第1篇 大廈管理公約范本
前言
本公約制定的目的在于通過本公約的實施,以界定各業(yè)主/用戶對于廣東省廣州市天河區(qū)**路**號的'**國際廣場'(以下簡稱'該廣場' )及其設(shè)備、服務(wù)設(shè)施的管理、保養(yǎng)及維修訂立規(guī)定,達到對該廣場的統(tǒng)一管理,以保證該廣場的所有業(yè)主/用戶有效地使用其購置/租用的物業(yè),以及規(guī)定各業(yè)主/用戶對該廣場的管理及公共開支所須負(fù)責(zé)的責(zé)任。
本公約自以下當(dāng)事人簽署后即生效,該廣場的所有業(yè)主和非業(yè)主使用人均受本公約各條文的約束。業(yè)主更換,本公約繼續(xù)有效。管理公司對本公約的條款享有解釋權(quán)。
特別提示:本公約的簽約單位為
1.廣州市**房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱'發(fā)展商')
2.(一般的社會購買者名稱)(以下簡稱為'業(yè)主')
3.廣州**國際廣場物業(yè)管理有限公司(以下簡稱'管理者')
第一章定義
一、在本公約中,除文意另有所指外:
1.'該土地':指根據(jù)廣州市《國有土地使用權(quán)出讓合同》穗國地出合(1998)419號文及《國有土地批準(zhǔn)書》穗國土建用字(1998)5**號文,由廣州市國土局出讓位于天河區(qū)**路以西**院地段約14369平方米的土地使用權(quán)之土地。
2.'土地批文':指有關(guān)的國有土地使用證編號為'穗府國用**字第特167號、168號、169號'及有關(guān)的文件及修訂。
3.'該廣場':指座落于該土地上的**國際廣場或其任何部分。其中寫字樓、購物商場、酒店公寓、餐廳、康樂設(shè)施、會議中心、地下車庫,并其總面積約為 195,000平方米。
4.'公共地方' :指在該廣場內(nèi)或該土地內(nèi)由發(fā)展商根據(jù)本公約所指定的公共地方。其中包括各入口大堂及::通道、各扶手梯、直梯、樓梯間、行人道、行車道、衛(wèi)生間、梯臺、天臺、綠化區(qū)及休息地方、管理者辦事處及各監(jiān)控室、電表房、鍋爐房、電掣房、泵房、灑水系統(tǒng)泵房、消防及保安設(shè)備控制室、電話機房、消防泵房、光井、水箱、升降機房、發(fā)電機房、空調(diào)機房及為該土地及該廣場的業(yè)主和用戶及訪客而設(shè)并供其共用的其他地方或范圍,但不包括任何業(yè)主擁有所有權(quán)的地方。
5.'公共服務(wù)設(shè)施':指為該廣場的利益而安裝的設(shè)備、儀器、電機、裝置、樹木、管道、電纜、電線。但任何只供個別業(yè)主及租戶使用的設(shè)施不包括在內(nèi)。
6.'裝修手冊':指管理者(如以下所定義)就各業(yè)主在其所屬單元(如以下定義)的裝修、更改、改進、加建及裝飾等所作的規(guī)定。
7.'用戶手冊':指管理者為管理該廣場而制訂有關(guān)寫字樓、商場、公寓、車位及有關(guān)設(shè)施的使用守則。
8.'管理費用':指管理者因管理及保養(yǎng)該廣場而引起的所有費用和開支。
9.'維修基金':指用于維修、替換該廣場公共設(shè)備的款項。
10.'管理者':指被發(fā)展商廣州市**房地產(chǎn)有限公司聘用為管理該廣場的任何個人或公司。
11.'業(yè)主':指對每個單元合法擁有或共同擁有所有權(quán)的人士,并包括其日后通過合法程序而成為當(dāng)時的合法繼承人或當(dāng)時的轉(zhuǎn)讓(包括但不限于變賣、贈與及互易等)人。如果該單元已被合法抵押,則'業(yè)主'就包括該抵押人和受押人(抵押權(quán)人);但以上所述受押人(抵押權(quán)人)只是在受押人(抵押權(quán)人)占有該有關(guān)單元或收取該單元的租金及利益下才算是業(yè)主。
12.'發(fā)展商':指該廣場的發(fā)展商廣州**房地產(chǎn)有限公司。
13.'單元':指在該廣場內(nèi)的寫字樓、商場、酒店公寓、車位或其它部分。
14.'寫字樓':指根據(jù)本公約規(guī)定作為辦公用途的有關(guān)單元。
15.'商場':指根據(jù)本公約規(guī)定作為購物用途的有關(guān)單元。
16.'酒店公寓' :指根據(jù)本公約規(guī)定作為出租居住用途的有關(guān)單元。
17.'車位':指根據(jù)本公約規(guī)定作為停泊車輛用途的地方。
18.'攤分費':指由該廣場在大項設(shè)施設(shè)備維修上的需要而作出一次性的支出,并當(dāng)維修基金不足以支付或有關(guān)支出超過維修基金百份之五十之儲備的情況下,管理者向各業(yè)主收取用以支付前述支出的金額。
19.'業(yè)主委員會' :指各業(yè)主按照本公約不時召開的業(yè)主大會上委任或選出的業(yè)主委員會。(以下簡稱'業(yè)委會')。
20.'業(yè)主大會' :指按照本公約第七章舉行的業(yè)主大會。
第二章業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)
一、業(yè)主的權(quán)利
在各業(yè)主遵守本公約的所有規(guī)則、政府訂立的有關(guān)法規(guī),并按期繳交
有關(guān)費用的先決條件下,各業(yè)主將享有下述權(quán)利:
1.業(yè)主依法擁有、使用及享用其名下物業(yè)及全部租金的收益。
2.業(yè)主有權(quán)將其所屬單元,以上行為明確地受本公約限制和保障。
2.1 出售、轉(zhuǎn)讓、抵押按揭
2.2 出租于第三者
2.3 以其他方式處置
2.4 變賣
3.各業(yè)主可依法使用廣場內(nèi)的公共地方、公共服務(wù)設(shè)施,但不得損害他人利益。
4.業(yè)主有權(quán)::參加業(yè)主大會,對廣場內(nèi)的各項管理決策行使投票權(quán),業(yè)主投票權(quán)按其建筑面積每100平方米一票計算,超出部分按四舍五入處理,不足100平方米的按一票計算。
5.業(yè)主可根據(jù)本公約條款維護自身的權(quán)益,可以監(jiān)督廣場管理公司的管理行為或提出合理建議。
二、業(yè)主有以下的義務(wù):
1.在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時,應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策及本公約的規(guī)定,維護物業(yè)及其他業(yè)主的公共利益。
2.廣場業(yè)主委員會成立后,執(zhí)行業(yè)主委員會或業(yè)主大會的決議和決定。
3.全體業(yè)主和用戶應(yīng)遵守管理公司根據(jù)政府法規(guī)及業(yè)主委員會決議制定的各項有關(guān)廣場的管理規(guī)章制度,并配合管理公司做好廣場的各項管理工作。
4.按規(guī)定依時交納其單元應(yīng)繳之物業(yè)管理服務(wù)費、水電費、維修費、公共能源費及其他有關(guān)費用。
5.加強安全防范意識,遵守有關(guān)廣場安全防范的規(guī)章制度,自覺做好防火防盜工作。
6.業(yè)主或用戶如需進行室內(nèi)裝飾裝修,必須遵守物業(yè)裝修手冊內(nèi)的各種規(guī)定,并填寫申請表,報管理公司審批,并繳納裝修按金后方可按規(guī)定施工。裝修完工后,由管理公司進行查驗,如無違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等),按金予以退還,否則視違章情況予以扣除::并限期整改;如屬統(tǒng)一清運裝修垃圾和余泥的,還應(yīng)同時交納裝修垃圾、余泥清運費。如在規(guī)定時間外使用公共設(shè)施(如電梯、供電增容等)的,還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補償費用。
7.業(yè)主如請管理公司對其自用部位和毗連部位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進行維修與維護,應(yīng)支付有關(guān)費用。
8.凡房屋建筑附屬設(shè)施設(shè)備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全,或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的,按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主單獨或聯(lián)合維修與維護的,業(yè)主應(yīng)及時進行維修維護;否則,由業(yè)主委員會委托管理公司采取有關(guān)措施,其費用由當(dāng)事業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>
9.與非業(yè)主在建立使用、維修維護、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時,應(yīng)告知對方遵守本管理公約,并承擔(dān)連帶責(zé)任。
10.若公共設(shè)施或其他業(yè)主權(quán)益遭受人為損壞,損壞者須負(fù)責(zé)原樣修復(fù),如造成損失,應(yīng)予賠償。
11.使用本物業(yè)內(nèi)的文化娛樂體育設(shè)施和停車場等公共設(shè)施、公共場所(地)時,應(yīng)按規(guī)定交納有關(guān)費用。
12.自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公共設(shè)施的完好。
13.自覺維護廣場精神文明建設(shè),搞好業(yè)戶關(guān)系,互助友愛,和睦共處,共創(chuàng)文明商業(yè)廣場。
14.在本物業(yè)范圍內(nèi),不得有下列行為:
14.1擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗等的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計用途、功能和布局等;
14.2擅自對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板進行鑿、拆、搭、建;
14.3占用或損壞樓梯、通道、屋面、道路、停車場、摩托車/自行車房(棚)等公用設(shè)施及公共場所(地);
14.4損壞、或擅自拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施;
14.5在公共場所堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物;
14.6在公共場所存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)等;
14.7踐踏、占用綠化用地,損壞、涂畫建筑小品;
14.8影響市容觀瞻或本廣場外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌等;
14.9隨意停放車輛;
14.10利用房屋進行危害公共利益或其他不道德的行為;
14.11法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。
第三章 管理
一、一般事項:
1.管理公司的責(zé)任在于管理和維護該廣場的每一部分且受本公約的約束,須遵守和履行本公約中其有關(guān)的責(zé)任及義務(wù)。
2.業(yè)委會有權(quán)于業(yè)主大會通過多數(shù)決議案后給予管理公司不少于三個月的書面通知終止管理合約;管理公司亦可提前三個月給業(yè)委會書面通知解除合約。
二、管理公司的權(quán)利及責(zé)任
1.在不抵觸本公約的前提下,管理公司有權(quán)去完成所有有關(guān)廣場管理和維護的事項,具體如下:
1.1 檢查、巡察廣場的公共部分,必要時包括所有單元的內(nèi)部。
1.2 從事任何必要工作,包括維修養(yǎng)護、保安、清潔、綠化等,以保持廣場每一個部分及其設(shè)施、設(shè)備處于良好、清潔、安全的狀態(tài)。
1.3 預(yù)防及制止任何不符合本公約規(guī)定的行為,并追討當(dāng)事人賠償其造成的損失,以維護全體業(yè)主的公共利益。
1.4 控制該廣場內(nèi)所有車輛停放、行人交通,對亂停泊車輛上鎖或拖離,并向該車主收取拖離及有關(guān)費用。
1.5 制止及糾正各業(yè)主違反本公約規(guī)定的行為,
1.5.1在該廣場內(nèi)顯著地方公布違約業(yè)戶的姓名及其違約細(xì)節(jié)。
1.5.2書面通知違約業(yè)戶糾正錯誤,并在通知后十四天期滿而該戶主仍未糾正錯誤時,采取相應(yīng)的行動;如屬緊急情況,可不必書面通知。
1.5.3透過民事訴訟向違約業(yè)主追討本公約規(guī)定該業(yè)主須繳付的任何款項及其滯納金。
1.5.1管理公司為保障全體業(yè)戶利益執(zhí)行的其他合法方法。
1.6 按本公約規(guī)定,要求并收取所有廣場業(yè)主應(yīng)付的管理款項,支付所有因該廣場管理及維護而產(chǎn)生的應(yīng)付款項。
1.7 根據(jù)財務(wù)預(yù)算,本著合理節(jié)約的原則有效控制管理開支,并做好帳目記錄,定期向業(yè)主通報。
1.8 為該廣場的公共地方(包括公共服務(wù)設(shè)施及廣場整體基建架構(gòu))投保,其投保額及險種由管理公司根據(jù)該廣場所需而決定。
1.9 向業(yè)主報告所有因該廣場的管理及維護工作所引起與政府、公民及有關(guān)個人的往來事宜。
1.10節(jié)日期間可裝飾該廣場入口及外墻,包括燈光及其他飾物。必要時,管理公司可以組織該廣場內(nèi)的文娛活動。
1.11按照本公約的規(guī)定履行管理公司應(yīng)承擔(dān)的管理和維護之職責(zé)。
2.管理公司根據(jù)本公約做出的行動及決定,在各方面對所有業(yè)戶均有約束力。
3.管理公司在下列情況下無需對業(yè)戶負(fù)責(zé):
3.1 為履行本公約所做出的一切合法行為。
3.2 因下列原因造成的服務(wù)中斷:
3.2.1因任何設(shè)施、裝置進行必要的保養(yǎng)及維修;
3.2.2臺風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、地震或其他不可抗力的損害、毀滅;
3.2.3無法避免的燃料、材料、水、電或勞力短缺;
3.2.4管理公司所無法控制的其他一切原因。
三、管理公司酬金
1.管理公司酬金是管理公司因履行本公約的職責(zé)而獲取的報酬。在業(yè)委會未成立前,該酬金按政府規(guī)定擬定。在業(yè)委會成立后,管理公司酬金將由物業(yè)管理公司與業(yè)委會商定。
2.該廣場管理中發(fā)生的一切開支無須從管理公司酬金中支付。
四、管理費及其他費用
1.為確定業(yè)主應(yīng)付的管理費用,管理公司應(yīng)在每年十月底前為下一年度準(zhǔn)備一份管理預(yù)算。該預(yù)算應(yīng)顯示::該廣場總體上在管理與維修保護方面的估計開支(包括管理公司酬金)和估計收入。
2.為確定管理預(yù)算,第一會計年度應(yīng)由該廣場經(jīng)政府有關(guān)部門檢驗合格之日起,至該年的十二月三十一日止。其后的會計年度即自每年一月一日始,至該年十二月三十一日止。
3.管理費支出包括但不限于下列各項:
3.1 管理公司員工開支;
3.2 公共地方及公共設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)費支出;
3.3 廣場綠化費用支出;
3.4 廣場環(huán)境衛(wèi)生費用支出;
3.5 廣場保安及消防裝備費用支出;
3.6 行政辦公費用支出;
3.7 物業(yè)結(jié)構(gòu)、公共地方、公用設(shè)備、公眾責(zé)任保險費支出;
&nb
sp; 3.8 環(huán)境美化及節(jié)日裝飾費用支出;
3.9 稅金支出;
3.10管理公司酬金。
4.無論物業(yè)是否空置、出租或自用,各業(yè)主均應(yīng)按照管理預(yù)算及其單元面積繳費標(biāo)準(zhǔn)支付管理費、水電費、公共能源費及其他相關(guān)費用。
5.如個別業(yè)主要求管理公司提供額外的工作和服務(wù),管理公司有權(quán)向該等業(yè)主收取合理的附加費用。
6.在業(yè)主委員會成立前,物業(yè)管理服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)以政府物價部門批核為準(zhǔn);業(yè)主委員會成立后,該收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理公司與業(yè)委會商定。
7.當(dāng)管理帳出現(xiàn)正常虧損,管理公司將重新修改財務(wù)預(yù)算,并將調(diào)整后的收費標(biāo)準(zhǔn)報物價部門或業(yè)委會通過后,確定出每一業(yè)主應(yīng)加付的數(shù)額,管理公司可運用該筆每月加收的款項彌補管理帳不足部分;在必要的情況下,該筆款項亦可以一次性總付的方式收取。
8.如有關(guān)會計年度出現(xiàn)盈余,則該盈余部分即視為下一會計年度的收入。
五、管理費用及其滯納金的繳付
1.每一業(yè)主應(yīng)于每月五日以前向管理公司繳付其單元當(dāng)月應(yīng)付的管理費,管理公司另有規(guī)定的除外。
2.任何業(yè)主如果未能于本公約規(guī)定應(yīng)付的款項到期日起十五天內(nèi)支付其應(yīng)付的款項,則管理公司有權(quán)采取下列措施并收取附加費用:
2.1 收取未繳付的款項自應(yīng)付之日起至支付日的滯納金(滯納金費率按政府有關(guān)規(guī)定計算)。
2.2 收取手續(xù)費作為因違約引起管理公司額外工作的賠償。
3.任何業(yè)主如果在應(yīng)付管理費當(dāng)日起兩個月內(nèi)尚未能繳交管理費、水電費及其他費用且無任何解釋,管理公司有權(quán)采取適當(dāng)措施追討有關(guān)費用或依法向人民法院提起訴訟,由此引起的不便或相關(guān)費用由該業(yè)主承擔(dān)。
4.所有以滯納金及手續(xù)費方式付給管理公司的款項,均應(yīng)存入管理帳戶中以支付日常管理開支。
六、維修基金
1.維修基金是指物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時,用于進行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲存的資金。
2.維修基金的繳交根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
3.維修基金應(yīng)設(shè)立?？顜粲晒芾砉竞蜆I(yè)委會共同管理,不得挪作他用。
4.物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施維修、更新時,其費用從維修基金增值部分中開支;增值部分不足以開支的,由維修基金墊支,墊支部分應(yīng)向業(yè)主收回。
5.維修基金的使用,由管理公司提出年度計劃,經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)后實施。
6.在任何業(yè)主停止擁有或使用該單元時,維修基金將不退還,但如將該單元使用權(quán)變化情況通知管理公司及獲得新業(yè)主所簽署的本公約附錄之承諾書,該維修基金可以免息轉(zhuǎn)移于該單元的新業(yè)主的名下。
第四章該廣場或部分受損不宜使用時的規(guī)定
一、若該廣場因火災(zāi)、臺風(fēng)、地震、地陷或其他原因而破壞,以致大部分不宜使用時,則管理公司須召開業(yè)主大會,會上可由出席并投票的業(yè)主百分之七十五(75%)以上多數(shù)票通過決議案。
二、如由于保險賠償金不足、建筑法規(guī)的改變或任何其他情況,致使修復(fù)或重建該廣場的方案已不可行時,各業(yè)主須將其所擁有所有權(quán)的單元交于管理公司托管,管理公司須立即將其以公開拍賣或轉(zhuǎn)讓變賣,并將變賣所得的凈收益,按各業(yè)主原先持有的單元市值比例確定分配與該等業(yè)主。該項工作由物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會委托有關(guān)主管部門進行。
三、因該廣場購買了保險而取得的一切保險賠償金須按比例分配予各業(yè)主。在此種情況下,各業(yè)主在本公約所述的一切權(quán)利、特權(quán)、責(zé)任及保證均予撤銷,每名業(yè)主須放棄本公約所載的一切權(quán)利和特權(quán)。
四、若議決修復(fù)該廣場,每名業(yè)主須按其單元應(yīng)繳費比例支付修復(fù)該損毀部分所需費用,以支付超出該廣場的保險額賠償金的數(shù)目。
第五章業(yè)主大會及業(yè)主委員會(業(yè)委會)
一、管理公司須于該廣場經(jīng)有關(guān)政府部門綜合驗收合格,并已交付使用不超過二十四個月內(nèi)召開第一次業(yè)主大會,管理公司應(yīng)會同發(fā)展商及時召開該廣場的業(yè)主大會,選出業(yè)主委員會及主席,并可決定業(yè)委會的職務(wù)、人數(shù)及其他事項等。下列規(guī)定適用于任何業(yè)主大會:
1.管理公司或業(yè)委會每年須召開不少于一次業(yè)主大會。管理公司、業(yè)委會或占該廣場不少于百分之二十的業(yè)主提議可合法召開特別會議,以便討論或決定任何影響或關(guān)于該土地或廣場的事項,或為全體業(yè)主的利益就該土地及該廣場的保養(yǎng)及管理向管理公司提供意見。
2.每次召開會議須至少提前七天發(fā)出書面通知,列明開會時間、地點及討論事
項。
3.會議的法定人數(shù)為占該廣場不少于百分之五十的業(yè)主親自或派代表出席。出席者達法定人數(shù),會議方可進行。
4.每年第一次會議中業(yè)委會主任可自動當(dāng)選為該次業(yè)主大會的主席。
5.主席須確保將出席者及會議程序記錄存檔。
6.各業(yè)主每戶擁有一份所有權(quán)份額,即有一票。
7.如投票票數(shù)相等,主席可投第二票或決定性的一票。
8.業(yè)主可親自或派代表投票,未滿十八歲的業(yè)主須由其法定代理人出席。
8.1 未滿十八歲的業(yè)主須由其法定代理人出席。
8.2 委任代表的文書須由業(yè)主簽署;如業(yè)主乃一法人,則須加蓋公章。
8.3 委派代表的文件須于開會前一天交予管理公司。
9.于正式召開的會議上由擁有投票權(quán)的業(yè)主或其代理人過半數(shù)票通過的任何有關(guān)廣場事項的決議案對全體業(yè)主均有約束力,惟:
9.1 開會通知須指出擬就該事項提出決議案。
9.2 除非全體業(yè)主均親自或派代表出席會議,否則會上就其他事項所通過的任何決議案均屬無效。
9.3 抵觸本公約或土地批文的決議案均屬無效。
二、業(yè)委會的組織、會議及權(quán)利
1.業(yè)委會委員由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產(chǎn)生,應(yīng)不少于五名;業(yè)委會任期為兩年一屆,可以連選連任;業(yè)委會主任、副主任由業(yè)委會選舉產(chǎn)生。
2.業(yè)委會的成員在下述情況將終止其職務(wù):
2.1 有關(guān)成員以書面向業(yè)委會請辭并獲業(yè)委會接納。
2.2 有關(guān)成員不再擁有該廣場的任何所有權(quán)。
2.3 有關(guān)成員破產(chǎn)或觸犯刑事法律。
2.4 有關(guān)成員患上身體或精神上的痼疾致使其不能處理日常事務(wù)。
2.5 業(yè)主大會議決辭退的有關(guān)成員。
3.業(yè)委會由主任定期召集,召開會議必須有過半數(shù)委員出席,作出決定須經(jīng)過半數(shù)委員同意。
4.每三個月::至少應(yīng)召開一次業(yè)委會會議以決定該廣場的日常管理事宜,如1/3以 上的委員提議或主任、副主任認(rèn)為有必要時,可召開特別會議。
5.每次召開會議須至少提前七日發(fā)出書面通知給各成員,并列明開會時間、地點及討論事項。任何議決事項若事前并未詳列于開會通知內(nèi)將會無效。
6.所有問題的決定,均按少數(shù)服從多數(shù)的原則。
7.業(yè)委會應(yīng)包括以下的職位:
7.1 主任
7.2 副主任
7.3 執(zhí)行秘書
7.4 任何經(jīng)業(yè)主大會所指定及界定的職位
8.業(yè)委會須保存所有會議記錄并包括下述事項:
8.1 所有成員職位的委派、辭退或改變;
8.2 所有業(yè)委會議決事項;
8.3 曾出席會議的成員。
此等會議記錄須存于一固定并可供其他業(yè)主查閱的地方。
9.業(yè)委會決議對全體業(yè)主均有約束力,并應(yīng)予以公布。
注:本公約內(nèi)容條款如與政府政策法規(guī)有抵觸,應(yīng)以政府政策法規(guī)為準(zhǔn)。
附錄
關(guān)于**國際廣場管理公約承諾書
致:**國際廣場物業(yè)管理有限公司
為維護及促進廣州**國際廣場的管理,本人/本司現(xiàn)同意遵守與**國際廣場物業(yè)管理有限公司簽署的'**國際廣場管理公約'內(nèi)的一切條款及有關(guān)修訂內(nèi)容。
本人/本司亦同意在轉(zhuǎn)讓上述廣場任何部分時,于有關(guān)買賣合約簽署之日起一個月內(nèi)就使用變化情況以書面通知上述廣場的管理公司,并應(yīng)取得本人/本司的承讓人遵守該管理公約內(nèi)的一切條款及有關(guān)修訂內(nèi)容的承諾協(xié)議。
在管理公司收到本人/本司承讓人的承諾書前,如本人/本司的承讓人有違反管理公約的行為,法律責(zé)任將由本人/本司及承讓人共同承擔(dān)。
廣州**國際廣場
**國際廣場物業(yè)管理有限公司
**樓**號單位業(yè)主
(業(yè)主 )簽署 (法人代表 )簽署
年 月日年 月 日
第2篇 區(qū)政府大廈物業(yè)管理人力規(guī)劃
區(qū)政府大廈物業(yè)管理人力規(guī)劃
管理處組織架構(gòu)
一、管理處組織架構(gòu)描述:
1、**區(qū)政府大廈組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡高效、一專多能,采用管理處主任負(fù)責(zé)制,簽訂經(jīng)營責(zé)任書,由**物業(yè)公司全權(quán)領(lǐng)導(dǎo)。
2、管理處各崗位所需人力資源配置實行**物業(yè)管理公司供應(yīng)下的完全雙向選擇,以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團隊。
3、管理處內(nèi)部采用直線職能制,盡量減少管理環(huán)節(jié),提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
二、管理體系及組織架構(gòu)
物料管理
一個企業(yè)物業(yè)管理工作的質(zhì)量水平的高低,主要表現(xiàn)在企業(yè)對人、財、物的有效控制,在加強人員組織架構(gòu)設(shè)計,分工合理的基礎(chǔ)上,加強物料耗材的采購、領(lǐng)用、報廢等各環(huán)節(jié)控制,嚴(yán)格按照iso9001(2000)工作標(biāo)準(zhǔn),制定工作流程。從對物料使用、申購、采購、入庫等方面進行層層把關(guān),分級量化管理,對質(zhì)量、數(shù)量、情況定期進行市場調(diào)研、倉庫盤點、報廢檢驗,確保物業(yè)管理物料的采購渠道暢通、質(zhì)量過硬,是實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)工作。
物料采購流程圖:(略)
第3篇 大廈物業(yè)管理中心目標(biāo)管理流程
物業(yè)管理中心目標(biāo)管理流程
1、目的
明確中心下屬各部門、管理處及每位員工的目標(biāo)管理工作,確保貫徹按照公司質(zhì)量方針,實現(xiàn)中心總體任務(wù)目標(biāo)。
2、范圍
本手冊規(guī)定了目標(biāo)的制訂、實施、檢查與考核過程管理的內(nèi)容與要求,適用于全中心范圍內(nèi)各級目標(biāo)管理工作。
3、職責(zé)
3.1中心經(jīng)理根據(jù)公司給中心定下的目標(biāo)任務(wù),負(fù)責(zé)分解中心各職能部門、各管理處的目標(biāo)任務(wù)。
3.2管理中心經(jīng)理與各職能部門負(fù)責(zé)人、各管理處主任簽訂目標(biāo)責(zé)任書(包括經(jīng)營指標(biāo)目標(biāo)責(zé)任書、十防責(zé)任書、安全責(zé)任書),各職能部門負(fù)責(zé)人、各管理處主任對實現(xiàn)本職能部門和管理處的目標(biāo)任務(wù)負(fù)責(zé)。
3.3根據(jù)公司規(guī)定,配合公司對中心各職能部門和各管理處負(fù)責(zé)人及其他主管以上人員進行評價考核。
3.4各級管理人員接照職權(quán)負(fù)責(zé)本職權(quán)范圍內(nèi)的員工的績效考核。
4、中心任務(wù)分解目標(biāo)分解和下達
4.1中心經(jīng)理根據(jù)與公司總經(jīng)理簽訂的目標(biāo)責(zé)任書,根據(jù)各職能部門和管理處的實際情況,將本中心的目標(biāo)分解為各職能部門、各管理處的分目標(biāo)。
4.2中心經(jīng)理安排品質(zhì)管理部擬定出各職能部門、管理處年度目標(biāo)責(zé)任書(包括經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書、十防責(zé)任書、安全責(zé)任書)。
4.3中心經(jīng)理分別與各職能部門負(fù)責(zé)人和管理處主任就下一年度的任務(wù)目標(biāo)進行溝通,聽取意見,由中心經(jīng)理最終確保任務(wù)目標(biāo)。
4.4中心經(jīng)理與各職能部門負(fù)責(zé)人和各管理處主任分別簽定目標(biāo)責(zé)任書。
4.5各職能部門、各管理處根據(jù)目標(biāo)責(zé)任書,逐級進行目標(biāo)分解落實到人,并逐級簽定目標(biāo)責(zé)任書。
5、目標(biāo)任務(wù)的考核
5.1中心經(jīng)理每季根據(jù)日常的工作和公司、中心月檢結(jié)果,對各職能部門和管理處目標(biāo)的工作情況進行考評。根據(jù)考評結(jié)果,由中心經(jīng)理在中心例會上對各職能部門和管理處的工作開展進行點評,指出不足、存在的問題和努力的方向,確保順利完成全年目標(biāo)任務(wù)。對各職能部門、各管理處未能實現(xiàn)預(yù)定目標(biāo),應(yīng)組織進行原因分析,制訂糾正措施。如確屬非本中心所能控制的原因,應(yīng)作出書面說明,報上級領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)。
5.2中心按照公司規(guī)定,每季/半年配合公司對中心主管以上人員進行工作考核,確保工作任務(wù)能夠得以實現(xiàn)。
5.2.1中心各級管理人員每月依照公司《績效考核管理規(guī)定》的規(guī)定和相應(yīng)的工作和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求對主管以下員工進行考評,按《**管理中心基層員工績效考核表》進行績效評分。
5.2.2每年度末,中心經(jīng)理應(yīng)根據(jù)公司要求組織對本年度目標(biāo)責(zé)任的完成情況進行總體評價考核,并根據(jù)公司對中心的任務(wù)目標(biāo)制訂下年度目標(biāo)。
5.2.3中心經(jīng)理及各級負(fù)責(zé)人每年度依據(jù)目標(biāo)完成情況和目標(biāo)責(zé)任書,根據(jù)公司規(guī)定確定對各級目標(biāo)責(zé)任人的獎罰。
5.2.4中心與各職能部門、管理處簽定的目標(biāo)責(zé)任書、十防責(zé)任書、安全責(zé)任書、目標(biāo)考評記錄、考核評價記錄由中心綜合管理部統(tǒng)一歸檔保存。
相關(guān)質(zhì)量記錄
1.《**管理中心基層員工績效考核表》**-jr-02/b01
第4篇 辦公大廈信件收發(fā)管理管理手冊
辦公大廈管理手冊:信件收發(fā)管理
1普通信件投送規(guī)定
a.規(guī)定適用于工作在**國際中心內(nèi)客戶信件的日常投送;
b.由政府郵政部門投送到**國際中心的信件一律由前臺人員接收;
c.任何投遞給客戶的信件,任何人不得私自拆看、私藏或銷毀;
d.收到的信件由每日信件發(fā)送人員負(fù)責(zé)信件的分揀及投送;
e.分揀人員應(yīng)先仔細(xì)核對收件人的公司名稱及單元號,再檢查該名客戶是否對郵件有特殊的要求(如放前臺等);在信件上用鉛筆標(biāo)注清楚單元號;應(yīng)再檢查一遍信封上的公司名稱及單元號與當(dāng)前在該單元的名稱相符,之后再按客戶的單元進行投送;
f.如有單元號,但公司名稱標(biāo)注不清楚,可通過檢查客戶檔案來確認(rèn),如仍不能確認(rèn),可以通過電話方式與客戶聯(lián)系,或通過其他相關(guān)部門進行確認(rèn),如市場租賃部人員等;
g.如已確認(rèn)不是投送到**國際中心內(nèi)客戶的信件,可在信件上貼上退信條并標(biāo)注'退'字,加蓋**國際中心郵件'收發(fā)章'后,在第二天交還郵局送信人員;
h.能夠確認(rèn)為已退租客戶的信件,如果原客戶留有聯(lián)系方式,可以通過電話通知原客戶到**國際中心取信,如無任何聯(lián)系方式,可按本規(guī)定第'g'條做退信處理;
i.長期在**國際中心的客戶要退租時,應(yīng)主動詢問客戶離開后的信件該如何投遞,通常情況下,可請客戶留下聯(lián)系電話,當(dāng)有客戶信件時,以電話方式通知客戶或客戶的委托人來前臺取信。
2郵件、報刊管理規(guī)定
為規(guī)范郵件管理,確保大廈用戶郵件數(shù)正常派發(fā),制定如下規(guī)定:
a.客戶要求訂購報刊時,需到郵電部門辦理預(yù)訂報刊手續(xù)。
b.客戶憑《訂閱收據(jù)》的復(fù)印件到物業(yè)管理處客戶服務(wù)部辦理備案手續(xù),由客服員在《報刊訂閱登記表》中登記報刊名稱、公司名稱、份數(shù)等。
c.管理處設(shè)掛號郵件簽收登記簿及掛號郵件退件登記簿。
d.投遞員每天把郵件、報刊送到大廈收發(fā)臺(保安部前臺),對投遞員送來的掛號信、匯票、包裹單、電報等特殊郵件,投遞員會在郵電部門的簽收單上加蓋有'東玖大廈收發(fā)章'。郵件交接各環(huán)節(jié)中,交接雙方必須辦理交接手續(xù),派發(fā)郵件時應(yīng)要求用戶簽章,以便日后有據(jù)可查。
e.對平信和國內(nèi)報刊的發(fā)放,客服人員必須根據(jù)用戶提供的資料,及時準(zhǔn)確地發(fā)放到客戶辦公處。
f.凡有業(yè)戶投訴丟失掛號郵件,經(jīng)查核掛號郵件收發(fā)登記薄追究郵件下落,由最后簽名的管理人員負(fù)責(zé)。
g.對掛號信、匯票、郵包、電報等特殊郵件,客服員須先把這些郵件收件日期、郵件號碼、郵件性質(zhì)、收件公司等填寫到《掛號信/包裹單等記錄表》上,然后攜單及記錄表及時準(zhǔn)確送達致接收人同時由該接收人在《掛號信/包裹單等記錄表》上簽收。
h.對已遷出本大廈的業(yè)戶,管理處提供1個月的平郵轉(zhuǎn)投服務(wù),遷離后的郵件由客服部單獨管理,每周通知業(yè)戶回大廈領(lǐng)取。凡屬無業(yè)戶認(rèn)收的掛號郵件做為盲信退回郵局,客服員登記確認(rèn)后,粘貼改退批條,交給保安部,由保安部于次日退還郵遞員簽收。
i.缺失或遲到的報刊處理:發(fā)現(xiàn)報刊未按時送到或不是訂閱的報刊時,客服部負(fù)責(zé)與郵局聯(lián)系,敦促盡快補送。
j.發(fā)現(xiàn)郵局送來的郵件有破損時,應(yīng)在登記薄上做好記錄,并有當(dāng)值主管簽字確認(rèn),客服部將'此郵件受到時已破損'封條粘貼在破損部位后,再派發(fā)到業(yè)戶手中。
3郵件快件、掛號信、包裹及包裹單的投送規(guī)定
a.程序適用于工作在**國際中心內(nèi)公司郵政快件、掛號信、包裹及包裹單、匯款單的日常投送;
b.接收到的快件由前臺人員負(fù)責(zé),通常情況下,該人員負(fù)責(zé)日常信件的分揀及投送;
c.掛號信、快件、包裹及包裹單、匯款單均為緊急物件,要在聯(lián)系到客戶的第一時間內(nèi)送出;并請客戶簽收。
d.快件到達后,應(yīng)由信件收發(fā)員迅速確認(rèn)該快件的收件人是否為**國際中心內(nèi)的客戶,當(dāng)確認(rèn)為**國際中心內(nèi)的客戶后,方可接收,否則由送件人員收回;
e.所有由政府郵政部門投送到**國際中心的郵政快件(僅限于ems)、匯款單、包裹單一律由前臺
f.接收,接收時應(yīng)加蓋**國際中心'郵件收發(fā)章'(在暫時沒有郵件收發(fā)章時,可由前臺收件人員簽收);
g.對于dhl、fd*、ups等非國家郵政部門的速遞郵件,應(yīng)由前臺人員協(xié)助送信人員聯(lián)系客戶后,由
h.郵政人員送至客戶手中;
i.任何投遞給客戶郵政的快件、掛號信、包裹及包裹單、匯款單,任何人不得私自拆看、私藏或銷毀;
j.所有要客戶領(lǐng)取的轉(zhuǎn)交物均要求在客戶領(lǐng)取時進行簽收;
k.對于不能當(dāng)日送出的快件,應(yīng)注明原因,并于次日繼續(xù)聯(lián)系客戶,直至送出為止。
l.客服主管隨時監(jiān)督信件收發(fā)人員遞送物件情況,保證所有物件遞交的安全及準(zhǔn)確性。
第5篇 某辦公大廈告示欄設(shè)置使用管理程序
辦公大廈告示欄設(shè)置與使用管理程序
a.告示欄的設(shè)置
為了能將管理中心的各項工作安排及時通知客戶,為了加強管理中心與客戶之間的聯(lián)系與溝通,特此在公共區(qū)域設(shè)置告示欄,以方便客戶。
b.公告欄使用管理程序
1]前言
●公告欄的定義:管理中心設(shè)置在首層大堂明顯位置,用于張貼**國際中心物業(yè)管理中心針對**國際中心內(nèi)全體客戶之重要公告,及發(fā)布重要信息時使用的設(shè)施稱為公告欄。
●設(shè)置目的:**國際中心物業(yè)管理中心設(shè)置公告欄的目的是方便管理中心與客戶間的信息傳遞,使客戶能夠及時知曉管理中心發(fā)布的重要信息,方便客戶的日常辦公。
●批準(zhǔn)實施:由物業(yè)部統(tǒng)一安排,經(jīng)管理中心物業(yè)總經(jīng)理審核后批準(zhǔn)實施。
2]公告欄內(nèi)公告的張貼
●公告欄內(nèi)張貼的任何公告均須經(jīng)客服經(jīng)理批準(zhǔn)后方可張貼。
●除特殊原因外,所有公告均以a4紙(297mm×210mm)打印,每張公告在不與其他公告發(fā)生重疊時,均以透明圖釘在距離紙張四角臨近兩邊各10mm處固定。
●張貼及撤換公告的工作由大物業(yè)助理負(fù)責(zé)。
●公告的張貼及撤換時間根據(jù)公告內(nèi)所載信息的生效時間確定,具體情況可參照以下2條處理:
如公告所載信息為不需要客戶提前做任何準(zhǔn)備工作,則張貼工作在公告時間生效前48小時(2天)完成。
如公告所載信息需要提前告之客戶做好準(zhǔn)備工作,需在所載信息生效前72小時(3天)將公告張貼在公告欄內(nèi)。
3]公告欄具體的張貼方式根據(jù)公告的多少來確定:
●1張公告時,此公告張貼于公告欄的中心位置,即公告左邊距離公告欄左邊180mm,公告上邊距離公告欄280mm。
●當(dāng)有2張公告時,2張公告上下排列,每張公告左邊距離公告欄左邊仍為180mm,上公告為生效日期早的公告,同時其上邊距離公告欄120mm,下公告為生效日期晚的公告。上公告下邊與下公告上邊距離為30mm。
●當(dāng)有3張公告時,當(dāng)三張公告內(nèi)容相同,但文字分別以英文、中文、日文分別書寫時,則公告欄左上角張貼英文公告,其左邊距離公告欄60mm,其上邊距離公告欄120mm;公告欄右上角張貼中文公告,其左邊距離英文公告右邊為30mm,其上邊距離公告欄同為120mm,英文公告正下方30mm張貼日文公告。如所張貼的三份公告的內(nèi)容不同,則左上角公告為生效日期最遠(yuǎn),右上角公告生效日期晚于左上角公告,左下角的公告為生效日期最近的公告。
●當(dāng)有4張公告時,前三張的張貼位置同'c.';有3張公告時,第四張公告張貼在第三張公告的正右方30mm處,且第四張公告的生效日期比其左側(cè)公告還近。
●當(dāng)有5張公告時,左上角公告左邊距離公告欄左邊仍為60mm,其上邊距離公告欄上邊為10mm,右上角公告位于左上角公告正右方60mm處,第三張公告上邊壓在左上角第一份公告下邊重疊15mm處,第四張公告上邊壓在右上角第二份公告下邊重疊15mm處,第五張公告上邊壓在第三張公告下邊重疊15mm處,其日期及順序排列參照'c'及'd'。
●當(dāng)有6張公告時,其前五張公告排列順序同上,第六張公告上邊壓在第四張公告下邊重疊15mm處。其日期及順序排列參照'c'及'd'。
●如兩張公告的生效日期相同時,則已公告序號小的排在較早的位置上。
c.公告欄內(nèi)公告的撤消
1]公告的有效日期已到期時,由物業(yè)助理于到期當(dāng)日20:00前,將到期的公告取下,并于次日交客服經(jīng)理確認(rèn)收回簽字。如有特殊情況未能按時撤消公告,大物業(yè)助理應(yīng)及時上報,由客服經(jīng)理跟進處理。
2]公告欄內(nèi)的到期公告被撤下后,如還有其他公告,撤下公告的人員需要按照本程序b項第5]條的規(guī)定對剩余的公告進行重新排列。
3]所有撤消的公告由物業(yè)客服助理進行存檔。
第6篇 某大廈商場物業(yè)入伙裝修管理資料
大廈商場物業(yè)入伙裝修管理的資料
一、入伙流程
驗證→資料發(fā)放→交費
二、驗證
商業(yè)網(wǎng)點的業(yè)主或承租人須提供以下資料:
1)購房合同或租賃合同復(fù)印件一份;
2)身份證復(fù)印件一份。
三、資料發(fā)放與保管
1)管理處發(fā)給以下資料:
a.住戶手冊(每個經(jīng)營單位一冊)
b.業(yè)主公約
c.《住宅裝修管理規(guī)定》
d.大廈商場裝修管理規(guī)定
e.臨時用電管理規(guī)定
f.安裝空調(diào)管理規(guī)定(附空調(diào)安裝平面示意圖)
g.防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定(附式樣平面示意圖)
h.收費項目一覽表
i.裝修申請表:申請裝修時填寫,并返原件給管理處存檔。
2)管理處按業(yè)主(住戶)的棟號和房號進行建檔編號,檔案中應(yīng)包括內(nèi)容:
a.承租合同復(fù)印件和承租人身份證復(fù)印件
b.裝修申請表及裝修平面圖等資料
c.營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。
四、交費
1)管理服務(wù)費:
以購房合同或承租合同簽定之日為準(zhǔn),當(dāng)月15日前(含15日)計收全月管理服務(wù)費。當(dāng)月15日以后計收半月管理服務(wù)費。
2)水電周轉(zhuǎn)金(依據(jù)當(dāng)?shù)厥杖?biāo)準(zhǔn)):
a.時間:辦理入伙時交納;
b.標(biāo)準(zhǔn):根據(jù)其經(jīng)營方式和內(nèi)容所需用電量,在申請裝修時交納;
c.退款:在供電局和自來水公司辦理接管托收后,憑收據(jù)到管理處辦理退款手續(xù)(前提:無拖欠水電費)。
3)工本費。
4)其他:
需由業(yè)主或承租人出錢,由管理處統(tǒng)一進行的項目,如:
a.陽臺統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)和防盜窗;
b.室外空調(diào)架;
c.信箱款。
第7篇 大廈小區(qū)消防管理程序
小區(qū)(大廈)消防管理程序
1.目的
加強所轄區(qū)域的消防管理,保障客戶和公司生命、財產(chǎn)的安全。
2.范圍
適用于公司各管理處。
3.職責(zé)
3.1總經(jīng)理為消防安全第一責(zé)任人,總經(jīng)理授權(quán)總經(jīng)理助理全面負(fù)責(zé)消防安全工作的組織落實和監(jiān)督總結(jié),建立防火安全責(zé)任制度。
3.2品質(zhì)管理部協(xié)助總經(jīng)理助理落實和監(jiān)督公司各管理處的消防工作,督促完善防火安全責(zé)任制度。
3.3各管理處經(jīng)理為消防安全的直接責(zé)任人,具體負(fù)責(zé)組織消防工作的具體實施、培訓(xùn)、演習(xí)、檢查、完善消防設(shè)施,組建義務(wù)消防隊,制定并實施滅火方案。
3.4各管理處經(jīng)理指定的消防管理人員為本部門消防安全的責(zé)任人,負(fù)責(zé)本部門防火宣傳及安全檢查,消除火險隱患,熟悉周圍環(huán)境,及時制止、糾正違章行為,參加現(xiàn)場滅火救災(zāi)工作。
4.方法和過程控制
4.1各管理處應(yīng)制定本部門的滅火方案、義務(wù)消防隊人員名單。各管理處經(jīng)理在消防機關(guān)和總經(jīng)理助理指導(dǎo)下,執(zhí)行有關(guān)消防法規(guī),落實各項防火安全措施,負(fù)責(zé)做好管轄范圍內(nèi)的防火安全工作。
4.2各管理處在員工的季度考評中必須包括相應(yīng)的消防知識考評,安全員必須會使用滅火器、消防水帶,保潔員必須會使用滅火器,知道疏散人員的方法,安全員負(fù)責(zé)消防器材的檢查及保養(yǎng)。
4.3定人、定時、定方案地消除火險隱患,每年組織一次消防實戰(zhàn)演習(xí)(演習(xí)時必須實際使用消防水帶、滅火器)。演習(xí)前一周制定演習(xí)方案并品質(zhì)部參于評定,演習(xí)后應(yīng)有相應(yīng)的圖文記錄,并將演習(xí)情況記錄在《消防演習(xí)情況記錄表》上。
4.4各管理處每季度至少進行一次緊急集合,參加人員以本部門安全員為主(在崗安全員可不在緊急集合之內(nèi)),須準(zhǔn)確記錄各人員在接到緊急集合命令后趕至指定地點的時間及裝備情況,并在《緊急集合情況記錄表》中予以記錄。各管理處緊急集合的指定地點及所需時間由品質(zhì)部核定,對緊急集合中不能達到要求的人員,在月度考評中予以體現(xiàn),對緊急集合中無故缺勤、拖延人員要予以嚴(yán)肅處分。
4.5定期組織檢查、維修保養(yǎng)消防器材及設(shè)備。
4.6積極配合消防機關(guān)對消防工作的檢查和指導(dǎo)。
4.7每位員工應(yīng)熟悉自己的崗位環(huán)境、操作設(shè)備及所使用物品的情況,熟悉安全出口的位置和消防器材的具體擺放位置,懂得消防器材的具體使用方法,指揮監(jiān)控中心主管監(jiān)督消防器材設(shè)備的維護保養(yǎng)工作。
4.8發(fā)現(xiàn)有異味、異聲等異?，F(xiàn)象要及時報告指揮監(jiān)控中心進行核實,并采取有效措施處理。
4.9保持樓梯、走道和出口暢通無阻,妥善維護樓梯、走道和出口的安全疏散指示及事故照明設(shè)施。嚴(yán)禁貯存煙花炮竹、炸藥、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆及各類劇毒物品。
4.10在防火范圍內(nèi),辦公和商場裝修面積在50平方米以下的,由管理處負(fù)責(zé)審核;超過50平方米的應(yīng)報消防機關(guān)審核,經(jīng)批準(zhǔn)后方可施工。裝修應(yīng)采用不燃或難燃材料,使用易燃或可燃材料的,必須經(jīng)消防機關(guān)批準(zhǔn),并進行防火處理。
4.11客戶進行室內(nèi)裝修,在需要增設(shè)電氣線路或改裝燃?xì)夤芫€等較大作業(yè)前,必須報管理處批準(zhǔn)。管理處須要求施工人員嚴(yán)格按管理處要求的規(guī)定進行施工。
4.12各管理處須有小區(qū)(大廈)的地下煤氣管網(wǎng)圖,小區(qū)內(nèi)須挖掘地面的施工,必須到管理處辦理申報手續(xù),經(jīng)管理處經(jīng)理同意方可動工。具備使用管道液化石油氣條件的小區(qū)(大廈)客戶,嚴(yán)禁使用瓶裝液化石油氣。
4.13各小區(qū)(大廈)應(yīng)有地面層消防設(shè)施平面圖并懸掛于指揮監(jiān)控中心,圖中標(biāo)注滅火器、消防栓、水流接合器等消防設(shè)施的位置。高層樓宇每層明顯位置必須設(shè)置消防疏散示意圖。
4.14任何人員不得隨意啟動消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、送、排煙閥、破玻璃報警按鈕等消防設(shè)備,不得隨意動用消防器材和消防水。
4.15大廈應(yīng)配有足夠的消防用沙,不得挪做它用,煙感、溫感、噴頭未經(jīng)許可不得擅自更改和拆除。
4.16各管理處須有滅火作戰(zhàn)示意圖,并懸掛于消防指揮中心,消防設(shè)施清單也應(yīng)存放于指揮中心。
4.17小區(qū)(大廈)內(nèi)的裝修現(xiàn)場必須配有足夠的滅火器,禁止施工人員在施工現(xiàn)場做飯、吸煙、使用明火。
4.18火警、火災(zāi)的處理方法
4.18.1任何人員發(fā)現(xiàn)火情時,應(yīng)立即就近取用滅火器滅火,同時立即向指揮中心報警。
4.18.2接到火警通知后,中心人員要保持鎮(zhèn)定,要求現(xiàn)場人員講明火警地點、燃燒物質(zhì)、火勢情況等,并隨時向指揮中心匯報火情。
4.18.3中心值班人員根據(jù)火情,立即通知各崗位禁止無關(guān)人員、車輛進入現(xiàn)場,通知有關(guān)人員組織疏散;立即關(guān)閉著火區(qū)域煤氣閥、電源,同時將火警情況報告給消防總指揮。
4.18.4消防總指揮接到通知后,立即趕到現(xiàn)場并成立現(xiàn)場臨時指揮部(由安全管理當(dāng)值負(fù)責(zé)人組織),同時組織全體人員布置救災(zāi)工作及現(xiàn)場救護工作,并向總經(jīng)理和總經(jīng)理助理匯報。安排設(shè)備責(zé)任人切斷煤氣總閥及市電,同時將應(yīng)急電源投入使用。
4.18.5火勢擴大到三級(猛烈階段)時,啟動消防泵和噴淋泵,使用緊急廣播通知客戶離開房間,在場工作人員指揮客戶從消防樓梯安全疏散,禁止乘客搭乘電梯,消防救護人員通過消防專用通道進行滅火工作(大廈)。
4.18.6火勢較大的情況下,應(yīng)立即撥打火警電話119,通知公安消防部門進行搶救,并向社會求助。組織接應(yīng)小組,負(fù)責(zé)引導(dǎo)、配合外界增援隊伍。
4.18.7管理處積極協(xié)助消防部門做好火災(zāi)現(xiàn)場的保護工作。
4.19品質(zhì)部至少每半年組織一次專業(yè)人員對各管理處進行防火安全檢查,填寫《治安、消防安全巡查記錄表》,并監(jiān)督整改措施的落實情況,保存相關(guān)質(zhì)量記錄。
4.20消防滅火器材要按國家規(guī)定,每年進行年檢、校驗、維修、保養(yǎng),確保能正常使用。
5.引用標(biāo)準(zhǔn)
《中華人民共和國消防法》
《新建筑設(shè)計規(guī)范》
《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》
6.質(zhì)量記錄和表格
《消防演習(xí)情況記錄表》
《消防設(shè)施清單》
《緊急集合情況記錄表》
《治安、消防安全巡查記錄表》
《緊急事件處理記錄表》
第8篇 x大廈保安部的管理范圍
大廈保安部的管理范圍
保安部的主要職能是負(fù)責(zé)大廈的安全保衛(wèi)工作,其管理范圍,根據(jù)公安機關(guān)治安管理的范圍、基層保衛(wèi)組織的職責(zé)和社會治安防范責(zé)任條例的有關(guān)規(guī)定,主要包括大廈保衛(wèi)、大廈內(nèi)部治安秩序管理、大廈內(nèi)部違法犯罪案件的查處、大廈事故的預(yù)防和查處、大廈消防管理、大廈安全監(jiān)控室的管理六個方面。
一.大廈保衛(wèi)
大廈保衛(wèi),是指保安部組建并使用專門力量,對內(nèi)部的重要目標(biāo)、場所、出入口進行守護或巡邏,以維護公共秩序,預(yù)防違法犯罪和治安災(zāi)害事故發(fā)生的專門工作。
大廈保衛(wèi)的范圍,主要在大廈內(nèi)部及大廈周圍通道部分。保衛(wèi)的主要目標(biāo)通常有大廈的出入口、大堂、寫字間樓面、庫房、車庫、商場、娛樂場所等。
大廈保衛(wèi)的主要特點是公開性、預(yù)防性和服務(wù)性。大廈保衛(wèi)人員應(yīng)統(tǒng)一著裝,佩帶標(biāo)志,以公開的身份進行保衛(wèi)工作。其工作主要是掌握人員、車輛進出的情況,控制違章物品,發(fā)現(xiàn)事故苗子,制止違法犯罪現(xiàn)象。大廈保衛(wèi)的最大特點,是既要保衛(wèi)大廈安全,又要兼顧服務(wù),如有禮貌回答客人的詢問,為客人指路,介紹情況,處理某些簡單事務(wù),與有關(guān)人員取得聯(lián)系等。
大廈的保衛(wèi)工作分為定點保衛(wèi)和巡邏兩大類。定點保衛(wèi)指崗位固定的保衛(wèi)工作,如門衛(wèi)、停車場及車道管理等。巡邏指保安人員在指定區(qū)域內(nèi)巡察,以便及時發(fā)現(xiàn)和處理各種不安全因素和違法犯罪行為。巡邏的路線應(yīng)與固定保衛(wèi)崗位配合,根據(jù)大廈的設(shè)備設(shè)施及白天、夜間的不同情況分別制定。在保衛(wèi)工作中發(fā)現(xiàn)問題,應(yīng)弄清情況,防止事態(tài)發(fā)展,并及時報告保安部或其他有關(guān)部門。
二.大廈內(nèi)部治安秩序管理
大廈的內(nèi)部治安管理,是指保安部在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)和公安機關(guān)的指導(dǎo)下對大廈內(nèi)部的公共秩序進行管理,以保護客戶、員工和大廈的人身及財產(chǎn)安全。
大廈內(nèi)部治安秩序管理還包括大廈內(nèi)危險物品、易燃和易爆化學(xué)品的管理、大廈內(nèi)車輛交通及停放的秩序管理和大廈內(nèi)治安動態(tài)信息的收集和處置。
三.大廈內(nèi)部違法犯罪案件的查處
保安部負(fù)責(zé)對大廈內(nèi)部發(fā)生的違法犯罪案件的查處工作并提出處理意見,報請公安機關(guān)審批。作為公安機關(guān)的基層組織,保安部還應(yīng)完成公安和安全機關(guān)交辦的各項任務(wù),協(xié)助公安機關(guān)偵破案件。
保安部在查處大廈內(nèi)部違法犯罪案件的職責(zé)權(quán)限為:
(一)負(fù)責(zé)刑事治安案件和調(diào)查取證工作,填寫'治安案件處理報告表',并提出處理意見,連同案件全部材料,報請公安機關(guān)審批;
(二)組織犯罪嫌疑線索的調(diào)查;
(三)查處大廈內(nèi)部的破壞事故和治安災(zāi)害事故;
(四)查處大廈內(nèi)部的非正常死亡事件。
四.大廈事故的預(yù)防和查處
事故指意外的損失或災(zāi)禍。大廈事故,主要是指在大廈內(nèi)部意外發(fā)生的/造成物質(zhì)損失和人身傷亡的變故和災(zāi)禍.
事故具有兩個顯著特征:①造成了一定的物質(zhì)損失或人身傷亡。相比較而言后果
較為嚴(yán)重,未造成后果的不算事故。②事故的發(fā)生超出人們的正常設(shè)想,一般都
是意外發(fā)生的。
保安部在預(yù)防和追查事故中的職責(zé):
(一)同總經(jīng)理辦公室和工程部等部門,建立安全操作制度。開展安全檢查,進行安全教育,防止各類事故的發(fā)生。
(二)協(xié)同有關(guān)部門調(diào)查治安災(zāi)害事故,屬責(zé)任事故的由有關(guān)部門處理,屬破壞或破壞嫌疑事故的,由保安部負(fù)責(zé)追查處理。
(三)負(fù)責(zé)追查破壞或破壞嫌疑事故,處理制造破壞事故的犯罪分子。
(四)在大廈總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,積極參加自然災(zāi)害事故的搶險救災(zāi),維護秩序,及時打擊和處理乘機作亂的違法犯罪分子。
五.大廈消防管理
保安部在消防管理機關(guān)的指導(dǎo)、監(jiān)督下,認(rèn)真貫徹'預(yù)防為主'的工作原則,具體做好大廈火情、火警、火災(zāi)的預(yù)防及日常一切防火安全管理工作。
(一)保安部門應(yīng)系統(tǒng)計劃大廈的整體防火安全管理,根據(jù)消防部門的有關(guān)'軟、硬'件設(shè)施要求,認(rèn)真加以逐項落實,對重要的給水系統(tǒng)(如:冰箱、豎管、消火栓、消防泵等)、自動報警系統(tǒng)(如:煙感、溫感等)、自動滅火系統(tǒng)(如:噴淋等),要堅持定時定期檢查,確保這些系統(tǒng)始終處于臨戰(zhàn)實用完好有效的狀態(tài)。
(二)按照消防安全管理制度的一切要求,認(rèn)真制定、不斷完善、健全大廈內(nèi)部消防管理制度和消防設(shè)備、器材的落實情況,定期檢查大廈及各部門執(zhí)行落實情況。對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題,要及時予以改進,對有關(guān)部門在消防管理工作中存在的問題,隱患、漏洞應(yīng)發(fā)給安全防范整改通知書,責(zé)成進行改進并對整改情況進行復(fù)查,直至落實為止。
(三)健全大廈消防組織機構(gòu),明確專門管理人員,認(rèn)真開展對大廈內(nèi)部員工消防業(yè)務(wù)知識的教育。及時記錄消防活動的內(nèi)容、防火安全檢查、火情、火警、火災(zāi)發(fā)生的情況并立有大廈要害部門、消防設(shè)施、器材等位置的大廈平面圖,對大廈的所有消防設(shè)施、設(shè)備、器材都應(yīng)逐個登記、存檔。
(四)對外來施工單位進行工程動火施工的申請,要嚴(yán)格三級審批制度,按動火作業(yè)安全管理規(guī)定,認(rèn)真審核,逐級報批并在動火作業(yè)期間加強現(xiàn)場的檢查管理,同時對外來施工人員加強防火、動火方面的安全宣傳,以保證安全。
六.大廈安全監(jiān)控室的管理
目前高檔寫字樓的監(jiān)控室一般由消防控制系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、通信聯(lián)絡(luò)和廣播系統(tǒng)、時鐘和其他控制系統(tǒng)等5個系統(tǒng)并聯(lián)組成。大廈安全監(jiān)控室集合了現(xiàn)代化的安全設(shè)施,可以有效地預(yù)防、發(fā)現(xiàn)控制和打擊違法犯罪活動和災(zāi)害事件的發(fā)生,對突發(fā)事件可以作出快速反應(yīng)。
保安部在加強安全監(jiān)控室的管理方面,主要任務(wù)是:
(一)提出安全監(jiān)控設(shè)施的配置方案;
(二)組建安全監(jiān)控設(shè)施的配置方案;
(三)制定、健全安全監(jiān)控室的管理制度和安全監(jiān)控的崗位責(zé)任制度。
第9篇 辦公大廈綠化管理手冊
辦公大廈管理手冊:綠化管理
a. 場內(nèi)外綠化管理規(guī)定
1] 人人都有義務(wù)維護場外植物/綠地及場內(nèi)盆栽植物。
2] 不準(zhǔn)攀折植物及在植物上扎拉。
3] 不準(zhǔn)損壞綠地及花木保護設(shè)施。
4] 不準(zhǔn)人為踐踏綠地和車輛跨越。
5] 不準(zhǔn)在綠化地帶堆放雜物。
6] 不準(zhǔn)在綠化帶內(nèi)設(shè)置廣告招牌。
7] 當(dāng)人為造成花木、綠地及保護設(shè)施損壞的,按政府有關(guān)規(guī)定進行罰款處理。
b.場內(nèi)部盆栽植物的管理
1] 施肥:根據(jù)花卉植物的不同生長發(fā)育時期的特殊要求,追施化學(xué)肥料,并保證在大廈內(nèi)無異味的散發(fā)。
2] 換盆:根據(jù)花苗的大小和生長速度快慢選擇相應(yīng)的花盆、套缸,由花木公司執(zhí)行。
3] 澆水:根據(jù)植物的特點,每日或隔日澆水。原則是:水溫與室溫要接近,澆水一定要澆透,盆土應(yīng)經(jīng)常保持濕潤,不要過干、過濕,也不要時干、時濕。
4] 采光:根據(jù)花卉耐陰喜陽程度和生長習(xí)性,經(jīng)常性將一些喜陽花卉移到陽光充足的方。
c.場外部草坪植物的管理
1] 澆水量:根據(jù)不同的季節(jié)、氣候,以及草皮生長期、植物品種決定澆水時間(上、中、晚)和澆水量。
2] 施肥:根據(jù)土質(zhì)、植物生長期、植物品種和培植需要,決定施肥種類及用量大小。
3] 清除雜草及松土:根據(jù)季節(jié)、草坪生長狀況對所轄草坪內(nèi)的雜草進行清除并對土地進行相應(yīng)的松土以利草皮的生長和規(guī)范。
4] 修枝整形:根據(jù)植物的形狀,以利觀賞為目的,依植物品種及生長情況等因素進行修剪整形,但此一項目通常在冬季進行。
5] 除蟲:根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律初實施綜合治理,通常在病蟲率高時,施以藥劑殺死病蟲,以確保植物良好生長。
6] 禁止事項:禁止踏入草坪并在樹臺枝上吊拉、折枝、懸掛物件,嚴(yán)禁鐵線緊箍樹干,影響樹木生長,嚴(yán)禁任何公民在草坪內(nèi)以體育鍛煉為形式損傷植物。
7] 防止損壞:加強宣傳教育及保安巡視,樹立告示牌,防止人為的毀壞,作到預(yù)防在先。
8] 定期洗塵:由于草坪緊靠道路,人與車輛流動多塵土飛揚,會影響樹木生長和美化效果,故養(yǎng)護人員應(yīng)定期對草坪及樹木、用水噴淋清洗。
d.場內(nèi)外綠化管理應(yīng)達標(biāo)準(zhǔn)
1] 物盆內(nèi)無煙灰、煙頭、雜物、葉面、枝干;無浮灰,保持葉色翠綠。
2] 各類植物無枯萎、凋謝現(xiàn)象。
3] 盆缸清擦干凈、無污、無漬。
4] 草坪修剪整齊,無高低不平現(xiàn)象。
5] 枝葉修剪齊整,無雜亂現(xiàn)象。
6] 草坪干凈無紙屑、雜物、清洗干凈。
7] 各類植物無病蟲害。
8] 嚴(yán)格管理草坪禁止人為踏壞,影響美觀。
第10篇 迪賽大廈物業(yè)管理質(zhì)量檢驗控制程序
賽迪大廈物業(yè)管理質(zhì)量檢驗控制程序
1.目的
規(guī)范服務(wù)過程和服務(wù)結(jié)果的檢驗,確保公司所提供服務(wù)的質(zhì)量能夠符合要求。
2.范圍
適用于項目執(zhí)行部對服務(wù)質(zhì)量的管理和控制。
3.職責(zé)
3.1公司質(zhì)量保證部負(fù)責(zé)按《質(zhì)量檢驗程序》規(guī)定,對全公司的服務(wù)質(zhì)量進行管理和控制。
3.2項目執(zhí)行部所屬質(zhì)量控制部負(fù)責(zé)對項目執(zhí)行部各部服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督和檢查。
3.3項目執(zhí)行部所屬各對客服務(wù)部門和人員,負(fù)有服務(wù)質(zhì)量的直接責(zé)任,必須認(rèn)真自檢。
3.4項目執(zhí)行部各級管理人員負(fù)責(zé)職權(quán)內(nèi)日常服務(wù)過程的檢查和有效控制。
3.5各部門質(zhì)量檢驗員負(fù)責(zé)本部門提供服務(wù)過程及服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督和檢查,并及時對不合格項采取的糾正措施進行跟蹤驗證。
4.程序
4.1直接為用戶提供服務(wù)的部門/人員,必須在提供服務(wù)的過程中進行自檢,及時糾正不合格項。
4.2各部門管理人員負(fù)責(zé)對所轄范圍內(nèi)服務(wù)質(zhì)量的日檢和周檢,對發(fā)現(xiàn)的不合格項執(zhí)行《不合格品控制程序》規(guī)定,及時對不合格項進行糾正和記錄。
4.2.1各部門主管級人員,每天不少于一次對所管轄范圍內(nèi)作業(yè)人員的服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)過程和物業(yè)維護情況進行監(jiān)督、檢查。
4.2.2部門經(jīng)理每天不少于一次對本部門主管人員的工作進行抽查,每次抽查內(nèi)容不少于總工作量的20%或每周不少于一次對本部門工作的全面檢查。
4.2.3項目執(zhí)行部總經(jīng)理每周不少于一次對服務(wù)工作進行抽查。
4.2.4各部門質(zhì)量檢驗員負(fù)責(zé)本部門服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督和檢查,并對發(fā)生的不合格項采取的糾正措施進行跟蹤檢查和驗證,并負(fù)責(zé)本部門質(zhì)量記錄的統(tǒng)計工作,并將《月質(zhì)量檢查統(tǒng)計表》報質(zhì)量控制部。
4.3項目執(zhí)行部所屬質(zhì)量控制部每月負(fù)責(zé)對項目執(zhí)行部的各部門進行一次服務(wù)質(zhì)量抽查,并填寫《質(zhì)量檢查記錄表》。每月對各部門的檢查結(jié)果進行匯總,并將《質(zhì)量工作綜合分析表》報公司質(zhì)量保證部。
4.4公司質(zhì)量保證部負(fù)責(zé)公司《質(zhì)量檢驗程序》的實施和控制,每月對公司各級部門的質(zhì)量檢驗結(jié)果進行抽查和驗證。并根據(jù)各部門的質(zhì)量檢查結(jié)果進行評價分析,及時對存在的不合格項采取糾正措施和預(yù)防措施。
4.5為用戶提供的特殊服務(wù)應(yīng)由用戶在服務(wù)記錄上簽字確認(rèn)或簽署意見,以此作為服務(wù)質(zhì)量的驗證依據(jù)。
5.監(jiān)督執(zhí)行
各部門經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行。
6.支持性和相關(guān)性文件
jc/c*4。13-01-1998(1)《不合格品控制程序》
第11篇 z大廈物業(yè)管理防火組織
大廈物業(yè)管理防火組織
根據(jù)公安部第61號令及中華人民共和國消防法有關(guān)規(guī)定,本大廈實行逐級防火責(zé)任制,由各級部門職員負(fù)責(zé)實施,并以此制定大廈的防火組織架構(gòu),各部門應(yīng)把預(yù)防火災(zāi)作為日常管理工作的一個重要部分,使防火工作經(jīng)?；⒅贫然?以確保本大廈內(nèi)人員的生命和財產(chǎn)安全。
本大廈設(shè)四級防火組織,任命三級防火責(zé)任人及消防安全管理人,成立義務(wù)消防隊。(具體人員名單以當(dāng)時在職名冊為準(zhǔn))
一級防火責(zé)任人:總經(jīng)理
二級防火責(zé)任人:由公司副總、各部門經(jīng)理、副經(jīng)理、主管擔(dān)任
三級防火責(zé)任人:各部門班長、副班長擔(dān)任
四級防火責(zé)任人:各在崗員工
消防安全管理人:秩序維護部經(jīng)理
義務(wù)消防隊隊長:秩序維護部經(jīng)理
各級防火責(zé)任人及安全管理人、義務(wù)消防隊長職責(zé)
一級防火責(zé)任人職責(zé):( 1人)
總經(jīng)理:z
一.貫徹執(zhí)行消防法規(guī),保障大廈消防安全符合規(guī)定,掌握本大廈的消防安全情況;
二.確定逐級消防安全責(zé)任,批準(zhǔn)實施消防安全制度及保障消防安全的操作規(guī)程;
三.組織防火檢查,督促落實火災(zāi)隱患整改,及時處理涉及消防安全的重大問題;
四.建立義務(wù)消防隊;
五.組織制定符合本大廈實際的滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案,并實施演練;
六.批準(zhǔn)年度消防工作計劃及有關(guān)經(jīng)費。
二級防火責(zé)任人職責(zé):(14人)
部門經(jīng)理、主管:*****、(保潔公司駐場經(jīng)理)
一.認(rèn)真執(zhí)行消防法規(guī),對本部門的消防安全管理工作負(fù)責(zé),組織實施部門防火責(zé)任制和崗位防火責(zé)任制;
二.立足自防自救,對部門員工進行經(jīng)常性防火安全教育;
三.布置、組織、檢查、總結(jié)本部門消防安全工作,定期向上級報告工作情況;
四.組織領(lǐng)導(dǎo)本部門的人員補救火災(zāi)事故,保護火災(zāi)現(xiàn)場,追查處理火警事故,協(xié)助調(diào)查火災(zāi)原因。
三級防火責(zé)任人職責(zé):( 人)
領(lǐng)班、副班長:*****
一.組織實施崗位防火責(zé)任制;
二.積極參加消防培訓(xùn)及執(zhí)行義務(wù)消防員職責(zé);
三.協(xié)助部門經(jīng)理做好消防管理工作;
四.每天檢查崗位消防安全工作。
四級防火責(zé)任人職責(zé):(人)
各部門員工:
財務(wù)部:
客戶中心:
行政人事部:
工程部:工程部全體員工
秩序維護部:******
一、學(xué)習(xí)及掌握消防科學(xué)知識,嚴(yán)格遵守消防法規(guī),熟悉消防設(shè)備使用;
二、落實崗位防火責(zé)任制,積極主動地做好消防安全工作;
三、積極參加消防培訓(xùn)及執(zhí)行義務(wù)消防員職責(zé)。
消防安全管理人職責(zé):(1人)
秩序維護部經(jīng)理:
一.擬定年度消防計劃,組織實施日常消防安全管理工作;
二.擬定消防安全工作的資金投入和組織保障方案;
三.在員工中開展消防知識、技能的宣傳教育和培訓(xùn),組織滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案的實施及演練;
四.協(xié)助一級防火責(zé)任人做好其他消防管理工作。
義務(wù)消防隊隊長職責(zé):(1人)
秩序維護部經(jīng)理:
一.組織制訂消防安全制度和保障消防安全的操作規(guī)程并檢查督促其落實;
二.組織實施消防檢查和火災(zāi)隱患整改工作;
三.組織實施對本單位消防設(shè)施滅火器和消防器材安全標(biāo)志的維護保養(yǎng),確保其完好有效,確保疏散通道和安全出口暢通;
四.組織管理義務(wù)消防隊;
五.協(xié)助一級防火責(zé)任人做好其他消防管理工作。
防火架構(gòu)圖(略)
第12篇 大廈業(yè)主手冊-公共秩序管理
大廈《業(yè)主手冊》:公共秩序管理
一、本大廈實行全封閉管理,設(shè)有24小時秩序維護巡邏和消防監(jiān)控以及客戶服務(wù)中心熱線電話,負(fù)責(zé)大廈的秩序維護指揮、聯(lián)絡(luò)、調(diào)度以及處理緊急事故。
二、本大廈各主要入口均由秩序維護員守衛(wèi),業(yè)戶進出各主入口時,若負(fù)責(zé)守衛(wèi)的秩序維護員為履行職責(zé)要求出示證件時,請予以積極配合,如有不便,敬請原諒。
三、為保障您同其它客戶財產(chǎn)安全,敬請各客戶、租戶在搬出大件物品時,請到客戶服務(wù)中心辦理《物品放行條》登記手續(xù),經(jīng)業(yè)主簽名確認(rèn),秩序維護員檢查后可放行。
四、為確保您的人身及財產(chǎn)不受侵害,秩序維護員、管理員有權(quán)對進內(nèi)的陌生人士進行詢問,請向貴親友解釋此乃為加強大廈內(nèi)的秩序維護措施,若有不便,敬請原諒。若您由外面進入大堂時,請留意是否有陌生人士跟隨,提防隨門而入,若有懷疑可立即通知秩序維護部施援。
五、為維護公共秩序,客戶不得將小販與推銷員帶入大廈內(nèi)進行交易。未經(jīng)物業(yè)管理公司批準(zhǔn),嚴(yán)禁任何公司或機構(gòu)在大廈范圍內(nèi)進行推銷或業(yè)務(wù)咨詢活動。
六、客戶應(yīng)自覺維護大廈的安全,不得在屋內(nèi)裝置生產(chǎn)動力設(shè)施,不得存放易燃、易爆和其它對公共安全構(gòu)成威脅的物品,并嚴(yán)禁在大廈內(nèi)燃放煙花、爆竹。
七、為防避罪案的發(fā)生,請謹(jǐn)記以下事項:
1、有人來訪,請辨認(rèn)來訪者身份,再開啟您的家門。遇推銷人員糾纏或可疑分子應(yīng)立刻通知客戶服務(wù)中心處理。
2、凡物業(yè)管理公司工作人員,因工作需要,進入您的房間時,請認(rèn)清其工作牌上的姓名。遇未帶工作牌稱為物業(yè)管理公司的工作人員,請一律拒絕入內(nèi),并可致電大廈服務(wù)中心查詢。
3、凡遇自稱公共機構(gòu)或政府工作人員,必須清楚檢驗其證件,如有懷疑,應(yīng)及時致電該機構(gòu)驗證或求援客戶服務(wù)中心。
4、為了您安全著想,請勿將大量現(xiàn)金和貴重物品存放家中。
5、外出時,請關(guān)閉好所有的門窗;黑夜時,室內(nèi)最好留有適度的燈光,切勿將兒童單獨留在室內(nèi),避免發(fā)生危險;如需長期外出,應(yīng)關(guān)好室內(nèi)水、電、氣總閥,同時最好知會大廈服務(wù)中心,以便物業(yè)管理公司做好相應(yīng)監(jiān)控措施。
八、消防安全知識
(一)私人地方
大廈實行客戶防火責(zé)任制,各戶主為其住房的當(dāng)然防火責(zé)任人,必須負(fù)責(zé)做好其所屬范圍的防火安全工作。
1、小心處理燃燒的香燭、煙蒂等火種,火柴、打火機等應(yīng)遠(yuǎn)離兒童。
2、如發(fā)生可燃?xì)怏w泄漏,應(yīng)迅速打開門窗通風(fēng),切勿在現(xiàn)場吸煙、使用明火和任何易產(chǎn)生火花的物品,如:開啟室內(nèi)電掣、電器、打電話等,以免因此產(chǎn)生電火花引爆混合氣體,同時,在安全的地方致電客戶服務(wù)中心。
3、不可在同一插座接駁太多電器,以免電線負(fù)荷過度;不可將散落電線直接接駁到插座,應(yīng)使用合適的插頭。當(dāng)發(fā)生危險時,應(yīng)即時拉閘。
4、建議每戶購置必要的滅火器等家用消防器材和購買火災(zāi)保險。
(二)公共地方
1、請牢記所有走火樓梯所在的位置及安全疏散出口,為了個人及公眾安全,切勿阻塞走火樓梯及安全疏散出口。
2、嚴(yán)禁在公共地方焚燒冥紙,元寶或燃點香燭,以免影響他人及發(fā)生火警、火災(zāi)。
3、公共地方嚴(yán)禁擺放單車、鞋柜等雜物,以保證公共地方的通暢及安全。
4、請自覺愛護大廈內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備并教育子女切勿移玩這些設(shè)備。
5、發(fā)生火警或火災(zāi)時,馬上采取下列各項措施,以減輕災(zāi)害:
(1)保持鎮(zhèn)定,不要驚慌;
(2)撥打'119'(說清楚您住所的路名、樓層房號、門牌號碼、引起火災(zāi)的原因、您的姓名及聯(lián)系電話等);
(3)打破就近的火警鐘玻璃,按響警鐘;
(4)關(guān)閉室內(nèi)電源總閘和燃?xì)饪傞l及門窗;
(5)電話告知客戶中心,并通知鄰里;
(6)在可能情況下,嘗試用消防喉或滅火器滅火,但切勿把自己置身于危險之中;
(7)煙霧濃密時,應(yīng)以濕毛巾捂住鼻孔并貼地面爬行,以免吸入濃煙窒息;
(8)聽從消防工作人員的統(tǒng)一指揮;
(9)如火勢無法控制,應(yīng)迅速從安全出口跑到首層空地,切勿搭乘電梯逃生。
九、消防設(shè)施
1、消防設(shè)備(報警器、滅火器、消防水喉、消防水管等)設(shè)置在各樓層的消防栓箱內(nèi)或天花板上,非特殊情況不得擅自移動,如遇火情,業(yè)戶有權(quán)使用以上設(shè)備進行滅火自救。
2、禁止損壞消防設(shè)備、設(shè)施,物業(yè)管理公司有權(quán)搬離障礙物和更換受到破環(huán)的設(shè)備和設(shè)施,由責(zé)任者負(fù)責(zé)所有由此而產(chǎn)生的費用。
3、了解樓宇內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備,熟悉消防疏散圖,熟悉火災(zāi)報警急救措施。
4、消防中心定期測試所有公共消防設(shè)備和進行消防演習(xí)。測試或演習(xí)前,會預(yù)先發(fā)出通告,聽到試驗警鐘時,不必驚慌,在適當(dāng)?shù)臅r間,消防中心將邀請業(yè)戶參加消防演習(xí)。
十、可疑物件及恐嚇電話的處理
1、如發(fā)現(xiàn)可疑物件應(yīng)及時通知物業(yè)管理公司,切勿觸摸,并指引行人遠(yuǎn)離該處,如明顯地屬危險品或爆炸品應(yīng)立即向110施援。
2、接獲任何恐嚇電話或有危險性發(fā)生的電話,應(yīng)保持鎮(zhèn)定,與對方詳談,留意來電者背景、動機及有任何要求,建議您的電話設(shè)置來電顯示功能。
十一、盜竊案處理
如有盜竊案發(fā)生,請立即向警方報案,同時通知大廈服務(wù)中心,并保護好案發(fā)現(xiàn)場。在公安人員未到現(xiàn)場調(diào)查取證之前,不可對現(xiàn)場進行任何清理和破壞。
十二、水浸事件的處理
1、業(yè)戶如發(fā)現(xiàn)水浸情況,首先關(guān)閉水總閥,切勿觸及電源并立即通知大廈服務(wù)中心事發(fā)位置,以便及時安排搶修。
2、如需疏散,請關(guān)妥門窗。轉(zhuǎn)移重要物品及重要文件,盡快離開發(fā)水區(qū)域。
十三、防風(fēng)措施
每當(dāng)臺風(fēng)來臨之前,除物業(yè)管理公司做好公共防范及安全提示外,請您做好以下防范措施,以秩序維護全:
1、關(guān)閉并扣好所有窗戶,如有需要,可加上膠紙,切勿在玻璃門窗前逗留,以免玻璃吹落傷人;
2、檢查陽臺上水道是否暢通,免被雜物阻塞,引致積水泛濫。
第13篇 某大廈物業(yè)客服部日常管理內(nèi)容
大廈物業(yè)客服部日常管理內(nèi)容
1.0計劃管理
1.1根據(jù)本公司經(jīng)營管理的總體目標(biāo),客服部需定期制定出各種配套計劃,使工作更加主動、有效和協(xié)調(diào)。
1.2主要計劃有:
1.2.1編制和控制本部門的各項預(yù)算。
1.2.2根據(jù)所管轄物業(yè)的具體情況制定當(dāng)月工作計劃。
1.2.3定期制定培訓(xùn)計劃并監(jiān)督實施。
1.2.4制定好本部門物資設(shè)備的采購計劃。
2.0組織管理
根據(jù)管理區(qū)域的規(guī)模及管理體制,設(shè)置、調(diào)整和完善客服部的各種機構(gòu)和崗位設(shè)置,明確各種崗位的職責(zé)和任職要求,并制定各項工作的操作程序、業(yè)務(wù)流程以及各項規(guī)章制度。
3.0人員管理(落實到部門領(lǐng)導(dǎo))
根據(jù)各崗位的任職要求,聘用合適人員,通過培訓(xùn)使他們掌握高水準(zhǔn)物業(yè)管理專業(yè)態(tài)度、專業(yè)知識、專業(yè)技術(shù),并養(yǎng)成良好職業(yè)習(xí)慣。同時,通過有效的獎懲與激勵管理制度,使員工能始終積極、主動地進行工作。
4.0物資設(shè)備管理(落實到部門文員)
制定好客服部物資的管理計劃。與行政部門充分配合,做好客服部物資設(shè)備的采購、領(lǐng)用、保養(yǎng)、更新等各項工作,以減少資金的耗費與占用。
5.0質(zhì)量管理(落實到物業(yè)客服)
培訓(xùn)員工樹立質(zhì)量意識,實行全面質(zhì)量管理。通過對客服部各項工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定、實施、檢查、改進,再制定、實施、檢查,使之成為一個循環(huán)往復(fù)螺旋上升的過程,不斷提高客服部的服務(wù)質(zhì)量。
6.0預(yù)算管理(落實到部門經(jīng)理)
編制和控制客服部年度的各項預(yù)算。同時,在審批部門要求采購的物資時,努力在不降低規(guī)格的前提下,盡可能降低成本。
7.0協(xié)調(diào)管理(落實到客服主任)
協(xié)調(diào)好客服部與公司內(nèi)及物業(yè)外各政府職能部門的工作關(guān)系。如保安、工程、財務(wù)及行政人事部的關(guān)系,及政府主管部門、職能部門、合作公司、郵局、電話公司、各施工單位及供應(yīng)商的關(guān)系,以取得它們對客服工作與管理工作的支持與配合。
第14篇 大廈保安員護衛(wèi)員巡邏管理培訓(xùn)
大廈保安員(護衛(wèi)員)巡邏管理培訓(xùn)
巡邏的主要目的:
-防止及偵查罪案
-防止及偵查火警
-加強安全措施,防止意外
-記錄及報告不尋常及可疑情況
1.其他目的
護衛(wèi)員巡邏的主要目的,是確使所屬大廈安全穩(wěn)妥,所以護衛(wèi)員必須密切留意,防止大廈受到破壞、住客安全受到威協(xié)。若要有效的達成以上目的,以下數(shù)點必須留意:-
(1)確使所有門、閘及特定地方按指示及一般程序鎖妥。
(2)確使鎖、掛鎖及鎖具完整無缺。
(3)若發(fā)現(xiàn)房門未鎖,應(yīng)記錄并報告。亦要通知有關(guān)公司,但在未聯(lián)絡(luò)到該公司前,應(yīng)將門上鎖。
(4)檢查未上鎖公共地方,例如垃圾房、儲物室及水電雜用房。
(5)巡視三道防線是否安全(包括外圍、外墻及內(nèi)部),確使沒有人非法進入。
(6)調(diào)查可疑光源,例如電筒光源。
(7)注意附近停車場內(nèi)活動及車輛情況,若發(fā)現(xiàn)棄置車輛或可疑車輛,應(yīng)立即報告。
(8)若在非辦公時間內(nèi)或在禁區(qū)內(nèi)見到職員或戶主,記下他的姓名及身份證號碼。同樣,若有人流連於所屬辦公地點以外地方,亦應(yīng)記下其姓名及身份證號碼。
(9)若發(fā)現(xiàn)大廈設(shè)備有任何損毀,應(yīng)立即報告并記錄。
(10)接受住客、公司職員或市民投訴,然后報告及進行調(diào)查。
(11)重要的地方,例如竊匪的目標(biāo)及易為匪徒下手的地方,應(yīng)加倍留意。
(12)若發(fā)現(xiàn)失物,應(yīng)妥為保管,然后將資料詳細(xì)記錄在適當(dāng)?shù)牡怯泝陨稀Ｔ谝?guī)定時限外,將失物交警方處理。
2.保安員/大廈管理員之基本應(yīng)用知識
(1)保安人員應(yīng)知
a.消防喉入水掣位置
b.消防龍頭位置
c.消防喉轆位置
d.滅火筒位置:有多類每類用途不同
e.沙包及沙桶位置
(2)防煙門作用
設(shè)在每座大廈各樓梯通道用作防止煙霧進入大廈防煙門要常常保持關(guān)閉。
(3)防火閘作用
安裝在通風(fēng)系統(tǒng)地方用作阻止火勢蔓延,當(dāng)火警發(fā)生時防火閘受熱影響而下降。
(4)花灑頭作用
多安裝在樓底天花板喉管之下經(jīng)過高度熱力或人為撞擊中央之紅色玻璃管,便會自動爆開。
(5)煙霧感應(yīng)器作用
是一種預(yù)防發(fā)生火警物體通常安裝在電梯口,變壓房或其他較為容易發(fā)生火警的地方。當(dāng)感應(yīng)器受到煙霧侵?jǐn)_時,感應(yīng)器面板顯示紅燈發(fā)出警號。
(6)熱力感應(yīng)器
功能與煙霧感應(yīng)器相同,只要受到高溫影響便會發(fā)出警告聲響。
(7)防盜警鐘系統(tǒng)運作
消防設(shè)備指示板
燈號指示及操作
煙霧感應(yīng)器smokedetector
熱力感應(yīng)器heatdetector
花灑頭sprinkler
流水掣flowswitch
花灑分掣subsidiaryvalve
水泵及水箱pumpandwatertank
電梯監(jiān)察板liftsupervisorypanel
顯示電梯性能及運作情況
3.大廈電梯故障處理程序
(1)電梯困人
如電梯內(nèi)之人仕按警鐘,座頭會顯示哪一部電梯困人,閉路電視亦會清楚看到有多少人被困,座頭即通知控制室,由控制室隊員通知電梯保養(yǎng)公司員工。座頭之隊員同時用內(nèi)線安慰被困人仕不用驚慌及請耐心等候,工程人員即會到來修理。如被困人仕感到不適,可通知救護車到場協(xié)助。如情況緊急須即通知消防局。
(2)電梯損壞、不動或任何不正常情況,即通知電梯保養(yǎng)公司職員到場修理。
(3)保安員須詳細(xì)記錄在簿內(nèi)有關(guān)電梯公司員工何時到場、何時放人。如電梯困人,須呈交一份意外事件報告交管理處。
4.臺風(fēng)措施
在臺風(fēng)季節(jié)期間,各保安員須謹(jǐn)守工作崗位,及采取以下措施:-
(1)
a.控制室要將收音機開啟,并不斷留意天文臺公報之臺風(fēng)消息。
b.將準(zhǔn)確之臺風(fēng)訊號,貼於大廈之當(dāng)眼位置。
c.檢查及準(zhǔn)備一切防風(fēng)應(yīng)用之裝備及工具,如雨衣、水鞋、電筒、強力膠紙、沙包、鐵線、剪鉗、鑼絲批及頭盔等。
d.將所有容易被風(fēng)吹倒之物件,如工程吊船、鐵馬、鐵架、花盆及外圍天花等;必須綁緊或放置安全及適當(dāng)之地方。
e.如有臨時蓋搭之棚架及可能被臺風(fēng)吹倒之物體,均須通知有關(guān)部門作有效的捆綁,務(wù)求達至最高安全措施。
f.必須與管理處及工程部職員保持緊密聯(lián)絡(luò),以配合臺風(fēng)時之事件處理。
g.檢查所有公共地方,如天臺、泵房、花園及外圍之去水道,確保并無沙泥雜物淤塞,以防水浸。
h.由於臺風(fēng)抵達前后會帶來大量雨水,如發(fā)現(xiàn)大量積水涌入,須立即使用沙包截斷水路,以免造成積水泛濫,損害財物。
i.要不斷密切留意所有泵房、電制房及電梯房,有無被水浸之機會;如有的話,應(yīng)作出相應(yīng)之措施預(yù)防。
(2)
a.當(dāng)風(fēng)球懸掛時,所有警衛(wèi)員均須要依時返回崗位當(dāng)值;直至有警衛(wèi)員接更后,方可離去。
b.一切發(fā)生之意外事件及事后處理,均須作出詳細(xì)記錄及報告。
c.適當(dāng)及盡快處理一切緊急事項及協(xié)助住戶要求。
d.當(dāng)風(fēng)球除下時,盡快配合管理處、工程部及清潔人員,清除臺風(fēng)所造成之垃圾及處理被破壞之設(shè)施。
5.火警發(fā)生之處理程序
隊員發(fā)現(xiàn)或接獲投訴火警時,需立即到現(xiàn)場調(diào)查。如屬實情隊員需將正確地點報告控制室,代為撥119報警,此外控制室應(yīng)叫巡邏隊員,到場協(xié)助處理。此外隊員需注意下列措施:-
(1)如情況嚴(yán)重時應(yīng)擊破大廈之消防警鐘,使屋內(nèi)住客有所警覺。同時隊員需通知及協(xié)助住客疏散逃生。
(2)迅速將地下大堂與后門防火門打開,并搬離有礙逃生與搶救工作之障礙物。
(3)關(guān)閉有關(guān)之總掣如電掣、煤氣掣等,將電梯升上高層,并停止操作。
(4)迅速將消防喉拖至火場開啟水掣,盡量設(shè)法用水撲救。
(5)疏散時禁止住客使用電梯,并勸諭住客用走廊樓梯疏散。
(6)封鎖出事大廈范圍、勸諭人群遠(yuǎn)離,以策安全,注意趁火打劫及禁
止閑什人等進入。
(7)如火警現(xiàn)場無人時,應(yīng)交由最先到達之消防或公安破門搶救,并在現(xiàn)場維持秩序。
(8)并將火警知會管理處有關(guān)等和部門。
(9)事后填寫一份詳細(xì)報告。
6.煤氣之處理
(1)隊員接獲投訴漏煤氣時,需立即到現(xiàn)場調(diào)查,到場之前,應(yīng)將攜帶之對講機或呼機、手機關(guān)掉。
(2)各隊員到達現(xiàn)場,不可亂按門鐘,可用棍拍門,或用手扣門。
(3)如發(fā)覺有大量濃厚氣味時,先將門外電源關(guān)閉,將電梯降回地下,停止使用。
(4)封鎖地下大堂,禁止任何人仕進入,并代為報119和通知煤氣公司處理。
(5)如漏氣現(xiàn)場情況嚴(yán)重,應(yīng)通知同座之住戶疏散,但請勸告各住戶在離開時,不應(yīng)用力將木門或鐵門關(guān)上,同時勸諭各住客應(yīng)使用走火樓梯,切不可按電梯按鈕及乘搭電梯。
(6)若現(xiàn)場可以進入,并發(fā)覺有大量濃厚氣味時,隊員確保自己安全,切勿魯莽進入,并應(yīng)設(shè)法打開通風(fēng)的門窗,稍后氣味降低時才進入搶救。
(7)切勿燃點煙火或開啟任何電器,包括電燈,風(fēng)扇等。
(8)盡可能將煤氣掣關(guān)閉,停止氣體繼續(xù)漏出,(通常在洗碗盤下有掣,將其off便可。)
(9)并將漏氣事件知會管業(yè)處有關(guān)人等和部門。
注:樓外之煤氣總掣,是由煤氣公司職員關(guān)閉,要知會煤氣公司關(guān)閉。
7.大廈停電應(yīng)變措施
(1)大廈停電注意事項
a.隊員在當(dāng)值時發(fā)覺大廈停電時,要第一時間將停電之正確位置及范圍報告控制室。
b.當(dāng)值隊員要到停電范圍巡邏,防止賊人混水摸魚。
c.當(dāng)值隊員要巡視各停電大廈,查看該座大廈電梯是否有困人,如發(fā)現(xiàn)電梯有困人要加以安慰,并表示很快便會將被困電梯之人仕放出。如發(fā)現(xiàn)電梯內(nèi)有人恐慌過度或昏迷,要即致電119處理。
d.協(xié)助消防員或電梯技工,營救電梯內(nèi)被困人仕。告知消防員或修理電梯工人,被困電梯內(nèi)之人數(shù)及正確地點。
e.當(dāng)電力恢復(fù)正常,隊員要即時報告控制室。
f.在停電期間,如有任何特別事故,要第一時間報告控制室。
(2)停電時控制室人員之此處理
a.通知有關(guān)停電之緊急部門,待他們前往處理。
(如:第一時間通知電梯公司,如有業(yè)戶因停電而生命受到威脅,要第一時間打119求助)。
b.通知當(dāng)值隊員處理方法
(a)持手電筒到各停電大廈巡視。
(b)向業(yè)戶解釋停電原因及穩(wěn)定業(yè)戶情緒。
(c)如因停電,業(yè)戶人身安全受到威脅,要第一時間報告控制室。
c.第一時間通知管理處工程部。
d.調(diào)動后備人員到停電現(xiàn)場,處理此一突發(fā)事件。
e.取消其他任務(wù),安排人員到停電現(xiàn)場。
8.食水沖廁水故障情況及處理程序
(1)地下泵房水箱有水,而天臺水箱無水
水泵自動掣發(fā)生故障,便要開動手動泵。如手動泵亦開不動,即電掣有問題,即通知工程部及當(dāng)值管理處職員。如沖廁水有上述情況,日間即通知管理處,晚間待明日通知。
(2)地下泵房水箱無水,而天臺水箱亦無水
來水有問題,查看入水掣是否被關(guān)上,如在開啟狀態(tài),即電水務(wù)局是否來水出現(xiàn)問題。
(3)地下水箱滿瀉
水箱之水波有問題,用人手操縱入水,將入水掣關(guān)上一半,每隔二小時再到水缸視察。如水位低時,可開回入水掣,待水缸滿后再關(guān)上一半,日間即通知工程部,夜間待明天通知。
(4)公共地方爆喉
a.關(guān)掉有關(guān)之水掣。
b.將所有電梯升上頂樓,阻止水流入電梯內(nèi),損壞機件。
c.將沙包堆放於電梯門及樓梯,阻止水向下流。
d.通知工程部維修。
e.通知清潔工人清理現(xiàn)場。
(5)個別單位水浸
a.關(guān)掉該單位之水掣。
b.將沙包堆放於其屋門前,阻止水流出走廊。
c.知會戶主檢查及盡快進行維修。
d.檢查下層住戶有否受影響,然后通知管理處。
e.通知清潔工人清理現(xiàn)場。
(6)水黃
即電水務(wù)局,查問附近是否有水務(wù)工程及禮貌地回覆投訴者及通知管理處當(dāng)值職員。
(7)上述事項清楚記錄在大簿內(nèi)及須呈交一份意外事報告給管理處。
9.停車場罪案事件處理指引
(1)可疑車輛發(fā)現(xiàn)(如:爆竊、破壞等)
a.立刻通知控制室之所在位置并待援。
b.控制室須立即報告主管,并派遣有關(guān)隊員前往現(xiàn)場調(diào)查真相。如有需要,須立即報警及通知管理處。
c.盡量描述車輛之特征,如車牌編號、顏色、類形等(或駕駛者、乘客之特征)。
(2)遇上正在犯案之疑匪(如:打劫、偷車等)
a.立刻報告控制室是屬何種罪案及位置。
b.控制室須立刻報警及報告主管,如需要時并通知管理處。
c.按情況而定,若能力所在立即制止或拘捕疑匪。否則,盡量隱蔽及保護自己,找一個安全位置,繼續(xù)觀察疑匪之行動及特征,并待援。
d.增援(其他隊員或警方人員)未到時,若發(fā)現(xiàn)疑匪有意離開時,你應(yīng)繼續(xù)報告控制室,并留意其逃走之路線。
e.在拘捕過程中,須用最低武力達到目的,事后須交由警方處理。
f.派員駐守現(xiàn)場,不要移動任何有關(guān)之物件及證物,待警方人員到場處理。
g.保安主管可決定使用巡邏車兜截。
(3)未經(jīng)準(zhǔn)許而離開之車輛(如未繳款、毀壞升降欄、強行出閘等。)
a.立刻報告控制室有否任何財物被毀壞。
b.控制室須立刻報警及報告主管,如有財物損毀時,所報之類別,該為刑事毀壞案件予警方。
c.若能力所在立即制止或阻截其離開,并拘捕或拘留有關(guān)人仕或車輛。
d.立即記下所有資料,如上列(1)b.所述。保安主管可決定使用巡邏車兜截。
(4)發(fā)現(xiàn)可疑人物
a.立刻報告控制室所在位置。
b.若能力所在,即上前質(zhì)詢或盤問該可疑人物。
(a)若其合作,你應(yīng)記下其任何身份證明文件資料,到訪何處及目的,再無懷疑時方可讓其離去。
(b)若上述(a)未能達到目的,
你可將可疑人物帶回保安部,交予控制室人員處理。
(c)控制室亦應(yīng)如上述(a)之方法處理,再向被訪者詢目的未能達到時,須立即報告主管并求警方協(xié)助。
c.若可疑人物欲逃走,又未能阻止時,你應(yīng)立即記下其特征,盡量跟蹤其逃走路線,并與控制室人員保持聯(lián)絡(luò)。
d.保安主管可決定使用巡邏車或派遣其他人員兜截。
(5)備注
各隊員在執(zhí)行或處理上述各項事件時,須注意下列各點:-
a.絕對有權(quán)查問、資詢、盤問任何被可疑之人仕或車輛,使彼等作出適當(dāng)之證明。
b.除非對方合作,否則法例上并未賦予任何隊員取閱他人身份證明文件,一般情況下,只可求警協(xié)助。
在你極懷疑或有理由相信對方已犯罪或意圖犯罪時,便可進行拘捕行動。
10.如何處理投訴及對客戶之禮貌和態(tài)度
大廈管理或保安是屬於服務(wù)的行業(yè),大部份時間須與不同階層的人仕接觸,所以當(dāng)保安員在執(zhí)行各種任務(wù)時,必須要有禮貌,無論對待住戶、訪客、同事等均應(yīng)以禮相待,保持彼此間之良好關(guān)系。
保安員應(yīng)熟悉大廈內(nèi)各住戶并保持密切聯(lián)絡(luò),以便就保安問題交換意見及
第15篇 科技大廈管理規(guī)約草案
e科技大廈管理規(guī)約(草案)
為加強e科技大廈的物業(yè)管理,維護全體業(yè)主的合法權(quán)益,維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共安全、公共環(huán)境和公共秩序,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和北京市的有關(guān)規(guī)定,經(jīng)本物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會會議表決通過,制訂本管理規(guī)約(以下簡稱本規(guī)約)。
第一章 總 則
一、物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱:e科技大廈
物業(yè)類型:寫字樓
坐落位置:北京市**區(qū)**坊路*號
總建筑面積67,693.20平方米,其中地上建筑積44,592.20平方米, 地下建筑面積23,101平方米。地上十三層,地下四層,總高度50米。首層高5.0米,其它樓層層高3.75米,車位384個。
二、本物業(yè)區(qū)域成立業(yè)主大會行使業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理事項的共同決定權(quán)。
三、業(yè)主應(yīng)遵守物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)和本規(guī)約,執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決議、決定。配合物業(yè)服務(wù)機構(gòu)的物業(yè)服務(wù)活動,遵守本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)章制度。同時,業(yè)主應(yīng)保證其共居人、使用人及相關(guān)人員遵守本規(guī)約和相關(guān)規(guī)定,合理使用物業(yè)。
第二章 物業(yè)使用和維修
四、按規(guī)劃設(shè)計用途使用物業(yè)。合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,自覺維護物業(yè)整潔、美觀,遵守市容環(huán)境管理的相關(guān)規(guī)定。不擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外觀和用途;不擅自占用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備;不擅自利用共用部位搭建建筑物、構(gòu)筑物等。不擅自張貼或安裝可通過外觀看到、有礙觀瞻的標(biāo)識牌、廣告牌或標(biāo)語等。
五、愛護公共環(huán)境。不侵占公共綠地、損壞綠地、園林和其它共用設(shè)施設(shè)備;不隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物;不在共用部位亂涂亂畫和隨便張貼;垃圾應(yīng)按指定時間和地點投放,避免遺撒。
六、自覺維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序。不在物業(yè)共用部位或違反規(guī)定在專有部分堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其它有毒有害物質(zhì);不得利用物業(yè)從事危害公共安全和公共利益的活動,以及法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定禁止的其它活動;遵守環(huán)境保護的相關(guān)規(guī)定。
七、機動車在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)行駛應(yīng)避讓行人,嚴(yán)禁鳴喇叭;車輛出入應(yīng)按規(guī)定出示相應(yīng)證件或登記。
機動車應(yīng)在規(guī)劃的車位停放,嚴(yán)禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場所停放;車位只可用作停放車輛,不得擅自在車位上安裝設(shè)施;停放期間,防盜報警器應(yīng)使用靜音,發(fā)生噪音應(yīng)迅速解除。
八、業(yè)主應(yīng)及時對專有部分以內(nèi)的有可能影響相鄰業(yè)主權(quán)益的損壞部位和設(shè)施設(shè)備進行維修,發(fā)現(xiàn)屬公共維修責(zé)任的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞時,應(yīng)及時告知物業(yè)服務(wù)機構(gòu)或業(yè)主委員會,并采取必要措施防止損失擴大。
九、對異產(chǎn)毗連的物業(yè)進行維修,各相關(guān)業(yè)主應(yīng)積極協(xié)助、配合,不得人為阻撓維修。因阻撓維修,造成人身傷害和財產(chǎn)損失的,阻撓人應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。
業(yè)主應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)機構(gòu)和相鄰業(yè)主必要時進入專有部分以內(nèi)進行維修,如因該維修而造成物業(yè)損壞的,應(yīng)予以修復(fù)或適當(dāng)賠償。
十、人為原因造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的,責(zé)任人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。
十一、業(yè)主需要進行室內(nèi)裝飾裝修的,應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)機構(gòu),并按規(guī)定簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。
裝飾裝修房屋,應(yīng)在規(guī)定時間施工,不得擅自拆改承重結(jié)構(gòu)、各種管線和破壞防水層等,不得影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用,因裝飾裝修導(dǎo)致物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)及賠償責(zé)任。
十二、業(yè)主對其共居人、訪客、代理人、承租人、雇工及其授權(quán)使用人因過錯對本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)其他業(yè)主造成的人身傷害及財產(chǎn)損失,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
十三、本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)所有權(quán)屬于全體業(yè)主的可供經(jīng)營的公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營權(quán)可以經(jīng)業(yè)主大會決議,由業(yè)主委員會代為行使,該項經(jīng)營的全部收入歸全體業(yè)主共同共有,從物業(yè)管理費中提取不超過2%作為業(yè)主大會經(jīng)費,收入可以按照以下用途使用:業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費不足時提取一定比例作為業(yè)主大會費用;補充專項維修基金。
十四、其他條款
為防止因跑水、燃?xì)庑孤┗螂娖鬟^載發(fā)生的火災(zāi)及其他突發(fā)性災(zāi)害,對上述災(zāi)害及時進行有效的處理,業(yè)主需主動向物業(yè)服務(wù)公司預(yù)留緊急聯(lián)系方式,并應(yīng)在上述災(zāi)害發(fā)生時配合物業(yè)服務(wù)公司采取緊急避險措施。
若緊急避險措施給相關(guān)業(yè)主造成直接財產(chǎn)損失,緊急避險實施人不對此承擔(dān)賠償責(zé)任;但實施緊急避險措施超過合理且必要的限度,并給相關(guān)業(yè)主造成直接財產(chǎn)損失的,緊急避險實施人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
業(yè)主及其授權(quán)使用人因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用本物業(yè)共有部分和共有的建筑物附屬設(shè)施的,應(yīng)事先通知物業(yè)服務(wù)公司,并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀,造成財產(chǎn)損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。
第三章 物業(yè)服務(wù)費用的交納
十五、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照管理規(guī)約約定或業(yè)主大會會議的決定交納物業(yè)服務(wù)費用,因故不能按期交納的,應(yīng)委托他人按期代交或及時補交。
對欠繳物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主,業(yè)主委員會應(yīng)進行催繳或委托物業(yè)服務(wù)機構(gòu)催繳,采取電話、書面和當(dāng)面等催繳方式。
同時,業(yè)主應(yīng)按規(guī)定交納水、電、燃?xì)?、供暖等使用費用。
十六、業(yè)主如委托物業(yè)服務(wù)機構(gòu)對其專有部分和專有設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護等特約性服務(wù),應(yīng)另行支付費用。
十七、業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)告知新業(yè)主和承租人遵守本規(guī)約,并將有關(guān)情況于3日內(nèi)告知業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)機構(gòu)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè),應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用;出租物業(yè),約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費用的,業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四章 違約責(zé)任和違約糾紛的解決
十八、業(yè)主應(yīng)自覺遵守本規(guī)約的各項規(guī)定,違反本規(guī)約造成其它業(yè)主、物業(yè)使用人人身傷害或財產(chǎn)損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。
對業(yè)主的違約行為,業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以督促其改正,也可委托物業(yè)服務(wù)機構(gòu)督促其改正。
十九、業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見和建議,可直接向物業(yè)服務(wù)機構(gòu)提出,也可向業(yè)主委員會提出。
第五章 附則
二十、本規(guī)約如有與進行法律法規(guī)相抵觸的條款,則該條款無效,但不影響其它條款的效力。
二十一、本規(guī)約經(jīng)首屆業(yè)主大會表決通過后立即生效。
