第1篇 物業(yè)管理前期介入工作內(nèi)容-2
物業(yè)管理前期介入的工作內(nèi)容(2)
第二節(jié) 銷策劃階段介入
營(yíng)銷策劃階段包括:
物業(yè)管理模式研究、物業(yè)管理方案策劃、確定《業(yè)主臨時(shí)公約》內(nèi)容和簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》、銷售現(xiàn)場(chǎng)和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷售活動(dòng)的配合、以及客戶信息的跟蹤處理。
物業(yè)管理模式研究:
通過對(duì)新物業(yè)管理項(xiàng)目的深入了解和調(diào)研分析,以及對(duì)目標(biāo)客戶群的需求調(diào)研分析,獲得該項(xiàng)目物業(yè)管理的特色及物業(yè)管理前期規(guī)劃改進(jìn)的提示與參考,最終確定明確的、有特色的管理模式。模式應(yīng)密切結(jié)合項(xiàng)目管理特色,可以管理服務(wù)概念為主提出,如招商物業(yè)推出的'蘭溪谷禮賓式管理模式'、'城市主場(chǎng)酒店式管理模式'、'海月社區(qū)區(qū)域客戶助理'管理模式等。
服務(wù)內(nèi)容按照項(xiàng)目的特點(diǎn)及客戶群體,結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力及服務(wù)成本測(cè)算,有針對(duì)性的提出服務(wù)內(nèi)容,如家政服務(wù)、家教服務(wù)、護(hù)理服務(wù)、禮儀服務(wù)、代購(gòu)服務(wù)、交通、娛樂、飲食、購(gòu)物、托幼、體育及會(huì)所服務(wù)及社區(qū)文體服務(wù),并對(duì)以上服務(wù)內(nèi)容進(jìn)一步細(xì)化,重點(diǎn)展示改進(jìn)、創(chuàng)新的服務(wù)內(nèi)容。
完整的物業(yè)管理概念和模式推出前,需要獲得地產(chǎn)公司的批準(zhǔn),并與樓盤營(yíng)銷相結(jié)合,必要時(shí)物業(yè)可在銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行推介和答疑。
編制《物業(yè)管理方案》:
在項(xiàng)目正式完成營(yíng)銷推廣方案前,需要確定物業(yè)管理方案,它是物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的全面策劃,同時(shí)也作為地產(chǎn)與物業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》重要依據(jù)。
1.編制程序
地產(chǎn)下發(fā)委托物業(yè)管理的意向書,并提供詳細(xì)的項(xiàng)目資料。
物業(yè)對(duì)項(xiàng)目及周邊情況的考察和調(diào)研。
制訂編制計(jì)劃落實(shí)責(zé)任人,完成項(xiàng)目物業(yè)管理方案初稿。
召集專題會(huì)議,修改補(bǔ)充相關(guān)內(nèi)容。
報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱,并組織召開物業(yè)管理方案評(píng)審會(huì)。
在該項(xiàng)目物業(yè)管理方案評(píng)審會(huì)上,向地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門介紹方案主要內(nèi)容,聽取評(píng)審意見。
根據(jù)地產(chǎn)評(píng)審意見,修改方案,定稿后經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理和地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)審批后,組織實(shí)施。
2.物業(yè)管理方案包含內(nèi)容
物業(yè)管理方案中應(yīng)包含管理模式、服務(wù)內(nèi)容、內(nèi)部管理機(jī)制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)控制方式、資源要求及管理費(fèi)測(cè)算等內(nèi)容。
簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》
《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后,據(jù)此與地產(chǎn)簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》,并在房屋銷售時(shí)協(xié)助地產(chǎn)購(gòu)買者簽訂《業(yè)主臨時(shí)公約》。
銷售現(xiàn)場(chǎng)和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷售活動(dòng)的配合、以及客戶信息的跟蹤處理
1.人員籌備:依據(jù)營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)的要求配備相應(yīng)工作人員; 并對(duì)工作人員進(jìn)行禮儀、售樓知識(shí)、物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)等崗前培訓(xùn)工作;進(jìn)行崗前考核,合格者上崗。
2.規(guī)范管理:編寫各崗位工作說明書,服務(wù)操作流程,使工作標(biāo)準(zhǔn)化、模板化如《售樓處服務(wù)操作規(guī)程》、《樣板房服務(wù)操作規(guī)程》等。
3.溝通:定期與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)人進(jìn)行溝通,了解營(yíng)銷狀況、所需配合工作及日常工作的開展情況;不定時(shí)與營(yíng)銷人員溝通,了解現(xiàn)有工作的不足之處,并及時(shí)進(jìn)行整改;每月以簡(jiǎn)報(bào)的形式向地產(chǎn)相關(guān)部門匯報(bào)當(dāng)月的工作情況及下月的工作計(jì)劃。
4.日常管理:不定時(shí)檢查、督促員工做好現(xiàn)場(chǎng)接待、服務(wù)、秩序維護(hù)及物品等的管理工作;配合營(yíng)銷做好樓盤推廣活動(dòng),落實(shí)相應(yīng)工作;及時(shí)對(duì)客戶信息進(jìn)行跟蹤、處理、回訪;
營(yíng)銷策劃階段應(yīng)注意事項(xiàng):
物業(yè)應(yīng)主動(dòng)了解地產(chǎn)在銷售時(shí)對(duì)外宣傳和承諾的內(nèi)容,根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料,地產(chǎn)對(duì)與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書面確認(rèn)。地產(chǎn)應(yīng)適時(shí)安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn),根據(jù)地產(chǎn)委托要求,物業(yè)可在銷售現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助地產(chǎn)進(jìn)行銷售推廣,了解客戶情況,進(jìn)行客戶調(diào)查,并現(xiàn)場(chǎng)解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問題。
第2篇 物業(yè)項(xiàng)目管理處工作職責(zé)2
物業(yè)項(xiàng)目管理處工作職責(zé)(二)
1、貫徹執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)政策、法律、法令和公司的各項(xiàng)規(guī)章制度;
2、負(fù)責(zé)管理所轄物業(yè)的日常業(yè)務(wù)、糾正各種違章行為,為住戶創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美整潔、方便舒適、文明安全的工作和居住環(huán)境;
3、樹立住戶至上的觀念,及時(shí)為住戶提供各種優(yōu)質(zhì)服務(wù);
4、協(xié)助公司工程部對(duì)物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和維修,確保其正常使用;
5、積極配合公司其他部門在所轄物業(yè)區(qū)域開展的各種工作;
6、向住戶宣傳黨的方針政策,協(xié)助公安部門和居委會(huì)做好安全防范和計(jì)劃生育工作;
7、調(diào)查研究,深入了解住戶對(duì)管理服務(wù)工作意見,處理住戶對(duì)管理服務(wù)工作的投訴,重大問題報(bào)請(qǐng)公司物業(yè)部或公司領(lǐng)導(dǎo)處理解決;
8、完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其他工作。
第3篇 某物業(yè)環(huán)境管理工作程序
環(huán)境管理是物業(yè)管理工作中重要的關(guān)鍵性環(huán)節(jié),是物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志,是延長(zhǎng)設(shè)備和建筑物壽命的重要因素,整潔的物業(yè)環(huán)境為業(yè)主和使用人創(chuàng)造了清潔衛(wèi)生、健康舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境和生活環(huán)境。
環(huán)境管理可分為二大部分:清潔管理、綠化管理。本課程重點(diǎn)探討清潔管理的有關(guān)知識(shí)。
清潔管理的定義:對(duì)所管物業(yè)范圍內(nèi)(紅線范圍)進(jìn)行定點(diǎn)、定時(shí)、定人的日常清潔、廢棄物的收集和清運(yùn),依照管理規(guī)定對(duì)物業(yè)使用人進(jìn)行宣傳教育、管理和監(jiān)督,通過清、掃、擦、拭、除、洗等常規(guī)性的工作,維持公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生。
清潔管理工作的五個(gè)方面
清潔管理工作范圍
清潔外包的招投標(biāo)工作
清潔工作監(jiān)管
清潔工作中注意'安全管理'
蟲害的防治與消殺工作
一、清潔管理工作范圍
分大廈和住宅區(qū)兩種物業(yè)類型進(jìn)行闡述
(一)大廈
大廈類(含高層住宅)的清潔管理主要工作范圍又分室內(nèi)、室外兩種情況。
a、室內(nèi):
大堂:
1、地面;2、墻面;3、天花;4、信報(bào)箱;5、指示牌;6、服務(wù)臺(tái)(總臺(tái));7、宣傳板欄;8、消防器材;9、室內(nèi)綠化;10、果皮箱。
電梯廳:
1、地面;2、墻面;3、天花;4、指示牌;5、消防器材;6、果皮箱;7、室內(nèi)掛飾;8、室內(nèi)綠化。
電梯:
1、地面;2、電梯門;3、三壁;4、天面。
扶梯道(人行梯)
1、地面;2、墻面;3、扶手;4、臺(tái)階;5、天面。
樓層走道:
1、地面;2、墻面;3、門窗;4、天花;5、消防器材;6、果皮箱。
公共衛(wèi)生間(寫字樓):
1、衛(wèi)生器具;2、地面;3、墻面;4、天花。
公共茶水間(寫字樓):
1、衛(wèi)生器具;2、地面;3、墻面;4、天花。
樓層垃圾房(住宅):
1、垃圾桶;2、地面;3、墻面;4、天花。
會(huì)議廳(寫字樓):
1、一切設(shè)施。
地下車庫:
1、地面;2、墻面;3、天面;4、管道;5、停車場(chǎng)設(shè)施(包括自行車、摩托車)。
樓層管道井房
天面:
1、地面;2、水池;3、廣告牌;4、水溝;5、其它設(shè)施。
b、室外:
外墻面
道路
綠化帶
路燈、宣傳牌、雕塑
排風(fēng)口
沙井、雨水井、污水井、管道、化糞池
管線與明裝公共設(shè)施
垃圾房垃圾桶、果皮箱
(二)住宅區(qū)
住宅區(qū)(多為多層住宅)的清潔管理工作主要內(nèi)容也可分室內(nèi)、室外兩種情況。
a、室內(nèi):
樓道
1、臺(tái)階;2、扶手;3、墻面;4、天面;5、窗戶;6、門;7、信報(bào)箱;8、電表箱;9、燈具。
天面:
1、地漏;2、水溝。
b、室外:
外墻面:公共管道
道路
綠化帶
路燈、宣傳牌、指示牌、雕塑
公共游樂設(shè)施
沙井、雨水井、污水井、化糞池、管道
垃圾中轉(zhuǎn)房、垃圾桶、果皮箱
自行車棚
二、清潔外包的招投標(biāo)工作
清潔管理的招投標(biāo)工作可分解為六個(gè)步驟:確定標(biāo)底、成立招標(biāo)小組、發(fā)標(biāo)工作、開標(biāo)過程、發(fā)中標(biāo)通知、簽訂清潔工作承包合同。
(一)確定標(biāo)底:編制招標(biāo)書
(二)成立招標(biāo)小組:公司領(lǐng)導(dǎo)、智深清潔顧問、業(yè)務(wù)分管成員、管理處主任。
(三)發(fā)標(biāo)工作
1、發(fā)函邀請(qǐng)清潔工作企業(yè)。
2、確定投標(biāo)企業(yè):應(yīng)具備清潔工作資質(zhì)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記、企業(yè)資質(zhì)。
3、領(lǐng)取招標(biāo)書。
(四)開標(biāo)過程
1、標(biāo)書評(píng)定
2、現(xiàn)場(chǎng)答辯
3、清潔工作現(xiàn)場(chǎng)考察
4、招標(biāo)小組成員的評(píng)分確定中標(biāo)企業(yè)
(五)發(fā)中標(biāo)通知書
(六)簽訂清潔工作承包合同
三、清潔工作監(jiān)督
(一)清潔工作監(jiān)管的重要性
清潔工作監(jiān)管十分重要,是清潔管理過程控制中的重要一環(huán),雖然外包清潔公司配備一定數(shù)量的監(jiān)管人員控制清潔工作質(zhì)量,::但因監(jiān)管人員自身素質(zhì)與責(zé)任性的問題,會(huì)造成清潔工作達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)要求,物業(yè)管理公司管理處的日常監(jiān)管工作一定不能松懈,按照標(biāo)準(zhǔn)和中標(biāo)承諾去檢查,確保清潔工作達(dá)標(biāo)。
(二)清潔監(jiān)管工作要點(diǎn):
1、監(jiān)管工作要熟悉與掌握清潔工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與承包合同內(nèi)容。
2、監(jiān)管工作要不怕臟、不怕苦,認(rèn)真、仔細(xì)的巡查,要做好工作記錄。
3、巡查中發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)與承包方現(xiàn)場(chǎng)管理者溝通,及時(shí)糾正,如屢提不改,以書面形式上報(bào)管理處主任、相關(guān)部門,讓其與承包者溝通,達(dá)到清潔工作標(biāo)準(zhǔn)。
4、清潔工作檢查是管理處主任日常巡查工作的重要事項(xiàng)之一。
四、清潔工作中注意安全管理。
清潔工作中的安全管理是十分重要的,由于機(jī)械使用不當(dāng)造成的碰傷、電傷,清潔化學(xué)藥品使用不當(dāng)?shù)钠つw燒傷和高空作業(yè)中不慎的摔傷等時(shí)有發(fā)生,一旦發(fā)事,將增大日常管理的工作量甚至造成經(jīng)濟(jì)損失。
因此,在日常清潔工作中要將安全放在首位,才能確保清潔工作有效運(yùn)作。
(一)機(jī)械使用安全
1、常用機(jī)械:
(1)吸塵吸水機(jī);(2)高速磨機(jī);(3)高壓水清潔機(jī)。
2、操作中的注意事項(xiàng):
(1)機(jī)械使用要嚴(yán)格按照使用說明與操作規(guī)程作業(yè);
(2)機(jī)械使用前要檢查電源是否安全;
(3)機(jī)械使用前檢查是否完好,完好的才能使用;
(4)機(jī)械使用后要保養(yǎng),完好入庫。
(二)清潔化學(xué)用品使用安全
1、常用的清潔劑:
(1)堿性清潔劑--全能清潔劑、中性清潔劑(綠水)、洗潔精,適用于各種表面清潔,如墻壁、地板、木制品、家私、玻璃、金屬,具有消毒、殺菌功效;
(2)酸性清潔劑--潔廁靈、硫酸、鹽酸,適用于潔具、地磚,具有殺菌功效。
2、使用堿性、酸性清潔劑注意事項(xiàng):
(1)操作時(shí)要帶膠手套,避免濃度高的清潔劑傷害皮膚;
(2)認(rèn)真閱看使用說明,掌握劑與水的稀釋比例;
(3)禁止酸性與堿
性清潔劑混合使用,混合會(huì)產(chǎn)生大量毒氣傷人。
3、其它清潔材料:
(1)起臘水; (2)地毯清潔劑; (3)化油劑;
(4)凈電除塵液; (5)不銹銅油; (6)漂白劑;
(7)酒精; (8)臘水(地臘、面臘、噴潔臘)。
(三)其它方面安全:
1、工作中意外傷害:
(1)扭傷; (2)跌傷; (3)撞傷;
(4)割傷; (5)姿勢(shì)不當(dāng)?shù)膭趽p。
2、垃圾收集中安全:
(1)細(xì)菌、病毒、寄生蟲;(2)異味氣體;(3)放射性物質(zhì)。
3、高空作業(yè)安全:
(1)操作人員要求; (2)風(fēng)向、氣候;
(3)吊籃、吊板; (4)固定裝置。
4、電梯清潔安全:
(1)停層作業(yè); (2)電梯門擠傷。
5、消殺過程安全:
(1)藥品濃度; (2)風(fēng)向。
清潔工作中一定要牢固樹立'安全第一'的思想,才能確保清潔工作順利開展。
五、蟲害的防治與消殺工作分四害防治與消殺、其它蟲害防治與消殺。
人類與昆蟲之間共存,::昆蟲給人類帶來疾病與災(zāi)害,鼠疫就是由老鼠傳播,病疾是由蚊蟲傳播,蒼蠅可傳播大腸桿菌。因此,對(duì)四害的防治與消殺是清潔衛(wèi)生工作中的重要工作項(xiàng)目。
(一)四害的防治與消殺:老鼠、蒼蠅、蚊子、蟑螂
四害防治與消殺工作重點(diǎn):
1、掌握與了解四害生存與活動(dòng)規(guī)律,進(jìn)行有效的誘殺。
2、定期、定人對(duì)管轄的公共區(qū)域進(jìn)行蟲害消殺,并作好記錄。
3、使用防治與消殺的藥品、器具必須符合國(guó)家和相關(guān)的規(guī)定的藥品,一般去所在地愛衛(wèi)會(huì)與衛(wèi)生防疫站購(gòu)買。
4、在噴殺藥物前要知會(huì)物業(yè)使用人,讓其作好相應(yīng)的準(zhǔn)備。
5、指導(dǎo)物業(yè)使用人進(jìn)行蟲害的有效防治與消殺。
6、消殺后的器具要清洗,剩余藥品要放專門庫存處,并作好記錄,杜絕亂放造成兒童與寵物誤用。
7、消殺用完的藥瓶與藥渣不可隨意丟棄,要按規(guī)定妥善處理,避免造成污染。
8、防治與消殺盡量在所在地愛委會(huì)指導(dǎo)下工作。
(二)其它蟲害的防治與消殺工作
1、白蟻的防治與消殺
白蟻與四害的根本區(qū)別是不傳播疾病、細(xì)菌,但也不能小看,白蟻有'無齒老虎'之稱,白蟻可以把'價(jià)值連城'的古文化藝術(shù)、古木、古家私都被其蛀空,它也是物業(yè)管理的天敵,因此物業(yè)管理工作中也要對(duì)白蟻有效的防治與消殺,與白蟻防治所聯(lián)系誘殺。
2、螞蟻、黃蜂。
螞蟻--噴灑殺蟲劑,爬走路線。
第4篇 物業(yè)公司總經(jīng)理工作目標(biāo)管理責(zé)任書
物業(yè)公司總經(jīng)理年度工作目標(biāo)管理責(zé)任書
為確保××××物業(yè)管理有限公司年度計(jì)劃目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn),經(jīng)董事會(huì)與目標(biāo)責(zé)任人(總經(jīng)理)共同商討,已確定××××物業(yè)管理有限公司二ο*×年年度工作責(zé)任目標(biāo),并擬由目標(biāo)責(zé)任人代表××××物業(yè)管理有限公司簽署確認(rèn)。
一、 責(zé)任目標(biāo)
1. 管理目標(biāo)
1) 全年不發(fā)生重大安全責(zé)任事故?！爸卮蟀踩?zé)任事故”是指:
* 因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故;
* 因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財(cái)產(chǎn)報(bào)廢、損毀事故;
* 因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故;
* 因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故;
* 因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件;
* 因失職或玩忽職守引發(fā)的業(yè)主/使用人重傷、死亡事件。
2) 所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用完好率達(dá)95%以上。
3) 員工上崗培訓(xùn)率100%。
4) 員工對(duì)企業(yè)的滿意率達(dá)85%以上。
5) 導(dǎo)入新思維、新觀念,建立健全標(biāo)準(zhǔn)化管理,推動(dòng)企業(yè)的現(xiàn)代化管理進(jìn)程。
6) 除無法進(jìn)行重大改造的硬件設(shè)施(條件)外,××大廈住宅區(qū)物業(yè)管理(服務(wù))其他各項(xiàng)指標(biāo)力爭(zhēng)在2004年12月31日前達(dá)到《××省住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中“二級(jí)”的各項(xiàng)管理指標(biāo);商業(yè)和辦公層因無規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)可資參考,故,共性部分亦參照“住宅標(biāo)準(zhǔn)”考核。
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××省住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
(章節(jié)摘錄)
……
6.2 二級(jí)
6.2.1 房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
6.2.1.1 房屋
a. 房屋完好率95%以上;
b. 房屋零修、急修及時(shí)率80%以上;
c. 房屋零修工程合格率90%以上;
d. 房屋立面較整潔,無重大缺損現(xiàn)象;
e. 房屋裝修符合管理規(guī)定,無私改亂拆現(xiàn)象。
6.2.1.2 協(xié)調(diào)、配合水、電、氣等專業(yè)部門做好水、電、氣等設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的保障工作。
6.2.1.3 環(huán)衛(wèi)設(shè)施,基本完好,無重大缺損現(xiàn)象。
6.2.l.4 道路通暢,路面較平整。
6.2.1.5 消防設(shè)施基本完好無損,可隨時(shí)啟用。
6.2.2 安全護(hù)衛(wèi)
6.2.2.1 主出入門 24小時(shí)值班;
6.2.2.2 安全護(hù)衛(wèi)人員24小時(shí)巡查;
6.2.2.3 交通車輛管理有序,機(jī)動(dòng)車輛出入登記、按序停放;
6.2.2.4 有應(yīng)急處理計(jì)劃措施,遇警能及時(shí)報(bào)警,并努力防止事態(tài)進(jìn)一步惡化,協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。
6.2.3 綠化、環(huán)境、衛(wèi)生
6.2.3.1 綠化符合規(guī)劃要求,布局較合理,綠化覆蓋率25%以上;
6.2.3.2 花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好,無枯死、無破壞、無大面積蟲害現(xiàn)象;
6.2.3.3 小區(qū)建立清掃、保潔制度,專人定時(shí)清潔,定期殺蟲滅鼠,垃圾日產(chǎn)日清;
6.2.3.4 房屋立面及區(qū)內(nèi)道路基本整潔;
6.2.3.5 水、電、氣等設(shè)施設(shè)備以及環(huán)衛(wèi)設(shè)施基本整潔;
6.2.3.6 無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、亂貼、亂畫現(xiàn)象。
6.2.4 多種經(jīng)營(yíng)和社區(qū)文體活動(dòng)服務(wù)
6.2.4.1 生活服務(wù)
a. 房屋自用部位自用設(shè)施設(shè)備的維修服務(wù);
b. 商務(wù)服務(wù),如代訂牛奶、報(bào)紙等。
6.2.4.2 公共娛樂、文體活動(dòng),年開展4項(xiàng)以上。
6.2.5 服務(wù)質(zhì)量、效果
6.2.5.1 服務(wù)人員盡職盡責(zé),崗位職責(zé)上墻公布,服務(wù)項(xiàng)目及價(jià)格公布;
6.2.5.2 公共性服務(wù)費(fèi)收支情況定期(一年1~2次)公布;
6.2.5.3 維修基金帳務(wù)按規(guī)定報(bào)業(yè)主委員會(huì)審核
,并定期向業(yè)主通報(bào);
6.2.5.4 認(rèn)真接待群眾投訴,并建立群眾投訴記錄,有效投訴辦結(jié)率85%,回訪率96%以上;
6.2.5.5 業(yè)主意見反饋,滿意率65%以上。
6.2.6 相關(guān)條件
6.2.6.1 硬件環(huán)境
6.2.6.1.1 小區(qū)符合規(guī)劃要求,區(qū)容區(qū)貌較好,無違章搭建現(xiàn)象。
6.2.6.1.2 主出入口有小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo),組團(tuán)棟號(hào)標(biāo)志明顯。
6.2.6.1.3 供水、排水、供電、供氣、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備基本齊全。
6.2.6.1.4 停車場(chǎng)
6.2.6.1.5 主出入口設(shè)有值班室。
6.2.6.2 物業(yè)管理企業(yè)
6.2.6.2.1 企業(yè)須持有××省物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。
6.2.6.2.2 企業(yè)內(nèi)部考核制度,崗位職責(zé)明確。
6.2.6.2.3 人員培訓(xùn),持證上崗率80%以上,其中企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理,管理員80%以上持有物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書。
6.2.6.2.4 安全護(hù)衛(wèi)人員統(tǒng)一著裝。
6.2.6.3 業(yè)主委員會(huì)
6.2.6.3.1 具備條件的,應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì):暫不具備條件的積極創(chuàng)造條件,制定計(jì)劃,成立業(yè)主委員會(huì)。
……
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
2、 服務(wù)目標(biāo)
修訂“二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”,我們擬將“住戶對(duì)管理服務(wù)工作的滿意率達(dá)90 %以上” 作為200×年度的服務(wù)目標(biāo)。(“二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”為65 %以上)
3、 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)
1) 全年確?！痢痢寥f元稅前經(jīng)營(yíng)收入,其中,物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入×××萬元,其它經(jīng)營(yíng)收入××萬元。
2) 全年各項(xiàng)開支控制在×××萬元指標(biāo)內(nèi),其中工資性費(fèi)用(含合同制員工的各類保險(xiǎn)以及全體員工的獎(jiǎng)勵(lì)基金支出等)控制在總支出的××%,即×××萬元計(jì)劃范圍內(nèi)。
3) 全年實(shí)現(xiàn)應(yīng)稅前經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)(毛利):×××萬元。
4、人員定編
全部人員定編×××人,其中:
● 經(jīng)理室×人;
● 經(jīng)理辦公室××人;
(含檔案/文員/物業(yè)管理員/保潔班/車輛管理/倉(cāng)庫保管)
● 財(cái)務(wù)部×人;
● 設(shè)備部××人(含機(jī)械維修/水電值班和維修);
● 安全護(hù)衛(wèi)部××人。
(含監(jiān)控崗位、巡護(hù)崗位、門廳和大院崗位)
全部人員編制中,合同制用工擬控制在全部用工人數(shù)的××%左右,主要對(duì)象為重要崗位的管理人員、技術(shù)工人、安全護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)。
二、 責(zé)任人的權(quán)力
為保證上述責(zé)任目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,責(zé)任人(總經(jīng)理)的權(quán)利如下:
1) 人事管理和薪酬分配權(quán)
● 對(duì)××××物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理助理(含)、部門經(jīng)理(含)以下各級(jí)員工的組閣權(quán)、獎(jiǎng)罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán)。
● 對(duì)××××物業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理/財(cái)務(wù)部經(jīng)理的任免、調(diào)配、解聘、獎(jiǎng)罰的建議權(quán)。
● 編制范圍內(nèi)員工招聘錄用決定權(quán)。
● 核定工資總額內(nèi)的調(diào)薪?jīng)Q定權(quán)。
2) 財(cái)務(wù)管理權(quán)
物業(yè)公司獨(dú)立財(cái)務(wù)核算。財(cái)務(wù)人員歸屬董事會(huì)、目標(biāo)責(zé)任人雙重領(lǐng)導(dǎo)。受董事會(huì)委托(授權(quán)),目標(biāo)責(zé)任人有物業(yè)公司日常經(jīng)營(yíng)管理資金費(fèi)用支出計(jì)劃審核權(quán)、借款審核權(quán)、費(fèi)用報(bào)銷審核權(quán)。
3) 管理決策權(quán)
◆ 主持××××物業(yè)管理有限公司的日常管理工作。
◆ 組織實(shí)施××××物業(yè)管理有限公司的工作目標(biāo)、工作計(jì)劃、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、管理制度。
◆ 主持召開××××物業(yè)管理有限公司的各類工作會(huì)議。
◆ 組織管理評(píng)審。
◆ 審核各類經(jīng)濟(jì)合同。
4) 申請(qǐng)支持權(quán)
▲ 依據(jù)××××物業(yè)管理有限公司的工作進(jìn)展情況申請(qǐng)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理資金和其他資金支持。
▲ 申請(qǐng)修改××××物業(yè)管理有限公司的組織架構(gòu)和人員定編。
▲ 申請(qǐng)業(yè)務(wù)支持。
三、 責(zé)任人的義務(wù)
■ 接受董事會(huì)的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。
■ 向董事會(huì)作工作匯報(bào)。
■ 確保責(zé)任目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)。
■ 自覺接受董事會(huì)監(jiān)控、考評(píng)、檢查。
■ 每月28號(hào)前按時(shí)上報(bào)次月度工作計(jì)劃報(bào)表。
■ 每月5號(hào)前組織目標(biāo)評(píng)估,質(zhì)量評(píng)審,進(jìn)度、質(zhì)量考評(píng)。
■ 每季末的次月5日前組織員工季度績(jī)效考評(píng)。
■ 積極配合董事會(huì)完成其他專項(xiàng)工作。
■ 保證公司各個(gè)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的貫徹執(zhí)行。
■ 保證公司操作不違背國(guó)家的法律、法規(guī)。
■ 保證員工的生活、工作秩序。
■ 保證員工的整體操作技能和工作質(zhì)量。
■ 為公司培養(yǎng)人才。
四、 董事會(huì)的權(quán)力
* 對(duì)××××物業(yè)管理有限公司的運(yùn)作狀況(工作進(jìn)度、標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量、成本等指標(biāo))抽查、檢查、監(jiān)督的權(quán)利。
* 有對(duì)目標(biāo)責(zé)任人、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理的任免權(quán)、解聘權(quán)、調(diào)配權(quán)。
* 有要求責(zé)任人出示、收集、解釋各類數(shù)據(jù)、原始憑據(jù)、記錄的權(quán)利。
>* 有對(duì)××××物業(yè)管理有限公司的資金審批權(quán)和對(duì)其財(cái)務(wù)運(yùn)作狀況的直接監(jiān)控權(quán)。
* 有對(duì)目標(biāo)責(zé)任人的績(jī)效考評(píng)權(quán)、獎(jiǎng)罰權(quán)。
* 專項(xiàng)事件的調(diào)查權(quán)。
五、 董事會(huì)的義務(wù)
* 及時(shí)提供合適的業(yè)務(wù)支持。
* 提供信息支持。
*
提供資金支持。
六、目標(biāo)考評(píng)
1、董事會(huì)定期(不定期)監(jiān)控、審計(jì)、檢查××××物業(yè)管理有限公司資金的運(yùn)作、成本和其他財(cái)務(wù)工作。檢查標(biāo)準(zhǔn)、辦法依據(jù)行業(yè)法規(guī)和公司的財(cái)務(wù)規(guī)定。
2、董事會(huì)負(fù)責(zé)目標(biāo)責(zé)任人的績(jī)效考評(píng)?？荚u(píng)標(biāo)準(zhǔn)辦法依據(jù)本目標(biāo)管理責(zé)任書。
七、 目標(biāo)獎(jiǎng)罰
1、公司責(zé)任人(總經(jīng)理)必須依照雙方確認(rèn)的工作計(jì)劃完成本責(zé)任書所列的各項(xiàng)目標(biāo)。
2、如果工作目標(biāo)完成,則××××物業(yè)管理有限公司可按年度工資費(fèi)用計(jì)劃制定年終獎(jiǎng)金分配方案,對(duì)員工發(fā)放年終獎(jiǎng)金(兌結(jié)預(yù)支的季度獎(jiǎng)金),其中目標(biāo)責(zé)任人可提取公司年獎(jiǎng)金總額的××%作為個(gè)人獎(jiǎng)金。
3、如果本責(zé)任書所列三類目標(biāo)不能全部完成,則,每不能完成其中一項(xiàng)指標(biāo),扣減項(xiàng)目責(zé)任人的25%目標(biāo)獎(jiǎng)金,直至扣除全部獎(jiǎng)金,并承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰。
4、若發(fā)生不可抗力而致使責(zé)任目標(biāo)無法完成,則本目標(biāo)責(zé)任書失效,遺留問題由董事會(huì)與目標(biāo)責(zé)任人共同處理。
八、 其他事項(xiàng)
1、本目標(biāo)管理責(zé)任書壹式肆份,董事會(huì)存檔兩份,目標(biāo)責(zé)任人一份,××××物業(yè)管理有限公司存一份。
2、未盡事宜,由目標(biāo)責(zé)任人同董事會(huì)協(xié)商解決,補(bǔ)充條款與本責(zé)任書具有同等效力。
4、責(zé)任書自簽訂之日起生效。
5、責(zé)任書解釋權(quán)在董事會(huì)。
目標(biāo)責(zé)任人簽署: 董事長(zhǎng)簽署:
第5篇 s物業(yè)公司行政管理部工作職責(zé)
行政管理部是物業(yè)公司總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門,負(fù)責(zé)公司行政、文秘、檔案、人事、后勤、采購(gòu)、倉(cāng)庫、固定資產(chǎn)及社區(qū)文化等方面的管理工作,其工作職責(zé)為:
1、貫徹執(zhí)行公司領(lǐng)導(dǎo)的指示和領(lǐng)導(dǎo)辦公會(huì)議的各項(xiàng)決定決議,深入調(diào)查研究,努力掌握第一手材料,為公司領(lǐng)導(dǎo)的工作決策提供可靠的依據(jù)。
2、負(fù)責(zé)公司工作計(jì)劃、收支計(jì)劃、總結(jié)、規(guī)章制度及其它種類文件的起草、擬定、審核、打印、復(fù)印、分發(fā)和登記工作,負(fù)責(zé)公司印鑒的使用和管理工作。
3、負(fù)責(zé)公司級(jí)會(huì)議的籌備和安排,做好會(huì)議記錄,整理會(huì)議紀(jì)要,對(duì)會(huì)議決定的執(zhí)行情況進(jìn)行催辦、檢查和反饋。
4、管好文書檔案和有關(guān)資料的管理工作,包括收發(fā)、保管、文印、核稿、呈批、催辦、收檔、調(diào)卷和保密工作。
5、協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)處理日常工作,與各部門適時(shí)進(jìn)行工作協(xié)調(diào),監(jiān)督各部門認(rèn)真及時(shí)地徹執(zhí)行公司的各項(xiàng)工作決策和指令情況。
6、負(fù)責(zé)公司的總務(wù)后勤工作,具體有辦公設(shè)備、辦公用品的計(jì)劃、采購(gòu)、保管和發(fā)放,管理員工餐廳、員工宿舍等。
7、負(fù)責(zé)公司對(duì)外行政聯(lián)絡(luò)和關(guān)系協(xié)調(diào),做好來信來訪的接待安排。負(fù)責(zé)組織、安排、接待公司來賓,處理各種社會(huì)公共關(guān)系。
8、對(duì)公司員工和各部門的工作進(jìn)展、工作質(zhì)量、執(zhí)行規(guī)章制度、決定決議、計(jì)劃等情況和持續(xù)性以及辦公秩序、運(yùn)作規(guī)范、文明禮貌等方面進(jìn)行日常監(jiān)察。
9、負(fù)責(zé)公司綜合性文件、報(bào)告、宣傳資料的起草和編寫公司年度大事記。
10、做好各項(xiàng)宣傳工作,適時(shí)完成園區(qū)布置,組織社區(qū)文化活動(dòng)及員工文娛活動(dòng),豐富精神文化生活和公司品牌建設(shè)和推廣。
11、負(fù)責(zé)公司日常辦公用品和設(shè)備設(shè)施維護(hù)耗材的采購(gòu),物品進(jìn)出倉(cāng)手續(xù)辦理及倉(cāng)庫資產(chǎn)管理。
12、及時(shí)完成公司領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作任務(wù)。
z市z物業(yè)管理有限公司
第6篇 z小區(qū)物業(yè)日常管理工作內(nèi)容
小區(qū)物業(yè)日常管理工作內(nèi)容
(一)客服中心管理運(yùn)作
工作內(nèi)容:核對(duì)業(yè)主 裝修審核 巡視 跟蹤監(jiān)督 走訪回訪 熟悉 收費(fèi) 財(cái)務(wù)
頻度:一天內(nèi)辦完 二遍/天,消滅違章于未然 每周三次 100%
標(biāo)準(zhǔn): 準(zhǔn)確 符合規(guī)定,無危及安全、外觀無改變、用途無改變 無亂堆亂放、亂挖亂接,無違章裝修,房屋完好率100%,投訴率 1‰以下。 無違章裝修 及時(shí)聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求,業(yè)主滿意率99%以上對(duì)小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實(shí)施、管線、開關(guān)、業(yè)主幢號(hào)、房號(hào)、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答,正確率90%以上收繳率90%以上 日清月結(jié),帳表相符,每六個(gè)月帳目向業(yè)主公開一次工作程序: 8:30-17:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。
8:30-17:00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案
(二)綠化管理
工作項(xiàng)目:澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補(bǔ)苗
工作要求;澆水:冬春季晴天每二天澆一次水,時(shí)間近中午為宜;夏秋季每天二次,時(shí)間近早晚為宜;
施肥:春秋季一遍,根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)局部加施、 灌木和粗生喬木春秋季多遍;
修剪整形、除雜草:冬季喬木一遍 春夏秋季多遍,冬季清園;
病蟲防治:每月一遍,嚴(yán)重者半月一遍;
補(bǔ)苗:春夏季一遍,嚴(yán)重者隨缺隨補(bǔ)
標(biāo)準(zhǔn):均勻,保持綠色長(zhǎng)勢(shì)良好 均勻,無漏、喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形,灌木造型,地被草保持30-50mm 長(zhǎng)勢(shì)優(yōu)良不污染環(huán)境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上
程序:7:00-9:30澆水、施肥;
9:30-11:30除雜草、整形、保潔;
13:30-15:30除殺蟲、補(bǔ)缺、保潔;
15:30-17:00澆水、施肥
(三)房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作:
工作內(nèi)容:裝修審查、監(jiān)督 巡視 清理 室內(nèi)維修 室外維修及養(yǎng)護(hù);
道路停車場(chǎng) 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣路燈
頻度:8h內(nèi)隨來隨辦,隨進(jìn)度進(jìn)行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月,化糞池一遍/半年,
污水管二遍/季 急修不過夜,小修補(bǔ)24h內(nèi),中修二天,大修二天內(nèi)有回音;
檢查:二遍/天,及時(shí)維修每月檢查一遍 每二年漆刷一遍,每周查換梯燈一遍,隨壞隨修責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修,責(zé)任區(qū)外及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門 每月檢查一遍,即壞即修
標(biāo)準(zhǔn):符合規(guī)定,無危及安全、外觀,無改變用途 熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置,公用設(shè)施完好率90%以上 無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100% 憑票收費(fèi)不索要小費(fèi)、好處,回訪率100%,業(yè)主滿意率90%以上 道路平整無積水,缺損,完好率90%以上 無積水,無漏隔熱層完好 整潔無缺,扶手完好,梯燈正常,無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一運(yùn)作正常,無亂搭亂接,無泄漏 燈泡正常,燈罩完好率90%以上;
程序: 8:30-8:30向客服中心了解和處理業(yè)主保修、投訴。
9:00-17:00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)維修、巡視、走訪、整理檔案
(四)安全護(hù)衛(wèi)、停車管理
工作內(nèi)容、定崗檢查 流動(dòng)檢查 學(xué)習(xí)與訓(xùn)練、消防設(shè)施 家居安全 違法行為裝修監(jiān)督 車輛行駛停放 保潔 單車、摩托保管 突發(fā)事件 學(xué)習(xí)法規(guī) 教育 訓(xùn)練
頻度:每周三遍 ,5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng);
標(biāo)準(zhǔn):人車進(jìn)出有序,車輛發(fā)牌、登記,交費(fèi)90%以上,無收購(gòu)、乞討、商販等可疑人物進(jìn)出。 完好率100% 被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率2‰ 違章率5%以下 無違章、無鳴笛叫人 100% 無違章 采取正確、恰當(dāng)措施 國(guó)家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀(jì)守法、嚴(yán)明安全護(hù)衛(wèi)紀(jì)律 健身、隊(duì)列等常規(guī)訓(xùn)練
(五)保潔管理
工作項(xiàng)目:地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運(yùn) 消殺 滅鼠、蟑螂
頻度:地面清潔、二遍/天,保潔、12h/天,樓梯道,掃二遍/周、洗一遍/周,垃圾清運(yùn),二遍/天,垃圾外運(yùn)、 一遍/天消殺 滅鼠、蟑螂、二遍/月,向業(yè)主發(fā)藥一次/年;
標(biāo)準(zhǔn):地面無雜物、垃圾、道路無泥沙,無雜草、積水,單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng),清潔率95%以上 所有公共區(qū)域無雜物、垃圾,保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網(wǎng),無張貼、亂堆,扶手無塵,清潔率95%以上 日產(chǎn)日清,整潔無味無污積,垃圾清運(yùn)100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下
程序:5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運(yùn)垃圾;8:00~10:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:30~15:00清運(yùn)垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔。
第7篇 物業(yè)管理方案制定工作程序
物業(yè)管理方案制定程序
1.目的
根據(jù)業(yè)主或發(fā)展商(以下稱委托方)的要求,對(duì)新承接的物業(yè)管理項(xiàng)目制定物業(yè)管理方案,確保承接后管理工作能順利開展。
2.適用范圍
適用于公司新承接物業(yè)管理項(xiàng)目。
3.引用文件
3.1質(zhì)量手冊(cè)第4.2章
3.2so9002標(biāo)準(zhǔn)第4.2章
4.職責(zé)
4.1籌備小組負(fù)責(zé)管理方案制訂的統(tǒng)籌工作。
4.2各部門負(fù)責(zé)有關(guān)日常業(yè)務(wù)及流程的制定。
4.3總經(jīng)理或副總經(jīng)理負(fù)責(zé)管理方案的審批、簽署工作。
4.4籌備小組負(fù)責(zé)與法律顧問聯(lián)系審查管理方案及其附件。
5.工作程序
5.1物業(yè)管理方案的內(nèi)容:
5.1.1物業(yè)概述;
5.1.2物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo);
5.1.3物業(yè)管理的組織機(jī)構(gòu)及職責(zé);
5.1.4物業(yè)管理日常業(yè)務(wù)及流程;
5.1.5物業(yè)管理質(zhì)量評(píng)價(jià)和改進(jìn)。
5.2計(jì)劃與聯(lián)系工作
5.2.1籌備小組制定管理方案編制工作的總體計(jì)劃,明確各部門的職責(zé)和要求。
5.2.2籌備小組向委托方取得物業(yè)項(xiàng)目的有關(guān)資料,并進(jìn)行整理。
5.2.3籌備小組根據(jù)總體計(jì)劃的要求及各部門的分工將編寫的有關(guān)資料分發(fā)到相應(yīng)的各部門。
5.3管理方案草案的編制
5.3.1各部門根據(jù)總體計(jì)劃的要求進(jìn)行編寫工作,由部門經(jīng)理審核后交籌備小組匯總。
5.3.2籌備小組將各部門編制的內(nèi)容匯總成物業(yè)管理方案草案,報(bào)總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)。
5.3.3籌備小組將由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)的管理方案草案交法律顧問進(jìn)行法律咨詢。
5.3.4籌備小組根據(jù)法律顧問的意見進(jìn)行修改,經(jīng)總經(jīng)理審批后制定成管理方案草案正式文本。
5.4管理方案的磋商
5.4.1管理方案草案由總經(jīng)理或副總經(jīng)理、籌備小組與委托方進(jìn)行磋商。
5.4.2管理方案草案的磋商應(yīng)形成備忘錄,記錄磋商情況和修改的意見。
5.4.3根據(jù)修改意見,由總經(jīng)理或副總經(jīng)理組織公司有關(guān)部門和人員進(jìn)行討論修改。
5.5管理方案的制定
5.5.1經(jīng)公司及委托方雙方同意的物業(yè)管理方案作為正式文本,由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)。
5.5.2物業(yè)管理方案正式文本、草案及物業(yè)管理項(xiàng)目的有關(guān)資料和磋商紀(jì)要由物管部保管。
5.6管理方案的修改
5.6.1管理方案批準(zhǔn)后,委托方或公司都可以提出修改意見,經(jīng)總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)后進(jìn)行修改,修改工作按5.3和5.4規(guī)定執(zhí)行。
5.6.2管理方案的修改文本需經(jīng)委托方及公司同意并由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)。
6.支持文件與記錄
第8篇 物業(yè)管理白蟻防治工作規(guī)范
物業(yè)管理中的白蟻防治工作
1.接管前的工作
物業(yè)公司在接管進(jìn)駐管轄區(qū)開展管理工作前,應(yīng)摸清情況,做到知己知彼,心中有數(shù)。 要詳細(xì)地了解該轄區(qū)范圍內(nèi)的情況,包括物業(yè)管理區(qū)域所在地的地理情況,如地形、地貌及其變化情況,植被的變化情況,該地區(qū)白蟻疫情,房屋建筑的結(jié)構(gòu),建造時(shí)有無進(jìn)行白蟻預(yù) 防處理,住用戶的家庭裝飾情況,以及在裝飾時(shí)有沒有進(jìn)行白蟻預(yù)防處理等等。根據(jù)詳細(xì)了解到的情況,確定白蟻防治管理措施,并編入到該管轄區(qū)的具體管理方案中去。估算出實(shí)施 這些措施所需的資金預(yù)算,根據(jù)資金預(yù)算同甲方商談并獲得共識(shí),為今后順利開展工作打下良好的基礎(chǔ)。
2.接管后的工作
①白蟻防治知識(shí)的普及與宣傳。白蟻危害活動(dòng)十分隱蔽,通常很少能被人們發(fā)現(xiàn),所以 直到今天仍有許多人對(duì)它及其危害一無所知。為了使廣大居民都對(duì)白蟻其危害有所認(rèn)識(shí)和了解,樹立并不斷增強(qiáng)對(duì)白蟻危害的防范意識(shí),物業(yè)公司進(jìn)駐管轄區(qū)開始其管理職能后,開展 白蟻防治工作的第一件事,就是開設(shè)宣傳專欄,用圖文并茂的形式,通俗易懂的文字,生動(dòng)活潑的內(nèi)容,宣傳和普及白蟻及其防治知識(shí)。尤其是在每年白蟻分飛繁殖的季節(jié)里,更應(yīng)該 做好這方面的輿論宣傳工作。通過宣傳和普及知識(shí),讓廣大群眾能識(shí)別白蟻,能進(jìn)行簡(jiǎn)單的自查,以及發(fā)現(xiàn)白蟻后如何與防治專業(yè)機(jī)構(gòu)取得聯(lián)系和幫助等。
②居室裝修白蟻預(yù)防的宣傳與管理。從我國(guó)改革開放以來,人民生活水平不斷提高。幾 乎所有入住新居的人們都會(huì)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)承受能力,在入住前對(duì)自己的居室進(jìn)行不同裝修。由于人們對(duì)白蟻危害缺乏應(yīng)有的認(rèn)識(shí),在考慮自己生活的舒適時(shí),往往忽略了對(duì)白蟻危害 的預(yù)防。這就需要宣傳和解釋,使他們明白一定要對(duì)裝飾結(jié)構(gòu)和飾件進(jìn)行白蟻預(yù)防處理。同時(shí)還要對(duì)進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)的裝飾材料加強(qiáng)檢查管理,不允許任何帶有白蟻及其危害的物品進(jìn)入轄 區(qū)范圍。此外,還應(yīng)對(duì)居室裝修所產(chǎn)生的廢棄物進(jìn)行有序的管理,不準(zhǔn)隨意棄置。
③室外環(huán)境的整體預(yù)防和治理。轄區(qū)的白蟻防治除了所有房屋建筑外,還應(yīng)把花草樹木 的白蟻防治和其他附屬設(shè)施的白蟻危害防治也列入到轄區(qū)的整體防治規(guī)劃中去。這就需要有一個(gè)全面的、各種措施相結(jié)合的綜合性防治方案。比如綠化美化場(chǎng)地地基的白蟻預(yù)防處理, 樹木定植穴的白蟻預(yù)防處理,在白蟻分飛繁殖季節(jié),設(shè)置誘蟲燈誘捕白蟻的長(zhǎng)翅成蟲等等。
④嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)法令,把好防治關(guān)。為了確保白蟻防治的施工質(zhì)量,目前我國(guó)白蟻 防治工作已經(jīng)有了一系列的管理法規(guī),比如白蟻防治從業(yè)機(jī)構(gòu)必須具有合格的資質(zhì),并持有上級(jí)主管行政管理機(jī)構(gòu)核發(fā)的相應(yīng)資質(zhì)證書,才能按照資質(zhì)證書上規(guī)定的等級(jí),從事相應(yīng)的 防治業(yè)務(wù);白蟻防治從業(yè)人員則必須具備有關(guān)部門核發(fā)的上崗證書,方能從事白蟻防治工作等等。因此,物業(yè)管理公司進(jìn)行白蟻防治工作時(shí),應(yīng)熟悉這些法規(guī),在管理中不折不扣地按 照這些法規(guī)的規(guī)定行事,確保群眾的利益。
第9篇 x物業(yè)管理公司日常工作獎(jiǎng)懲執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)
第一條適用范圍
1.適合對(duì)公司所有中層管理者和員工考核。
2.適合對(duì)日常工作的日檢、周檢、月檢、內(nèi)外審、培訓(xùn)考核和實(shí)際操作考核實(shí)施的獎(jiǎng)懲。
3.對(duì)領(lǐng)導(dǎo)、員工中的好人好事、創(chuàng)造發(fā)明、創(chuàng)優(yōu)創(chuàng)新、年終考核、獎(jiǎng)優(yōu)評(píng)先,執(zhí)行《公司獎(jiǎng)懲辦法》,不在此控制范圍內(nèi)。
第二條獎(jiǎng)懲分類
1.操作層員工(直接從事七大服務(wù)員工)
(1)月考核超標(biāo)者罰30元/項(xiàng);月累計(jì)超標(biāo)超出3項(xiàng)者,扣發(fā)半月工資;低于控制標(biāo)準(zhǔn)者獎(jiǎng)30元。
(2)超標(biāo)超出5項(xiàng)者辭退,有效投訴查實(shí)者罰30元/項(xiàng),有嚴(yán)重違紀(jì)者辭退,每年的理論考核或半年的實(shí)際操作考核不及格或不達(dá)標(biāo)者罰30元,給一次補(bǔ)考機(jī)會(huì),補(bǔ)考不及格則辭退。是公司固定員工,扣發(fā)本月工資,待崗培訓(xùn),工資降一檔,直至培訓(xùn)合格,再以新崗位定級(jí)。
(3)月檢、內(nèi)審和外審檢查的優(yōu)劣不計(jì)入員工考核范疇。
2.班長(zhǎng)(含機(jī)電班組長(zhǎng))
月累計(jì)超標(biāo)者罰30元/項(xiàng),低于控制標(biāo)準(zhǔn)者獎(jiǎng)30元;獎(jiǎng)罰同操作層員工的獎(jiǎng)懲辦法。
3.房管員
月考核超標(biāo)者罰100元/項(xiàng),超出3項(xiàng)均另罰一個(gè)月浮動(dòng)工資;低于控制標(biāo)準(zhǔn)者獎(jiǎng)100元,其他同操作層員工的規(guī)定。
4.員工
月考核超標(biāo)者罰50元/項(xiàng),達(dá)到3項(xiàng)另罰本月浮動(dòng)工資,低于控制標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)者獎(jiǎng)100元,年度理論考核不及格者罰100元,其他同操作層員工的規(guī)定。
5.經(jīng)理、主任
月考核超標(biāo)者罰100元/項(xiàng),達(dá)到5項(xiàng)另罰本月浮動(dòng)工資,達(dá)到10項(xiàng)者另罰本月職務(wù)工資且通報(bào)批評(píng),有嚴(yán)重不合格者扣發(fā)本季度的季度獎(jiǎng),并作為個(gè)人年終考評(píng)依據(jù),低于控制標(biāo)準(zhǔn)1~3項(xiàng)(含3項(xiàng))者獎(jiǎng)100元,低于3項(xiàng)以上者獎(jiǎng)300元,年度理論考核不及格者,扣發(fā)一個(gè)月浮動(dòng)工資,補(bǔ)考一次不及格者降職,由公司董事會(huì)確定使用。
6.內(nèi)部質(zhì)量審核
(1)任一管理處或維修部超標(biāo),扣經(jīng)理(執(zhí)行監(jiān)督、檢查、協(xié)調(diào)和服務(wù))50元/項(xiàng),任一管理處或維修部審核超過5項(xiàng)者扣發(fā)一個(gè)月浮動(dòng)工資。
(2)某個(gè)管理處或維修部?jī)?nèi)審發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格或從內(nèi)審綜合統(tǒng)計(jì)分析發(fā)現(xiàn)輕微不合格集中在某一個(gè)要素,其情況比較嚴(yán)重,對(duì)經(jīng)理每一項(xiàng)或某一要素另扣發(fā)一個(gè)季度的季度獎(jiǎng)金。
7.外部質(zhì)量審核
如發(fā)生嚴(yán)重不合格或發(fā)生不合格集中在某一要素,并且情況嚴(yán)重,一次不能通過外審時(shí),對(duì)責(zé)任部門負(fù)責(zé)人、管理者代表處以扣發(fā)一個(gè)季度的季度獎(jiǎng)金;復(fù)審?fù)ú贿^,經(jīng)理和責(zé)任部門負(fù)責(zé)人應(yīng)受降職處分,通報(bào)批評(píng),管理者代表扣發(fā)一個(gè)月工資。
8.其他
(1)領(lǐng)導(dǎo)、員工月考核不合格項(xiàng)與控制標(biāo)準(zhǔn)相等時(shí)不獎(jiǎng)不罰。
(2)日檢、周檢、月檢、內(nèi)外審的檢查結(jié)果還將作為發(fā)放季度獎(jiǎng)、年終獎(jiǎng)的依據(jù)。
第三條獎(jiǎng)懲實(shí)施
(1)報(bào)表:所有領(lǐng)導(dǎo)、員工月考核情況由各部、室、管理處統(tǒng)計(jì)在《月員工考核統(tǒng)計(jì)表》上,部門蓋章,報(bào)辦公室。以上管理者審批后報(bào)辦公室,報(bào)表時(shí)間在每月的29號(hào)至下月1號(hào)。
(2)公司辦公室根據(jù)報(bào)表情況核實(shí)獎(jiǎng)懲結(jié)果,如無誤,將獎(jiǎng)懲結(jié)果分類處理,獎(jiǎng)罰現(xiàn)金填到工資表上,其他情況根據(jù)相應(yīng)的規(guī)定進(jìn)行處理。
(注:文中提到月工資為月工資總額。)
第10篇 a物業(yè)管理公司員工接聽電話工作規(guī)范
執(zhí)行部門
文件編號(hào)
文件起止頁碼
為維護(hù)物業(yè)管理公司的良好形象,全體員工在接聽電話時(shí),必須統(tǒng)一使用如下規(guī)范用語,并一律用普通話應(yīng)答,做到態(tài)度和藹、親切,語言、語速適當(dāng),語言簡(jiǎn)潔明了。
一、當(dāng)接聽外線來電時(shí),使用:
'您好!××物業(yè)公司,請(qǐng)問有什么可以幫忙'
二、當(dāng)外線來電者需找某人時(shí),使用:
'請(qǐng)稍候,我轉(zhuǎn)給他(她)'或'請(qǐng)稍候,我去叫他(她)'。
三、如來電者需找的人不在時(shí),使用:
'對(duì)不起!他(她)不在,您是否需要留言或傳話(視情況可告訴bp機(jī)號(hào)碼)'
四、如不認(rèn)識(shí)來電者需要找的人時(shí),使用:
'對(duì)不起!您能說出他(她)是哪個(gè)部門的嗎'或'對(duì)不起,請(qǐng)稍候,我?guī)湍鷨栆幌隆?
五、如來電者詢問怎樣來商場(chǎng)時(shí),使用:
'商場(chǎng)位于××路××號(hào),在××路××路之間……坐××路車在××站下車。'
印發(fā)日期: 簽發(fā)單位(公章):
第11篇 物業(yè)管理經(jīng)理工作職責(zé)范本
物業(yè)管理經(jīng)理需要豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和深厚的工程知識(shí)背景,他們主持設(shè)施的日常運(yùn)行操作、維修和保養(yǎng)的技術(shù)管理,安排客戶報(bào)修的接待、報(bào)修,管理物業(yè)的保安、消防、保安、清潔、綠化,檢查與指導(dǎo)維修人員等相關(guān)工作。經(jīng)歷越多就越能勝任,工作起來也會(huì)越發(fā)的游刃有余。
崗位描述:
1、領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)察、審查、評(píng)估及修訂物業(yè)管理的職能及工作的能力;
2、執(zhí)行政府各項(xiàng)法規(guī)、法令及物業(yè)管理公約,與有關(guān)各部門保持良好關(guān)系;
3、制定項(xiàng)目年度物業(yè)管理預(yù)算方案,管理日常物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)、操作管理流程及適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)運(yùn)行情況;
4、妥善處理一切緊急及突發(fā)事件;
5、負(fù)責(zé)樓宇、設(shè)施、設(shè)備的驗(yàn)收及設(shè)備設(shè)施的維修,安排各項(xiàng)維修工程和專業(yè)的發(fā)標(biāo)工作;
6、負(fù)責(zé)監(jiān)管項(xiàng)目資產(chǎn)(如會(huì)所、車位、房屋等)的運(yùn)行情況;
7、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和管理綠化、保安等相關(guān)工作;
8、負(fù)責(zé)處理租戶、業(yè)主投訴,保持小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生及維持治安秩序。
任職資格:
1、本科或以上學(xué)歷,物業(yè)管理或行政管理等相關(guān)專業(yè),具有物業(yè)管理經(jīng)理人上崗證優(yōu)先;
2、五年以上大型物業(yè)管理相關(guān)經(jīng)驗(yàn),且在管理崗位上工作三年以上;
3、能夠組織協(xié)調(diào)開展物業(yè)管理工作,協(xié)助提升項(xiàng)目品牌知名度;
4、參與前期策劃工作,協(xié)助提出項(xiàng)目定位方案;
5、熟悉物業(yè)管理操作流程且掌握有關(guān)物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī);
6、執(zhí)行力和規(guī)劃能力強(qiáng),富有團(tuán)隊(duì)合作及敬業(yè)精神;制定物業(yè)管理計(jì)劃并協(xié)調(diào)實(shí)施;
7、具有較強(qiáng)的社交網(wǎng)絡(luò)和能力。
第12篇 物業(yè)公司部門值班工作管理程序
1.0目的加強(qiáng)對(duì)值班的管理,確保24小時(shí)為業(yè)主和住戶提供滿意的服務(wù)。
2. 0適用范圍適用于本公司各部門的值班工作。
3. 0職責(zé)3.1各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本部門各項(xiàng)業(yè)務(wù)的值班安排。
3. 2各值班負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)當(dāng)班期間本項(xiàng)業(yè)務(wù)的全面管理。
3. 3行政值班經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)小區(qū)的總值班。
4.0程序
4.1值班制度及人員安排
4.1.1客戶服務(wù)中心按計(jì)劃排班并填寫《值班記錄簿》。
4.1.2行政值班經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督管理當(dāng)值期間重大情況的妥善處理,并填寫《值班記錄簿》。
4.1.3維修部根據(jù)計(jì)劃安排水、電、氣、暖等維修工、電梯值班人員值班,并填寫《值班記錄簿》。
4.1.4保安部設(shè)立值班室,值班員指揮協(xié)調(diào)各崗位值勤人員的工作,并填寫《值班記錄簿》。
4.1.5值班經(jīng)理、保安部、維修部實(shí)行24小時(shí)值班制度。
4.2值班實(shí)施
4.2.1 行政值班經(jīng)理負(fù)責(zé)當(dāng)班期間住宅區(qū)的全面管理。
發(fā)生緊急情況時(shí)應(yīng)執(zhí)行《緊急情況處理程序》的有關(guān)規(guī)定。
4.2.2 維修部值班員負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)各類工程設(shè)施維修安排,發(fā)生緊急情況時(shí)應(yīng)執(zhí)行《緊急情況處理程序》。
4.2.3 保安部值班員負(fù)責(zé)指揮協(xié)調(diào)本部門各崗位值勤人員的工作。
4.2.4 夜間值班期間,行政值班經(jīng)理應(yīng)對(duì)治安、交通、消防、機(jī)電各崗位進(jìn)行檢查與監(jiān)督,按值班要求對(duì)各崗位檢查一次,并將情況填寫在《值班記錄簿》上。
4.2.5 夜間值班期間,如遇非緊急、且不能及時(shí)處理的投訴、報(bào)修、委托等遺留問題,則應(yīng)在第二天早上換班前由值班員將情況詳細(xì)地記錄在《值班記錄簿》上,并移交相應(yīng)責(zé)任人處理。
5.0相關(guān)文件
5.1《緊急情況處理控制程序》6.0質(zhì)量記錄
6.1《值班記錄簿》
