第1篇 某項(xiàng)目資金管理作業(yè)指導(dǎo)書
項(xiàng)目資金管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.作業(yè)目的
房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的行業(yè),資金是企業(yè)的血脈,資金管理是財務(wù)管理的重要環(huán)節(jié),也是項(xiàng)目成功開發(fā)的必要保證。良好的資金管理能力,也是企業(yè)綜合實(shí)力的體現(xiàn),保證企業(yè)的資金富余時不閑置,困難時不短缺,始終維持最佳的現(xiàn)金保有量,是企業(yè)資金管理的重要目標(biāo)。
2.主管崗位 總會計師
主辦崗位資金管理
3.緊前工作條件
從取得土地使用權(quán)和相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)開始到項(xiàng)目。
4.作業(yè)描述
4.1編制資金計劃
4.1.1 總投資估算
房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資包括直接成本、期間費(fèi)用及稅金。項(xiàng)目直接成本主要參考可行性研究報告,根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況可以進(jìn)行調(diào)整。期間費(fèi)用可根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)估計,營業(yè)費(fèi)用一般不超過銷售額的3%(普通住宅約1-2%,別墅項(xiàng)目略高)。管理費(fèi)用與項(xiàng)目規(guī)模、人員編制、建設(shè)工期等因素有關(guān),一般控制在建安投資的3%(本企業(yè)歷年人均管理費(fèi)用是個很重要的參數(shù))。利息支出可簡化計算,每年應(yīng)計利息=(年初借款本息累計+本年借款額/2)*年利率。稅金包含營業(yè)稅及附加、土地增值稅、所得稅等(具體稅種及稅率以當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)為準(zhǔn))。
需要注意的是,在通貨膨脹期間,當(dāng)項(xiàng)目持續(xù)周期較長時,需考慮物價上漲因素,避免因投資估算不足造成資金鏈斷裂。
4.1.2資金支付計劃
總投資估算一經(jīng)確定,即可編制分年度投資計劃,形成項(xiàng)目的用款需求。編制依據(jù)有已簽訂合同的付款條款,政府部門的報批報建規(guī)定,費(fèi)用支出計劃,房產(chǎn)預(yù)售預(yù)繳稅金的規(guī)定等。資金支付計劃應(yīng)滾動編制,自當(dāng)月起12個月以內(nèi)的計劃盡量細(xì)化到月份(尤其是3個月以內(nèi)),以更好的指導(dǎo)資金籌措,以后年度可按季或年編制。為便于計劃的動態(tài)調(diào)整,應(yīng)及時進(jìn)行實(shí)際付款與計劃付款的對比分析,當(dāng)月未付款項(xiàng)自動順延至以后月份。與工程進(jìn)度有關(guān)的付款計劃應(yīng)得到項(xiàng)目經(jīng)理的確認(rèn)。
4.1.3資金回籠計劃
為控制貸款規(guī)模,使資金流入與流出相匹配,保持最佳現(xiàn)金保有量,銷售管理崗位應(yīng)及時提供資金回籠計劃。根據(jù)項(xiàng)目的資金支付和回籠計劃編制項(xiàng)目的籌資計劃。當(dāng)項(xiàng)目實(shí)際資金回籠與計劃不符時,需隨時對后期的資金回籠計劃進(jìn)行調(diào)整。
4.2選擇籌資方案
項(xiàng)目投資的資金來源主要有自有資金(資本金加股東集資)、銀行貸款、預(yù)售房款等。根據(jù)銀行現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資辦法,項(xiàng)目的自有資金必須達(dá)到總投資的30%,而且四證齊全才能發(fā)放貸款,即使獲得貸款也要接受銀行監(jiān)管,進(jìn)行封閉式運(yùn)作,回籠資金按一定比例優(yōu)先償還銀行貸款。通常情況下,項(xiàng)目前期從土地獲得到辦好四證,是以自有資金為主,從四證取得到獲準(zhǔn)預(yù)售以銀行貸款為主,預(yù)售以后現(xiàn)金流逐步由負(fù)轉(zhuǎn)正,以回籠房款平衡資金流出。
根據(jù)公司信用等級的不同,銀行貸款有信用貸款、抵押貸款、擔(dān)保貸款等方式,單純的項(xiàng)目公司多采用抵押貸款,貸款成本較高,為辦理在建工程抵押需支付相應(yīng)的評估費(fèi)、公證費(fèi)、財產(chǎn)保險費(fèi)等手續(xù)費(fèi)。
在銀行貸款以外,項(xiàng)目公司可以考慮的融資方式還有房地產(chǎn)信托計劃,地產(chǎn)投資基金,多方委托貸款等,一般用于取得四證以前的資金籌措。但這些方式往往成本更高,受到的政策限制更為嚴(yán)格。
4.3分析償債能力
為確保項(xiàng)目借款能按時還本付息,維護(hù)公司的信用等級,應(yīng)對項(xiàng)目的償債能力進(jìn)行分析,保持項(xiàng)目的現(xiàn)金流始終為正。以下計算表格可供參考。
項(xiàng)目償債能力分析表
金額單位:萬元 第1年 第2年 第n年 合計
一、本年借款
1. 年初借款本息累計
2. 本年借款
3. 本年應(yīng)計利息
二、本年還本付息
1. 本年償還本金
2. 本年支付利息
三、償還借款的資金來源
1. 自有資金
2. 預(yù)售房款
3. 其他
四、現(xiàn)金盈余
項(xiàng)目貸款
1.作業(yè)目的
在總投資估算的基礎(chǔ)上,按照項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度計劃確定項(xiàng)目各階段的資金需求。按照資金來源的可靠性、融資成本的高低、融資風(fēng)險的大小,選擇資金渠道。就目前階段而言,銀行貸款仍是開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要的資金來源,尤其是在取得土地權(quán)證,到預(yù)售之前的開發(fā)階段,缺口資金往往通過銀行貸款解決。其目的就是為了充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用,利用債務(wù)資金提高自有資金的收益率。
2.批準(zhǔn)崗位 董事長(或授權(quán)總經(jīng)理):批準(zhǔn)貸款和抵押。
主管崗位 總會計師:審核融資計劃,落實(shí)融資銀行,簽署貸款合同。
主辦崗位 資金管理:編制融資計劃,收集和報送資料,貸款談判,辦理抵押手續(xù),建立貸款臺帳,按期還本付息。
3.作業(yè)描述
3.1 本主辦崗位編制項(xiàng)目資金計劃,合理安排收支結(jié)點(diǎn),提出融資方案,經(jīng)總會計師審核批準(zhǔn)。
3.2 按照貸款銀行的要求,由本主辦崗位收集報送資料:
3.2.1 資本金達(dá)到項(xiàng)目總投資35%或以上的證明;
3.2.2三級以上的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書;
3.2.3信用等級證書;
3.2.4 經(jīng)年檢的貸款卡和在貸款銀行開立的銀行帳號;
3.2.5 已納入地方商品房建設(shè)計劃的立項(xiàng)批文;
3.2.6《房地產(chǎn)權(quán)證(土地部分)》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》;
3.2.7資金封閉運(yùn)作方案;
3.2.8項(xiàng)目可行性研究報告;
3.2.9 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計文本;
3.2.10 項(xiàng)目重大的經(jīng)濟(jì)合同,包括土地使用權(quán)出讓合同、總承包合同、營銷策劃合同等;
3.2.11 企業(yè)基本情況資料及財務(wù)資料。
3.3 貸款談判:明確借款總額、期限、優(yōu)惠利率、保證方式(抵押或擔(dān)保)、用款和還款計劃、抵押物評估價值等。
3.4貸款談判的雙方意見一致后,由總會計師在公司行政辦公會議上提請審議,如貸款數(shù)額超過董事會授權(quán)額度的尚需報董事會審批。
3.5 經(jīng)貸款銀行內(nèi)部貸審會審批同意后,由總會計師代表公司與貸款銀行簽訂貸款合同,本主辦崗位協(xié)助辦理抵押登記手續(xù)。
3.6 根據(jù)公司資金情況和項(xiàng)目回籠情況,調(diào)整借貸計劃,及時與貸款銀行溝通協(xié)調(diào),辦理相關(guān)手續(xù)。
3.7 貸款到期付清,及時辦理合同終止手續(xù)。如需展期,仍須由總會
計師提請公司行政會議審批。
4.貸款擔(dān)保
銀行一般要求項(xiàng)目公司以項(xiàng)目抵押來鎖定風(fēng)險(在建工程抵押費(fèi)用較高),個別情況下銀行會根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)、開發(fā)單位的資信等因素允許由實(shí)力較強(qiáng)、有代償能力的公司提供擔(dān)保。
4.1 項(xiàng)目分階段抵押
4.1.1土地使用權(quán)抵押:在開發(fā)單位支付全部土地使用權(quán)出讓金,獲得《房地產(chǎn)權(quán)證(土地部分)》后,辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù);
4.1.2房屋期權(quán)抵押:在項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)投資總額完成25%以上,具備房屋期權(quán)抵押條件時,可辦理房屋期權(quán)抵押手續(xù),將房屋期權(quán)連同土地使用權(quán)一并抵押。
4.1.3現(xiàn)房抵押:工程已竣工驗(yàn)收,開發(fā)單位獲得大產(chǎn)證后,將房屋期權(quán)抵押轉(zhuǎn)為商品房現(xiàn)房抵押。
5.貸款額度
項(xiàng)目貸款額度的確定取決于抵押物的價值,房屋期權(quán)價值是以抵押時投入該項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓金、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、已支付的工程款(不包括預(yù)付款、庫存材料與設(shè)備)的總和估算而得。
以房屋期權(quán)作為抵押的貸款,貸款額度一般不會高于抵押物價值的50%,以房地產(chǎn)現(xiàn)房作為抵押的貸款,貸款額度一般不會高于抵押物價值的70%。
6.貸款發(fā)放
6.1在發(fā)放貸款前,公司與貸款銀行簽訂《財務(wù)監(jiān)管協(xié)議》,項(xiàng)目公司在貸款銀行開立保證金帳戶、監(jiān)管帳戶及結(jié)算帳戶,保證金帳戶和監(jiān)管帳戶需預(yù)留信貸員印鑒,確保貸款資金在項(xiàng)目建設(shè)范圍內(nèi)封閉運(yùn)作。保證金帳戶核算貸款資金,監(jiān)管帳戶核算借款人投入的自籌資金和項(xiàng)目回籠資金。
6.2貸款銀行確定貸款額度后,按照項(xiàng)目實(shí)際用款需求分次將貸款資金劃入保證金帳戶。
第2篇 新村扶貧項(xiàng)目資金管理責(zé)任書
扶貧項(xiàng)目資金管理責(zé)任書
甲方： 市扶貧開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組
乙方： 縣(市、區(qū))扶貧開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組
新村扶貧既是扶貧開發(fā)的載體工程，也是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，為此，我市扶貧新村建設(shè)必須堅持以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，按照“以人為本，產(chǎn)業(yè)立村，生態(tài)建家，祥和安康”的基本思路，合理規(guī)劃、分類指導(dǎo)、突出重點(diǎn)、注重特色，由點(diǎn)到面、滾動發(fā)展，逐步把貧窮落后、產(chǎn)業(yè)分散的自然村建設(shè)成基礎(chǔ)設(shè)施條件極大改善，產(chǎn)業(yè)支柱十分明顯，人居環(huán)境優(yōu)化美觀，文化生活高尚完善的扶貧新村。奮斗目標(biāo)是：從今年開始，以每年15%的建設(shè)速度推進(jìn)，到****年全面完成1138個扶貧新村建設(shè)任務(wù)，真正做到建一個新村，興一個產(chǎn)業(yè)，活一方經(jīng)濟(jì)，富一方群眾。為加強(qiáng)新村扶貧項(xiàng)目資金管理，確保我市新村扶貧目標(biāo)任務(wù)的全面完成，根據(jù)《四川省農(nóng)村扶貧開發(fā)規(guī)劃(****-****年)》，特簽定 市新村扶貧項(xiàng)目資金管理責(zé)任書：
一、乙方的責(zé)任及義務(wù)
(一)嚴(yán)格執(zhí)行省、市扶貧和財政部門下達(dá)的財政扶貧資金項(xiàng)目計劃，不準(zhǔn)隨意變更和調(diào)整。確因情況發(fā)生變化而必須調(diào)整的，乙方應(yīng)按程序向甲方申報，并說明原因，經(jīng)甲方批準(zhǔn)后執(zhí)行。(20分)
(二)不準(zhǔn)隨意調(diào)整和擴(kuò)大財政扶貧資金的使用對象。乙方在安排財政扶貧資金項(xiàng)目時，其使用對象和范圍應(yīng)該是尚未解決溫飽和初步解決了溫飽問題但需要鞏固扶貧成果，提高其可持續(xù)發(fā)展能力的貧困人口，其重點(diǎn)是在全市的1138個重點(diǎn)貧困村。扶貧開發(fā)范圍是省上確定的新村、衛(wèi)生、移民和勞務(wù)四大扶貧工程。乙方不得隨意上報不屬于扶持對象和范圍的項(xiàng)目計劃。(15分)
(三)嚴(yán)格按照財政扶貧資金的政策原則安排項(xiàng)目和使用資金。財政扶貧資金首先安排改善重點(diǎn)貧困村的貧困農(nóng)戶生產(chǎn)生活條件、發(fā)展生產(chǎn)和提高生存質(zhì)量的項(xiàng)目，然后是改善區(qū)域生態(tài)環(huán)境的項(xiàng)目。扶貧資金必須落實(shí)到貧困村、貧困戶，減少一切可能消耗扶貧資金的中間環(huán)節(jié)。扶貧資金要設(shè)立專戶，建立專帳，做到專款專用。分配使用要做到公開、公平、公正，在鄉(xiāng)村兩級必須公示，接受群眾監(jiān)督。乙方不得將財政扶貧資金用于以下十個方面的支出，即：行政事業(yè)機(jī)構(gòu)開支和人員經(jīng)費(fèi)，各種獎金、津貼和福利補(bǔ)助，彌補(bǔ)企業(yè)虧損，修建樓、堂、館、所及住宅，各部門的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，彌補(bǔ)預(yù)算支出缺口和償還債務(wù)，大中型基建項(xiàng)目，交通工具及通訊設(shè)備(汽車、手機(jī)、傳呼機(jī)等)，小額信貸及其他形式的有償使用，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市扶貧等。(20分)
(四)要整合資源，多方投入，確保財政扶貧資金的使用效益。乙方在安排使用扶貧資金時，要堅持統(tǒng)籌安排，集中資金辦大事的原則，要整合資源，做到各種資金相互匹配、集中使用、保證重點(diǎn)。結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，按照“一路、二水、三產(chǎn)業(yè)、四人居環(huán)境”的扶貧新村建設(shè)要求，制定好村級規(guī)劃，做到整村推進(jìn)。特別要著眼于培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，提高扶貧資金的使用效益，努力增加農(nóng)民收入。(15分)
(五)切實(shí)規(guī)范縣級財政報帳制。乙方要嚴(yán)格執(zhí)行財政扶貧資金的使用管理規(guī)定，實(shí)行縣級財政報帳制，不準(zhǔn)各行其事，搞資金撥付制和縣級部門報帳制。體制不順的，要限期糾正。要實(shí)行項(xiàng)目和資金管理分離，扶貧辦負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理，財政局負(fù)責(zé)資金管理，形成制約和監(jiān)督機(jī)制。(15分)
(六)加強(qiáng)扶貧資金審計。乙方必須實(shí)行縣(市、區(qū))、鄉(xiāng)、村三級項(xiàng)目資金公示制，加強(qiáng)對扶貧資金的監(jiān)督。要建立扶貧資金審計制度，定期對扶貧資金進(jìn)行全面嚴(yán)格的審計，對擠占、挪用、貪污扶貧資金等違法違紀(jì)行為，要嚴(yán)肅查處，并追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任，絕不姑息遷就。(15分)
二、考核辦法：本責(zé)任書納入市委、市政府對各縣(市、區(qū))的年度農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作目標(biāo)考核。
三、本責(zé)任書有效期限自****年 月 日到****年 月 日止。
四、本責(zé)任書一式三份，甲、乙雙方及市目標(biāo)辦各執(zhí)一份。
甲 方： 市扶貧開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組
代 表：
乙 方： 縣(市、區(qū))扶貧開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組
代 表：
二○○四年 月 日
