住宅前期日常管理工作方案
住宅項(xiàng)目前期日常管理工作方案
一、入住前的管理
1、協(xié)助好建筑工地作好治安工作
隨著房屋建設(shè)接近后期,前來看房的業(yè)主增多,外來人員也趁機(jī)進(jìn)入工地,我們擬派4名保安24小時(shí)門崗值班,為業(yè)主指路,對(duì)外來人員進(jìn)行勸止,防止擾亂工地秩序,防止施工對(duì)業(yè)主人身構(gòu)成危險(xiǎn)。
2、協(xié)助監(jiān)督施工后期設(shè)備設(shè)施安裝、房屋裝飾和綠化種植等施工
隨著房屋建設(shè)接近后期,施工進(jìn)度加快,電梯安裝、水泵安裝、電氣電線安裝、水管安裝和綠化中指等各專業(yè)施工隊(duì)幾乎同時(shí)施工,為配合開發(fā)單位對(duì)施工質(zhì)量的監(jiān)督,加快施工進(jìn)度,我們將擬派各類維修技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng),一方面協(xié)助開發(fā)公司對(duì)施工隊(duì)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督,另一方面把我們?cè)谌粘９芾碇腥菀装l(fā)生的問題消除在安裝施工過程中。
3、協(xié)助作好開發(fā)公司的參謀
我們?cè)谌粘９芾碇邪l(fā)現(xiàn),如綠化布局上為避免住戶繞近路而影響綠化,應(yīng)在可能繞路處種一些較高的喬木,又如應(yīng)統(tǒng)籌考慮各類管道的鋪設(shè),在主要道路預(yù)留一些管道,防止今后對(duì)道路的損壞。
4、人員招聘及相關(guān)入職前的培訓(xùn)和保安人員的軍訓(xùn)工作。
二、入住管理
1、入住公約
為創(chuàng)造合適、整潔、安全的居住環(huán)境,希望共同遵守:
(1)熱愛祖國(guó),熱愛人民,遵紀(jì)守法,自覺履行公民義務(wù),遵守“八不一做到”,做文明市民。
(2)尊老愛幼,和睦相處,團(tuán)結(jié)互助,爭(zhēng)當(dāng)文明住戶。
(3)愛護(hù)園林綠化和公共設(shè)施。
(4)加強(qiáng)治安綜合治理,群防群治,勇于同不良行為做斗爭(zhēng)。
2、入住手續(xù)及相關(guān)工作程序
住戶提供入住資料:進(jìn)住通知單,發(fā)放入住文件袋通知單加蓋“已領(lǐng)資料”章領(lǐng)取《業(yè)主公約》、填寫《家庭登記表》等資料憑入住交費(fèi)收據(jù)發(fā)放鑰匙,在住戶手冊(cè)加蓋注名發(fā)放日期,業(yè)主在《鑰匙發(fā)放登記表》驗(yàn)收簽字。
憑已簽字之進(jìn)住通知單收費(fèi)收回進(jìn)住通知單進(jìn)住通知單、業(yè)主公約,住戶手冊(cè)蓋章綜合管理部協(xié)助住戶驗(yàn)收房屋抄水表、電表;填寫驗(yàn)收交接表,雙方簽字各持一份;記錄業(yè)主維修要求,約定維修時(shí)間,業(yè)主在入住登記表簽字文件匯總、分類、裝訂、歸檔、核對(duì)鑰匙、填寫入住情況表
3、便民服務(wù)措施
我公司本著服務(wù)至上的原則,切實(shí)為住戶著想,建立一整套從裝修到入住的便民措施。
(1)解決小區(qū)入住期間搬運(yùn)量大、業(yè)主搬運(yùn)難的問題,我們將組織便民搬運(yùn)隊(duì),為業(yè)主提供各類搬運(yùn)服務(wù)。
(2)為維護(hù)樓梯內(nèi)墻、踏步不受損壞,我們將為住戶提供吊裝工具。
(3)設(shè)立入住辦公室,提供24小時(shí)一條龍服務(wù)。入住辦公室內(nèi)設(shè)咨詢崗、資料崗、收費(fèi)崗、代辦業(yè)務(wù)崗、發(fā)配鑰匙和維修服務(wù)崗,合理安排入住程序,力爭(zhēng)20分鐘辦好住戶入住手續(xù)。
(4)我們將組織一批品質(zhì)好、信譽(yù)好的裝修材料供應(yīng)商,在管理處安排固定場(chǎng)所,為住戶提供優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)廉裝修材料供應(yīng)服務(wù)。
(5)住戶裝修時(shí),管理處將設(shè)立快餐服務(wù)部,解決居民的臨時(shí)就餐問題。
(6)提供租車服務(wù)。住戶急需車時(shí),管理處可提供雙排座車,為住戶提供應(yīng)急服務(wù),收取成本價(jià)。
(7)增設(shè)公用電話亭,我們將和電信公司積極聯(lián)系,在小區(qū)增設(shè)ic卡公用電話點(diǎn),方便業(yè)主入住期間撥打電話,也可便于在緊急情況下作報(bào)警使用。
(8)設(shè)置臨時(shí)公廁,解決裝修期間作業(yè)人員上廁所難的問題。
4、管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布上墻及宣傳工作
為提高物管收取的透明度,在房屋交付時(shí)將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放給每一業(yè)主,同時(shí)在宣傳窗、樓道告示牌處張貼收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù),同時(shí)小區(qū)在醒目處設(shè)置收費(fèi)價(jià)目牌。在正常運(yùn)作情況下,我們將定期將有關(guān)物管費(fèi)的收支情況分別通過小區(qū)簡(jiǎn)報(bào)、宣傳窗、小區(qū)局域網(wǎng)等多種宣傳載體公布于眾,主動(dòng)接受廣大業(yè)主的監(jiān)督。
5、裝修管理
(1)住宅房屋外觀方案
房屋外觀完整統(tǒng)一;統(tǒng)一雨蓬顏色和式樣;空調(diào)安裝定點(diǎn)定位;露臺(tái)不搭棚;不改變墻體色澤;外墻打洞統(tǒng)一管理;防盜窗安裝嚴(yán)格按形象工程的要求執(zhí)行。
(2)步行街及周邊店鋪的裝修管理
a、統(tǒng)一雨蓬規(guī)格式樣、大小,統(tǒng)一設(shè)置空調(diào)機(jī)位,對(duì)燈箱標(biāo)牌實(shí)行統(tǒng)一規(guī)格、統(tǒng)一材料。
b、實(shí)行夜間燈光布置,路燈高中低搭配。
(3)裝修管理措施
為維護(hù)***項(xiàng)目外觀形象的統(tǒng)一、美觀和物業(yè)安全,保障職能化系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞,著重抓住戶入住前的準(zhǔn)備工作、裝修規(guī)定宣傳培訓(xùn)、裝修審批、裝修跟蹤監(jiān)管、違章裝修及時(shí)處理、裝修驗(yàn)收六個(gè)環(huán)節(jié)的工作。
(4)住戶入住前裝修管理準(zhǔn)備工作
裝修前準(zhǔn)備工作是為了更好地保證裝修管理的開展,主要準(zhǔn)備為:裝修規(guī)定宣傳資料、圖片、錄像等素材的準(zhǔn)備,特別、是對(duì)住戶反映較大的不安裝雨蓬、不在上違章搭建及空調(diào)安裝如何統(tǒng)一規(guī)格等問題上,準(zhǔn)備大量有說服力的材料。便民服務(wù)人員的落實(shí),如查驗(yàn)人員、搬運(yùn)人員等。對(duì)所有審批裝修和查驗(yàn)人員進(jìn)行裝修管理規(guī)定培訓(xùn)。
(5)裝修期間管理,確保無一例違章裝修
在住戶入住和辦理裝修手續(xù)時(shí),我們要求廣大業(yè)主做到在小區(qū)內(nèi)不違章搭建,不損壞或影響物業(yè)外觀統(tǒng)一、不損壞房屋承重結(jié)構(gòu),并與住戶簽訂裝修責(zé)任協(xié)議書。裝修審批,嚴(yán)格按照《建設(shè)部房屋裝修裝飾管理辦法》及事實(shí)細(xì)則執(zhí)行。辦理裝修審批時(shí),審批人員到現(xiàn)場(chǎng)聽取住戶裝修方案,對(duì)違反裝修規(guī)定的內(nèi)容要當(dāng)場(chǎng)指出、制止,這樣既控制了違章裝修的產(chǎn)生,又避免給住戶造成損失。
(6)建立裝修跟蹤監(jiān)管體系
工程人員和保安人員每天巡視施工現(xiàn)場(chǎng)不少于2次,并把煤核施工進(jìn)度上墻記錄,通過現(xiàn)場(chǎng)巡查及時(shí)與住戶溝通,了解施工方案變動(dòng),把違章裝修消滅在初始階段。
a違章處理手段
業(yè)主出現(xiàn)違章裝修,做到以理服人,以情感化業(yè)主,爭(zhēng)取業(yè)主的支持和理解。
b行政手段
在業(yè)主不愿整改的情況下,向上級(jí)機(jī)關(guān)及業(yè)主的所在單位反映情況,取得行政上的支持,通過行政壓力督促整改。
c經(jīng)濟(jì)手段
根據(jù)《建設(shè)部房屋裝修裝飾管理辦法》有關(guān)規(guī)定,對(duì)嚴(yán)重違反小區(qū)有關(guān)規(guī)定的行為,提請(qǐng)房屋管理行政執(zhí)法部門處于相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償和規(guī)定的處罰,已維護(hù)其他業(yè)主的利益。
d法律手段
業(yè)主裝修申報(bào)手續(xù)中,管理處分別與業(yè)主和裝修單位簽訂具有法律效力的《裝修協(xié)議書》和《裝修責(zé)任書》,劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán),對(duì)小區(qū)裝修進(jìn)行法制管理。
