某商業(yè)管理公司人事行政部職能（15篇范文）

第1篇 某商業(yè)管理公司人事行政部職能

商業(yè)管理公司人事行政部職能

1、負責公司人力資源管理工作,包括:

人力資源規(guī)劃、招聘與配置、薪酬與福利、培訓與開發(fā)、考核與激勵以及勞動關系六大人力資源模塊規(guī)章制度的擬編、上報審批、組織執(zhí)行、過程控制、反饋、修訂工作,發(fā)揮人力資源管理在公司整體運作體系的服務功能,關注員工心態(tài)管理,做好公司團隊的建設,促使人力資源工作能滿足公司發(fā)展需求,做到“招到人、用好人、育好人、留住人”。具體職能如下:

(1)人力資源規(guī)劃方面,根據公司發(fā)展戰(zhàn)略部署對人力資源的需求,及時分析不同時期用工情況,提出人力資源合理規(guī)劃意見,使公司組織架構、部門設置與職能、崗位設置與職責、人員編制能適應公司發(fā)展需求;

(2)招聘與配置方面,根據公司人力資源規(guī)劃,結合公司運作推進不同時期對用人的需求,完善崗位說明書,有計劃、多種渠道地組織招聘工作,建立人力資源儲備庫,擇優(yōu)錄取,配置到合適的崗位,做到人與事相符、各施其職、人盡所能;

(3)薪酬與福利方面,調查、分析不同時期社會用工情況,結合公司發(fā)展戰(zhàn)略及不同階段實際情況,逐步建立健全具有前瞻性、競爭性、激勵性、多層次的薪酬與福利體系,提高人才對公司的向心力;

(4)培訓與開發(fā)方面,根據人力資源規(guī)劃、部門職能、崗位職責的要求,結合公司經營管理各業(yè)務板塊工作開展的不同特性,以及人力資源各方面具體實際情況,組織編制培訓與開發(fā)計劃,采取各類型、多形式、適應公司實際的培訓途徑,加強培訓考核,團隊建設,不斷提高員工的素質以及團隊向心力,使其能更適應工作開展的需求;

(5)考核與激勵方面,根據公司的發(fā)展,前瞻性地逐步建立健全公司考核與激勵制度,關注考核與激勵的目的與可行性,通過考核與激勵作為員工管理的手段,公平、公正、合理評價員工的績效,及時肯定,及時修正,圍繞公司經營管理目標,逐步打造富有發(fā)展空間的精英團隊;

(6)勞動關系方面,根據國家有關勞動法律法規(guī)政策規(guī)定,結合公司實際情況,逐步建立健全適應公司發(fā)展的勞動關系規(guī)章制度,營造良好的企業(yè)氛圍,合法、合情、合理地妥善處理用工前、用工中、用工后的各類勞動關系事務,建立良好的用工氛圍,并有效規(guī)避勞動風險;

(7)負責團隊建設與管理,建立并導入企業(yè)文化理念、價值觀、企業(yè)文化口號的主要內容,規(guī)劃、實施日常企業(yè)文化活動。

2、負責公司行政管理工作,包括:

公司行政管理有關規(guī)章制度的擬編、上報審批、組織執(zhí)行、過程控制、反饋、修訂工作,發(fā)揮行政管理在公司整體運作體系的服務功能,促使行政管理工作能滿足公司運作各環(huán)節(jié)的需求。具體職能如下:

(1)按工作交流制度規(guī)定,組織、匯總、上報公司各部門各類型的工作總結及計劃,以及按規(guī)定組織公司各類型的工作會議,及時形成會議紀要,將簽發(fā)后的公司工作總結、計劃以及各類型的會議紀要精神及時傳達到位,并及時跟進督辦與反饋;

(2)建立健全公司各類行政事務的辦理流程,包括:各類文件呈批辦文、上傳下達、督辦、歸檔等;

(3)協(xié)調公司各部門之間溝通,從公司運作大局出發(fā),發(fā)揮協(xié)調與溝通職能,促使公司正常、高效運作,避免內耗;

(4)建立健全公司各辦公區(qū)域的管理規(guī)范,包括:辦公行為規(guī)范、辦公區(qū)域秩序、衛(wèi)生、安全、能耗控制、辦公設備設施的使用與維護等,營造良好的工作環(huán)境與氛圍;

(5)負責公司人力資源管理及行政管理方面對外聯絡及公關接待工作;

(6)負責公司采購、倉管工作,建立健全嚴謹的采購、倉管以及資產管理制度,加強監(jiān)管,在有效支援各業(yè)務板塊對物料需求的基礎上,有效控制成本,避免浪費及造成公司財產損失;

(7)負責公司宿舍、食堂等后勤保障工作;

(8)負責公司各類證照申辦、年審工作,建立健全公司各類證照的管理使用規(guī)定,并嚴格執(zhí)行;

(9)負責公司印章管理工作;

(10)負責公司大事記工作,及時收集公司各類大型活動、重要事件有關文件、影印資料,并存檔備案。

3、公司交辦的其他工作。

第2篇 某商業(yè)中心物業(yè)管理目標

商業(yè)中心物業(yè)管理目標

一、兩年內達到優(yōu)秀示范大廈標準。

二、物業(yè)租售率達90%以上

三、管理范圍內不發(fā)生重大安全責任事故

四、房屋完好率達95%以上,維修處理及時率98%以上

五、用戶報修處理及時率98%,用戶對管理服務滿意率達95%以上

六、環(huán)境保潔率95%以上

七、發(fā)電機發(fā)電率和消防水泵供水率達100%

八、管轄區(qū)域內衛(wèi)生、消殺、綠化達標率95%以上

九、各項費用收取率達98%以上

第3篇 商業(yè)廣場物業(yè)管理投標書公司簡介

商業(yè)廣場物業(yè)管理投標書:公司簡介

sy物業(yè)管理有限公司簡介

一、企業(yè)概況

sy物業(yè)管理有限公司成立于2001年,七年來,y物業(yè)憑借自身力量,創(chuàng)新發(fā)展,業(yè)績優(yōu)良?，F為國家物業(yè)管理一級資質企業(yè),中國物業(yè)管理協(xié)會常務理事單位,s房地產業(yè)協(xié)會常務理事單位。

公司經多年發(fā)展探索,積累了豐富的物業(yè)管理經驗,所管的物業(yè)類型多樣,涉及住宅小區(qū)(多層、高層、別墅)、商業(yè)用房、辦公樓、工業(yè)廠區(qū)、農貿市場?，F管理十多處物業(yè),面積 100多萬平方米。

隨著物業(yè)管理市場化進程加快,公司不斷拓展管理范圍,精益求精,依靠先進的管理模式、優(yōu)質的服務品牌,為業(yè)主竭誠提供舒適的生活與工作環(huán)境。

二、管理機制

為樹立良好的企業(yè)形象,公司秉承'勤儉務實、誠信為上、和諧社區(qū)'的企業(yè)精神,貫徹'服務第一、管理第二、安全文明、舒適溫馨'的質量方針,內強素質,外樹形象。在s地區(qū)同行業(yè)中率先實施iso9002質量管理體系,并通過了質量認證機構的認證。

三、人員儲備

公司按照'對外招聘高級管理人才,對內培養(yǎng)有發(fā)展?jié)摿Φ娜瞬?的原則,建立了一支高素質的員工隊伍。公司現有員工 1500多名,其中專業(yè)管理人員36名,大、中專以上文化程度占90%。在完備的培訓體系下,100%的部門經理通過了全國物業(yè)管理崗位培訓,各專業(yè)崗位的持證上崗率達100%。

四、 企業(yè)信譽

本著注重企業(yè)信譽、創(chuàng)造企業(yè)品牌的宗旨,在管理服務方面,實行目標責任制管理,并制定各項服務指標,接受來自各方的指導與監(jiān)督。

1、國家物業(yè)管理一級資質企業(yè)。

2、自2001年始先后多個項目獲得市優(yōu)、部優(yōu)榮譽。4、2002年被中國質量檢驗協(xié)會評為'重質量、講信譽物業(yè)管理企業(yè)',如上南花城、新s花園洋房于2001年獲得部優(yōu),碧云別墅和上房金豐苑、中福城分別于2004年、2000年、2002年被評為市優(yōu)小區(qū)。

五、物業(yè)管理業(yè)績

1、'*城'。

2、's花園洋房'。

3、'*別墅'。

4、'*苑'。

5、'*城'。

6、'*花園'。

7、'*名邸'。

8、'*庭'。

9、'*花園'。

10、'*公寓'。

六、 物業(yè)管理特色

sy物業(yè)管理有限公司憑借一貫的創(chuàng)新精神及規(guī)模、管理、服務、技術、人才等優(yōu)勢,不斷引入國內先進的管理理念,對現有管理技術與經驗進行揚棄,去其疏漏,取其精華,通過持續(xù)創(chuàng)新不斷豐富企業(yè)內涵,精煉物管品牌,促進地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展 。從理論研究到實踐經驗,摸索出了金佳特色的'人性服務、精細管理'的經營模式。

完善的管理體系。 對物業(yè)進行專業(yè)化管理,并一直致力于管理機制的創(chuàng)新和完善。區(qū)同行業(yè)中率先實施iso9002質量管理體系,并通過了國際質量認證機構的認證。

創(chuàng)新的發(fā)展戰(zhàn)略。 公司自成立初,即堅持探索物業(yè)管理市場化發(fā)展戰(zhàn)略,逐步形成了' 面向市場服務至上創(chuàng)品牌 ,拓寬思路多種經營增實力,以人為本嚴格管理強素質,上下一心和諧奮進謀發(fā)展' 的經營決策總體指導思想。 在無開發(fā)商支撐的背景下,依靠自身力量,不斷創(chuàng)新發(fā)展,并專門成立了市場部,目前管理面積已達100多萬平方米,項目類型多樣。

優(yōu)質的服務品牌。 為樹立良好的企業(yè)形象,公司倡導'以人為本'的服務理念,在多年的 iso9000質量管理體系標準實施中,服務質量得到不斷提高。

以市場為導向:公司一向面向市場,服從規(guī)律,把市場作為提升公司實力的競技場。

以服務為宗旨:員工皆以服務為己任,對業(yè)主熱情周到, 友誼互助。

以人才為根本:內培外引,提升管理團隊的整體素質。

以質量為保證:好的質量打造好的口碑,好的口碑鑄就好的品牌。

穩(wěn)健的經營思路 。經多年經營發(fā)展,公司經濟實力不斷得到增強, 打破原思路,拓寬經營思路,轉變增長方式,走一業(yè)為主、多元開拓的路子,為企業(yè)長遠發(fā)展奠定了堅實、雄厚的經濟基礎。

七、項目認識

**廣場c、d總占地8.88萬平米,物業(yè)設計充分顯示精品建筑特點,配置40%以上的綠化率,獨巨匠心的綠化園藝設計,給人以豪華、尊貴、舒適、溫馨的感覺。**廣場按高檔住宅類型設計,設備配置先進齊全,治安防范、通訊技術充分應用,是技術與自然完美結合的建筑精品。

定位準確:

**廣場銷售取價主體為具有較高身價和品味的事業(yè)成功人士和房地產投資人士。設計具有現代人文建筑風格,體現了為少數人提供傳世精品的理念,建筑品質在錫成絕無僅有。

極具前景:

**廣場項目選在濱湖區(qū)市民休閑廣場旁、錫成河埒板塊是極具戰(zhàn)略眼光的。商業(yè)氛圍濃厚,交通便捷,又是市政規(guī)劃重點打造的城市副中心項目,**廣場環(huán)境位置優(yōu)越、發(fā)展前景廣闊,充滿商業(yè)機會。

優(yōu)勢互補:

w**商業(yè)廣場投資有限公司是頗具實力的開發(fā)企業(yè),有豐富的項目儲備和良好的市場前景;sy物業(yè)管理公司是一家具有一級資質的物業(yè)服務企業(yè),具備完善的服務管理能力,如果貴我雙方合作成功,將會把**廣場打造成w乃至全國房地產市場的精品,使其不斷升值,并提升各自公司的知名度。

貴司選擇錫成業(yè)內有較高知名度和有著良好業(yè)績的sy物業(yè)管理有限公司實施物業(yè)管理,將使**廣場的建筑精品得到精心的呵護,將使**廣場光彩奪目,更加誘人。

經營前景良好:

**廣場項目住戶群體檔次普遍較高,項目設計充分滿足廣大購房者的需求,項目管理運行前景較好。

第4篇 某商業(yè)廣場物業(yè)管理部組織機構

z商業(yè)廣場物業(yè)管理部組織機構

一、項目整體架構圖

本商業(yè)廣場物業(yè)管理有限公司--本商業(yè)廣場物業(yè)管理部--商戶服務部/財務部/租賃部/保安部/行政策劃部/管理部/工程技術部/園林綠化部/清潔部

架構圖說明:

1、架構設置原則是精干高效、分工協(xié)作,物業(yè)公司實行物業(yè)部經理負責制。

2、物業(yè)部內部實行垂直管理,減少管理層次,提高效率。

3、各職能部門職責

1)商戶服務部:接受商戶咨詢,處理商戶投訴。

2)工程技術部:負責房屋本體及設備設施維修、養(yǎng)護、水電管理等工作。

3)保安部:負責本商業(yè)廣場安全管理和秩序維護、停車場、車輛管理工作。

4)園林綠化部:負責本商業(yè)廣場綠化養(yǎng)護、花卉培育工作。

5)清潔部:負責本商業(yè)廣場清潔衛(wèi)生、垃圾清運、消殺工作。

6)財務部:負責本商業(yè)廣場財務管理,財政收支,財務核算等工作。

7)租賃部:負責本商業(yè)廣場鋪位招商出租、租金政策的制定、商戶變換更替等工作。

8)行政策劃部:負責本商業(yè)廣場內部行政事務、廣告策劃制作、大型各類商業(yè)活動策劃等工作。

9)管理部:負責本商業(yè)廣場日常事務管理工作。

二、人員編制及職責

共**人:

(一)、管理人員:人員編制**人

1、人員設置:

設經理*名,商戶服務人員*名。

2、任職資格:

1)經理:大學?？埔陨蠈W歷;中級以上職稱;三年以上物業(yè)管理服務經驗。

2)商戶服務人員:中專以上學歷;初級以上職稱;三年以上商戶服務和市場拓展工作經驗。

3、職責:

經理:

1、對物業(yè)部員工進行培訓,工作進行檢查、指導。

2、建立、健全物業(yè)部各項規(guī)章制度,并組織實施。

3、負責物業(yè)管理服務質量的評定和服務水平的提高。

4、負責本商業(yè)廣場的商業(yè)氛圍營造和商戶入租率的提高。

4、協(xié)調處理與政府主管部門、租商戶等各方關系。

商戶服務人員(分區(qū)域負責):

1、負責處理商戶投訴、咨詢,負責商戶回訪、商戶意見收集。

2、協(xié)助處理所管轄區(qū)域商戶問題和廣告位、鋪位的經營管理。

3、負責建立商戶檔案和物業(yè)部資料(運行記錄、巡查記錄、值班記錄、保養(yǎng)記錄、檢查記錄、維修記錄等)。

4、協(xié)助物業(yè)部經理對各部門工作進行檢查、監(jiān)督。

(二)、工程技術部:人員編制**人

1、人員設置:

值班電工*名,負責配電房值班24小時運行及日常巡查及小修;維修工*名:負責房屋、消防、給排水、停車場等公共設施和商戶的應急維修保養(yǎng);

2、任職資格

1)主管部長:中專以上學歷;中級技師以上職稱;5年以上相關工作經驗。

2)維修工:職高以上學歷;具相關專業(yè)上崗證;一年以上相關工作經驗。

3、職責

主管部長:*人

1、負責本部門的工作安排。

2、負責制定本部門的工作計劃,做好工作總結。

3、負責房屋及設施設備的檢修計劃,組織編制設備的預防性維修保養(yǎng),并負責組織實施。

維修工:

1、房屋本體維保的內容:外墻面、公共屋面、公共通道門廳、樓梯間上、下水主管、房屋本體承重及抗震結構部位。

2、給排水上下水管道。

3、檢查消防系統(tǒng)的正常性。

運行電工:*人,24小時值班

1、配電房必須設鎖,閑人免進。進出配電房應放好防鼠檔板。

2、每班做好巡查記錄,《變配電運行記錄表》、《設備故障處理表》。

3、對高(低)壓操作及檢修必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套、測電筆、接地線等,而且在保護人監(jiān)護下執(zhí)行操作。

4、需要停電進行線路檢修時,首先需要檢查電梯是否已停在一樓并確定轎廂內無人員的情況下,方可進行操作。

5、要執(zhí)行停、送電操作,必須辦好有關手續(xù),堅持工作掛牌制度。凡要執(zhí)行高壓部分及低壓母聯開關時,未經主管人員批準,不許操作。停電拉閘、檢修停電要掛標志牌。

6、禁止用超長金屬物在帶電低壓柜上工作。

7、嚴格執(zhí)行崗位職責,遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。

8、配電房室內溫度控制在40℃以下。

9、停電時應先斷開各分路的空氣開關,再斷開各回路控制柜的隔離開關,然后再斷開多功能斷路器,最后再斷開總隔離開關。禁止帶負荷拉刀閘(隔離開關)。

10、送電時首先檢查各分路是否斷開,然后合電源總隔離開關,多功能斷路器,各分回路控制隔離開關,最后按各分路的空氣開關的順序依次合閘送電。

11、在惡劣的氣候環(huán)境下,要加強對設備的特巡,當發(fā)生事故時,應保持冷靜,按照操作規(guī)程及時排除故障,并做好記錄。

(三)、保安部:**人

1、人員設置:

保安員

崗位設置:

固定崗位**個(出入口**個),**個巡邏崗分片巡邏,消防監(jiān)控中心**個崗位、**個外圍巡邏崗。共**崗。輪休崗**人,共需***人。

2、任職資格。

1)主管部長:高中以上學歷;退役軍人;三年以上相關工作經驗。

2)領班:高中以上學歷;二年以上相關工作經驗。

3)保安員:初中中以上學歷;通過保安員上崗培訓;退伍軍人尤佳。

3、職責

1、固定崗

1)24小時嚴密監(jiān)視本商業(yè)廣場外圍各種情況,發(fā)現可疑或不安全跡象,及時通知主管部長就地處置,且隨時匯報動態(tài)情況,直到問題處理完畢;

2)掌握本商業(yè)廣場出入客人各類人員動態(tài);

3)對進出車輛進行查實登記、疏導秩序。

2、巡邏崗

1)負責職責范圍內秩序維護,防止發(fā)生事故,每小時巡視一次;

2)巡查、登記公共部位設施、設備完好情況;

3)對管區(qū)內的可疑人員、物品進行盤問、檢查;

4)制止本商業(yè)廣場內發(fā)生的打架、滋擾事件;

5)驅趕

本商業(yè)廣場內的散發(fā)廣告等閑雜人員;負責火警、匪警的驗證,負責緊急事件的應急處理;

6)回答訪客的咨詢,必要時為其導向;

7)指揮車輛的停放,保證消防通道暢通。

3、消防中心

1)、實行24小時值班制。

2)、值班人員保持高度的警覺性和高度的責任心,能熟練操作設備。

3)、值班人員在工作期間不得擅自離開工作崗位。

4)、控制中心出現報警信號,首先打電話到報警部位查明情況,如若誤報,立即消除,如發(fā)現異常情況或火警,立即報警。

5)、值班人員應填寫設備運行記錄,值班過程中發(fā)現誤報應填寫時間、地點等。

(四)、園林綠化部:人員編制**人(外包除外)。

1、人員設置:

園林工**名,

園林工:

1)熟悉本商業(yè)廣場的綠化布局和個人包干地區(qū)的職責范圍,以及花草樹木的品種數量,并逐步掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長特性、培植管理方法等。

2)對花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥,并修理枯病枝、傷害枝等,更換死亡苗木,澆水。

3)要保證綠化場地不留雜物、不缺水、不死苗、不被偷竊,遇到有違章違法行為要及時加以勸阻,不聽勸阻的要及時報告保安人員和主管人員,協(xié)助對其勸阻和處置。

4)完成上級領導交辦的其他任務。

(五)、清潔部:人員編制**人(外包除外)。

1、人員設置:清潔員**名。

崗位設置:負責本商業(yè)廣場室內外道路廣場、公共設施(路燈桿、宣傳欄等)衛(wèi)生,垃圾收集等,分區(qū)負責,原則上根據樓層棟號劃分,每棟(層)樓**人負責循環(huán)清潔,外圍**人。

2、任職資格:

主管部長:中專以上學歷,二年以上工作經驗。

3、職責:

主管:

1)負責整個本商業(yè)廣場室內及公共部分清潔衛(wèi)生的管理工作。

2)負責本部門員工的培訓及考核工作。

3)完成上級領導交辦的其他工作。

清潔員

1)負責包干范圍內的保潔工作,按照工作制度實施保潔。

2)完成上級領導交辦的其他工作。

(六)、財務部:

1、人員設置:設財務部長、主管會計、出納人員、收費人員等各*人。

2、任職資格:

1)財務部長、主管會計大專學歷以上,相關經濟學專業(yè),*年以上相關工作經驗;

2)出納人員、收費人員中專學歷以上,基礎會計。

3、崗位職責:

財務部長、主管會計職責:

1)負責財務管理工作,編制財務計劃落實完成計劃的措施,嚴格執(zhí)行《會計法》和《會計準則》;

2)組織搞好財務核算工作,建立各級經濟活動分析析制度,挖掘增收節(jié)支潛力;

3)掌握資金活動和經營成果情況,當好領導參謀;

4)監(jiān)督執(zhí)行國家各項財經政策、法規(guī)、嚴格控制各項費用的開支;

5)負責會計計憑證和會計報表的審核和各類經濟檔案保管歸檔;

6)負責員工工資、各項津貼等發(fā)放和審核;

7)完成領導交辦的其它任務。

出納人員、收費人員職責:

1)負責公司管理服務費銀行托收、現金銀行存款的收支、管理、記帳結算工作;

2)做好收費統(tǒng)計、核算及催收工作;

3)負責建立健全現金、銀行存款日記帳和其它帳目,定期核對、帳目清晰、手續(xù)完備、帳帳相符、帳表相符、日清月結、準確無誤;

4)嚴格執(zhí)行財務務制度,不得挪用公款或私自借支;

5)完成領導交辦的其它任務。

(七)、租賃部:

1、人員設置:設主管部長、租務管理助理。

2、任職資格:大專以上學歷,*年以上工作經驗。

3、崗位職責:

1)負責制定公司年度招商租賃計劃及實施細節(jié),并予以實施;

2)負責對外招商租賃業(yè)務的承接、洽談;

3)做好市場調查研究,及時了解市場信息,做好市場信息匯總和綜合分析,掌握同業(yè)動態(tài),為公司相關決策提出供依據;

4)負責溝通與租戶的關系,做好相應的公關工作;

5)做好租戶檔案的分類整理工作;

6)做好領導交辦其它工作。

(八)、行政(人事)策劃部:

1、人員設置:設主管部長、策劃設計助理**人。

2、任職資格:大專以上學歷,*年以上相關工作經驗,有成功策劃工作案例。

3、崗位職責:

1)負責了解當前國家的方針、政策,貫徹落實執(zhí)行公司各項指令,深入調查研究為公司決策層提供決策依據;

2)負責公司工作計劃、總結、規(guī)章制度等各類文件的起草審核工作;

3)負責公司對外聯絡工作組織安排、接待、參觀等公關活動;

4)做好公司各部門之間的協(xié)調工作,做好公司辦公用品采購、入庫、領用等管理工作;

5)負責公司人事安排、招聘、錄用、轉正、調配、離辭等管理工作,檢查公司各部門的考勤工作;

6)負責公司員工飯?zhí)?、宿舍管理等后勤保障工?車輛調度和管理等工作;

7)負責制定公司員工培訓計劃,提高員工素質和實際工作能力;

8)負責公司廣場的商情、廣告、宣傳、設計、制作及大型各類活動策劃、布置、管理等工作;

(九)、管理部:

1、人員設置:設主管部長、助理管理員**人。

2、任職資格:大專以上學歷,工商行政管理學畢業(yè),三年相關工作經驗。

3、崗位職責:

1)負責實施本商業(yè)廣場的房屋主體本體的管理、公用設施的管理、保潔綠化工作等;

2)負責本部門崗位職責、各項規(guī)章制度的貫徹落實;

3)督導所屬部門人員貫徹執(zhí)行保證各項工作保質、保量、安全、及時順利的完成;

4)制定公用設施的維修養(yǎng)護、更新改造計劃,上報批準后組織實施;

5)督導保潔、綠化員工按操作規(guī)程和服務標準做好本職工作;

第5篇 商業(yè)物業(yè)經營管理

商業(yè)物業(yè)的經營管理

商業(yè)物業(yè)是為人民生活和社會生產提供購物的活動場所。

商業(yè)物業(yè)管理具有的特點包括:服務對象的雙重性,即租戶和進出的購物人員;使用時間相對固定,一般商業(yè)物業(yè)的時間都有個具體的營業(yè)時間,而且這時間是不輕易改變的;人員活動的集中和雜亂,來自不同地方的人員聚集一塊,并且各層次的人員不等;人流、物流同時進出,在進出的過程中即有人員也同樣有貨物一同;建筑空間大,建筑物內空間以貨架擺設為多,很少間隔物。

按建筑規(guī)模來分,商業(yè)物業(yè)可分為三類:

1、市級購物中心。建筑規(guī)模在3萬-10萬平方米之間,服務人口在30萬以上,年營業(yè)額在5億元以上。

2、地區(qū)級購物商場。建筑規(guī)模1萬-3萬平方米,服務人口在10萬之間,年營業(yè)額在1億-5億元之間。

3、居住區(qū)商場。建筑規(guī)模在0.3萬-1萬之間,服務人口在1萬-5萬之間,年營業(yè)額在3000萬-1億元之間。

按產權性質分,商業(yè)物業(yè)可分為三類:

1、臨時轉移產權型。即開發(fā)商把物業(yè)的產權以一定年限的形式出售給投資者,到期后,開發(fā)商退還投資款,收回物業(yè)。

2、統(tǒng)一產權型。以出租的形式經營物業(yè),產權統(tǒng)一,招租、管理等也統(tǒng)一,便于管理,經營效果比較好。

3、分散產權型。把物業(yè)產權出售給多個業(yè)主,,形成多人共有產權,缺乏管理的統(tǒng)一,無法樹立整體運營的形象,經營效果不理想。

按建筑結構分類為:敞開型;封閉型。

按建筑功能分類為:綜合型;商住兩用型。

商業(yè)物業(yè)管理的內容

1、營銷管理

(1)市場推廣。做好宣傳工作,通過廣告宣傳活動,樹立良好的商業(yè)企業(yè)形象,擴大商業(yè)物業(yè)的知名度和影響力,為企業(yè)的市場經營打下基礎。

(2)選配承租商。只有保證50%以上的出租面積是由實力雄厚的企業(yè)承租,才能使物業(yè)管理企業(yè)生存下去,不斷的發(fā)掘、選配新的租戶。

(3)確定合理租金。租金應在制定零售商業(yè)物業(yè)基礎租金的基礎上,根據物業(yè)所在地理位置、規(guī)模、設備配置、服務水準和商品類型、規(guī)格、數量、質量與價格等方面的差異進行分類,作為定價的調劑因素,以便合理確定每處、每層、每間房屋的租金。同時還要根據市場情況、租戶的租賃經營期限、租戶的經濟實力和信譽水平、租戶租賃物業(yè)面積的大小等,對這些基礎租金予以適當調整。

2、日常管理

(1)對租戶的管理。建立租戶檔案,收存租賃合同文本復印件,詳細了解租戶的信息,與租戶建立良好的關系,及時溝通,對租戶的要求盡量給予及時的答復。

(2)安全保衛(wèi)工作。做好門前警衛(wèi),注意車輛與行人的安全;協(xié)助阻止可疑分子逃出;注意職工專用通道的安全檢查;加強值班和巡邏,并著便衣暗中巡視,晚上盤點完后鎖好門窗,嚴格檢查清場。啟封時,按預定路線從上到下,從里到外逐層啟封并做好記錄。

(3)消防工作。對消防龍頭、滅火器、消防通道定期檢查和不定期抽查,確保專項設備的專項使用,貫徹'預防為主,防消結合'的方針。提高承租戶及業(yè)主的危機意識,制定各種安全規(guī)章制度。

(4)服務性設備的管理。電梯(客運、貨運、自動扶梯)的安全性堅持檢查,發(fā)現問題及時報修,對水電系統(tǒng)、衛(wèi)生設備要做好日常檢查工作,避免在使用過程中發(fā)生問題。

(5)交通組織管理。在現有條件下管理好交通,以有效地引導和留住顧客,為商場的業(yè)主帶來更多的商機和利潤。

(6)清潔衛(wèi)生管理。做好商場內部的環(huán)境清掃,停車場、廣場、衛(wèi)生死角的清潔。

(7)綠化美化管理。通過盆景、綠地、花草、雕塑、噴泉等形式修飾商場內外,給顧客和員工一個溫馨、舒適、優(yōu)美的購物和工作環(huán)境。商場的綠化美化管理不僅直接影響著管理者管理水平的定級,而且直接塑造著顧客心中的商場形象,影響著顧客對商場的信譽和層次的判斷。

(8)停車場的管理。有效的疏導和管理車輛的進出和停放,盡可能的避免車輛的損壞和丟失。

商業(yè)物業(yè)管理的要求

(1)保持良好的商業(yè)特色和一貫的管理形象。商場管理突出一貫形象,使顧客熟悉、認知、印入腦海,并潛移默化地產生聯想,通過具體對象、特征部分的認可,逐步強化認識,達到接受目的。當商業(yè)市場進入印象時代后,消費者認可的是店牌、品牌,同樣的商品在不同的商場會有不同的價值,會給企業(yè)帶來不同的效益。

(2)營造良好的商業(yè)服務環(huán)境。商場環(huán)境是否優(yōu)美、清潔,綠化情況如何等,不僅直接影響著顧客的購物欲望和在商場逗留的時間,進而也影響到商場的營業(yè)利潤,而且會給顧客和員工留下深刻的印象,從而影響商場在社會的形象和商業(yè)競爭力。商場環(huán)境的好壞也影響顧客的環(huán)境意識。

(3)提供高標準的保安服務。大型商場營業(yè)面積大,商品多,價值大,人群的層次、素質和來源較復雜,管理起來困難,治安保衛(wèi)工作十分艱巨,所以需要提供高標準的治安服務。

(4)高度重視消防管理。商業(yè)物業(yè)建造費用高,內部設施完善,裝飾豪華,流動資金和各類高檔消費品儲存較多,一旦發(fā)生火災比一般建筑物的直接損失要高,還會在國內外造成不良的社會政治影響。

第6篇 某商業(yè)街地產公司現金管理方法

商業(yè)街地產公司現金管理方法

一.現金的使用范圍△d*/cw-05-01

1.支付員工個人的工資、獎金、津貼、福利費、醫(yī)藥費和其他勞務報酬。

2.支付員工不能轉帳的集體、單位與個人購買物資和勞務費。

3.支付員工因公出差的旅差費或探親路費。

4.支付結算起點(1000元)以下的其他零星開支。

5.結算起點以上的支出,應報經財務部長或公司領導批準。

二.庫存現金限額的規(guī)定△d*/cw-05-02

1.庫存現金限額的規(guī)定,按照銀行規(guī)定的現金庫存量執(zhí)行,由財務部根據現金支用量多少,結合公司具體情況,原則上一般不超過兩天的支用量。

2.現金收入應當日送存開戶銀行,當日送存確有困難的,應采取防范措施,妥善保管,次日送存銀行。

3.庫存限額不足時向開戶銀行提取。

4.大額現金存取,必須由公司保安人員或財務部其他人員陪同。

三.現金使用的規(guī)定△d*/cw-05-03

1.不準坐支現金。

2.不準單位之間(公司以外單位)互相借用現金。

3.不準利用公司銀行帳戶為其他單位或個人支付或存入現金。

4.不準將公款現金以個人名義存入儲蓄。

5.不準用'白條'或不符合財務制度的憑證頂替庫存現金。

6.不準私設小金庫。

四.庫存現金的核算和清查△d*/cw-05-04

1.出納人員進行現金收付的依據是會計人員填制的,經審核的有效記帳憑證(即收款、付款憑證),并按記帳憑證逐日逐筆序時登記現金日記帳,每日業(yè)務終了,應盤點現金并與現金日記帳當日余額進行核對,做到日清月結,帳款相符。

2.會計人員與出納人員應定期將總帳的現金帳戶余額與現金日記帳余額進行核對,做到帳帳相符。

3.為了及時發(fā)現和防止現金收付差錯,財務部對庫存現金進行定期或不定期的清查盤點,發(fā)現長短款應查明原因及時處理。

五.借用現金的支付手續(xù)△d*/cw-05-05

1.員工因公借用現金應事先辦理借款手續(xù),金額在人民幣1000元以上的應提前一天辦理手續(xù)。借款單必須經公司領導簽字后,會計人員才能進行帳務處理,借款人應在會計憑證上簽字,出納人員才能給予支付現金。

2.員工借用現金后應不超過五天到財務部門履行報帳手續(xù),特殊情況出差到外地的報帳時間最長不超過三十天。

第7篇 商業(yè)廣場銷售控制管理

某商業(yè)廣場銷售控制管理

銷售流程圖

(一)營銷導向戰(zhàn)略系統(tǒng)的建立

在房地產開發(fā)的市場價值鏈中,銷售是最致命的一環(huán),它直接關系到企業(yè)成本的回籠,利潤的兌現以及**廣場前期所作的各項努力能否直接體現為效益,銷售就是盈利的連接點。

因而,作為銷售工作的統(tǒng)籌者和執(zhí)行者,營銷部門在整個公司運作架構中應處于核心主導的地位,其它部門制訂的工作計劃應與營銷部門協(xié)調一致,在計劃實施過程中應盡量配合營銷計劃的執(zhí)行和實施。

1 營銷專業(yè)化操作系統(tǒng)的建立

為充分發(fā)揮本項目的主題形象優(yōu)勢,應進一步完善**廣場在市場調研、銷售策劃、品牌營銷推廣、物業(yè)管理等各方面工作,按照統(tǒng)一的工作和經營流程對項目進行制度化、系統(tǒng)化經營管理。

2銷售組織管理

銷售基本執(zhí)行流程

(二)、營銷控制方法

方法a:銷量控制法

在整個銷售過程中,應該始終保持有好房源,分時間段根據市場變化情況,按一定比例面市,這樣可以有效地控制房源,而且后期的好房源面市時,正處于價格的上升期,還可以取得比較好的經濟效益。一般而言,好:中:差三種類型房源的比例可以控制在3:5:2。

方法b:價格控制法

一般地,價格控制應以'低開高走',并且也分時間段制定出不斷上升的價格走勢,價格控制的原則為'逐步走高,并留有升值空間',這樣既能吸引投資,又能吸引消費。同時,樓層差價的變化也并非是直線型的成比例變化,而是按心理需求曲線變化,隨著心理需求的變化呈不規(guī)劃變化,在銷售過程中應注意捕促這樣的信息。

方法c:時間控制法

銷售期一般分為四個階段:接受客戶積累前準備期、接受客戶積累初期、銷售中期、收盤期。以時間為基礎根據不同的時間段如依據工程進度等進行時間控制,確定與之對應的銷量和價格,并且圍繞該時間段的訴求重點進行營銷,以便掌握什么時間該控制什么,如何去控制,從而產生協(xié)同效益。

銷量控制、價格控制、時間控制三者緊密結合,相互協(xié)調,價格的'低開'并不意味著公司經濟利益受損,這只是一種策略,目的是為了以后的'高走',這就需要銷量控制緊密結合,按一定的比例面市,通常采用倒'葫蘆'型。量在誰手中,誰就能控制價格,猶如股市的'莊家'一樣。隨著時間的推移,不斷地將價格按不同的時間段進行調整,并根據不同的時間段放出不同的銷量。那么整個銷售過程就是一個比較完美的銷售控制過程。

(三)、營銷控制的幾種手段

1現場控制

包括銷售控制表,即已售單位、待售單位、已定單位用表格在銷售現場的表示方式,以此來控制銷售進度,造成熱銷現象,以促進銷售。

2折扣控制

即賦予銷售經理與銷售人員以不同的打折權利,但在打折過程中應以書面的形式向上級管理人員提出申請,并得以批示才能打折,展現出售樓人員全心全意為客戶著想的精神,以在客戶面前顯得本項目的管理正規(guī)劃化,以促進其購買信心。

3銷售人員對現場氣氛的烘托

銷售人員是一線人員,應對現場氣氛烘托起主要作用,每個工作日應及時反饋其所得客戶信息。

4客戶檔案管理控制

每個客戶或準客戶,都應有自己的檔案,包括客戶的職業(yè)、收入、家庭情況、聯系方法,對于有強烈購房意向但一下還拿不定主意的客戶,銷售人員應根據客戶檔案主動出擊。

(四)、營銷控制的注意事項

1注意建立健全信息反饋系統(tǒng)

建立這樣一個信息反饋系統(tǒng)主要包括兩個方面的內容,第一是指市場信息,根據市場走勢及時調整銷售策略,應注意市場調研工作的進行,并不是講市場定位后就不用進行市場調研,而應及時收集這種市場信息,不斷從市場的反饋得出正確的策略,這個信息主要來自周邊樓盤的銷售進度和速度;第二是注意從已銷售的客戶中收集相關信息,并針對這些信息進行分析,從中得出正確的結論,及時調整略。

2注意策劃人員與銷售人員的溝通

策劃人員是計劃的制定者,銷售人員是計劃的執(zhí)行者,最終策劃的成功與否還得反映到銷售中來.在具體的銷售過程中,策劃人員與銷售人員的溝通是關鍵,應讓銷售人員盡可能清楚地了解策劃人員的意圖和思路,以便在銷售過程中能反映出來。

3注意銷售與施工進度的跟進

接受客戶積累的銷售在項目現場進行,施工的進度密切關系到購房者對本項目的看法,如果施工進度與銷售人員的說相符合,就可以促進本項目的形象及銷售。

4注意銷售現場的統(tǒng)一說詞

銷售現場的統(tǒng)一說詞是項目對外形象的必要表現,在銷售人員當中進行統(tǒng)一說詞的培訓是項目銷售培訓的必修課程。

附件:

**廣場建議:

□考慮到區(qū)域目標市場狀況,酒店式公寓面積過大,可考慮適當縮減面積;建議做兩棟,一棟做普通住宅,一棟做小戶型酒店式公寓;降低運作風險。

□**廣場商業(yè)用房之間盡量不分割開,以促進商場內人流的共享,符合現代'洋流理論',避免產生'東邊日出,西邊雨'的現象。

□項目開工前,先做好招商工作,最好能根據經營商的要求,對主力店商也用房做規(guī)劃調整。

□商業(yè)用房總共兩層,地層為可分割式單獨店面,上層則主要為大型超市或主力店。

□商業(yè)用房設樓頂空中花園,提升項目整體品質;中心廣場添加便于聚集人氣的設施,如別致條椅,運動設施等。

第8篇 某商業(yè)廣場導視系統(tǒng)管理作業(yè)指引

商業(yè)廣場導視系統(tǒng)管理作業(yè)指引

1目的

明確現場指示和導向標識的設立和管理要求。

2術語

無

3適用范圍

適用于項目營業(yè)現場的指示和導向標識的設置和管理工作。

4關鍵活動描述

4.1導視系統(tǒng)范圍

4.1.1**城市廣場營業(yè)現場指示和導向標識,主要包括:**城市廣場總平面圖;戶外導視牌;戶外立柱店招;總服務臺等位置指示;大堂和樓層指示牌(標注主次力店和商戶名稱);安全通道平面圖;吊牌等。

4.1.2服務設施及信息標識,主要包括:營業(yè)時間;服務臺;服務咨詢電話;服務項目、服務標準、商戶信息公布欄等。

4.1.3寶龍城市廣場公用設施管理要求和提示標識,主要包括:營業(yè)時間;顧客須知;客梯、貨梯、扶梯指示牌;重點商戶(主力店/次主力店)乘梯須知;電梯序號;消防設施(使用方法);設施、設備的警示;設備設施分類標識等。

4.1.4環(huán)保和安全提示標識,主要包括:消防安全警示;環(huán)保提示;安全提示等。

4.1.5車輛交通導向標識,主要包括:停車場(非機動車停車)導向;通道標識;禁停、禁鳴、限速、限高、限重標識;停車場管理規(guī)定;停車場收費標準;停車場經營收費證照及人員公示等。

4.1.6公司辦公區(qū)域標識,主要包括:管理部門分類標識;設備區(qū)域(設備房)分類標識;設備分類標識等。

4.2導視系統(tǒng)的管理

4.2.1在項目施工階段,由商業(yè)公司企劃部組織營運部、工程部和物管部對導視系統(tǒng)進行統(tǒng)一布局和復核,提出包括類別、點位、數量、形狀、顏色等方面的規(guī)劃方案等方面的要求,提交項目公司并據此驗收。

4.2.2在項目開業(yè)后,商業(yè)公司營運部、工程部和物管部對廣場內外所有導視系統(tǒng)進行檢查,對標識缺漏、內容不符等情況,在兩個月內形成專題整改報告,由營運部上報商業(yè)集團營運中心、商業(yè)集團總經理批準后,協(xié)調地產公司整改實施。

4.2.3對于已明確由商業(yè)集團運作的導視系統(tǒng)改造工程,須由商業(yè)公司企劃部經招投標選擇專業(yè)廣告設計公司和制作公司承擔形象設計、布點方案及制作安裝工程,上報商業(yè)集團營運中心、商業(yè)集團總經理批準后實施。

4.3導視系統(tǒng)管理要求

4.3.1商業(yè)集團營運中心對**城市廣場的導視系統(tǒng)制訂明確的規(guī)范和要求,并對各廣場導視系統(tǒng)的情況進行監(jiān)督和指導。

4.3.2導視系統(tǒng)的規(guī)劃須依據**城市廣場的商業(yè)布局、業(yè)態(tài)分布、人流動線、運營管理(客戶)需求和企業(yè)形象進行。

4.3.3商場內樓層指引牌應標注商戶品牌和位置,吊牌應標注主次力店位置,停車場重點對出口、坡梯、電梯廳和主力店位置進行指引。

4.3.4商業(yè)公司企劃部在監(jiān)督專業(yè)廣告設計公司和制作公司進行制作安裝時,須嚴格按照寶龍城市廣場的布局、氛圍、設施坐標和集團統(tǒng)一vi系統(tǒng)的要求審核,確保內容準確,比例協(xié)調,美觀大方,清晰醒目,位置合理,易于顧客準確找到位置。

4.3.5商業(yè)公司營運部須對寶龍城市廣場內外的導視系統(tǒng)按名稱、功能、數量、位置統(tǒng)一登記建冊管理。

4.3.6商業(yè)公司營運部和物管部須對廣場內外和地下車庫的導視系統(tǒng)運行情況進行定期檢查、維護,對狀態(tài)標識經常驗證,發(fā)生損壞、缺失時須及時更換增補。

檢查驗證內容包括:位置的合理性、外觀的完好性、內容的完整性、實效性、安全性、清潔美觀程度等。

4.3.7當經營情況(業(yè)態(tài))或動線發(fā)生變化時,商業(yè)公司營運部須提出對導視系統(tǒng)進行調整的要求,企劃部協(xié)調落實。

4.3.8商業(yè)公司營運部和物管部應根據實際運營管理需要,在現有的導視系統(tǒng)的基礎上,提出補充導視系統(tǒng)方案,企劃部負責設計和制作安裝,工程部配合。

補充導視系統(tǒng)包括但不限于:冷區(qū)的指引,重點商戶的指引,廣場活動的臨時指引,以及管理需要的增加的指引。

第9篇 某商業(yè)街地產公司銀行帳號票據管理方法

商業(yè)街地產公司銀行帳號與票據管理方法

為了加強銀行帳號及票據的管理和監(jiān)督,保證結算業(yè)務的正常進行,防止結算業(yè)務發(fā)生差錯,根據《銀行結算辦法》有關規(guī)定及本公司的實際情況,特制定如下銀行帳號及票據管理方法:

1、《銀行結算方法》規(guī)定,各項經濟往來,除了按國家現金管理規(guī)定可以使用以外必須辦理轉帳結算。在銀行開設帳號必須嚴格控制,無業(yè)務關系銀行單位,原則上不在該行開設銀行帳號。

2、結算方式按《銀行結算辦法》和國際結算辦法及本公司業(yè)務特點,國內結算采用銀行匯票、支票、委托收款、商業(yè)匯票等;國際結算采用電匯、承兌交單匯票、信用證等。

3、票據和結算憑證是辦理結算的依據。單位和個人辦理結算必須使用統(tǒng)一的票據和結算憑證。按照規(guī)定正確填寫,字跡清楚,印章齊全,票據和結算憑證嚴禁偽造和變造。

4、有關印簽由出納員和財務經理分別保管,不得為簡化手續(xù)把辦理業(yè)務的幾個印章,全部交給出納員'包'管。有關人員因特殊情況,不能履行業(yè)務時,需及時向公司領導請示,不得私自轉給他人保管。

5、嚴格按支票的審批手續(xù)簽發(fā)支票,對簽發(fā)的支票要及時登記。未經批準,出納員無權簽發(fā)現金支票、轉帳支票、信匯委托書等銀行結算票據。

6、嚴格控制不準簽發(fā)空頭支票和遠期支票,不準出租、出借銀行帳號,不準套取銀行信用。

7、有關票據應慎重保管,若發(fā)生遺失,應及時向公司領導報告,并及時到有關單位辦理有關的掛失手續(xù)。

8、出納員辦理各種貨幣的銀行結算收付業(yè)務,必須以經過會計審核無誤的原始憑證和編制的收付款憑證等為依據。

9、出納員根據復核無誤的現金收付款憑證、銀行存款收付憑證及時登記帳簿必須做到書寫工整,摘要清楚,數字準確,不重記、不漏記、不錯記,按期結算、按期對帳,認真核對未達帳,保證現金日記帳與銀行存款日記帳、銀行存款日記帳與銀行存款帳戶余額相符。會計人員應根據銀行對帳單及時編制銀行存款余額調節(jié)表。

10、對應收、應付票據和往來結算,應分別不同的貨幣、按不同的單位的名稱或個人姓名設立帳戶組織核算。并設立應收、應付票據登記簿,詳細登記每筆票據的內容、貨幣單位、金額等。

第10篇 某商業(yè)中心物業(yè)管理目的

商業(yè)中心物業(yè)管理目的

一、保持和提高物業(yè)的完好程度,通過加強對kh商業(yè)中心的管理養(yǎng)護和對業(yè)主或使用人的管理和服務,防止使用不當,損壞物業(yè)。

二、創(chuàng)造良好的辦公與公共環(huán)境,統(tǒng)籌安排該寫字樓的各項設施設備的養(yǎng)護管理,對業(yè)主或使用人依法約束管理,共同維護寫字樓環(huán)境。

三、維護該寫字樓投資者和使用者的權益,該寫字樓是用來辦公,成就人生事業(yè),體現人生價值和有成就感的人享受良好服務和體現人生價值的象征,加強對業(yè)主和或使用者的行為管理,維護投資者與使用者的整體利益,從而更有效的有利于投資者和每一位使用者。

四、加強對該寫字樓實施社會化、專業(yè)化、經營型的一體化管理,不斷提高物業(yè)管理服務質量,維護和提高該物業(yè)投資者和管理者的良好社會聲譽。

五、以優(yōu)良的物業(yè)管理服務質量建立該物業(yè)投資者、管理者的品牌形象,有效促進物業(yè)的租售、經營,以高附加值回饋給投資企業(yè),使該物業(yè)的投資者的發(fā)展處于良性循環(huán)。

第11篇 z商業(yè)物業(yè)值班管理流程

商業(yè)物業(yè)值班管理流程

1、目的

保證值班時間內商戶的訴求及時發(fā)生的問題與現場情況得到妥善、及時的處理。

2、適用范圍

適用于各物業(yè)工作人員的值班。

3、職責

(1)物業(yè)現場管理經理負責決定疑難問題的處理和提出《值班安排表》并按輪值值班。

(2)物業(yè)各值班人員負責按輪換值班,處理或報告物業(yè)現場隊長處理值班中發(fā)生的一般問題,重大問題要及時上報現場物業(yè)管理經理。

4、程序

(1)物業(yè)現場隊長每月月底提出下月各物管處各工種值班安排表并報經理備案。

(2)在值班安排表需修改時,由物業(yè)現場隊長隨時提出并報管理部經理備案。

(3)物管處值班人員為物業(yè)現場隊長和水電工、清潔工及現場協(xié)管人員。

(4)值班人員按下列規(guī)定值班:

①代班視同正常上班,代班員須堅守崗位,不得擅離。

②值班時發(fā)生/發(fā)現問題,要即解決,疑難問題現場管理人員應報告現場管理經理決定處理措施,重大問題現場管理經理應及時報告公司以理決定。

③對值班情況要逐項認真記錄,填寫值班記錄表記錄應表達清楚事情的過程,處理結果及及遺留移交問題并告知于下輪值班員,一般情況下不得把本班未解決的問題移交下班。如有商戶投訴時,應先安撫商戶的情緒,再及時報現場領導來及時處理;

④有事不能值班,物業(yè)現場隊長須向現場管理經理說明并得到批準;現場管理經理向物業(yè)管理經理說明并得到批準。經批準的缺值由現場管理經理安排替值或換值。任何值班人員不得擅自安排替值/換值班。

⑥交班人員應共同在值班記錄上簽名。接班人逾時未到崗接班,值班人員不得離崗。

⑦逾時接班或不接班的,按遲到或曠工處理。

第12篇 商業(yè)公司物業(yè)管理中心職能

商業(yè)公司物業(yè)管理中心職能

主要職能為:負責公司范圍各業(yè)務板塊的秩序安全維護、保潔綠化、住宅小區(qū)客戶服務的相關工作,具體如下:

1、安管部職能

(1)負責公司范圍各業(yè)務板塊的秩序安全維護工作,配合營運管理中心商場營運的工作,包括:防盜、防搶、防暴、防火、人員車輛進出、物料放行以及各類安全應急事件等方面工作;

(2)負責建立健全安全管理方面有關管理制度,并上報審批執(zhí)行;

(3)響應各業(yè)務板塊對秩序安全管理方面的歸口處理,加強與相應業(yè)務部門的溝通、協(xié)助,將處理情況及時反饋至相應業(yè)務部門;

(4)建立健全安全管理方面相關設施設備臺帳,包括但不限于消防設施、監(jiān)控設施、對講設施、消防門、通道門鎖等,并建立相應的管理制度,加強巡查、例檢,做好相應記錄備案;

(5)根據公司范圍各業(yè)務板塊的不同情況,合理規(guī)劃秩序安全維護、崗位布局、班次人員安排等,杜絕安全漏洞;

(6)根據公司各業(yè)務板塊有關活動對秩序安全維護的需求,合理組織人員進行相應響應、配合,確?；顒又刃蛄己?避免安全事故發(fā)生;

(7)建立健全安全管理方面應急處理機制,在合理應急的同時,做好相應的應急儲備,盡可能將安全方面的突發(fā)事件對公司營運的不良影響降至最低;

(8)從安全管理角度,及時巡檢、發(fā)現、消除安全隱患;

(9)負責編制、落實秩序安全維護方面有關培訓計劃;

(10)負責與秩序安全維護有關的相關政府部門進行對接,如協(xié)助公安部門、消防部門對公司范圍的合理性工作;

(11)公司交辦的其他工作。

2、保潔綠化部職能

(1)負責公司范圍各業(yè)務板塊的保潔綠化工作,配合營運管理中心商場營運的工作,包括:商場保潔綠化、住宅小區(qū)保潔綠化、公司辦公區(qū)域保潔綠化、房產公司營銷中心與樣板房保潔綠化工作;

(2)負責建立健全保潔綠化有關規(guī)章制度,并上報審批執(zhí)行;

(3)根據保潔綠化區(qū)域進行合理責任分區(qū),編制具體明確的工作內容、操作流程、標準要求,通過合理的人員調配、安排,按要求做好保潔綠化工作,展現舒適、整潔、衛(wèi)生、美觀的環(huán)境形象;

(4)負責建立健全保潔綠化相關臺帳,包括:區(qū)域臺帳(如:衛(wèi)生間配置、綠化配置)工具臺帳,加強監(jiān)管;

(5)響應各業(yè)務板塊對保潔綠化管理方面的歸口處理,加強與相應業(yè)務部門的溝通、協(xié)助,將處理及時反饋相應業(yè)務部門;

(6)根據公司各業(yè)務板塊有關活動對保潔綠化的需求,合理組織人員進行相應響應、配合,確?；顒蝇F場整潔、美觀;

(7)建立健全保潔綠化管理方面應急處理機制,在合理應急的同時,做好相應的應急儲備,從保潔綠化角度盡可能將突發(fā)事件對公司營運的不良影響降至最低;

(8)從保潔綠化管理角度,及時巡檢、發(fā)現、消除安全隱患;

(9)負責編制、落實保潔綠化方面有關培訓計劃;

(10)負責與環(huán)境綠化有關的相關政府部門進行對接,如協(xié)助衛(wèi)生監(jiān)管部門對公司范圍的合理性工作;

(11)公司交辦的其他工作。

3、住宅小區(qū)客服中心職能

(1)作為業(yè)戶與公司對接的樞紐窗口部門,負責小區(qū)客戶服務工作,包括:業(yè)務咨詢辦理、投訴處理、報修處理、費用收繳、樓宇巡查管理、裝修管理、客戶關系、滿意度調查、社區(qū)文化及跟進回訪等服務工作;

(2)負責建立健全住宅小區(qū)客服有關管理制度,并上報審批執(zhí)行;

(3)負責編制、實施住宅小區(qū)客服工作年度/季度/月度工作目標、工作計劃;

(4)認真貫徹關于物業(yè)管理的各項法規(guī)、政策、標準,組織落實上級主管部門下達的有關任務;

(5)負責物業(yè)管理區(qū)域的客戶房屋租賃中介和商務服務工作;

(6)負責組織對相關分包方工作(如清潔、綠化、消殺等)進行審核、管理、評定;

(7)負責住宅小區(qū)維修資金使用的具體操作工作;

(8)組織協(xié)調住宅小區(qū)物業(yè)管理服務創(chuàng)優(yōu)達標工作;

(9)定期開展問卷調查或抽樣訪問活動,了解情況,聽取意見,與業(yè)戶保持良好關系,不斷提高管理服務水平;

(10)建立健全住宅小區(qū)客服方面應急處理機制,在合理應急的同時,做好相應的應急儲備,從住宅小區(qū)客服角度盡可能將突發(fā)事件對公司營運的不良影響降至最低;

(11)從住宅小區(qū)客服角度,及時巡檢、發(fā)現、消除安全隱患;

(12)負責編制、落實住宅小區(qū)客服方面有關培訓計劃;

(13)負責與住宅小區(qū)客服有關的相關政府部門進行對接,如協(xié)助物業(yè)管理部門、居委會對小區(qū)范圍的合理性工作;

(14)公司交辦的其他工作。

第13篇 公共商業(yè)樓宇物業(yè)管理內容方式

公共商業(yè)樓宇的物業(yè)管理內容及方式

公共商業(yè)樓宇是指由多家共同經營的商業(yè)房地產,它的經營范圍已遠遠超出原來商場的概念,是一種集商業(yè)、娛樂、餐飲等各種功能為一體的經營場所。由于其物業(yè)管理內容包括單體商場物業(yè)(百貨大樓、零售店),所以本章主要以它作為闡述對象。

一、公共商業(yè)樓宇的管理內容

1.一般性管理

(1)對小業(yè)主或承租商的管理。統(tǒng)一產權型的公共商用樓宇,其經營者都是承租商,可以在承租合同中寫進相應的管理條款,對承租戶的經營行為進行規(guī)范管理,也可以以商場經營管理公約的形式對他們進行管理引導。對于分散產權型的公共商用樓宇,一般宜采用管理公約的形式,明確業(yè)主、經營者與管理者的責任、權利和義務,以此規(guī)范雙方的行為,保證良好的經營秩序。也可由工商部門、管理公司和業(yè)主、經營者代表共同組成管理委員會,由管理委員會制定管理條例,對每位經營者的經營行為進行約束,以保證良好的公共經營秩序。

(2)安全保衛(wèi)管理。公共商業(yè)樓宇面積大、商品多、客流量大,容易發(fā)生安全問題。因此,安全保衛(wèi)要堅持24小時值班巡邏,并要安排便衣保衛(wèi)人員在場內巡邏。商場晚上關門時,要進行嚴格的清場。同時在硬件上要配套,要安裝電視監(jiān)控器及紅外線報警器等報警監(jiān)控裝置,對商場進行全方位的監(jiān)控,為顧客購物提供安全、放心的環(huán)境,確保商場的貨品不被偷盜。

(3)消防管理。由于公共商業(yè)樓宇屬于人流密集性場所,所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈,不僅要管好消防設備、設施,還要組織一支義務消防隊,并要有一套緊急情況下的應急措施。

(4)設備管理。管好機電設備,保證正常運轉是經營場所管理的一項重要工作。要保證電梯、手扶電梯、中央空調、電力系統(tǒng)等的正常運行,不然就會影響顧客購物和商家經營,造成不必要的損失。

(5)清潔衛(wèi)生及車輛管理。要有專門人員負責場內流動保潔,將垃圾雜物及時清理外運,時時保持場內的清潔衛(wèi)生,對大理石飾面等要定期打蠟、拋光。車輛管理要分別設置汽車、摩托車、自行車停放保管區(qū)。要有專人指揮,維持良好的交通秩序,同時應設專人看管,以防偷盜。

2.特殊管理

(1)商業(yè)形象的宣傳推廣。公共商業(yè)樓宇物業(yè)管理的一項重要工作,就是要做好樓宇商業(yè)形象的宣傳推廣,擴大公共商業(yè)樓宇的知名度,樹立良好的商業(yè)形象,以吸引更多的消費者。這是整個商業(yè)樓宇統(tǒng)一管理的一項必不可少的工作。以下我們介紹公共商業(yè)樓宇良好形象的作用,及如何建立維護公共商業(yè)樓宇的良好形象。

第一,公共商業(yè)樓宇良好形象的作用。

公共商業(yè)樓宇良好的形象是商業(yè)特色的體現,也是潛在的銷售額和一種無形資產。

公共商業(yè)樓宇必須具有自己鮮明的特色,才會具有對顧客的吸引力。在各類商場不斷涌現,各種產品層出不窮、花樣繁多的今天,顧客去何處購物,選購哪家商場的商品,會有一個比較、選擇、決策的過程,也有一種從眾心理和慣性。為此,商家應樹立與眾不同、具有鮮明特色的形象,以特色豐滿形象,以形象昭示特色,以特色的商業(yè)標識、商品、服務和特殊的營銷策略征服吸引顧客,在實際管理中不斷突出這些特色,使顧客熟悉、認識這些特色,印入腦海,潛移默化,傳遞、追逐這些特色(一段時間后,顧客便會將樓宇的形象與特色聯系起來)。這樣才能留住老顧客,吸引新顧客,有穩(wěn)定、壯大的顧客流,所以公共商業(yè)樓宇的良好形象就是銷售的先行指標。同時,公共商業(yè)樓宇的良好形象一旦形成,便是一種信譽、品牌和無聲的廣告,說到底也就是一種無形資產。當商業(yè)市場進入'印象時期'后,消費者過去買'品牌',現在買'店牌'?？梢哉f,在不同商店里,同樣品牌的商品具有不同的價值與形象,商業(yè)樓宇的良好形象便具有提升商品價值和形象的作用。

第二,公共商業(yè)樓宇識別系統(tǒng)的建立。企業(yè)識別系統(tǒng)(corporateidentitysystem,簡稱cis)是強化公共商業(yè)樓宇形象的一種重要方式。從理論上分析,完整的cis系統(tǒng)由三個子系統(tǒng)構成,即mis(理念識別系統(tǒng));vis(視覺識別系統(tǒng));bis(行為識別系統(tǒng))。三者只有互相推進,共同作用,才能產生最好的效果。

cis是一種藉以改變企業(yè)形象,注入新鮮感,使企業(yè)更能引起廣大消費者注意,進而提高經營業(yè)績的一種經營手法。它的特點是通過對企業(yè)的一切可視事物,即形象中的有形部分進行統(tǒng)籌設計、控制和傳播,使公共商業(yè)樓宇的識別特征一貫化、統(tǒng)一化、標準化、個性化和專有化。其具體的做法是:綜合圍繞在企業(yè)四周的消費群體及其他的關系群體(如股東群體、競爭同業(yè)群體、制造商群體、金融群體等),以公共商業(yè)樓宇特有和專用的文字、圖案、顏色、字體組合成一定的基本標志--作為顧客和社會公眾識別自己的特征,并深入貫穿到涉及公共商業(yè)樓宇有形形象的全部內容。諸如:企業(yè)名稱、自有商標、商徽、招牌和證章;信箋、信封、賬單和報表;包裝紙、盒、袋;企業(yè)報刊、手冊、簡介、廣告單、商品目錄、海報、招貼、紀念品;櫥窗、指示牌、辦公室、接待室、展廳、店堂;員工服裝、服飾、工作包等,使顧客通過對具體認識對象的特征部分的認定,強化和識別樓宇形象。這樣便可以幫助顧客克服記憶困難,并使這個一貫、獨特的形象在他們決定購物時發(fā)生反射作用。它是公共商業(yè)樓宇促銷的一項戰(zhàn)略性工程,必須系統(tǒng)地展開,長期堅持。

(2)承租客商的選配。公共商業(yè)樓宇是一個商業(yè)機構群,其所有人主要是通過依靠經營商業(yè)店鋪的出租而贏利,因而公共商業(yè)樓宇的管理者必須十分重視對客商的選擇及其搭配。

公共商業(yè)樓宇的管理者可以從以下五個方面對承租商進行分類選擇:

第一,零售商店的經營品種范圍。按照經營品種,零售企業(yè)可分為家電商店、交電商店、家具商店、食品店、文化用品商店、書店、服裝商店、床上用品商店、皮鞋店、五金店、燈具店、日用小百貨商店、雜貨店等。公共商業(yè)樓宇的管理者在選配承租商時,要盡量做到經營各種商品的零售商店'齊'、'全',以滿足購物者各方面的需要。

第二,不同形式的零售商店。零售商店除了傳統(tǒng)上分為綜合商店和專業(yè)商店外,現在還分為百貨公司、連鎖店、超級市場、自選商場、折扣商店、樣品展銷商店等。這些零售商店在經營上各有特色,它們能夠適應各種收入水平和社會階層的不同需求。

第三,不同層次的商店。零售商店就其信譽和實力可以劃分為不同的層次,如全國性的、省市級的以及其他一般商店。公共商業(yè)樓宇的管理者在招租時應充分考慮不同層次商店的選配。

第四,不同的商業(yè)機構。商業(yè)機構在這里是一個廣泛的概念,除了純商業(yè)機構,還包括飲食業(yè)企業(yè),如飯店、快餐廳、酒吧、酒樓;服務性企業(yè),如照片沖擴店、干洗店、修理店、理發(fā)店、沐浴室;旅游業(yè)企業(yè),如旅行社、旅館;娛樂業(yè)企業(yè),如錄像室、電子游戲室、游泳池、溜冰場、兒童樂園;金融機構,如銀行、信用社等等。公共商業(yè)樓宇實際上可以看成是一個商業(yè)區(qū),里面可以包容城市商業(yè)街區(qū)的各行各業(yè)。

第五,承租客商在公

共商業(yè)樓宇的不同作用。根據承租客商向公共商業(yè)樓宇承租營業(yè)場所的期限,可以將他們分為三種類型,即基本承租戶、主要承租戶和一般承租戶,他們對公共商業(yè)樓宇的作用是不同的?；境凶鈶粲址Q關鍵承租戶,他們的租期通常要在20年以上,這對于穩(wěn)定公共商業(yè)樓宇的經營管理及其收入具有主要作用,是公共商業(yè)樓宇發(fā)展的基礎。主要承租戶的租期一般在10年以上,他們對公共商業(yè)樓宇的經營穩(wěn)定性起到重要作用。租賃期在10年以下的為一般承租戶。安排這三類承租客商在公共商業(yè)樓宇中的結構比例是公共商業(yè)樓宇管理的一項十分重要的工作。根據國外經驗,一座公共商業(yè)樓宇的基本承租戶承租的營業(yè)面積應達50%以上,即公共商業(yè)樓宇營業(yè)面積的一半以上要有長期的客戶;主要承租戶承租的營業(yè)面積應達30%以上;其余的20%由一般承租戶承租,盡管他們的變動性比較大,但能體現公共商業(yè)樓宇對市場變化的適應性。

公共商業(yè)樓宇的管理者,應主要依據所管理的公共商業(yè)樓宇的規(guī)模大小和不同層次去選配承租客商。大型公共商業(yè)樓宇,如省級、國家級的,甚至是國際級的,其經營的商品范圍、零售商店的類型以及商業(yè)機構門類應該是越齊越好,應盡量爭取一些省市級、全國性乃至世界級的分店為基本承租戶,給人以購物天堂、度假去處的感覺。中型公共商業(yè)樓宇,如大城市區(qū)一級的,其經營的商品和零售商店類型應該盡量齊全,也應有其他各種商業(yè)機構,同時應盡量爭取省市級和區(qū)級大商店的分店作為基本承租戶。小型公共商業(yè)樓宇,如一些住宅小區(qū)的購物中心則各方面都不必太全,其主要功能是為附近居民提供生活方便。

二、公共商業(yè)樓宇的管理方式

公共商業(yè)樓宇應實行統(tǒng)一的專業(yè)化管理。但在具體的管理決策上應設立公共商業(yè)樓宇管理委員會。因為公共商業(yè)樓宇管理內容雖包括物業(yè)管理、物業(yè)形象的宣傳推廣和對經營者的分類、選擇與管理,但不涉及具體的經營問題。物業(yè)管理公司不擁有所管物業(yè)的產權,因而不具有物業(yè)的經營使用權。它只是受物業(yè)產權人的委托對物業(yè)及設施、使用人的經營行為進行管理,以保證公共商業(yè)樓宇良好的經營環(huán)境和經營秩序,使經營者的生意好做。公共商業(yè)樓宇本身是一個整體,由于多家經營,各經營者經營活動的許多方面需要協(xié)調一致,而物業(yè)公司并不參與經營,無權介入各經營者的經營活動。因此,要保證管理的有效性,應該組織由工商管理部門參與、經營者代表組成的管理委員會,對公共商業(yè)樓宇的公共事務進行管理。管理委員會由全體經營者投票選舉產生,代表全體經營者的利益。日常工作可以由一個執(zhí)行機構負責,重大決策由管理委員會共同決定或者由管理委員會召開全體經營者大會討論決定。這樣一來,公共商業(yè)樓宇的管理者就可以通過管理委員會間接地對各經營者的經營活動進行協(xié)調和管理。公共商業(yè)樓宇管理委員會應主要從以下幾個方面開展工作:

(1)制定管理章程,并負責監(jiān)督執(zhí)行,以規(guī)范每個經營者的經營行為。

(2)開展公共商業(yè)樓宇整體性的促銷活動。如籌資、委托制作宣傳公共商業(yè)樓宇的商業(yè)廣告,舉辦節(jié)假日削價展銷會,組織顧客聯誼活動,以公共商業(yè)樓宇名義贊助社會事業(yè)等。帶旺人氣,吸引顧客。

(3)協(xié)調公共商業(yè)樓宇各經營者的關系。管委會可以通過共同訂立的章程,規(guī)范每個經營者的經營行為,協(xié)調各經營者之間的關系。如:不得欺行霸市,不得進行不公平的競爭;統(tǒng)一營業(yè)時間,不影響他人營業(yè);各自負責管好店鋪門前衛(wèi)生等。經營者在經營上發(fā)生的矛盾、糾紛,也可由管委會調解解決。

(4)開展一些經營者之間的互幫互助工作,如互通信息、互相提供融資方便等。

(5)協(xié)調管理者與經營者之間的關系。一方面,公共商業(yè)樓宇管理者可通過管委會來達到統(tǒng)一組織、協(xié)調經營者經營的目的。另一方面,管委會又成為經營者與公共商業(yè)樓宇管理者之間對話的橋梁和中介。

第14篇 某商業(yè)廣場物業(yè)管理投標書前言

商業(yè)廣場物業(yè)管理投標書前言

首先非常感謝zz**商業(yè)廣場投資有限公司領導對我司的信任,使我司對**廣場項目有了很好的了解。

**廣場以其優(yōu)越的地理環(huán)境、人性化的設計理念、個性化的居住空間、高雅的品質為錫城的成功人士提供了理想的居所,為錫城的房地產項目增添了新的亮點,必將為廣大成功人士所青睞。如此高尚的社區(qū),需要選擇一個好的物業(yè)'管家',為廣大業(yè)主提供社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務。上海銳翔物業(yè)管理公司既具有國際化的酒店、高檔別墅、公寓、住宅等管理經驗,同時聚集了一批專業(yè)化程度很高的物業(yè)管理人才。我司誠摯期望能成為貴司的合作伙伴,將我司多年積累的物業(yè)管理經驗用于**廣場的管理,共同努力提高物業(yè)管理服務水平,打造錫成物業(yè)精品,使貴我雙方及廣大業(yè)主共同實現'三贏'。

為了能讓貴司全面了解我司的專業(yè)管理水平和服務質量,同時也為了實現**廣場的升值潛力,實現**廣場的使用價值和社會效應,給客戶提供全方位、更周到、超值的'美式管家'的管理與服務,通過我司的精心策劃,編制出了本管理方案,在此呈報給貴司審閱。

本管理方案由我司簡介、項目管理組織架構、管理人員編制方案、前期物業(yè)服務管理內容、物業(yè)開辦費用預算及相關管理文件等部分組成,詳盡闡述了我司對**廣場的管理理念及具體運作方案。由于時間關系,闡述中可能有未盡完善和疏漏之處,望貴司提出寶貴意見,我司將及時予以修正,并真誠地希望在與貴司不斷深入的溝通中,進一步完善此管理方案。

由于物業(yè)管理工作屬于一項內容繁雜的綜合性管理事務,尤其是在項目前期階段,具有很多實際的事務性工作需要物業(yè)管理公司提前介入,特別是隨著項目的進展,物業(yè)公司從管理和使用角度為開發(fā)商提出建設性意見與建議更具必要。至此,我司再次真誠希望貴司能認真考慮我司提交的管理方案,并最終選擇我司成為貴司的合作伙伴。

再次感謝貴司給對我司的信任!

第15篇 商業(yè)大廈機電設備設施管理計劃

商業(yè)大廈機電設備設施的管理計劃

設備管理是以科學管理為基礎,按照現代科學的理論、方法和手段研究和解決設備運行中的規(guī)律性問題,確保設備的正常、安全運行。

高層樓宇的大量涌現,使人們對樓宇設備的依賴性越來越強,同時也對樓宇設備的運行提出了更高的要求。在設備管理中,**注重設備全過程的綜合管理,即把設備管理概念融合于設備整個壽命期中,保持樓宇設備的最佳運行狀態(tài),充分發(fā)掘樓宇設備的效益潛力。在設備管理概念中,**又進一步注重預防檢修,即不僅做到設備的正確使用和精心維護,而且通過制訂、實施周密合理的設備定期檢修計劃,以預防重于補救之觀念,提高樓宇設備的運行效率,確保樓宇設備的安全、穩(wěn)定、無故障運行,提供一個良好舒適的工作環(huán)境。

1 系統(tǒng)日常運行及管理

樓宇設備運行管理的目的在于通過提高設備的運行效率和運行質量,提供一個高質量安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。設備運行、維護管理的優(yōu)劣直接關系到各個系統(tǒng)能否達到原有的設計性能與服務年限,關系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應狀況能否正常,關系到能否保障**運行安全。

1.1 運行管理

設備運行首先要在技術上考慮安全性和可靠性。其次設備的運行在技術性能上應始終處于最佳運行狀態(tài),以發(fā)揮設備的最佳效用。

1.1.1 編制設備詳細的技術資料,并建立設備臺帳。

1.1.2 建立嚴格的機房管理制度,巡視檢查制度和崗位責任制。

1.1.3 制訂科學、嚴格的操作規(guī)程。

1.1.4 制訂周密、合理的設備維護保養(yǎng)計劃。

1.1.5 對操作人員進行專業(yè)培訓,明確各自的崗位職責,掌握專業(yè)知識和操作技能。

1.1.6 實施維護保養(yǎng)工作。

1.1.7 定期校驗設備中的安全附件,保證靈敏可靠。

1.1.8 工程技術人員對設備運行參數和統(tǒng)計結果作分析,及時發(fā)現事故的潛在危險,采取有效措施進行清除,確保安全運行。

1.1.9 發(fā)生設備故障后對其原因進行分析,提出有效的改善措施,確保類似事故不再發(fā)生。

1.2 設備系統(tǒng)的日常運行

1.2.1 變配電系統(tǒng)

變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng),是樓宇設備正常運行的最基本保障,運行人員將對變配電設備運行狀態(tài)進行全面監(jiān)控,結合**樓宇自動控制系統(tǒng)對變配電室進行巡視檢查,監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數等運行參數,一旦發(fā)現問題,給予及時處理。當發(fā)現局部停電等運行故障時,按照預定程序進行倒閘操作,保證安全可靠運行。

1.2.2 采暖通風空調系統(tǒng)

采暖通風空調系統(tǒng)依據季節(jié)變化合理調節(jié)樓內溫度、相對濕度、氣流速度和空氣潔凈度,為辦公人員創(chuàng)造一個舒適環(huán)境。由專業(yè)人員負責維護采暖通風空調系統(tǒng)的正常運行,結合大廈樓宇自動控制系統(tǒng)巡視檢查各主要設備運行狀況,發(fā)現噪音超標、滴漏水等不正常現象,立即處理,并能根據負荷情況調整運行參數,按操作規(guī)程控制相關設備的啟停。當發(fā)現運行故障時,維修人員及時到場,按應急處理預案及時處理,恢復系統(tǒng)正常運行。在日常運行中,根據外界氣溫、溫度條件,合理調節(jié)各場所采暖通風空調設備,實現舒適、節(jié)能、衛(wèi)生的要求。

1.2.3 給排水系統(tǒng)

建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結合大廈樓宇自動控制系統(tǒng)定時監(jiān)測水池、水箱的水位情況,管理及水泵的運行情況,巡視人員對屋頂、地下層等各處相關設備進行巡回檢查,一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆,立即通知有關人員前往處理。并按政府規(guī)定,定期清洗二次供水蓄水池,確保二次供水無污染隱患。當發(fā)生運行故障時,維修人員及時到場,按應急處理預案及時處理,恢復系統(tǒng)正常運行。

1.2.4 照明系統(tǒng)

照明系統(tǒng)質量的好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統(tǒng)管理的主要內容就是做到既保證照明質量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明,發(fā)現損壞要立即更換。根據工作人員的作息時間,按預先的設定,通過大廈樓宇自動控制系統(tǒng)對公共照明進行開/關控制。

1.2.5 消防系統(tǒng)

消防系統(tǒng)是整個大廈消防安全的保證,所以要求時刻保持正常工作狀態(tài),消防監(jiān)控中心實行24小時值班制度。消防管理人員定期巡視檢查,真正做到'預防為主,防消結合'。當發(fā)現險情時,消防管理人員及時到場,按突發(fā)火災的應急方案及時處理,確保生命財產安全。

1.2.6 電梯

電梯大樓必不可少的運輸工具,管理人員將按規(guī)定檢查其運行情況以及平層是否準確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時段調整運行方式,以使電梯運行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。另外可利用**公司首創(chuàng)的電梯智能運行管理裝置解決非辦公時間的安全保衛(wèi)和通行方便的矛盾。在辦公時間段內,電梯全開放運行,可自由乘坐。在非辦公時間,相關人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達授權可達的樓層,無卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權區(qū)域及使用功能都可由電腦設置,一旦丟失可立即掛失注銷。當發(fā)生電梯困人等事故時,按電梯困人救援程序及時處理。

2 設備系統(tǒng)的應急處理方案

2.1 設備故障處理規(guī)程

2.1.1 故障分類

設備在運行中,凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務的情況均為故障,凡故障發(fā)生時,均應視情況分重大故障和一般故障兩級處理。

重大故障包括:人身傷亡事故;設備故障導致經濟損失達人民幣萬元以上;因故障引起整個大廈停水、停電、停空調、停氣,發(fā)生火除上述重大故障外,其它為一般故障。

2.1.2 故障處理通則

發(fā)生故障時,值班員應立即處理,一般故障應先匯報后處理,事后作好記錄。重大故障應一面處理,一面匯報,無法處理應盡快報告工程部部長。

根據表計的指示和設備的外部征象,判斷故障的全面情況,盡快限制故障的發(fā)展,迅速地排除危及人員及設備安全的因素。

最迅速地恢復設備(設施)至正常運行狀態(tài)。

處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程。

管理處主任是處理故障的全面領導人,負責調動、安排有關人員采取相關措施。

對于需要立即搶修的設備,值班員應判斷故障部位和性質后在工程技術人員到達之前,把工作現場安全措施做好。

2.1.3 重大故障處理職責

凡發(fā)生重大故障,由值班人員立刻通知工程部部長并按相關應急處理程序采取措施。工程部部長接到報告后應立即到現場指揮故障處理,并上報管理處主任。管理處主任應盡快趕赴現場,負責全面指揮。

2.1.4 一般故障處理職責

對于一般故障,管理處經主任可授權工程部部長處理,工程部應及時報告并作好有關故障發(fā)生和處理記錄。

2.2 供電電源停電故障處理規(guī)程

電源故障分以下幾種情況處理

2.2.1 在接到供電部門發(fā)出的停電通知后,管理處應立即通知大廈內各有關業(yè)主單位。

2.2.2 正常情況下的倒閘操作,管理處提前一天發(fā)出停電通知。

2.2.3 如因大廈內故障引起供電回路停電,應盡快排除故障后恢復送電。

2.2.4 如設備或線路的電氣聯絡部分發(fā)熱、發(fā)紅,不能繼續(xù)運行時,應設法將負荷倒換至其他設備線路供電或者降低負荷,并繼續(xù)觀察,采取相應措施。

2.2.5 低壓配電柜母線及其引出線故障時,應將故障段母線隔離,然后設法對未受影響的部分恢復送電。

2.2.6 如供電局對大廈突然全部停電,則應立刻給樓內各有關單位發(fā)出通知,告知原因,設備值班員應堅守崗位,待恢復供電后,馬上啟動設備,確保**財富中心的正常工作。

2.3 停水及故障處理規(guī)程

2.3.1 在接到自來水公司發(fā)出的停水通知后,管理處應立即轉告樓內各有關單位,并積極采取貯水保障措施,減少停水影響。

2.3.2 若安排水池清洗,管理處應提前三天以書面形式發(fā)出通知,通知內容包括清洗時間、停水時間、影響范圍等。

2.3.3 給排水設備故障一般處理程序

a. 給水泵出現故障時,值班人員應馬上啟動備用泵,然后及時對故障泵進行維修。

b. 排污泵出現故障時,應迅速搶修,若一時不能修復,應準備臨時排污染。

c. 若供水管網出現故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水,值班人員應立即關閉泄漏部位前端閥門,及進通知維修人員搶修。

b. 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等,立即組織人員疏通。

2.4 空調故障處理規(guī)程

2.4.1 當主機發(fā)生故障時,啟動備用機組投入運行,并且檢查排除故障。

2.4.2 由于檢修或其他原因導致冷卻水或冷凍水較大量外泄時,應立即停止系統(tǒng)的運行,排除故障后再補水投入運行。

2.4.3 當故障停電時,立即關閉機組。待恢復供電后,再重新啟動運行,同時做好記錄。

2.5 發(fā)生火警處理規(guī)程

2.5.1 大樓發(fā)生火警時,要做到忙而不亂,及時報警,并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。

2.5.2 火災報警程序

a. 發(fā)現火警時,立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報警,也可啟動手動報警器,使樓層警鈴、火災報警器的信號傳到中央監(jiān)控室。

b. 用電話報警時,必須講清下列事項:火災發(fā)生的具體地點、火勢大小、燃燒物質、報警人的姓名和身份。

2.5.3 接到報警后的處理辦法

a. 中央監(jiān)控室接到報警信號后,利用對講機通知巡邏保安員立刻前往火警現場。如屬火警誤報,應通知中央監(jiān)控室復位;如證實火警,應立即通知中央監(jiān)控室啟動報警設施并通知相關人員到場施救,并利用現有設施進行滅火。如火警嚴重,在組織前期撲救的同時向119報警。

b. 中央監(jiān)控室利用消防廣播,引導人群利用消防樓梯向安全地點疏散;使電梯降至首層;切除火災區(qū)域電源,準備啟動應急電源;啟動相關防、排煙風機、消防泵。

c. 管理處主任到現場指揮滅火,管理處其他人員要立即到現場參與滅火,設備值班人員則堅守崗位,隨時聽從指揮。

d. 派人到大樓門口引導消防隊進入火場,指示消防拴位置。

2.6 系統(tǒng)的維護保養(yǎng)

2.6.1 當設備發(fā)生故障時,應立即檢修,并盡可能把影響減到最低。

2.6.2 由于停電導致設備不能正常使用時,有應急電源的應立即供應,確保重要設施設備正常運行。

3 系統(tǒng)的維護保養(yǎng)

設備維護保養(yǎng)是設備正常運行的保證,它不僅要使設備隨時處于良好的工作狀態(tài),而且要保證各項運行參數合格,以便確保設備達到設計性能并延長使用壽命。

3.1 維護保養(yǎng)工作主式

維護保養(yǎng)工作方式分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)二個層次:

日常維護保養(yǎng)屬運行操作人員的職責范圍,使用的設備要有專人負責,并嚴格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內容主要是巡視檢查及調整、清潔,由值班、巡視人員進行,重點在于設德的外觀、功能狀態(tài)。

定期維護保養(yǎng)工作對于保持設備良好的運轉狀態(tài)、延長設備壽命極為重要。其內容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗及計劃性檢修,由維修人員在工程技術人員的指導下實施。

3.2 日常維護保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)的質量控制

日常和定期維護保養(yǎng)均按相關工作規(guī)程實施。保養(yǎng)工作按工作性質和區(qū)域劃分到人,專職負責。各責任人按規(guī)程、計劃做完維護保養(yǎng)工作后在相應圖表中作記錄。同時工程部部長與工程技術人員根據設備管理和維護保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對設備狀況、保養(yǎng)工作質量進行定期和不定期檢查、評議,發(fā)現不合格即查找其發(fā)生原因,提出改進措施并跟進實施。對各責任人的設備維護保養(yǎng)工作質量及效果之檢查評議結果,將作為員工工作業(yè)績量化考核的依據。

3.3 主要系統(tǒng)定檢工作要點

3.3.1 變配電系統(tǒng):對相零地線端子檢查是否接觸良好,牢固可靠。線路的電壓、電流、功率的檢測儀表工作是否正常,讀數是否則在正常范圍內,其接線是否牢固,顯示是否清晰。變壓器運行聲音是否正常。

3.3.2 給排水系統(tǒng):檢測各種水位檢測和控制器件動作靈敏度,是否有誤動作。管道是否有滲漏,閥門動作是否靈活、可靠,有無漏水。水泵運行聲音是否正常。

3.3.3工空調系統(tǒng):對各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進行靈敏度測試,對各個電磁閥門進行開、合測試?？照{主機運行是否正常,各項參數是否在正常范圍內,冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔運行聲音是否正常,水管是否滲漏。定期對風機盤管、空調風柜進行清洗。年度換季時進行大清洗并對主機進行大的保養(yǎng)。

3.3.4 防雷接地:雷雨季節(jié)到來之前,均應對整個系統(tǒng)進行檢查和維護、提前做好防雷準備。在大雷雨后,也要盡快對系統(tǒng)進行檢查,查看是否有因雷擊而導致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點松脫和斷開。若有問題,立即處理。

3.3.5 電梯系統(tǒng):按電梯安全檢測和保養(yǎng)規(guī)范要求進行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。

3.4 設備維護保養(yǎng)檢修計劃和標準

3.4.1 供電設施年度檢修保養(yǎng)計劃(表1)

3.4.2 水暖設施年度檢修保養(yǎng)計劃(表2)

3.4.3 設備維護保養(yǎng)及實施方案將根據所安裝設備的設計、安裝及運作等實際情況,需待**正式接管后根據相應設備逐一制定。

4 節(jié)能管理

在樓宇設備的運行成本中,能源開支是最重要的一部分。工程部部長要直接參與能源管理、制定節(jié)能計劃、布置日常檢查等工作。

節(jié)能降耗工作主要有以下幾個方面:

4.1 工作內容

4.1.1 制定節(jié)能工作計劃與有關節(jié)能的規(guī)章制度。

4.1.2 統(tǒng)計和分析能源消耗,做好能源用量的計劃及計量工作。

4.1.3 巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。

4.1.4 進行各種形式的節(jié)能宣傳,加強節(jié)能管理工作。

4.1.5 實施節(jié)能技術改造,應用先進節(jié)能器具,采用切實有效的節(jié)能運行技術措施。

4.2 組織措施

4.2.1 節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約使用一切能源和材料,既是國家的現行政策,也是體現物業(yè)管理專業(yè)水平的主要內容,全體員工務必十分重視此項工作。

4.2.2 加強能源使用的計劃管理,嚴格執(zhí)行**下達的各項指標,工程技術人員應經常掌握能源消耗情況,及時發(fā)現和解決出現的問題,在保證正常需要的前提下,盡力降低能源消耗水平。每月上報《能源消耗統(tǒng)計》。

4.2.3 能源的使用實行分區(qū)域控制的方法。凡需要單獨考核的,都要裝設分水表、分電表及其他計量裝置。

4.2.4 控制使用能源的時間,特別是對旺季用水和高峰用電要嚴格控制。

4.2.5 加強設備管理維修,認真節(jié)約能源,杜絕浪費水、電的情況。

4.3 技術措施

4.3.1 配電系統(tǒng)中應注意無功負荷的補償。通過電容器組的投切,將功率因數控制在0.95以上。

4.3.2 變壓器投入運行的臺數,應根據實際負荷大小進行調整,并使運行中的變壓器的負載系數保持在0.7~0.9之間,以提高變壓器的運行效率。

4.3.3 空調采暖系統(tǒng)消耗能源最大。在實際的運行中,應根據實際負荷的變化,確定冷水機組及其配套設備的投入臺數,提高系統(tǒng)運行效率。并且針對不同季節(jié),修改溫度、溫度設定值,以減少能源消耗;合理調整新風比例,以充分利用新風溫度減少新風處理能耗。

4.3.4 照明系統(tǒng)中,使用高效節(jié)能燈具,走廊、樓梯燈具開啟可采用光控或聲控。同時還可利用樓宇設備自動化系統(tǒng)控制照明的開/關,保證人走燈滅,避免浪費。

4.3.5 給排水系統(tǒng):使用節(jié)水衛(wèi)生器具,并且通過樓宇設備自動化系統(tǒng)控制水泵的開/關,防止溢水。加強巡視,防止跑水、漏水。

5 技術改造、更新

在高層樓宇落成并投入使用后,隨著時間推移,樓宇設備改造工作將逐漸成為工程設備管理中不可缺少的重要內容,其原因主要有以下幾點:

a. 設備系統(tǒng)的設計缺陷和制造安裝缺陷以及由于當初設計理論、應用技術水平等限制,造成系統(tǒng)設備不適應現實需求的情況逐漸顯露,有必要進行改造。

b. 設備經過一段時間運行,趨向老化陳舊,通過改裝、改造可改善設備性能,提高耐用性、可靠性,延長設備使用壽命。

c. 隨著社會經濟發(fā)展水平提高,樓宇服務標準的要求也相應提高,樓宇內部功能發(fā)生調整,設備必須改造才能適應需要。

設備改造是技術性很強的一項綜合性工作。主要有下列幾個階段:

5.1 論證立項

選擇改造對象,確定改造目標,根據設備實際情況,結合長遠規(guī)劃,考慮現有人力、物力、財力,在每年最后一個季度制定下一年度的改造方案,主要目標是:

5.1.1 擴大設備應用范圍

5.1.2 改善設備主要性能指標

5.1.3 提高設備工作效率

5.1.4 提高設備可靠性和可維修性

5.1.5 提高設備安全性能和環(huán)保性能

5.1.6 降低設備運行能耗

5.2 方案設計

設備改造成敗及效果如何,關健是設計。設計水平決定了改造的技術經濟效果。根據原有設備缺陷和運行實際需要,盡量采用新技術、新工藝、新材料。充分應用樓宇設備工程技術人員在實踐中積累的經驗,安排好改造施工和運行使用的相互銜接,盡量減少施工造成的停機時間,使改造方案切實可行。

5.3 組織實施

設備改造可單獨進行,也可結合大修理進行。改造結合大修可節(jié)省工時、材料、費用,減少停機時間,具有較高的經濟性。小的改造可自行組織力量實施。大的改造工程通常由專業(yè)單位實施,但要注意改造質量控制,加強現場監(jiān)理,注意指揮協(xié)調,精心組織施工,防止意外故障危及運行安全。

5.4 整理改造技術資料

改造完成時對設備結構、功能、技術參數所作的改變要有詳細記錄。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔,做到圖物相符,記錄完備。

5.5 驗收移交

改造后的設備要辦理驗收手續(xù),經試運行測試各項參數達到改造目標、符合改造設計要求、符合質量標準才算改造完成,才能移交使用單位正式投入使用。

5.6 費用來源

技術改造、更新的費用來自每年的'維修基金計劃'撥款。

6 技術資料的收集、管理、使用

技術資料的收集、管理、使用是辦公大樓物業(yè)管理的一個重要組成部分,是機電設備管理、運行、維護的依據,是技術改造和節(jié)能運行的基礎,是設備管理必需的條件和保證。

6.1 收集設備管理法規(guī)政策

政府各職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標準等強制性文件,這些文件具有法律責任,設備管理必須不折不扣貫徹執(zhí)行。

6.2 建立技術檔案

各主要設備及設備系統(tǒng),要有齊全詳細準確的技術檔案:

6.2.1 所有設備建立設備卡,一臺設備有一張設備卡片。按系統(tǒng)、設備編號,再按編號逐臺登記。

6.2.2 將各設備卡片統(tǒng)一匯集登記,形成設備臺帳。

6.2.3 每一臺主要設備均建立技術檔案,記錄設備運行、改造、大修和故障情況,用于指導設備管理的實際工作。

6.2.4 大修、改造施工結束、驗收合格后,把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。

6.3 做好技術資料收集、管理工作

我們將做好以下幾方面的技術資料收集、管理、使用工作:

6.3.1 竣工資料

6.3.2 運行資料

6.3.3 值班記錄

6.3.4 大修改造資料

6.3.5 二次裝修圖紙及審批資料

6.3.6 設備故障處理資料

6.3.7 區(qū)內市政設施資料

6.3.8 檢查、驗收、年審資料