物業(yè)前期介入管理內(nèi)容規(guī)范
物業(yè)前期介入的管理內(nèi)容
一物業(yè)前期介入,是指物業(yè)公司在樓盤開發(fā)的初期即受聘介入,為小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的細(xì)化、施工缺陷的防范及運(yùn)行成本的控制,提供建設(shè)性的意見。
有物業(yè)前期介入的樓盤,總是最容易贏得購(gòu)房者的信任。而待建成交付之后,購(gòu)房者對(duì)物業(yè)前期介入的成果滿意嗎這里發(fā)表一組購(gòu)房者的意見,也許對(duì)物業(yè)公司、對(duì)發(fā)展商都會(huì)有所啟迪。
細(xì)節(jié)更體現(xiàn)品質(zhì)
物業(yè)前期介入的最大好處,是物業(yè)公司側(cè)重于從業(yè)主的利益、需求出發(fā)參與意見,從而可把一般樓盤開發(fā)中容易出現(xiàn)的缺憾降到最低。如今能應(yīng)聘前期介入的物業(yè)公司,都是些品牌企業(yè),經(jīng)驗(yàn)豐富,也擁有很多的榮譽(yù)。由他們?yōu)闃I(yè)主們把關(guān),使我們買房更加放心。
然而交房入住后,我們?nèi)詴?huì)發(fā)現(xiàn)一些遺憾。在住宅開發(fā)日益講究環(huán)境、房型、配套、服務(wù)'均好性的今天,這些遺憾的細(xì)節(jié),正好成為衡量樓盤品質(zhì)高下的座標(biāo)。
亂裝表具我們買的是一梯兩戶的房型,得房率很高,從電梯出來后,樓道、走廊的面積相當(dāng)緊湊。但就在這幾近局促的空間里,我們竟看不到一面完整的粉墻。因?yàn)閮蛇叺膲ι?東一塊、西一塊補(bǔ)丁般地布滿了有線電視、水表、電表、電子安保、電話等箱子。盡管這是由不同的單位來安裝,但將它們統(tǒng)一地安裝在一個(gè)合適的位置,正是物業(yè)公司應(yīng)提醒發(fā)展商去協(xié)調(diào)的。
污染的垃圾業(yè)主將袋裝的垃圾扔在門口或電梯口,由物業(yè)人員定時(shí)收集清除,這是很多小區(qū)的做法。但業(yè)主們很少會(huì)湊準(zhǔn)了時(shí)間扔垃圾,垃圾袋也難免會(huì)破漏或散發(fā)難聞氣味,這就構(gòu)成了對(duì)公共走道的二次污染。于是物業(yè)公司要求我們?cè)诜且?guī)定時(shí)間將垃圾送到樓下花園的果皮箱旁邊。但業(yè)主們應(yīng)者寥寥:一來不方便,二來同樣構(gòu)成對(duì)花園的污染。這個(gè)在小區(qū)中普遍存在著的問題,物業(yè)公司在前期介入時(shí)怎么就忽略了呢比如可建議發(fā)展商將果皮箱改成可投擲袋裝垃圾的垃圾箱,最好是在每棟樓前設(shè)計(jì)一個(gè)'內(nèi)置式的、與建筑渾然一體的垃圾箱,類似某些別墅門前的那種。
在有的高層住宅,每層設(shè)一個(gè)垃圾箱;如果不配置工作電梯,物業(yè)人員如何將垃圾運(yùn)往樓下是從消防樓梯一層層地往下挪,還是與業(yè)主共乘客梯垃圾筒臟了又如何清洗這都是前期介入中的物業(yè)公司應(yīng)提醒發(fā)展商解決的問題。
避免違章從設(shè)計(jì)開始
買樓時(shí),物業(yè)公司經(jīng)理告訴我們:工程監(jiān)理有時(shí)會(huì)對(duì)不規(guī)范的操作網(wǎng)開一面;而物業(yè)公司絕不會(huì)通融,會(huì)要求施工單位嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙施工,因?yàn)槿蘸蟪霈F(xiàn)的任何建筑質(zhì)量問題,業(yè)主首先找的是物業(yè)公司。這話很有說服力,我們小區(qū)的建筑質(zhì)量也很不錯(cuò)。
今天是想結(jié)合裝修中的一些問題,對(duì)前期介入的物業(yè)公司提出更高的要求。
代業(yè)主審視設(shè)計(jì)我們小區(qū)所有的主衛(wèi)都是'明的,所以就不再設(shè)排風(fēng)管。于是,家家戶戶安裝排風(fēng)扇或浴霸時(shí),都會(huì)在窗戶上方、那段唯一的外墻上鑿個(gè)洞,以通排風(fēng)管。這時(shí),物業(yè)公司卻告知說:窗上面是梁,梁上開洞會(huì)破壞承重,是違章;接著又說,這是設(shè)計(jì)的問題,既然洞已開了,就算了。但我們業(yè)主心里依然發(fā)毛:每層樓在相同位置破梁開洞,這對(duì)整棟樓的安全會(huì)構(gòu)成什么影響
這種業(yè)主在裝修中經(jīng)常會(huì)發(fā)生的要求和困惑,物業(yè)公司應(yīng)該是熟悉和了解的,因此在前期介入階段,除了督促施工單位按圖施工,物業(yè)公司還應(yīng)敏銳地指出圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中就考慮不周的地方,比如排風(fēng)問題、承重問題、抽油煙機(jī)串味兒?jiǎn)栴};當(dāng)工作陽(yáng)臺(tái)的功用越來越為人認(rèn)同,那么陽(yáng)臺(tái)上是否有合適的熱水器位置是否有洗衣機(jī)排水地漏和拖把池落水……
治一治'空調(diào)病'空調(diào)一裝,新樓變舊。在窗戶安裝鐵柵欄、晾衣桿伸出陽(yáng)臺(tái)外等問題得到控制后,空調(diào)安裝已成為破壞新建商品房立面景觀的頭號(hào)'殺手'。原因主要有兩點(diǎn):1、空調(diào)孔的位置不合適,業(yè)主為了把室內(nèi)機(jī)安裝妥當(dāng),只能重新打洞,原來的空調(diào)孔就成為外墻上的'疤痕'。2、連接外機(jī)的空調(diào)管從墻上歪歪斜斜掛下來,大煞風(fēng)景。
這是個(gè)遲早會(huì)解決的問題,只是希望有物業(yè)公司前期介入的樓盤能領(lǐng)先一步。其實(shí)這不是難題,只需為室內(nèi)布局確定一個(gè)恰當(dāng)?shù)目照{(diào)孔位;將空調(diào)管'藏'入墻內(nèi),或?yàn)樗b上蓋管,就行了。
省大錢別省小錢
如今物業(yè)公司在競(jìng)聘的時(shí)候,往往會(huì)壓低物業(yè)管理費(fèi)以'取悅'發(fā)展商。其實(shí)這是種惡性的低層次競(jìng)爭(zhēng)。在一些品質(zhì)較高的樓盤,購(gòu)房者是樂意為高水準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù),支付相當(dāng)?shù)?、合理的物業(yè)管理費(fèi)的;相反,沒有一定水準(zhǔn)的收費(fèi),也難以保證有一定水準(zhǔn)的服務(wù)。
但另一些大筆的費(fèi)用,卻是物業(yè)公司可通過前期介入為業(yè)主節(jié)省的:
電梯維修費(fèi)一般0.55元/m2的設(shè)備運(yùn)行費(fèi),只包含了電梯日常運(yùn)行的開支,維修費(fèi)用則另外據(jù)實(shí)結(jié)算。專業(yè)廠家對(duì)電梯的售后服務(wù)有'全包'和'清包'之分,這需要發(fā)展商在購(gòu)買電梯時(shí)作出決定。'全包'的費(fèi)用較高,但日后的維修費(fèi)用全部由廠家承擔(dān);'清包'的費(fèi)用較低,發(fā)展商往往會(huì)選擇這一種,但維修時(shí)一切費(fèi)用由客戶(也即業(yè)主)承擔(dān),往往更換一個(gè)小零件就得幾百元。所以,從維護(hù)業(yè)主的利益出發(fā),物業(yè)公司應(yīng)該盡量'鼓動(dòng)'發(fā)展商選擇'全包';因?yàn)檫@時(shí)的發(fā)展商希望借助物業(yè)公司的品牌促進(jìn)銷售,所以物業(yè)公司的建議是較容易被接受的。
會(huì)所運(yùn)行成本會(huì)所產(chǎn)權(quán)一般歸發(fā)展商所有,其運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是獨(dú)立于物業(yè)管理費(fèi)。很顯然,那些純粹向小區(qū)內(nèi)業(yè)主開放的會(huì)所,除非收費(fèi)昂貴,否則是不可能不虧的。所以在前期介入階段,物業(yè)公司必須為保證日后會(huì)所的良性運(yùn)行提出可行方案,否則虧本經(jīng)營(yíng),將使會(huì)所功能下降,甚至形同虛設(shè),最終導(dǎo)致業(yè)主的物業(yè)水準(zhǔn)大跌。
可能的話,物業(yè)公司應(yīng)要求發(fā)展商將會(huì)所設(shè)在小區(qū)的邊緣,在保證業(yè)主正常享用的前提下對(duì)外開放,采用內(nèi)外有別的收費(fèi)方式'以外養(yǎng)內(nèi)',貼補(bǔ)會(huì)所運(yùn)行成本,使業(yè)主得實(shí)惠。如果會(huì)所只能對(duì)內(nèi)開放,則物業(yè)公司須要求發(fā)展商提供一定的其它經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所,用經(jīng)營(yíng)收入補(bǔ)充會(huì)所運(yùn)行成本的不足,以保證良好的設(shè)施維護(hù)與服務(wù)水準(zhǔn)
