第1篇 小區(qū)公用設施管理程序上
小區(qū)公用設施管理程序(上部)
為規(guī)范小區(qū)機電設備等公用設施的管理,保持公用設施的良好狀態(tài),確保所管轄區(qū)域公用設施發(fā)揮正常功能,特制定此管理程序。
一、公用設施的分類
1、供配電系統(tǒng):發(fā)電機、高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、配電柜、動力柜、控制柜(箱)、公共照明、供電線路等。
2、給排水系統(tǒng):水箱、水池、雨水井、污水井、化糞池、供水管網(wǎng)、排污管網(wǎng)、水泵、各類閥門等。
3、消防系統(tǒng):煙霧/溫度探測器、報警裝置、消防控制主機、聯(lián)動柜、消防廣播系統(tǒng)、消防對講系統(tǒng)、消防泵類、消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、水幕系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、防火卷簾門系統(tǒng)、氣體自動滅火系統(tǒng)等。
4、電梯
5、空調(diào)系統(tǒng):冷水機組、空調(diào)泵類、冷卻塔、新風機組、風柜、風機盤管、自控箱、溫控開關、電磁閥、膨脹水箱、其它類空調(diào)等。
6、電訊系統(tǒng):電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡等。
7、安防系統(tǒng):閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁控制系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、保安對講系統(tǒng)、居家報警系統(tǒng)、周界防越系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)等。
8、維修維護設備及工具:電焊機、切割機、打磨機、沖擊鉆、手電鉆、絲錐、板牙、各種檢測儀器儀表等。
9、其它公用設施:泳池及設備、娛樂場所及設備、燃氣管道及開關、停車場及設備、剪草機及綠化設施、吸塵器等。
10、房屋本體及附屬設施:防雷系統(tǒng)、自行車棚(房)、外墻面、樓梯間、通道、屋面、道路、連廊、建筑小品等。
二、管理職責
1、管理處經(jīng)理負責公用設施保養(yǎng)維修工作的檢查、監(jiān)督工作。
2、設備主管負責公用設施保養(yǎng)維修工作的組織、安排和實施,建立設備臺帳,解決技術難題、草擬技術改造方案。
3、設備責任人負責責任范圍內(nèi)公用設施保養(yǎng)維修的日常工作。設備責任人(技術維修人員,以下及相關作業(yè)手冊同)
4、管理處客戶服務中心負責不定期抽查設備保養(yǎng)情況及相關質(zhì)量記錄,監(jiān)督設備大修及重要維修工作,對檢修質(zhì)量進行鑒定,并記錄在《公用設施保養(yǎng)維修記錄表》上。
三、管理細則
1、設備房管理
1.1設備房內(nèi)嚴禁吸煙,嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關的物品并按消防規(guī)定配足有效滅火器材。
1.2設備房門應有“機房重地,非請勿進”等標識,進出隨手關門。
1. 3設備房中重要設備上端如有管網(wǎng)等設施時,應在設備上端加裝喇叭口等設施,做好防護措施,以保證重要設備的安全使用。
1.4高低壓配電室、變壓器房、電梯機房、空調(diào)機房、發(fā)電機房等重要設備房,應裝置干濕球式溫度計,對環(huán)境的溫、濕度進行監(jiān)測。設備房內(nèi)溫度須保持在+40℃以下,相對濕度須保持在80%以下。
1. 5參觀來訪人員需進入設備房,憑管理處經(jīng)理通知,并指定專人陪同方可進入。
1.6設備責任人負責每日檢查設備房,查看房內(nèi)環(huán)境溫度、濕度,并把各種運行數(shù)據(jù)記錄在《公用設施保養(yǎng)維修記錄表》上,每周清潔設備房一次。
2、設備保養(yǎng)維修
2.1日常保養(yǎng)工作由設備責任人負責每天巡視責任范圍內(nèi)設施,正常情況下無需記錄,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,并記錄在《公用設施保養(yǎng)維修記錄表》上。
2.2設備主管每天負責檢查監(jiān)督保養(yǎng)維修工作,發(fā)現(xiàn)問題及時要求設備責任人處理,并記錄在《公用設施保養(yǎng)維修記錄表》上。
2. 3每月管理處經(jīng)理會同設備主管及設備責任人對各類公用設施的狀態(tài)及其質(zhì)量記錄進行一次巡查,發(fā)現(xiàn)問題及時在《設備(設施)檢查記錄表》中予以記錄,明確整改處理的責任人、完成日期,完成后由設備主管進行復查,并做好記錄。
2.4設備檢修等級按以下分類進行高等級檢修包含低等級檢修全部內(nèi)容:
2.4.1日檢:屬巡視性檢查維護。對設備房及周圍環(huán)境進行清潔,檢查設備有無漏水、漏油、漏電、漏氣等異?，F(xiàn)象,如實記錄運行數(shù)據(jù),確認設備運行狀態(tài)是否有異常情況。
2.4.2月檢:屬預防性檢查。對設備性能進行全面檢查,對故障隱患部位進行修理或調(diào)整,預防事故的發(fā)生,保證設備正常運行。
2.4.3季檢(半年檢):屬維護性檢查。對設備進行清掃、加油、調(diào)試。
2.4.4年檢:屬恢復性檢查。對設備進行局部解體檢查,應著重恢復設備的電氣性能、機械精度,視狀況更換主要零、部件及附屬裝置。
2.4.5大修:屬徹底性修理。對設備進行全部解體,全面檢查、試驗、探傷、調(diào)試,更換全部不合格零、部件及附屬裝置。大修應結(jié)合小區(qū)的發(fā)展需要進行技術改造。設備主管應視設備故障情況及時提請設備大修報告,經(jīng)管理處經(jīng)理審核后報小區(qū)業(yè)委會批準執(zhí)行。
2.4.6分承包方保養(yǎng)維修:依據(jù)合同內(nèi)容,在設備責任人的督促下進行定期保養(yǎng)及處理故障,并按要求記錄在《分承包方設備保養(yǎng)記錄表》上。
2. 5管理處設備主管應將設備檢修情況和重要零部件更換情況記錄在《公用設施保養(yǎng)維修記錄表》、《設備臺帳》及《設備(工具)匯總表》中。
2.6對重要設備、設施的易損易耗零、部件,管理處應有適量貯備,便于突發(fā)故障的及時處理。
2.7設備主管應根據(jù)批準的檢修計劃和維修內(nèi)容,做好維修前的調(diào)查準備工作及防范措施。涉及人身安全和與生活、辦公等密切相關、易引起顧客投訴或影響公司形象的重要維修工作,管理處經(jīng)理需到場指揮、協(xié)調(diào)、組織。
2.8設備大修,管理處客戶服務中心主管應到現(xiàn)場進行維修狀態(tài)檢查、督導檢修人員按工藝要求檢修,解決技術難題,保證檢修質(zhì)量。驗收須符合國家相關行業(yè)驗收規(guī)范要求。
2.9年度檢修計劃由管理處在每年十二月十五日前上報公司審批。應嚴格執(zhí)行檢修計劃,如有特殊原因需變更檢修計劃時間,應提前一周上報公司批準。
2.10管理處應設專人負責保存必要的、與運行設備相符合的技術圖紙、產(chǎn)品說明書及相關資料等設備管理檔案,以便系統(tǒng)地掌握設備狀態(tài),便于今后維修工作的查閱。
3、供配電系統(tǒng)管理
3. 1管理處應嚴格遵守電力部門的《供用電協(xié)議》,明確高壓設備的分界點及供用電設備的產(chǎn)權屬性,并保存相關資料。
3.2管理處應認真做好自身設備的管理工作。在巡視設備中發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權分界點處屬電力部門等他方管理的設備有異常情況時,應及時告知他方,以免影響本小區(qū)的供電安全。
3.3管理處應根據(jù)《供用電協(xié)議》和用電負荷的季節(jié)性特點,合理調(diào)整變壓器的運行方式,力所能及地發(fā)揮變壓器的利用率,電容補償屏自動控制器必須始終處于良好狀態(tài),確保功率因數(shù)符合電網(wǎng)運行規(guī)定要求。
3.4對供配電設備的檢修應盡量
在不影響顧客的時間內(nèi)進行。如有高壓環(huán)網(wǎng)柜等設備,則須有一名持有高壓進網(wǎng)許可證的技術員作為供配電設備的設備責任人。
3.5為確保小區(qū)供配電系統(tǒng)安全,對變壓器二次總開關的保護整定值,設備責任人不得隨意變更;若需變更整定值需報公司批準。配電回路開關的整定值變更需經(jīng)管理處經(jīng)理同意后方能進行,并報公司備案。
3.6備用發(fā)電機應經(jīng)常保持良好狀態(tài),在市電停電的情況下,設備責任人應保證在5分鐘內(nèi)使發(fā)電機運轉(zhuǎn)供電,以確保重要負荷的正常使用,有關運行情況記錄在《柴油發(fā)電機運行記錄表》上。發(fā)電機與市電聯(lián)絡開關的電氣、機械聯(lián)鎖裝置應動作可靠,防止反送電。
3.7設備責任人要及時、正確地填寫電力系統(tǒng)設備的運行記錄表、發(fā)電機運行記錄表,每年需對發(fā)電機、電動機做絕緣測試,并予以記錄。
3.8停電設備檢修時安全注意事項
3.8.1由設備主管指定一名設備責任人為現(xiàn)場監(jiān)護人,并填寫《停送電操作票》。
3.8.2斷開隔離開關,必須由設備責任人掛“有人工作,嚴禁合閘”的標識。
3.8.3停電檢修設備必須由設備責任人用高、低壓驗電筆對變壓器和配電柜進行測試,并掛接臨時接地線。
3.8.4最后由設備主管核對,確認無誤后方可進行檢修。
3.8.5檢修完畢后,由原掛接地線人員拆去地線,同時原掛牌人員拆去“有人工作,嚴禁合閘”的標識。
3.9低壓帶電作業(yè)安全注意事項
3.9.1嚴禁在感性負載的主回路中或電流互感器的二次回路中作業(yè)。
3.9.2設備主管向管理處經(jīng)理匯報帶電檢修設備的原因、時間,并經(jīng)批準后方可進行檢修。設備主管必須指定一名現(xiàn)場監(jiān)護人。
3.9.3作業(yè)人員必須穿戴絕緣手套和絕緣鞋。
4、給排水系統(tǒng)管理
4.1無自動切換功能的生活泵每月做一次主、備泵自動切換試驗并記錄。
4.2消防泵、噴淋泵每兩月啟動一次管網(wǎng)末端試水裝置或打開水泵出水管放水試驗閥。
4.3雨水泵、污水泵每年三月份進行年檢,根據(jù)實際情況決定是否解體檢查并記錄。
4.4生活水管的防腐涂層及管網(wǎng)支架的檢修,應視情況而定,但至少5年應重新涂刷一次。
4.5泵房控制柜日常維護由給排水設備責任人負責并記錄。
4.6水箱、水池至少應每半年清洗一次。清洗后聯(lián)系水質(zhì)檢測中心取水樣檢測,結(jié)果由管理處存檔。
5、消防管理
5.1報警裝置、聯(lián)動裝置、管網(wǎng)末端試水裝置的試驗必須由設備責任人或?qū)I(yè)技術人員在場,試驗時間應盡量安排在不影響小區(qū)顧客休息或工作時間內(nèi)進行。
5.2消防水管的防腐涂層及管網(wǎng)支架的檢修,應視情況而定,但至少5年應重新涂刷一次。
5.3水流指示器每半年檢修一次,檢修前書面報管理處經(jīng)理審批,并及時通知顧客。
5.4送風閥、排煙閥、排煙防火閥每季度由設備責任人清潔一次,保證表面清潔,油漆完好無損,轉(zhuǎn)動軸靈活,復位正常,在自動狀態(tài)下,聯(lián)動正常,并做好記錄。
5.5破玻璃按鈕每季檢查一次,保持報警按鈕外表清潔,字跡清晰、玻璃完好無損,具有報警功能。
5.6送風、排煙風機每季清潔外部一次,保證運行正常。
5.7消防管閥門每月檢查一次,閥門處于常開位置。
5.8消防泵、噴淋泵,每兩月試運行一次,保證手動、自動啟動正常。
5.9消防箱每季檢修一次,要保持表面清潔,配件齊全,箱內(nèi)無雜物,箱門關閉嚴密,打開順暢,消火栓玻璃完整,牢固,按鈕功能正常,檢修完貼好封條及檢驗條,并在封條上簽字,最后做好記錄。
5.10滅火器材需每周檢查,做好記錄,要求壓力表指針保持在綠色區(qū)域范圍內(nèi),滅火器表面保持干凈,擺放整齊,標簽、鉛封完好無損,并核對滅火器的使用說明及有效期限,按照使用說明要求對滅火器進行壓力測試和充裝。管理處須編制滅火器分布清單,列明滅火器品名、規(guī)格、數(shù)量,分布位置及有效期,以備查閱。
5.11消防工具、防火面具、是發(fā)生火災或消防演習時為專職消防人員滅火所用,任何人不得挪作他用,必須按指定位置擺放,表面要保持清潔、整齊,標識清晰,油漆完好。
6、電梯管理
6.1電梯管理設備責任人必須持有本市勞動局頒發(fā)的有效操作證才能上崗操作。設備責任人負責電梯的日常巡視和清潔工作,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,自己無法解決的通知維修分承包方進行維修,同時知會設備主管,并對分承包方的維修及定期保養(yǎng)工作質(zhì)量進行監(jiān)督。填寫相關質(zhì)量記錄。積極配合勞動安全檢查部門認真做好審檢工作,轎廂內(nèi)應張貼勞動安全部門頒發(fā)的《準用證》。停用電梯時應將轎廂停放在最頂層。
6.2設備移交后,設備責任人應與前期介入人員進行設備的交接;由設備責任人負責督促保養(yǎng)方提出年度檢修計劃,每年簽訂的維修保養(yǎng)分承包合同須將年度檢修計劃作為合同的一個附件。
6.3分承包公司簽訂保養(yǎng)合同時,應明確當出現(xiàn)保養(yǎng)不合格或不及時的扣款條款,半保合同中應明確零配件的價格。
6.4每半年由公司相關人員會同管理處經(jīng)理,對電梯的運行、保養(yǎng)及故障情況進行總結(jié),并對分承包方的保養(yǎng)計劃內(nèi)容和完成情況綜合評價。每季度由管理處經(jīng)理根據(jù)合同規(guī)定和質(zhì)量記錄對分承包的保養(yǎng)情況進行評估,決定是否扣除一定比例的保養(yǎng)費或終止保養(yǎng)合同。結(jié)果及建議書面知會分承包單位。
第2篇 小區(qū)公用設施管理程序7
小區(qū)公用設施管理程序(七)
1.0目的
本程序明確了對公用設施管理的職責,方法和要求,以保證公用設施安全可靠的運行。
2.0適用范圍
適用于公司目前所承接的物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的市政公用設施(煤氣供應系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng))及小區(qū)公用設施(電視閉路監(jiān)視系統(tǒng)、環(huán)境導視系統(tǒng)、造型景點、單車棚、公共照明、路燈等)。
3.0職責
3.1管理處負責由小區(qū)內(nèi)專業(yè)部門維修的市政公用設施的監(jiān)管及小區(qū)公用設施的日常維護管理。
3.2管理部負責小區(qū)內(nèi)市政公用設施問題的外部協(xié)調(diào),負責小區(qū)公用設施的策劃。
3.3工程部負責小區(qū)內(nèi)市政公用設施的施工審批及圖紙資料的收集歸檔;小區(qū)公用設施方案制定及小區(qū)公用設施供應商的委托評審工作。
3.4財務部負責按合同的規(guī)定向供應商支付規(guī)定的費用。
4.0實施程序
4.1小區(qū)內(nèi)市政公用設施的日常監(jiān)理
4.1.1市政施工單位在小區(qū)內(nèi)施工時,管理處應要求其出具書面申請及施工圖,在簽署初步意見后報工程部,工程部在不影響小區(qū)內(nèi)其它設施正常運行的情況下對圖紙進行審批。
4.1.2管理處根據(jù)工程部的意見收取押金,對施工進行監(jiān)管,以保證小區(qū)的正常生活秩序及施工后的正?；謴?。
4.1.3工程部在其施工、驗收完畢后將其竣工圖收集歸檔,并補充在相應的資料中。
4.1.4市政施工單位在小區(qū)內(nèi)施工期間,管理處應每日不少于兩次巡視檢查,以實行對市政公用設施的監(jiān)管,如發(fā)現(xiàn)異常情況應在公用設施巡檢記錄表上做出記錄并及時通知市政有關業(yè)務部門迅速處理。
4.2小區(qū)公用設施的日常監(jiān)理
4.2.1管理部負責對小區(qū)公用設施進行策劃,工程部制定方案并上報公司領導,經(jīng)批準后組織實施,竣工后將資料整理歸檔。
4.2.2工程部負責按《建筑物維護管理程序》的規(guī)定對小區(qū)公用設施的維修、保養(yǎng)進行發(fā)包和評審,并將情況通知管理處。
4.2.3管理處負責各自小區(qū)公用設施的日常維修,無法完成的維修改造工程報工程部安排。
4.2.4管理處負責對供應商按合同要求進行監(jiān)管,并配合工程部對供應商進行評審。
4.3故障狀態(tài)的處理
4.3.1小區(qū)市政公用設施的故障由管理處直接向市政業(yè)務主管單位聯(lián)系報修,影響較大時應及時向管理部報告,同時將結(jié)果記錄在公用設施巡檢記錄表上。
4.3.2各管理處負責受理小區(qū)公用設施故障,并通知供應商,將處理結(jié)果記錄在公用設施巡檢記錄表上。
4.3.3如供應商不能按合同要求及時進行維修的,管理處應將情況上報工程部,由工程部負責協(xié)調(diào)處理。
4.3.4如故障維修單位需要,工程部、管理處均有配合的義務。
4.3.5公用設施日常巡檢的時間為每周一次;但在臺風暴雨前后必須加強巡檢,以防故障發(fā)生。
5.0相關文件與記錄
**008-01公用設施巡檢記錄表
**008-02小區(qū)臨時開挖申請表
**010-01供應商資格評定表
**010-02合格供應商清單
第3篇 小區(qū)公用設施管理程序下
小區(qū)公用設施管理程序(下部)
7、空調(diào)系統(tǒng)管理
7.1空調(diào)主機及自動控制系統(tǒng)的操作站為專用設備。微機操作密碼、時間、溫度的重新設定應報管理處經(jīng)理批準,非指定人員不得擅自操作。
7.2空調(diào)系統(tǒng)的一般故障如高壓停機、油泵異常、電磁閥失控、柜機故障、冷卻塔等故障,設備責任人應及時處理并報告設備主管。
7.3央空調(diào)系統(tǒng)溫度達不到要求、冷凍機組控制部分故障等應通知設備主管到現(xiàn)場處理并報告管理處經(jīng)理。
7.4閥出現(xiàn)爆裂故障時,應采取緊急措施,或請有資格的技術人員處理。
7.5冷水機組自動控制系統(tǒng)工程出現(xiàn)故障時,設備主管應及時向管理處經(jīng)理報告。并通知自動控制系統(tǒng)原承包方或有資格的技術人員進行檢修,查明原因向管理處經(jīng)理報告。
7.6自動控制系統(tǒng)網(wǎng)絡和控制模塊出現(xiàn)故障,設備責任人未經(jīng)經(jīng)理同意,不得私自拆修,應及時邀請自動控制系統(tǒng)原分承包方處理。
7.7每半年對網(wǎng)絡控制器及模塊箱進行保養(yǎng)。
7.8小型空調(diào)器故障應由專業(yè)技術人員進行處理。
8、電訊系統(tǒng)管理
8.1設備責任人應確保電話、消防對講系統(tǒng)、有線電視、寬帶網(wǎng)、緊急廣播系統(tǒng)等狀態(tài)良好。
8.2每周對廣播系統(tǒng)的cd機、功放機、音箱進行清潔除塵一次。每月對線路的絕緣情況進行一次檢修,對系統(tǒng)進行調(diào)試檢查,保證其經(jīng)常處于良好的工作狀態(tài)。并予以記錄。
8.3電話、有線電視、寬帶網(wǎng)等要明確其責任范圍的劃分,要保證其機房設備及其它相關設備的正常用電需要。每周對供電設備及線路一次檢修。
8.4電話、有線電視、寬帶網(wǎng)等系統(tǒng)的故障,設備責任人應積極協(xié)助顧客與相關單位進行聯(lián)系。在相關單位的維修人員到達后要給予積極的配合。
9、安防系統(tǒng)管理
9.1控制中心值班人員通過顯示器畫面情況,掌握閉路監(jiān)控系統(tǒng)工作狀態(tài),發(fā)現(xiàn)問題及時解決,自己無法解決的報控制中心主管處理。設備責任人應每季檢查視頻電纜、控制器、矩陣主機、視頻分配器、錄像機(或存儲硬盤),進行外表及控制臺后部除塵。確認各插接口連接可靠。保證信號正常傳輸。設備責任人應每月對攝像機鏡頭進行清潔保養(yǎng),效果不好的要重新進行調(diào)整,并由中心主管確認監(jiān)控范圍符合安防要求?？刂浦行闹鞴苊恐軕獙ΡO(jiān)控主機的編程進行確認,對上周的錄像效果進行檢查。結(jié)果記錄在值班記錄本上。
9.2門禁系統(tǒng)中的電腦應確保時刻處于正常進行狀態(tài),各種卡的授權、發(fā)行、掛失情況每月由控制中心主管進行匯總,記錄存檔并與管理處的記錄進行核對。設備責任人每周對防火門的電子鎖普查一次,發(fā)現(xiàn)問題及時處理并記錄。每月對停車場控制系統(tǒng)檢查保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,或請有專業(yè)技術資格的人員進行維修,并予以記錄。
9.3保安對講、消防對講、門禁對講、無線對講和居家報警系統(tǒng)主機部分由中心值班人員每周清潔保養(yǎng)一次,外圍部分每月由控制中心主管安排普查一次,進行雙向測試,發(fā)現(xiàn)問題及時處理并記錄。
9.4紅外線周界防越系統(tǒng)每周由中心設備責任人負責進行一次全面測試,確保報警功能完好。并對檢查情況予以記錄。
10、維修維護設備及工具:
10.1由倉管員負責分門別類,擺放在指定、方便使用的位置。
10.2由維修負責人按照設備保養(yǎng)規(guī)定進行定期保養(yǎng)、送檢、報廢等工作。
10.3使用者須辦理相關領借用手續(xù),按有關操作指導手冊正確使用。
10.4使用完畢,由使用者清潔整理,并由設備責任人進行一次檢查、保養(yǎng),倉管員驗收后放回原處并完善有關手續(xù)。
10.5加工場地所使用的電器應符合用電安全技術要求。
10.6加工場地應配足消防器材。
11、其它公用設施管理
11.1設備責任人每周對泳池安全變壓器電壓值進行測試一次,并將測試值予以記錄,每年要對娛樂健身場所的接地裝置進行一次檢查,接地體應可靠接地。
11.2燃氣緊急切斷裝置應每周檢查一次,設備責任人在巡視過程中,一旦發(fā)現(xiàn)管道有泄露情況,應立即關閉燃氣管道總閥,及時通知燃氣公司派人處理。燃氣緊急切斷裝置應每半年至少做一次切斷試驗。
11.3剪草機、洗地機、拋光機、吸塵器等小型移動設備,應由專人使用,并指定維修負責人。每周由維修負責人進行一次試機,檢查進行和安全情況,發(fā)現(xiàn)問題及時處理并記錄在《公用設施保養(yǎng)維修記錄表》中。
11.4組合健身器、跑步機、登山機、單車機等健身器材,應指定專門的維修保養(yǎng)負責人。每周檢查各器材的進行情況,保證各器材處于良好的使用狀態(tài)。發(fā)現(xiàn)問題及時處理并記錄在《公用設施保養(yǎng)維修記錄表》中。如不能及時處理,須在此器材的顯眼位置掛上“暫停使用”標識。
12、房屋本體的管理及維護
12.1對于小區(qū)紅線內(nèi)的公用設施,以及房屋本體的公用部分,應指定專人每日巡視,發(fā)現(xiàn)問題,及時向管理處經(jīng)理匯報。管理處經(jīng)理視存在問題的復雜程度,如屬保修期內(nèi),通知施工隊維修,如超過保修期,按照相關法規(guī)要求,完善手續(xù)后,合理安排自修或委托他方維修,并做好相關質(zhì)量記錄。
12.2天臺、陽臺、外墻、窗臺滲水在保修期內(nèi)的,通知地產(chǎn)公司返修隊及時處理并對進度進行跟蹤,保修期以外的,需聯(lián)系專業(yè)防水補漏公司查明原因后處理,并做好與業(yè)主的協(xié)調(diào)工作。
12.3樓梯間的墻面、臺階、扶手等設施應當每五年至少修繕粉刷一次。房屋的天面和外墻應當每十年至少修繕粉刷一次。所需款項從住宅維修基金支付?；鹗褂玫拿骷毐?應當向業(yè)主公布。期限屆滿確實不需要粉刷的修繕的,業(yè)委會可向市、區(qū)住宅主管部門申請延期,獲批準后,可以延期。
12.4房屋的空調(diào)架、防盜網(wǎng)等外觀設施應當每三年至少粉刷一次,其費用由業(yè)主或承租人承擔。申請延期的手續(xù)同上一條之規(guī)定。
12.5對裝修方案應嚴格審核并對過程進行監(jiān)督。嚴禁對房屋的內(nèi)、外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占、不得影響相鄰房屋的使用或危及其他業(yè)主房屋的安全。
12.6發(fā)現(xiàn)占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、單車房(棚)等公用設施而影響其正常使用功能的,及時通知業(yè)主并進行清理。
12.7房屋本體防雷系統(tǒng)應在每年三月上旬進行一次全面檢查,檢查避雷裝置焊接點連接是否可靠,同時對避雷帶進行除銹刷漆,確保接地體的可靠接地,并做好相關記錄。
13、設備的前期介入
13.1前期介入人員應積極與地產(chǎn)公司及施工單位聯(lián)系溝通,對機電設備和其它設施的安裝調(diào)試工作進行跟蹤,掌握工程進度,如實填寫《前期介入周信息統(tǒng)計表》,及時向公司反饋信息。
> 13.2參與設備交接人員在設備交接進程中,應按設備的設計功能逐一進行試驗、操作,對存在功能缺陷的及時給承建商提出整改意見。前期介入期間,相關人員應主動收集設備資料及分承包方的聯(lián)系方式和聯(lián)系人,并整理歸檔。
13.3設備交接后應及時確定設備責任人,由設備責任人負責在一個月內(nèi)將設備的操作規(guī)程編制完成并現(xiàn)場張掛,維護保養(yǎng)和故障處理規(guī)程在設備接管后三個月內(nèi)完成。
四、各類設施(設備)保養(yǎng)一覽表
各類公用設備設施的保養(yǎng),須參照下表規(guī)定的時間周期進行
(“√”表示需要;“―”表示不需要)
五、相關工作記錄表格
設備責任人日常保養(yǎng)和設備主管日常巡查工作中發(fā)現(xiàn)的問題及處理情況記錄在《公用設施保養(yǎng)維修記錄表》中,管理處經(jīng)理或助理每月巡查情況和時間記錄在《設備(設施)檢查記錄表》中。每周、每月、每季、每半年、年度的維修保養(yǎng)記錄需在《公用設施保養(yǎng)維修記錄表》的“備注”欄內(nèi)予以標明維修保養(yǎng)類別。大修工作、故障處理在《公用設施保養(yǎng)維修記錄表》中予以記錄,對于設備的突發(fā)性故障的搶修還應在《設備搶修(大修)記錄表》中予以記錄,并將《設備搶修(大修)記錄表》報公司備存復印件。對于分承包方在保修期內(nèi)設備的定期保養(yǎng)及故障的處理,必須在《分承包方設備保養(yǎng)維修記錄表》中予以記錄。對分承包方保養(yǎng)維修效果的評估,需填寫《分承包方保養(yǎng)維修效果評估表》。
附相關工作記錄表格:
1、《工作計劃安排表》
2、《公用設施保養(yǎng)維修記錄表》
3、《停水/電/氣/試消防設施通知單》
4、《分承包方設備保養(yǎng)維修記錄表》
5、《分承包方保養(yǎng)維修效果評估表》
6、《設備(工具)匯總表》
7、《設備(設施)檢查記錄表》
8、《機電設備年度檢修計劃》
9、《設備搶修(大修)記錄表》
10、《電力運行記錄表》
11、《發(fā)電機運行記錄表》
12、《消防主機運行記錄表》
13、《消防聯(lián)動柜運行記錄表》
14、《消防設施清單》
15、《二次供水設施清洗消毒記錄表》
16、《前期介入情況周記錄表no.1》
17、《前期介入情況周記錄表no.2》
18、《前期介入情況周記錄表no.3》
19、《前期介入情況周記錄表no.4》
20、《前期介入情況周記錄表no.5》
21、《前期介入情況周記錄表no.6》
22、《前期介入情況周記錄表no.7》
23、《前期介入情況周記錄表no.8》
24、《前期介入情況周記錄表no.9》
25、《智能門禁系統(tǒng)檢查表》
26、《閉路監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)維修記錄表》
27、《電纜絕緣測試記錄表》
28、《檢驗/測量/試驗儀器(設備)匯總表》
29、《測量儀表年檢記錄表》
30、《測量儀器年檢合格標簽》
31、《停送電操作票》
32、《設備臺帳》
33、《設備標識》
