠化保潔人員的行為規(guī)范管理,要求服裝統(tǒng)一、標(biāo)識齊全、言行文明。
清潔管理工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
保潔領(lǐng)班工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
工作項目對各層面保潔員工作質(zhì)量進行巡查
工作范圍負責(zé)管理區(qū)域所有公共場所衛(wèi)生評測
工作標(biāo)準(zhǔn)按照保潔員工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),制訂各層面員工的工作標(biāo)準(zhǔn)并進行測評記錄,記錄清晰、完整,符合現(xiàn)實并督促員工工作,保持各點衛(wèi)生保潔率99%以上。
工作程序與時間8:00~8:30向服務(wù)中心經(jīng)理匯報前日工作。
8:30~11:00巡視檢查保潔員的工作和轄區(qū)衛(wèi)生狀況。
13:00~16:30巡視保潔員的工作和轄區(qū)衛(wèi)生狀況。
質(zhì)量考評每周五向服務(wù)中心經(jīng)理匯報工作情況,每月評出優(yōu)秀保潔員,經(jīng)理每月按旬復(fù)核抽查考評。
保潔員工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
項目清潔內(nèi)容作業(yè)方法作業(yè)頻率作業(yè)時間質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
垃圾清運二次/天上午6:30~7:30
中午12:30~1:30日產(chǎn)日清
大堂墻面清擦一次/月
一次/天上午7:30~10:30
下午1:30~5:00干凈無塵、無蜘蛛網(wǎng)、無污跡、墻面明亮
地面清掃四次/天隨時保持清潔,痰跡、煙頭、紙屑、果皮、雜物等
頂燈清擦一次/月無蜘蛛網(wǎng)、照明燈明亮
垃圾桶清擦一次/天干凈無污跡及時清運垃圾
玻璃門窗清擦一次/天上午7:30~10:30
下午1:30~5:00干凈明亮
花池清擦一次/天干凈無雜物煙頭
電梯地面清擦二次/天上午7:30~10:00
下午1:30~5:00保持干凈
頂面清擦周次/天無污跡蜘蛛網(wǎng)
箱體鋼油擦洗一次/周無污跡保持不銹鋼金屬光澤
樓道玻璃窗清擦一次/月上午7:30~10:00
下午1:30~5:00無廣告、污跡、明亮
扶手清擦一次/月無塵、蜘蛛網(wǎng)
墻面清掃一次/月無廣告、污跡
指示燈清擦一次/月無廣告、污跡、明亮
地面清掃一次/天
保潔一次無廣告、污跡
地下車庫地面洗擦一次/月無雜物、干凈
果皮箱清理一次/天煙灰缸干凈整潔
地面清掃一次/天上午9:30~10:00
下午3:30~5:00干凈無雜物煙頭
墻面清掃一次/月無污跡蜘蛛網(wǎng)
頂棚清掃一次/月無蜘蛛網(wǎng)照明明亮
消火箱栓清擦一次/月干凈玻璃門明亮
外圍道路清掃循環(huán)上午6:30~7:30
下午2:00~3:00
集中打掃,清運垃圾
上午7:30~15:00
輪流打掃、保潔隨時保持干凈無紙屑、煙頭、果皮、雜物、積水
標(biāo)牌清擦一次/月干凈無廣告
垃圾箱桶清擦一次/天干凈無廣告
外立面清洗二/年干凈無明顯印痕
具體的工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)小區(qū)不同物業(yè)(如商場)需要進行調(diào)整,以滿足不同業(yè)主的需求。
工作質(zhì)量考核文件
《員工行為準(zhǔn)則》
《崗位職責(zé)》
《巡視檢查記錄》
《月工作質(zhì)量評估表》
綠化工工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
園林綠化管理
我們將結(jié)合【匯景華庭】綠化具體分布,設(shè)計室內(nèi)與室外綠化區(qū)分,并且花卉品種不同,我們將根據(jù)實際情況對物業(yè)綠化實施專業(yè)、規(guī)范的管理。
綠化工工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
工作項目作業(yè)頻度質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作流程督導(dǎo)方式
整形造型春、夏、秋、冬各一次喬木剪下重枝內(nèi)生枝灌木造型地被草保持4~8公分澆水、除雜草、整形造型、殺蟲、補缺、施肥和保潔。領(lǐng)班每天巡視、檢測,每月公司檢查一次,通報,扣分。
施肥春夏秋各一次無重?zé)o漏
澆水春夏秋早或晚各一次冬春季二天一次均勻適量不損壞花木滲透地表5公分
除雜草一次/月基本無雜草
補缺一次/月綠化覆蓋99%以上
病蟲害防
治一次/季,發(fā)現(xiàn)蟲害時連續(xù)多次至消滅為止用藥正確衛(wèi)生安全不污染環(huán)境長勢優(yōu)良
保潔8小時/天保潔率99%以上
防風(fēng)臺風(fēng)季前和臺風(fēng)季后風(fēng)前設(shè)立支柱疏剪枝葉,風(fēng)后清理斷枝扶正苗木
工作質(zhì)量考核文件
《員工行為準(zhǔn)則》
《崗位職責(zé)》
《巡視檢查記錄》
《月工作質(zhì)量評估表》
第7篇 物業(yè)管理方案制訂程序
物業(yè)管理方案的制訂程序
1目的
本程序規(guī)定了制定物業(yè)管理方案實施質(zhì)量控制的職責(zé)、方法和要求,以保證制定的物業(yè)管理方案符合法律法規(guī)的要求和滿足業(yè)主/委托方的服務(wù)需求。
2使用范圍
適用寫字樓管理、工業(yè)廠房管理、停車場管理、商場管理、住宅管理等方案的制定。
3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素
gb/t19002-iso90024.24.5
4相關(guān)文件
4.1質(zhì)量手冊第4.2章質(zhì)量體系
4.2《深圳市經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》
4.3《深圳市建設(shè)安全文明小區(qū)五條標(biāo)準(zhǔn)》
5職責(zé)
5.1物業(yè)管理項目小組負責(zé)物業(yè)管理方案的編制。
5.2物業(yè)管理部、沙河管理部、機電工程部、消防治安部、電梯維修中心負責(zé)提供物業(yè)管理方案的輸入,參與物業(yè)管理方案的制定。
5.3總經(jīng)理審核并批準(zhǔn)實施物業(yè)管理方案。
6實施程序
6.1物業(yè)管理方案的提出
公司在新接收物業(yè)管理項目時,將制訂物業(yè)管理方案以保證滿足業(yè)主(客戶)的要求。物業(yè)管理方案的制訂由總經(jīng)理指定物業(yè)管理項目小組負責(zé)。
6.2物業(yè)管理方案的編制
6.2.1物業(yè)管理項目小組在編制方案時應(yīng)考慮:
a.物業(yè)發(fā)展商的要求;
b.業(yè)主委員會的要求(必要時);
c.國家/政府的法規(guī)要求。
6.2.2物業(yè)管理項目小組在組織編制物業(yè)管理方案時,將要求物業(yè)管理部、沙河管理部、機電工程部、消防治安部、電梯維修中心提出與管理方案相關(guān)部分的內(nèi)容。即:
a.物業(yè)管理部/沙河管理部將提供物業(yè)維護、清潔、綠化管理的要求;
b.機電工程部將提供有關(guān)物業(yè)機電設(shè)備的控制管理要求;
c.消防治安部將提供有關(guān)物業(yè)消防治安的管理要求;
d.電梯維修中心將提供電梯維護保養(yǎng)的管理要求。
6.2.3物業(yè)管理項目小組在接收到各部門提出的要求后將進行匯總,編制成公司規(guī)范的物業(yè)管理方案。物業(yè)管理方案文件的格式參見運作程序文件格式。物業(yè)管理方案的內(nèi)容將包括:
1)物業(yè)管理范圍;
2)物業(yè)管理的財務(wù)預(yù)算;
3)本區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量目標(biāo);
4)本區(qū)物業(yè)管理的組織結(jié)構(gòu)和職責(zé)描述;
5)本區(qū)物業(yè)管理主要業(yè)務(wù)過程的描述:
a.物業(yè)的驗收和入伙;物業(yè)的日常管理(供電、供水、供冷、清潔、綠化、保安、消防、高層電梯、物業(yè)收費管理、車輛管理、裝修管理、對住戶的管理);物業(yè)管理的應(yīng)急處理(自然災(zāi)害、匪警、火災(zāi));物業(yè)管理中部分分包項目的管理。
a.6)本區(qū)物業(yè)的支持性業(yè)務(wù)過程描述:采購管理;標(biāo)識和可追溯性管理;人員培訓(xùn)管理;文件和記錄的管理。
a.7)本區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量評價和改進:內(nèi)部評價(日常檢查、定期大檢查、內(nèi)部質(zhì)量審核);外部檢查(業(yè)主、客戶評價、國家/政府檢查評定);質(zhì)量改進。
物業(yè)管理方案的審批和發(fā)放。物業(yè)管理項目小組完成物業(yè)管理方案的編制后,將提供相關(guān)部門進行必要的審查,并根據(jù)審查意見進行必要的修改定稿。定稿的物業(yè)管理方案提交總經(jīng)理進行審批。經(jīng)審批的物業(yè)管理方案由物業(yè)管理項目小組控制發(fā)放。物業(yè)管理方案為公司受控文件,應(yīng)在發(fā)放的文件上加蓋紅色受控標(biāo)識,發(fā)放前有物業(yè)管理項目小組確定發(fā)放范圍,發(fā)放時有接收人簽字,發(fā)放的記錄方式參考程序文件cpm-op-028《運作程序文件的控制》。
物業(yè)管理方案的修改物業(yè)管理方案編制完畢后,由原物業(yè)管理項目小組形成的物業(yè)管理處進行實施。在實施過程需修改時,由修改提出人員提出書面申請,交物業(yè)管理處主管批準(zhǔn)后,由物業(yè)管理處進行修改。修改后的物業(yè)管理方案應(yīng)提交總經(jīng)理批準(zhǔn)。修改后的物業(yè)管理方案按6.3.3發(fā)放,并收回作廢章節(jié),統(tǒng)一銷毀,作廢的原件加蓋'作廢'章后保存一份。記錄物業(yè)管理方案
第8篇 某某物業(yè)管理公司日常接待方案
某物業(yè)管理公司日常接待方案
一、目的
為使公司的各類接待工作有章可循、有條不紊,并不斷提升公司的綜合能力,就同行、業(yè)務(wù)關(guān)系往來單位及行政主管部門的考察、參觀特制定本制度。
二、接待流程
1、各部門/項目在接到有要來公司考察、參觀信息后要提前通知預(yù)訂參觀項目負責(zé)人或相應(yīng)職能部門負責(zé)人,以便各項目/部門做好充分的接待準(zhǔn)備。
2、各項目/部門在接到考察、參觀信息后應(yīng)及時做好準(zhǔn)備,以便檢查、參觀。
三、接待前準(zhǔn)備
1、對小區(qū)進行大掃除,做到轄區(qū)地面上沒有明顯垃圾;綠籬中沒有白色垃圾;小區(qū)沒衛(wèi)生死角;
2、轄區(qū)內(nèi)及消防通道沒有亂堆亂放的現(xiàn)象;
3、辦公室衛(wèi)生:做到干凈整潔;桌上的物品擺放整齊;
4、所有員工須著工裝、帶工號牌、系領(lǐng)帶,保安人員系素帶,帶帽子(溫度超過32攝氏度可以不帶);
5、打掃會議室,并根據(jù)氣溫的不同開空調(diào)或風(fēng)扇,準(zhǔn)備茶水、水果、煙及檳榔;
6、預(yù)定參觀路線,并在接待前對預(yù)備參觀路線進行摸底,以確保留給檢查人員最好的影響;
8、選定陪參觀的人員要對檢查的內(nèi)容及實施的情況、項目的基本情況以及公司的基本情況進行了解,以便更好的進行接待;
四、檢查接待
1、小區(qū)出入口對來訪的人員、車輛按照公司的制度實行來訪登記,值班人員在檢查人員進出時要敬禮;
2、有專人陪同檢查人員進行檢查,并對提出的問題進行解答;
3、會議室有專人進行接待;
五、注意事項
1、倒茶不能倒?jié)M杯只能倒60%―70%,上茶時應(yīng)一手拿柄一手托杯底;
2、準(zhǔn)備水果時應(yīng)盡量選不用剝皮、不用吐子,梨類不能購買;
3、會議桌上要準(zhǔn)備相應(yīng)數(shù)量的抽紙和煙灰缸,并視情況及時清理垃圾;
4、客戶人員在當(dāng)檢查人員到來時應(yīng)起身,表示迎接。
第9篇 某某工業(yè)區(qū)物業(yè)管理服務(wù)管理方案實施
某工業(yè)區(qū)物業(yè)管理服務(wù)管理方案的實施
1、設(shè)想
企業(yè)的競爭由'產(chǎn)品質(zhì)量、安全的環(huán)境、潔凈環(huán)境'決定的,尤其是在潔凈的環(huán)境與工作環(huán)境改善方面越來越重要,而'安全、放心、人性化'的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)得到當(dāng)今社會及企業(yè)的普遍關(guān)注社會話題,因此引入**工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)是勢在必行了。
物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)于**工業(yè)區(qū)的功能性價值主要體現(xiàn)于前三個層次,而附加性價值依托于后三個層次。全方位、系統(tǒng)化、層次化、多元化的綜合服務(wù)是我們的工作方向。因此本公司除了向**工業(yè)區(qū)提供一般的保安、日常保潔以外,還可以提供綠化養(yǎng)護服務(wù)。
2、物業(yè)管理服務(wù)關(guān)鍵在于不斷的值守、整理整頓與清潔維護
公司將不斷的加強對全體保安、保潔進行崗位職責(zé)和環(huán)境衛(wèi)生意識
培養(yǎng)與培訓(xùn),尤其是抓緊對新進來的保安、保潔培訓(xùn),并使之掌握
運用正常值守和保潔管理的方法和技巧,'安全優(yōu)于一切'、'衛(wèi)生
服務(wù)質(zhì)量第一'是貫穿于每天的工作之中,靠的是責(zé)任、認真、負責(zé)。
3、物業(yè)管理服務(wù)管理方案實施步驟
⑴與**工業(yè)區(qū)交流、溝通直至簽約;
⑵招聘并培訓(xùn)保安、保潔(5天);
⑶購置服裝及保安裝備、保潔用品,對保安、保潔進行適應(yīng)性見習(xí)上崗訓(xùn)練;
⑷按照**工業(yè)區(qū)作息時間進行適應(yīng)性上崗考察;
⑸上崗15天后再培訓(xùn)考察(試用期2個月);
⑹向**工業(yè)區(qū)匯報保安、保潔管理工作;
⑺與**工業(yè)區(qū)再交流、進行改善對策。
4、保安、保潔人員配置、分工與職責(zé)
⑴保安人員配置:2人(男);保潔人員配置:1人(男)
⑵分工:1、保安周一~周五每天2人同時上班,每天晚上常住工場。周六、周日輪休;
⑶保潔周一~周日上班,周六休息
⑷綠化實行按時、按季進行施工、維護與管理,人員由公司適時安排。
zz物業(yè)管理服務(wù)有限公司
附件:保潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
一、正門、廣場
1.綠化帶、花草盆:無垃圾、無臟雜物,花草葉無枯萎和明顯積塵,花草盆側(cè)面及槽邊無污跡、無積塵、無積水和異味,花草修剪整齊,擺放美觀。
2.所管區(qū)域道路和地面:無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物、無表苔。
3.階梯:無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物。
4.扶手:無污跡、無水跡。
5.墻面:無污跡、無亂張貼物。
6.門戶:無污跡、無積塵、無亂張貼物。
7.指示牌(包括大廈招牌):無污跡、無積塵、
8.消防栓:無污跡、無積塵。
9.出入口欄桿:無污物、無阻塞。
二、洗手間
1.地面:無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物。
2.墻面:無污跡、無亂張貼物。
3.天花:無污跡、無積塵、無蜘蛛網(wǎng)、無霉跡。
4.光管罩:無污跡、無積塵、無蜘蛛網(wǎng)、無霉跡。
5.窗戶:無污跡、無積塵、無亂張貼物。
6.鏡臺:無污跡、無積塵、無亂張貼物。
7.洗手盆:表面光潔、無污跡。
8.鏡面:無污跡、無積塵、無亂張貼物。
9.排氣口:無污跡、無積塵、無蜘蛛網(wǎng)、無霉跡。
10.尿槽:表面光潔、無尿跡、無污跡、無水銹跡、無煙頭、無雜物、無異味。
11.廁座:廁蓋及廁體內(nèi)外表面光潔,其內(nèi)無尿跡、無污跡、無水銹跡、無阻塞。
12.廁紙箱:無污跡、無積塵、無蜘蛛網(wǎng)、無霉跡。
13.手紙箱:無污跡、無積塵、無蜘蛛網(wǎng)、無霉跡。
14.門戶:無污跡、無積塵、無亂張貼物。
15.地漏及水溝:無污物積聚、無堵塞。
三、茶水間
1.地面:無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物。
2.墻面:無污跡、無亂張貼物。
3.天花:無污跡、無積塵、無蜘蛛網(wǎng)、無霉跡。
4.光管罩:無污跡、無積塵、無蜘蛛網(wǎng)、無霉跡。
5.洗手盆:無污跡、無茶葉及雜物。
6.垃圾桶:垃圾不可超過桶蓋。
7.地漏及水溝:無污物積聚、無堵塞。
四、電梯及走廊
1.地面:無腳印、無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物、無垃圾。
2.天花:無污跡、無積塵、無蜘蛛網(wǎng)、無霉跡。
3.光管罩:無污跡、無積塵、無蜘蛛網(wǎng)、無霉跡。
4.墻面:無污跡、無亂張貼物。
5.銅牌:無污跡、無積塵、無銅油跡。
6.水牌及指示牌:無污跡、無積塵、無亂張貼物。
7.門戶(管井門、隔煙門、廁所門):無污跡、無積塵、無亂張貼物。
8.垃圾桶:桶體光潔無污跡、無痰跡;煙灰缸蓋上無煙頭、雜物;桶內(nèi)垃圾不得超過桶口。
9.消防栓:無污跡、無積塵、無亂張貼物。
五、露臺(包括天臺、平臺、陽臺)
1.消防栓:無污跡、無積塵、無亂張貼物。
2.地漏及水溝:無污物積聚、無堵塞。
3.地面:無堆放雜物、無垃圾、無污跡。
六、垃圾房無堆積垃圾。垃圾做到日產(chǎn)日清。做好垃圾袋裝化,將所有垃圾集中堆放在堆放點,做到合理、衛(wèi)生、四周無散放垃圾?？勺鰪U品回收的垃圾,要另行放置。垃圾間保持清潔、無異味,經(jīng)常噴灑藥水,防止發(fā)生蟲害。
七、消殺無蠅、少蚊、少蟲。
八、滅鼠、滅蟑螂
第10篇 iso9000物業(yè)物業(yè)管理方案制定控制程序
公 司 程 序 文 件 版號: a
修改號: 0
ej-qp1.2 物業(yè)管理方案的制定和控制 頁碼: 1/3
1.目的:
擴大公司業(yè)務(wù)范圍,在投標(biāo)或承接新物業(yè)項目中制定管理方案,體現(xiàn)開發(fā)商和產(chǎn)權(quán)人(單位)的要求,促進管理合同的簽定。
2.適用范圍:
適用于公司新投標(biāo)或承接拳物業(yè)項目的管理。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.2章
3.2iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.2章
4.職責(zé):
4.1在公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理的主持下成立了物業(yè)項目的策劃小組。
4.2策劃小組對新物業(yè)項目管理進行可行性分析。
4.3策劃小組制訂物業(yè)管理方案。
5.工作程序:
5.1策劃小組的建立。
5.1.1策劃小組由公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理牽頭負責(zé)。
5.1.2公司各部門負責(zé)人為策劃小組的成員。
5.1.3經(jīng)營管理部負責(zé)組織、策劃的具體工作。
5.2物業(yè)的考察:
5.2.1策劃人員到現(xiàn)場了解物業(yè)的現(xiàn)狀及周界環(huán)境,特別對物業(yè)的施工質(zhì)量重點檢查。
5.2.2策劃人員走訪開發(fā)商,弄清物業(yè)的設(shè)計、配置、內(nèi)外裝修程度,附近的配套服務(wù)設(shè)置等情況,并索要施工圖紙、物業(yè)平面圖及其它必要材料。
5.2.3策劃人員拜訪產(chǎn)權(quán)人(單位),征詢他們的要求,建議特別是物業(yè)的施工質(zhì)量、今后的服務(wù)項目和服務(wù)程度等。
5.2.4經(jīng)營管理部根據(jù)物業(yè)管理委托合同及物業(yè)的特點來編制管理方案。
5.3管理方案的制定:
5.3.1策劃人員根據(jù)本章5.2考察到的情況,結(jié)合政府有關(guān)法規(guī)和本公司現(xiàn)有物業(yè)管理方案,編制該物業(yè)管理方案的草案。
5.3.2管理方案內(nèi)容:
a物業(yè)概況
b物業(yè)管理的機構(gòu)設(shè)置及職責(zé)
c物業(yè)管理的近遠期目標(biāo)
d物業(yè)管理日常服務(wù)項目設(shè)置及服務(wù)程度
e物業(yè)管理服務(wù)項目收費標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)
f物業(yè)配套設(shè)施的管理辦法
g物業(yè)管理收支預(yù)算
h物業(yè)管理質(zhì)量的評定方法
i糾正和預(yù)防物業(yè)管理發(fā)生的問題的措施
5.3.3物業(yè)管理方案草案制定后要經(jīng)總經(jīng)理和副總經(jīng)理審批。
5.3.4策劃人員根據(jù)總經(jīng)理或副總經(jīng)理對草案審批的內(nèi)容修改草案,直至定案。
5.3.5定案后的物業(yè)管理方案須經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可生效。
5.4物業(yè)管理方案發(fā)放控制
5.4.1管理方案經(jīng)本章5.3.5程序后,可提供給開發(fā)商和產(chǎn)權(quán)人(單位)作為投標(biāo)書。開發(fā)商和產(chǎn)權(quán)人(單位)與公司正式簽定物業(yè)管理合同后,管理方案由綜合辦公室發(fā)放到各部門和新成立的物業(yè)管理機構(gòu)。
5.5物業(yè)管理方案的修改:
5.5.1開發(fā)商或產(chǎn)權(quán)人(單位)對物業(yè)管理服務(wù)提出新的要求或出現(xiàn)其他新的情況時,經(jīng)公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理同意后,由經(jīng)營管理部負責(zé)對管理方案進行修改。
5.5.2修改后的管理方案,由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)后方有效。
5.5.3批準(zhǔn)后的方案,由經(jīng)營管理部轉(zhuǎn)交綜合辦公室,由綜合辦公室發(fā)放,收回已廢除的方案。
5.6本質(zhì)量體系文件針對思源小區(qū)而設(shè)計,不另編制物業(yè)管理方案,當(dāng)合同提出新的要求時,按上述程序進行策劃。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《物業(yè)管理方案》無固定格式
6.2《程序文件的控制》ej-qp6.1
第11篇 小區(qū)分項物業(yè)管理方案：早期介入
華庭小區(qū)分項物業(yè)管理方案:早期介入
小區(qū)的物業(yè)管理大體上分為早期介入顧問管理、接管驗收管理、業(yè)主入伙管理、治安防范管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設(shè)備設(shè)施管理、財務(wù)管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、社區(qū)文化建設(shè)等方面,在實際操作中,應(yīng)根據(jù)各階段的特點,有重點、有步驟地逐項落實。
1.早期介入顧問管理方案
在物業(yè)管理早期介入階段,通過顧問咨詢,從物業(yè)管理的角度,對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、設(shè)施配套、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議,使之既符合物業(yè)管理的要求,又滿足廣大業(yè)主的需求,盡可能地減少疏漏,避免遺憾,保證質(zhì)量,節(jié)約成本。根據(jù)j華庭工程進展情況,特制訂如下方案:
(1)咨詢內(nèi)容
a.從政策法規(guī)的角度,提供有關(guān)物業(yè)管理的意見和依據(jù);
b.從物業(yè)管理的角度,對以下方面提出合理化意見:
園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計
建筑設(shè)計和選材
環(huán)境整體設(shè)計
標(biāo)識系統(tǒng)的設(shè)計、配置
綠化設(shè)計
其他公建配套設(shè)施配置
消防設(shè)施配置
安全監(jiān)控系統(tǒng)配備選型
隱蔽工程施工
熟悉掌握物業(yè)管理法規(guī)政策、做到有法可依,有章可循;
a.(2)管理措施
b.學(xué)習(xí)運用各類專業(yè)技術(shù)知識,提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量;
c.制訂早期介入計劃,積極穩(wěn)妥地開展工作;
d.參與有關(guān)工程聯(lián)席會議協(xié)調(diào)各方面關(guān)系;
e.深入基層,刻苦鉆研,確保顧問咨詢質(zhì)量。
第12篇 物業(yè)管理維修保養(yǎng)實施方案
物業(yè)管理項目維修保養(yǎng)實施方案
目的:
加強辦公樓內(nèi)公用水、電設(shè)施設(shè)備日常維護,確保其正常運行、延長其使用壽命。
范圍:
營銷中心、辦公樓內(nèi)公用水、電設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護,以及中央空調(diào)、送風(fēng)機房的正常巡檢。
職責(zé):
1.定期巡查,掌握辦公樓內(nèi)公用水、電設(shè)施設(shè)備的運行和完好狀態(tài),若發(fā)現(xiàn)隱患或不正常情況,應(yīng)及時組織人員搶修,確保辦公樓內(nèi)公用水、電設(shè)施設(shè)備完好、設(shè)備正常運行;
3.負責(zé)中央空調(diào)、送風(fēng)機房運行情況的檢查、記錄,若有隱患應(yīng)立即向有關(guān)廠家反映,并積極配合中央空調(diào)、送風(fēng)機房廠家進行維修;
4.定期巡視,保證上下水、排污管道暢通;保持污水不外溢、環(huán)境清潔;
5.人員持證上崗,維修及時;維修時嚴格遵守安全生產(chǎn)條例和操作規(guī)程;
6.愛護工具,節(jié)約用材;不得將工具私自外借,不得將常備維修材料私自挪用或送人。
內(nèi)容、程序及標(biāo)準(zhǔn):
1.內(nèi)容:辦公樓內(nèi)公用水、電設(shè)施設(shè)備的日常管理、維修、養(yǎng)護、巡視工作。
2.程序及周期:
(1)、每日一次,公共設(shè)施、設(shè)備的巡視、檢查;掌握運行情況,作好《日檢記錄》;
(2)、接到報修時,應(yīng)在最短時間內(nèi)趕往報修現(xiàn)場維修,并作好《報修記錄》;
(3)、每日,對中央空調(diào)、送風(fēng)機房進行開關(guān)機并進行巡查,并作好《中央空調(diào)、送風(fēng)機房運行情況記錄》;
(4)、積極配合相關(guān)廠家對中央空調(diào)、送風(fēng)機房檢查、維修;
(5)、積極配合相關(guān)廠家對設(shè)施、設(shè)備的大、中修(其材料、費用由甲方提供);(無周期)
(6)、發(fā)現(xiàn)隱患或他人報修時,應(yīng)組織人員及時搶修;(無周期)
(7)、維修時,保證維修的及時率、維修的合格率;保養(yǎng)時,保證運行情況掌握。
3.標(biāo)準(zhǔn):
(1)、辦公樓內(nèi)公用水、電設(shè)施設(shè)備、中央空調(diào)、送風(fēng)機房等情況良好、運行正常;
(2)、上下水、排污管道暢通,無外溢;
(3)、維修后,保持原地衛(wèi)生清潔,并將物品等按原位放回;
(4)、維修及時率98%以上、維修合格率98%以上;
(5)、設(shè)施、設(shè)備房內(nèi)干凈、整潔,衛(wèi)生良好。
應(yīng)急措施:
1.接到緊急報修時,應(yīng)在最短時間內(nèi)攜帶工具趕赴現(xiàn)場,并組織人員進行搶修;
2.若巡視、檢查發(fā)現(xiàn)隱患,應(yīng)及時維修或向有關(guān)部門反映,做到問題不過夜;
3.對意外事件發(fā)生的維修情況,應(yīng)根據(jù)實際制定可行的維修規(guī)范或措施,并在短時間內(nèi)實施;
注意事項:
1.高空作業(yè)時,嚴格遵守《高空作業(yè)規(guī)范、程序》;
2.作業(yè)時,嚴格操作程序和規(guī)程;穿好絕緣鞋、戴好絕緣手套等安全保護措施。
檢查、考核:
1.工作人員進行日常自檢,掌握情況;
2.項目部每周一次,對維修、保養(yǎng)記錄以及中央空調(diào)、送風(fēng)機房情況進行檢查,作好《周檢記錄》;
3.可向相關(guān)方了解維修的及時率、合格率,進而考查服務(wù)的滿意率,以及是否符合標(biāo)準(zhǔn)、職責(zé)等;
4.總公司或項目部除周檢也可進行抽檢,總體掌握維修、養(yǎng)護情況。
