某委托管理物業(yè)接管實施規(guī)范（3篇范文）

發(fā)布時間：2024-11-23 查看人數(shù)：16

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某委托管理物業(yè)接管實施規(guī)范

第1篇某委托管理物業(yè)接管實施規(guī)范

委托管理物業(yè)接管實施規(guī)范

一、目的與適用范圍

本規(guī)范規(guī)定了小區(qū)委托管理合同簽訂后樓宇接管的職責(zé)和方法,以保證小區(qū)的接管符合規(guī)范的要求。

適用于本公司接管物業(yè)的實施。

二、職責(zé)

1、工程部為樓宇驗收接管的歸口管理部門,負(fù)責(zé)組織對樓宇的各項驗收接管,協(xié)調(diào)與開發(fā)商的關(guān)系。

2、工程部負(fù)責(zé)樓宇的水電設(shè)備設(shè)施驗收接管工作。

3、辦公室負(fù)責(zé)人員物資的配備。

4、各有關(guān)部門負(fù)責(zé)協(xié)助樓宇驗收接管工作。

三、實施規(guī)范

1、工程部按行業(yè)有關(guān)的要求,組織驗收接管。

2、經(jīng)理或授權(quán)分管副經(jīng)理主持驗收接管工作,建立并保存樓宇驗收接管記錄,記錄上應(yīng)有交接雙方負(fù)責(zé)人簽字。

3、交接記錄應(yīng)包括以下內(nèi)容:

(1)、各項工程的圖紙資料

- 總體平面圖

- 建筑物竣工圖(或報建圖、設(shè)計圖)

- 構(gòu)筑物竣工圖(或報建圖、設(shè)計圖)

- 公用設(shè)施竣工圖(或報建圖、設(shè)計圖)

- 室外管線竣工圖(或報建圖、設(shè)計圖)

- 綠化竣工圖(或報建圖、設(shè)計圖)

- 給排水系統(tǒng)竣工圖(或報竣工圖、設(shè)計圖)

(2)機電設(shè)備的設(shè)計、施工、竣工的相關(guān)資料、產(chǎn)品合格證、樓宇總負(fù)荷分配圖等。

4、驗收接管工作

(1)工程部會同質(zhì)管部對房屋及公用設(shè)施進行質(zhì)量驗收,發(fā)現(xiàn)問題記錄在案,并有交接雙方簽字認(rèn)可。

(2)工程部會同質(zhì)管部接收各自相關(guān)的工程圖紙資料,接管的所有資料要登記入冊,按《質(zhì)量記錄控制程序》進行管理。

(3)財務(wù)部接收開發(fā)商在售樓時向業(yè)主收取的有關(guān)押金、基金、周轉(zhuǎn)金及其他費用。

(4)工程部負(fù)責(zé)派員記錄水電表度數(shù)。

(5)工程部負(fù)責(zé)與有關(guān)部門簽訂整改協(xié)議,明確整改項目、進度、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式。

(6)負(fù)責(zé)書面移交接管、簽署正式文件及進駐。

5、未完成項目的追蹤

(1)在交接的過程中,開發(fā)高應(yīng)提供而未能提供的圖紙資料或未完成的整改項目,工程部應(yīng)制定追蹤計劃,落實專人向開發(fā)商催索,并將催索情況記錄在案。

(2)因本公司原因未能接管的項目,制訂項目接管計劃,落實專人負(fù)責(zé)。

(3)質(zhì)管部制定新接樓宇管理方案,包括指標(biāo)、人員以及必要的管理資料。

6、業(yè)主入住管理

(1)業(yè)主持開發(fā)商簽發(fā)的'收樓通知書','購房合同'及身份證復(fù)印件到管理處辦理收樓手續(xù)。

(2)管理處接到'收樓通知書'后,可根據(jù)業(yè)主意愿陪同業(yè)主驗收樓宇,并在'驗收交接表'上記錄存在問題及水電表底數(shù)。

(3)業(yè)主對樓宇有維修要求,可與管理處商定維修時間后再驗收。'驗收交接表'業(yè)主簽字,一份交回管理處,一份自存,如不交回則視為認(rèn)可管理處的記錄。

(4)業(yè)主驗收認(rèn)為合格,簽妥'收樓書',即可辦理入住手續(xù)。

(5)如業(yè)主需劃賬交款,則須到指定的儲蓄所開一賬戶,簽訂《委托銀行劃賬協(xié)議》,以便日后扣除水電費、收取管理費及其他有關(guān)費用。

(6)業(yè)主按《業(yè)主入住登記表》上項目填妥有關(guān)資料簽訂《入住公約》后,即可到管理處領(lǐng)取樓宇鑰匙及有關(guān)資料入住。

四、文件和記錄

(1)房屋及公用設(shè)施質(zhì)量驗收記錄;

(2)工程的圖紙資料清單;(3)機電設(shè)備驗收接管記錄;

(4)驗收交接表;(5)收樓書;

(6)整改項目追蹤計劃;(7)移交接管簽署文件;

(8)未接管項目接管計劃;(9)新接物業(yè)管理方案;

(10)行業(yè)有關(guān)法律法規(guī); (11)小區(qū)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)。

編制審核

批準(zhǔn)生效日期

第2篇物業(yè)公司物業(yè)管理委托合同制定規(guī)范

物業(yè)公司物業(yè)管理委托合同的制定

一、制定物業(yè)管理委托合同應(yīng)遵循的原則

1、合法性原則

《經(jīng)濟合同法》第四條明確規(guī)定:制定經(jīng)濟合同必須遵循國家法律和行政法規(guī),任何單位和個人不得利用合同進行違法活動,擾亂經(jīng)濟秩序,損害國家利益和社會公共利益,牟取非法收入。制定物業(yè)管理委托合同是一種法律行為,它的制定及內(nèi)容必須合法。所謂合法,就是指經(jīng)濟合同的內(nèi)容、程序、要點必須符合國家法律和法規(guī)的要求,只有遵循合法原則,才能得到國家的認(rèn)可和具有法律效力,當(dāng)事人的權(quán)益才能得到保護,并達(dá)到當(dāng)事人雙方或多方制定經(jīng)濟合同預(yù)期的后果。凡是違法的經(jīng)濟合同,即使是當(dāng)事人雙方自愿制定的,也是無效的。

2、平等互利、協(xié)商一致原則

物業(yè)管理委托合同是開發(fā)商(業(yè)主委員會)與物業(yè)管理企業(yè)之間制定完成的。開發(fā)商(業(yè)主委員會)與物業(yè)管理企業(yè)之間在法律上是平等的兩個行為主體。因此在制定物業(yè)管理委托合同、確定其管理內(nèi)容時,應(yīng)本著平等互利、協(xié)商一致,把目標(biāo)物業(yè)管好的原則。具體地體現(xiàn)在以下兩個方面:

(1)經(jīng)濟法律地位一律平等。作為經(jīng)濟合同的當(dāng)事人,不論其級別大小,所有制形式如何,也不論其經(jīng)濟條件如何優(yōu)越,在簽訂物業(yè)管理委托合同的活動中,雙方處在平等的法律地位上共同協(xié)商,不允許一方以強勢欺壓另一方。

(2)雙方當(dāng)事人意見表示一致。經(jīng)濟合同是雙方當(dāng)事人在意思表示一致的基礎(chǔ)上,充分表達(dá)了意見,經(jīng)過協(xié)商一致而達(dá)成的協(xié)議,不允許任何一方違背對方的意志,而把自己的意見強加給對方,凡通過脅迫欺詐等手段把自己的意志強加給對方的,即使簽定了經(jīng)濟合同也是無效的。

(3)雙方權(quán)利義務(wù)對等。簽訂物業(yè)管理委托合同的雙方都應(yīng)平等享受權(quán)利和承擔(dān)義務(wù),一方在從對方得到利益的同時,要付給對方相應(yīng)的代價,而不能只享受權(quán)利而不承擔(dān)義務(wù)。例如廣大業(yè)戶(使用者)在享受物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)的環(huán)境、治安、綠化、道路等方面優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時,也要承擔(dān)定期交付物業(yè)管理費用的義務(wù)。同樣,對物業(yè)管理企業(yè)來講,它有收取物業(yè)管理費用的權(quán)利,也承擔(dān)著業(yè)戶(使用者)提供一定優(yōu)質(zhì)服務(wù)的義務(wù)。

二、物業(yè)管理委托合同的主要內(nèi)容

目標(biāo)物業(yè)通過公開招標(biāo)(或邀標(biāo)或議標(biāo))確定了物業(yè)管理單位之后,開發(fā)商(業(yè)主委員會,稱之甲方)就將代表全體業(yè)戶與物業(yè)管理企業(yè)(稱之乙方)簽署委托管理合同。物業(yè)管理委托合同主要內(nèi)容有:

1、管理方式

目標(biāo)物業(yè)的管理方式在委托管理中應(yīng)明確。通常有自行管理、顧問管理、合作管理和全權(quán)委托管理四種。選擇那一種管理方式,一方面是開發(fā)商或業(yè)主委員會的意向;另一方面要結(jié)合目標(biāo)物業(yè)的歷史、現(xiàn)狀等實際情況而定。但無論選擇什麼樣的管理方式,物業(yè)管理企業(yè)都要堅持權(quán)責(zé)對等原則。只承擔(dān)與其擁有的管理權(quán)限對應(yīng)的管理職責(zé)。

2、管理權(quán)限

為保證有充分的管理權(quán)履行其管理職責(zé),維持目標(biāo)物業(yè)日常高效的管理運作,在委托管理合同中對管理權(quán)限的規(guī)定要明確、清晰、規(guī)范。

3、管理目標(biāo)

管理目標(biāo)就是目標(biāo)物業(yè)的管理運作預(yù)期要達(dá)到的水準(zhǔn),這與物業(yè)的配套設(shè)施、設(shè)備狀況、使用者層次結(jié)構(gòu)及素質(zhì)狀況、業(yè)戶的心理期望值、管理費的收入狀況等因素密切相關(guān)。因此,制定管理目標(biāo),一定要結(jié)合目標(biāo)物業(yè)的實際情況,在滿足業(yè)戶要求的同時,又要實事求是、客觀科學(xué)。

4、管理酬金

管理酬金是物業(yè)管理企業(yè)最主要的收入來源。管理酬金標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)管理的運作難度、水準(zhǔn)要求,以及物業(yè)規(guī)模、競爭對手狀況、業(yè)戶經(jīng)濟承受能力等因素密切相關(guān)。對于酬金堅持責(zé)權(quán)對等原則,以行業(yè)平均標(biāo)準(zhǔn)為參照,適當(dāng)調(diào)整,提出雙方都可以接受的酬金標(biāo)準(zhǔn)。

許多開發(fā)商(業(yè)主委員會)根據(jù)目標(biāo)物業(yè)狀況,按照國家物價部門關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定來確定物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)。通過企業(yè)內(nèi)部成本核算,扣除必要成本、稅金后,剩下來再做管理酬金。

5、合作期限

從物業(yè)管理運作連續(xù)性以及物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量來看,合作期不能太短。合作期太短,不利于物業(yè)管理企業(yè)在目標(biāo)物業(yè)管理運作中去貫徹本企業(yè)的管理理念,形成與目標(biāo)物業(yè)相適應(yīng)的管理模式和特色,也難以體現(xiàn)其專業(yè)水準(zhǔn)。一般合作期限都以三年或三年以上為宜。

6、經(jīng)濟責(zé)任

在物業(yè)管理委托合同中應(yīng)說明其各方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任,主要有以下三點:

(1)因物業(yè)管理企業(yè)管理不善(而非使用人的原因)造成公共設(shè)施的損壞等經(jīng)濟損失,須由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)賠償經(jīng)濟損失,承擔(dān)經(jīng)濟責(zé)任。

(2)業(yè)戶不得借故拖欠各項付款,如逾期不交,應(yīng)額外支付滯納金。滯納金計算方法應(yīng)在合同中或《管理公約》中明確規(guī)定。

(3)中斷合同的違約金賠償。雙方一經(jīng)協(xié)商達(dá)成意向簽訂物業(yè)管理委托合同之后,如一方無正當(dāng)理由而中斷合同的實行,則要賠償違約金。

7、爭議解決

房地產(chǎn)開發(fā)商(業(yè)主委員會)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動

中,碰到問題的出現(xiàn)產(chǎn)生了爭議是完全正常的現(xiàn)象。因此,在物業(yè)

管理委托合同中,必須明確出現(xiàn)糾紛以后的相應(yīng)處理辦法。

三、物業(yè)管理委托合同的實例

附《物業(yè)管理委托合同》示范文本

物業(yè)管理委托合同

第一章總則

第一條本合同當(dāng)事人

委托方(以下簡稱甲方):

受托方(以下簡稱乙方):

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,甲方將(物業(yè)名稱)委托于乙方實行物業(yè)管理,訂立本合同。

第二條物業(yè)基本情況

物業(yè)類型:

座落位置:市區(qū)路(街道)號

四至:東南西北

占地面積:平方米

建筑面積:平方米

委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目(略)

第三條乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)戶和物業(yè)使用人,本物業(yè)的全體業(yè)戶和物業(yè)使用人均應(yīng)對履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二章委托管理項目

第四條房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理,包括:樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳。

第五條公用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行管理,包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設(shè)備設(shè)施、電梯、。

第六條市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理,包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、。

第七條公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。

第八條附屬配

套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理,包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所、。

第九條公共環(huán)境衛(wèi)生,包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集和清運、。

第十條交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條維持公共秩序,包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、。

第十二條管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住(用)戶檔案與竣工驗收資料。

第十三條組織開展社區(qū)文化娛樂活動。

第十四條負(fù)責(zé)向業(yè)戶和物業(yè)使用人收取下列費用:

1、物業(yè)管理服務(wù)費;

2、;

3、;

第十五條業(yè)戶和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護,在當(dāng)事人提出委托時,乙方應(yīng)接受委托,合理收費。

第十六條對業(yè)戶和物業(yè)使用人違反業(yè)戶公約的行為,根據(jù)情節(jié)輕重,采取批評、規(guī)勸、警告、制止、等措施。

第十七條其他委托事項:

1、;

2、;

3、;

第三章委托管理期限

第十八條委托管理期限為年。自年月日起至年月日止。

第四章雙方權(quán)利義務(wù)

第十九條甲方權(quán)利義務(wù)

1、代表和維護產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益;

2、制定業(yè)戶公約并監(jiān)督業(yè)戶和物業(yè)使用人遵守公約;

3、審定乙方擬定的物業(yè)管理制度;

4、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況;

5、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算及決算;

6、在合同生效之日起日內(nèi)向乙方提供平方米建筑面積管理用房;

7、負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料,并于合同生效之日起日內(nèi)向乙方移交;

8、當(dāng)業(yè)戶和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費時,協(xié)助負(fù)責(zé)催交或以其他方式償付;

9、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題;

10、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動;

11、。

12、。

第二十條乙方權(quán)利義務(wù)

1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定,制訂物業(yè)管理制度;

2、對業(yè)戶和物業(yè)使用人違反法規(guī)、政策的行為,提請有關(guān)部門處理;

3、按本合同第十六條的約定,對業(yè)戶和物業(yè)使用人違反業(yè)戶公約的行為進行處理;

4、可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù),但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方;

5、負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案,經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施;

6、向業(yè)戶和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定,當(dāng)業(yè)戶和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時,告知有關(guān)限制條件,訂立書面約定,并負(fù)責(zé)監(jiān)督;

7、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告;

8、每個月向全體業(yè)戶和物業(yè)使用人公布一次管理費用收支帳目;

9、對本物業(yè)的共用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或完善配套項目,須與甲方協(xié)商后報有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實施;

10、本合同終止時,乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。

11、。

第五章物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

第二十一條乙方須按下列約定,實現(xiàn)目標(biāo)管理。

1、房屋外觀:;

2、設(shè)備運行:;

3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護:;

4、公共環(huán)境:;

5、綠化:;

6、交通秩序:;

7、保安:;

8、急修:;

小修:;

9、業(yè)戶和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達(dá)到:%。

第六章物業(yè)管理服務(wù)費用

第二十二條物業(yè)管理服務(wù)費

1、本物業(yè)的管理服務(wù)費,由業(yè)戶按其擁有物業(yè)的建筑面積按每平方米元向乙方交納。

2、管理服務(wù)費的調(diào)整,按調(diào)整。

3、業(yè)戶出租其擁有的物業(yè),應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)費的交納,業(yè)戶與物業(yè)使用人另有約定的,從其約定,但業(yè)戶應(yīng)將此約定送乙方備案并負(fù)連帶繳納責(zé)任;

4、業(yè)戶轉(zhuǎn)讓物業(yè)時,須交清轉(zhuǎn)讓之前該業(yè)戶應(yīng)承擔(dān)的各項物業(yè)管理服務(wù)費用;

5、業(yè)戶和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的,按以下第項處理;

(1);

(2);

第二十三條乙方對業(yè)戶和物業(yè)使用人的房屋自用部分、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護及其他特約服務(wù),由當(dāng)事人按實際發(fā)生的費用計付,收費標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)甲方同意。

第二十四條房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護費用:

1、房屋共用部位的小修、養(yǎng)護費用,由承擔(dān);大中修費用,由承擔(dān);更新費用,由承擔(dān)。

2、房屋共用部位設(shè)施、設(shè)備的小修、養(yǎng)護費用,由承擔(dān);大中修費用,由承擔(dān);更新費用,由承擔(dān)。

3、市政公用設(shè)施和附屬的建筑物、構(gòu)筑物的小修、養(yǎng)護費用,由承擔(dān);大中修費用,由承擔(dān);更新費用,由承擔(dān)。

4、公共綠地的養(yǎng)護費用,由承擔(dān);改造、更新費用,由承擔(dān)。

第二十五條物業(yè)服務(wù)費用主要用于以下開支:

(1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;

(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

(6)辦公費用;

(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

(8)法定稅費。

第七章違約責(zé)任

第二十六條甲方違反合同第十七條的約定,使乙方未完成定管理目標(biāo),乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決,逾期未解決的,乙方有權(quán)終止合同;否則造成乙方經(jīng)濟損失的,甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟賠償。

第二十七條乙方違反本合同第五章的約定,未能達(dá)到約定的管理目標(biāo),甲方有權(quán)要求乙方限期整改,逾期未整改的,甲方有權(quán)終止合同,造成甲方經(jīng)濟損失的,乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。

第二十八條乙方違反本合同第六章的約定,擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)的,甲方有權(quán)要求乙方清退;造成甲方經(jīng)濟損失的,乙方應(yīng)給予甲

方經(jīng)濟賠償。

第二十九條甲乙任一方無正當(dāng)理由提前終止合同的,應(yīng)向?qū)Ψ街Ц对倪`約金;給對方造成的經(jīng)濟損失超過違約金的,還應(yīng)給予賠償。

第八章附則

第三十條自本合同生效之日起天內(nèi),根據(jù)甲方委托管理事項,辦理完交接驗收手續(xù)。

第三十一條甲、乙雙方可對本合同的條款進行補充,以書面形式簽訂補充協(xié)議,補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第三十二條本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜,均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

第二十八條乙方違反本合同第六章的約定,擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)的,甲方有權(quán)要求乙方清退;造成甲方經(jīng)濟損失的,乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。

第八章附則

第三十條自本合同生效之日起天內(nèi),根據(jù)甲方委托管理事項,辦理完交接驗收手續(xù)。

第三十一條甲、乙雙方可對本合同的條款進行補充,以書面形式簽訂補充協(xié)議,補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第3篇委托運行項目管理處設(shè)備檢修規(guī)范化管理規(guī)定

委托運行項目管理處規(guī)章制度

發(fā)布通知2023年第13號

《委托運行項目管理處設(shè)備檢修規(guī)范化管理規(guī)定》，已經(jīng)于2023年9月15日通過，現(xiàn)予發(fā)布，自發(fā)布之日起施行。

簽發(fā)人：

二○一二年九月十五日

規(guī)章制度控制表

制度名稱

委托運行項目管理處設(shè)備檢修規(guī)范化管理規(guī)定

制度編號YGC-SC-013分管領(lǐng)導(dǎo)

審核

是否修訂

版本

2012簽發(fā)日期

2012.9.15下次評估日期

起草人

部門審核

簽發(fā)人

此次修訂的主要內(nèi)容

首次制定發(fā)布。

解釋

安全生產(chǎn)部

部門

實施及完善執(zhí)行人

安全生產(chǎn)管理部主管

委托運行項目管理處

設(shè)備檢修規(guī)范化管理規(guī)定

目的

1.1為貫徹執(zhí)行上級公司設(shè)備檢修規(guī)范化管理規(guī)定，保證電力設(shè)備的可利用率、安全性和經(jīng)濟性，延長設(shè)備的使用壽命，有效地控制生產(chǎn)成本，結(jié)合運管處所管各風(fēng)電場設(shè)備的實際情況，制定本管理規(guī)定。

1.2貫徹“預(yù)防為主、計劃檢修”及“質(zhì)量第一、應(yīng)修必修、修必修好”的方針，學(xué)習(xí)和運用當(dāng)代先進的檢修管理方法和有效的在線、離線的檢測手段，堅持質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制工期和成本，求得可靠性、經(jīng)濟性、可調(diào)性的優(yōu)化組合。

1.3安全生產(chǎn)管理部是檢修管理工作的職能部門，負(fù)責(zé)貫徹落實運管處的檢修工作目標(biāo)及要求，制定相關(guān)的檢修政策，對年度檢修計劃的審批和控制；各單位負(fù)責(zé)所管設(shè)備、建(構(gòu))筑物、設(shè)施等檢修工作的具體實施。

2適用范圍

本規(guī)則適用于委托運行項目管理處（簡稱：運管處）及所管各分公司、合資風(fēng)電場及委托運行的風(fēng)電場等單位（簡稱：各單位）。

年度例行維護周期

3.1正常情況下，除非設(shè)備制造商的特殊要求，風(fēng)力發(fā)電機組的年度例行維護周期是固定的，一般如下：新投運機組：500h（一個月試運行期后）例行維護；已投運機組：5000h（一年)例行維護。

3.2例行維護的組織形式，集中平行式作業(yè)和散流水式作業(yè)兩種形式。

3.3可以根據(jù)設(shè)備的運行狀態(tài)，結(jié)合技術(shù)改造，對計劃檢修進行調(diào)劑。對主設(shè)備技術(shù)狀況不好的機組，為確保機組的安全，經(jīng)過技術(shù)鑒定并報運管處安全生產(chǎn)管理部批準(zhǔn)后，其檢修間隔可低于上述規(guī)定。機組在計劃檢修過程中，如發(fā)現(xiàn)重大缺陷需要變更檢修天數(shù)，在計劃檢修工期過半之前向運管處安全生產(chǎn)管理部提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后進行實施。

3.4盡可能利用限電時段進行機組消缺和維修工作。

檢修計劃管理

4.1計劃檢修標(biāo)準(zhǔn)項目和非標(biāo)準(zhǔn)項目的確定

4.1.1計劃檢修標(biāo)準(zhǔn)項目

4.1.1.1檢修標(biāo)準(zhǔn)項目的主要內(nèi)容是：

（1）廠家要求的項目；

（2）進行較全面的檢查、清掃、測量和修理；

（3）進行定期監(jiān)測、試驗、校驗和鑒定；

（4）更換已到期的需要定期更換的零部件；

（5）技術(shù)監(jiān)督規(guī)定進行的一般性檢查工作；

（6）更改項目、安措反措、節(jié)能措施等；

（7）設(shè)備消缺；

（8）消除運行中發(fā)生的缺陷；

（9）重點清掃、檢查和處理易損、易磨部件，必要時進行實測和試驗；

（10）機組輔助設(shè)備的檢修。

4.1.1.2檢修的標(biāo)準(zhǔn)項目及定額由安全生產(chǎn)管理部編制，報上級審核。

4.1.1.3狀態(tài)檢修是設(shè)備檢修工作的發(fā)展方向，要在逐漸完善設(shè)備測點，不斷使數(shù)據(jù)分析科學(xué)化的基礎(chǔ)上，使用先進的測試儀器、儀表和分析方法進行檢測分析，循序漸進地開展?fàn)顟B(tài)檢修工作。

4.1.1.4各級檢修的標(biāo)準(zhǔn)項目可根據(jù)設(shè)備的狀況、狀態(tài)監(jiān)測的分析結(jié)果進行增減，原則上在一個檢修周期內(nèi)所有的標(biāo)準(zhǔn)項目都必須進行檢修。

4.1.2計劃檢修非標(biāo)準(zhǔn)項目

非標(biāo)項目系指標(biāo)準(zhǔn)項目以外的項目，一般指技術(shù)復(fù)雜、工作量大、工期長、耗用器材多、費用高或?qū)ο到y(tǒng)、設(shè)備結(jié)構(gòu)有重大改變的特殊項目，如大型更改項目、反事故措施項目等。檢修的非標(biāo)準(zhǔn)項目由風(fēng)電場根據(jù)具體情況確定，經(jīng)報上級主管部門批準(zhǔn)后進行處理。

4.2“三年滾動規(guī)劃”的編制

4.2.1三年滾動規(guī)劃主要是對檢修后需要在檢修中安排的重大特殊項目進行預(yù)安排。

4.2.2三年滾動規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)包括：工程項目名稱、上次檢修的時間、重大特殊項目的立項依據(jù)和重要技術(shù)措施概要、預(yù)三年修時間、預(yù)定停機天數(shù)、需要的主要備件和材料。

4.3維護計劃的編制

4.3.1根據(jù)各單位主、輔設(shè)備技術(shù)指標(biāo)和健康狀況，合理編制年度檢修計劃。風(fēng)力發(fā)電機組年度例行維護計劃的編制應(yīng)以機組制造商提供的年度例行維護內(nèi)容為主要依據(jù)，結(jié)合風(fēng)力發(fā)電機組的實際運行狀況，在每個維護周期到來之前進行整理編制。計劃內(nèi)容主要包括工作開始時間、工作進度計劃、工作內(nèi)容、主要技術(shù)措施和安全措施、人員安排以及針對設(shè)備運行狀況應(yīng)注意的特殊檢查項目等。

4.3.2在計劃編制時還應(yīng)結(jié)合風(fēng)電場所處地理環(huán)境和風(fēng)力發(fā)電機組維護工作地特點，在保證風(fēng)力發(fā)電機組安全運行的前提下，根據(jù)實際需要可以適當(dāng)調(diào)整維護工作的時間，以盡量避開風(fēng)速較高或氣象條件惡劣的時段。這樣能減少由維護工作導(dǎo)致計劃停機的電量損失，降低維護成本。

4.3.3“年度檢修計劃”的編制內(nèi)容應(yīng)包括檢修項目的名稱(按機組、公用系統(tǒng)、生產(chǎn)建筑物、非生產(chǎn)設(shè)施分列)、非標(biāo)項目名稱及主要的技術(shù)措施、檢修的進度安排、標(biāo)準(zhǔn)項目總的工時和費用、各非標(biāo)項目的工時和費用。

4.4“年度檢修計劃”的編報和批復(fù)

4.4.1每年7月15日之前，安全生產(chǎn)管理部應(yīng)經(jīng)過充分論證和研究提出下年度“檢修工期計劃”（包括檢修項目、距上次檢修的時間、檢修工期、檢修時間安排、重大非標(biāo)項目及其立項依據(jù)）。

4.4.2安全生產(chǎn)管理部在8月15日之前，根據(jù)檢修計劃、設(shè)備狀況和重大非標(biāo)項目，經(jīng)綜合平衡后報上級部門審批。

4.5檢修計劃的調(diào)整和落實

4.5.1檢修計劃一經(jīng)批準(zhǔn)要嚴(yán)格執(zhí)行，做好檢修計劃的落實工作（如落實備件、材料，對重大特殊項目做好設(shè)計工作并制定施工技術(shù)措施，搞好內(nèi)外聯(lián)系和協(xié)作）。

4.5.2檢修計劃經(jīng)過批準(zhǔn)后，檢修人員如果要求調(diào)換檢修機組或需要增減重大非標(biāo)項目，必須向安全生產(chǎn)管理部申報，批準(zhǔn)后方可實施。

4.6檢修物資管理

4.6.1年度檢修計劃中特殊檢修項目所需的大宗材料、特殊材料、機電產(chǎn)品和備品配件，由使用部門編制計劃，綜合部組織供應(yīng)。

4.6.2為保證檢修任務(wù)的順利完成，三年滾動規(guī)劃中提出的重大特殊項目經(jīng)批準(zhǔn)并確定技術(shù)方案后，應(yīng)及早聯(lián)系備品配件和特殊材料的訂貨以及內(nèi)外技術(shù)合作攻關(guān)等。

4.6.3各單位應(yīng)有管理備品的人員或機構(gòu)負(fù)責(zé)備品和圖紙、資料的管理。

4.6.4對標(biāo)準(zhǔn)項目及部分非標(biāo)項目，都應(yīng)在分析歷次檢修用料的基礎(chǔ)上制定材料消耗定額，以便檢查檢修節(jié)約成果。

檢修費用管理

5.1計劃檢修費用由安全生產(chǎn)管理部負(fù)責(zé)歸口管理，財務(wù)部門負(fù)責(zé)監(jiān)督、考核。

5.2計劃檢修費用，要從嚴(yán)控制使用，不得超支。

5.3發(fā)、輸電主、輔設(shè)備的日常維護、生產(chǎn)建筑物和非生產(chǎn)設(shè)施的維修及事故搶修所發(fā)生的材料、人工費用分別在材料費及其他費用（修繕費）中列支。事故處理費用由安全生產(chǎn)管理部核定列入相關(guān)科目。

5.4各檢修標(biāo)準(zhǔn)項目的費用額度。

5.5檢修費用每年作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

5.6計劃檢修費用由運管處下達(dá)。計劃檢修標(biāo)準(zhǔn)項目的費用及非標(biāo)項目、生產(chǎn)建筑物、非生產(chǎn)性設(shè)施的大修費用由安全生產(chǎn)管理部審核批準(zhǔn)。

5.7維修費按運管處下達(dá)的指標(biāo)，從嚴(yán)掌握使用，并按實際發(fā)生的數(shù)額直接計入生產(chǎn)成本。

5.8嚴(yán)格按下達(dá)的檢修項目和費用額度編制檢修工程實施計劃，提倡修舊利廢，堅決反對大拆大換。

5.9含技術(shù)改造性質(zhì)的重大特殊項目，其費用應(yīng)列技改費用；在完成年度檢修計劃的前提下，主、輔設(shè)備、生產(chǎn)建筑物的檢修費用經(jīng)允許可互相調(diào)劑使用，但非生產(chǎn)設(shè)施的檢修維護費不得與生產(chǎn)設(shè)備和生產(chǎn)建筑物的檢修資金互相調(diào)劑使用。

檢修的實施管理

6.1檢修工作實行全面合同管理，設(shè)備和大宗材料、工程施工和外委加工項目實行招投標(biāo)管理。

6.2加強合同的管理，對合同的項目、費用、時效、安全和技術(shù)文件進行全面的審定，在項目開工之前必須簽定相關(guān)的合同，否則不允許開工。

6.3在進行設(shè)備檢修時，按運維合同主要依靠運維公司的檢修力量，在不能滿足要求時，考慮借工或?qū)ζ溆嗟臋z修項目實施外包。

6.4檢修工作對外承包的管理：

6.4.1檢修工作對外承包，資質(zhì)審查及招標(biāo)的方式進行，只有具備公司檢修資格的檢修施工單位才能參與各單位機組設(shè)備檢修外包工程的投標(biāo)。安全生產(chǎn)管理部每年將按照有關(guān)檢修施工單位的資質(zhì)認(rèn)證、工作業(yè)績、技術(shù)素質(zhì)及信譽進行資格審定，對檢修隊伍進行動態(tài)管理。

6.4.2應(yīng)按運管處“檢修工程外包管理辦法”和“檢修工程外包安全管理辦法”進行檢修項目對外招標(biāo)、簽定施工合同，并進行檢修外包項目的質(zhì)量和安全管理。

6.4.3為了便于檢修現(xiàn)場的安全文明施工和質(zhì)量的管理，減少檢修的成本，招議標(biāo)時要充分考慮檢修工作的專業(yè)、設(shè)備和系統(tǒng)的完整，盡可能地減少現(xiàn)場外包隊伍的數(shù)量。

6.5加強檢修基礎(chǔ)管理工作，檢修基礎(chǔ)管理工作主要有以下內(nèi)容：

6.5.1編制機組檢修工藝規(guī)程。

6.5.2根據(jù)有關(guān)的規(guī)程制度，結(jié)合運管處具體情況制定檢修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工藝方法、驗收制度、設(shè)備缺陷管理、設(shè)備異動管理和各項技術(shù)監(jiān)督管理制度。

6.5.3編制機組檢修文件包。檢修文件包應(yīng)包括檢修項目工藝卡（工序、工藝方法、工藝質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工記錄表單、驗收簽證）、檢修項目技術(shù)措施、安全措施及組織措施）。

6.5.4建立設(shè)備檢修臺帳并及時記錄好設(shè)備檢修情況，加強技術(shù)檔案管理工作，要收集和整理好設(shè)備、系統(tǒng)原始資料，實行分級管理，明確各級職責(zé)。

6.5.5加強對檢修工具、機具、儀器的管理，按照有關(guān)管理規(guī)定對工器具進行定期的檢查和檢驗。

6.5.6搞好材料和備品的管理工作，編制設(shè)備檢修項目的備品和配件定額，合理安排備品配件的到貨日期，既要滿足檢修的工期要求，又要減少庫存資金的占用量，提高資金的周轉(zhuǎn)率，并做好備品配件的國產(chǎn)化工作。

6.5.7建立和健全檢修工時、材料消耗和費用統(tǒng)計制度，編制并不斷完善設(shè)備定期檢修的工時和費用定額，使定期檢修工作逐步規(guī)范化。

6.5.8加強設(shè)備的定期試驗工作，做好各種試驗的記錄。

6.5.9加強對建筑物和構(gòu)筑物的管理，做好定期觀測和檢查及檢修的計劃和安排。

6.6檢修開工前準(zhǔn)備：

6.6.1大修開工前必須做好如下準(zhǔn)備工作：

6.6.1.1針對機組設(shè)備的運行情況、存在的缺陷和最近一次檢修的檢查結(jié)果，結(jié)合上次檢修總結(jié)進行現(xiàn)場查對。按照年度檢修計劃確定三年修項目，制訂符合實際的對策和措施，并做好有關(guān)的設(shè)計、試驗（檢修前機組的性能試驗）和技術(shù)鑒定工作。

6.6.1.2落實物資（包括備件、材料、安全用具、專用工具及施工機具等）的準(zhǔn)備和檢修施工場地布置；對在大修中使用的起重設(shè)備、運輸設(shè)備、施工機具、專用工具、安全用具、試驗設(shè)備按照規(guī)程進行檢查和相關(guān)試驗。

6.6.1.3制訂施工安全措施、技術(shù)措施和組織措施。

6.6.1.4準(zhǔn)備好檢修文件包。

6.6.1.5確定需測繪并校核的備品配件加工圖

6.6.1.6制定實施檢修計劃的網(wǎng)絡(luò)圖及施工進度表。

6.6.1.7組織檢修班組學(xué)習(xí)、討論檢修計劃、項目進度、措施及質(zhì)量要求，并做好特殊工作部署安排，明確三年檢修項目的施工和驗收負(fù)責(zé)人。

6.6.2檢修開工10天前，應(yīng)根據(jù)合同法完成所有檢修項目外包施工合同，簽訂協(xié)議。

6.6.3各施工企業(yè)必須按照合同規(guī)定的時間進入現(xiàn)場并配合進行檢修前的各項準(zhǔn)備工作。

6.7檢修過程的質(zhì)量管理

檢修工作必須貫徹質(zhì)量第一、修必修好的方針，為此應(yīng)強化檢修全過程質(zhì)量管理，根據(jù)運管處的實際情況，加強對檢修質(zhì)量的監(jiān)督和考核。

6.7.1檢修過程中必須嚴(yán)格按照質(zhì)量計劃中制定的“W”、“H”點執(zhí)行質(zhì)量驗收。

6.7.2質(zhì)量檢驗實行檢修人員自檢和驗收人員檢驗相結(jié)合、共同負(fù)責(zé)的辦法。檢修人員必須堅持質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在檢修過程中嚴(yán)格執(zhí)行檢修工藝規(guī)程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；驗收人員必須深入檢修現(xiàn)場，調(diào)查研究，隨時掌握檢修情況，不失時機地幫助檢修人員解決質(zhì)量問題，工作中應(yīng)堅持原則，堅持質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真負(fù)責(zé)地做好質(zhì)量驗收工作；

6.7.3質(zhì)量驗收的職責(zé)分工如下：

6.7.3.1管理人員對檢修項目質(zhì)量驗收方獎懲辦法的制定與執(zhí)行情況等負(fù)責(zé)。

6.7.3.2管理人員對設(shè)備檢修的工藝過程、驗收點質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、驗收技術(shù)指標(biāo)及執(zhí)行情況負(fù)責(zé)。

6.7.3.3管理人員對檢修工藝質(zhì)量及測量的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。

6.8檢修的進度管理

6.8.1制定檢修進度計劃時，應(yīng)采用網(wǎng)絡(luò)圖的方法來統(tǒng)籌規(guī)劃和管理檢修進度和檢修質(zhì)量相互的聯(lián)系，檢修項目應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)圖來控制該項目的進度。

6.8.2安全生產(chǎn)管理部要隨時掌握檢修工作的進展情況，對主線的工作進行跟蹤分析及時修正，控制檢修的進度。

6.8.3檢修期間風(fēng)場每周向運管處書面匯報檢修工作的進展情況；檢修中發(fā)現(xiàn)重大設(shè)備問題，要立即向公司安全生產(chǎn)部匯報并制定解決方案，如果該問題影響到檢修的工期時，要及時向運管處申請延期。

檢修總結(jié)與設(shè)備評估

7.1在檢修后，對所有檢修設(shè)備的狀態(tài)進行跟蹤，并對設(shè)備發(fā)生的問題、原因進行分析，總結(jié)經(jīng)驗。

7.2檢修除按規(guī)程的要求進行總結(jié)外，還應(yīng)對下列問題做進一步跟蹤分析：

7.2.1按照年度檢修計劃對項目進行分析和評估，對檢修標(biāo)準(zhǔn)項目進行必要的調(diào)整。對非標(biāo)項目進行論證，是否達(dá)到預(yù)期的安全經(jīng)濟、技術(shù)進步和環(huán)境保護等目標(biāo)。