物業(yè)管理保安員行為規(guī)范（十二篇）

發(fā)布時間：2024-01-19 07:05:49 查看人數(shù)：93

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物業(yè)管理保安員行為規(guī)范

第1篇物業(yè)管理保安員行為規(guī)范

物業(yè)管理(保安)員行為規(guī)范

1.物業(yè)管理員必須舉止端正、談吐文明、精神振作、姿態(tài)良好,不得袖手、背手和將手插入衣袋;不得在崗位上吸煙、吃東西、扇扇子;不得搭肩挽背;

2.參加公司、部門*、晚會等活動時,必須按照規(guī)定時間和順序入場;按照指定的位置就座,遵守會場秩序,不得遲到早退,散會時,依次退場;

3.進入室內(nèi)、飯?zhí)没虼笮?時,大檐帽脫帽后置于左膝上。

4.物業(yè)管理員外出時應遵守公共秩序和交通規(guī)則,遵守社會公德,自覺維護公司、部門聲譽;

5.物業(yè)管理員不得酗酒、賭博和打架斗毆,不得參加迷信活動;

6.物業(yè)管理員在崗執(zhí)勤時,應保持和藹可親的微笑,主動向從身旁經(jīng)過的客人問好,并遵循五米原則(即距離客人五米時應問好、示意);

7.當值期間著禮服便步行進時,應抬頭挺胸,目視前方,保持自信的氣韻;二人行進須并列,三人或以上按縱隊行進,且均按齊步要領(lǐng)執(zhí)行。

第2篇物業(yè)項目員工監(jiān)督管理機制規(guī)范

物業(yè)項目員工監(jiān)督管理機制

一、獎勵條例

為獎勵先進,鼓勵后進,帶動全隊工作上臺階,提高安全質(zhì)量和服務(wù)標準,形成'比,學,趕,幫,超'的氣氛,特制定獎勵條例。

1、工作認真負責,熱情服務(wù),得到上級或客人的肯定和好評。1-3分

2、為'老,幼,病,殘'和需要他人幫助的客人提供熱情服務(wù)有突出表現(xiàn)的行為。1--3分

3、有拾金不昧或不收小費的行為。1-3分

4、履行崗位職責有特別表現(xiàn)的行為。2-5分

5、執(zhí)勤中及時制止治安事端或發(fā)現(xiàn)可疑事情保持清醒頭腦,堅持原則,為公司做出重大貢獻的行為。10-20分

6、對部門建設(shè)提出合理化建議并起到相應的作用。1-3分

7、工作認真負責,多次評為先進個人。2--5分

8、工作表現(xiàn)一貫突出,在職時間較長,多次受到獎勵的個人。2-5分

9、有拾金不昧價值較為昂貴的行為。3-10分

10、內(nèi)務(wù)衛(wèi)生、軍體訓練表現(xiàn)突出的或有很大進步的行為。 1-3分

11、班長帶領(lǐng)全隊團結(jié)合作,完成任務(wù)出色,無重大違紀的。 1-3分

12、工作認真負責, 履行崗位職責有特別的表現(xiàn)。 3-10分

13、有其它可以達到獎勵的相關(guān)事項。 1-20分

二、處罰條例

為加強全體隊員的組織紀律觀念,達到懲前毖后,治病救人的目的,確保日常工作順利進行,杜絕違紀行為發(fā)生,特制定處罰條例。

1、違抗上級命令,頂撞公司領(lǐng)導,不服從班長,隊長的日常管理和工作安排。2-5分

2、值班時出現(xiàn)串崗、脫崗10分鐘以上30分鐘以內(nèi)的行為。 5-10分

3、值班人員在崗位上看書報,抽煙或吃零食的行為。 1-3分

4、不愛護或有損壞公共物品的情節(jié)較輕的。 2-5分

5、使用對講機不正規(guī),在對講機里說臟話。 1-3分

6、登記有誤、記錄不全、交接不清的。 1-3分

7、未使用禮貌用語或用不文明語言令客戶不滿意的行為。 2-5分

8、車場人員不能有序調(diào)度車場的車輛,使車場堵塞。

2-5分

9、內(nèi)務(wù)不整潔,影響整體內(nèi)務(wù)衛(wèi)生。 1-3分

10、門崗、宿舍衛(wèi)生較差,影響較壞。 1-3分

11、值班人員在崗位上打瞌睡或睡覺的。5-10分

12、在工作記錄本上亂寫亂畫,撕毀頁數(shù)的。1--3分

13、值班人員帶著酒味上崗或值班時間內(nèi)飲酒。3-10分

14、上下班無故遲到或早退5分鐘以上10分鐘以內(nèi)的行為。 2-5分

15、值班人員有以下情形:衣觀不整舉止散慢翹腿蹬足挖耳剔牙 2-5分

16、在崗人員著裝不整,佩戴不齊。1-3分

17、進入上級辦公室不敲門,沒有禮貌的。1-3分

18、在公共場合整理個人衣服或有其它不文明動作。2--5分

19、因工作失誤或處理不當受到客戶投訴的。2-5分

20、工作態(tài)度惡劣,辱罵他人的。2-5分

21、在崗位上發(fā)生的事件未及時處理也未上報的。1-3分

22、未經(jīng)同意私自頂班或頂崗的。1-3分

23、訓練不夠嚴肅,紀律松散,影響較壞的行為。 1-3分

24、請霸王假的情況。2-5分

25、在崗位上接聽或撥打手機、小靈通聊與工作無關(guān)的話題。 1-3分

26、隱瞞事實真相,欺騙公司領(lǐng)導的。 2--5分

27、不按時歸隊銷假、超假10分鐘以上30分鐘以內(nèi)。 2-5分

28、主管不能有效的調(diào)整崗位,對工作崗位帶有負面影響。 2-5分

29、上下班無故遲到或早退10分鐘以上30分鐘以內(nèi)的行為。 5-10分

30、不按層次部門內(nèi)越級上報的行為。 1-3分

31、夜不歸宿、不請假外出的行為。 1-3分

32、在崗人員無故離崗超過5分鐘(做與值班無關(guān)的事)。1-3分

33、交接不清、交接儀式不正規(guī)。

1-3分

34、在緊急情況和突發(fā)事件中,不能認真履行崗位職責的。 2-5分

35、值班時出現(xiàn)脫崗、串崗5分鐘以上10分鐘以內(nèi)的行為。2-5分

36、值勤時精神不佳、舉止散漫。 1-3分

37、未經(jīng)許可在工作室內(nèi)飲酒情節(jié)較為嚴重的行為。 5-10分

38、上崗時不按規(guī)定著裝、儀容儀表較差的行為。 1-3分

第3篇 a物業(yè)管理公司員工接聽電話工作規(guī)范

執(zhí)行部門

文件編號

文件起止頁碼

為維護物業(yè)管理公司的良好形象,全體員工在接聽電話時,必須統(tǒng)一使用如下規(guī)范用語,并一律用普通話應答,做到態(tài)度和藹、親切,語言、語速適當,語言簡潔明了。

一、當接聽外線來電時,使用:

'您好!××物業(yè)公司,請問有什么可以幫忙'

二、當外線來電者需找某人時,使用:

'請稍候,我轉(zhuǎn)給他(她)'或'請稍候,我去叫他(她)'。

三、如來電者需找的人不在時,使用:

'對不起!他(她)不在,您是否需要留言或傳話(視情況可告訴bp機號碼)'

四、如不認識來電者需要找的人時,使用:

'對不起!您能說出他(她)是哪個部門的嗎'或'對不起,請稍候,我?guī)湍鷨栆幌隆?

五、如來電者詢問怎樣來商場時,使用:

'商場位于××路××號,在××路××路之間……坐××路車在××站下車。'

印發(fā)日期: 簽發(fā)單位(公章):

第4篇小區(qū)物業(yè)中心督導管理機制規(guī)范

小區(qū)物業(yè)中心督導管理機制

采取有效的督導管理機制,通過工作績效、成本效益與工資掛鉤的管理制度,對各職能部門實施監(jiān)督、指導和管理,保證工作正常運作,提高工作效率和工作質(zhì)量,具體有以下四種作法:

1、經(jīng)濟管理:公司與各級員工簽訂目標責任狀,明確員工的權(quán)利與義務(wù),并制定各員工所在崗位和工作績效相掛鉤的工資制度,以此來調(diào)動員工的工作積極性。

2、制度管理:遵循既定的規(guī)章制度和工作程序來規(guī)范員工的言行,提高工作效率和工作質(zhì)量。

3、行政管理:實行每月、每周各部門擬定詳細的工作計劃,各部門主管每天組織部門員工召開'早會'布署當日工作,下達工作任務(wù),總結(jié)前一天的工作情況,分析存在的問題,提出解決辦法;每周管理中心項目經(jīng)理召開管理中心工作例會,講評和布置工作,聽取匯報,分析存在問題,提出解決辦法。

4、激勵、培訓管理:物業(yè)管理是多工種的服務(wù)行業(yè),平凡而繁瑣,為避免員工在一天天的重復工作當中養(yǎng)成一種惰性,建議采取系列的激勵機制培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德、職業(yè)的榮譽感和責任意識,讓員工能在挑戰(zhàn)平凡的工作過程中不斷超越,并培養(yǎng)員工對公司的認同感和'區(qū)榮我榮'的使命感,不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。激勵、培訓管理建議采用如下的機制:

*思想工作機制

重在激發(fā)潛能,形成共享的價值觀,充分發(fā)揮群體效能和工作積極性,引導員工尊重個人情感,并且針對個性心理做適時的思想工作。工作方式有談心、座談、家訪等。

*獎懲機制

在實際工作中以獎為主,以懲為輔,堅持優(yōu)勝劣汰,獎罰分明。通過獎勵'引導'員工往前走,通過懲罰'督促'員工朝前走。做到人人有動力,個個有壓力。獎勵的形式有物質(zhì)獎勵和精神激勵等。

*培養(yǎng)提升機制

將培訓放在集體和個人發(fā)展的重要位置,培養(yǎng)的目標是使員工忠于企業(yè),一專多能,精益求精。在提升上不拘一格,能者上,平者讓,庸者下。方式有培養(yǎng)、提升、培訓、進修等。

*工資福利機制

重在考核,依據(jù)貢獻大小進行工資決策。充分肯定努力工作所應得的優(yōu)厚報酬,吸引人才,激勵員工取得更好的工作績效。福利措施有住房、保險等。

*文化活動機制

通過文化活動的開展,增強凝聚力和向心力,增強員工的自信心和認同感。方式有集體活動、旅游等。

第5篇物業(yè)區(qū)吸煙防火管理規(guī)范

物業(yè)轄區(qū)吸煙防火管理規(guī)范

1.以下部位禁止吸煙:變電站、水泵房、發(fā)電機房、保安監(jiān)控室、復印機室、計算機室、檔案室、木工維修操作間、配電間、天然氣總閥門間、各類庫房、物資儲藏室。

2.準許吸煙的場所必須備有煙缸和清倒煙頭的有水容器。

3.嚴禁將塑料制品、可燃物品做煙缸使用,嚴禁在煙缸內(nèi)放置紙屑及其他可燃物,煙缸不準壓放在紙張、電源線路、電器設(shè)備、計算機桌面上,放置煙缸的部位周邊不準堆放可燃易燃物品。

4.吸煙人工作辦公位置周邊1米范圍不準存放可燃易燃物,準許吸煙的場所地面不準放置紙箱、紙張及其他可燃易燃物。

5.嚴禁行走時、開抽屜、開文件柜吸煙,嚴禁將點燃的香煙暫放在煙缸上吸煙人離開。

6.嚴禁躺臥吸煙,嚴禁從事機動車維修、計算機操作、電器焊作業(yè)、搬運絞拌或使用可燃涂料稀料油料時吸煙。

7.準許吸煙的場所下班時或無人情況下,必須隨時清倒煙缸,嚴禁將煙頭倒入垃圾桶內(nèi),必須倒入有水容器中。

8.公司管理范圍任何部位未經(jīng)保安部批準不得動火焚燒垃圾廢物,從事電氣焊作業(yè)必須事先到保安部辦理動火證。

第6篇物業(yè)管理公司工資福利待遇規(guī)范

物業(yè)管理公司工資與福利待遇

一、法定節(jié)假日

1、國家勞動法規(guī)定,所有員工每年享有十天有薪法定假日:元旦(一天)、春節(jié)(三天)、五一(三天)、國慶節(jié)(三天)。員工若不能在法定假期當日休假可給予員工補假或給予補嘗。

2、公司行政管理人員及維修技工每周工作六天,可享受一天休息;保安班長或保安員或會所員工每月可享受四天休息;保潔員或綠化工每月可享受兩天休息。

3、工作滿一年者,享受帶薪年休假。休假時間按連續(xù)工齡計算:連續(xù)工齡滿一年未滿三年者3天;滿三年未滿五年者5天;滿五年未滿十年者10天;滿十年未滿十五年者15天,滿十五年以上者30天。凡在一年內(nèi)因事請假累計超過15天的,或者在一年內(nèi)請病假累計超過20天的,或者在一年內(nèi)病假、事假相加超過30天的當年不再享受年休假待遇。如在當年享受帶薪年休假后,再請病、事假超過以上規(guī)定的,則在下一年不再給予年休假。除總經(jīng)理批準外,年假不能累積至下一年度。員工休年假須填寫請假申請表,經(jīng)總經(jīng)理批準方能休假。

二、婚假

1、工作滿一年的員工,符合《婚姻法》規(guī)定登記結(jié)婚時,可獲得三天有薪婚假,晚婚者(男年滿25周歲、女年滿23周歲)增加2天。但必須預先向所屬部門主管申請,并向行政管理部提交有關(guān)證明,由物業(yè)公司總經(jīng)理批準。

2、員工結(jié)婚雙方不在一地工作的,可根據(jù)路程遠近給予路程假(按事假管理規(guī)定處理),途中費用由員工自理。

三、產(chǎn)假

1、員工在公司服務(wù)滿一年者,符合計劃生育政策的員工可申請產(chǎn)假,并經(jīng)各物業(yè)的物業(yè)經(jīng)理同意,呈物業(yè)公司總經(jīng)理批準方能生效。

2、女員工生育,產(chǎn)假90天,其中產(chǎn)前休假30天。

3、產(chǎn)假不發(fā)薪

四、喪事假

如員工遇有直系親屬(包括配偶、父母、岳父母、公婆、兒女)去世,可給予3天(有薪)喪假,并發(fā)給200元以上慰問金。但須事后提交親屬死亡證明書方可生效。需外地料理喪事的,可根據(jù)路程遠近給予路程假(按事假管理規(guī)定處理),途中費用由職工自理。

五、法定假、年休假、婚假、喪假、產(chǎn)假的假期原則上應一次性連續(xù)安排,假期內(nèi)遇公休假日的,均不另加假期天數(shù)。

六、出境探親

按國家規(guī)定可出國、出境探親的員工,其探親假待遇按國家有關(guān)規(guī)定辦理。

七、保險福利

參照勞動法,公司為合同制員工購買社會統(tǒng)籌保險。

八、培訓

公司視工作需要和員工的工作表現(xiàn),提供培訓機會或報銷培訓費用(不含個人生活開支費)。培訓完領(lǐng)取有關(guān)證書后,必須為公司服務(wù)滿二年以上,服務(wù)未滿規(guī)定年限而離開公司的,應分攤培訓費。

九、醫(yī)療保障

公司將為水電工、保安購買人身保險,若此類員工因工負傷,由保險公司承擔醫(yī)療費用。在醫(yī)療期間,三個月內(nèi)發(fā)基本工資(不含獎金)。三個月后發(fā)基本生活費。傷愈出院后,如能承擔適當工作,公司將給予適當安排。

十、膳食安排

員工食堂一般僅供員工用膳之用,外來人員不得享用。如無員工食堂,公司將按有關(guān)規(guī)定,給予保安員每人每天發(fā)放7元作為伙食補貼,輪值班夜班(凌晨00:00---8:00)給予每人每晚發(fā)放3元的夜餐補助。

十一、薪金

1、員工工資由基本工資、工齡工資、崗位工資、獎勵工資(獎金)四大部分組成。

2、行政級別與工資待遇

編號

行政級別

工資待遇

備注

行政一級

4000元/月----6000元/月

行政二級

2200元/月----2500元/月

行政三級

1800元/月----2100元/月

行政四級

1600元/月----1700元/月

行政五級

1400元/月----1500元/月

行政六級

1200元/月----1300元/月

行政七級

1000元/月----1100元/月

員工一級

900元/月-----1000元/月

員工二級

700元/月-----800元/月

010

員工三級

500元/月-----600元/月

011

員工四級

500元/月以下

3、員工酬薪將每月發(fā)放一次,公司可視各員工工作表現(xiàn)、業(yè)績狀況及依據(jù)公司的效益,結(jié)合社會物價指數(shù)調(diào)整員工的薪金。

4、員工的薪金,原則上每三年調(diào)薪一次。但公司可根據(jù)員工的工作表現(xiàn)和業(yè)績,給予提前調(diào)薪獎勵。

5、休息時間加班若不能安排補假則按:節(jié)假日加班的按標準工資的200%支付加班費,法定節(jié)假日加班按工資標準的300%支付加班費。

十二、晉升

公司將依據(jù)員工的工作表現(xiàn)、業(yè)務(wù)水準、品德、學識及工作業(yè)績晉升職位。試升滿兩個月后而工作表現(xiàn)合格,正式委任該職,并享有該職位的同等待遇。

第7篇物業(yè)綠化機具的管理規(guī)范

一、園林綠化機具的操作

1.非機械類園林工具的操作

(1)水管車使用操作

①將水管車出不端的母接口與水槍公接口對接直到聽到'嘀嗒'的聲音;

②將水管車入水端的母接口與水槍公接口對接直到聽到'嘀嗒'的聲音;

③打開馥郁來水開關(guān),手拿水槍對準植物淋灑;

④淋水完畢,先將自來水開關(guān)關(guān)閉,再把水槍拔下,然后將入水口接口拔下;

⑤轉(zhuǎn)搖柄將水管收好,排出水管內(nèi)的水,然后將水管的出、入水口對接后收車。

(2)高枝剪及高枝鋸的使用

①使用高枝剪、高枝鋸時,修剪桿與人體至少要成30度夾角,以免枝條掉下傷人;

②高枝剪修剪的剪口呈45度傾斜向分枝的外側(cè);

③使用高枝鋸鋸枝條時,應先從下向上鋸掉1/5以上,再從上往下鋸,以免枝條斷下撕裂樹皮;

④若枝條太在,用高枝剪修剪困難時,不應強行修剪,應用高枝鋸修剪;

⑤用完的高枝剪、高枝鋸應做好刀口清潔衛(wèi)生后放入倉庫保存好。

2.園林機器的使用操作

(1)旋刀剪草機及滾筒剪草機的操作要求

①檢查機油、汽沒是否正常,檢查刀盤等機器各部位是不是正常,不正常的應處理正常后才能使用,并做好用前記錄;

②裝好草袋,依照不同機器的使用說明調(diào)節(jié)機器剪草高度;

③清除剪草區(qū)域內(nèi)的石塊及雜物,將工作區(qū)域的無關(guān)人員勸離;

④冷機起動時先關(guān)閉風門,然后將油門加到低檔位,拉動起動繩起動再的開風門;

⑤加油直到機器運轉(zhuǎn)正常后合上自走離合開始剪草;

⑥剪草結(jié)束后,先松開離合,再將油門調(diào)至停止檔;

⑦待機器刀盤完全停止運轉(zhuǎn)后,方可清理機身內(nèi)外草渣,用水將機器沖洗干凈;

⑧檢查清潔空氣濾清器及機油;

⑨機器使用完畢后入倉保管,并填寫《機器使用登記表》。

(2)汽墊剪草機使用操作要求:

①檢查燃料及機器各部分是否正常,做好用前記錄;

②按比例(機油與汽油之比為1:20至1:25)配好備用油;

③清除剪草區(qū)域雜草雜物,將工作區(qū)域內(nèi)的無關(guān)人員勸離;

④冷機啟動時先關(guān)閉風門,將油門調(diào)至低檔位后拉動繩直動機器;

⑤調(diào)好油門開始剪草,注意斜坡剪草時操作人員應站在機器的上方;

⑥剪草完畢后清理現(xiàn)場草渣;

⑦清潔機械后入倉保管,填寫《機器使用登記表》。

(3)割灌機的使用操作要求

①檢查機器燃油量及刀盤、背帶等各部位是否正常,裝好刀、繩;

②按比例(機油與汽油之比為1:20至1:25)配好備用燃油,穿戴好鞋、褲等保護裝備;

③清理修剪區(qū)域內(nèi)石塊雜物,將工作區(qū)域內(nèi)無關(guān)人員勸離,工作點5米內(nèi)不準有無關(guān)人員;

④冷機啟動時先關(guān)閉風門,將油門調(diào)到低檔位,拉動啟動繩啟動后打開風門;

⑤背好機頭,左手緊握扶柄,右手握緊扶桿并用拇指將油門逐漸調(diào)大;

⑥機器轉(zhuǎn)速正常后,將刀盤稍微向左傾斜由右向左勻速修剪草坪及灌木;

⑦修剪完畢后,將油門調(diào)至最低點,待刀盤停止運轉(zhuǎn)后將機器輕放于地上,按停止健停機;

⑧清理草渣及清潔刀盤,填寫《機器使用登記表》。

(4)綠籬機的使用操作要求

①檢查機器燃油量、按比例(機油與汽油的比例一般為1:20至1:25)配好備用油;

②將機器放于地上,冷機啟動先關(guān)閉風門,將油門調(diào)到小檔,用手指泵三下油,左手握緊后把手,右手拉動啟動繩起動,啟動后打開風門;

③右手握緊前把手,左手握緊后把后拿起機器,用左手拇指調(diào)大油門至剪刀運轉(zhuǎn)正常后開始修剪;

④修剪時注意橫平豎直的原則,機器刀口任何時候都不能朝向自己身體任何部位;

⑤因用綠籬機修剪綠籬時雙手羅易疲勞,操作員工應將修剪與的掃剪下的枝葉兩項工作交替進行,每15分鐘交換一次;

⑥修剪完畢,先用左手拇指將油門調(diào)至最低直至剪刀停止運轉(zhuǎn)后將機器放于地上,再按下止動按鈕停機;

⑦清理檢查機器后入倉,填寫《機器使用登記表》。

(5)高壓噴霧機的使用操作要求~

①檢查機器的油量、吸水頭、加壓器、水槍、噴管等是否正常,加足汽油,做好用前記錄;

②噴藥時戴好口罩、膠手套等保護用品;

③調(diào)配好肥料或農(nóng)藥,將工作區(qū)域內(nèi)的無關(guān)人員勸離;

④泠機啟動時先關(guān)閉風門,將開關(guān)打向'on',將油門調(diào)好,加壓閥處于低壓檔,關(guān)閉噴槍;

⑤拉啟動繩啟動后打開風門,將噴槍拉到噴施點,開杰出人物噴藥或肥;

⑥噴藥時注意噴植物的葉前,噴藥或噴肥過程中有人走過時要將槍頭壓低,注意藥霧不能飄到旁邊的植物上;

⑦噴完藥或肥后將開關(guān)打向'off'親機,收好高壓管,用清水洗干凈桶內(nèi)殘留的藥或肥,加入少量水再啟動機器抽洗機器內(nèi)的藥或肥幾分鐘;

⑧抽洗完畢后再關(guān)機,檢查機器后入倉,填寫《機器使用登記表》;

⑨將手、臉洗干凈、漱口,更換衣服。

3.各類園林機具使用范圍

(1)水管車使用范圍

通常用于庭院植物淋水、洗葉、洗地、花專用花木淋水等。

(2)其他園林小工具使用范圍

①高枝剪:拉繩式高枝剪用于修剪直徑3cm以下訓枝,傳動式訓枝剪用于修剪徑1cm以下高枝或遠枝;

②高枝鋸用于修剪直徑5~10厘米的高枝;

③大力截枝剪用于修剪直徑2~5厘米的枝條;

④截鋸用于修剪直徑5厘米以上的枝條。

(3)旋刀剪草機用于修剪二級以上且坡度不在于是15度的草坪。

(4)滾筒剪草機用于修剪一級以上草坪。

(5)氣墊剪草機用于修剪45度以下坡地草坪或松軟地域的草坪。

(6)軟繩割灌機用于修剪草邊、坡地草坪及復雜地域草坪、小灌木;刀盤割灌機用于修剪山地草坪、灌木。

(7)綠籬機用于綠籬修剪及群植觀葉灌木的修剪。

(8)高壓噴霧機用于草坪施液肥或花木草坪噴藥,亦可用于噴除草劑,但噴除草劑后要將機器徹底清洗干凈并注意周圍花木安全。

4.綠化機具使用注意事項

(1)所有工具不允許超出其使用范圍去使用。

(2)各類機器使用前應做好機器各方面的檢查,并做好有關(guān)記錄,使用后要做好檢查及清潔工作,并填寫《機器使用登記表》。

(3)使用剪草機前應首先徹底清理剪草區(qū)域內(nèi)的不等于愉雜物,并將工作區(qū)域內(nèi)的無關(guān)人員勸離。

(4)使用割灌機應穿密封鞋襪、長衣長褲,剪割方向自右向左,起動時應將油門關(guān)到最小,工作時工作點周圍5米以內(nèi)不準有其他人員。

(5)使用高壓噴霧機時操作人員應站在上風口,不能逆風噴,有人走過時應壓低槍口或暫時關(guān)閉噴槍,等人走過后再開槍噴。

(6)用高壓噴霧機噴除草劑時應全程使用低工壓,并壓低槍口,嚴防藥霧飄到周圍其他植物上,用完后要求抽洗機器3次。

(7)噴藥時應注意戴好手套、口罩等保護物品,噴完后要洗手、臉、漱口并更換衣服,以防中毒。

(8)禁止將手伸入任何剪草機刀盤區(qū)內(nèi)清除草渣雜物。

(9)草地未干應禁止用機器剪草。

(10)綠籬機啟動時剪口不能朝向人身體任何部位,油門要調(diào)到最小,不能用綠籬機修剪直徑1cm以上的枝條。

園林綠化主管不定期抽查員工機具使用操作的正確性,并將結(jié)果記錄于《綠化管理南量檢查表》內(nèi),存檔園林綠化部1年,作為員工績效考評依據(jù)之一。

二、園林綠化機具的維修保養(yǎng)

1.綠化機具維修保養(yǎng)質(zhì)量標準

(1)日常小工具保養(yǎng)

①工具使用后應清理干凈;

②各工具的轉(zhuǎn)動部位靈活,金屬工具無生銹現(xiàn)象;

③刀具鋒利,彈簧彈力正常;

④各工具無殘損、折斷。

(2)汽油機保養(yǎng)

①油箱密封良好,油路暢愛,混合油與比合理;

②每月檢1次空氣濾清器、火花塞、化油器等部件,保證無故障;

③機芯、燃燒室每半年清理1次,各零配件每月檢修1次,保證處于正常狀態(tài)。

(3)電機檢查:每次使用前檢查1次,保證線路完好,通電后負荷正常,高壓線圈無老化現(xiàn)象。

(4)刀具保養(yǎng):切割刀具刃口應保持鋒利,無銹跡,變純刀具及時打磨,打磨后上潤滑油,外形無缺損。

(5)機身養(yǎng)護:機身表面應富光澤而機械破損,生銹處應除銹后上漆。

(6)噴淋設(shè)施保養(yǎng)

①噴淋設(shè)備啟動正常,嘴無堵賽現(xiàn)象,水流暢通,噴射角度正常;

②各路開關(guān)、管制關(guān)合緊密,沒有溢水滲漏;

③花罐無漏水現(xiàn)象;

④水管車水管無打折、松脫、漏水現(xiàn)象,車輪、車架無缺損,使用結(jié)應將管內(nèi)的水排放干凈。

2.綠化機具維修保養(yǎng)

(1)維修保養(yǎng)的一般原則

①所有機械、工具使用前均應檢查1次,檢查發(fā)現(xiàn)缺油、螺絲松動等小問題,應自己解決并作好記錄,對于較大故障沅法自己解決的,報園林綠化主管;

②所有機械、工具人倉前均應做好機身內(nèi)外清潔衛(wèi)生工作;

③機器技術(shù)員每年12月20號前將所有機器檢查1次,將下一年內(nèi)有可能損壞的部件列表給園林綠化主管,由主管審核預鳳相關(guān)配件;

④所有機械、工具均應至少每月檢查保養(yǎng)1次,檢查發(fā)現(xiàn)問題,屬于自己解決的小問題的則自己解決,問題較大或自己解決不了的,報主管;

⑤園林綠化主管接到員工關(guān)于機具故障的報告后,組織相關(guān)技術(shù)員進行檢修必要時請機電維修部技術(shù)員一起檢修,屬于內(nèi)部可以解決的問題自己解決,解決不了的,按照《對外委托服務(wù)標準作業(yè)規(guī)程》進行外委維修;

⑥機具的維修保養(yǎng)應填寫《機具維修保養(yǎng)登記錄》;

⑦非授權(quán)人員不允許擅自拆裝綠化機具。

(2)剪草機的維修保養(yǎng)

①剪草機使用前應充分檢查刀盤、皮帶及其它螺絲是否松動,油管油箱有無漏油,響聲是否正常,確保機器良好方可使用;

②對變鈍或受損的刀片應及時打磨或更換,其中滾筒剪草機刀片每工作50小時應用獨立發(fā)動機反向帶動,并加入磨刀砂磨刀;

③機器連續(xù)運行90分鐘應休息15分鐘;

④機器每工作50小時或機油發(fā)黑時應更換機油;

⑤機器使用前應將草坪上的石塊雜物徹底清理干凈,以防損壞機器;

⑥剪草機的發(fā)動機應按汽油機維修保養(yǎng)質(zhì)量標準定期檢修;

⑦機器鏈條、滾軸等轉(zhuǎn)動部位應每兩個月加一次潤滑油。

(3)割灌機的維修保養(yǎng)

使用割灌機前充分檢查機器的刀盤、各連接點是否正常,確保機器良好才可使用;

使用前應將工作區(qū)域所有石塊雜物清理干凈方可進行操作;

工作完畢后應將刀片固定座打開,將里面的劃渣清理干凈;并用干布將齒輪盒及操作桿擦干凈;

進行修理、調(diào)整時,應關(guān)掉引擎,并將火花賽拔掉后方可進行;

欲長期放置時,應充分清潔各部位,金屬部分應涂上一層薄潤滑油。

(4)綠籬機維修保養(yǎng)

使用前充分檢查機器,確保機器忍受好方可使用確保燃料配制比例正確;

機頭及鏈條、刀片定期上潤滑油;

較長時間不使用的,應每周啟動1次,每次15分鐘;

機器每連續(xù)使用60分鐘應停機10分鐘;

機器發(fā)動機按汽油機維修保養(yǎng)質(zhì)量標準進行檢修;

機器每工作70個小時應將剪刀拆下打磨1次或更換刀片。

(5)其它園林機器的維修保養(yǎng),按其相應的維修保養(yǎng)說明書進行。

第8篇學校物業(yè)管理模式規(guī)范

學校物業(yè)管理模式

專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學校后勤管理是社會發(fā)展的必然趨勢。隨著這幾年國家對教育事業(yè)的重視程度的提高,國家積極推動科教興國戰(zhàn)略,人們對知識的欲求也在日益高漲,在剛剛閉幕的*十六大上,又提出要形成全民學習、終身學習的學習型社會,促進人的全面發(fā)展②。這其中預示著需要增加和擴建更多學校來滿足學習的需求,傳統(tǒng)的學校辦社會的后勤運作模式已成了很多學校改革和發(fā)展的嚴重障礙。由于計劃經(jīng)濟體制的影響,絕大多數(shù)學校的后勤工作都是學校辦社會的運作模式,即學校不顧自身實際發(fā)展規(guī)模、不講求經(jīng)濟效益、不講求管理效率,只要學校存在什么勞務(wù)需求,就立即設(shè)置一個勞動崗位,工資都是由國家來掏錢。這種'大而全,小而全'的發(fā)展模式把學校辦成了一個'小社會',結(jié)果是學校辦了食堂、木工房、園藝室、水電班,有的學校甚至還辦起了托兒所,這種運作模式非常類似于農(nóng)業(yè)時代的自給自足的自然經(jīng)濟,與現(xiàn)代化發(fā)展趨勢是完全相違悖的。所以專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學校后勤管理,由物業(yè)管理公司提供專業(yè)、規(guī)范、個性化的后勤管理服務(wù)是社會發(fā)展的必然趨勢。

學校物業(yè)管理模式特點

1 、通過分析掌握學校物業(yè)的不同之處,針對學校物業(yè)的管理特點,確定物業(yè)管理服務(wù)模式,發(fā)揮物業(yè)管理在學校的后勤保障作用。

顧客的需求為導向,提供個性化的服務(wù)。這在學校物業(yè)中尤其突出。按學校對公共設(shè)施、清潔、綠化、人員、車輛、物資的管理要求,量身定制服務(wù)。比如按課時安排的時間,滿足教學要求的前提下,提供教室的開門、設(shè)備維護和安全的管理服務(wù)等。

2、學校物業(yè)管理人力資源配置上追求簡練、精干,降低運作成本。學校物業(yè)管理從屬于學校整體管理,學校物業(yè)如按照商住小區(qū)管理處分責設(shè)立物管員的多層管理,在成本上是物業(yè)公司和學校方面都不能承受的,學校物業(yè)的從屬性決定他無需面對眾多業(yè)主,在多種經(jīng)營上發(fā)揮的余地不大,也就不需要如小區(qū)同樣的管理人員配置。

3.重視學校主管領(lǐng)導的領(lǐng)導風格,管理思路,特別是處理好與關(guān)鍵人物的關(guān)系,應加強對該類信息的收集,及時調(diào)整方式,及時跟進。確保管理的一致性。體現(xiàn)學校特點的共管模式。

4、在強調(diào)本體內(nèi)在管理的同時應注重本體外表工作,提高直觀感受滿意度。學校物業(yè)比住宅物業(yè)更注重直觀感受,這也是學校發(fā)展壯大的需要。比如在學校內(nèi)設(shè)置各類規(guī)范的溫馨標識、提示性、警示性和說明性標識,為學校氛圍的營造起到了畫龍點睛的作用。

5、學校物業(yè)在接管項目前,必須對接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進行評估。在此期間應協(xié)調(diào)處理好各項關(guān)系,并盡量在此期間將重大問題予以明確,包括崗位設(shè)置、清潔的范圍和頻度,管理區(qū)域和項目,設(shè)施、設(shè)備的維護責任范圍和處理權(quán)限、服務(wù)費用、支付方式及其它費用承擔等,規(guī)避管理風險。

6、物業(yè)管理更注重服務(wù)的專業(yè)化。可提供辦公室內(nèi)植物的養(yǎng)護和指導、節(jié)假日環(huán)境氛圍營造、組織特色活動、教室管理、電教辦公設(shè)備維護等專業(yè)化、全方位的服務(wù),提供行政后勤等方面業(yè)務(wù)的保障。

7、技術(shù)含量高,注重設(shè)備管理及相關(guān)人員的配備。學校物業(yè)人力資源配置的特點,確定了設(shè)備管理人員必須是素質(zhì)高,技術(shù)上一專多能復合型人才。

8、顧客意見的調(diào)查需關(guān)注各個不同層面的意見,還需建立定期溝通機制。重要溝通整理成為文件,雙方認可,促進管理服務(wù)的水平的提高。

學校后勤社會化的管理優(yōu)勢

4.1后勤社會化在推動學校整體辦學工作中發(fā)揮了重要的保障作用。學校后勤社會化后,學校的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?yōu)?國家管方針,校長管辦學,支部管監(jiān)督,社會辦后勤',新型社會分工,物業(yè)公司在進駐以后,深入、詳細的可行性研究,詳盡分析了學校物業(yè)與住宅物業(yè)的不同,并針對學校管理的特點、難點和學校的實際情況制定與之相適應的管理方案,以確保專業(yè)化物業(yè)管理優(yōu)勢能在學校得到充分發(fā)揮,為全校師生營造一個優(yōu)質(zhì)的生活、學習環(huán)境。在實際操作中,注重保持雙方思想一致性。實行后勤社會化,使學校后勤工作的重心在管理上而不是在提供服務(wù)上,學校無須設(shè)立專門分管后勤工作的校級干部,行政環(huán)節(jié)少,學校完全可以根據(jù)工作需要隨時向物業(yè)公司提出服務(wù)要求,其它學校需要通過召開專門會議或需三令五催才能解決的問題,只需要一個電話就可以得到妥善的辦理。實行后勤社會化,校領(lǐng)導干部不需要在后勤工作花費什么精力,后勤人員與一線教師爭待遇或一線教師對后勤人員抱怨不滿等問題得到徹底解決,教師們都把精力集中在本職工作上。校領(lǐng)導重點放在狠抓教學質(zhì)量上,獲得了學校、物業(yè)公司雙贏結(jié)果。

4.2有利于學校降低管理成本。節(jié)省工程耗費,獲取長期利益。物業(yè)公司充分發(fā)揮專業(yè)技術(shù)方面的特長,積極為學校做好技術(shù)參謀,利用自身多年積累下來的管理經(jīng)驗,為學校介紹專業(yè)施工公司,確保其最合理的價格,選擇施工質(zhì)量最好的公司來施工,并在工程中進行中全程控制,確保施工質(zhì)量。根據(jù)實際情況,物業(yè)公司對整改提出合理化建議,協(xié)助完善學校的整改方案,為學校節(jié)省整修費用。學校獲得了高質(zhì)量的專業(yè)化后勤服務(wù)。實現(xiàn)后勤社會化使學校的管理具有活力、降低了管理成本的同時,學校也獲得了較高的后勤服務(wù)質(zhì)量。學校在清潔衛(wèi)生、環(huán)保綠化、校產(chǎn)保衛(wèi)、校園周邊秩序整治等工作都獲得了滿意的服務(wù)。管理工作得到社會認可,促進學校整體實力的提高。

4.3 完全市場化的運作模式,為物業(yè)管理公司發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢提供了空間,有利于物業(yè)管理公司的服務(wù)、管理創(chuàng)新。在學校物業(yè)這種獨立產(chǎn)權(quán)、單一業(yè)主,在物業(yè)管理合同和簽訂中,明確了對各方義務(wù)和權(quán)利,對各項服務(wù)、責任的界限的劃分都寫入的合同中,為以后的管理提供法律依據(jù),便于物業(yè)公司實施服務(wù)和管理。比如在學校內(nèi)的綠化改造、解決學?？照{(diào)冷凝水的集中排放問題,由物業(yè)公司拿出切實可行的實施方案,很快就獲準實施。這在商住物業(yè)中是完全做不到的。

學校物業(yè)管理創(chuàng)新--突顯'個性化'。

在學校物業(yè)中充分挖掘、掌握顧客的個性化的需求基礎(chǔ)上,著身為客戶'定做'服務(wù)模式及服務(wù)項目,在專業(yè)化、規(guī)范化的基礎(chǔ)上更突出個性化服務(wù)。

學校環(huán)境管理方面:根據(jù)校園須適合學生學習、交流的特點,重點放在營造校園內(nèi)濃厚的學習環(huán)境,比如針對外國語學校特點,建議積極策劃建成適合外語學校特點的'英語角',營造學習氛圍;綠化養(yǎng)護中,品種選用需適合學校特點(木棉樹、刺海棠等容易對運動中學生造成傷害,就不適宜在學校道路兩旁種植),將植物的深度修剪養(yǎng)護安排在寒暑假期間進行;清掃時間避開上下班和課間時間,衛(wèi)生間的清潔頻率和時間參照課時安排制定;在每個細節(jié)充分考慮學校特點,滿足客戶對環(huán)境的要求。

學校安全管理:作為顧客較為關(guān)注的學校安全管理,不僅要制定針對性的車輛、人員、物資進出管理及教室管理制度,還要根據(jù)學校特點,積極與校方、政府機關(guān)聯(lián)絡(luò)配合,維護學校和周邊的治安環(huán)境。制止了學校周邊不良人員勒索學生財物、亂擺賣等嚴重影響學生人身財產(chǎn)安全事件,維護了學校聲譽。形成了針對學校特點的安全管理模式。

房屋

及附屬設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護服務(wù):它是維護學校正常的教學工作的基礎(chǔ)服務(wù)項目,物業(yè)充分發(fā)揮在設(shè)備維護上專業(yè)優(yōu)勢,針對學校特點制定設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計劃,使學校設(shè)備設(shè)施的運行狀況得到根本性的改變,確保了學校正常的教學工作的開展,另外為客戶著想,在養(yǎng)護的同時注重降低設(shè)備的運行成本,對學校的水電氣實施監(jiān)控,定期上報《水電氣用量分析報告》,提出節(jié)能的合理化建議,實施后為學校節(jié)約多項設(shè)備運行開銷。獲得了合作雙方'雙贏'效果。

物業(yè)管理公司在學校后勤管理的更高目標--為學校提供一體化的后勤服務(wù)。物業(yè)管理在全國發(fā)展是不均衡的,這幾年來物業(yè)管理已有突飛猛進的發(fā)展,競爭也日趨激烈。特別是深圳,物業(yè)管理市場在不斷完善,物業(yè)管理已由當初的簡單式服務(wù),走向全方位、多元化的服務(wù)。在物業(yè)管理競爭日趨激烈的形勢下,如何適應市場的需求,科學準確地確定,并切實有效地提高物業(yè)管理企業(yè)的效益,已經(jīng)成為廣大物業(yè)管理企業(yè)普遍關(guān)心的問題。學校物業(yè)作為物業(yè)企業(yè)發(fā)展的又一新契機,必將受到關(guān)注,然而,在物業(yè)管理業(yè)所面臨的現(xiàn)狀與行業(yè)環(huán)境,還承受著諸多的'瓶頸'制約。

從當初物業(yè)管理公司提供什么服務(wù)給業(yè)主,業(yè)主就只能得到什么服務(wù);發(fā)展成為業(yè)主需要什么服務(wù),物業(yè)管理公司就能提供什么服務(wù),這一定是一個新興的服務(wù)行業(yè)向市場化轉(zhuǎn)變的必然過程。

第9篇物業(yè)轄區(qū)車輛管理服務(wù)規(guī)范怎么寫

物業(yè)轄區(qū)車輛管理服務(wù)規(guī)范

1、保安工作職責

1.1保安部具體負責機動車輛的進出、停放。

1.2車輛管理員負責廣場停車場上車輛的停放。

2、車輛停放制度2.1廣場、停車場

2.1.1 廣場、停車場為機動車輛提供泊車場地,先到先停,停滿為止。

2.1.2 凡進入廣場、停車場的車輛都必須服從工作人員的指揮。

2.1.3 遵守禁令標志,通道上嚴禁停放任何車輛。

2.1.4 駕駛員應做好安全防范工作,保安人員有義務(wù)進行配合協(xié)助,但對車輛損壞不承擔賠償責任。

2. 2非機動車、助動車、摩托車

2.2.1 自行車、助動車、摩托車應停放在指定位置。

2.2.2 自行車、助動車、摩托車應聽從保安人員的指揮順序停放。

2.2.3 各類非機動車嚴禁進入車庫,嚴禁隨地亂放影響通道。

2.2.4 車主應做好安全防范工作,保安人員不承擔賠償責任。

3、保安車管服務(wù)標準3.1引導車輛在指定部位有序停車,提醒車主關(guān)好車窗車門,貴重物品不得留放車內(nèi)。

3. 2督促車輛遵守禁令標志,糾正違章行駛、停放的車輛。

3. 3發(fā)生事故應保持現(xiàn)場,立即向保安部長報告。

第10篇新城物業(yè)管理通用行為規(guī)范-2：辦公室人員行為規(guī)范

麗景新城物業(yè)管理通用行為規(guī)范(2):辦公室人員行為規(guī)范

儀容儀表:參照共用類行為規(guī)范中儀容儀表內(nèi)容。

行為舉止、項目規(guī)范禮儀禮節(jié):參照共用類行為規(guī)范中行為舉止內(nèi)容

工作場所:

1.自己的工作臺收拾得干凈,特別注意衛(wèi)生死角的清潔。

2.經(jīng)常檢點自己的桌面、文件柜、抽屜等,不要因疏忽而失落文件,給公司帶來麻煩與損失。資料、備用材料用完以后,要放回原處。離開工作位時,文件收存好,保持工作場所的整潔,椅子要歸位。

面對投訴:

1.對客戶的投訴,應立即放下手頭上的工作,第一時間向客戶致歉,請客戶入座,并聚精會神聆聽投訴內(nèi)容,以友善目光與投訴者接觸,切勿東張西望,敷衍了事,適當時做出簡單的復述,以示了解問題所在。

2.如果無法處理投訴,應盡快轉(zhuǎn)交上級或委托人員跟進,無論投訴跟進情況如何,應給予客戶初步回復及定期匯報跟進情況。

辦公規(guī)范:

1.使用訂書機訂書機訂在左上方,橫拿或豎拿都比較方便,也比較容易存檔。

2.使用電腦使用電腦完畢后,應將新打開的程序或文檔關(guān)閉,回到初始狀態(tài),在制作重要文件時,要小心處理,以免泄密,文件存檔時應注意存放地點,并作好登記工作,磁盤應經(jīng)過病毒檢查后方可在他人電腦上使用。

3.使用傳真機要注明收件人全名、傳真號及發(fā)件人的全名、傳真號,注明傳真件頁碼,順序,傳真件發(fā)完后須確認。

4.使用復印機使用前確認紙張大小、方向,墨色的濃淡(以免浪費紙張),復印后機器還原,復印件上注明來源(便于查詢)。

語言態(tài)度:

項目規(guī)范禮儀禮節(jié):參照共用類行為規(guī)范中語言態(tài)度內(nèi)容。

對待同事:

1.對待同事或下級的過錯,應親切指正,嚴肅批評,不可責罵或刁難。

2.與同事討論交流時用語應文明、友善,使用禮貌用語。

對待客人:

1.接待客人時,應面帶微笑,真誠自然,態(tài)度友善。

2.客人的中肯建議,應以主人翁的姿態(tài)向客戶衷心致謝。

3.回答客人投訴時,態(tài)度要親善,語調(diào)要溫和,用詞要恰當,要在和諧的氣氛下將事情圓滿解決。

前臺接待人員:

項目規(guī)范禮儀禮節(jié):儀容儀表坐立行走端莊自然,保持良好的精神風貌語言清晰、禮貌,聲音柔和、親切,面帶微笑。

迎送同事上下班著規(guī)定制服,制服整潔無破損污染,言行舉止大方得體,面帶微笑,每日上午于7:30-7:50以站姿面帶笑容向上班人員示意問候:“早上好”。下午17:30-17:50分之間以站姿目送上班人員離去,并說“再見”。

電話接聽:

1.電話在三聲內(nèi)接聽,先說:“您好,**物業(yè)公司**物業(yè)管理處”,待來電者說明身份再做下一步處理;如業(yè)主報修或來電咨詢問題耐心解釋并做好記錄,一時不能回答的說請您稍等然后立即找相關(guān)人員來回答;如是本單位人員來電問明事由并做好記錄。

訪客接待:

1.當有客人來訪時,應面帶微笑起身,熱情、主動問候:“您好,有什么可以幫到您嗎

2.與客戶溝通時,須起身站立、身體略微前傾、眼望對方,面帶微笑,耐心的傾聽客人的來意,根據(jù)客人的需求予以安排。

3.對客人的咨詢,應細心傾聽后再做解答,解答問題要耐心,不能準確解答的應表示歉意“對不起,請您稍等,我了解一下再告訴您好嗎”

訪客指引:

1.有來訪客人時,要先詢問被訪對象,然后微笑有禮貌地詢問來訪者姓名:“請問您貴姓”或“請問怎么稱呼您是否已與*先生/(女士)聯(lián)系好”,再告之“請稍候,我馬上幫您聯(lián)系”,在與被訪者聯(lián)系前,作相關(guān)登記工作。

2.當?shù)玫奖辉L者的確認同意后,對來訪客人說“,先生/(女士)馬上來見您,請您在前臺接待廳稍等片刻”?；?“讓您久等了,請從這里坐電梯上*樓”,并以手勢示意方向。

3.如果被訪者不在,應向來訪者表示歉意“對不起,*先生/小姐不在公司,請您稍后與他聯(lián)系”。

4.如果被訪者要求等候時,應熱情接待客人并安排休息等候,及提供送茶水服務(wù)。

送客服務(wù):

1.當有訪客離去時,應主動起立微笑示意,并說“請慢走”。

文件及資料的收發(fā)與傳遞:

1.當接到顧客發(fā)送傳真資料時,需有禮貌地向顧客明確:發(fā)送地址、傳真號碼、收件人、聯(lián)系電話,并與收件方電話予以確認,同時在作好相關(guān)登記工作。

2.代顧客收發(fā)的任何文件、資料、信件、傳真件,在未經(jīng)得顧客本人同意的情況下,不能給第三人傳閱。

3.收到內(nèi)、外部需轉(zhuǎn)交代送的文件、資料、物品等,需盡快轉(zhuǎn)交給物品接收人,并作好相關(guān)登記工作。

第11篇物業(yè)管理處文書檔案管理規(guī)范

管理處文書檔案管理

文書檔案(簡稱'文檔')作為物業(yè)管理處重要的信息資源,它具有記錄信息真實性、來源廣泛性、內(nèi)容豐富性等特點,形式包括工作記錄、文書、音像、圖片等,是管理處信息管理的基礎(chǔ)和重要對象。

在計算機技術(shù)廣泛應用于信息管理前,傳統(tǒng)意義上的信息管理工作主要內(nèi)容還是企業(yè)對在各項活動中形成的全部文檔進行的手工搜集、保存、檢索和開發(fā)利用,此信息管理方式對于物業(yè)管理企業(yè)仍是進行信息管理工作的重要形式。文檔管理工作內(nèi)容主要包括如下:

1、制定和完善管理處文檔工作規(guī)范和標準;

2、制定管理處文檔形成、積累、整理和歸檔制度,確定文料歸檔范圍、時間和保存期限;

3、收集、整理、保管、統(tǒng)計管理處文檔,鑒定和銷毀已過期的文檔;

4、組織進行管理處檔案的開發(fā)和利用;

5、制定管理處各類文檔的保密級、保密期限及安全保護措施;

6、指導、檢查及監(jiān)督各部門文檔的形成、積累、整理和歸檔以及修理與補充。協(xié)調(diào)和支持各部門文檔管理工作。

第12篇物業(yè)安全消防管理安全防火操作規(guī)范

物業(yè)安全消防管理操作規(guī)范--安全防火

物業(yè)安全防火管理操作規(guī)范

1.防火管理委員會

(1)組織加構(gòu)圖

防火管理委員會(各部門主管以上人員組成)

防火總指揮*(總經(jīng)理)

管理處主管經(jīng)理

消防管理中心主管

監(jiān)控組

巡檢組

(2)管理職責

①防火管理委員會

--防火管理委員會由公司各部門主管級以上(含主管)人員組成;

--貫徹執(zhí)行《中華人民共和國和國消防法》及其消防法規(guī);

--監(jiān)督檢查消防管理中心執(zhí)行防火管理工作的開展情況;

--組織消防安全大檢查,研究整改火險隱患,改善消防設(shè)施備條件。

--督促整改本部門存在的消防隱患,對本部門員工進行必要的消防安全教育;

--遇有火災必須親臨火場組織指揮撲救。

②防火總指揮(總經(jīng)理)

--對外和公安消防局鑒定《小區(qū)防火安全責任書》

--領(lǐng)導消防管理中心工作;

--審批各種消防安裝工程經(jīng)費開支

③主管經(jīng)理

--督促落實消防管理中心各項工作的開展。

--審議消防管理中心各類消防安全工作計劃及防火安全管理制度;

--審核消防管理中心年度經(jīng)費預算,消防器材購置計劃,維修計劃和消防經(jīng)費開支。

--代表消防管理中心同分公司各部門簽訂《小區(qū)區(qū)域內(nèi)防火安全責任書》;

④消防管理中心主管

--向上級報告每月的消防安全情況,執(zhí)行公司各項規(guī)章制度,組織監(jiān)督實施;

--做好消防管理中心業(yè)務(wù)建設(shè)及部門日常管理工作;

--指導導消防器材的配置、維修、保養(yǎng)和管理工作,負責對住宅小區(qū)重點防火部位的管理。

--制定住宅小區(qū)重點部位的滅火預案及應急作戰(zhàn)方案;

--制定部門經(jīng)費預算及消防安裝工程預算;

--監(jiān)督火險隱患的整改,制止違章作業(yè);

--編制消防安全工作計劃,修訂消防安全管理制度或方法;

--及時完成經(jīng)常性的消防安全檢查和火險隱患、火災事故統(tǒng)計匯總上報;

--同公安消防隊溝通與聯(lián)絡(luò)。

⑤消防管理中心班組長

--對消防中心值班監(jiān)控的管理和住宅小區(qū)防火巡檢;

--明確每個人的防火責任制,用責任制的形式確定職責和分工,便于執(zhí)行遵守;

--明確重點防火部位的危險點,控制點及其預防,控制措施;

--督促消防員嚴格遵守防火安制安全制度和安全操作規(guī)程,糾正和制止違章作業(yè)不安全行為;

--堅持巡回檢查制度,并將檢查結(jié)果記錄在《消防安全檢查記錄表》中;

--監(jiān)督危險作業(yè)的實施,及時發(fā)現(xiàn)和消除事故隱患;

--每月30日定時總結(jié)本班組的消防安全情況,做到有表揚、有批評,采納隊員合理建議,完善管理制度,以提高班組的防火安全素質(zhì)。

--合理配置滅火器材及保管;

--按本規(guī)程'巡檢內(nèi)容'的要點進行防火巡查。

⑥消防中心消防員:

按《消防系統(tǒng)運行管理標準作業(yè)規(guī)程》的相關(guān)要點進行監(jiān)控管理。

2.防火基本原則

(1)'誰主管,誰負責'的原則。消防管理中心主管受公司中心是公司消防管理的專門機構(gòu),在行使防火管理工作中具有最高權(quán)力,積極發(fā)揮防督導作用,走'群防群治'的消防路線。

(2)堅持'專門機關(guān)同群眾相結(jié)合'的原則。消防管理中心是公司消防管理的專門機構(gòu),在行使防火管理工作中具有最高權(quán)力,積極發(fā)揮消防督導作用,走'群防群治'的消防路線。

(3)'時效制'原則。對消防設(shè)施、設(shè)備,應定時檢查和維修保養(yǎng);對重點防火部位及有火險隱患的地位應經(jīng)常檢查,及時整改;對了現(xiàn)的火警、火災應在第一時間內(nèi)趕赴現(xiàn)場處置。

(4)服從'統(tǒng)一指揮'的原則。消防管理中心對防火工作統(tǒng)一管理,統(tǒng)一指揮,各部門應遵守和服從,積極配合、協(xié)同作戰(zhàn)。

(5)法制原則。防火管理應堅持'依法治火,依法管火'的法制原則,建立完善各種防火管理規(guī)章制度。

3.防火業(yè)務(wù)建設(shè)

(1)貫徹執(zhí)行《中華人民共和國消防法》及各類防火技術(shù)規(guī)范。

(2)堅持'預防為主,防消結(jié)合'的方針,做到防患于未然。

(3)建立以保安部全體保安員為主的義務(wù)消防隊,組織培訓義務(wù)消防隊伍,健全義務(wù)消防隊管理制度。

(4)制定各種防火管理制度和各種防火安全管理計劃,完善消防培訓制度,提高消防隊員業(yè)務(wù)技能素質(zhì)。

(5)制定一日防火檢查制度,不定期對消防系統(tǒng)設(shè)備進行維修,檢查和保養(yǎng),確保消防系統(tǒng)設(shè)備的運行管理落到實處。

(6)制定重點防火部位滅火預案,并進行定期演練,重點檢查和防范。

4.日常檢查

(1)巡檢內(nèi)容

①自動報警(滅火)系統(tǒng)的檢查

--打開消防主機門檢查線路,接口有無松勁、脫落,信號燈顯示是否正常;

--檢查消防聯(lián)動柜各類信號燈顯示是否正常,標識是否清楚,'試燈'時是否出現(xiàn)故障情況。

--巡視'1211'氣體系統(tǒng),查看接口和密封處是否密封,觀察壓力表指針讀數(shù)有無明顯減輕;

--火災探測器探頭應無灰塵,無污染,接收效果好,指示燈閃亮;

--緊急按鈕和啟動鍵完好無損。

①安全疏散出口的檢查

--樓梯間、消防走火通道、電梯前室、疏散出均應保持暢通無阻,不得堆放任何雜物;

--疏散門應向疏散方向開啟,自動啟閉的門應有手動開啟裝置;

--當門天啟后,門扇不應影響疏散走道和平臺的寬度;

--砂平門應為推閂式處開門;

--疏散出口應設(shè)置明顯的消防安全標識;

③應急照明與疏散指示標志的檢查

--疏散指示牌應用不燃材料制作,或在其外面加設(shè)玻璃或其他不燃燒透明材料制成的保護罩。

--應急照明燈和燈光指示櫝志應在其外面加設(shè)玻璃或其他不燃燒透明材料制成的保護罩。

--疏散通道中,疏散指示標志(包括燈光式)宜放在通道兩側(cè)及拐彎處的墻面上;

檢查出口指示燈玻璃有無劃傷或破裂現(xiàn)象,燈箱外表及面板應擦干凈;

--檢查出口指示燈安裝是否牢固;

--遠離出口的地方,應將'出口標志'與'疏散通道方向'的指示標志聯(lián)合設(shè)置,箭頭須指向通往出口的方向;

--疏散用應急照明和疏散指示燈標志,可用蓄電池作用電源,且連續(xù)供電時間不應少于20分鐘,檢查時撥掉插頭,如燈不亮,應通知機電維修部及時維修;

--針對檢查出中現(xiàn)的缺陷取下來進行修復,再裝回原位。

④室內(nèi)消防栓檢查

--在每層樓的疏散樓梯間均設(shè)有室內(nèi)消防栓箱,箱內(nèi)裝有水帶、水槍、消防軟管和滅火器;

--檢查時應整理箱內(nèi)水帶、水槍、滅火器消防水喉是否齊全完好放置整齊,便于取用,無發(fā)霉,發(fā)黑和生銹、漏水,接口墊圈是否完整無缺;

--檢查箱上手動報警盒,彈片是否松動、損壞,測試時消防中心有無報警信號顯示。清潔箱內(nèi)器材時應小心,不得碰動報警器,以免彈片松動報警,引起住客不安;

--檢查報警按鈕,指示燈及報警控制線路功能是否正常,無故障。

⑤滅火器配置檢查

--滅火器配置應根據(jù)配置場所的火災危險程度和《滅火器配置基準表》配置滅火器;

--滅火器設(shè)置應便于取用,穩(wěn)固,不影響安全疏散,標簽明顯,放在顯眼的地方,銘牌朝外,防潮或防腐蝕;

--檢查發(fā)現(xiàn)重量減輕10%時,應及時更換充氣。

⑥機房檢查

--對配電箱柜dj房、保齡球機室、變壓器室、配電室、高壓開關(guān)柜室,柴油機房、中央空調(diào)房、鍋爐房、水泵房、電梯機房等應重點檢查;

--檢查機房內(nèi)有無任何易燃、易爆物品堆放,嚴禁煙火;

--檢查機房內(nèi)推車式'1211'滅火器的放置位置、重量以及保養(yǎng)情況。發(fā)現(xiàn)損壞,重量減輕漏氣應及時更換充氣。

⑦廚房檢查

--廚房內(nèi)所用煤氣(液化石油氣)用后應立即關(guān)閉,不得泄漏以免引起煤氣爆炸;

--燒烤、燒臘時所用明顯不得靠近墻壁,結(jié)束后關(guān)閉火源;

--廚房內(nèi)應配置一定的滅火器,下班后自行關(guān)閉一切電源。

⑧樓層檢查

--嚴格清除死角內(nèi)堆放的一切易燃、易爆物品,物品存放不得靠近配電箱,不得靠近墻壁,應保持一定的防火間距,放置整劑有序,分類、分垛存放。

--營業(yè)區(qū)在營業(yè)時間營業(yè)部門應安排1人進行安全巡視,發(fā)現(xiàn)情況及時報告消防控制中心,營業(yè)停止后注意關(guān)閉一切電源和消除火種。

⑨電氣線路檢查

--檢查電氣線路,防止漏電、短路、過負荷、接觸電阻過大、電火花、電弧等引起火災。

--檢查電氣線路應防老化、破損、斷落、碰線等,發(fā)現(xiàn)及時通知電工維修;

--開關(guān)、插座之底盒應為鐵盒或阻燃塑料盒,來線應套蛇皮管或阻燃塑料管,接線頭外應套黃臘管。

⑩防排煙系系統(tǒng)檢查:對于高層或超坑層建筑的防排煙系統(tǒng),定期清洗風管道、排風管道、排煙口、防火閥和正壓送風口,避免煙氣堵塞或管道不通。

(2)巡檢要求

①消防員24小時分3班進行巡查,每班次按本規(guī)程4.4.1內(nèi)容至少巡查一次。

②消防管理中心班組長監(jiān)督巡查,每班次至少對《消防安全巡檢記錄表》簽到一次,督促消防員巡檢到位;

③每周由消防管理中心班組長組織對公共娛樂場所進行一次防火檢查。

④每季度由消防管理中心主管(班組長)組織對小區(qū)商鋪進行一次防火檢查。

⑤每月由消防班長組織對所有機房進行一次防火巡查;

⑥每兩個月由消防管理中心主管組織對高層、超高層建筑進行一次防火檢查。

(3)隱患與處置

①消防員在防火檢查中發(fā)現(xiàn)火隱患,應及進消除,并把火險隱患情況報告消防管理中心主管,填寫(消防檢查整改通知書)給隱患部門,限期在7日內(nèi)整改完畢;

②小區(qū)內(nèi)或外來施工人員需要在機房、層進行動火施工的原子核則上報市公安消防局審批?？筛鶕?jù)小區(qū)實際情況,由消防管理中心派消防員到現(xiàn)場監(jiān)督施工,并采取必要的安全防火措施。動工施工前施工單位應到消防管理中心辦理《臨時作業(yè)動火申請表》,報主管經(jīng)理審批后,方可施工;

③對違章施工人員違反操作安全規(guī)程的,應立即令其停止施工。不辦證而擅自動火的,發(fā)現(xiàn)后除責成其補辦動火證外,并對施工單位負責人進行處理。

(4)復查

①消防管理中心班組長對查出的火險隱患,應在規(guī)定的時間內(nèi)進行復查,督促隱患部門切實整改,徹底消除隱患;

②對重點防火部位(會所、高層、機房、電房、配電箱柜)應經(jīng)常復查,將復查結(jié)果進行整理歸檔,建立防火檔案

5.隊務(wù)工作。

(1)交接班

①消防管理中心實行24小時監(jiān)控。分早、中、晚3班值班,班組長跟班長值巡查;

②交拉時由班組和長整隊集合,并對值班情況進行講評;

③具體的交接班管理費《保安部交接班制度》的相關(guān)內(nèi)容執(zhí)地。

(2)排班

①每周星期五按時倒班(特殊情況除外);

②排班由消防管理中心主管負責,根據(jù)每個消防控制中心的設(shè)備及監(jiān)控情況合理配置消防員值班。