第1篇 物業(yè)管理公司保安員行為規(guī)范
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(九)
一、目的:保證保安員具有良好的形象,精神風(fēng)貌,言語(yǔ)行為規(guī)范,提高服務(wù)水平,并作為保安員日常工作考核的依據(jù)。
二、適用范圍:全體保安員。
三、職責(zé):1.保安員:應(yīng)遵守下列操作規(guī)程中的《保安工作守則》、《工作態(tài)度》、《服務(wù)態(tài)度》、《服務(wù)用語(yǔ)》、《保安員職業(yè)道德及基本內(nèi)容》、《儀容、儀表要求》、《行為舉止》的要求,在日常工作中要時(shí)時(shí)以此為標(biāo)準(zhǔn)。
2. 當(dāng)班保安班長(zhǎng):負(fù)責(zé)按各標(biāo)準(zhǔn)檢查隊(duì)員的工作態(tài)度、工作質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度、儀容、儀表等的遵守情況。
3. 保安隊(duì)長(zhǎng):負(fù)責(zé)對(duì)全組保安工作的檢查、督促和考評(píng)。
四、相關(guān)文件:
五、操作規(guī)程:
1、保安工作守則
1)遵守國(guó)家政策法令、法規(guī)、遵守杭州市民職業(yè)道德規(guī)范,遵守本公司《員工守則》。
2)向人事部門如實(shí)填寫各類表格,提供有效證件,不得有隱瞞或假造。
3.)按照本公司的要求接受業(yè)務(wù)指導(dǎo)、各類培訓(xùn)及考核。
4)服從領(lǐng)導(dǎo)、聽從指揮、團(tuán)結(jié)同事、互幫互助,按時(shí)按質(zhì)完成各項(xiàng)工作任務(wù)。
5)嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律,按質(zhì)量管理體系要求開展工作,作業(yè)場(chǎng)所禁止無關(guān)人員逗留。
6)講究社會(huì)公德和職業(yè)道德,嚴(yán)守公司和業(yè)主機(jī)密,廉潔奉公,維護(hù)集體利益和公司聲譽(yù)。
7)愛護(hù)公物及公用設(shè)施,自覺維護(hù)和保持環(huán)境衛(wèi)生。
8)勤儉辦公,節(jié)約用水、用電,杜絕一切浪費(fèi)現(xiàn)象。
9)衣容整潔,精神飽滿、待人熱情,文明用語(yǔ)。
10)關(guān)心公司,主動(dòng)提出合理化建議,發(fā)揚(yáng)公司精神,為公司作貢獻(xiàn)。
2、工作態(tài)度
1)服從領(lǐng)導(dǎo),不折不扣地服從上級(jí)的工作安排及工作調(diào)配。
2)嚴(yán)于職守--堅(jiān)守本職崗位,不得擅自離崗、竄崗或睡崗。
3.)正直誠(chéng)實(shí)--對(duì)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、同事和客戶要以誠(chéng)相待,不得陽(yáng)奉陰違。
4)團(tuán)結(jié)協(xié)作--各部門之間、員工之間要互相配合,同心協(xié)力的解決問題。
5)勤勉高效--發(fā)揚(yáng)勤奮踏實(shí)的精神,優(yōu)質(zhì)高效地完成所擔(dān)負(fù)的工作。
3、服務(wù)態(tài)度
1)禮貌--這是員工對(duì)業(yè)主和同事最基本的態(tài)度,在任何時(shí)刻均使用禮貌用語(yǔ),'請(qǐng)'字當(dāng)頭、'謝'不離口。
2)樂觀--以樂觀的態(tài)度接待業(yè)主。
3.)友善--'微笑'是體現(xiàn)友善最適當(dāng)?shù)谋磉_(dá)方式,因此應(yīng)以微笑來迎接業(yè)主及同事。
4)熱情--盡可能為同事、業(yè)主和客戶提供方便,熱情服務(wù)。
5)耐心--對(duì)業(yè)主的要求應(yīng)認(rèn)真、耐心地聆聽,并盡量在不違背公司規(guī)定的前提下辦理。
6)平等--一視同仁地對(duì)待所有業(yè)主,不應(yīng)有貧富之分,厚此薄彼。
4、儀容、儀表要求
1)上崗時(shí)應(yīng)統(tǒng)一著裝,著黑皮鞋,按照規(guī)定佩帶帽徽、肩章,戴正保安帽,扣好衣領(lǐng)扣,扎好領(lǐng)帶,佩戴上崗證,不得披衣、敞懷、挽袖、卷褲腿、歪戴帽、穿拖鞋,不得將任何物體夾于腋下。
2)不留長(zhǎng)發(fā),蓄發(fā)不得露于帽檐外,不留長(zhǎng)鬢角、長(zhǎng)指甲,不得染發(fā)、燙發(fā)或紋身,不得佩戴飾物,不戴墨鏡。
3.)坐立時(shí)要抬頭挺胸,不得彎腰駝背,不得東倒西歪,前仰后靠,站立按軍姿標(biāo)準(zhǔn)站立,行進(jìn)時(shí)二人成行,三人成列,步伐統(tǒng)一。
4)不得勾肩搭背、袖手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓?不準(zhǔn)邊執(zhí)勤邊吸煙、吃零食、看書報(bào),不準(zhǔn)哼歌曲、吹口哨。
5)保安員執(zhí)勤、操課應(yīng)著裝整齊,坐時(shí)可脫帽,帽放在桌子左上方,帽沿與自己同方向。
6)保安人員互相稱呼,通常稱姓,不得叫綽號(hào)等不文明稱呼。
7)保安員聽取上級(jí)講話和回答上級(jí)問話時(shí),姿態(tài)要端正。
當(dāng)回答上級(jí)呼喚自己時(shí),應(yīng)立即回答'到',在上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)口述指示后,應(yīng)回答'是'。
8)保安員進(jìn)入領(lǐng)導(dǎo)室內(nèi)前,要喊'報(bào)告',或者敲門,進(jìn)入其他人員室內(nèi)前,也要敲門,經(jīng)允許后方可進(jìn)入。
9)保安人員必須舉止端正,精神振作,姿態(tài)良好,見到領(lǐng)導(dǎo)時(shí)要立正,敬禮,同領(lǐng)導(dǎo)講話時(shí)應(yīng)立姿。
10)保安員應(yīng)自覺遵守社會(huì)公德,自覺維護(hù)保安的榮譽(yù),要遵守公共秩序、交通規(guī)則,講究環(huán)境衛(wèi)生,注意個(gè)人衛(wèi)生。
11)保安人員要自覺接受隊(duì)容風(fēng)紀(jì)檢查。
5、行為舉止
1)用語(yǔ)文明。
在值勤中與人交談時(shí), 態(tài)度要和善,語(yǔ)氣要親切, 言辭要得體,給人以禮貌表示。
保安員值勤文明用語(yǔ)很多,如檢查驗(yàn)證時(shí),應(yīng)說'請(qǐng)出示您的證件';
須進(jìn)行登記時(shí)說'麻煩您登記一下';
如遇對(duì)方不友好時(shí)說'請(qǐng)不要生氣,有話好好說';
遇對(duì)方表示感謝時(shí), 應(yīng)說'不用謝, 這是我們應(yīng)該做的'等等。
2)坐姿大方。
在值勤中, 坐姿要舒展、自然和大方。
坐時(shí)上體要挺直, 勿彎腰駝背, 不要垂肩、搖腿、蹺腳、晃身子,雙膝應(yīng)并攏,雙手不可隨意扶拉桌、椅,與人交談時(shí),更應(yīng)坐得端正,兩眼平視對(duì)方, 顯得精神飽滿。
3.)站姿端莊。
站立值勤時(shí),應(yīng)收腹、直腰、挺胸,雙肩稍后放平,雙臂自然下垂,保持身體端正,給人一種輕松自然感覺, 體現(xiàn)出保安員的雄姿。
切忌站得東歪西邪,弓背凸肚。
4)行走穩(wěn)健。
行走時(shí),身體要直立, 抬頭挺胸, 平視前方,兩腿有節(jié)奏地交替向前邁進(jìn),步伐應(yīng)自然、穩(wěn)健。
在公共場(chǎng)合行走,要遵守交通規(guī)則;
行人之間要禮讓;
與人交談時(shí)要靠邊站立;
兩人走路時(shí)不要勾肩搭背;
穿制服走路時(shí),不要吃東西、吸煙和將手插在褲兜內(nèi)。
5)談話自然。
保安員無論在任何場(chǎng)合談話中, 態(tài)度要誠(chéng)懇大方, 親切自然, 語(yǔ)辭平和。
問候注意使用禮貌語(yǔ)言。
切忌裝腔作勢(shì),高聲談笑,大呼小叫。
6)舉止應(yīng)大方得體,與人交談時(shí)應(yīng)平視對(duì)方,不要左顧右盼。
7)遇上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或有客來訪,門崗應(yīng)敬禮,其他崗位應(yīng)即時(shí)相迎并問好,先將來訪人員入座后,自己方可坐下;
來客告辭,應(yīng)起身移步相送。
8)注意檢查和保持儀表整潔,但不得當(dāng)眾整理個(gè)人衣物。
9)對(duì)業(yè)主或來訪人員提出的詢問、疑難、要求、意見,要耐心傾聽,在不違背公司規(guī)章制度和保密制度的原則下,盡量說明(對(duì)自己無把握回答的應(yīng)婉轉(zhuǎn)的表示歉意,聯(lián)系相關(guān)人員給予解答,或留下聯(lián)系方式,限時(shí)予以回復(fù))。
6、保安員職業(yè)道德規(guī)范
1)保安人員應(yīng)具備的職業(yè)道德忠于職守、勇于奉獻(xiàn): 保安服務(wù)職業(yè)的特保安要求保安人員在任何時(shí)候、任何情況下都必須忠于職守,嚴(yán)守工作紀(jì)律,對(duì)工作極端負(fù)責(zé),認(rèn)真履行保安人員的義務(wù),在工作中要以國(guó)家利益、人民利益、服務(wù)單位的利益為重,關(guān)鍵時(shí)刻能夠挺身而出,同擾亂社會(huì)秩序,侵害國(guó)家和人民利益的行為進(jìn)行斗爭(zhēng)。
2)熱愛本職工作,精益求精: 高尚的職業(yè)道德和良好的職業(yè)修養(yǎng)既來自保安人員對(duì)自身職業(yè)的深刻理解和執(zhí)著熱愛,也來自于對(duì)專業(yè)知識(shí)的認(rèn)真鉆研和刻苦學(xué)習(xí),它要求保安人員在工作發(fā)揚(yáng)敬業(yè)精神,認(rèn)真學(xué)習(xí)和鉆研業(yè)務(wù),對(duì)工作精益求精。
3.)熱心服務(wù),禮貌待人: 全心全意為人民服務(wù),為用戶服務(wù),是保安服務(wù)業(yè)的宗旨,也是保安服務(wù)業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下能夠贏得信譽(yù),占領(lǐng)市場(chǎng)的主要保證。
4)清政廉潔,奉公守法: 保安人員作為協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會(huì)治安的一支輔助力量,應(yīng)具有較強(qiáng)的遵紀(jì)守法意識(shí)和清政廉潔的高尚品質(zhì),要求別人遵守的規(guī)章制度首先自身要嚴(yán)格遵守,不屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)的事情,絕不越權(quán)去做,監(jiān)守自盜,以權(quán)謀私、徇私舞弊、貪污受賄等行為是國(guó)家法律所不允許的。
5)遵守社會(huì)公德 :保安人員作為社會(huì)的一個(gè)群體,無論在工作崗位上,還是在日常社會(huì)活動(dòng)中,都應(yīng)該模范地遵守社會(huì)公德,原因?yàn)樯鐣?huì)公德以職業(yè)道德為基礎(chǔ),職業(yè)道德是社會(huì)公德在各個(gè)職業(yè)領(lǐng)域的延伸。
6)保安人員應(yīng)具備的素質(zhì)高度的警惕性: 警惕性主要要求保安具備高度的責(zé)任感,隨時(shí)警惕不法分子犯罪陰謀,及時(shí)揭露和打擊他們的種種違法行為。
7)高超的策略性: 策略性指保安在對(duì)敵斗爭(zhēng)中能揚(yáng)長(zhǎng)避短,避實(shí)就虛特別是防身時(shí)要充分發(fā)揮自己一方的長(zhǎng)處和優(yōu)勢(shì),隱蔽自己一方的短處和劣勢(shì),從而用較弱的力量戰(zhàn)勝犯罪分子。
8)防衛(wèi)的靈活性: 靈活性指在實(shí)際的格斗中,要求根據(jù)具體情況來決定使用哪種技術(shù)方法,或者交替使用一種或多種方法在一二招之內(nèi)將對(duì)方制伏。
7、各崗位人員服務(wù)用語(yǔ)規(guī)范
1)對(duì)來訪人員說:您好,請(qǐng)問您上哪樓哪座'請(qǐng)出示您的證件' 2)當(dāng)被訪人無人接聽時(shí)應(yīng)對(duì)來訪者說:'對(duì)不起,您要找的人不在,請(qǐng)稍后與他聯(lián)系,好嗎' 3.)當(dāng)來訪人員離開時(shí)應(yīng)說'謝謝您的合作,歡迎您再來','再見'。
4)對(duì)違章行車者說'對(duì)不起,我們這里是單行線,請(qǐng)您按規(guī)定方向行駛''謝謝您合作'
5)對(duì)違章行車應(yīng)說'對(duì)不起,消防通道禁止停車,請(qǐng)您將車泊在車位里好嗎'
6)對(duì)車場(chǎng)內(nèi)閑雜人員說'您好,為確保您的安全,請(qǐng)您不要在車場(chǎng)玩耍''多謝您的合作'
7)對(duì)車輛出車時(shí)應(yīng)說'您好,您的車位使用費(fèi)用 元''這是您的收據(jù),祝您一路順風(fēng)'
8)當(dāng)車輛進(jìn)車時(shí)應(yīng)說' 請(qǐng)您將門窗鎖好,貴重物品隨身帶走,不要放在車內(nèi)
8、接聽電話
1)所有來電,在鈴聲響3聲之內(nèi)接聽。
2)拿起電話后,先致簡(jiǎn)單問候,自報(bào)公司部門,語(yǔ)言親切柔和。
3.)認(rèn)真傾聽對(duì)方講話,需要時(shí)應(yīng)詳細(xì)記錄對(duì)方通知或留言的事由、時(shí)間、地點(diǎn)、姓名,并向?qū)Ψ綇?fù)述一遍。
4)通話完畢后,向?qū)Ψ奖硎靖兄x,等對(duì)方放下電話后,再輕放下電話。
5)上班時(shí)間,一般不得打(傳)私人電話,如有急事,通話時(shí)間不得超過3分鐘。
6)打出電話時(shí),應(yīng)預(yù)先整理好電話內(nèi)容,語(yǔ)言簡(jiǎn)練,明了。
9.服務(wù)規(guī)范:
1)注重禮儀:是對(duì)用戶和同事最基本的態(tài)度。
要面帶笑容,使用敬語(yǔ),'請(qǐng)'字當(dāng)頭,'謝'字不離口,接電話時(shí)先說'您好'。
做到用戶第一,熱情有禮。
2)講究效率:提供高效率的服務(wù),關(guān)注工作上的每一個(gè)細(xì)節(jié),急用戶所急,為用戶排憂解難,籍以贏得用戶的滿意及公司聲譽(yù)。
3.)工作責(zé)任:無論是常規(guī)的服務(wù)還是正常的管理工作,都應(yīng)盡責(zé),一切務(wù)求得到圓滿的效果,給用戶以效率快和服務(wù)佳的良好印象。
4)搞好協(xié)作:是管理的重要因素之一。
各部門之間,員工之間應(yīng)互相配合、真誠(chéng)協(xié)作,不得互相推卸,應(yīng)同心協(xié)力解決疑難,維護(hù)公司的聲譽(yù)。
5)誠(chéng)實(shí)守信:誠(chéng)實(shí)守信是管理人員必須具有的品德。
有事必報(bào),有錯(cuò)必改,不得謊報(bào)虛情,不得文過飾非、陽(yáng)奉陰違、誣陷他人。
若員工向公司提供個(gè)人資料不準(zhǔn)確,由此造成的個(gè)人權(quán)益受損,概由員工本人負(fù)責(zé)。
公司將追究該員工因此行為而引致公司利益受到損失的責(zé)任。
第2篇 物業(yè)安保員儀容儀表管理規(guī)范
為使安保員上崗時(shí)保持良好的形象,特對(duì)安保員儀容儀表管理制定如下規(guī)范:
1、上崗時(shí)應(yīng)統(tǒng)一著裝,系好領(lǐng)帶,佩戴上崗證,不得披衣、敞懷、挽袖、卷褲腿、歪戴帽、穿拖鞋或布鞋,不得將任何物體夾于腋下;
2、不留長(zhǎng)發(fā),蓄發(fā)不得露于帽檐外,不留長(zhǎng)鬢角、長(zhǎng)指甲,不得染發(fā)、燙發(fā)或紋身,不得佩戴飾物,不戴眼鏡;
3、立時(shí)要抬頭挺胸,不得彎腰駝背,不得東倒西歪,前俯后仰,站立按軍姿標(biāo)準(zhǔn)站立,行進(jìn)時(shí)二人成行,三人成列,步伐統(tǒng)一;
不得勾肩搭背、袖手、雙手插腰或?qū)⑹植迦胍麓?不準(zhǔn)邊執(zhí)勤邊吸煙、吃零食、看書報(bào),不準(zhǔn)哼歌曲、吹口哨;
不得隨地吐痰,亂丟雜物;
6、注意個(gè)人衛(wèi)生。
第3篇 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理成本測(cè)算規(guī)范
物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理成本測(cè)算
物業(yè)概況
1、 用地面積:9984.85m2
2、 總建筑面積:23470m2
3、 地上建筑面積:19970 m2
4、 地下建筑面積:3500 m2
5、 建筑占地面積:4450m2
6、 建筑密度:44.6%
7、 建筑容積:2.00
8、 綠化率:30.4%
9、 商鋪:9000 m2
10、商務(wù)公寓:10970 m2
11、停車位:92
二、 人員配置架構(gòu)設(shè)置
說明:1、商務(wù)間共計(jì)214間,在初期按40%的入住計(jì)算,即85間。按每個(gè)服務(wù)員做13間計(jì)算則需7名/班×2班=14人。
2、總?cè)藬?shù)控制在65人以內(nèi)。
三、物管費(fèi)的成本測(cè)算
1、 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。
(1) 人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn):見表(01)
人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)表(01)
序 號(hào) 項(xiàng) 目 人 數(shù)(人) 工資標(biāo)準(zhǔn)(元/月) 總額(元/月)
一 管理人員 13 2346.00 30500.00
四 維修人員 5 1000.00 5000.00
二 收費(fèi)員 3 800.00 2400.00
五 治安員 20 750.00 15000.00
三 服務(wù)員 14 600.00 8400.00
六 保潔員 6 550.00 3300.00
七 合計(jì) 61 / 64600.00
(2)費(fèi)用測(cè)算
管理/服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)測(cè)算見表(02)
工資福利費(fèi)測(cè)算表(02)
序 號(hào) 項(xiàng) 目 金額(元/月) 依 據(jù) 測(cè)算結(jié)果(元/月.m2)
一 基本工資 64600.00 / 3.234
二 福利費(fèi) 20341.50 注(1) 1.148
三 加班費(fèi) / / 暫不計(jì)
四 服裝費(fèi) 1625 注(2) 0.081
五 合計(jì) 79166.50 / 4.463
注(1): 福利費(fèi)為工資總額的35.5%, 其中福利基金占工資總額的14%;教育基金占工資總額的1.5%;社會(huì)保險(xiǎn)占工資總額的20%。
注(2): 服裝按年均300元/人計(jì)算,則每月分?jǐn)倿?
65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)
2、 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)
(1) 采用總體匡算思路進(jìn)行測(cè)算。住宅建造成本按1200元/m2計(jì)算,公共設(shè)施、設(shè)備建造成本統(tǒng)一按30%計(jì)取,折舊年限按25年計(jì)算,維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提取。則:
維修保養(yǎng)費(fèi)=[(1200元/m2×30%)÷(25年×12月/年)] ×40% =(360÷300)×40% =0.48元/月.平方米
(2)公共照明所用電為(晚間19:00分至次日清晨7:00分為開燈時(shí)間,共計(jì)12小時(shí),如本物業(yè)有200盞燈60瓦計(jì)算)。則:每日所用電費(fèi)為:
(60瓦/盞×200盞×12小時(shí)×30日/月)×1.10元/千瓦/小時(shí)
=4320千瓦/小時(shí)×1.10元/千瓦/小時(shí)
=4752.00元/月
分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。
(3)電梯運(yùn)行電費(fèi)為:每部電梯按5千瓦/小時(shí)每天運(yùn)行12小時(shí)計(jì)算則運(yùn)行電費(fèi)為:
(4部×5千瓦/小時(shí)×12小時(shí)×30天/月)×1.10元/千瓦/小時(shí)
=7200千瓦/小時(shí)×1.10元/千瓦/小時(shí)
=7920元/月
分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。
維修保養(yǎng)費(fèi)用為;每層每月按50元計(jì)算則為:
(4部×7層)×50元/層/月
=28×50
=1400元/月
分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。
3、 綠化管理費(fèi):
小區(qū)綠化面積為3035m2, 綠化管理費(fèi)測(cè)算見表(3)
綠化管理測(cè)算表(3)
序 號(hào) 項(xiàng) 目 測(cè)算依據(jù) 金額(元) 測(cè)算結(jié)果(元/月.m2)
1 綠化工具費(fèi) 400元/年 400.00 0.010
2 勞保用品費(fèi) 400元/年 400.00 0.010
3 綠化用水費(fèi) 1噸/ m2.年, 1.35元/噸 4097.25 0.017
4 農(nóng)藥化肥費(fèi) 0.10元/ m2.年 303.50 0.001
5 景觀再造費(fèi) 0.10元/ m2.年 303.50 0.001
6 合 計(jì) / / 0.039
4、 清潔衛(wèi)生費(fèi)
清潔衛(wèi)生費(fèi)測(cè)算見表(04)
清潔衛(wèi)生費(fèi)測(cè)算見表(04)
序 號(hào) 項(xiàng) 目 測(cè)算依據(jù) 金額(元) 測(cè)算結(jié)果(元/月.m2)
1 工具購(gòu)置費(fèi) 300元/人.年 1800.00 0.008
2 勞保用品費(fèi) 300元/人.年 900.00 0.008
3 化糞池清掏費(fèi) (注4) 3000.00 0.013
4 垃圾外運(yùn)費(fèi) 2880元/年 2880.00 0.012
5 水箱清洗 / / /
6 合 計(jì) / / 0.041
注(4):化糞池清掏費(fèi)全年共計(jì)約為:3000元。
5、 保安費(fèi):
保安費(fèi)用測(cè)算見表(05)
保安費(fèi)測(cè)算表(05)
序 號(hào) 項(xiàng) 目 測(cè)算依據(jù) 金額(元/年) 測(cè)算結(jié)果(元/月m2)
1 裝備費(fèi) 250元/人.年 5000.00 0.020
2 人身保險(xiǎn)費(fèi) (暫不計(jì)) / /
3 房租費(fèi) (暫不計(jì)) / /
4 合 計(jì) / / 0.020
6、 辦公費(fèi):(全年開支辦公費(fèi)約12萬元)
辦公費(fèi)=12萬元÷(12月×19970平方米)
=0.501元/月.平方米
7、 固定資產(chǎn)折舊費(fèi):
固定資產(chǎn)總額為100萬元,平均折舊年限為5年,即:
固定資產(chǎn)折舊費(fèi)為:100萬元÷(12月/年.月×5年×19970m2)
=0.834元/月.平方米
8、 利潤(rùn):
利潤(rùn)取5%,則
利潤(rùn)=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834)×5%
=7.04×5%
=0.352元/月.平方米
9、 法定稅費(fèi):
兩稅一費(fèi)為前八項(xiàng)之和的5.75%,則
稅費(fèi)=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352)×5.57%
=7.392×5.75%
=0.425元/月.平方米
10、 合計(jì):經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)匯總表見(06)
經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)匯總表(1-6)
序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額(元/月.平方米) 費(fèi)用所占比例
1 工資福利費(fèi) 4.463 57%
2 維修費(fèi) 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%
3 綠化管理費(fèi) 0.039 05%
4 清潔衛(wèi)生費(fèi) 0.041 0.5%
5 保安費(fèi) 0.020 0.2%
6 辦公費(fèi) 0.501 6.4%
7 折舊費(fèi) 0.834 10.5%
8 利 潤(rùn) 0.352 4.5%
9 法定稅費(fèi) 0.425 5.4%
10 合 計(jì) 7.817 100%
11、 車場(chǎng)管理費(fèi)收入的補(bǔ)貼:
機(jī)動(dòng)車輛車位約為92個(gè),每個(gè)車位管理費(fèi)為(平均)50元/月/位,則每月的停車收入為:4600元。
分?jǐn)偽飿I(yè)管理費(fèi)=4600÷19970m2
=0.230元/月.平方米
用測(cè)算出的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)減去補(bǔ)貼費(fèi)用,則每平方米經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)為:
經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)=7.817-0.230
第4篇 物業(yè)管理白蟻防治工作規(guī)范
物業(yè)管理中的白蟻防治工作
1.接管前的工作
物業(yè)公司在接管進(jìn)駐管轄區(qū)開展管理工作前,應(yīng)摸清情況,做到知己知彼,心中有數(shù)。 要詳細(xì)地了解該轄區(qū)范圍內(nèi)的情況,包括物業(yè)管理區(qū)域所在地的地理情況,如地形、地貌及其變化情況,植被的變化情況,該地區(qū)白蟻疫情,房屋建筑的結(jié)構(gòu),建造時(shí)有無進(jìn)行白蟻預(yù) 防處理,住用戶的家庭裝飾情況,以及在裝飾時(shí)有沒有進(jìn)行白蟻預(yù)防處理等等。根據(jù)詳細(xì)了解到的情況,確定白蟻防治管理措施,并編入到該管轄區(qū)的具體管理方案中去。估算出實(shí)施 這些措施所需的資金預(yù)算,根據(jù)資金預(yù)算同甲方商談并獲得共識(shí),為今后順利開展工作打下良好的基礎(chǔ)。
2.接管后的工作
①白蟻防治知識(shí)的普及與宣傳。白蟻危害活動(dòng)十分隱蔽,通常很少能被人們發(fā)現(xiàn),所以 直到今天仍有許多人對(duì)它及其危害一無所知。為了使廣大居民都對(duì)白蟻其危害有所認(rèn)識(shí)和了解,樹立并不斷增強(qiáng)對(duì)白蟻危害的防范意識(shí),物業(yè)公司進(jìn)駐管轄區(qū)開始其管理職能后,開展 白蟻防治工作的第一件事,就是開設(shè)宣傳專欄,用圖文并茂的形式,通俗易懂的文字,生動(dòng)活潑的內(nèi)容,宣傳和普及白蟻及其防治知識(shí)。尤其是在每年白蟻分飛繁殖的季節(jié)里,更應(yīng)該 做好這方面的輿論宣傳工作。通過宣傳和普及知識(shí),讓廣大群眾能識(shí)別白蟻,能進(jìn)行簡(jiǎn)單的自查,以及發(fā)現(xiàn)白蟻后如何與防治專業(yè)機(jī)構(gòu)取得聯(lián)系和幫助等。
②居室裝修白蟻預(yù)防的宣傳與管理。從我國(guó)改革開放以來,人民生活水平不斷提高。幾 乎所有入住新居的人們都會(huì)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)承受能力,在入住前對(duì)自己的居室進(jìn)行不同裝修。由于人們對(duì)白蟻危害缺乏應(yīng)有的認(rèn)識(shí),在考慮自己生活的舒適時(shí),往往忽略了對(duì)白蟻危害 的預(yù)防。這就需要宣傳和解釋,使他們明白一定要對(duì)裝飾結(jié)構(gòu)和飾件進(jìn)行白蟻預(yù)防處理。同時(shí)還要對(duì)進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)的裝飾材料加強(qiáng)檢查管理,不允許任何帶有白蟻及其危害的物品進(jìn)入轄 區(qū)范圍。此外,還應(yīng)對(duì)居室裝修所產(chǎn)生的廢棄物進(jìn)行有序的管理,不準(zhǔn)隨意棄置。
③室外環(huán)境的整體預(yù)防和治理。轄區(qū)的白蟻防治除了所有房屋建筑外,還應(yīng)把花草樹木 的白蟻防治和其他附屬設(shè)施的白蟻危害防治也列入到轄區(qū)的整體防治規(guī)劃中去。這就需要有一個(gè)全面的、各種措施相結(jié)合的綜合性防治方案。比如綠化美化場(chǎng)地地基的白蟻預(yù)防處理, 樹木定植穴的白蟻預(yù)防處理,在白蟻分飛繁殖季節(jié),設(shè)置誘蟲燈誘捕白蟻的長(zhǎng)翅成蟲等等。
④嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)法令,把好防治關(guān)。為了確保白蟻防治的施工質(zhì)量,目前我國(guó)白蟻 防治工作已經(jīng)有了一系列的管理法規(guī),比如白蟻防治從業(yè)機(jī)構(gòu)必須具有合格的資質(zhì),并持有上級(jí)主管行政管理機(jī)構(gòu)核發(fā)的相應(yīng)資質(zhì)證書,才能按照資質(zhì)證書上規(guī)定的等級(jí),從事相應(yīng)的 防治業(yè)務(wù);白蟻防治從業(yè)人員則必須具備有關(guān)部門核發(fā)的上崗證書,方能從事白蟻防治工作等等。因此,物業(yè)管理公司進(jìn)行白蟻防治工作時(shí),應(yīng)熟悉這些法規(guī),在管理中不折不扣地按 照這些法規(guī)的規(guī)定行事,確保群眾的利益。
第5篇 物業(yè)管理服務(wù)中心崗位季務(wù)規(guī)范用語(yǔ)
信報(bào)崗規(guī)范用語(yǔ)
1、“先生/小姐:您好!這是您處室的郵件,請(qǐng)您核對(duì)一下?！?/p>
2、“請(qǐng)您在這里簽字。“
3、當(dāng)報(bào)紙或雜志份數(shù)出錯(cuò)時(shí):
“對(duì)不起,先生/小姐,我再去核對(duì)一下,10分鐘后答復(fù)您?！?/p>
4、當(dāng)報(bào)社送報(bào)發(fā)生延遲時(shí):
“先生/小姐,您好,今天報(bào)社可能出現(xiàn)意外,以至報(bào)紙還沒送到,我再打電話去了解一下情況,如果報(bào)紙一到,我立即為您送來?！?/p>
5、“謝謝您,再見!”
接聽電話時(shí)的規(guī)范用語(yǔ)
1、“您好!前臺(tái)接待處!”
2、“請(qǐng)問您貴姓”
3、“請(qǐng)問有什么可以幫您的嗎”
當(dāng)聽不清楚對(duì)方說的話時(shí):
1、“對(duì)不起,先生/小姐,你剛才講的問題我沒有聽清楚,請(qǐng)您重復(fù)一遍好嗎”
2、“先生/小姐,您還有別的事嗎”
3、“對(duì)不起,先生/小姐,我把您剛才說的再重復(fù)一遍,看要不要”
4、“您能聽清楚嗎”
當(dāng)對(duì)方要找的人不在時(shí):
1、“對(duì)不起,他(她)不在,有什么事需要我轉(zhuǎn)告他(她)嗎”
2、“謝謝您,再見”
打出電話時(shí)的規(guī)范用語(yǔ)
1、“先生/小姐,您好!這里是前臺(tái)接待處,麻煩您找**先生(小姐)。”
當(dāng)要找的人不在時(shí):
“您能替我轉(zhuǎn)告他(她)嗎”
“謝謝您,再見。”
接聽用戶電話投訴時(shí)的規(guī)范用語(yǔ)
1、“先生/小姐,您好!前臺(tái)接待處!”
2、“請(qǐng)問您是哪個(gè)處室”
3、“請(qǐng)告訴我詳情,好嗎”
4、“對(duì)不起,先生/小姐,我立即處理這個(gè)問題,大約在某某時(shí)間(視情況而定)給您答復(fù),請(qǐng)問怎樣與您聯(lián)系”
5、“您放心,我們會(huì)立即采取措施,使您滿意?！?/p>
6、“很抱歉,給您添麻煩了。”
7、“謝謝您的意見。”
用戶來訪投訴時(shí)規(guī)范用語(yǔ)
1、“先生/小姐,您好!請(qǐng)問我能幫您什么嗎”
2、“先生/小姐,請(qǐng)問您貴姓”
3、“您能把詳細(xì)的情況告訴我嗎”
4、“很抱歉,給您添麻煩了?！?/p>
如職權(quán)或能力不能解決時(shí):
“對(duì)不起,先生/小姐,您反映的問題由于某原因(說明理由)暫時(shí)無法解決,我會(huì)把您的情況向公司領(lǐng)導(dǎo)反映,盡快給您一個(gè)滿意的答復(fù),請(qǐng)問怎樣與您聯(lián)系”
當(dāng)投訴不能立即處理時(shí):
“對(duì)不起,讓您久等了,我會(huì)馬上把您的意見反饋到有關(guān)部門處理,大約在某某時(shí)間給您一個(gè)答復(fù),請(qǐng)您放心,請(qǐng)問怎樣與您聯(lián)系”
“謝謝您的意見。”
用戶辦理雨傘、手推車借用時(shí)規(guī)范用語(yǔ)
“先生/小姐,請(qǐng)問我能幫您什么嗎”
如是借用雨傘時(shí):
“請(qǐng)問您處室名稱、姓名、聯(lián)系電話?！币?yàn)橛陚愕慕栌弥会槍?duì)大廈的用戶。
“請(qǐng)問您需要幾把傘”
如是借用手推車時(shí):
“請(qǐng)問您的辦公電話(本大廈內(nèi)用戶)或請(qǐng)問您的聯(lián)系電話(大廈來訪客戶)”
勸阻用戶在公共地方堆放貨物時(shí)的規(guī)范用語(yǔ)
1、“先生/小姐,您好,對(duì)不起,打擾您一下,請(qǐng)問這些物品是您的嗎”
2、“不好意思,因?yàn)檫@里是公共地方,來往的人比較多,我們幫您移放在某某您看行嗎”
3、“謝謝您!”
用戶室內(nèi)工程報(bào)修時(shí)規(guī)范用語(yǔ)
1、“您好,管理處,請(qǐng)問您室內(nèi)哪里要維修”
2、“您可以留下您的姓名和聯(lián)絡(luò)電話以方便維修嗎
3、“謝謝您的合作,我們將盡快派人替您維修,大約在10分鐘內(nèi)給您一個(gè)答復(fù)。”
用戶辦理使用專用貨梯規(guī)范用語(yǔ)
1、“您好,管理處,請(qǐng)問您什么時(shí)間需要使用專用貨梯”
2、“您可以留下您的姓名和聯(lián)系電話以方便聯(lián)系嗎”
3、“謝謝您,我們會(huì)按您要求的時(shí)間將專用貨梯停在一樓。”
勸阻客人使用客梯運(yùn)貨
或用手推車在大堂拖拉貨物時(shí)的規(guī)范用語(yǔ)
1、“先生/小姐,您好!請(qǐng)您使用貨梯運(yùn)貨,因客梯未加保護(hù)層,運(yùn)貨容易刮花客梯,如果您轉(zhuǎn)乘貨梯不方便的話,我可以幫您將貨物搬到貨梯間,請(qǐng)您配合一下?！?/p>
2、“先生/小姐,您好!您使用的手推車車輪在運(yùn)行中發(fā)出的響聲太大,您可否換一部手推車或者放慢腳步,以免影響樓層客戶的正常工作。”
3、“先生/小姐,您好!您手推車擺放的貨物過高,容易倒下發(fā)生意外,請(qǐng)您分兩次搬,好嗎”
4、“謝謝您的合作。”
5、“先生/小姐,您好!請(qǐng)您不要在走道拖著貨物走,這樣容易損壞地面,請(qǐng)您使用手推車或?qū)⒇浳锾岬截浱蓍g,好嗎如果您不介意的話,我可以幫您一下?！?/p>
6、“謝謝您的合作。”
回訪用戶時(shí)規(guī)范用語(yǔ)
1、“先生/小姐,您好!我是大廈物業(yè)管理處的,就您提出的建議我們向您進(jìn)行回訪?！?/p>
2、“謝謝您的建議,我會(huì)馬上把您的意見反饋到有關(guān)部門處理,大約在**小時(shí)內(nèi)給您一個(gè)答復(fù)?！?/p>
3、“先生/小姐,請(qǐng)問您貴姓”
4、“謝謝您,給您添麻煩了?！?/p>
阻止送餐人員及送菜人員乘坐客梯規(guī)范用語(yǔ)
1、“先生/小姐,您好!請(qǐng)您乘坐貨梯,因客梯地面未加保護(hù)層,您送的東西容易污損客梯地面,如果您轉(zhuǎn)乘貨梯不方便的話,我可以幫您將貨物搬進(jìn)貨梯間,請(qǐng)您配合一下。”
2、“謝謝您的合作?！?/p>
電梯崗禮貌用語(yǔ)
“先生/小姐,您好,這邊有電梯?！?/p>
或
“先生/小姐,您好,對(duì)不起,電梯剛上去,請(qǐng)您稍等一會(huì)兒。
“先生/小姐,您好,1樓到了,請(qǐng)這邊走?！?/p>
巡樓崗禮貌用語(yǔ)
“先生/小姐,您好。”
―― 如客戶提出問題或要求時(shí)
“謝謝您的意見和要求,我會(huì)盡快向有關(guān)部門反映,盡快給您一個(gè)答復(fù)。”
前臺(tái)崗禮貌用語(yǔ)
“先生/小姐,您好,請(qǐng)問有什么可以幫您嗎”
―― 客人如果來拜訪
“先生/小姐,請(qǐng)問您貴姓”
“對(duì)不起,請(qǐng)您稍等,我們幫您聯(lián)系。”
―― 如聯(lián)系到被訪人,被訪人忙,推辭不接見
“對(duì)不起,**先生/小姐,他(她)現(xiàn)在不在辦公室,請(qǐng)您下次再與他(她)聯(lián)系。”
―― 如聯(lián)系不到被訪人
“對(duì)不起,**先生/小姐他(她)現(xiàn)在不在辦公室,您請(qǐng)稍等一下,我們?cè)倮^續(xù)為您聯(lián)系?！?/p>
―― 如被訪人已聯(lián)系好
“**先生/小姐,請(qǐng)您在這里登記,填上您的來訪單位及各項(xiàng)內(nèi)容,在離開大廈之前,請(qǐng)您讓對(duì)方簽名后交回前臺(tái),謝謝您!請(qǐng)您由這邊乘電梯上去?！?/p>
―― 當(dāng)客戶將物品(來訪登記本b頁(yè)及臨時(shí)出入卡)交回前臺(tái)時(shí)
“謝謝您先生/小姐,請(qǐng)您慢走?！?/p>
會(huì)務(wù)崗禮貌用語(yǔ)
“先生/小姐,您好,請(qǐng)問您是來參加**處室會(huì)議的嗎請(qǐng)您往這邊走,**會(huì)議室在這邊?！?/p>
“先生/小姐,您好,這是您的茶,請(qǐng)慢用?！?/p>
“先生/小姐,您好,如果需要幫助的話請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們會(huì)盡可能幫您?！?/p>
第6篇 物業(yè)管理知識(shí)--禮儀規(guī)范篇
物業(yè)管理知識(shí)學(xué)習(xí)--禮儀規(guī)范篇
001禮儀的涵義是:禮的本意是敬神,泛指特定民族、人群或國(guó)家基于歷史傳統(tǒng)而形成的,以確立、維護(hù)社會(huì)等級(jí)秩序?yàn)楹诵膬?nèi)容的價(jià)值觀念、道德規(guī)范以及與之相適應(yīng)的典章制度、行為方式。規(guī)范自身形式的禮,稱為禮儀。規(guī)范對(duì)他人態(tài)度和行為的禮,稱為禮貌。禮節(jié)是禮貌的具體體現(xiàn)。
002物業(yè)管理工作中禮儀接待服務(wù)工作必須注意的問題:注意禮節(jié),講究原則;一視同仁,舉止得當(dāng);嚴(yán)于律己,寬于待人。
003禮儀接待服務(wù)工作中最基本的禮儀有兩大類:一類是體現(xiàn)在語(yǔ)言上的禮節(jié),有稱呼禮節(jié)、問候禮節(jié)、應(yīng)答禮節(jié);另一類是體現(xiàn)在行為舉止上的禮節(jié),有迎送禮節(jié)、操作禮節(jié)和次序禮節(jié)。
004儀表、儀容的基本要求是:儀表即人的外表,它包括容貌、姿態(tài)、服飾三個(gè)方面。儀容主要是指人的容貌。
005儀態(tài)的涵義是:指人在行為中的姿勢(shì)和風(fēng)度。
006儀態(tài)的具體要求有:站姿;坐姿;步姿;手勢(shì);表情。
007物業(yè)管理禮儀接待工作的主要規(guī)程是:接待服務(wù),應(yīng)思想集中、精神飽滿、真誠(chéng)微笑、著裝整齊,儀表、儀容端莊、整潔,熱情問候、一視同仁、依次接待.讓人感到你是樂于助人的,做到百問不厭,有問必答。
第7篇 社區(qū)物業(yè)綜合管理內(nèi)容規(guī)范
社區(qū)物業(yè)綜合管理內(nèi)容
(1)每年年初由客戶服務(wù)部制定**國(guó)際社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃,總經(jīng)理與各部門簽訂責(zé)任狀,由各部門主管負(fù)責(zé)組織實(shí)施;
(2)由工程部負(fù)責(zé)每半年一次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查,根據(jù)普查結(jié)果制定大中小修,維修計(jì)劃,由工程部負(fù)責(zé)組織實(shí)施;
(3)**國(guó)際社區(qū)內(nèi)設(shè)立24小時(shí)報(bào)修及服務(wù)電話,白天設(shè)有專職行政管理員負(fù)責(zé)接待業(yè)主來訪,處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù),受理住戶的咨詢和投訴;夜間有2個(gè)主管以上管理人員及6個(gè)以上維修人員值班,處理各種急迫性報(bào)修,水、電等急迫性報(bào)修15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng);
(4)根據(jù)入住情況,協(xié)助召開業(yè)主大會(huì)并配合其運(yùn)作;
(5)在社區(qū)設(shè)立健全的管理規(guī)章制度,服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善,物業(yè)管理檔案資料齊全,管理規(guī)范;
(6)負(fù)責(zé)協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì),每半年公布一次費(fèi)用支出情況,公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn);
(7)應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行現(xiàn)代化管理;
(8)全體員工統(tǒng)一著公司制服,佩帶有物業(yè)公司胸牌,物業(yè)管理員和特殊工種持相關(guān)證書上崗;
(9)每一年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率問卷調(diào)查,促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高,征求意見用戶不低于總戶數(shù)的95%,滿意率達(dá)到98%以上。
(10)建立應(yīng)對(duì)各種公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案,包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等,一旦發(fā)生,能隨時(shí)投入運(yùn)行。
第8篇 小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)及服務(wù)內(nèi)容規(guī)范
住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)及服務(wù)內(nèi)容
一、前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
前期介入和物業(yè)接管驗(yàn)收是搞好今后物管工作的前提條件,我司將跟進(jìn)以下項(xiàng)目:
1、 參與整體工程的甲乙方交接驗(yàn)收;
2、 物業(yè)的接管驗(yàn)收及問題的整改、督促;
3、 接受業(yè)主入住前的相關(guān)咨詢;
二、業(yè)主入住管理
1、 辦理業(yè)主入住及接房的相關(guān)手續(xù);
2、 對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進(jìn)行管理。
三、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
1、公共性服務(wù)
公共性服務(wù)提供常規(guī)性服務(wù),是為了維護(hù)**小區(qū)的整潔、環(huán)境的美化、業(yè)主,商戶的生活方便而提供不可少的、經(jīng)常性的服務(wù)項(xiàng)目:
(1)清潔衛(wèi)生管理;
(2)綠化日常維護(hù)管理;
(3)治安管理;
(4)共用蓄水池的維護(hù)管理;
(5)水電管理;
(6)排污設(shè)施管理;
(7)道路維修管理;
(8)房屋共用部位的日常養(yǎng)護(hù)維修;
(9)物業(yè)檔案資料管理;
(10)車輛停放及交通秩序管理;
(11)安排社區(qū)文化活動(dòng),協(xié)助政府宣傳教育;
(12)代收代交水電氣費(fèi)(移交后除外);
(13)根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項(xiàng)目。
2、特約性服務(wù)
特約性服務(wù)指提供公共性服務(wù)以外的,為滿足業(yè)戶的個(gè)別需求,
受其委托而提供的服務(wù)
(1)日常家居設(shè)施維修
包括:維修戶內(nèi)供用電設(shè)備、門窗維修、廚具及衛(wèi)生潔具維修、
給、排水系統(tǒng)的維修等。
(2)家居清潔服務(wù)
包括:清潔家私、玻璃、燈飾等。
(3)家政服務(wù)
包括:提供代客訂票、送餐服務(wù)、保衛(wèi)等。
(4)租賃服務(wù)
包括:物業(yè)出租、轉(zhuǎn)讓、物業(yè)估價(jià)等。
四、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
1、房屋管理與維修
(1)房屋完好率達(dá)到底90%以上,樓宇外觀美觀、整潔,無改變
使用功能,無違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。
(2)房屋零修及時(shí)率達(dá)到95%以上,水電、電梯等設(shè)施隨報(bào)隨修,
房屋土建方面的問題接報(bào)后三天內(nèi)完成,維修合格率達(dá)98%以上。
(3)代收代繳各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)及水電氣費(fèi),收繳率達(dá)到90%以上。
2、設(shè)備管理
設(shè)備圖紙、檔案資料齊全,管理完善,可隨時(shí)查閱,配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員,維修和操作人員持證上崗。針對(duì)不同設(shè)備定期保養(yǎng)、
檢修、保持設(shè)備運(yùn)行正常并有針對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急措施,確保年無故障運(yùn)行時(shí)間達(dá)到95%以上。
3、供電系統(tǒng)
(1)保證24小時(shí)正常運(yùn)行,出現(xiàn)故障,立即排除。
(2)限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)戶,外線停電時(shí),自備發(fā)電機(jī)
送電不超過15分鐘。
4、消防系統(tǒng)
(1)消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全,完好無損,可隨時(shí)起用。
(2)訂有突發(fā)性火災(zāi)等緊急事件處理程序,設(shè)立消防疏散示意圖,
疏散通道暢通,照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好。
5、給排水系統(tǒng)
(1)定期對(duì)二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒,保持水池、
水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生,無二次污染隱患。
(2)設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。
(3)所有排水系統(tǒng)暢通,汛期道路無積水,樓內(nèi)、地下室及車庫(kù)
無積水、浸泡發(fā)生。
(4)遇有事故,維修人員能及時(shí)進(jìn)行搶修,無大面積跑水、泛水,
(5)無長(zhǎng)時(shí)間停水事故。
6、空調(diào)系統(tǒng)
(1)窗式及分體式空調(diào)按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一,排列有序。
7、市政公用設(shè)施管理
(1)公共配套服務(wù)設(shè)施完好,不隨意改變用途。
(2)公用照明、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全。
(3)交通車輛管理運(yùn)行有序,無亂停亂放現(xiàn)象。
8、綠化管理
定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、花木、建筑小品等進(jìn)行養(yǎng)護(hù),無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。
9、環(huán)境衛(wèi)生管理
(1)清掃保潔,垃圾日產(chǎn)日清,公共走道、地下室、天臺(tái)等所有
公共場(chǎng)所保持清潔,無隨意堆放雜物和占用。
(2)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌,亂貼、亂畫現(xiàn)象。
10、治安管理
(1)并實(shí)行24小時(shí)安全防范制度。
(2)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。
第9篇 物業(yè)綠化機(jī)具的管理規(guī)范
一、園林綠化機(jī)具的操作
1.非機(jī)械類園林工具的操作
(1)水管車使用操作
①將水管車出不端的母接口與水槍公接口對(duì)接直到聽到'嘀嗒'的聲音;
②將水管車入水端的母接口與水槍公接口對(duì)接直到聽到'嘀嗒'的聲音;
③打開馥郁來水開關(guān),手拿水槍對(duì)準(zhǔn)植物淋灑;
④淋水完畢,先將自來水開關(guān)關(guān)閉,再把水槍拔下,然后將入水口接口拔下;
⑤轉(zhuǎn)搖柄將水管收好,排出水管內(nèi)的水,然后將水管的出、入水口對(duì)接后收車。
(2)高枝剪及高枝鋸的使用
①使用高枝剪、高枝鋸時(shí),修剪桿與人體至少要成30度夾角,以免枝條掉下傷人;
②高枝剪修剪的剪口呈45度傾斜向分枝的外側(cè);
③使用高枝鋸鋸枝條時(shí),應(yīng)先從下向上鋸掉1/5以上,再?gòu)纳贤落?以免枝條斷下撕裂樹皮;
④若枝條太在,用高枝剪修剪困難時(shí),不應(yīng)強(qiáng)行修剪,應(yīng)用高枝鋸修剪;
⑤用完的高枝剪、高枝鋸應(yīng)做好刀口清潔衛(wèi)生后放入倉(cāng)庫(kù)保存好。
2.園林機(jī)器的使用操作
(1)旋刀剪草機(jī)及滾筒剪草機(jī)的操作要求
①檢查機(jī)油、汽沒是否正常,檢查刀盤等機(jī)器各部位是不是正常,不正常的應(yīng)處理正常后才能使用,并做好用前記錄;
②裝好草袋,依照不同機(jī)器的使用說明調(diào)節(jié)機(jī)器剪草高度;
③清除剪草區(qū)域內(nèi)的石塊及雜物,將工作區(qū)域的無關(guān)人員勸離;
④冷機(jī)起動(dòng)時(shí)先關(guān)閉風(fēng)門,然后將油門加到低檔位,拉動(dòng)起動(dòng)繩起動(dòng)再的開風(fēng)門;
⑤加油直到機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)正常后合上自走離合開始剪草;
⑥剪草結(jié)束后,先松開離合,再將油門調(diào)至停止檔;
⑦待機(jī)器刀盤完全停止運(yùn)轉(zhuǎn)后,方可清理機(jī)身內(nèi)外草渣,用水將機(jī)器沖洗干凈;
⑧檢查清潔空氣濾清器及機(jī)油;
⑨機(jī)器使用完畢后入倉(cāng)保管,并填寫《機(jī)器使用登記表》。
(2)汽墊剪草機(jī)使用操作要求:
①檢查燃料及機(jī)器各部分是否正常,做好用前記錄;
②按比例(機(jī)油與汽油之比為1:20至1:25)配好備用油;
③清除剪草區(qū)域雜草雜物,將工作區(qū)域內(nèi)的無關(guān)人員勸離;
④冷機(jī)啟動(dòng)時(shí)先關(guān)閉風(fēng)門,將油門調(diào)至低檔位后拉動(dòng)繩直動(dòng)機(jī)器;
⑤調(diào)好油門開始剪草,注意斜坡剪草時(shí)操作人員應(yīng)站在機(jī)器的上方;
⑥剪草完畢后清理現(xiàn)場(chǎng)草渣;
⑦清潔機(jī)械后入倉(cāng)保管,填寫《機(jī)器使用登記表》。
(3)割灌機(jī)的使用操作要求
①檢查機(jī)器燃油量及刀盤、背帶等各部位是否正常,裝好刀、繩;
②按比例(機(jī)油與汽油之比為1:20至1:25)配好備用燃油,穿戴好鞋、褲等保護(hù)裝備;
③清理修剪區(qū)域內(nèi)石塊雜物,將工作區(qū)域內(nèi)無關(guān)人員勸離,工作點(diǎn)5米內(nèi)不準(zhǔn)有無關(guān)人員;
④冷機(jī)啟動(dòng)時(shí)先關(guān)閉風(fēng)門,將油門調(diào)到低檔位,拉動(dòng)啟動(dòng)繩啟動(dòng)后打開風(fēng)門;
⑤背好機(jī)頭,左手緊握扶柄,右手握緊扶桿并用拇指將油門逐漸調(diào)大;
⑥機(jī)器轉(zhuǎn)速正常后,將刀盤稍微向左傾斜由右向左勻速修剪草坪及灌木;
⑦修剪完畢后,將油門調(diào)至最低點(diǎn),待刀盤停止運(yùn)轉(zhuǎn)后將機(jī)器輕放于地上,按停止健停機(jī);
⑧清理草渣及清潔刀盤,填寫《機(jī)器使用登記表》。
(4)綠籬機(jī)的使用操作要求
①檢查機(jī)器燃油量、按比例(機(jī)油與汽油的比例一般為1:20至1:25)配好備用油;
②將機(jī)器放于地上,冷機(jī)啟動(dòng)先關(guān)閉風(fēng)門,將油門調(diào)到小檔,用手指泵三下油,左手握緊后把手,右手拉動(dòng)啟動(dòng)繩起動(dòng),啟動(dòng)后打開風(fēng)門;
③右手握緊前把手,左手握緊后把后拿起機(jī)器,用左手拇指調(diào)大油門至剪刀運(yùn)轉(zhuǎn)正常后開始修剪;
④修剪時(shí)注意橫平豎直的原則,機(jī)器刀口任何時(shí)候都不能朝向自己身體任何部位;
⑤因用綠籬機(jī)修剪綠籬時(shí)雙手羅易疲勞,操作員工應(yīng)將修剪與的掃剪下的枝葉兩項(xiàng)工作交替進(jìn)行,每15分鐘交換一次;
⑥修剪完畢,先用左手拇指將油門調(diào)至最低直至剪刀停止運(yùn)轉(zhuǎn)后將機(jī)器放于地上,再按下止動(dòng)按鈕停機(jī);
⑦清理檢查機(jī)器后入倉(cāng),填寫《機(jī)器使用登記表》。
(5)高壓噴霧機(jī)的使用操作要求~
①檢查機(jī)器的油量、吸水頭、加壓器、水槍、噴管等是否正常,加足汽油,做好用前記錄;
②噴藥時(shí)戴好口罩、膠手套等保護(hù)用品;
③調(diào)配好肥料或農(nóng)藥,將工作區(qū)域內(nèi)的無關(guān)人員勸離;
④泠機(jī)啟動(dòng)時(shí)先關(guān)閉風(fēng)門,將開關(guān)打向'on',將油門調(diào)好,加壓閥處于低壓檔,關(guān)閉噴槍;
⑤拉啟動(dòng)繩啟動(dòng)后打開風(fēng)門,將噴槍拉到噴施點(diǎn),開杰出人物噴藥或肥;
⑥噴藥時(shí)注意噴植物的葉前,噴藥或噴肥過程中有人走過時(shí)要將槍頭壓低,注意藥?kù)F不能飄到旁邊的植物上;
⑦噴完藥或肥后將開關(guān)打向'off'親機(jī),收好高壓管,用清水洗干凈桶內(nèi)殘留的藥或肥,加入少量水再啟動(dòng)機(jī)器抽洗機(jī)器內(nèi)的藥或肥幾分鐘;
⑧抽洗完畢后再關(guān)機(jī),檢查機(jī)器后入倉(cāng),填寫《機(jī)器使用登記表》;
⑨將手、臉洗干凈、漱口,更換衣服。
3.各類園林機(jī)具使用范圍
(1)水管車使用范圍
通常用于庭院植物淋水、洗葉、洗地、花專用花木淋水等。
(2)其他園林小工具使用范圍
①高枝剪:拉繩式高枝剪用于修剪直徑3cm以下訓(xùn)枝,傳動(dòng)式訓(xùn)枝剪用于修剪徑1cm以下高枝或遠(yuǎn)枝;
②高枝鋸用于修剪直徑5~10厘米的高枝;
③大力截枝剪用于修剪直徑2~5厘米的枝條;
④截鋸用于修剪直徑5厘米以上的枝條。
(3)旋刀剪草機(jī)用于修剪二級(jí)以上且坡度不在于是15度的草坪。
(4)滾筒剪草機(jī)用于修剪一級(jí)以上草坪。
(5)氣墊剪草機(jī)用于修剪45度以下坡地草坪或松軟地域的草坪。
(6)軟繩割灌機(jī)用于修剪草邊、坡地草坪及復(fù)雜地域草坪、小灌木;刀盤割灌機(jī)用于修剪山地草坪、灌木。
(7)綠籬機(jī)用于綠籬修剪及群植觀葉灌木的修剪。
(8)高壓噴霧機(jī)用于草坪施液肥或花木草坪噴藥,亦可用于噴除草劑,但噴除草劑后要將機(jī)器徹底清洗干凈并注意周圍花木安全。
4.綠化機(jī)具使用注意事項(xiàng)
(1)所有工具不允許超出其使用范圍去使用。
(2)各類機(jī)器使用前應(yīng)做好機(jī)器各方面的檢查,并做好有關(guān)記錄,使用后要做好檢查及清潔工作,并填寫《機(jī)器使用登記表》。
(3)使用剪草機(jī)前應(yīng)首先徹底清理剪草區(qū)域內(nèi)的不等于愉雜物,并將工作區(qū)域內(nèi)的無關(guān)人員勸離。
(4)使用割灌機(jī)應(yīng)穿密封鞋襪、長(zhǎng)衣長(zhǎng)褲,剪割方向自右向左,起動(dòng)時(shí)應(yīng)將油門關(guān)到最小,工作時(shí)工作點(diǎn)周圍5米以內(nèi)不準(zhǔn)有其他人員。
(5)使用高壓噴霧機(jī)時(shí)操作人員應(yīng)站在上風(fēng)口,不能逆風(fēng)噴,有人走過時(shí)應(yīng)壓低槍口或暫時(shí)關(guān)閉噴槍,等人走過后再開槍噴。
(6)用高壓噴霧機(jī)噴除草劑時(shí)應(yīng)全程使用低工壓,并壓低槍口,嚴(yán)防藥?kù)F飄到周圍其他植物上,用完后要求抽洗機(jī)器3次。
(7)噴藥時(shí)應(yīng)注意戴好手套、口罩等保護(hù)物品,噴完后要洗手、臉、漱口并更換衣服,以防中毒。
(8)禁止將手伸入任何剪草機(jī)刀盤區(qū)內(nèi)清除草渣雜物。
(9)草地未干應(yīng)禁止用機(jī)器剪草。
(10)綠籬機(jī)啟動(dòng)時(shí)剪口不能朝向人身體任何部位,油門要調(diào)到最小,不能用綠籬機(jī)修剪直徑1cm以上的枝條。
園林綠化主管不定期抽查員工機(jī)具使用操作的正確性,并將結(jié)果記錄于《綠化管理南量檢查表》內(nèi),存檔園林綠化部1年,作為員工績(jī)效考評(píng)依據(jù)之一。
二、園林綠化機(jī)具的維修保養(yǎng)
1.綠化機(jī)具維修保養(yǎng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
(1)日常小工具保養(yǎng)
①工具使用后應(yīng)清理干凈;
②各工具的轉(zhuǎn)動(dòng)部位靈活,金屬工具無生銹現(xiàn)象;
③刀具鋒利,彈簧彈力正常;
④各工具無殘損、折斷。
(2)汽油機(jī)保養(yǎng)
①油箱密封良好,油路暢愛,混合油與比合理;
②每月檢1次空氣濾清器、火花塞、化油器等部件,保證無故障;
③機(jī)芯、燃燒室每半年清理1次,各零配件每月檢修1次,保證處于正常狀態(tài)。
(3)電機(jī)檢查:每次使用前檢查1次,保證線路完好,通電后負(fù)荷正常,高壓線圈無老化現(xiàn)象。
(4)刀具保養(yǎng):切割刀具刃口應(yīng)保持鋒利,無銹跡,變純刀具及時(shí)打磨,打磨后上潤(rùn)滑油,外形無缺損。
(5)機(jī)身養(yǎng)護(hù):機(jī)身表面應(yīng)富光澤而機(jī)械破損,生銹處應(yīng)除銹后上漆。
(6)噴淋設(shè)施保養(yǎng)
①噴淋設(shè)備啟動(dòng)正常,嘴無堵賽現(xiàn)象,水流暢通,噴射角度正常;
②各路開關(guān)、管制關(guān)合緊密,沒有溢水滲漏;
③花罐無漏水現(xiàn)象;
④水管車水管無打折、松脫、漏水現(xiàn)象,車輪、車架無缺損,使用結(jié)應(yīng)將管內(nèi)的水排放干凈。
2.綠化機(jī)具維修保養(yǎng)
(1)維修保養(yǎng)的一般原則
①所有機(jī)械、工具使用前均應(yīng)檢查1次,檢查發(fā)現(xiàn)缺油、螺絲松動(dòng)等小問題,應(yīng)自己解決并作好記錄,對(duì)于較大故障沅法自己解決的,報(bào)園林綠化主管;
②所有機(jī)械、工具人倉(cāng)前均應(yīng)做好機(jī)身內(nèi)外清潔衛(wèi)生工作;
③機(jī)器技術(shù)員每年12月20號(hào)前將所有機(jī)器檢查1次,將下一年內(nèi)有可能損壞的部件列表給園林綠化主管,由主管審核預(yù)鳳相關(guān)配件;
④所有機(jī)械、工具均應(yīng)至少每月檢查保養(yǎng)1次,檢查發(fā)現(xiàn)問題,屬于自己解決的小問題的則自己解決,問題較大或自己解決不了的,報(bào)主管;
⑤園林綠化主管接到員工關(guān)于機(jī)具故障的報(bào)告后,組織相關(guān)技術(shù)員進(jìn)行檢修必要時(shí)請(qǐng)機(jī)電維修部技術(shù)員一起檢修,屬于內(nèi)部可以解決的問題自己解決,解決不了的,按照《對(duì)外委托服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》進(jìn)行外委維修;
⑥機(jī)具的維修保養(yǎng)應(yīng)填寫《機(jī)具維修保養(yǎng)登記錄》;
⑦非授權(quán)人員不允許擅自拆裝綠化機(jī)具。
(2)剪草機(jī)的維修保養(yǎng)
①剪草機(jī)使用前應(yīng)充分檢查刀盤、皮帶及其它螺絲是否松動(dòng),油管油箱有無漏油,響聲是否正常,確保機(jī)器良好方可使用;
②對(duì)變鈍或受損的刀片應(yīng)及時(shí)打磨或更換,其中滾筒剪草機(jī)刀片每工作50小時(shí)應(yīng)用獨(dú)立發(fā)動(dòng)機(jī)反向帶動(dòng),并加入磨刀砂磨刀;
③機(jī)器連續(xù)運(yùn)行90分鐘應(yīng)休息15分鐘;
④機(jī)器每工作50小時(shí)或機(jī)油發(fā)黑時(shí)應(yīng)更換機(jī)油;
⑤機(jī)器使用前應(yīng)將草坪上的石塊雜物徹底清理干凈,以防損壞機(jī)器;
⑥剪草機(jī)的發(fā)動(dòng)機(jī)應(yīng)按汽油機(jī)維修保養(yǎng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)定期檢修;
⑦機(jī)器鏈條、滾軸等轉(zhuǎn)動(dòng)部位應(yīng)每?jī)蓚€(gè)月加一次潤(rùn)滑油。
(3)割灌機(jī)的維修保養(yǎng)
使用割灌機(jī)前充分檢查機(jī)器的刀盤、各連接點(diǎn)是否正常,確保機(jī)器良好才可使用;
使用前應(yīng)將工作區(qū)域所有石塊雜物清理干凈方可進(jìn)行操作;
工作完畢后應(yīng)將刀片固定座打開,將里面的劃渣清理干凈;并用干布將齒輪盒及操作桿擦干凈;
進(jìn)行修理、調(diào)整時(shí),應(yīng)關(guān)掉引擎,并將火花賽拔掉后方可進(jìn)行;
欲長(zhǎng)期放置時(shí),應(yīng)充分清潔各部位,金屬部分應(yīng)涂上一層薄潤(rùn)滑油。
(4)綠籬機(jī)維修保養(yǎng)
使用前充分檢查機(jī)器,確保機(jī)器忍受好方可使用確保燃料配制比例正確;
機(jī)頭及鏈條、刀片定期上潤(rùn)滑油;
較長(zhǎng)時(shí)間不使用的,應(yīng)每周啟動(dòng)1次,每次15分鐘;
機(jī)器每連續(xù)使用60分鐘應(yīng)停機(jī)10分鐘;
機(jī)器發(fā)動(dòng)機(jī)按汽油機(jī)維修保養(yǎng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢修;
機(jī)器每工作70個(gè)小時(shí)應(yīng)將剪刀拆下打磨1次或更換刀片。
(5)其它園林機(jī)器的維修保養(yǎng),按其相應(yīng)的維修保養(yǎng)說明書進(jìn)行。
第10篇 購(gòu)物中心物業(yè)管理服務(wù)承諾規(guī)范
購(gòu)物中心物業(yè)管理服務(wù)承諾
一、服務(wù)承諾:
1、承接物業(yè)管理之前與委托方簽定的物業(yè)管理合同。
2、管理區(qū)域有常設(shè)機(jī)構(gòu)--物業(yè)管理事務(wù)所為用戶提供24小時(shí)服務(wù)。
3、事務(wù)所設(shè)立專門服務(wù)電話,接受用戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求、報(bào)修、求助、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時(shí)處理,有回訪制度和記錄。
4、物業(yè)管理事務(wù)所標(biāo)識(shí)清晰,辦公環(huán)境安靜、整潔、有序。
5、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向用戶公布。
6、服務(wù)人員休息室有序、整潔。
7、區(qū)內(nèi)有護(hù)衛(wèi)值守。
8、服務(wù)人員統(tǒng)一配置專門服裝。
9、護(hù)衛(wèi)人員配置對(duì)講機(jī)等安防工具。
10、每個(gè)樓層配備有垃圾收集、果皮箱。
11、應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段,提高管理效率。
12、房屋及共用設(shè)施、設(shè)備檔案資料齊全,分類成冊(cè)。
13、物業(yè)竣工驗(yàn)收資料分類保存、完整齊全,借閱有借閱人簽字記錄并按期歸還。
14、各種物業(yè)管理資料、記錄分類保存,失效的資料有作廢標(biāo)識(shí)或銷毀記錄。更改有更改人及審批人簽名。
15、房屋本體及裝修管理
房屋外觀完好、整潔,外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡,房屋完好率達(dá)100%;無亂貼、亂畫、亂涂和亂懸掛現(xiàn)象;
區(qū)域標(biāo)識(shí)明顯,完好率達(dá)100%;商場(chǎng)主入口設(shè)有引路平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo);
樓梯及走道通暢,無阻礙物及雜物堆放;
樓梯及走道窗戶完好,開啟及關(guān)閉自如;
墻面基本完好,無亂貼、亂畫、亂涂現(xiàn)象;
室外廣告牌、泛光燈等按規(guī)定位置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損;
房屋移交設(shè)施齊全,手續(xù)清晰完善;
房屋裝修簽定合同,申請(qǐng)率達(dá)100%;裝修管理責(zé)任書簽訂率100%;
房屋裝飾裝修符合規(guī)定,無違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及拆改管線和損害他人利益現(xiàn)象,房屋裝修違章作業(yè)制止率達(dá)100%,禁止率達(dá)95%;
裝修廢料和垃圾在指定有明顯標(biāo)識(shí)的區(qū)域堆放,停留時(shí)間不超過48小時(shí);
按規(guī)定時(shí)間裝修,不影響他人工作、休息;
冷凝水集中收集,外支架無銹蝕現(xiàn)象;
空鋪設(shè)施齊全完好、干凈,無雜物堆放,在工作時(shí)間內(nèi)能保證業(yè)主隨時(shí)能夠開啟房門;
屋面無滴漏現(xiàn)象,維修及時(shí)率、合格率達(dá)100%;
房屋本體每周巡檢一次, 報(bào)修、發(fā)現(xiàn)問題兩日內(nèi)處理。
16、設(shè)備管理
建立設(shè)備24小時(shí)管理制度、操作規(guī)程,運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)及維修記錄完整;
建立健全設(shè)備管理臺(tái)帳、計(jì)量器具及維保工具臺(tái)帳和技術(shù)性文件資料明細(xì)表,完整率和準(zhǔn)確率達(dá)100%;
建立備品備件臺(tái)帳,備品備件擺放整齊,定期檢查,不變質(zhì)、變形,保證隨時(shí)提供設(shè)備維修;
各種設(shè)備標(biāo)識(shí)清晰、完善,使用或停止?fàn)顟B(tài)正確;
設(shè)備及機(jī)房環(huán)境干凈整潔,無雜物、灰塵,無鼠、蟲害發(fā)生,符合設(shè)備要求;
潤(rùn)滑部位油質(zhì)、油量、油壓、油溫保持在規(guī)定指標(biāo)內(nèi);
設(shè)備管理人員具有專業(yè)技術(shù)資格,持證上崗,并嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程;
設(shè)備良好,運(yùn)行正常,一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故;
17、消防系統(tǒng)
消防設(shè)施配備齊全、完好率100%,可隨時(shí)啟用,無火災(zāi)安全隱患;
消防器材標(biāo)識(shí)清晰,按規(guī)定懸掛,不超過保質(zhì)期;
消防箱標(biāo)識(shí)完好清晰,消防栓閥座不固死,水龍帶無破損和漏水現(xiàn)象;
消防管及管道連接部位不銹蝕、不漏水;
消防泵運(yùn)行正常,壓力表正常;
水池(箱)進(jìn)口、出口和浮標(biāo)功能正常,清洗水池(箱)要預(yù)警并標(biāo)識(shí),清洗,盡快達(dá)到規(guī)定水量;
組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育,建立義務(wù)消防隊(duì),明確各區(qū)消防責(zé)任人,簽定責(zé)任書;
消防集中控制系統(tǒng)完好、隨時(shí)可以啟用,中心24小時(shí)值守操作,運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)及維修記錄完整,日、周、月檢記錄完整;
18、供電系統(tǒng)
維修管理人員持有專業(yè)上崗證書。
各類安全和操作標(biāo)識(shí)準(zhǔn)確、完善、清晰。
配電房上鎖,標(biāo)識(shí)清晰完好,具有防鼠措施。
配電盤、柜器件齊全,接地、運(yùn)行完好;配線絕緣完好可靠;報(bào)修、發(fā)現(xiàn)問題10分鐘內(nèi)處理。
正常限電、停電提前24小時(shí)通告用戶;應(yīng)急恢復(fù)用電在15分鐘內(nèi)完成。
供電線路規(guī)范,無私搭亂接現(xiàn)象。
高壓配電裝置有明顯隔離網(wǎng)隔離。
嚴(yán)格執(zhí)行供電系統(tǒng)管理措施,每日巡檢兩次以上記錄完整;電表完好,計(jì)量準(zhǔn)確。
19、弱電系統(tǒng)
制定弱電系統(tǒng)工作制度。每月巡檢一次,記錄完整,發(fā)現(xiàn)問題即時(shí)處理。
智能化系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行完好,有記錄并按規(guī)定期限保存。
中央空調(diào)系統(tǒng)
維修管理人員持有專業(yè)上崗證書。
各類安全和操作標(biāo)識(shí)準(zhǔn)確、完善、清晰。
機(jī)房上鎖,標(biāo)識(shí)清晰完好。
機(jī)房具有防鼠措施。
正常送、停提前24小時(shí)通告用戶,維修有警示。
供電線路規(guī)范,無私搭亂接現(xiàn)象。
機(jī)組、閥門、管道等設(shè)施無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。
嚴(yán)格執(zhí)行系統(tǒng)管理措施,記錄完整,準(zhǔn)確。
每日運(yùn)行及傳動(dòng)部位溫度檢查兩次,保證提前運(yùn)行正常.滿足不定時(shí)供應(yīng)延長(zhǎng).
20、公共設(shè)施
建立健全公共設(shè)施管理臺(tái)帳及其技術(shù)性文件資料明細(xì)表,完整率和正確率達(dá)100%。
建立公共設(shè)施管理制度、操作規(guī)程,維護(hù)保養(yǎng)及維修記錄完整。
共用設(shè)施無隨意改變用途現(xiàn)象。
共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻。
路燈、走道燈等無殘缺、無銹蝕、粘貼破損現(xiàn)象,路燈及走道燈完好率達(dá)100%以上。報(bào)修、發(fā)現(xiàn)問題10分鐘內(nèi)處理。
各種井蓋加蓋密封,完好率達(dá)100%,維修移動(dòng)須標(biāo)識(shí)并作好防范措施。
公共道路路面通暢、平整,排水通暢,完好率100%;井蓋無缺損、丟失現(xiàn)象,路面井蓋不影響車輛和行人通行。
化糞池、積沙井、明暗溝蓋板完好率100%,無阻
塞現(xiàn)象,每半年進(jìn)行一次清掏。每周進(jìn)行一次檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,清掏不超過24小時(shí)。
各類水景、噴泉、雕塑、座椅、長(zhǎng)廊、扶手、護(hù)攔樓梯、宣傳欄等完好無損,滿足其使用功能,無涂畫、無脫漆、損壞等現(xiàn)象。
草坪燈、裝飾燈完好無損,滿足其使用功能。
公共照明按時(shí)開關(guān),背景音樂按時(shí)播放。
停車場(chǎng)完好率98%,維修須標(biāo)識(shí)并作好防范應(yīng)急措施。
公建設(shè)施每日巡檢記錄完整,報(bào)修、發(fā)現(xiàn)問題當(dāng)日內(nèi)處理,每年作季度、年度計(jì)劃保養(yǎng)。
21、安全防范
管理區(qū)域制定安全防范制度,保證24小時(shí)值班及巡邏安全防范。
設(shè)三個(gè)固定崗專人值守,采用限時(shí)跨立姿勢(shì)于指定地點(diǎn)站立服務(wù)。
對(duì)來訪人員提供指引服務(wù),態(tài)度須和藹。善于發(fā)現(xiàn)隱患和可疑人員,處理突發(fā)事件。大件物品進(jìn)行出入登記簽可制。
巡視人員按規(guī)定時(shí)間和線路電子巡更,巡視率達(dá)100%,頻率不低于2小時(shí)/次。
監(jiān)控系統(tǒng)24小時(shí)三班值守,對(duì)控制區(qū)域進(jìn)行監(jiān)控并定時(shí)錄像(待設(shè)備到位)。
安全員須統(tǒng)一著裝,配證上崗;經(jīng)崗前培訓(xùn)及每月定期培訓(xùn),熟悉區(qū)內(nèi)環(huán)境,文明值勤,訓(xùn)練有素,言語(yǔ)規(guī)范,認(rèn)真負(fù)責(zé),賦有獻(xiàn)身精神。保持良好的崗位形象,態(tài)度和藹、儀態(tài)端莊,自然大方、熱情。用語(yǔ)規(guī)范,說話和氣、口齒清楚。
上崗時(shí)嚴(yán)禁吸煙、喝酒、看書看報(bào),不做與工作無關(guān)之事。不遲、曠準(zhǔn)時(shí)接班。
每周三下午15:00參加公司資源管理部組織的訓(xùn)練。
配證上崗須著制式服裝,冬裝,夏裝不得混穿。扣好領(lǐng)鉤、衣扣,不得披衣, 敞懷,卷褲腿。制式襯衣,內(nèi)衣下擺不得外露,前后不得打褶。不得在制服外罩便服,不準(zhǔn)圍圍巾。
非管理原因火災(zāi)、刑事和交通事故年發(fā)生率不超過0。
作好每班《值班記錄》、《交接班記錄》,時(shí)時(shí)微笑服務(wù)。
22、衛(wèi)生潔凈
實(shí)行全環(huán)境潔凈保障,保潔率達(dá)99%,辦公垃圾日清兩次,袋裝垃圾,中轉(zhuǎn)垃圾日產(chǎn)日清。
潔凈設(shè)施齊全,設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站,設(shè)施表面干凈,無破損。
公共部分無衛(wèi)生死角,無明顯污跡,無灰塵,天棚無蜘蛛網(wǎng),樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持潔凈。
潔凈工具擺放有序,作業(yè)完畢清洗干凈每周兩次消毒滅菌。
潔凈人員經(jīng)崗前培訓(xùn),統(tǒng)一著裝,配證上崗;明確責(zé)任區(qū)域,實(shí)行責(zé)任制酒店化標(biāo)準(zhǔn)化保潔。
排煙、排污、噪聲等符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn),外墻無污染。
房屋共用部位無亂貼、亂畫和擅自占用、堆放雜物現(xiàn)象。
公共樓道、衛(wèi)生間器具門窗設(shè)施每天2次以上擦洗率須達(dá)100%。
公共樓道、衛(wèi)生間器具門窗設(shè)施每天2次拖洗率須達(dá)100%以上。
全日制保潔,共用場(chǎng)地,衛(wèi)生間。紙屑、煙頭等廢棄物 15分鐘內(nèi)清理完畢。
衛(wèi)生用品洗手液、卷紙等隨時(shí)保障1/3以上用量。正常使用率達(dá)100%以上。
道路、場(chǎng)地、室內(nèi)停車場(chǎng)等保潔進(jìn)行全范圍沖洗2次/周。
室外保潔設(shè)1人,道路、場(chǎng)地、崗?fù)ぁ⒃O(shè)施等,清掃、擦拭、拖洗100%。
每日管理人員進(jìn)行兩次保潔檢查,記錄完整。發(fā)現(xiàn)不合格當(dāng)日內(nèi)糾正。
衛(wèi)生區(qū)域進(jìn)行消毒滅殺2次/周。
每月對(duì)空房保潔,保潔率、合格率100%。
每年全區(qū)域進(jìn)行滅鼠滅害4次/年。
23、交通及停車場(chǎng)
交通標(biāo)識(shí)清晰準(zhǔn)確,無殘缺現(xiàn)象。
停車場(chǎng)干凈整潔,交通及車位標(biāo)志線清晰可見。
車輛停放有序,無跨線停車及無證停放現(xiàn)象。
專業(yè)停車場(chǎng)管理制度完善,管理責(zé)任明確;車輛出入登記完善,登記率達(dá)100%。對(duì)前來泊車的車輛要作到先敬禮,發(fā)卡放入、收卡發(fā)行杜絕車輛丟失;指引車輛停放,動(dòng)作標(biāo)準(zhǔn),微笑服務(wù)。
摩托車及自行車在指定區(qū)域(非機(jī)動(dòng)車車場(chǎng))按指定位置停放,管理有序。
車輛管理員經(jīng)崗前培訓(xùn),配證上崗,交通指揮動(dòng)作統(tǒng)一規(guī)范。
危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)識(shí)和具體的防范措施。
停車場(chǎng)設(shè)專人管理。
24、維修服務(wù)
零星維修不超過24小時(shí),及時(shí)率達(dá)98%以上、合格率達(dá)100%。
房屋建筑及水電中、大修按約定期限完工,合格率達(dá)99%。
其他項(xiàng)目合格率99%,用戶滿意率達(dá)98%以上。
用戶回訪率達(dá)100%。
設(shè)立24小時(shí)服務(wù)電話,記錄受理率達(dá)100%,回復(fù)時(shí)間不超過1小時(shí)。
第11篇 物業(yè)醫(yī)院后勤管理模式規(guī)范
某某物業(yè)醫(yī)院后勤管理模式
(一)zz物業(yè)可為醫(yī)院提供的后勤配套服務(wù)的種類和服務(wù)項(xiàng)目
zz物業(yè)根據(jù)現(xiàn)代醫(yī)院的后勤服務(wù)內(nèi)容、特點(diǎn)和要求,針對(duì)性地為醫(yī)院推出五大類共八十多項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目:
1、按服務(wù)項(xiàng)目來分
第一大類物業(yè)管理服務(wù)
提供醫(yī)院行政辦公大樓、門診樓、醫(yī)技樓、住院樓、員工宿舍區(qū)、招待所、藥廠等主附樓的房屋本體保養(yǎng)維護(hù)、機(jī)電設(shè)備運(yùn)行維護(hù)、安全保衛(wèi)、車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等基礎(chǔ)性服務(wù)。
具體服務(wù)管理內(nèi)容細(xì)分為以下62個(gè)項(xiàng)目:
一)、機(jī)電工程方面21項(xiàng)
1.房屋本體維修保養(yǎng);2.中央空調(diào)檢修維護(hù);3.高變壓設(shè)備運(yùn)行維護(hù);4.低壓配電系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù);5.發(fā)電機(jī)應(yīng)急運(yùn)行和維護(hù);6.消防、醫(yī)療用水加壓、二次供水系統(tǒng)維護(hù);7.日常給排水系統(tǒng)維護(hù);8.天面和地下水池的清洗、消毒、維護(hù);9.有線電視、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的管線及設(shè)備的維護(hù);10.醫(yī)院鍋爐設(shè)備的運(yùn)行維護(hù);11.醫(yī)院會(huì)議室、培訓(xùn)室等室內(nèi)燈光、音響、影視設(shè)備的調(diào)試維護(hù);12.醫(yī)院大樓內(nèi)的廣播系統(tǒng)的操作和維護(hù);13.醫(yī)院內(nèi)部程控電話交接系統(tǒng)的維護(hù);14.醫(yī)院的消防報(bào)警系統(tǒng)的維護(hù);15.院內(nèi)路燈、公共走廊照明系統(tǒng)的維護(hù);16.電梯的日常維護(hù)和保養(yǎng);17.墻面、天花地面各類板材、磚面的維護(hù)保養(yǎng);18.各類小修范圍內(nèi)的泥工、瓦工、木工的修補(bǔ)及小五金的安裝維護(hù);19.閉路可視監(jiān)控中心的維護(hù);20.醫(yī)院污水處理站的維護(hù)水質(zhì)處理;21.高壓氧氣房的維護(hù)。
二)、安管服務(wù)方面共9項(xiàng):
1.門崗保衛(wèi);2.醫(yī)院重要設(shè)備和庫(kù)房區(qū)域的治安保衛(wèi);3.醫(yī)院門診、科室、病區(qū)、傳染隔離區(qū)等的治安保衛(wèi);4.醫(yī)院樓層治安巡邏;5.地面及地下車庫(kù)的車輛引導(dǎo)、停放管理;6.閉路電視監(jiān)控中心的監(jiān)視;7.報(bào)刊、郵件的收發(fā);8.醫(yī)院物資出入放行登記管理;9.特診警衛(wèi)。
三)、清潔、消毒服務(wù)方面共19項(xiàng):
1.外圍道路清掃、保潔;;2.樓層清潔、消毒;3.醫(yī)院公共樓層洗手間清潔、消毒;4.醫(yī)療垃圾收集、封閉式清運(yùn);5.公共洗手間、開水間清潔消毒;6.地面、溝渠、窨井等清理消毒;7.醫(yī)療科室、手術(shù)區(qū)、注射區(qū)等清潔消毒;8.庭院連廊地面清潔、消毒;9.玻璃刷洗、保潔;10.大堂大理石地面打蠟、消毒;11.果皮箱、垃圾站垃圾清運(yùn)保潔;12.各類板材墻面保潔;13.不銹鋼制品去污(扶手、電梯門、果皮箱等);14.路燈、公共照明燈等清潔;15.各類標(biāo)示系統(tǒng)清潔;16.天臺(tái)、平臺(tái)、挑沿清潔;17.行政辦公大樓公共區(qū)域清潔;18.樓梯踏步、踢腳線、圍護(hù)鐵欄清潔。19.化糞池清掏消毒。
四)、綠化服務(wù)方面共8項(xiàng):
1.綠籬及灌木修剪;2.草坪機(jī)剪;3.花、樹噴藥殺蟲;4.樹木及綠化帶(草坪)澆水;5.枯枝、落葉清除;6.施肥;7.擺花;8.松土、去石。
五)、受理接待服務(wù)共5項(xiàng):
1.接待咨詢;2.報(bào)修受理;3.投訴處理;4.病床加位租賃;5.輪椅、連心車提供和接送管理。
第二大類 醫(yī)療輔助服務(wù)共8項(xiàng)
1.導(dǎo)醫(yī);2.護(hù)工;3.病人陪護(hù);4.月子陪護(hù);5.門診掛號(hào);6.被服洗滌、消毒;7.醫(yī)療垃圾毀形焚燒處理;8.太平間管理。
第三大類 物資配送與商業(yè)服務(wù)共7項(xiàng)
1.醫(yī)院所需的物資(含醫(yī)療用品、藥品和器材)的采購(gòu);2.各醫(yī)療科室物流配送;3.醫(yī)療設(shè)備用品和生活物資的倉(cāng)庫(kù)管理服務(wù);4.自選商品;5.花店;6. 書店;7.商務(wù)中心服務(wù)。
第四大類 餐飲服務(wù)共3項(xiàng)
1.患者營(yíng)養(yǎng)配餐及其家屬用餐;2.醫(yī)院內(nèi)部員工用餐;3.接待用餐。
第五大類 特約服務(wù)共3項(xiàng)
1.會(huì)議、影視、培訓(xùn)中心、圖書館及其他場(chǎng)管管理;2.醫(yī)院招待所管理;3.車隊(duì)管理;4.醫(yī)院的其他非常規(guī)的后勤設(shè)備和醫(yī)療設(shè)備的管理;5.醫(yī)院能耗的管理和控制。
(二)、按內(nèi)容來分;
第一大類物業(yè)管理服務(wù)
1、機(jī)電工程的服務(wù)
a、常規(guī)服務(wù)
(1)房屋建筑零星修補(bǔ)和養(yǎng)護(hù)(包括補(bǔ)瓷片、地磚、室內(nèi)墻面破損)。
(2)房屋建筑配套公共設(shè)施設(shè)備,含供配電系統(tǒng)(高壓部分及變壓器除外)、消防系統(tǒng)、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)等的養(yǎng)護(hù)和零星維修。
b、非常規(guī)服務(wù)
(1)醫(yī)院內(nèi)部自用門窗、水電及五金的維護(hù)保養(yǎng);(2)醫(yī)院后勤專用設(shè)備養(yǎng)護(hù)(不含醫(yī)療設(shè)備的養(yǎng)護(hù));(3)凈化系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)。
2、保安服務(wù)
a、常規(guī)服務(wù):門衛(wèi)、車輛及停車場(chǎng)的控制和管理、消防監(jiān)控。
b、非常規(guī)服務(wù):住院樓患者親友探訪出入登記。
3、保潔綠化服務(wù)
a、常規(guī)服務(wù)
(1)建筑物的清潔與保養(yǎng)、科室自用部分及附屬設(shè)施的清潔服務(wù),包括房屋的天棚、地板、墻壁、門窗、洗手間、走廊、照明燈具、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)等。
(2)住院樓、附樓、門診樓、放射樓及停車場(chǎng)等公共設(shè)施的清潔服務(wù)。
(3)房屋共用部分的過道、步梯、電梯、天臺(tái)、建筑外墻等的清潔。
(4)建筑公用部分的庭院、道路、燈具、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、院墻、水池、污水井、化糞池的清潔、清洗及排污服務(wù)。
(5)庭院、草坪、灌木、花樹的澆水、施肥、修剪造型、除草。(不包含補(bǔ)種、換種、加種所需的材料費(fèi)和改造所需費(fèi)用)。
(6)委托服務(wù)范圍內(nèi)的蟲害消殺服務(wù)。
(7)醫(yī)療垃圾和生活垃圾的分類收集、焚燒與清運(yùn)服務(wù)。
b、非常規(guī)服務(wù)
院內(nèi)物品的搬運(yùn)(不包括藥品和大型設(shè)備)。
第二大類專項(xiàng)服務(wù)
1、醫(yī)療輔助服務(wù)
包括導(dǎo)醫(yī)、專業(yè)陪護(hù)、護(hù)工、太平間、高壓氧氣房、洗衣消毒房等管理。
2、司機(jī)服務(wù)
車輛檔案管理、駕駛員管理、車輛調(diào)度使用管理、車輛安全管理、車輛維修、保養(yǎng)管理。
第三大類其它服務(wù)
1、商業(yè)經(jīng)營(yíng)(經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目中標(biāo)后根據(jù)實(shí)際需要設(shè)置)。
2、專業(yè)陪護(hù)(自營(yíng)服務(wù))。
3、餐飲管理服務(wù)(配套服務(wù))。
包括患者營(yíng)養(yǎng)餐、職工餐、招待餐的供應(yīng)、訂餐和配送服務(wù)。
第12篇 住宅前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量規(guī)范
住宅項(xiàng)目前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量規(guī)范
1.基本要求
服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同,雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。
承接項(xiàng)目時(shí),對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),驗(yàn)收手續(xù)齊全;移交物業(yè)管理所需資料。
物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗。
制定完備的內(nèi)部管理制度(質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等);建有完善的物業(yè)管理檔案(物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等);有完善的物業(yè)管理方案,對(duì)各管理和服務(wù)人員進(jìn)行考核;廣泛運(yùn)用計(jì)算機(jī)管理(業(yè)主檔案、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費(fèi)管理、日常管理等)。
管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。儀表儀容整潔規(guī)范。
設(shè)有服務(wù)接待中心,公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)做應(yīng)急處理,其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄,回訪率達(dá)100%。
在服務(wù)窗口公開服務(wù)流程、服務(wù)制度、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。提供相關(guān)的特約服務(wù)和便民服務(wù);節(jié)假日有專題活動(dòng);每年組織1次以上的社區(qū)活動(dòng)。
按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況。
按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。
制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度,建立業(yè)主裝修檔案,對(duì)不符合規(guī)定的行為及時(shí)勸阻和報(bào)告。
采取多種形式如電話、走訪、座談會(huì)、問卷調(diào)查等,每年與業(yè)主溝通面不低于50%;每年至少2次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見,對(duì)業(yè)主反映問題的處理率達(dá)98%以上。
獲得南寧市組物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)項(xiàng)目稱號(hào),或制訂相應(yīng)的爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃。
2.房屋管理
對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù),巡查、維修、保養(yǎng)記錄完整準(zhǔn)確。
每年2次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理。屬于小修范圍的,及時(shí)組織修復(fù);屬于大、中修范圍的,及時(shí)編制維修計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃,根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主大會(huì))的決定組織維修。
每周1次對(duì)單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進(jìn)行安全檢查,門、窗開閉靈活,無異常聲響;門窗玻璃無破碎。每年3次以上(雨季前須安排1次)對(duì)屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進(jìn)行清掃、疏通,保障排水暢通;雨季前1個(gè)月要對(duì)屋頂進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂,隔熱板有斷裂、缺損的,應(yīng)及時(shí)做出專項(xiàng)維修計(jì)劃,與委托方或業(yè)主委員會(huì)協(xié)商安排專項(xiàng)維修。
按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約(業(yè)主臨時(shí)公約)要求,與業(yè)主在裝修前簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng),發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的,及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。
對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業(yè)主公約(業(yè)主臨時(shí)公約)的行為及時(shí)勸阻,并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。
墻體表層無剝落,面磚、地磚平整不起殼、無遺缺,修補(bǔ)墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致;墻面無明顯污跡。
物業(yè)區(qū)域主出入口設(shè)有平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元(門)、戶和公共配套設(shè)施、場(chǎng)地有明顯標(biāo)識(shí)。
物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)識(shí),并在主要通道設(shè)置安全疏散指示標(biāo)識(shí);每月檢查1次,保證標(biāo)識(shí)清晰完整。
3.共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)(依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外)。共用設(shè)施設(shè)備完好率98%以上,急修及時(shí)率達(dá)100%。
設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄準(zhǔn)確、完整,并按國(guó)家規(guī)定辦理年檢手續(xù),保證其性能符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范,責(zé)任人明確;操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。
屬于小修范圍的共用設(shè)施設(shè)備,應(yīng)及時(shí)組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設(shè)施設(shè)備,及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃,根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主大會(huì))的決定,組織維修或者更新改造。
每年保養(yǎng)1次水泵,泵房整潔,每年不少于2次清洗水箱、蓄水池,水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖,溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好,每年秋、冬季對(duì)暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng),水箱、蓄水池管理應(yīng)具備一箱一卡,不定期對(duì)泵房、管道進(jìn)行除銹、油漆。保證二次供水正常,二次供水水質(zhì)符合國(guó)家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。
保證電梯24小時(shí)運(yùn)行,轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好,轎廂整潔。委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng),每年進(jìn)行安全檢測(cè)并持有有效的《安全使用許可證》;有專人對(duì)電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督,并對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理。電梯發(fā)生一般故障的,2小時(shí)內(nèi)專業(yè)維修人員到現(xiàn)場(chǎng)修理;發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí),物業(yè)管理人員須立即到現(xiàn)場(chǎng)做應(yīng)急處理,專業(yè)技術(shù)人員須在半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救助。如因電梯門無安全關(guān)閉裝置、無自動(dòng)稱重感應(yīng)裝置或無緊急呼叫裝置須設(shè)專人駕駛,或由業(yè)主要求專人
消防泵每月啟動(dòng)1次并作記錄,每年保養(yǎng)1次,保證其運(yùn)行正常;消防栓每月巡查1次,保持消防栓箱內(nèi)各種配件完好;每月檢查報(bào)警功能是否正常;按照消防部門的要求對(duì)火災(zāi)探測(cè)器進(jìn)行檢測(cè);每年1次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤(rùn)滑油并作1次放水檢查;每月檢查1次滅火器,臨近失效立即更新或充壓;消防通道暢通。
設(shè)備房保持整潔、通風(fēng),無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。
不定期巡查路面、井蓋、休閑椅等,健身設(shè)施隨時(shí)檢查,發(fā)現(xiàn)損壞的,一周內(nèi)修復(fù)。保持道路和路面平整無破損、無積水;保持景觀原貌,保證室外器械、設(shè)施的安全使用(需更換除外)。每周1次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設(shè)施,保證其正常運(yùn)行。重大節(jié)日前應(yīng)對(duì)景觀設(shè)施進(jìn)行安全、功能檢查,保證節(jié)日期間各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)行正常。主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范。
路燈、樓道燈完好率不低于95%。損壞的應(yīng)在48小時(shí)內(nèi)修復(fù)。
對(duì)容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)識(shí)和防范措施;對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急預(yù)案。
4.協(xié)助維護(hù)公共秩序
公共秩序維護(hù)人員受過相關(guān)安全護(hù)衛(wèi)知識(shí)與技能培訓(xùn),持證上崗;以中青年為主,身體健康,責(zé)任心強(qiáng),工作認(rèn)真負(fù)責(zé),體態(tài)良好;每周定期參加安全保衛(wèi)知識(shí)與技能的崗位培訓(xùn),掌握基本安全護(hù)衛(wèi)技能,能恰當(dāng)?shù)靥幚砗蛻?yīng)對(duì)護(hù)衛(wèi)工作,能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備,熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故的
應(yīng)急預(yù)案,定期進(jìn)行實(shí)戰(zhàn)演練;上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志,穿戴統(tǒng)一制服,器械佩戴規(guī)范,儀容儀表規(guī)范整齊;當(dāng)值時(shí)坐姿挺直,站崗時(shí)不倚不靠;會(huì)講普通話;配備對(duì)講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。
物業(yè)區(qū)域各出入口24小時(shí)值班,并有詳細(xì)交接班記錄;對(duì)不熟悉人員進(jìn)入,可通過對(duì)講系統(tǒng)聯(lián)系業(yè)主,決定是否放行;對(duì)裝修人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理,對(duì)其他勞務(wù)人員實(shí)行登記;對(duì)進(jìn)出車輛實(shí)行證、卡管理;保持出入口環(huán)境整潔、有序,道路暢通;對(duì)大型物件搬出進(jìn)行記錄。
根據(jù)物業(yè)特點(diǎn),制定詳細(xì)的巡邏方案,原則上每2小時(shí)巡查一次,重點(diǎn)部位增加巡邏頻次,有巡邏記錄;在遇到異常情況或住戶緊急求助時(shí),巡邏人員5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),并采取相應(yīng)措施。
設(shè)有監(jiān)控中心的,應(yīng)對(duì)控制設(shè)備做好維護(hù)保養(yǎng),并保證24小時(shí)開通,監(jiān)控人員不得擅離職守。
有火、水、警應(yīng)急預(yù)案,每年應(yīng)組織不少于1次的應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。
物業(yè)區(qū)域地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo),車輛行駛有規(guī)定路線,車輛停放有序;有專職人員巡視和協(xié)助停車事宜。收取車輛看管費(fèi)的車庫(kù)24小時(shí)有專人管理,車庫(kù)內(nèi)配置道閘和監(jiān)視系統(tǒng),地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo),照明、消防器械配置齊全,車輛停放有序;車庫(kù)場(chǎng)地每日清潔1次,無滲漏、無積水,通風(fēng)良好;無易燃、易爆等物品存放。
5.保潔服務(wù)
保持路面、綠地目視干凈,地面垃圾滯留時(shí)間不能超過2小時(shí);明溝無雜物,無積水;宣傳欄、標(biāo)識(shí)牌每日擦拭1次,目視無灰塵、明亮清潔。
根據(jù)物業(yè)情況設(shè)置垃圾桶,有專人管理,垃圾封閉存放,每日清理1次;保持垃圾桶及周圍清潔、無異味;垃圾箱、房整潔、干凈、無異味;消毒滅害措施完善。
公共衛(wèi)生間設(shè)置衛(wèi)生桶,小區(qū)按規(guī)定設(shè)置果皮箱,每天清理1次,每日擦拭1次;箱(桶)無滿溢、無異味、無污跡。
雨、污水井每月檢查1次,視檢查情況及時(shí)清掏;化糞池每月檢查1次,發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)做出清掏計(jì)劃。
樓道每日清掃1次,走道、門廳、樓梯地表面、接縫、角落、邊線等處潔凈,地面干凈有光澤,無垃圾、雜物、灰塵、污跡、劃痕等現(xiàn)象,保持地面材質(zhì)原貌。
樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)每日擦試1次,保持干凈、光亮、無灰塵;消防栓、指示牌等公共設(shè)施保持表面干凈,無灰塵、無污漬。
天花板、公共燈具定期除塵,保持目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)。
走廊、樓梯窗玻璃每周清潔1次,門廳玻璃每日擦拭1次,保持潔凈、明亮、無灰塵、無污跡。
天臺(tái)、屋頂每月清掃1次,無垃圾堆積。
電梯轎廂保持表面光亮、無污跡,轎廂壁無浮灰,不銹鋼表面光亮、無污跡。
大理石地面、墻面每年養(yǎng)護(hù)2次以上。
6.綠化養(yǎng)護(hù)管理
綠化布局合理,綠地?zé)o雜物,無侵占現(xiàn)象。
綠地內(nèi)植物群落、層次明顯。
花草樹木定期修剪,目視外觀長(zhǎng)勢(shì)良好,無雜草,無病蟲害,每年打藥不少于2次。死亡樹木應(yīng)在植樹季節(jié)及時(shí)補(bǔ)栽,無黃土裸露。
綠地植物存活率98%。
