新建樓宇缺陷整改保修管理規(guī)范
新建樓宇缺陷整改與保修管理
對于新樓宇的接管,在簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證時(shí),應(yīng)向開發(fā)商說明:經(jīng)物業(yè)公司驗(yàn)收同意接管的樓宇,不等于樓宇質(zhì)量完全符合國家及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求,開發(fā)商也不能排除應(yīng)承擔(dān)的整改質(zhì)量缺陷的責(zé)任,而且房屋質(zhì)量也存在一定的保修期限。因此建議發(fā)展商在保修期結(jié)束時(shí),在取得物業(yè)公司認(rèn)可后,才向施工單位支付保修金。
一、對缺陷整改
1、一般缺陷的返修
對接管驗(yàn)收或使用過程中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問題,物業(yè)公司應(yīng)在兩天內(nèi)將檢查記錄整理好后提交給開發(fā)商(一式兩份,一份給開發(fā)商,一份由開發(fā)商交給施工單位),并出具書面的整改函,建議開發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改;物業(yè)公司應(yīng)留底一份,以便督促整改進(jìn)展情況,并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn),直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商,由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修,所需費(fèi)用由開發(fā)商支付。
2、房屋結(jié)構(gòu)的加固補(bǔ)強(qiáng)
在接管驗(yàn)收中,如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問題時(shí),驗(yàn)收不能通過。由開發(fā)商對房屋進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)或采取其它有效的措施進(jìn)行處理,處理完畢,達(dá)到合格要求、確保住用安全的,再商定時(shí)間予以驗(yàn)收。并向開發(fā)商索取加固補(bǔ)強(qiáng)的措施和復(fù)驗(yàn)結(jié)果的記錄并存檔備查。
3、對不具備使用功能問題的處理
接管驗(yàn)收時(shí),對于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通,致使用戶不能進(jìn)住的,應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)抓緊解決,等符合接管驗(yàn)收條件后,再行組織驗(yàn)收。
4、業(yè)主在驗(yàn)收中提出問題的解決辦法
①對業(yè)主在接管驗(yàn)收或使用過程中提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問題,應(yīng)在兩天內(nèi)提交給開發(fā)商(一式兩份,一份給開發(fā)商,一份由開發(fā)商交給施工單位),并出具書面的整改函,建議開發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改;物業(yè)公司應(yīng)留底一份,以便督促整改進(jìn)展情況,并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn),直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商,由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修,所需費(fèi)用由開發(fā)商支付。
②對小業(yè)主提出的裝修方面的問題,應(yīng)當(dāng)場予以解答,回答內(nèi)容見《裝修管理手冊》。
二、保修及維修
1、新建房屋在保修期內(nèi)
新建房屋保修期的計(jì)算應(yīng)以法規(guī)及開發(fā)商與建筑安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn),保修期一般自每棟房屋竣工驗(yàn)收之日起計(jì)。在規(guī)定的保修期內(nèi),由施工單位負(fù)責(zé)房屋的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長,導(dǎo)致接管驗(yàn)收時(shí)保修期已滿者,竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的時(shí)間差,由開發(fā)商負(fù)責(zé)質(zhì)量保修,保修期順延。所以,物業(yè)公司在與開發(fā)商簽署交接單時(shí),應(yīng)明確填寫保修期終止時(shí)間。
2000年1月30日國務(wù)院279號(hào)令發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為:
①基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;
②屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏,為5年;
③供熱與供冷系統(tǒng),為2個(gè)采暖期、供冷期;
④電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝,為2年;
⑤其他項(xiàng)目的保修期限由開發(fā)商與施工單位約定。
2、保修期滿后
物業(yè)公司承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。
業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。
3、其他情況
凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的,由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。
4、保修期內(nèi)管理辦法
①設(shè)備接管時(shí),物業(yè)公司、開發(fā)商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期(特別是電梯)保修的內(nèi)容、范圍、期限,物業(yè)公司維護(hù)的內(nèi)容、范圍,保修款支付,做出界定,達(dá)成共識(shí),形成書面協(xié)議。
②保修期內(nèi)保修單位提供的服務(wù)單一,一般只做修理,不做保養(yǎng),難以達(dá)到物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需物業(yè)公司自己或委托專業(yè)公司做,書面協(xié)議有助于解決物業(yè)公司或?qū)I(yè)公司與保修單位的矛盾、糾紛。
③設(shè)備保修期內(nèi),物業(yè)公司自行進(jìn)行的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)工作應(yīng)以清潔、防腐、潤滑、調(diào)整、緊固為主,不宜觸及核心軟、硬件部分。機(jī)電設(shè)備、電梯故障維修,物業(yè)公司應(yīng)督促保修單位解決。
④保修期結(jié)束,保修單位結(jié)算保修金時(shí),物業(yè)公司須在結(jié)算申請書上如實(shí)填寫使用方意見;保修單位不履行保修義務(wù)的,物業(yè)公司有權(quán)拒絕簽字。
